房产评估范文

房产评估范文（精选11篇）

房产评估 第1篇

(1) 环境污染及类型。环境污染是指人类活动产生的有害物质或因子进入环境, 引起环境系统的结构与功能发生变化, 危害人体健康和生物的生命活动的现象。按照污染源的不同, 它主要有大气污染、噪音污染、水污染、放射性污染等。当然, 如果从污染的程度来看, 可以划分为可以修复的污染和不可修复的污染。对于房产来说, 受到污染的程度应该有专业的相关机构来检测认定。可以修复的是指房产受到不是永久污染源所污染的, 可以经过整治修复成一般的房产;不可修复的则指房产受到永久污染后无法修复成一般性的房产。

(2) 污染房产。房产受到污染界定的范围, 可以采用定性定量的方法。譬如, 对于一些无形的污染, 噪音污染, 可以根据噪音的分贝来定性的界定污染的范围及程度。对于大气污染, 水污染和核污染等则可以定量的对污染物的种类及污染物的含量进行检测。根据这两个指标来确定污染的程度。

2 污染房产价值受影响的肌理

房产在受到污染后, 价值受到影响。其中房产的价值主要是指受影响的使用价值和投资价值。对于房产的使用价值, 是指给居住者提供好的居住价值, 从地段、配套、物业、户型、装修等各个方面创造好的居住品质。房产的投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值, 即能否带来价值的保值增值。当房产受到污染后, 房产的使用价值及投资价值都受到影响。使用价值方面, 当受到污染后, 对其进行修复的成本超过房产的市场价值时, 则该房产没有使用价值;投资价值方面, 当受到污染后, 增值的机会则相应减少, 具有投资的可能性也在减少。城市和周围的生态环境遭到污染, 居住条件和工作环境都受到影响, 随着人们生活水平的提高, 越来越多的人关注居住环境的舒适和安全。处于恶劣环境中的房产与处于环境优美中的房产价值不同, 明显处于恶劣环境中的房产价值会降低。因此, 受污染的房产价值主要从这两方面进行影响的。

3 污染价值损失的构成

国内外研究学者对污染房产的价值受到到影响导致价值损失, 认为价值损失的构成主要由以下几个方面构成:成本费用损失、使用损失、风险损失。所谓成本费用损失主要指房产受到污染后, 对其进行一定程度的清理和修复的费用。这些费用可以包括整治污染过程中发生的费用、清除污染后为避免其将继续受到影响所进行的相关的检测和监控费用、以及相关的可能发生的一些纠纷导致的法律诉讼费用。使用损失是指房产受到污染后不能发挥房产本身的使用价值了, 会在一定程度上减少使用房产所带来的收入。风险损失主要针对房产的投资价值来说的。

4 污染房产价值损失量化

由于受到污染的房产在当前来说并不是很多, 所以具体量化受到污染后的房产价值损失时多少还是很复杂的, 在这里介绍传统的价值评估方法。

传统的评估方法的思路是, 确定最高最佳用途, 评估未受影响房产价值, 再调整其受损后的价值, 相减得出损失部分。

D:损失价值;Vc:未受环境污染房产价值;Vd:受环境污染房产价值;

D:损失价值;C治理修复及相关成本费用, P使用效用损失;S风险的损失

市场比较法:是建立在大量的可比实例的情况下, 可以应用的一种估价方法。利用市场比较法来计算污染受损价值则需掌握大量的未受污染的房产实例和受污染房产的实例。受损价值=掌握计算出来的未受污染房产实例的价值受污染的实例比较出来的房产价值。受环境污染的房产找到可比实例 (受污染已经出售或者出租) 是比较困难的。由于受污染房产类型、程度、风险等不一样, 所以用市场比较法的过程中, 有一些关键要素需要考虑。当相似受污染不动产交易数据有限时, 评估人员应扩大层面、延长交易日期、扩展供求圈, 而且还应做出适当的调整, 以保证合理的相似性。

收益还原法:分析房产的获利能力, 把预期的收益转换成为房产价值。

所以关键是把受污染后的房产的净收益计算出来。受到环境污染的房产它的收益会发生变化。潜在收入、租金, 净运营收入会降低, 各种运营费用管理费用等会增加, 资本化率会增加, 所以最后导致评估值会减少。

一般先评估未受污染时的市场价值, 然后减去损失的价值 (包括清理成本的现值、未来减少的收入的现值和未来增加的空置率与减少的租金现值) , 再减去将来增加的运营费用的现值 (包括保险费、利息和监管成本) , 减去持有成本的现值 (包括保险金、不动产税和维修与维护费) 。

成本法:运用成本法若是直接计算各项价值的损失成本比较难, 因为各种损失在一定程度上很难进行量化。

未污染价值-成本 (修复成本) -使用成本-风险=受污染价值

评估人员在使用成本估计价值损失之前, 应该从房产的所有者或所有者的代理人或房产的使用权人那里索取并收集所有相关的清理成本。

5 总结

房产评估报告 第2篇

现于2012年1月至二月对以下房产进行评估报告。

第一处房产：和顺花园小区，房屋建筑面积：89平方米，使用面积：88平方米；户型：两室两厅；楼层：第4层（共6层）；朝向：东西；房龄：5年。和顺花园小区位于乌鲁木齐市团结东路9曲街268号，占地面积:490000平方米，建筑面积:150000平方米，总户数:1860 开发商:新疆奇正房地产开发有限公司，占地面积:8200平方米总建筑面积:508500平方米，开发商:天津和顺花园投资有限公司，物业管理公司:万达物业。小区为18栋多层住宅楼，停车位350个。小区附近交通状况：10路，60路，61路，920路，912路，915路，901路，801路，919路，70路。小区位于外环路附近，交通便利，出行方便快捷。此房售价：55万元（单价：6180 元/平方米），和顺花园小区价格走势趋于稳定化，没有太大的上下浮动。依据现房价和此处房产的综合评定此处房屋折当后价位为22万。

第二处房产：阳光爱丁堡小区，房屋面积133平方米，房屋户型：三室两厅两卫，楼层：第6层（共9层），朝向：南北，装修：毛坯，房屋类型：普通住宅，房龄：5年。阳光爱丁堡小区位于乌鲁木齐市(中环路中湾街南九巷58号（原七十二小后）)，交通状况10、901、63、801、44、29、61、60、70、919、308、301路，房屋类型：普通住宅建筑

类别8幢花园洋房（6层-9层），多层小高层。阳光爱丁堡是由新疆天虹房地产开发公司开发建造的。该项目总占地面积为32498.39平方米，总建筑面积是大概60000平方米。绿化率为36%，容积率是1.50。由8幢带电梯式花园洋房组成，总共有454户，都为一梯二户，户型大小为106~160㎡，层高为3m，最小楼间距为40米。户型为：主要户型 1室1厅,2室1厅,2室2厅,3室1厅,其它。混合结构。该项目位于天山区中环路：西接边疆商贸；东连美食一条街；南倚大湾生活老成区；北至旅游商贸集散地（大巴扎/家乐福/二道桥）。

周边已形成功能完善的城市配套，其餐饮、娱乐、休闲、金融、购物、医院、全在500米生活半径之内轻松解决。项目相邻于城南最早的自然公园——水上乐园，更与延安公园一街这隔，占住城南二大绿地优势，真可谓进享繁华，退拥自然。十几所院校云集本区。中环路、团结路、延安路、幸福路四条主干道交汇贯通，促使城市中坚阶层步入居家、生活快车道。

爱丁堡的房价走势

记录时间

2008-07-30

2008-05-19

2008-01-16 最高价均价 最低价 价格描述多层带电梯 7850 元/平方米5660元/平方米5130元/平方米多层带电梯 5200元/平方米6000 元/平方米5200元/平方米4700元/平方米多层带电梯

此房售价: 110 万(单价 8270.7元/㎡)依据现房价走势和此处房产的综合评定后为48万元。

第三处房产：山水兰亭小区，房屋面积：61平方米，户型：两室一厅，楼层：第4层（共6层），朝向：南北，装修：简装修，房龄：1992年。山水兰亭小区位于青年路虹桥塘瓷厂家属院，小区环境超好，空气清新，有花园，假山，草地。小区旁边是国家AA风景区水磨沟公园。房子户型标准，外墙新作的保温。出行有59路，528路，309路，503路，8路，901路等等多路公交线路。此房售价：33.5万元，单价：5492 元/平方米。依据现房价走势和此处房产的综合评定，此房处折当后价位为10万元。

第四处房产：新华南路汇珍园小区，房屋建筑面积：115平方米，房屋使用面积：104平方米，户型：三室两厅，楼层：第2层（共6层），朝向：南北，装修：简装修，房龄：2002年。房屋位于：新华南路汇珍园小区，占地面积:21420平方米，建筑面积:60950平方米。开发商:新疆广汇房地产开发有限公司，占地面积:82000平方米，总建筑面积:508500平方米，绿化率30%，开发商:天津汇珍园投资有限公司物业管理公司:万达物业。销售许可证（1999）010260，土地使用证号：乌国用（2000）字第0001508号。交通状况：16路、10路、51路、911路、915路、35路、7路、25路、109路、68路公交车可方便住户出行，此处房产售价：72万（6261 元/平方米），依据现房价走势和此处房产的综合评定，此房处折当后价位为30万元。

第五处房产：蓝波湾小区，房屋面积：112平方米，户型：三室两厅，楼层：第2层（共6层），朝向：南北，装修：简装修，房龄：2003年。小区位于天山区中环路煤化厂家属院内，蓝波湾是由新疆康普建设投资（集团）有限公司投资开发的，康普建设透宗旨是为普通百姓建小康之家，小区交通便利，处于城市中心地带，座拥都市难得的宁静与雅致。小区2万平方米小区绿化广场，3.6米客厅挑高，1个空中花园，1个私家庭院，24小时热水供应。目周围社区文化教育齐全，能够为小区居民日常生活等提供便利条件。项目相邻十五校、十三中、三十九中、新疆职业大学、自治区司法学校、白鸽幼儿园。交通情况：902路、36路、911路、919路、503路、30路、306路、17路、29路、35路。此处房产售价：88万（7857元/平方米），依据现房价走势和此处房产的综合评定，此房处折当后价位为40万元。

以上是五处房产的综合评定，现依据五处房产房价走势、房屋楼层、朝向、户型、地段、折旧、房屋周边设施、小区管理、市场接受程度、变现能力做出合理判断。本典当行选择蓝波湾小区的这项业务，此处房产地理位置优越，附近学校较多，交通便利，房屋折旧程度不高，房价走势趋于上升趋势，所以考虑市场接受程度和变现能力后决定做此处业务。

业务受理，依据蓝波湾小区房屋的综合情况决定此处业

房产篇：房产，莫当股票炒 第3篇

2004年的房地产市场，政策频繁出台，特别是“8．31大限”后，地根进一步缩紧，房价涨幅较快。就市场状况而言，无论对于开发商，还是对于消费者来说，无疑是利空多于利好。不难发现，在房价不断高企的同时，市场供应是基本稳定的，新盘不断涌现，一些处于销售过程中的大盘供给也是后劲十足。当房地产供远大于求、价值与市场脱离时便会出现泡沫，那么中国的房地产市场果真是“泡沫到了爆炸的边缘”了吗?

