房地产企业未完工开发产品的税务处理

房地产企业未完工开发产品的税务处理（精选12篇）

房地产企业未完工开发产品的税务处理 第1篇

房地产企业未完工开发产品的税务处理 发布时间 ：2006-7-26 16:22:17来源：纳税服务网作者：添加到我的收藏开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。

2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

3、开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

房地产企业未完工开发产品的税务处理 第2篇

2014-05

由于《企业会计准则》与税法规定有所不同，致使房地产企业销售未完工产品时，会出现很多财税差异，主要包括收入的确认、成本的确认与结转、流转税等税金的确认与缴纳等等。正是因为其操作复杂，所以理论界才涌现出很多优秀的文章来介绍各种各样的处理方法。本文主要从实务出发，站在注册税务师的角度，通过贴近企业实际情况的例子，来说明这些财税差异究竟如何处理才能更好的体现合规、简便的原则。

一、需要明确的几个问题

1、财税处理的时间性差异

《企业会计准则第14号——收入》第四条规定：“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的己发生的或将发生的成本能够可靠计量。”

所以，实务中，房地产企业通常是在实际交付开发产品时确认会计收入、结转会计成本的。

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称31号文件）第六条规定：“ 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。31号文件第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。”31号文件第三条则规定满足以下三个条件中的一个条件，就可以确认开发产品完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。

按照《城市房地产开发经营管理条例》中第十七条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。所以理论上讲，交付使用是在竣工验收后出现的。但实际情况是，有很多房地产开发项目未经验收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。

所以，房地产企业财务上通常要做两次收入与成本的计算。先按照税法规定，在开发项目完工时点计算出计税收入与计税成本，并对已售开发产品的预计毛利与实际毛利差异进行调整；而后在实际交付使用时点，按照会计准则的规定确认营业收入，结转营业成本，对前期已经作出纳税调整的项目予以转回。

2、实际毛利额与预计毛利额差异需要调整

31号文件第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。” 我们这里需要提醒纳税人的是，计税收入与计税成本必须配比，配比原则不仅是会计准则的一般性原则，而且是所得税法明确规定的处理原则。

计算实际毛利额时，如果企业结算的计税成本是开发项目全部的计税成本，对应的计税收入也应该是全部的销售收入，如果企业是按照预收账款中实际收到的预售款确认计税收入，则对应的计税成本也应该按照预售款占全部销售收入的比例来计算。否则，部分销售收入对应全部的计税成本，会出现实际毛利小于预计毛利的情况。

3、预售阶段营业税金及附加的确认

《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。从这条规定来看，房地产企业预售阶段缴纳的营业税已经不再是预缴性质了，所以应该可以确认营业税金及附加，但由于没有营业收入与其对应，所以房地产企业实际发生的流转税等税金，也可以不确认营业税金及附加，而是通过记入应交税费的借方来核算。同理，企业预缴所得税时，也不确认所得税费用。

实务中，企业可能有的确认营业税金及附加，有的不确认，有的是通过待摊费用（长期待摊费用）等科目归集的。我们认为，不管企业如何处理，都要保证对损益最终不产生错误的影响，但对于上市公司、国有企业等对利润比较关注的企业，还是应谨慎处理的。本文例子则按照不确认营业税金及附加来处理。

4、所得税会计处理

按照会计准则规定，账面价值与计税基础的差异（暂时性差异）需要确认递延所得税资产或递延所得税负债，房地产企业将预售款记入预收账款，按规定计税毛利率确认预计毛利并预缴所得税，形成的暂时性差异应确认递延所得税资产，企业通过应交税费借方确认的具有预缴性质的营业税、城建税、教育费及附加，地方教育费及附加，土地增值税等，由于是按税法规定先行扣除的，即未来准予税前扣除的金额与账面价值相等，所以计税基础为零，所以我们认为应该将其确认为递延所得税负债，而不是像有的文章所论述的，以负数形式确认递延所得税资产。

5、计税成本的预提及与实际差异的确认

在开发产品完工时点计算计税成本时，可能会发生一些尚无法准确确认成本或尚存在未建造完毕的公共配套设施等情况。按照31号文件第三十二条规定，尚未取得全额发票的，可按照最高不超过合同总金额的10％预提；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

按照我们对该规定的理解，需要说明的是，文件中规定的“合同总金额”是指全部未完工结算的合同总金额，对于已经完工结算的合同金额，由于应该取得合法票据，所以也不应存在预提的情况；对于预提的公共配套设施的建造费用，如果实际确认金额与预提金额有差异，则首先应保证调整的是该项目的计税成本，其次，按照金额大小或主管税局的要求确认调整预提或实际结算的计税成本，如果影响不大，主管税局也未明确反对，可以调整结算的计税成本。

