房地产开发贷款

房地产开发贷款（精选12篇）

房地产开发贷款 第1篇

一、当前房地产开发贷款中存在的主要问题

近年来我国的房地产行业发展比较迅速, 房地产开发的资金大都是来源于商业银行的贷款。但是最近几年国家针对房地产行业发展过热的问题提出了一些调控政策, 导致房地产行业的发展受到一定的影响, 因此房地产开发的贷款也受到一定的影响。当前房地产开发中存在的贷款问题主要有以下几个方面:

(一) 房地产贷款的风险比较大

由于房地产开发商的贷款大都是在房子销售之后获得相关的经济效益之后才会对银行还贷, 但是由于一些开发商并不能获得相关的经济效益, 导致商业银行的贷款难以得到有效的经济回报。另外由于一些开发商的工程质量不过关导致的房地产开发的贷款难以有效地收回, 这对于商业银行造成了十分不利的影响, 甚至会影响商业银行的正常运行。由于一些商业银行对于房地产贷款业务的规范不完整, 导致商业银行的房地产贷款工作缺少相关的程序, 导致一些贷款业务不规范, 对商业银行的发展造成了一定的风险。

(二) 一些房地产开发商的缺少信用

当前由于商业银行为了获得更多的经济利益, 开设了众多的贷款业务, 鼓励房地产行业的开发贷款。但是由于一些房地产开发商的贷款程序不规范, 或者是贷款的抵押担保不符合条件等等原因导致商业银行的房地产贷款不能获得相关的利益。另外由于一些开发商缺少诚信意识和信用, 因为没有获得相关的经济效益, 不能还贷而一走了之的现象也是存在的, 这对于商业银行的发展造成了十分不利的影响。

(三) 国家的经济政策影响

当前我国的房地产行业发展过热, 这不仅仅导致房价的哄抬, 同时也影响国家社会经济的健康发展。国家针对当前房地产行业发展过热的现象采取一系列的宏观调控政策, 尽量稳定房地产行业的发展。国家对于当前商业银行的贷款业务有所规范, 同时对于房地产行业的贷款也进行了一定的规范, 在一定程度上限制了房地产行业的贷款, 因此对于房地产行业的发展也造成了一定的影响。

二、房地产开发贷款工作的推进与对策

房地产行业的发展对于社会经济的发展做出了一定的贡献, 但是由于我国的房地产行业分发展过热, 导致一些城市的房价过高, 这对于社会的健康发展造成了一定的影响。但是房地产开发行业的主要贷款来源于商业银行的贷款, 如何更好地促进房地产行业的发展, 保障房地产行业的资金来源有十分关键的作用。国家需要进一步完善房地产行业的贷款政策, 确保房地产贷款业务的正常进行。

(一) 规范商业银行的房地产贷款业务

商业银行为了获得更多的经济利益, 很多商业银行的房地产贷款业务缺少完善的规范和程序。但是商业银行的房地产贷款业务存在众多的风险, 甚至会严重影响商业银行的发展。在今后的商业银行的房地产贷款业务中需要建立完善的房地产开发业务规范, 并且需要按照严格的规范程序进行房地产贷款, 贷款人一定要符合相应的贷款资格, 保障商业银行的利益。

(二) 提高房地产开发商的信用

房地产开发贷款的主要风险就是房地产行业的经济效益具有不稳定性, 如果开发商的房子不能完全售出, 将会严重影响商业银行的还贷, 因此会对商业银行造成十分不利的影响。一些开发商由于不能有效偿还债务, 导致商业银行的发展受到一定的影响。由于一些房地产开发商为了获得更多的经济利益, 甚至伪造数据, 造成亏损的假象, 这都会商业银行的发展造成不良的影响。在今后的房地产开发贷款中需要进一步提高房地产开发商的信用, 严格按照规定还贷, 这样才会更好地促进房地产开发贷款的正常进行。另外针对开发商不能还贷的行为应该给予相应的法律制裁, 尽量减少商业银行房地产贷款的风险。

(三) 规范房地产开发贷款的抵押担保

贷款的抵押担保对于贷款业务的顺利进行有着十分重要的意义。但是由于当前我国房地产行业的发展, 商业银行的房地产贷款逐渐增加, 但是由于房地产开发贷款的抵押担保不完善导致房地产开发贷款工作难以正常进行, 甚至还对房地产开发贷款造成一定的影响。一方面需要进一步规范当前的抵押担保制度。针对当前由于抵押担保不规范导致的商业银行房地产贷款风险需要进一步完善抵押担保制度, 商业银行需要规范抵押担保的物品质量, 避免出现抵押担保信息伪造的现象。另一方面对于抵押担保需要进行严格的审查。由于一些房地产开发商为了尽快获得贷款会采取一些不正当的手段获得商业银行的贷款, 但是这对于商业银行的贷款带来了众多的风险。商业银行贷款管理人员需要对抵押担保进行严格的程序审查, 尽量保障抵押担保工作的顺利进行, 减少商业银行的风险。

三、结语

房地产行业的资金来源主要是依靠商业银行的贷款, 但是由于当前商业银行贷款的风险逐渐增加和国家对于商业银行贷款业务的控制, 导致房地产贷款比较困难。在今后的商业银行发展中需要进一步完善商业银行的贷款业务, 尽量规范房地产的商业银行贷款业务, 促进房地产工作的顺利进行和维护商业银行的利益。

参考文献

[1]高民.议商业银行房地产贷款面临的潜在风险[J].中国房地产金融.2012 (7)

办理房地产开发贷款程序 第2篇

一、办理贷款申请准入

1、办理信用等级是争取银行授信准入的必要条件。

2、提供反映全面经营情况的财务报表（需集团公司统一审核确定）

二、在取得相应信用等级后或者未取得信用等级可以走未评级方式（成立不足一年）

1、提供往年经过审计的会计报表及最近期会计报表、现金流量表、会计报表附注说明。

2、提供项目可行性研究报告。

3、提供立项批复。

4、提供项目4证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证）复印件（其中土地使用权证用未办理他项权证的复印件）

5、提供贷款申请书（包括项目介绍、项目定位、规划定位、业态分布、绿化覆盖率、销售前景、申请贷款金额）。

6、提供自有资金证明及自有资金筹措渠道。

7、提供项目用款计划书。

8、提供项目开发计划书。

9、提供项目还款计划书（承诺）。

10、提供销售策划方案及后续物业管理模式（重点、新颖、内容丰富、行之有效）。

11、提供人民币最高贷款合同、质押合同。（待银行省行贷审会通过后另行提供）

12、开设银行专户。

13、提供营业执照、法人代码证、法人身份证、受委托人身份证、贷款卡（经年审，当年领取的不年审）

三、土地局相关手续办理

1、经银行认可的土地评估机构出具土地评估报告书。该评估报告书所评定的土地价值（可以依据项目内不同业态形式而分开评估，再汇总，土地价值可以提高）乘以银行抵押成数（银行抵押成数最高0.7，最少0.5，视银行而定）后大于申请贷款金额，同时该评估报告必须经国土局认可并无异议。

2、土地局信息中心测量队必须进行抵押土地测量。

3、土地局领取土地抵押、土地注销前次抵押所需表格及资料（抵押合同4份、地籍调查表

2、法人委托书

2、法人身份证

2、营业执照

2、法人代码证

2、他项权利注销申请书

2、银行人民币贷款合同4，权利质押合同4等资料，注意，在抵押合同中抵押权人即银行需盖章签字，注销他项权利申请书需银行盖章签字，注销前次抵押还需前次抵押银行出具同意抵押注销声明）

4、土地局需市场办、地籍管理、信息中心、分管市场办局长、分管地籍、信息局长签字后方才可以办理本次贷款土地抵押，同时办理已抵押土地注销抵押手续。

5、在上述手续办理完毕后取得新的土地他项权利证书需交贷款银行质押。

四、办理放款手续

1、办理全封闭协议（所有资金流量收入及支用、按揭办理）

2、出具承诺书、办理集团担保合同书（视银行需求而定）

五、注意事项

1、评估公司一定要银行认可，最好由其指定，因为牵涉到利益关系。

2、贷款申请一定要诚恳和不卑不吭。

六、银行需重点公关人员

房地产开发贷款 第3篇

关键词：风险导向 内部审计 房地产开发贷款 商业银行

房地产业是我国国民经济的支柱行业，近年来，受多重因素及严峻的政策调控影响，房地产企业资金链日益紧张，行业潜在风险不断聚集和加大，商业银行房地产信贷业务发展面临新的考验。商业银行应进一步加大房地产开发贷款的管理力度，严防因外部宏观环境变化带来的各类风险。风险导向内部审计是商业银行内部审计发展的新模式，是以实现银行目标和为银行创造价值为目的，结合风险管理、公司治理和内部控制评价为一体的综合审计。风险导向内部审计关注的是商业银行所面临的风险和未来，根据科学系统的风险评估来确定审计项目和审计重点，更加注重审计风险、商业银行管理风险、经营风险，并把风险意识贯穿于内部审计活动的全过程。

商业银行是各类风险集中的领域，这使得商业银行内部审计以风险为导向对风险管理和内部控制体系进行持续的评价和推动改进成为必然，将风险导向审计应用在房地产开发贷款中，既是适应商业银行审计监督的需要，也是风险导向内部审计方法应用与发展的方向。

1 市场现状

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业，期限一般不超过三年（含三年）。

2012年，房地产开发企业合计资金来源96538亿元，同比增长12.7%，国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占比1%，自筹资金占41%，其他资金占43%。从各资金来源同比来看，除了利用外资同比下跌48.8%以外，其他来源的资金均同比上涨；其中，个人按揭贷款增长21.3%，定金及预收款上涨18.2%，国内贷款上涨13.2%，自筹资金上涨11.7%，其他资金上涨11%。总的来说，房地产开发企业资金情况同比改善的速度有所放缓，除利用外资的同比增速有所回升以外，其他方面来源的资金以及资金总量的同比增速均有所下滑。

近年来，受多重因素及严峻的政策调控影响，房地产企业资金链日益紧张，行业潜在风险不断聚集和加大；同时，房地产开发贷款投放受到来自监管方面的压力，商业银行对房地产开发贷款持审慎态度，商业银行房地产信贷业务发展面临新的考验。如何积极应对房地产开发贷款风险，已成为商业银行审计人员重点关注的课题之一。

2 可行性分析

内部审计模式经历了账项导向内部审计、制度导向内部审计和风险导向内部审计三个阶段。目前，国外银行主要以风险导向内部审计为核心来规避和化解审计风险。自2005年我国内部审计协会发布并实施第三批内部审计具体准则，将风险管理审计纳入内部审计准则体系起，我国内部审计发展进入了更注重建设性和前瞻性的风险导向内部审计阶段。目前，我国商业银行内部审计正处于制度导向内部审计与风险导向内部审计并存的阶段。

