公租房制度范文

公租房制度范文（精选12篇）

公租房制度 第1篇

任何商品的价格最终是由供求关系决定的, 供应量大了, 价格自然就下来了。房子作为一个特殊商品, 也不会例外。但是目前对于房地产市场的调控, 如增加税负、提高首付比例和房贷折扣, 包括对土地的控制, 最终的结果是造成了购房成本的增加, 实际上从抑制需求方面进行的。这样做有违于政府的“不断改善居民的居住条件”的大政方针, 而且开发商和房屋中介机构很容易把增加的成本加入到房价中, 反而更加推高了房价。

比如说, 二手房交易时不够一定年限的要交的税比较多, 但卖方和中介很容易就把它加入到房价之中, 买方还不得不接受, 因为想买的人很多, 房子只有这么几套, 价格自然下不来。同样, 前期国资委要求不以房地产为主业的央企限期退出, 但主要城市的房价涨幅反而加快。因为部分央企的退出并没有改变市场的供求关系, 因此不可能对稳定房价起多大作用。

因此, 有必要加大土地供应量, 大量增加市场上的房屋数量, 从供给上改变房地产市场的供求结构。

当然, 国家的土地资源是有限的, 短时间内大幅增加土地供应量可能不太现实, 那么不妨两条腿走路, 一方面逐步增加土地供应, 另一方面实施公租房制, 大幅增加公租房数量, 让大批买不起房子的居民租房居住。

目前各地都有一大批有需求但无力购房的群体。他们大部分都选择租赁私有住房居住, 这种租赁形式一方面是价格高, 另一方面个人会有很强的不安定感。所以他们在经过一段时间后, 会选择咬牙买房, 成为“房奴”一族。而当有一大批价格相对低廉、居住有保障的公租房入市, 就能解决相当一部分人的住房需求, 实现“居者有其屋”。

实行公租房制不会影响房地产的支柱地位, 因为房子还要建, 而且要建得更多, 相关产业链不会受太大影响。当很多人选择公租房时, 市场上的高价房, 就留给有实力的人去买吧。

公租房制度的价值理念与制度建构 第2篇

公租房制度的价值理念与制度建构

公租房是指由政府或多元主体投资，并由政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，向符合条件的中低收入家庭或劳动者供应的保障性住房[1]①。作为我国在解决民众住房福利问题时的一项制度创新，公租房主要面向“夹心层”②群体出租或出售，具有明显的政策性、公共性和福利性特征。目前，各地在公租房建设中尝试推出符合自身需要的政策，为进一步完善全国统一的住房保障法律制度提供了可资借鉴的实践经验。而从学理上通过样本分析探求公租房制度的价值理念与制度建构，将更有助于为建立和完善住房保障法律制度提供有益的理论参考。

【①目前，有关公租房(即公共租赁住房)的界定主要存在于部门规章、地方政府规章与学者的论述中，笔者认为，对公租房的界定需要结合这一保障性住房形式所要解决的问题、保障的对象以及所要达到的社会功能等方面，只有这样才能揭示出其本质属性，为这一新的住房保障形式的发展明确定位。

②“夹心层”一词有以下两层含义：一是指那些既不符合享受廉租房、经济适用房等保障性住房条件，又无力购买普通商品房的群体;二是指由于户籍制度限制而无法享受城市住房保障的进城务工人员、新就业的大学生等中低收入者。】

一、公租房制度产生的现实逻辑

(一)国家住房保障责任的确立与承担

我国自开启住房市场化改革以来，房价一度居高不下。各地政府出于确保地方经济利益的考虑，大力发展房地产市场，放松了对房地产市场应有的调控和对提供住房保障的要求。为此，国务院出台了一系列措施对房价进行调控，同时，地方政府也注意到了自身应在住房保障方面承担相应的责任，陆续出台了一系列住房保障措施。2007年8月，国务院通过了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“把解决城市(包括县城)低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责”。这表明，政府明确了自身在住房保障方面的职责，开始注重住房保障方面的制度建设。随后，政府又相继出台了关于规范廉租住房和经济适用住房管理工作的一系列相关文件。由此，政府通过制定住房保障政策和实施住房保障措施为民众实现住房福利的利益诉求提供必要的公共服务，并借以体现其服务政府和责任政府的角色。

(二)前期住房保障实践问题的显现与解决

从2007年至2009年，我国以廉租房和经济适用房作为保障性住房建设的重点。但是，廉租房与经济适用房在推行中均暴露出明显的问题。就廉租房而言，一方面因受制于国家财力投入的限制，廉租房房源供应不足，许多低收入的住房困难家庭不得不长时间轮候;另一方面，廉租房制度保障对象的覆盖面过窄，外来务工人员和刚毕业大学生等具有刚性住房需求的主体未被纳入在内，长期生活在城镇中的“夹心层”群体难以依靠廉租房解决住房困难问题[1]。与此同时，经济适用房制度在实施中也暴露出发展的困境――保障功能因制度运行不当而丧失。经济适用房自推出以来便备受争议，而各地经济适用房因配置不公而被曝光的事件也时有发生[2]①，许多生活富裕者通过各种手段把经济适用房变成其投资手段，而符合条件的中低收入者却无法享受这一福利政策。究其原因，主要是经济适用房的产权归属和转让差价所产生的巨大利益诱使某些所有者违背经济适用房制度推行的初衷去谋取不正当利益，进而使得其保障功能丧失。

【①例如，2005年，有研究机构推出了一项调查，该调查以当年北京、太原、西安三地为对象展开，其结果显示，高达48%的经济适用房被用于出租。至2011年，媒体曝光位于杭州市下沙区最大的经济适用房小区竟有七成房屋被指用于出租。】

正是以解决廉租房和经济适用房制度在实践中凸显的问题为出发点，政府开始着手探索新的住房保障制度措施，公租房制度由此得以启动运行。

(三)政府对公租房制度的探索与肯定

基于化解保障性住房的发展难题，各地纷纷探索新的住房保障形式――公租房。2009年，《政府工作报告》首次对公租房的实践加以肯定，提出要“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，积极发展公共租赁住房，深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标”[3]。这表明，政府开始考虑以这种新举措来推进住房保障问题的解决[4]。2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》指出，“大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措”。2012年6月，住房和城乡建设部公布了《公共租赁住房管理办法》，《办法》对公租房的申请条件、运营监管、退出机制等都作出了明确规定。这表明，游离在廉租房、经济适用房之外的“夹心层”的住房问题将通过公租房的保障形式得以解决，且有了全国统一的法律依据。从上述政府对公租房制度的探索实践脉络可以看出，公租房制度的发展正在经历着一个由提出宣示性的官方主张到推行主管部门的规范性文件、再到生成规范公租房运营问题的相关法律制度的进程，这正是公租房制度产生的现实逻辑。而在公租房制度的演进变迁过程中，相关的价值理念与制度建构问题是把握公租房制度发展规律的两个重要议题。

二、公租房制度所蕴含的价值理念

在学理上，公租房制度所蕴含的价值理念在终极意义上可诉诸正义价值。正如德国法学家拉德布鲁赫所说：“除了正义，法律的理念不可能是其他理念。因为正义就像真、善、美一样，是一个绝对的价值，也就是说，不可能从其他价值中推导出来的价值。”[5]而在法律制度运行的实践中，正义实际上又可具体体现为自由、公平、平等、安全等价值。在住房制度领域，保障性住房和商品房均在各自的运行中体现出其自身价值。与以营利为目的的商品房相较而言，公租房这一保障性住房形式主要是针对没有房屋居住的“夹心层”推出，由政府提供保障支持的，这也决定了此项制度蕴含了平等、开放、保障性等几种独具特色的价值理念。这些价值理念的核心是实现“居者有其屋”的理想愿景，其应当成为评价现有公租房制度的运行状况和构建更为完善的公租房制度的价值尺度。

(一)平等价值：保障弱势群体利益

平等价值之于一个社会的现实意义在于，它有助于社会成员各方(特别是弱势群体)在享有资源和获得发展机会时能够得到富有正义的制度保护，由此确保每个社会成员在社会中都能够有尊严地生存和发展。在一个社会中，“每个成员，仅仅因为他是社会成员之一，就有权不仅享受其他成员提供的个人生活所需，而且有权享受每一个人都想得到而实际上确实对人类有益的一切好处和机会，这种观念已经被人们所普遍接受”[6]。正因如此，有学者在论及人与人之间的平等关系时才说，“平等乃是一个具有多种不同含义的多型概念。它所指的对象可以是政治参与权利、收入分配制度，也可以是不得势的群体的社会地位与法律地位。其范围涉及法律待遇的平等、机会的平等以及人类基本需要的平等”[7]。

公租房制度的设计同样坚守着平等这一价值目标，特别是彰显了对“不得势的群体”的特别对待。这种“特别对待”并不是在破坏平等，而是恰恰相反，其制度安排有助于维护或实现平等价值。具体而言，公租房制度所包含的平等价值体现在以下三个方面：其一，法律待遇的平等。各级政府将长期生活在城镇中的“夹心层”群体的住房保障问题写入保障性住房制度，通过法定的形式确认和保护“夹心层”群体的住宅权，赋予其享用公租房的平等的法律待遇。其二，机会的平等。公租房制度对于符合居住条件的保障对象给予申请和租赁公租房的机会，以此实现“夹心层”人员享用公租房的平等机会。其三，基本需要的平等。对于符合居住条件的保障对象，公租房制度保障其基本的住房需要能够得以平等实现，这应当是公租房制度运行最为根本的目的。

(二)开放价值：打破地域限制

在一个开放社会中，“任何(社会)系统都是一个有机的整体，它不是各个部分的机械组合或简单相加，系统的整体功能是各要素在孤立状态下所没有的新质”[8]。随着我国改革开放的不断深入，开放性成为当代社会的一项基本特征，任何城市都不可能在与外界的隔绝中孤立地存在。而城市的发展离不开大量自由流动的劳动者，其中，从农村转移到城市的农民工和新就业的大学毕业生是城市发展的重要力量，他们为城市建设提供了必需的专业知识与人力资源。然而，由于户籍制度的限制，城市的福利措施对于他们而言似乎是遥远的，他们几乎享受不到除工资之外的任何福利待遇。因此，公租房制度自产生之日起，就应确立开放性的定位，打破廉租房和经济适用房的地域限制，体现城市发展的开放性。公租房的建设必须将开放性作为其重要的价值基础，具有开放性特征的公租房制度将有助于促进城市的持久繁荣与多元发展。

实践中，各地公租房制度所具有的开放程度是不一样的，正如后文在分析“公租房保障对象的设定”时所展现的那样，城镇户籍、在一地连续稳定工作的年限、稳定的工作和收入来源、成为符合当地发展需要的专业人才等因素均有可能影响一地公租房保障对象标准的设立。尽管存在这些影响公租房制度开放性的因素，但随着户籍制度改革的加快、基本公共服务水平的提高以及公租房制度本身的不断改进，开放性价值在公租房制度的变迁中将得到越来越充分的实现。

(三)保障性价值：实现公民住房福利

公租房制度所包含的一个重要价值理念就是保障性价值，此项价值的实质是政府承担着提供住房福利的责任，而所有公民均具有实现其基本的住宅权并享有免于住房匮乏的积极自由[9]。公租房制度的保障性价值本身又包含了三个基本的维度，即“谁提供保障”、“向谁提供保障”及“保障的目的”。具体而言，公租房制度所应实现的保障性价值表明，政府是提供公租房的责任人，公租房应向“夹心层”群体提供，公租房供给的目的是实现公民的住房福利。公租房制度运行的现实情况表明，“真正缺房的绝大多数是中低收入的居民，即通常所说的缺钱又缺房’的情况大量存在。即便在市场经济发达的西方国家，住房供应也实行多渠道供应，无法也不可能完全市场化”[10]。因此，正确的做法是对高收入者实行住房的市场供给，对中低收入者实行不同程度的住房福利政策。

