建设用地管理论文

建设用地管理论文（精选12篇）

建设用地管理论文 第1篇

1 建设用地规划管理的概念

建设用地规划管理就是根据城市规划法规和批准的城市规划, 对城市规划区内建设项目用地的选址、定点和范围的规定, 总平面审查, 核发建设用地许可证等各项管理工作的总称。建设用地规划许可证是经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。

2 建设用地规划管理的目的

1) 控制各项建设合理地使用城市规划区内的土地, 保障城市规划的实施。

2) 节约建设用地, 促进城市建设和农业的协调发展。

3) 综合协调建设用地的有关矛盾和相关方面的要求。

4) 不断完善、深化城市规划。

3 建设用地规划管理的内容

1) 控制土地使用性质和控制土地使用强度。

2) 确定建设用地范围。

3) 调整城市用地布局。

4) 核定土地使用的其他规划管理要求。

4 建设用地规划管理的程序及操作要求

根据《城市规划法》第三十一条规定, 在城市规划区内进行建设需要申请用地的, 必须持国家批准建设项目的有关文件, 向城市规划行政主管部门申请定点。城市规划行政主管部门依据城市规划按照下列程序进行审核。

4.1 认定建设用地定点申请

建设用地单位向城市规划行政主管部门提出定点申请, 城市规划行政主管部门要严格审查建设项目有关文件, 如设计任务书 (可行性研究报告) 、批准投资文件、城市规划行政主管部门核发的选址意见书等, 如果符合受理申请条件和要求, 则予以受理, 否则不予受理。受理后填写建设用地定点申请表。

4.2 根据需要征求有关部门意见

建设项目用地, 必然要涉及周围不少单位, 要发生业务联系、协作关系、生活联系、邻里关系等, 还会产生各种矛盾和互相干扰或影响, 因此, 城市规划行政主管部门应根据该建设项目用地的性质、规模、发展情况, 决定向哪些部门、单位征询意见。如污染较严重的, 要征求环保部门的意见;易燃易爆的, 要征求公安消防部门的意见;需要征用土地的, 则需要征询土地管理部门的意见等。填好建设用地征询意见表。

4.3 核定建设用地位置和界线

根据城市规划要求和征询有关部门、单位意见的情况, 城市规划行政主管部门对建设用地单位提出的用地申请的位置和界线进行核定, 初步划出该建设项目用地地址和红线范围。

4.4 提供规划设计条件

建设用地位置和红线范围初步拟定后, 城市规划行政主管部门应当向建设用地单位提供规划设计条件, 以便为进行该建设项目总平面规划设计提供依据。规划设计条件的主要内容包括: (1) 该建设用地的现状地形图, 根据建设项目性质和所处位置提出拟征用土地范围或划拨用地范围, 即用地红线。 (2) 征询各有关部门意见后提出城市规划行政主管部门的综合性意见。 (3) 该建设用地的外部限制条件, 包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。 (4) 提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求等。 (5) 提出规划设计要点, 包括净空控制、绿地、排水方向、人防、防洪、建筑密度、容积率等要求。 (6) 对于综合开发地区, 还应当提出公用设施、市政设施以及公共服务配套设施的要求。 (7) 其他方面的要求, 如需要代征一部分市政设施的用地等要求。

4.5 审查建设用地总平面布置

建设用地单位根据规划设计条件通知书的要求进行建设项目总平面布置 (一般委托规划设计单位提出总平面布置图) , 然后交城市规划行政管理部门审查。主要审查其用地性质、规模和布局方式、运输方式是否符合规划要求, 建筑与工程设施的布置是否合理用地、节约用地和符合规划设计条件通知书所规定的要求。

4.6 核发建设用地规划许可证

经有关领导审查批准后, 城市规划行政主管部门正式确定该建设用地的位置、面积和界限, 核发建设用地规划许可证。

4.7 办理建设用地征用划拨手续

建设用地单位只有在取得城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证后, 才能到土地管理部门办理建设用地征用划拨手续。

5 建设用地规划批后管理

1) 用地复核。在征用划拨土地的过程中进行验证。

2) 用地检查。建设用地单位在使用土地的过程中, 城市规划行政主管部门根据规划要求应进行监督、检查工作;随时发现问题, 解决问题, 杜绝违章占地情况。

3) 违章处理。凡是未领得建设用地许可证的建设用地, 未领得临时建设用地许可证的临时用地, 擅自变更核准的位置, 扩大用地范围的建设用地和临时用地, 擅自转让、交换、买卖、租赁或变相非法买卖租赁的建设用地和临时用地, 改变使用性质和逾期不交回的临时用地等, 都属于违章占地。城市规划行政主管部门发现违章占地行为, 都要发出违章占地通知书, 责令其停止使用土地, 进行违章登记, 并负责进行违章占地处理。违章占地处理, 包括没收土地、拆除地上地下设置物、罚款和行政处分等。

摘要：就建设用地规划管理的目的、内容、要求及批后管理几方面进行阐述。

关键词：建设用地,规划,管理

参考文献

[1]王伟.县级城市建设用地规划管理探析[J].小城镇建设, 2003 (11) .

建设用地管理复习重点 第2篇

1、建设用地：建设用地是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活等方面和物质建设所提供的土地。

2、建设用地的特性：

1、建设用地的扩展性；

2、建设用地的非生态利用性；

3、建设用地的可逆行差；

4、建设用地的土地利用价值高；

5、建设用地的区域选择性强；

6、建设用地的空间利用性；

3、建设用地的取得方式：

1、征收集体土地；

2、划拨国有土地使用权；

3、出让国有土地使用权；

4、国有土地使用权租赁；

5、国有土地使用权作价（出资）入股；

6、国有土地使用权转让；

7、集体土地使用权的转移。

4、建设用地管理：建设用地管理，是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。

第二章

1、建设用地计划管理：是对建设用地计划的编制、执行、监察、修改和总结等各个工作环节所进行的管理活动。

2、建设用地计划的编制级别：我国建设用地计划的编制分为四级:国家级、省级（自治区、直辖市、计划单列市）、省辖市级（地区、自治区州）、县级（县级市、区）。县级为基层计划单位。

3、建设项目用地定额指标管理：以科学为依据，依靠行政权力、采用行政命令，对建设项目用地实行定额指标控制的方法称为建设项目用地的指标管理。

4、建设项目用地定额指标的分类：

1、有用地定额指标的用地项目；

2、无定额指标，有同类工厂用地对照的用地项目；

3、无定额指标，又无同类工厂用地对照的用地项目。

第三章

1、土地用途管制制度：指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。

2、土地用途管制的基本要素：

1、土地用途管制的主体：国家，表现形式是政府，中央和省级政府。

2、土地用途管制的客体：已确定用途、数量、质量和位置的土地，由土总规提供。

3、土地用途管制的目标：严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，确保耕地总量不减少。

4、土地用途管制的手段：编制土地利用总体规划，规定土地用途，划分土地利用区，实行分区管制。

3、农用地转用应符合的条件：

1、符合土地利用总体规划 是否符合，主要依据县、乡级土地利用总体规划。

2、符合土地利用年度计划、新增建设用地计划指标、土地开发整理计划指标、耕地保有量计划指标。

3、符合建设用地供应政策。

4、农用地转用的批准权限：

1、国务院的批准权限：（1）国务院批准的建设项目占用农用地的。包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的项目，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目。同时包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。（2）省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。（3）省、自治区、直辖市人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市的城市扩展用地。（4）涉及到基本农田的。根据《基本农田保护条例》第15条规定，农用地转用需要报国务院批准。

2、省级人民政府的批准权限：（1）除了报国务院审批之外的其他城市的市区扩展占用农用地的。（2）县和县级市所在的城镇及其他建制镇建设扩展占用农用地的。（3）地、市以下政府批准可行性研究报告的建设项目需要占用农用地的。

3、省级人民政府授权设区的市、自治州的批准权限：（1）土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内，为实施村镇规划而需要农用地转用的。（2）已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地安排可由市、县人民政府批准。

5、农用地转用方案的编制：由实施规划的县、市人民政府土地行政主管部门负责编制。

第四章

1、征地区片综合地价：是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准（原则上不含地上附着物和青苗的补偿费）。（4~6个级别）。

2、划分要求：（1）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系应一并公布。

（2）一个市（县）的征地区片价原则上控制在4～6个级别。

（3）征地区片价应设定对应的基准时点，一般3～5年更新一次。

第五章

1、国有建设用地供应：是指土地行政主管部门依据国家法律与政策，将国有建设用地使用权提供给建设用地单位使用的过程。（一般简称为“供地”）

2、国有土地有偿使用费：是指以出让、租赁、作价出资（入股）等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益，包括土地出让金、土地租金、股金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费等。

3、新增建设用地土地有偿使用费：是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。

4、新增建设用地土地有偿使用费分成管理：实行中央与地方3：7分成体制，30％上缴中央财政，70％上缴地方财政。

第六章

1、协议出让国有土地使用权范围：

1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;如公共福利事业用地，非营利性的社会团体、机关单位，某些特殊用地；

2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

2、土地使用规则：出让方即市、县土地行政主管部门在出让行为之前，事先同有关部门共同协商，拟订出的有关出让地块使用权的具体行为规则。

第七章

1、国有土地使用权出租与出让、转让、抵押的区别：

1、出租与出让的区别：①所处土地市场级别不同，土地使用权出让是一级土地市场，土地使用权出租是二、三级土地市场；②主体不同，土地使用权出让的主题是国家，有国家垄断性的特点，土地使用权出租的主题是通过出让或转让方式取得土地使用权的土地使用权人。

2、出租与转让的区别：①土地使用权出租的土地使用权不转移，而土地使用权转让的土地使用权发生转移（是否发生作为物权的土地使用权的转移）；②土地使用权出租地上建筑物及附属物所有权不发生变化，只是使用权的变化，而土地使用权转让会使地上建筑物及附属物的所有权变化（地上建筑物及附属物所有权是否发生变化）；③出租是有偿的，转让无偿、有偿都存在（赠与、继承）（有偿性与无偿性）。

