房地产经营管理

房地产经营管理（精选11篇）

房地产经营管理 第1篇

1 房地产经营管理战略的目的

房地产经营管理战略的主要目的就是为了能够保证企业在发展过程中对市场进行适应, 对企业拥有的资源进行配置, 对企业核心竞争能力进行提高, 实现企业预期的经营目标。对于任何企业而言, 在经营管理过程中都要先对企业所在行业的发展进行精确的预测, 同时, 对行业的发展阶段、发展周期以及发展空间进行分析, 对产品市场进行预测, 分析产品市场的走向、发展趋势以及市场竞争程度, 同时, 对客户满意程度、客户的需求都要进行分析。对行业未来的发展以及市场的发展进行准确的预测, 能够对未来市场以及产品的发展趋势进行把握, 对企业未来发展能够指明方向, 企业在经营战略方面才能有更加坚实的基础。因此, 文章对房地产经营管理的原则, 存在的风险以及面临的问题进行了分析, 希望通过文章的分析, 能够更好的促进房地产企业发展。

2 房地产经营管理坚持的原则

必须坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路。

必须坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位。

必须坚持项目经理责任制和项目成本核算制。

必须坚持经营风险与施工风险相分离的原则。

必须坚持建立内部要素市场, 为项目部提供最佳的有偿服务。

必须坚持以项目制度建设为基础, 促进项目运行做到有法可依, 有章可循。加强企业内部项目管理的制度建设, 着重抓好两个方面, 即:企业层面的制度建设和项目部层面的制度建设。

必须坚持对项目经理部的二次分配, 保证项目责任目标的全面实现。在房地产经营中利润与风险是并存的。

3 房地产经营管理面临的风险

3.1 经营风险

经营风险是指企业在经营活动中, 为占领市场所采取的经营策略而形成的风险, 主要包括: (1) 投标风险, 即企业在投标过程中向业主做出的让利风险和资金运作风险 (如采用BT、BOT、EPC等工程承包模式) 。 (2) 市场风险, 即项目承包合同签订后, 外部市场发生较大变化 (如主材价格上涨超过一定幅度) 。 (3) 意外风险, 即项目在实施过程中发生不可抗力的意外风险。 (4) 坏帐损失风险, 即项目交工决算后, 项目的应收帐款由于特殊原因 (如业主破产等) 而形成的坏帐损失。

3.2 施工风险

施工风险主要是指工程项目在施工、组织、管理过程中出现的各种风向, 主要体现在以下方面。 (1) 管理风险, 项目在施工过程中管理的水平、管理方法、管理制度以及管理业绩都存在着很大的不同, 这样在费用方面会出现很大的不同, 导致管理方面出现费用风险。 (2) 质量风险, 施工工程的质量对房地产的经营管理有着直接的影响, 工程质量会受到很多因素的影响, 例如施工中会出现返工的现象, 或者是因为质量问题导致的一些经济奖罚。 (3) 安全风险, 主要是因为安全事故的出现导致的责任风险, 这类风险的出现对施工企业的形象会产生很大的影响。 (4) 施工工期风险, 施工工期的提前或者延后都会导致一定的经济责任风险出现。 (5) 施工技术风险, 现在施工中应用了很多的施工技术和施工工艺, 这些施工技术和施工工艺的应用会导致一些费用的增加, 对企业的经营会产生很大的影响。

经营风险是企业经营过程中产生的风险, 因此, 要由企业来进行承担, 但是, 施工风险是工程项目管理过程中出现的风险, 因此, 要由项目经理部来进行承担, 但是, 项目部是一次性临时组织, 其在风险承受能力方面也存在着一定的问题, 因此, 对施工风险一定要进行重视。

4 利率变动对房地产企业发展带来的影响

房地产产业在发展过程中出现了很多的不同时期, 而现在起正在处于重要的变革时期, 我国房地产产业在发展过程中出现的变革时期, 出现了很多的问题, 针对出现的问题采取必要的解决措施, 是房地产产业发展首要解决问题。市场经济发展过程中, 利率的变动会给房地产业带来很大的影响, 主要体现在以下方面。

4.1 对开发商的影响

利率变动对经济发展的各个方面都会产生很大的影响, 主要影响的就是资金成本问题, 利率的变动会导致开发商在银行贷款方面出现按揭利率的增加, 承受的资金成本也会逐渐的加大。在利率不断增加的情况下, 开发商面临的资金成本也会出现不断增加的情况, 开发商在经营管理过程中面临的市场风险会出现加大的情况。利率上调对于市场中存在的买方也会产生一定的影响, 很多的买方会出现持币待购的情况, 对开放商而言资金周转周期会受到影响。

4.2 对房地产投资方的影响

房地产市场价格出现不断下降的问题, 会导致投资方的投资收益受到很大的影响, 利率的变化对投资收益率有直接的影响。消费者在购买以后会出现每月的还款压力不断增大的问题, 在这个时期市场预期的利率会出现进一步上调的情况, 消费者对下个预期的市场价格会出现下跌期望, 这样会使得很多的购房者出现持币观望的现象。房地产消费者在消费方面会受到很多结构性因素的影响, 我国的土地市场变化也会导致房地产成本增加的情况, 因此, 在利率不断上调的情况下, 土地的价格也会出现逐渐上升的情况。

房地产行业在发展过程中出现了房地产泡沫, 主要是从金融的角度来进行分析, 房地产业在发展过程中, 银行的参与程度非常高, 银行在资金方面出现了放贷审批过于松散, 导致整个行业在发展过程中受到了很大的影响。我国宽松的金融环境导致了低利率的问题出现, 同时, 房地产泡沫的出现也是由这个因素导致。政府在控制力方面也非常的薄弱, 导致很多的政策无法实施。经济在发展过程中, 国际资本流动也会对我国经济发展产生很大的影响, 因此, 为了能够对房地产行业进行影响, 对国际资本流动情况进行影响也存在很大的影响, 在情况比较大的时候会导致世界性的房地产泡沫, 对多种管理措施进行应用非常必要。

5 结束语

近年来, 我国经济得到了很大的发展, 经济发展过程中房地产业的发展有着至关重要的影响, 因此, 对房地产业发展过程中出现的问题进行解决非常必要。房地产经营管理工作水平的高低对企业的经济效益有很大的影响, 同时, 也能对企业的综合实力以及核心竞争能力进行提升。

摘要：房地产经营过程中, 高层领导人要在市场经营理念的指导下, 对竞争优势进行提高, 同时, 对企业经营面临的内部环境和外部环境也要进行全面的估量和分析, 因此, 房地产经营管理就成为了重要的方法, 其在企业发展过程中是长期的总体规划。房地产企业在市场经济的不断影响下, 对经营管理思想、理念以及管理的方式、方法和手段都进行了改善, 但是其还是和现代企业的管理要求存在着一定的差距。

关键词：经营,管理,战略,风险,金融

参考文献

[1]程惠瑛.房地产开发与交易-原理与实务[M].上海:复旦大学出版社, 1997.

[2]陶婷.略谈房地产营销策略[J].外国经济与管理, 2001 (8) .

[3]杜宇.试论房地产营销策略[J].中国科技信息, 2006 (4) .

房地产经营管理专业 第2篇

该专业培养德、智、体、美全面发展，具备较扎实的经济和管理学理论基础，系统掌握房地产经营管理学科理论和技能，通晓相关学科主要理论和方法，有经、管、法和一定工程技术相互交融的良好知识结构，创新意识强，综合素质高，能在政府机关等行政事业单位、银行等各类金融机构、房地产开发经营和房地产咨询、估价、物业管理等各类企业中胜任与土地和房地产行政管理、住房保障、房地产金融、房地产投资、房地产资产经营管理、房地产价格评估等相关的实务工作，以及能胜任在教学和科研机构从事与房地产相关的教学和科研工作的高级专门人才。

1前景如何

几年来，房地产行业发展风生水起，也催生了一种新兴的专业，即房地产经营管理专业。

房地产经营管理专业属于管理学专业，是一个新兴的专业，又称不动产。房地产经营管理专业就业前景如何呢？是否会像房地产行业成为国家支柱产业一样前途一片光明？ 该专业的毕业生主要适合于从事房地产开发与经营管理工作。初步具备分析和解决房地产经济理论问题及房地产项目的开发与评估，房地产市场营销、房地产项目投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的能力。

业务培养目标

该专业培养具备地理学、经济学和管理学基础知识，掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等方面知识和技能，能在企、事业单位及政府部门从事房地产经营管理及科研的中高级人才。

业务培养要求

该专业主要学习房地产投资、房地产开发、房地产营销、房地产评估、建筑学、城市规划和物业管理等基本理论和基本知识，毕业生应获得的知识与能力 掌握地理学、经济学、管理学的基本原理和房地产开发、营销、评估的基本理论和基本知识。

