房地产估价师《理论与方法》复习题

房地产估价师《理论与方法》复习题（精选12篇）

房地产估价师《理论与方法》复习题 第1篇

房地产估价师《理论与方法》专项复习题

1.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

答案：D

2.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。

A.521

B.533

C.695

D.711

答案：A

3.已知～年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为( )。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

答案：A

4.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时， 若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。

A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B.待开发房地产建设发包日期

C.取得待开发房地产的日期

D.房地产开发完成并投入使用的日期

答案：C

5.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

答案：C

6. 现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和 20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。

A.766

B.791

C.913

D.1046

答案：D

7.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

答案：A

8.在房地产估价中，长期趋势法运用的`假设前提是( )。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动

D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

答案：A

9.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。

A.22

B.28

C.38

D.50

答案：B

10.某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为( )万元。

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8

答案：C

11.某房地产在3月的价格为元/m2，现要调整为209月的价格。已知该类房地产年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( ) 元/m2。

A.2700.8

B.2800.1

C.2800.8

D.2817.7

答案：D

12.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/m2。

A.2593

B.2619

C.2727

D.2862

答案：A

13. 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

答案：D

14.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整， 其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;

估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为( )。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

答案：A

15.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。

A.某标准厂房

B.某酒厂厂房

C.某待出让土地

D.某写字楼

答案：B

16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

答案：D

17. 某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为( )万元。

A.4091

B.4182

C.4250

D.5000

答案：B

18. 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为 200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。

A.400

B.628

C.656

D.700

答案：C

19.某企业拥有一办公楼，建成于191月，1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。

A.45

B.50

C.52

D.55

答案：C

20.某在建工程，土地使用权年限为50年， 自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。

A.375B.57

B.3942.03

C.3966.10

D.476985

答案：D

房地产估价师《理论与方法》复习题 第2篇

1、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。(2011年真题)

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

2、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是()。(2010年试题)

A.高层建筑地价分摊

B.房地产投资价值评估

C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

3、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。(2010年试题)

A.估价对象的真实价格

B.估价对象的实际成交价格

C.估价对象的重置价格

D.合格估价师的重新估价结果

4、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见

C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围

D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。

A.独一无二和供给有限

B.流动性差和价值最大

C.独一无二和价值量大

D.不可移动和用途多样

6、专业估价与非专业估价的本质区别不包括()。

A.由专业机构和人员完成B.实行有偿 服务

C.目的是评估市场价值

D.要承担法律责任

7、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为()元。(2011年真题)

A.49627

B.57647

C.65548

D.659208、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。(2009年试题)

A.了解某宗房地产的出租****益价值

B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C.了解某地区地震后房地产价值的变化

D.了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额

9、在保险事故发生后，房地产保险需要评估()，以为确定赔偿金额提供参考依据。

A.市场价格

B.保险价值

C.商品价值

D.所遭受的财产损失

10、关于征收和征用，下列说法正确的是()。

A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿

C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为

D.征收是无偿的，征用是有偿的11、除了耕地占用税和()应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A.房产税

B.土地增值税

C.城镇土地使用税

D.契税

12、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为()元。

A.12650

B.5000

C.1391

1D.1257413、一个估价项目中的估价时点，本质上是由()决定的。(2010年试题)

A.估价委托合同签订时间

B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间

D.委托人意愿

14、一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。(2009年试题)

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人的估价需要

15、商品住宅可同时采用市场法、收益法和()估计，以相互验证，但不互相替代。

A.路线价法

B.成本估价法

C.长期趋势法

D.假设开发法

16、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应()。

A.视为无租约限制的房地产来估价

B.视房地产的具体情况来估价

C.考虑房屋租赁者的意见

D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

17、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作()年以上的房地产估价师。

A.1B.3C.5D.618、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有()。

A.应做到诚实正直、公正执业

B.通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目

C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

19、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。

A.2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》

B.2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认

C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D.内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