在市场经济体制下，公民住房福利的制度安排被纳入社会保障体系之中。现代社会福利制度必须包含住房福利的内容[11]①。而政府有责任对低收入家庭提供帮助和救济，使其获得基本的住房保障。在公租房制度的构建过程中，应坚持保障性价值理念，即建设公租房的根本目的是为了保障在经济上处于不利地位的弱势群体实现其居住权。只有坚持这一价值目标，才可以有效地预防公租房制度在实践中背离其建立初衷的情况。

【①我国存在着传统福利制度下的住房福利和新型社会福利制度下的住房福利之分。前者所指的住房福利是城镇居民普遍性的物化福利，是最大的福利项目，后者所指的住房福利虽然仍是一种普遍性福利，但主要是有限的货币形态(即现金补贴)福利，而由政府提供住房的受益对象只限于那些十分困难的无房户。】

三、公租房制度运行的现状考察――以京、沪、渝、深为例

为揭示公租房制度的运行逻辑，本文拟选取实施该制度具有代表性的北京、上海、重庆、深圳等城市作为样本，考察它们在管理机构设置、资金筹措、保障对象、法制建设等方面的具体做法，以此来展现各地公租房制度运行的概况。应当指出的是，随着2012年7月15日住房与城乡建设部发布的《公共租赁住房管理办法》开始施行，各地的公租房制度将会有相应的变化，这也有待学界作进一步的研究。

(一)公租房管理机构的设置

公租房的管理机构主要指负责公租房建设、运营及管理的行政主管机构，同时，以市场主体角色运营的公租房日常管理机构亦是本文考察的范围。根据住房与城乡建设部公布的《公共租赁住房管理办法》规定，“县级以上地方人民政府住房城乡建设(住房保障)主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作”，但具体到每个城市，其做法并不统一。

1、北京市公租房管理机构

《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》规定，北京市的住房和城乡建设、发展改革、国土资源、规划、财政等有关部门按照各自职责分工，做好公租房相关管理工作。从这个规定看，除各部门各司其职、配合做好公租房的管理之外，住房保障管理部门是该市公租房的行政主管机构。具体而言，该《办法》涉及配租管理、租赁管理、监督管理等管理制度，管理机构均在其中发挥作用。在配租管理中，住房保障管理部门对由产权单位编制的配租方案进行核准，核准后实施配租。在租赁管理中，“公共租赁住房的维修、养护、管理由产权单位负责，产权单位也可委托专业服务企业管理”。在监督管理中，住房保障管理部门对产权单位不按规定收缴租金或擅自出租的采取处罚措施。由此可见，住房保障管理部门在北京市的公租房管理工作中发挥着主要作用，同时，产权单位也在日常管理中发挥一定的作用。

2、上海市公租房管理机构

上海市的公租房管理机构是住房保障和房屋管理局。《上海市发展公共租赁住房的实施意见》规定，市住房保障房屋管理局是该市公租房工作的行政主管部门，区(县)住房保障房屋管理部门是该区(县)公租房工作的管理部门。此外，市和区(县)发展改革、城乡建设、规划土地、财政、税务、工商、国资、民政、金融、人力资源社会保障、农业、经济信息化、公安、监察等部门按照职责分工，负责公租房的相关管理与监督工作。

由于上海市采取“政府支持，机构运作”的原则，因此公租房的日常运行管理主要由公租房的实施机构来负责。这些“运营机构”负责具体的运营管理工作，其运作的前提是接受政府对公租房的政策指导，严格按照准入、退出标准接受申请。

3、重庆市公租房管理机构

《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》指出，全市公租房的行政管理部门是市国土资源和房屋管理部门，即重庆市国土资源和房屋管理局。同时，市级有关部门按照职责分工，负责自己职能范围内与公租房有关的监督管理工作。

实践中，为了管理好公租房，重庆市组建了公租房管理局，这也是我国首个公租房管理局，它专门负责主城九区的公租房管理，同时负责指导区县公租房的业务工作。与此同时，“重庆市公租房信息网”作为公租房管理局与社会公众沟通的信息平台，在发布公租房相关信息、加强公租房建设监督等方面发挥了积极的作用。

4、深圳市公租房管理机构

深圳市于2009年设立住房和建设局，它的一个重要职能就是“负责推进住房制度改革和住房保障工作;负责市保障性和政策性住房的建设、维修、租售和监督管理以及相关基础资料的信息化和档案工作”[12]。2010年公布的《深圳市保障性住房条例》对其管理部门作出如下规定：“市政府住房和建设部门负责本市住房保障的组织实施和监督管理并可以依法委托相关事业组织具体实施。”可见，深圳市公租房的管理机构即为深圳市住房和建设局。

(二)公租房资金筹措的现状

公租房建设规模巨大，需要大量的土地和建设资金作为保障。中央和地方都对公租房的资金来源十分重视，各级政府也采取了不同的探索方式。

1、政府对公租房资金筹措的指导

住房和城乡建设部发布的《公共租赁住房管理办法》将资金筹措途经分为“政府投资”和“政府提供政策支持、社会力量投资”两个方面。其中，在政府投资方面，市、县人民政府应通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公租房建设和运营的投入。省级人民政府给予资金支持，中央以适当方式给予资金补助。在社会力量投资方面，政府鼓励金融机构发放公租房中长期贷款;支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公租房建设和运营;探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道。《办法》为拓宽公租房建设的融资渠道奠定了政策基础。

2、资金筹措的现实困境

实践中，公租房资金筹措存在两个主要问题：

其一，政府一度包揽，造成资金渠道单一。目前，一些地区在落实保障性安居工程建设任务过程中，仍然存在政府包揽较多的情形。而按照政府的惯性思维，其最容易选择的公租房融资模式就是由政府提供财政拨款、专项资金及政府贷款等为主要内容的单一融资模式。这种融资模式的问题在于，政府承担了公租房融资的绝大部分责任，投资结构单一，从而使得融资过程显得呆滞化、僵硬化;而且，政府承受的财政压力比较大，公租房建设的资金筹集困难。

其二，社会资金参与度不高。社会资金参与公租房建设的瓶颈在于公租房项目收益回报率较低、投资回收期过长。虽然国务院在其发布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》中明确提出，民间资本投资建设政策性住房应享受相应的政策优惠，但银行信贷、企业投资仍然很难承受这么长的投资期。而目前，政府在运用税收优惠、优先扶植等鼓励手段激励各类企业或组织参与公租房建设方面所做的工作还远远不足。

3、公租房建设资金筹集渠道的创新探索

实践中，公租房建设资金筹集渠道有两点创新：其一，保障房建设投资基金的参与。我国第一支以民间资本投资为主的保障房建设投资基金――建银精瑞公共租赁住房建设投资基金正在筹备成立。该基金拟采取股份公司制设立，由全国工商联房地产商会牵头，组织一批企业共同发起组建。基金首期募集资金不低于100亿元，成立后3年内，在全国范围内选择符合基金投资条件的公租房项目[13]。建银精瑞投资基金的建立将为公租房建设的民间资本参与提供一个可供参考的例证。

其二，社保基金对公租房的支持。2011年，全国社保基金理事会同南京、天津、重庆等城市签约，投资保障性住房，其中，该会以信托产品形式为重庆市的公租房建设提供45亿元贷款。社保基金投资公租房建设，打破了公租房单纯依靠银行融资的格局，为多渠道融通公租房建设资金提供了可资借鉴的模式，有助于引导社会资金积极参与保障房建设。

(三)公租房保障对象的设定

公租房的保障对象涉及公租房制度的保障范围。住房与城乡建设部发布的《公共租赁住房管理办法》规定，公租房供应对象主要是“符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员”。本文所考察的四个城市对此问题的规定不尽相同。

1、北京市关于保障对象的规定

北京市在其发布的《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》中明确提出，公租房的租赁对象包括以下三类：其一，廉租住房、经济适用住房和限价商品住房的轮候家庭;其二，申请人具有该市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下，3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下;其三，外省市来京连续稳定工作一定年限的人员。与此前的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》相比，该《通知》放宽了准入对象标准，允许新就业职工和外来务工者申请公租房。这对于实现应保尽保具有积极的现实意义。

2、上海市关于保障对象的规定

上海市在《本市发展公共租赁住房的实施意见》中对准入条件的规定是：“具有本市常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限。”这表明该市关于公租房保障对象的规定也是比较开放和包容的，但外来人口需要符合持有《上海市居住证》及连续缴纳社会保险金达到规定年限这两项条件，与重庆市直接将“进城务工及外地来渝工作的无住房人员”作为公租房保障对象的做法有所不同。

3、重庆市关于保障对象的规定

重庆市在《公共租赁住房管理暂行办法》中对保障对象作了如下规定：“申请人应年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。”随后，该市颁布的《公共租赁住房管理实施细则》分别对“有稳定工作”、“收入限制标准”等条件进行了解释。该市明确将“进城务工及外地来渝工作的无住房人员”纳入保障对象的做法充分体现了公租房制度的开放性和平等性。

4、深圳市关于保障对象的规定

深圳市的《公共租赁住房管理暂行办法》中规定：“申请人及共同申请人均具有本市户籍。”其后，该市在《保障性住房条例》中规定：“对本市经济社会发展需要的各类专业人才以及在本市连续缴纳社会保险费达到一定年限的非本市户籍常住人员逐步纳入住房保障范围。”这表明，该市居民、连续缴纳社会保险费达到规定年限的非该市户籍常住者、该市经济社会发展需要的各类专业人才被纳入保障对象，其保障对象范围体现出该市的特色。

(四)公租房法律制度运行的现状

1、统一的住房保障基本法处于缺位状态

到目前为止，我国尚无一部统一的综合性住房保障法律。由于《住房保障法》的缺位，包括公租房在内的住房保障体系建设一直较为滞后。尽管在全国和地方层面均已出台了一些相关的法律法规，但多是针对现实问题的应急产物，缺乏系统性和权威性，执行效果不甚理想[14]。因此，要从根本上完善公租房制度，改变我国住房保障制度的现状，必须制定统一的《住房保障法》，以此将廉租房、公租房等保障性住房形式综合起来进行规范，由此从法制层面为各地的公租房建设和构建符合本地实际的.公租房制度提供一个兼顾全国统筹规划和地方利益诉求的调控性、示范性法律文本。

2、地方政府建设公租房的法律责任亟待明确

在国家对保障性住房日益重视的背景下，2011年全国计划新开工建设保障房一千万套，其中，公租房建设是该计划最为主要的任务。国家为此成立了保障性安居工程协调小组。协调小组作为保障房建设的协调方，与各地方政府签订了保障房建设的责任书，将一千万套保障房建设目标层层分解到各地。但是，各地政府并没有因此高度重视保障房的建设进度，而且对未能实现保障房建设目标的责任也难以追究。截至2011年6月份，仍有六个省区的保障房开工率没有达到20%①。实际上，除资金筹措方面存在困难外，地方政府更多地考虑本地经济发展与地方财政收入，不愿进行公租房等保障性住房建设，是一个重要的原因。由此可见，公租房的建设不仅需要地方政府的积极支持和投入，更需要在立法上明确地方政府承担公租房建设的法律责任。

【①关于各地保障房建设进展缓慢的原因，《凤凰网》进行了一项调查，把可能的原因列举为以下六项：1。保障房项目筹集资金较难。2。项目前置审批需要很长时间。3。各地不愿意将土地划拨保障房。4。保障房项目的制度还没有设计好。5。地方政府腐败影响保障房进度。6。其他情况。该项调查共23864人参加，调查结果显示：选择答案项1的人占8。2%，选择答案项2的人占0。9%，选择答案项3的人占24。0%，选择答案项4的人占4。3%，选择答案项5的人占61。6%，选择答案项6的人占0。9%。其中，答案选项3和选项6可以一并归结为地方政府积极性问题。由此可见，绝大部分公众认为地方政府在兴建保障性住房的积极性方面存在问题[15]。】

