福州房地产范文

福州房地产范文（精选6篇）

福州房地产 第1篇

福州与央企全面合作

由福州市委、市政府主办的福州市与中央企业项目合作洽谈暨签约仪式在北京人民大会堂举行。国务院国资委主任王勇，福建省委书记孙春兰、省长苏树林等相关领导，82家央企、金融机构、大型国企负责人等约400人出席签约仪式。签约仪式上，共有21个项目签约，总投资2256亿元，包括总投资120亿元的中石油集团福建LNG接收站项目、总投资200亿元的宝钢集团不锈钢深加工产业园项目、总投资200亿元的神华集团煤电一体化项目、总投资338亿元的华电集团公司福州市能源项目、总投资220亿元的中航国际通用航空飞机制造等项目。本次签约项目中，带动性强、支撑作用明显的产业大项目、好项目多，主要涉及装备制造、石化、能源等传统产业和电子信息、新材料、服务业等福州市十二五期间重点发展的八大产业。

调控趋紧土地供应重点保障央企项目

在3月8日召开的福州市国土资源工作会议上，公布了去年福州全市共招拍挂出让的相关信息，其中包括经营性用地11648.37亩，土地出让总价款为321.43亿元；工业用地12186.24亩，土地出让总价款为18.5亿元。

然而会议透露，相较于去年，今年的商品房用地将趋紧，并且在这种情况下，供地重点保障央企招商项目。

这不禁让人联想到去年年底，由福州市委、市政府牵头的“赴京招商”——福州市与中央企业项目合作洽谈暨签约仪式。据了解，在此次签约仪式上共有21个项目签约，总投资达到2256亿元。其中带动性强、支撑作用明显的产业大项目、好项目多，主要涉及装备制造、石化、能源、冶金等传统产业，电子信息、新材料、服务业等新兴产业以及基础设施、总部经济等。有观点认为，这是福州市委、市政府贯彻落实省委、省政府关于加强“三维”（央企、民企、外企）项目对接的重大部署，在更高起点上推动福州科学发展新跨越的一项重大战略决策。

今年榕商品房用地趋紧，原因几何？

“今年福州的商品房用地趋紧，一方面跟国家对房地产市场宏观调控政策，把握土地供应时序的大方向有关；另一方面也可能与政府对坚守耕地红线不动摇、对城市拆迁工厂搬迁用地的补偿政策有关。”业内人士梁先生告诉记者，2010年福州供地面积超过了前三年的总和，2011年供地面积也高达23000多亩，前两年这么大面积的土地供应量，按照正常的土地供应时序，今年的节奏放缓也是合理的。

而业内人士林先生则认为，这与大的市场氛围脱不了关系。“在宏观调控政策不放松的前提下，开发商的日子都并不好过，面临来自于自身资金和产品去化的压力。倘若政府这时候推出大量土地，可能无法获得理想的土地出让收益。”

为什么供地重点保障央企招商项目？

“给予央企招商项目重视与支持，这一点从2011年底，福州市新一届的领导班子专程‘赴京招商’可见一斑。在福州市与中央企业项目合作洽谈暨签约仪式上，实现了21个央企项目签约，总投资达到2256亿元。”业内人士告诉记者，在如今的情况下，土地供应的量减少了，对开发商的条件要求自然拔高了。政府也需要中央级企业和有强大实力的开发商，通过他们强大的资金和沟通运作能力，以及负责任的企业形象为福州城市建设出力。

此外，业内人士梁先生表示，“央企自身具备很多优势，他们有着成熟的体系和强大的资金运作及产品开发能力，在一线城市的开发浪潮中取得了许多耀眼的成绩。它们所到之处，往往对整个城市的形象，和本地开发商的开发理念都有极大的积极作用。”

地产大鳄缘何纷纷入榕抢滩市场？

如果你对2008年华润拿下540.18亩的土地入主乌龙江还记忆深刻，那么2010年保利抢滩319.6亩的二化地块似乎更犹在昨天。事实上，除了这两家央企，地产大鳄万科在2007年就曾拿下250亩的五四北地块进军榕城，此后万科在福州的各区域还拿下了多幅地块；商业地产的领军者万达也于2009年进入福州，如今已成功开发了金融街和仓山两座万达广场。

在近期，宝龙地产传出欲在福州再建一个城市广场的消息，而华润置地福建省公司的新闻发言人也透露，华润有在福州建设城市综合体的战略部署。他表示，除了优越的投资环境，海西魅力带来的商业利润回报和作为省会城市的带动辐射能力，都使得福州被开发商广泛看好。“当前，一线城市的开发已经趋于饱和，如今正是二三线城市开发的好时机。福州既是福建省的经济中心，又是海西国策的核心城市，已进入了经济高速增长期，福州地产市场近年来极具成长性、产品品质有很大的提升空间，因此我们看好未来的福州市场。”

政策偏向，加剧福州楼市洗牌? 有业内观点认为，央企及大型房企在购房者心中已经有品牌烙印，且拥有成熟开发营销模式，所以能在福州快速复制。它们有众多项目的操盘经验，对项目的集成能力优于本土的一般房产企业，加上政府在政策上的偏向，无疑更会加速福州楼市的洗牌。

不过业内人士梁先生则表示，虽然越来越多的一线房企扎堆福州的确对本土房企的生存空间造成了一定的挤压，但本土企业经过多年发展，也有适合自身的开发模式。“它们更本土化，了解福州人的购房心理。况且除了扎根福州，本土企业也和一线房企一样，向外迈出了自己多点开发、在多个城市进行运作的步伐，发展也并不局限于福州。因此政策重点保障央企，影响力或许并没有那么大。”

而对于央企入榕，也会面临一些水土不服和变味的质疑。央企的相关人士则表示，“一个企业进入新的城市，会经历一个理念与产品不断输出与融入的过程。央企标准化的产品、成熟的人才体系、扎根可持续的发展理念，使得项目在福州与在一线城市不会有明显差距。”

福州市与央企项目合作洽谈暨签约仪式在京举行

12月11日，福州市与中央企业项目合作洽谈暨签约仪式在北京举行，有82家央企、金融机构、大型国企参会，签约项目21项，主要涉及装备制造、能源、石化、冶金、信息技术、新材料以及基础设施等多个重要领域，总投资额2256亿元。

此次签约的项目包括：中铁股份有限公司总投资约200亿元的福州地铁2号线项目、中国交通建设股份有限公司总投资约150亿元参与建设的马尾新城基础设施项目、神华集团总投资200亿元的罗源湾码头储煤基地发电厂一体化项目、华电集团总投资338亿元的绿色清洁能源项目等。

福州市与央企项目合作签约总投资2256亿元

福州市与中央企业项目合作洽谈暨签约仪式11日在北京人民大会堂举行，这是在更高起点上推动福州科学发展新跨越的一项重大战略决策。签约仪式上共有21个项目签约，总投资2256亿元。