20、中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括()。

A.房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育

B.建立房地产估价机构信用档案

C.拟定房地产行业相关政策法规

房地产估价师《理论与方法》复习题 第3篇

创新教育是指以创新人格的培养为核心, 以激发创新思维为手段, 以培养学生的创新意识、创新精神和基本创新能力, 促进学生和谐发展为主要特征的素质教育。以下从几个方面进行了创新教学方法的探讨与实践:

一、项目教学法

项目教学法主张在教学中引入实际生产项目, 通过对项目的讲解、分析、制作完成相关理论知识和技能训练的内容。项目教学法的思路是先用后懂, 边用边学, 学生在项目实践过程中, 理解和把握课程要求的知识和技能, 体验创新的艰辛与乐趣, 培养分析问题和解决问题的思想和方法。其特点是:与实际工程项目联系紧密, 学生学习兴趣较浓;有助于推动教学改革。但项目教学法对教师要求较高, 需要教师充分发挥积极性和创造性, 选择合适的项目, 进行知识再造, 并将教学内容蕴涵在项目进展过程中, 做到深入浅出, 举一反三。

由于“房地产估价理论与方法”具有理论性和实践性并重的特点, 在课程的教学中, 应始终坚持项目教学法为主线, 如市场法的教学。市场法是根据替代原理, 将估价对象与在估价时点近期内交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整, 以此求取估价对象的客观合理价格或者价值的方法。

项目教学法的引入显著提高了学生学习兴趣, 锻炼了团队合作能力, 且由于存在竞争对手, 各组成员思维表现很活跃, 达到了“头脑风暴”的效果。

二、比较教学法

比较教学法就是用比较的方法进行教学, 房地产估价的基本方法有市场法、收益法、成本法等, 每种方法有其适用范围和适用条件, 比较教学可以使学生更深刻地掌握各方法之间的联系和差异, 从而在估价时合理地选取估价方法, 尤其是当估价对象既有市场交易资料, 也有收益资料时。

三、网络教学法

房地产估价时事性很强, 与国家的房地产制度、企业、银行的相关政策密切相关, 所以单纯的课本知识无法满足教学的需要, 必须补充以网络资源和网络教学。而且由于学生和老师课后面对面交流的机会非常少, 老师对学生学习效果了解有限, 这已经成为制约学生学习的一个因素。现代互联网技术的发展为老师和学生的交流提供了一个便捷的平台。

除了在课堂教学中应用多媒体教学手段外, 课后充分利用网络资源, 如专业音视频资料、即时通讯软件等, 实现与学生的信息共享, 快速交流。

通过网络这个平台, 教师与学生处在平等的地位, 气氛比较轻松, 交流比较容易, 学生思维也很活跃, 会触发一些灵感, 学生收获很大。

四、找茬式教学法

找茬是一种传统小游戏, 把两幅相似但不相同的画放在一起, 寻找不同之处。教学中充分利用找茬法可以充分调动学生的好奇心, 如市场法中通过对可比实例进行交易情况调整、交易日期调整、区域因素调整、个别因素调整得到比准价格, 可以把两种截然不同的计算结果提供给学生, 让学生自己判断正误。学生带着一种好奇心, 运用掌握的基础知识去诊断, 在这一过程中, 考验学生知识的熟悉程度, 也检验学生思维的灵活程度。

五、结束语

在实际教学中, 需要根据具体内容和教学特点进行教学法的灵活应用, 实际的教学往往是多种教学方法的综合交错, 而教师只是一种引导, 引导学生去思索、探究, 教师在具体教学时, 要灵活根据课程特点和内容选择恰当的方法, 培养学生对课程的兴趣和创新思维、能力。

参考文献

[1]罗建新.学习德国项目教学法的理性思考[J].机械管理开发, 2008 (3) .

[2]宋春兰.房地产估价[M].北京:机械工业出版社, 2006.

