农村土地集约利用

农村土地集约利用（精选12篇）

农村土地集约利用 第1篇

依照土地用途的不同, 农村土地集约利用可以分为两个研究方面, 一是农用地的集约利用, 二是农村建设用地的集约利用, 两者的形成机制有一定的差别。农用地集约利用的衡量标准比较单一, 一般只衡量农用地的产量、生产率等经济效益指标;而建设用地集约利用的衡量标准涉及经济效益、社会效益和生态效益三个方面。本文的讨论对象主要是农用地和农村居民点建设用地的集约利用。

1 农村土地利用不集约的制度原因

1.1 家庭联产承包责任制对提高农业生产率的能力已弱化

制度效率有一定的时间长度和阶段性, 一定的制度只能在一定的时间长度内发挥作用, 且效率的高低呈现阶段性, 即制度设计运行前期效率较高, 随着时间的推移, 效率递减, 在制度完成任务后, 其效率也就释放完了。家庭联产承包责任制对合作和集体经营制的替代代表了效益高的制度取代了效益低的制度, 这种替代体现了制度变迁自然演进的特点。然而没有一种制度是一劳永逸的, 随着农业生产力连续30年的提高, 家庭联产承包责任制对农业生产率的促进能力近乎发掘殆尽。

1.2 农村现行土地制度造成产权不明晰

新制度经济学特别重视对产权的研究, 由于人类受其自身生长能力和生存环境的约束, 只有通过交易这一基本活动获得经济效益和安全保障, 而产权是交易的基本先决条件, 产权结构的效率引起经济增长、停滞或经济衰退。

我国的土地所有制度是城乡二元结构下的社会主义公有制, 城市土地属于国家所有, 农村土地属于集体所有, 一般由村集体组织享有对土地的所有权, 农户享有对土地的承包经营权, 包括占有权、使用权、收益权, 但是没有最终处分权。

新制度经济学认为, 只有资源的产权得以明确界定, 才能使资源在使用和交易过程中产生的交易费用最低, 从而使资源配置最优化。

1.3 土地资源优化配置的交易成本过大

新制度经济学认为, 任何经济活动都有交易成本, 如果不存在交易成本, 即如果不存在任何妨碍交易的障碍, 资源的利用都会有效率。根据新古典经济学理论, 生产要素只有能够充分自由的流动, 市场才能发挥出资源配置的最佳效果。土地流转正是一种促进农村土地资源合理流动的方式, 它可以将大量分散在农户手中的土地集中起来, 形成不同类型的专业化生产区和区域性产业带, 以便于集中经营, 提高农地利用的集约度。而目前我国农村中实行土地流转的效果却不是很明显, 究其原因, 是由于土地流转的交易成本过高。

我国土地流转中介组织匮乏, 农民在进行土地流转过程中产生的交易费用难以降低, 当预期的交易费用大于土地流转所带来的利得时, 农民就会拒绝进行土地流转。土地流转的交易成本过高, 使这种促进我国农村土地集约利用的良好方式丧失了应有的生命力。

2 农村土地集约利用的制度创新

2.1 降低土地流转交易费用

降低交易成本是一种政策风险较小的途径。在农村, 最主要的是改善土地流转市场的政策环境, 将农户间自发的土地流转行为纳入规范化的管理, 减少交易主体间潜在的纠纷。只要不违反法律和现行政策, 地方政府应当大力鼓励和支持农户间的土地流转, 最大限度提高土地资源的配置效率。建立市场中介服务组织也是降低交易成本的重要手段, 可以培育农地托管机构, 建立土地流转服务中心及土地储备库, 通过公开交易方式更加规范地促进土地流转, 合理配置土地资源。

2.2 建立完善的农村土地产权制度

在现实经济社会, 交易费用是不可能为零的, 因此建立科学合理的产权制度就显得更为关键。在构建和谐社会的时代背景下, 农村土地产权制度的改革不宜过于激进, 应该继续以家庭联产承包责任制为基石, 通过明晰农村土地产权, 扩大农民承包经营权力范围, 充分调动农民的生产经营积极性。我国改革开放的历史表明, 国家和集体这两种公有制主体统得越死, 生产要素潜力发挥的余地就越小, 所以进一步放开土地产权制度, 明确界定集体和个人对农村土地的产权划分, 强化土地承包经营权的物权属性, 赋予农民更大程度的生产经营自主权, 将是农村土地制度创新的主要方向。

2.3 加快制度创新, 促进农村居民点的融合

非正式制度往往具有极强的生命力和稳定性, 要通过破除传统宗族式村庄的非正式制度来促进农村居民点的聚集比较困难。新制度经济学认为, 制度外的潜在利润存在是进行制度变迁的根本动因, 某些外在因素的变化可能导致制度创新的潜在收入增加;进行制度创新的成本可能降低;法律或政治上的变化可能影响制度环境, 使得某些集团实现一种再分配或利用现存的外部利润机会成为可能。

3 结语

综上分析, 可以通过一系列制度创新, 为制度变迁创造潜力利润, 刺激农村居民点的集中和融合, 最终达到农村建设用地的集约利用。

参考文献

珍惜土地资源集约利用土地 第2篇

珍惜土地资源集约利用土地

广州经济技术开发区(以下简称广州开发区)是1984年经国务院批准成立的首批国家级经济技术开发区之一,规划面积为38.5772平方公里.自以来,广州开发区先后与广州高新区、广州出口加工区、广州保税区合署办公,实行“四块牌子,一套人马”的管理体制.经国务院批准的4个国家级经济功能区总体规划面积达60多平方公里.

作 者：沈奎 作者单位：广州经济技术开发区管委会政策研究室主任刊 名：港口经济英文刊名：PORT ECONOMY年，卷(期)：“”(5)分类号：关键词：

浅谈节约集约利用土地 第3篇

关键词：土地节约；集约；利用；管理

一、加大土地管理法律法规政策的宣传

由政府引导，利用各种形式进行土地管理的法律法规宣传，特别要加强土地所有权方面的权利教育，增强广大群众在土地管理方面的国家集体意识，增强义务观念，形成土地是国家、集体所有的共识。同时，要加强土地管理执法人员和县、乡镇、村、组领导干部和相关单位工作人员有关土地管理方面法律法规政策和相关业务知识培训，避免政府违法、领导违法。特别要把土地管理方面的法律法规政策与促进经济发展结合起来，要用足用活上级政策，在可操作和程序上下功夫，切实履行好土地管理方面的经营和管理职责，扎实做好统一思想和行为的基础性工作。

二、建立国土资源动态巡查制度和国土资源执法监察网络

建立县、乡（镇）、村三级动态巡查机制，形成三级国土资源执法监察网络。调动村级监察网络的积极性，充分发挥基层国土资源执法监察员的监督作用，使国土资源违法行为做到“早发现、早制止、早报告、早处理”。继续坚持“预防为主，以事前防范与事后查处相结合”的方针，把土地违法案件消灭在萌芽和始发状态，以减少经济损失。

三、规范用地结构

①改善工业用地结构。首先要停止工业项目用地单独选址，引导新增工业项目向工业区集中；其次要提高工业用地地价和容积率，容积率越低，地价越高；第三，对于污染重、能耗高、产出低等不符合国家产业政策的项目要一律拒之门外，不予供地；最后是制定土地投资强度标准，不达标者，一律停建、缓建。②规范农业用地结构。农民建房是用地大户。第一，应坚持住宅管理与"空心村"整治相结合。村内有空闲的，住宅用地一律使用村内空闲地，无空闲地的住宅首先利用村内空地、荒地、劣地；第二、严格实行一户一宅，鼓励建设多层楼房，节约附属建筑用地；第三，对基本农田保护区内耕地，实行严格管理，确保耕地总量不减，质量不降。

四、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率

①严格执行闲置土地处置政策，盘活城市存量建设用地。闲置土地清理处置工作要日常化、制度化，严格执行相关法律法规政策，土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时用地、纳入政府储备等途径及时处置，以便充分利用。②积极引导使用未利用地和废弃地。对使用未利用地建设工业项目的，可降低市场准入标准，优先安排计划指标，同时应适当按照低于周边土地市场价格确定土地出让底价，鼓励企业开发使用未利用土地，提高区域土地利用率。积极复垦利用废弃土地，对废弃土地也进行调查摸底分类处理。③鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积和高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。在保障人防、城市公共安全设施建设和人防要求的同时，加强地上、地下空间综合开发利用的研究和规划，做好与土地功能的衔接，使其成为城市发展空间的有力补充。④加快推进“城中村”和旧城改造。以相对集中的组团形式加强“城中村”改造，鼓励城市规划区内集中建造多层、高层公寓，切实提高城郊结合区域土地利用效率。旧城改造应充分挖掘原有建设用地潜力，在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，鼓励城市内部低效利用土地通过转让、改变土地用途等措施进行盘活利用。

五、建立健全节约集约用地长效机制

①强化工业项目用地标准。工业用地中应积极提高建筑系数，行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的 7%，工业企业内部一般不得安排绿地。工业用地投资强度在目前《工业项目建设用地控制指标》的基础上适当提高。②提高土地资源市场化配置程度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配置的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手續规避招标拍卖挂牌出让。③强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

六、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任

建立节约集约用地考核制度。要把节约集约用地考核纳入市、县经济社会发展综合评价体系，使各级政府及相关部门领导切实承担起推进节约集约用地责任。建立节约集约用地的监测，主要是做好土地市场动态监测和土地变化状况监测。及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。对批多用少、占而不用的土地，坚决依法收回，重新配置。做好年度土地变更调查，建立土地利用现状数据库，全面掌握各类土地变化状况。重点监测各地新增建设用地、耕地减少和违法用地等情况，监测结果要向社会公开。