在此次签约的21个项目中，包括总投资120亿元的中石油集团福建LNG接收站项目、总投资200亿元的宝钢集团不锈钢深加工产业园项目、总投资200亿元的神华集团煤电一体化项目、总投资338亿元的华电集团公司福州市能源项目、总投资220亿元的中航国际通用航空飞机制造等项目、总投资150亿元的中国铝业公司铝深加工产业园项目、总投资200亿元的中国化学工程集团公司己内酰胺项目、总投资200亿元的中铁股份公司福州地铁2号线BT项目、总投资80亿元的华润（集团）公司城市综合体项目、总投资100亿元的新兴际华集团装备制造及高新技术产业项目、总投资150亿元的中国交通建设股份公司马尾新城基础设施建设BT项目等。

据介绍，本次签约的带动性强、支撑作用明显的产业大项目多，主要涉及装备制造、石化、能源、冶金等传统产业，电子信息、新材料、服务业等新兴产业以及基础设施、总部经济等是福州市“十二五”期间重点发展的八大产业。这对福州市提升产业核心竞争力具有重大意义。

国务院国资委主任王勇、副主任金阳，福建省委书记孙春兰、省长苏树林，福建省委常委、福州市委书记杨岳等，以及82家央企、金融机构、大型国企负责人等约400人出席签约仪式。针对已签约项目，福州市表示将促进签约项目尽快落地动建。

福州新闻网讯

上个月，一场迄今为止规模最大、规格最高的福州市与央企合作洽谈签约活动，为福州带来了21个项目，总投资达2256亿元。这是福州与央企的愉快“牵手”，大批拟来榕投资的项目规模大、带动性强、支撑作用明显，对促进福州加快经济发展转变、提升产业竞争力、实现跨越发展，起到强大的推动作用。

大项目带来新变化

坐落在罗源湾的宝钢德盛项目，是海西《规划》出台后我省引进的第一个央企大项目。

去年3月，宝钢集团通过“股权受让+增加注册资本”的方式入主德盛镍业，充分利用区域经济的竞争力优势，将重组后的德盛镍业打造成最具竞争力的绿色不锈钢产业生产基地。

宝钢集团给宝钢德盛带来的不仅是200亿元的资本，还给罗源当地经济发展带来强劲动力。罗源县提供的资料显示，在宝钢的带动下，该县去年上半年完成地区生产总值62亿元，比增15%；完成工业总产值162.9亿元，比增26.9%，在全市各县（市）区中位于前列。

就在宝钢德盛为罗源县经济发展带来“利好”的同时，宝钢德盛的不锈钢产业也在继续扩大着对福州的影响：根据市政府与宝钢集团协议，宝钢拟联合福建吴航不锈钢、长乐市政府共同推进成立不锈钢深加工产业园。这个位于长乐空港工业集中区的产业园，项目总投资200亿元，将与宝钢德盛形成产业链。根据宝钢的设想，未来将在福州建立辐射本地以及周边区域的不锈钢深加工产业，在实现海西建设“绿色不锈钢精品基地”目标愿景的同时，建成具有国际影响力，集不锈钢研发、加工、贸易为一体的不锈钢产业示范园。

央企聚焦福州

“支持海西建设是中央作出的重要战略部署，中石化要负起义不容辞的责任，积极主动参与海西建设，与福州市开展全面合作。”中石化集团董事长傅成玉如是说。这并不是一句场面话，这个项目就是很好的例证：中石化福建总部大厦选址福州，落成之后，预计年销售总额可达1500亿元，年税收预计20亿元以上。

“随着海西发展建设的提速，宝钢对福州的发展前景十分看好！”宝钢集团董事长徐乐江认为，无论是商业环境、市场环境、海域经济的开发，还是对台的优势、罗源湾优越的港湾岸线资源，都让宝钢充满信心，而这也是众多央企选择落户福州的原因之一。

近年来，在国务院国资委和省委、省政府的关怀指导下，坐拥中央支持海西建设和省委、省政府高度重视福州发展等重大历史性机遇，中央企业的目光更多地聚焦到了福州，福州与央企战略合作领域不断拓展，关系日益密切，结出累累硕果。

来自市经委的数据显示，目前，已有15个央企项目落户福州，总投资达2000多亿元，涉及能源、化工、纺织、冶金、机电、林业、城建等多个领域。其中，有5个项目已竣工投产，总投资286亿元，正逐步发挥效益。这些项目的落地，正逐步扭转福州市过去经济结构中存在的“轻重失衡，大小不均、产业链不完善”局面，经济体量和后发动力大大增强，人民群众也必将得到更多的方便和实惠。

“大象”起舞助跨越

借力大项目，助力新跨越。如同宝钢给福州带来不锈钢产业的整合、升级一样，众多央企的落地，带给福州的不仅是投资和技术，还带来了更多新的理念、业态和管理方式，形成了具有地方特色的优势产业，发展壮大一批对当地经济发展有重大带动作用的大企业大公司，加快区域经济一体化进程，对提升地方形象和综合实力起到巨大的作用。

作为海西省会中心城市，福州区位和资源优势明显，产业发展基础良好。乘着海西东风，福州凭借独特的区位优势、不断完善的基础配套设施和良好的投资环境，与央企在能源、冶金、装备制造、基础设施建设、环保、化工等多个领域紧密合作。

“提供最优服务，是为了持续深化合作，实现互利共赢。”市经委有关负责人说，市里也在增强高效服务、优质服务的工作理念，抓住难得机遇，创新体制机制，实施优惠政策，提供优质服务，福州正成为央企投资布局的热土、发展壮大的新增长点。

国资委确定的以地产为主业的央企包括：

1、中国建筑工程总公司、2、中国房地产开发集团公司、3、中国保利集团公司、4、华侨城集团公司、5、中国铁路工程总公司、6、中国铁道建筑总公司、7、中国中化集团公司、8、中粮集团有限公司、9、中国冶金科工集团有限公司、10、中国五矿集团公司、11、中国水利水电建设集团公司、12、中国葛洲坝集团公司；

外加4家境外企业，即：

13、港中旅集团有限公司、14、招商局集团有限公司、15、华润集团有限公司、16、南光集团有限公司。央企退出了 对其他房地产商是,隐约的利好.因为少了一份竞争.当然一定程度上也抑制了地王的产生。土地成本降低，正常情况下房价会相应的下降。不过如果还不见好转，央企退出以后不排除继续针对房地产进行调控.现在把央企,直接关禁闭,其他房地产商如果再不降价,那就有的受

固定成本

又称“固定费用”。指在业务量的一定变动幅度内，成本总额并不随之变动而保持相对稳定的那部分成本，如企业管理费用、销售费用以及车间生产管理人员工资、职工福利费、办公费、固定资产折旧费、修理费等。