房地产估价方法初探 第4篇

【关键词】房地产 估价方法 探讨

中图分类号:F293.3文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0235-02

改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产價格各项因素。

一、比较法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。

比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。

二、收益法

按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。

三、成本法

适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题,现在土地出让是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。

四、假设开发法

运用该方法要注意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率,教材中说,与收益法中的资本化率原理相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率,它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率,只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已,因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率,更能反映其本质,更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现,房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

五、运用估价方法进行估算并决定估价结果

(一)评估方法的选择

在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:

1.各种估价方法的适用范围。

2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

(二)运用估价方法进行价格试算

依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格,称为试算价格。

(三)调整试算价格

运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。

1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法不同,也可能是因为所依据的资料不同。因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:

(l)资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须准确。因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当,有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当,价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。

(2)估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的,则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此,一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。

2.调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种,

(四)最终估价额的决定

在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见: 1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。

2.以估价人员的经验为主,参考估算结果。

我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。

六、撰写估价报告

房地产估价师《理论与方法》复习题 第5篇

1.商业用房市场的供求关系包含了(  )等方面。

A.对商业用房周边市场的供求关系分析

B.对商业用房经营领域的供求关系分析

C.对商业用房本身的需求和供给关系分析

D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析

E.以上均是

2.从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有(  )。

A.购买频率较低，购买决策复杂

B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切

C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显

D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多

E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密

3.市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是(  )。

A.价格分析

B.竞争分析

C.产品分析

D.市场区域分析

E.人口统计特征分析

4.由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的`关键点包括(  )。

A.竞争分析

B.价格分析

C.产品分析

D.市场区分析

E.市场吸纳速度分析

5.根据办公楼的区位质量、区位接近性、道路交通状况和相关的商业服务及功能的配套情况，可以将办公楼的市场区划分为(  )。

A.低级办公区

B.一般办公区

C.中心商务区

D.高级办公区

E.中央商务区

参考答案：1.CD 2.ACDE 3.ABCE 4.ACDE 5.ABD房地产估价师《理论与方法》复习题

1.在商业用房市场调研中，要想得到客观准确的结论，很大程度上取决于能否获得有关竞争对手的(  )。

A.一手资料

B.经营信息

C.二手资料

D.经营情报

2.在住宅楼市场调研的供求分析中，要确定(  )。

A.潜在需求

B.需求的绝对量

C.供给的绝对量

D.供求缺口的大小和方向

3.当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是(  )。

A.德尔菲法

B.电话询问法

C.邮寄询问法

D.人户询问法

4.当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用(  )的描述性统计方法。

A.平均数

B.多项频数分布

C.单项频数分布

D.交叉分组频数分布

5.调研时若要获得二手资料可以从(  )人手。

A.市场实况

B.可用报刊

C.xx工作报告

D.国外资料

6.确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用(  )。

A.众数

B.中位数

C.标准差

D.平均数

7.在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是(  )。

A.设计时间过长

B.设计成本较高

C.回答时间不容易控制

D.选项没有涵盖所有可能的内容

8.对房地产市场的供求状况往往可以通过某些指标进行判断，当某一区域的市场吸纳程度高时，意味着(  )。

A.供过于求

B.供求均衡

C.供不应求

D.不能确定供求关系

9.在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是(  )。

A.经理询问法

B.路上拦截法

C.邮寄询问法

D.入户询问法

10.市场调查的目的是为了了解(  )的需求。

A.消费者

B.建设部门

C.项目小组

D.相关企业

房地产估价师《理论与方法》复习题 第6篇

A、房地产的供给价格

B、房地产的需求价格

C、房地产的市场价格

D、房地产的均衡价格

2、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法

B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物

C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物

D、因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行

3、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。()

A、对

B、错

4、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。

A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件

B、通货膨胀率

C、环境改善、基础设施

D、利率因素

5、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20 ft，临街深度为75 ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30 ft，临街深度为125 ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。

A、65.4B、81.8

C、87.2D、109.06、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即()。

A、土地征用管制

B、土地使用管制

C、房地产相邻关系的限制

D、土地权利设置以及行使的限制

7、下列属于房地产的自身因素的有()。

A、位置

B、肥力

C、地质条件、地形和地势、土地面积和形状

D、日照、风向、降水量、天然周期性灾害

8、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。

A、充公权

B、管制权

C、征税权

D、征收权

9、比准价格是一种()。

A、理论价格

B、公平价格

C、市场价格

D、评估价格本文

10、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。()

