工业地产范文

工业地产范文（精选11篇）

工业地产 第1篇

观察一系列政策的出台, 其大背景正是由于中国经济发展历经20~30年的高速成长, 使得无论土地还是人力资源等一系列生产要素的价格都节节攀升, 而倒逼产业进行升级迭代。此前低附加值、高劳动密集型的产业面临无法持续, 需要由沿海向内陆区域转移, 甚至是搬离大陆赴东南亚或其他地区。产业的升级伴随着一系列经济、社会结构形态的改变, 也意味着设施物业层面的转型。本文试图聚焦工业转型背景下工业地产设施升级、转换功能所面临的机遇与挑战。

篇章一经济发展与工业土地资源

在产业升级与城市快速扩张的背景下, 一系列社会、经济变革绘就的产业升级图景意味着围绕重点城市的产业园区也面临着升级发展:伴随着旧产业的转移, 原本多为从事低附加产值生产的厂房、土地如何被更新运用无疑成为一个日益为人关注的话题。

产业升级是经济发展之后的必由之路

在此系列第二篇专题文章中我们曾详细探讨了近年来作为生产成本要素的人力资源日趋昂贵, 实际上与之相对应的, 从事生产的工业土地价格 (价值) 也在不断升高。

从近十年主要一二线城市的工业土地 (一手) 价格比较可发现, 其复合增长率分别达到9.1%及10.7%。其中二线城市升幅更大部分原因在于, 二线城市的土地市场仍有比较充分的交易及市场价格, 而由于一线工业土地供应有限, 地方政府日渐趋向于严格控制所入驻企业资质、创收情况, 而并非聚焦于推升土地价格, 因此土地的成交价格反而受到抑制, 实际潜在涨幅应远高于成交价格所示。

随着经济发展, 既有的产业必然会不断调整, 以适应不断上涨的成本, 并向产业链上产出更高附加值的环节移动, 从而达到单位面积土地上产出更高的效率。苏州工业园区 (SIP) 位于邻近上海约100公里的江苏省内, 作为中新合作的工业园区成功样本, 其历时近30年的发展过程也可以清晰地看到产业在园区内迭代升级, 并不断创造出更高产值的过程。

以苏州工业园区发展轨迹为例可以看到, 在工业园区创立的前十年, 园区内生产产值经历了高速成长 (总生产产值年复合增长率达45%以上) , 由于处于快速建设阶段, 如果以每年园区存量工业及商办单位面积产生的产值来看, 是逐年减少的。而自2005年起, 随着园区的逐步成熟, 出让土地减少、建成面积渐趋稳定, 整个园区发展单位产值回升, 并成为带动园区经济发展的主要因素。而苏州工业园区由于开发成熟与规划前瞻, 近年来第三产业更是蓬勃发展, 这也进一步催动了单位产值的上升。

经济发展模式升级必然驱动原有的低附加值产业, 如一般制造业向高附加值产业转变, 而所附着的厂房需要改造为新的功能设施。然而, 新的产业可能是资本密集度更高或是需要更高层次人力资源的研发业务, 以及生产精密度更高的医药或是IT产业, 但可能囿于产业整体规划或招商进程, 并非每个园区都适合引入。另一方面高端制造业对于厂房设施的要求会有升级, 其要求体现在尘埃、噪音甚至是来自于厂区周边的震动都可能是精益生产过程需要在意的, 其他物理设施条件包括原先的地板天花都可能被要求改造。原有工业生产设施在制造业进一步升级的环节上面临诸多挑战, 因此寻求因势利导、事半功倍的升级模式也是我们应考虑的方向。

篇章二城市扩张升级背景下, 原生产功能设施向多用途转变

经济发展带动产业升级不可避免, 既有的厂房厂址随即面对的问题是如何被进一步地转化利用。实际上原有工业用途的物业改建为其他功能的命题若干年前即已出现:主要城市尤其是一线城市中, 位于市区中心范围内原生产企业 (基本皆为国营企业) 在逐步市场化过程中, 逐步改建市区厂区变为商务园区, 成为办公乃至零售、娱乐等其他功能, 实现了土地功能由第二产业向第三产业服务转变, 更精益化地利用了土地的价值。当然这转变其中包含了在制度、市场等多个层面的创新, 包括土地性质、屋宇功能等方面的探索与变通。

从原工业物业向其它用途转变的过程目前可大致分为三种路径, 前两种基本为工业物业转化为一般较为熟知的商办类功能, 而第三种为工业物业由原生产功能向新经济的升级迭代, 也是本文更想着重讨论的方式。

路径一:租赁后改建为办公商业用途 (不改变土地性质)

适合改建为商办用途的厂房此前以中心城区位置国企为主。以上海为例, 大量的工业企业原先在市区范围内生产经营, 但随着城区的发展扩大, 这些区域再作生产功能已不经济。有数据表明上海国资委监管企业土地总量占上海土地总量10%以上。而在2006年上海出台《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》即明确要积极利用老厂房促进现代服务业健康发展。而在改建承接新的商业功能时原则上都不会去改变容积率甚至是建筑形态。

另一方面, 随着城市化快速推进, 原先偏远的工业区也渐渐成为人口密集、设施齐备的宜商宜住的城市新社区, 在不改变规划许可前提下, 改造此前十到二十年开发建设的次新工厂为办公类项目是较为成熟的做法。如浦东金桥开发区一处多层厂房原为内衣厂生产使用, 一内资开发商在近期收购后改建为Loft创意园区。

此类工业设施基本改建为商业、办公类用途。商办类设施单位租金增长潜力很大。需要看到, 办公类物业受市场波动影响更大, 但单位面积租金水平均在厂房的一倍以上。

路径二:深圳模式——工改工工业商业及其他改变土地性质的尝试

这种模式为近年来深圳起风气之先并推出了较为系统的操作办法。方案包含对于原工业用地附着建筑不再利用, 而是重建新楼并同时伴随容积率的重新修订, 使其达到3以上甚至是6~7, 成为新兴IO (industrial office) 用途。土地性质可能由原有单一工业用途转变为工业结合商业部分。由于深圳的地理环境所限, 城区建设用地面积仅968平方公里 (2014年底) , 近年来其新增工业用地均依靠填海造地及存量土地二次开发, 因此面对用地紧缺的问题尤为迫切且来得更早。由此诉诸工业性用地城市更新计划——改变原来的建筑容积率并引入其他包括商业、住宅类的土地使用性质不失为务实的一种创新方式。如位于深圳南山的某项目, 调整原有土地规划加入商办配套部分后, 使得不可分割销售的产业部分面积占项目60%~70%, 在限定产业基础上由企业认购。此外配套部分占30%~40%, 这部分可以分割对外销售 (30年用权) 。

同样北京也存在着可供开发土地缺乏的压力, 北京市住建委在2013年下半年出台政策鼓励国有企业以自有土地 (多为原有厂房工业用地) 开发保障性住房。这是一种渐进式的尝试, 具体多少比例能得到规划许可转性为住宅用地开发, 多少比例用地仍保留原有性质、功能转为办公园区等设施仍待政府对市场情况的评判考虑。我们看到市场中一些具有开发资质、且有较多工业土地资源的企业率先涉足, 承揽了项目一二级开发, 而开发的进程中也涉及了变更原有土地性质。

可以看到, 几乎所有一线城市都在迅速面临同样的土地资源问题, 比如上海在2015年中已宣布未来将在目前850平方公里的工业建设用地指标 (占全市建设用地27%) 基础上远期 (2040) 降低至10%~15%, 这意味着工业用地面积将逐步下降, 原有用地在采取一定措施转化为其他性质用地。可以预见深圳目前的转型创新亦有可能被正式引入到其他城市。

城市建设的快速发展带来了工业设施及其附着土地有了变更性质的机会, 这也为一些有着更为独到眼光的投资者所亲睐。市场中不乏有投资者寻求收购或已购入老旧厂房, 在城市快速扩张之际, 等待地方政府重新规划利用工业土地, 通过动拆迁途径获得土地升值的收益。

路径三:消费升级带动的工业物业更新利用

从经济发展带来改变这一角度来思考, 我们看到也正是由于人力成本 (工资) 的逐步升高, 整体消费市场在日益蓬勃发展。消费升级的背景下, 城市周边区域的厂房在脱离原有生产加工功能之余, 也会有更多的可能去服务于日渐升级的消费需求。这一趋势目前刚处于起步阶段, 但我们预计未来将有更多的案例出现, 而市场也会相应有更多的讨论。

与消费不断升级发展相应地将衍生出诸如对于物流仓储、消费后台数据处理乃至更精细化的配送、处理设施 (如生鲜冷链库) 的需求, 这些功能直接服务于迅速发展的第三产业并且这些需求都可考虑在原先从事生产功能的厂房基础上改建而成, 成为地方产业“腾笼换鸟”的选择之一。

向消费转型趋势一工业厂房改制物流仓储

需求产生的原因鸟”的选择之一。

中国整体经济正处于由投资拉动转向消费驱动, 而消费中最为突出的亮点无疑是零售电商, 其需求相应也在快速上升。

由于面临工业转型的厂房位置都处于经济发达城市, 同时也是潜在消费者密集地区, 这与零售业对于仓储位置的需求天然重合。在零售各环节中由于运输成本的相对高昂而仓储成本总体占比相对较低, 商业企业相应地更多会考虑尽量地贴近终端消费市场。但另一方面在包括一线及部分二线城市在内的地区物更精的第地方仓储用地近年来的投放非常稀缺, 物流设施也是供不应求。利用原有废弃厂房改建成为仓储设施不失为一种替代性的选择。

售, 昂从经济角度来看, 随着发达区域生产加工业的弱化, 其设施租金的上升动能不足, 以苏州市场为例, 2009至2015年上半年标准厂房租金涨幅约15%, 而同期物流设施租金上涨近25%。当然不可否认考虑到生产企业为地方经济带来更多税收及其它优势, 部分厂房的租金是非市场化的, 但综合来看仍能发现不同的市场趋势变化。

种替市场发展态势决定了这种改建有着特定的需求与赢利模式, 近期案例包括一物流地产开发商在苏州高新区内将此前弃置的厂房改建为仓库, 单位租金水平提升达到50%以上。而在广州, 由于市场中本身存在诸多建设在较低成本宅基地之上的仓储设施, 有一些厂房不再使用后, 甚至直接改为了非高标仓进入市场, 解决快速增长的仓储需求。

面临的挑战

市场发展的演进总是充满各种的转折, 一种模式带来收益的同时必然有其他方面的阻碍出现, 成为其在市场博弈中必须涉及到的考量。我们看到以既有厂房转为仓储设施仍存有一些挑战, 包括了1) 地理位置:由于物流仓储对于位置的选择上仍会有场地装卸方面的考虑, 以及周边路网的通达性, 这也在一定程度上限制了原有厂房改建的普遍性;2) 建筑结构及成本因素:由于物流仓储设施对于装卸货的通道结构、层高等均有要求, 原有厂房可能面临着需要重新改建的要求, 但由于新建仓储的建造成本并不高, 改建可能并非是经济的选择, 因此从经济角度而言并不一定有利;3) 地方政府的考虑:从原有的生产功能转化为仓储, 生产所带来的地区工业生产值及税收收入可能并不能被物流功能所弥补, 地方政府基于此考虑可能并不乐见这一变化, 因此仍需综合当地各种实际因素与政府协商。

向消费转型趋势二保税仓跨境电商蓬勃发展带动的仓储需求

需求产生的原因

金融危机以来, 受国际需求疲软、大宗商品价格下降等影响, 传统进出口增速持续放缓。2010~2015年期间, 按美元计, 全国进出口总额复合增长率仅5.9%, 2015年更同比下滑8.0%。而同时在全国自贸区扩容及电子商务飞速发展的背景下, 跨境电商作为崭新的业务模式, 同时也成为政府推动国内贸易发展的新途径。虽然如何定义跨境电商尚未有官方的准确数据, 但其快速增长是毋庸置疑的。据中国电子商务研究中心数据显示, 2015年上半年, 全国跨境电子商务交易规模达2万亿, 同比增长42.8%, 占国内进出口总额的17.3%, 其中出口占比达84.8%。

跨境电商根据商品品类不同, 仅收取各档行邮税, 相对于一般的贸易产品所征收的关税、增值税、消费税等税率有更大价格优势及通关便利性。目前, 跨境电商试点城市可申报“一般出口”、“保税出口”、“直购进口”和“保税进口”四大业务。

