房产去库存范文

房产去库存范文（精选6篇）

房产去库存 第1篇

关键词：营销4C,房产去库存,顾客,成本,便利,沟通

房地产市场经历了多年的野蛮生长,曾经硕果累累,而当我们摘下了这个行业所有低处易摘的果子,发现接下来目标的难度越来越高了。国房景气指数从2014年年初起一路下滑,至2015年5月份到达谷底后才有所反弹。行业的回暖,得益于9·30新政的帮助,也离不开房产企业自身的努力,尤其是在此期间一、二线城市中涌现的一批采用互联网思维经营的房地产企业,为行业探索了几种不同的模式。如果将这些模式综合起来,也可以用营销4C理论来进行归纳。

营销4C理论是1990年由美国学者罗伯特·劳特朋教授提出的,4C分别指顾客(Customer)、成本(Cost)、便利(Convenience)和沟通(Communication)。传统的企业设计好一个好的产品创意和形象,结合企业品牌和产品定位制定价格,确定销售终端,通过媒体网络进行集中宣传,其运用的产品营销理论可以看作4P理论,即产品(Product)、价格(Price)、渠道(Piace)、促销(Promotion)。4P营销代表卖方的观点,而如今的房产市场已转为买方市场,在此条件下的营销应当从买方的立场出发,将营销交易的要素从4P转向4C,即从卖方的产品转向顾客的需要;从卖方的定价转向买方的成本;从卖方的渠道转向买方的便利;从卖方的促销转向双方之间的沟通。

1 顾客(Customer)

当单一的产品无法迎合顾客的个性化需求时,卖方应当根据顾客的欲望有针对性地开发差异化的产品。在房产市场中刚需自住型客户的需求趋于饱和时,除了简单升级为改善型和豪宅型产品外,市场上还形成了魔方公寓、YOU+青年公寓等长租公寓产品。长租公寓模式抓住了传统租房模式中交易环节不透明、房屋品质不靠谱、租后服务不完善的痛点,着眼于改善非自有住房群体的住房环境。该类产品利用互联网快捷的途径,通过文字、图片等将产品信息进行描述,节省了客户的时间和成本;通过标准化装修和配置,提升了家装、家电等房屋硬件水平;利用规模优势,提供统一的家政服务、Wi-Fi,或是提供网络社区互动、线下公共空间和活动等,形成更好的居住体验。

大部分长租公寓运营商与房产所有者签订5~10年的租约,按照租金上涨水平,每隔几年就有一定的租金上涨。当房产遇见租赁实现良性的现金流时,产品就形成了投资价值,公寓产品再次成为投资品,促进了房产项目的去库存化。而房企可以立足于房产去库存和形成新盈利点为目标,自行对长租公寓进行投资和运营,也可以与第三方租赁平台合作,实现优势互补。

产品即场景。传统的房产行业中,绿城、龙湖等企业运用强大的房产产品生活场景营造能力,构建了品牌,形成了格调,获取了较高的利润。但有一种办法会让客户忘记产品本身的场景感,那就是转换客户需求,将消费品转为投资品。长租公寓模式只是其中的一种。

2 成本(Cost)

4C理论中的成本不仅是指生产经营成本,还包括用户的购物成本,而用户的购物成本中则不仅指购物的货币支出,还包括购物的时间、体力和精神消耗,以及因购买质价不符或假冒伪劣产品而带来的风险。从这个角度来理解,商品的生产者不仅要横向考虑商品生产成本的比较优势,更要考虑消费者最终消费该产品所需要耗费的总体成本。在房地产行业中,影响购房者最终总体消费成本的直接因素则包括按揭首付比例、贷款利率、税收及装修。

国内的住宅产品在装修方面以往大多只有两种方案,毛坯房和精装修。购房者选择对毛坯房自行装修,则费时劳神,且在资源、能源、材料上的浪费都较大;精装修房则可供选择的模式和风格比较少,部分细节配置无法满足客户需求。近年来涌现的众多O2O网站,推出线上预约装修、选材、制定装修方案、标准化施工到软装购买等一体化的在线装修解决方案,而部分房产商更抓住机遇,联手推出菜单式的全装修房。