A、对

B、错

11、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A、房地产的供给价格

B、房地产的需求价格

C、房地产的市场价格

D、房地产的均衡价格

12、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法

B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物

C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物

D、因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行

13、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。()

A、对

B、错

14、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。

A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件

B、通货膨胀率

C、环境改善、基础设施

D、利率因素

15、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20 ft，临街深度为75 ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30 ft，临街深度为125 ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。

A、65.4B、81.8

C、87.2D、109.016、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即()。

A、土地征用管制

B、土地使用管制

C、房地产相邻关系的限制

D、土地权利设置以及行使的限制

17、下列属于房地产的自身因素的有()。

A、位置

B、肥力

C、地质条件、地形和地势、土地面积和形状

D、日照、风向、降水量、天然周期性灾害

18、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。

A、充公权

B、管制权

C、征税权

D、征收权

19、比准价格是一种()。

A、理论价格

B、公平价格

C、市场价格

D、评估价格本文

20、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。()

A、对

B、错

答案：

房地产估价师《理论与方法》复习题 第7篇

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

2.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43D.3790.93

3.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。

A.2427元/㎡

B.2500元/㎡

C.2575元/㎡

D.2632元/㎡

4.为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为()元/㎡。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

5.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。

A.3868.9

2B.4000.00

C.4072.54

D.4286.89

6.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/㎡。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

7.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为()。

A.2648元/㎡

B.2688元/㎡

C.2708元/㎡

D.2734元/㎡

8.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()㎡。

A.3790元/㎡

B.4238元/㎡

C.4658元/㎡

D.4663元/㎡

9.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为()万元。

A.1372.7

B.1309.9

C.953.9

D.900.6

10.某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为()元。

A.54000

B.32010

C.48000

房地产估价师《理论与方法》复习题 第8篇

关键词：人力资源评估,BP神经网络技术,价值核算

一、BP神经网络技术的局限性及其缺陷

BP神经网络模型应用于人力资源估价与其他综合评价方法相比，最大的优点在于自适应性和学习能力强。证明了对于任何在闭区间内的一个连续函数都可以用一个含隐层的网络来逼近。这一结论使得网络评价模型在综合专家意见的精确度上比其他方法要强而且该方法可以通过不断的学习与适应，最终逼近最优的非线性合成模型，况且网络无需专门构权，因此，有人称之为“智能综合评价方法”。尽管网络具有很强的非线性映射能力和柔性的网络结构，且随着结构的差异其性能也是不同的，但是，由于其评价模型的隐含性，最终得不到一个“显性”的评价模型，这往往使得人“心中没底”目前人工神经网络理论研究者发现网络的缺陷表现在以下几个方面：

第一、训练过程易进入局部最小点。收敛速度慢，通常需要运算上千次甚至更多。算法最大的问题在于采用梯度法时的训练步长和动量参数均由经验确定，当训练步长和动量参数选取不好时会使网络训练时间过长，甚至会引起完全不能训练。

第二、BP神经网络模型的泛化能力主要取决于训练样本的特性、样本的数量多少、隐层节点数的多少和转换函数特性。

第三、只要能不受限制的增加隐层及其节点数量，神经网络的输出总可以任意精度逼近期望值，即使训练样本的误差无限接近，但泛化能力变差。

第四、BP神经网络结构太大是造成“过拟合”现象的直接原因，训练样本数没有卜断申经网络连接权值多时，极有可能出现对于同一组训练样本和同一个神经网络结构而得到不同的学习连接权值组的多模式现象实际上是指系统误差有多个或无穷多个全局最小的现象，导致网络泛化能力的下降。