掌握房地产市场调查、可行性分析、投资分析、营销策划、咨询、评估和物业管理的技巧与方法。

具有较强的文字表达、人际沟通以及分析和解决房地产开发、经营管理和物业管理工作中实际问题的基本能力。

熟悉我国房地产及物业管理行业的有关方针、政策、法律和行业规则。了解房地产行业的理论前沿和发展动态。

课程

主干学科 地理学、经济学、管理学

主要课程

主要实践性教学环节 包括课程实习和毕业实习，一般安排30周。

修业年限4年

授予学位 管理学或工学学士学位

就业方向（以山东财经大学2012级为例【课程后的数字为学分】：

大一：

第一学期：军政训练（1）【基础实践课】生涯辅导（1）【基础实践课】会计学（3）

【基础必修课】中国近现代史纲要（2）【基础必修课】大学生诚信教育概论（1）【基础必修课】体育Ⅰ（1）【基础必修课】大学英语Ⅰ（4）【基础必修课】微积分Ⅰ（3）【基础必修课】计算机文化基础（3）【基础必修课】

第二学期：微观经济学（3）【基础必修课】JAVA程序设计基础（4）【基础必修课】读书活动（1）【基础实践课】体育Ⅱ（1）【基础必修课】大学语文（2）【基础必修课】大学英语Ⅱ（4）【基础必修课】微积分Ⅱ（4）【基础必修课】线性代数（3）【基础必修课】

大二：

第三学期：宏观经济学（3）【基础必修课】金融学（3）【基础必修课】马克思主义基本原理概论（3）【基础必修课】体育Ⅲ（1）【基础必修课】大学英语Ⅲ（4）【基础必修课】概率论和数理统计（4）【基础必修课】

第四学期：管理学（3）【基础必修课】劳动实践（1）【基础实践课】读书活动Ⅱ（0.5）

【基础实践课】国外房地产概论（2）【专业方向模块一】财务管理（3）【专业任选课】城市规划学（3）【专业必修课】城市经济学（2）【专业必修课】经济法（2）【基础必修课】思想道德修养与法律基础（2）【基础必修课】毛泽东思想和中国特色社会理论体系概论（4）【基础必修课】体育Ⅳ（1）【基础必修课】大学英语Ⅳ（4）【基础必修课】大三：

第五学期：产业经济学（3）【专业方向模块二】管理信息系统（3）【基础必修课】工程项目管理（3）【专业方向模块二】建筑工程概论（3）【专业而必修课】房地产经济学（3）【专业而必修课】房地产策划（3）【专业而必修课】工程施工管理学（3）【专业方向模块一】房地产前沿知识讲座（2）【专业方向模块一】市场营销学（3）【专业方向模块一】统计学（3）【基础必修课】计量经济学（3）【专业任选课（基础）】

第六学期：土地经济学（2）【专业方向模块二】大学生就业创业指导（2）【基础实践课】房地产评估（3）【专业必修课】学年论文（设计）（1）【专业实践课】房地产投资与金融（3）【专业必修课】房地产开发经营与管理（3）【专业必修课】工程计量与造价管理（3）【专业必修课】物业管理（3）【专业必修课】房地产经纪（3）【专业方向模块一】房地产环境分析（2）【专业方向模块一】楼盘开盘模拟（1）【专业实践课】技术经济学（3）【专业方向模块一】企业战略管理（2）【专业方向模块一】

大四：

第七学期：区域经济学（3）【专业方向模块一】建施工程与房地产法规（3）【专业方向模块一】创业设计书设计（1）【专业实践课】管理理论前沿（3）【专业任选课】形势与政策（2）【基础必修课】

第八学期：毕业实习（3）【专业实践课】毕业论文（设计）（4）【专业实践课】）开设院校

房地产经营管理在我国有十八所大学开设，分别是中南财经政法大学、长春工程学院、吉林建筑大学、山东财经大学、重庆大学、上海财经大学、华东师范大学、河南城建学院、沈阳建筑大学、嘉兴学院、上海立信会计学院、湖南城市学院、福建工程学院、河南财经政法大学、贵州财经大学、桂林理工大学、宁夏大学、中央财经大学、山东建筑大学、北京师范大学珠海分校，武汉东湖学院

2专业解析

房地产经营管理专业（房地产开发与管理专业方向）基于房地产开发建设管理与经营管理背景及土木工程技术背景培养房地产开发建设管理与经营管理管理专业人才，侧重于从土木工程技术和与国际国内房地产开发建设管理与经营管理相关的经济、管理、法律等四个知识领域构建综合性专业知识结构，通过实验、课程与专业实习、课程设计、毕业设计等实践性教学环节有效进行上述四个方面知识的深度融合，注重培养有效解决房地产开发建设管理与经营管理实际问题的综合实践能力。

3就业形势

房地产业已成为有效拉动中国国民经济增长与社会发展的支柱产业，同时也是最具有持续发展与增长潜力的产业，房地产业的企业和相关单位对有效掌握土木工程技术与相关专业技术、与国际国内房地产开发建设管理与经营管理及房地产资产经营与管理相关的管理、经济和专业法律知识，具备房地产开发建设管理与经营管理综合能力和房地产资产经营与管理综合能力的高素质、复合型人才具有持续增长的需求。

4就业前景

该专业学生毕业后可在房地产经营与开发公司、房地产估价事务所、房地产投资咨询公司、房地产经纪公司、物业管理公司等从事房地产投资与经济分析、房地产管理、房地产估价、房地产营销、房地产经营与开发项目管理等工作。

5专业设置

培养目标

本专业培养具备地理学、经济学和管理学基础知识，培养要求

本专业主要学习房地产投资、房地产开发、房地产营销、房地产评估、建筑学、城市规划和物业管理等基本理论和基本知识，接受房地产开发、营销、评估和物业管理方法和技巧的基本训练，具备分析和解决房地产开发、营销、管理问题的基本能力

知识与能力：

1、掌握地理学、经济学、管理学的基本原理和房地产开发、营销、评估的基本理论和基本知识；

2、掌握房地产市场调查、可行性分析、投资分析、营销策划、咨询、评估和物业管理的技巧与方法；

3、具有较强的文字表达、人际沟通以及分析和解决房地产开发、经营管理和物业管理工作中实际问题的基本能力；

4、熟悉我国房地产及物业管理行业的有关方针、政策、法律和行业规则；

5、了解房地产行业的理论前沿和发展动态。

主干课程：

地理学、经济学、管理学。

主要环节：

房地产经营管理的发展分析 第3篇

社会稳定协调发展, 居民群众的住房条件不断改善, 房地产业和房地产市场也日益繁荣活跃。面对新形势、新要求, 房地产经营管理工作是对于传统的思维模式和认识, 被动应对、甚至回避行业和市场发展中出现的新挑战, 还是一切从大局需要出发, 主动积极去拓展管理和服务内容。对这个关系房地产管理地位、作用的基本问题, 房地产经营管理要与时俱进, 首先就要把经营管理的基点放在贯彻中央和市委的大政方针、落实市委、市政府重大部署上, 放在经济社会发展的大局和人民群众对我们的经营管理工作提出的新要求上。作为政府职能部门, 政府赋予的行政职能是相对稳定的, 但是, 职能的内涵和处延会随着任务和要求的变化而变化, 职能的内容及行使手法、管理方法也应随着形势、服务对象、服务内容的转变而有所不同。行政管理如果不能围绕职能延伸、能力增强去转变, 行政管理之路就会越走越窄, 就难以适应发展社会主义市场经济新形势对政府管理部门的新要求。因此, 必须从改革创新入手, 紧紧抓住发展这个第一要务, 用科学的发展观统领各项工作, 跳出原有的模式, 开拓创新, 转变职能, 把市委、市政府的要求和房管工作实际紧密结合起来, 创造性地开展工作。抢抓机遇, 创新发展, 把房地产经营管理事业做大、做强。

观念上的更新, 促使他们在实践中大胆探索, 实现了在管理的深度和广度上的跨越。目前他们除了承担着房地产市场管理、房屋权属管理、房屋使用管理、房产经营管理、物业管理等项管理工作外, 还承担着市政府交办的房屋拆迁管理、历史风貌建筑管理、住房制度改革、住房社会保障等多项管理工作。而在管理的深度上, 他们不仅就商品房管理、商品房网上销售管理、租赁管理、涉外房屋租赁登记备案管理、估价管理、商品房预售管理、商品房销售许可管理、经纪机构管理、评估机构管理、存量房网上交易管理、市场秩序管理、市场信息管理等进行全方位的管理, 而且做到了对全市各上市商品房项目、价格走势和每一个具体楼盘、每一套房屋的销售情况、销售价格的动态监管。从而有效地规范了市场行为, 净化了市场环境, 不仅维护了买卖双方的合法权益, 而且对加强市场调控、促进房地产市场健康发展起到了积极作用。着眼全局看职能, 适应形势看作用。他们把市委、市政府的要求和房管工作实际紧密结合起来, 在经济社会发展大局中找准定位、发挥作用, 干成了全国房地产行业有影响的大事、新事、难事。他们这种分层次、全方位、把住房保障工作的切入点首先放在城市拆迁中困难居民上, 并创造条件逐步极扩大保障面的作法, 有效配合了城市基础设施建设, 受到了群众的拥护和市政府的高度肯定。中共中央政治局委员赞扬他们“是认真负责为百姓着想的思路”。把房地产经营管理的基点放在经济社会发展的大局和满足人民群众要求上, 增强工作的主动性和预见性。事业的发展和房地产行政管理带来哪些新挑战、新机遇、新要求。我们应该有什么作为, 要做好哪些准备, 用什么姿态去实现新的转折、新的发展?由此, 我们有一种强烈感受:围绕大局找定位, 着眼需要抓管理, 这正是我国房管事业能与时俱进取得发展的首要原因。