房地产企业为何不宜采用无差异市场策略?。

企业的产品营销除了资源性的产品之外,主要是两种,一种是质量价格竞争,一种是产品的差异化营销。

质量和价格的竞争是很激烈的,而且这种营销方法是薄利的,但是在产品基本相同的情况下,只能在质量和价格上比优势,这也是悲惨的,很多企业因为价格战而倒闭.。

差异化营销是市场走向成熟的一个标志,差异化产品也被称为蓝海,而价格战被称为红海,顾名思义,红海的战争是流血的,而蓝海是指海阔天空的意思.现在很多企业都在走技术研发路线,为的是差异化的产品,差异化的产品针对的目标市场就有差异,那么利润会更高,而且发展会更健康.服务差异化是服务企业面对较强的竞争对手而在服务内容、服务渠道和服务形象等方面采取有别于竞争对手而又突出自己特征，以战胜竞争对手，在服务市场立住脚跟的一种做法。目的是要通过服务差异化突出自己的优势，与竞争对手相区别。

多元化经营，也称为多样化经营或多角化经营，指的是企业在多个相关或不相关的产业领域同时经营多项不同业务的战略。近年来，企业多元化经营一直是理论界和企业界研究的课题。从目前看，存在两种截然不同的观点：一种认为利用现有资源，开展多元化经营，可以规避风险，实现资源共享，产生1＋1>2的效果，是现代企业发展的必由之路。另一种认为企业开展多元化经营会造成人、财、物等资源分散，管理难度增加，效率下降。其实，多元化作为经营战略和方式而言，其本身并无优劣之分。企业运用这种战略，成败的关键在于企业所处外部环境及所具备的内部条件是否符合多元化经营的要求。两者相符，就能成功，否则，就会失败。

企业的多元化经营，关键看企业有没有核心竞争、一、房地产行业进入门槛分析

设立房地产开发企业，须具备下列条件：

（一）注册资本不得少于人民币一千万元；

（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；

（三）有按市场价格取得的土地使用权；

（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款

（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

二、房地产行业近年来新进入产商

我国房地产业近年来的快速发展，吸引了大量的厂商加入到

这个行业里。希望集团、联想集团、长春长铃、龙发股份、“红豆”集团、广电电子等众多的非主营公司近期相继加大住宅投资力度，成为业界关注的焦点。此外不少大型企业也在向住宅业靠拢，比如康佳，海尔等。就上市公司而言，据统计（从2001年到2002 年11月）沪深两市累计有201家非房地产业上市公司投资房地产。目前，上市公司中涉足房地产业务的公司达到了348家，占上市公司总数的28.86%，其中120余家是在2001年以后涉足房地产的。外资进入房地产业也很积极。90年代以来，在沿海发达地区和一些中心城市，外资投资于房地产已占有一定份额，其中97年投入61.7亿元，占全国房地产当年投资的15.7%。2002年，美国ATEC公司以3.6亿美元巨资一次性买断上海高桥保税区12万平方米展示用房，投资建设中国境内第一个美国城；李嘉诚旗下的和黄地产在北京东坝以100亿元置地350公顷，开发中高档住宅。香港中信泰富、新鸿基、和黄等房地产公司在上海也展开了大面积土地储备。新加坡、台湾等地的房地产商也加入了上海的“圈地热潮”中。按上海的统计，2002上半年超过三千万美金的外资企业进入上海百分之五十三点几是投资房地产业。这些信息说明，入世后，国外、境外知名大型房地产企业进军中国会有较大增加，他们在资金、技术上有较大的优势。对那些在房地产领域没有经验的企业来说，要想在此领域有所作为也并非易事。首先是经验，预售许可证制度的实施，开发商之间的竞争日益激烈，对房地产开发的专业化和规范化程度的要求越来越高，没有丰富的经验和整合资源的能力，新介入者很难在众多开发商中胜出。其次是专业人才，房地产市场成熟后，门槛应该是很高的，一个项目要做成功，关键要根据市场调查对项目做好定位，档次的高低、是住宅楼还是写字楼、户型是如何调整，定位应该准确，而这一切都需要专业的人才。再次是对行业风险的把握。目前，从政府到业内均认为我国房地产业出现了区域过热的迹象，房地产项目的空置率持续上升，结构性矛盾已经十分突出，此时介入更应该谨慎。

福州房地产 第2篇

福州市工商行政管理局

福州市房地产管理局

二oo四年八月

本合同文本使用说明

一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地产管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》等法律法规制定的示范文本，可作为签约使用文本。签约前，各方当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地相关主管部门咨询。

二、在福州市行政辖区范围内，委托房地产经纪机构进行存量房屋（二手房）转让适用本合同文本。

三、合同文本空格 [] 中选择内容，可由当事人根据实际情况自行选择，并应将选择事项的序号大写（壹、贰………）填入 [] ；对不选择的内容，用横线将其划除。

四、合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，各方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为各方当事人同意内容。

五、本合同文本中涉及的选择、填写内容以手写项优先。

六、本合同加注*的条款，当事人可以根据实际情况不予约定，但应用横线将该条款划除。本合同文本未尽事宜各方当事人可另订补充协议。

编号：

卖方（以下简称甲方）：买方（以下简称乙方）：

身份证号码：身份证号码：

卖方代理人：买方代理人：

身份证号码：身份证号码：

中介服务方（以下简称丙方）

工商注册号：

备案证号码：

根据《中华人民共和国合同法》、房地产交易有关法律法规及福州市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。

第一条　本宗买卖房产状况

1、房屋座落：甲方房产座落于福州市区

2、建筑面积：平方米（其中：私有面积：、共有面积、附属间面积）。（详见榕房权证字第号）（土地使用证字第号）

3、成交价格：甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为（币种）（大写）：佰拾万仟佰拾元整（￥）。

[其中：房产买卖价为（币种）（大写）：佰拾万仟佰拾元整（￥）；装修及附属配套设施转让价为（币种）（大写）：佰拾

万仟佰拾元整（￥）。

4、成交细目：

（1）、配套：

（2）、家电：

（3）、家俱：

（4）、其他：

（5）、固定装修：甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性，所以，甲方应保持其完整交付。

第二条　中介服务方承诺

1、丙方的服务行为符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》和《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规及规章规定；