二、BP神经网络模型的建立

对于上述BP神经网络本身的不完善之处，BP神经网络工作者提出了改进的方法，建议使用BP神经网络模型进行综合评价需要满足以下基本条件。

第一、对于三层BP神经网络，隐层节点数的上限为一为训练样本数。否则，网络必有冗余节点，且系统误差与训练样本特性无关而趋于，即网络没有泛化能力。

第二、在满足精度的条件下，取尽可能紧凑的神经网络结构，即取尽可能小的隐层数及其节点数，过大的神经网络结构是造成“过拟合”和出现多模型现象的直接原因。

第三、为避免出现“过学习”现象，到目前为止，能且只能用从总样本中随机抽取的检验样本来监控训练过程，使训练过程出现“过学习”前结束。

三、训练样本对训练效果的影响分析

BP神经网络训练样本的选择对训练效果的好坏有直接影响，其影响主要表现在以下两个方面第一、训练样本的数量。训练样本的数量多少取决于许多因素，如网络的大小、输入输出的分布等，其中网络的大小最为关键。通常训练样本数至少多于网络连接权值数，一般要求在到倍以上。第二、训练样本的完整性。第三、评价样本与训练样本的无差异性检验问题只有评价样本与训练样本属于同一总体，即无显著性差异，那么利用样本建立的神经网络综合评价模型对评价样本作出的评价结果才有说服力。

综上所述，神经网络模型应用于人力资源价值评估在理论和方法的应用方面上还有一定的局限性，还需要在实际运用中进一步完善，具体来说可以考虑在以下几个方面进一步改进一影响因素指标的改进影响人力资源价值的因素有很多，采用哪些指标对人力资源进行估价对结果的准确性有很大影响。本例中采用个因素指标来评价人力资源的价值，其中一些指标还包含二级指标，大类指标是采用聚类的方法来选定的，具有一定的科学性。但是也存在一些缺陷性，因此，建立一套完整的能够全面反映人力资源价值的指标因素体系，对于科学合理的评估人力资源的价值至关重要。

（一）网络结构的改进。

关于网络结构的改进可以考虑以下几点。第一、为了克服网络模型只能实现非线性静态映射不具有动态信息处理能力的缺点，可以在网络模型中加上反馈环节，反馈的添加使系统由开环变为闭环，网络不再使简单的静态网络，而是一个复杂的动力学系统。第二、可以进一步改进目标值的确定。在开始的时候构造一个小规模的网络结构，在训练中，针对实际问题，根据网络性能要求逐步增加结构的复杂性，直到满足性能要求第二类为修剪方法，在开始时构造一个含有冗余节点的大规模的网络结构，然后在训练过程中根据实际需要逐步删除那些不必要的节点或权值第三类为自适应方法。

（二）算法的改进。

从模型的自身结构来看，学习效率不高一直是它应用的一个“瓶颈”。这是因为一个神经网络的信息处理能力不仅取决于神经元之间的连接强度，而且与网络的拓扑结构有关。典型的网络是一个冗余结构，它的结构及隐节点数的确定常常有人为的因素影响，而且一旦确定以后，不能在学习过程中自主变更。其结果是，隐节点数少了，学习过程不收敛隐节点数多了，则网络的学习及推理效率变差，性能下降。因此，如何开发出合理的自构型学习算法成为提高学习效率的一个关键点。

（三）将人力资源价值核算纳入会计核算体系。

本文中进行的人力资源价值评估，主要是基于员工的等级评价，并没有将人力资源的价值进行细化，也就是说并没有将人力资源的价值纳入到企业的会计核算中去，只是对于企业考核员工有帮助。因此，如何将评价出来的员工“等级”转化为具体的人力资源价值量，并将其纳入企业的会计的核算中去，实现现代企业管理的要求，是值得进一步研究的问题。