2 新形势下搞好房地产业经营, 加强管理

2.1 高效的物业管理

当今世界已进入高科技时代, 物业管理要创一流水平, 体现一流质量, 实现现代化管理势在必行。物业管理的开展需要一大批高素质的复合型人才来实现现代化的管理。由企业遵循市场办事, 在竟争求生存, 求发展。在市场竞争下完善自己, 培养企业生存和发展的能力, 寻找适应市场机制的经营方法, 按照企业制度的要求, 对各级房管部门所属的物业管理企业尽快改制, 对开发单位和其他单位所属的物业管理企业, 市房管部门也要加大指导力度。搞好住宅小区的管理和服务, 首先要有一支素质优良、管理和服务水平较高的员工队伍, 这是完成所担负使命的重要条件。所以物业管理公司应始终把加强管理队伍建设作为一项基础工程来抓。

2.2 市场营销管理

促销不仅可以推动交易的达成, 而且还能促使一些潜在顾客认知到某种需求, 进而转化为现实购买。传统的促销策略包括人员推销、广告、销售推广和宣传。房地产企业在进行传统的项目推广时, 通常都是在各种媒体上大做广告, 或报纸或电视或广播或路牌或现场包装, 其实种种努力都是为一个目的, 就是将项目的信息传递给潜在购房者。作为一种双向沟通渠道, 最大优势是可以实现沟通双方突破时空限制直接进行交流, 而且简单、高效和费用低廉。因此, 基于网络开展的各种促销活动往往有意想不到的效果。在上网已逐渐成为人们生活中必不可少的一部分时, 通过网络把项目信息准确、及时、形式丰富的传递给潜在购房者, 已逐渐被开发商认可并有迅速发展之势。

培养一支高素质的房地产营销管理队伍房地产企业进行市场营销的成功与否, 除了企业自身的优势和楼盘的品质定位外, 最重要的是人才问题如何培养一支高素质的营销管理队伍, 是我国每个房地产开发公司必须面对的课题首先, 要提高营销决策者的分析能力, 营销决策者要善于分析问题;其次, 要提高营销决策者的决断能力决策者要具备多谋善断的能力;最后, 要提高风险意识和控制风险的能力, 要敢于承担风险同时, 能否拥有一支优秀的销售队伍, 可以说关乎房地产企业的成败, 因此, 需要采取尽可能多的措施培养优秀的销售人才。

3 新形势下房地产的绿色经营管理体系结构发展

房地产绿色经营管理的体系结构是房地产绿色经营管理的目标、管理实施对象、技术要求以及对于企业绿色化发展支撑体系的多方面的集合。这样的体系结构, 应该能够为房地产绿色经营提供多方位的发展视觉和发展模式, 具体说来主要有:

3.1 房地产绿色经营管理的目标。

房地产绿色经营管理的目标是经济效益和社会效益、环境效益的协调优化组合, 更为重要的是在整个房地产经营管理过程中, 要求房地产经营管理中对环境的负作用尽可能的小, 使资源的利用效率尽可能的高。

3.2 房地产绿色经营管理的对象。

房地产绿色经营管理的对象涉及到包括整个项目生命周期的各个行为主体部分, 包括土地供应主体、材料供应主体、规划设计主体、施工主体、市场营销主体, 也包括消费主体以及物流主体等。这就要求房地产企业不但要在一些关键节点制定严格的环境管理标准, 而且要在管理的各个环节包括最终用户, 也必须遵守同样的环境管理标准, 才能使整个房地产绿色经营管理的目标得以实现。

3.3 房地产绿色经营管理的专题技术。

房地产绿色经营管理的专题技术是采用系统工程的观点, 综合分析整个房地产项目管理从购买土地到项目终结以及回收处理的全过程中, 各个环节的环境以及资源的技术处理问题。涉及到绿色征地、绿色采购、绿色规划、绿色建筑、绿色营销、绿色物流、绿色消费以及绿色回收处理等。

结束语

随着越来越多的国外企业投资中国, 将为中国的房地产市场增加需求动力。需求的增加、竞争的加剧, 使得房地产质量在一定程度提高。随着房地产的发展, 将积累越来越多的经验, 让房地产业的发展迈上一个新的台阶。

参考文献

[1]范恒森.企业资本扩张中的并购策略, 1998:28-29.[1]范恒森.企业资本扩张中的并购策略, 1998:28-29.

[2]贾福清, 李双侠.企业集团资本扩张途径分析, 2000:22-23.[2]贾福清, 李双侠.企业集团资本扩张途径分析, 2000:22-23.

工商管理：房地产经营管理实习报告 第4篇

实习题目：房地产销售

实习报告学院：XXXX学院

专 业：工商管理（房地产经营管理）

姓 名：XXX

关于在房地产营销公司从事置业顾问的实习报告

XX房地产营销公司实习报告

摘 要：

我在XX房地产营销策划有限公司进行为期一个半月的毕业实习，担任置业顾问一职，主要从事房屋销售，秘书方面的工作。回顾这段时间的实习，它使我在实践中了解了社会，让我学到了很多在课堂上学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为适应今后的社会工作奠定坚实的基础。现将这些日子在工作中取得的成绩和不足做个小结。一来总结一下经验，二来也对自己的工作情况有个系统的认识。

关键词：房地产；毕业实习；置业顾问；房屋销售；秘书

一、实习目的

进入大学后，我就曾踏出了认识社会的第一步，担任过超市的销售员，为了进一步提高自己的各方面能力。针对自己在对人的认识及没有很好的沟通交流能力方面的不足，我选择了房产销售--置业顾问这个职业，因为我知道可以通过实习来不断提高自己，学到有用的交流技巧。

作家戴夫•巴里曾经用他的经历告诉我们：一个人的第一份工作的重要性不在于收入多少，而在于学到什么。因此，我选择了XX房地产营销策划有限公司，进行我的实习。

二、工作内容 实习内容：

职位：置业顾问 秘书 工作内容：

前期先接受公司培训，对自己的项目了解，经过一系列考核（讲沙盘，讲户型，讲市场等）然后做市场宣传，对楼盘周边区域的楼盘、竞争楼盘做基本了解，比较出我们的优势和劣势，从而找出应对方法。在实习期间公司对我们也做了一个全方位的培训，包括心态和技能。对业务不熟练的人会直接安排先从约客、带客开始。每天早上8:30上班到下午6:30下班，学习和掌握一些必要的内容，在销售过程中应该注意的几个要点，尤其是使用权的问题，需要给客户讲清楚，不然会引起不必要的责任。接下来就让我自己研究本项目的解说词。在这个过程中，遇到很多不懂得问题，例如房地产的专有名词、投资回报率的计算等，就向指导老师们请教。经过他们的耐心讲解，终于能够初步掌握该项目。工作还是很繁忙。

接待工作描述：售楼处主要担负这每天负责接待客户，接听电话和约客户。接待的时候第一句是：您好，欢迎光临XX街区，您之前来过我们这里吗？。要是客户说来过，就得给客户找接待过他的销售人员，这么做是防止撞单或者恶意抢单的情况发生。如果是第一次来就向客户介绍我们的楼盘，介绍沙盘，户型等。让客户了解我们的项目具体的位置、附近的配套设施和升值空间，顺利的话就是交定金——签购房合同——做分期——办入住。这就是整个过程。

最初，我来到这家公司报到时，我发现店员大都是新人，工作基本未满一个月，只有管事和经理是工作了一年或多年的“老员工”，但是他们也是刚刚被提升不久的职务。看到这种状况，我不禁开始怀疑，这里的业绩会好吗？我能卖出房子去吗？不过好在除管事和经理外其他同事都是应届毕业生，有很多共同话题来聊，我预感到这里的工作会很愉快，至少不会出现什么人际关系的问题。

在这期间，同事跟我相处很融洽，经理与管事都很看重我，经理还让我暂时担任了他的秘书，跟随经理回到我所在的城市进行大学毕业生招聘工作，从招聘中我看到了曾经的我，刚毕业的大学生在找实习单位时的心态与求职的不容易。我们每天工作时间很忙碌，早晨很早就去大学校园不知招聘会场，很晚才收工，有时候都顾不得吃饭，在这个过程中，我认真接待每一位应聘的大学生（因为我知道大学生求职不容易），了解他们，向他们介绍我们所在的公司基本情况，认真解答他们的每一个问题，这样能使他们对公司有一个很好地了解，以便他们做出选择。