3、出租与抵押的区别：①土地使用权出租时，土地使用者必须转移土地的占用权，土地使用权抵押的土地使用者仍然占有土地（土地的占用权）；②土地使用权的出租市一种独立的主合同，不依附于其他合同行为，而土地使用权抵押是一种从合同，不能独立存在（主合同与从合同）；③在土地使用权出租结束后，承租人必须返还土地，而对于土地使用权抵押，在合同结束时，如果抵押人不能按时偿还债务，抵押权人可以行使抵押权，将土地进行拍卖，并将所得价款用于偿还债务（土地使用权的处理）。

第八章

1、可以使用农民集体所有建设用地的范围：

1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地

不允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地。但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。

2、农村村民建设住宅使用本集体所有的土地

城镇居民使用集体土地，或农村村民建住宅使用其他集体经济组织所有的土地是不允许的。

3、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地 乡（镇）村公共设施和公益事业包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村民委员会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。

2、农村集体建设用地使用的收回：

1、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，经过批准，农村集体经济组织可以收回集体建设用地使用权，但对土地使用权人造成损失的应当赔偿，原土地使用者及地上建筑物需要搬迁的，农村集体经济组织应当给予负责搬迁。

2、不按照批准的用途使用土地的，不给予补偿。

3、因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

3、使用农村宅基地的要求：

1、农村居民一户只能拥有一处宅基地；

2、宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；江苏宅基地面积标准：（1）城市郊区和人均耕地在十五分之一公顷以下的县，每户宅基地不得超过一百三十五平方米；（2）人均耕地在十五分之一公顷以上的县，每户宅基地不得超过二百平方米。

3、农村居民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；

4、宅基地涉及占用农用地，应先依法办理农用地转用审批；

5、出租、出卖房屋和非法转让房屋的，再申请宅基地不予批准。

第九章

1、外商成片开发：是指在外商取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业；或者进而建设能用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。

2、外商成片开发土地法律特征：

1、成片开发应设立开发企业

开发企业依法自主经营管理，负责实施成片开发规划，可以自行招商，也可以经营公用设施等。但它在开发区域内没有行政管理权，它与其他企业的关系是商务关系。

2、开发企业必须取得土地使用权

通常开发企业取得土地使用权的方式主要是两种：一是通过土地使用权的出让取得；二是通过中方以土地使用权作为投资或合作条件取得。

3、开发企业应依法对土地进行开发建设、利用与经营

开发企业必须在实施成片开发规划，并达到土地出让合同规定的条件后，才能转让国有土地使用权。

4、成片开发必须在特定地区进行

根据《成片开发管理办法》，外商投资开发区范围内进行。在这些地区一般划有特定的区域作为开发区，外商投资开发经营成片土地，限定在开发区内进行。

第十章

1、建设用地审查报批程序：

2、建设项目用地预审概念：是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

3、建设项目预审的作用：预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。

4、建设项目用地审批与农用地转用、土地征收三大审批权限的关系：

1）农用地转用批准权限属于国务院，而土地征收属于国务院或者省级人民政府的，国务院批准农用地转用时，同时批准土地征收和建设项目用地，不再另行办理征地和建设项目用地审批。

2）农用地转用和土地征收审批都在省级人民政府权限内的，省级人民政府批准农用地转用时，同时批准土地征收和建设项目用地。

3）农用地转用在省级人民政府批准权限内而土地征收在国务院批准权限内的，先由省级人民政府办理农用地转用审批，再报国务院批准土地征收和建设项目用地。

4）项目用地供地方案由批准土地征收的人民政府在批准土地征收方案时一并批准。

5）项目用地只使用国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时批准。

6）农用地转用方案、补充耕地方案、土地征收方案的实施和办理国有土地建设项目用地使用权的出让或划拨的具体手续，由当地县、市人民政府土地行政主管部门负责。

案例分析：

国有土地使用权出让合同内容：

1、合同双方当事人。出让方必定是市、县级人民政府土地管理部门，而受让方则可以是国内外的公司、企业、其他组织和个人。

2、出让土地使用权的土地使用期限（合同期限）。

3、出让土地的用途、位置和面积。

地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

同时，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条也作出了相应的规定“ 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定”。

《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

4、合同标的。

5、土地使用权出让金支付方式。签订合同后60日内支付全部

6、在法律规定的范围内协商确定出让人的转让、出租、抵押条件。

7、违约处罚规定。

8、出让合同的生效和终止条件。（正常、非正常、协议终止）

9、合同适用的法律。出让合同应适用于中华人民共和国的法律。

10、合同争议的解决方式。友好协商或通过调解解决，也可以用仲裁方式或诉讼方式解决争议。

11、合同使用的文字及其有效文体。

12、合同签署人的身份、签署时间、签署地点。

13、土地使用条件

也称土地使用规则，出让方即市、县土地行政主管部门在出让行为之前，事先同有关部门共同协商，拟订出的有关出让地块使用权的具体行为规则。

按照土地规划、开发建设要求、投资速度、建筑要求、环保、绿化、交通、卫生防疫等发展规划要求使用土地。

某市国土资源局以拍卖方式将宗地号为0089的建设用地使用权出让给A公司，用作大型商贸城的建设。双方在拍卖后签订了《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定：该宗地的用途为商业用地。以地上60米为上限，以地下30米为下限，高差为90米。合同签订后，A公司支付了全部价款，国土资源局为其办理了土地使用权证书。一个月后，国土资源局挂牌出让0089号宗地。以地下30米为上限，以地下70米为下限，高差为40米的建设用地使用权，并将此块土地的建设用地使用权出让给了B公司，同时签订了《国有建设用地使用权出让合同》。A公司得知后，认为国土资源局侵犯了自己的权益，向国土资源局提出异议，要求国土资源局收回B公司的建设用地使用权。国土资源局解释说，他们的做法是将建设用地使用权进行立体分割后，分别进行出让，不存在违法违规行为。A公司不服，欲向上级主管部门提起行政复议。疑惑：

国土资源局能否将同一宗地的建设用地使用权分层出让? 解析：

本案主要涉及建设用地使用权分层出让的问题。

建设用地使用权分层出让，是指将国有建设用地使用权，立体分割成多个不同高度且不相重叠的部分，再分别进行出让的行为。其前提是将土地看成作一个空间，享有“空间权”。所谓“空间权”是指于空中或地中横切一断层而享有的权利，或对土地地表上下之一定范围内的空间的权利。自19世纪以来，随着交通拥挤、住宅紧缺等各种社会问题的出现，土地所有的个人独占性与社会公共性之间的矛盾激化，国家开始限制土地所有者对空间享有的绝对权利。

在我国，随着经济发展速度不断加快，人地矛盾也日益突出，合理利用空间成为城市科学可持续发展的迫切需要。《物权法》就此引进了“空间权”，其第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

同时，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条也作出了相应的规定“ 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定”。依据这些规定，国家可将土地进行立体的纵向分割，即将土地分成不同高度的空间，既可以在同一宗土地上为一个人设立一个建设用地使用权，也可以为两个以上的人分别设立若干个相互之间不冲突的建设用地使用权。

在本案中，国土资源局分别与A公司和B公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，在合同中明确了各自建设用地使用权的上下界限，并且上下界限并不冲突，根据《物权法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的有关规定，国土资源局的出让行为是合法的。

浅议城乡建设的用地规划管理 第3篇

关键字：城乡建设;用地结构;用地规划;管理

中图分类号：F301 文献标识码：A

统筹城乡用地、优化城乡用地结构，既是节约和集约用地的重要途径，又是统筹城乡发展的客观需要。如何协调好经济发展、合理利用及保护有限土地资源的矛盾，已经成为土地利用总体规划必需认真研究的重要问题。本文结合城乡建设用地规划的特点与展望，针对城乡建设用地的规划管理进行了研究与分析。

一、目前我国城乡建设用地规划的特点与发展前景

（一）城乡建设用地规划的特点

1、用地结构复杂。城乡结合包括了很大一部分的工业用地，例如乡镇企业以及各种形式的私营企业办公用地以及厂房用地等。其中有很大一部分是由于土地权属的关系复杂，即使土地资源闲置也很难有效利用，这是限制其发展的一大顽疾。

2、有效利用土地。当前由于农村地区产业结构发展比较快，以及国家对农政策的调整，农田集体承包情况已然变得很普遍，大部分农民采取将口粮田集中起来交由部分承包者经营，而自己更多的从事三产经营或者去大城市打工等，因此大量农用地资源可以更有效分配，如果条件合适，完全可以转化成建筑用地。

（二）城乡建设的发展前景

现在城市的发展空间越来越小，人口膨胀，建设用地的紧张和交通的拥堵等等原因已经制约了城市经济的发展，而且在一个区域仅靠大城市带动的区域非常有限了。在一个区域、一个省，其经济情况如何更重要的还是要看城乡的指标，若有更多的城乡能发展壮大起来，那么，这个城市整体就发展起来了。而且现在我们的城乡建设还处于非常初级的阶段，城市功能、城市基础设施配套、包括城市建设应该说处于刚刚起步，另外大多城乡土地也没有得到充分的利用，但是现在的土地建设资源能发展的主要还是在城乡，因此它的发展空间非常巨大。

因为我们要发展农村，农村所依赖的不管城镇化，农村的资源，农村的市场都要依靠城乡，我们又为大城市提供产业链下转移发展空间，因此城乡建设就是承上启下的经济发展的区域。

二、目前我国城乡建设用地规划管理的现状

随着近年来城乡建设的不断发展，作为国家战略安全重要组成部分的耕地资源也在不断减少，因此，耕地资源的紧缺已对我国经济社会的持续发展构成了严重的威胁。

（一）用地的规划管理不到位

就集体建设用地使用权的流转和流向管理而言，使用权流转是不可阻挡的社会现实，然而随着《物权法》的颁布实施，农村集体建设用地使用权以作为农民用地物权而受到法律保护，并且允许继承、转让、抵押等依法流转。但是需要指出的是，农村集体建设用地使用权流转和流向还没有可操作的具体规定，社会监管体系还不完善，管理仍然还不到位。

（二）用地的规划管理严重滞后

有些乡（镇）农村建设用地规划已经二十多年没有修编，原有规划还是计划经济条件下的产物，过时的规划已远远不能适应市场经济条件下的农村发展，更谈不上优化城乡用地结构和布局，城乡建设用地规划管理的严重滞后影响了城乡建设的步伐。

（三）用地的规划管理监管不力

在城乡建设的过程中，其中用地不规范、违背规划用地的现象时有发生，再加上地方政府以及相关园林、城市规划部门等协调不够，致使城乡建设的用地规划管理缺乏横向的监管体系，以及执法监督还不到位。