6、预售收入的分类

对于预售收入的分类，主管税局可能会有自己的规定，企业的实际情况也千差万别。

理论上讲，房地产企业未取得预售许可证以前，是不能收款售房的，订金或诚意金也不应确认为计税收入的一部分，但定金、首付款（尤其是银行按揭的首付款）则应确认为计税收入的一部分。

实务中，可能某些房地产企业在取得预售许可证以前就已经通过签订意向书的形式取得一部分销售款，在取得预售许可证以后，房地产企业仍可能会通过这种形式取得一部分销售款，这些收入不应该确认为计税收入，只有通过签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，才是计税收入。这也是符合《城市商品房预售管理办法》规定的。

实务中，与意向书之类的合同做比较简单的区分，就是预售合同有确定的销售面积与销售金额。

房地产企业可以采用分期收款形式签订《房地产销售合同》。理论上讲，具有分期收款性质的《房地产预售合同》并不属于分期收款销售开发产品行为，因为会计的分期收款销售通常是开发产品先行交付，受让人分期付款，但实务中，只要《房地产预售合同》明确规定分期收款形式以及还款日期，并且还款日大部分在交付开发产品同时或以后，主管税局也无特别规定，也可以将其视同分期收款销售。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对在项目全部竣工结算前取得的转让房地产的收入，可以预征土地增值税。从这条规定来说，上述内容也适用于土地增值税预缴的规定。

7、计税成本的归集、分配与汇总

计税成本的归集、分配与汇总，主要是按照31号文件规定的方法操作，如果房地产企业为了适应其开发特点，而涉及到特殊的方法或者混合使用规定的方法，则应征得主管税局的同意。计税成本具体分配原则和方法不是本文论述重点。

8、招待费、广告宣传费计算基数

预售开发产品的计税收入，可以作为招待费、广告宣传费的计算基数。

9、所得税汇算清缴纳税申报表填表模式

由于目前尚未出现为房地产企业专门设计的所得税纳税申报表，所以在实务中，涉及本文所论述的问题，在所得税纳税申报表中有不同的填报方式，主要有北京模式、沈阳模式，大连模式，青岛模式等等，虽然填报方法各异，但殊途同归，最终对所得税的影响都是一样的，本文采用北京模式。

二、举例说明

综合类： 收入类：

成本类

费用类1、2011年该公司有关会计处理：

2、2011年应纳税所得额确定及纳税申报表填报3、2012年该公司有关会计处理：

⑴、完工前会计处理：

⑵、开发产品交付后会计处理4、2012年实际毛利额与预计毛利额差异确认5、2012年应纳税所得额确定及纳税申报表填报

⑴、预缴毛利额及差异调整额的填报

⑵、应交税费的填报

房地产企业未完工开发产品的税务处理 第3篇

借款费用的内容包括:1.借款利息, 指企业向银行或者其他金融机构等借入资金发生的利息、发行公司债券发生的利息, 以及为购建或者生产符合资本化条件的资产而发生的带息债务所承担的利息。其中, 企业为购建固定资产而发生的带息债务, 是指企业在购建或生产符合资本化条件的资产过程中购买工程用物资是以带息的方式进行结算的 (如以带息应付票据购买工程物资) 。2.折价或者溢价的摊销, 指发行公司债券等所发生的折价或者溢价在每期的摊销金额。3.因借款发生的辅助费用, 指企业在借款过程中发生的诸如手续费、佣金、印刷费等交易费用。4.因外币借款而发生的汇兑差额, 是指由于汇率变动导致市场汇率与账面汇率出现差异, 从而对外币借款本金及其利息的记账本位币金额所产生的影响金额。《企业会计准则第17号借款费用》规定, 对于需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的存货而发生的借款费用 (含专门借款和一般借款) 应当予以资本化。

房地产开发企业开发的商品房属于存货范畴, 且其达到预定可使用或可销售状态一般要经过一年以上的时间, 根据会计准则规定, 房地产开发企业在建设期发生的利息支出应予资本化, 计入“开发成本”或“开发间接费用”, 计入“开发间接费用”的, 最终通过分摊也转入“开发成本”。而在项目完工后的清算期发生的借款费用应计入当期财务费用。

二、房地产开发企业借款费用的税务处理

房地产开发企业借款费用涉及的税种主要有企业所得税和土地增值税。

(一) 企业所得税。

《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]131号) 第二十一条规定, 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用, 可按企业会计准则的规定进行归集和分配, 其中属于财务费用性质的借款费用, 可直接在税前扣除。

房地产开发企业为开发房地产而向银行或其他金融机构借入资金所发生的借款费用, 在房地产完工前, 应计入有关房地产的开发成本;在房地产完工后, 应计入财务费用。企业发生的这些借款费用均可依法在企业所得税前扣除。