全装修房是指开发商把室内装修纳入房屋建设总投资范围。菜单式全装修,可以让消费者通过图示、样板房等比照,在通用、标准的建材、家具清单中进行具体选择,由开发商统一实施,这形成了个性化装修和产业化装修的整合。全装修由于统一进行设计、装修等原因,其成本往往会低于购房者自己装修所需要的花费,而且装修部分的费用计在总房价内,还可以通过按揭贷款等形式减轻装修资金的压力。在此过程中,商品住宅(毛坯房)的建设成本其实并没有发生变化,但购房者的最终消费成本降低了,开发商的议价能力也得到了提高,这正是互联网思维下的“羊毛出在猪身上”。降低成本不是偷工减料,而是大规模下的高效能。

3 便利(Convenience)

4C理论中的“便利”不仅指消费者获得商品信息及购买商品的便利,便利原则贯穿企业市场营销的全过程,包括售前提供准确的信息,售中给予购物方便及售后及时反馈处理用户的意见问题,强调企业既出售产品,也出售服务。以此为基础,房产产品不仅可以被理解为一种消费品,还可以被理解为一种消费的平台、一种提供更多服务的入口。

近年来,美国联合办公企业We Work成为不少中国房地产企业效仿的样板。We Work主打“分享经济”,将办公楼切割为一个个的工位进行出租,提供免费的办公设施和日常管理,共用会议室、前台、咖啡厅等。办公者降低了办公成本,还可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等。联合办公类企业一方面是“二房东”,根据类型租户的用途特点,将租用的时间和空间进行分割重组,使价值最大化,另一方面也是会员商务网络的组织者,为加入这个网络的成员提供各种服务,形成可持续的全新办公方式经济生态圈。通过为客户提供更多的便利,提供具有更多附加值的产品,让空间与内容共同成长。

4 沟通(Communication)

4C理论用沟通取代促销,强调企业应该重视与消费者的双向沟通,积极的互动方式适应顾客的情感,建立基于共同利益之上的新型交易关系。在房产发展的黄金十年,各个房企对各种门户新闻网站、微博、微信、朋友圈等互联网媒体传播手段的运用已经驾轻就熟,但这样的沟通大多仍然停留在促销的层面,在整个交流过程中,无论在产品的价格和内容上,房地产消费者都没有足够的知情权、参与权和决策权。消费者只能在房产产品中被动地选择,在不断的被洗脑中相信“总有一套适合我”,但其个性需求实际并没有得到满足。针对这个痛点,房产定制模式开始初露端倪。

房产定制的做法现阶段主要指众筹建房,其不同于营销推广类和投资理财类的众筹业务,是指投资人通过在土地阶段参与房地产项目的众筹,实现定制化服务和较大的购房优惠,房产开发商通过众筹提前融资并锁定购房者。这种方式有利于实现房地产开发的“按需生产”,降低营销成本,房产企业可以从投资商转为承包商和运营商,从重资产转向轻资产运营。众筹建房较为典型的案例包括Elab平台:Elab平台通过线上平台和大数据完成和客户之间针对产品的户型、硬件配置、软件服务、地段、价格、周边配套等各个维度的数据采集、分析和沟通反馈,在客户下订单后,据此与开发商合作建房,实现“按需定产、按需定制”的目的。通过这种沟通形式,Elab拉近了生产和需求之间的距离,降低了中间环节的成本。

沟通不只是单向对客户的宣传,同时也是企业深入理解和调整产品的过程。双向的信息交流和应用必将在市场营销中获得更多的认同。

文中提及的各类企业在各自的竞争领域内赢得了先机,也为房产去库存提供了一些可供参考的方案,但4C理论只是众多营销理论中的一部分,营销理论在4P、4C之后又发展出了4S、4R、4I等,本文中各类新型开发运营方式并不仅仅依附于4C理论中某一个特点,它们还蕴含着很多其他营销理论中的关键要素。未来的房产营销将更加激烈和复杂,房产企业必须对市场保持充分的敏感,不断深化认知,调整产品,才能在竞争中摘得更多的果实。

参考文献

[1]吴声.场景革命[M].北京:机械工业出版社,2015.

