房屋买卖纠纷建议

房屋买卖纠纷建议（精选8篇）

房屋买卖纠纷建议 第1篇

房屋买卖合同纠纷是否属于不动产纠纷

案情简要：原告邹某与被告刘某于2013年6月3日签订房屋转让合同，约定被告刘某将位于株洲B区的房屋转让给周某，并约定如双方因合同履行发生争议，由原告所在地（株洲A区）人民法院管辖。后被告履行合同不能，原告以房屋买卖合同属于不动产纠纷应属不动产所在地法院专属管辖为由向B区法院起诉，要求被告承担违约责任。对于B区法院对本案是否有管辖权存在以下几种不同观点：

第一种观点认为，房屋买卖合同纠纷涉及到不动产，应属不动产纠纷，故按照我国民事诉讼法第33条第一款“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，该案属于B区法院专属管辖。

第二种观点认为，房屋买卖合同纠纷本质上就是合同纠纷的一种，按照我国民事诉讼法第三十四条的规定，当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，该案双方当事人在签订合同时约定了争议由A区法院管辖，故该案应由A区法院管辖。

笔者认同该案的管辖权属A区法院。理由如下：

房屋买卖合同纠纷本身是合同纠纷的一种，但其又确实涉及到了房屋这一不动产标的，而目前法律上亦没有对其属于合同纠纷还是不动产纠纷定性。但是我们应当看到，我国民事诉讼法第三十三条第一款规定的“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”其立法目的应是为了便于法院对不动产标的进行调查、保全，以及方便案件后期的执行。而本案的诉讼请求并没有涉及到不动产房屋物权的变动，而只是主张一般的合同违约责任，其诉讼请求的实质与普通的合同纠纷并无两样，故应使用合同纠纷的管辖规定。另一方面，笔

者同时认为亦不能一概的认定房屋买卖合同纠纷都不属于不动产纠纷，应根据具体案情加以区别对待，其涉及物权变动的纠纷应作为不动产纠纷范畴适用专属管辖，以方便管辖法院对不动产进行调查、保全或执行。所以，笔者认为民事诉讼法第三十三条规定的“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷，其针对的应是可能动摇不动产物权的纠纷。

后语：目前司法界对该问题做了明确规定的只有北京市高级人民法院，其2010年12月22日出台的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十九条规定：因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权。该规定虽没有全国实施效力且针对的是老民诉法，但其如此规定的用意与解释精神值得我们参考与借鉴。

房屋买卖纠纷建议 第2篇

原告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话；

被告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话；

诉讼请求：

一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。

二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元，违约金×××元/天，（由2007年10月31日至2008年6月10日）逾期7个月，（按银行同期贷款利率计算）。

三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元／月／建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币×××元（大写：）。

四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×××元。（按银行现利率执行）。

五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。

事实与理由

原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门×××号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×××元，于200 ×年×月×日将贷款人民币×××元付于被告帐户，合计总房款×××元全部支付到被

告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同

第三条约定，该商品房应于2007年10月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定，“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布2008年房屋租赁市场指导租金的通知》中《红桥区2008年住宅房屋指导租金》06-05邵公庄新区22元／月／建筑平方米，以此为依据要求增加违约金数额。自2007年10月31日至2008年6月10日的违约金为人民币×××元。原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避原告之询问，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年6月1日执行版的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。

证据和证据来源，证人姓名和住址

此致

×××人民法院

附：

一、本诉状副本×份（按被告人人数提交）；

二、证据×份。

具状人：×××

×年×月×日

原告：于XX女汉族19X年X月X日生北京XXX生物科技发展以公司

住址：朝阳区磨房北里X楼XX居室

委托代理人：李振军北京市中润律师事务所律师电话：***

被告：胡XX男1979年X月X日生 北京XX广告有限公司经理 电话：139XXXX

住址：朝阳区八里庄南里X楼15X室

案由：商品房买卖合同纠纷

诉讼请求：

1请依法判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续

2请依法判令被告立即支付原告违约金21260元人民币

3请判令被告承担本案诉讼费用

事实与理由：

原告与被告通过北京我爱我家房地产经纪有限公司于2007年10月1日签订一份《北京市存量房屋买卖合同》由原告购买被告私有房产一套。合同约定：房产位于通州区潞苑南大街15号楼X栋XX室；建筑面积70.70平方米；房屋成交价为400000元人民币，银行按揭贷款支付；

房屋无抵押（事实上有抵押）；如发生争议依法向房屋所在地人民法院起诉。

另，原告与被告于2008年1月4日签订一份补充协议并由北京市我爱我家房地产经纪有限公司见证。协议约定：由原告在2008年1月份自行支付给被告部分房款152000元用于被告办理房地产提前还贷、解抵押手续，被告于当月（2008年1月）提前还贷、解抵押；被告在解抵押完毕后，需立即将房产证原件等房产转移所需材料交给丙方（即补充协议见证方)用于办理产权登记及产权转移手续；剩余部分房款30000元由原告于房产转移登记当天支付给被告。

原告按合同及补充协议约定履行了自己的合同约定义务，并将剩余30000元房款于2008年3月14日提前给付被告，截止至2008年3月14日原告共计给付被告房价款240000人民币。被告并未按协议约定于2008年1月份办理解抵押手续，被告于2008年3月14日在原告及见证方的要求并陪同下才办理了房产解抵押手续。按照补充协议约定，被告于办理完解抵押手续后，立即将房产证等证件原件转移给原告方用于办理房产转移手续，但被告当日并没有将房产证等证件交与原告及见证方，没有配合原告履行过户手续，这已构成违约。原告多次找被告要求其配合办理房产过户手续，但被告一直推脱不与配合。原告认为，被告怠于履行过户义务已构成严

重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，因此诉至贵院。

此致

北京市通州区人民法院

具状人：于XX

1995年11月中旬，城镇户口的岛城市民尚女士花 2．48万元在崂山区某村购买了一套房屋。2004年下半年，原房主以“农村宅基地不能买卖”等为由，要求收回房屋。在未得到尚女士同意的情况下，原房主起诉了尚女士。而经评估，该套房屋因拆迁补偿已升值至 89万余元！那么，这份签订于9年前的购房合同是否有效？对于房屋的升值部分，法院又应作出怎样的判决？