尽管“泡沫论”此起彼伏，然而2004年的中国房地产市场，与其说供远大于求，倒不如说是有效供给与有效需求不对称。

大城市：虚假泡沫

在北京、上海或是长三角、珠三角等地区的一些大城市，市场需求较为旺盛，几乎没有什么泡沫。如果说有，也是人为炒作产生的“泡沫的泡沫”，其中既有开发商的炒作，也有专家、媒体的炒作，真正的房地产泡沫微乎其微。

大城市的房地产市场上，一方面是开发商手中存有相当数量的空置房，另一方面却是消费者买不到房。这对矛盾是怎么产生的呢?这是因为房地产市场的有效供给不足，以北京为例，北京房地产市场的主流消费群体是介于25～40岁之间的人群，这部分人对住房的主流需求为单价在5000元／平米左右、面积在100平米左右的市区商品房，然而市场供给却并不是以此类房产为主要产品，如此，其它的房产就势必会出现销售速度过慢和短期空置的情况，这样形成的空置房并不能归为泡沫之列，因为这些房子的使用价值并没有损失，而且也有很多人希望可以使用这些房子，所以，现在短缺的也仅仅是一个处置和消化的渠道而已。

中小城市：真实泡沫

2004年中小城市的房价上涨较快，加之土地、人工成本的低廉，使中小城市产生了大量的供给。相对于大城市而言，中小城市有效消费能力稍弱。城市化的进程中，有的城市虽然外来人口多，但外来人口对房产的消费能力却不强；即使是当地居民，对房产更新换代的能力也较差。可以说，中小城市的房地产市场，才是真正容易产生泡沫的地方。目前大家对于中小城市的房地产市场关注的还不太多，不过，如果以此速度继续下去，中小城市的泡沫是指日可待的。

2004年的房地产市场，泡沫只是局部现象，从全国范围内来说，泡沫绝非主流。

鸡年仍需稳健行

2005年房地产市场预计会有一定的波动，有效供给依然不足。“有效”是相对于老百姓目前的生活方式而言的，目前多数人还不能接受郊区买房、开车上班的生活模式，而油价的上涨极大地影响着汽车消费的增加，也必然限制了居民对郊区房产的购买。与此同时，城区的土地有限，市区的房价依然走高。投资的门槛正在提高，而未来人们的居住需求还不清晰，因此，对于投资者来说，2005年投资房产还需要谨慎、稳健前行。

投资心理

避免炒房心态投资房产的心态一定要平和，切莫对收益预期太高。投资房产和炒房是两个概念，如果以炒房的心态来投资房产就大错特错了。房产投资是个中长期投资过程，不可能有短期的暴利。举个例子，如果家有闲房出租，只是相当于家庭中多一个不产生消耗的劳动力，而不能将其与股票、期货、基金等投资工具相比。从这种意义上来说，买房投资的心态更应该像是买保险而不是炒股票。

无需多虑加息2004年央行加息后，无论是出于对买房成本的考虑，还是出于对楼市看跌的预期，许多准购房人开始持币观望了。其实正确的态度是：该买则买。无论投资还是自住，要看清两点：一是央行加息既不可能幅度太大，也不可能过于急速，购房成本的上升是个渐进的过程。二是尽管有短期房价下降的预期，但不会改变总体逐年上涨的趋势。

投资建议

了解规划 购房前先了解下城市规划，有针对性地了解楼盘周边未来的发展状况，尤其是环境、道路规划等。如在北京可到北京市规划展览馆进行参观。

多作考察房地产市场本身供求信息不对称现象较为严重，仅看广告是不能很及时、充分地了解市场的。只有亲自考察，多种渠道了解信息，才能作出合适的选择。

不同评估方法评估结果趋同性研究 第4篇

目前, 不少学者对资产评估方法与评估结果的关系进行了研究。大致形成了两种观点, 一种是“趋同论”, 即评估方法的多样性应服从评估目的的唯一性, 若方法应用得当, 则评估结果应服从趋同规律;一种是“不同论”, 即评估目的决定评估方法, 评估方法不同, 则评估结果不同。两种观点虽然针锋相对, 但都肯定了一点, 即评估目的决定评估方法, 因此, 笔者认为要理清评估方法与评估结果的关系, 需要先理清评估目的与评估方法的关系。众所周知, 资产评估一般目的是评估资产在某一时点的公允价值。假设价值具有稳定性和唯一性, 那么无论技术手段和方法如何变化, 其评估结果应保持趋同。

一、评估结果趋同性的理论阐释

资产评估学是经济学的—个重要分支, 正如《国际评估准则》所指出的:“资产评估植根于传统经济和现代经济”。那么, 资产的价值是否具有稳定性和唯一性?我们可以从西方经济学各流派对价值的研究成果中进行探寻。目前国际上通用的三种基本评估方法都能在西方经济学的论著中找到理论依据:成本法以劳动价值论为理论基础, 收益法以效用价值论为理论基础, 市场法以均衡价值论为理论基础。

劳动价值论的代表人物有威廉·配第、亚当·斯密、卡尔·马克思等。早在17世纪下半叶, 威廉·配第 (1623～1687) 就将生产成本与商品价值联系起来, 认为商品的价值应归结于生产商品所需要的劳动量, 而劳动量的大小取决于劳动生产率的高低。苏格兰经济学家亚当·斯密 (1721～1790) 提出除土地和劳动之外, 资本也是生产的一个主要要素。他在《国富论》中指出, 价值是一种客观现象, 一个物品存在是因为它具有效用, 稀缺性也使得商品具有交换价值。一件物品的“客观价格”一般都反映了生产它所需要的成本。至此, 建立了“成本——价值”关系模型。马克思在前人研究的基础上, 提出了价值规律:即商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定, 价值决定价格, 价格围绕价值上下波动。劳动价值论从供给者的角度阐释了商品的价值取决于它所耗费社会必要劳动时间。以劳动价值论为基础, 在一定评估时点, 创造某种资产的社会必要劳动时间是一定的, 因此其价值也是一定的。

效用价值论的理论核心是研究物品的效用, 这一观点最早出现在古希腊哲学家亚里士多德的著作中。但直到18世纪上半期, 效用价值论才在经济学著作中得到明确表述。这一时期的效用价值论表现为一般价值论, 即“一切物品的价值都来自他们的效用”。19世纪70年代, 英国的杰文斯、奥地利的门格尔和瑞士的瓦尔拉斯三人提出了边际效用价值理论, “物品价值量的大小, 取决于物品的边际效用量, 取决于最后一单位物品能够满足人的欲望的能力。随着物品数量的增加, 人们对该物品的欲望逐渐减少, 即物品的边际效用递减”。效用价值论从需求者角度解释了商品的价值由商品的边际效用决定, 它认为效用是一种主观心理评价, 是一种主观价值论。从资产评估来看, 资产的效用体现在为其占有者带来的收益。资产未来的收益越多, 资产价值就越大。在一定时点上, 资产未来的收益能力、资产的收益期限是相对稳定的, 折现率受评估师主观判断的影响较大, 然而, 当评估师职业能力和经验相当时, 资产的价值仍然可以保持相对稳定。

以马歇尔为代表的新古典经济学派将劳动价值论和效用价值论结合起来, 创建了均衡价值论。他认为在市场经济条件下, 商品的市场价格决定于供需双方的力量均衡, 犹如剪刀之两刃, 是同时起作用的。就短期而言, 供应相对固定, 价值是需求的函数, 而在完善的市场下, 价格、成本和价值终会趋于一致。在均衡价值论中, 马歇尔并未严格区分价值和价格, 认为二者是同一个概念, 都由供求决定。在这方面, 供求价值论有一定缺陷, 然而供求价值论的核心不在于说明价值的形成, 而在于研究价格的决定。均衡价格理论认为, 在市场经济条件下资产的价值等同于市场均衡价格, 均衡价格由商品的市场供求关系来决定。在一定评估时点, 在充分的市场竞争条件下, 供给量和需求量是一定的, 因此均衡价格也是惟一的。

从前文的论述中, 我们可以认为, 相同资产的价值在同一时点上是趋于稳定的, 而资产评估的目的在于评估资产某一时点的公允价值, 这就决定了运用不同资产评估方法评估出来的结果应趋于一致。

二、评估结果出现差异的现实分析

从理论上讲, 当评估基准日一定时, 对同一资产使用不同资产评估方法进行评估, 所得的评估结果应是趋同的, 但在评估实务中, 评估方法不同, 评估结果往往存在差异。究其原因, 主要有以下几个方面:

1.对同一资产, 具体评估目的、评估时的市场条件、资产本身所处状态等不同, 会造成评估结果的差异。

①具体评估目的不同, 则评估结果不同。如对同一项专利进行评估, 全权转让就比许可使用权转让价格高, 在许可使用转让中, 独占使用价格最高, 其次为排他使用, 普通使用价格最低。②评估时的市场条件不同, 则评估结果不同。如由同一房地产公司开发出的商铺, 在城市中心地区和城市郊区, 其评估价会有很大的差别。③资产本身所处状态不同, 则评估结果不同。如企业正常经营时, 价值较高;当企业破产清算时, 其价值要低得多。