3、缺乏有效法律制度确保丰富的公租房融资渠道

如前文所述，目前，我国公租房建设资金方面存在的问题主要是政府一度包揽融资造成资金渠道单一以及社会资金参与度不高等情况。尽管政府采取了鼓励保障房建设投资基金和社保基金参与融资以及出台鼓励民间资本参与投资公租房的规范性文件等措施，但由于鼓励和保护公租房融资的制度不健全，特别是没有提升到法律层面，公租房融资渠道的拓展问题难以得到国家法的有力保障。

4、公租房分配的公平性有待进一步获得法律保障

公租房制度作为我国住房保障体系的主要组成部分，具有十分明显的福利性和保障性。因此，在分配对象的确定上必须充分体现公平、公正的原则，使公租房能够提供给真正需要的人。而从各地现行制度所确立的保障对象来看，有的城市的公租房制度虽然在原则上将不具有本地户口的人员包括在内，但设置了重重条件，在当前社会保险缴纳制度并不完善的情况下，能够申请的人寥寥无几。当然，也有城市态度鲜明地将“进城务工及外地的无住房人员”涵盖在公租房范围内，充分体现了公租房制度的公平性和城市发展的包容性。据此可见，各地在设定公租房的保障对象标准时，应当消除地方立法之间的冲突，避免公民在各地遭遇有差别的法律对待，并且，在条件成熟时，国家应当以行政法规以上层级的法律形式保障公租房分配的公平性。

四、关于完善公租房制度的思考

(一)立法规定统一的住房保障制度

我国现行住房保障制度以“管理办法”、“实施意见”、“暂行办法”、“条例”等“软法”为表现形式，尚缺乏基本的《住房保障法》。从学理上看，住房保障政策仅仅是“软法”，虽具有灵活性的优点，但不利于实现住房保障制度的稳定性和权威性，并且无法依靠强制力保障这些政策的实施。而经过法定程序制定的“硬法”(即法律法规)则可以避免政策的临时性和不确定性，且可以凭借国家强制力来确保其有效实施[16]。因此，我国应尽快制定住房保障法律，以此实现住房保障从“软法”到“硬法”的转变。就现阶段看来，制定《住宅保障法》已经成为完善住房保障制度的一个重要规划。具体而言，我国《住房保障法》的起草已列入十一届全国人大常委会的立法规划，并已形成《基本住房保障法征求意见稿》。在制定过程中，由于住房保障涉及的内容很广，因此需要完善相关配套法规。其中，最重要的就是改进目前不完善的住房保障体系，停止施行存在明显缺陷的经济适用房制度，融合公租房制度与廉租房制度，构建完整的住房保障体系，实现对中低收入阶层的广泛保障①。

【①关于我国住房保障体系的完善问题，理论界和实务界均在进行不懈的探索：2011年，中国社会科学院在其发布的《2011中国城市蓝皮书》中指出，我国应“逐步取消现行经济适用住房，保留廉租住房政策，大力发展公共租赁房政策”。2012年，江西省住房和城乡建设厅在其发布的《关于加快推进经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房三房合一的指导意见》中指出，江西各市县从2012年起停止新建经济适用房和限价商品房，廉租房、经济适用房和公租房保障对象统一纳入公共租赁住房保障范围。自此，江西省成为全国首个正式宣布停建经济适用房的省份，也是首个将三种保障房并轨为公租房的省份。以上关于保障性住房制度的理论探索和实践探索表明，如何完善我国的住房保障体系，仍然需要实践的不断试错和理论的不断反思[1718]。】

(二)加强公租房建设的政府责任

1、从保障公民住宅权角度认识政府责任

目前，公民住宅权已被大多数国家的法律所承认，并为国际社会所接受。联合国大会在1966年通过的《经济、社会及文化权利国际公约》中就规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。”由此可知，住宅权是人权的重要组成部分。“公民住宅权是近几十年才逐渐发展起来的基本人权概念，它经历了政府无责、政府承担道义责任、政府承担法律责任的演进过程。”[19]因此，住宅权是公民的基本权利，而保护公民的住宅权乃是政府的一项重要责任。

2、规范地方政府在保障性住房建设中的违规行为

2011年，我国提出建设1000万套保障性住房。在中央问责制的强大压力下，地方政府以各种方式来应对中央的要求：在建教师宿舍、企业员工宿舍、定向出让土地、收缴违建房等通过各种渠道成为“保障房”。这种做法实质上是逃避政府责任，违背了保障房的“保障”本质和公平分配的原则。为了使公租房的建设得到保障，各地政府应在落实监督措施上有所“行动”，应首先明确公租房等保障性住房所包含的范围;同时，将不属于保障性住房范围的职工宿舍、罚没违建房、公务员小区排除在外，真正确保以公租房为重点的保障性住房建设任务按进度完成;此外，还应依法追究保障性住房建设中的违法行为相关责任人和政府部门的法律责任，防范此类行为的发生。

(三)扩大公租房的融资平台

1、借鉴国外成熟的融资模式

在国外的住房保障实践中，保障性住房的融资模式较多，有REITs(房地产信托投资)模式、BOT(建设―运营―移交)模式、PPP(公共部门与私人企业合作)模式、PIPP(以中间组织为枢纽的公私合作)模式、PFI(私人主动融资)模式、房地产证券化、住房保障税、福利彩票模式、委托、联合租赁模式等。虽然我国的国情与其他国家相比有较大差别，但发达国家成熟的保障性住房融资模式仍然能为我国公租房的融资提供宝贵的经验。根据我国公租房政策实施现状及融资模式的可行性，我国可以重点考虑REITs、BOT、PIPP等三种住房融资方式。

2、扩大国内已有的融资渠道

除借鉴各国成熟的融资模式外，我国还可根据实际情况采取以下几种方式扩大资金来源：其一，财政拨款成立专项资金。一般而言，公租房的融资渠道既可以来自于市场，又可以来自于政府。从长期来看，政府的财政支持应当是公租房建设资金来源的主要渠道，特别是在公租房运营机构所需要的资本金方面，往往要以政府的出资作为基础。目前，公租房的供给主要采取新建房源的方式，财政拨款的用途主要体现在开工建设、折旧费及预留维修基金等几个方面。

其二，发挥住房公积金的作用。住房公积金是具有保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有，专门用于职工的住房建设和消费[20]。住房公积金作为公租房建设的一种融资模式，主要体现在政府每年把住房公积金归集余额按一定比例用于公租房建设。中低收入缴存职工可以以低于市场租赁价格的租金租房，这就使支持购房为主的政策取向转变为支持购房与租房并重的政策取向，同时也体现了住房公积金制度的互助性。

其三，建立公租房公益基金。公租房公益基金主要来源于社会捐赠和福利彩票收益。据民政部统计，中国福利彩票在“十一五”期间，福彩发行量3455亿元，成为社会福利和公益事业发展的重要资金来源[21]。从社会福利资金中提取适当比例，专项用于公租房建设，符合发行社会福利彩票的宗旨。其四，商业银行信贷、民间设立基金等也是公租房建设的融资渠道，相应的做法是建立起多项资金良性循环系统，让各方参与主体均获得一定经济收益，并且在政府的主导下形成社会资本的有机联合与互动。

(四)确保公租房房源的公平分配

根据我国住房保障工作多年的实践经验，保障性住房工作最容易出现的问题就是分配过程中的不公平性，公租房也同样面临这个问题。中央已经对此问题予以充分关注，强调要确保房源分配公平。为此，公租房的分配应全面接受社会各界监督，做到分配过程与分配结果的公平公正，避免将公租房搞成“权力房”。

具体而言，国家应从立法层面对公租房的保障对象作出统一规定，确保其保障对象的公平性。立法者在确定公租房的保障对象时，应主要考虑以下几个群体：城镇中低收入家庭人群;()新就业的大学毕业生和机关企事业单位新近就业的暂时购房支付能力不足的、收入符合限定标准的人群;进城务工的非本地户籍、经济收入符合当地公租房标准的人群;确属经济适用房和廉租房的保障对象，但是因房源供给不足，尚在轮候的住房困难家庭。

此外，在合理确定公租房的保障对象后，一个重点就是如何保证符合条件的人员能够公平地申请到公租房房源。而其中的关键问题是信息公开。笔者认为，在相关信息的公开方面需做到以下几点：第一，公布公租房房源信息。包括公租房的规划信息、现有房源、已被申请房源等内容。第二，对配租过程全程公开。首先，将申请公共租赁房的基本条件和相关材料公布于众;然后，进行摇号配租，在摇号前，可由媒体公布摇号程序及配租户数等基本情况，摇号活动由媒体现场直播，并邀请人大代表、政协委员参与监督。第三，对入住人员的身份进行公示。摇号结果出现后，应当对申请人姓名、身份证号码(首尾号)、工作单位、申请户型、配租房号进行公示，方便社会公众监督。

(五)充分发挥新闻媒体等社会舆论的监督作用

南京公租房和廉租房并轨 第3篇

该细则还规定，城市中低收入家庭初次承租公租房的期限不超过5年，新就业人员、外来务工人员承租期原则上不超过3年。初次承租期满后，承租人需续租的，应于租赁期满3个月前分别向市住保办和用工单位提出申请，符合保障条件准予续租的，应重新签订租赁合同。新就业人员承租期与续租期累计不超过4年，且续租期租金标准为市场租金。

武汉低收入者可提取公积金用于租房

武汉住房公积金管理中心6月25日公布，放宽租房提取公积金和低收入职工提取公积金的限制条件，以支持低收入缴存职工解决基本住房需求，维护缴存职工合法权益。

新政明确，7月1日起，职工连续足额缴存公积金满3个月，本人及配偶在武汉市无自有住房且租赁住房的，可每12个月提取公积金一次用于支付房租。职工租住公租房的，按实际房租金额提取。

租住商品住房的已婚职工家庭，提取额度根据武汉地区住房租金水准每三年调整一次，2015年到2017年，已婚职工家庭每年可提取2.4万元，未婚职工每年可提取1.2万元。

天津河东挂牌年内最贵地块 起始价41亿

7月1日晚间，天津土地交易中心以41亿元超高总价挂出河东区津滨大道北侧万辛庄地块挂牌文件，这是2015年以来天津单幅挂牌总价最高的地块。

出让公告显示，该宗地块编号为津东津（挂）2015-075号，地块出让土地面积约15.8万平方米，为城镇住宅、商服、科教三类用途。其中，二类居住用地（兼容商业金融业用地）13.9万平方米，中小学用地1.5万平方米，幼儿园用地0.36万平方米。

值得一提的是，该地块为近年天津中心城区土地招商重点地块，已“叫卖”多年，以挂牌底价41亿元折算，楼面价为8976元/平方米。

深圳经适房满5年可上市交易

6月30日，深圳市住房和建设局公布《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》，自7月1日起，规定经适房满5年后，其权利人可申请取得完全产权或者上市交易，但需向政府缴纳50%的增值收益。

《办法》有效期3年，适用于2008年1月18日以后，市、区两级住房保障主管部门分配的经济适用房。办法规定，签订买卖合同满5年的经适房，其权利人可申请取得完全产权，将经适房住房性质变更为普通商品住房；也可申请上市交易，即在取得完全产权将住房性质变更为普通商品房的同时，将房子转让给第三人，政府享有同等价格优先回购的权利。

公租房制度的现实选择与理想路径 第4篇

■政策意图

如果从公租房推出的时机来看, 可以说是高房价催生了公租房。最近几年来, 房价不断攀升, 远远超出了普通百姓的消费能力, 致使中低收入人群的居住问题成了社会焦点。随着面向低收入家庭的廉租房、经适房陆续登场, 中等偏下收入家庭即“夹心层”的住房问题突出显现, 而高房价又将这一群体排斥在商品房市场之外。就在这一背景之下, 2009年两会期间温家宝总理首次提出“积极发展公共租赁住房”, 此后一些城市开始研究探索公租房制度, 至2010年在政策层面有了明确的说法。