在这次的实习生活中，我奔波于天津、北京两地，无论在哪里，我养成了良好的生活习惯，每天都有固定的作息时间。在公司上班,每天重复着做一件事情，天天面对的都是同一样事物，这让我体会到作为一个销售人员的辛酸，我知道作为一个真正的置业顾问，并不是想象中的那么简单，他们所面临的压力是巨大的，例如接待不同的客户，要了解他们的需求，向他们介绍所在的楼盘优势与优越条件，我们始终以微笑来面对每一个客户，不管客户提出什么样的问题都要以最好的态度去回答。这些指标也都是考核员工工作的重要组成部分，与员工的奖惩直接相关。由于自己在这期间跟随经理去招聘，对于销售来说，相对水平较低，在实习的一个多月中，没有带过一个客户去实地看房，有时候自己也是会着急。每隔一个星期，管事都会过来问我，有没有意向客户，有没有要去看房的。前一个问题，我还能很开心的回答“有”，但第二个问题，一直都是“没有”。由于我是暑期实习生，这方面的要求并不是主要的，因而我的压力也不是那么大。同时,我也真真正正的明白,原来父母在外工作挣钱真的很不容易！

在实习过程中，我遇到过很多问题，通过管事与同事的学习中，自己也能够逐渐地解决它们。

四、实习心得

短短一个多月的实习过程使我受益匪浅，不仅让我开阔了眼界，还让我懂得了我如何更好地为人处事。在这次实践中，使我成长了不少，也有感悟，下面是我的一些心得体会：

第一，也是我感受很深的一点：我在学校，理论的学习很多，而且是多方面的，几乎是面面俱到；而在实际工作中，可能会遇到书本上没学到的，又可能是书本上的知识一点都用不上的情况。而实习能够弥补在这方面的缺陷。我从接触的每个人身上学到了很多社会经验，自己的能力也得到了提高。

第二，是热情与耐心。重复做同一件事会消弭人的热情，会磨光人的耐心，而在连续一个半月的置业培训、销售过程中，我学会了：在面对不喜欢的事物时，也应该要有耐心，试着转变自己的心态；在面对生活中不如意的事时，不再怨天尤人，而应该试着坦然面对。同时也要以饱满的精神，满腔的热情迎接新的一天。

第三，主动出击，把握机会。机会稍纵即逝，主动的出击，才能不留遗憾。实习中，我开始认识到实践的重要性，也体会到学校让我们实习的用心良苦。

实践中蕴涵着无穷无尽的知识，这些知识都需要我们在实践去发现、去总结。在实习单位中有些前辈，他们没有受过正规的大学教育，有些是跨行进入房地产行业，但是他们仍然作出了良好的业绩，在公司占据了一席之地，为公司和个人都带来了良好的效益。

实习总结

1.总之，在这次实习中，我努力尝试新的事物，其实只要你敢尝试，没有什么你不会的，如果我们够坚持，我相信，我们每个人都是最厉害的那个佼佼者，将自己在学校所学的理论知识向实践方面转化，尽量做到理论与实践相结合。在实习期间我遵守了工作纪律，不迟到、不早退，认真完成领导交办的工作。我真的是受益非浅。

同时，在和客户交往过程中，我总能学到不少东西，但也看到自己的差距和不足。主要如下：

a、知识量少搭不上话。

b、知识结合实际工作慢跟不上。c、房地产企业方面的知识很少。

这些都是我在日后工作中需要加强的，我相信我能做好!2.个人收获及其心得体会：

社会实践的帷幕渐渐落下了。回想起从开始到现在，这一路走来我最大的感受就是自己成熟多了。不仅丰富了我的人生阅历，还让我品尝到了工作的辛苦，成长的快乐,通过这一个半月的实习，虽然算不上很长的时间，但是在短短的一个多月中我确确实实的又学到了很多在学校及书本上不曾有过的东西，尽管以前也有很多的社会实践经历，但是这次感觉与前几次有很大的不同以前都是去做促销，而且感觉比以前收获更多。比如在人际交往方面，书本上只是很简单的告诉你要如何做，而社会上人际交往非常复杂，这是在学校不能有如此深刻的感受的。社会上有各种人群，每一个人都有自己的思想和自己的个性，要跟他她们处理好关系还真得需要许多技巧。而这种技巧通常是来自社会阅历与经验的。在行动中，其中有关心你的人，有对你不所谓的人，有看不惯你的人，看你如何把握了。交际中要求你在不能改变一件东西的时候，你只能学着去适应它，如果还不行，那就改变一下再去适应时的方法。

在这期间我们新人刚去的时候都是被人带，跟着一个老置业顾问学习，人家谈你坐在旁边听，没事给客户倒水和做一些简单的事情。我记得交给我东西的老职业顾问给我说过这样一句话“永远不要试图模仿别人，谈客一定要谈出自己的风格，不然你永远都只是赝品，不能成为珍品。你可以学习别人的优势但是不要丢了自己的特点，要鱼和熊掌兼得。”所以我一直都照着自己的生活方式去过每一天。而且做销售要想实现自身的价值一定要顽强坚持的性格，勤奋努力的生活作风，而且还需要随时都有一个积极向上的心态。这样你就可以做到不管遇到什么挫折，什么困难，你都可以克服，即使遇到失败那也是短暂的，你完全可以吸收经验教训，再次站起来。要相信自己，知道自己的优势去做最好的自己，奇迹就会出现，因为奇迹的另一个名字就是努力。其实对于我来说，这份工作带给我的不止有喜也有悲。前期自己一直处于一个学习的阶段，跟着老置业顾问，看前辈和客户愉快的沟通，自己老想着自己何时也能亲自和客户沟通。事实等到自己真的亲自去谈客的时候，心理很紧张既期待自己可以完整的谈下来又希望前辈在后面随时给予帮助，看着同事们出单而自己一直不出单自己甚至会有怀疑自己是不是真的不适合做销售。后来经过前辈的开解“新人做销售，首先要摆正自己的心态，别人卖房，是，你是没卖，但是你只要做好自己就行了，没卖房是暂时的，但如果你这样一直消沉，整个人就会废了”我自己现在整个人正在以一个积极向上的态度做好自己分内的事，不抱怨不消沉认真努力做好自己，加油！

实习是每一个大学毕业生必须拥有的一段经历，他使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识,也打开了视野，长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础，实习经验不值钱但是却能受用一生，是我们的宝贵的财富。

房地产项目开发的经营及管理 第5篇

摘 要 我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。本文结合以往工作的经验,从项目公司团队组成、项目前期策划、项目建设管理、销售包装及售后服务等几个方面谈谈房地产开发的及经营管理。

关键词 房地产 项目开发 经营管理

一、项目公司组建及团队组成

一个项目的成败,除了市场环境等客观条件的制约外,项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速发展的今天,企业如何瞄准市场进行经济决策,如何通过强强联合壮大自己的竞争实力,如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。所以,资金实力较雄厚的一方必须绝对控股,拥有对日常经营性活动进行决策的权力,这样才有利于企业在激烈的市场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权,有利于企业的生存和发展。

其次,房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队,由專业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见,供董事会及经营机构决策时参考。

再次,要加强并完善项目公司经营机构的建设,建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策,并接受监事会监督的经营管理机制,确保项目公司灵活运作、规范经营。

二、前期策划阶段的管理

项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。

(一)市场调查及市场定位的重要性

以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观,就不愁没有顾客光顾,只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下,如果开发商一味地闭门造车,只追求“作品”的“自我欣赏”,那么到了销售阶段,将是“一筹莫展”了。许许多多的事例充分证明了脱离市场,脱离客户的需求进行盲目开发,制作出所谓的“精品”必将被市场淘汰。我们在任何项目开发设计之前,一定要进行充分的市场调查,做到准确定位,必须先解决自己生产的“产品”要面向哪一类客户群的问题。这里,不妨举一些失败的例子作为借鉴,某项目由于忽视了该地区环境气候特点,使得该地区的人长期形成的对住宅南北对流的传统习惯要求,导致开发建设的547套单元住宅中有206套单元房以成本的七折出售尚无人问津,随著周围新的住宅楼盘的不断建成,这些不合需求的单元套房将成为企业的巨大包袱。

所以,在前期策划时,进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析,以确定正确的发展路向,找准市场定位,是项目开发成功的最为关键的一步。

(二)市场调查的内容

(1)房型:当地居民对各类房型的需求比例。

(2)单元面积:每一种房型的面积控制指标。

(3)平面布局:当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。

(4)建筑物档次:正确确定拟建商品房的档次,与开发路段居民购买力相吻合。

(5)拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况(销售价格及已出售成数)。

(三)可行性研究

在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告,从技术指标(土地技术指标)、经济指标(建筑成本)、市场指标(预计销售价格)及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测(财务费用),不可预见费等多方面综合测算,充分考虑各种不利因素,排除各种干扰及主观意识,让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来,作为今后投资控制的依据,坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。

(四)总体配套策划

随著生活水平的不断提高,民众住宅本身功能、质量要求提高之外,也同时注意小区生活环境的配套,前期策划时应做好以下几项规划:

绿化设计:尽量创造富有生活气息的绿化环境,并配上品味不俗的局部园林进行点缀。

道路配套:道路设计应确保车辆交通顺畅,疏散合理,路灯设计别致新颖。人流与出入车辆尽量互不干扰,并注意无障碍设计。

公建配套:应配套会所,会所内应设健身房、儿童活动室、棋牌室、游泳池等,供住户休闲使用,以服务为主,收取成本费。

学校配套:若为住宅小区,规划部门要求配套中小学校时,宜与名牌学校联合办学,对提高小区的品牌大有裨益,对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。