商业地产去库存四大“妙招” 第2篇

原创2016-10-19CIA中国指数研究院☞

前言

电商冲击、野蛮式生长……多重因素叠加导致商业地产库存居高不下。对此，中央和地方纷纷出台相应政策措施助力去库存，品牌企业也各尽其能破解商业地产高库存，其中不乏具有启发借鉴意义的模式或做法。我们通过研究及归纳，从“商业+”跨界融合、“互联网+”线上线下融合、发力“众创空间、长租公寓”等新兴业态、基于城市更新的并购整合四个维度，分析总结企业破解商业地产高库存的“四大”方法，以期为业界提供参考。

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“商业+”跨界融合

去库存逻辑

通过商业物业与其他领域的跨界融合，营造“体验”空间，优化资产结构，带来新的业务和利润增长点，助力去库存。

为顺利实现商业地产的库存去化，品牌企业积极进行商业物业的转型升级，由传统商业物业开发运营向商业综合运营服务商转型，探索“商业+”的跨界融合。从品牌房企商业跨界融合动向来看，文化和体育成为房企热衷的跨界方向，如泰禾、万达等加码院线进入大文化领域，万达、华润、佳兆业等尝试体育产业。

表：代表性企业“商业+”跨界融合动向

资料来源：中国指数研究院综合整理

典型案例剖析：典型案例剖析：南昌万达城

近年，万达商业为了寻求新的业务增长点，战略重心从房地产开发向商业综合运营服务商转型，并对原有单一的商业购物中心再度升级，开发商旅文综合体“万达城”，其中于2016年5月开业的南昌万达城为标杆之作。

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基本概况

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六大项目业态

主题乐园：6大主题区、60余项游乐设施

海洋乐园：7大主题区，300多个种类28000余条 电影乐园：国内的高科技电影娱乐体验 万达茂：26个青花瓷罐，40家全球美食餐厅 酒店群：9个度假酒店，4000间客房 滨湖酒吧街：20家国内外著名品牌

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运营策略

与旅行社合作或并购，完成旅游产业链布局打造“互联网+旅游”理念，提升品牌附加值提前启动预售票机制为项目开业预热利用事件营销，为项目造势——“会飞的鲸鲨”

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盈利模式

“以售养租”模式。首先，万达城利用主题乐园等投资提升区域价值，开发住宅项目与之形成互补，通过销售物业的资金保证主题乐园良性运转，如南昌万达城整个体量480万平方米，其中销售物业超过280万平方米。其次，万达将商场购物中心、电影院线与主题乐园形成配套，跨界融合，协同发展，增加利润空间。

南昌万达城是万达集团由万达广场这类单一的商业购物中心向大型商业文化购物公园转型的典型案例。截至2016年8月，万达已在全国布局了12座万达城，3个项目已开业运营。未来，商旅文综合体“万达城”有望成为万达规模扩张的跳板。

☞ “互联网+”线上线下融合

去库存逻辑

将互联网思维运用到商业物业的全链条，实现线上和线下融合，提升存量商业物业的吸引力，进而盘活低效的“存量资产“。

商业地产“互联网+”，应是从商业物业前期选址、规划、后期运营，到用户体验，全链条运用互联网思维，通过构建O2O发展交互平台，并利用大数据精准分析经营数据、消费者、租户或业主的信息及行为，实现线上和线下的高效融合，提升品牌价值，盘活低效“存量资产”。目前，在商业地产领域，房企主要基于以下三种方式实现大数据的应用。

图：房企对大数据主要应用方向

资料来源：中国指数研究院综合整理

表：代表企业“互联网+”线上线下融合动向

资料来源：中国指数研究院综合整理

打通线上和线下，相互融合是未来商业发展趋势。除上述实体商业将传统线下优势与线上业务整合优化外，一些品牌电商也在向线下延伸，如亚马逊开设实体书店，当当实体书店长沙开业等。由此可见，通过体验打通线上和线下，线上支持线下，线下也可反哺线上，相互融合才是未来商业发展的趋势。