2016年1月, 继杭州之后, 国务院再次批复包括上海、广州、深圳、成都等地在内的12个城市设立跨境电子商务综合试验区。而跨境交易中保税模式的日益火热催化了跨境电商对于保税仓的需求。以“保税进口”为例, 对跨境电商试点城市要求则是由商家直接将商品存储在海关特殊监管区域或B型保税物流中心进行备货, 消费者下单后商品直接从上述区域清关出货。以深圳为例, 目前, 深圳优质保税仓存量约171万平方米, 单拿这一数字较国内其他二线城市的整体存量 (含保税和非保税项目) 相比, 有过之而不及。2013年12月深圳正式启动跨境电商出口项目, 随后又于2014年7月获批成为跨境电商进口试点。前海蛇口自贸区成立后, 在海关、税务、检验检疫等方面的一系列的利好政策为跨境电商节约运营成本、促进业务创新等方面提供了极大的支持, 在一定程度加速了该区域跨境电商的发展进程。深圳保税物流仓储市场供不应求, 尤其是在跨境电商进口业务获批之后, 市场对于保税仓的需求急速攀升。2015年全年, 深圳保税物流仓储市场仅有23.5万平方米的新增供应入市, 但净吸纳量达30.6万平方米, 空置率同比下降6个百分点至7.4%。

有鉴于此, 目前深圳的保税仓业主在招商方面也更加倾向于跨境电商:前海一保税物流园内的新空置仓储均优先面向跨境电商进行招租;位于前海湾保税区、总建筑面积近10万平方米的某集团仓库亦专门出租给跨境电商, 并计划中后期逐步转型用作跨境电商的展示交易、研发检测和商务办公。同时, 跨境电商的快速发展又催动了更多的供应倾斜, 市场上亦有部分开发商将非保税仓库转成保税仓库以满足来自跨境电商的旺盛需求。比如一内资开发商将其位于广州花都的综合物流园新一期近10万平方米的非保税仓转变为保税仓即为一例。

面临的挑战

目前跨境电商的快速发展源于部分地区先行先试, 而未来全国实行统一的行邮税将是大势所趋, 税率方面有消息称将在现在行邮税税率的基础上提高三至五成。一旦推行, 则目前试点城市中刚发展起的需求是否会减弱乃至分流将存在不确定性。

另一方面, 我们也看到地方政府的支持态度对于跨境电商的发展起了很大作用。比如对比各地情况, 其中部分城市由于原先的进出口贸易发达, 来自跨境电商的需求对其而言并没有明显增量, 因此相形之下反而对于进出口的清关审核最为严格, 也并不像其他试点城市所做, 设立单独针对跨境电商的窗口, 则在跨境电商的发展中反而显得速度较慢。可见在目前政策仍在逐步完善的阶段, 未来此市场的需求趋势仍显不明朗。

向消费转型趋势三数据中心电商热潮下的衍生需求

需求产生的原因

物流仓储无疑是整体零售消费旺盛的需求产物, 而数据中心更是伴随零售, 尤其是电子商务飞速发展的“云端”中心。由于数据中心是企业须臾不离的需求, 即使是外包的数据中心, 企业最理想的状况也是与其处于同一城市, 便于管理。因此往往数据中心将位于零售企业所建物流园区邻近区域。以近期被改建为某电商集团数据中心的金桥一厂房为例, 该厂房为金桥出口加工区内一幢已有多年生产历史的多层厂房, 原为某家用电器生产场所, 在售回后被作为该电商集团在上海的数据中心加以再利用, 在原有厂房内部改建了1.2万平方米恒温机房, 安装2000多台机柜。作为“数众云”项目, 这是该集团布局上海的几大数据中心之一。

面临的挑战

数据中心虽是零售行业乃至国民经济诸多行业发展后的必然需求, 但其高能耗的特性与政府目前倡导、考核的低碳经济发展微观层面无疑又有着一定冲突。在物理设施条件上, 数据中心对于原厂房的改建要求颇高, 比如:1) 需要持续且稳定的电力供应 (其机房空调用电可能占总能耗一半) ;2) 对于楼层承重要求高, 远超一般物业水平的每平方米500公斤的要求, 甚至达到每平方米800~1000公斤;3) 层高要求净高不低于4.0米, 最好达到4.5米。楼层以3~4层为宜。

向消费转型趋势四冷链仓生鲜消费的升级需求

需求产生的原因冷

消费中包括待加工农产品、乳制品甚至医药等都需要冷藏冷冻运输。而随消费者消费升级趋势, 原先侧重于初加工农产品的冷链需求会逐步转移至后端的食品。以目前国内冷库资源对比可以发现, 2014年中国单位城市人口冷库面积0.11平方米, 而美国2010年数据已达到0.43平方米。对于果蔬的冷链使用率在中国20%, 而在美国85%~100%, 由此带来的结果是损耗率前者达到40%, 而后者仅为5%。

从我国冷库资源分布来看, 目前的冷库运用集中于生产端及中间物流, 远非为最终消费市场服务。由于消费级冷库的配送半径一般在100公里左右, 基本上单个冷库的服务范围应为省内。而从目前各省库容来看, 冷库集中于农业生产大省与物流中转枢纽节点省份, 重要的消费市场——东南沿海的一二线城市却还处于相对较小权重。随消费逐步升级, 目前集中服务于生产端的冷链冷库是远远不能满足需求的, 消费冷链 (冷链宅配/冷链干线) 会有更长足的发展。

随着消费者收入的提高, 生鲜食品的消费必然进入快速成长阶段。以相对数据可得的电商来看, 2013年时生鲜食品占电商销售食品约7%, 达到21.8亿元, 但同时又是其食品所有品类中增长最快的, 当年达到近110%。而生鲜食品的增长将带来消费级冷库需求的快速上升。

应该看到市场对于冷链仓储的需求潜力巨大, 但这一需求仍处于起步阶段, 虽然市场中已出现先行者试水该领域, 比如某综合性地产企业已改造上海南汇一处厂房为冷链库, 但需求实现提升仍有待于消费升级的到来。部分案例如西部某二线城市一处厂房被收购后, 政府出于整体规划考虑希望设置部分厂房为冷链库, 但其市场需求的实际承接能力仍有待观察。

面临的挑战

冷链冷藏库的未来需求缺口非常明显, 但各地市场发展成熟阶段不同, 如何择时介入抓住市场爆发增长的机会需要细致的考察。此外, 由于冷链库的通用性不及标准仓且投资金额更大, 市场较为特殊, 如何与需求 (特定的商家) 匹配也需要对市场深入挖掘进行研究。

向消费转型趋势五私人仓储城市化发展下的个人升级需求

需求产生的原因

随城市快速发展、空间资源日益昂贵等因素所催生的个人存储空间需求, 是一个日益被行业热议的话题。包括香港、新加坡等亚太区域内诸多城市皆已兴起了投资、应用私人储物仓的趋势, 相信这一应用场景不久也将在北上深广等一线城市出现。所催生的个人存储空间需求, 是一个日益太区域内诸多城市皆已兴起了投资、应用不久在北上深广等一线城市出现。

根据发达经济体市场经验, 人口生活场景、状态改变中的4个“D” (Death, Divorce, Density and Dislocation离世、离异、人口居住密度变化及搬迁) 都将带来直接的个人物品存储需求, 而除个人需求以外, 伴随办公扩租等商业活动也将带来储物空间的增加。而随着城市空间单位面积价格快速上升, 私人储物空间的成本也会显得更具有吸引力。

以发达国家城市私人仓储单位面积作为对比可以发现, 对于每个一线城市, 这一市场的潜在需求面积达到50~100万平方米。

研究表明, 尤其在亚太区域市场, 客户对于便利性的需求十分突出, 这意味着私人仓储的位置应紧邻消费者居住区域, 也就意味着本文所探讨的随城市扩张而限制的原厂房位置都较为适宜来满足这一功能。从经济角度而言, 私人仓储带来的单位面积租金收益都将大大超越原功能时的水平。

面临的挑战

如世邦魏理仕在其亚太区专题文章《人口结构变化驱动亚洲私人仓储空间需求》中所述, 私人仓储首先面临着消费者观念的转变——接受此种生活方式, 释放潜在需求。其次基于交通出行成本考虑, 私人仓储空间需置于居民集中区域或交通枢纽位置便于使用。土地本身的成本及出让时长都会影响到如何建制此类物业。变化驱动亚洲私人仓储空间需求》中所—接受此种生活方式, 释放潜在需求。置于居民集中区域或交通枢纽位置便于如何建制此类物业。

总结

工业地产开发流程 第2篇

第一：房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书；

7、办理企业名称登记；

8、送审合资或合作合同、章程；

9、申领外商投资企业批准证书；

10、办理企业登记

「开发公司设立阶段的相关税费」

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人检验费；

4、补、换、领证照费

第二：开发项目的立项和可行性研究：

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告 「项目立项和可行性研究阶段的相关税费」

1、可行性研究费；

2、建设工程规划许可证执照费

第三：开发项目的规划设计和市政配套

●开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点；

2、申报规划设计条件；

3、委托作出规划设计方案；

4、办理人防审核；

5、办理消防审核；

6、审定规划设计方案；

7、住宅设计方案的专家组审查；

8、落实环保“三废”治理方案；

9、委托环境影响评价并报批；

10、建设工程勘察招、投标；

11、委托地质勘探；

12、委托初步设计；

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见；

15、落实市政公用设施配套方案；

16、报审市政配套方案；

17、1

市政各管理部门提出市政配套意见；

18、市政管线综合●开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：

1、工程勘察（测量）费；

2、工程设计费；

3、建设工程规划许可证执照费；

4、竣工档案保证金；

5、临时用地费；

6、临时建设工程费；

7、建设工程勘察招标管理费；

8、勘察设计监督管理费；

9、古建园林工程设计费 第四：开发项目土地使用权的取得

●取得开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨：

13、国有土地使用权划拨用地申请、14、主管部门现场勘察、15、划拨用地申请的审核、报批、16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用：

17、征用集体土地用地申请、18、到拟征地所在区（县）房地局立案、19、签订征地协议、20、签订补偿安置协议、21、确定劳动力安置方案、22、区（县）房地局审核各项协议、23、市政府下文征地、24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、25、办理批地文件、批地图、26、办理冻结户口、27、调查户口核实劳动力、28、办理农转工工作、29、办理农转居工作、30、办理超转人员安置工作、31、地上物作价补偿工作、32、征地结案

●取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：

1、地价款（土地出让金）；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城市土地使用税；

10、地价评估费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗及树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税

第五：房地产开发项目的拆迁安置

●开发项目拆迁安置阶段的法律程序：

1、委托进行拆迁工作、2、办理拆迁申请、3、审批、领取拆迁许可证、4、签订房屋拆迁责任书、5、办理拆迁公告与通知、6、办理户口冻结、7、暂停办理相关事项、8、确定拆迁安置方案、9、签订拆迁补偿书面协议、10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置、11、发放运作拆迁补偿款、12、拆迁施工现场防尘污染管理、13、移交

拆迁档案资料、14、房屋拆迁纠纷的裁决、15、强制拆迁

●开发项目拆迁安置阶段的相关税费：

1、房屋拆迁补偿费；

2、搬家补助费；

3、提前搬家奖励费；

4、临时安置补助费（周转费）；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费

第六:项目的开工、建设、竣工阶段

●项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册、2、项目转入正式计划、3、交纳煤气（天然气）厂建设费、4、交纳自来水厂建设费、5、交纳污水处理厂建设费、6、交纳供热厂建设费、7、交纳供电贴费及电源建设集资费、8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、9、设计单位出报批图、10、出施工图、11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金、12、办理消防审核意见表、13、审批人防工程、办理人防许可证、14、核发建设工程规划许可证、15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标：

16、办理招标登记、招标申请、17、招标准备、18、招标通告、19、编制招标文件并核准、20、编制招标工程标底、21、标底送审合同预算审查处确认、22、标底送市招标办核准，正式申请招标、23、投标单位资格审批、24、编制投标书并送达、25、召开招标会，勘察现场、26、召开开标会议，进行开标、27、评标、决标、28、发中标通知书、29、签订工程承包合同、30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理：

31、办理质量监督注册登记手续、32、建设工程监理、33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费、35、办理开工前审计、36、交纳投资方向调节税、37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路、39、协调街道环卫部门、40、协调交通管理部门、41、交纳绿化建设费，签订绿化协、42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工：

43、施工场地的“三通一平”、44、施工单位进场和施工暂设、45、工程的基础、结构施工与设备安装、46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收：

47、办理单项工程验收手续、48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》、49、商品住宅性能认定、50、竣工统计登记、51、办理竣工房屋测绘、52、办理产权登记

●项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：

1、三通一平费、2、自来水厂建设费、3、污水处理厂建设费、4、供热厂建设费、5、煤气厂建设费、6、地下水资源养蓄基金、7、地下热水资源费、8、市政、公用设施建设费（大市政费）、9、开发管理费、10、城建综合开发项目管理费、11、建筑行业管理费、12、绿化建设费、13、公园建设费、14、绿化补偿费、15、路灯维护费、16、环卫设施费、17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、18、电源建设集资费（用电权费）、19、外部供电工程贴费（电贴费）、20、建安工程费、21、建设工程招投标管理费、22、合同预算审查工本费、23、质量管理监督费、24、竣工图费、25、建材发展补充基金、26、实心黏土砖限制使用费、27、工程监理费