(五)新的设计理念的合理使用

目前许多居民对传统的单元房感到乏味,所以不断有复式住宅、错层住宅、排屋、连体别墅、独立别墅等各类新的住宅设计理念产生,以满足不同客户群体的需求。不过,这里值得一提的是任何一种新生事物都要接受市场的检验,对于不太适用的设计即使概念再新,最终都会被市场淘汰。某省的别墅小区推出的排屋,采用了错层设计理念,但从地盘开售至今三年多来,连一套都没有售出,而同一地盘的独立别墅、连体别墅及高级公寓均可顺畅出售。我们应提倡新的理念,提倡大胆创新,但同时也要考虑传统习惯及经济实用性,否则将事与愿违。

三、工程建设阶段的管理

前面谈到前期策划是楼盘成败的关键,那么在确定了开发定位之后,在实施建设过程中,其管理又是相当重要的,因为它直接关系到工程的进度、质量和造价,直接关系到项目开发成本的控制问题。三者的关系是盘根结缔的,在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。

(一)工程进度管理

主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计,并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较,若出现滞后的情况应及时查找原因,制定相应的措施及时赶上,因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决,工期的快慢直接影响到财务成本问题,即直接影响到开发的总成本。同时,工程建设进度也为工程的预售创造条件,工程进度快就可以争取尽早预售,尽快让投入的建设资金回笼,并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用,不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷,影响楼盘声誉及公司的经营业绩。

(二)工程造价管理应形成如下制度及抓好以下几个方面的工作

(1)招标制度。对选择施工单位、采购主要机电设备及建筑原材料实行招标择优的办法。一方面,在招标中应标者必然提供各种优惠条件,达到了压低造价的目的;另一方面,在招标评标过程中能做到货比三家,避免了决策的盲目性。

(2)工程造价实行加系数一次性包干的作法。目前建筑工程造价超预算的情况十分普遍,其原因不外是设计变更、政策性调价、三材市场价格波动。所以只有采用工程预算加系数包干的作法才可以有效控制工程造价,控制建设成本开支,按预算执行。而采取该办法的关键在招标前应认真审图,并充分酝酿确定设备选型及有关建材的档次,其次,在施工中应尽量避免设计变更的情况产生,同时要注意工程质量的跟踪监督。

(3)抓好隐蔽工程的现场签证管理及设计变更的审批,要确保一次性就能得到贯彻实施,抓好隐蔽工程的现场签证管理是防止工程造价增加的一道重要环节。严格设计变更的审批制度,在变更前应充分论证对非变更不可的项目才给予核批。由于工程建设历时较长,在现代科技条件下,建筑材料的新旧更替更为频繁。所以“设计变更是绝对的,设计不变更则是相对的”,重要的是我们如何把好这个关,尽最大努力降低建造费用,为企业争取最大的经济效益。

(三)施工质管理

目前施工质量管理主要由施工队自检、监理公司复检、建设单位核检、政府质量监督机构监督管理四部分组成,这里主要谈前三个部分的管理工作。

(1)施工单位自检:这是质量保障的基础,因为它始终贯穿于项目建设的全过程,所以必须监督施工单位建立健全质量自检管理体系,把质量隐患扼杀在萌芽状态。

(2)监理公司复检:是对施工单位自检的全面监督,社会监理能够站在公平的立场上严把工程质量。值得一提的是,建设单位一定要依据经监理单位认可的工程月进度报表支付工程进度款,这样才能保证社会监理的效力。

(3)建设单位核检:是对施工单位自检及监理公司复检必要补充。很多建设单位认为,请了监理公司以后,工程质量就可以高枕无优。但仅仅只有监理公司监督是不够的,因为建设单位实际参与了质量监督,工程质量才多了一层保障。项目公司的工程部应参与每道工序的质量抽查,做到心中有数。

(4)工地现场及室外总体的建设管理。工地现场应注意防火、防盗、防意外事故,保证施工安全。室外总体应清理整洁做到文明施工。有条件的工地尽量争取与主体结构配合,尽早完成室外总体管线、道路、绿化的施工,为物业的预售及销售营造气氛,争取商机。

四、市场应销管理

市场营销的关键在于把握市场、把握客户,是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了,因为现在的“香醇美酒”实在太多,所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。

开发商对所开发物业进行销售包装及广告宣传并非在物业建成之后,对成片开发的项目更是要在征用土地之后就对地盘进行广告宣传,营造气氛,创造一个新的卖点。通常应抓好以下几个方面的工作。

(一)取得土地时的宣传

这时的宣传主要侧重于让准客户们了解在某个地段某房地产开发公司已获批何种用地性质的土地,让准客户们在选择适合自己意愿中地理位置的地盘有个心理准备,并在其购房计划中占有一席之地,形成拭目以待的效果。

(二)建设期的广告宣传

该阶段的广告宣传关键在制造卖点,所以应注意总体规划模型俗称沙盘及样板房的制作,把整个小区的规划蓝图展现给来访的客户,并让客户切身体验建成后住宅的空间感及适用性。同时宜在报纸上大力推广并附上平面图及每套单元房的面积,以供准客户们计议盘算。上述宣传是项目预售的关键,预售成果直接关系到资金的回笼及资金财务成本。该阶段的宣传十分重要。

(三)注重促销手段及付款方式的多样化

应注意找到合适的按揭银行,这是成功售楼的关键因素之一,因为目前单元套房的售价已大超出了普通民众的承受能力。许多市民只有通过银行按揭、每月供楼的方式才能解決购楼资金问题。目前主要采取的付款方式有(1)一次性付款。这种付款方式对发展商最有利,可以尽快回笼资金还贷,所以通常可以给予92-95%的折扣价,鼓励客户一次性付款。(2)银行按揭。有七成十年、八成十年不等,主要看楼市的涨跌情况。(3)发展商分期收款。即客户只要交纳首期楼款(通常为总楼价的20%)就可以入住,然后每月向发展商供楼款,分一年期、两年期、三年期不等,发展商在售价上分期付款的利息(俗称分期费用)。

(四)合理定价

项目开发成本是定价的依据,但是市场行情才是价格最重要的调节因素,如果偏离市场,那么所定的价格在自己看来似乎很低,但却无法被市场所接受,只会造成产品的滞销。所以,在定价时,一定要对市场作充分调查,以低开高走的方式逐步将楼价推向高位营造出该楼盘极具升值潜力的趋势,有利于整个地盘的销售。

(五)巧妙调价

上面谈到了地盘趋热,楼价上调的情况。如果由于楼市总体趋势下滑,并且附近有同类型地盘推出竞争,需要对售价进行下调时也应该采取巧妙手法变相降价,如在保持原售价的基础上赠送空调、冰箱、洗衣机等家电,甚至厨房、卫生间的装修等,或免交部分时段的物业管理费等。这样处理可以避免降价给已购楼者造成心理冲击也可以避免降价对整个地盘造成不良的影响。

五、售后服务管理

房屋成功出售后,售后服务相当重要,房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员,创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理,开发商可以自己成立物业管理公司,连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。当然也可以委托有经验的物业管理公司承包管理或与之合作管理。不管以何种方式进行管理,其最终目的都是为了提供一种良好的售后服务。到位的物业管理,一定会为后期开发销售树立好口碑,为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当,如果不相当,必然造成不良后果。

基于循环经济的房地产经营管理研究 第6篇

近年来, 我国房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展, 建设规模已居世界前列, 建房总量居世界首位。但在扩张过程中经营管理存在很多问题, 导致社会资源急剧消耗和严重的资源浪费。

如何处理资源消耗与浪费问题已成为一项重要的研究课题, 专家学者做了大量相关行业的研究工作。随着20世纪90年代后期工业化国家对循环经济概念的提出, 出现了面向循环经济的行业问题的研究, 但面向循环经济的房地产经营管理问题的研究很少。本文主要借鉴前人相关行业的研究, 提出基于循环经济的房地产经营管理体系及模式, 在遵循自然规律的基础上尽可能实现资源循环。

二、循环经济理论简介

按照自然生态系统物质循环和能量流动规律, 把经济活动重构组织成一个“资源-产品-再生资源”的反馈式流程和“低开采、高利用、低排放”的循环利用模式, 使得经济系统和谐地纳入到自然生态系统的物质循环过程中, 实现环境与经济协调发展, 这就是循环经济。

循环经济是对物质闭环流动型经济的简称, 它要求把清洁生产、资源综合利用、生态设计和可持续消费等融为一体, 运用生态学规律来指导人类社会的经济活动, 从而实现经济活动的生态化。作为一种新的经济形态, 循环经济要求遵循的“3R”原则如下:

减量化原则 (Reduce) :减少进入生产过程中的资源流入量和废弃物的产生量。

再利用原则 (Reuse) :尽可能延长资源及产品的使用寿命, 并充分地利用它们, 防止其过早地成为废弃物。

再循环原则 (Recycle) :实现废弃物的资源化, 使其转化为再生材料, 重新进入生产过程。

现在学术界提出了“4R”、“5R”、“6R”原则, 如除“3R”外加上“再组织 (Reorganize) ”、“再思考 (Rethink) ”、“再制造 (Rebuild) ”、“再修复 (Repair) ”等等, 这些原则是针对某些不同层次或领域, 如管理层面、意识层面或某些行业领域提出的更加具体具有针对性的原则, 具有合理性, 但不能取代“3R”原则的基本性和普遍性。