2、丙方已取得工商局营业执照等合法的经营资格；

3、保证诚信服务，不收取合同外的任何费用（不包含合同外其他服务）。

第三条　委托中介服务事项

1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙双方买卖房产一事，提供中介服务；

2、丙方应甲、乙双方的需求，为其提供房产成交后代理服务。

第四条　中介服务范围

选择下列第[]项服务

1、为甲、乙双方提供房产政策及法律咨询服务；

2、向甲、乙双方提供交易机会，协助双方签订本合同及房产转让协议并促成交易成功；

3、房产行销推介；

4、为当事人代办房产评估手续；

5、代办权属过户手续；

6、为乙方办理（注：填写①商业银行按揭贷款、②公积金贷款、③商业银行和公积金组合贷款）手续；

7、代办房地产公证、见证手续；

8、协助甲、乙双方收集过户资料和为其房地产买卖契约代书；

9、协助办理相关配套事宜，如水、电、管道煤气、有线电视、电话、宽带及物业交接过户手续；

10、协助甲、乙双方完成房屋及房产配套设施的移交；

11、其他

第五条　中介服务段落

1、丙方提供的中介服务自接受甲、乙双方委托之日起到甲、乙双方达成本协议之日结束；

2、丙方提供的相关房产成交后的代理服务至甲、乙双方办结各项交易、过户、交房、放款之日止。

第六条　中介服务费（包含中介服务佣金和相关代理服务费）

1、中介服务佣金：自甲、乙双方签订本合同之日起日内，丙方按政府有关规定向甲、乙双方收取中介服务佣金。

a、丙方向甲方收取中介服务佣金为（币种）（大写）万仟佰拾元（￥）。

b、丙方向乙方收取中介佣金为（币种）（大写）万仟佰拾元（￥）。

2、交易服务费：根据本合同第三条有关款项约定，本合同成立后，丙方为甲、乙双方提供成交后代理服务费。

a、丙方收取甲方交易服务费（币种）（大写）仟佰拾元（￥）。

b、丙方收取乙方交易服务费（币种）（大写）仟佰拾元（￥）。

3、按揭服务费：根据本合同第四条第六款约定，本合同成立后，丙方为乙方提供按揭服务。丙方收取乙方按揭服务费（币种）（大写）仟佰拾元（￥）。

第七条　当事人配合与保密

1、丙方承诺按交易程序（另定补充协议）规定的工作日为甲、乙双方妥善办理有关事项。甲、乙双方须保证所提供的交易资料完整、真实、合法、有效，并按时向丙方交付有关资料，配合丙方共同完成相关事宜。若因甲、乙方双方提供的资料原因造成手续办理的延误或无法办理，丙方无过错的，由资料提供的延误方承担责任，丙方的工作日相应顺延；

2、对交易过程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事务承担保密义务，未经甲方或乙方的书面同意不得向第三人披露。同时，甲、乙双方对丙方所提供的信息、成交机会等商业秘密也负有保密义务，未经丙方书面同意不得擅自披露。

第八条　中介权益说明

甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，甲、乙双方仍应全额支付丙方的中介服务佣金。

第九条　丙方的权利义务

1、丙方在从事房地产经纪活动时，应出示工商局营业执照、《备案证》等，房地产经纪人应出示《经纪人资格证》、《房地产经纪人资格证》；

2、丙方应按照甲、乙双方的委托，据实介绍房地产信息及房地产交易价格；

3、丙方对甲、乙方双方提交的文件资料进行核实并出具收件清单，对甲方提供的信息进行现场勘察和积极配合乙方到相关部门查验；

4、丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并如实告知房屋以及配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况。

5、丙方应告知甲、乙双方进行房地产交易涉及的税费及其他当事人应承担的费用；

6、丙方应配合甲、乙双方签订房地产转让合同及办理房地产转让的相关手续；

7、在合同履行期间，丙方应当积极告知并督促相关当事人履行合同和提醒应注意的事项及瑕疵。

第十条　甲方的权利义务

1、甲方提供真实、合法、准确的房地产转让信息；

2、甲方在签订合同时向丙方提供下列资料：

身份证复印件；

房屋权属证书；

土地使用权证；

其它相关资料：。

3、甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋及其配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况；

4、甲方应配合乙、丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。

第十一条　乙方的权利义务

1、乙方有权与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并对上述房产现状作充分了解，愿意购买上述房产；

2、乙方应在签订本合同之日起日内向丙方提供办理房地产转让的相关材料；

3、乙方应配合丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。

第十二条　定金

签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金（币种）（大写）：万仟佰拾元整（￥）给甲方（定金可抵作购房款）。

如果甲、乙双方同意，可以选择下列[]种方式确保交易安全：

1、暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据；

2、暂时将部分定金（币种）（大写）：万仟佰拾元整（￥）在交易过程中交丙方代管，其余定金直接交与甲方，丙甲两方分别按照收取定金数额出具收据；

3、。

第十三条　费用承担方式

1、交易税费由方承担；

2、土地证费：办理甲方名下的土地证费用承担，过户至乙方名下的土地证费用承担；

3、配套设施过户费：配套设施的相关证件过户费用由承担；

4、原始费用的结清：甲方应结清移交前的水、电、物业管理、等的费用。乙方在接收该房产时须验收上述约定的各项交付细目，交接确认后甲方不再负责；

5、。

第十四条　购房款及其他费用支付方式。

按交易程序（另订补充协议）规定的方式支付。

第十五条　违约责任

1、依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签定后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方，违约金数额；

2、甲乙保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如果丙方有过错的，由此而造成乙方经济损失由甲、丙承担连带赔偿责任；

3、除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之）；乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之）；

4、丙方作为居间及代理服务方应以国家法律法规政策及行业协会行规为准则为甲、乙双方提供诚信服务，若因丙方服务不当行为造成甲、乙双方损失的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任；

5、丙方作为甲、乙双方授权的代管方，对所代管的资金及权属资料的安全负责，若因丙方责任造成资金损失或资料遗失、损毁的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任；

6、在甲、乙双方未改变上述交易条件，交易程序正常执行的情况下，丙方保证甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收该房产。因丙方工作不尽责，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期收到房产过户的，丙方承担违约责任。

第十六条　违约处理时限

自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。

第十七条　本合同解除条件

出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除）：

1、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

2、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

4、。

第十八条　因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方免责。在三方具结后，丙方将监管的房产权属资料交还甲方，将监管的定金及购房款交还乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自承担。

第十九条　合同争议解决方式

本合同在履行中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，可以选择下列第[]项解决：

1、向仲裁委员会提请仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第二十条　生效条款

本合同及补充协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。本合同未尽事宜当事人可以达成补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同和补充协议未规定的事项，均遵守国家有关法律、法规、政策执行。

本合同及补充协议共页，一式份，甲、乙双方各执一份，丙方份，具有同等法律效力。

第二十一条、其它事项：（空格如不够用，可以另接）。

甲方（卖方）：乙方（买方）：

联系电话：联系电话：

联系地址：联系地址：

邮编：邮编：

丙方（中介服务方）：

签约代表：

经纪人资格证号码

房地产经纪人资格证号码：

联系电话：

签订地点：

福州房地产市场理性发展研究 第3篇

关键词：福州房地产,房地产市场,理性发展

0 引言

城市房地产市场在其发展过程中,对经济、社会和生态环境的影响是不可忽视的。城市房地产市场的发展是否理性,体现的是经济系统、社会系统和生态环境系统等多方面效益是否均衡。积极开展城市房地产市场理性发展评价,对于促进城市房地产市场与社会经济协调发展,促进建设资源节约型、环境友好型社会,具有十分重要的理论和现实意义。