28、工程标底编制管理费、29、机电设备委托招标服务费、30、超计划用水加价、31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费、33、固定资产投资方向调节税

第七：开发项目的经营阶段

●开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售：

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》；

2、选定中介代理机构和律师事务所；

3、与购房者签订认购书；

4、签订正式买卖契约；

5、办理签约公证；

6、办理外销商品房预售契约公证；

7、办理外销商品房的预售登记；

8、外销商品房转让登记；

9、外销商品房抵押登记；

10、楼宇交付入住手续；

11、办理产权过户手续

二、内销商品房的销售：

12、提交完成建设项目投资证明、13、签署预售内销商品房预售款监管协议、14、办理《内销商品房预（销）售许可证》、15、销售项目备案、16、委托中介代理机构进行销售、17、与购房者签订认购书、18、与购房者签订买卖契约、19、办理预售登记、20、办理转让登记、21、办理房地产抵押登记手续、22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书、24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租的综合管理：

25、房屋出租权的确认、26、申请房屋租赁许可证、27、出租人与承租人签订书面承租协议、28、租赁当事人办理租赁登记手续、29、租赁房屋的转租、30、房屋租赁关系的终止

四、房地产出租的专项管理：

31、房屋出租权的确认、32、出租人办理房屋租赁许可证、33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》、34、签订书面租赁协议、35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、房地产的抵押：

36、抵押权的设定、37、签订抵押合同、38、办理房地产抵押登记、39、抵押房地产的占管、40、抵押房地产的处分

●开发项目经营阶段的相关税费：

1、营业税、2、城市维护建设税、3、教育费附加、4、印花税、5、契税、6、土地增值税、7、企业所得税、8、个人所得税、9、房产税、10、城市房地产税、11、房屋产权登记费、12、房屋所有权证工本费、13、房产共有权执照费、14、房屋他项权利执照费、15、房屋买卖登记费、16、房屋买卖手续费、17、房屋租赁审核备案手续费、18、租赁房屋审核备案手续费、19、租赁私房合同登记备案手续费、20、房屋租赁登记费、21、房屋估价手续费、22、房屋公证估价手续费、23、房地产价格评估费、24、房地产中介服务费

第八：开发项目的物业管理阶段

●开发项目物业管理阶段的法律程序：

1、物业管理单位经营资质审批；

2、签署物业管理委托合同；

3、居住小区的物业接管综合验收；

4、物业使用、管理、维修公约的核准；

5、安排签订管理公约；

6、制定、提供质量保证书和使用说明书；

7、物业管理服务基本要求；

8、物业管理委员会的设立

●开发项目物业管理阶段的相关税费：

1、居住小区物业管理启动经费；

2、共用部位共用设施设备维修基金；

3、普通居住小区物业管理费；

4、高档住宅物业管理费；

工业地产凸显投资潜力 第3篇

见到王红兵是在一个不太炎热的下午。但此时的楼市因为万科“率先发难”降价促销而愈发引人注意，于是我们的谈话内容从万科开始。记者想通过一个房地产从业者的眼睛，来研判当前市场到底怎么了，房价还会继续调整吗?调整幅度会有多大?调整时间会有多长?……

房地产市场面临调整

“房地产市场正经历调整时期，在这个阶段，房价会回调。”王红兵快人快语，直截了当地说出了自己的判断。

在他看来，房地产市场之所以会在今年迎来一轮调整行情，主要是由于国家对楼市的宏观调控政策已完全发挥了效果，购房者的持续观望，以及银根紧缩政策使得开发商受到前后夹击，为了摆脱困境，唯有降价促销才是上策。

在一般人看来，大开发商资金实力更为雄厚，它们抵抗市场风险的能力更强，但缘何大开发商却率先出招降价呢?在王红兵看来，大开发商抵抗风险能力是要强于中小开发商，但是他们对资金的渴望更为强烈，由此看来万科、金地在上海纷纷祭起降价促销大旗，其实是情理之中的事情。他分析指出，自从2005年以来，包括万科、金地等大型品牌公司纷纷走快速扩张之道，储备了很多土地，因此在后续开发过程中肯定需要更多的资金，它们更加讲究资金运作的效率。

明年9月市场重新启动?

目前楼市处于盘整阶段，在王红兵看来是很正常的，因为经历了去年一轮较大幅度上涨阶段时候，国家对楼市加大了调控力度，这必然会使上涨势头放缓。

而在今后一段时间内，哪些区域调整幅度会更大?王红兵表示，随着上海经济适用房建设的启动，位于外环线以外区域的低端商品住宅必将受到影响，因为经济适用房的出现，将在一定程度上对区域的房价起到“指导作用”，而目前外环线以外区域的房价泡沫成分很大，因此挤破泡沫也只是迟早的事情。

房地产市场调整时间有多长呢?在王红兵看来，上海楼市不会一直维持调整状态，下一波行情肯定会到来。具体在何时呢?他的判断是在明年的9月开始真正启动。他表示，上海世博会的举办将会成为房价再次上涨的“启动器”。

盘整阶段对于购房者来说是个好时机，王红兵建议购房者在此阶段可关注楼市的变化，等待合适的机会进场，而不是一味等待，以至于错过购房良机。

工业地产有投资机会

在王红兵看来，随着长三角制造业的发展，工业地产有不小的投资机会。

王红兵表示，整个长三角仅上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南京六大城市的工业总产值即达到8万亿元，而上海达到2万亿元，这意味着上海的工业地产依然有着巨大的市场需求。在他看来，工业地产是房地产市场上的“潜力股”，有着不小的投资价值。

当然，工业地产也应该做到“与时俱进”，如怎样区别于以前的温州模式，将这种低端的产业集群模式进行升级，进行产业创新，来满足新的发展需要。在他看来，现在的发展模式应该是将生产、研发和市场分离，比如将生产基地放在江浙，而研发和市场则可以放在上海，这样便可以用最低的商务成本，充分利用上海人才、市场优势，跟全球轨道进行对接。

移动篷房,掘金工业地产热 第4篇

现状1工业物流不“狼多肉少”给力

根据易观智库数据显示, 2010年第四季度中国网上零售市场整体环比增长29%, 全年规模达到5200亿元。其中, B2C市场规模约1040亿元, 占网上零售的20%, 比值持续上升。易观预测, 到2013年, B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。

今年一季度, 凡客诚品、京东商城、卓越亚马逊和乐淘网都迅速扩容仓库。而北京去年一年交付使用的只有宝德物流园一个工业物流地产项目。电子商务高歌猛进的势头和工业物流地产的供不应求, 导致租金急剧走高。一方面市场整体大好促进着电子商务不断飞速向前, 另一方面是后备资源建设不足, 导致形成紧俏局面。

现状2合适的库房不好找

新上马的企业不好找库房, 越来越多开展电子商务业务的企业受困于此。随着电子商务生意规模不断扩大, 对于经营者来说更换大库房就成为最大的压力。乐淘网物流总监徐梦周说过, “现在很多企业不得已自建库房, 但其实并不是理想状态, 因为扩大库存的需求随时存在。”根据仲量联行最新统计数据, 乐淘网站在短短一年时间里, 北京库房从1000多平方米增长到10000多平方米。据了解, 由于上海库房紧缺, 京东商城也不得不选择自建库房。

现状3行业进入政策转向, 建设高峰期

从去年开始, 由于住宅地产频频受到宏观政策调控的影响, 房地产商也纷纷开始调整日后发展方向。从各地公布的“十二五”规划可以看出, 2011年各省区的产业园将陆续准备开工建设和扩建改造。无论是开发商还是地方政府, 都对工业地产的未来表示关注。据不完全统计, 截至2010年底, 全国有国家级工业园111家, 省级工业园高达2356家。这意味着, 未来五年中国将进入各类产业园区建设的高峰期。

草根商机, 移动篷房好掘金

所谓移动篷房就是针对各种户外活动的临时建筑。它是由基本可移动框架和篷布组成, 框架一般以铝合金型材和钢材为主要部件, 拆装十分灵活便利, 储存方便, 具有体积小、易运输等特点。根据需要, 可搭建作为仓库使用, 而且这种形式在技术上已经比较成熟。目前, 在国内篷房概念还比较新鲜, 而在欧美国家它已经被较为广泛的应用于各种场合, 根据所需不同可以有各种改动和设计。

篷房仓库租赁。首先, 投资不大, 最低投资20万元。目前市场租赁价格大致围绕在5060元/平方米, 每1000平方米就有约五六万元的毛利。其次, 市场面宽。目前这项生意做得比较好的多集中在北京、上海、广州等地, 原因有三:一是这些城市的庆典活动业务比较多, 市场需求丰富多样;二是这些地区的仓储物流业比较发达, 对于临时物流仓储的需求旺盛;三是电子商务企业多集中在这些地区, 有一定的市场背景和基础。此外, 它的盈利点也不仅仅局限在租赁收入一样上, 像一般的婚庆典礼、商务活动都是可以重点开发的客户对象。同时, 利用篷房特点发展广告业务, 也可以增加盈利点。

市场存在潜在需求, 未来仍有较大发展空间。以天津为例, 天津每年的市区经济发展增速都保持在20%以上, 对物流仓储的需求大。据中原地产投资顾问部相关人士分析, 相对于上海、北京等城市每年150万平方米至200万平方米都市工业园物业面积的增加量来说, 天津都市工业园区物业20万平方米左右的平均年增加量, 是满足不了市场需求的, 日后仍然存在较大的供给缺口。

除此之外, 投资者还可参考以下生意:

一、篷房合作定制。较适合业务团队经营, 主要是拿订单与生产篷房的厂家合作, 从中赚取差额利润。这是一种在建筑行业里比较常见的经营方式。

二、信息中介, 租赁服务。目前, 多见于个人打游击, 尚未形成集中规模。若投资者具备一定中介经营经验, 可重点关注此类信息平台的发展。

工业产业地产策划方案 第5篇

一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点

1、“世界工厂”与某某工业地产辉煌前景 随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“闽三角”将成为首先“接口”之一，下一轮某某周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。——〈〈经济人〉〉

某某市的经济发展状况：

2004年,某某市工业企业法人单位主营业务收入18968611万元，其中，制造业占据大部分为94.7％，电力、燃气及水的生产和供应业占3.8％，采矿业占1.5％。

主营业务收入超过百亿元的行业有5个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，非金属矿物制品业，工艺品及其他制造业。工业企业法人单位利润总额1183823万元，其中，采矿业占2.9％，制造业占92.6％，电力、燃气及水的生产和供应业占4.5％。利润总额超过5亿元的行业有6个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，皮革、毛皮、羽毛（绒）及制品业，造纸及纸制品业，非金属矿物制品业，工艺品及其他制造业等行业。工业企业容纳148万名就业人员。2004年末，我市共有工业企业法人单位19641个，就业人员1481791人；工业个体经营户50687户，就业人员536762人。在工业企业法人单位中，私营企业12672个，占64.5％；港澳台商投资企业2310个，占11.8％；外商投资企业1298个，占6.6％。三者所占比重分别比全省高出5.5、0.9和0.4个百分点；港澳台商投资企业和外商投资企业占比分别高出全国7.7和2.8个百分点。

从工业行业类型划分，皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业，纺织服装、鞋、帽制造业，非金属矿物制品业就业人员数居前三位，分别占22.5％、19.1％和12.6％，分别高出全国19.5、13.9和3.6个百分点。

制造业资产负债率远低于全国水平

2004年末，工业企业法人单位资产合计15230365万元，负债合计5475452万元，所有者权益合计9754913万元，资产负债率36.0％。比全国的56.8％低了20.8个百分点。这表明我市工业企业经营情况良好，具有远大的开拓发展前景，特别是制造业企业资产负债率为35.0％，值得金融企业大力扶持。

某某工业地产的发展状况：

据了解，截至目前，全市标准化厂房用地规划面积6285亩，已经报省政府的有1032亩，其中553亩已经省政府批准，可实施供地。目前惠安、泉港、石狮、永春、德化等各县市区已陆续建设标准化厂房。为鼓励企业进驻标准化厂房，一些县市还引入银行按揭贷款，政府给予一定的贷款贴息支持等相关优惠措施。有关人士认为，某某工业正进入“标准化厂房”时代。

2005年8月，在某某市委、市政府召开的某某市集约用地工业园区等专题会上，确定了一系列相关规定，大力推进标准化厂房建设。

根据目前的土地供应政策，标准化厂房的供地方式可直接采取协议出让方式供地，条件成熟的，也可以采取招拍挂方式供地。标准化厂房土地出让金标准原则上按照当地工业用地基准地价的低限执行。