近年来，我国各大商业银行相继进行了内部审计体制改革，初步建立了相对独立和垂直管理的内部审计组织体系和全面风险管理模式，审计在强化商业银行内部管理，规范商业银行各项业务、纠正违规问题、有效防范风险、确保经营目标实现等方面发挥了较大的作用。房地产业是我国国民经济的支柱行业，是典型的资金密集型行业，其与宏观经济政策联系紧密，与金融体系关系密切。近十几年，在房地产行业迅猛发展的同时，商业银行房地产信贷规模也不断攀升，银行房地产信贷风险也随之逐步显现。在这样的背景下，风险导向审计在房地产开发贷款中的适用性更加明显。

3 審计重点

3.1 资本金来源的合规性

项目资本金来源的合规性审查非常关键。加强对贷款项目自有资金比例及到位情况、项目资本金来源合规性的审查，有助于判断项目贷款投放是否与客户自有资金到位进度相匹配、有助于对项目运行情况和信贷资金实际用途做出合理的预判。同时，还应对项目其他资金来源的落实情况进行审核，如通过分析企业在其他金融机构的融资情况，判断企业是否存在利用已完工项目重复贷款、或利用同一项目在多家商业银行重复申请贷款的行为。

3.2 项目贷款的封闭性

对房地产开发贷款实施封闭管理，可以有效防范信贷资金被挪用的风险。在开发阶段，封闭账户可以保证贷款资金仅用于项目开发；在销售阶段，封闭账户可以保证企业销售回款优先用于归还银行贷款。

在贷款支用前，可以根据企业的各类交易合同及相关付款凭证（如工程施工合同、建筑材料采购合同、各类付款及完税发票等）审核项目的真实性和合法性；通过现场及网络查询等途径确定项目实际工程进度，审核付款进度的匹配性和合理性。

在贷款支用后，应及时准确了解房屋销售进度，要求企业按销售进度还款。对在售项目，可以通过楼盘销售现场了解、登陆当地房产网查验楼盘预售登记备案表和走访房产登记部门等多种途径确定项目实际销售情况，审核企业是否按照规定将销售资金打入封闭账户；对已建成或备案销售项目，应要求企业按销售进度还款。

3.3 项目抵押物的有效性

商业银行的房地产开发贷款，一般以土地使用权和贷款项目的在建工程作为抵押物。在审核时，应严格审查抵押物权属，准确了解抵押物是否存在缺陷、存在重复抵押、存在抵押物变更，或是否及时办理在建工程抵押等情况；同时，应审查押品评估价值的合理性，尽可能降低商业银行抵押物处置、变现难度和信贷资产损失风险。

4 工作方案

依据国际惯例，风险导向内部审计流程主要包括以下步骤：评估重大错报风险并制定审计计划；实施内控测试确定被审计主体内部控制的有效性；执行实质性程序获取充分、适当的审计证据；得出审计结论并提出改进风险管理的审计建议书；实施后续审计，监督审计结果的落实。

对房地产开发贷款，审计人员需要在审计开始前就对房地产行业、相关法律制度和监管政策有所了解，熟悉商业银行的治理架构和环境。在风险导向内部审计模式下，内部审计人员重点关注的是风险是否得到适当管理和控制，而不是控制的充分性和遵循性。审计人员在确认商业银行整体或某项具体交易目标的基础上，分析对这些目标产生影响的关键风险，并以此为基础制定详细的工作方案；接着，审计人员通过分析被审单位的财务业绩评价体系和会计政策，进行战略风险评估；其次，进行舞弊风险评估和控制测试；然后，执行分析性复核，形成财务数据合理预期；最后，执行余额细节测试，把握审计难点。需要注意的是，在注重分析性测试的同时，余额细节测试仍是风险导向审计的重要内容之一。

参考文献：

[1]程辉.调控下房地产开发贷款项目中融资模式的探讨[J].中国外资，2012（6）：154-155.

[2]葛蓉蓉.中国股份制商业银行公司治理的有效性[M].北京：中国金融出版社，2007，121-123.

[3]王明亮.商业银行房地产开发贷款风险及防范[J].中国经贸，2010（20）：129.

[4]朱泉.浅谈风险导向内部审计在农村商业银行风险管理中的运用[J].金融纵横，2012（4）：51-55.

房地产开发企业融资贷款策略研究 第4篇

随着我国现代化进程的加快, 经济快速发展, 市场宏观调控能力越来越在激烈的市场竞争中发挥着积极作用。这对于房地产开发企业的发展提供了一个大的背景, 也使得房地产开发企业生存和发展日益艰难。而房地产开发企业属于资金密集性企业, 它的主要资金流动及管理来自于融资, 而目前的形式下, 作为我国的支柱产业之一, 在促进我国经济不断发展的前提下, 也存在着许多还尚待解决的问题。而其中的融资问题对整个房地产开发企业的发展起着至关重要的作用, 只有有效解决了融资问题, 才能够保证房地产开发企业的健康和可持续发展。并且, 也能进一步地完善我国的房地产资本市场, 促进整个国家经济的快速发展, 使两者相辅相成, 达到良性循环的目的。如上海亿邦置业有限公司就是有效改变了融资贷款策略, 寻找出了与当今社会经济发展形势相适应的模式, 才能以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额, 有效保证了整个企业的良性发展。因此, 房地产开发企业应观察经济形势, 不断对融资贷款策略进行调整和改善。

二、企业房地产开发企业融资的现状及融资贷款策略中的问题

( 一) 我国目前的经济形势及推行的相关政策

随着经济的快速发展, 我国对于房地产开发企业的发展也越来越重视, 相关政策层出不穷, 从2003 年颁布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》, 到如今颁布的相关政策已多达数条。这些政策在一定程度上促进了房地产开发企业的发展, 但也同时对它们提出了要求, 迫使它们对已有的融资贷款策略进行调整。

当前房地产开发企业的主要融资方式大多还都是传统融资方式, 如银行贷款、上市融资、房地产信托融资等。这些传统融资方式使得融资具有一定的局限性, 虽然目前也多了许多新型融资方式, 但总的来说融资方式显得太过单一, 许多房地产开发企业的资金来源大部分直接或者间接来自银行, 没有其他的途径, 那么一旦政策改变, 将会给房地产开发企业带来很大的冲击。而房地产开发企业自身拥有的资金越少, 越难以抵挡变化。据目前的统计数据分析, 大部分的房地产开发企业自身拥有的资金都没有超过35%, 这对于它们的健康发展是极为不利的。

( 二) 房地产开发企业内部缺乏完善的融资贷款详细规定, 对资金需求及融资需求分析不够

房地产开发企业想要在激烈的市场竞争中夺得一席之地, 必然也要认清自身的总体情况及发展方向。因此, 对资金及融资的需求必然要有一个充分的认识和归纳。很多房地产开发企业都对自身内部资金需求的特点没有一个好的分析, 从而不能预测出每一个阶段所需要的资金数量, 也无法建立一个合理的目标资金结构, 这使得最终难以对以后的资金方向有一个大的把握, 对可持续发展是很不利的。

而对企业内部资金问题了解之后, 房地产开发企业必须要开始考虑融资的问题。目前我国仍然没有形成多层次的房地产金融体系, 缺乏丰富并且规范的房地产金融产品体系。因此, 房地产开发企业要在了解大背景大环境的前提下, 对融资进行一系列改善。了解整个房地产行业项目开发的融资需求, 从而结合自身房地产开发企业实际情况, 分析出具体的融资需求。

( 三) 房地产金融市场相关宏观调控政策不健全, 银行承担风险过大

就目前国家的经济发展形势而言, 房地产金融市场的相关调控政策还处于一个很不健全的状态, 这在很大程度上限制了房地产开发企业的良好发展, 使其在融资的很多方面都存在着较大的问题。而政策的不完善, 又同时削弱了监管力度, 使整个房地产开发企业的融资缺乏一个有力的监督, 这不但在无形中增加了风险, 还给融资带来了许多不稳定因素。

同时, 银行承担的风险又过大, 这取决于我国目前实施的银行所得到收益为从房地产开发企业获得的固定利息, 这与承担的高负债的行业风险是极其不对等的, 而相关政策的不完善, 又使得违规贷款的现象屡屡发生, 导致整个房地产金融市场面临巨大风险, 也不利于银行利率的稳定。

三、房地产开发企业融资贷款策略的调整及改善措施

( 一) 实现多元化融资, 发展并开拓多种方式

为适应当前的发展形势, 必然要不断创新, 开拓多元化的融资渠道。对传统的融资方式应进行一定的取舍, 找到适合自身企业发展的融资方式, 并不局限于一种融资方式, 而要多方面地吸取经验, 不断将新型融资方式进行推广。同时使住房抵押贷款不断进行分散, 通过证券化的形式使风险不集中于某一处, 而是分散给了所有市场的投资者, 这会在很大程度上降低了融资贷款的风险, 保证了房地产开发企业的有序发展。

( 二) 房地产开发企业结合市场调控能力及自身实际情况对融资贷款策略进行调整

作为一个房地产开发企业, 不但要对当前市场的经济形势、银行的利率以及房地产金融市场整体状况有一个大致的了解, 而且应该对自身的实际情况有一个充分的了解。否则, 再多的改变也不能达到确切想要的结果。想要更好地进行融资, 必然要对自身企业的资金情况有一个了解, 对所承担的风险有一个估算, 并详细推算出资金所用到的方向以及需要的资金数量。然后再对将要实行的融资做一个大的预测。从而判断出融资方向, 找出最适合的融资方式。

与此同时, 不断借鉴国内外经验, 不断配合房地产开发企业, 努力形成一个多层次的房地产金融体系。房地产开发企业不断配合并调整, 以自身发展目标为前提, 以降低融资贷款风险为目的, 不断对融资贷款策略进行完善, 并随时将情况汇总并反馈, 定时召开会议进行进一步地讨论, 以促进自身企业良好发展, 从而推动整个房地产金融市场的发展, 促进国家经济的繁荣。

( 三) 健全房地产金融市场相关政策, 降低银行风险, 完善监督机制

房地产开发企业的融资贷款策略的改变脱离不了房地产金融市场相关政策的调整。为使两者共同促进, 相辅相成, 必然要对相关政策进行进一步地完善和调整。

我国房地产开发企业大多是间接融资, 因此政策要不断促进间接融资形式多样化, 同时尽量降低银行所承担的风险, 利用政府和市场的作用进行调节, 尽量使银行获取的利益与承担的风险达到一个平衡的状态。

同时, 不断完善监督机制, 为防止其它新的风险问题出现, 要对相关法律法规进行修订。并对违规行为做出严厉打击, 加强监管力度, 使融资更加透明化。房地产开发企业内部也应该有一个健全的监督部门, 专门负责相关融资情况的监督, 并随时进行反馈, 在最大程度上避免金融贷款风险。

四、总结

房地产开发企业想要得到良好的发展, 积累雄厚的资金, 壮大自身实力, 就必然离不开融资。而随着经济形势和房地产金融市场的不断改变, 房地产融资贷款策略也必然要发生一些改变。这不但要配合市场和政府的调控作用, 也要结合自身的实际情况, 做出正确的分析, 制定出科学合理的政策, 并不断进行调整和改善, 最终促进自身企业的发展, 促进整个国家经济的发展。

参考文献

[1]鲁迪.房地产企业从商业银行融资状况分析[J].市场周刊.理论研究, 2014 (06) .