三、加强城乡建设用地规划管理的措施

（一）优化城乡建设的用地结构

城乡建设的推进必然带来城市用地需求的增长，必须正确把握城镇化发展形势，适度引导城镇建设用地的增长。在强调区域协调发展的同时，必须坚持“有保有压”和“非均衡发展”原则，优先保证重大工程及重点区域的用地需求，引导形成合理的城镇体系和村镇体系，落实城镇建设用地增加与农村居民点用地减少相挂钩的政策。

（二）健全用地规划的管理体制

严格土地管理，完善土地制度，是确保经济社会可持续发展的长远之计，也是维护当前城市化稳步推进的前提条件。将农村集体建设用地纳入规范化、法制化管理轨道[7]，从根本上消除城乡隐性土地市场和价格双轨，顺应城市化、工业化的发展趋势，在严格用途管制的前提下，允许农村土地流转，从而统一城乡土地市场。

（三）完善用地规划管理的考核机制

政府在土地利用上的指导思想和行政行为，直接影响着土地的利用效果。因此，要完善政府领导的考核机制，就要把项目投资和土地出让价格、项目开工时间及企业投产时间作为考核招商业绩的主要内容。

四、结束语

城乡建设的用地结构是一个随时空变化而变化的动态过程，为进一步推进城乡建设用地规划管理，我们就需要结合适应土地管理的要求，逐步树立、落实可续发展观的理念，建立土地信息管理系统，加强用地规划管理的制度创新，从而才能确保我国城乡建设用地规划管理的顺利进行，实现社会经济的持续、健康

发展。

参考文献：

[1]陈晓炜，赵世强.土地利用规划的风险管理[J]国土资源科技管理，2004，（02）.

[2]杜莺.完善我国土地规划体系的探讨[J]国土资源科技管理，2005，（06）.

农村集体建设用地管理分析 第4篇

1.农村集体建设用地管理现状

1.1建设用地的浪费。众所周知, 随着经济的不断发展, 我国的城市化进程不断加快, 越来越多的农村居民选择搬入到城市中居住, 享受城市生活的快捷便利。这种城市化的现象虽然是经济发展中的必须要经历的一个阶段, 但这却造成农村集体建设用地的浪费。本身来说, 农村地区的人均土地面积就远远超过了城市, 再加上城市化进程加快, 村民们进城务工甚至是定居, 使得许多农村的地区的住房中只有老人和孩子, 有的甚至是无人居住。这些住房在一定程度上就造成了集体用地建设上的浪费。

1.2利用建设用地上的不规范和不合法。在法治系统和法治意识都不健全的农村地区, 集体建设用地的不合法现象早就不是什么新闻了。许多的村民和基层干部在做出了这类事情之后甚至都没有认识到事情的不合理性。这种不合法利用集体建设用地的行为一般发生在村民或当地政府身上。一方面, 许多村民在建造房屋时, 很少会严格按照政府批准的宅基地面积来, 常常会有意无意地多用和乱用, 但由于违规规模较小, 基层干部和村民的关系往往又比较亲近, 所以经常是睁一只眼闭一只眼, 不会加以追究。另一方面, 当地的政府在建设一些公共设施或者是项目也经常会违规使用土地, 但也由于规模小, 常常没有被发觉或者追究。以上问题的出现, 主要还是要归咎于管理体系上的不足。

1.3村庄布局混乱。目前, 我国的大部分农村地区的住房建造都是缺乏约束的, 常常是根据村民自身的意愿。很多村民的住房会选择建在河边, 山坡上。这就造成村庄内住房布局散乱。这样的住房建造方式不仅不美观, 更重要的是给公共基础设施的建设增添了难度。另一方面, 农村地区工厂等设施的布局一般都只会关注工厂企业的要求, 却极少地关心工业的布局是否科学和生态, 对村庄内的环境是否有害。这样的管理疏忽, 往往会给一些黑心企业违规排放工业废水, 废气, 废渣创造机会, 威胁当地的生态环境和居民的身体健康。

1.4土地非法买卖。我国是明令禁止了农村集体建设用地的买卖的, 但是这样的违法行为却始终没有得到很好的遏制。不少经济发展较好的农村地区, 土地的非法买卖仍然十分的普遍, 这不仅触犯了法律, 由此造成的土地所有权的纠纷也是非常严重的问题。因此, 地方政府要加强土地非法买卖的监管力度, 杜绝这类事情的发生。

2.改革建议

2.1清查建设用地的使用状况。由于农村地区集体建设用地使用的不规范行为十分的普遍。因此, 我们首先要做的就是全面调查集体建设用地的使用状况, 将其中所包含的产权纠纷等一一解决, 建立一个权属明确的集体建设用地系统。以便于建设用地使用效率的提高。

2.2对违规使用的土地的处理要完善。农村集体建设用地违规使用的现象早已屡见不鲜, 但是由于很多地区在处理这类问题上考虑地并不完善, 往往会给政府和村民造成很大的不必要的损失, 这往往会造成人们情绪上的不满, 从而使土地违规处理工作的进程受阻。

因此, 地方在处理这类问题上要从实际出发, 最小程度上减少政府或者是村民的损失。能够让村民或政府继续使用的土地, 应协助其办理相关的手续。如果是必须要进行搬迁的, 地方应该和当事人进行协商, 给予合理的补偿。切不能因为急于完成任务, 不考虑当事人的损失。

2.3健全相应的管理制度。农村建设用地大部分问题的出现, 几乎都是因为管理制度上的疏漏, 只有建立完善的管理制度, 农村集体建设用地的利用才会真正地合理和规范。一方面是要健全管理条例, 对于土地的流转问题, 要放松限制, 让建设用地可以通过租赁等方式进行流转, 以提高建设用地的使用效率, 但是对于其中会出现的产权纠纷之类的问题, 当地政府和基层干部要善于引导。另一方面, 对于税费的管理制度也要进行相应的完善, 税费的额度要合理, 不可过多地造成村民的困扰。最后关于集体建设用地的收入分配问题, 当地政府一定要做到公正合理。

2.4合理高效地使用建设用地。上面就提到过, 我国农村地区的人均土地面积远远超过城市人均土地面积, 但是却存在着严重的土地资源浪费的现象。因此, 为了提高建设用地的使用效率, 我们首先应该做的就是优化村庄的布局, 对于那些无人居住的村庄和住房, 要善于重新利用。对于村民的住房布局要进行严格的规划, 不可太过散漫, 一定进行集中。另一方面, 对于一些自然条件相对较差的土地资源, 我们要善于改造, 例如盐碱地, 沼泽地等利用率本身就不高的土地资源, 要利用科学的手段进行改造, 让这些土地资源也能够为人所用。最后, 对于建设用地的利用, 也要善于吸引一些企业来到当地进行一些项目建设, 在一定程度上也能带动当地经济的发展。

结语

综上所述, 我国的农村集体建设用地的管理还是十分不完善的, 这与农村地区的经济发展有着很大的关系, 因此必须加以重视, 当地政府要彻底清查建设用地的使用状况, 对于不合理, 不合法的违规使用行为要进行处理, 另一方面, 在处理的同时也要充分地考虑到村民或者单位的损失, 尽量减少不必要的损失和纠纷。还要善于优化村庄的布局, 提高建设用地的使用效率, 同时建设用地的市场化也是非常重要的。

摘要：随着我国农村建设的不断推进, 集体建设用地的管理成为了农村经济发展的关键所在。而目前的农村集体建设用地的管理是非常不完善的。建设用地布局混乱, 违规使用等问题经常出现。因此, 本文主要是针对新形势下, 农村集体建设用地的现状和存在的问题进行简要阐述, 并给出相应的改革建议。

关键词：农村,集体建设用地,管理分析

参考文献

建设用地容积率管理办法 第5篇

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：

为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

附件：建设用地容积率管理办法

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一二年二月十七日

建设用地容积率管理办法

第一条 为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条 在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主 管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第六条 在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

第七条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或 个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第八条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；

（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；

（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制 修改方案；

（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；

（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第九条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；

（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；

专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；

（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；

（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第十条 城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。

第十一条 城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。

对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。

对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第十二条 县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设 工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

第十三条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲臵处臵有关规定执行。

第十四条 建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。

第十五条 违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。

建设用地管理论文 第6篇

关键词:中小型城市 建设用地 规划管理 保障机制

0 引言

自改革开放以来,随着我国各大城市基础设施规模不断扩大、开发区快速发展、城市化水平不断提高,城市建设用地量随着时间的推移呈逐渐增长的趋势。特别是2003年以来增加趋势更加明显[1]。近些年,这种建设用地增长的趋势已经逐步在我国中小型城市出现,对这些中小型城市建设用的规划管理也逐步成为当前一个研究的热点。

1 中小型城市建设用地的自身特征

中小型城市土地利用问题是一个复杂的综合性问题。这主要是因为中小型城市同时具有大城市和城乡结合部多种功能,相对而言,中小型城市土地利用要受到更多因素的影响[2]:自然的、历史的、文化的、政治的、环境的及中心城市的经济、社会、文化状况等诸方面的因素都对其土地利用起着重要作用,中小型城市土地利用一般有以下特征[3]。

1.1 土地利用类型相对复杂 与大城市相比,中小型城市农业用地比重较高,与乡村相比,建设用地比重较高。因此,中小型城市土地利用具有城乡土地利用特征的复合性。中小型城市分布着城市企业、集体乡镇企业以及私营企业等多种类型的土地利用主体,表现为权属复杂,土地关系多样。

1.2 土地利用变化相对迅速 中小型城市土地适宜性强,能够满足大多数用地的要求。由于紧邻城乡结合部,一般交通便捷,信息灵通,级差收益明显,基础设施和技术条件较好。随着经济迅速发展,中小型城市大批农用地在短时间内纷纷转化为非农用地,变化十分迅速。由于这些土地用途广泛,可塑性较强,可转化为各种类型的非农用地,并在不同类型之间还可进行转换,土地利用活动很频繁。