三、面向循环经济的房地产经营管理体系

(一) 循环经济呼唤房地产绿色经营管理

随着社会经济发展中资源约束的日益增强, 循环经济必将成为未来社会的主导经济形态。房地产企业作为现代社会的细胞, 是发展循环经济和建立循环型社会的基本单元和微观基础, 房地产绿色经营管理势在必行, 这就要求房地产经营管理由纯粹的经济型管理向生态型管理转变, 在管理的对象、目标、任务、职能等方面都应体现出生态与经济的两重性, 其各项管理活动, 不仅要遵循市场经济规律的要求, 还要遵循生态规律的要求, 自觉协调经济与生态环境的发展关系, 实现社会效益、经济效益和生态效益的“三赢”。房地产绿色经营管理是一种新型的管理模式, 体现了房地产全新的发展观和效率观, 它涉及房地产经营管理的各个层次、各个领域、各个方面, 贯穿房地产企业运行的全过程, 要求房地产企业在管理中处处考虑生态、体现绿色。具体而言, 房地产绿色经营管理是指在房地产经营管理过程中, 以实现可持续发展为目标, 树立生态经营理念, 培育生态企业文化, 进行生态设计和绿色技术创新, 推行清洁生产, 开展绿色营销, 倡导可持续消费, 在实施环境友好的管理行为的同时增加企业收益的一系列活动。显然, 它并非以牺牲企业的经营利润来保护生态环境, 而是把传统房地产经营管理模式转变为房地产绿色经营管理新模式, 由此获取持续的发展动力。而且, 通过实施有效的绿色经营管理, 不仅可以促使单个行业的生态化转变, 还可由点及面、推广普及, 引起其他行业的生态化转变, 从而带动宏观经济环境及整个社会风尚的生态化转变。显然, 这些转变可以大大地推动循环经济的深入发展。

就我国房地产发展现状而言, 其经济增长与生态环境之间的结构性矛盾日益突出, 循环经济的发展尚处于初级阶段, 绝大多数房地产企业也仍处于高消耗、高污染的粗放型生产方式和纯经济型管理方式之下, 积极探索推动房地产绿色经营管理、促进循环经济的深入发展, 无疑具有重要的现实意义。

(二) 房地产绿色经营管理体系结构分析

房地产绿色经营管理的体系结构是房地产绿色经营管理的目标、管理实施对象、技术要求以及对于企业绿色化发展支撑体系的多方面的集合。这样的体系结构, 应该能够为房地产绿色经营提供多方位的发展视觉和发展模式, 具体说来主要有:

1、房地产绿色经营管理的目标。

房地产绿色经营管理的目标是经济效益和社会效益、环境效益的协调优化组合, 更为重要的是在整个房地产经营管理过程中, 要求房地产经营管理中对环境的负作用尽可能的小, 使资源的利用效率尽可能的高。

2、房地产绿色经营管理的对象。

房地产绿色经营管理的对象涉及到包括整个项目生命周期的各个行为主体部分, 包括土地供应主体、材料供应主体、规划设计主体、施工主体、市场营销主体, 也包括消费主体以及物流主体等。这就要求房地产企业不但要在一些关键节点制定严格的环境管理标准, 而且要在管理的各个环节包括最终用户, 也必须遵守同样的环境管理标准, 才能使整个房地产绿色经营管理的目标得以实现

3、房地产绿色经营管理的专题技术。

房地产绿色经营管理的专题技术是采用系统工程的观点, 综合分析整个房地产项目管理从购买土地到项目终结以及回收处理的全过程中, 各个环节的环境以及资源的技术处理问题。涉及到绿色征地、绿色采购、绿色规划、绿色建筑、绿色营销、绿色物流、绿色消费以及绿色回收处理等。

4、房地产绿色经营管理的支撑体系。

房地产绿色经营管理本质上是在原有的房地产经营管理过程中融入环境保护理念, 增加了对环境的考虑。因此, 在实施房地产绿色经营管理过程中, 如何将环境信息与其他信息有机集成, 实现数据和信息的共享是一个亟待解决的问题。为此, 必须研究开发适合房地产绿色经营管理的数据库、知识库、信息库系统, 必须研究绿色管理的绿色化评估体系, 必须研究开发房地产绿色经营管理决策支持系统。所有这些系统, 为房地产绿色经营管理提供技术上的支撑。房地产绿色经营管理的体系结构如图1所示。 (1) 转变房地产经营目标, 培育绿色经营理念。在房地产绿色经营管理模式下, 房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收, 这是房地产绿色经营的内在要求, 也有其现实可能性。房地产经营管理过程中, 要注意不断提高房地产项目的技术含量。房地产项目在市场上参与竞争也要从单纯依靠低成本带来的价格优势, 转向综合运用非价格因素如售后服务、生态环保优势等来参与竞争。房地产绿色经营管理, 还体现在房地产企业应当自觉把环境资源的价值纳入到生产核算体系中去, 作为制定企业决策和衡量企业效益的重要依据。绿色经营理念的树立要求把培育绿色企业文化作为一项重要的工作任务来抓。绿色企业文化主要是在企业文化中融入环保观念, 以绿色意识贯穿于企业文化的各个方面。绿色企业文化的形成, 可以把企业职工的思想行为统一到企业的发展目标上来, 充分认识环保的重要性, 使职工视环保为己任, 使环保目标与企业目标融为一体。绿色管理强调环境保护是企业所有人的事, 而不仅仅是环境保护部门的事。企业要不断向员工宣传绿色理念, 鼓励员工的环保行为, 加大绿色投入, 从而形成企业的绿色文化, 尽量使每个人掌握环境知识, 养成自觉关心环境、爱护环境的意识, 在日常活动的各种场合都能考虑到自己的行为对环境的影响。 (2) 实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持。房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式, 使得项目从研发、规划设计、施工、销售、使用到报废处理的整个项目生命周期中, 按“原料-产品-废料-原料”的循环线路实施运行, 对环境的影响负作用最小, 资源利用效率最高, 并使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。大力推行项目周期的绿色化支持, 一是综合考虑生产、环境和资源优化三者的交叉和集成;二是充分考虑项目生命周期的广义概念, 体现房地产项目的学科交叉的特点和系统思想的观点, 达到综合绿色设计、绿色规划、绿色施工、绿色物流等在内的项目生命全过程的统一。 (3) 追求房地产经营环境管理体系的创新。绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主, 应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去, 使企业内部经过整合, 形成完整的环境管理制度, 向新的标准化即ISO14000管理系列标准转换。ISO14000质量认证实质上是对企业管理和产品生产提出了循环经济的要求, 即从循环经济大系统的理念出发, 要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一, 它有利于促进企业向生态型转化, 有益于环境的高新技术投资, 促进企业内外效益的有机统一。其中, ISO14001环境管理体系可以为房地产绿色经营提供组织、制度上的支持和保障。当前条件下实施ISO, 一是要求政府要不断推进环保体制改革, 完善环保行政和管理制度, 制定有效的法律法规, 大力进行全民环保教育;二是要求企业从领导到职工各个层面加强学习研究GB T2400-ISO14000标准, 积极转变传统的工作职能和工作方法, 变被动为主动, 大力推进企业的环境管理体系变革。 (4) 强化房地产项目绿色生产方式的转变。在可持续发展和房地产绿色经营要求下, 只有发展绿色技术、绿色生产, 推行项目全过程控制, 才能建立节能、降耗、节水、节地的资源节约性经济, 获取最大的经济发展效益, 实现房地产企业的可持续发展。第一, 进行绿色生产的宣传和教育, 使企业员工从领导层到施工工人都了解并掌握一定的绿色生产知识;第二, 建立专门的绿色生产协调机构, 并使之发挥引导、协调与规范的作用;第三, 广开渠道为绿色生产筹措资金;第四, 进行技术创新, 加强对外交流, 引进国外先进项目工艺流程;第五, 政府加快有关绿色生产的政策、法律、法规的制度, 为企业提供外部激励。

摘要：循环经济是一种新兴的经济发展模式, 是集经济、技术和社会于一体的系统工程。发展循环经济是实施可持续发展战略的重要途径。文章在循环经济理论的基础上, 论述了房地产绿色经营管理体系结构, 并探讨了基于循环经济房地产经营管理模式改进问题。

关键词：循环经济,房地产,经营管理

参考文献

[1]、刘光复, 刘志峰, 李钢.绿色设计与绿色制造[M].机械工业出版社, 1999.

[2]、周杰韩等.面向环境的产品全生命周期工程[J].制造业自动化, 2002 (4) .

[3]、郭万林.机械产品全生命周期设计[J].中国机械工程, 2002 (13) .

[4]、李健, 顾培亮.面向循环经济的制造系统运行模式[J].中国机械工程, 2001 (11) .