1 福州房地产市场发展现状

1.1 商品房价格处于高位运行

2010年房地产调控力度大,手段多,持续时间长。在经历国家出台的调控政策后,福州房地产指数震荡前行,楼市步入调整期。房价涨幅趋缓,表明政府对房地产市场的调控起到了一定的作用。据相关数据显示,福州房地产指数在经历了7月份的小幅下挫后,呈现出不断上扬的趋势。在“限购令”和上调准备金率政策的双重围堵下,房地产开发商并未选择打折降价措施,却采取少量推盘方式,导致房价仍居高难下。

在均价方面,2010年12月福州市中心以17575元/平米的均价继续蝉联第一,但较11月创福州楼市板块均价最高点后有所下降;江滨板块则以15750元/平米紧随其后,较之11月有所回升;东区板块12月继续保持上个月的增长势头。除市中心外,12月仓山、西区、金山板块均价也有所下降。但福州各板块均价破“万”的整体形式,说明房价仍在高位运行。

1.2 投资需求和投机需求并存,住房空置率偏高

与近两年物价涨幅相比,实际上有时储蓄资产是负增长。由于房地产具有保值增值性,因此,一部分人将钱投入房地产市场,构成了房地产市场上的投资性需求,推动了房地产价格的上涨。此外,由于福州房价的持续上涨,仍然存在一些炒房团进行房地产的投机炒作,这也一定程度上促使房价的上涨。

由于统计局的住房空置率数据寄望住房普查计划,故目前未发布空置率数据。从《东南快报》对福州住宅密集开发的金山、北城、东区三大板块的市场抽样调查结果来看,共抽样调查18047户,其中空置房3953户,平均空置率在22%左右。调查显示,交付时间较早和周边配套的完善度较高的,相对空置率就较低;从空置房客群来看,主要由投资客买房保值抗通胀、“未来需求”早作打算、八县客群进城先买房和自住客等配套完善再入住四大类构成。

1.3 保障性住房供应不足

由于政府体制和市场机制等问题,目前福州保障性住房供应和现实的需求存在一定的差距。据福州市房管局数据显示,截至2008年12月,福州保障性住房申请12678人,而提供的保障性住房只有9456套。此外,保障性住房在住房供应中所占的比例相对较小,对平抑商品房价格所起的作用很小。从《福州市区2010-2012年住房建设规划》中可知,2010年保障性住房(含经济适用住房、廉租住房、经济租赁住房、限价住房)的年度实施计划为83.7万m2,而商品住房的年度实施计划为238.3万m2。

2 福州房地产市场理性发展评价体系的构建

2.1 评价指标的构成

房地产评价涉及的指标不尽相同,可归纳为单指标评价和综合指标评价两大类。单指标评价是指用一个指标来对房地产市场进行评价。单指标评价可以从一个重要侧面反映市场概貌,简单易行,但不能全面系统反映市场的情况。综合指标评价是指用一系列指标进行评价,通过对各指标的测度、计算、比较,得到综合结果。

福州房地产市场的理性发展需综合考虑经济、社会和生态环境等多系统的平衡。本文在经济、社会和生态环境三大指标类别下共设九个指标,为了突出重点又兼顾一般,在评价指标的权重设置上采用等权重法。

经济指标类别设三个指标,分别为:房价收入比,是指一套中等水平的住房的市场价格与中位年住户收入的比例;住房消费支出比,是指居民家庭的住房支出占生活消费支出的比重;租售比,是指在特定时期某一国度或地区内,平均一套住房租金与售价之间的比例关系。

社会指标类别设三个指标,分别为:城镇最低收入家庭人均住房建筑面积,是指城镇最低收入家庭居民按人口平均摊得的建筑面积,反映政府保障最低收入家庭的居住情况;人均居住面积,是指城市家庭居民按人口平均摊得的居住面积数,是衡量家庭居住状况的主要指标之一;住房成套率,是指城镇居民居住的有独用上下水道、厨房、卫生间等设施的住房占全部住房的比重,反映了居民的生活质量。

生态环境指标类别设三个指标,分别为:区域环境噪声平均等效声极值[dB(A)],是指在区域声场内的一定点位上,将某一时段内连续暴露的不同A声级变化,用能量平均的方法以A声级来评价该时段的噪音大小;城镇污水处理,是指经过各种水处理装置净化处理后的外排污水量占城镇总污水排放量的比值;人均公共绿地,是指城市中每个居民平均占有公共绿地的面积。

2.2 确定评价指标的目标值

房地产市场理性发展各评价指标的目标值与国家整体发展目标、城市发展所处的阶段以及地方规划等多方面因素有关。福州房地产市场的理性发展是社会经济发展对资源合理利用的必然要求,也是可持续发展的必然要求。因此,本文结合参考国内外相关水平、国家政策和地方标准等来确定目标值,所选各评价指标目标值和目标值来源见表一。

2.3 综合评价方法及评价等级的确定

综合评价方法及评价等级确定的步骤如下:

(1)求取等标比值。

式(1)中,Pi为等标比值,即第i个评价指标的实际值与目标值之比;Ci为第i个评价指标的实际值,即搜集到的实际数据;C0为第i个评价指标的目标值。

(2)求取调整值。若求取综合值时指标的极性不一致,则求取出来的结果就不科学。因此,求出等标比值后,还需调整各等标比值的极性,见表二。

(3)求取综合值。

评价采用等权重法,综合值计算公式为:

式(2)中,P为综合值;i为等标比值的项数;Ki为第i个评价指标的调整值。综合值可作为评价的依据参与最后的评价。

(4)评价等级的划分。根据国外经验,结合相关学者的研究和福州房地产市场的特点,以“1”为理性临界点。具体指标的评价等级划分根据经验确定,见表三。再用综合值与评价等级进行对比,判断其理性程度,进行综合评价。

3 福州房地产市场理性发展评价与分析

在对福州房地产市场基础数据资料收集的基础上,运用福州房地产市场理性发展评价体系加以评价。

3.1 各指标评价结果

根据福州市统计局、房地产相关网站和报纸的相关数据进行测算(由于数据的局限性,本次研究中有些数据不得不用相关数据来代替,表中标有“*”的指标数据为2009年的数据,其他为2010年的数据),各指标评价结果见表四。

注:(1)依据《2010年12月福州市统计月报》(福州市统计局);(2)数据来源:《高房价引房租再涨!福州租售比远超国际标准》(福房网);(3)依据《福州保障性住房体系建设新思路》(2009年3月)和《福州廉租住房申请条件》;(4)依据《福州市区2010-2012年住房建设规划》;(5)数据来源:《2009年福州市国民经济和社会发展统计公报》(福州市统计局);(6)依据《福建省“十一五”城镇体系建设专项规划》;(7)数据来源:《福州市城区园林绿化工作成效明显》(福建住房与城乡建设网)。