卖房9年后

要收回房子

1995年 11月 15日，崂山区某村村民钱某与岛城市民尚女士签订了一份房屋买卖合同。根据约定，钱某将自家的三间房屋、两间厢房及院子，一并卖给了尚女士。同时按照约定，在签约当日，钱某将房屋建筑印契证、房屋产权证明书交给了尚女士，而尚女士则付给了钱某2．48万元。

合同签订后，当事双方签名并按了手印，同时该村村委负责人蓝某也作为证明人签名捺印。1998年8月，钱某去世。

转眼间，近9年过去了。2004年 6月 30日，针对近9年前签订的这份房屋买卖合同，该村村委出具了这样一份证明，称尚女士并非该村村民，村委会不同意他们之间的房屋买卖。据此，钱某的老伴儿孙女士找到了尚女士，要求收回自己的房子，但此举遭到了尚女士的反对。

一审认为合同有效

卖房人不服遂上诉

于是，孙女士便向法院提交起诉书，状告了尚女士，要求法院依法判令当初签订的房屋买卖合同无效。2005年年初，青岛市崂山区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案，作出了一

审判决。

法院审理认为，当年钱某与尚女士签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，而且双方按合同约定履行了相应义务。双方之间的房屋买卖行为，也没有损害国家利益和集体利益。同时，我国《土地管理法》也仅仅规定农村村民出卖、出租住房后，如果再申请宅基地将不予批准，即现行的法律法规对农村房屋的出卖没有禁止性规定，同时，规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》发布于2004年12月24日，此规定对于1995年签订的该房屋买卖合同没有约束力。

尚女士购买房屋后，对所购买的房屋进行了维修，且在该房屋内住了近9年，因此法院认为，尚女士并非为了炒卖房屋，因此不应依据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》确定该房屋买卖合同无效。据此，一审法院认为，作为房屋共有人的孙女士在出卖房屋时已经不在该房屋内居住，现在反悔要求被告尚女士返还房屋，有悖于“民事活动应当遵守诚实信用和公平”的原则，故依法驳回了原告孙女士的诉讼请求。

拿到一审判决后，孙女士当即表示不服，并向青岛市中级人民法院提起了上诉。

在上诉状中，上诉人孙女士提出，当初签订的房屋买卖合同触犯了农村宅基地不得买卖的禁止性规定，因此该合同应当无效。对此，被上诉人尚女士则认为，原审正确，要求二审法院维持原判。

■法院调查：

房屋升值至89万元

二审认定合同无效

为了查明事实，在二审过程中，青岛市中院的法官前往当地派出所进行了调查取证，并了解到尚女士购买的房屋所在村的居民仍为农业户口。同时，在2005年 7月 27日，被上诉人向青岛市中院主审法官提出申请，要求对当初所购买的房屋进行评估。随后，青岛市中院委托司法鉴定中心进行了评估，结论为该房屋的政府拆迁补偿价值为 89万余元！

青岛市中院审理后认为，上诉人孙女士的户口至今仍为农业户口，其宅基地也没有转化为国有，因此按法律规定，孙女士的宅基地不能发生违法转移。当初双方签订的房屋买卖合同，虽然是双方的真实意思表示，但是因为不动产土地与房屋之间，是相互依着的关系，这就意味着，孙女士的房屋随着合同的签订而转移，其宅基地也势必会随之发生转移。因此，当初签订的房屋买卖协议应被认定为无效。

同时，二审法院认为，上诉人孙女士作为宅基地的使用人，明知道转让农村宅基地是非法行为，却与被上诉人尚女士签订了房屋买卖合同，主观上存有过错，而被上诉人尚女士购买该房屋，也存有过错。按法律规定，依照无效合同而取得的财物应当返还，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。就该案而言，法院认为，当事双方各应承担50％的责任。

依公平原则

原房主补偿

买房人43．3万

对于房屋所处地段已升值数十倍的现实情况二审法院认为，既然双方的买卖行为已事隔多年该地段房屋的市场行情大幅上涨，所以单纯地由原房主向购房人返还原购房款已显失公平，因此应参照相关地段的价值，依据公平原则确定原房主向购房人承担因该房屋升值而引发的经济补偿责任。同时，上诉人孙女士是在合同签订后多年才提出诉讼的，因此向被上诉人作出经济补偿也较为合理。

至于补偿的标准，二审法院认为，司法鉴定部门作出的该房屋的拆迁补偿价值较合理地反映了该房屋的现实价值，因此应依此确定补偿数额：由拆迁补偿价值减去原购房款数额，剩余差额是该房屋的升值部分，上诉人应当以升值部分的 50％向被上诉人进行经济补偿。于是，青岛市中院于近日作出终审判决撤销一审法院判决；尚女士将房屋腾还给孙女士孙女士返还尚女士购房款 2．48万元；孙女士向尚女士支付补偿款 43．3万余元。本报记者 李存国

非法转让，合同无效

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：

1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、依法收回土地使用权的；

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

5、权属有争议的；

6、未依法登记领取权属证书的；

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

浅论房屋租赁纠纷处理 第3篇

1 房屋租赁纠纷的类型

根据多年工作经验, 笔者认为, 目前房屋租赁纠纷主要有以下几种。

1.1 承租人不履行租赁合同, 拖欠租金

租赁房屋用于生产、经营的, 一旦承租人经营状况不佳, 很容易发生拖欠租金的租赁纠纷。交纳租金是承租人的法定义务, 如果以经营亏损为由拒交租金, 法律是不予支持的, 承租人将会承担相应的法律责任。

1.2 承租人擅自改变房屋用途或结构

未经有关部门批准, 承租人擅自改变租赁房屋用途或拆、改房屋结构而引发的纠纷。如果未经业主同意或有关部门审批, 承租人擅自改变房屋用途, 比如将住宅转为商业用途, 或者未经出租人同意, 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建而引起的纠纷。出租房屋用途确定后, 承租人只能按照合同约定的用途使用, 需要改变用途时, 要经过出租人同意, 并经有关部门批准。