房地产项目开发及经营管理探讨 第7篇

1 房地产项目开发的特点

1.1 地理位置的不可移动性

房地产企业是以房屋等基本建筑物为基础进行运作的一种企业, 而这些建筑物一旦建成, 其地理位置是固定的。所以, 房地产企业在选择或开发项目时, 应首先考虑该项目的地理位置是否符合企业运作所需要的交通、市场、经济和文化等需求。

1.2 项目的投资风险大

房地产不同于其他商品, 它自身的特点决定了企业在投资过程中必须承受较大的风险, 具体体现在以下2点:1由于房地产项目的开发时间长, 所以, 可能会受到一段时间内市场需求和国家政策变化的影响;2由于其地理位置的不可移动性, 在很大程度上使其在竞争中处于被动局面。

1.3 投资建设的成本高

众所周知, 房地产开发项目是一项资金密集型产业, 其投资开发成本比较大, 如果没有一定的资金作支撑, 企业是很难在房地产市场中立足的。此外, 由于房地产项目开发的风险比较高, 如果企业没有坚固的基础, 就很有可能面临倒闭的风险。

1.4 项目开发建设的周期长

房地产投资开发项目的对象是土地和客观建筑物, 大家都知道, 一项建筑工程的建成不仅需要花费大量的人力、物力和财力, 还需要较长的时间。为了适应市场需求, 现代建筑越来越趋向于美观时尚, 同时, 工程还要保质保量完成, 这就在一定程度上延长了房地长项目的开发周期。

1.5 项目开发建设的环节多

目前, 在我国实行的房地产开发建设管理制度中, 将房地产管理部门与其他的社会管理部门相联系, 比如交通管理部门、环境与卫生管理部门、城市规划管理部门和安全质量监督管理部门等。企业在开发建设房地产项目时, 必须协调处理与各个部门之间的关系。只有这样, 才能使工程顺利竣工。

1.6 项目建设资金的周转速度较慢

房地产项目的开发往往涉及多方面的资金周转, 从设计图纸、招商引资, 到雇佣工人、施工、竣工, 这整个过程的时间是非常长的。由于各个环节都是独立的, 资金的周转速度下降, 对项目的开发造成了一定的消极影响。

1.7 受国家政策因素的影响较大

房地产企业作为全国企业中的一份子, 其运作状态必然受国家政策的约束和调控, 所以, 任何房地产企业, 不论何时何地, 都要严格遵守国家经济、法律制度, 将国家利益放在首要地位。

2 房地产项目经营管理的问题

2.1 缺乏项目建设的成本管理意识

大多数房地产企业还停留在“事后核算”的思想上, 缺乏对项目造价成本的预算。俗话说, “没有规矩, 不成方圆”, 这对房地产企业来说也是一样的, 如果管理者在事前没有一个明确的预算成本作为约束, 就很有可能会在项目建设的过程中出现铺张浪费的情况, 对企业内部的资金运转造成一定的阻碍。

2.2 企业内部的管理链条不完善

目前, 虽然大多数的房地产企业开始重视企业内部管理系统的完善, 但是, 仍然存在一些漏洞, 这一点在安全和质量监督管理方面表现得比较明显。一些监督管理人员不重视自己的工作, 进而出现了企业内部的监督环节与其他环节之间处于割裂的状态。

2.3 缺乏对历史经验的分析和总结

房地产市场需求的变化性是极大的, 许多房地产企业由于受到了市场、经济、政策等各方面的影响, 很容易在竞争中处于被动地位, 所以, 企业要想在房地产市场中居于不败之地, 就必须从多方面入手分析市场动态, 总结历史经验和教训, 发展自身优势, 摒弃劣势。

2.4 没有准确掌握各方面的动态信息

企业要想获得发展, 就必须与时俱进。所谓“与时俱进”, 指的就是企业要用发展的眼光看待自身所处的环境, 包括市场环境、经济环境和政治环境等, 及时了解各方面的信息动态。从目前的发展情况来看, 许多企业并未准确掌握信息的动态, 大多数企业仍然处于消极被动的地位。

3 经营管理的原则

3.1 坚持可持续发展的原则

可持续发展思想是《我们共同的未来》报告中提出的, 它要求我们以不损害后代人、满足其需求的权力为前提来满足当代人自身的需求。对于房地产企业, 在项目开发和经营管理的过程中, 既要考虑企业的经济效益, 又要注重该项目的环境效益、社会效益, 不能以损害环境和社会的长久利益为前提来满足企业发展的短暂利益。

3.2 坚持创新性原则

随着社会经济的发展和科技的进步, 创新已经成为了现代社会发展必不可少的推动力, 小至个人、家庭, 大到社会、国家, 各个社会角色和群体无不需要创新。对于房地产企业, 应该从产品、科技等方面入手, 不断创新, 这样才能实现企业的长足发展。

3.3 坚持科学定位的原则

市场是一个不断变化的动态因素, 任何企业在进行市场定位之前都必须对市场进行科学的分析。对于房地产企业更是如此, 为了应对变化莫测的市场环境, 中小型企业应格外重视市场的分析和定位, 尽量在掌握市场动态的基础上将整体的市场划分为多个细分市场, 从细分市场中选择一个或多个作为自己的目标市场。只有这样, 才能更好地规避风险, 提高企业的竞争力。

3.4 坚持动态管理和优化组合相结合原则

房地产企业要想实现动态管理和优化组合, 就必须建立一个内部信息管理系统, 安排专业的内部信息管理人员负责掌控企业市场运作的所有数据和信息, 并根据市场动态信息的反馈及时调整企业的开发和管理策略, 对影响企业运作的环境因素进行优化、组合、调配。只有这样, 才能使企业在日益经激烈的市场竞争中处于优势地位。

4 经营管理的方法

4.1 培养高端人才, 保证综合效应

企业要想取得发展, 就必须以高素质的人才作为支撑。对于我国的房地产企业, 培养具有创新性意识、能独立思考的人才是尤为重要的。企业的管理人员应加大对企业职工的考核力度, 经常召开职工教育大会, 提高职工的自我角色意识, 同时, 还应该建立和完善职工培训制度, 定期对职工的工作能力和素质进行培训。只有这样, 才能培养出高素质的员工。

4.2 加强对内外部风险的控制

企业的经营风险是指企业为了扩大或占领市场而做出的一切决策所形成的风险。这些风险按照来源的不同, 主要可以分为企业内部风险和外部风险;按照内容的不同, 可分为投标风险、市场风险和意外风险。毫无疑问, 企业的经营风险是不可能避免的, 我们只能尽量降低风险发生的概率。要做到这点, 企业就必须建立和完善风险控制体系, 形成一个专业的防范风险的体系。

4.3 适应新形势, 实行战略转型

面对越来越严峻的国内外宏观经济形势, 房地产企业必须及时调整发展战略, 完善企业内部的监督管理体系, 在企业的目标决策方面实行战略转型, 进而提高目标定位的准确性和决策的规范性, 实施全方位、可持续发展的经营理念。

5 结束语

纵观国内房地产业的发展形势, 国家的宏观调控日益加强, 市场的变化周期日益缩短, 价格竞争日益激烈, 新兴的房地产企业更是层出不穷。为了在竞争中立于不败之地, 许多房地产企业的管理者都绞尽脑汁地改善自己的经营管理策略, 谁能最早找到科学的项目开发和经营管理策略, 谁就能走上企业发展的成功之路。

参考文献

[1]李中平.房地产项目开发风险管理的探讨[J].建材与装饰, 2014 (5) :93-94.

[2]段秀斌.基于SEM的房地产项目开发策略管理[J].铁道工程学报, 2011 (3) :1-6.

房地产经营管理 第8篇

一、城市成长管理的起源与意义

成长管理由来已久, 1960年, 美国即开始施行。所谓成长管理, 就是为了有效限制城市边界向城市周边的低密度、松散化的拓展。美国实行成长管理政策从科罗拉多州 (Thestateof Colorado) 、加利福尼亚州 (Thestateof California) 、佛蒙特州 (Vermont) 为代表的州开始, 尔后陆续向其他的州推进。实际上, 是政府引导控制着成长管理, 针对和关注的是城市空间增长的问题, 掌控城市蔓延的速度和状态, 对环境问题 (Environmentalproblems) 、交通问题 (Thetrafficproblem) 以及中心城区衰败 (Centercitydecline) 、土地占有过多 (Landoccupiestoo much) 等问题做全面的运筹帷幄和防患于未然, 从而进行合理的开发, 对自然环境、社会环境进行合理的保护, 保护更多人的社会利益, 改善着人们的生活质量。时至今日, 美国有二十多个州不同程度的推行了成长管理政策。阿尔及利亚、加拿大、巴西、俄罗斯、荷兰、韩国等国的一些城市也或多或少的制定了相关举措管理城市成长。近年来, 我们国家一些大城市开始关注城市的无序扩张问题, 并试图利用限制土地开发等手段规制城市的空间成长, 并且取得了卓越的成效。