可见, 在借款费用扣除方面, 企业所得税法与新会计准则已经实现了很好的衔接。

(二) 土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定:房地产开发企业在进行土地增值税清算时, 计入财务费用中的利息支出, 凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的, 允许在不高于商业银行同类同期贷款利率的限额内据实扣除。否则, 并入其他房地产开发费用, 在“ (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) 10%”的比例以内计算扣除。由于《条例》是1994年实施的, 以原有会计制度为背景, 利息支出计入“财务费用”与当时的会计处理是一致的。但根据目前的会计处理方法, 笔者认为, 在计算土地增值税扣除项目时特别要注意, 在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出已经在“开发土地和新建房及配套设施的成本”中, 因此, 这里所说的能够按转让房地产项目计算分摊, 并提供金融机构证明的财务费用中的利息支出, 是指在房地产完工后计入财务费用的部分, 不包括在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出部分。

三、建议

有关部门应修改或补充《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定, 使之与企业所得税的相关规定以及会计制度、准则衔接起来。一是“利息支出”与会计制度、会计准则、企业所得税相关规定的口径不尽一致, 建议将其扩大为“借款费用”, 以便操作。二是明确开发产品完工前已计入“开发成本”的利息支出, 必须剔除出来, 与开发产品完工后“财务费用”中的利息支出合并, 按规定计算扣除。

参考文献

[1].段志群.房地产开发企业借款费用资本化问题探析[J].商场现代化, 2009, (2) .

[2].武巧环.房地产开发企业借款费用会计核算问题的探讨[J].中国市场, 2006, (9) .

[3].卢志坚.房地产开发企业的会计核算[J].当代经济, 2009, (2) .

谈房地产开发企业的税务筹划研究 第4篇

关键词：房地产开发企业；税务筹划；研究

1.房地产企业税收特点

1.1合法性。房地产开发企业税务筹划是在不违反相关税法、符合税法相关规定条件下进行的具体税务工作。之所以能够有效的降低纳税额，是因为多种纳税方法的存在，可以对纳税人缴纳低税负的产生影响。

1.2筹划性。纳税义务一般具有滞后性。在房地产企业中，只有当经营活动发生后，才产生了相应的房地产企业纳税义务。税务筹划是在对现行的政策、税法以及会计理论充分了解的基础上，与房地产企业的经营活动相结合，有目的、有计划的选择相对税负较轻和经营收益最优的决策方案的活动，这种活动的提前性决定了税务具备筹划性的特点。

1.3目的性。房地产企业进行税务筹划的最终目标是为了实现税收负担的降低，这也是税务筹划行为产生的原因。如可避免的名誉、经济损失、涉税实现零风险等目标都是在这个目标下展开的。

1.4多维性。以时间角度来看，税务筹划贯穿于整个房地产企业经营生产活动周期内，每一个可能产生纳税的环节，都可以进行税务筹划行为。以空间角度来看，本企业的税务筹划行为可以与其他企业进行联系，寻求共同降低税负的方法。

2.房地产开发企业税务筹划的必然性

2.1有利于降低税收负担，提高市场竞争力。我国房地产企业涉及到种类繁多的税收，直接导致房地产企业税收负担重的问题。目前，房地产企业所负担的税收不仅包含一般企业应承担的企业所得税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、还有房地产企业所独有的土地增值税以及在各环节所交纳的契税、房产税等。由此可见，房地产企业所负担的税负很重，而税务筹划可以有效的改善这一现象。税务筹划在一定的税收政策下可以对房地产企业经营收益产生影响，税务筹划的合理实施不仅可以降低房地产企业的税负、增加企业可用资金、降低总体项目成本、提高了企业的市场竞争能力、实现房地产企业价值最大化。

2.2有利于改善财务管理，提高核算水平。税务筹划是在房地产企业经营发展目标前提下对企业的财务管理活动进行规划，有利于房地产企业合理的运用资金，增加资金的使用效率，降低企业可能因多交税而占用企业的资金用量，从而增加企业的经营收益，改善房地产企业的财务管理水平。税务筹划的基础是会计核算，只有运用恰当的会计核算方法才能实现合理的税务筹划方案，所以税务筹划有利于提高会计核算水平。房地产企业的资金配置是密集型的，对于房地产企业来讲现金流的管理至关紧要，而税务筹划无论是使企业获取相对收益（实现滞后纳税）还是获取绝对收入（降低税额支出），对房地产企业的财务管理活动都起关键性作用。因此从客观上就对房地产企业的核算水平和财务管理能力的提高有推动作用。