2 中小型城市建设用地的存在问题

土地利用固有的特征及其规划管理的落后,导致目前我国中小型城市土地利用中存在着许多亟待解决的问题,概括起来主要有:土地供需矛盾突出,用地结构偏重,土地利用格局混乱;规划管理薄弱,空间结构不合理;土地利用效率偏低,收益流失严重;土地污染严重,生态环境质量日趋恶化[4]。主要表现在两方面:一是城市建设用地与农村建设用地的无序混乱。随着城市外延扩展的不断自由蔓延,中小型城市的城乡结合部土地利用呈现出“农村包围城市,城市又包围农村”的无序混杂局面,既增加城乡矛盾,恶化社区环境,又为今后的改造建设留下了隐患;二是城区住宅建设零乱,企业布局过于分散。由于缺乏全局性与长远性的土地利用综合规划,其城市郊区部分的许多村镇住宅以单家独户建设为主,用地随意性大。很多居民点建筑密度高,建筑容积率低、通风采光不良、卫生状况较差、交通不畅。而企业的分散布局既不利于形成规模效益和产业积聚效应,又增加土地占用,扩大对水源、大气和土地的污染范围。

3 中小型城市建设用地的评价方法

中小型城市建设用地适宜性评价是在调查分析该城市自然环境条件的基础上,根据用地的自然条件和人为影响,以及修建的要求进行全面的综合的质量评价,以确定土地的适宜程度。土地适宜性评价作为土地可持续利用的基础工作,在评价过程中必须遵从上述要求。城市建设用地适宜性评价具有以下三个内容:①效益尺度性。在目标层面上,建设用地适宜性评价必须兼顾经济、社会和生态的适宜性,引导建设用地的利用兼顾当前利益和长远利益。在操作层面上,建设用地适宜性评价将要指导建设用地的优化配置,必须在社会、经济和生态角度都具有可行性。②空间尺度性。建设用地适宜性评价是在一定的空间范围进行的,不同尺度的土地评价单元构成了多层次的空间系统。影响建设用地利用的主要因素和利用目标与空间单元的尺度密切相关,建设用地适宜性评价的侧重点也会有所区别。③时间尺度性。建设用地适宜性是一个动态发展的过程,由于经济技术水平的不断提高,对土地适宜性的理解也会发生变化。随着经济的发展和交通工具的改善,建设用地的选址更多的考虑了区位因素和交通条件,随着人们对生活环境的关注,建设用地适宜性评价又加入了生态容量的概念。

4 中小型城市建设用地的规划管理措施

4.1 建设用地规划管理保障机制

4.1.1 完善土地用途管制制度 土地用途管制是指国家为保护资源的合理利用、经济社会和环境的协调发展,通过编制利用总体规划划定利用区,确定每一块地的用途,使用者、土地所有者都应该严格地按照土地利用规划确定的用途使用土地的制度,对土地用途管制的实施情况进行动态的跟踪调查,保证土地利用的明确性。

4.1.2 完善土地规划法律体系 针对我国复杂的土地国情和立法现状,必须制定严格的土地利用规划,加快规划立法的速度。遵循完整的土地利用规划程序法,通过市场优化规划的编制主体,明确规划的法律责任,保障民众的规划知情权,使得土地利用规划与城市规划成为土地利用、经济、环保活动的坐标系。同时实现土地利用规划法律法规的法律价值,完善规划法律法规体系。

4.2 建设用地规划管理模式和体制

4.2.1 加强建设用地的适宜性评价 对城市规划管理应从土地规划和管理的角度着手,进行建设用地适宜性评价研究。根据土地区位论、土地供给理论、生态经济学理论、系统论和可持续发展的理论,应用土地资源学的基本原理和研究方法,对土地适宜性评价的方法体系进行理论探讨,分析影响建设用地利用各项因素因子,建立建设用地适宜性评价的指标体系,讨论指标权重确定的方法,对其建设用地进行适宜性评价。

4.2.2 加强中小型城市绿化建设 中小型城市相对大城市有更好的生态环境基础,同时由于处于复杂的管理环境,也更容易遭到破坏。因此在其建设规划过程应特别注意生态环境的建设,一方面可以为城区提供良好的生态屏障,改善环境质量,另一方面也可以使环境破坏、污染源向周边城乡结合部、农村地区扩散的趋势得到遏制,对中小型城市自身的发展也是一个有力的推动[5]。

4.2.3 加强中小型城市基础设施建设 随着时代的发展,基础设施建设对城市社会经济发展的推动作用越来越显著。要使中小型城市能够和谐发展,其管理规划就应对城市中的基础设施建设作出统一规划[6]。基础设施建设规划应在城市总体规划的指导下,根据城市的具体情况,充分了解城市基础设施规划趋势,并与之有效完成基础设施的建设。

4.2.4 加强中小型城市的行业管理规划 随着我国城市化快速发展,城市大规模建设,规划编制等规划服务的业务量繁多,规划成果的商品属性突出,社会责任被弱化,导致规划成果质量参差不齐,更有编制单位为迎合出资方的要求,而违背规划原则编制规划。因此要建立有效的市场管理机制和行业自律机制,使城市规划编制人员树立正确的指导思想,克服规划编制过程中的浮躁心态,促进规划编制的科学性。

参考文献:

[1]孙洋.中国城市边缘区发展现状及对策[J].天津城市建设学院学报.2004.

[2]顾朝林.中国大城市边缘区研究[J].北京.科学出版社.1995.

[3]王万茂.土地利用规划学[M].北京.中国大地出版社.1996.

[4]张庭伟.城市发展决策及规划实施问题[J].城市规划汇刊.2000.

[5]何兴华.可持续发展论的内在矛盾以及规划理论的困惑[J].城市规划.1997.

浅析油田建设用地管理的思路 第7篇

1 目前油田建设用地管理存在的问题

首先, 油田建设用地管理混乱。多数油田企业或单位对自己使用的土地并没有形成有效管理, 主要是全部精力都集中在油田生产上, 没有对建设用地管理的意识, 从上到下缺乏对建设用地管理的重视, 没有专业的管理人员, 更谈不上相应的管理机构和制度了;建设用地管理资料分散、无人管理归档事宜, 尤其是在机构职能变更移交档案资料时不规范, 造成资料丢失。

其次, 油田建设用地使用中多有违法行为, 缺乏法律意识。对于审批征收的土地, 有的油田企业在建设中时常任意改变土地用途, 有的甚至利用建设用地搞商品房开发, 严重破坏土地使用规定;还有的企业或单位未经有关部门批准就把土地变更用途对外出租或转让, 这就构成了非法用地;还有一个重要问题, 就是油田单位很少进行土地确权登记, 这不利于单位利益的保障, 在出现问题时, 法律难以给予保护。

再次, 油田建设用地使用率低。纵观全国的油田企业, 建设用地闲置现象已是普遍存在的问题, 这是由于油田单位疏于对建设用地的开发利用和管理, 造成土地资源的浪费。与之相对的是在建设用地上乱搞工程, 而工程本身又缺乏有效的论证, 不但破坏了土地的使用和管理, 还浪费了大量的人力、物力和财力。

2 油田建设用地管理的思路分析

油田企业的重要资源之一就是土地, 只有依附土地, 石油生产和开发才有基础。因此一定要提高建设用地的管理意识, 提高土地使用率, 采取有效的措施, 切实完善油田建设用地的管理。油田建设用地不但要使用, 还要保护, 贯彻我国的土地政策十分珍惜并合理利用好每一寸土地。加强建设用地管理还要建立完善的建设用地管理制度和规范, 使管理能落到实处, 使管理不断信息化、现代化。

2.1 设立油田建设用地管理机构并制定管理制度

要想实现对油田建设用地的有效管理就要有完善的管理机构和明确的职能划分, 还要培养有能力的人员将建设用地管理专门化、职业化, 在油田企业形成一支专业化的管理团队。油田建设用地管理一定要符合相关的法律法规, 这就要求有一套科学合理的建设用地管理制度, 在此基础上还要有独立的监督机构, 对制度的实施有效监督。建设用地管理机构的职能关键在于对土地使用的管理, 在开发之前, 要经过管理部门经过科学、系统的论证分析, 结合企业、项目的实际情况, 为决策作出分析, 以期最大效率的利用土地。此外, 对建设用地管理人员要定期组织培训学习, 时刻关注国家有关土地的法律法规和政策, 使整个建设用地管理能保持正确方向, 与现代化的石油开发相适应。

2.2 依法对油田建设用地进行管理

我国对土地资源越来越重视, 法律规定也越来越完善, 国土资源管理开始逐步法制化, 国家对土地的利用也一直保持着关注, 石油企业建设用地具有显著的特点, 更应当加强管理。企业本身应当对此有足够的重视, 定期的对国家法律法规和土地政策进行学习和宣传, 提高法律认识, 确保依法管理建设用地, 依法完善企业内部的土地管理制度。上文提到我国油田企业存在不进行建设用地确权登记的现象, 实际上建设用地确权登记是法律的要求, 也是土地使用者进行建设、维护自身合法权益的需要。所以, 针对这一问题, 要不断贯彻国家的法律法规和政策, 督促企业及时进行建设用地确权登记, 用法律来保护合法使用土地的权利, 为油田建设用地管理奠定基础, 确保管理工作合法化。

油田建设用地管理还要解决土地纠纷问题。油田建设用地是油田企业生产发展的基本要素, 土地纠纷关系着企业发展的稳定, 关系着社会的稳定, 因此必须协调好各方关系, 加强油田企业与土地行政管理部门的沟通合作, 认真调查, 解决好争端各方的矛盾。

2.3 实施建设用地信息化管理

针对目前油田建设用地中存在的信息混乱的问题, 首先要理清建设用地的各种资料, 对模糊不清的要实地考察并查阅相关历史资料, 一定要确定建设用地的来源、面积、基础性标志等信息。在此基础上建立准确详细的建设用地资产信息档案, 建档要一地一档, 档案内要详细记录和保存征地文件、赔偿执行状况、负责人签章和其他重要事项。对相关资料应当有专人负责保管, 对相关单位和人员查看、借阅等, 一定要做好登记, 以防资料丢失和混乱, 尤其是在办理移交手续时, 一定要认真核实, 杜绝私放档案情况发生。

现阶段, 油田发展已经进入到科技新时代, 因此油田建设用地管理也应不断信息化, 利用现代科技手段, 对建设用地信息及时输入、更新, 方便企业内部和相关单位和人员的查询, 使整个管理系统信息网络化。这样不但有利于确保信息的准确、全面、及时, 也能提高各个部门的工作效率, 方便决策人员查阅信息作出决策。