总之，加强土地管理，推进土地节约集约利用是严格土地管理的重要环节，是保障发展用地需求的根本途径，是促进经济社会可持续发展的基本要求。因此，我们要十分珍惜、合理、节约集约利用好每一寸土地，并通过土地利用总体规划、计划的调控作用，充分利用闲置土地，建立土地收购储备制度，做好土地开发整理工作，加强监督检查，全面落实节约集约用地责任，牢固树立节约集约用地和严格保护耕地的意识，坚守18亿亩耕地红线不动摇，促进经济社会可持续健康发展。

农村土地集约利用 第4篇

近年来, 随着农村改革的持续推进, 农村社区作为农村经济发展的重要载体、新农村建设的重要战场, 受到越来越多的关注。如何协调好发展过程中的产业布局、规划建设, 不可避免的要将目光聚焦在其用地规模和结构上。摸清农村社区土地利用现状, 科学评价其利用水平, 对提高土地利用效率, 合理配置土地资源, 引导农村社区健康发展, 意义重大。

2 农村社区土地节约集约利用的内涵

2.1 农村社区的概念

农村社区是指在农村区域按照土地利用规划和新农村建设布局规划所建设的, 居住方式与产业发展相协调, 基础设施和社会化公共服务设施配套的现代化农民新型聚居点。

农村社区具备以下特征: (1) 是一个社会实体; (2) 血缘、地缘发挥基础性作用; (3) 主体是农村村民; (4) 农业生产活动为家庭主要经济来源; (5) 人口密度较低;六、基础设施完善。

根据我国目前各地农村社区建设的实践, 按照其形态特征和组建方式, 将我国的典型农村社区类型分为5类。 (表1)

2.2 农村社区土地节约集约利用的内涵

农村社区土地集约节约利用内涵是:根据一定区域内社会经济和人口状况, 在合理的农村社区规模下, 优化农村社区土地利用结构与布局, 增加单位面积土地投入量, 深入挖掘土地利用潜力, 提高土地投入产出比, 追求生态、社会、经济和人居环境的最优化。

3 评价指标体系与评价模型构建

3.1 评价指标体系设计

在全面-代表性、动态-先进性、系统层次性、可行-可比性原则的指导下, 从反映土地利用的经济效益、社会效益以及生态效益的角度, 选取农村社区土地集约利用程度评价指标体系。 (表2)

3.2 评价模型构建

3.2.1 评价方法选取。

对新型农村社区土地集约利用水平的评价, 采用理想值比例推算法对评价指标进行标准化处理, 以指标实现度分值进行度量;采用层次分析法测定评价指标权重, 根据相应的指标权重和实现度分值计算新型农村社区土地利用集约度。根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范 (GB50180-93) (2002年版) 》、《湖南省农村中心社区两型化建设研究》、《湖南省新农村建设村庄布局规划导则》、《湖南省新农村建设村庄整治建设规划导则》等, 结合专家打分法, 确定各评价指标的理想值。

3.2.2 指标数据标准化。

指标标准化方法:评价指标标准化是采用理想值比例推算法, 以指标实现度分值进行度量, 其标准化公式如下:

式中:——i目标j子目标k指标的实现度分值;

——i目标j子目标k指标的现状值;

——i目标j子目标k指标的理想值。

指标实现度分值确定原则:评价指标实现度分值在0~100%之间, 当大于100%时, 该项指标的实现度分值记为100%。

3.2.3 确定评价指标权重。

权重确定原则:评价指标的权重应依据评价的总目标、各层子目标、指标对新型农村社区土地节约集约利用的影响程度确定。评价子目标、指标的权重值在0~1之间, 各目标对总目标的权重值之和以及指标对于总目标权重值之和应为1。

权重确定方法:指标权重确定采用AHP法, 具体分为以下步骤:

(1) 建立分析问题的递阶层次结构图 (见图1) 。

(2) 构造判断矩阵。构造判断矩阵过程中, 一般采用1-9作为元素的值。但当具有实际意义的比值能够说明相互比较因素的重要性时, 相应元素的值采用这个比值。在此基础上, 可以得到判断矩阵S= (Uij) P*p。

(3) 判断矩阵计算。采用方根法和和积法计算判断矩阵的最大特征根, 及其所对应的特征W, 具体计算方法如下:

(1) 正规化判断矩阵的每一列, i=1, 2, 3, ……n, 将经过正规化后的每一列判断矩阵按行进行相加, i=1, 2, 3, ……n

(2) 对向量正规化:所得到的, ……就是需要计算的特征向量

(3) 计算最大特征根式中 (AW) i表示向量的第i个因素, 得到的特征向量表示各个评价因素重要性的排序, 也就是各因素分配的权系数。

(4) 一致性检验。判断矩阵的一次性检验首先需要进行一次性指标和平均随机性RI标计算, 当时, 层次分析法的一致性程度为满意, 也就是说各因素权重分配合理, 不然就需调整判断矩阵各元素的取值, 并对各指标的权重进行重新分配。

(5) 得到指标权重。按照综合评价值的排序, 得到综合评价结果, 综合评价值的计算, 采用线性加权函数法, 其计算公式如下:

式中:Si为第ⅰ个综合指标的评价值;n为指标的个数;Wj为第j个评价指标的权重。

4 土地利用集约度分值计算方法

(1) 各子目标分值计算公式如下:

式中:——i目标j子目标的土地利用集约度分值;

——i目标j子目标k指标的实现度分值;

——i目标j子目标k指标相对j子目标的权重值;

n——指标个数。

(2) 目标分值计算公式如下:

式中:——i目标的土地利用集约度分值;

——i目标j子目标的土地利用集约度分值;

——i目标j子目标相对i目标的权重值;

n——子目标个数。

(3) 集约度综合分值计算

新型农村社区土地利用集约度综合分值按照计算公式如下:

式中:F——土地利用集约度综合分值;

——i目标的集约度分值;

——i目标相对总目标的权重值;

n——目标个数。

(4) 评价结果分析。根据计算公式, 计算土地利用集约度综合分值;将评价结果依据土地利用集约度评价分值划分四个等级: (1) 集约利用:≥90分; (2) 中度利用:75~90分, 包括70分; (3) 低度利用:60~75分, 包括60分; (4) 粗放利用:<60分。

5 结论

农村社区土地节约集约利用评价, 作为建设用地评价体系中的一部分, 与相对成熟的农用地评价理论相比, 其受到的关注较少、评价相对较滞后。在党中央着力推进农村改革的今天, 如何提高土地利用效率, 促进农村社区跨越式发展, 研究意义重大。本文从阐释农村社区土地节约集约利用概念出发, 在实地调研与咨询专家的基础上, 构建符合农村社区实际的节约集约利用评价指标体系, 力求为农村社区产业布局与规划建设提供有益的参考。

摘要：改革开放以来, 我国农村经济迅速发展的同时, 也存在农村空间结构布局不合理, 土地资源浪费严重等问题, 积极探索农村土地节约集约利用新途径, 加强农村社区建设和管理势在必行。实践证明, 农村社区建设是社会主义新农村建设的重要内容, 是推进新型城镇化的配套工程, 对推进城乡一体化、加强土地资源管理等具有重要意义。分析了农村社区土地节约集约利用的内涵, 构建了湖南农村社区土地节约利用评价指标体系和评价方法。

关键词：农村社区土地,节约集约利用,评价

参考文献

[1]喻新安, 刘道兴.新型农村社区建设探析[M].北京:社会科学文献出版社, 2013.

[2]农村社区空间布局及配置研究[D].郑州:河南农业大学, 2012.

[3]多元与包容—2012中国城市规划年会论文集[C].2012.

[4]村庄空间集约度的测度方法与规划对策研究[D].武汉:武汉理工大学, 2011.

小城镇土地集约利用 第5篇

小城镇是整个城镇体系的基础，发挥着上接城市、下连农村的社会和经济功能，在促进城乡产业结构调整、吸纳农村剩余劳动力、增加农民收入等方面发挥着重要作用。但由于特殊的区位所致，小城镇仍存在着用地重扩张轻挖潜、重规模轻效率、重开发轻管理等问题。挖掘小城镇用地潜力，科学合理用地、避免和防止盲目扩大镇区面积、有效实现土地利用从粗放外延向集约挖潜转变成为当前小城镇经济社会发展的必然选择。

由于小城镇在经济社会发展中所处位置的特殊性，其土地利用也呈现出不同于一般城市土地的特征，主要表现在以下几个方面：

（1）土地利用的联系性。

（2）土地权属的交叉性。

（3）用地结构的单一性。

（4）土地利用的变化性。

（5）用地对象的固定性。

小城镇主要局限于进镇农民、乡镇企业或各类个体企业。

（6）土地价格相对较低。

（7）利益主体的多元性。

二 小城镇土地利用存在的问题

在小城镇经济总量大幅提升、经济结构明显改善的同时，小城镇土地利用也面临着诸多问题。

（1）城镇建设用地规模不断扩大，土地利用效率不高

（2）城镇用地结构和布局不合理，土地优化配置有待提高

（3）城镇开发重平面扩张、轻挖潜，土地利用综合效益不高

（4）建设占用耕地现象突出，耕地保护面临压力

（5）城镇生态环境建设投入不够，土地可持续利用性不强

（6）建设用地增量管理失控，违法用地现象较普遍

三 小城镇土地集约利用基本内涵

小城镇土地集约利用就是在满足小城镇合理发展需求的基础上，通过控制新增建设用地、挖潜存量建设用地、合理增加土地投入、改善用地管理等途径，实现土地投放数量和节奏的合理安排，达到城镇用地结构和布局的优化，不断提高城镇土地的使用强度和产出效率，是以较少土地资源消耗创造尽可能多的经济、社会、生态效益的一种土地开发经营模式。内涵具体包括以下几个方面：