为鼓励和规范建设、使用标准化厂房，促进工业集中、产业集聚、企业集群，实现土地资源集约利用，某某市今后对投资规模小的一般工业建设项目原则上不再单独选址、供地，鼓励和引导其进入工业标准化厂房。对取得土地使用权后闲置两年以上的工业用地，原则上依法收回；收回的用地可进行标准化厂房建设。鼓励大企业、大集团、房屋开发公司及各类资本参与标准化厂房建设，实行投资主体多元化，并采用建、租、售相结合的运作模式，标准化厂房区内力求实行物业化管理。

有关部门还规定了工业标准化厂房建设的投资强度，容积率和开发期限。工业标准化厂房的投资建设不得低于规定的工业项目建设用地最低投资强度指标和容积率标准，容积率一般在2.0以上。在签订土地使用权出让合同时，应当约定建设者在取得土地使用权后半年内开工，两年内完成标准化厂房建设。对取得土地使用权满半年仍未开工或者未能在取得土地使用权后两年内完成厂房建设的，不得再享受土地使用权出让最低价，优惠部分予以补缴；对取得土地使用权满一年仍未开工的，按取得划拨土地使用权费用或土地出让金、土地租金的20％以下收取土地闲置费；对取得土地使用权满两年仍未开工的，批准文件自动失效，土地使用权无偿收回。厂房建设期间，开发者不得转让土地使用权。

对于大批的工业厂房，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发： 外口公寓。商务办公用房。都市工业楼宇（园）。制造业配套功能用房。

2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景 1）什么是产业集群？产业集群在世界经济发展中的重要作用？ 产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地，进而吸引一些相关服务机构进驻该地，从而形成的一个有效的经济群体。产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势，其本质是一种生产组织方式，通过对产业集群的有效培育与发展可以实现多种经济发展目标。产业集群的形成一般有诱致性自发形成，强制性培育形成和引导性培育形成。国务院发展研究中心钱平凡—— 产业集群是全球性的经济发展潮流 产业集群发展与工业化进程相辅相成 产业集群可作为经济发展的战略方式 2）产业集群的竞争优势 专业化 集中化 网络化 地域化

3）中国产业集群发展趋势 产业集群发展的经济社会作用 产业集群的经济效应——

——首先，产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。——其次，集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化，使一个企业可以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产，从而可以节约成本，提高效率。

——第三，集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新，使先进的经验、技术更为迅速地在区域内传递，产生技术溢出效果。——第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求，从而推动这些关联产业发展，进而在一个地方形成一种完整的产业链条。——第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现，特定产业集群所在地区的人口将大规模增长，从而带动第三产业发展。

——第六，建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。产业集群的社会效应——

——首先，由于经济集聚——扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。——其次，产业集群的形成将造成人口的大规模集中，而人口的大规模集中正是城镇化的基础。

——第三，人口的集中及其就业问题的解决，加上城镇化的推进，再辅之以适当的农地制度创新，将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。

——第四，产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、管理人员、个体工商户与企业家队伍，从而有助于优化各地的社会结构。4）产业集群的的六个特点——

一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。二是产业集群已形成较大的经济规模。

三是一些产业集群已经形成特色产业和品牌。四是一些产业集群中出现了规模较大的龙头企业，吸引众多中小企业加入其产业链，带动了相关产品的技术创新。

五是一些产业集群已经成长为相关行业的产业基地。六是许多产业集群产品外向度不断提高。

5）产业集群对中国经济的战略作用及产业地产的辉煌前景 第一、培育与提升产业竞争优势的重要途径。第二、推动地方经济增长的重要方式。第三、促进中小企业发展的重要方式。

第四、促进农村工业化与城镇化进程的重要途径。第五，国家与区域创新系统的一种重要实现方式。在新一轮全球化竞争中，产业集群将对中国经济的发展起到重要的战略作用。由于自发形成的产业集群存在着各种缺陷，今后中国将兴起更多以政府引导为基础的产业集群。这意味着产业地产发展的辉煌前景。

二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势

1、工业地产开发现状及趋势

中国目前的工业地产开发，大多还停留在工业厂房、商铺等物业形态的单一开发层面。工业地产开发的趋势是与产业地产联姻，在符合区域经济发展总体布局与规划的前提下，进行一种工业综合开发。

2、产业地产开发趋势

下一轮科技园区或产业基地的开发，将由房地产开发商唱主角。当工业地产与产业地产合而为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。

工业（或产业）地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业（或产业）地产则不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房开企业及其企业领袖的可持续发展，赢得更大更广阔的博弈空间

3、中国产业地产开发案例 上海国际包装·印刷城堪称中国产业地产开发的先行者与代表性案例。作为中国包装印刷综合产业基地、中国包装印刷中央商务区·行CBD、中国包装印刷“一站式”采购中心与贸易港，其成功开发已引起国内、国际包装印刷业界的普遍关注。上海国际包装·印刷城的开发模式，为中国产业地产的开发积累了大量可资借鉴的丰富经验。

三、某某工业地产成投资“新宠”

一提到某某，人们首先想到的是一片片占地广阔的制造企业。由于制造业发达，某某经济总量连年稳居“全省状元”，但稀缺的土地资源问题也日渐突出。

为了解决发展中的这一“瓶颈”问题，鼓励“标准化厂房”的“工业地产”政策开始浮出水面。2005年8月，某某制定一系列相关规定，大力推进“标准化厂房”建设。

2005年9月，某某市政府出台了关于《标准厂房》的正式文件，严格工业供地条件，规定：除特殊行业外，中心城市八大组团450平方公里范围内投资额低于1200万元、新一轮城市总体规划修编的2770平方公里规划区范围内（不含中心城区）投资额低于800万元、其他地方投资额低于500万元的工业项目不再单独供地。对不单独供地的工业项目原则上要求统一进入标准厂房园区，通过租赁或购买标准厂房发展生产。同时要求，某某市各县（市、区）和某某开发区规划建设的标准厂房园区总建筑面积原则上要达5万平方米以上 1）“土地招商”变成“厂房招商”

某某早期的开发区如清濛、浔美、城东等，都是通过招商，供地给企业，让企业自行建设，于是，当一家工厂或一个新的工业区开始建设时，大片土地粗放经营，让热爱土地的农民心疼不已。

据测算，目前某某工业用地的建筑容积率大多不到1.0；即便是某某目前管理相对规范的21个园区的平均容积率仅在0.8至1.2之间，容积率水平低于江浙一带1.5至2.0水平。某某市政府发展研究中心的郭副主任认为，标准化厂房招商提供了化解当前制约某某经济发展的“用地难”瓶颈的崭新思路。据他出示的一份某某市政府文件，记者看到某某市已规定，新建标准厂房单体建筑面积一般不小于4000平方米，容积率要达到1.5。

惠安县目前推出的2个通用厂房建设项目，其建筑容积率都达到1.5。记者来到位于黄塘镇的某某市第一个专属台资企业的投资区。这片规划有6000亩、年产值近60亿元人民币的中型现代台商工业基地，目前已有25家企业签约入驻，10家企业开工建设。入驻企业均为年产值在5000万元规模的台资企业，主要为轻工、电子、机械、高科技企业。

据了解，某某市目前的标准化厂房建设进行半年多来，推进速度很快。这个市由于实行“多元化投入、多样化运作、专业化招商”的市场化运作方式，大力吸引各类投资开发主体参与标准厂房建设，采取建、售、租相结合的运作模式，推行边建设、边招商。目前某某标准化厂房建设虽然仍以政府为主导，但在鲤城、石狮、晋江、南安等县（市、区），政府与企业合资或与企业联合投资开发的标准化厂房也陆续拉开帷幕。于是，继住宅地产、商业地产开发之后，在某某，以标准厂房为代表的工业地产已成为各方资本竞逐的新热点。2）各方资本竞逐“标准厂房”

一石激起千层浪。2005年8月，某某赴港招商团首次推出大规模标准厂房开发招商项目，并宣布可将统一规划的标准厂房园区整体交由政府控股公司或有资质、有实力的其他投资业主开发建设，也可切块出让给各开发业主投资建设，建设的标准厂房可自用或出售、出租，实行物业化管理。这一商机，令人眼前一亮，吸引了一些境内外资本力量进入某某。记者在此间采访时看到，目前这些境内外资本工业地产项目正纷纷在某某落地： ———由联泰集团与某某另一家知名企业“七匹狼”合资投建的新丝路服装城位于晋江市五里工业区，规划占地1500亩，首期用地546亩，将打造世界级纺织服装研发和生产制造基地。——联泰（香港）投资有限公司与鲤城区政府签约，合作建设60亩标准化厂房，作为台湾学者（某某）创业园一期项目。

——南益集团刚刚与南安市政府签约，合作投资开发位于石井与水头两镇的约6000亩的工业城。

——石狮鸿山镇，由当地政府与企业共同合作开发建设的通用标准厂房，占地180亩，总建筑面积18万平方米，计划总投资1.8亿元，现正在热火朝天开工建设中。——江南高新技术电子信息产业园区标准化厂房，建设规模为28万平方米，项目总投资1.75亿元，可通过合资、合作或公开竞价方式取得相关地块土地使用权。——南安扶茂岭项目区服装加工标准厂房，项目总投资5亿元，主要经济效益来源于开发后厂房的出租和出售。

——晋江五里工业区标准化厂房，项目投资约3.58亿元，可分块或分期进行开发，以出售或出租厂房等方式取得回报。

据了解，去年香港的某某标准厂房招商，项目总用地面积2300多亩，均采用标准厂房建设招商和标准厂房招租形式，让各类资本在“节约用地”中获得丰厚回报。3）“工业地产”投资潜力无限 据某某市政策研究室人员介绍，工业地产在国外往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占到全世界的30%%，对日本GDP贡献在40%%以上。美国工业地产占全世界的27%%，对本国的GDP贡献也超过30%%。资料表明，世界上的制造业重心已开始向中国转移，我国的工业地产还有很大的成长空间。

2004年以来，上海乃至全国主要城市的工业地产，一直保持着稳健的上升势头。上海69个工业开发区，一下涌出几十家专门服务标准厂房规划、设计、土地、房产开发的专业企业。事实证明，节约集约用地的时代诉求，相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资者进入这一领域。连日来，越来越多的投资工业地产消息令人振奋：晋江好利来玩具电子有限公司宣称已介入，投资资金至少数千万元；香港荣丰国际集团频频与某某市有关方面接触，探讨介入工业地产的合适选点和合作意向„„

工业地产，无疑将成为某某经济发展的新引擎！

四、“三套车”——××工业产业地产开发战略合作模式

五、××工业产业地产项目赢利模式

1、前期：项目招商阶段 物业形态

赢利方式

利润水平

备注

纯商务楼

售、租

高

以售为主。销售对象为厂商或投资者。

公寓式办公

售、租

中

同上

商铺或展厅

售、租

高

同上

仓储

售、租

中、低

直接销售或出租给厂商

标准厂房

售、租

中、低

同上

2、后期：项目管理阶段 项目

赢利方式 赢利水平

备注

信息服务

高

科技服务

高

产品代理

高

物流服务

中、低

物业服务

低

六、××项目运营模式

1、前期：项目建设阶段

2、后期：项目管理阶段

七、××工业、产业地产项目开发简要流程

七、××工业、产业地产传播与招商销售模式

1、传播招商基础

●政府、行业协会的重要性 政府部门的政策支持，行业协会的专业指导及其在行业发展协调方面的权威地位，是工业产业地产传播与招商的重要前提。

成功的工业产业地产开发商并不被动地等待政府和行业协会的既有政策支持，而是通过自己的实力和雄心以及对产业发展的深刻把握，来促使政府、行业协会改变原政策或针对项目出台新的政策。

开发商通过影响政府和行业协会的决策，可以使自己在与政府、行业协会的博弈中占居主动，从而极大地提升自己在社会经济舞台上地位。●产业集聚理论的阐释与发挥

理论营销是工业产业地产传播与招商的另一法宝。对产业集群理论的深入阐释以及对特定产业发展的深刻洞悉，是说服厂商的重要基础。在此前提之下，通常意义上的传播和广告技术才有发挥作用的可能。

2、工业、产业地产传播招商销售手段（1）软广告。（2）报刊广告。（3）DM直邮广告。

（5）招商会：国际；全国；区域。（6）关系营销：行业协会公关。（7）关系营销：客户介绍。

（8）示范营销：攻克行业领袖企业。（9）特定社会群体：投资阶层营销。

（10）学术营销：产业集群和行业集聚论坛。（11）人员促销：专业销售队伍。

九、××工业、产业地产项目销售策略 招商与销售同时进行

以销售带动招商、以招商促进销售

工业地产私募基金融资方式浅析 第6篇

关键词：工业地产 私募基金 融资方式

伴随着一系列调控政策的出台，房地产、商业地产市场步入了一个相对低迷期，与走势不确定的住宅市场相比，工业地产正在调控风暴下勃兴，工业地产开发正逐渐成为各大小开发商关注的焦点。工业地产区别于传统的开发区的一个重要特点就是对工业地产开发主体的资金实力要求较高，能够保证所需的资金投入，所以，融资的成功与否是工业地产开发的关键。