2.4 节约使用土地, 提高土地利用率。

油田建设用地占地面积大, 且需要不断的扩大面积, 因此节约用地、提高利用率对现实发展意义重大。随着科技的发展, 油田建设用地也应不断应用高科技, 在较少的土地上实现更大的产出, 节约了土地也提高了生产率。建设用地在选址时要在确保油田生产建设的基础上, 尽量少占耕地和农用地, 选取劣质地和荒地;对油田现有的土地, 如建设工地占地、废井占地等, 利用现代高科技进行改造利用, 减少征地的必要。

3 结语

土地资源是有限的, 油田建设用地管理存在着各种问题, 而且涉及的问题复杂。作为油田土地管理部门和工作人员一定要重视油田建设用地管理。不断实践建设用地的有效管理, 节约用地, 保障企业的生产建设, 促进土地的科学利用。

参考文献

[1]姚峻岭.油田企业如何加强土地资产管理[J].科技与企业, 2012 (11) [1]姚峻岭.油田企业如何加强土地资产管理[J].科技与企业, 2012 (11)

农村建设用地管理现状及对策 第8篇

1 农村集体建设用地利用现状

1.1 相对面积大与土地集约利用度低并存

以笔者所在的莱芜市为例, 根据最新土地利用现状变更调查数据, 莱芜现土地总面积224 603.42 hm2, 其中城市用地面积7 880.6 hm2, 乡 (镇) 村建设用地面积24 310.13 hm2。乡 (镇) 村建设用地面积占全市土地总面积的10.8%、占全市建设用地总面积的60.8%、是城市用地面积的3.1倍。随着近年来新一轮经济发展的潮流, 大批招商引资项目的落地使得农村建设用地的面积呈逐年上升的趋势。一边是新增建设用地面积不断增加, 一边是农村建设用地的大量闲置和低效利用。此种状况的形成有历史原因、区位因素, 与地方政府土地集约利用、规划管理意识差也分不开。在城市国有建设用地消耗殆尽的状态下, 中国工业化和城市化的持续发展, 就维系在农村集体产权的建设用地上。而逐年递增的乡村建设用地面积对当地农用地尤其是耕地的保有量形成了巨大的威胁。

1.2 违法违规用地现象普遍、管理秩序有待规范

由于土地管理法律法规宣传不到位以及地方政府和集体组织“以地生财”和“以地招商”的思想, 以统筹城乡发展、新农村建设和农业产业结构调整为由, 采取出租集体土地的方式招商, 盲目引进企业或业主, 擅自表态或默认企业违规用地, 使得新增集体建设用地违法现象不断并有逐年增加的趋势。同时, 原有集体建设用地在使用过程中由于缺乏监管, 少批多占、批占不一和违法改变用途等违法用地行为普遍存在。

1.3 登记发证率低下, 权属管理混乱

近年来农村宅基地确权登记使得部分村民宅基地有了合法的“身份证”, 但还有相当一部分宅基地因各种原因没有确权登记, 没有确权的部分宅基地大部分存在权属不明、界址不清等问题, 该部分宅基地的管理处于无序状态。在农村, 个人或单位使用的建设用地已登记发证的比例很小。形成该种状况的原因大致有以下几点:一是土地使用权人没有登记申请的法律意识, 认为只要有了政府批复即是拥有了合法权益证明;二是使用权人在使用土地过程中存在违法改变用途、擅自少批多占等违法事实的存在使得土地不具备登记发证条件;三是土地使用者直接没有合法的权属来源, 属于违法占地。

1.4 规划控制作用疲软, 对建设用地布局的合理性以及对耕地保护作用力度不够

规划本应是土地管理的龙头, 然而在实际土地管理中重利用轻规划现象普遍。在实际操作过程中, 规划的作用主要体现在为项目用地服务, 在规划调整、修编过程中, 对基本农田的调整较随意, 容易形成规划跟着选址走的不良倾向。另外, 在土地利用总体规划编制过程中, 化为基本农田的数量在80%以上, 该部分耕地是当地作物产出高、种植适宜性高的耕地。除去这80%的耕地, 剩余耕地原则上与基本农田的耕作质量则无法相比。基本农田保护区的随意调进与调出行为势必会影响基本农田的整体质量。

1.5 农村建设用地盘活潜力大, 与农村建设用地市场机制落后并存

有很大一部分农村建设用地的利用是粗放的, 有的甚至闲置多年, 造成了土地资源的浪费。形成该种现象的原因主要是该部分土地要引入市场困难重重, 政策支持力度小。同时, 该种状况还导致部分非法转让建设用地行为普遍存在, 从而形成新的遗留问题, 使得农村建设用地管理秩序更加混乱。

2 对策

2.1 加强政策宣传、强化依法依规合理高效用地意识

土地是宝贵的资源, 任何土地管理的无序甚至混乱将会导致难以挽回的损失。无论是政府还是单位、个人, 在土地利用上的短视行为是造成土地浪费的直接诱因。为此, 必须将资源保护意识深入人心, 增强全民国策意识, 让土地资源合理高效利用成为各种形式的用地行为的首要条件。因此, 除了要加强宣传以外, 自上而下的政绩考核机制的作用不可忽视。在各级政绩考核机制中加入详尽的土地集约利用考评内容, 同时引入合理有效的激励惩罚机制, 将会起到事半功倍的作用。

2.2 强化国土资源执法监察、落实建设用地批后监管

针对农村建设用地违法行为宗数多、宗地小、范围广、处理难等特点, 应加大查处力度, 注重在萌芽状态查处效果。力求做到查处一宗、警示一片的效果。强化部门协作与配合, 形成政府主导、土地部门牵头协调, 相关部门共同参与和依靠社会监督的多元化执法模式, 实现联合查处、联合执法和信息共享目标, 提高土地管理法律法规贯彻执行力和违法违规案件查处效果, 有效遏制非法占用土地、破坏耕地等违法违规行为。通过严格执法让违法用地付出比合法用地大得多的经济成本和政治成本。对已批准使用的土地则严格落实批后监管, 从项目开工到竣工步步紧跟, 杜绝新的违法违规用地行为的发生。

2.3 加快推进农村建设用地确权登记, 引导农村建设用地管理秩序加快好转

当前, 无论是农村宅基地还是其他农村建设用地的登记发证率均很低, 对于全面掌握农村建设用地现状等基础信息很不利, 使得地籍管理数据库里面有很大一部分土地权属不明, 给土地管理者的决策部署形成障碍, 同时使用权人合法权益也得不到有效保护。为此, 要积极加大政策、财力支持, 鼓励权力人申请登记, 同时对历史遗留问题提出相应政策扶持, 从而加大农村建设用地登记发证进度。农村建设用地确权登记率的提高无疑是规范有序的土地管理秩序的基础和前提。

2.4 强化土地利用总体规划的权威及法律地位, 使规划真正发挥其总体控制作用

一是科学合理制定适合当地实际的、能真正实现土地资源合理利用的土地利用总体规划。优化城乡统筹发展规划布局, 推进城乡统筹发展, 建设社会主义新农村, 规划是龙头, 是基础, 围绕做好中心城镇、康居示范村和农民集中居住区、产业园区和其他公共配套设施的需求来进行建设用地规划布局, 利用规划成果来引导实现农民居住向社区集中、公共服务向镇村集中、产业发展向园区集中、土地流转向合作组织集中、农民就业向企业集中等“五个集中”。二是强化规划的权威性和法律地位。彻底改变规划跟着项目走的局面, 杜绝基本农田的随意调变现象, 真正发挥其控制与指导作用[2]。

2.5 优化土地流转形式, 积极建立农村建设用地流转市场机制

引导一家一户的分散经营模式改变为规模化生产、企业化经营、公司化管理模式, 必须推进土地流转。要充分发挥基层政府和村级组织的主导和合作组织的中介作用, 通过其有效引导, 逐步建立“企业+政府+农户”的流转模式。为集体建设用地流转创造条件。另外要努力实现空闲宅基地有偿流转。当前的土地政策对宅基地的流转限制很大, 而这在一定程度上也加剧了宅基地闲置状况, 不利于土地的高效集约利用。应考虑制定政策让闲置农村宅基地在村内或更大的范围内实行有偿流转, 对流转产生收益扣出土地收益由村委统筹用于村公益事业的发展[3]。

3 结语

“十分珍惜和合理利用每一寸土地、切实保护耕地”是我国的基本国策。人多地少的现状要求更加要注重土地资源的高效利用。如何让有限的建设用地空间发挥其最大的效益是学者和决策者应该考虑的问题, 也是工作在国土资源管理各个岗位上的每位工作人员应该思考的问题。只有在实践中积极探索, 不断摸索, 勇于创新, 大胆革新, 才能闯出一条适合当地实际的农村建设用地科学合理利用的好路子[4,5]。

参考文献

[1]黄华明.建设用地管理[M].天津:天津科学技术出版社, 1992.

[2]徐兴丽.土地利用总体规划中存在的问题及对策[J].中国土地资源态势及持续利用研究, 2004 (7) :408-414.

[3]张艳.农业现代化进程中农村土地流转模式比较[J].中国流通经济, 2012 (11) :103-109.

[4]朱玉碧.农村建设用地整理运作及制度创新研究[D].重庆:西南大学, 2012.