☞ 众创空间、长租公寓等新兴业态发力

去库存逻辑

开发商通过租赁老旧或经营不善的商业物业，进行重新定位、二次改造、二次招商，最终实现溢价出租、资本退出，进行存量资产的再利用。

政策支持导向下，资本和开发商争相进入新兴业态领域。2015年3月，《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次提出“众创空间”；2016年两会“大众创业、万众创新”更是成为多方关注热点。2015年11月，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到，积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，首次将出租公寓写进中央政策文件。在政策支持下，万科、龙湖等地产公司及高和资本等机构都在以或租或买的形式获取旧改项目。

表：代表企业新兴业态发展动向

资料来源：中国指数研究院综合整理

利用新兴业态改造闲置资源，满足多元化需求，盘活市场存量。“大众创业、万众创新”已成为当今时代潮流，共享经济的兴起，创客空间、长租公寓、线上短租平台的出现，外加“商改住”、“商改写”等去库存政策支持，联合办公、长租公寓等新兴业态则成为释放空间资产价值、盘活商业地产存量的一条新路径。典型案例剖析：优客工场

2015年4月，毛大庆创始的优客工场首次公开亮相，旨在盘活存量物业资产，通过合理改造，打造以众创空间为基调的联合办公社群生态圈。据官网数据，截至2016年8月，优客工场已快速布局全国16个城市，36个场地，开业项目20个，截至2016年底，将实现30000个工位的共享社区平台。

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战略布局

目前，优客工场已布局16个城市，其中第一圈层包括北京、上海、深圳，第二圈层包括广州、南京、杭州、武汉、西安、青岛等13个城市。其战略布局城市选择有五大关键点：

A.布局城市均为融资环境、创业成本、置业压力三项指标在2015年城市排名TOP20且GDP体量较大城市。

B.布局城市配有众多高校和科研机构等，为创新创投提供人力和智力支持。C．布局城市中，活跃的创业人群年龄结构偏低，创业氛围浓厚，城市创新能力强。D．亟待高科技落地转化推动转型的传统行业城市，如太原、青岛等。E．当地政府对于创业、联合办公行业的政策引导和支持。

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市场定位

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盈利模式

目前，从优客工场的收入来源来看，股权置换、租金仍是其主要盈利模式。由于初创型公司的盈利本身就很少，从中抽到的分红微乎其微，优客工场主要靠的还是租金。除此之外，优客工场也构建服务平台，通过给创业企业提供增值服务获得盈利，但盈利通道有待打开。

☞ 并购整合剑指城市更新

去库存逻辑

收购价值被低估的商业物业，重新定位和改造升级，提升物业价值，在此过程中通过资产证券化退出，盘活存量同时也为企业获取资金进行循环投资。

收购价值被低估的商业物业，通过城市更新盘活存量。近年，部分传统商业项目经营或销售情况每况愈下、甚至持续亏损，而此时，具有专业运营能力与资金优势的综合型商业地产企业、资本抓住机遇，伺机收购并发展壮大，通过城市更新盘活存量。

表：代表企业并购整合发展动向

资料来源：中国指数研究院综合整理

商业物业被收购后，主要有两种运作模式：

第一种，集投资与运营为一体。投资机构同时作为管理运营机构，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。凯德和万科是这种模式的代表。

第二种，投资与运营各尽其能。投资机构作为财务投资人，管理运营则交由专业运营商管理。如当前倡导轻资产运营的万达、大悦城等，则是以专业运营商的身份实现轻资产化。

企业通过并购整合，实现化解商业地产库存，需要的支持工具，即资产证券化。资产证券化可以将沉淀在项目里的巨额资金释放出来，解决企业的资本流动性问题，同时也解决了不良资产的盘活问题。目前，国内正起步的两类商业地产证券化是REITs（权益类证券化）和CMBS（债项类证券化）。短期来看，CMBS能解决商业地产开发商迫在眉睫的资金流动性问题，有助于盘活存量；长远来看，CMBS将会助推REITs落地和发展。目前，中国金茂于2016年8月发行了国内首单CMBS产品（高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划），发行规模约40亿元人民币，票面利率3.3%，此次发行具有该类产品的标杆效应，将开启和加速推动商业地产金融化时代的到来。