一、地产私募基金概述

私募基金是受我国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。随着地产调控的不断深入，银行融资收紧，加上央行连續上调存款准备金率，房企融资已是难上加难，这给地产私募基金带来了发展的机会。房地产私募基金的出现丰富了我国的房地产金融市场，为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会，它将社会上闲散民间资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。私募基金投资到房地产项目中去，可以优化被投资企业的项目融资结构，满足行业内日益增长的多样化融资需求。由于房地产私募基金主要投向优势企业的盈利状况好的项目，客观上促进了有限资源的优化配置，十分有利于那些拥有好项目的优秀中小房地产企业发展壮大。

我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐。据清科研究中心统计，截至2011年三季度，共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。

二、政策规范

2007年6月1日起施行的《中华人民共和国合伙企业法》，为中国本土有限合伙型基金的成立和运作提供了法律依据。2008年12月《国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见》的（十九）是：加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目，特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务，包括“加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。”　我国的房地产私募基金市场虽然刚开始起步，但随着我国资本市场的完善，未来房地产私募基金的发展不可限量。比如，清华房地产总裁商会近年来在该领域进行了不断的探索和实践，相继有商会成员成立华房联合、华房天津、重庆华房和华房天津多支房地产私募股权基金。国内房地产私募股权基金呈现出一派繁荣的景象。在国家层面上，央行、证监会、银监会和各地方政府的高层也开始越来越重视活跃的私募基金，纷纷出台了规范政策。房地产私募股权基金在我国的蓬勃发展的大趋势是必然的。

三、工业地产私募基金（以万通为例）

中国有着世界上最大的市场，住宅领域出现了万科这种世界级的公司，零售领域是万达，但是在工业地产领域我们整个行业还处于非常原始的起点。工业地产是中国房地产领域的新蓝海。未来10年之内工业地产将会出现一个非常大的世界级公司，这是一个必然。而万通地产在工业地产投资方面也做好了充分的准备。为了实现转型，万通在软实力方面实现了提升。首先是专业化的工业地产管理者的引进，“万通新创”　的核心人才都是从普洛斯、安博等世界顶级的工业地产公司引进来的；其次，软实力的核心即是房地产金融的能力。到目前为止万通已经管理着5支基金，将近36亿的资产规模。万通在2012年将会发第一支工业地产基金，也是中国首支人民币工业地产基金，预期10亿元的规模。

万通投资基金的几个特点：第一、定位是持有收租型的商用地产；第二、不做债类基金，与投资者风险共担、收益共担，每个基金里面万通自己都会参与20%左右；第三、投资组合。每支基金会分散到四个4—5个项目；第四，长周期。投资期限跨越一个周期，通常是“5+1+1”，也就是5—7年的期限，这样才能保证投资不受短期市场波动影响。万通的基金产品面向的是追求长期稳健收益、关注价值投资的客户。

热衷投资地产的投资者可以通过私募形式“曲线”投资地产业，而缺少资金的地产商也可以通过私募募集到所需资金缓解资金链，或者扩大规模，或者转型。工业地产开发融资中应该将工业地产私募基金纳入考虑范围。地产私募将是地产融资的一个主要发展方向，在制定融资计划的过程中多学习借鉴国内外已有的设立私募基金的经验，使得这种融资方式更好的为工业地产开发服务。

参考文献：

[1]牛海鹏.什么是私募基金[J].改革与开放，2010（2）

工业地产园区开发发展思路探寻 第7篇

一、工业地产园区相关概念

首先,何谓“工业地产”?其实“工业地产”这个名词由来已久,它是指住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地,具体指工业类使用性质的土地及土地上建筑物(通常包括工业厂房、物流仓库和工业研究楼宇等)及其附属物。简言之,就是工业性质的房地产。

根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的模式主要有四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。目前我国主要以工业园区开发和工业地产商模式为主,尤其是工业园区的开发模式,是目前中国各级地方政府最常用的工业地产开发模式。其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

因此,工业园区是指一个国家或区域的政府为了促进某一地区的经济发展,响应其内在需求,行使行政等手段规划出特定区域,在特定区域范围内将各种生产要素聚集和整合,以达到突出地区产业特色,优化功能布局,进一步强化地区工业化的集约程度,使其成为适应新环境下市场竞争的产业机构优化升级的现代化产业分工协作生产区。目前主要有物流园、产业园、工业园、保税区及出口加工区等各种类型的园区。

二、工业地产园区开发未来发展趋势

1. 工业园区向内地转移和发展

随着一线城市土地价格和劳动力成本的快速上升,一些企业逐步将生产基地移至二线城市。同时,受东部沿海地区产业结构调整的影响,高能耗的企业开始向中西部转移,制造业向内地转移,湖南、湖北、江西、广西等内地省份工业投资项目与日俱增,都给这些地区工业园区开发带来极大的发展机遇。

2. 工业园区成为新的投资热点

近年来,国家一直在对住宅房地产市场进行宏观调控,住宅价格逐渐失去投资获利的空间,住宅开发商的利润空间也越来越小,住宅房地产市场转型不可避免。随着电子商务的崛起,百货业面临着阵痛,商业地产也受到极大的挑战。2015年7月,商业地产龙头万达百货宣布关闭或调整45家门店。而事实上关店的远不只万达一家,2015年1-8月,全国约73家百货关闭停业,其中不乏百盛、马莎、华堂、尚泰等外资企业。房地产开发企业急需开辟住宅地产和商业地产之外的市场,未来的投资热点将会从住宅地产、商业地产向工业地产和旅游地产转移。而且与其他许多国家相比,我国工业地产目前的价格还偏低,与住宅、商业地产还有很大的差距,因此,工业园区有很大的升值空间。

3. 工业园区向生态经济方向迈进

工业在促进经济发展的同时,也产生了大量的工业垃圾、工业废气,对环境产生了巨大的破坏,使原本有限的各项资源变得越来越稀缺。面对这种局面,世界各国开始提出“生态经济”的概念。集约化的工业园区的形成,可以使园区内的企业减少工业垃圾、工业废气的产生,提高资源利用率。而随着企业走向国际化的需求,以及城市发展对工业园区的要求,各地方政府在工业园区的规划设计上也更加注重整体的环境景观及企业形象展示,这都使得工业园区向生态经济的方向迈进。

4. 工业地产市场逐渐规范,开发模式日益完善

以前,工业用地大多采用协议出让方式获得,一些地方政府在招商引资中竞相压低地价甚至以负地价出让工业用地,导致工业用地低成本过度扩张,低水平重复建设。针对这种情况,国务院于2006年发文,明确指出工业用地要走招拍挂的路子,全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让,工业地产用地的获取日益公开、公平、公正。外资也开始进入工业地产,带来了更先进的理念和更规范的模式,国外专业投资者在选址和土地谈判上有一套更为成熟、精细的工作流程,在市场预期和成本控制上更为得力。国外地产巨头携投资基金联合投入,工业地产操作方式也不断创新。

三、工业地产园区开发面临的问题

1. 开发企业盲目进入和开发

工业园区的存在源于工业的发展需要,随着我国今年来经济增速的放缓,工业园区的需求可能会有所萎缩,而伴随银行信贷日益收紧,开发企业融资成本日益上升,而不少开发商是在住宅地产被国家调控加紧的趋势下转向工业园区的开发,希望由此培育新的利润增长点,却忽视了工业园区对工业的依赖性,如果在这样的经济调整周期内盲目进入和开发,蕴藏着很大的风险。

2. 低水平重复建设,投资回报率低

在“全民创业”热潮的鼓动下,各地纷纷兴建各种工业园区,但大多大同小异,缺乏特色,在招商引资中也缺乏竞争力。一些三四线城市也不顾当地实际情况,一些“面子工程”盲目上马,由于缺乏该方面的专业人才,很多往往是地方政府领导带队去某个地方考察一番,就将当地的模式生搬硬套到本地,丝毫不顾及该模式是否会“水土不服”。

一个工业园区的建设,往往需要不菲的投资,“高大上”的外表之下,往往是沉重的银行信贷。目前且不论三四线城市,一些二线城市偏远地段的园区租金低,空置率高,投资回收缓慢,投资回报率极低,反而成为当地地方政府的“包袱”和当地经济发展的“鸡肋”。

3. 存在产业圈地现象,造成土地闲置

目前,工业用地拿地成本远低于住宅用地,有些开发商利用当地政府招商引资的政策便利大举拿地,实际上有些开发商自身的需求远达不到获得土地的规模,他们只是希望以囤地的方式坐等土地升值的巨额利润,因此造成大量土地闲置,影响了当地产业的规划和发展,也产生巨大的供需脱节,经营风险也难以避免,而且一旦出现融资问题很容易发生投资损失。在这点上,国外开发商尤其是普洛集团和嘉民集团等工业地产巨头不仅已经是该领域的老牌企业,而且获得全球化的资本融资市场支撑,还与全球性大跨国公司的产业链有关系,他们每到一国或一个地区开发工业地产的背后,都是在为某大型跨国公司在华的工业仓储进行定制,可谓是“量身定制”、“按需定制”,具有较强的抗风险能力。

四、总结及建议

综上所述,目前,我国工业地产发展面临前所未有的好时机,但因发展时日尚短,工业园区开发模式仍较单一,在很多方面仍缺乏经验。因此,在发展的过程中,应极力避免盲目冒进、贪多求快和“面子工程”,各地政府应做好“领头羊”的作用,做好充分的调研和规划,结合当地实际情况和特色,吸收、培养该方面的专业人才,多采用“量身定制”、“按需定制”的模式,有序地、稳步地推进工业园区的开发、建设、租赁以及配套服务,切切实实促进当地工业及经济的良性发展。

参考文献

[1]秦小丽,薛霞.工业地产发展及研究综述[J].中国证券期货,2012(9).

[2]郑淑洁.工业地产:中国下一个地产金矿?[J].安家,2007(7).

[3]梁学斌.工业地产“百变”的机遇[J].房地产导刊,2011(6).

[4]司成均.工业地产发展面临的机遇研究[J].山西建筑,2007(12).

工业园区产业地产运营问题研究 第8篇

我国产业开发区开发方式评价

我国产业开发区走过一条从单体企业厂区建设到政府主导开发的道路。建国初期, 为适应我国工业大发展时期工业建设的需求, 一批大型、连片、劳动密集程度高, 发展较为粗放的工业厂区应运而生。这种工业厂区建设具有很强的政府行政色彩, 大多依托政府投资的新建企业或者原有大型国有企业, 工业厂区基本是“一厂一区”的形式, 内部功能以企业自我服务为主, 呈现“大而全, 小而全”特点, 大多以资本密集型的重工业 (比如钢铁等) 或者劳动密集型的轻工业 (比如纺织等) 为主。随着改革开放的推进和计划经济向市场经济的转型发展, 产业集群的理念逐渐被接纳并不断强化, 产业开发区的发展进程加快, 政府纷纷鼓励工业企业“进区入园”。从我国第一个真正意义上产业开发区“蛇口工业区”的建立到经开区、高新区等多样化的园区发展形式, 以“政府推动、政府主导、政府投资、园区化运营”为特征的产业开发区开发进入快速发展期。目前, 我国大多数产业开发区是以“政府主导”的方式进行开发运作的。从一定程度上来看, 这种开发方式适应了我国快速工业化的需要, 调动了地方政府发展经济的积极性。但是从实际操作来看, 许多产业开发区发展都面临着新问题和新挑战, 比如, 土地分散出让, 集约化水平不高;政府招商压力大, 管理成本居高不下;企业各自开发, 园区统一配套难以组织;短期收益往往导致招商随意性, 难以形成产业集群等。

新形势下产业开发区开发方式的新探索

国内园区地产发展起步比较晚, 初期园区投资开发主体主要以政府投资为主。特别是近几年, 随着国家对房地产市场的调控, 住宅地产市场趋冷, 而以产业开发区开发为代表的园区地产异军突起、蓬勃发展, 也成为众多房地产企业战略转型的新方向, 更多的具有实力的企业以其专业化的运作成为园区地产市场的重要力量。以企业为主导的园区开发方式正是基于园区地产发展的新形势和新环境逐渐发展起来的一种新方式, 相较于企业自建自用和政府主导开发的方式, 我们将这种新方式称之为“第三代”产业开发区运作方式。“第三代”产业开发区开发方式在园区运作过程中呈现出“四化”特征, 即:企业化主体开发、专业化运营管理、模块化增值服务和契约化动态调控。