虽然高房价对“夹心层”所形成的难以承受的购房压力, 是公租房产生的背景, 但同时也说明了住房保障制度的不完善才是根本的问题。回顾我国住房制度改革的历程, 简单而言, 是从国家全管到不管再到管一部分。这“一部分”应该是不能“自住其力”的中低收入人群, 其中包括公租房所面对的中等偏下收入群体。所以, 从某种意义上来讲, 当下推出的公租房政策有“补课”的性质。住房保障制度是一国健全的住房政策中不可或缺的。

因此, 公租房虽出现于房价畸高的市场背景之下, 但它绝不是高房价的衍生品, 也并不能解决高房价问题。从公租房推出的政策意图分析, 以下两点应予明确。

其一, 不要对公租房降低房价寄望过多。公租房之所以被社会广泛关注, 一个很重要的原因是, 人们希望通过公租房来降低房价。实际上, 公租房只是剥离和细分了居住需求, 并不会对房价产生直接的、实质性的影响。另外, 高房价产生的原因错综复杂, 也不是单靠一个公租房政策就能解决的。

其二, 公租房应担当明确的职能。公共租赁住房是指投资者 (政府、企业或社会非盈利机构等) 持有房源, 以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房。从这一定义可以看出, 公租房应具备以下特征:政府的干预性;需求对象的限制性;非盈利性;租赁价格的优惠性;退出的灵活性。而最需强调的一点是公租房只有居住权, 不能交易, 只能出租给特定人群。

■发展瓶颈

从一些城市公租房制度的推进过程中, 我们可以看到, 这项惠及“夹心层”的保障政策虽然有良好的政策意图, 但也存在亟待破解的诸多瓶颈。

首先是土地问题。对于公租房建设来说, 首先需要解决的是土地问题。作为地方政府, 一是有没有可以建设公租房的土地, 二是愿不愿意用这些土地建设公租房。重庆和杭州的经验可资借鉴, 这两个城市都有大量的政府储备用地, 因此, 可以大手笔地规划公租房建设。与公租房用地相关的另一个问题是“土地财政”。地方政府如果过度依赖土地财政, 自然不会大张旗鼓推进公租房建设。重庆市则突破了一般城市的土地财政模式, 通过“第三财政”, 即强大的国资增值, 使政府的公共建设并不依赖于短期的土地财政。因此, 重庆市用于公租房建设的土地储备才会如此充裕。

其次是资金问题。对于公租房的建设资金, 《指导意见》提出各地要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式, 加大对公租房建设和运营的投入, 中央则以适当方式给予资金补助。目前, 上海、重庆、广州等城市都在积极拓展公租房建设资金来源渠道。能不能有持续稳定的多渠道资金来源, 是制约公租房建设的关键因素。因此, 在政府主导的前提下, 公租房建设资金应尽可能更多地考虑民间资本的进入以及多种形式的资金筹集渠道。

最后是观念问题。公租房的推出是为了满足多层次的住房需要, 而住房消费观念的转变非常重要。当前, 应有效引导住房消费理念由买向租转变, 建立阶梯消费观念:刚毕业的大学生、工作不久的新白领、进城务工的农民等中等偏下收入群体, 在职业生涯初期可先租公租房, 以后收入增长了再买产权房。理性住房消费观念的形成也需要假以时日。

■理想路径

国务院副总理李克强强调, 发展公共租赁住房可以增加住房有效供给, 优化住房结构, 引导居民合理住房消费, 不仅有利于遏制部分城市房价过快上涨, 而且有利于调节收入分配、促进人才和劳动力有序流动、推进新型城镇化进程, 体现了转变发展方式、调整经济结构的要求。公租房从政府层面被赋予了如此多的职能, 在发展中又面临诸多障碍, 如何使这一新的住房保障方式走上理想路径, 就成为必须面对的课题。

一是要有一套健全的制度设计确保公租房的可持续发展。从国外情况来看, 公租房运行多年后, 也会出现运营效率低、维修跟不上, 甚至是公租房成为贫民窟引发社会矛盾等负面情况。这些问题都需要我国在推进的过程中加以防范, 真正将这一惠及成千上万家庭的住房政策不打折扣地落到实处。因此, 在公租房的运作过程中, 准入退出要有严格科学的界定标准, 运营管理要有科学规范的制度约束, 规划建设更要有适当合理的标准。

二是要因地制宜, 科学规划, 稳步推进。我国区域间发展不平衡, 地方财力悬殊, 不能搞一刀切, 要量力而行, 要考虑到各地的实际情况施行差异化政策。公租房建设计划要因地制宜, 不能盲目定指标, 而且公租房也并非依靠单一的新建模式, 可采用多种房源筹集渠道。公租房建设是一项长期工程, 要逐渐从较低水平发展到较高水平, 逐步从只能满足少部分人的需求到满足大部分人的需求, 不可急于求成。

三是要厘清市场和保障的边界。有一种观点认为, 保障与市场可以截然分开, 政府只要努力做好住房保障, 解决了低收入家庭的住房问题, 就可以对房价坐视不管了。事实上, 保障与市场虽应各司其职, 但必须相辅相成, 才能构建一个健全的住房市场。公租房所面对的中等偏下收入家庭, 在租住公租房一定年限后如果有能力自己买房, 就应退出公租房转而进入市场买房。只有这样才能使有限的公共资源得以最优利用。因此, 要使公租房制度得以顺利推进, 应从制度层面和行业发展角度, 逐步形成健全的市场格局, 市场和保障既要分清边界, 又要互为补充。

公租房制度 第5篇

不久前，北京启动最大规模公租房配租。租金相当于周边小区房租的九成，并可申请租金补贴。公租房租金该如何定价，引发热议。

公租房定价的科学与否，是这一社会保障制度成败的关键。比如，上海、昆明一度出现租金高于市场价，导致公租房遇冷空置，使得前期投资收回无望，后续建设受到影响。从国际经验来看，公租房定价机制有章可循。一方面要遵循保障性原则，定价必须低于市场，保障对象可以承受;另一方面要考虑财政承受能力，除成本回收之外需留一定利润回报社会资本，保证后续开发和运营管理。因此，公租房定价应当综合考虑各种因素。基于此，许多国家和地区对公租房定价采取“最高限价管制模型”，并根据申请家庭的收入、人口等情况，施行差别化定价。

从德国、新加坡和我国香港的实践来看，大都按照不同收入群体的支付能力区别定价。例如，德国《住房金法》规定，居民可以承受的租金一般按家庭收入的25%确定，与实际交纳租金发生的差额，由政府埋单，一般由联邦和州政府各负担50%。新加坡将租赁型的组屋划为两档：月收入800新元以下的家庭，只需缴纳月收入的10%左右作为房租;月收入在800—1500新元的，缴纳总收入的30%左右。香港从2007年开始实施公屋租金调节机制，公租房定价两年调整一次，依据市民收入指数变动而上下调整。

反观国内，目前主要有三种定价模式。一是“成本导向型”，以“成本+基本利润+税金”确定价格。这种方式比较常见，但弊端也很突出。不仅容易造成租金超过同地段商品房房租的怪象，还会导致定价缺乏灵活性，难以反映市场供需变化。二是“市场导向型”。最大优势是与周边租金建立联系，一定程度上反映区位价值，避免两种租金“倒挂”。但劣势在于，当市价偏高时，租金可能超出中低收入家庭支付能力，无法实现政策目标。三是“支付导向型”。如深圳，在略低于周边租金基础上，按租户收入水平分六档发放补助，使得不同群体匹配不同住房。然而，政府对建设成本和租户进行双重补贴，将会加大财政压力。

三种模式各有利弊，均在探索、完善之中。公租房定价合理与否，必须通盘平衡建设成本与财政负担，考虑社会资本的基本利润，还得顾及困难家庭的实际支付能力。因此，在限价基础上，以支付能力为基准针对不同群体确定不同补贴标准，不仅最能体现保障性住房的本质，事实上也是国际上最普遍、最有效的定价模式。

“公租房”武汉疾行 第6篇

会上，武汉市市委书记阮成发表示：“武汉市的保障性住房，将从经济适用房、廉租房转为公租房”，今年，武汉计划建设保障性住房10.77万套，其中3万套为公租房，以满足“夹心层”住房需要。

这一系列的快动作，无不标志着武汉的公共租赁住房保障工程（简称公租房），正疾行驶入快车道。

“疾行”非偶然

在中国指数华中研究院副总监李国政看来，政府急于从公租房寻找一个突破口，解决经适房和廉租房面临的问题。

“无论是经适房还是公租房，只要是保障房，都面临着资金、土地和分配的问题。就算是经适房，至少也得十几万，许多低薪家庭，买不起商品房，一样也买不起经适房。同时，由于好地段土地值钱，许多经适房建得远离中心城区，买的人少，空置率较高。而好地段的经适房，却又面临着监管和公平的问题。”李国政解释说。

早在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，住建部副部长齐骥就提出了公租房的概念，即是指产权归政府或公共机构所有的公共租赁房，而“夹心层”则是既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“蚁族”。对于日益扩大的“夹心层”，政府应加快公共租赁房的建设。

此后，北京、天津、上海、常州、青岛、厦门、广州、深圳等城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。重庆更是在全国率先大规模建设公租房，用于保障“夹心层”住房问题。

2011年1月26日，国务院正式推出了标志第三次房产调控的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，简称《国八条》）。新《国八条》中明确提到公租房建设：“各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。”

至此，公租房正式成为继经适房、两限房和廉租房之后的第四大保障性住房。

汉版公租房规划

2月12日至16日间，公租房一度成为了武汉市两会的“热词”，占据了本地各大报纸的显要版面。

2月11日，在接受政协委员咨询时，武汉市房管局局长周玉珍透露，今年武汉计划建设保障性住房10.77万套，其中3万套为公共租赁房，以满足“夹心层”住房需要，最快两三年内可建成入住。武汉的公租房，将主要面向城镇低收入和中等偏下收入群体、新就业者和外来务工人员，解决他们的住房难问题。

“事实上，武汉市已经开始公租房建设。”周玉珍介绍，自去年6月8日，七部委下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》之后，武汉已经开始公租房的建设筹备工作，“目前，已经有1000套，主要为企业为职工所建。”

2月14日，在与武汉硚口区两会团代表座谈时，武汉市委书记阮成发表示，“武汉市的保障性住房，将从经济适用房、廉租房转为公租房。”未来5年武汉市保障性住房建筑面积新增1000万平方米，棚户区改造建筑总量265万平方米，城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米。

“公租房相当部分将建在中心城区，一些还在比较好的地段，不能放在很偏远的地方。”针对市民普遍关心的公租房选址问题，阮成发回复质疑时说。据了解，武汉市首批公租房的房源分布将覆盖江岸、汉阳、硚口、武昌等地方，相当部分建在中心城区比较好的地段。

2月17日，新任武汉市市长的唐良智表示，今年武汉将建设10万套以上的保障房帮助住房困难群体，其中公租房将首次成为重中之重。经济适用房是过去解决保障性住房的重要手段和方式，目前，还不会取消这种方式，以后会更多采取廉租房、公租房，甚至安置房。

武汉将在近期出台公租房实施办法。根据国家出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，武汉市的公租房的面积也都会在60平米左右，主要面向收入中等偏下的住房困难家庭或个人，且会宽于目前经适房人均月824元的准入门槛。此外，针对重庆对公租房准入者规定的“个人月收入2000元以下、住房13平米以下”，周玉珍认为“这一标准对武汉很有参考价值”。

据悉，公租房已成武汉“十二五”期间主推的保障性住房形式，其租赁方式将类似于廉租房。武汉市公租房的准入标准、配租方式、退出机制等都已拟定上报，将按照湖北省有关规定于近期尽快出台。

重庆模式不能照搬

新《国八条》推出后，汉版限购令紧接着升级，郊区和二手房均纳入了限购的范围。然而，看似未在汉缴纳社保、或无纳税证明的外地人被挡在了楼市外，而事实上，已有机构觅得商机，准备帮外地人取得本地相关证明。据此，有业内人士指出，“限购只能治标，不能治本，武汉要解决住房问题，何不借鉴重庆模式？”