☞ 小结

通过政策调控助力库存去化是重要手段。对于增量市场，因城施策，优化供应结构。根据城市不同情况，因地制宜采取措施。对于库存压力大的三四线城市，严控或禁止新增商业用地；对于供需紧张的一二线城市，适当考虑土地供应。对于存量市场，支持待开发用地、已开发商业用房使用性质改变，但对于调整项目界定、土地差价等细化问题，有待政策出台。政策优惠方面，通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策，降低企业资金压力。

农业去库存并非去产能 第3篇

一段时间以来，关于我国粮食多了还是少了的问题又起争论，并影响到人们对去库存的理解。有丰收包袱论，认为增产的粮食收储是财政包袱，去库存就是简单调低粮食目标产量；有农业代价论，认为消耗资源换来农业产出的代价不值，主张去库存就是消减国内粮食产能。笔者认为，农业去库存可以允许年度间粮食产量有所波动，但不能滑坡，要持续稳定和提升粮食产能。

所谓去库存，是指加快消化过大的农产品库存量。尽管农业在国民经济中的比重已下降到约9%，但仍是基础性产业，面临着结构性供给偏多的难题。对一个人口大国而言，一定规模的粮食储备必不可少。但如今粮食库存过多，不仅扭曲了市场价格机制作用，每年还需要大量财政资金补贴，长期存储还会导致质量下降，去库存势在必行。

但是，粮食去库存要警惕生产滑坡。粮食多一点、少一点是技术性问题，但粮食安全是战略性问题，不能让发展中的技术性问题影响战略性决策。历史经验一再证明，粮食产量大落容易，起来很难。20世纪90年代中期，我国粮食连年丰收，粮价下跌严重挫伤了农民积极性，直接导致1998年至2003年我国粮食大幅减产15.9%；直到2008年，粮食产量才略超过1998年的水平。

与工业领域不同，农业去库存一定要建立在稳定和提升粮食产能的基础上。采取措施，改变藏粮于库、藏粮于民的做法，提倡藏粮于地、藏粮于技。要下力气，保护耕地数量和质量，保护农民生产积极性。只要有产能，有稳定的优质耕地和种粮队伍，一旦市场有需求，就能及时产得出。虽要推进农业去库存，但国家对农业投入的力度不能减，还应出台政策撬动更多社会资本投入现代农业建设，这与其他产业的结构性改革有明显区别。

更重要的是，推进去库存，要与补短板一同发力。我国农业短板并不是单产水平低，而是成本过高导致缺乏竞争力。当前，生产成本高企已成为我国农业生产中的一大顽疾，不仅加剧国内外粮价倒挂，同时，大量农药化肥的不合理使用也危及生态环境。多年来，尽管采取了很多措施，但我国农业一直未走出成本上涨、效益下降的困境。

可以断言，今后我国农业不仅面临来自农业资源丰富、农业现代化水平高的发达国家的竞争，也面临来自劳动力优势明显的发展中国家的竞争。

去库存 第4篇

一线城市已经连续9 个月出现去库存周期低于12 个月水平的现象, 去库存压力得到有效释放, 进而房价增幅会比较明显。与之相比, 三线和四线城市库存高企的严峻形势却没有得到根本扭转。此次中央强调去库存, 估计政策层面还会继续放开。首套房首付很可能降到两成, 此外, 针对二套房的购买限制有可能继续减少, 目前还区分还没还款, 未来条款可能继续修改, 无所谓是否偿还清楚。

厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华

房地产行业经过十年的高速增长, 现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场, 这个过程中, 大部分三四线城市由于产业发展不够, 公共资源配套不足, 对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大, 因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

中国行政学院经济学部主任张占斌

展望未来, 如果说“去库存”是楼市的关键词, 那么“结构性改革”无疑是中国经济政策的主旋律。结构性改革不仅是今后改革的重头戏, 也是考验我国经济能不能转型升级的关键。我认为, 积极发现培育新增长点, 需要结构性改革来推进, 并在需求结构、投资结构、城乡结构、区域结构、产业结构、分配结构等方面发力。

中原地产首席分析师张大伟

目前一二线市场在一系列政策刺激下, 库存压力已经明显缓解。现在去库存压力较大的主要是三四线城市。数据显示, 2015 年1~10 月份, 非重点城市商品房销售面积增速比1~9 月份回落0.4个百分点, 拉动全国销售整体下行。如今, 中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发, 鼓励改善性需求入市, 另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。