参考文献

[1]、埃里克·弗兰霍尔茨:《人力资源管理会计》, 上海翻译出版社2003年版。

[2]、彼得·蒙德尔:《经济学解说》, 经济科学出版社2004年版。

房地产估价师《理论与方法》复习题 第9篇

1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。

A.供给、需求、利用状况

B.价值、使用价值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.权利、租金、利率

2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。

A.都是价格用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.都受区位因素的影响

3、房地产的供给曲线表示()。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系

B.房地产的出售量与购买者能力的关系

C.房地产的供给量与其价格之间的关系

D.房地产的供给量与购买者能力的关系

4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A.房地产的供给价格

B.房地产的需求价格

C.房地产的市场价格

D.房地产的均衡价格

5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。

A.均衡价格增加，均衡数量减少

B.均衡价格减少，均衡数量增加

C.均衡价格增加，均衡数量不变

D.均衡价格不变，均衡数量减少

6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。

A.房地产开发商对未来的预期

B.消费者的预期

C.该种房地产的价格水平

D.该种房地产的开发建设成本

8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。

A.存量+新增竣工量-拆毁量

B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量

C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成()关系。

A.反方向变化

B.同方向变化

C.无变化

D.无法确定

10、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会()。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

11、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为()。

A.房地产的不可移动性

B.中国经济地区差异明显

C.不同地区人们的消费习惯不同

D.地区间的政府管制

12、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估()。【2011年真题】

A.挂牌底价

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价

D.最可能的成交价

13、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是()。(2011年真题)

A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

14、一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为()元/㎡。(年折现率为5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.292815、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是()。

A.第(1)、(3)种情况

B.第(3)、(4)、(5)种情况

C.第(2)、(4)种情况

D.第(2)、(4)、(5)种情况

16、成交价格围绕着()而上下波动。

A.市场价格

B.理论价格

C.清算价格

D.原始价格

17、在房地产价格中，市场价格是()。

A.稳定均衡价格

B.不稳定均衡价格

C.长期均衡价格

D.短期均衡价格

18、市场法求得的价值趋向()。

A.成交价格

B.市场价格

C.理论价格

D.评估价格

19、甲乙两宗土地，甲单价为900元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买()。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

20、基准地价是城市中均质区域内的土地()。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

21、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为()。

A.名义价格

B.实际价格

C.市场价格

D.成交价格

22、当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的()。

A.社会一般报酬率

B.最低期望收益率

C.特定投资者所要求的最低期望收益率

D.特定投资者所要求的最低报酬率

24、在评估投资价值时，折现率是()。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为()元/m2。【2011年真题】

A.3439

B.3473

C.3508

房地产估价师《理论与方法》复习题 第10篇

A、是否根据房地产估价的原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式

B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式后的房地产价值

C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费

D、是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润

2、建筑物的重新构建价格，可以采用()来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

A、比较法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

3、房地产估价的重要性在于()。

A、为了建立合理的房地产交易秩序

B、促进房地产公平交易的基本保障

C、有助于将房地产价值导向正常化

D、为了方便买卖双方

4、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估计时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。()

A、对

B、错

5、某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为()m2。

A、40

B、4

5C、48

D、506、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的()作为标准深度。

A、中位数

B、众数

C、平均数

D、分位数

7、在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度及()等。

A、权利性质

B、使用年限

C、用途

D、容积率

8、一般地说，如果家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数量下降房地产价格会有下降的趋势。()

A、对

B、错

9、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是()。

A、过去数据简单算术平均法

B、过去数据加权算术平均法

C、未来数据简单算术平均法

D、未来数据加权算术平均法

10、下列费用不用计入商品住宅价格的为()。

A、非住宅小区级的公共建筑的建设费用

B、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

C、住宅小区内的公共设施

D、住宅小区的文化娱乐中心

11、一个地价区段可以视为一个地价“均质"区域，通常可将土地划分为3类地价区段，即()。

A、商业路线价区段

B、住宅片区段

C、工业片区段

D、教育用地片区段

12、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则()。A、甲大于乙

B、甲小于乙

C、甲等于乙

D、难以判断

13、基准地价修正法可以被定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。()