城市非建设用地对雨洪管理的影响 第9篇

在我国，城市区域的运行和发展与雨洪调蓄系统的矛盾由来已久。尽管北京、上海等大城市在近年来开展了雨洪控制利用的研究和工程应用，通过工程技术手段，在雨洪调蓄系统的建设方面取得了快速进展，但总体上我国城市的防洪排涝控制、雨水安全排放及再利用等问题仍然存在。而与之相伴的城市内涝、城市缺水、地下水位下降、生物栖息地及多样性减少等环境、生态与社会问题亦接踵而至。因此，如何构建高效的雨洪控制利用技术和管理体系、解决好城市的人水关系是城市水环境保护的重要组成部分。

1 自然水体与城市雨洪管理的关系

1.1 国际上较为成熟的城市雨洪管理模式

雨洪管理或雨洪调蓄是现代城市规划理念的重要组成部分，包含了雨水调节和雨水储存两个方面。从20世纪80年代开始，越来越多的国家和学者开始重视雨洪管理在城市规划中的重要性，并开始探索如何应用合理的雨洪管理理念对雨水资源加以合理有效的管理与利用。而根据对雨水资源所设首要目标的差异，大致可分为控制主导、利用主导与综合目标三种管理模式。

第一类雨洪管理模式的代表有美国的最佳管理实践(Best Management Practices,BMPs)与低影响开发(Low Impact Development,LID);在雨洪管理中引入积极利用理念的代表则是水敏性城市设计(Water Sensitive Urban Design,WSUD);而英国的可持续排水系统(SUDS)，新西兰的低影响城市设计与开发(LIUDD)以及多目标洪泛区管理(Multi-objective Floodplain Management)则属于第三类，其中尤以可持续排水系统(SUDS)最具代表性(如表1所示)。

BMPs与LID的主要内容十分相似，都是通过采用多种控制措施，维持城市开发后的水文特征和开发前一致[1]，不同点在于LID将BMPs所关注的尺度缩小至小流域层面，并且有意将景观要素与雨洪调蓄目的相结合，比较好的兼顾了建设成本、城市景观效果等其他生态与社会因素[2]。

WSUD是澳大利亚“综合水管理”的重要组成部分[3]，针对自20世纪80年代以来澳大利亚日趋严重的水资源短缺、土地盐碱化、湿地萎缩等问题，其核心的目标为减少城市化对于自然水文循环的影响。它的内容突出体现了澳大利亚重视城市水系统环境，重视对城市水资源特别是雨水资源的循环利用等城市雨洪管理理念。

SUDS是英国为代表的西欧国家为可持续的城市发展探索出的一种方法。这是一种以可持续发展理念为指导，以设计为整合手段，对城市排水系统进行统筹规划的模式[4]。较之传统的排水处理系统，该模式更具有可持续性，因为该系统的目标以环境保护和可持续性为前提。

1.2 自然水体在城市雨洪管理中的地位

尽管各类雨洪管理模式的提出都是基于各国家或地区的具体情况，使得不同方法的目的与内容有所差别，但各类模式之间亦有着明显的相似之处，那就是依托自然水体来实施各类管理手段。

在雨洪管理过程中，对雨水径流的调控主要有场地尺度与区域尺度两个层次的内容。往往场地滞留措施未能完全解决问题的原因，一方面是由于场地滞留措施在其自身设计、实施和管理等方面存在的弊端;另一方面，则是在于这是一个流域尺度上的系统涌现性问题，即单一地块尺度上已经解决的问题，可能在流域尺度上涌现出巨大的、不可控的问题[5]。因此，就需要在整个流域尺度上进行核算和优化。而自然过程本身既是一个综合的、整体的系统，相较于一般工程手段，其优势是不言而喻的。

就既有的管理模式而言，自然水体之于城市雨洪管理的意义可以概括为以下几个方面:

1)自然水体是区域雨洪滞蓄系统的基础，是工程性(structural)以及非工程性(non-structural)两类管理手段能有效发挥作用的前提;

2)河湖等大型自然水体不仅仅充当了径流收纳体这一角色，在城市水循环的排蓄调控、水质的净化等等方面都有着比较重要的作用;

3)自然水体是一个系统，所以其功能的发挥亦是复合型的，即系统中不同部分间不存在功能的明确界限。利用这一特点将大大节省人工管理手段的成本，提高其运作效率。

2 自然水体的维护手段———城市非建设用地

2.1 LUCC对城市水安全问题的影响

在日益加剧的城市化进程中，自然水体及其流域的完整性与系统的生态安全功能均遭受了严重的破坏。而土地利用与覆被变化(Land-Use and land-Cover Change,LUCC)便是这一症结的核心问题。

以往的研究表明，LUCC对流域内水文过程的影响主要包括两个方面:水文循环过程和水量变化。由于LUCC使得下垫面的一系列因子发生变化，包括土壤性质与结构、地表下渗率、地表滞留系数等一系列因子，因而对流域径流量的特征产生影响。

以印尼爪哇西部芝塔龙河(Citarum River)流域为例，1922年～1929年间和1979年～1986年间年均降雨量基本相等，由于1979年～1986年间流域内林地面积减少，居住地面积增加，导致后一时期的年均径流量比前一时期增加了11%[6]。

而较之于林地面积的变化，建成区(built-up area)的面积比率对流域内水文过程的影响则更加显著。卡尔加里(City of Calgary)快速的人口增长与城市化进程对Elbow River流域内水文过程的响究就印证了这一观点[7]。基于元胞自动机模型(Cellular Automata model,CA)模拟的土地利用密集化过程显示在2001年～2031年间，每25%的城市化率增长，会带来2.6%的地面径流(OL)的增长、2.3%蒸发量(ET)的减少，以及进入河道径流量(地表径流与基本径流之和)11%的增长。

自然水体流域内水文过程的不稳定性在很大程度上削弱了自然水体生态安全功能，反过来自然水体生态安全功能的退减又加剧了流域内水文过程的不稳定性，从而形成了一个恶性循环，导致城市水安全问题日益加重[8]。因此，如何在城市化进程中，控制自然水体流域内的建设行为，便成为了解决问题的关键。

2.2 城市非建设用地对于维护自然水体生态安全功能的意义

规划的要义，不仅在规划建造的部分，更要千方百计保护好留空的非建设用地[9]。故而，从非建设用地入手的城市规划的方法逐渐成为缓解过去城市规划与城市建设矛盾的一种方法[10]。“非建设用地”是一个相对于“建设用地”的概念，出现的时间较晚，在各国的具体内容也不尽相同。

但无论是英国颇具地方性的用地政策分类(Landuse Policy)，还是加拿大以区划法(Zoning by Law)为导则的城市非建设用地规划，亦或是日本针对城市非建设用地的“留黑”政策，都体现出了一种“生态优先”与“精明增长”的理念[11]。这种针对城市地区内，零散的，但却对城市结构有着重要意义的非建设要素实施的保护规划，保护了城市水空间中自然元素与生态因子的演变进程和生态过程。由此，自然水体的生态安全功能与流域内水文过程便形成了一种良性互动的关系，从根本上缓解城市内涝、地下水位下降、生物栖息地及多样性减少等城市水安全问题。

3 结语

影响城市化发展进程中的水文过程的重要因素就是区域内非建设用地与建设用地分布比率之间的变化。从自然林地到草地、草甸草地或耕地，再到建成区，这一系列土地类型对流域内原有水文过程的影响是次第增强的。自然水体流域内地表径流、基本径流、河道流量的变化加剧，加重了整个水文过程的不稳定性，从而引起一系列的城市水安全问题。由此可见，在建设与保护矛盾更加激化的现代城市区域，非建设区域对于保证自然水体对洪水径流的调蓄能力具有十分重要的意义。然而在当下的城市规划体系中，关于非建设用地的一套清晰明确的控制体系仍未能普遍的建立起来。因此在今后具体的规化实践与理论研究中，建立适宜的非建设用地指标控制体系仍需不断地进行探索。

摘要：针对城市的防洪排涝控制、雨水安全排放等问题,探讨了如何构建高效的雨洪控制管理体系,详细介绍了城市雨洪管理的三种模式及自然水体在城市雨洪管理中的地位,并分析了LUCC对城市水安全问题的影响因素,以从根本上减少城市水安全问题。

建设用地管理论文 第10篇

1 系统设计

1.1 设计思路

建设用地数据备案及跟踪管理信息系统应做到对每一宗土地的供应情况和开发利用情况进行全程跟踪和统计[3],包括建设用地供应总量分析、供应结构分析、供应市场配置水平分析、用地结构分析、土地集约利用分析、制造业用地与经济发展相关因素的关系分析、房地产用地总体情况分析及用地成分分析等等,在此基础上,对全省建设用地利用现状进行定性分析,查明不足及存在的问题,研究解决办法,为制定下一步土地供应政策和措施提供参考依据。

1.2 系统体系架构

为做到对全省已供建设用地的跟踪管理,系统应采用系统大集中和数据大集中模式。整个系统由数据层、应用逻辑层、Web服务器和客户端组成。数据层又分关系数据库、空间数据引擎和数据库服务器三部分。应用服务器、数据库服务器、Web Gis服务器和Web服务器均部署在厅数据中心,市、县局客户端通过全省国土资源业务专网连接系统。系统架构如图1所示。

1.3 技术路线选型

1)数据库管理系统。本系统使用的数据库管理系统为Oracle 10g,该数据库有无限可伸缩性与高可用性,并可在集群环境中运行商业软件的互联网数据库,在集群技术、高可用性、商业智能、安全性、系统管理等方面都实现了新的突破,其集群技术能够提供近乎无限的扩充能力与整体可用性,为用户带来透明的、高速增长的集群功能。

2)系统开发平台及架构。为保持与金土工程一期建设系统的一致性,本系统应用开发平台采用的是J2EE。系统开发架构采用的是JSF(Java Server Faces)。JSF是一种基于J2EE平台的Web应用程序框架,它提供了一个基于组件的用于管理和构建Web应用程序接口的架构,它提供了一个丰富的包含事件处理机制、页面导航、验证客户端数据和数据转换等等在内的功能集。

3)Gis平台。本系统采用Arc GIS平台。Arc GIS作为国际领先的GIS平台,海量数据管理及空间分析功能强大,组件化的、灵活而功能完备的二次开发手段更有利于系统的深入应用。空间数据引擎采用Arc SDE,借助其空间和非空间数据进行高效率操作的数据库服务,实现用Oracle管理空间数据库。客户端应用系统的开发采用Arc Egine技术[4],Arc Egine与Oracle数据库及Arc GIS平台构成了一种三层体系结构。Web GIS服务采用Arc GIS Server,为创建和管理基于服务器的GIS应用提供了一个高效的框架平台,与过去的Web GIS产品相比,Arc GIS Server不仅具备发布地图服务的功能,而且还能提供灵活的编辑和强大的分析能力。

4)Web服务器。BEA Web Logic是用于开发、集成、部署和管理大型分布式Web应用、网络应用和数据库应用的Java应用服务器,可将Java的动态功能和Java Enterprise标准的安全性引入大型网络应用的开发、集成、部署和管理之中。Web Logic Server拥有处理关键Web应用系统问题所需的性能、可扩展性和高可用性。本系统采用Web Logic构建Web服务器,用来解析发布网页等。