（1）用地布局的集中化。

（2）用地效益的综合化

（3）土地利用的充分化。

（4）用地配置的科学化。

四 小城镇土地集约利用的理论支撑

（一）土地区位理论

区位理论揭示了不同位置的土地收益与利用方式、利用程度及运费间的关系，阐明了土地纯收益的空间转移规律，为加深认识以城镇为中心的土地利用空间结构差异的形成机制、特点，提供了理论上的依据。

因此，区位理论在很大程度上影响着小城镇用地的空间安排。由于小城镇集聚功能的影响，农村剩余劳动力向小城镇的集聚进一步加剧了小城镇的区位效益，在符合城镇产业政策、经济发展目标及土地资源可持续利用等多重目标的前提下，通过制定合理的土地使用标准来调节各级各类土地的区位效益，是实现城镇土地资源的优化配置和高效利用的有效途径。

（二）地租地价理论

在城镇土地集约利用评价中，最具指导意义的是级差地租理论。由于城镇土地级差收益的客观存在，必然吸引各类空间经济要素的向心集聚，按市场供求均衡原理，城镇中心区段的地价就会上升，从而产生排异现象将附加值低的产业依次向聚集外围排斥，使各类用地布局按产业不同呈现出明显的区位特征。处于不同地段的土地会表现出不同的利用方式，其利用潜力的大小受制于地价的高低和提供地租量（级差地租）的多少，即地价、地租影响着土地的用途及其利用方式。地租地价理论有利于指导小城镇在土地利用中获得最佳的综合效益，对小城镇土地的综合评价、合理开发利用和制定土地利用政策具有重要的指导作用。

（三）土地报酬递减理论

土地报酬递减理论是指在一定技术水平下，如果对固定面积的土地持续追加某种要素的投入，边际报酬会出现递减的趋势，总报酬则会出现加速递增、减速递增、递减的趋势。土地集约利用就是在土地上增加投入，以获得土地的最高报酬，“土地报酬递减规律”为土地集约利用提供了重要的理论依据。

（四）可持续发展理论

可持续发展实质是协调人口、资源、环境与发展的关系，体现经济效益、社会效益和生态环境效益的有机结合，伴随着工业化、城镇化的兴起，人们对土地不断增长的社会需求与土地资源的有限性、土地利用的不可逆转性之间的矛盾日益显著，区域性人地矛盾不断加剧，严重制约了经济社会的健康快速发展，必须以可持续发展理论为指导，合理高效地利用土地。开展小城镇土地集约利用研究的一个重要目的就是为实现土地的可持续利用寻求理论依据、技术支撑和可行性途径。

五 小城镇土地集约利用的影响因素分析

（一）自然环境条件

自然条件主要包括地质、地形、水文、气候等因素，它对建设用地的影响主要表现为地基承载力的大小，是建设用地开发利用的基础条件。自然因素的差异从根本上影响小城镇土地开发利用的强度和深度，从而造成集约用地水平的不同。

（二）人地关系

土地集约利用与区域土地资源状况直接相关，即土地资源的稀缺性程度是

城镇土地集约利用的最直接影响因素，当土地供给量充足时，容易导致土地的粗放利用，相反，稀缺促使土地利用向集约化方向发展。

土地资源的稀缺性不仅指土地资源绝对数量的缺少，更重要的是指相对于人口数量及其对土地需求的相对稀缺。

（三）经济社会发展水平

土地利用和经济社会发展的关系是相辅相成的。一方面，土地作为经济发展的生产资料以及空间载体，对经济发展起着促进或制约的作用；另一方面，经济发展对土地利用的规模和集约度又起着决定作用。

包括经济发展、城镇化发展、产业结构调整

（四）小城镇经营水平

（五）科学技术水平

（六）制度、政策导向

六 小城镇土地集约利用评价

（一）小城镇土地集约利用评价定义

小城镇土地集约利用评价是以小城镇建成区为研究对象，根据小城镇的经济社会发展现状，采用一系列与小城镇土地集约利用相关的指标，选用适当的评价模型对其土地集约利用状况进行定性和定量评估。小城镇土地集约利用评价，是小城镇土地利用规划的前提研究主要集中在评价指标与评价方法两方面。

（二）小城镇土地集约利用评价指标体系构建

1.指标体系建立思路

从土地利用的内涵出发，小城镇集约用地的最终目标是实现城镇土地的合理利用；从土地集约利用的本质内涵出发，其最终目的是力求单位土地面积上的最大经济效益；从土地的可持续发展角度出发，集约用地是以小城镇整体功能的充分发挥和土地利用效益的综合性为目标；从小城镇发展出发，集约用地目的是保护耕地资源、提高小城镇综合发展能力，提升城镇经济实力。因此，小城镇土地集约利用评价可以从土地利用程度、土地利用效果、用地配置效率和用地约束程度四个方面予以开展。

2.指标体系构建

2.1土地利用程度（目标层）

小城镇土地利用程度主要从水平空间和垂直空间两个层面进行考察，表现为土地利用强度和土地利用结构两个要素层。土地利用强度是反映城镇土地集约利用程度最直接也是最重要的因素，评价指标可以从城镇建设用地率、人均城镇用地、建筑容积率、建筑密度和土地空闲率中选取；土地利用结构可以从居住用地比例、工业用地比例、道路广场用地比例、绿化用地比例中选取。

2.2土地利用效果

小城镇土地利用效果主要反映不同的自然和社会经济条件下，不同的土地投入和提供产出之间的对比关系。评价指标包括地均固定资产投入、地均从业人员数量、地均二三产值、地均财政收入。

2.3用地配置效率

用地配置效率反映土地整体配置水平的结构效率，可以通过土地供应市场化水平和土地利用政府管理绩效两个指标予以考核。选用城镇土地配置市场化程度、城镇土地出让价格水平来衡量土地供应市场化水平；选用城镇土地征用新增建设用地率、存量建设用地供应率及城镇闲置用地查处率等指标来衡量土地利用政府管理绩效。

2.4用地约束程度

可以从城镇综合发展能力和后备资源保障度两个方面予以考虑。城镇的综合发展能力主要通过小城镇的城镇化水平、人口密度来衡量；后备资源保障度用人均耕地来衡量。

3.指标权重确定

4.评价方法选择

目前在用地评价方面较为常用的模型主要有综合评价法、极限条件法、静态模糊评价法三种。

5.评价等级确定

参照我国现有的城镇土地集约利用阶段划分标准基础上，结合小城镇土地利用的实际情况，采用多级分级标准，将小城镇土地集约利用划分为土地高度集约利用、土地中度集约利用、土地一般集约利用、土地中度粗放利用、土地高度粗放利用五个等级，评价综合分值越高，集约利用状态越好。

（三）小城镇土地集约利用的实现分析小城镇土地集约利用实现原则

1.1 规划控制

1.2 优化配置

1.3 制度激励小城镇土地集约利用实现途径

2.1 强化土地节约集约利用理念

转变粗放的用地观念是加强节约集约用地的前提。

2.2 科学编制城镇规划和土地利用规划

在土地利用总体规划的控制下，通过城镇总体规划的合理编制，科学确定城

镇用地控制规模，制定合理的用地标准。

2.3 加强土地利用动态监测

构建一套综合性的定量评价小城镇土地集约利用程度的评价体系，并建立相应的考核制度，是促进土地集约利用的有效途径。

2.4 严格执行用地项目准入机制

对企业利用现有土地增加投资、扩大生产规模，政府必须在有关政策上给予优惠，对通过旧城改造、盘活土地存量和结合企业改制盘活土地存量的单位和个人，应制定优惠政策，降低盘活成本，提高土地利用效率。

2.5 积极推进小城镇土地置换

2.6 建立健全小城镇土地储备运作程序

城镇土地储备主要四个程序：

①土地收购

②土地开发整理

③储备及其经营管理

④出让

2.7 加大小城镇土地整理力度

土地整理是当前各国集约利用土地，实现可持续发展的重要措施。

2.8 建立和完善集体建设用地流转制度

集体建设用地流转形式与程序可参照国有土地流转方式，以出让、转让、租赁、作价入股等方式通过申请—批准—登记的程序进行。集体建设用地流转主要涉及集体、政府、个人和原用地单位，其利益分配应当遵循公平与效益原则，明确所有权、使用权和管理者的地位及职能。

2.9 适度推行小城镇立体开发

为节省土地资源，开拓新的生存空间，尽可能扩大城镇空间容量，可以尝试实行小城镇立体开发，促使小城镇用地向多维空间发展，这样不仅能节约用地，还能有效提高土地利用效益。

城市发展与土地集约利用 第6篇

【关键词】城市发展；建设用地；集约利用

城市化是现代化的必然趋势，发展中国家尤其不可避免。中国是世界上最大的发展中国家，城市化已进入高速增长期。因此，城镇用地的空间拓展将日益成为现在及未来几十年中国土地利用变化的主要特征。然而城市土地是有限的，而人口增长和经济发展对建设用地需求势必将进一步增长。为缓解这一矛盾，只有采取有效措施，优化土地利用结构，提高城市建设用地利用的集约度和效益，才能实现既保护耕地和其他农用地，又满足各类建设发展需求。

1.目前城市建设用地存在的问题

我国目前正步入城市化加速发展时期，加快推进城市化进程是我们的必然选择。但在加快城市化的同时，应认识到我国城市土地利用方式还比较粗放，集约化程度低，占用耕地过多，主要存在以下三方面的问题。