A、对

B、错

14、毛租金乘数法的优点有()。

A、方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料

B、由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

C、消除了不同房地产的空置率和运营费用差异的影响

D、避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计

15、比准价格是一种()。

A、理论价格

B、公平价格

C、市场价格

D、评估价格

16、房地产损害赔偿的类型有()。

A、由工程质量缺陷造成的房地产价值损失

B、因规划变更、设计变更对房地产权利人造成损失

C、在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋采光、通风等造成相邻房地产价值损失

D、非法征收、使用土地，对当事人造成损失

17、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为()%。

A、60

B、70

C、80

D、9018、可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的，是指()。

A、如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例

B、如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例

C、如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好

D、如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例

19、现行的房屋权属证书有()。

A、《房屋所有权证》

B、《房屋使用权证》

C、《房屋共有权证》

D、《房屋他项权证》

20、功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于()等原因导致建筑物在功能方面相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。

A、意外破坏的损毁

B、市场供给过量

C、建筑设计的缺陷

D、人们消费观念的改变

答案：

房地产估价师《理论与方法》复习题 第11篇

第 1 题

下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有( )。

A.建筑平面布置

B.朝向、楼层

C.环境景观

D.土地开发程度

E.房屋完损等级

【正确答案】： A,D,E

第 2 题

下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有( )。

A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

【正确答案】： A,B,C,D

第 3 题

根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的`有( )。

A.土地所有权

B.依法承包的荒山的土地使用权

C.宅基地使用权

D.固有汽车加油站

E.乡镇企业用房

【正确答案】： A,C

第 4 题

下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有( )。

A.标准厂房

B.房地产开发用地

C.行政办公楼

D.写字楼

E.在建工程

【正确答案】： A,B,D

第 5 题

就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出( )。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【正确答案】： A,B,E

第 6 题

成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括( )。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.管理费用

D.销售费用

E.销售税费

【正确答案】： A,B,C,D

第 7 题

某房地产开发企业拟在10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有( )。

A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为月18日

B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为4月18日

C.开发经营期为年10月18日至10月18日

D.建设期为2009年10月18日至2010月18日

E.销售期为年4月18日至4月18日

【正确答案】： A,D,E

第 8 题

针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有( )。

A.理论上适用的估价方法，都必须选用

B.在适用的估价方法中，选用两种即可

C.理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用

D.必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法

E.仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

【正确答案】： A,C,E

第 9 题

甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有( )。

A.若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元

B.若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元

C.若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元

D.若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元

E.若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

【正确答案】： C,E

第 10 题

在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估( )。

A.拟买卖的房地产市场价值

B.买方愿意支付的最低价

C.买方可承受的最高价

D.卖方可接受的最低价

E.卖方愿意接受的最高价

房地产估价方法浅析 第12篇

关键词：房地产,估价方法,基本方法

1 房地产估价概述

1.1 相关概念

房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的, 遵循公认的估价原则, 按着严谨的估价程序, 运用科学的估价方法, 在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上, 对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。

1.2 房地产估价的特点

1.2.1房地产估价具有科学性。房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上, 具有科学性。1.2.2房地产估价的艺术性。房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法, 但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。1.2.3房地产估价具有综合性。房地产估价的综合性主要体现在:a.房地产估价人员需要具备综合性知识;b.评估过程涉及面较广;c.房地产估价有时需要综合作业等三个方面。

2 房地产估价的基本方法

科学实用的估价方法, 必须具备两个条件:既有科学的理论依据, 又能反映现实交易行为。因此, 房地产价格通常可以从如下三个途径来求取:即“市场比较法、成本法和收益法”。除此之外还有一些其他方法, 如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生, 而且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件, 运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。

2.1 比较法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。根据替代原理, 选择同一供需区域范围内功能相似, 近期已经发生交易的实例, 经过差别修正后, 测算估价对象价格的方法。实务中, 估价人员通过市场调查, 一般选择三个属于同一供需区域范围、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物, 然后经过估价人员对案例的实地查勘, 对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正, 对修正结果用算术平均法计算得出估价对象房地产在估价时点的比准价格。估价对象比准价格=Σ (比较案例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数) ÷比较案例数量。