1.3 合同不规范, 双方权利、义务不明

未签订书面合同或合同不规范, 双方的权利、义务约定不明确而引发的租赁纠纷。由于租赁双方缺乏法律意识, 未参照《房屋租赁合同范本》签订租赁合同, 导致合同内容不全、约定不明, 进而引发租赁纠纷。

1.4 其他方面的纠纷

比如因承租人未经出租人同意, 擅自将房屋转租;因租赁合同未登记备案, 致使承租人不能对抗善意第三人的纠纷。

2 房屋租赁纠纷处理的依据

房屋租赁纠纷处理的依据主要是指有处理租赁纠纷权的有关部门在处理房屋纠纷时所使用的有关法律法规、政策规范。房屋租赁纠纷处理的依据主要包括以下几方面。

2.1 房屋租赁合同

房屋租赁合同包括租赁标的物、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修、违约再作解决争议的方式等内容, 是体现房屋租赁各方当事人权利、义务的基本依据。

2.2 法律、行政法规、规章

《中华人民共和国合同法》第十三章、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章、《城市私有房屋管理条例》第四章、《城市房屋拆迁管理条例》《城市房屋租赁管理办法》《城市危险房屋管理规定》等。

2.3 地方性法规

地方性法规是地方行政机关进行行政管理的主要依据。随着房屋租赁市场的发展, 各地根据本地区的实际情况作出了相关规定。

2.4 司法解释

在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中, 对房屋租赁中关于承租人装修、装饰, 将租赁房屋转租, 承租人的优先购买权等作出了明确的规定。

3 解决房屋租赁纠纷的途径

3.1 通过协商解决房屋租赁纠纷

当租赁纠纷发生后, 双方当事人应本着互谅互让的态度和实事求是的精神就有关纠纷进行磋商或谈判, 自行达成解决纠纷的协议。在协议的过程中, 要求当事人既要据理力争, 又要适当退让, 最终达成共识, 确定双方合理的利益界限。这种方式是最可行的一种解决方式, 但应在运用过程中注意其合法性和自愿性。

3.2 通过调解解决房屋租赁纠纷

当租赁双方当事人通过协商不能解决纠纷时, 其中一方可申请人民调解委员会或其他第三方进行协调。调解委员会以国家有关法律、法规和社会公告为依据, 通过劝导、协调, 使房屋租赁纠纷双方当事人在互谅互让的基础上自愿进行协商, 或者通过协商自愿达成协议, 最终解决房屋租赁纠纷。但是调解结束之后, 如果当事人一方不履行调解协议, 另一方当事人无权请求人民法院强制执行。

3.3 通过行政调处解决房屋租赁纠纷

行政调处是指法定行政机关按照有关法律、法规的规定, 对特定的房屋租赁纠纷先行调解和处理的纠纷解决方式。这种方式具有专业性、权威性, 还具有效率高、成本低的优点。房屋租赁纠纷的行政调处决定是由房屋所在地的房地产行政主管部门做出的, 当事人双方或其中一方不服从该决定的, 可以向上一级房地产行政主管部门申请行政复议。

3.4 通过向人民法院起诉解决房屋租赁纠纷

在租赁纠纷发生后, 一方当事人可以向人民法院提出诉讼。民事诉讼是解决房屋租赁纠纷的司法手段, 它具有强制性和最终性。它与行政调处等手段的不同之处在于无需双方当事人出于自愿, 只要一方当事人提起诉讼, 另一方当事人只能被动参加诉讼, 由人民法院作出裁决, 双方当事人都要服从并履行诉讼结果。如果一方当事人不履行, 那么另一方当事人可以申请人民法院强制执行。

4 减少租赁纠纷的几点建议

4.1 及时办理租赁合同备案登记

在签订租赁合同后, 应当及时到房地产管理部门办理登记备案手续, 领取《房屋租赁证》, 未经登记备案的租赁合同不受法律保护。办理登记备案可以保证租赁双方的合法关系, 保护租赁双方的合法权益, 减少租赁纠纷, 同时, 也为以后出现纠纷提供解决的依据。

4.2 防止中介机构非法欺骗承租人

目前, 房屋租赁中介市场混乱, 扰乱了正常的市场秩序, 所以, 当事人在办理相关业务时应当谨慎。在与中介公司签订合同时, 要看清合同的内容, 对自己不利的内容可跟中介公司协商变更或去除。在支付有关费用时, 要索取正式收据作为凭证。

4.3 合同内容全面, 权利、义务明确

在签订租赁合同时, 合同内容尽量要全面, 权利和义务的约定要明确。出租人和承租人要签订书面租赁合同, 尽量使用或参照租赁合同示范文本, 合同中要有约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任、转租、争议解决办法、违约责任等内容, 要将所有内容都涵盖在内, 做到有备无患, 避免发生租赁纠纷。

摘要：介绍了房屋租赁纠纷的类型、纠纷处理的依据、解决租赁纠纷途径和如何有效防范或减少租赁纠纷。

关键词：房屋,租赁,纠纷,处理

参考文献

[1]中华人民共和国住房和城乡建设部.中华人民共和国城市房地产管理法[S].2011-02-01.

[2]建设部, 第42号令.城市房屋租赁管理办法[S].1995-06-01.

[3]雷富全.房产纠纷典型案例解析实用手册[M].第一版.北京:中国城市出版社, 2008.

[4]刘东根, 刘先勇.房地产买卖与租赁[M].合肥:黄山书社, 2010.

[5]杨立新.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解和适用[EB/OL].http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=51360.