房地产开发贷款管理办法 第5篇

第一章

总

则

第一条

为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。

第二条

本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。

住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。

商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。

对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。

－1－ 房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。

保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。

第三条

房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。

第四条

房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。

第五条

对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。

第六条

房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。

－2－ 第七条

本办法适用于我行境内各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。

第八条

我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标准、审查内容和封闭管理要求参照本办法执行。

第二章 业务准入标准

第九条

借款人应具备以下基本条件：

（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人。

（二）具备房地产开发资质二级（含）以上，从事房地产开发经营2年以上（含控股股东）；借款人为项目公司的，如开发资质为暂定资质，则暂定资质应自初次批准最长不超过3年，且股东须具备二级以上资质。

（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范，核心管理人员素质较高。

（四）财务状况、信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

（五）持有有效贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户。

（六）我行评定的信用等级原则上在6C级（含）以上；借款人为项目公司的，其控股股东信用等级应为6C级（含）以上。

－3－

（七）如为外商投资企业，外商投资审批手续齐备，注册资本金应符合国家相关规定。

（八）愿意接受我行封闭管理的各项要求。

（九）房地产开发项目一般以房地产建成后的销售收入作为还款来源，如果商业地产项目建成后不出售，而是由发展商出租或自行经营并以物业出租/经营收入作为还款来源的，可申请商业物业开发+经营模式的开发贷款。开发+经营模式要求借款人或其母公司须具备2个以上商业物业成功经营的经验，具有独特的商业经营模式和品牌效应，可保证物业建成后的出租/经营收入来源；且接受我行对出租经营收入的监管，保证还款。

（十）我行规定的其他条件。

第十条

房地产开发项目应同时具备以下条件：

（一）经办行一级分行本行政区域内项目（行内银团方式可叙做异地项目），已纳入国家或地方建设开发计划，立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求。

（二）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。贷款项目用地出让、转让手续已经办妥，土地出让款已全部缴清。

（三）项目资本金比例符合国家对应项目最低资本金比例的－4－ 政策规定，并能够在使用银行贷款之前到位。股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。

（四）项目符合当地市场需求，预期市场前景良好，预期净现金流充裕，贷款还款来源稳定、可靠。

（五）我行规定的其他条件。

第三章 贷款担保、期限和还款方式

第十一条

房地产开发贷款原则上应优先以项目土地及其在建工程抵押，根据需要还可补充其他担保方式。不得接受空置3年（含）以上的商品房、或闲置2年（含）以上未开发的土地作为抵押物。

对于开发+经营项目，须在项目竣工验收合格后，将房地产项目抵押给我行。原则上还应要求客户将经营物业应收租金质押给我行。

抵押物和抵押率必须符合我行授信担保管理办法的有关要求。抵押物必须经我行认可的合格机构进行评估。

第十二条

房地产开发项目贷款金额应根据项目资本金比例要求和到位情况、项目整体投资规模和实际资金缺口、借款人风险承受能力、他行融资情况以及我行贷款担保条件等因素合理确定。

－5－ 房地产开发贷款不得循环使用。

第十三条

贷款期限应根据项目性质、开发周期、市场状况等因素合理确定：

（一）住房开发贷款的期限不超过3年。

（二）商业用房开发贷款期限，用于出售或转让的项目一般不超过3年，最长不超过5年。

项目建成后用于出租或经营的项目期限原则上最长不超过12年，其中还本宽限期最长不超过3年。

房地产开发贷款按照外部规定不允许展期。

第十四条

贷款利率及计结息方式，按照中国人民银行和我行的有关定价政策确定，并在借款合同和借据中载明。

第十五条

房地产开发贷款的还款方式要根据项目建设运营周期和预期现金流情况，合理确定建设期内还本宽限期以及本息的还款方式。原则上项目进入销售阶段后，每年至少两次偿还本金，不得集中在贷款到期时一次偿还。

（一）对住房开发贷款，应要求借款人在借款合同约定的还款期内，根据销售进度分期分批归还本金。原则上项目完成80%销售时应收回全部贷款本息。

（二）对于出售、转让的商业用房开发贷款，应要求借款人－6－ 在借款合同约定的还款期限内，按销售进度分期归还本金，原则上项目完成70%销售时应收回全部贷款本息。

（三）对于向我行申请开发+经营模式的商业用房开发项目贷款，还本宽限期原则上不超过3年，宽限期内可只还息，宽限期过后分期偿还本息，根据预期收入进度，须在合同中约定按月/季/半年等额（或按约定比例）归还我行本金和利息。

第四章 贷款受理、调查、审查和审批

第十六条 借款人申请房地产开发贷款应提供以下资料：

（一）借款人资料

1.企业法人营业执照，组织机构代码证、房地产开发资质证书、税务登记证、贷款卡，外商投资企业需提供有关部门批准设立的文件、证书。

2.企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况、公司章程或联营协议。

3.法定代表人身份证明资料。

4.借款人最高权力机构或其章程规定的有权机构同意申请借款的决议文件或相关书面材料（可在借款合同签订前补充提供）。

－7－ 5.经审计的近3年会计报表及近期会计报表（如有）。6.我行要求提供的其他资料。

（二）贷款项目资料

1.经有权部门批准的项目立项文件；建设项目的可行性研究报告及项目建设资金筹措计划；

2.合作项目需提供合法有效的合作开发协议。

3.《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，上报审批阶段，应提供《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》如在申请阶段仍在办理中，必须在放款前补齐。

4.国有土地有偿使用合同和土地出让价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等）缴交凭证。

5.项目资本金及其他自筹资金已到位的凭证，对已投入项目的资金，应出具相关凭证和证明。

6.项目销售或出租规划，已签订销售意向书、出租意向书或租约的应提供相应资料。

7.若项目已进入实质性开发阶段，须提供主要的工程承包合同及工程现有形象进度证明材料。若已经开始销（预）售的，还需－8－ 提供《商品房屋销（预）售许可证》。

8.政府有权部门出具的环评批复（如需要）。9.其他相关资料。

（三）担保资料按照我行授担保管理办法的相关要求提供。第十七条 贷款经办行接到借款人的申请及有关资料后，应对借款人的借款资格及项目开发条件进行初步审查，符合我行政策准入标准的发起尽职调查。调查人员要对借款人提交资料的真实性和合法性负责。应重点调查核实以下内容：

（一）借款人情况

1.基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营模式等；法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况等；借款人为项目公司的，还应调查借款人主要股东的实力和经营业绩等情况。

2.经营财务情况。主要调查了解借款人资金管理体制和财务制度，核实财务报表数据的可靠性，了解企业近3年的经营管理和财务状况，以往的开发经营和开发项目情况等。调查并核实资产负债表中的各科目构成内容，主要了解存货、在建工程、应收应付款项、预收预付款项、固定资产、银行借款等会计科目的具体构成，要特别关注重点财务数据和指标的异常变化、闲置土地和

－9－ 商品房存货以及负债情况。对借款人经济实力、经营状况进行分析，并结合借款人上两个和近期会计报表对借款人偿债能力进行初步判断。如为项目公司，应重点了解母公司上述情况。

3.资信情况。通过资信系统查询借款人资信与违规情况，对于有不良记录的借款人不得介入。

4.关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系以及与关联企业的业务往来，了解客户项目资金真实来源及贷款真实用途。

（二）贷款项目情况

1.项目基本情况。主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致，有无缺项及原因；核实项目资金凭证，验证项目资本金投入是否符合规定比例。项目资本金比例要求如下：

（1）住房开发项目自有资本金不低于30%；（2）商用房开发项目资本金比例不低于35%；（3）外资房地产开发商项目自有资金比例不低于35%。如国家法律法规有调整的，以法律法规调整为准。

2.建设内容、规模和建设方案情况。主要调查项目用地性质和用途；项目动迁安置计划；项目类型、特点、地理位置、规划设计、户型结构、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等建设内容是否符合国家政策及土地出让合同约定。

－10－ 3.建设条件和资金情况。主要调查土地出让地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、市政设施、配套工程、环保指数情况；项目设计、监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安置房源和补偿政策，是否存在拆迁纠纷；项目土地闲置情况；项目总投资测算是否合理；预（销）售款和其他融资占比是否合理；在项目投资预算被突破或某项资金来源未落实、未及时到位的情况下，是否有可以弥补资金缺口的措施；项目盈利能力是否较强，还款来源是否充足。如有必要，贷款人应要求建设工程承包方提供同意在在建工程设定抵押期间放弃应得工程款优先受偿权的书面承诺。

4.项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况，包括市场房地产整体存量、销量、去化周期以及价格水平，项目周边同类物业销售或出租情况，项目定价是否合理，目标客户定位是否明确，销售或出租计划是否可行。

（三）担保情况

1.主要调查抵（质）押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足。

2.了解当地土地使用权抵押置换为在建工程抵押的程序、在建工程预售解押的流程及风险可控程度。

3.调查了解保证人的保证资格和保证能力等。

－11－

（四）其他需要调查核实的情况。

第十八条

贷款审查。重点审查各项资料的完备性和有效性，借款人主体资格、资产负债情况、借款用途、贷款项目条件是否符合国家房地产开发贷款政策和我行有关规定；贷款金额、期限、还款方式是否与借款人还款能力、贷款项目计划相配套等。应根据审查情况进行风险判断，提出合理有效的贷款前提条件和可操作的贷后管理要求。

第十九条

贷款审批。有权审批人应根据借款人、贷款项目、贷款担保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素和风险规避措施，作出审批决策。对第十七条第（二）款中尚未提供的贷款项目资料，应在授信审批意见中明确要求经办行在借款合同签订前收集并出具专项说明，提交审贷官或放款人员审核确认。此项要求为放款必要前提条件。

第五章 贷款发放

第二十条

房地产开发贷款只能通过房地产开发贷款科目/业务品种发放，严禁以流动资金贷款及其他形式贷款科目/业务品种发放。

－12－ 经办行应根据授信审批意见全面落实放款前提条件。依据相关法律法规和总行授信担保管理、集中核保等有关规定，与借款人签订《固定资产借款合同(房地产开发和土地储备贷款专用)》（附），办妥抵（质）押、保证等担保手续。