易居中国执行总裁丁祖昱

库存压力大绕不开商业地产过剩的问题, 而对土地财政的惯性依赖则是商业地产过剩的主要诱因之一。由于地方政府过度依赖土地财政, 致使实体经济被边缘化, 而由此带来的更糟局面是, 一边是政府负债大幅上升, 一边却是社会资源利用效率大幅下降。如银行信贷资金, 就因为过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目, 导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵。因此, 要解决库存问题, 必须改善当地政府对土地的依赖性。

天津财经大学经济学院教授丛屹

就土地城镇化超前的二三四线城市来说, 它们将持续处于去库存时期, 政策鼓励合理自住需求释放有利于库存的消化。同时, 对中西部地区和东部的一些大城市而言, 其城镇化所处的阶段决定了房地产市场还有一定增长空间, 供需的结合将为当地经济发展加分。有效需求释放将导致楼市升温, 但楼市已经不可能再次暴涨。

中国企业研究院首席研究员、中央财经大学教授李锦

中央已经对化解产能过剩做出全面部署, 楼市正面临痛苦的去库存化阶段, 有效消化房地产市场库存是一个现实问题, 既关系到启动需求, 又关系到化解风险。要抓住市场调整的有利时机, 顺应推进新型城镇化的大势, 建立房地产市场健康发展的长效机制。从微观看, 局部的风险该释放的也要及时释放, 打破刚性兑付, 反而有利于降低长期和全局风险。因此, 房地产应该尽快去库存, 政策方面会刺激住房需求, 向新型城镇化方向发展。而开发商则应该降价销售, 降价销售才可以尽快去库存, 才能既启动消费又避免支付危机。只有房地产调整到位, 中国经济下行压力才能减缓。只有房价调整到位, 才能真正启动住房需求, 才能启动新一轮住房投资。

同策咨询研究部总监张宏伟

从市场角度来看, 已经出的政策可能会继续强化, 对土地供应量偏大的城市, 可能会适当减少土地规模, 控制土地出让节奏。另外在户型结构上可能做出调整, 针对商品住宅市场, 可能加大中小套型比例等。未来政策主要还是会跟金融和税收有关, 非限购城市首套房首付比例有可能会降到两成。在税收方面, 地方政府可能会给予更大优惠, 如减少交易环节的税收, 给予各种补贴等。而对于一些棚改安置房, 将以货币补偿安置为主, 取代此前的实物安置, 促使拆迁户到市场上买商品房。未来为了去库存, 这个做法可能更加明显。

第一创业证券首席经济学家、中国社会科学院研究生院博士生导师彭兴韵

如何继续去库存？ 第5篇

国家发改委主任徐绍史指出，加快农民工市民化进度、扩大住房需求，深化住房制度改革、区别应对一二线城市和三四线城市，将是去库存的行进方向。“化解房地产库存这个任务是比较艰巨的，要有耐心。”

鼓励梯度消费，释放新市民需求

“现在看来，房地产库存的问题似乎解决起来非常困难，但如果从更长远的角度来看，中国城镇化水平仍然偏低，严格来讲只在45%-50%。”交通银行首席经济学家连平指出，从发达国家的经验看，60%的城镇化水平还是比较低的，仍会有非常多的人口向城市流动，支持房地产市场的持续发展。

2015年，国务院发布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》。其中明确，到2020年，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。易居房地产研究院智库中心总监严跃进告诉《经济》记者，这将为中长期去库存提供坚实需求。

“按目前人均35平方米的水平测算，1亿新市民将带来35亿平方米的新增住房需求。”中国房地产数据研究院院长陈晟说。

然而，本应成为中国经济增长重要引擎的房地产业却在此时陷入困境，业内人士认为，这是因为我国城市还没有做好准备迎接这些进城务工、渴望落户的新市民，使得大量“半市民化”的农民工由于缺乏基本社会保障重返农村。

“至少在短期内，单纯依靠农民工买房来去库存是不现实的。即使不考虑价格因素，房地产市场现有的体制机制也亟待改革。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，必须加快城乡二元户籍制度改革，促进入学、医疗、就业、养老等社会公共服务均等化，让新市民与老市民享受同等待遇，才能真正释放出较大规模的刚性需求，促进三、四线城市去库存。