2.评估对象不同, 其方法的选择应有所侧重。

国际公认的三大评估方法有成本法、市场法和收益法, 三种评估方法都有着不同的评估思路、前提条件和数据来源, 因此, 并非适用于所有资产的评估。如在对机器设备进行评估时, 通用设备由于具备市场条件, 往往可以采用市场法;而专用设备, 尤其是非标准设备往往只能采用成本法进行评估。再如对拟上市的企业进行评估时, 对资金密集型企业可以采用收益法和成本法进行评估, 但对技术密集型企业, 由于其价值更多的体现在无形资产上, 因此采用收益法更合适。由此可见, 每种资产总有最适合自己的评估方法, 其他方法可以作为辅助, 但需保证方法运用中所依据的前提条件、数据资料等具有可比性, 以保证评估结果的可比性和可验证性。

3.评估人员主观判断上的差异, 导致评估结果不一致。

资产评估要求评估人员具有丰富的专业知识、工作经验和较强的职业能力。但由于我国资产评估起步较晚, 评估人员缺乏主动学习的能力, 能承担新业务的复合型人才较少。在评估过程中, 评估人员的职业态度、责任能力、经验智慧等主观因素影响着评估的全过程, 若评估人员职业判断有误, 分析过程有缺陷或收资料集不充分, 都可能造成评估结果出现差异。此外, 部分评估人员在受到外界利益驱使或委托方胁迫时, 往往不能恪守职业道德准则的要求, 破坏了评估的独立性和公正性, 导致评估结果不同。

4.资产评估行为缺乏统一的操作标准。

目前, 财政部和中国资产评估协会累计颁布了18 项评估准则, 其中基本准则2项, 具体准则16项。但从总体上来看, 不同的评估师在实务操作中对操作标准的解读还存在差异, 准则本身对实务操作缺乏一定的指导性。同时, 我国的资产评估机构直属于多个不同的管理部门, 各部门采用的行业标准也有所不同。因而评估机构所选择的操作标准也不可能一致, 从而造成评估结果存在差异。

由此可见, 理论上的趋同性需要具备一定的前提条件, 只有当这些条件得以满足时, 评估结果才会趋于一致。这些条件可以概括为:同一时点同一评估目的下资产自身条件, 外部环境条件, 评估方法选择的恰当性, 不同评估人员职业能力和职业素质相当, 评估标准统一且能被准确解读。

三、减少评估结果差异的几点看法

目前, 我国实务中, 对同一资产, 不同评估方法的评估结果存在差异是一种客观事实, 但从理论上来讲, 评估值反映的是资产的价值, 因此, 其差异值不应太大, 可以控制在合适的范围内。如果条件允许, 可采用多种评估方法对同一资产进行评估, 但应选用一种最适合的方法作为主要评估方法, 其他评估方法可用来验证评估结果的正确性。

当评估结果出现差异时, 要分析可能存在的原因, 若是评估具体目的、资产自身状态及外部环境不同引起的, 这种差异是客观合理的。

若是方法选用不当, 应再次分析方法的适用前提, 数据资料的准确性及合理性等, 并及时做出调整。这就要求评估人员应具备相应的专业能力和专业素质, 能够对纷繁复杂的数据资料进行甄别和分析, 能够提炼出每种方法适用的数据资料, 并对之进行整理分析, 以便得出合理的结论。此外, 评估师需要不断积累数据资料, 为后续的评估业务积累资源和经验。

若是评估人员主观因素的影响, 应尽量选用经验丰富的评估师, 纠正出现的错误。平时, 应重视评估师专业胜任能力的培养, 可以将执业资格考试和从业经验训练结合起来, 对评估师进行定期培训, 鼓励他们参加行业会议和行业交流, 及时了解前沿理论和先进方法, 了解资产评估中的重点、难点、热点问题, 培养评估师既具有丰富的理论知识, 又具有扎实的从业能力。同时, 还要重视评估师职业道德的培养。

最后, 对外部标准不统一或对标准的理解不一致问题, 应由政府出面, 统一标准, 尽快解决行业多头管理的问题, 实行不同评估专业间分工合作的机制, 尽量减少政府的行政干预, 使评估机构和人员能够独立、客观、公正地开展评估工作。此外, 应建立起一套更加系统、科学的资产评估准则体系, 并对其中的关键问题进行解释, 使其具有一定的实操性, 应加强主管部门对评估行业实务操作的指导和监督, 保证评估工作的质量。

总之, 从长期来看, 随着市场的不断发展, 国家准则体系的不断完善, 以及评估人员业务能力、专业素质和职业道德的不断提升, 对同一资产运用不同资产评估方法, 评估结果会具有显著的趋同性特点。

参考文献

[1]2010年全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].经济科学出版社, 2010.

[2]国际评估准则[M].中国财政经济出版社, 1999.

[3]王诚军.价值理论和评估理论溯源[J].中国资产评估, 2001, (2) .

[4]汪海粟, 张世如.关于专业判断原则与资产评估方法的辨析[J].中国资产评估, 2010, (7) .

[5]潘学模.不同评估方法评估的结果具有可比性吗?[J].会计之友, 2011, (9) .

房产评估委托书 第5篇

篇一：房产评估委托书

房地产评估委托书

委托方（签字或签章）：

日期：

篇二：房地产评估委托书

房地产评估委托书

委托人（单位）：云南XXX有限公司

XX年 X月X日

篇三：房地产评估业务委托书

房地产评估业务委托书

委托方（以下简称甲方）：

估价方（以下简称乙方）：

甲、乙双方遵照国家有关合同法及法律规定，经双方协商一致，特订立本业务委托书条款，以供双方共同遵守履行。

一、委托估价对象：

二、委托估价目的：为确定房地产 价值提供参考依据。

三、估价时点： 年月日

四、收费标准及付款方式：

1、收费标准按国家计委、建设部计价格字（1995）第971号规定的房地产评估收费标准进行收费。

2、付款方式：业务委托书签订后，甲方在领取评估报告书时一次性付清 元（人民币）作为评估费。

五、甲方的权利和义务：

1、按约定的日期为乙方提供与评估相关的文件、资料，并对提供的文件、资料的真实性、准确性和合法性负责。

2、乙方在评估过程中需甲方配合的，特别是在进行现场勘察或房地产清查核实工作时，甲方应指定相应的专业技术人员或其他相关人员积极配合。

3、按业务委托书规定及时付清评估费用。

六、乙方的权利和义务：

1、评估工作过程中严格坚持独立、客观、公正的原则进行评估，对出具的房地产估价报告负相应责任；对甲方提供的内部资料和评估结果严守秘密。

2、乙方按约定时间提供估价报告，若甲方原因，乙方有权延长交付估价报告时间。在评估过程中若因甲方提出重大更改，造成乙方返工，双方应另行协商加收评估费用和延长出具评估报告时间。

3、乙方受甲方委托，依据房地产评估规范及程序出具评估通知书或评估报告，并收取评估费用。如非乙方原因，甲方出现贷款未审批或贷款额减少等情况，乙方不负任何责任，不给予退还评估费用。

七、其他约定：

八、未尽事宜，双方友好协商解决。

九、甲方郑重承诺：

1、提供的评估材料均真实有效；

2、对因上述材料虚假导致评估结果不准确的，应承担相应责任。

甲方： 乙方：

经办人：经办人：

电话： 电话：

地址： 地址：

签订日期： 年 月 日

篇四：房产、地产价格评估委托书 简单

房产价格评估委托书

地产价格评估委托书

篇五：评估委托书

评估委托书

广东卓信房地产土地评估有限公司:

兹委托贵公司评估雷州市附城粮所位于雷州市雷城镇关部前 街（原附城粮所院内）的房地产于XX年6月25日的在估价设 定前提下的市场价值,为我方土地储备回收土地使用权及房屋所有权提供参考依据。土地及房屋权属情况、面积如下表。特此委托。

表1 土地使用权状况表

表2建筑物状况表

委托方：雷州市土地储备管理中心

联系人：吴学谦

联系电话： ***

XX年6月 25日

篇六：房地产评估委托书(模板)

估价委托合同

****土地房地产评估有限公司：

我单位（个人）因事宜，委托你单位对下列房地产（房产、土地或构筑物等）进行价格评估，并出具评估报告。

委托单位名称：（盖章）经办人：

受托单位名称：（盖章）经办人： 联系电话：

二○一五年月日

篇七：估价委托书

估价委托书

阜阳和德房地产评估咨询有限公司：

因太和县糖业烟酒有限公司企业改制工作的需要，现委托你单位对该公司的两处固定资产（原红苹果酒楼和中心批发部）进行实地评估。具体事项如下：

一、估价对象概况：根据商办【XX】10号文件、房产局提供的产权档案等相关资料，确定两处房地产概况分别为：

1、原红苹果酒楼（面向人民中路，店面自北向南第一、二两间至三层），商业性质，框架结构，建筑面积为㎡（一至三层分别为）；

2、中心批发部（面向镜湖中路，店面自东向西第一间，二层自东向西两间），商业性质，框架结构，建筑面积为㎡（其中：一层为 ㎡，二层为 ㎡）。

二、估价目的：因企业改制工作的需要评估估价对象房地产市场价值参考

三、估价基准日：二0一一年六月六日

四、价值定义：原红苹果酒楼一至三楼房产市场价，中心批发部房地产综合市场价。

二0一一年六月七日

篇八：房地产估价委托书

房地产估价委托书

永修县建昌房地产评估事务所：

我方因 的需要，现委托你所对 路（街、巷）号房地产进行价格评估，请在天内给予受理答复。

此

函

委托单位或委托人（签章）经办人：电 话：

年 月 日

房地产估价委托书

永修县建昌房地产评估事务所：

我方因 的需要，现委托你所对 路（街、巷）号房地产进行价格评估，请在天内给予受理答复。

此

函

委托单位或委托人（签章）经办人：电 话：

年 月 日

篇九：房地产评估委托书

金华市凯宝土地房地产评估测绘有限公司

房地产评估委托协议书

编号：

篇十：评估委托书(样本)