2.3有利于增强纳税意识，降低涉税风险。税务筹划有利于房地产企业增强纳税意识，纳税人客观存地着减少纳税的动机，这种动机可能是合理避税、节税，也可能是偷税，纳税人如果使用合法的方式来降低税负就相应降低了触犯法律带来的风险，这是纳税人可以承受的。国家每年都投入大量的人力、财力减少偷税行业，增强反避税的能力。因此，纳税人利用税务筹划对其经营活动进行规划，在纳税减少的同时，有利于增强纳税意识，降低涉税风险。

3.房地产开发企业税务筹划的可行性

3.1企业法制环境健康。近些年，我国经济法制环境得到了大幅度的改善，国家税收征管方面也强化了对房地产企业漏税、偷税的整治力度，同时企业避税行为也因国家税收政策体制和反避税措施的增强得到了有效的控制。房地产企业只有系统的、科学的进行税务筹划，才能有效合理的享有纳税服务，获得最优的经济收益。我国80年代初期恢复契税的征收，80年代后期也对土地使用税、房产税以及耕地占用税进行了恢复，到目前为止，我国税收已形成了一系列完整的适用于房地产企业的税收政策，房地产企业的税务筹划活动有章可循、有法可依。除此之外，我国也加大了税收执法的力度，降低了房地产企业税务筹划实施过程中的阻力。

3.2企业税务筹划空间大。房地产企业所开发的产品的不同和所处地区的不同，相对应的税收政策、法律、法规也有着不同的规定，对在税收政策上需要鼓励的，通常不征税或少征税，反之，则多征税。另外，税法和会计处理方法之间往往存在着差异，所以企业怎样纳税，就存在着多种可选择的方案。房地产企业可以根据自身的需要，调整合理规避税收限制的范围。首先，房地产企业一般周期开发非常长，假设房地产企业在开发初期进行有效的税务筹划，作好投资和筹资的安排，预期会收到最佳的筹划结果；其次，房地产企业规模通常很大，开展业务也是遍布全国范围，拥有子公司众多，所适用的税种也具有复杂性就会产生差异，房地产企业应该作好筹划克服这些差异。

3.3企业税务筹划动力大。市场经济的主体是企业，在产权清晰界定的情况下，房地产企业都有一个共同的特征就是追求企业价值最大化。与其他行业对比，房地产企业的产权更为清晰。房地产行业是我国改革开放的产物，计划经济在房地产行业留下弊端很少。目前国内房地产行业股份、民营制的房地产企业数量不断增加，正是由于企业资金都是靠企业自己积累，因此这部分企业的具备很大的税负敏感性与筹划动力。

4.房地产开发企业的各环节税务筹划

4.1开发建设环节中的相关税务筹划。房地产企业在开发建设阶段，规划开发项目审批时并没有考虑到利用合理的搭配来减少房地产企业可能存在的税负问题。房地产企业对开发的项目通常采用分区、分期的开发各种类型的房产，因此其对应承担的增值税率也会有所不同。若房地产企业在开发环节没有分析税负是按分期还是按一个项目来申请审批税负低，就会造成税收负担重的状况发生。建议房地产企业在开发环节就考虑项目税务筹划对其影响，选择一个最佳的方案来立项，房地产企业的土地增值税额才能得到降低。

4.2交易环节中的税务筹划。土地增值税和营业税是房地产企业交易环节中主要涉及的税种。在不减少收益的情况下，税务筹划的关键是通过制定合理的收入、减少税率、降低税基，完成少纳税的目标。若房地产企业用于房产销售中包含设备设施，如电器、办公设备等，应将其从房地产的价值中单独分离出来计价。与房产的购买者分别签订房产买卖合同、设施附属购销合同，减少房产销售价格，降低应纳土地增值税和营业税。

4.3闲置环节中的税务筹划。目前，随着房地产企业开发的程度的扩大，越来越多的房产被闲置下来，怎样运用这部分闲置的房产为房地产企业带来收益，税务筹划在这个环节是必要的。房地产企业闲置环节中的税务筹划主要考虑到两种方式，一种是把闲置的房产投入其他企业取得收益，另一种是对外出租获得租金收益。房地产企业在此环节要研究出那种方式所负担的税额更少，充分利用国家的相关优惠政策，合理制定税务筹划，降低纳税成本，这样才有利于房地产企业提高经济收益。

结论

房地产行业是目前促进国民生产总值的一个关键的因素，随着房价的一轮轮的飙升，房地产企业成为税收重点审查对象。希望通过本文对房地产企业在税务筹划中的几个方面的分析，增强房地产企业的经营管理水平与纳税意识，减少涉税风险，增加收益。（作者单位：天津泰达蓝盾房地产开发有限公司）

参考文献：

[1]朱丽春.房地产开发企业税务筹划若干问题研究[J].厦门大学，2007（02）：19-22.

[2]兰亚荣.房地产开发企业税务筹划研究[J].财会通讯，2012（07）：86-87.