1.1长期忽视城市土地内涵挖潜，走了一条外延扩张式的发展道路

由于制度安排、税收设置等诸多因素，造成城市郊区土地开发成本低廉，而城市中心由于拆迁面过大而成本相对较高，以经济效益最大化为出发点的开发商必然愿意占用郊区农田搞土地开发。同时，地方政府通过从农民手中低价征地进行一定的初期开发后，再卖给开发企业或开发商，采取这种方式来增加财政收入与城市建设资金，导致城市发展普遍采用不断向外扩张的发展模式。这种扩张式的发展模式的外部性和内部性均不经济：其外部性不经济表现在加剧了占用有限的耕地资源，在郊区大量开发住宅，造成对城市绿色带的蚕食和对生态环境的破坏，加重了城市交通和居民上班的负担；其内部性不经济表现在开发郊区不利于旧城改造，大量的危旧房不能得到修缮和改造，可能导致旧城区社会问题的发生。

1.2城市土地资源配置不合理，土地利用效率不高

多年来大多数城市存在用地功能配置不尽合理的问题，普遍存在“散”和“乱”的现象；各类用地比例失调，城市生活质量偏低；土地的容量潜力未得到充分发挥，城市用地容积率普遍偏低。

许多单位存在土地使用不当和土地使用不足的问题。一方面土地使用不当，如城市中许多黄金地段被大量的工厂、机关占据，土地价值得不到充分体现；另一方面土地使用不足，在某些特定地段上，许多开发单位多征少用或征而不用，造成土地闲置。同时，有些开发者受经济利益的驱使，过度开发土地，而这种土地的过度使用会造成社会成本的额外支出，这样虽然开发者个体收益得到提高，但它并不能弥补社会成本超支部分，土地利用效率仍会下降。

2.城市建设用地集约利用的途径

2.1建立协调发展的城市体系

城市分大、中、小不同的等级，由不同等级的城市共同组成城市体系。在城市的发展过程中，我国素有偏好小城市的习惯。但按照城市体系的发展规律，大、中、小城必须协调统一发展，才能发挥整体效果。在大力推进城市化进程中一定要注意发展大城市，城市规模越大，土地集约利用程度越高，土地资产的价值越高。因此建立大、中、小城市协调发展的城市体系，对城市土地集约利用至关重要。

2.2加强土地管理，合理控制城市用地的外延扩张

粗放型的经济增长方式造成城市用地的迅速外延扩张，浪费和闲置了宝贵的土地资源，因此，应该采取措施，适当控制城市发展规模，严把城市升级关，减少城市建设对耕地的占用。制定和严格执行城市土地供应计划，将城市土地供应总量、占用耕地指标应尽可能控制在最小限度，并加强宏观调控。消除土地管理部门、建设规划部门、城市房产管理部门之间在管理管理权限不清难以界定的现象，改条块管理为综合管理，加速整合房屋产权和土地使用权的统一登记制度，尽快建立系统化、科学化的管理体制。

2.3严格土地规划，控制新增建设用地数量

严格土地利用总体规划、城市总体规划修改的管理。在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发区（园区）和城市新区（小区）。对清理后拟保留的开发区，必须依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照布局集中、用地集約和产业集聚的原则严格审查。

严控新增建设用地的总量和速度，对新增建设用地实行土地有偿使用。加强农用地转用审批的规划和计划审查，强化土地利用总体规划和土地利用年度计划对农用地转用的控制和引导。新上建设项目首先要利用现有建设用地，严格控制建设占用耕地、林地、草原和湿地。

2.4进行土地整理，调整用地结构，提高土地利用率

城市化的迅速发展给土地的压力越来越大，在现有建设用地的基础上，只有整理土地、优化土地利用结构，才能进一步满足城市对建设用地的需要。对于现有城市土地应充分利用，消灭城市闲置地；对于已出让但无资金开发的土地应收取闲置费或收回土地使用权。必须降低商品房空置率，对于空置商品房应通过大量市场调研，找出市场空白点，结合周边环境，迎合市场需求，确定最佳用途。努力改造旧城区，挖掘土地使用潜力。

2.5强化对土地执法行为的监督

农村土地集约利用 第7篇

关键词：农村土地集约利用,宁波“两改”,嘉兴“两分两换”

土地集约利用研究起源于农业土地集约利用的研究, 其内涵是指在一定面积土地上, 集中投入较多的生产资料和劳动, 使用先进的技术和管理方法, 以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式。在土地经济理论研究领域中, 一般用单位面积土地上的资本和劳动投入量来衡量土地利用的集约度。集约利用和粗放利用是相对而言的。

1 浙江农村土地集约利用的背景

据浙江省2008年土地变更调查统计, 全省农村居民点用地面积为559.23万亩, 据2008年统计年鉴, 2008年全省农业人口为3292.37万人, 人均农村居民点用地面积为113m2。从浙江省对81个县的农村住宅使用情况普查来看, 浙江省闲置住宅46.29万宗, 废弃住宅23.45万宗, 私搭私建住宅24.35万宗, 村内空闲地面积2106万宗, 分别占农村居民点用地面积的2.55%、1.41%、0.94%和3.7%, 四者合计4625万亩, 占全省农村居民点用地的8.3%。人多地少是基本省情。人均土地资源较为短缺。建设用地供需矛盾突出。

2 宁波“两改”、嘉兴“两分两换”的实践

2.1 宁波“两改”的实践

“两改”具体指的是农村住房制度改革和农村住房集中改建。按照农民的居住方式与生产方式相适应的原则, 多形式推进, 促进土地节约集约利用和农民市民化。

在宁波实施农村住房“两改”中, 各市、区结合自身实际情况, 探索创新, 总结出了不同的做法。

2.1.1 慈溪市:

提供多方面政策支持。首先在项目用地方面, 每年安排专项用地启动指标, 优先用于“农房两改”项目。并提高整理后净增土地复垦指标收购费。同时允许个别试点村的“两改”项目土地收益全额返村, 专项用于村庄改造。其次在资金支持方面, 将“两改”项目专项资金列入市财政预算, 由市财政单独确定镇 (街道) 、村集体经济组织“两改”项目的融资规模, 并进行贴息补助和中高层、高层农民公寓安置补助等。再者在融资贷款方面, 慈溪市农村合作银行向农房集中改建项目实施主体发放贷款, 并为农民办理了农村住房抵押贷款, 有效帮助农民解决了购置集中居住区住房资金短缺问题。

2.1.2 余姚市:

实行农房“两改”建设项目联合预审试行办法。联合预审试行办法通过项目所涉及的乡镇政府 (街道办事处、经济开发区管委会) 提出书面申请, 市农房“两改”办组织相关部门对申请材料进行初步审核, 市农房“两改”工作领导小组成员单位和相关职能部门召开会议并形成《会议纪要》, 建设单位在规定时限内办理相关行政许可手续等四个程序进行, 进一步简化了审批手续和办事程序, 提高了工作效率和服务质量。

2.1.3 江北区:

制定“以房代地、虚拟审批”政策。针对农村无房户与住房困难户与“两改”的矛盾, 江北区制定了“以房代地”政策, 就是政府提供适当面积的城镇住房代替宅基地审批, 以宅基房的形式置换农民符合规定的宅基地, 并拥有合法产权的城镇商品住房;“虚拟审批”就是为防止城市规划区内部分村民为谋求拆迁补偿收益的改建、扩建行为造成资源浪费的行为, 通过引入农民建房虚拟审批程序, 确认农民合法建房的权利, 只作为日后拆迁补偿的法律依据, 而不导致直接的建房行为。这样就可以帮助需要新建住房的婚龄群体和确需改善住房条件的困难群体解决住房难题。

2.1.4 镇海区:

运用“BT模式”为农村建房融资。“BT模式”, 就是在建设农民集中居住小区时, 选择企业作为建设项目的投融资单位, 由该单位负责筹措建设资金, 并负责项目建设, 建成后, 项目建设单位通过整理节约下来土地的出让金, 向投融资单位回购房屋。“BT模式”解决了农村住房集中改建的融资难题, 为资金并不雄厚大多数村探索了一条建设发展的新路子。

2.2 嘉兴“两分两换”的实践

“两分”是把农村宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开;“两换”是以土地承包经营权换股换租换保障, 推进集约经营、规模经营, 转变农业生产方式, 以宅基地换钱换房换地方, 推进农民集中居住, 转变农民生活方式。以按照土地节约集约有增量, 农民安居乐业有保障的总体要求, 以农业生产经营集约, 农村人口要素集聚, 切实提高农民生活水平和生活质量为根本目标。

嘉兴市首批确定了9个乡镇作为“两分两换”的试点。其中嘉兴市南湖区七星镇、桐乡市龙翔街道、嘉善县姚庄镇具有一定的典型代表意义。

2.2.1 七星镇。

为有效节约集约土地, 七星镇原则上采用集中公寓房安置, 实际采用“公寓房安置结合产业用房安置、货币安置”的安置模式, 农户可自主选择单一或不同组合的安置模式。具体做法:一是农民以农村宅基地 (住房) 置换城镇规划区内的公寓房, 原有农村住房按照评估价给予相应的补偿, 在此基础上, 按照政策认定的人口和可置换面积给予补助, 加上置换搬迁奖励, 农户再以置换价格 (成本价结合楼层差价) 购置公寓房。公寓房由政府统一开发建设, 由居民按意愿自主选择。公寓房的置换标准面积为人均40m2, 每户再加60m2, 其土地性质为国有划拨。二是农户选择产业用房进行安置。产业用房安置采取股本经营方式, 实行保底分红。三是货币安置, 政府对农户原住房的评估补偿, 加上补助和置换奖励, 直接给予相应的货币补偿。