第二十一条 借款人在申请阶段暂未能落实的资料必须由审批人员或放款人员确认已经补齐且核对无误方可审批进入放款程序。

放款中心应根据《放款中心放款操作规程》负责放款资料的审核，在确认贷款前提条件全部落实，抵（质）押相关权证收妥后，方可在系统进行额度生效或合同生效操作。

第六章

封闭管理

第二十二条 房地产开发贷款实行封闭管理，不愿意配合我行进行封闭管理的开发商，我行不予提供贷款。管户客户经理、支行行长/经营团队负责人是封闭管理的第一责任人和主要责任人。

第二十三条 封闭管理，是指经办行对房地产开发贷款的发放与支付、项目资金归集与使用、项目建设与销售进度、销售回款至我行、贷款回收等环节实行全过程监督和管理，以确保我行房地产贷款的安全收回的管理要求

－13－ 第二十四条 房地产开发贷款按照“专户管理、用款审核、进度监控和按比例回收”的原则进行封闭管理。

第二十五条 “专户管理”指要求借款人须在我行开立项目资金专用结算账户。贷款发放和归还、工程款结算和对外支付、销售收入回款等须通过该专户进行结算并接受我行监督。贷款结清前，专户内资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷款。

客户在贷款发放环节在我行开立项目资金专用结算账户。如项目进入销售阶段或经营阶段，借款人需要另行开立销售回款/经营收入专户的，该等账户必须开立在我行，并接受我行专户管理要求对专户资金的管理。

第二十六条 纳入专户管理的资金包括：

（一）我行发放的贷款资金；

（二）已到位但尚未投入贷款项目建设的项目资本金；

（三）借款人用于贷款项目建设的其他自筹资金；

（四）贷款项目的预售/销售款、定金、首付款、一次性付款、其他销售款以及按揭款等。

（五）开发+经营模式项目的经营/出租收入。

如项目开发存在多家银行贷款，我行贷款份额相对其他银行－14－ 较小的，须对第（一）

（四）（五）项我行贷款资金和不少于我行贷款份额的销售回款封闭在我行管理，对于

（二）（三）项企业自筹资金争取按贷款份额划归我行管理，对优质项目，（二）

（三）两项项资金可由主贷款行进行封闭管理。

第二十七条 “用款审核”指专户内资金使用必须经过有权人审批，确保专户内资金用于项目开发与配套设施建设，保证项目顺利完工实现销售。

可接受的资金用途包括：项目建设投入、企业合理的经营管理费用（包括与开发项目相关的前期工程费、建筑安装费、配套设施费、管理费用以及税费等）或归还我行贷款等。

严禁用贷款资金支付土地出让金、拆迁费、补偿费和其他与项目无关的费用；严禁将贷款用于置换已投入的项目资本金；严禁将贷款转到借款人同名账户（银团贷款除外）；严禁将信贷资金用于归还他行贷款和股东借款（项目审批时同意的除外）；严禁将信贷资金用于借款人的其他开发项目资金支付。

第二十八条 专户资金用款审核要求借款人提供相关的施工合同、工程进度（监理报告）、实际进度计量资料、与设备和材料供应商签订的相关协议等资料，说明贷款实际用途、金额和收款人，由我行有权人审核同意后按管理相关要求进行支付。

－15－ 第二十九条 “进度监控、按比例回收”指经办行客户经理在建设期内要按月对项目进行现场检查以监控建设进度；销售期内要通过查询当地房管部门网上销售备案情况或通过现场检查方式监控房地产项目销售进度，按销售进度回收贷款。项目销售达到70%-80%时应收回我行全部贷款。

第三十条 建设期内至少每月现场检查一次，检查重点内容如下：

（一）项目工程建设是否顺利，建设进度是否符合计划，是否存在项目停工或烂尾的风险。

（二）项目累计完成工程量与项目资金累计支出额是否匹配，是否存在项目资金被挪作他用的风险。

（三）项目建设资金是否充足，是否存在资金缺口，施工单位垫款金额是否较大等。

第三十一条 贷款项目进入销售期，即从取得项目销（预）售许可证的次月起，按月统计项目销售收入，销售较快的项目要按半月或每周进行统计。通过现场调查、查阅当地房管部门网上销售备案系统和借款人按月提供的销售明细表、查询企业销售合同及收费收据、分析企业财务报表等方法核实分析项目销售情况，重点核实以下内容：

－16－

（一）项目销售策略是否合理，销售进度是否正常，是否存在滞销风险。

（二）销售回款是否与销售进度相匹配，是否按规定纳入专户管理，是否存在借款人隐瞒销售收入、转移销售款等问题。

（三）贷款回收比例与销售进度是否匹配，是否存在未按销售比例收回贷款的问题。

（四）与项目销售相关的情况。

第三十二条 开发+经营模式项目，进入经营期后，在物业竣工验收完成后，须及时办理房地产权抵押给我行的登记手续。同时关注客户经营/出租情况，要求客户经营/出租收入账户开立在我行，经营/出租收入按期收入我行，原则上要求客户提供物业出租的商业合同备查，并严格监控客户将出租/经营收入按照商业合同定期收入我行。对于客户将经营/出租收入存入他行的，要求客户整改，整改无效的，我行有权提前收回贷款。

第七章

抵押物及贷后管理

第三十三条 审批同意贷款发放时以项目对应土地使用权抵押，贷款发放后，随着工程进展具备在建工程抵押条件的，应按

－17－ 审批要求追加办理在建工程抵押手续。

第三十四条 对于开发+经营项目，须在项目竣工验收合格后，及时办理竣工物业的房地产抵押登记手续，并办理商业财产保险手续，我行为保险第一受益人。审批意见要求办理经营物业应收租金质押手续的，还应参照我行经营性物业贷款管理办法相关规定办理质押和告知租户等手续。

第三十五条 因房产预（销）售需要，可根据借款人申请注销部分抵押房产（在建工程）抵押登记手续。借款人申请释放抵押物，应提交申请，客户经理调查核实符合第三十六条管理要求后，提交有权人审批（分行自行指定）。

第三十六条 对申请撤销抵押登记的房产（在建工程），经办行应进行预（销）售的真实性调查，应跟踪核查对应房产预（销）售款的入账情况以及住房贷款审批情况，在确保转化过程中贷款安全的前提下释放押品。对释放部分抵押物后导致抵押率不足的，应采取收回部分贷款或追加还贷保证金的保障措施。

第三十七条 客户经理在进行本次撤押申请调查时，应对前次撤押房产（在建工程）后尚未全额到账的销售资金归集情况进行跟踪核查。如发现借款人预（销）售资金未按预期归集专户且理由不充分的，应要求借款人按要求归集资金后方可办理当次撤押。

－18－ 第三十八条 经办行应根据我行授信后检查频率要求开展贷后检查。要求借款人定期报送项目进度、贷款使用情况以及财务报表等相关资料，并采取查询相关信息咨询系统、现场检查等方式，对借款人经营状况、财务状况、项目建设和销售进度、贷款收回等情况进行检查。重点检查内容除封闭管理要求内容外，还包括：

（一）借款人经营状况、财务状况是否良好，是否存在被政府相关部门曝光、处罚等违规情况。

（二）贷款抵押担保是否充足有效，项目开始销售后，须定期对变动抵押率进行测算。

第三十九条 借款人在出现下列情形之一时，经办行应及时进行风险重评估，必要时安排风险经理参与风险排查。如发现存在对我行贷款不利的重大情况，应及时向上级领导报告，并立即采取冻结授信额度使用、调降授信额度、调低信用等级、暂停资金使用、追加有效担保、要求借款人提前归还贷款本息等措施，积极防控风险。

（一）法定代表人、主要股东或注册资本发生不利变更。

（二）经营方式、经营范围发生重大调整，或经营情况严重恶化。

－19－

（三）项目实施进度严重滞后或项目拆迁遇到重大纠纷。

（四）项目总投资出现较大资金缺口，缺口资金来源无法落实，或资金使用计划出现不利于还款的重大调整的。

（五）擅自改变土地用途和性质。

（六）借款人提供虚假资料、不按借款合同约定使用贷款资金或挪用专户资金。

（七）借款人存在囤地、炒地、捂盘惜售、囤积房源、拖欠土地出让金等违法违纪行为的。

（八）项目完成工程量或形象进度与专户资金使用不匹配，存在挪用项目资金嫌疑的。

（九）借款人未能在我行开立销售回款账户有意隐瞒项目销售进度或其他项目资金，未按规定将项目资金纳入专户管理的。

（十）借款人参与办理“假按揭”，骗取银行贷款资金的。

（十一）贷款担保发生不利于我行贷款的变化。

（十二）发现借款人存在民间高利贷融资行为的。

（十三）银行贷款出现逾期、欠息，或被分类为关注、不良类。

（十四）可能对我行贷款安全造成重大影响的其他情况。

（十五）客户经营/出租收入未按照约定收入我行。

－20－

第七章

附

则

第四十条 本办法由总行信用风险管理部负责解释。第四十一条 本办法自2014年10月13日起施行。2007年9月11日印发的《关于进一步加强房地产开发贷款封闭管理的通知》。

附: 固定资产借款合同（房地产开发贷款和土地储备贷款专用）

－21－

房地产抵押贷款中的陷阱 第6篇

劳恩•迪佩特罗（Ron DiPietro）在美国俄勒冈州波特兰市拥有一家景观美化设计公司——东西风景（Landscape East & West）。通过朋友，他非常了解房地产贷款中存在的一个常见陷阱，很多容易轻信的创业者都为此上当受骗过：一般情况下考虑长期经营需要，公司应选择长期的固定利率贷款，但被贷款方报出的低利率所蛊惑，一些公司选择了短期商业抵押贷款。看到自己的朋友和周围的创业者经常碰到这个问题，迪佩特罗下决心，在自己公司筹集资金时一定不能犯同样的错误。

迪佩特罗在对公司发展蓝图和自己的长期需要进行了一番深思熟虑后，开始对数家借贷方的报价条件进行比较，最后从西部银行（Bank of the West）申请了150万美元的15年固定利率的商业抵押贷款。50岁的迪佩特罗说：“清楚整个贷款期的还贷安排让人心安，除非我自己愿意，否则我不用再花钱去重新融资了。”

在商业房地产借贷方面，如果你能克制自己不向不熟悉的贷款人借钱，就可以避开很多潜在问题。你要好好比较一下几家金融机构的贷款条件，特别留意那些在你想用所申请的贷款去购买的资产上有专长的机构。一个贷款人如果对你所在行业有深入了解，明白实际的资产需求，就可能向你提供一份更好的融资方案。

在几家贷款方之间做选择，一定要密切留意他们是否有“取消贷款”规定（recall provisions）——即借贷方每年将根据你的财物状况变化决定是否“收回”贷款，即使你在偿贷方面从未有过不良记录。商业财务顾问斯蒂芬•布什（Stephen Bush）为此提醒大家：“这种情况下，一个商业借贷者就不得不重新筹集资金，以偿还这笔贷款。”