2 数据库设计描述

业务数据库存储的主要是业务涉及的非地理信息数据,主要包括:单独选址项目数据;城市分批次项目用地数据;具体建设用地项目的数据;具体建设用地项目跟踪管理数据;二级市场、空闲/闲置土地、储备信息等非核心流程建设用地数据;因统计行为产生的临时数据;用户信息、角色信息、权限信息、系统参数等系统管理相关数据;土地用途编码信息、行政区域编码信息、土地分类编码信息、行业分类编码信息等数据字典数据。

空间数据主要包括两部分:一是工作底图,主要包括1:1万基础地理底图以及各类专题图层;二是建设用地相关地理数据,主要指与系统业务相关的与底图相区别的建设用地的地理数据,如:单独选址项目红线图、建设用地批次红线图及其他建设用地相关图等。

本系统数据库结构见图2:

3 系统功能实现

安徽省建设用地数据备案及跟踪管理信息系统要完成省级人民政府批准的建设用地项目备案表、城市分批次建设用地供应情况备案表、省(区、市)批准的城市分批次建设用地供应情况汇总表的实时备案,做到对土地利用开发等指标及存量用地进行实时监管,对建设用地从审批、供地、用地进行全程监管,还要做到以图管地,由属性查图,直观反映各区土地利用、闲置情况。系统功能结构如图3所示。

系统采用的是单任务操作方式,同一时刻只能对一个弹出窗体进行操作,在完成当前激活的操作页面前,无法同时打开本系统其他操作页面。系统首页如图4所示。

1)数据录入。项目基本信息录入页面如图5所示,项目跟踪巡查信息管理界面见图6。

2)项目信息查询。点击查询按钮,弹出查询框,设置查询条件进行查询。查询结果可以导出为excel文件,操作界面如图7所示。

系统可对项目建设进度及项目投资情况进行实时跟踪巡查,巡查结果以图示形式呈现给管理人员,如图8所示。

3)统计报表。根据预先设置的报表格式生成报表,可以导出为Excel或Word格式文件,也可以直接进行打印,报表打印界面如图9所示。

4)GIS操作。查询检索提供了对建设用地属性数据和图形(GIS)数据的查询检索业务,具体包括属性数据查询、属性数据à图形(GIS)数据查询、图形(GIS)数据à属性数据查询,并最终能将查询结果导出为Excel表格(对于属性数据)或图像格式(对于GIS数据)。在查询范围上,省级可以查看所辖市/县级数据,市级可以查看所辖县级数据,平级之间不能互相查看。GIS综合查询界面如图10所示。

4 系统应用情况及展望

安徽省建设用地数据备案及跟踪管理信息系统建设在建设用地数据备案及跟踪管理等方面进行了积极的探索和实践,是落实科学发展观、创新国土资源管理方式的一个集中体现,系统建成后改变了原有的手工报送、汇总、统计模式,省厅可以随时了解每宗建设用地的建设进度和施工情况,及时掌握全省土地利用动态变化情况,为出台适时适度的土地管理和调控政策、促进土地集约利用奠定了技术基础,也为安徽省建设用地批后监管和国土资源信息化工作积累了丰富经验。

该系统已于2010年4月1日起在全省省、市、县三级国土资源管理部门正式上线运行。目前已对全省1128个地块数据进行了备案,并实现了对供应和利用情况的跟踪监管。

参考文献

[1]国土资源部.关于进一步加强和改进建设用地备案工作的通知(国土资发2007(326)号)[S].2007.

[2]关英辉,杜敏行,单启滨.加强建设用地电子备案工作的几点建设[J].黑龙江国土资源,2007(6).

[3]朱熀,白亚男,王连生.建设用地批后监管信息系统设计[J].国土资源信息化,2009(2).

试论集体建设用地 第11篇

中央集体建设用地流转政策中的人本思想体现

针对集体建设用地流转，国务院早在2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）文件中第二部分“加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇規划实施管理”的总第（十）条中明确指出：“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。”（以下简称“挂钩政策”）2006年4月，山东、天津、江苏、湖北、四川五省市被国土部列为城乡建设用地增减挂钩第一批试点。2008年中共中央出台的《中央推进农村改革发展若干重大问题决定》对集体建设用地使用权流转作了具体的规划，具有划时代的意义。在这个文件中党中央提出：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有型的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规范的前提下与国有土地享用平等权益。2009年国土部又分别批准了19省加入增减挂钩试点。2009年12月31日，《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号）文（以下简称《意见》）对城乡建设用地增减挂钩工作提出明确要求。《意见》指出，“有序开展农村土地整治，城乡建设用地增减挂钩要严格限定在试点范围内，周转指标纳入年度土地利用计划统一管理，农村宅基地和村庄整理后节约的土地仍属农民集体所有，确保城乡建设用地总规模不突破，确保复垦耕地质量，确保维护农民利益。按照严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控的原则，规范农村土地管理制度改革试点。加快修改土地管理法。”

以上三个中央文件赋以政府在集体建设用地流转上的主导权。依据此政策，地方政府获得了运用经济手段促进农村建设用地整理的权力，旨在通过地方政府部门发起实施“挂钩政策”，既改善农村生态环境和农民生产、生活条件，又适度地减少农村建设用地、整理复垦出耕地，有效提高土地供给水平的效果，最终达到缩小农村与城市差距，统筹城乡发展，发展成果由城乡平等分享的目的。

马克思的人本思想主要包括强调以人为本，在经济、政治、文化、社会活动中坚持以人为中心，尊重人的权利，关心人的需要，强调人权和人的社会平等地位，使人全面而自由发展从而成为自由人是马克思的人本思想的最终目标。这些内容和中央集体建设用地流转政策中“允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益，在符合规范的前提下与国有土地享用平等权益；充分保证农民的意愿，强调流转带给农民最大利益和对农民失地后生活的就业保障”等规定有异曲同工之妙，都是为了农民更好的生存和发展。

地方政府偏离甚至突破中央流转政策中的人本思想

城乡建设用地增减挂钩政策一出台就受到了各省市的欢迎，试点省份更是热情鼓舞，地方政府打着“城乡统筹”、“新农村建设”、“旧村改造”、“小城镇化”等各种旗号规模浩大的展开挂钩运动。各地都在规划着，要在一个很短的期限内，将域内农村“大变样”，民居改楼房。

一些地方开展城乡建设用地增减挂钩试点，对统筹城乡发展、改善农村发展条件发挥了积极作用。例如山东省的“村改社”、天津市的“宅基地换房”、重庆的“土地换社保”等等是取得一定成绩的。然而，随着政策的不断推进，地方政府离政策宗旨发展农村、保护农民利益的本位越来越远，甚至与政策的目标相背离。很多地方政府出于地方局部利益的各种考虑，经常曲解甚至突破中央制定的集体建设土地流转指导政策。缺乏人本思想的主要表现为地方政府违背民意的强拆在日益增多，地方政府侵犯农民集体建设用地流转收益愈发高涨。

首先，地方政府偏离了中央政策的农民本位思想的初衷，演变成各自追利的闹剧。片面追求增加城镇建设用地指标，擅自开展城乡建设用地增减挂钩试点或扩大试点范围，擅自扩大挂钩周转指标规模，这种地方政府行为的目的不是为了农村发展，不是为了农民利益，而是一种自我利益追求。以河北最为典型。河北正全省范围开展新民居建设工程，整理出新耕地置换城市建设用地。因此河北农民正在经历一场家园变迁，要“被入住”新民居：集中住楼。根据媒体报道，至2012年，河北将完成7500个新民居建设示范村，保守估算，将为河北增加建设用地50多万亩。不过，去年河北省获得国土资源部的城乡建设用地增减挂钩指标是1.2万亩。它虽然依据了国土部“城乡建设用地增减挂钩”政策，但实施中多重突破此政策，不仅扩大了挂钩范围，而且在集体建设用地流转中侵犯农民的土地权益，土地级差收益全归地方政府，这与2010年的中央一号文件明确规定：“农村宅基地和村庄整理后节约的土地，仍属农民集体所有。”的政策要求大相径庭。其次，有的地方政府违背农民意愿强拆强建，侵害农民利益；挂钩周转指标使用收益分配不规范等。此外政府为获得土地极差利益，把从农村置换出的建设用地指标卖给开发商，开发商为了挣钱什么事都干得出来，所以只要政府想在这里面挣钱，肯定会出现利益分配问题，就会跟农民产生矛盾。

人本思想对集体建设用地流转的启示

就政治意义而言，以人为本就是要把人民群众的利益作为一切工作的出发点和落脚点，始终从人民群众的根本利益出发来谋发展、促发展，切实维护和保障人民群众的经济、政治和文化权益，切实有效地解决人民群众生活中存在的实际问题，要让发展的成果惠及全体人民。从这个意义上来说，以人为本的思想对地方政府的行政工作提出了总的方向要求，给当前集体建设用地流转的启示就是充分尊重农民主体的意愿，注重农民的诉求，保护农民的合法利益，增加农民的财产价值，为农民的生存及个人发展提供保障。

而这个最终保障要靠制度来实现。根据人本思想，解决的关键笔者设想是赋予农民一种土地发展权。我国现行的法律制度中还没有关于农地发展权的规定，但大部分学者承认农地发展权的客观存在。为了防止耕地被擅自非农化使用、限制土地征用权滥用和保护农民合法权益，我国土地权利体系中有必要增设农地发展权，以发展和完善现行土地权利制度。有学者认为农地发展权是指土地用途由农用地转为建设用地的用途变更权，也有学者认为土地发展权也包括土地的用途不改变，通过提高土地利用集约度，将土地从低效益或低强度转向较高效益或较高强度的利用，以此获取更高土地收益的财产权。笔者觉得土地发展权还应当包括农民持有该土地将来能够从中得到的所有期待收益。从权利的内涵上分析，农地发展权是从动态的角度规定土地权利的内容。创设了农地发展权后，集体土地所有权是以目前已经一发取得的权利为限。也就是说，集体土地所有权的范围以已经确定的正常使用的价值为限，此后变更农地使用类别的权利则属于农地发展权。随着社会经济的发展进步，人口数量增加，城市化速度加快，导致农地保护问题、农地生态问题、人地矛盾激化的问题成为人们不得不面对和迫切需要解决的问题。由此，土地所有权问题发生了剧烈的变化，土地所有权的行使受到越来越多的限制，土地利用呈现出社会化的趋势。农地发展权就是在这样的背景下产生的。农地发展权与农地所有权的关系呈现出两种制度安排：（1）农地发展权从属于所有权。有学者主张：“依宪法对于土地所有权保障的范围，不仅包括实质上土地的上下空间，同时也包括其所处的权利状况在内。土地所有权所保障的范围包括建筑、开发的自由、存续保护、具有财产权效力的强化之请求权、相邻关系的保护等”。按照该学者的观点，农地所有权不是一项权利而是由一束权利构成的所有权体系。农地发展权包括在农地所有权体系之中，是一项可以单独处分的权利。（2）农地发展权与所有权分立。有学者认为，农地发展权是一项独立的财产权，它的权源是国家主权。集体土地所有权与归国家所有的农地发展权可以同时并存的。两者各有其行使范围，前者是农地的耕种权，后者是将农地改变为集体建设用地权。前者称农地所有权，属于农民集体，后者称农地发展权，属于国家。两权都为财产权。赋予农民土地发展权，不仅大大增加了农民的土地权利，可以规定建设用地流转后发生明显增值，农民也可以从中截取一部分收益，用于失地农民的生活保障，符合人本思想的内涵。