阴阳合同引发的房屋买卖纠纷 第4篇

2009年，张家港市杨舍镇居民罗松林一家，因房屋拆迁得到一套安置房屋。经全家人协商，决定将坐落于本镇白鹤花苑26幢302室的该安置房屋及附属自行车库的所有权变更至女儿罗云霞名下，归罗云霞所有。

〓〓不久罗云霞对房屋进行了装修，后因为到外地工作，此房一直空着。2010年8月9日，罗云霞决定出售该房。自己没时间来回奔波，罗云霞便出具《委托书》一份，委托其父罗松林代为办理。

〓〓2010年8月中旬的一天，张家港市乐余镇的江千帆走进白鹤花苑传达室，向门卫罗文东、柏文华询问小区有没有要卖房的。巧的是前几天罗松林在这里闲聊时刚刚说过准备把房子卖掉，罗文东、柏文华立即帮助联系了罗松林。罗松林急忙前来带江千帆看房。江千帆一看，房型不错，又是全新装修的，心中比较满意，但脸上不露声色，说过几天带老婆一起来看一下再说。但江千帆心知找到一个满意的房子不容易，第二天就带着老婆林青又来看房，看后林青也很喜欢。经过讨价还价，双方确定成交价格为卖方净到手售房款80万元，也就是说一切税费都由买方承担。

〓〓2010年8月20日，罗云霞（甲方）与江千帆（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋转让给乙方，此房屋配有新装科龙空调两台、煤气灶、油烟机、太阳能热水器、橱柜移门、窗帘，合计总房款80万元。乙方于8月20日预付房屋定金1万元，8月28日再付39万元，余款40万元于9月30日付清。该《协议》下方，甲方由罗云霞的父亲罗松林签字，乙方由江千帆本人签字。协议签订当日，江千帆支付罗松林购房定金1万元。

〓〓等不及8月28日的到来，江千帆又主动约请罗松林就付款金额和时间、过户等相关事项进行了重新议定。8月24日，罗松林（甲方）与江千帆（乙方）签订《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议一》）一份，约定：甲方自愿将其受委托代理的房地产权（张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室，建筑面积114?郾44平方米，自行车库13?郾26平方米）转让给乙方，房屋售价80万元，房屋权属交易登记手续由双方互相协助进行办理，甲方有义务进行配合；乙方在2010年8月24日付预付款20万元，并在2010年8月24日办理房产过户手续，余款60万元于2010年10月15日付清，甲方在乙方交付房款的当日将房屋使用权交于乙方；房屋转让时，随同一起转让的还有：两台空调、热水器等全套设施及随同发票；同时约定了其他相关事项。该《协议（一）》下方，甲方由罗松林签字，乙方由江千帆签字。同日，江千帆支付房屋预付款19万元，加上8月20日支付的1万元定金，罗松林出具了收到江千帆预付金20万元的收条一份。

〓〓江千帆又提出，房价80万元里面包含了装修和相关设施的费用，现在房地产交易税费又比较高，请求罗松林帮忙和他另签一份交易价格低的假合同，以便减轻他的税费负担。罗松林心想，反正我又没有什么损失，这个现成忙还是要帮的，便很爽快地答应了。于是，在签订上一份协议之后，罗松林与江千帆又签订了一份《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议二》），该协议格式与上一份协议基本一致，主要区别是：协议第二条“双方协商一致该房屋的售价为63?郾8万元”，协议第七条“房屋转让时，随同一起转让的还有其他房屋权项”。

〓〓当日，罗松林与江千帆一同带着售价为63?郾8万元的协议，来到张家港市房地产交易产权登记中心办理房产过户手续。登记中心工作人员指出，必须签订规定格式的《房地产买卖契约》，而且卖方不能是受托人罗松林而应该是房主罗云霞。于是，当场向产权登记中心拿了空白的《房地产买卖契约》重新签订，约定：罗云霞（甲方）将杨舍镇白鹤花苑26幢302室房地产（房屋建筑面积114?郾44+13?郾26平方米）出售给江千帆（乙方）；双方议定上述房地产成交价格为63?郾8万元，乙方于2010年10月15日前分二次付清给甲方，付款方式现金；上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；同时约定了其他相关事项。该《房地产买卖契约》落款处，甲方委托代理人罗松林签字，乙方江千帆签字，张家港市房地产交易产权登记中心盖章监证。

〓〓罗松林认为反正是为过户少交税费做做样子的合同，没有实质意义，根本没有细看合同条款，就草率地签了字。比如“上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”的条款是《房地产买卖契约》上印刷好的现成文字，与他和江千帆原先约定的“卖方净到手售房款”也就是全部税费都由买方承担的意思相悖。一个小小的疏忽，留下无穷后患，让他后来白白多掏近45000元。

〓〓2010年9月1日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋和07#车库的房屋所有权证书，共有人林青。2010年9月30日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室国有土地使用权证书，共用人林青。

〓〓买方见财起意卖方无奈起诉

〓〓转眼到了2010年10月15日，也就是江千帆付余款60万元的日子。但当罗松林和江千帆联系付款事宜时，意外的事情发生了，江千帆说他差的余款是43?郾8万元而不是60万元。罗松林当场就跳了起来：“你开什么玩笑啊！”而江千帆却一点没有开玩笑的意思，他咬定他们又谈过价格了，最终确定的售价就是63?郾8万元，其他合同都不算数，房地产交易产权登记中心盖章监证的合同才是真正的合同。

〓〓罗松林万万没有想到，自己好心帮江千帆减税费，对方却睁着眼睛说瞎话玩这一招，鼻子都要气歪了。但江千帆说了：“你认可43?郾8万元我就付款，不认可就等你认可再说。”罗松林当然不甘心眼睁睁地看着16万多元不翼而飞，怎么也不可能同意。双方不欢而散，付余款的事情就这样搁置了下来，而罗松林当然也没有向江千帆交付房屋。