“第三代”产业开发区开发方式以园区运作商为纽带, 形成了政府、运作商、来区厂家的不同利益相关者的有机联系, 解决了政府的困难, 满足了来区厂家的需求, 实现了运作企业的持续发展, 从而达到了园区价值共享, 三方共赢发展。

(一) 基于政府角度的价值分析

1.降低了政府在园区开发前期的投入。“第三代”产业开发区开发方式中, 园区地产开运营商通过多元化的融资, 进行大规模的前期资金投入, 对园区进行整体规划与开发建设, 这大大缓解了政府在园区前期开发的资金压力, 大大降低了政府园区开发的投资风险。

2.缓解了政府的招商压力。“第三代”产业开发区开发方式把政府从繁重的园区招商压力中解放出来, 运作商将通过高素质的招商团队, 拓展招商渠道, 按照园区定位和产业方向, 进行系统、灵活、专业的企业招商, 制定详细完备的企业入园协议, 并提供跟踪式入园服务, 能够吸引适合园区发展的优质企业资源。

3.减轻了政府的管理服务压力。在“第三代”产业开发区开发方式中, 运作企业既是开发建设的主体又是服务提供的主体, 改变了主体服务关系, 从“政府来区厂家”的“1n”式服务转变成“政府运营商来区厂家”的“11n”式服务, 承担了以前政府管理服务园区的部分职能, 减轻了政府管理服务的压力, 提高了园区管理服务效能。

4.提高了园区土地利用效率。对政府而言, 土地的利用效率是实现园区规模提升, 税收增长的着力点。“第三代”产业开发区开发方式正是通过以租为主的运作方式和在企业准入和退出机制的合理设计, 实现了园区企业的新陈代谢, 使得土地价值和利用效率不断提高。

(二) 基于运营商的价值分析

1.获取了长期稳定持续的投资回报。运作公司投资回报主要来自4个方面, 一是通过长期持有物业的租金收入;二是部分土地出让的溢价;三是园区企业的相关增值服务收益;四是与政府协定的相关税收奖励返还和资金支持, 这些方面共同构成了运作公司较为稳定的投资回报收益。

2.拓展了众多专业化的业务领域。运作公司为园区企业提供融资、招聘、培训等专业服务的过程也是其拓展公司业务领域、提升公司服务能力的过程。围绕产业开发区业务领域的多元化发展, 将为公司在“产业开发区”这一核心产品打造方面提供支撑, 强化竞争力。

3.建立了与政府稳定的共赢合作关系。“产业开发区”将政府与运作企业联系起来, 形成了一种常态化的联系和合作关系。这对企业进一步了解政府需求, 深化与政府的合作, 无疑将起到重要的推动作用, 这也有利于增强政府对运营企业的信任度, 在扶持发展方面的政策制定方面将更具灵活性。

4.以园区品牌拓展运营企业园区地产业务市场。成功的产此园区运作, 具有一定知名度的产业开发区的打造, 将成为企业面向全国园区地产市场拓展的无形资本和相对竞争优势, 将大大提升运作企业的知名度和影响力, 特别是在目前“第三代”产业开发区开发方式的起步阶段, “塑造品牌, 占得先机”将是运作企业需要着重考虑的战略问题。

(三) 基于来区厂家的价值分析

1.缩短了来区厂家的投产周期。在“第三代”产业开发区开发方式下, 园区载体的统一规划建设, 使得来区厂家可以直接使用现成的工业厂房等设施, 与自建厂房设施相比, 减少了手续报批、工程建设等环节, 企业只需安装设备就可以开始生产, 原来的基建周期被缩短为零, 极大地提高了项目落地速度, 并在一定程度上解决了中小初创企业在发展初期因建设厂房等原因造成资金占用较多, 流动资金不足的问题。

2.满足了企业多种个性化需求。“定制”是园区地产区别于住宅地产、商业地产等的重要特征之一。运作商根据不同来区厂家的需求, 可以开发不同的“定制化产品”, 比如标准厂房的定制、办公载体的定制甚至服务内容的定制等, 能够满足不同类型企业的个性化需求。

提高了企业获取专业化服务的便捷性。“增值服务”是“第三代”产业开发区开发方式的重要内容。包括融资担保、人员培训等在内的服务提供使来区厂家“足不出园”便可享受到跟踪式、全方位的专业化服务, 这大大降低了企业购买服务的搜寻成本和谈判成本, 提高了企业的价值收益。

3.降低了来区厂家与政府间的沟通成本。“第三代”产业开发区开发方式下, 来区厂家的主要沟通谈判对象是运作商, 前期与政府关于土地、政策及服务等相关的沟通协调由运作商完成, 这大大降低了来区厂家与政府的沟通协调成本, 同时, 运营商通过集中来区厂家需求, 实现了与政府一次性沟通, 解决了园区企业与政府逐一对接的问题, 从而提高了园区整体的服务效率。

“第三代”产业开发区开发方式实践中需要切实关注的重点问题

(一) 建立和完善政府与运营商利益共享机制

针对产业开发区发展, 政府和运营商的利益诉求有所差异, 建立合理的利益共享机制是园区运作的基础。该利益共享机制应建立在明确园区运营商与政府各自职责的基础上, 应按照收益与责任相对等的原则, 既体现收益保障又有约束机制, 能够实现双方共赢。具体内容应包括政府与运营商的协调机制, 政府对园区运营商的支持方式、税收奖励和约束方式, 政府对来区厂家的优惠政策, 园区政府“一站式”服务机构的设置, 运营商对园区的开发进度、开发时序、招商标准和项目退出机制等。

(二) 把握宏观经济形势和产业政策导向

科学的规划定位是园区开发建设前提。要深刻把握国家的经济宏观环境和产业政策, 明晰政府关注发展什么、支持发展什么, 同时结合当地地方经济实际, 明确地方需要发展什么, 适宜发展什么, 这直接决定了产业开发区开发的成败, 也是未来园区是否能够实现持续发展的关键。

(三) 控制投资风险和实现持续收益

投资和收益是园区运营企业首当其冲需要考虑的问题。产业开发区开发投资规模大、投资回收周期长, 对开发商的资金实力要求高, 保持相对稳定的资金链、尽量规避不确定性的风险是产业开发区开发成功的关键。在实际的操作中, “战略合作投资、多元融资经营”、“分期开发、滚动发展”、“盈利点多元化、操作点规范化”等策略往往成为产业开发区开发中的重要考量。

(四) 合理设计招商门槛和企业退出机制

“第三代”产业开发区开发方式中既有标准化厂房、又有定制化的载体, 在转让形式上主要以出租为主, 部分采取出售方式, 这就奠定了运营商在企业动态调控方面的基础。在实际操作中, 运营商可以设定合理化的入驻标准和条件, 通过对意向企业的全面考察, 以定向招商、专业招商的方式, 引进合适的企业, 并通过事前的协商约定, 建立企业合理的退出机制, 做到“进入有据, 退出有道”。

(五) 提升运营商专业化运营和服务能力

工业地产 第9篇

20世纪90年代中期开始, 企业逐渐取代政府作为工业园区开发的主导者, 而“工业地产”这一概念直到2002年以后才得到了行业内的统一认同。从行业发展的周期来看, 与发达国家工业地产突飞猛进的情况相比, 我国工业地产仅仅处在萌芽和起步阶段。

1. 资金来源多为政府, 缺乏企业风险投资体制。

当前我国工业地产仍处于低水平的重复建设阶段, 以降低投资者的投资成本成为吸引企业投资落户的主要手段。工业地产大都是由政府主导开发并管理的, 但是政府资金和融资手段毕竟有限, 资金问题成了制约工业地产长久发展的关键因素。

从我国中关村科技园来看, 目前对高新技术企业提供资金支持的主要有高科技创业基金、高新技术产业发展融资担保资金、专利实施基金、科技成果推广基金、北京市高新技术企业担保风险金、北京市中小企业担保资金等。这些基金都是政府主导成立的, 不仅从数量上很难满足大量科技创新企业的需求, 而且从根本上说缺乏一套风险投资的运作机制。中关村科技园虽然已经成立了一定数量的风险投资公司, 但真正的风险投资行为却极少, 国内其他工业园区在资金来源方面亦是如此。

2. 占地而无为, 土地利用效率低下。

由于资金来源狭窄, 后续力量不足, 政府在早期主导工业地产时大都采取了分期滚动开发, 对工业地产的发展没有长足的规划理念。很多地方的工业园区通过早期低廉的工业土地获取价格招商引资, 大批企业入驻后, 由于贪图短期利益而缺乏长久规划, 开发至中后期陷入生产停滞的状态, 资金、技术、市场等各方面均遭遇瓶颈期, 造成不少企业倚靠着“工业用地限期50年”的政策条件继续占用大片土地, 土地利用效率低下。辽宁省沈阳市铁西新区冶金工业园目前的发展就面临这样的局面。

铁西新区早期政府支持及投资力度大, 依靠老工业基地的能源、技术与人才优势, 通过招商引资逐渐壮大。然而历经十余年的改造与发展, 一些问题也逐渐凸显:随着科技化浪潮的推进, 工业技术得以飞速发展, 已不需要大规模的厂房用地与劳动力, 造成厂房废置与人员失业;部分冶金企业对环境造成污染, 被政府紧急叫停或勒令改善工艺, 在技术条件匮乏的情况之下陷入停产状态;由于分期开发周期较长, 风险较大, 在开发至中后期时资金来源缺失, 产业链断裂, 无法继续投入生产。以上一系列问题导致了土地及基础设施资源浪费的情况在我国其他重工业基地也有出现。在我国土地资源稀缺的前提之下, 如何规避这样“占地无为”的情况, 需要在先期规划工业用地和发展工业地产时着重考虑。

3. 本土工业地产专业化程度低, 缺乏竞争力。

当前工业地产被炒得火热, 海外工业地产巨头纷纷进入中国市场, 引发了国内投资机构和民营企业投资工业地产的热潮。然而, 国外工业地产企业处于行业发展的成熟阶段, 在拓展中国市场时颇具经验, 开发经营有声有色;而中国本土参与市场竞争的企业却很少有真正从工业地产发家的。大多数国内投资商以及民营企业在开发投资工业地产时对这一行业的理解比较片面, 注重的是“地产”而非“工业”, 在国家政策优惠和巨大盈利前景的驱使之下投入大量资金, 但缺乏工业地产开发专业的资金使用和开发运营经验, 只看重短期利益无视长久发展, 崇尚“快进快出”的盈利理念, 缺乏严谨全面的投资开发规划, 甚至有一些企业或机构以开发工业地产的名义大量买地圈地囤积资源, 希望日后寻求适当的机会用作商业或住宅地产的开发, 以获取更高的投资利润。而海外工业地产商家入驻中国市场同为寻求巨大的市场潜力, 以收获高额利润, 无益于中国工业地产自身发展的突破与转型。

4. 组织管理由政府主导, 市场管理弱化。

我国工业地产起步较晚, 发展较缓慢, 在建立工业地产 (工业园区) 初期又处于宏观上的体制转轨时期, 因而大多数工业地产或园区采取的是政府主导型的管理模式。这样的模式有这样几个特征:一般来讲由上而下成立领导小组, 多由省市领导组成, 对园区内建设和发展的重大决策和重要问题经协商后作出统一安排, 领导班子大多缺乏工业地产运营管理的专业经验;由领导组指令成立工业园区管理委员会作为当地政府的派出机构, 行使园区内经济管理和行政管理的权限, 委员会成员多为政府同级官员调任或兼任, 受聘的工业地产专业管理人员较少且并不具有充分的话语权;园区内企业由管理委员会直接管理, 并受政府间接管理, 民间自主管理力量缺失, 受限较多。

二、提高我国工业地产本土竞争力的对策和建议

1. 寻求融资方式创新, 完善投融资结构。

工业地产发展的实质是资本运作。很多国内的开发商将住宅或商业地产开发“拿地建造销售再拿地”的运作流程运用在工业地产上, 获取的只是低级的开发销售利润。而国外真正的工业地产企业资本运作已经操作多年, 工业地产资本的运作是通过职业经理人凭借自身专业能力, 成功运营某工业地产项目, 产生未来可持续增长的现金流后, 在中长期内退出对该项目的投资、再融资、转基金持有或通过组成REITS上市, 这一系列的资本运作才是工业地产发展的终极目标。由此, 我国工业地产企业在融资角度的创新至关重要。未来房地产应注重新型投融资方式的培养, 如以工业地产项目为标的的项目融资、分散投融资压力的产业链融资及REITs (房地产信托投资基金) 等。

2. 加大土地监管, 开发经济腹地, 提高工业用地效率。

部分工业园区生产停滞是由于资金缺乏造成的, 上述创新融资方式或可解决工业企业的资金来源问题, 但仍有部分工业园区内的企业停产已久, 土地已闲置但碍于工业用地年限未到而迟迟无法收回再开发。针对这样的情况建议政府具体情况具体分析, 加大工业用地使用的监管力度, 对无法再生产的占地企业采取适当补偿措施提前收回土地, 重新引资建厂, 以物尽其用, 或以罚金形式督促工业企业尽快融资投入生产;工业企业自身也要加快转型, 释放大量闲置土地, 提高土地利用效率, 节约集约资源利用。