评估委托书

**有限公司：

兹因事宜需要，特委托贵公司对

所属的位于 截止*年*月* 日的价值进行评估。为确保评估工作客观、公正，委托方承诺如下，并承担相应的法律责任：

1、评估目的指向的经济行为符合国家规定并获批准；

2、上述委估资产与评估目的相匹配；

3、纳入评估范围的房地产权属明确，提供给评估用的资料复印件与原件一致，原件合法有效，所陈述的情况真实、准确，出具 的产权证明合法有效；

4、上述委估房地产（有/无）其他共有权人；

5、上述委估房地产未设定其他抵押、典当等他项权利，未拖欠建

设工程款或购置款，不欠缴房产税，不存在法定优先受偿款；

6、上述委估房地产未被查封，不涉及任何诉讼；

7、不干预评估工作的客观、公正。委托方：

（单位公章/个人签字）

细说360°评估中的同级评估 第6篇

通过360°绩效评估，被评估者不仅可以从自己、上司、下属、同事甚至客户处获得多种角度的反馈，也可从这些不同的反馈清楚地知道自己的不足、长处与发展需求，使以后的职业发展更为顺畅。因此，360°评估最突出的优点在于其方式与绩效评估的最终目的相一致：即帮助被评估者实现自我发展，从而提升组织绩效。

从实际操作看，自评结果多数情况下所占权重较小，更像是检验最终结果是否合适的参照系；上司（仅指直接上司）的评价所占权重较大，但是比较公允，因为考虑到其个人的绩效和团队合作、氛围等因素之间的关系，因此能够站在相对客观的角度上对下属绩效作出评估；客户评价，不论是内部客户评估还是外部客户评估，都相当于第三方评估，立场的超脱为其评估结果的公正性提供了保证；但对于同级评估，情况要复杂很多，从实际操作看，同级评估的结果和实际偏离的程度相比较而言要大得多。

为何同级评估的结果以与实际结果产生那么大的偏差？主要原因如下：

第一，角色矛盾，既是参赛员又是裁判员的矛盾。在对人绩效评估的过程中，大多都要遵循一条原则，即“与被评估者工作接触越密切，就越有对其进行绩效评估的权利”，因此在组织结构变化的背景下，同级评估出现的理论假设得以成立。

但是，在实际操作中，人们不愿意对自己的团队成员做出负面的评价。在服务过的客户中，有些员工对同事各项的评估都是满分。在访谈中得知，有些人担心自己的评估结果会破坏自己的人际关系，会影响自己的评估结果，也会损害同事的职业发展；有些人，认为自己的评估仅仅是一种鼓励和建议，而不愿意成为白纸黑字的，与奖惩、晋升等联系起来的正式档案；有些人认为这种同级评估不科学不应成为衡量绩效的标准之一，一是因为每个人的标准、认知存在差异，二是因为组织政治的存在，因此会破坏、恶化或激化工作环境和氛围。

第二，团队绩效与个人绩效之间如何平衡的矛盾。这是同级评估的缺陷，即不论同级评估的结果与实际多么相吻合，都无法反映出一个团队的整体绩效，因为360°评估是以个人为关注重点的，而这也是第二种矛盾的核心，究其根本，是因为在员工看来这与团队合作这一精神相违背。

从实际操作看，绩效优秀、发展势头良好的团队对同级评估是非常不配合的。在他们看来，发展压倒一切，团队绩效优秀是每一位同事的共同努力的结果，业已形成了通力合作的团队氛围，为什么还要作同级评估来破坏现有的工作氛围呢？因此，他们每位同事对同级各项的评估都是满分。

业绩较差的团队对同级评估也不配合。在他们看来，业绩差是整体差，不是哪一个人的问题，认为同级评估不过是公司“寻找替罪羊”的代名词，排斥进一步思考“到底在哪一环节出了问题，是谁的工作做的不好”。从实际操作看，这又大体可分为两种情况，团队凝聚力强的，抱成一团，拒不评价，集体亮出一副“但求同年同月同日死”的架势；团队内部不团结的，相互倾轧，不求信息真实，但求一招致命，都抱着“死了也要拉个垫背”的心态。

因此，绩优团队不适用，绩差团队用不了是该矛盾存在的主要原因。

第三，评估初衷与结果运用之间的矛盾。在多数企业中，运用360°评估的方式对员工绩效进行评估，然后绩效评估结果与薪酬、福利、晋升等相连。在实际操作中，但凡评估与薪酬、晋升等相关，员工会非常重视，但是重视最终结果，即“我有没有加薪，我能不能晋升”，由于与切身利益相关，评估者会非常谨慎、保守，意义有限，被评估者对反馈意见本身并不关注。若仅仅是帮助发展，结果不与任何利益关联，评估者会相对放松，言语会相对客观，不否认存在有建设性的意见，但是被评估者的关注程度会大打折扣。

至于如何解决上述提及的三大矛盾，虽然难以从根本解决，但从以下几方面进行思考，可利于找到解决问题办法。

首先，理解360°评估的目的，目的决定方式，可以缓解“评估初衷和结果运用之间的矛盾”。360°评估作为绩效评估中的一种方式，可以服务于不同的管理目的。最终是为了帮助员工成长还是进行优胜劣汰决定了同级评估面临的难度，后者使得评估开展同时面临以上三种困难，在这种情况下，由上至下的开展、高层的直接参与就非常重要，高层可以站在相对超脱的立场、从公司整体角度出发对同级之间的评估进行纠偏，提高结果的客观性。而帮助员工成长面临的困难则相对较小，但是在这一类型的评估工作开展中，评估反馈是核心，要使得结果更可接受，要有真实事例。因此在信心收集阶段，收集对被评估者的定性评估固然重要，但收集其平时工作中的小事例也非常必要，这些事例可以在沟通时结合评估结果，提高评估结果的公正性，利于被评估者接受。

其次，合适的范围非常重要，可以缓解“角色矛盾”。从实际操作看，在一个部门（10人以下）内部实行同级评估结果不慎理想，而扩大至全公司实行同级评估也不可取。个人认为合理的范围应该满足以下两点：第一，在公司层面，要保证有一定数量的管理者可以独立于360°评估，且这部分管理者能为日后同级评估结果进行合理的纠偏；第二，在参与者层面，在部门管理者层级实行同级评估的效度高于部门员工层级的同级评估。

最后，个人评估结果和团队绩效挂钩非常必要，可以缓解“团队绩效与个人绩效之间的矛盾”。从实际操作中看，可以对绩效优秀的团队在员工晋升、薪酬福利增长、奖金发放等方面给予更大的倾斜。但首先要注意的是，不同范围、不同层级、不同类别工作的衡量标准要有区分，错误定义、过于模糊和标准的定义都会让评估者找不到评估的依据，从而影响结果的公正，影响被评估者对结果的接受程度，达不到评估效果和目标。

尽管同级评估在实际运作中遇到不少困难，但不可否认的是这一方式加深了团队内部及团队之间的沟通。此外，360°评估中的同级评估与其余绩效考核的方式一样，需要更多的管理者从公司角度，坦然面对挑战、以身作则，率先接受各种批评和表扬，并积极推广，以更为职业、理性的方式去思考问题。对企业而言，在员工问题上，“动比静好”，使得企业获得持久的改进自我的动力。

小议节能评估中电气节能措施的评估 第7篇

随着时代的发展, “节能降耗”作为我国的基本国策之一在工程设计中日益受到重视。节能评估, 是指根据节能法规、标准, 对投资项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。根据国家节能中心相关要求, 年综合能源消费量3000吨标准煤以上 (含3000吨标准煤, 电力折算系数按当量值) , 或年电力消费量500万千瓦时以上, 或年石油消费量1000吨以上, 或年天然气消费量100万立方米以上的固定资产投资项目, 应单独编制节能评估报告书。某新项目估算年用电量为907.3万k W·h, 可行性研究报告需要进行节能评估。

1 工程概况

本项目为市公安局局机关及部分直属单位搬迁工程项目, 位于观山湖区兴筑大道与210国道交汇处。该项目场地总用地面积98302.6m2, 总建筑面积135631.9m2, 地上建筑面积81868.9m2, 其中业务技术用房建筑面积49056m2, 地下总建筑面积53763m2。

2 电气节能措施评估

在项目的可研报告书中, 设计方提出了下述电气节能措施:

1) 采用节能干变, 做到三相负荷平衡, 对功率因数采取自动补偿措施。对部分非线性负荷采取就地补偿原则, 有效抑制谐波。

2) 充分考虑电压降影响, 利用负荷中心设计思路使线路损失尽可能降低, 充分满足规范对电动机负荷、照明负荷、应急照明负荷的要求。

3) 公共区域照明满足建筑照明节能要求, 采用节能型灯具或配用节能型电子补偿对荧光灯、气体发光灯进行就地补偿。

结合本项目的实际情况, 上述措施过于简单且针对性不强。在编制评估报告书的过程中, 我们要求设计方对电气节能措施进行了修改和完善如下:

1) 提高用电设备的功率因数, 以减少无功损耗。如采用电容器补偿。

2) 对大功率设备进行专项计量, 如加装电参数表。

3) 对光源如荧光灯采用细或超细管, 并采用高效电子镇流器以节能。

4) 设计电量管理系统, 及时掌握用电情况, 如负荷率, 用电高, 低峰值, 功率因数值等等数据, 采取合理有效的管理以达到节能的效果。

5) 设计楼宇自控系统, 对空调系统, 动力系统, 照明系统等进行有效监控以达到节能的效果。

6) 尽可能就近负荷中心配电, 以减少电量损耗。

其中1) 、3) 、6) 项为在原说明基础上修改内容, 2) 、4) 、5) 项为补充内容。

此外还对电气设备选择的补充了一些具体要求:

1) 光源和灯具的选择, 要求照明灯具全部采用T5荧光灯和紧凑型节能灯。选用长支三基色高效能T5荧光灯光效大于70Lm/W, 对照《普通照明用双端荧光灯管能效限定值及能效等级》GB19043-2003, 均高于能效限定值及能效等级值要求, 能效等级达1级, 节能评价值为国内先进水平。节能灯与白炽灯相比可节电约70%~80%。整流器选用电子整流器, 能效因数不小于2.4, 其与传统电感整流器相比可节电约90%以上, 每套荧光灯可节电3~4W (28w荧光灯) , 达到国内先进水平。

2) 变压器的选择, 要求采用SCB11-10/0.4k V及以上型环氧树脂干式变压器, 该变压器空载损耗低、负载损耗低, 噪音小。以SCB11-10/0.4k V型1000k VA变压器为例, 其空载损耗为1547W、负载损耗为8126W (120C) , 根据《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB20052-2006要求:1000KVA干式变压器能效限定值及节能评价值要求空载损耗为1770W、负载损耗为8130W (120C) 。下表为SCB系列变压器在F120℃下对标表:

变压器能效限定值及节能评价值要求, 达到国内先进水平。

3) 水泵、风机及电梯所选用的电动机均采用YX2-280S-4型2.2k W-90k W系列高效节能型电动机, YX2-280S-4型具有效率高、体积小、重量轻、噪音低、震动小、温升裕度大、寿命长等优点, 以YX2-280S-4/75k W电动机为例, 其额定效率为94.7%、额定功率因数为0.88, 高于《中小型三相异步电动机能效限定值及节能评价值》GB18613-2006要求:3级能效限定值93.6%, 满足2级目标能效限定值94.7%要求。YX2-280S-4型高效节能型电动机其与普通标准电动机相比可节电约10%以上。

3 结语

通过节能评估, 本项目在电气节能措施上采取了楼宇控制系统, 对建筑物内的建筑设备系统 (空调、给排水、供配电等) 进行管理, 使各系统安全地、经济地、高效地及节省能源地运作。设置了能耗监测系统, 分别对电量、水耗量、燃气量、集中供热耗热量、集中供冷耗冷量以及其它能源应用量能耗数据采集, 其中电量按节能分项要求分别为照明插座用电、空调用电、动力用电和特殊用电进行数据采集, 通过数据中转站接收并缓存其管理区域内监测建筑的能耗数据, 并上传到数据中心, 数据中心接收并存储其管理区域内监测建筑和数据中转站上传的数据, 并对其管理区域内的能耗数据进行处理、分析、展示和发布。

本项目按照公共建筑进行节能设计并执行《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005, 与未采取相应节能措施前相比, 全年供暖、通风、空气调节和照明的总能耗减少53.4%。对初步设计、施工图设计以及建筑物建成后的被动式节能起了很好的指导作用。

参考文献

[1]国家节能中心.固定资产投资项目节能评估工作指南 (2012年本) [Z].

不同评估方法评估结果的可比性研究 第8篇

一、几点理由

本文认为, 不同评估方法评估的结果不具有可比性, 其理由如下:

(1) 不同评估方法运用的前提条件不同, 决定了评估结果不可能具有可比性。

目前公认的资产评估基本方法有三种:市场法、成本法、收益法。先从三种方法的产生及优缺点来分析。

从资产评估的交易假设、公开市场假设来看, 市场法是三种方法中最容易满足这两种假设的方法, 因此, 市场法是资产评估中最早出现的评估方法, 也是最能够直接体现资产价值并能被当事人接受的评估方法。但市场法也有缺点, 比如:有的资产找不到或难以找到可比参照物, 如某些自制设备、某些专门订制的成套设备和大多数无形资产等;有的资产没有市价, 如在产品、构筑物等。在这些情况下, 市场法就无能为力了, 于是, 成本法出现了。可以这样理解, 成本法是在市场法不能充分发挥作用的情况下产生的, 或者可以这样讲, 凡是能够采用市场法的, 都采用市场法, 市场法不能发挥作用的地方, 便采用成本法。这样就印证了本文要说明的问题:不同评估方法评估的结果不具有可比性。由于市场法和成本法是在不同的条件下、各自不同的领域发挥不同的作用, 其评估结果当然是不可能具有可比性的。也许有人会说, 成本法采用的成本, 从某种意义上讲, 它也是市场价格的反映, 只不过市场法是直接从市场上取得价格, 而成本法则是通过变通的方式或间接的方式取得的市场价格, 所以, 从这个角度看, 市场法与成本法评估的结果可以具有可比性或“趋同”。本文认为, 正是因为一个是“直接”取得市场价格, 一个是“间接”取得市场价格, 因此, 运用评估方法的前提条件完全不相同了, 就决定了两种方法的结果不可能具有可比性或趋同。成本法的优点是克服了市场法的不足, 但成本法本身的主要缺点是在评估时只能考虑资产现时状况下的价值, 而不能充分考虑被评估资产的未来获利能力, 这是成本法的致命弱点。在这种情况下, 收益法应运而生。收益法的运用要满足几个主要条件:一是评估对象必须是持续经营 (指企业) 或继续使用 (指具体资产) , 二是必须有未来收益, 三是必须能够单独计算出收益。收益法的着眼点与市场法和成本法不同, 市场法和成本法的着眼点在现在, 而收益法的着眼点在于未来。由于着眼点是未来, 因此, 运用收益法要考虑的假设与市场法和成本法相比, 有所不同或更多。而评估假设不同, 评估方法运用的前提条件就发生了很大的变化, 这样, 评估结果就不可能具有可比性。

(2) 在企业价值评估中, 评估对象的具体情况不同, 客观上只存在一种相对最为合理的评估方法, 而不是各种评估方法都同样合理。

企业价值评估是资产评估中技术性比较复杂的评估, 涉及面广, 难度较大。现以拟上市公司的评估为例。公司上市前需要对其资产进行评估。如果将拟上市公司分为资金密集型企业和技术密集型两类企业, 则评估方法的选择就会不同。

其一, 资金密集型企业。资金密集型企业是指产品成本中物化劳动消耗所占比例较大或资金有机构成较高的企业。其特点是:投资大, 占用资金多, 现代化技术装备程度高, 容纳劳动力相对较少, 劳动生产率较高, 如钢铁、机械制造、汽车、石油化工、电力等, 均属于资金密集型企业。

如果被评估企业是一家较大型的资金密集型制造企业, 那么, 可选用的评估方法大致有收益法、成本法 (在公司上市以前, 市场法难以采用) 。如果采用收益法评估, 可能存在两个问题:

一方面, 评估价值不真实。当该企业的未来收益情况 (有收益, 但收益率并不高) 并不能足以体现该企业的价值 (或称内在价值) 时, 企业的内在价值可能会大大低于采用成本法评估出来的价值 (或称外在价值) 。

另一方面, 不动产如何评估。由于该企业是较大型的制造企业, 可以设定会占有大量的有形资产特别是不动产, 这些不动产的价值如何评估, 如何在评估报告中反映, 就会成为一个问题。在《企业价值评估指导意见 (试行) 》 (2004) 第十七条中规定:“注册资产评估师应当与委托方进行沟通, 获得委托方关于被评估企业资产配置和使用情况的说明, 包括对非经营性资产、负债和溢余资产状况的说明。注册资产评估师应当在适当及切实可行的情况下对被评估企业的非经营性资产、负债和溢余资产进行单独分析和评估”。这段规定说明, 在企业价值评估中, 需要单独评估的资产只包括非经营性资产和溢余资产。而在《资产评估准则不动产》 (2007) 中, 专门设置了“第五章企业价值评估中的不动产评估”。可见, 在进行企业价值评估时, 不动产是有可能要单独进行评估的。那么, 不动产在什么情况下要单独评估, 为什么要单独评估, 单独评估后其评估价值如何处理等等这些问题都有待探讨。由此可见, 采用收益法对资金密集型企业进行企业价值评估, 是存在一定难度的, 同时也存在一定的风险。

在这种情况下, 采用成本法评估, 可能更方便、全面、合理地反映该企业的整体价值。

其二, 技术密集型企业。技术密集型企业是指技术装备程度比较高, 所需劳动力或手工操作的人数比较少的企业。如果拟上市公司是一家技术密集型的创新型企业, 可以设定该企业是没有多少有形资产的, 该企业的价值更多地是体现无形资产上或表现在未来获利能力上, 在这种情况下, 采用成本法则不能反映该企业的真实价值, 采用收益法才能更全面、合理地反映该企业的整体价值。

由此可见, 如果被评估企业分别是资金密集型企业和技术密集型, 那么, 其评估方法只有一种是相对最为合理的。

需要说明的是, 以上举例的前提是对拟上市公司的评估, 如果是公司并购, 则要依后面的内容来认定。

二、几点建议

1. 在理论研究方面可以继续探讨, 但在行业规范及教科书方面则要慎用

在评估方法与结果的关系方面, 无论是“趋同论”, 还是“不同论”, 都是学术探讨与观点的展示, 是需要而且值得大家讨论的。讨论得越充分, 大家对这个问题的认识会更清楚。但建议在业界达成基本共识之前, 关于“趋同论”的观点, 在行业规范及教科书方面, 一定要慎用 (1) 。

2. 在评估实务中, 最好不要将两种以上的评估结果采用加权平均的方法得出

前已述, 每种方法都有自己运用的前提条件, 也都有各自的优点及不足。在特定的评估目的、评估假设、评估对象下, 总是存在一种相对最为合理的评估思路及评估方法。这在做评估方案时就要事先加以考虑。即使采用两种以上的方法, 其目的也不应该是在评估后期采用加权平均法所用, 而是要满足评估当事人或评估报告使用人的特定需求。如果将两种以上的评估结果采用加权平均的方法得出, 不仅在理论上讲不通,

(1) 在原国家国有资产管理局颁布的《资产评估操作规范意见 (试行) 》 (1996) 第115条中有这样一段话:“对整体企业进行评估时, 应采用重置成本法 (即整体企业的成本加和法) 确定总资产、总负债和净资产的评估值, 同时采用收益现值法分析、验证重置成本法的评估结果, 帮助判断是否存在无形资产, 并为收益现值法的运用积累数据、摸索经验”。

在2010年全国注册资产评估师考试试用书《资产评估》第73页中有这样一段话:“尤其是在运用多种方法评估同一评估对象时, 更要保证每种评估方法的运用中所依据的各种假设、前提条件、数据参数的可比性, 以便能够确保运用不同评估方法所得到的评估结果的可比性和相互可验证性”。

而且受评估师的主观判断及个人素质的影响较大, 同时也会让评估报告使用者搞不清楚评估结果的真实含义。

3. 在评估实务中, 评估方法的采用要事先征求委托方或评估报告使用者的意见

在评估实务中, 评估机构一定要将评估思路及评估方法不同会导致评估结果不同的道理事先告诉委托方或评估当事人, 使他们对评估方法与评估结果的关系有一个大致的了解。评估方法的采用, 除了要遵循特定的评估目的、评估假设、评估对象的具体情况外, 还要充分征求评估委托方或有关当事方的意见。比如, 在公司并购中, 如果委托方或评估当事人需要得到被并购公司未来获利能力的价值, 特别是投资价值, 则可建议采用收益法;如果评估当事人需要得到被评估资产和负债的明细资料, 则可建议采用成本法。向委托方或评估当事人主动说明评估方法与评估结果之间的关系、充分征求委托方或评估当事人的意见、向其推荐相对最为合理的评估方法并说明其理由, 是评估机构和评估人员的义务和责任。