〓〓和江千帆终究谈不出什么名堂来，愤怒的罗云霞无奈选择了法律途径。2010年10月29日，罗云霞向张家港市人民法院提起诉讼，请求判决江千帆和林青立即支付尚余房款60万元并自逾期付款之日即2010年10月16日起承担同期银行贷款利息。2010年11月3日，张家港市人民法院裁定冻结江千帆和林青银行存款61万元或查封、扣押其相应价值的财产。

nlc202309030554

〓〓2010年12月7日，张家港市人民法院公开开庭进行了审理。双方就诉涉房屋真实的交易价格和诉涉房屋的税费承担问题展开了激烈的争论。

〓〓罗云霞认为，双方房屋交易价格实际为80万元，该价格包括了房屋内的装修和相关设施。8月24日《协议二》以及8月24日签订的《房地产买卖契约》是双方为了配合过户而签订的格式化合同，该契约只是对空房价格的约定，并未包括里面的装修和设施，且考虑税费的因素，故填报了63?郾8万元的价格，后两份协议不是双方真实意思的表示。为证实其主张，罗云霞申请白鹤花苑门卫罗文东、柏文华出庭作证。

〓〓罗文东、柏文华出庭陈述江千帆到小区门卫处说要买房子，经门卫介绍认识得知罗松林有房要卖，看房和房屋价格是罗松林和江千帆共同协商的，听说双方商量好的价格是80万元。

〓〓江千帆、林青认为，双方房屋交易价格实际为63?郾8万元。8月24日《房地产买卖契约》经过房产中心盖章监证，合法有效，是双方真实意思的表示。8月20日《协议》和8月24日《协议一》均属实，其中《协议一》是在8月24日上午签订，后我们要求降价，于是就房屋价格进行了新的磋商，最终确定售价为63?郾8万元，签订了《协议二》，并于8月24日下午一起至房管部门签订了《房地产买卖契约》并提交了过户所需资料，63?郾8万元价格包括了房屋内的装修和相应设施。对于罗云霞诉请的逾期利息损失，江千帆、林青认为双方在合同中未有约定，不应由他们承担。

〓〓江千帆、林青对罗文东、柏文华的证人证言表示，证人只是反映听别人说的交易价格，不具有可信度。

〓〓令罗松林和罗云霞始料不及的是，江千帆与林青不仅坚持63?郾8万元的房屋总价格，还在审理中提起反诉，认为根据《房地产买卖契约》的约定，相关税费和过户费用应由双方按规定各自承担，现房屋已经过户至江千帆与林青名下，相关税费和过户费用全部都是他们夫妇支出的，对于由其垫付的实际应由罗云霞负担的税费44409元，反诉要求由罗云霞承担。

〓〓针对这半路杀出的程咬金，罗云霞真是哭笑不得，她说，江千帆与林青所依据的《房地产买卖契约》是办理过户时的格式合同，并不是当事人的真实意思表示。根据双方真实的约定，我应净得80万元，税费应该是由被告全部承担的，与我无关。罗云霞气愤地说：不然的话，江千帆这么精明的人也不会傻到替我垫付。

〓〓法院判决支持真实交易对价

〓〓张家港市人民法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗云霞为张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋及07#车库的所有权人，其委托父亲罗松林处置、转让房产，系真实意思的表示，该授权合法有效。罗松林代表罗云霞与江千帆就诉涉房屋及室内装修设施的转让达成一致意见，该转让意思表示真实且未违反法律规定，对双方具有法律约束力。本案中，双方就诉涉房屋的转让前后共签订了四份转让协议，其中8月20日《协议》、8月24日《协议一》签订之后，江千帆按约分别支付了1万元定金和19万元预付款，8月24日当天，双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，对房屋价格作出重大调整，后两份协议在房管部门登记备案。结合前后签订合同的履行情况、前后合同约定的成交价、合同登记备案情况、双方对价款重大变化的解释和介绍交易人的证人证言等因素综合判断，8月24日《协议一》在8月20日《协议》的基础上对付款方式作了变更，应属于双方真实意思的表示和双方实际履行的合同，合法有效，罗云霞关于房屋（含约定的装修设施）成交价格实为80万元的解释更为客观合理，本院予以认定。之后双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，是双方按照约定的合同完成房屋过户事项所需，63?郾8万元的房屋成交价格系在办理产权登记备案过程中产生，该价格未明确包含房屋内装修设施的价款，其中部分规避国家税收的价格条款属无效。江千帆与林青系夫妻关系，购买房屋发生在夫妻关系存续期间，二人为诉涉房屋现登记的共有产权人，林青与江千帆负有共同履行本案付款义务的责任。故罗云霞要求江千帆、林青支付尚余房款60万元的本诉请求，合法有据，本院予以支持。因江千帆、林青未按约付款，还应自逾期付款之日起承担相应利息损失。

〓〓关于诉涉房屋产权变更登记所涉及的税费问题，现实际发生罗云霞名下营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元属实，罗云霞称双方约定该款由江千帆、林青承担，但8月20日《协议》、8月24日《协议一》中并无此项约定，证人证言也未能反映80万元房款的构成，故罗云霞的辩称本院难以支持。8月24日《房地产买卖契约》中价格条款无效，该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在其他合同对税费承担未有约定的情况下，本院根据相关法律规定并采8月24日《房地产买卖契约》第七条的约定，该部分税费由罗云霞承担。

〓〓张家港市人民法院于2011年1月10日判决如下：江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款60万元并自2010年10月16日起至本判决生效之日止承担同期银行贷款利息损失。张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋变更产权登记发生的营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元，由罗云霞负担。因该款已由江千帆、林青垫付，故江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款555591元，并应承担房款60万元自2010年10月16日起至本判决生效之日止同期银行贷款利息损失。

〓〓收到一审判决后，江千帆、林青心里有数，暗自得意，本来就该付的款，还白捡了4万多元。罗云霞因为法院支持了真实价格，终于松了一口气，至于多交的4万多元，确实原先协议中缺乏对税费承担的书面约定，就算花钱买个教训。所以，买卖双方均未上诉。

法律链接：

〓〓1?郾何谓阴阳合同：

〓〓二手房买卖交易中，为了过户时避税或者多贷款，买卖双方往往签订两份或者两份以上房屋价格等条款不同的合同，俗称阴阳合同。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。