相对于我国东部发达地区的土地稀缺问题, 其他地区尤其是中西部作为广阔的经济腹地, 拥有巨大的土地和资源优势。对于我国工业地产来说, 在中西部地区市场发展的潜力是巨大的。不少国外工业园区为提高自身资源利用效率将工业厂房转移至其他国家, 而我国可以将发达地区 (东部成熟经济圈) 的生产加工产业转移到其他欠发达地区, 形成全国范围内立体式、阶梯式的投资开发格局, 由此加快区域经济结构调整, 促进不同区域间的协调发展。此外, 东部土地资源稀缺的问题也得以缓解, 降低了工业企业的发展压力, 也提高了被转移地区的土地利用效率。

3. 推动本土企业发展, 提高工业地产专业化程度。

当前, 我国大部分从事于工业地产开发的企业都是由住宅地产开发企业转型而来, 属于集团式开发的一部分, 这无形之中给立足于工业地产的新兴企业带来了规模和竞争压力。

政府在前期引入工业企业的过程中应更加重视对新兴中小型企业的扶持, 为其提供一系列的优惠政策, 便于其发展壮大。例如, 对中小型工业企业采取倾斜的税收政策, 对企业所得税减免期限;通过政府采购、地方政府担保贷款等方式保证中小型企业的发展空间;在工业园区建设中给予基础设施的投资支持, 通过国家财政支出、提供无息或低息财政周转金、提供财政贴息资金等鼓励中小型工业企业加入市场;充分调动科技人才参与工业开发的积极性, 为工业企业的发展注入活力, 在人事、分配、工资、住房、保险等制度方面对新兴中小型工业企业提供配套优惠, 吸引人才加入;充分给予工业企业发展空间, 营造相对宽松的产业发展环境等。

4. 转变政府职能, 变管理者为服务者。

政府主导的工业园区建设尽管在投资力度和政策优惠上有一定优势, 但长期来看缺乏市场作为导向和企业自主管理的精神, 不利于工业地产的长足发展。

工业地产 (工业园区) 的管理应由市场的主体参与者掌控, 也就是工业企业应该作为管理的主导者。工业园区管理委员会应更多由企业代表组成, 针对园区内的重要问题和重大决策由管委会民主决议, 充分考虑各参与企业的利益, 形成类似于村民委员会和居民委员会的自主管理运营模式。如日本的工业园区主要由民间力量主导兴建, 其基本程序是先由民间6家以上具有一定规模的企业 (大企业除外) 组织起来, 形成协同组合, 并向当地政府提出联合管理的申请, 经有关政府和中小企业团体中央会审定同意后, 再由此协同组合组织开发商进行土地开发。园区内不设政府管理机构, 全权由协同组合负责管理, 其主要任务是为园区内企业提供信息咨询、投融资等相关服务, 沟通园区内外企业联系, 兴办园区共同事业等。这种协同组合、自我管理的模式不仅节约了政府管理成本, 也有效地促进了园区管理组织与各企业的联系, 提高园区运作效率。

参考文献

工业地产 第10篇

我国工业园区开发模式评价

我国工业园区走过一条从单体企业厂区建设到政府主导开发的道路。建国初期, 为适应我国工业大发展时期工业建设的需求, 一批发展较为粗放的工业厂区应运而生。这种工业厂区建设具有很强的政府行政色彩, 大多以资本密集型的重工业 (比如钢铁等) 或者劳动密集型的轻工业 (比如纺织等) 为主。随着改革开放的推进和计划经济向市场经济的转型发展, 产业集群的理念逐渐被接纳并不断强化, 产业园区的发展进程加快, 政府纷纷鼓励工业企业“进区入园”。目前, 我国大多数工业园区是以“政府主导”的模式进行开发运作的。从一定程度上来看, 这种开发模式适应了我国快速工业化的需要, 调动了地方政府发展经济的积极性。但是从实际操作来看, 许多工业园区发展都面临着新问题和新挑战, 比如, 土地分散出让, 集约化水平不高;政府招商压力大, 管理成本居高不下;企业各自开发, 园区统一配套难以组织;短期收益往往导致招商随意性, 难以形成产业集群等。

新形势下工业园区开发模式的新探索

国内工业地产发展起步比较晚, 初期工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业, 特别是近两年, 随着国家对房地产市场的调控, 住宅地产市场趋冷, 而以工业园区开发为代表的产业地产异军突起、蓬勃发展, 也成为众多房地产企业战略转型的新方向。这种工业地产商开发运营的园区开发模式正是基于工业地产发展的新形势和新环境发展起来的一种园区开发模式, 整体上还处于探索阶段。相较于企业自建自用和政府主导开发的模式, 一般将这种新模式称之为“第三代”工业园区开发模式。

基本特征

“第三代”工业园区开发模式在园区开发运营过程中呈现出“四化”特征, 即:企业化主体开发、专业化运营管理、模块化增值服务和契约化动态调控。

企业化主体开发。“第三代”工业园区开发改变了传统政府主导的模式, 其主体主要是工业地产开发运营商, 工业园区成为运营企业的“核心产品”, 运营商将按照市场化运作的方式对园区地块进行统筹规划、统一开发、整体建设, 充分发挥企业的能动性和积极性, 实现园区价值的持续提升。

专业化运营管理。“第三代”工业园区开发模式强调专业化, 工业地产商将组建专业化的开发运营队伍, 构建完善的运营组织架构, 能实现人才队伍动态优化、管理理念的及时改进、服务内容的应时调整, 从根本上解决了政府运营管理人员少、专业化程度低、企业需求响应滞后等诸多问题。

模块化增值服务。“增值服务”提供是“第三代”工业园区开发模式的最鲜明特征。运营商将按照企业的需求将服务内容分为若干模块, 如物业管理服务、融资担保服务、企业咨询服务和人力资源服务等, 运营商将以专业经营或者专业服务外包的形式与入驻企业需求实现全面对接和即时响应, 使企业不出园区便可以解决所面临的服务需求问题。

契约化动态调控。“企业契约”是以“第三代”模式开发运营的工业园区实现有序经营和持续提升的重要支撑。园区运营模式实质上依托于运营商与入驻企业间的契约关系 (协议、合同等) 。特别是通过前置的契约约定, 能够建立起企业退出、优质企业进入的动态调控机制, 从而能保持园区持续发展的活力, 实现企业“进退有据”, 资源“优化配置”, 减轻了第二代工业园区开发模式下园区业态调整的高成本压力。

现实价值

“第三代”工业园区开发模式以园区开发运营商为纽带, 形成了政府、开发运营商、入驻企业的不同利益相关者的有机联系, 解决了政府的困难, 满足了入驻企业的需求, 实现了开发运营企业的持续发展, 从而达到了园区价值共享, 三方共赢发展。

政府角度的价值。一是降低了政府在园区开发前期的投入。“第三代”工业园区开发模式中, 工业地产开运营商通过多元化的融资, 进行大规模的前期资金投入, 对园区进行整体规划与开发建设, 这不仅缓解了政府在园区前期开发的资金压力, 而且降低了政府园区开发的投资风险。二是缓解了政府的招商压力。“第三代”工业园区开发模式把政府从繁重的园区招商压力中解放出来, 开发运营商将通过高素质的招商团队拓展招商渠道, 按照园区定位和产业方向, 进行系统、灵活、专业的企业招商, 制定详细完备的企业入园协议, 并提供跟踪式入园服务, 吸引适合园区发展的优质企业资源。三是减轻了政府的管理服务压力。在“第三代”工业园区开发模式中, 开发运营企业既是开发建设的主体又是服务提供的主体, 改变了主体服务关系, 从“政府入园企业”的“1n”式服务转变成“政府运营商入园企业”的“11n”式服务, 承担了以前政府管理服务园区的部分职能, 减轻了政府管理服务的压力, 提高了园区管理服务效能。提高了园区土地利用效率。对政府而言, 土地的利用效率是实现园区规模提升, 税收增长的重要着力点。“第三代”工业园区开发模式正是通过以租为主的运作模式和在企业准入和退出机制的合理设计, 实现了园区企业的新陈代谢, 使得土地价值和利用效率不断提高。

开发运营商的价值。第一, 获取了长期稳定持续的投资回报。第二, 拓展了众多专业化的业务领域。开发运营公司为园区企业提供融资、招聘、培训等专业服务的过程也是其拓展公司业务领域、提升公司服务能力的过程。围绕工业园区业务领域的多元化发展, 将为公司在“工业园区”这一核心产品打造方面提供支撑, 强化竞争力。第三, 建立了与政府稳定的共赢合作关系。“工业园区”将政府与开发运营企业联系起来, 形成了一种常态化的联系和合作关系。第四, 以园区品牌拓展运营企业工业地产业务市场。成功的工业园区开发运营, 具有一定知名度的工业园区的打造, 将成为企业面向全国工业地产市场拓展的无形资本和相对竞争优势, “塑造品牌, 占得先机”将是开发运营企业需要着重考虑的战略问题。

入园企业的价值。一是缩短了入园企业的投产周期。在“第三代”工业园区开发模式下, 园区载体的统一规划建设, 使得入驻企业可以直接使用现成的工业厂房等设施, 极大地提高了项目落地速度, 并在一定程度上解决了中小初创企业在发展初期因建设厂房等, 造成资金占用较多, 流动资金不足的问题。二是满足了企业多种个性化需求。开发运营商根据不同入驻企业的需求, 可以开发不同的“定制化产品”。三是提高了企业获取专业化服务的便捷性。“增值服务”是“第三代”工业园区开发模式的重要内容。包括融资担保、人员培训等在内的服务提供使入驻企业“足不出园”便可享受到跟踪式、全方位的专业化服务, 这极大地降低了企业购买服务的搜寻成本和谈判成本, 提高了企业的价值收益。四是降低了入驻企业与政府间的沟通成本。“第三代”工业园区开发模式下, 入驻企业的主要沟通谈判对象是开发运营商, 前期与政府关于土地、政策及服务等相关的沟通协调由开发运营商完成, 这不仅降低了入驻企业与政府的沟通协调成本, 同时, 运营商通过集中入驻企业需求, 实现了与政府一次性沟通, 解决了园区企业与政府逐一对接的问题, 从而提高了园区整体的服务效率。

“第三代”工业园区开发模式实践中需关注的问题

建立和完善政府与运营商利益共享机制。针对工业园区发展, 政府和运营商的利益诉求有所差异, 建立合理的利益共享机制是园区开发运营的基础。该利益共享机制应建立在明确园区运营商与政府各自职责的基础上, 应按照收益与责任相对等的原则, 既体现收益保障又有约束机制, 能够实现双方共赢。具体内容应包括政府与运营商的协调机制, 政府对园区运营商的支持方式、税收奖励和约束方式, 政府对入驻企业的优惠政策, 园区政府“一站式”服务机构的设置, 运营商对园区的开发进度、开发时序、招商标准和项目退出机制等。

把握宏观经济形势和产业政策导向。科学的规划定位是园区开发建设前提。要深刻把握国家的经济宏观环境和产业政策, 明晰政府关注什么, 支持发展什么, 同时结合当地地方经济实际, 明确地方需要发展什么, 适宜发展什么, 这直接决定了工业园区开发的成败, 也是未来园区是否能够实现持续发展的关键。

控制投资风险和实现持续收益。投资和收益是园区运营企业首当其冲需要考虑的问题。工业园区开发投资规模大、投资回收周期长, 对开发商的资金实力要求高, 保持相对稳定的资金链、尽量规避不确定性的风险是工业园区开发成功的关键。在实际的操作中, “战略合作投资、多元融资经营”“分期开发、滚动发展”“盈利点多元化、操作点规范化”等策略常成为工业园区开发中的重要考量。

合理设计招商门槛和企业退出机制。“第三代”工业园区开发模式中既有标准化厂房、又有定制化的载体, 在转让形式上主要以出租为主, 部分采取出售, 这就奠定了运营商在企业动态调控方面的基础。在实际操作中, 运营商可以设定合理化的入驻标准和条件, 通过对意向企业的全面考察, 以定向招商、专业招商的方式, 引进合适的企业, 并通过事前的协商约定, 建立企业合理的退出机制, 做到“进入有据, 退出有道”。

提升运营商专业化运营和服务能力。专业化的运营服务能力是“第三代”工业园区开发模式的核心竞争力所在。这种模式下, 工业园区应有一支高素质、专业化的管理运营人才队伍, 有一个完善、成熟的组织架构, 有一批能够提供企业专业服务支撑的渠道资源、有一套科学、合理的运营规范等。在专业化运营过程中, 开发运营企业需要整合相应资源, 不断提升运营能力和服务能力, 解决园区运营面临的问题, 及时规避园区发展的风险, 提升园区的持续发展能力和品牌影响力。