如果你感觉凭个人力量很难找到合适的借贷人，可以请一位商业抵押贷款经纪人帮你完成。房地产投资专家比尔•特福德（Bill Twyford）说：“多数时候，借贷方提供的贷款项目中只有很少几项真的适合你。如果你找抵押贷款经纪人帮忙，他那里可能有10家跟他有合作关系的借贷方，假如每家有五、六种合适你的贷款项目，算起来一共就是50～60种可行的选择。”

但布什告诫大家，请商业抵押贷款经纪工作需要支付一定费用。他们会按介绍贷款总额的一定比例提取佣金，大额贷款一般在1%～4%之间，小额贷款则高达6%。

一旦你选定了借贷人，应该请一位有相关谈判经验的商业房地产律师帮你协商。律师安妮•德沃•劳勒（Anne DeVoe Lawler）提醒大家：“借贷人提供的往往是通用文件，你没有太多余地在这上面同它谈条件，只要留意其中的商业条款以及文件中可能影响到你的重大问题就行了。”

虽然你可能说服借贷人降低一些交易费用，但不要仅仅以价格因素来做出借贷决定。布什强调说：“在商业贷款中，利率绝不是最重要的考虑因素。这并不表示你就应该忽略利率问题，但生意人如果过分在意它就可能会犯各种各样的错误。”

商业地产开发贷款的中美比较 第7篇

根据中美房地产融资渠道:中国房地产融资渠道较为单一, 倚赖于银行信贷, 既增加了成本也增加了风险。美国房地产融资渠道更为多样化, 市场完善度高。因此需改变中国房地产融资渠道的单一性。

根据中美房地产融资成本:由于美国融资渠道多, 市场健全, 竞争程度高, 因此融资成本较低。中国房地产企业通过银行借贷的手续较为复杂, 大规模的资金借贷较为困难, 融资成本相对较高。

根据中美房地产融资风险:中国房地产融资的信用风险与流动风险都大于美国。应该学习美国经验, 健全信用体系和房地产抵押二级市场。

根据中美房地产融资效率:美国发达的金融市场, 完善的金融体系。尤其是在房地产市场火爆时期, 各类机构和个人都愿意参与房地产市场, 为房地产行业和项目融资提供了便利。同时辅以其他融资方式, 由于资本市场发达, 融资快捷方便。而我国银行贷款以中、短期为主, 这与房地产开发的周期性不符。同时, 通过资本市场融资的数目较为有限, 房地产融资存在融资难和资金闲置不均匀的特点, 融资效率不高。

二、美国模式在中国的意义

房地产行业需要金融业的支持。依据美国房地产业的发展轨迹, 可以预测我国未来的发展方向是房地产金融业。但是我国的房地产金融市场融资体系不完善, 房地产金融创新工具缺乏, 房地产企业融资表现为间接融资比重过大, 即主要依赖于银行信贷。近年来, 中国在企业贷款的商业银行采取审慎措施, 贷款审批流程比较复杂, 主要是基于短期内房地产贷款, 不能满足房地产开发的需要。受全球经济低迷影响, 国内房地产市场持续低迷, 也影响了银行信贷的紧缩, 这对银行来说当然可以有效控制风险, 但是资金紧缺的现象开始困扰虫多房地产企业, 降价销售成为一种无奈。我国房地产金融业的之后发展已经制约了我国房地产业的发展。

然而, 我们必须认识到, 当前以证券化融资和REITs为主的美国模式在我国是无法实现的。我国目前的市场环境和法律环境, 决定了房地产以银行为基础的融资模式只能是以银行为基础, 这和资本市场化的融资模式是互补的, 而不是在融资过程中的替代品, 在融资过程中, 发传单企业必须将银行借贷融资和证券化融资两种方式有效结合, 并确立适当的融资比例以实现高效率的融资。

三、中国房地产金融可持续发展

基于上文的分析, 房地产开发贷款之时房地产企业融资的一种方式, 必不可缺但是不能独当一面。房地产融资需要遵循可持续发展的原则才能既满足房地产企业融资的需要, 又保证房地产金融的安全, 避免金融风险或金融危机的产生。房地产融资的可持续发展可以从量性发展和质性发展两个方面展开。量性发展包括增大金融交易规模、增加金融机构、增多金融人员和扩充金融市场;质性发展包括提高金融效率、优化金融结构、协调金融环境等。

金融部门要对房地产行业大力支持, 尤其是对房地产企业来说, 需要的融资工具的高效率和多元化来支撑增长。打破单一的融资结构是其未来发展方向。在充分考虑外源性融资渠道的可行性及融资成本、融资风险的前提下选择合适的融资方式。对于大型的房地产企业可以选择上市、买壳、发行债券、房地产基金、海外基金、REITs等多种方式或其组合。而众多的中小型房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式。此外, 房地产企业还可以积极利用自身条件争取其他外单位的投资, 加强与外界的经济合作, 实现融资途径的开发。

在银行贷款方面, 应该推行贷款的阶段化和专业化。由于房地产开发阶段资金需求量巨大, 为了保证资金能够及时到位, 未来应实施贷款的阶段化和专业化。即根据房地产建设开发过程中得各个环节, 分别同银行签订贷款协议, 从而为各个环节安排合理的贷款规模。贷款专业化则是指定的地产项目同特定银行建立单独的、有针对性的贷款协议。

同时, 需要完善此财务管理, 加强信息透明化。一些非上市房地产企业难以得到外源融资的一个重要原因是财务不规范, 信息不对称, 使得债权人对其难以信任, 影响融资。因此, 从如实反映企业的经营成果以及取得外部投资者及债权人的信任的角度出发, 企业应该完善财务管理制度, 尽量减少信息不对称融资的负面影响。

同时, 要健全财务管理, 提高信息透明度。对于一些非房地产上市公司的一个重要原因是很难获得外部融资, 信息不对称, 使他们难以获得债权人的信任。因此, 除了准确地反映企业的经营业绩, 并获得投资者和债权人的信任角度外, 企业应完善财务管理制度, 最大限度地减少信息不对称融资的负面影响。

摘要：房地产融资是房地产金融学科的一个分支, 也是与资金量需求巨大的房地产市场关系极为密切的一个方面。中国的房地产市场在经历了十几年的强劲发展后, 在许多方面取得了不小的成就。目前我国房地产企业融资方式很多, 但是银行信贷资金比重大的资金格局一直没有改变, 这显然与我国不完善的金融市场有关系。本文的主要创新点在于根据国家经济大背景和政府宏观调控, 比较分析了中美房地产企业进行开发贷款时的差异, 由此对于中国房地产开发融资的未来发展进行分析, 提出房地产开发融资应当紧扣可持续发展的思想, 并且支持中国房地产企业走向合理结构下的多元化融资。

参考文献

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[3]房超.中国商业地产蓝皮书.中国房地产业协会商业地产专业委员会[M].中国建筑工业出版社, 2012

[4]高建锋.多元化房地产融资大势所趋相关政策正在制定[N].中国改革报, 2006 (3)

[5]甘璐璐.浅议新政策下银行房贷风险导向及对策[J].商业文化 (上半月) , 2011 (3)

[6]洪宇.我国房地产融资市场问题探讨[J].科技情报开发与经济, 2007 (25)

房地产开发贷款 第8篇

一、风险表现及成因

资金风险主要表现为挪用开发贷款和不根据销售进度归还贷款。房地产开发贷款资金本应该专款专用, 但是由于房地产开发商的经营范围除了房地产开发外, 还包括建筑材料、物资经营等, 银行在实际操作中很难把关。有的房地产企业为集团公司, 各项目之间的资金由母公司统一支配, 贷款资金被挪用滚动开发, 或转移异地, 使银行无法进行有效的管理;有的房地产企业贷款项目已实现销售回笼, 且回笼资金已能够满足项目建设资金缺口, 却不及时归还银行贷款, 挪作其他项目的开发或通过非正常关联交易挪作他用, 对银行贷款的正常归还产生不良影响。

抵押物风险, 一种情况是由于商品房项目涉及购房人、银行、施工方、开发商、其他服务商等多种关系, 即使作为抵押人的银行胜诉, 在执行过程中也会面临许多无法预料的问题。根据《合同法》、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《物权法》中的相关规定, 一但住房开发贷款项目出现问题, 受偿顺序一般是施工款、购房人、作为抵押权人的银行, 银行并不能获得绝对的优先受偿权, 很难保证银行贷款的安全。另外, 多数商业银行没有设立独立的专业岗位对中介机构出具的评审报告进行实质性审查也没有建立抵押品价值评估管理数据库, 抵押物价值易高估, 抵押品管理仍比较粗放。再次, 由于商铺房销售时, 需撤押抵押物, 土地及房屋便被逐步分割出去, 若开发贷款尚未偿还, 银行债权也会落空, 这种房屋预售同在建工程抵押之间的冲突也是目前开发贷款抵押物管理中急需重视的问题。

二、风险防范措施

1、强化人员风险意识

商业银行应理性地开展房地产开发贷款业务。一方面银行要提高认识, 高度重视房地产开发贷款风险及其危害性, 从主观上充分认识到房地产开发贷款业务是一个高风险业务。既要支持好的有前景的房地产项目, 又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温, 不要忽视风险, 唯利润而利润, 要让房地产开发贷款业务步入理性运行的轨道。另一方面, 商业银行应大力宣传风险管理文化, 强化人员风险管理意识, 营造全方位识别风险、防范风险、抵御风险、化解风险的良好氛围, 这是不断提高员工队伍素质、银行经营管理水平和金融服务质量的前提, 更是员工自觉防范风险的保证。

2、落实房地产封闭管理开立项目专用账户

就目前的房地产市场来说, 房价仍有一定的上涨空间, 房地产仍然是一个高利润的行业。在政府多项措施出台以后, 一批资质和实力较差的企业已经被淘汰, 一些资金实力较强, 在土地运作方面有优势的企业被保留。这些客户有自己的优势, 不会只看重眼前利益而恶意逃废债务, 但这些企业都处于迅速成长阶段, 一方面盈利能力很强, 另一方面企业又希望抓住机会做大做强, 这又需要更强大的资金支持。因此银行所要防范的是企业将贷款资金或销售收入挪用到其他项目, 导致建设资金不足。

项目贷款发放前, 商业银行可要求借款人开立项目资金监管专用账户, 包括建设资金结算账户和项目销售回笼专用账户, 其中销售回笼专用账户为不通兑账户, 将已到位但尚未投入项目建设的项目资本金、房地产开发贷款纳入建设资金结算账户管理, 将按揭贷款、销售款等纳入销售回笼专用账户监管。贷款结清前, 专户资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷款。通过对专户资金的监管, 控制项目资金流入和流出, 确保工程的顺利进行和还贷来源安全可靠。