〓〓2?郾阴阳合同有何风险：

〓〓①房管局对于每个区域的二手房都设置了一个最低成交的指导价格，若合同价低于这个价格就会被退回重审，耽误买卖双方办理过户的时间。

〓〓②买方有可能以签订的虚假合同支付房屋价款，容易引起纠纷。

〓〓③如果房屋涨价了，卖方可能以阴阳合同无效为由，解除合同。

〓〓（文中人名均为化名）

（责编：夏轩）

房屋买卖纠纷建议 第5篇

（为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

一、案件介绍

2005年4月8日，张桂祥和李泽霞共同出资50万元创建了北京某工程技术有限责任公司，从事进口工程设备贸易业务。因公司业务发展需要购买办公用房，遂在2005年11月19日通过北京市某房地产经纪有限公司了解到北京市朝阳区某街某房屋的出售信息，在后来与房屋所有权人协商后，决定购买涉案房屋。因为公司尚成立不久，资金有限，因此公司决定借用利益名义并以按揭贷款的方式购买涉诉房屋，首付款和按揭贷款均由公司支付，张桂祥表示同意。

2005年12月14日，张桂祥受公司的委托以自身的名义与涉案房屋所有权人孟及房地产经纪公司签订了《房屋买卖经纪合同》，合同约定涉案房屋面积为108.14平方米，涉案房屋的售价为62万元，交易过程中的契税和印花税由买方承担，卖方还应向房地产经纪公司支付居间服务费16000元。

2005年12月21日，北京某工程技术有限责任公司支付了20万元的购房首付款，并缴纳了相关税款。该房屋交付北京某工程技术有限责任公司实际占有并使用。

2006年1月22日，该公司委托张桂祥办理贷款，贷款42万元，贷款期限20年，并以涉诉房屋为贷款本息提供抵押担保，还款方式为等额还款。2006年2月，该公司变更注册地址为涉诉房屋地址，同年3月6日，城建委颁发了房屋所有权证，北京市政府于5月8日为涉诉房屋颁发国有土地使用证。而上述证书自颁发之日起便由该公司实际持有。

2012年4月11日，张桂祥将自己持有的股份转让他人，而张桂祥在转让股份前答应该公司会将涉诉房屋过户至公司名下。

2014年12月21日，该公司找到张桂祥要求过户，但遭到拒绝。双方多次协商无果后，该公司将张桂祥起诉至北京市朝阳区人民法院，要求法院确认该房屋为公司所有，张桂祥立即将涉诉房屋过户登记至公司名下。

二、审判结果：

一审法院经审理后判决：

(一）、张桂祥于判决生效后十日内将北京市朝阳区房屋登记过户至公司名下；(二)、驳回公司的其他诉讼请求。

一审判决后，张桂祥不服提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理后判决：维持原判，驳回上诉。

三、借名买房纠纷律师靳双权案件点评

靳双权律师认为，本案的争议焦点在于双方之间是否存在借名买房的事实。

本案中，双方对于借名买房各执一词，且未签订相关书面协议。而本案原告即北京市某工程技术有限责任公司作为主张借名买房事实存在的一方应依法举证证明双方之间的借名买房关系，否则需要承担举证不能的不利后果。而本案在庭审中，该公司出示了房屋首付款收条和相应的按揭贷款还款记录证明该房屋的首付款和按揭贷款截至苏正发生前均由该公司承担，且该房屋自交付使用后便一直由该公司实际占有并使用。而张桂祥在庭审中辩称涉诉房屋为自己租给该公司使用，而按揭贷款是作为抵押租金的折抵款，但未出示任何证据，故法院对其主张未予支持。法院在充分考虑到公司作为房屋实际占有使用人且作为出资方的事实上，确认双方存在借名买房关系。而双方借名购买的房屋并非经济适用住房等具有特殊买卖性质的房屋，因此双方之间的借名买房口头协议合法有效，而合法有效的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定履行自己的义务，而本案中公司已经履行了自己的付款和还款义务，作为借名人的张桂祥亦应该履行自己的过户义务，因此，法院判决张桂祥将该涉诉房屋过户至公司名下的判决于法有据，是正确的。

房屋买卖纠纷上诉状 第6篇

住址：xxx

法定代表人：xxx，系公司董事长

组织机构代码：xxxx

电话：xxx

被上诉人：xxx，男，19xx年x月x日出生，x族

身份证号码：xxx

住址：xxx

电话：xxx

请求事项

请求依法撤销xxx人民法院(20xx)xx字第xx号民事xx，改判驳回被上诉人的全部原审诉讼请求。

事实与理由

原审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应当撤销原审判决，给予改判，或者发回重审，理由如下：

一、原审判决违反了民事诉讼“不告不理”的基本原则，导致判决错误。

在本案中，上诉人与被上诉人之间签订了《xx合作意向书》及《xx认筹卡认购协议书》，后因在履行过程中产生争议，被上诉人诉至原审法院，要求上诉人履行合同约定并承担相应的违约金，然而，原审法院却判决解除双方之间签订的上述协议，并判决上诉人向被上诉人返还所谓的定金并且赔偿经济损失。这明显违反了我国民事诉讼法中的“不告不理”的基本原则，导致判决错误。

“不告不理”原则是法院审理民事诉讼案件的基本原则，表现为法院审理民事纠纷的范围(诉讼内容与标的)由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。也就是说当事人“告谁审谁，告什么审什么”。

而在本案中，诉争双方并未提出解除合同的要求，上诉人也并未提出退还所谓的定金、赔偿损失的诉讼请求，其明确要求上诉人履行合同约定并承担相应的违约金，然而原审法院完全无视诉争双方的要求，明显违反了我国民事诉讼法中 “不告不理”的基本原则，导致判决错误。

二、原审法院错误地行使了合同解除权，导致判决错误。

我国《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”可见，我国合同法规定了合同的约定解除权和法定解除权。然而，合同法仅仅将合同解除权赋予了合同当事人，而没有赋予人民法院。