房地产企业未完工开发产品的税务处理 第5篇

为进一步加强房地产开发经营企业所得税征收管理，促进房地产业持续稳定健康发展，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)有关规定，结合各地经济发展状况和征管实际，对房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率进行适当调整，现将调整结果公告如下：

一、房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率。

二、经济适用房、限价房和危改房，计税毛利率为3%.三、本公告自2015年7月1日起开始执行，《安徽省国家税务局 安徽省地方税务局关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的公告》(安徽省国家税务局安徽省地方税务局公告2013年第6号)同时废止。

特此公告。

安徽省国家税务局 安徽省地方税务局

房地产企业未完工开发产品的税务处理 第6篇

通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕。开发产品完工前不结转销售成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。所以，房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果。

在税务处理上，鉴于房地产行业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。这说明房地产企业所得税收入的确认并没有完工与否的条件，与会计核算相关规定截然不同。与之相对应，企业所得税计税成本的处理与会计核算成本也有本质的区别。本文试对开发产品完工前后成本的处理方式进行分析。

开发产品完工前成本的确认

开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发[2009]31号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容：

一、土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

二、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

三、建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

四、基础设施建设费。

指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

五、公共配套设施费。

指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

六、开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进行损益结转，“开发成本”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。

税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。这说明税法上要确认未完工开发产品销售收入，但不直接计算对应的计税成本，而是间接地以计税毛利率来确定销售毛利额。

开发产品完工后成本的确认

开发产品完工后交付使用，会计上要确认收入，“开发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。

会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。所以，开发产品完工后，按照已售建筑面积和单位成本结转的销售成本，从会计报表上能够反映开发项目的实际经营情况。

税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

上述税法规定的内容可概括如下：

1.开发产品当完工必须结算计税成本。

2.根据结算的计税成本，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当应纳税所得额。

3.计税成本核算终止日，即完工企业所得税汇算清缴前。

由此产生的会计成本与计税成本差异表现在：

1.会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比，计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本。

2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。

3.会计成本对未入账的成本费用均可以预提；计税成本则规定，预提成本费用不超过国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定的范围和标准。

4.12月31日～5月31日之间取得合法凭据，会计作为次发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当计税成本。

【例】A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同总金额为8000万元，2008年12月31日前已取得的发票金额为5000万元。2009年4月取得的发票金额为1000万元，A公司12月31日按照合同造价预提了3000万元。年终结转后开发成本无余额。

计税成本核算以2009年5月1日为终止日，企业的计税成本包括：

（1）.2008年12月31日前已取得的发票5000万元；

（2）.2009年4月取得的发票1000万元；

（3）.不超过合同总额10%的预提成本800万元；

企业的销售成本当为8000万元，企业的计税成本当为6800万元，差额为1200万元。

开发产品完工条件的确认

开发产品完工是结算计税成本的前提，国税发[2009]31号文件规定，除土地开发之外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

2.开发产品已开始投入使用；

3.开发产品已取得了初始产权证明。

房地产企业未完工开发产品的税务处理 第7篇

关于房地产公司开发作品完工标准税务确认条件的批复

国税函[2009]342号

海南省国家税务局：

你局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》（琼国税发[2009]121号）收悉。经研究，批复如下：根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

国家税务总局

房地产企业未完工开发产品的税务处理 第8篇

一、房地产开发企业的财务核算

房地产企业会计形成的时间不长, 不如工业会计与商业会计那么成熟, 但大多内容基本差不多, 房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本 (费用) 的核算, 核算科目不象其他会计那样相对固定, 但笔者建议, 为了税务清算的方便, 最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目, 即具体为:

(1) 取得土地使用权所支付的金额, 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(2) 开发土地和新建房及配套设施 (以下简称房增开发) 的成本, 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 (以下简称房增开发成本) , 包括土地征用及拆迁补偿费, 前期工程费, 建筑安装工程费, 基础设施费, 公共配套设施费, 开发间接费用。

(3) 开发土地和新建房及配套设施的费用 (以下简称房地产开发费用) , 是指与房地产开发项目有关的销售费用, 管理费用, 财务费用。

(4) 旧房及建筑物的评估价格, 是指在转让已使用的房屋及建筑物时, 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格, 评估价格须经当地税务机关确认。

(5) 与转让房地产有关的税金, 是指在转让房地产时缴纳的营业税, 城市维护建设税, 印花税, 因转让房地产交纳的教育费附加, 也可视同税金予以扣除。

(6) 开发间接费用。

二、房地产税收和核算对于税收的影响

(一) 土地增值税、企业所得税及营业税

1.土地增值税

土地增值税指的是对关于土地的使用权来进行转让, 即卖出土地或土地上的建筑物 (房屋) 所获得的利益进行征收的税, 以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。一般以土地增值额的百分之三十到百分之六十计征。作为税收的依据的是土地增值额 (销售收入减去相应成本及扣除) , 计算比较复杂。其扣除的对应成本科目就是上面讲到的成本科目。但平时是按预售收入预交, 一般为1%到3%。预售收入结转营业收入时对应结转相应的成本。