对于土地承包经营权换社会保障有两种置换方式, 一是在“依法、自愿、有偿”的基础上, 采取转包、出租、入股等多种方式全部流转土地承包经营权, 流转期限在10年以上的, 按照城乡居民社会养老保险中城镇居民的缴费标准和待遇置换社会保障。同时按照每年每亩700元的标准发放土地流转租金, 并逐年递增;二是鼓励农民全部放弃土地承包经营权, 由七星投资发展有限公司在土地整理的基础上统一管理、统一开发和统一经营, 对放弃的农户按照被征地农民养老保险政策置换社会养老保险。

2.2.2 龙翔街道。

龙翔街道按照量力而行、积极稳妥、分步推进的原则, 制订了公寓房安置、统筹统建房安置、物业安置和货币安置四种农村住房置换城镇房产方式。按照“1+6”模式进行居民点规划, 其中“1”是指1个城镇型新社区, 规划安置71.3%;“6”是指6个农村型新社区, 规划安置28.7%。在不同的安置方式中, 统筹统建房安置49%, 到城镇公寓房和货币安置51%。具体做法:一是农户以农村住房置换城镇公寓房, 由新农村投资建设开发公司在街道集镇中心居住区提供多层公寓或住宅用房作为产权调换用房。原有农村住房按照评估价给予相应的货币补偿, 再以优惠价格购置公寓房。公寓房安置面积为100～260m2 (限3套) , 土地性质为国有划拨。二是农户按照“统一规划、统一设计、统一监管”的原则建造统筹统建房, 其土地性质仍是集体用地。统建房安置为占地面积120m2 (三层) , 每户出资基础设施配套费1.5万元。三是农户用其部分或全部房产到产业功能区置换标准产业用房, 可与公寓房组合置换。四是货币安置, 新农村投资建设开发公司以公寓房安置旧房补偿标准上浮20%给予农户补偿。

按照“依法、自愿、有偿”的原则, 鼓励引导农户采取转包、出租、入股等多种方式, 部分或全部流转土地承包经营权, 建立与经济社会发展水平相适应、与农户土地流转收入相挂钩、与政府激励参保相配套的农民养老保障制度。

2.2.3 姚庄镇。

姚庄镇结合实际, 注重置换政策, 在体现改革力度、农民接受度、财政承受度和工作推进度四个方面找到平衡点, 推出标准公寓房、复式公寓房和货币三种置换方式。具体做法是:农民以农村宅基地 (住房) 置换城镇房产, 原有农村住房按照评估价给予相应的货币补偿, 再以优惠价格购置城镇房产。城镇房产由政府统一开发建设, 分标准公寓、复式公寓两类, 由居民按意愿自主选择。其中, 标准公寓的置换标准面积为人均40m2, 每户超过标准面积部分控制在40m2以内, 其土地性质为国有划拨。复式公寓的户型分大、中、小三类, 占地面积分别为85m2、75m2、60m2, 由农户按实际人口数进行选择, 其土地性质仍为集体用地。对于土地承包经营权换社会保障的基本做法, 姚庄镇与七星镇基本一致。

3 宁波、嘉兴两地土地集约利用中面临的突出问题

3.1 建房项目资金的筹集、平衡

在宁波的住房集中改建和嘉兴的安置房建造中, 面临的首要突出问题是建设项目的资金筹集。在宁波, 试点资金投入都较高, 最低的在6000万元以上, 一般试点均在亿元以上, 高者达到10亿元。在嘉兴“两分两换”工作中, 因为是以政府为主体推进, 加上村民宅基地和房产面积较大, 直接导致了安置的高成本。据整体测算, 每户的安置成本为37万元。如全面铺开“两分两换”, 政府将背负巨额负担。在两地试点中, 前期巨额资金的投入是需要通过后期集约利用的土地所换取的价格来进行弥补和平衡。如果没有合理的集约土地的利用, 这种置换也可能是“得不偿失”, 会使地方政府背上沉重的债务。

3.2 建设项目的前期用地来源、后期保障

在农村旧宅未拆除的前提下, 两地推行建设新市镇、新社区, 需要一定的土地周转指标。在土地指标非常紧张的情况下, 解决这一问题的难度较大。如果没用前期的土地周转, 一些具有潜力列入试点的镇村也就不能开展住房制度和置换改革试点。所以不管是在前期的土地来源上还是在后期的土地持续供应上, 都需要土地提供保障。

3.3 失地农民劳动就业安置、社会保障

在农民集中居住和土地置换完成后, 一部分农民失去了相应的承包经营地, 没有了农业劳动的基础, 需要他们自谋职业或自主创业, 虽然一部分农户可以到承包土地的农业开发公司工作, 或政府通过转移劳动力培训也可以帮助推荐解决一部分, 但40岁以上的劳动力就业仍比较困难, 在加上教育程度普遍不高, 劳动技能缺乏, 各方面素质也不尽人意等, 难以找到较为合适的工作。已有的城镇职工基本养老保险、失业保险、医疗保险还没有面向这些农民;“农保”和“城保”之间的差距和衔接问题;失地农民的社会保障会受到享受年龄的起算、保障金额的有限限制等。

3.4 土地流转的法律程序、法律风险提示

在宁波的集中改建和嘉兴的公寓房集中实施过程中, 一些土地的发包、承包和流转, 并不完全符合法律程序。如一些集体经济组织发包土地时没有签订承包合同;或者签订时未按民主议定程序办理;有的土地承包合同重要条款缺失;有的村民在进行土地流转时未签订书面合同;在进行转包或者重新发包时, 村管理人员法律意识淡薄, 有村干部代替村民签字的情况发生。上述不规范均直接影响合同的效力和内容。

4 完善浙江农村土地集约利用的建议

4.1 规划实施因地制宜, 形式可以多样

在具体实施中, 要在总规划的引导下, 根据各地实际情况, 采取灵活多样的形式。在宁波“两改”中, 余姚兰江街道三凤桥村采用的是“三置换”, 就是在近郊村、城中村实施“农村住房和宅基地置换城市住房, 土地承包经营权置换社会保障、村级集体发展留用地置换物业经济产权”为主要内容的综合改造。嘉兴市有关领导也提出“两分两换”也可“一分一换”, 两换可在一起也可分开进行;承包地可签协议流转、股份合作流转, 也可永久流转等。

4.2 建立多渠道融资方式, 资金链衔接平稳

两地政府应多渠道的进行融资, 扩展资金来源渠道, 防范政府可能出现的资金风险。包括落实国家对新农资金的支持, 整合财政资金;引进农业的战略投资者和风险投资公司进行融资;对节约出来的土地, 可按照城乡建设用地增减挂钩的政策, 合理运用土地储备制度, 增加土地出让收益。对整个政策实施的资金要统筹使用, 前后均衡, 可以考虑在政策实施时, 以点带面, 逐步推进, 避免摊子铺的过大, 造成资金压力和资金链断裂。

4.3 探索安置建房用地的来源、周转机制

用地的来源, 可能是原有农村的空闲地、废弃地, 也可能是新开垦的土地, 但是必须以法律和中央的相关规定为底线, 符合我国土地利用总体规划和年度土地利用计划。在供地模式上, 可以考虑以下三种方式:一是对计划用地规划“供地”, 对规划保留村, 逐步减少单家独院宅基地审批数量;在规划保留村之外, 原则上不再审批单家独户建房;二是对存量土地整合“生地”, 通过推进村庄整治, 开展宅基地、废弃地、空闲地整理和流转, 以存量土地结构调整创造出新村建设的空间;三是对将来用地周转“借地”, 对需要周转启动用地, 要实行严格的责任制, 设置严密的前置条件和程序, 切实做到“封闭运行, 先占后补、占补平衡、限时归还”。

4.4 提升失地农民的再就业能力, 增强社会保障

通过加强就业培训, 逐步提高劳动力的专业技能和综合素质, 提升就业竞争力。对农民自主创业和自谋职业, 金融机构应放宽担保贷款的准入条件, 政府应发放一定的创业补贴, 或实施财政贴息政策。在社会保障上, 要以健全城乡低保体系为起点, 以建立新型农村养老保险制度为突破口, 对土地被征用人员养老保障 (土保) 、城镇老年居民养老保障 (城保) 和农民基本养老保险 (新农保) 等三项养老保障制度进行整合并轨, 取消原先按人员身份和参保类别的门槛限制, 允许城乡居民自愿选择参保档次。

参考文献

[1]刘亭、戴勇毅, 农村居民点政策研究——以浙江农居点现状调查为例[J].中国城市化, 2010, (12) .

[2]鲁建平、张月英, 浙江省农村宅基地整理工作中的问题和对策研究[J].浙江国土资源, 2008, (12) .

[3]宁波市农业办公室, 宁波各地农房“两改”工作特色经验概览[DB/OL].http://www.cnluye.com/html/main/nbnxView/429932.html, 2010-08-17.