协议解除是原合同当事人之间的一个新的民事法律行为，即一个新的合同行为，合同当事人自行协商决定原合同的命运，这是民事主体所特有的民事权利，作为公法主体的法院无权干预，只有一方当事人对解除合同的协议请求确认解除合同的效力或对解除协议有异议起诉到法院时，法院才可以依职权作出解除协议有效、无效或撤销解除协议的判决，法院是无权主动作出解除合同判决的。然而在本案中，原审法院却不征求诉争双方当事人的意见，径自判决解除双方之间签订的协议，显属错判。

三、原审判决错误地认定了两协议的效力，导致判决错误。

原审判决认为在意向合作书中，双方当事人已经达成了购房的合意，因此，该意向合作书对双方当事人具有约束力。然而，需要指出的是，意向书仅是合作各方表达合作诚意的一种手段，即以书面的形式将合作各方的合作意向固定下来，其权利与义务的内容均不十分明确，且一般均附条件，既条件成就，双方才正式签订合同，条件不成就意向就告结束，故意向书一般不具有法律约束力。结合本案，诉争双方仅仅是在该意向合作书中，表达了如被上诉人买房，上诉人承诺给其优惠的意思，而并没有表达非买不可的意思，即被上诉人也可以选择不向上诉人购房。而原审判决错误地认定了该意向合作书的效力，做出了一旦双方达不成交易，上诉人就得向被上诉人赔钱的错误判决。

此外，诉争双方签订的《xxx项目认筹卡认购协议书》的附则《使用须知及注意事项》中也已写明“本卡做为客户在开盘当日的购房凭证及优惠凭证，开发商不保证凭此卡均可购买到意向房源”。可见，双方在签订该协议时，均明白该协议已表明双方如能成交，上诉人可以给被上诉人优惠，而并不代表购卡就一定能买到房子。然而，原审判决无视上述事实，错误地认定了两协议的效力，导致判决错误。

四、原审判决错误地将《xxx项目认筹卡认购协议书》中的“认筹卡诚意金”的性质认定为“定金”，导致判决错误。

我国《担保法》第90条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。” 可见，定金合同是要式合同。定金合同必须以书面形式订立，口头约定无效。另外，定金合同属于实践性合同，即定金合同自交付定金时成立。定金如未实际交付的，在当事人一方不履行定金担保的义务时，不能适用定金罚则。需要特别强调的是，《担保法解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”即定金必须以明确的意思表示约定，合同应注意写明“定金”字样，如写成“订金”、“保证金”等字样的，不适用定金罚则。本案中，双方已在《xxx项目认筹卡认购协议书》中明确约定该款项为“认筹卡诚意金”，并未约定是“定金”，其不适用定金法则，而原审判决错误地将“认筹卡诚意金”的性质认定为“定金”，导致判决错误。

五、原审判决错误地认为房价只涨不跌，导致判决错误。

原审判决认定：“原告损失的大小以本案实际情况及物价上涨、房价上涨的情况认定……”可见原审判决固执地认为房价只涨不跌，从而做出错误的判决。要知道，法律做为上层建筑是为经济基础服务的，而就经济规律而言，房价并非一味在涨，也会下跌，那么，假如房价下跌，是否因为双方签了上述两个协议，那么上诉人就可以强行将房屋出售给被上诉人呢?同理，假如房价下跌，那么被上诉人一方所谓的损失从何谈起呢?原审判决片面的认为房价只涨不跌，同时错误地认定了被上诉人的损失额，导致判决错误。

六、原审判决适用法律错误，导致判决错误。

我国《商品房销售管理办法》第22条规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。” 该规定已经明确地规定了本案中对应情况的处理办法，即原审法院应驳回起诉，告知被上诉人另行起诉，要求退回“认筹卡诚意金”。然而，原审判决却错误地适用了《合同法》第107、113、114、116条的规定，导致了判决错误。

综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销原审判决，给予改判，或者发回重审。故此，上诉人特依法向贵院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部原审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。

此致

xxx人民法院

上诉人：xxx

房屋买卖合同纠纷解答 第7篇

《担保法》中关于定金的有关规定摘录：

第89条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第90条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

第91条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《合同法》中关于定金的有关规定摘录：

第115条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第116条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于定金的有关规定摘录：

第4条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

通过上述《担保法》、《合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，可以归纳出我国法律关于购房定金的主要原则：

如果给付定金一方不履行约定义务，无权要求返还定金；如果收受定金的一方不履行约定义务，应当双倍返还定金。因不可归责于双方的事由，导致合同未能订立或合同不能履行的，收受定金的一方应当将定金返还给付订金的一方。

上述购房定金原则，看起来简单明了，只要将责任划分清楚，就可以套用法律规定来处理纠纷。但在实践中清楚地划分违约责任是件非常困难的事情，无论买卖双方谁违约，都会给自己找各种似是而非的理由，举出各种对自己有利的证据，证明自己没有违约，或对方违约在先，或因自身不可克服的原因，有些还有把责任推到第三方（中介）。总之，自己没有故意违约。因此在实践中，但对违约事实和情节的不同理解，会产生不同的法律后果。请看以下三个购房定金的案例。

案例

一、买卖双方签订了《购房定金协议》，并支付定金2万元，该房屋尚有银行贷款未还清，并设立了抵押。在协商《房屋买卖合同》的具体条款时，对由谁出资先行偿还银行贷款并注销抵押登记发生争议，最终诉至法院。法院根据查明的事实认为，双方对合同的理解不同，判决终止合同，原数返还定金2万元。

案例

二、买卖双方通过中介签订了《房屋买卖合同》，对房屋成交价，定金，首付款，尾款的数额和支付方式以及贷款申请、房产过户、和物业交接等事项作出了明确的约定，但没有对该房屋设立的抵押如何注销作出约定，在履行合同时卖房人认为，买房人应当按照约定时间支付首付款；买房人则认为，卖房人应当先将抵押注销，否则不具备过户条件，先支付首付款风险太大。法院判决卖房人有义务使出售房屋具备过户条件，否则即构成违约，判决双倍返还定金；