在2011年武汉市两会上，武汉市侨联建议，应大力加强公租房建设，借鉴重庆经验引进社会资本。民建武汉市委建议，应严格控制公租房房租上涨。同时，通过对空置房制定奖惩政策等措施，引导业主将其转为公租房源。

2010年2月20日，重庆市提出建设500万平方米公租房，年底向社会投放20万平方米。一年之后，在重庆公租房正式接受市民申请。今年内，重庆将推出1000万平方米的公租房接受申请，这一面积约相当于2010年重庆主城商品房销售面积的一半。

重庆在公租房的探索上，取得了令人瞩目的成绩。2010年6月12日，七部委联合推出“重庆模式”。同年12月，国家副主席习近平在重庆视察时，高度赞扬重庆的公租房建设，称它“是一个德政，是一个善举”。

“重庆模式”的优势在于通过系统工程解决重庆房地产问题，具体表现在三个方面：一、大规模建设公租房，解决100到200万人的居住问题；二、解决农民工户籍问题，从2011年开始陆续引入300万农民工进城给予重庆户口；三、解决入城农民工就业问题，强化IT产业的生产制造能力，加强建设IT产业集群。

那么武汉能够照搬或者更多借鉴“重庆模式”吗？“各城市的房价水平不同，人口结构也不同，所涉及的房产税、国家和地方的利益分配都不一样。重庆作为直辖市，又是公租房试点城市，它的模式具有特殊性，这种模式只能借鉴，而不能仿效。”中国指数华中研究院房地产专家李国政在接受《鄂商》记者采访时表示，武汉不能照搬重庆模式。

一名业内人士告诉《鄂商》记者，武汉肯定会走自己的路，“武汉市首批建设3万套公租房，数目不大，本身就有探索的意味在里面。”

落实是关键

“目前，武汉虽然位居二线城市，但依然面临着跟许多一线城市一样的压力：一方面是房价不断上扬，另一方面是‘夹心层’群体不断扩大。”武汉中科辉创房地产地理公司董事长陈晖预测，“夹心层”的住房问题，将是政府住房保障工作的核心。

据民建武汉市委调查，武汉每年仅高校毕业生就达25万人，外来务工人员已达100万，构成庞大的无住房保障群体；同时，房屋租赁市场租金高企，两室房的月租达到800-1200元，而同期武汉市人均可支配收入约1600元，无房户压力大。此外，城中村改造也导致市场低租金房屋减少。

由于刚毕业买不起房，又不愿意把户口“打回原籍”，一些大学生只好把户口“挂空”在高校中。据报道，至少有10万名大学生将户籍“空挂”在武汉高校。这些学生的户籍问题，将继续影响着他们未来结婚和小孩办户口。

自今年2月1日起，《商品房屋租赁管理办法》正式实施，大房子租不起，群租房被棒杀，“蚁族”们的处境更加尴尬。公租房政策的提出，无疑让公众认识到，是时候解决“蚁族”住房问题了。

然而，在武汉市宣布了公租房的建设计划后，随即有人提出：3万套，是不是太少了？对此，相关政府人士解答说，由于公租房处于刚起步阶段，供应量很少，并且从建设到交付还有一定周期，目前一些城市公租房的租赁对象仅限于正在申请经适房、两限房和廉租房的本地居民，给他们提供一个过渡性的住房。近几年内，恐怕也难以很快扩大租赁对象范围。

“首批建3万套公租房，数目说小也不小，落实到位才是关键。武汉的廉租房，发展得非常缓慢，建了几年，还没有1万套。相比之下，这3万套，若是真能如期建成，将发挥大用。”李国政分析说。

也许，政策出台后的落实，才是真正的考验。在武汉公租房驶上快车道后，能否更稳妥地掌握好前行的进度，这才是关乎民众住房保障的关键。

公租房制度 第7篇

一、北京:“三多一统一”的公租房创建模式

为加快解决北京市中低收入“夹心层”家庭及新就业人员、新毕业大学生等群体住房问题, 在廉租住房、经济适用住房、限价商品住房“三房”基础上, 2009年8月1日, 北京市在全国率先出台《北京市公共租赁住房管理办法》, 建立了公共租赁住房建设和管理制度, 并逐步把公共租赁住房作为保障住房供应的主要形式, 加大建设供应规模。北京市公共租赁住房建设和管理遵循政府组织、社会参与, 统筹规划、因地制宜, 分步实施、积极稳妥的原则, 将“三多一统一”模式贯穿始终。

所谓“三多”, 是指多元化供地方式、多元化建设模式和多元化融资模式。在供地方式上, 实现以政府划拨为主导, 同时鼓励国有企业盘活存量土地, 投资建设公租房。作为北京市发展公租房项目的重要补充, 还积极鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建设租赁房, 既促进城乡结合部环境建设, 又能合理解决外来务工人员住房需求。在建设模式上, 以政府为主导, 兼有国有企事业单位、高新产业园区利用自有闲置厂房, 定向为员工建房, 租售并举;农村小城镇则采取宅基地换房的政策, 利用集体建设用地修建保障性住房。在融资模式上, 除政府划拨外, 还依靠公积金贷款和商业贷款解决公租房建设融资难题。今年计划用于支持公租房建设的45亿元公积金贷款已基本到位;另以过桥贷款的形式落实了3.78亿元的商业贷款用于公租房项目建设收购, 待公积金贷款到位后置换商业贷款。

所谓“一统一”, 是指公租房的供应对象、租金标准和建设品质等方面实行统一管理。在规划设计上, 公租房将选择在地质条件安全可靠、交通便利、市政配套齐全或产业功能聚集区域, 并将提高托幼、小学、社区医疗等配套标准。在户型设计上, 面积设定在30～60平方米, 户型包括单居、小套型和中套型, 满足承租家庭多样化的居住需求。

二、上海:广开低成本融资渠道

由于上海的外来务工人员较多, 中心城区的房源又相对紧张, 上海市的公共租赁房主要面向存在阶段性居住困难的上海市青年职工、引进人才和来沪务工人员。因此, 上海的公租房政策具有以下特点:第一, 对于申请人不设户籍限制, 只要具有上海市城镇常住户口或上海市居住证, 连续缴纳社会保险金达到规定年限的均可申请;第二, 由于公共租赁住房涉及到的人群广、收入差异大, 因此在申请条件中不设收入标准;第三, 公租房采取只租不售的政策, 租赁期限有明确规定;第四, 租赁价格略低于市场价格, 与市场化租赁形成良性互补;第五, 采取政府主导、机构运作的模式。

上海市公租房的准入门槛较低, 房源需求量较大, 因此, 对于资金的需求也较高。为此, 上海市政府想方设法为公租房建设广开低成本融资渠道。一方面, 由政府财政提供部分资本金和贴息;另一方面, 在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。此外, 吸纳公积金沉淀资金、商业保险、企业年金、地方社保等资金投入保障性住房建设;同时鼓励社会力量 (如上市公司、开发商等) 投资建设公租房。

三、保障性住房金融备受银行青睐

与会的商业银行代表均为与天津市住房保障项目有过合作经历的银行, 其中天津市保障性住房金融的40%～50%均来自中德住房储蓄银行;而海河治理及华明镇建设均为天津市政府与国开行的合作项目。他们在谈及与政府住房保障项目合作的最真切体会时纷纷表示, 由政府作担保, 保障性住房金融的风险可控, 大有可为。目前, 各商业银行正在积极探索针对保障性住房金融专业化、差别化的贷款模式, 以期取得更好的效果。

四、着眼“十二五”, 探索新模式

天津、重庆、深圳、青岛、宁波、厦门、大连等地的代表也分别介绍了本地的经验, 并提出了相关建议。

刘志峰会长、侯淅珉司长和与会专家学者就当前我国公租房融资中存在的问题, 以及借鉴国际经验、进一步完善我国保障性住房制度建设等问题提出了自己的见解。

刘会长明确强调, 探索、建立一套稳定的、可持续发展的公租房政策是眼下的当务之急。值此“十二五”即将到来之际, 各地应根据各自实际情况, 抓紧制定未来五年的住房保障规划, 调整供应结构, 增强中小户型供应量;转变发展方式, 推动住宅产业化, 实现节能减排;明确细化保障性住房的户型及装修标准, 在不增加装修造价的前提下, 提升居住品质。

公租房制度 第8篇

当前,我国正处于保障房的大批量建设阶段,政府计划在“十二五”期间,新建各类保障性住房3 600万套。截至2011年10月底,全国已有1 000万套保障性住房正式开工。在如火如荼的保障房建设浪潮中,也存在着很多问题。一方面,我国的保障房建设还处于起步阶段,相关经验及研究积累较少,在资金、开发模式和建设管理等问题上仍需进一步探索;另一方面,实际开发建设的保障房项目中,不乏一些建筑设计水平较低、建设质量较差的案例。面对如此大量的建设需求,如何做到保“量”又保“质”,亟待对保障房的设计展开深入研究。

公租房是保障房建设中最主要的组成部分。今年9月,温家宝总理明确要求大力加强保障房特别是公租房的建设,并提出“以小户型为主,单套建筑面积以40m2为主”的要求。政府同时提出将公租房的类型进一步细分为专门面向老人、青年白领、外来务工人员等的不同产品,以便满足各类人群的需要。将公租房居住人群进行分类是十分必要的,设计保障房应像设计商品房一样,以各类居住者的生活习惯和居住需求为出发点。不能将保障房笼统地认定为只是面积在40 m2或者50 m2以下的一室户、两室户,需要对其功能分区、居住人群需求等实质内容有全面的理解。

基于此背景,笔者近期针对青年人的居住状况和需求进行了一些调研,利用身处高校周边的资源优势,以北京市海淀区“高校片区”的青年人为调研对象(图1),对刚毕业、新就业的青年人的居住状况、生活特点及居住需求进行研究,从中总结出适应这类人群需求的公租房楼栋及套型设计要点,希望供相关政府部门和设计单位参考。

二、青年公租房居住需求研究北京海淀区“高校片区”青年人居住状况调研

2010年住建部等七部门发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中指出,将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入公共租赁住房供应范围。这意味着,一直以来并不在保障房体系中的无法申请廉租房、不能购买经济适用房又买不起商品房的青年“夹心层”将成为公租房的受益者之一。公租房的建设有利于缓解青年住房压力,但必须通过对其居住现状和需求的研究,明确产品定位和设计原则,切实达到提高青年生活质量的目的。

1. 当代青年“夹心层”住房问题

当代青年“夹心层”主要为“80后”群体,他们的年龄在22~31岁之间,并可大致划分为两类人群:一类是参加工作不久、收入偏低的大中专院校毕业生;另一类是已经工作一段时间、有稳定收入但积蓄较少无力购房的婚龄、育龄青年。从与他们的对谈中发现,这两类人群对于住房问题的看法有所不同:刚毕业的青年心态较平和,认为房价很高,自己短期内不可能购房,因此可以接受一段时期的租房生活;而婚育年龄青年的购房需求显得十分迫切,特别是身边已有同龄人购置房产使他们产生很大心理压力,难以“淡定”。

这些青年“夹心层”在大城市大多群聚租房。以北京“蚁族”聚居地唐家岭为例,当地的外来居住人口多为在附近的上地信息产业园和中关村科技园区工作的大学毕业生。这些年轻人中有很多是外地人,毕业后自己没有积蓄,父母又无法为其提供住房上的支持,就业单位往往也不能提供宿舍。而像唐家岭这样的聚居地虽然居住条件较差、安全隐患较多,但由于离工作地点近、房租便宜,还是聚集了近万人口。同样,在北京周边城乡交接处的许多“城中村”里,青年人群居的现象都很普遍。这是因为青年人特别是高校毕业生的就业地点大多集中在城区内,他们希望住在工作单位附近,这样能够合理利用节省出的上下班交通时间加班工作或者学习充电。“城中村”在城区内,租金又比周边的二手房便宜,恰恰满足他们的要求。当这些“城中村”或聚居地进行拆改时,这些青年人为了寻求低房租只能搬向更远的地点,或者为了保证就近上下班而与其他人合租城里的二手房。