（作者单位：湖南师范大学）

建设用地管理论文 第12篇

关键词：城乡建设,管理,建议

前言:城乡建设用地增减挂钩的涵义城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩 (以下简称增减挂钩) , 是指依据土地利用总体规划, 将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块 (即拆旧地块) 和拟用于城镇建设的地块 (即建新地块) 共同组成建新拆旧项目区, 通过建新拆旧和土地整理复垦等措施, 在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上, 最终实现增加有效耕地面积, 提高耕地质量, 节约集约利用建设用地, 城乡用地布局更合理的目标。

增减挂钩的核心是设立一个由建新区和拆旧区组成的封闭项目区, 在项目区内设立一个挂钩周转指标, 即专项用于项目区内建新地块规模控制, 并在规定时间内 (不超过3年) 用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还, 归还的耕地面积不得少于下达的挂钩周转指标规模。

1 增减挂钩政策提出的背景和重要意义

随着经济的发展, 城镇化和社会主义新农村建设的推进, 城乡建设用地供需矛盾日益突出, 耕地占补平衡难度越来越大, 耕地保护的压力也不断加大, 从20世纪90年代后期, 一些地方相继采取了建设用地置换、周转和土地整理复垦折抵的办法, 来盘活存量农村建设用地, 解决城镇和工业园区建设用地不足的问题, 其实质就是城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。增减挂钩实际是从地方发展开来的, 后由国家政策引导, 再到全国试点推行的。

增减挂钩是一项一举多得的节约集约用地方式, 是解决当前保障发展与保护耕地矛盾的有效途径, 也是推进新农村建设, 统筹城乡发展的重要手段。增减挂钩工作自开展以来, 一直备受关注, 特别是其三项优惠政策, 一是解决建设用地指标紧缺难题。通过挂钩周转指标可以解决一部分城镇建设用地指标紧缺的难题, 成为破解用地难题, 缓解用地压力的重要出路;二是增减挂钩可以减免相关税费。开展增减挂钩项目可以减免新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和耕地占用税等, 留给地方支配的税赋增加, 有利于地方经济的发展;三是整体审批。按照国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》规定, 对增减挂钩项目区实施规划、项目区建新地块农用地转用进行整体审批, 不再单独办理农用地转用审批手续。简化程序, 提高了效率。也正是这三项优惠政策, 使得增减挂钩工作在各地经济建设中发挥着越来越大的作用。

2 增减挂钩工作中出现的主要问题

增减挂钩工作实施2年多以来, 各项工作有序开展, 但增减挂钩现处于试点阶段, 相关政策、保障措施还不完善, 而且我省涉及的增减挂钩项目类型多、项目情况复杂不一, 实施中出现了一些问题, 主要表现在城镇发展建设与农村建设不平衡、保护农民权益方面不到位等等, 这偏离了中央提出增减挂钩政策的初衷。

2.1 审批程序繁琐复杂, 项目审批周期过长。

我省增减挂钩工作涉及规划、耕地保护、征地转用、地籍管理、土地利用管理等多个行政管理部门的工作, 审批程序繁琐复杂, 其中涉及的权责利益等交错复杂。从项目立项-初审-现场踏勘核实-入增减挂钩项目备选库-各处室会签-正式批复文件下达, 其间要经过若干管理部门审核, 每个项目审批下来少则两三个月, 多则半年之久。审批时间过长, 一旦项目情况发生变化, 将错过项目实施的最佳时机。

2.2 权责不平衡, 保护耕地职责履行难。

增减挂钩项目开展以来, 各部门高度重视项目前期审批的权, 也就是各地积极争取的挂钩周转指标的审批, 而对于项目挂钩周转指标的归还数量、质量、归还时间等的监管责任则避重就轻, 相互推诿。增减挂钩项目管理中, 项目实施主体是市、县级人民政府。市、县国土资源部门负责组织增减挂钩项目的实施, 同时担负着保护耕地、确保增减挂钩周转指标到期保质、保量归还的重要职责, 由于地方政府大多数关注挂钩周转指标的争取, 对于指标的归还, 重视程度还不够, 使得市、县国土资源部门履行保护耕地的职责难上加难。

2.3 城镇反哺农村力度不大, 农民利益难保障。

增减挂钩项目实施中出现了城镇、农村所获利益不平衡的问题, 农村为城镇经济建设发展开拓了空间, 而城镇反哺农村力度不够, 未能切实贯彻中央提出的“改善农村生产、生活、生态环境条件, 促进新农村建设, 统筹城建发展”的增减挂钩政策精神。以及出现对拆迁农民利益考虑不周等问题, 比如, 农民搬迁上楼房, 从自给自足的生活方式, 变成了吃菜喝水要花钱, 还增加了物业费、取暖费等负担。由于缺少后续保障措施, 农民是以牺牲自给自足的生活方式, 换来了居住环境的改变, 但生活水平下降了。有的地方甚至出现了借助增减挂钩政策, 变相强占农村居民点, 侵犯农民居住权的事件。

2.4 资金缺乏保障, 影响挂钩周转指标的归还。

增减挂钩项目虽然可以享受相关税费减免的政策, 并可以使用建新区留用地块的土地出让收益来平衡增减挂钩项目所需经费, 以及国家、省级返还的新增建设用地有偿使用费来整理复垦拆旧区土地, 但是项目前期需要大量的启动资金, 尤其是涉及居民点拆迁的, 需要政府垫付启动资金, 用于拆旧区拆迁补偿、安置区建设以及拆旧区土地整理复垦费用, 这对于一般的县级政府财政来说压力都不小。一旦启动资金出现短缺、迟迟不到位等问题, 将直接影响项目的实施进度, 影响挂钩周转指标如期归还。

2.5 增减挂钩项目选址缺乏规划指导。

现在增减挂钩项目在选址上, 基本上是为解决城镇建设用地指标紧缺的权宜之计, 缺乏科学规划和有序发展, 难以实现促进社会主义新农村建设、调整城乡布局, 统筹发展的战略目标。

3 加强我省增减挂钩项目管理的措施建议

随着我省振兴老工业基地、沿海"五点一线"经济带建设等战略部署的提出, 经济建设发展的同时, 供地和用地矛盾日益突出, 增减挂钩是一项节约集约用地的政策, 在辽宁的"十二五"经济建设中必将发挥巨大的作用。制定相关政策保障措施, 规范其发展, 是需要我们亟待研究解决的问题。

3.1 加强政府主导, 整合各部门资源, 共同推进。

增减挂钩工作是一项综合性很强的工作, 涉及多部门, 必须由政府主导, 本着“政府主导、国土搭台、部门联动、统筹规划、聚合资金、整体推进”的工作原则。整合各部门资金和优惠政策, 共同推进。争取多部门惠农资金, 捆绑一起, 组建增减挂钩启动专项资金, 滚动使用, 发挥资金最大效益, 确保增减挂钩正常运行。

3.2 建立增减挂钩项目网上会审, 加快审批, 提高工作效率。

搭建网上会审平台, 实现网上报项, 相关管理部门网上会审, 通过网络反馈修改意见, 最终完成网上审批等工作。并在网上公示项目审批动态, 督促项目审批速度, 提高工作效率。同时项目审批管理公开化、透明化, 有利于国土资源管理行业的廉政建设。

3.3 编制增减挂钩专项规划, 科学规划、有序开展。

依据“统筹规划, 优化城乡建设用地布局”的原则, 建议市县地方政府牵头, 组织相关部门对辖区内农村建设用地潜力进行详细的摸底调查, 科学编制县级城乡建设用地增减挂钩专项规划, 根据当地经济发展需要以规划为导向, 统筹发展, 合理选择项目, 有计划有优先的开展挂钩试点项目, 产生规模效应, 优化城乡建设用地布局结构。

3.4 建立结余复垦耕地指标储备库, 专项用于挂钩周转指标的抵顶。

积累一定面积的农村建设用地结余复垦耕地, 建立指标储备库, 参照国家及省级耕地占补平衡指标储备库的管理模式来进行管理。在开展增减挂钩项目初期, 强令项目中拆旧区复垦面积大于建新占地面积一定比例, 积累结余耕地, 入库管理, 专项用于日后本县辖区内增减挂钩项目的占补平衡, 逐步取缔挂钩周转指标先借后还等使用方式, 执行先补后占, 待新项目垦后归还, 指标滚动使用。这样可保证增减挂钩在可控范围内开展, 又减轻了国土资源部门保护耕地的压力。

3.5 规范保障制度, 尊重和保护农民权益。

建立健全增减挂钩项目管理制度, 尤其应该制定可操作性强的奖惩机制, 严厉制裁“只建新, 不拆旧”、归还挂钩周转指标面积不足、质量不合格等行为, 确保增减挂钩项目规范开展。

同时建议应规范保障程序, 完善保障制度, 保障农民权益不受侵害。尤其在旧房拆迁、安置补偿、新居建设、复垦后土地用途等方面, 做到广泛征求农民意见, 保障农民的知情权和参与权。在安置补偿方式上, 应采取多种方式, 如原居住面积置换楼房面积、在邻村安置宅基地、直接货币补偿等等, 充分尊重农民意愿, 维护农民利益。加强社会保障体系建设, 解决农民的后顾之忧。

结束语