案例

三、买卖双方通过中介签订了《房屋买卖合同》，买房人支付5万定金了和部分房款25万元，共计30万元。后因房屋涨价卖房人毁约不卖房（中介出具了书面证明），买房人要求退还房款25万元并双倍返还定金10万元，共计35万元。卖房人同意退还30万元，但不同意双倍返还定金。买房人从中介处收回了卖房人退回的30万元房款（含5万元定金），然后起诉要求再返还5万元（即双倍返还定金）。法院认为，虽然有证据证明卖房人毁约不卖房，但没有证据证明买房人收回30万元房款时保留了双倍返还定金的要求，推定双方的纠纷已解决，没有判决双倍返还定金。

由一起农民房屋纠纷引发的思考 第8篇

被告韩某是城镇居民, 从事个体经营。韩某见城郊土地房屋逐渐被国家征收, 便开始大量购买城郊农村土地和房屋, 韩某曾向宗某表示要购买宗某的房屋, 宗某没有同意。2010年, 宗某回老家, 发现自己的房屋被自家的两兄弟擅自卖给了韩某。宗某遂向法院提起诉讼, 要求被告韩某返还房屋。韩某辩称其购房时, 不知宗某的两兄弟对房屋没有处分权, 而自己又向韩某两兄弟支付了相应的价款, 自己属于善意取得。法院支持了被告韩某。此案件, 是众多农村房宅流转中的个案, 但它折射出农村房产、宅基地流转的现实性对现有法律制度的挑战, 以及司法不公对农民利益的损害。

一、依据现有法律规定韩某作为城镇居民不具有购买农房资格

农村房屋买卖, 在法律上不存在障碍, 如《土地管理法》第62条规定:农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。从我国的《民法通则》、《合同法》分析, 也不存在争议。但在确定房屋买卖的买受人对象上存有歧义。

国务院办公厅曾在1999年发文规定:“农民的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅, 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国土资源部又于2004年颁发文件8, 强调了该精神:“严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证.”

依据民法理论, 为方便利用不动产资源, 房屋与土地转让时实施“房地一致”原则, 而不应该分割转让。如确实需要分割转让, 则需要经过严格的审批手续并依法办理过户登记。

基于以上分析, 在现有的法律框架下, 城镇居民在农村购买房宅受到较为严格的限制, 因此, 本案中的韩某因身份原因, 不能成为农村房屋及宅基地买卖契约的主体。

但有一个现实问题不能否认, 由于农村人口大量向城市流动, 农村出现了大量的闲置房产, 而城镇居民或基于对田园生活的向往, 或基于创业的需求, 甚或于投机不当利益的驱动, 使农村房产和土地的交易暗流涌动。而面对这样的现实, 法律没有适时跟进是一个遗憾。

二、宗某由农村将户口迁至县城对受赠农村房产并无影响

《中华人民共和国土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。”根据该规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地, 不得超量多占。而事实是, 目前一户拥有两处以上宅基地的情况现实中普遍存在, 其中相当一部分是因赠与或继承而取得。根据宅基地使用权是基于农民特定身份而享有的性质, 城镇居民是无权享有宅基地使用权的。而现实生活中, 城镇居民因继承、赠与而受让农村房屋的情况也不在少数。这些房屋有的被长期闲置, 没有处理;也有的被城镇居民翻建或年长后回去居住。对此, 所在村集体往往不予过问, 事实上变相取得了农村房屋的宅基地使用权。

中国目前大多省市还实行着“二元化”城乡户籍管理制度, 即还存在着农村户口和城镇户口的区别。那么, 赠与人可否将农村房屋赠与城镇户口的受赠人?笔者认为, 法律并未对继承人的城乡身份进行区分, 只要是赠与人合法建造的农村房屋, 无论受赠人是农村户口还是城镇户口, 也不论其是本集体经济组织的成员还是非本集体经济组织的成员, 受赠人在符合法律规定的条件下都应有权接受。

三、韩某受让宗某房宅的行为不构成善意取得

根据《物权法》第106条的规定, 承包地流转中适用善意取得也应同时具备以下三个条件:

(一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二) 以合理的价格转让;

(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记, 不需要登记的已经交付给受让人。

首先, 受让人取得承包地必须是善意的。

善意取得制度中的“善意”, 是指受让人不知转让人无所有权或处分权的事实。受让人是否善意要考察其是否尽到审查注意义务。受让人尽到了自己的审查注意义务, 仍然对转让人无处分权或承包地存在权利瑕疵不知情的, 其主观上才是善意的。若应知或明知出让人无处分权而仍然通过交换而占有该不动产的, 则为恶意, 恶意不能合法地取得财产的所有权。所以, 善意是受让人取得财产所有权或主张其他权利的法律前提和道德上的立足点。一个明知转让人无处分权而仍受让该财产的人, 同违反所有人意志转让财产的人一样, 均属于一种故意侵犯他人所有权的行为, 不仅在法律上不能主张权利, 还应受到法律的制裁。一般情况下, 受让人应当可以通过查阅有关公示的材料而得知出让人是否有权处分该土地。而被告韩某未尽审查注意义务, 仅凭主观想象和日常规律推断而主张不知宗某无处分权不能作为善意的理由。

另外从善意取得的立法本意来看, 不动产的善意取得主要针对的是错误和有瑕疵的登记, 受让人信赖此登记而发生的不动产所有权转移, 一般是和欺诈行为以及职能部门不负责有关。而本案并不存在登记错误和登记有瑕疵。

四、宗某两兄弟属于无权处分权属明确的他人房产

宗某两个兄弟虽然与原告为兄弟关系, 但该房宅属于宗某所有, 宗某两个兄弟属于无权处分行为。

摘要：近年来, 农村房屋买卖及纠纷频繁出现。为保护作为农民基本生活资料的房屋和土地, 国家出台了一系列的法律、法规, 防止农村基础物质资料的流失。但现实生活中, 农民的房宅交易不断冲破法律的防线, 使农民的权益受到损害。法理及现行法的规定对一起农民房宅纠纷予以分析后, 可厘清农宅买卖中的相关法律问题, 以期农民利益得到保障。