3、专户资金实行审批管理确保专款专用

借款人需使用项目建设资金时, 须向银行出具施工方的付款申请和工程进度说明, 施工监理单位出具进度报告, 收到建设资金用款申请的, 项目经理要对资金使用的真实性和合理性进行审查, 重点审查项目累计完成工程量与项目累计投入资金是否匹配, 申请用款计划与当期项目工程计划是否匹配, 资金实际用途是否真实合理。贷款经办行有权审批人审批同意后方可划付。

在贷款发放过程中, 不仅要防止开发商挪用资金, 也要防止施工方将资金挪用到其他项目, 要根据施工合同中约定的付款进度安排贷款发放, 要确保工程形象进度与建设资金需求相匹配。资金支付后, 项目经理要按月监督建设资金的实际使用情况, 并将施工合同、购销合同、购货发票、付款凭证等作为贷后管理资料按相关规定及时归档。

商业银行可根据管理需要, 委托具备专业资格的行内外机构实行专户资金支付监管, 并由贷款经办行、企业和受托机构签订三方监管协议。

4、跟踪销售进度, 约定还款比例, 防止回笼资金被挪用

贷款发放前, 银行应根据销售资金占项目总投资的比例、预计项目销售现金流回笼进度, 设定起还点 (起还日期) 、还款比例, 并在借款合同或协议中约定。项目销售回笼资金应全部回笼至借款人在银行开立的项目销售回笼专户, 销售收入未达到贷款起还点或起还日期前, 根据项目工程进度, 企业可将销售回笼资金转入项目建设账户, 专项用于项目项下的工程款项的支付。当销售收入达到起还点 (或起还日期) 时, 销售回笼款项应全部用于归还开发贷款, 至销售收入回笼占项目销售总收入的比例达到贷款规定还清贷款的比例时全部还清贷款。

在实际操作过程中, 项目经理应在项目取得销 (预) 售许可证的次月起, 按月统计项目销售进度, 销售较快的项目要按半月或周进行统计。要通过现场调查、查阅当地房管部门网上销售备案系统、要求借款人按月提供项目销售明细表、查询企业销售合同及收费收据、分析企业财务报表等方式核实分析项目销售情况。重点对核实项目销售策略是否合理, 销售进度是否正常, 是否存在滞销风险;销售款是否与销售进度相匹配, 是否按规定纳入专户管理, 是否存在借款人隐瞒销售收入、转移销售款等问题;贷款收回比例与销售进度是否匹配, 是否存在未按揭;销售比例收回贷款的问题。

5、重视抵押物的贷前审查, 确定合理评估值

房地产开发贷款的抵押物为项目用地或在建工程, 在贷款操作中不同程度存在抵押物价值高估的问题, 这需要从抵押物评估中介机构、评估价格审定机制等方面加以完善。首先, 商业银行要建立抵押物评估中介机构准入退出制度。由于目前评估委托人多为借款人、委托评估费用一般由借款人支付, 存在借款人与评估公司串通高估抵押物价格的情况。因此, 商业银行必须加强对中介机构的管理, 对信誉差、在一定时期内估价误差较大的机构和直接责任估价师予以禁用。其次, 商业银行要建立抵押物评估价值的审定机制。商业银行的一些基层机构从营销和效益考虑, 对贷款额度、抵押率控制不严的情况也常发生。因此抵押物品评估公允值的确定除了保证中介机构的客观公正性外, 还要在商业银行内部建立房地产抵押物评估价值审定机制, 设立评估岗位专司抵押物市场价值与贷款价值的评估工作, 对于抵押物的贷前、贷后管理应设专人专岗, 按照审慎原则, 对抵押物评估价值报告进行复核审定, 确定抵押物的合理价格。

6、及时转在建工程抵押加强押品贷后跟踪管理

贷款发放前必须办理合法、有效、足值的项目建设用地使用权抵押登记手续及《土地他项权证》, 并视项目工程进度或投资额度转为在建工程抵押, 一般项目工程总投资额达到50%前转在建工程抵押, 并取得有效的抵押证明。

对在建工程抵押范围的界定, 银行应把握在建工程及建设用地使用权整体作为抵押物的原则, 抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记范围, 土地价值和在建工程本身价值构成押品价值, 其中在建工程本身价值按照全部项目实际投入的建设成本剔除对应的未结算工程款及预销售回笼款测算。

因项目销售需要办理抵押物注销登记的, 须将抵押物对应的销售款纳入银行专户监管, 客户经理应定期到当地房地产登记中心核实有关抵押物的变动事项, 且必须确保释放后的剩余抵押物价值*抵押率之后的价值即剩余土地及在建工程价值*抵押率之后的价值大于开发贷款余额。客户经理要根据销售情况, 核实在建工程撤押情况避免销售过半、贷款未减或销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。银行要定期对押品价值进行重评。二是要根据不同区域房价变化的情况, 选择房价较高或降幅较大的地区和城市, 对开发贷款押品价值进行全面重新评估, 将销售面积超过50%以上的项目作为押品价值重评的重点;重评价值不足的, 要及时采取追加贷款担保、压缩贷款额度等措施, 确保贷款担保足值有效, 积极防范担保风险。

7、要充分重视施工方可能带来的风险

在实践中, 房地产开发企业通常将工程发包给施工企业, 施工方的优先受偿权处于绝对的地位, 甚至优于抵押权和购房人的权利, 要化解这个风险, 银行对工程抵押贷款时要做到:一是放贷前向抵押人索取与承包人签订的建设工程合同, 了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款, 从而决定是否办理抵押贷款;二是在建工程已经竣工的, 要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明, 并尽量要求借款提供在建工程以外的抵押担保, 以减少风险;三是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺, 在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下, 要求建设功臣承包人对贷款承贷连带担保责任保证;四是严密监测贷款资金的使用, 确保房地产贷款的投向用于在建工程, 及时了工程款支付进度从而确保银行合理的发放贷款。五是抵押权人与承包人发生诉讼时, 要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼, 对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行驶权利进行核实。

摘要：作为高负债行业, 房地产业与银行信贷有着极为密切的关系。我国房地产企业资金主要依靠银行贷款, 抵御风险的能力相对较差, 房地产行业的波动和回落, 可能会导致银行信贷资产安全受到影响。加强房地产信贷风险的防范, 并提出切实可行的对策十分必要。

关键词：商业银行,房地产开发贷款,风险防范

参考文献

[1]冯兰.我国商业银行房地产风险及防范[D].2008年硕士论文.

[2]丁仕新.银行办理在建工程抵押贷款应注意的几个问题[JOL].中国合作金融联合, 2007, (04) .

房地产开发贷款 第9篇

一、当前我国房地产开发资金概况

(一) 房地产开发过程中资金流动

由于房地产开发过程中投资成本高, 投资回收期长, 投资风险大等特征, 前期需要大量师的资金运转才能开展正常的工作。房地产开发企业的经营活动一般是由一个或一个以上的房地产项目进行开发经营, 而且从开始规划项目开始到最后出售的时间可能是三至五年的时候, 开发过程中占用资金比较多, 所以其相应的风险也是比较好大的, 由于房地产开发项目特有的特点, 故房地产开发企业的运营过程一般是指项目的运作过程, 而房地产开发企业的融资决策一般也是围绕着项目的进度进行计划的。通常, 房地产开发的基本程序与环节基本一致, 列示如下:

(二) 不同规模房地产企业融资模式选择情况

大型的房地产企业由于自身优势几乎可以涉足所有的融资模式, 由于其一般情况下有多个同时进行的项目, 亦可以从全局角度考虑资金的运用。从此角度来讲, 大型的房地产开发企业更容易建立多元化的融资渠道。尽管当前银行信贷紧缩, 但是对大型房地产的银行授信额度仍然较大, 这些企业仍然可以利用大量的银行贷款;而一些中小房地产开发企业, 由于中小企业房地产自身的原因, 规模和抗风险能力不够强, 造成了中小型房地产企业融资模式选择中小型房地产企业一般抗风险能力较差, 除了银行可以贷一部分外, 一般只能通过自有资金与短期资金来解决。

二、政策影响下的融资现状

(一) 房地产开发融资存在的问题

1、资金紧张

资金是任何一个企业都有的问题。特别是房地产开发企业, 近年我国城镇房地产开发资金持续保持快速增长势头, 其中2009年这一数据为36232亿元, 比上年增长16.1%。2010年则为48267亿元, 实现同比增长33.2%。2011年则为56359亿元。

2、融资结构单一

2011年我国房地产开发资金来源1.12亿元, 同比增长10.3%:其中国内贷款2689亿元, 同比增长48.3%, 其他资金4326亿元, 显示银行放贷规划和增加为房地产企业提供资了较为充裕的资金, 因为我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款, 而以投资儿投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源, 而像发行股票、债权融资、信托融资总的来说比较少。

(二) 房地产开发融资困境

由于近几年来房价迅速的上涨, 部分地区房价超越居民的购买能力, 引起了众多人的关注, 所以政府加紧了货币政策和房地产宏观调控的政策, 开始了新的宏观调控, 使得房地产市场出现融资严重受阻、资金链断裂、项目滞销等, 严重困扰着房地产企业的经营和发展。从而使房地产传统融资受到严重的挑战。

房地产政策对房地产企业的影响, 包括直接影响与间接影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖, 这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策, 进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础。

当前, 一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定, 另一方面, 对居民个人购房信贷进行严格限制, 间接影响了房地产企业融资。房地产开发商贷款方面, 一是对自有资金必须占30%的比例, 虽然与之前的35%的比例有所下降;二是对土地出让金的规定, 比较严厉;三是对房地产开发过程中不合理行为进行规范, 进行统一的执行标准是, 按照“三个办法一个指引”的规定, 严格把关新的房地产开发贷款业务, 同时加强监管。总的来说, 国家主要通过对商业银行对房地产开发企业发放贷款进行规定, 限制了房地产企业资金来源。在个人住房贷款方面, 通过信贷政策对购买一套房、二套房以及三套房以上的贷款进行限制, 实行差别化信贷政策, 抑制了房地产出售, 另外2011年出台的一系列限购令政策, 多数一线城市的成交量持续滑坡, 严重影响房地产资金回笼, 间接使房地产企业资金来源变窄。

三、调控下房地产开发贷款项目中融资模式的对策

房地产开发对资金需求量特别大, 随着国家调控政策的进一点加强, 对房地产开发企业的银行贷款又加了一把防盗门, 所以阶除了银行贷款外, 应通过其他融资方式来解决资金问题。

(一) 不同规模的企业融资渠道的选择

不同资产规模的房地产企业, 能够承受的融资成本也有较大差别。因此, 不同规模的房地产企业, 应采取不同的融资策略, 选择与自身实力相匹配的融资渠道。宏观政策持续偏紧, 市场环境难以预测, 房地产企业应逐步摆脱过于对于依赖银行贷款的单一融资局面, 依托现有资源, 结合自身特点, 求生存、谋发展。