2.2 收益法

按照我国目前的土地出让政策, 应对土地使用权价值进行分析, 否则得到的是一种不完全的会计利润, 实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。2.2.1若收入、费用发生的时间和其折现期一致, 不应该考虑利息费用, 正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样, 因为它正以恰当的收益率, 恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点, 实际发生时间与这种假设有偏差, 这样才可以用利息费用作调整。2.2.2若客观租金收入发生在期末, 费用在期间均匀发生, 而评估时假设收入费用发生在期末, 这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初, 费用在期间均匀发生, 而评估时假设收入费用发生在期初, 这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法是基于预期原理, 考虑房地产具有连续性、使用期相对较长, 其产生的纯收益能够在未来连续获得, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 (即, 收益价格) 的方法。假设估价对象的房地产收益价格为:

V-房地产收益价格;A-房地产未来每年的净收益 (假定均发生在年末, 且每年收益相等) ;R-房地产的资本化率;N-房地产自估价时点起至未来可获收益的年限;收益法实际上是一种动态法, 而考虑利息费用是一种静态法, 将两种方法混在一起, 显得不严谨。因此, 运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致, 而不必再考虑利息费用。

2.3 成本法

成本法是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和, 再结合估价对象现状进行差别修正, 扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 (即, 积算价格) 的方法。重置价格或重建价格, 应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用。

成本法估价中适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。以上的公式存在问题, 现在土地出让是有期限的, 缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值, 而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值, 包含建设期的贷款利息和开发利润。所以这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本成新率= (土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润) 剩余使用年限修正系数+ (前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润) 成新率。

2.4 假设开发法

运用该方法要注意两个问题:2.4.1是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率与折现率是两个不同的概念, 资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。2.4.2假设开发法中的现金流量折现法中的折现率, 与收益法中的资本化率原理相同, 具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率, 它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率, 只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已, 因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率, 更能反映其本质, 更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现, 房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

5 结论

房地产估价方法主要有成本法、收益还原法、市场比较法等, 但具体的估价方法选择及应用还要具体问题具体分析, 主要结论如下:

5.1 估价是以相对合理的准则为归依, 为委托人或交易当事人提供价格参考依据。

估价结果是在有一系列假设和限制条件的前提下产生的, 不宜直接作为交易价格, 并提醒委托人或交易当事人正确使用估价报告。

5.2 同一估价对象, 评估宜选用两种以上估价方法互相对照和比较。

根据估价对象和当地房地产市场的状况, 结合不同估价方法的特点, 采用加权平均等方式综合确定最终的估价结果。其加权平均系数应合理准确。评估机构应建立和完善市场信息资料库, 加强专业研究, 提高估价师的执业水平和经验技能, 在具体估价中应灵活运用两种方法, 一种方法为主要方法, 另一种要加以修正。只有这样才能对房地产的真实价格有着真实全面的反映。

5.3 地产价格受房地产市场中各方面因素的影响, 故房地产价格是波动跳跃前进的, 所以估价人员应结合估价目的合理准确地把握房地产的真实价格。

总之, 房地产市场发展不会总是一帆风顺的, 对此, 房地产估价师应该清醒地认识到市场中的泡沫和风险, 在估价当中, 应仔细调研, 甄别出房地产价格的与真实价值之间差异大小, 在求取评估价格的同时把握住市场发展趋势和动向, 在估价报告中对市场环境和发展趋势作出解释、说明和判断, 提请报告使用者密切关注市场系统风险。

参考文献

[1]朱亚兵:房地产开发经营与管理[M].立信会计出版社, 2007, 1.

[2]中华人民共和国建设部.房地产开发项目经济评价方法[M].北京:中国电力出版社, 2000.

[3]塞特斯.杜玛, 海因.斯赖德.组织经济学-经济学分析方法在组织管理中的应用[M].北京:中信出版社, 2003.

[4]全国经济专业技术资格考试用书编写委员会.房地产经济专业知识与实务 (初级、中级) [M].北京:中国发展出版社, 2005.