转变土地利用方式节约集约利用土地 第8篇

探索节约集约用地科学机制

实施土地用途管制,强化土地供给刚性约束,可以有效抑制建设用地过度扩张,促进形成节约集约用地的“倒逼机制”,进而促进经济发展方式转变。这是关系经济社会发展全局的紧迫而重大的战略任务,也无疑是一项艰巨而复杂的系统工程。

目前,我国节约集约利用土地的管理体制、政策体系和技术标准还不健全、不完善,促进节约集约用地的法律法规,城乡规划,产业发展,财税、社会保障政策等还不够协调配套,对节约集约用地科学机制还在探索。

新形势下,我们必须树立强烈的忧患意识和机遇意识,赋予土地管理工作更高的站位、更开阔的视野、更深刻的内涵,用新理念、新机制强化国土资源管理工作,使国土资源管理从单纯的数量管理走向数量、质量、生态并重的综合管理,从单纯的资源管理走向资源、资产、资本统一的综合管理,从单纯满足需求转向供给和需求双向调节的差别化管理,进而推动经济发展方式从单纯依赖资源消耗拉动走向依靠提高资源利用效率拉动。

我们要积极探索建立差别化的土地供应管理政策,优先保障交通、水利、能源等基础设施项目和民生项目用地,严格限制高能耗、高排放、产能过剩和重复建设项目上马,切实保障自主创新与战略性新兴产业建设用地,推动经济结构调整和经济发展方式转变。

我们要积极探索建立节约集约用地的激励机制、责任机制、考核机制、用地全程监管机制,努力优化土地利用布局和结构,依法从严从紧管理土地,实现土地利用由粗放型向集约型转变,促进土地利用方式的根本转变,走出一条节约集约用地的新路子。

不断完善耕地保护机制

我们要充分运用法律、行政、经济和科技的综合手段,建立健全共同责任机制,不断完善耕地保护机制,推进农村土地综合整治,加快农村土地产权制度建设,切实维护农民的土地权益,把最严格的耕地保护制度落到实处,坚守住18亿亩耕地红线。

当前,尤其要以贯彻落实监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部《违反土地管理规定行为处分办法》为契机,充分发挥违法问责制的警示和震慑作用,对违法严重的地区实行严格问责,依法查处、严厉打击违法违规用地行为,切实维护国家法律法规和土地调控政策措施的权威性、严肃性、一致性。

同时,要充分运用国土资源“一张图”和综合信息监管平台,全面加强卫片执法检查,着力构建“天上看得见、网上查得实、地上管得住”的土地执法监管新格局,从根本上遏制土地违规违法的高发态势,真正开辟出一个依法管地、集约用地的科学发展新天地。

国土资源部已在全系统作出部署,从今年起持续深入开展“保经济发展保耕地红线工程”,坚定不移地推进土地利用方式转变,进而推进经济发展方式转变。实施“双保工程”是一项立足现实、着眼长远的重大决策,是事关经济社会持续健康较快发展的系统工程。

加强土地管理促进土地节约集约利用 第9篇

土地作为一种不可再生资源, 却是人类赖以生存和发展的基础, 可见其珍贵性。土地问题一直存在, 特别是在我国建设小康社会的现代化进程中, 是有着战略性、全局性、根本性的重大问题。, 我国人口基数大, 而土地资源有限, 这样就造成了人多地少的局面。所以我们必须进行土地节约集约利用, 科学合理的利用土地资源, 加强土地的管理。

土地节约集约利用, 加强土地管理, 是促进经济社会可持续发展的基本要求, 也是保障发展及用地需求的根本途径, 而且, 它能缓解我国土地需求矛盾, 加强土地管理, 并且能转变经济增长方式, 调整经济结构, 进而建设节约型社会。土地节约集约利用可以提高用地效率调整人口分布的集聚程度, 从而减少了土地资源的投入。城镇建设应尽量提高土地的利用率, 集约利用土地, 减少管线、道路等基础设施的投入提高城镇建设效益社会和经济效益, 为城镇居民提供更好基础设施和社会服务。随着经济建设发展, 人们对土地利用要求也越来越高。优化土地资源的配置, 使之能够功能互补、资源共享。土地优化配置原则, 在政府的宏观调控和市场调节相结合的作用下有效的抑制其因随意性、盲目性儿造成的行为失当, 也促进了土地市场的健康发展。

2 提高土地资源集约化利用水平的对策措施

“零土地技改”和“无土地招商”是充分挖掘土地资源潜力的可行方法, 此方法在很多县市已经被推行, 并且取得了很好的效果, 通过对各地实践情况的借鉴, 总结出了以下几点能够提高土地资源集约化利用水平的措施:

2.1 加大对闲置低效利用土地的清理力度

迸一步加大对储备未供土地、低效利用土地和闲置土地的清理力度, 排查实际情况, 建立详细的记录档案, 并根据实际情况依法处置开发利用, 从而节约大量土地资源, 使其发挥最大的效益。全面清理闲置低效利用土地情况。对依法应当无偿收回、闲置满2年的土地, 坚决进行无偿收回;不符合法定收回条件的, 采取改变用途、等价置换、临时使用拍入政府储备等途径及时处理。严格按照法律规定征收土地闲置满1年不满2年的土地闲置费。对闲置房地产用地特别是超过2年的, 严格按照国土资源部出台的管理办法征缴增值地价。

2.2 实行优先使用储备土地战略

在各类项目用地、建设用地选址时, 国土、招商、规划等部门及乡镇 (街道、开发区) 引导项目优先使用闲置土地、低效利用土地和储备未供土地。提高储备土地的供地率, 加快批而废弃、未供、闲置土地的盘活工作。对当年储备土地的供地率必须达到80%以上, 往年储备土地的供地率要达到50%以上。依法进行处罚因项目投资不到位造成耕地撂荒的、土地闲置, 坚决收回其土地使用权。

2.3 加大闲置土地挖潜力度

提高土地利用率, 利用迁村并点、建设农村住宅集聚区和旧城改造等形式, 推进城镇一体化建设进程。对供而未用、用而不足的土地应努力盘活, 对闲置企业、乡镇旧址, 撤并学校的存量闲置土地进行复垦挖潜, 盘活闲置土地, 为一般项目落地提供保障。加速旧城改造步伐、推进“城中村”建设, 为新项目建设提供了用地空间。

2.4 加强土地管理, 优化供地结构

对生态环保、符合国家产业政策且投入产出率高的节能型项目, 以及拆迁安置和农民小区、重点急需项目, 优先供地;原则上不单独对投资额小于300万元的工业项目供地, 生产经营场所的获得采取租赁标准厂房或租赁土地使用权的形式。强化用地审核监管, 项目的落户、竣工、验收, 实行全过程管理, 新建用地的项目必须充分消化企业现有闲置土地, 在项目立项审批、核准、备案时, 把企业现有闲置土地面积一并核算为用地规模, 坚决核减投资强度与容积率达不到要求的供地面积。

2.5 完善并严格执行土地使用制度

首先, 改革土地的供给与出让方式, 在土地使用制度方面应引入市场机制。进行集约经营, 将以供给决定需求的方式替代以需求决定供给的方式。转变土地利用方式, 提高土地的利用效率和价值, 避免工业用地的低成本无序扩张。

制定严格的土地储备制度来完善土地使用制度, 这个制度是政府调控土地市场的又一有效方式。城市土地的利用要同时考虑社会效益和经济效益, 政府应该对土地市场进行适当的管制, 来保证经济效益与社会效益同时实现, 土地储备是管制土地市场与政府调控的有效手段。作为盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低度利用的土地、增加城市建设用地的有效途径的统一土地收购储备制度, 也能够规范土地市场、解决土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题。

2.6 整合用地, 挖掘潜力

集中开发研究、中试、推广、生产区域, 整合现有土地。制定科学合理的产业政策, 调整优化产业结构。选择最有利的产业发展集群模式, 降低生产成本, 实现低投入、高产出。挖掘现有存量建设用地潜力, 提高土地利用率。

2.7 多维发展, 拓展空间

土地集约利用应该放眼未来, 而不是一味地追求地面上的建筑高度, 通过科技技术向地下要空间。借鉴其他立体开发模式。如在一幢多层建筑中安置几个或几十个工厂或车间, 即将平面方向上布置的厂房, 在垂直方向上重叠起来, 形成工业大厦或工业综合体。高新区基本上是科技含量高、附加值高的工业企业, 适宜于布置立体化标准工厂。另一方面, 向地下空间拓展, 认真借鉴世界各国开发利用城市地下空间的成功经验。

2.8 确定合理的土地利用规模

严格控制城镇的土地利用规模, 准确定位城镇的发展方向。根据产业优势、特点诸要素, 制定科学的人口发展政策, 确定城镇准确的发展定位。综合考虑产业发展所需的用地、人口聚集所需的用地、城镇公用基础设施所需的建设用地, 从而确定合理的城镇的土地利用规模。对项目用地进行科学规划, 切实控制建设项目的用地数量。在对建设项目的用地进行规划过程中, 不仅应该考虑建设项目的实际需要, 还应该注重节约土地资源。

结束语

对于地少人多, 土地资源相对匮乏的中国, 有限的土地资源必须要进行集约使用, 特别是在城市建设的发展中, 土地集约化是一个长期的动态过程, 土地, 作为未来城市发展建设的重要力量, 只有加强土地管理, 调整用地结构, 走土地集约化得道路, 提高土地的使用率, 才能促进城市健康、有序、和谐发展。

摘要：当前我国, 许多资源型城市面临的形势严峻, 城市经济转型、产业结构调整以及资源枯竭等等问题直接关系到城市的发展, 而就目前而言, 最敏感最直接的问题就是土地利用, 进行经济转型有利于城市的可持续发展, 合理科学的进行城市规划, 加强资源矿产区土地的复垦及其整治工作, 继而提高对土地集约利用重要性的认识, 构建激励机制用以土地的集约, 并进行经济结构的战略性调整, 以上这些就是资源枯竭型城市土地集约的一些有效方法。

关键词：土地集约,土地节约,集约利用

参考文献

农村土地集约利用 第10篇

关键词：县城土地利用,现状分析,盘活存量,集约节约用地,措施,建议

土地是宝贵的资源, 是最基本的生产要素。改革开放至今, 我国经济发展迅速, 综合国力与购买力水平都得到大幅提升, 土地在经济增长中起到了重要的保障作用。目前, 我国土地供需矛盾日益尖锐, 每年土地的供需比只能达到0.5:1, 而土地利用率却远远低于发达国家的最低水平, 盘活存量土地资源, 实行土地集约节约利用势在必行。