3.2 福州房地产市场理性水平评价结果

3.2.1 指标的理性等级

从表四可见,存在两个很不理性的指标,包括房价收入比和住宅消费支出比。

福州市房价收入比调整值为2.5。福州市统计局的数据显示,2010年福州城市居民人均可支配收入为23245.98元,较2009年上涨12%左右;2010年福州全市住宅销售均价较2009年上涨22%左右。由于福州为地处东南沿海的省会中心城市,加上“海西”概念以及地铁、高铁等利好因素刺激,福州房地产市场受到了投资者的青睐。2005年以来,福州房地产价格上升快,相对而言,城市居民人均收入水平的上升却较为缓慢,拉大了房价收入比。

住宅消费支出调整值为1.61。福州市统计局的数据显示,2010年福州城镇居民人均消费性支出中食品、交通通讯以及教育文化等方面所占的比例较大,而在医疗保健方面的支出较往年有所下降。由于目前社会保障和社会福利制度还有待于进一步完善,加上近两年物价不断上涨,导致居民对未来生活的预期不确定,故住房消费支出比偏低。

3.2.2 总体评价

对照表三和表四可得,各经济评价指标的调整值加和之后的平均值为1.84,属于很不理性范畴;各社会评价指标的调整值加和之后的平均值为1.16,属于比较理性范畴;各生态环境评价指标的调整值加和之后的平均值为1.04,属于理性范畴;采用等权重法,可得九个指标的综合值为1.35,属于不理性范畴,可以得出结论:福州房地产市场发展总体上不理性。在九个指标中,存在房价收入比偏高、住房消费支出比及租售比的比值偏低、城镇最低收入家庭人均住房建筑面积偏低等情况,可见,经济评价指标中存在的问题构成了福州房地产市场的主要矛盾。

4 促进福州房地产市场理性发展的建议

基于上述分析,从政府、企业和消费者角度提出促进福州房地产市场理性发展的建议。

4.1 政府应履行职责,充分发挥监管作用

城市房地产市场的理性发展问题如果不从地方政府入手,就根本解决不了。福州市政府在履行政府职责,发挥政府的监管力量中应重点把握以下几个方面:

一是应当贯彻中央宏观调控房地产业的精神,在不违背国家和人民利益的前提下,结合福州的实际情况制订切实可行的方案,积极行动,有所作为。

二是加强对房地产价格的调控管理,积极调整产业结构。目前福州房价的增长速度明显高于居民收入的增长速度,在稳步提高居民收入的前提下若不加强对房地产价格的调控管理,稳定房价,则会进一步拉大居民收入与房价的比例,同时也难以让住房消费支出比重回归到理性范围内。因此,在增加居民收入的同时,积极调整产业结构,增加居民能够消费得起的住房供给,以构建阶梯式房地产供给市场和消费市场。

三是加大保障性住房建设,满足广大中低收入家庭的住房需求。当前福州保障性住房建设中,仍存在供需矛盾突出、分配不公平和质量环境比较差等问题,原因主要体现在以下两个方面:一方面,政府在执行过程中执行力不够,仍存在应付上级政策和检查的现象,未能够全面地管理保障性住房的建设;另一方面,保障性住房资金投入不足,政府追求社会发展效率的同时却忽视了中低收入者同样享受基本的住房配套措施的权利。因此,在大力发展保障性住房过程中,政府应加强对保障性住房的管理,履行公共服务和社会公正的职责,加强对保障性住房的统一布局。

四是加强对土地的使用管理。土地是房地产发展的基石,只有有效地严把土地使用才能够有效地控制房地产市场的供给管理。政府应加大对土地管理行为的监督检查,严惩乱用土地的违法违规行为,严格规范土地执法方面的要求和标准,从而有效控制土地的使用。

4.2 房地产企业应承担相应的社会责任

有关企业社会责任的解释和定义不尽相同,但就其核心内容而言,研究者基本上达成一定共识,即企业在创造利润、对股东利益负责的同时,还要承担对员工、社会和环境的社会责任。目前,房地产企业对社会责任认识不足,存在偷税漏税、诚信缺失、侵权、“破坏性”开发等行为,这些对福州房地产市场的理性发展产生了负面效应。

为了促进福州房地产市场的理性发展,房地产企业在追求经济效益的同时,也需承担相应的社会责任:一要自觉遵守《公司法》、《税法》等法律法规,合法经营,依法竞争,守法纳税;二要以社会的责任感来响应国家对住房市场的宏观调控政策;三要建立合理的诚信体系,保障房屋质量、不作虚假宣传、不搞价格欺诈,履行公开承诺,对消费者诚信;四要树立人与环境和谐发展的价值观,推广节能和节地建筑,保护生态环境。

4.3 消费者应树立理性的消费观

促进福州房地产市场理性发展,在从经济的角度寻求对策的同时,也应结合文化层面。在传统居住文化的影响下,福州人重亲情,家庭观念重,往往追求大面积住房。如果把购买力都押在住房上,也就没钱去搞别的消费和投资创业,其他社会消费就会受到影响,从家庭到社会就难以建立合理的消费结构。可见,这是一种不健康、不科学的消费方式。因此,消费者应树立理性的消费观,这也就需要社会构建适度住房消费新文化。适度住房消费就是支持个人住房条件的逐步改善,避免住房面积的闲置和浪费,提倡年轻居民租房居住,形成租房与购房并行。住房面积的大小要立足国情和居民家庭实际情况,不是简单地追求越大越好的消费模式。

福州市适度住房消费新文化还未形成,因此,一方面需要进一步研究如何构建和培育,并加以有效传播,从而引领住房适度消费,逐步转变人们传统的住房消费观念;另一方面需要从政策的层面上对适度消费有更明确的导向。近几年政府一直倡导90平米以下的中小户型住房建设,可以看做是对适度住房消费的引导。在构建适度住房消费新文化,引导消费者树立理性的消费观的过程中,政府还需对追求大户型、大面积的消费行为实行调控,如通过物业税等税收调控面积。

5 结束语

城市房地产市场理性发展研究是关于城市房地产市场对于推进经济、社会和生态环境的持续协调发展的探析,笔者以福州为例探讨了房地产业理性发展评价指标体系,并提出促进福州房地产市场理性发展的建议,可作为对其他城市发展的借鉴。房地产市场的区域特征明显,因此,评价指标及评价指标的目标值的选择在不同时段和区域也应有所不同。

参考文献

[1]常倩倩.对我国房地产市场宏观调控的理性思考[J].价值工程,2008,(8):155-157.

[2]汪利娜.房地产市场理性调整与政府扶持[J].中国金融,2008,(21):58-59.

[3]刘洪娥.住宅产业化与住房建设和消费模式[J].住宅产业,2009,(8):18-21.