2. 调研概要

“高校片区”具有以下显著特点:各类院校及研究机构聚集;IT等高科技产业聚集;零售、服务业聚集。在这一片区居住的青年人包括:受教育程度较高的高校在校生、刚毕业的大学生(包括硕士及博士生)、考学及进修人员以及受教育程度较低的青年销售人员与服务业从业人员等。

调研内容主要是当前青年人的生活特点(如作息、休闲、饮食及清洁)和对居住环境的接受程度(如功能空间面积、家具种类及数量等)。青年公租房一方面要满足青年人的使用需求,另一方面属于保障性住房,还要保证经济性,所以通过调研可以了解哪些居住功能是青年人的必要需求,哪些居住功能可以进行适度剪裁。这些问题的回答将为平衡套型均好性和确定空间形式及面积提供参考。

本调研主要采用发放问卷及入户访谈的形式,有效问卷数量40份,入户访谈10户。同时结合了网络调查及课堂调查,调研对象共计约170人。调研时间为2010年底和2011年底。

3. 调研结果分析

(1)刚毕业青年可以接受合租模式作为过渡性居住方式

调研中发现,青年人希望能在工作地就近居住,以节约上下班的交通时间,但往往由于工作地周边房租较高,一人难以承担,所以多采用合租模式即几个人一起租住一套二居室或三居室。特别是刚刚毕业参加工作的青年人,对于宿舍式的居住氛围抵触不大,仍可接受“合租”作为一段时间的过渡性居住方式;另外有部分女性受访者表示,与人合租更有安全感;而年龄偏大的调研对象表示,更希望独立居住,有安静、私密的个人空间。

(2)半数以上青年人计划在家做饭,现状厨房较为杂乱

57%的受访青年表示,如果条件允许,会计划在家里做饭(图2)。通过与婚姻情况、收入水平的交叉分析发现,已婚受访者和收入较低的人群更倾向在家做饭,原因是在家做饭比较卫生、经济,并能够促进感情交流。

从入户调研结果来看,厨房中通常备品很多,十分杂乱,卫生条件较差。很多合租房中的居住人数已经超过了一般家庭,例如一套普通的三居室住有5户8人(图3),每个租户都会有一套炊具、餐具、调味料,以及电饭煲等小电器,放置在厨房内而非各自房间中,因此厨房的台面和橱柜空间往往被这些物品堆满(图4)。另外,由于厨房属于公共区域,清洁工作究竟由谁来承担往往不好划定,因此卫生条件通常较差,例如水池堵塞后无人清理,冰箱内经常堆积着被遗忘的腐坏食品(图5)。

(3)起居室利用率不高,租户能够接受北向起居室

由于合租房中租客更换频繁,相互间并不熟悉,难于形成共同语言,关系较为淡漠,加之通常下班回家后都很疲惫,也不愿意多做交流,因此起居室空间的使用效率不高。即便是相互熟识的租客,由于白天外出工作的原因,起居室往往只在晚间或节假日得到利用。所以当普通的二居室、三居室套型作为合租房时,起居室往往得不到有效利用,甚至许多合租房中的起居室直接作为一个房间被出租。

对于起居室和卧室的朝向问题,80%的受访青年选择让起居室朝北,而希望卧室有更好朝向。在起居室和卧室总面积一定的情况下,92%的受访青年选择分配更多的面积给卧室而非起居室(图6,图7)。

(4)宿舍式管理受好评,独立卫浴吸引青年人

调研中发现,某高校周边城中村的青年租赁房由房东实行宿舍式的管理制度,受到居住者的认可。这所青年租赁房在进门处设置有“接待大厅”和门禁,采用与宿舍相似的管理方式,且有专人打扫走廊卫生,颇受好评(图8)。一些青年租赁房还为每个房间配备独立的带淋浴的卫生间,尽管地段相对偏僻,但仍吸引了大量年轻人居住。

4. 小结

通过对访谈和问卷的分析结果可以看到,青年人希望在工作单位就近居住;大部分刚毕业的青年人接受合租模式,认为彼此间可以相互帮助,尤其对于女生而言与同伴合租更有安全感,而婚龄育龄青年则希望在能力范围内尽可能独立居住;半数以上青年人有在家做饭的需求,但只需要简单的厨房,并表示可以接受公共厨房;相对厨房而言,他们对卫生间的要求更高,大部分青年人表示卫生间面积可以小一些,但希望尽可能独立使用;合租房公共起居室的使用率通常很低,往往不会产生交流,而洗衣服和做饭是交流的重要时机;考虑父母探亲暂住和生育小孩的需要,一些青年人希望套型有较大的适应性,能够留出一个房间或划分出一个区域供父母及小孩居住。

三、青年人居住需求对公租房设计的启示

通过对调研结果的分析,我们尝试总结出青年人的生活特点和居住需求、面临的实际居住困难以及对居住改善的期望,并将调研成果对青年公租房的几点设计启发总结如下:

1. 青年公租房套型应进行分类设计以平衡价格与品质

调研中发现青年人对价格与品质进行权衡及选择居住方式时有两种较明显的倾向:一部分人认为租房居住只是临时的,像宿舍一样也可,甚至可以接受牺牲居住空间品质换取相对便宜的租金,例如接受北向房屋,或者采用合租模式降低人均使用面积及公摊面积;另一部分人希望居住环境能有社区氛围,这些人通常收入相对稳定,并有结婚、生育的计划,他们愿意选择面积更大一些的、能够让父母来暂住或满足小孩居住的住房,并可以为此支付更多的租金。因此在进行青年公租房楼栋设计时,宜将套型进行分类设计以平衡租金、品质以及不同类型居住者的需要。

2. 考虑青年人生活特点进行套型精细化设计

(1)公共厨房考虑多人操作及储藏的需要

青年公租房可设置公共厨房以节约每户的使用面积。公共厨房的布局形式应考虑多人共同操作的尺寸需要,面积应大于现行《住宅设计规范》要求。为保证餐具、炊具的卫生,厨房应考虑分类储藏的需要,并做到每户均有独立分开的储藏柜。为了节省面积,可考虑设置中高部储藏柜。

由前面的调研结果可知,做饭是合租者交流的重要时机。因此公共厨房内应适当设置一些供人就坐和短暂停留的空间,以利于居住者的交流,同时还能进行诸如包饺子等活动,使公共厨房得到充分利用。

(2)卫生间不同功能尽可能独立设置

在合住式青年公租房套型中,为避免出现使用冲突,可将卫生间的设施设备按功能分类独立设置。例如在北方地区,可将便器和洗手池与淋浴分开,通过设置公共浴室解决淋浴需求,并在每个房间中均设置包含便器及洗手池的两件套卫生间。这样既保证了使用上的卫生,又节省了面积(现行《住宅设计规范》中,对两件套卫生间的最小面积要求是2m2)。

3. 考虑更多现代化的生活要求

网络通信的发展使人们的生活方式发生巨大改变,人们可以在网上实现休闲、通讯、购物、会议、工作等,似乎足不出户,也可舒适生活。对于青年人而言,网络更是生活中不可缺少的组成部分。生活模式的改变会影响到住房套型空间的设计,设计者则需要对传统的住宅空间进行重新审视。也许青年公租房套型中应考虑在家办公的家具布置,将工作与生活场所空间合二为一,届时套内厨房也许变得不再重要。

四、青年公租房单体设计案例分析

笔者在清华大学建筑学院开设的“住宅精细化设计”研究生课程中,开展了保障房设计专题教学,并要求学生根据青年人的生活特点进行公租房楼栋平面设计,并对一个套型单元进行放大、深化设计,反映出青年人的生活需求。其中不乏许多新颖的思路和创意,在此选取一例较有特点的设计作业与大家分享。

1. 楼栋设计特色:“单身区”与“家庭区”分开

方案的主要特色是将公租房楼栋标准层划分为“单身区”和“家庭区”两部分,分别供刚毕业的青年人和已经结婚的青年夫妇居住(图9)。“家庭区”集中布置在楼栋南面区域,占据有利朝向,其套型为一室一厅或二室一厅。而“单身区”集中在楼栋东、西两侧,套型主要为带卫生间的零室户,每套建筑面积均在40m2以下。设计者根据自身的生活体验,认为通廊式宿舍缺乏邻里交往的亲切感,因此通过设置短外廊而形成4~5个人的小型居住组团。组团内的居住者能够比较容易地熟识起来,形成良好的居住氛围。

2. 单身区设计特色:向左走、向右走的情谊

方案的另一大特色是将“单身区”按照性别划分为“男生宿舍”和“女生宿舍”(图10)。从电梯厅步入“单身区”,向左走是女生组团,向右走是男生组团,虽然按照性别划分,但并不表示异性不能进入,因为公共区域是共同使用的,男女居住者仍可在公共区域产生交流。

公共空间是交往空间。考虑女生做饭的频率更高,方案将公共厨房靠近女生组团设置,公共洗衣房则靠近男生组团。女生做饭后可以邀请对面的男生一起来品尝,而男生看到女生洗衣服时,也会提醒自己劳动;女生需要帮忙时,可以方便地找到男生求助,而男生在聚会、打牌时也可邀请女生。公共空间可以得到充分利用,男生、女生既能相互帮助,又可相互督促。

四、结语

综上,本文通过对北京“高校片区”青年人居住状况的调研,分析了当代青年人的居住需求,同时总结出一些对青年公租房套型设计的启发。虽然调研样本数量有限,但其中仍反映出一些十分有意义的信息,可以作为深化研究的基础。

公租房设计需要系统化思考,精益求精。从居住者的需求出发,进行精细化设计,始终是笔者所倡导的。本文仅从青年人的需求出发做了一些设计研究的尝试,还有许多其他方面的研究亟待开展,希望相关专业领域的有识之士共同努力,为我国的保障房建设出谋划策。

摘要：公租房是当前我国保障性住房建设中最主要的组成部分,青年“夹心层”是公租房的保障群体之一。本文针对北京海淀区“高校片区”青年人的居住状况、生活特点展开了小范围调研,总结出这部分青年群体的居住需求,并针对青年公租房设计提出几点建议。

公租房“洪山模式”印象 第9篇

“跑出来的想法”

公租房“洪山模式”最初的想法是怎么产生的呢?记者带着疑问来到了武汉市洪山区房管局, 据相关负责人介绍说“洪山模式”是“跑出来的”。说来也颇为有趣, 洪山区由于人口较少, 近些年的城中村改造使得闲散房源较多, 属于住房特困户的家庭较少, 已经做到应保尽保。在落实廉租房保障指标时, 该区房管局的工作人员需要不停的跑基层, 他们跑遍了洪山区的各个角落, 只为寻找那些住房困难户, 却往往无功而返。由于经常在区里跑, 对各个城中村改造的情况相当熟悉。当公租房建设的重任下达后, 这些工作人员不免将公租房房源的筹集与那些闲散的房屋联系起来。

在城中村改造过程中, 村民往往能够分到较大面积的住房, 除了满足自住需求外, 村民希望将多余部分做小, 做成小户型, 因为越小越容易出租。经过洪山区房管局工作人员反复考察和比较, 选择了南湖村和马湖村作为试点。这两个村的城中村改造已基本完成, 而且村民及村集体的闲置房源大多集中在65平方米左右, 与公租房的要求大体相当。洪山区房管局与两个村的村委会接洽, 遂达成协议, 包租下南湖村和马湖村913套村民闲置房和村集体自留房作为公租房房源。

公租房与城中村改造“喜结良缘”

武汉市去年下达给洪山区公租房建设任务1600多套, 其中一部分涉及单位自建, 包括大专院校、企事业单位 (如武汉科技大学、华中农业大学等的周转房) 自建600多套, 除此之外的1000套将全部由洪山区负担, 按照公租房套型面积60平方米、每平方米4000元计算, 至少投入2亿多元资金, 这会给洪山区的财政造成很大压力。按照常规程序, 从土地规划审批到建好公租房, 至少需要两年的时间。而洪山区存在大量现成闲置而且丰富的房源, 正好解决了资金短缺、工期长、落实难的问题。