1 县城土地利用现状

长期以来, 绝大多数县城都经历了一个十分缓慢而渐进的过程, 县城的发展往往是在一种“有规划、无意识”状态下进行的, 许多县城仅依靠大量的土地投入推动地方的发展, 土地利用处于低效、无序开发状态。主要表现如下:

1.1 破旧平房住宅大量存在, 土地利用率低下

许多县城城区内存在大量破旧低层建筑, 土地容积率极低。一些街巷纵横交错, 环境极差。有些县城在主要街道两侧建起了3~4层商业门市楼, 内围仍存在大片的破旧平房居住区。

1.2 建成区内工业企业用地仍大量存在

很多县城居民区周边仍存在生产型企业, 甚至有的是化工或水泥制品企业, 严重影响居民生活。由于历史遗留问题和资金不足等原因, 一些改制、破产企业用地长期处于闲置状态, 厂区内杂草丛生, 厂房破烂不堪, 严重影响城市景观。

1.3 土地利用结构失衡

一些县政府领导热衷于新城区、开发区等建设, 热衷于搞大片房地产开发, 追求片面的土地收益。平面的过度扩张, 直接导致两个不良后果:

一是大量的耕地被占用, 使人地矛盾更加突出;

二是忽视了旧城区的改造开发, 存量土地难以盘活。

2 造成县城土地低效利用的原因

造成县城土地低效利用的原因是多方面的, 既有主观思想方面原因, 也有客观方面原因。

2.1 传统的以行政措施为主导的土地利用机制是历史原因

由于历史原因, 长期以来, 在城市土地国有制的基础上, 土地的供应、流转和利用一直处于政府的控制中。同时, 在划拨、协议出让等土地供给方式下, 土地租金和土地价格信号严重偏离其真实机制, 土地使用处于粗放状态。于是, 土地的低效利用、闲置浪费就不可避免, 土地的集约利用更是无从谈起。

2.2 政府领导畸形发展观

“重平面扩张, 轻内部挖潜”这是我国城市发展上易犯的共性错误。多年以来, 一些县政府领导往往考虑的是在任期内的政绩和短期利益, 热衷于“招商引资”, 搞“政绩工程”、“形象工程”, 比如, 前几年出现的“零地价招商”、“出让金返还”等现象。这是一种拼资源的手段, 既浪费了耕地, 旧城区存量土地也没有得到改造和利用。

2.3 规划不合理导致低效用地

由于规划滞后、规划意识淡簿等方面的原因, 一些县城建设规划布局不够合理, 一些土地由于规划原因处于低效利用和不合理利用的状态, 土地资产价值不能充分显现。

2.4 财政资金不足导致旧城改造困难

旧城改造既费时又费钱。目前绝大多数县级财政都是“吃饭财政”, 因农业税取消等原因, 一些县级财政很难在短期内消化收支不平衡的状况, 更加不可能再进行旧城改造。

3 推进县城土地集约节约利用的措施与建议

各地政府应在科学发展观指导下, 认真贯彻落实“十分珍惜和合理利用每寸土地, 切实保护耕地”这一基本国策, 立足内涵挖潜, 盘活城市存量土地, 加强耕地保护, 转变土地利用方式, 运用市场机制配置土地资源, 促进县城存量土地集约节约利用。主要有以下几方面:

3.1 科学规划, 合理利用土地

土地利用总体规划是对一个地区未来土地利用结构、方向、总量等控制, 是一个总规划。在编制城市土地利用规划时, 要适应市场经济的特点, 合理确定各项用地规模, 要提倡挖掘县城存量土地的潜力。城市土地利用规划一经批准, 城市内其它专业规划必须无条件服从和执行, 其用地规模和布局不得突破城市土地利用规划规定的各项用地控制指标。

3.2 建立科学的政绩评价体系

科学的发展观和政绩观有赖于建立科学的政绩评价体系, 因此当务之急是要建立综合的、绿色的政绩考核体系, 其中包括对县城主要领导任期内耕地保有量、建设用地增加量、经济发展水平与建设用地增加等考核评价。

3.3 制定政策, 明确职责, 调动各方面积极性, 大力推进城中村和老旧小区改造

一是制定政策, 为规范实施老旧小区和城中村改造提供政策依据。二是成立专职部门, 明确职责。由专职部门按年度改造计划确定年度拆迁改造对象, 制定拆迁安置方案, 测算拆迁安置成本, 签订拆迁安置补偿合同等。三是把好市场机制配置关。县政府按照年度供地计划和项目规划设计条件一并向社会公告, 进行公开招拍挂出让。四是处理好收益分配关系。应确定土地纯收益分配原则, 力求达到社会效益、经济效益和环境效益的统一。以有关部门审定的拆迁安置成本和评估确认地价为依据确定招拍挂出让起价和底价, 拆迁安置成本可抵顶土地出让金, 高出部分作为土地出让纯收益全部上缴县财政, 可由县财政专项用于城市基础设施配套建设。

3.4 结合企业改制和工业企业“退城进郊”, 积极开展土地收购储备工作, 优化城市土地利用结构

对于改制和“退城进郊”企业, 首先明晰企业土地权属, 评估、核定企业土地资产, 然后县土地收购储备中心收购储备企业用地, 为企业注入改制或迁建资金。对于能够按城市规划要求进行房地产开发的储备土地, 则按照年度供地计划及时投放市场, 以招拍挂的方式公开出让。为鼓励企业“退城进郊”, 对于极个别搬迁费用缺口比较大、属重点扶持的龙头企业, 或大中型企业在实施退城进郊时, 可将企业原用地通过招拍挂出让超出评估价值的土地纯收益部分也返还给企业, 用以改善企业技术设备和新址生产条件。通过收储土地, 能够解决企业改制资金不足的问题, 同时能够优化城市土地利用结构。

3.5 多渠道加快旧城改造, 挖掘城市存量土地潜力

积极加快旧城改造步伐, 能够节约大量土地。应放开市场, 多方筹资, 加快旧城改造步伐。

一是全面放开建设市场, 凡遵守建设市场管理规定的单位, 均可参与房地产开发业务。

二是对重点开发地块和建设工程实行公开招标, 平等竞争。

三是积极招商引资, 采取外引内联、独资或合资等形式推动旧城改造, 加快房地产开发。四是按照“谁受益, 谁投资, 谁建设, 谁拆迁”的原则, 鼓励、支持社会各界参与旧城改造。

3.6 建议省级政府尽快建立旧城区改造资

城市化建设与土地集约利用 第11篇

本文在研究我国城市化建设中土地集约利用特征的基础上，分析了城市化进程中土地集约利用的必要性，并阐述了城市化进程中土地集约利用的理念和影响因素。最后，政府应该因地制宜采取合适的城市土地集约利用方式，推进城市化健康稳定发展。

关键词

城市化土地集约利用土地利用特征

土地是人类赖以生存和生产的基本资源和环境，是最重要的自然资源之一。城市是一定规模及密度的非农业人口聚集的地方和一定层级地域的经济、政治、社会和文化中心。在城市化的过程中，经济发展、人口增加加剧了中国土地资源利用的矛盾。人多地少是我国的基本国情之一。我国的国土面积仅为世界地表面积的7%，而人口占世界总人口的24.6%，人均国土面积仅为世界平均值的1/3不到，人均耕地不足0.1公顷，只相当于世界平均值的40%。因此，人口与土地资源的矛盾十分突出。

一、 城市化建设中土地集约利用内涵及特征分析

（一） 城市土地集约利用内涵

我们综合了几种具有代表性的观点后将城市土地集约利用的内涵界定为：以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为依据，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益。

（二）城市化进程中土地集约利用的基本特征

1、区域性特征。区域发展为城市土地集约利用提供了动力。区域作为地球表层某特定范围内的地域综合体，有其特定的自然、社会、经济、生态、环境等要素特征，及其固有的形成、发展过程与演化机制，表现出区域固有的演化规律。

2、区位性特征。区域性特征反映从区域宏观角度来讲，不同城市具有不同的土地集约利用程度和模式。区位特征则强调城市建成区范围内部，不同区位的土地具有不同集约利用的特点。因此研究城市土地集约利用应该把握城市土地集约利用空间分布规律。

3、动态性特征。要研究城市土地集约利用，不能孤立于城市特定的发展阶段去讨论，应该把握城市不同发展阶段的土地集约利用的规律，去研究城市土地利用合理的集约度，并通过对未来城市的发展趋势，研究城市土地集约利用的潜力。

4、层次性特征。对城市土地集约利用对于不同层次关注的重点不同。对整个城市区域土地进行宏观尺度的集约利用评价时，需要从各个方面进行评判，包括总量、结构、开发强度、投入、产出等，强调城市用地规模、城市用地功能、城市用地结构和城市综合效益最终结果的合理性。

5、无限潜力特征。城市土地集约利用状态是城市土地利用系统不断演化的结果。可以说，任何一种城市土地利用状态其集约形式都不是终结的，都是有潜力可挖的。

二、 城市土地集约利用影响因素

（一）土地区位和土地用途对城市土地集约利用的影响

土地的位置固定性决定了土地区位的差异性。土地的用途不同，其投入产出比例不同，土地利用的效益不同。在城市土地利用过程中，一般是商业用地的投入和产出要远远高于工业用地和住宅用地。在竞争条件下，区位较好的地区其地租相对较高，不同用地类型的土地使用者其区位选择也会有很大差别。能获得较高土地收益的用途占用区位条件较高的土地，土地利用的集约程度高；利用能力低的用途只能占据区位条件较差的土地，土地投入产出少，土地利用的集约度低。所以城市土地区位和用途是影响城市土地集约利用的重要因素。