1、中小型房地产企业

受到宏观经济政策影响较大的房地产市场, 对中小规模企业的战略眼光提出较高要求。市场到达低谷时, 中等规模房地产企业应潜伏入市, 获取低成本土地;

市场逐步走出低谷时, 开发项目上市获得丰厚回报。在宏观经济环境发生较大变

化的情况下, 中等规模企业会面临着发展方向上的抉择, 或者如小企业一样被大

型企业兼并收购, 或者获得资金支持赢得生存机会。但是, 面对融资窘境, 在自

身实力不强的情况下, 中等规模的房地产企业要想融得资金十分困难。为了寻找发展出路过程中, 很多中等房地产企业转变盈利模式, 完成了战略转型, 重新定位为专营开发商, 不再扮演全程开发商的角色, 实现“自我融资”, 赢得企业发展机会。

2、大型房地产企业

大型房地产开发企业在行内享有较高的知名度, 拥有丰富的实践经验, 易得

到商业银行等金融机构的资金支持, 相对中小房地产开发企业而言, 融资渠道较

为广阔。受制于宏观政策和金融环境, 大型房地产开发企业也未能摆脱过度依赖

商业银行信贷的局面。在国家出台严厉调控政策的情况下, 尽管融资渠道也会受到影响, 但大型企业通过合作开发、资产重组、股票融资、债券融资、利用外资的方式获得企业发展所需资金, 实现企业可持续发展。

如万科新华信托的“卖房信托”

实务方面, 2004年6月9日, 万科附属子公司深圳万科与新华信托达成总额1.99亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议, 用于深圳某别墅项目的开发。其4%的年利率, 低于5.49%的同期银行贷款利率1.49个百分点, 若以2.602亿元的融资规模估计, 万科每年节约财务费用近400万元。产品计划中设计期满后, 投资者有获得购买优惠权及购房折扣率的条款, 私募基金的资金使用方式及透明度方面与信托产品类似, 故也将其放在本章节讨论。2010年1-11月, 国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元, 基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4。然而目前房地产投资私募基金的目的依旧以牟取资产升值为主, 不利于稳定市场的发展。

(二) 上市融资

上市融资就是企业所有者通过出售可接收的部分股权换取企业当期急需的发展资金, 依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。融资通过企业有效资本的具备而指向了企业现阶段所选择的产业或将转型的产业的竞争优势塑造, 进一步指向了企业的利润以及终极的股东价值回报的最大化。可以说, 如果企业在目前的市场条件下, 无论是采用借壳上市还是直接上市, 企业可以获得较好的融资效果。但考虑到我国目前上市完成所需时间较长且审批较为繁琐的实际情况下, 企业海外融资往往可以取得满意的效果。

(三) 鼓励发展适应力强的夹层融资

以作为权益投资和抵押贷款的补充, 来降低开发商所需要投入的自有资金比例。夹层融资"是指在风险和回报方面, 介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式, 是一种无担保的长期债务, 这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。它先募集资金, 后选择项目, 被人称为准房地产信托基金。夹层融资对房地产开发商有非常大的优势:第一:资金回报的要求比较适中, 夹层融资的利率水平一般在10%~15%之间, 而投资者的目标回报率为20%~30%;第二:夹层融资对房地产开发商的要求比贷款的要求低, 不要求“四证”齐全, 不要求自有资金超过35%;第三:夹层融资通常提供形式非常灵活的较长期融资, 这种融资的稀释程度要小于股市, 并能根据特殊需求作出调整;第四:夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利, 在违约情况下, 优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益。夹层贷款一般是短期的, 贷款费用较高, 利率也较高 (通常高于银行基准利率3~5个百分点) , 但能够为开发商节约自有资金投入, 或者为开发商降低所需筹集的更为昂贵的权益资金额度。同时, 夹层贷款有类似于合伙投资人的性质。

四、总结

可见, 目前我国房地产开发项目中融资存在诸多问题。其中融资渠道单一是最主要的问题, 大多企业对银行贷款过度依赖, 间接融资比例过大。虽然在国家宏观政策指引及市场各方的努力下, 多元化融资体系已经开始逐步形成, 但是现存融资模式的发展水平, 远远不能解决我国当前的房地产项目开发的融资需求。所以房地产企业一方面充分利用现有融资途径, 一方面应提升资本利用率, 并借鉴国外经验, 积极开展金融创新, 只有这样才能解决当前融资问题。

摘要：针对当前房地产市场房价过高的情况, 国家不断的出台了相当宏观调控政策, 国家对房地产信贷等融资手段的采取了收缩与控制的相关政策, 加上2008年来美国次贷危机诱发的世界范围内金融危机, 都使房地产业受到了较大的影响, 使房地产企业资金链的通畅受到前所未有的威胁。所以本文主要研究了房地产开发贷款中融资的现状及对此现状下的对策与措施, 对于房地产企业融资研究与创新是极具一定的实现的意义。

关键词：房地产开发,融资模式,融资现状

参考文献

[1]张永岳, 陈伯庚, 孙斌艺编著.房地产经济学[M].高等教育出版社, 2005

[2]吴国富.房地产开发融资方式探讨[J].金融经济, 2010;10

[3]吴红.房地产企业融资渠道的思考[J].现代经济信息, 2011;11

房地产开发贷款 第10篇

一、信用风险与信用风险管理

1.信用风险的含义与特点。现在普遍接受的信用风险定义是:信用风险包括由于借款人的信用评级的变动和履约能力的变化导致其债务的市场价值变动而引起的损失的可能性。因此, 信用风险的大小主要取决于交易对手的财务状况和风险状况。信用风险是非系统性风险。虽然市场风险、政治风险等系统风险能通过信用风险体现出来, 但是房地产企业的还款能力主要取决于与企业相关的非系统性因素, 如财政能力、盈利能力、发展能力、偿债能力、创新能力及相关房地产产品销售情况等非系统性因素。

2.信用风险管理。信用风险管理的基本含义是对于消费者个人的信用和企业的资信状况进行管理, 管理的内容主要包括征信和信用评级。在市场经济成熟发达的征信国家, 信用管理的侧重点在于对消费者个人进行信用管理, 而在广大发展中国家, 信用管理更侧重进行企业信用管理。

二、住房公积金贷款项目准入的开发企业信用管理

房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。项目开发需要一个有较长周期, 项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。因此, 住房公积金贷款房源准入中需要对开发企业直接和潜在的信用风险进行全面的分析与管理, 对未来可能出现的信用风险进行有效的识别与规避。

(一) 建立房地产开发企业信用风险评估体系

1.选择开发企业信用风险评估模型。目前常州市住房公积金贷款房源项目准入中的开发企业资信评估虽然也采用了定量分析的形式, 但是实际上还是主要停留在传统的定性分析上, 以对借款人报表中反映出的各种财务比率等情况的定性分析为主, 主观随意性较大, 存在一定的缺陷。我们考虑结合现代信用风险模型, 选取成熟的评价体系, 借鉴商业银行的风险管理经验, 建立适应住房公积金贷款房源管理的开发企业信用风险评估模型。在分析比较了传统的判别分析统计方法、Logistic回归、基于现代计算技术与人工智能的专家系统、神经网络方法、Credit Metrics模型、KMV模型等之后我们考虑选择Logistic回归非线性模型。主要是考虑两个因素:第一, Logistic回归非线性模型能很好地解决非线性的问题, 有较高的准确度, 是学术界视为主流的方法, 相对比较成熟;第二, Logistic模型对于变量的分布没有具体要求, 适用范围更广, 直观明了。

2.构建开发企业信用风险评估指标体系。根据“全面、真实、科学、公正、实用”的五项原则, 借鉴商业银行信用评级指标体系, 建立新的住房公积金贷款房源管理的房地产客户信用评级指标体系, 具体 (见表1) :

(二) Logistic回归模型对房地产企业进行信用评价

1.数据的选取及处理。选取上市的33家房地产公司截至2010年12月31日的财务及其他数据指标, 其中上市的公司中有5家ST股票, 1家*ST股票。

因为不同指标量纲、经济意义、表现形式的不同, 不具有可比性, 无法相互直接比较, 所以, 首先对各个评价指标进行无量纲化处理:一是对定量指标的处理。定量指标的处理又分两种, 第一种是对于有公认标准的, 将企业相应指标与公认标准的比值作为无量纲化值;第二种是无公认标准的, 将企业相应指标以行业平均值作为基值, 各企业具体指标与相应的行业基值的比值数作为无量纲化值;二是对于定性指标的处理。首先确定一个适度值xi, 即该数值为这个适度指标的“最佳点”, 然后将指标进行正向化处理, 处理后的数据按正向指标进行处理。

具体来说:

流动比率:2为标准值;速动比率:1为标准值。分别取企业相应值与标准值的比值作为无量纲化值。

总资产报酬率、销售净利润率、存货周转率、资产负债率、注册资本以行业平均值作为基值, 分别取企业相应值与基值的比值作为无量纲化值。

公司行业地位和开发资质等级赋值。上市公司非ST类, 注册资本低于10亿元的赋值0.5分, 注册资本高于10亿元的赋值0.6分, 行业领军企业赋值0.8分。上市公司ST类赋值0.2分, 上市公司*ST类赋值0.1分。一级开发资质赋值0.8分, 二级开发资质赋值0.5分, 三级开发资质赋值0.2分。

2.Logistic模型的基本原理。Losistic回归在统计学方法中的被认为是预测精度为理想的模型, 而且对数据与假设条件要求很少, 能处理定性指标, 同时, Logistic回归的稳健性比较好, 能适用于不同的检验样本, 此外, Logistic回归可以对违约概率与特征变量之间的关系进行定量分析, 能分辨出哪些变量与企业的信用程度有密切的关系。

本文将是否获得房地产开发企业住房公积金贷款准入y与指标变量x, 之间通过p, (给定x, 条件下y=1的概率) 发生关系。该模型可表示为f (x) =ln[pi/ (1-pi) ], 建立回归模型方程为:

给定一组房地产开发企业样本{ (xi, yi) }ni=1, 其中xi是房地产开发企业的指标变量, yi∈[0, 1]是一个二分类的属性变量, (yi=0表示第i个企业不能获得住房公积金贷款准入资格, yi=1表示第i个企业获得住房公积金贷款准入资格) , 使用Logistic回归模型可以用来判断一个企业是否可以获得住房公积金贷款准入资格, 公式如下:

其中, x为m维向量, β为维待求的系数。由于其非线性模型, 无法用最小二乘法求解, 因此可以通过极大似然估计法进行求解:

设从总体中随机抽取n个案例作为样本, 分别表示为y1, y2yn, 设pi=p (yi=1|x) , 在给定的xi条件下, yi=1的概率。同理可得, yi=0的概率可表示为:p (yi) =piyi (1-pi) 1-yi