再话福州房地产 第4篇

福州商业地产投资调查报告 第5篇

目前的商业地产投资热，无疑会吸引越来越多的人加入其中，但是任何领域的投资都是有风险的，不做好事前的充分调查了解，不掌握相关的知识和经验，往往容易陷入盲目投资，甚至让自己的资金白白打了水漂，或高位套牢。为让投资者对商业地产投资有个理性的认识，我们走访了几家中介经纪商，请他们凭借各自多年从事商业地产买卖交易的经验来为大家支招献策。

5-10月成交量比去年同期涨10%

在对福州几家中介商的调查访问中获悉，目前在二级市场上，商业地产（包含商铺、商场、写字楼）的成交量占二手房市场总成交量的5%左右，大概每月成交量为150套左右，每套按50平方米计算，每月出售的商业面积为7500平方米左右。

从今年4月份开始，受政策调控影响，市场上投资商业产品的人逐渐增加，销售也比较活跃，从成交量上看，与去年同期相比，大约增长10%。5-10月商业地产价格总体上涨20%

从商业地产售价变化看，与去年同期相比，总体涨幅达到20%。其中，老城区商铺售价平均涨幅达到15%~20%，写字楼涨了20%。新城区商铺平均售价涨了15%。

市中心的车库与去年相比翻了一番，目前售价普遍在18万~25万元之间。“金三角”的商铺最好卖

福州的“金三角”区域是指，北起东街口，中接冠亚广场，南延中亭街，西至万象城、宝龙广场形成的三角区域。这个区域由福州三大核心商圈组成，因此是福州目前人流量最大、也是最旺的商业区。

目前，万宝商圈（指万象城与宝龙城市广场）沿街店面最好卖，而且价格涨幅最大。早期，那里的一楼店面平均售价4~5万元/平方米，才几年时间，如今售价已经涨到8~10万元/平方米。

即将形成商圈的商铺涨得最快

在调查中，当问及哪个区域的商铺涨得最快？各家中介商的回答几乎是一致的，“即将形成商圈的商铺涨得最快”。最典型的例子是福州仓山万达广场周边的店面。两年前沿浦上大道的店面，售价仅1~2万元/平方米，自特易购、万达商业广场的进驻，如今周边商铺价格已经涨至3~5万元/平方米。在这么短的时间内，有如此高的涨幅，这在福州比较少见。

商业地产中独立店面最抢手

商业地产包含了商铺（指独立店面）、商场、写字楼三种类型，在流通市场中，独立店面的数量最多，也是最抢手产品，其交易量占到整个商业地产成交量的80%。

在独立店面中，以鼓楼区和台江区的，面积在50-100平方米的店面最好卖；如果这些店面处在某个商圈内或在某个商业综合体中，而且是一层沿街的，那就更好卖；而且价格也卖到最高，每平方米售价在8~15万元不等。如果店面是社区型的，又是在老城区，每平方米最高只能卖到3~4万元。新城区的价格更低，只能卖1~2万元之间。

商业地产租金涨幅比较慢

调查发现，投资商业地产有两个方面的收益，第一是靠商业地产自身的升值，第二靠涨租金来提高收入。对于这两项收益，投资人更喜欢前者，因为后者往往难以令人满意。目前，福州商业地产的租金平均涨幅都不高，老城区店面租金每年仅涨3%~4%，新城区涨了2%。商场和写字楼（不含新建的写字楼）的租金涨幅也差不多。

案例

2003年，陈先生的亲戚想出让手中的中亭街独立店铺，每间面积都在50平方米左右，每平方米售价2万元。

当时，亲戚手中有三间铺，一间是在中亭街的街角，一间是在中亭街右侧，还有间是在左侧。在对比三间店面后，陈先生决定购买左侧店铺。他的理由是：左侧顺脚，停车方便，面宽比其他两间大。

但是这些还不足以让陈先生立刻下手，因为投资回报率太低了。某一天，当陈先生获悉，1年后台江批发市场将搬到中亭街。他迅速从北京飞回福州，当晚拉上亲戚去看铺，第二天就成交。

刚开始，租金每月只能租到2000~3000元，投资回报率仅1%~2%，抱着养铺的心态，陈先生并没有埋怨收益太低。慢慢的，批发市场来了、中亭街也养旺了，他的店面租金从原来的2000~3000元涨到了如今的1万元。按现在的租金换算成回报率，已经是12%了。不仅租金涨，店铺也升值了，从原来的2万元涨到如今的4万多元，翻一番。

观点

看得准“一铺养三代”看不准“三代养一铺”

民间有“一铺养三代”的说法是有其道理的，但投资商铺应做到“心中有数”，不然就变成“三代养一铺”。

“心中有数”是指要计算产品的回报率，要弄懂商铺（店面）与位置、运营、周边的商业业态、商业物业管理等方面的关系。其中商业物业是容易忽视的。其评估标准为：首先硬件是否成熟，比如女厕所的比例应该为男厕所的2.5倍；是否有消防通道、公共停车场。其次是否有人性化的设施配套，比如电梯的设置是否具有人性化，灯光的应用能否吸引人们逛街的好奇心；第三，后期是否有强有力的运营能力。比如是否经常举办市场推广活动等。

分析

陈先生的购买行为有以下六点值得借鉴的地方：

第一，商铺（店面）地点的选择。投资者在购买商铺（店面）时首先要了解整个商业区域整体的发展动向和这个商铺（店面）在这个区域的地点选择。比如顺脚、车的停放、是否要过马路等。

第二，分析这个商铺（店面）有多少客流支撑。在购买前可以进行市场调查，比如，该区域有多少住宅，有多少人有需求等。

第三，要会计算商铺（店面）的回报率。回报率=年租金/总价。其中要分三个阶段算：养铺时间的回报率；基本回报率（要高过银行利息）；预计未来的回报率。

第四，要注意商铺（店面）的硬件条件，比如门面要宽（至少要5、6米）；深度要够深（至少要7、8米）；商铺层高、物业配套等。

第五，在买铺时注意周边环境配套是否成熟。比如交通、人的通行是否顺畅、视野是否通达、店铺的朝向等。

第六，商铺（店面）的后期管理运营。投资者要有良好的心态，有养铺的心理准备。还要注意后期管理运营时商铺（店面）的业态否能与该区域的商业业态相融合。

选择投资成熟商圈的商业产品

在没有更好的投资渠道时，商业地产还是值得投资的，它不仅可以保值，抵抗通货膨胀，还可以增值，商铺越养，价值越明显。如果不想承担风险，可考虑选商圈成熟、周边配套齐全、停车方便的商业产品，把预估的风险值降到最低。投资未来可能形成商圈的商铺

投资商铺要有眼光和胆量，关注那些未来有可能会形成商圈的商铺。从区域上看，可关注金山区域、仓山区火车南站附近或是北江滨CBD商务区。这些区域的商业地产目前价格还未大涨，仍有升值潜力。

年收益率达到5%商铺可以投资

投资商铺主要看人流量和租金回报率，通常情况下，年收益率达到5%商铺就可以投资。目前市场上，独立店面的年收益率大概在5%~8%之间。例如，每平方米售价3万元的店面，面积为50平方米，如果每月租金能达到1万元，就可以投资了。