4. 在评估实务中, 评估机构一定要事先制定包括评估方法在内的评估预案

比较大型的资产评估项目, 特别是企业价值评估, 一定要先做好评估预案, 包括评估方法的采用。根据评估目的、评估假设、评估对象的具体情况, 以及委托方或当事人的基本意图, 选择出相对最为合理的一种评估方法。如果这种方法能够达到本次评估目的的要求, 则尽量回避采用两种以上的评估方法。如果委托方或评估当事人需要评估机构采用两种及以上的评估方法进行评估, 那么, 评估人员也有义务事先向对方讲明两种及以上评估结果的经济含义以及在评估报告中的处理办法。本文认为, 两种及以上的评估结果在评估报告中的处理办法大致也就是三种。

一是在评估报告中将不同的评估结果分别加以反映, 并说明每种评估结果的经济含义, 让评估结果使用人自己去加以分析、判断及使用。这种方式的优点是评估结果多样化, 可供评估结果使用人充分选择使用;不足之处是如果评估结果使用人并不具有理解各种评估结果经济含义的专业能力, 可能导致他们无法使用或正确使用评估结果;这种处理方法也不能满足某些法定评估业务 (如国有企业改制、公司上市、公司设立等) 的要求, 因为法定评估业务的性质要求评估机构给出一个确定的金额, 而不是几个金额供选择;还有一个不足之处是, 评估方法运用越多, 评估机构与被评估单位所花费的成本开支就越大, 如果评估结果没有起到应有的作用, 就极大地浪费了社会资源。

二是将不同结果进行加权平均。这种方法看起来是将各种评估结果充分运用了起来, 又进行了加权, 看似合理, 但由于采用加权平均法, 主观意图太强, 理论上不容易讲清楚, 受评估师个人素质影响太大, 评估的风险很大, 因此, 加权平均法最不值得推荐。

三是由评估师选择相对最为合理的一种评估结果在评估报告中加以反映。这种方式的好处是, 有利于评估结果使用人使用评估结果, 特别是那些对评估专业并不熟悉的人使用评估结果;需要探讨的是, 既然在最后只使用一种评估结果, 那么, 为什么不事先在做评估预案时就制定出相对最为合理的一种评估方法呢?需知多采用一种评估方法, 无论对评估机构, 还是被评估单位, 都是一笔巨大的成本开支。

综上所述, 在评估实务中, 如果能够做到事先制定出相对最为合理的一种评估方法, 则两种以上的评估方法就会很少出现在评估实务中, 所谓评估结果的“趋同“也就没有多少机会出现了。

(作者单位:西南财经大学会计学院)

参考文献

[1].原国家国有资产管理局.关于转发《资产评估操作规范意见 (试行) 》的通知.

[2].2010年全国注册资产评估师考试试用书《资产评估》.经济科学出版社, 2010.

[3].汪海粟、张世如.关于专业判断原则与资产评估方法的辨析.中国资产评估, 2010.07.

[4].中国资产评估协会.资产评估准则——不动产 (2007) .

[5].潘学模.企业价值评估与企业整体资产评估的比较.财会月刊, 2006 (05) .

房产评估 第9篇

目前, 财政部、中国资产评估协会累计发布了18项资产评估准则, 包括2项基本准则、8项具体准则、2项评估指南和6项指导意见, 基本构成了我国的资产评估准则体系。该体系包括职业道德准则和业务准则两部分, 其中职业道德准则分为基本准则和具体准则两个层次;业务准则分为基本准则、具体准则、评估指南和指导意见四个层次, 从评估师行为、业务流程、不同资产类型、不同经济行为等方面进行了规范。资产评估具体准则通常分为程序性准则和专业性准则两部分, 更具指导性;资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别评估业务以及对评估中某些重要事项的规范, 更具针对性;资产评估指导意见是针对资产评估业务中的某些具体问题的指导性文件, 更具灵活性。

美国资产评估准则由定义、导言、规则、准则和准则条文以及评估准则说明五部分构成。规则分为职业道德规则、职业胜任能力规则、工作范围规则、管辖除外规则。准则和准则条文包括10部分准则, 分别为不动产评估、不动产评估报告、评估复核报告、不动产评估咨询、不动产评估咨询报告、批量评估和报告、动产评估、动产评估报告、企业价值评估和企业价值评估报告。评估准则说明也包含10部分的内容, 依次为评估复核评估准则条文注释的细化说明、折现现金流分析、追溯性价值意见、未来价值意见、职业道德条款的保密规定、不动产和动产市场的价值意见中的合理展示期、对不动产和动产评估中特定条件的背离许可、报告的电子传递、明确其用途和预期使用者、在涉及联邦权益的交易中投保联邦存款保险的金融机构所使用的业务。可见, 我国资产评估准则体系与美国评估准则体系相比, 层次更加清晰, 逻辑更加严密, 更具针对性和灵活性。

二、具体内容的比较

(一) 基本准则的比较

资产评估基本准则是注册资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的的资产评估业务的基本规范, 是各类资产评估业务中所应共同遵守的基本准则, 也是各具体准则制定的依据。基本准则是我国评估准则体系中独有的一大特点, 目前在各国评估准则及国际评估准则中并未出现类似的基本准则, 我国资产评估基本准则是将各类资产评估共同规范进行有机结合的首次尝试。美国资产评估准则虽然不存在基本准则部分, 但其准则的第三部分包括四项规则, 这些内容在我国基本准则中均已述及。

(二) 职业道德准则的比较

在我国, 职业道德准则与业务准则同等重要, 为此我国资产评估准则体系中将资产评估职业道德准则与资产评估业务准则并列安排。而在美国, 职业道德准则属于规则中的一部分。我国职业道德准则可分为职业道德基本准则和职业道德具体准则两个层次, 从注册资产评估师基本职业道德方面的要求、专业胜任能力、与委托方和相关当事方的关系、与其他注册资产评估师的关系等方面对注册资产评估师的行为进行了规范。美国职业道德规则由行为、管理、保密和工作记录保存四部分组成。专业胜任能力单独作为规则的一部分, 与职业道德规则并列。

(三) 具体准则的比较

在我国, 具体准则包括程序性准则和实体性准则。资产评估程序准则涵盖了一项评估业务的全过程, 也引出了业务约定书、工作底稿、评估报告等其他程序性准则。

1. 程序准则。

资产评估程序准则是执行各种资产类型、各种评估目的评估业务均应遵守的评估程序基本要求, 各专业性准则、评估指南、指导意见结合各种资产类型、评估目的等特点, 提出了细化和特殊的要求。我国程序性准则作为一项独立的准则, 对评估程序做出了基本的规范, 但一直缺乏明确的评估程序规范对评估程序的履行进行具体指导。现有的评估法规仅在评估基本准则和相关准则中对评估程序提出了最基本的要求, 相对评估实践的要求还有很大差距。美国《专业评估执业统一准则》中并未单独设立评估程序准则, 但并不表明美国评估准则不重视对评估程序的规范。相反, 在其评估准则的各项具体评估准则中, 大篇幅地对评估程序进行了系统的论述和规范。例如美国《专业评估执业统一准则》中的不动产、动产、企业价值与无形资产等准则中均大量涉及了对评估程序的规范与要求等内容。由此可见, 美国评估界高度重视评估程序这一问题, 只是把对评估程序的要求分散表述于各具体评估准则之中。

2. 报告准则。

由于资产评估报告是对资产评估工作的总结, 是对资产评估业务完成与否和完成质量优劣的一项证明, 因此资产评估行业对资产评估报告准则十分重视。我国资产评估准则体系中的具体业务准则按资产类型制定, 准则中对相关信息的披露也有相应要求。报告准则属于程序性准则, 单独对其进行了制定。因此, 理解和执行评估报告准则, 应结合其他具体业务准则中的披露要求完成。美国评估准则中将不同业务类型和评估报告分别制定并一一对应, 充分体现了其综合性。

3. 业务约定书准则。

业务约定书指评估机构与委托方签订的, 明确评估业务基本事项, 约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。我国为规范业务约定书的签订、履行等行为, 明确签约各方的权利和义务, 维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益, 在《中华人民共和国合同法》和《资产评估准则基本准则》的基础上, 单独设立了业务约定书准则。美国并未单独设立业务约定书准则, 而是在其评估准则中的规则部分对业务约定进行了详细的陈述。

4. 工作底稿准则。

工作底稿是注册资产评估师执行评估业务时形成的, 反映评估程序实施情况, 支持评估结论的工作记录和获取的资料。国内外评估行业均十分重视工作底稿的相关行为规范, 但在表现形式上存在一定的差异。我国为强化评估质量, 提升执业水平, 防范执业风险, 维护注册资产评估师和评估机构的合法权益, 加强行业自律, 规范执业行为, 中国资产评估协会在资产评估准则体系的基本框架和建设思路的基础上, 根据准则体系的规划和评估执业要求, 专门研究、起草了资产评估工作底稿准则, 处于我国准则体系的第二层次, 属于具体准则的程序性准则。我国多采用专门的规范性文件对工作底稿编制和管理行为予以规范。美国《专业评估执业统一准则》中将编制工作底稿和档案管理作为职业道德的重要内容作出了专门规定, 对评估师在工作底稿中应当记录的内容和工作底稿的保存期限等做出了较为细致的规定。

三、我国资产评估准则的发展

论院系评估的必要性和评估体系构建 第10篇

一、开展院系评估的必要性

(一) 现有高校评估和院系评估的不足之处

1. 高校评估的不足。在本科教学工作水平评估

中, 通过落实“以评促建、以评促改、以评促管、评建结合、重在建设”的方针, 各高校在加强教学基本建设、加强师资队伍建设、加大教学改革力度、规范教学管理、提高育人质量等方面取得了显著成效。但是, 由于我国第一次开展如此大规模的高校教学评估, 在探索中不可避免地存在一定的问题。一是评估方案和指标体系设计单一, 用统一标准评估所有高校, 针对性不强, 分类发展指导性不够;二是少数高校受功利思想驱使, 过度兴师动众, 包装评估材料, 加重师生负担, 在评估过程中存在着形式主义和弄虚作假现象。