摘要：产业园区是推动地区创新发展, 加快经济发展方式转变, 带动地区产业优化升级, 推动新型城镇化建设的重要驱动力量。立足产业园区开发的新特点和新趋势, 总结探索园区开发运营新模式, 为产业园区发展提供参考借鉴。

工业地产 第11篇

(一) 借款人的风险

房地产抵押贷款主要有房地产开发贷款和个人住房贷款。来自房地产开发商的风险是由于房地产开发商的经营不善或者房地产项目本身不合法、成本过高等情况给银行带来风险。来自个人住房购房者的风险主要是购房者的信用风险, 是借款人由于各种原因不能按期或无力偿还贷款本息, 从而造成信贷资金损失的可能性。

(二) 商业银行 (贷款机构) 的风险

在房地产抵押贷款风险中, 由于商业银行操作不规范、贷款后管理不够重视以及对抵押物评估方面出现纰漏等原因造成商业银行贷款出现风险。

(三) 抵押物的风险

抵押物风险主要有:房地产开发贷款、个人住房贷款、流动资金贷款中的房地产抵押物贬值的风险, 抵押物变现的风险, 抵押物的损毁、灭失风险。

(四) 房地产市场的风险

在房地产市场上供求不平衡导致房价不合理, 一些地区存在着结构失衡等问题。房地产市场的不稳定以及不确定性也给房地产抵押贷款带来风险。

(五) 政策环境的风险

政策风险主要是由于财政政策、货币政策、房地产金融政策等国家宏观调控政策缺乏连续性、稳定性和科学性, 造成房地产抵押贷款运行环境发生恶化而引起的风险。

二、房地产抵押贷款风险评估的定量分析

(一) 模型概述

不同用途的房地产, 其主要的风险因素是不同的, 本文将以工业用房为例, 分析影响它的主要风险因素, 然后把各风险因素由定性的分析转化为定量的表达, 得出风险分值Qi, 由于不同的风险因素对总风险的影响程度不同, 所以给每种风险因素赋予权重λi, 最后, 利用公式Q=∑λiQi得出具体的风险数值。

(二) 影响工业用房抵押贷款各风险因素及其等级划分

工业用房抵押贷款的主要风险因素有政策风险、抵押物风险、抵押评估风险、税负风险、变现能力风险。这五种风险分别为五个等级, 分值从小到大, 风险程度也相应的从小到大。对于各风险因素等级划分的, 不同地区、不同商业银行对各等级的风险程度的描述也不尽相同。

1.政策风险

政策风险是指影响工业用房价格或相关产业的制度、政策、法律法规、行政行为等方面给抵押贷款带来的风险。其等级划分如下:

第一级 (0～20分) , 实行现行的房地产制度, 土地出让方式确定, 且没有变化, 国家在此地区设立了开发区, 鼓励经济的发展;国家不干预房地产的价格;国家鼓励和支持与其相关产业的发展, 其产业的发展对环境等各方面的因素没有不利影响。第二级 (21～40分) , 国家基本不干预房地产的价格;国家基本鼓励和支持与其相关产业的发展, 其产业的发展对环境等各方面的因素基本没有不利影响, 其他同上。第三级 (41～60分) , 土地出让方式有变化的可能, 国家不继续在此地区设立开发区, 保持经济的发展水平;国家干预房地产的价格;国家对与其相关产业的发展不加干涉, 其他同上。第四级 (61～80分) , 国家干预一部分房地产的价格;国家对与其相关产业的发展有一定程度的限制, 其产业的发展对环境等各方面的因素有不利的影响, 其他同上。第五级 (81～100分) , 实行现行的房地产制度, 土地出让方式不确定, 变化的可能性很大, 国家不继续在此地区设立开发区, 限制经济的发展;国家干预房地产的价格;国家对与其相关产业的发展进行限制, 其产业的发展对环境等各方面的因素有不利的影响。

2.抵押物风险

工业用房受腐蚀的可能性很大, 有贬值和灭失的风险。抵押物风险的等级划分如下:

第一级 (0～20分) , 抵押物状况很好, 所处地区历史上没有遭受过洪水、地震、台风等特大自然灾害;工业用房的相关产业性质不会使房地产因腐蚀、震动等因素而毁损、灭失;房地产的保险足额。第二级 (21～40分) , 所处地区基本没有遭受过特大自然灾害;产业性质几乎不会使房地产毁损、灭失;其他同上。第三级 (41～60分) , 抵押物状况正常, 产业性质很少会使房地产毁损、灭失;房地产的保险基本足额;其他同上。第四级 (61～80分) , 抵押物状况不是特别好, 所处地区遭受过特大自然灾害;产业性质会使房地产毁损、灭失一部分;房地产的保险不足额。第五级 (81～100分) , 抵押物状况不好, 所处地区历史上遭受过洪水、地震、台风等特大自然灾害, 并且多次影响巨大;工业用房的相关产业性质会使房地产因腐蚀、震动等因素而毁损、灭失;房地产的保险不足额。

3.抵押评估风险

商业银行应尤其注意由于抵押目的、评估方法、执业道德等因素引起的风险。抵押评估风险的等级划分如下:

第一级 (0～20分) , 评估人员注重预期风险、市场变现能力风险、抵押期间的损耗风险;采用多种抵押评估的方法, 最后取其平均值;评估人员的执业能力很强, 经验丰富;房地产评估公司 (事务所) 和评估人员职业道德意识很强, 执业信誉很高, 达到3A水平。第二级 (21～40分) , 评估人员基本采用多种抵押评估的方法;执业能力比较强, 经验比较丰富;职业道德意识比较强, 执业信誉比较高;其他同上。第三级 (41～60分) , 评估人员会考虑上述三种风险;尽量做到采用多种抵押评估的方法;评估人员的执业能力合格, 经验也能满足客户需要;职业道德意识合格, 执业信誉达到一般水平。第四级 (61～80分) , 评估人员对上述三种风险的考虑有些欠缺;能够做到采用比较合理的抵押评估方法;评估人员的执业能力和经验尚有提高的空间;职业道德意识有所欠缺, 执业信誉不高。第五级 (81～100分) , 评估人员没有考虑各风险因素;采用的抵押评估方法风险较高;评估人员的执业能力不够, 经验也不丰富;职业道德意识不强, 执业信誉很差。

4.税负风险

有关房地产的税种很多, 而且有些征收的税率相当可观, 对房地产的价格影响很大。商业银行评估房地产价格要充分考虑税负带来的风险。其等级划分如下:

第一级 (0～20分) , 可以免除大部分税金, 需要交纳的税金的税率也是最低等级的;或者税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去;土地增值额很低, 所需缴纳的增值税也很低。第二级 (21～40分) , 需要缴纳大部分税金, 所要缴纳税金的税率比较低;所需缴纳的增值税比较低。第三级 (41～60分) , 需要缴纳税金的税率不高, 大部分的税金属于低税率;所需缴纳的增值税适中。第四级 (61～80分) , 需要缴纳税金的税率比较高, 一部分的税金属于较高税率;所需缴纳的增值税比较高。第五级 (81～100分) , 需要缴纳税金的税率很高, 大部分的税金属于较高税率;所需缴纳的增值税很高。

5.变现能力风险

工业用房通常不容易变现, 因为它的通用性不高, 如果此厂房是用来生产一些极为罕见的材料或其他物质, 商业银行就很难将其卖出、变现。变现能力风险的等级划分如下:

第一级 (0～20分) , 在商业银行处置抵押物的这段时间, 银行贷款成本没有上升, 交易税费由抵押方承担, 抵押物能够按原价拍卖成功, 可以全部收回贷款本息;不用进行快速变现;工业用房通用性很高, 很容易变现。第二级 (21～40分) , 银行贷款成本基本没有上升, 抵押物基本能够按原价拍卖可以收回绝大多数贷款本息;基本不需要快速变现;其他同上。第三级 (41～60分) , 银行贷款成本有小幅度上升, 交易税费大部分由抵押方承担, 抵押物能够按略低于原价的价格拍卖;快速变现价值与抵押价值相差不大;工业用房通用性达到60%以上, 经过调节是可以变现的。第四级 (61～80分) , 银行贷款成本有所上升, 银行要承担一部分交易税费;快速变现价值与抵押价值有一定差距;其他同上。第五级 (81～100分) , 银行贷款成本有明显上升, 银行要承担交易税费, 抵押物不能按照原价拍卖成功, 银行不可能完全收回贷款本息;需要快速变现, 且快速变现价值与抵押价值相差很大;工业用房通用性很差, 不易变现。

(三) 各风险因素的权重

各风险因素所占的权重可以利用德尔菲法得出。可请银行风险管理部门的专家、评估公司的专业人士、政府抵押贷款风险管理部门的相关权威人士等共同给出工业用房各风险因素的权重。

三、案例分析

(一) 案例描述

案例来自于中国银行杭州分行信贷部门。地理位置:此房地产位于杭州市余杭区乔司镇外乔司吴家村, 交通条件十分优越, 基础设施完善。房屋建筑物状况:该区域配套设施齐全, 但产业集聚度一般, 厂区土地面积11986.6平方米, 建筑面积共计5834.55平方米, 现建有工业用房15幢, 均已办理产权证。权属状况:房屋所有权人及土地使用者均为杭州XX有限公司, 土地使用权性质均为国有出让工业用地。变现能力:此房地产地块位置较好, 但是厂房较旧, 变现能力一般。其变现率为市场价格的75%～80%之间。市场背景:随着杭州主城区的不断外扩, 乔司镇经济的快速发展, 特别是国家对开发区的清理整顿和土地征用、出让审批政策的不断趋紧, 使得乔司镇的工业用地供需矛盾十分突出, 近期工业用地价格上涨明显。抵押物的评估:该房地产是由XX房地产评估公司进行评估的, 该评估公司的执业信誉达到了3A水平, 他们采用了成本法对该房地产进行评估。

(二) 案例的风险评估

由此工业用房的市场背景得出与此工业用房相关产业为国家支持产业, 近期房价上涨, 认为其政策风险属于第一个等级, 得分为5分。此房地产状况很好, 所处地区历史上没有遭受过特大洪水、地震、台风等自然灾害的迫害;工业用房的相关产业性质不会使房地产因腐蚀、震动等因素而毁损、灭失;房地产的保险足额。认为其抵押物风险属于第一个等级, 得分为15分。此房地产委托的评估公司及其评估人员有较强的执业能力和丰富的经验, 职业道德意识也很强, 选取的评估方法为成本法, 风险最小。认为其抵押评估风险属于第一个等级, 得分为20分。此房地产没有可以免除的税费, 也不可以通过任何途径转嫁税费, 应缴纳的税费综合起来税率适中, 但土地增值额比较大, 所要缴纳的土地增值税比较高。认为其税负风险属于第三个等级, 得分为45分。此房地产变现能力一般。认为其变现能力风险属于第三个等级, 得分为50分。

假设各风险因素对总风险的影响都是一样的, 其权重都相等, 即全部为0.2。各风险因素得分乘以其各自权重, 得出最终的风险数值:50.2+150.2+200.2+450.2+550.2=28。

(三) 对风险数值的分析

商业银行可以利用以上模型得出的风险数值判断是否可以给予此项贷款审批通过, 审批通过的贷款给予多少贷款额度等问题。风险数值在80分以上的, 商业银行就不能对此项贷款给予审批通过;风险数值在61～80分之内的, 可以给予审批通过, 但给予的贷款额度比较小, 贷款额度不应超过40%;风险数值在41～60分之内的, 贷款额度不应超过50%;风险数值在21～40分之内的, 贷款额度不应超过60%;风险数值在0～20分之内的, 贷款额度控制在70%以内。

此案例中, 得出最终的风险数值为28, 根据前文的描述, 商业银行应批准此项抵押贷款, 并给予其不高于60%的贷款额度。

四、结论

本文是在目前商业银行所惯用的定性评估风险的基础上, 给予风险量化的数值, 更直观地表现出风险的程度, 使商业银行审批抵押贷款时更合理、有效。除了工业用房以外, 房地产还有商业用房, 居民住房等不同的用途, 可以按照上述方法, 对不同用途的房地产进行评分。

摘要：影响房地产抵押贷款的因素有:借款人、商业银行、抵押物、房地产市场、政策环境等, 这些因素构成了不同的风险类型, 而不同用途的房地产, 其风险因素是不同的。通过房地产抵押贷款风险评估的定量分析, 并深入研究各风险数值的成因, 给予风险量化的数值, 使商业银行在审批抵押贷款时更合理、有效。

关键词：房地产抵押贷款风险,风险评估,工业用房

参考文献

[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社, 2005.