然而，新进城农民和新就业人口支付能力相对较弱，而新建商品住房面积相对较大，如何解决这组供需矛盾？

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松撰文指出，要解决好农民工和新就业人员的住房问题，需要更加重视将新房市场和二手房市场打通，释放改善型需求，鼓励梯度消费。

他写道，如果能够有效释放改善型需求，改善型需求购房者通过“卖旧买新、卖小买大”不仅可以持续改善自身住房条件，加快房地产去库存进度，而且可以为进城农民和新就业人员提供更多交通、生活等综合配套设施完善的住房，也能从根本上实现持续改善居民住房条件和市场稳定运行的双重目标。

非住宅库存问题值得关注

邓郁松还注意到，我国商业营业用房等非住宅项目库存正在持续增加。

国家统计局数据显示，截至今年5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积比4月末减少721万平方米；办公楼、商业营业房却分别增加7万平方米和105万平方米。

“商业营业用房的购买主体是企业，受经济增速回落、企业效益持续下降影响，企业购买商业营业用房的能力受到较大影响，加之电子商务快速发展也在一定程度上挤压了商业营业用房的需求，商业营业用房等非住宅项目的去库存难度显著大于住宅去库存的难度，需要采取有效措施加以解决。”邓郁松说。

他建议，未来几年仍要适当收紧土地供应规模，特别是要减少商业营业用房的土地供给。对商品房，特别是商业营业用房等新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增房地产用地规模，通过适当减少土地供应量逐步解决房地产供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

打通保障房和商品房的供给渠道

至于各类保障房建设项目，邓郁松认为，也要引导地方政府做好评估，合理确定棚户区改造等保障房建设的规模，防止出现保障房空置问题。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《经济》记者采访时则建议，应当打通保障房与商品房的供给渠道。“如果‘棚改’可以从商品住房市场购买项目，那么5年内就可以消化库存15亿平方米。”

住建部数据显示，2015年我国棚户区改造开工580万套，创历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用。

2016年，我国已新安排600万套棚户区改造任务。住建部部长陈政高表示，将通过市场筹集房源、政府给予租金补贴的方式实现公租房货币化，进一步改进房地产调控方式。

目前，包括甘肃、青海、四川、河南等多省已经开始探索打通商品房与保障房的通道，也有不少省市对棚户区改造工作提出了货币化安置的要求。

江西省就提出，2016年，市、县棚改货币化安置比例不得低于50%，国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%；内蒙古则鼓励被征收人选择货币化方式进行安置，规定凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目。

去库存，央行放大招 第6篇

短短10个月时间里，央行连续三次出台房贷政策降低购房门槛。在业内看来，通过持续的政策推出，可以形成叠加效应。经济学家马光远就此表示，房地产救市大幕已经拉开。然而，新政“叫好不叫座”，业内普遍认为此次新政实际刺激入市的购房者数量有限，对去库存的意义不大。

非限购城市首付降至20%

央行发布的通知显示，对于非限购城市来说，首套房贷比例实际上最低可达20%，二套房门槛也随之降至30%，而此前这一比例为40%。

这也意味着，在非限购城市，对于购房者来说，过去购买一套200万元总价的房子，需要首付款50万元，而现在首付款则降低到了40万元。某种程度上，有10万元的购房成本可以通过按揭贷款的方式分摊到后续商业银行贷款过程中。

对此，中国民生银行首席研究员温彬称，随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程的加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分类指导，因地施策”的原则，针对非限购城市降低住房贷款首付比例，有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。

“（新政）对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对稳定房地产市场和去库存有正面作用。”英大证券首席经济学家李大霄认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。

“在当前高库存压力之下，房地产市场及投资开发增速已危及经济增长，尤其是房子严重过剩的三四线城市及少部分二线城市，库存严重。政策一旦全面实施，三四线城市将直接受惠。而市场原本就火爆的一线城市，即使政策不会惠及，楼市成交量想必也将迎来新一轮爆发期。”融360房贷分析师郝俊丞表示。