2. 院系评估的不足。在本科教学评估工作中, 各

高校大都进行过对院系的评估或校内自评工作, 在实践层面积累了一定的工作经验, 而且在评估过程中多数院校意识到开展院系评估的重要意义和深远影响, 但就普遍范围而言, 针对院系评估的系统研究刚刚起步, 存在着一定的不足。一是以数量统计为核心的考核方法, 使院系始终围绕计划的完成与否进行被动的管理, 由于过于强调管理过程而忽视了管理效果, 管理层次、管理环节繁多杂乱, 管理成本高;二是高校内各部门之间的职能交叉, 教学管理缺乏活力, 最关键的是基层办学积极性发挥不充分, 不利于自我约束、自主办学机制的形成[1]。

(二) 开展院系评估的意义

院系是教育教学质量的关键控制点, 开展院系评估是本科教学工作评估的具体化与常规化。运用制度、程序、规范、文化等对院系工作实施控制, 可以实现教学质量的持续改进与提高。

1. 通过院系评估, 对其发展状态、发展速度、发

展潜力等各个方面进行综合评价, 帮助院系进一步明确学校的办学指导思想, 理清办学思路。

2. 通过院系评估, 矫正教学与管理中出现的偏

差, 使评估过程转化为改革与建设的过程, 实现教学与管理工作的规范化和科学化。

3. 通过院系评估, 引入竞争机制, 增强教学单位

的忧患意识, 以评估结果为依据, 奖励先进、鞭策后进, 激励院系不断开拓进取, 进而构建高校评估的长效机制。

二、构建院系评估体系的总体思路

院系评估与院校评估具有重要的联系, 但是开展院系评估不能生搬硬套本科教学工作水平评估指标体系。院系评估体系是为确保自身教育质量与教学发展而建立的一套含有院系、教研室、教师三级的评估指标体系, 是为教学工作评估与院校自身教学工作发展服务的内部评价体系, 主要应包括院系学科与专业建设、师资水平与建设、课程建设、实验与实践教学、教学管理、教学改革、教学效果等内容。

(一) 在全面质量观指导下建立院系评估体系

第二次世界大战后美国人戴明 (Deming) 提出了全面质量管理 (total quality management, 简称TQM) 的14项原则, 旨在改善和提高美国企业的运行效率。1985年开始美国一些高校将TQM借鉴、移植到高等教育管理中来, 20世纪90年代初美国、英国的许多高校采纳了TQM, 此外, 南非、巴西的大学也实施了TQM, 保证了教育质量管理的全面性、系统性和发展性[2]。

院系评估体系应该在全面质量观指导下进行构建, 强调对课程建设、师资队伍、培养环节、就业等各个环节进行全过程的质量管理。如实行教学质量“一把手”负责制, 设置由干部、教学检查员、学生评议、信息员、投诉“五位一体”的教学质量监控体系, 实行教师职称评定教学考核“一票否决制”, 聘请离退休老教师担当教学质量督导, 实行岗位津贴与教学质量考核的成绩挂钩, 等等。

(二) 按照分类评估原则建立院系评估体系

高校内部院系的发展起点、办学目标、专业设置、教学要求、科研工作等具有不同的层次和要求, 评估时, 包括评估的指标要求, 甚至评估的内容和方法、结果都应分层次进行, 即对院系评估采用分类指导的原则。

建立院系评估体系, 应该将学科门类、发展历史具有代表性的院系分为几个层级, 不同层级设定不同的评价标准, 细化各项指标, 据以检验各院系在师资队伍、教学质量、科学研究、人才培养等方面的具体状况, 找准当前的位置和实际存在的差距, 明确学校改革发展的方向, 以便客观反映校内各院系发展的真实状态, 根据学科发展全局采取针对性措施, 进行动态调节。

(三) 从教学评估的长效性出发建立院系评估体系

院系教学工作是构成学校教学工作的基础。通过院系评估, 切实做好专业建设、课程建设、教材建设及教学方法和手段的改革, 形成自我约束、自我发展的良性机制, 使院系更加适应社会的发展趋势, 不断提高教学质量, 巩固和保持评估成果, 满足社会对人才的培养需要。

教育过程具有一定的周期性, 教育结果的显现需要较长的时间。因此, 要发挥教育评估促进提高教育质量的长效机制作用, 既要注重细节的分析, 寻找原因, 又要注重总结分析, 提供描述性的信息[3]。院系评估应该选择具有代表性的院系开展试点工作, 通过试点评估, 认真研究、完善分类指导的评估指标体系, 不断改进和完善评估方法, 提高评估工作的效度和信度, 为院系中长期评估工作的全面开展积累宝贵经验。

三、构建院系评估体系的基本原则

(一) 现实性与导向性相结合

开展院系评估, 要把眼前目标与长远目标、根本目标结合起来, 通过对院系所承担的人才培养、科学研究和社会服务等主要任务的精准定位, 对其发展状态、发展速度、发展潜力等各个方面进行综合评价, 进而为院系和学校两级领导作出各院系、各学科发展状态与相对位置的基本描述, 找出校内各院系与国内外同类院系学科发展的主要差距, 并把它用作制订未来发展战略规划的基本依据, 用作人才招标和引进、校内资源配置和院系学科考核重点的基本参照[4]。

(二) 定量与定性分析相结合

定量评估, 指的是采用定量计算的方法, 搜集数据资料, 然后用数学的方法, 作出定量结论的评估, 教育测量与统计的方法是定量评估中常用的方法。在评估指标中, 明确用数量来测评的定量指标, 如课程建设、教学管理等, 具有量化的精确性特点, 具有较强的客观性和可比性, 是评估准确性的依据和基础。但教学现象和价值判断又具有模糊性的特点, 如教师风范、学习风气等, 不可能把全部的教学内容都进行量化。因此, 评估指标体系中也应该有非量化的定性指标和主要观测点, 对不便于进行量化的评估对象作出相应的价值判断, 如采用观察法、谈话法、综合分析等方法取得资料信息, 在客观数据基础上进行同行 (专家) 评估, 作出价值判断, 以达到评估的目的[5]。

定量评估与定性评估相结合是院系评估的重要方法与手段, 即以大量的、细致的数据分析作为支撑, 保证评估的客观性、真实性;同时, 从宏观上把握院系的发展态势, 不过分强调数量上的细微差别。

(三) 常态评估和重点评估相结合

常态评估是一种来自高校内部的自我组织而不是来自外部的质量保障机制。随着时间的推移, 院系评估的积极影响会逐渐加强而不是一种“围绕指标体系做答卷”的短期机制。院系评估应该在不影响正常教学秩序的常规下进行, 在整个考察过程中, 没有高规格的接待, 没有专门为评估而准备的材料, 也没有特意安排的座谈会, 等等。对常态评估要给予形成性评价, 即在教育活动进行过程中评价活动本身的效果, 用以调解活动过程, 保证教育目标实现而进行的价值判断。

在常态评估的基础上, 开展具体评估应该突出重点。如开展“课堂教学质量年”活动时, 重点突出对课堂教学质量、教学态度、教学文件、教学效果的评估。通过评估进一步规范课堂教学;改革不适应人才培养的教学方法、教学内容、教学手段, 深化课堂教学改革;对教学经验不足的年轻教师、教学效果不够好的教师给予帮助, 达到规范行为、推进改革、提高质量的目的。在重点评估之后要给予终结性评价, 即在某项教育活动告一段落时, 对最终成果作出价值判断。

摘要：院系是高校实施教学和教学管理的基本单位, 开展院系评估, 是本科教学工作水平评估的具体化与常规化。本文根据现有评估存在的不足, 提出了构建院系评估体系的总体思路——坚持全面质量观, 坚持分类指导, 建立长效机制;进而提出了现实性与导向性结合、定量与定性结合、常态与重点评估结合的院系评估体系构建的基本原则。

关键词：院系评估体系,全面质量观,长效机制

参考文献

[1][4]张杰.院系中长期国际评估的思考[J].光明日报, 2007-10-10.

[2]杨颉, 陈学飞.研究生教育质量:内涵与探索[M].上海:上海交通大学出版社, 2007.

[3]刘献君, 以质量为核心的教学评估体系构建[J].高等教育研究, 2007, (7) .

美国房产税对中国房产税改革的启示 第11篇

(一)我国房产税发展现状

1. 房产税的定义

房地产税收是一个综合性概念,包括房屋开发、交易、保有和所得等环节征收的各种税收。其中房产税是指在房屋持有过程中征收的,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

2.1986年的房产税暂行条例

早在1986年,我国就颁布了《房产税暂行条例》。根据该条例,将房屋分为未出租和出租两种类型。对于未出租房屋,在房屋原值的基础上一次性扣除10%~30%作为缴费基数,按照12%的税率征收。对于出租房屋,则按租金收入的12%征收。但我国对于很多房屋都给予了免除房产税的优惠政策,免税的房屋包括所有的农村房屋、非营业用的个人房产、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产,经财政部批准免税的其他房产等等。由于免税范围过广,房产税占地方财政收入的比率仅仅在2%左右,极大地限制了房产税作用的发挥。

3. 上海、重庆针对个人住房征税试点

2011年,我国在上海、重庆针对个人住房开展房产税征收试点。上海重庆的房产税试点各有特色:(1)在存量房和增量房上的差异。重庆征税对象既包括存量房又包括增量房,上海则仅针对增量房;(2)在征税房屋标准上的差异。例如,在对本地居民房产征税标准上,重庆强调高档,上海则强调新增。重庆主要对本地居民独栋商品住宅、新购高档住房进行征税,强调征税房屋的高档化。而上海则征税对象仅为本地居民家庭新购第二套及以上住房(家庭人均超过60平方米的面积);(3)累进税率不同。重庆的税率累进幅度更大,重庆将税率分为0.5%、1%和1.2%三个等级,而上海只有0.4%和0.6%两个档次,上海的税率累进幅度明显低于重庆。

4. 不动产登记为房产税展开奠定了基础

我国《不动产登记暂行条例》已于自2015年3月1日起施行,不动产登记信息为房产税开征奠定了基础,然而,由于不动产登记工作涉及部门较多,部门间利益难以有效协调,导致部分市县不动产登记职责和机构整合工作滞后,延缓了不动产统一登记工作的进程。