（二）城市土地供应潜力与人口密度增加对城市土地集约利用的影响

城市土地集约利用程度与区域土地资源总量供给和人均拥有土地资源的面积直接相关。①可以说土地资源的稀缺程度是土地集约利用的最直接的资源约束因素。人口聚集是城市的特征之一，城市人口密度增大伴随着城市人口规模的增大。越是人口密集的区域，越容易形成人口聚集，形成规模较大的城市。这是城市聚集效应体现在人口这一方面，城市各种要素的聚集，对城市土地集约利用提出了要求。并且不同要素的聚集程度，会产生不同的土地利用集约度。

（三）土地价格对城市土地集约利用的影响

土地价格对土地集约利用有重要影响。一方面，土地价格是城市聚集相应的体现，这是因为聚集行为导致一定范围内的土地需求增加，受到供求关系的影响，土地价格上升。另一方面，各种要素的聚集使得单位土地面积产出增加，土地使用者支付地租的能力增强，不同土地使用者竞争的结果是土地价格不断上涨。在人地关系紧张的城市里，土地资源总量有限，土地供求关系紧张，土地价格增高，土地集约利用的要求增加。因此，地价水平可以作为衡量城市土地集约利用程度和集约潜力的参考指数。

（四）生态环境容量（承载力）对城市土地集约利用的影响

城市生态环境是城市土地集约利用的重要限制性因素。城市的发展必须转变观念，要考虑用区域环境的适宜承载力决定城市的发展可能。②未来的城市发展，资源环境成为城市发展的首要约束条件。也就是说城市环境容量（环境承载力）决定了城市土地集约利用的最高强度，是城市土地集约利用的限制性因素。

三、 城市土地集约利用方式取向

城市化建设中土地集约利用方式主要分为扩散性城市土地利用方式和密集性城市土地利用方式。扩散（下转第26页）（上接第3页）性与密集性城市土地利用优缺点比较见下表。

表1扩散型城市和密集型城市优缺点的比较分析

通过对比可以知道，密集性城市模式要求更高的环境控制。扩散性或密集性城市发展的选择不能仅被看作是经济效率的纯粹功能标准，而应该是环境标准。

四、两种利用模式的选择与取舍

虽然密集性模式中城市活动加强，土地利用强度高，且保护区域环境上具有优点，但城市建成区内部过高的密度不可避免减少公共绿地面积，影响城市生态环境。面对密集性模式的局限性以及对地区可持续能力的争论，人们开始提出用“混合利用”来实施密集型城市原理。即在城市内部将各种活动综合，包括服务活动、工业活动以及绿化农业活动。美国马里兰州州长于1997年首先提出“精明累进”这一概念，初衷是建立一种使州政府能指导城市开发的手段，并使政府财政支出对城市发展产生正面影响。发展至今，精明累进虽无确切的定义，但主要内涵是为了重塑城市和郊区的发展模式，改善社区，促进经济，终止城市向外扩张，保护环境，建设更可居住的环境。

我国现在也处于快速城市化阶段，而且在世界上属于人多地少、耕地资源稀缺的国家。城市土地集约利用就显得非常重要，而城市土地集约利用方式的选择又决定着土地集约利用的效率。然而，城市化建设过程中并没有固定的土地集约利用方式，就像前面所提到的一样城市土地集约利用本身就具有动态性的特征。所以，各地方政府要因地制宜采取合适的城市土地集约利用方式，以推进城市化健康稳定发展。在这个过程中要做到：（1）合理控制用地规模，科学预测城市大小；（2）开发计划中要最大限度地利用已经开发的土地和基础设施；（3）鼓励土地利用的紧凑模式，提高土地利用效率，反对城市蔓延，鼓励对现有城区及社区中的填充式发展；（4）提倡土地混合使用，避免城市地区单一化、贫困化。住房类型和价格多样化，不同收入阶层混杂使地区充满活力；（5）加强土地收益管理；（6）健全土地税制。

注释

①何芳.城市土地集约利用及其潜力评价.同济大学出版社：2003，第53页.

②张京祥.城镇群体空间组合.东南大学出版社：2000，第124页.

参考文献

[1]曹建海.中国城市土地高效利用研究.北京:经济管理出版社,2002.

[2]曹雪芹.试析土地短缺与城市化.经济师,2001(2).

[3]祁华清.城市化:农村经济可持续发展的新角度.武汉科技大学学报,2002.

农村土地集约利用 第12篇

1 土地集约利用概念的来源

土地集约利用是针对粗放式土地利用而言的。土地集约利用的概念最早来自于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究。他认为农地集约利用是指在一定面积土地上, 集中投人较多的生产资料和活劳动、使用先进的技术和管理方法, 以求在较小面积土地上获取高额收人的一种农业经营方式。其基本涵义是指增加土地投人, 获得土地最高报酬。

2 落实科学发展观, 正确认识土地宏观调控

以人为本, 全面协调可持续的科学发展观是党中央国务院从国家事业的全局发出的重大战略思想, 是对土地利用总体规划工作的本质要求。坚持科学发展观, 必须正确认识土地宏观调控, 把土地作为国民经济宏观调控的手段之一, 是由我国土地国情、土地供需矛盾和我国经济发展阶段决定的, 土地利用总体规划作为土地宏观调控的基本手段必须引导各业用地, 优化结构, 合理布局, 节约和集约土地资源, 达到由粗放型向集约型利用土地的目标。

3 规划的空间布局上的节约与集约

由于我国规划编制的自上而下指标控制, 在规划编制过程中实际上就是落实上级下达的规划指标, 很少研究各业发展布局问题。从本质上说, 土地利用总体规划是空间规划, 因此布局十分重要, 否则会造成土地资源的浪费。

第一, 农用地布局。根据我国的国情, 今后相当长一个时期内我们还要把保护耕地作为规划的重点和主线, 因此首先就要考虑农用地布局尤其是耕地布局, 这里主要是基本农田布局问题。

第二, 建设用地布局。建设用地布局主要是城镇体系布局, 在规划中, 从统筹区域、统筹城乡的空间均衡理念出发, 使人口、经济、城镇的分布与环境、资源的承载能力相协调, 要考虑那些地方适合扩大城市规模, 适合进一步聚集人口, 那些地方不适合进行大规模开发和建设, 而是需要进行保护和恢复, 甚至疏散人口, 这些问题都需要通过加强发展规划的空间引导和约束功能来予以解决。

4 完善指标控制方法, 确保土地集约利用

为了增加规划的可操作性, 按照“弹性”与“刚性”相结合的原则, 把指标分成强制性指标和指导性指标。我国土地国情, 决定了耕地保有量、基本农田保护面积、建设占用耕地面积、城镇建设用地规模应是强制性指标, 这些指标直接关系国家粮食安全和经济增长方式由粗放型向集约型的根本转变, 这部分指标需要无条件地实施, 如规划应明确规定在空间上需要进行严格保护和管制、严格禁止开发建设的区域和地段。所谓指导性指标, 主要包括农业结构调整指标 (设施农业、畜禽饲养和养殖水面等农业用地占用耕地指标、生态退耕) 、土地资源生态保护、林木覆盖率等指标等, 这些指标主要是为农业结构调整、生态保护需要, 具体实施是由相关部门实施。这部分指标体现规划的弹性和适应性。这些指标的规模和时序应是指导行动。

5 合理设置土地用途分区, 引导土地集约利用

作为土地宏观调控的基本手段的土地利用总体规划, 在用途分区和管制方面应进行合理引导, 根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和土地置换、土地周转等政策, 建议划中设立村镇建设控制区、城乡建设土地置换区、城镇建设土地周转区, 并相应制定用途管制细则, 深化土地置换、土地周转政策和可操作性。这些土地用途区, 主要作用是鼓励农民居住向中心村、集镇、城镇集中, 引导土地集约利用。

6 建立土地利用总体规划的集约利用评价体系

随着经济建设快速发展, 工业化、城市化进程不断推进, 对土地资源的需求日益增多, 给土地供应带来了较大压力。同时, 中央对各级政府提出了积极运用土地资源进行宏观调控的新任务, 也使经济加快发展的强劲需求和土地资源硬约束的矛盾显得突出。为此必须创新思路, 探索土地管理的长效机制, 保障经济社会可持续发展约束用地关键是合理用地、集约用地。为此要建立一个土地利用可操作的量化标准指标, 主要包括土地的投入强度、单位面积土地产出强度等方面规定。

7 调整规划编制主体, 适应土地集约利用的要求

根据《中华人民共和国土地管理法》规定, 各级人民政府编制规划, 但由于地方政府既是土地利益的主体, 又是规划的主体, 地方利益和中央政府利益取向并不完全一致, 有时存在“上有政策, 下有对策”的现象, 这也是规划受地方领导人为影响的主要原因。

8 研究规划实施机制, 优化规划的实施环境

现行规划实施机制研究不够, 规划编制与管理实施脱节。三分编制, 七分实施。规划编制和实施管理应该是一个统一的整体, 技术和管理的统一。规划的编制本身不是目的, 关键是发挥规划的调控和引导作用。要采取法律和行政手段, 合理运用各项经济政策, 确保各类规划的实施。

8.1 强化耕地保护的经济机制

调整建设用地占用耕地与利用原有建设用地的成本比例, 形成“优惠挖潜”和“高价外延”的两个政策价格, 提高耕地占用成本, 引导城镇建设利用非耕地资源和挖掘现有用地潜力。

8.2 调整土地收益分配办法

土地既是宝贵的资源又是有很大价值的资产。为了解决一些市、县为获取高额土地收益不惜大量处置耕地问题, 必须改进目前实行的不加区别地把占用耕地和利用原有建设用地的土地收益全额留给地方政府的做法。

9 建立政策性土地金融体系来合理引导土地集约利用