根据国家统计局数据，截至去年末，我国商品房待售面积达到7亿平方米，增长15.6%，达到了历史峰值，其中住宅占到了63%。业内认为，此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来去库存的政策导向。而且从市场预期看，能够较好地撼动库存，只能是商业银行贷款政策的继续放松。

民生宏观分析师朱振鑫认为，自下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调的可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿元库存需要去除，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。

市场反应冷淡

据记者了解，央行公告发布后，已有银行开始响应。浙商银行2月2日发布公告称，对居民家庭首次购买普通住房的，商业性个人住房贷款原则上首付款最低比例为25%，总行将根据各分行当地房地产市场实际情况确定可执行最低20%首付款比例的区域；对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房的，商业性个人住房贷款首付款最低比例为30%。

“虽然已有银行开始执行房贷新政，但设定的门槛也不少。”房天下二手房电商集团某负责人告诉记者，银行放贷会根据客户的具体情况来定，并非所有购房者都能享受该项新政。比如，光大银行济南分行规定对购买140平方米以内的首套普通住房，首次贷款才执行20%首付比例。招商银行则针对无贷款记录客户执行首付比例20%，有贷款已结清客户，首付比例按照25%执行，购买二套房的客户首付比例为30%。齐鲁银行针对有房无贷款记录客户，或有贷款已结清客户，执行首付比例20%，有贷款未结清客户首付比例按照30%执行。

“央行允许非限购城市首套房贷可浮动5%，但是银行未必敢多放5%，因为银行放贷的原则是按揭月供还款的上限不能超过家庭月可支配收入的50%，这是个硬约束。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，首付降低，意味着减少的首付部分转移至未来的月供，老百姓可能“不敢贷”。而每个家庭的月均可支配收入是明确的，可贷款额是既定的，家庭收入增长预期不乐观，银行可能“不敢放”。

胡景晖认为，非限购城市库存积压最核心的问题是供大于求，这些城市产业创造的就业机会不足，教育和医疗等公共资源不足，无法形成人口的引入和聚集，没有需求支撑，即使降首付也换不来需求。

“央行再次降首付，给市场传递了积极正向的信号，但是对去库存的实际效果恐怕不大。”胡景辉称。

在成都某房企工作的小宋告诉记者，在他们看来新政“挺鸡肋”的。“截至2月27日，前来看盘问询的消费者与之前并没有什么变化，新政没有刺激多少消费者入市”。小宋直言，不少消费者表示近期看房不是因为新政出台，而是早有打算。

“虽然首付减少了，但月供增加了，压力一样没有减少啊。”在四线城市工作生活的彭浩明告诉记者。

中原地产首席分析师张大伟表示，不限购城市首付降至20%，有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。但对于购房者来说，贷款利率并未降低，降低首付带来的是贷款压力的增加。这样的政策更多地会在购房者的心理层面起作用，无异于一种“耍流氓式宽松”。从市场看，这一政策实际刺激入市的购房者数量有限。

一线城市政策仍紧

在易居研究院副院长杨红旭看来，新政有一定的市场作用。“首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于那些收入不低，但积蓄不多的年轻人、年轻家庭，可谓是‘及时雨。”

杨红旭还表示，这一政策，是中央支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和首次改善需求的释放，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。2016年，全国楼市将继续回暖。

值得注意的是，此次对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策仍按原规定执行。据统计，截至2016年2月27日，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市没有取消限购。这5个城市的首套房商贷首付比例目前仍不得低于30%。

“一线城市降低首付比例可能性不大，”同策咨询研究部总监张宏伟表示，北上广深等一线城市楼市已经呈现出量价齐升的火热状态，加之库存压力不大，一线城市不太会有调整的可能，相反还会面临政策收紧的可能。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为，相对一线城市，三四线城市的高库存以及人流吸引力不足，才使得三四线城市仍不得不依靠信贷政策刺激，而一线城市并不存在此类问题。

亚豪机构市场总监郭毅同样表示，北上广深在2015年楼市成交活跃，出现量价齐升的局面，从目前的市场情况看，不具备进一步放松的市场条件，如果2016年北上广深房地产市场出现明显的降温现象，才有可能出台利好政策。