2.企业所得税

对在中国境内的企业和其他组织所获得的收益所征的税就是企业所得税。房地产企业主要是销售土地或土地上的建筑物所获得收益。特殊性体现在预售开始后, 按预售收入的多少乘上一定的预计的预售利润率计算出一定的预计利润并入当期应税所得额计算当期所得税, 一年一清算。结转收入时再进行调整结转收入当年的应税所得额。需要说明的是, 计算应税所得额时房地产企业的预售收入可以作为业务宣传费、招待费等一些按收入比例扣除的费用的扣除依据。

3.营业税

房地产企业营业税是在收到预售账款时按预售收入计算按月交纳, 结转收入时不再交纳。

(二) 税收相关的核算方式

工程成本 (费用) 在企业的成本税收中占有比较重要的地位, 不过如今对于房地产企业的部分预售房款结转入营业收入时, 所对应的相应成本的归集及扣除方法中税收核算并没有一个统一的方法, 一般而言有以下这几种方法:

1.分类系数法

简单的来讲就是依照房地产的开发项目来归集开发的费用, 依照价值的系数来分配各种不相同的价值开发的产品成本, 这种计算的手法就叫做分类系数法。具体的计算方式就是依照不同的价值开发的产品之间价值系数的计算成本的分配率, 并且要根据这个运算出各种不一样价值开发的产品单位开发的成本的运算方式, 当然这些应该在依照开发产品项目的归集生产费用的基础上。

2.计划成本法

计划成本法就是在预算的成本和开发的总面积的比值来定出已经出售的面积成本, 又或是预算的总成本和计划收入的比值来规定已经实现的销售收入, 等到完工以后再进行成本的差异调整的方式。

3.单位成本法

就是用扣除不能销售的公共面积之后, 可以销售的以及出租的面积来当作成本的核算对象, 单位的成本依照开发楼盘的建造本金在商品房面积之中来进行分摊, 在确定销售获利的时候, 依照确定的商品房的面积来结转产品的成本的一种手段。

4.估计推算法

即依据房地产企业成本的以往核算数据、信息等一些综合的因素, 刻意套用销售价的比例, 并不科学的估算出相关销售成本的一种手段。

(三) 核算对于税收的影响

如今我们对于商品房的开发成本的相关核算通常会分楼盘或者分期块来进行。但是严格的来说, 不管选取何种核算成本的手段, 有一点是不应该变的, 那就是应该依照相关规定, 把房地产开发过程里的成本开销归集到楼盘的成本里, 然后进行核算, 等到开发的任务完成后, 花销归集完成以后转到相关的科目, 一般是开发产品这个科目, 再依照一些手段来计算各个成本的具体的对象, 组成了开发的成本, 或者是已经售出的开发产品经营成本。也就是说原则上不论采用什么方法, 最终按整个项目发生成本 (费用) 作为税收上扣除的依据对整个项目进行税收清算 (主要是土地增值税及所得税) 。不过实际上, 因为选择成本的核算手法不一样, 会影响开发产品的成本进行转结的准确性, 也可能会影响到存货的成本准确性以及销售的产品在每个阶段的效益反映, 严重的时候甚至有可能会影响到征缴所得税的准确性。

三、选择核算方式的建议

针对房地产企业如何选择核算的方式, 笔者建议:对于一些大型的房地产企业, 即规模比较大、财力充足的企业, 可以选用分类系数的方法, 因为这种方法可以合理的来分配利润, 资产的实有额相对会较为精准, 不会过高或者过低, 但是弊端是要求比较高, 计算可能会出现差错。对于规模适中的可以使用收入百分比法。其他的可以使用单位成本法, 或者计划成本法也是一个不错的选择。但是估计推算法是任何企业都不推荐的, 因为随意性会比较强。

四、总结

房地产企业未完工开发产品的税务处理 第9篇

就当前的现状来看，部分房地产开发企业受税务风险控制不完善问题的影响陷入到了“税务门”。因此，为了做好企业内部控制工作，在税务缴纳期间，应针对税务风险问题进行分析，同时，结合瞬息万变的市场环境，规范税务风险控制方法，满足企业核心利益获取需求，达到最佳的风险问题规避效果。以下就是对房地产开发企业税务审计风险管理问题的详细阐述，望其能为企业的可持续发展提供有利的文字参考。