不仅如此, 洪山区的城中村闲置房源作为公租房房源还有着天然的优势。洪山区过去属于郊区, 但随着城市化进程的演进, 属于城市带郊区, 交通便利、生活配套实施齐全。近几年, 洪山区先后有几十个城中村改造项目, 均匀而分散, 这对于公租房的选择而言尤为重要。作为公租房来说, 分布均匀是最为理想的状态, 一来没有过于集中的弊病, 可以避免人为造成的“贫民窟”, 二来各个地段均有顾及面, 可为租户提供更为便捷生活、方便出行的条件。

快速而又规范的运行

保障房建设各地都相当重视, 武汉市亦不例外。据介绍, 自2011年4月以来, 国家审计署驻武汉特派员办事处、湖北省审计厅多次来到洪山区对相关工作进行全程审计, 审核资金、土地规划审批手续、各单位协调配合情况、分配情况, 资金进出、专项资金使用情况, 整个保障房运作是否按政策执行, 等等, 确保相关工作稳步、快速推进。

洪山区保障房运营中心 (隶属洪山区房管局) 与南湖村、马湖村村委会 (由村委会直接面对村民) 对所包租的公租房签订9年租约, 房屋交付后便公开招投标, 开始了紧张装修 (包租过来的房源均为毛坯房) 。武汉市财政拨款2000多万元, 按照每平方米400元的标准对公租房进行装修, 主要包括厨房、厕所的墙面和地面, 厨房大理石台面和吊柜, 并安装有热水器、抽油烟机, 在南湖村的公租房还定制了衣柜, 尽量符合拎包入住的条件。装修材料力求耐用、实用、环保, 装修完毕经相关装修检验、环保监测, 保障租户的健康与安全。洪山区公租房实现了当年筹集房源, 当年装修完毕。

“叫好不叫座”

“洪山模式”的推行受到颇多赞誉, 也广受媒体关注, 但在面世出租时, 却遭遇冷场。从2011年11月开始受理申请, 截至2012年3月, 在913套房源中, 最终入住的只有220户。为什么会出现这种现象, 洪山区房管局经过认真分析认为, 时间紧迫与申请条件过严是造成出租率不高的最主要原因。

由于公租房装修下半年才完成, 武汉市安排在2011年11月1日至8日申请, 时间显得很短暂, 一项政策出台, 群众往往需要经过一段时间才能逐渐认识, 等逐渐了解后, 可能申报时限已过。申报要求新就业职工 (大专院校毕业生) 需要与用人单位签订一年以上的劳动合同, 连续缴纳一年以上的社保或公积金等, 由于需要用人单位开具相关证明 (用人单位相当于负了担保责任) , 增加了新就业职工申报的难度。

低收入困难家庭申请公租房, 以家庭名义或单身名义申请, 人均月收入上限为1500元和2000元, 新就业职工申请公租房, 以家庭名义或单身名义申请, 人均月收入上限为2000元和2500元。对于申报者资格来说, 还是过严了些。

有人说, 出租率不高是因为定价太高了, 该区房管局负责人并不认同, 他进一步解释道, 其实洪山区的公租房“租金不高”, 而且“补贴不低”。他为记者算了一笔账:马湖村一套公租房的租金是每月697元, 南湖村每套723元, 而同类房屋的租金市场价为1100元到1200元 (同样不包括物业费) , 这种价差比例是符合政策规定的。当然, 个体出租房还有更便宜的, 但那是以牺牲住房条件和居住环境为代价的, 不可相提并论。因而公租房定价并不高。

另一方面“补贴不低”, 洪山模式的补贴是“补人头”, 这样更能体现公平性。每人每月补贴80元, 如果三到四个人居住的话, 800元的房租 (算上70多元的物业费) 减去总共二三百元补贴, 每个人只负担不到200元的房租。洪山区公租房的设计初衷是鼓励合租方式的 (如新就业职工多人合租和三口之家承租) , 公租房应该满足这些人的基本住房需求。如果单身居住难免会感觉房租贵, 而且也有保障过度之虞。因此, 他也坦言, 这批公租房存在的问题之一就是户型偏大, 不适合单身居住。

该负责人说, 今后要进一步探索公租房的运作机制, 使之趋于完善。比如将之前过于严格的申请条件进一步放宽, 可以让更多人享受到这一惠民政策;今后将提前介入城中村改造闲置房源的前期规划, 设计出40平方米左右或者更小的户型, 以满足不同类型人群的需求。他介绍说, 随着即将有100多户家庭马上入住, 符合现有政策的将达到400多户, 剩下500多套尚需进一步争取政策。近期, 他们将和洪山区的一些单位接洽, 为其定向安置一批外来务工人员, 等等。

后记

公租房“洪山模式”是立足本地特色走出来的一条创新之路, 目前还处在探索期, 初步实施的成效应予以肯定, 存在这样那样的问题也属正常。如何进一步完善公租房的制度安排, 弥补美好预期和现实需求之间的罅隙, 应是今后各地保障房建设工作的重心。

公租房与“小户大家” 第10篇

首先, 小户大家的理念。小套型加上配套完整的社区, 合理控制与减少个人家居面积和功能, 尽量增加公共空间功能, 保留最基本的居住功能, 将能在社区中解决的功能集中在公共空间中解决, 即将家务事外移至公共空间, 核心理念是节约资源。实现小户大家有五化:家居空间紧凑化;环境空间功能化;会所空间场所化;商业空间生活化;网络空间无域化。具体实施的空间主要强调居住配套社区里面的会所, 是一个比较核心的区域。

会所里需要具备一些公共空间功能, 如交往、餐饮、学习, 甚至包括洗衣等一些服务功能。还有商业空间的生活化, 强调完全为这个社区进行生活服务配套的生活化的特征, 而不仅仅是以盈利为目的纯粹商业行为。它要全方位地为居住区的居住者提供全方位生活化的服务, 海尔云社区需要在网络技术层面上有充分的支持。

小户大家的模式意义重大。节约资源, 节能省地。尤其是北京市, 现在城六区基本上可供住宅开发, 包括保障性住房建设的土地, 非常有限。在这种情况下, 目前大规模的新建保障性住房的建设选址基本上都是在城六区以外。一些新城, 比较偏远的地区为主。那么, “小户大家”将户型进一步的优化, 空间进一步紧凑, 对于省地节约资源意义重大。

再者, 结构调整, 经济转型, 这是非常有意义的方面。

第三, 保障民生, 促进社会和谐。小户大家的模式对于实现保障民生, 社会和谐也是非常有意义的。因为居住面积, 就是套型的建筑面积, 在进行优化以后, 形成小户的概念以后, 小套型最终在目前高房价的情况下, 可让更多消费者能够买得起, 租得起, 这也是确保民生、促进社会和谐很重要一方面。

公租房的基本特点

全国正处于保障性安居工程大规模集中建设时期, 3600万套, 1000万套, 100万套, 30万套, 6万套。这几组数据分别是“十二五”期间安居工程的任务量。2011年全国1000万套新开工建设保障房的任务顺利完成, 第三个数据100万套是北京市“十二五”期间规划保障性安居工程建设的规模数量, 要在五年期间完成建设100万套, 其中公开配租配售的占60%, 也就是30万套是北京市在“十二五”期间公租房要实现开工的数量。那么2011年北京市完成了开工6万套。刚刚结束的北京市住房保障会议指出, 2012年总体建设量略微比2011年有所下降, 2012年开工量16万套, 但是对于公租房、廉租房的比例, 基本上没有降。北京市公租房建设变化趋势是:第一建设规模成倍增长;第二, 建设主体呈现多元化趋势;第三, 公租房需求呈现多样化趋势;第四, 融资渠道呈现立体化趋势;第五, 政策逐步清晰完善。

北京市2009年公租房开工建设9000套, 2010年将近1.7万套, 到2011年按照全国的总体要求, 北京市公租房开工量6万套。规模有较大增长, 项目启动的时候主要是政府所属机构在牵头建设, 随着政策出台和完善, 现在鼓励社会各方都来参与建设。目前除了政府所属机构以外, 还有相当多的社会单位, 包括科技园区、农村集体组织和开发建设单位, 现在呈现出多元化的主体参与的趋势。现在公租房的需求也呈现多样化的趋势, 从2011年开始, 北京市已经开始试点, 2011年已经开工建设专门针对老年人的公租房。对于北京市科技园区, 还有针对高端人才引入的公租房, 现在公租房的需求是越来越多样化。北京市2009年发布的公共租赁住房的管理办法, 根据2011年10月份, 国办45号文件出台以后, 北京市正式出台了公租房相关的一些细则和文件, 这是目前公租房整个变化的趋势。

继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设, 加快实现所有居住的目标。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。以小户型为主, 单套建筑面积以40平方米左右为主。这是国务院对公租房的对象。以及建设的标准, 包括租金的制定标准, 应该给出了一个比较清晰的政策要求。

特别需要强调的是, 在公租房中实现小户大家。建设标准方面定位一致, 第一, 小的规模已经明确, 研究方向为两类, 一是成套住宅, 二是宿舍公寓类非成套类型。第二, 大的研究方向也是两类, 一是集中建设模式, 二是配建模式。公租房在建设标准这一块, 国家已经提出了明确的要求, 所以小的规模, 在公租房这一块应该有一个明确的标准, 所以针对小户这一块, 我们觉得这个研究方向应该是有两类。成套住宅, 如何在小空间之内挖掘更好的, 创造出更适用, 更好用的一个居住空间, 这方面已经做了大量的工作。第二类, 宿舍类的类型, 现在也有大量的实践。对于小户大家, 小户研究应该有两个方向, 分别去进行深入的挖掘。对于大家这方面研究, 我们觉得是不是应该有两个方向, 第一, 按照目前建设模式, 第一是集中建设, 就是目前启动阶段, 有比较多的政府主导的一些项目, 是以集中建设项目为主, 这是一个特点。第二, 对于中低收入人群, 如果大量的集中建设, 超过一定规模也会造成“贫民窟”这种情况出现。所以目前也在将配建方式, 作为一种重要的建设模式。包括在落实2012年的公租房建设计划里, 将配建作为一个主要的建设方式。

在普通商品住宅, 包括一些保障性住房里面, 销售类型, 产权类型的保障性类型中, 如经济适用房、两现房, 以及普通性商品住宅, 政府都要求配建一定比例的公租房。所以“大家”这方面也是有这两个方向需要具体研究。集中建设的, 怎么配套这个大家, 这社区完整的配套。那么配建模式里面, 还要不要再单独的为公租房再建配套的社区和模式, 能不能和现有的社区和小区的配套能够紧密的结合, 这是我们需要研究的。

对于“大家”定量性的指标体系的确立是十分重要的, 目前公租房建设也面临这个问题, 需要配套到一个什么样的程度, 哪些是必备的, 哪些是不可缺少的, 而且要求与公租房的建设要求是同步的建设, 同步交付使用, 能够让老百姓住进去是非常的方便是研究的重点。

第二个方面就是适用对象方面是完全吻合, 公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员, 年轻人占有较大比例。这与小户大家倡导的理念非常吻合。所以, 从建设标准和适用对象两方面都是有结合点的。

再介绍一下, 2012年北京市公租房建设的基本情况。第一, 规模6万套, 882栋简易楼改造, 1500万平方米危旧改造项目, 400万平方米产业化试点项目。第二, 管理模式, 全市统筹, 以区为主。第三, 建设主体, 市级平台、区县政府机构、社会单位、科技园区、农村集体组织等, 第四, 市公租房中心的职能定位。2012年大大增加了试点规模, 2011年试点100万平方米, 2012年北京市试点规模达到460万平方米, 其中400万平方米要是公租房, 所以从规模来看应该有可能成为小户大家这个模式进行试点的一个来源。目前北京市保障性住房的建设管理模式是:全市统筹以区为主。具体的任务、目标都是落实到各区县为主。为了解决保障性住房融资难题, 北京市成立了北京市保障性住房建设投资中心, 这个中心是国资委下属一级企业, 北京市财政直接注资100亿元人民币, 然后由这个平台再进行进一步融资, 到目前为止他们通过发行企业债券, 包括通过和银行机构的沟通联系以后, 目前已经形成将近800个亿的这么一个额度资金的规模, 能够有力地支持保障房资金的来源。按照规划, “十二五”期间北京市保障房四分之一的建设规模要在这个平台上融资,