投资重点关注商业地产本身

福州房地产 第6篇

作者：邹福珍

2004年福州房地产业界什么东西被炒的最火？无非就是“小户型”和“SHOPPINGMALL”，而最吸引人眼球和引发争议的当属后者。SHOPPINGMALL的涌现给人一种将重新洗牌福州商业割据的态势，而此前商业地产遭受的冷风又不得不引起人们对其成功性的担忧。SHOPPINGMALL的出现能否给沉寂多年的福州商业地产带来突破？

一、福州传统商业割据极其演变：

福州的核心商圈东街口之怪现象：如果你曾经从双抛桥（东街口中心）往省立医院方向走，不出300米你就会发现商业档次递减的令人吃惊。更具思考性的是与东百只有一楼之隔的南后街便是买杂货的地方。东街口核心商圈的确小的可怜，而在这东街口小小的半径内，就集中了东百、大洋百货、三福百货、新华都百货、华都商厦、瑞闽百货等6个百货企业，还有一个即将出现的麦迪逊购物广场。如果加上已消失的汇友百货和五洲百货，那就是有9个百货全部集中在东街口这个弹丸之地，其竞争之激烈可想而之。东街口核心商圈的地位是这么多的百货百货入住的根本原因，不过我认为东街口的得利还有其他一些重要因素：

一、福州市民消费习惯十分顽固，我曾和好几个福州本土人交流过，他们都表示，无论其他地方出现什么商业形态，东街口仍然是他主要考虑的购物消费场所。

二、目前台江商圈的低谜及其他地块商业不具规模和吸引力也给东街口带来防老霜。

福州次级商圈台江演变之失败：台江是福州历史上的核心商圈，沉淀了福州悠久的文化，有其独特的魅力。其强大的人流量让不少商业地产开发商对其动心。元洪购物广场和中宗岛都推出SHOPPINGMALL的概念，极力提升台江物业档次。但都以失败告终，如今的不行街仍然是满街叫卖的“农贸市场”。而中宗岛更是门可罗雀（有几家买沙县小吃）。原因也是显而易见的：

一、前期招商的不理想，整个经营业态显得混乱，商家经营水平和品种高低良莠俱存。（据说开业不到一个月，就开始大折扣），招商和管理是SHOPPINGMALL成功的关键点，这两点都没做好，失败当然在所难免。

二、由于历史原因，台江人流相当一部分来于闽清、福清等县城，他们的要求是物美价廉的商品。台江的改造使这部分人流迁往别处（前屿就比以前热闹了不少），使台江人流急剧下降。一时间许多商

家就开始撑不住，纷纷打折让价，逐步回到原来的物业档次。

二、福州原有大型商业企业动态：

1、超市

福州永辉拥有连锁量贩、生鲜、折扣店、社区便民店等多种业态的连锁超市50多家。各家连锁店都开辟出60％的面积经营生鲜品，鸡鸭鱼肉、生猛海鲜、蔬菜水果、面点熟食、冷冻产品等。2004年仅福州区域销售总额将超过20亿元。其2005年的目标是40亿。

一向低调的沃尔玛今年可能“活跃”起来，在福州再开新店。沃尔玛在福州的一家新店已选址于鼓山新区，占地38余亩。按沃尔玛中国总部的计划，在2005年前，沃尔玛在福州的分店数量应达5家，也就是说，今年还将开设两家新分店。

福州世纪联华今年除工业路的分店将开业外，世纪联华还要在福州再开一家新店。目前正在积极寻址，希望今年内可以再开1至2家分店

2、百货：

东百收购万嘉百货。东方百货将一改传统百货的面貌，主要经营国际名品、高档服饰等，实施差异化经营，走高端路线。业内人士分析，国美、灿坤、永乐、苏宁等专业卖场入榕后，“侵吞”了我市原百货业的家电市场份额。大洋百货店长薛建坦言，在大卖场冲击下，原本毛利就低的家电销售更是负债经营。因各连锁超市巨头的扩张，原百货业日常用品的销售阵地也逐渐丧失。像音像制品零售领域，也受到专业卖场的影响，市场份额日趋缩减，大洋百货此次则干脆将音像制品销售区撤走。

三、2004年福州商业地产动态：

a)火车站商贸城改造成功，改变了以往混乱的局面，吸引了相当人流。b)国际会展中心名店一条街的改造成功，人流量不是很理想。

c)万象、宝龙、君临天华等SHOPPINGMALL项目的启动。

四、对福州SHOPPINGMALL的一些思考：

1、生存的机会点：

A、城市扩张也给商业地产带来巨大的发展空间。如果福州城市没有扩大，商业地产也就没有更大的发展空间，也就没有今天榕城商业地产热闹的局面。

B、东街口商圈交通最拥挤的，人流量极大，而停车场面积不大，同时将既有的建筑物业重新改造，所投入的成本是十分巨大的，再者，人们无法清晰感受到其整体业态变化的规划和商业运作思路。

C、有的商业缺乏差异性，娱乐实施严重不足。现代福州人追求升级的购物场所，即开始要求可以同时享受购物、娱乐、旅游。

D、几个商业地产同时在不同的区域运作，形成了难得的规模效应，对整个市场是一个有益的刺激。有利于改变福州市民的消费习惯。

E、百货点面临困境。百货店对顾客提供的服务是比较全面周到的，因此劳动成本高，加上百货业对地点的要求、品种的繁多、管理的复杂程度，总成本很难降低，所以商品的价格较贵；面对超市、便利店的低价竞争，百货业的困顿则是必然的。

2、可能的生存威胁：

A、市场是否过剩。台江商圈中亭街、中洲岛店面大面积囤积现象，让人更有理由怀疑福州的商用物业是否真的有些过剩了。福州目前人口164万，需要的购物广场在16个左右，然而目前福州面积在1万平方米的大卖场就已经达到了20多个，今年商业地产开发商的压力一点也不轻。

B、竟争激烈，几乎四个商业地产商同时看中福州，而原有的商业又在扩张。城市扩张没有那么快，人口有限，加上传统商业的竞争，所谓僧多粥少。

C、如果商家不能在十年内收回前期投资，随着福州市区人口的加大，交通系统的发达，以后的郊区MALL极有可能取代今天的SHOPPINGMALL。

3、有关SHOPPINGMALL的操盘要点：

SHOPPINGMALL通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、游乐设施、文化广场、餐饮、酒店以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设

置各类特色店以吸引国内、国际游客，能全面满足不同客户层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。其操盘的成功与否是对商家实力的一种考验。时代国际广场、君临芭莎等新近项目也纷纷效仿“万达模式”，引进商业巨头，通过一种统一策划、统一推广、统一经营管理的方式来救市。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功，其招商管理原则主要有：

第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。

第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。

第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。一般而言，应把80%的的物业用于租赁，这样商家才具有主动权，便于管理。

第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。

第五基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核

心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。

第六基本原则：统一招商的“管理“要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务“就是要求“服务”出购物中心的品牌与特色来。

第七基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。

五、福州商业割据发展预测：