房地产开发企业税务审计存在的风险

就当前的现状来看，房地产开发企业税务审计风险主要表现在以下几个方面：

在房地产企业开发初期，需支出巨额购地款，而购地款是税务审计中重要项目，即涉及到了耕地占用税、契税、印花税等的缴纳，同时，在土地成本中，企业也面临着企业所得税、土地增值税等税务审计问题。但由于大多数房地产企业在开发阶段没有真实的发票，因而，税务机关将依据发票规定，对企业可能存在的偷税、漏税等行为进行处罚，就此在土地购置前期造成了企业经济的损失；

在房地产企业开发中期，由于多数房地产企业在项目开发过程中采取出包方式，因而，纳税人需依据相关规定，承担个税、教育费附加、营业税、城建税等的代扣代缴。但在此期间，若房地产开发企业忽视了税务审计风险管理，将引发税务风险问题；

在房地产开发企业运营过程中，也涉及到了印花税、企业所得税、教育附加税、营业税、土地增值税、城建税等销售税务的缴纳。同时，税务部门将利用房地产预收账款信息，計算企业应缴纳的营业税等，若房地产开发企业在税务审计管理中账款项目归集不及时，将引发税务风险。

房地产开发企业税务审计风险应对措施

建立税务风险预警体系。在房地产开发企业发展期间，为了规避税务风险问题，需在面临印花税、城建税、土地增值税等税务风险时，构建税务风险预警体系。即在税务审计工作开展期间，参照税务风险预警机制标准，利用沃尔评分法原理，对房地产企业内部税务风险进行评分、评级。而后，结合评分结果，判断税务风险高的关键部门和关键人员，并结合企业实际情况，发出税务风险警报，然后，构建企业内部组织，对风险预警行为进行控制，最终最大限度的降低由税务审计风险所引起的经济损害。此外，基于房地产开发企业税务审计工作开展的基础上，需针对企业内部税务审计情况进行监督，即参照企业历史资料、现有条件、涉税行为等，科学预测和预计企业税务情况，一旦发现印花税、土地增值税、个人税等税务风险问题，那么应及时启动企业税务风险预警方案，对风险问题进行有效处理。

增强风险控制意识。在房地产开发企业税务审计风险控制中，注重增强全员风险控制意识是非常必要的。首先，由于税务审计风险是一项技术性和专业性较强的经济活动，那么在风险控制活动开展期间，应针对企业会计、纳税申报人等相关人员专业技能进行培养，同时，以1次/月的形式，安排纳税申报人参加专业化的培训项目，由此提高其税务审计风险控制意识，仔细核对印花税、土地增值税、个人税、城建税等税务的缴纳，避免偷税、漏税等行为的凸显造成企业经济损害。其次，在企业税务审计风险管理作业中，一旦发现税务问题，不应要求财务部负全责，应将责任追究至各个部门和关键环节负责人，甚至公司领导，就此在税务管理中提高企业全员风险控制意识。同时，为了提高企业税务审计风险控制效果，应在日常经营中，树立依法纳税运营理念，且由企业管理决策层制定税收筹划，而下属单位对税收筹划进行严格执行，并注重在税务审计管理中，保留会计审核资料，就此形成以公司利益为先的税务审计风险防控。

健全税务管理办法。在房地产开发企业税务审计管理作业中，为了有效规避税务风险问题，需健全税务管理办法。即首先，在资产管理期间，应健全资产管理责任制度，即明确各个工作部门，甚至各个工作岗位人员责任和义务，就此调动部门间合作力度，对企业日后税务审计工作实施共同监管，并严格遵从企业设备统一编号管理制度，满足资产管控需求。其次，在房地产开发企业税务审计工作实际开展过程中，应按照国家相关法规，制定税务管理制度，然后，在税务管理制度的导向下，审核企业涉税合同，且在合同签署内容中，明确双方在税务方面的权利和义务，科学实施财务报表申报和缴纳税款工作。再次，在税务管理期间，亦应注重规范发票购买、领用、开具、报销等管理办法，同时，对企业内部税务报表进行周期性审核，由此控制偷税、漏税等行为的发生。

房地产企业未完工开发产品的税务处理 第10篇

对于房地产开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。人防工程主要涉及以下几种税。

营业税

人防工程移交后，通常情况下，开发单位在签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租，改造成地下车库，再对外转租。签订的租赁合同期限约20年～70年，大都是一次性交纳租赁款。对于这部分租金收入，应按照租赁业税目征收营业税。

如果开发企业将地下人防工程用于出售或者以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，则视同销售建筑物。《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）第九条规定，不动产的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

土地增值税

根据土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。第四条规定，暂行条例第二条所称的地上的建筑物，指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院和邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据上述规定，人防工程有偿转让的，应按规定缴纳土地增值税。出租的，不缴纳土地增值税，其成本费用不能计入扣除项目扣除。