同时, 由各区县的政府, 包括相应的公租房管理中心, 作为政府机构的主体承担相应的年度任务的落实。然后就是社会单位, 以及科技园区。前两年北京市在试点农村集体组织, 实施北京50个挂帐村的改造, 但是由于农村集体土地政策, 国土部一直没有明确意见, 所以北京市一直在试点。

在公租房中实现“小户大家”

一是市级投资平台的项目, 因其是全市统筹的项目, 而且以集中项目为主, 因此规模会大一些。二是, 科技园区的项目:因为科技园区公租房的政策, 与公开配租公租房的政策还有所不同。在政策上更灵活性, 就是对于建设标准, 包括户型的面积, 准入对象, 科技园区有一定自主性, 所以试点起来灵活度会大一些。三是, 农村集体组织:因为它是一个涉及到今后自主经营的过程, 所以和市场化结合有优势。因此, 这三个方向是2012年“小户大家”示范试点的主要方向。

试点需要解决的具体问题包括:“小户大家”试点项目、什么样的规模合适、资金来源、今后的运营管理模式等。是由开发单位持有持续性经营, 还是其他方式, 包括试点立项方式、组织管理, 需要进一步明确。

公租房的“重庆样本” 第11篇

30％的低收入群体由政府提供的公租房予以保障，70％的中高收入群体由市场提供的商品房解决。(据4月18日《重庆晨报》)

近年来，住房难题几乎困扰了所有的平民百姓，一部《蜗居》曾让多少人同病相怜。国家虽然早巳启动了经济适用房、廉租房等保障性住房建设，但由于责任不清、监管乏力，一些地方出现了卖地越来越多，但保障性住房建设数量却越来越少的怪象。而苛刻的申请标准又将新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”排除在外，导致这些“蚁族”们既享受不到保障房，短时期内也买不起商品房。

在这样的背景下，公租房闪亮登场并迅即在重庆“开花结果”渐成“样本”，对于广大“夹心层”来说，无疑是“雪中送炭”，同时也极大地丰富了保障性住房体系的层次建设，表明目前我国城市住房供给主要由市场提供的单一供房体系，将被政府保障与市场供给并举的双轨运行机制所代替，许多新就业的大学生或外来务工者将享受政策的利好，圆安居乐业之美梦。

较之香港的“公屋”和国内其他城市正在试水的公租房，重庆的公租房有以下几个突出特征：一是限定套型面积，建筑面积控制在35～80平方米之间；二是优惠租赁价格。租金价格按建设成本利息加维护费计算，控制在市场租金的60％以内；三是房子的租赁期限最长为5年。具有明显的过渡性特征，也不允许鞋让、出借、出租和改变住房结构或使用性质；四是申请对象不受户籍限制，凡年满18周岁，有稳定就业岗位和收入来源，具有租金支付能力，本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准，都可以申请；五是公租房与商品房“混居”，不搞“贫民窟”。规划兴建中的21个公租房建设点分布在主城区一、二环线之间，交通、环境、配套等条件较好，平均容积率控制在3.8。

解读公租房的“重庆样本”，我们看到，重庆正在大规模兴建的公租房不仅户型适中，小区漂亮，交通便利，十分体贴居民，而且因取消了户籍限制，覆盖范围更广，受益群体更多。特别是在商品房中“镶嵌”部分公租房，这种制度设计上的“混居”安排，即可避免“贫民窟”的产生，又有利于消除住户家庭收入高低造成的心理落差，更能保障公民的尊严。此外，公租房永远姓“公”，不能上市交易，没有利润可图，由公租房引发的腐败问题也会相对减少。

公租房离你有多远 第12篇

北京首批公租房举行了发钥匙仪式, 首批入住者为亦庄开发区企业职工, 租金比周边普通住宅的租金低30%左右。这批公租房均为两梯四户, 房间精装修, 内部空间方正, 透明通亮, 基本设施一应俱全, 住户只需简单准备, 就能够入住。那么, 你有没有租到这样的公租房呢?

公租房是人们眼中的“香饽饽”

亦庄公租房为开发区的配建公共租赁住房, 位于开发区核心居住区。占地约16万平方米, 总建筑面积60余万平方米, 总住宅户数为4500多户, 均为60平方米以下的小户型。项目的建成, 在很大程度上解决开发区企业职工特别是技术人才的住房困难问题, 对于改善园区居住环境、推动高端产业集群的形成具有重要意义。

除这批公租房外, 开发区还开发建设了青年公寓, 共有房间2388间, 其中员工公寓2238间, 可供1.4万人居住;白领公寓150间, 可供350人居住。配套设施包括青年活动中心、运动场、商业中心、服务中心等。目前, 公寓内有京东方、北京奔驰等开发区企业员工约1.3万人入住。青年公寓构建了政府、企业、员工“三位一体”的公共租赁住房建设管理新模式。政府通过政策性补贴等形式, 支持公寓发展, 员工入住公寓后, 每人每月只需交200元房租, 大大减轻了企业和员工的经济负担。

目前, 石景山远洋沁山水、朝阳北苑南区等多个公租房项目将在今年二季度向社会公开进行配租。公租房的租金制定标准虽然尚未确定, 但租金中将包含小区物业费、房屋维修费、供暖费等多项费用。居民入住后, 只需缴纳自己使用的水、电、燃气、通信、有线电视等费用即可。

公租房是北京“十二五”规划中保障房的重点, 今年北京计划建设和收购公租房6万套, 占用于公开摇号保障房的6成。今年北京将全面启动公租房的申请, 全市314个街道社区住保窗口将全面开始接受申请, 并力争使今年计划竣工的1万多套公租房完成入住。作为北京首批开建的公租房项目之一, 远洋沁山水公租房将在6月底前向符合条件的家庭公开配租, 取得租住资格的家庭最快将在今年9月入住。

此外, 考虑到公租房住户中有车族毕竟是少数, 因此公租房住户的出行便捷也是选址规划时必须考虑的问题。对于距离地铁站较远或周围暂未开通地铁的公租房项目, 还可以通过调整附近公交线路等方式, 将公交线路引到新建公租房小区附近, 方便入住居民出行。

公租房不等于廉租房

游离于中国住房保障制度之外的住房困难群体通常被称作“夹心层”。公租房供应对象主要是城市中中等偏下收入的夹心层群体。有条件的地区, 可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入公租房供应范围。而租金低到不可思议的廉租房, 则是为了保证更为困难的群体。

由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布, 旨在解决中国城市中中等偏低收入家庭住房困难。《指导意见》指出, 近年来, 一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时, 随着城镇化快速推进, 新职工的阶段性住房支付能力不足等矛盾日益显现, 外来务工人员居住条件也亟需改善。

解决“夹心层”的住房困难, 如果全部依靠扩大廉租住房、经济适用住房覆盖面, 一方面财政无力承受;另一方面, 部分“夹心层”群体随着收入增长, 几年后将具备通过市场解决住房的支付能力, 对政府保障的需求是阶段性的。因此, 大力发展公共租赁住房, 是解决“夹心层”住房困难的有效途径。

公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平由市、县人民政府确定。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主, 也可以相对集中建设。在外来务工人员集中的开发区和工业园区, 市、县人民政府应当引导各类投资主体建设公共租赁住房, 面向用工单位或园区就业人员出租。

事实上, 在这份指导意见出台之前, 公共租赁住房在厦门、深圳、青岛、天津、福州、北京、杭州、常州等沿海城市和重庆、成都等少数内地大中城市已经有所迅速。

新建公共租赁住房主要满足基本居住需求, 成套建设的公共租赁住房, 单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠, 涉及的行政事业性收费和政府性基金, 按照经济适用住房的相关政策执行。同时, 鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款, 支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金, 探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。

不同的投资模式可能会带来租金上的不同, 投资方式不同, 公共租赁住房的成本就不一样, 因此, 可能有租金上的差异。但不论是哪一种投资方式建成的公共租赁住房, 政府都要干预或者说参与公共租赁住房租金的制定。

对于由企业来投资, 包括购地和建设的, 企业为尽快收回投资成本, 这类公共租赁住房有可能以略低于市场价格, 甚至于等同于市场价格, 向公共租赁住房的对象来提供。但是政府对租用公共租赁住房对象当中支付能力不足的个体或者家庭, 应该提供必要的租金补贴, 也可能是用人单位来提供这样的补贴。这样的话, 就使得不论住在什么样的公共租赁住房当中, 保障对象的租金负担大致相当。

今年在中央代地方发行的2000亿元的国债当中, 地方要优先用于保障性住房, 特别是公共租赁住房建设。政府可以划拨土地, 吸引社会机构来参与建设, 就形成了政府出地, 企业出钱, 通过这样一种模式, 来建设一大批公共租赁住房, 特别是在一些用工比较集中的开发区、产业园区, 以及一些用工比较集中的大企业。

由政府划拨土地, 由企业出资建设, 首先满足自己企业职工公租房的需求, 同时也要不断向社会提供公共租赁住房的房源, 眼下最要紧的是把这些公租房建设起来。

大规模建公租房, 这个可以有

事实上, 中国公租房建设起步比较晚, 在很多地方, 由于公租房源缺乏, 政府就人为设置了更高的申请门槛。在北京, 公租房的供应对象仅限本市中低收入住房困难家庭, 具体是指已通过廉租房、经适房、限价房资格审核家庭, 然而即使具备这些条件, 还得排队等候。

日前, 为吸引人才, 北京向部分公司员工分租公租房, 一家获得了29套公租房的公司领导表示, “这样便利、舒适的居住条件, 公司不少高管都想住过来, 但不符合承租条件”。让高管也动心, 公租房的优质程度由此可见一斑, 正因为此, 大家更关心哪些人率先获得了目前还是稀缺资源的公租房承租权。按照《北京市公共租赁住房管理办法 (试行) 》规定, 公租房的政策核心是“满足部分中低收入住房困难家庭住房需求”。

那么, 公租房该优先谁?

的确, 城市建设离不开人才, 给人才一些特殊照顾可以理解, 照顾的渠道和方式也有很多, 比如减税、给予生活补贴、提供培训机会等。但在敏感的公租房问题上, 还是要慎之又慎。白领是人才, 蓝领算不算人才?在体力劳动者开始稀缺的城市, 没有他们, 城市一样难以运转, 而重点优先考虑中低收入群体的公租房需求, 是化解住房焦虑的重中之重。

关于谁有权分租公租房, 《办法》已有详细规定, 直白的解读就是:谁的收入更低, 住房需求更急切, 家庭状况更符合《办法》列举的承租条件, 谁就有资格获得优先权。所以, 笔者和所有关注公租房的人士一样, 期待公租房分配办法能更加具体、明确。

住房和城乡建设部副部长齐骥表示, 今年我国各级政府将要拿出5000多亿的资金, 主要是用于160多万套廉租住房和近220万套公共租赁住房的建设。其中近220万套公共租赁住房, 大部分集中在沿海城市和外来就业人员比较集中的省会城市和中心城市。

国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时表示, 坚定不移地搞好房地产市场调控, 切实稳定房地产市场价格, 进一步扩大保障性住房建设规模, 重点发展公共租赁住房, 规范发展住房租赁市场。

从温总理的政府工作报告可以看出, 保障房的发展方向开始有所变化, 未来将以公租房为主, 并淡化经适房。这预示着未来住房保障制度将强化居住功能, 优先解决中低收入群体的居住问题, 并通过逐步废除经适房来遏制分配中的腐败问题