其中, yi=1或yi=0 (i=1, 2n) 。因为各项观测相互独立, 其充分必要条件就是其联合概率分布, 设L (θ) 为等于各边界分布的乘积:

代入公式可以得到:

公式 (1) 称为似然对数函数。为了求得系数, 且使L (θ) 最大, 分别对βi (i=0, 1m) 求偏导数, 并令其为零, 得到如下公式:

公式 (2) 与 (3) 得出的βi为极大似然估计, 而相应的条件概率估计值为pi, 这个值是指在给定的xi的条件下yi=1的概率估计值, 其代表了Logistic回归模型的拟合值或预测值。

3.Logistic模型的应用。采用软件SPSS16.0forwindows对数据进行处理, 经过对变量筛选方法的逐个实验, 使用多元逐步回归分析 (ste Pwise) 得到的筛选效果较为满意, 因此选择该方法对Logistic回归模型进行变量筛选。

从模型整体检验表中可以看出, R为判定系数, 它是回归方程拟合优度的一个度量, 在多元回归模型中, 判定系数R方为解释平方和ESS与总平方和TSS的比值, 即:

表3是指标变量经过四次筛选, 最终保留了x2、x4、x6、x7四个变量, 变量x1、x3、x5、x8、x9被剔除。

表4给出了经过拟合后的模型的指标系数:

通过上面的计算和SPSS分析我们可以得到检验样本的回归模型方程的表达式为:

从最终回归模型的回归系数可以看出, 销售净利润率、流动比率、资产负债率、公司行业地位这四项指标在一定程度上反映出企业的还款能力及信用程度, 会对房地产企业是否可以获得住房公积金贷款准入资格有较大影响。

(三) 案例分析

常州市某家房地产企业具有暂二级房地产开发资质, 注册资本金5 000万元。其开发一楼盘项目, 向住房公积金管理中心提交了贷款房源准入审批材料。根据实地查看和资料分析, 对该企业我们做出如下信用评估:

1.数据提取。根据该企业提供的财务报表, 其销售净利润率为0;流动比率为1.26, 经无纲量量化处理取值0.70;资产负债率78.36%, 经无纲量量化处理取值0.87;考虑该公司为非上市公司, 且根据调查发现其开发的房地产项目存在经营风险、股东变动风险和关联人风险, 有不能按期交付和资金断裂的可能, 商业银行纷纷停止对其提供期房按揭贷款, 也没有商业性金融机构向该公司提供项目开发贷款, 因此就该公司行业地位赋值0.1。

2.评价结果。将上述值代入Logistic回归模型, 得值为0.41, 因此做出不批准该项目办理住房公积金贷款房源准入的决定。实践证明这样的决定是正确的, 避免了住房公积金贷款的损失。

参考文献

[1]曹道胜, 何明升.商业银行信用风险模型的比较及其借鉴[J].金融研究, 2006, (10) .

[2]王宗军.基于层次分析法的企业信用评价方法研究[J].华中科技大学学报, 2004, (3) .

[3]傅强, 李永涛.基于Logistic模型的上市公司信用风险评价[J].华东经济管理, 2005, (9) .

[4]杨军.银行信用风险———理论、模型和实证分析[M].北京:中国财政经济出版社, 2004:23-28.

[5]马崇明, 唐国储.论构建中国商业银行风险管理体系[J].新金融, 2003, (9) :4-37.

加强农信社房地产贷款管理之浅见 第11篇

一、要认清形势，调整思路。2009年以来，在多种经济刺激政策影响下，我国房地产市场急剧升温，对实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。但房地产市场房价过快上涨等问题，已引起党和政府的高度重视。为稳定房价，抑制投资投机性购房，按照国务院常务会议提出“稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度”的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为2010年制定房地产金融政策的基本方针。农村信用社要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范房地产开发贷款和住房按揭贷款风险。农村信用社要从国家宏观调控、扩大内需、防范资产泡沫、维护金融稳定以及防范自身经营风险等角度审慎对待房地产贷款。

二、要严格条件，审慎发放。房地产贷款一般金款大、期限长，风险过于集中，管理难度大。农村信用社在新放房地产贷款时，必须树立风险意识，防范房地产市场风险、政策风险、经营风险、担保风险和法律风险等。一是要严格贷款准入条件。与农村信用社建立信贷关系的房地产开发企业必须具备较强的资金实力和较规范的管理组织，在审查和发放时必须认真核实借款人的自有资金来源及其真实性，严把自有资金不低于项目总投资35%的底线，要严格审查“四证一书”，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《资质证书》的合法性和有效性，农信社支持的房地产企业资质达到三级（含）以上，严禁不符合条件的房地产企业借用他人资质套取信贷资金。二是要严肃信贷纪律。坚决杜绝虚拟项目或以流动资金形式变相发放房地产开发贷款，严禁以公司、股东多个借款人名义为同一房地产项目“垒大户”，严格执行信贷管理有关规章制度和信贷发放标准，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。三是要遵守法规。农村信用社对房地产贷款的准入、调查、审查、审批、发放及贷后管理必须严格遵守银监会自2009年以来发布的《项目融资业务指引》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，以风险管理为核心，进一步规范操作行为，完善借款合同内容，加强信贷资金支付管理，提高大额贷款风险监测和控制能力。

三、要调整结构，区别对待。农村信用社要始终坚持为“三农”服务的方针，信贷资金要向农户、农村产业结构调整和涉农企业倾斜，在最大限度满足涉农经济信贷需求的前提下，贷款重点投向符合国家产业政策领域，严禁向“两高”和产能过剩行业发放贷款。农村信用社在向符合条件的房地产企业贷款时必须坚持风险可控和区别对待原则，鼓励信贷支持农民自建房，鼓励信贷支持保障性安居工程建设，切实解决低收入家庭住房困难等问题。严禁为房地产商囤积土地和投机、捂盘惜售以及个人炒房提供信贷支持。积极稳妥地开展住房按揭贷款业务，在继续支持居民首次贷款购买普通自建自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，规范按揭贷款管理，严格按揭贷款条件和手续，不折不扣地坚持与借款人“面谈、面签”制度。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

房地产开发贷款 第12篇

关键词：房贷首付,房贷利率,房地产波动率

一、美国次贷危机的教训

2008年美国次级贷款最终导致一场影响全球的金融危机, 在这场危机的根源是美国各大金融机构为了追求自身利益而违背了金融学的基本原理。2001年开始, 美国的投资银行和对冲基金、保险公司、商业银行开始向信用记录并不好的购房者提供零首付的按揭贷款, 以为众多美国购房者提供便利。但是在实际操作中, 各相关方面违背了他们一直坚守的金融学基本原理。他们向贷款人提供的贷款便利, 但这并不改变房产本身的风险收益比。降低贷款的首付门槛, 降低贷款的利息和其他成本, 降低对贷款人的信用要求, 并没有降低房地产本身固有的风险。风险对于资产是一个固定特征, 永远不会改变。美国各大金融机构不采取全对冲的方法来保护自己的头寸的原因有两个, 一是市场上没有对冲的交易品种, 一是自私的盈利目的。在一个合理的市场中, 对冲次级债的代价将会非常之高, 所以美国各大金融机构就用简单的多样化分散投资的方法来实现名义上的风险防范。如果他们用正当的对冲交易来化解次级债风险, 为对冲而支付的代价将使这些投资银行在次级债这个品种上几乎没有利润。

二、我国房贷首付利率及还款细则历史

1991年建设银行、工商银行专门成立了房地产信贷部, 办理个人住房信贷业务, 并制定了职工住房抵押贷款管理办法。1995年8月中国人民银行颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》。银行要求有提供双重保证即抵押 (质押) 担保与保证担保, 并且最高期限为10年, 还要求借款人先有存款, 存款金额不少于房价款的30%, 存款期限必须在半年以上, 从这可以看出当时对住房抵押的条件要求比较严格。2003年6月13日, 为了调控过高的房价, 人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目, 对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。并且《通知》规定, 对购买第一套自住住房的, 个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定, 而对购买高档商品房、别墅或第二套以上 (含第二套) 商品房的借款人, 商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例, 并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行, 不再执行优惠住房利率规定。2006年6月, 为了抵制过高的房价, 政府又出台了新的房贷政策, 申请第1套住房贷款且购房套型面积超出90平方米的, 银行将对其执行最低30%的首付款比例;申请第2套房房贷的个人, 不论其购房面积大小, 银行将统一执行最低30%的首付款比例。

而2008年10月份, 由于受国际金融危机冲击, 我国房地产销售量大幅下滑, 为拯救房市, 中国人民银行又出台政策, 商业性个人住房贷款利率下浮幅度调低至70%, 最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款各档利率分别下调0.27个百分点。

长期以来我国的银行对于住房按揭贷款的首付及利率是行政性决定的, 而不是由市场化机制决定的。这种方式看似安全, 实质上对于资本市场发展没有益处。

三、房地产首付和利率关系

如果某套新开发的住房现在的出售价格为100万元, 根据目前情况按20%的首付比例, 客户可以首付20万元, 其余的80万向银行申请10年期等额还款的按揭贷款。10年期的贷款, 对于发放贷款的银行来讲, 10年期的房贷第一年风险最大, 最后一年风险最小。因为最后一年的时候, 贷款买房者已经还了92万元, 还剩余了8万元没有还清, 他只要再支付8万元就能完全获得该房产。如果在第一年里, 房产价格暴跌超过了20%, 客户就会考虑违约而让银行收走房产, 这比仍然持有该房产损失更小, 2009年初发生在我国一些地区的业主退房事件也从某些方面间接说明了这一情况。

如果已知所购房产现价为100万, 假设已测定出房产一年期波动率为25%, 那么借鉴BDT模型, 假设一年以后房价可能上升到P或者下降到U, 那么有:

(P+U) /2=100并同时满足:Ln (P/U) =25%

采用尝试法, 得出P=112.4, U=87.6,

如果第二年, 房价跌到87.6万, 银行等于拥有了一个卖权, 即可以以至少87.6万元的价格以80万元的执行价格抛出, 这是一个一年期的卖方期权, 如果同期无风险利率为5%, 那么可以根据B-S公式测定出这个期权的价格, 为3.26万元, 由此, 我们可以算出客户应付的利率为:3.26/80+5%=9.05%, 这个利率是保底利率, 因为贷款越到最后越安全。所以用这种办法我们得出了首付与利率的关系。

由上述测定方法中, 我们可以看出首付比例越高, 银行资产就越安全, 所以就能降低利率, 采用多种办法来吸引顾客。贷款利率和存款利率无关, 只和客户的还贷风险有关。我们只要知道了房产的波动率, 就可以根据首付比例来测算出应该收取的利率。这为我国房地产贷款市场的产品创新打下了基础。

参考文献

[1]、周洛华.金融工程学[M].上海:上海财经大学出版社, 2008.207-208