(二)我国房产税发展面临的问题

1. 我国房产税征收范围较为有限

目前我国房产税的征收仅针对城镇房屋。然而,随着改革开放和市场经济的不断发展,农村房屋中被用于经济活动的越来越多。但是我国房产税征收仍将农村房产列为免征范围,一方面不符合税收制度的公平性原则,另一方面也导致农村商用屋的大量出现,为不法商人提供了可趁之机。

2. 房产税权高度集中于中央,地方权力有限

国外普遍将房产税作为完全的地方税,相比之下,我国的房产税虽属地方税,但是各种税制要素都由中央政府规定,房地产税的立法权和调整权基本都集中在中央。地方政府对房产税缺少话语权,影响地方政府通过房产税调控房地产市场,也不利于房地产税收制度的完善。

3. 税费不清,开征房产税易造成重复课税

租、税、费混杂不清,以税代租、以费代税、以税代费、以费代租的现象普遍存在。税种繁多必然会加大税收征管的难度,增加征收成本,在此基础上全面开征房产税会增大纳税人的负担,抬高房屋成本和价格,扭曲房地产的真实价格,加重消费者的负担。

4. 与土地使用权相矛盾

我国住宅土地使用权的期限最高为70年,教育、工业用为50年,商业用地为40年。但对土地使用权到期后如何处置则没有明确规定。如果到期后土地和房屋收归国有,且没有任何补偿,则房屋的折旧将会较高。反之,如果到期后能在缴纳较少土地出让金后继续使用房屋,则折旧将较低。从法律层面讲,购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格。最近温州有一批房屋的土地使用权到期,但政府部门、原房主、开发商和学界并没有形成共识。因此,土地使用权到期后如何处置直接关系到房产税的征税基数。

数据来源:中国统计年鉴

5. 房产税征收配套制度不健全

房产税征收工作十分复杂,包含了对当地经济发展态势的预估,对房产价值的评估,对房产用途的核实,以及房屋租赁合同、房产交易文件等资料的审阅,对拖欠不缴行为的处罚措施等。目前,我国不动产登记系统全面展开,但我国税务部门在配套设施和制度的完善上还存在不足。房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟,房产评估制度很不健全,税收征管难度大。现行的房产税征收法律制度已经不能适应当今社会的发展需求,房产税征收法律制度的改革势在必行。

资料来源:OECD网站

二、美国房产税征收体系

(一)房产税是地方政府主要收入来源

美国征收房地产税的历史悠久。早在1792年,当时就有四个州征收房地产税,到了20世纪初,美国每个州都设定了地产法,征收地产税。房产税由五十个州的州政府及地方政府负责征收,联邦政府不参与税收分成只负责资料汇总及研究税制事宜。房产税目前是地方政府的主要收入来源,能够为地方政府的各项支出、完善公共设施和福利提供资金保障。

(二)建立了以市值为依据的房产估值体系

房产税的计税依据是房地产的核定价值。由于美国房地产税作为完全的地方税种,故不同州对房产税价值的核定标准也有所差别。如按照新泽西州税法规定,房地产税的计税价值以房地产市场价为依据,而纽约州则是按房地产市场价的一定比例核定应税房地产的计税价值。

由于房地产税与房产价值紧密联系,因此房产估值在征税体系中至关重要。美国对房产估值采用可比市场价格法,即比较近期附近已售房屋价格,再根据地块面积、房屋面积、房屋户型和结构、房龄等进行适当调整。当然,也会参考近几年对该房产的评估价值,如果评估值出现较大波动,必须要有合适的理由予以说明。当房产变更所有权或重新修建后,房产税将根据变更后或修建后的价值为基准征收房地产税。如果纳税人对房产纳税价格评估有异议,各地政府均设有专门部门处理房主争议,以便调整房产纳税估价。

同时为了保持房产税的稳定,避免计税房屋价格增长过快,美国一些州设定了房屋计税价格年增长率上限。如纽约市规定民用住宅计税价格年比增长率不超过6%~8%,五年内累计不超过20%~30%。

(三)根据地方财力灵活确定税率

在市、镇委员会通过预算后,各级政府先根据预算总支出确定需要征收的房产税总额,再确定房产税税率,以实现地方政府的收支平衡。由于影响税率的因素每年都在变化,因此通常政府规定的税率每年都会有所差异。

房产税是地方政府可以直接控制的财政来源。各地政府确定其下一年度的预算支出总额,减掉房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是要征收的房地产税总额,税率的计算公式为:房产税税率=预算应征收的房产税税额∶房产计税价值总额。假设某地方政府一年需要的总支出为5亿美元,其中需要依靠房产税筹集的资金为3亿美元,该地区房地产估值总额为200亿美元,那么该地当年的房产税税率便是1.5%。假如五年后该地区房价上升,地区房地产总额上涨到250亿美元,但地方政府需要的房产税总额若仍维持3亿美元不变的话,则当年房产税的税率为1.2%。

三、美国房产税制度对于我国开征房产税的启示

(一)将房产税作为地方税种

我国地方政府过度依赖“土地财政”,但“土地财政”会不断推高房价,且随着出让数量的不断增加,“土地财政”将难以为继。高房价将抑制年轻人和企业的创新动力,鼓励人们的过度投机行为,并促使房地产泡沫不断膨胀。一旦房地产泡沫破灭,其对经济的严重破坏将不堪设想。因此,我们必须摒弃“土地财政”的旧式思维,借鉴美国开征房产税的经验,对各类房屋全面开征房产税,在增加投机炒房者成本的同时,为地方政府提供稳定的财政收入。

(二)精简税种,避免重复课税

我国目前的房地产政策存在着税费体系混乱,重复征税、房和地分设税种、计税依据不合理,以及对房地产征收的费用较多等问题。可在保持房地产总体税负不增加的前提下进行改革,从2015年5月1日起房地产交易环节的营业税已经被增值税取代,使政府能够更好地分享房产增值带来的收益。在优化房产交易环节税收的同时,可以考虑将房产持有环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等统一合并成房产税,根据房产评估价值按一定比例征收。同时,为了充分发挥房屋的使用价值,可对闲置房屋和非闲置房屋实施差别化税率,对闲置房屋征以重税,以抑制炒房行为。

(三)扩大征收范围,拓宽税基

近年来,国家不断提到农民住宅财产权。2015年8月,央行和银监会联会发文鼓励金融机构开展农村宅基地抵押贷款服务,这表明农村住宅的价值已经得到了政府和金融机构的认可,为将房产税开征范围扩大到农村奠定了基础。未来可先从以下几方面对农村住宅征收房产税:一是对农村土地改革试点的地区开征房产税;二是对现在农户实际占有宅基地面积超过规定面积的部分开征房产税;三是对流转的农村宅基地补征房产税。

另一方面为保证税收来源的稳定,取消试点城市设立的60平米,180平米等免征面积,同时,弃用上海模式仅对增量房征收,以及对于重庆模式的针对多套住房,高档住房及外地购房者的征收模式。应该拓宽税基,对于企业,机构,个人的不动产无论是商用还是居住,都应该按照实际面积征收房产税。至于免税方面,不在按照试点方式设立免税面积,而是通过低估财产价值来实现,或者设立一个固定额度的免税额,即当房产税低于某一值时,纳税人可从地方政府得到相应的抵免或现金补偿。此外对于确实贫困的家庭,经过地方政府的调查核实后,可以将房产税进行返还。

(四)客观公正地评估房地产价值

为了保证评估结果的客观公正,需要加强对房地产估价人员的管理,同时还要完善估价方法。房地产估价师不要纳入政府公务员编制,要鼓励房地产评估机构进行市场化运作。为了确保估价师的勤勉尽职和客观公正,可以制定严格的估价师遴选程序,从而确保选择到优秀和有责任心的估价师。估价师要负责对房屋、公寓、商业、工业等各类地产进行估价,但估价师不能决定房产税税率,更没有权利计算和征收房产税。房地产估价师要具有本科及以上学历且要通过政府的考试,可暂定估价师任期为6年,在6年内必须接受不小于150小时的继续教育。可采用三种方法来评估房产价值:一是市场方法,即按照附近相似物业最近的成交价格来确定;二是重置成本,以当前的劳动力、原材料和土地成本重置类似的物业,需要花费多少钱?三是收入方法,如果某物业能产生收入,例如公寓或者农业土地,计算该物业一年所产生的收入总和。

(五)针对不同性质房产实行差别税率

由于各地经济发展水平各异,房地产发育程度很不均衡,应该借鉴美国方式,赋与地方政府对房产税税制要素的部分决策权,允许地方政府根据实际情况制定差别化税率。首先,专业评估机构对区域内的财产进行估价,确定应纳税财产的价值,并把这些财产的评估价格汇总,得出应纳税财产的总价值,其次,地方政府确定其下一财政年度的预算支出总额,扣除房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是该政府要征收的房产税总额,再根据房屋性质和计税价格确定不同的税率。

(六)合理解决土地使用权到期后的问题

土地使用权到期后,不同的处理办法会造成不同的房产税计税基数,目前还没有具体可操作的法律条文和规定。土地使用期限届满后,国家应当允许房产使用者申请续期,合理确定需要缴纳的土地出让金,若有特殊需要国家需要收回土地和地上建筑物,应对房屋所有者进行经济补偿。针对这一问题,国家应尽快展开讨论,通过人大立法,明确土地使用权到期的解决办法。

摘要：目前我国的房产税筹备工作已全面展开,但在付诸实施过程中仍存在诸多问题。我国房产税存在征收范围窄,配套制度不健全,中央地方权责不清,与土地使用权相矛盾等问题。借鉴美国的成功经验,我国应将房产税作为完全的地方税种,完善征收配套措施,解决与70年产权的矛盾,精简税种,拓宽税基,实行差别税率,健全估值体系。

关键词：房产税,差别税率,房产估值,不动产登记

参考文献

[1]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述一以沪渝试点为例[J].经济理论与经济管理,2011(08).

[2]郭宏宝.房产税改革的经济效应:理论、政策与地方税制的完善[M].中国社会科学出版社,2013.

[3]贾康.房产税改革方向[J].英才,2012(10).