企业所得税

1.开发企业将人防工程出租。按照企业所得税法实施条例第十九条规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。同时，可以将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

2.开发企业将人防工程销售。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。因此，人防工程可以属于开发产品。如开发商用于销售的，其取得的收入应按规定确认销售收入。人防工程的成本计算，开发企业可以参考国税发〔2009〕31号文件第十七条和第三十三条的规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

房产税

《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值×（1-减除比率）×1.2%。2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税同上。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务机关在上述幅度内自行确定。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。自2006年1月1日起，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

我国现行法律并没有对人防工程的产权归属及登记作出规定，因此，房地产开发公司属于房产税的纳税义务人。

城镇土地使用税

房地产企业未完工开发产品的税务处理 第11篇

（作者：中国税收筹划师经济学博士肖太寿）

房地产开发商为了缓解资金压力，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、vip会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。对这些资金应如何税务处理呢，笔者在这进行分析。

（一）“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的会计处理 房地产开发企业为了加大促销力度而向购房者收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”在会计上应在“预收账款”还是在“其他应付款”会计科目反映呢？这要从会计准则中找到依据。根据新会计准则的规定，“预收账款”科目是核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。而“其他应付款”科目是核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。基于此规定，房地产企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”不是按照合同约定收取的，而是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款“科目核算进行核算。

（二）“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的税务处理

1、企业所得税

国税发〔2009〕31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、vip会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。

2、营业税

（1）《营业税暂行条例》（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”

（2）《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”（3）《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发〔1995〕156号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”是否缴纳营业税，取决于以下几点：

应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，应税行为根本就没有发生。

房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”、“订金”和“vip会员费”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”、“订金”和“vip会员费”需要缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，是没有签订《商品房销售合同》的，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。

3、土地增值税

按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入），是应该预缴土地增值税的。从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。因此，同样也不是土地增值税的应税收入。按照《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房地产企业实现销售收入的基本条件是签订《预售合同》或《销售合同》，企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”、“订金”和“vip会员费”是不受《合同法》保护的，随时均有可能退还。所以，“诚意金”、“订金”和“vip会员费”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。

因此，房地产开发企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”，是不需要缴纳土地增值税的。

[案例]

某房地产开发企业于2010年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于2010年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2011年2月取得《施工许可证》开始施工建设，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？

[分析]

从以上房地产开发企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的财税处理分析来看，对房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的“诚意金”5000万元，从会计处理角度看，应该纳入„其他应付款“科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。

（三）通过收取诚意金”、“订金”和“vip会员费”的纳税筹划

由于房地产企业通过收取诚意金”、“订金”和“vip会员费”可以起到融资的作用，解决房地产公司资金短缺的作用，同时又不要缴纳营业税、企业所得税和土地增值税的作用，因此，房地产公司完全可以在与业主没有签定《预售合同》或《销售合同》之前通过收取诚意金”、“订金”和“vip会员费”进行纳税筹划，使房地产公司获得一笔无息资金的使用。

（四）通过收取诚意金”、“订金”和“vip会员费”进行纳税筹划的风险提示

房地产企业在通过收取诚意金”、“订金”和“vip会员费”进行纳税筹划时必须明确以下几点风险提示：

1、必须在与业主没有签定《预售合同》或《销售合同》之前进行；

房地产企业未完工开发产品的税务处理 第12篇

房地产企业是以房地产为经营对象的企业，房地产主要指房产、地产，都是不动产。房地产企业与一般的工业企业相比，具有单位价值大、投资成本高、开发周期较长等特点。正是由于这些特点，使得房地产企业与一般的工业企业存在一定的区别，尤其是在销售方式上。一般的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。对于房地产企业预售业务的处理，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

一、预售业务的会计处理

根据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。即：收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款；房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。

二、预售业务的税务处理

第一，营业税的处理。根据税法规定，企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时，应计算并交纳相应的营业税，根据收到的款项金额和税率相乘即为要交的营业税，会计分录为：借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”，同时根据计算出应交的城建税及教育附加，编制会计分录同上。

第二，土地增值税的处理。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产企业符合土地增值税的交纳条件，所以在销售房地产时应交纳土地增值税。

土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分部计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目×适用税率，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。为了保护房地产企业的发展，房地产企业还可以加计扣除。若是销售的旧房，扣除项目指的是旧房的评估价格。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增长额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没竣工，其成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，土地增值税暂行条例有规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由此看来，房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税，根据计算出的土地增值税金额借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

第三，所得税的处理。为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题也有特别的规定：房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%；开发项目位于其他地区的不得低于10%。

房地产企业预售业务预交所得税的处理，待房屋竣工后再根据实际情况进行调整。