二、行政监督理论

西方国家监督制度理论提倡民主、博爱, 呼吁社会高于国家, 因此一些哲学巨擘如卢梭、洛克等人的带领下, 进行了大量的思考和研究, 他们主张主权在民论, 理论以制约权力为主要观点, 他们这些理论的领导者甚至提出将分权制衡作为一种政府组织的建构原则, 由于时间的推移, 理论不断完善, 并且在实践中陆续得到推广和验证。分权制衡论由此成为西方国家监督制度的核心思想。西方其他监督理论还包括法治论 (Thetheoryof rulebylaw) 、有限政府论 (The limited government theory) 、自由主义理论 (Thetheoryof Liberalism) 、“滥用权力”论 ("Abuseofpower"theory) 、多元民主论 (Pluralisticdemocratictheory) 等。

三、中国监督制度

在我们国家, 议行合一说 (The Parliamentandtheexecutivesaid) 和马克思主义权力制约观 (Theconceptofpowerrestriction) 是主要的监督制度理论依据。在邓小平同志的带领下, 不断发展和丰润了权力制约观。国家土地督察制度主要表现在以下几个方面。

1) 改革大潮涌动, 不断深化, 土地利润丰厚, 行政管理权力如果无限制的扩大, 会导致滥用, 所以, 需要严加管理, 加强土地行政监督。

2) 加强土地行政监督, 意在保护公民的土地权利, 在此基础上, 起到制约权力的作用, 需要注意的是要注意监督方式的丰富性, 从各方面都要扩大监督手段。

3) 土地行政管理制度改革从很大程度上扩大了政府的收入, 因此谨防权力失控与滥用。

4) 土地公有制, 国家监督。

5) 权力制约与法治具有内在的统一性, 建立土地督察制度, 增强法制。

四、政府监管理论

垄断经营会导致市场出现失灵状态, 社会资源无法有效配置, 政府监管则有效解决此类问题, 由于信息不对称、不完全和制订政策的复杂性等, 政府失灵的情况也经常性的存在, 因而土地公共政策失效。在我国, 土地公有制, 土地所有者属于地方政府, 放眼而望, 地方政府扮演了市场竞争的参与者角色, 制造了市场机制的各种缺陷, 没有做好土地的监管职责, 针对这种“体制性失灵”, 有必要按照政府监管理论重新审视中央与地方的土地管理关系, 加强和改进对地方政府土地利用和管理行为的监管。

五、中国三十多年的改革现状

新中国成立, 实行中央高度集权体制延续至今。改革后放权让利, 施行地方分权改革, 地方政府扩大了自主权力, 由此问题频出。中央政府是集权制度, 但权力下放, 地方政府有一定的权力, 且逐步扩大, 但是监督乏力;长期以来, “上有政策, 下有对策”中央重大决策在地方执行中始终存在走样现象。因此分权体制可以有效地完善中央的宏观调控和监管体制, 协调好中央与地方之间的关系。土地是不可再生的资源, 在城市发展中发挥着巨大的作用, 我们国家有十几亿的人口, 政府对土地的宏观调控是对全国土地资源的有效利用。

六、利益关系理论

利益是人类的需要, 利益关系是生存的本质, 是人类行为的物质动因, 利益和利益关系促进了人类的发展和文明, 全体人民的共同利益即国家利益, 国家利益和公民的个人利益相辅相成, 息息相关, 如影随形似响应声。利益有一致性, 也存在利益矛盾。后者比如在非规范的市场条件下违反法律、扭曲经济规律的地方保护、恶性竞争等。随着改革开放的深化, 利益矛盾不断地产生, 也在不断地消除, 国家加强土地控制, 向地方设立派驻国家土地督察机构, 避免重大的违规违法问题, 使得政策日趋完善。

七、结语:城市管理对房地产的影响

房地产项目管理(工程管理)的重点 第9篇

由于其工程管理不同于其他的大型工程 (政府投资) , 但是其管理还是很多相通之处, 其相同之处在于:

1、工程发包遵循招投标法, 通过工程发包的方式进行过程承包。

2、工程都是通过专业的监理公司进行管理。

3、根据工程的特点, 进行专项分包, 有不同的分包商进行过程的建设。

其主要不同之处主要在于甲方, 即建设方。对于大型的政府投资项目, 现在都需要专业PMC公司进行管理, 政府在其中扮演着投资方的角色, 管理有PMC, 采购有专业的招标代理公司, 所有的发包、管理都实行透明化的方式进行着。对于其他的自建工程, 大都有基建处进行管理和采购, 现在还多的事业单位都开始走政府财政统一管理的路子, 纳入政府采购的范畴之内。而对于房地产公司的工程, 房地产公司作为建设方, 很多事情的自主权很大, 这样就使很多工程的发包环节采用邀约招标的方式进行, 建设方有很大的自主权。这样大模式对于房地产公司来说有利于公司的经济利益。能够根据公司的实际情况邀请合适的合作方进行合作建设。这样在管理中有着和其他工程不同的管理点, 其主要表现在:

1、严格发包:选择一个合适的承包方是工程建设成功的一半, 有经验、管理规范的承包方, 在工程建设中会省建设方好多的事的。由于他的管理规范会使工程建设中规避很多的风险, 虽然在成本上可能有所增加, 但是权衡一下风险的成本, 应该能节省一些。我的一个客户在工程发包时, 采用低价中标的策略进行的招标, 结果进来以后, 管理一团糟, 进度严重滞后, 质量更不用提, 到头来还是进行队伍的撤换, 一反一正白白浪费了近百万。事后, 项目经理那种无奈的表情, 至今记忆犹新, 想到这里, 无语中。

2、规范管理:

这话管理人员好像成天的挂在嘴上, 但是实际执行起来比较难了。呵!在这里还是强调一定要严格按照项目管理规范的要求进行规范的计划管理, 成本控制。对于房地产公司来说就是要加强计划管理和预算管理。计划管理在很多房地产公司比较缺失的, 更多是根据销售合同把工程交付日期敲定了, 然后, 项目部就拼命的要求承包方赶工, 结果到头来质量不是, 进度也不是, 还要每天给客户进行赔款!赔了夫人又折兵啊, 所以项目开始时建设各方坐下来, 仔细看看图纸及现场的实际情况制定一个合理的工期, 然后把计划细化到最起码的三级执行计划上, 最后在去和客户签合同, 进行开工建设, 这样就对客户负责, 同时也对公司自己负责。这样的房地产公司的信誉才能上去。对于严格预算管理, 在图纸出来以后要尽快的把工程预算出来, 以便于以后的成本控制, 在发包中中标价要严格控制在预算范围内, 对于大型的变更要严格控制。

3、灵活控制:

这一点好像和上一点矛盾, 但是在工程现场的管理中确实要根据实际情况进行灵活的变化。一是计划要根据实际情况进行不对检查、调整。二是在进度、质量、安全上要在不同时间有不同的侧重点;三是在承包商管理上要灵活, 在严格按照合同执行上进行变通。曾经有个工地, 因为过年时承包商不能给工人发下工资, 把个工地给闹翻了天。在重大节日 (春节、农忙) 时, 建设方要体谅承包商的苦衷, 给与适当的灵活运用会收到意想不到的效果。曾经有个项目经理讲过的一个事情, 一家房地产开发公司在春节时主动支付了本应年后支付的工程款, 使得这个队伍的工人都高高兴兴的回家过年了, 由于此工程工期紧, 项目经理年前说希望他们过完年能干一下进度, 结果, 年初六, 所有工人都进了工地, 没过十五, 工程就复工, 整个工程得以顺利的交付。而对于房地产公司确实没有多大的损失。成本在控制范围之内。

4、信息畅通:

现在这个信息时代, 信息不畅通, 后果是什么样, 这就不用说了。对于项目部来说, 建立完善的会议制度, 文档管理制度, 是非常必要的。制定相应的流程, 设定合适的审批制度, 公文分发制度。是保证信息畅通的必要手段。一个设计变更已经批准了, 结果施工队伍的手中还是老图纸, 后果是什么样?砸了重来, 谁买单?

5、控制变更:

变化是项目管理的核心内容, 对于房地产工程来说, 更是变化多多。房地产工程的变更主要来于:

1) 设计缺陷, 这个必须变, 预算也必须变, 带来的成本由设计院买单。

2) 市场的需求, 客户的需求, 这要好好研究, 是不是共性的需求, 往往销售人员为了销售, 就会夸大需求的面, 所以这个最好是状况评审会进行确定。

3) 技术创新, 处理方法同2) 。但是对于现场项目部来说, 对任何变更都要进行很好的控制。

房地产经营管理 第10篇

关键词：课程改革工学交替专业建设

随着国民经济发展，目前国内对国民经济转型升级发展的呼声越来越高，职业教育改革与发展的方向也必然围绕着产业升级转型的发展而展开。在现实高职教育改革的过程中，如何以全新的人才培养目标为导向，培养具有一定理论功底，同时具有较强的实际动手能力的技能型人才，才是未来改革的方向。实现职业教育的工学交替是一个比较切实可行的途径，加强相关理论研究，探索适应各个特定专业工学交替的方式方法，是今后各高职院校办学的重点。

“工学结合”的课程，即理论实践一体化的课程，工学结合课程的主要目的是通过整体化的课程设计，為学生提供一个能够对理论和实践进行整体化衔接的综合性工作任务和工作过程，让学生不但借此学习专业知识和技能，而且能够通过经历工作过程获得职业意识和方法，通过合作学习学会交流与沟通并最终形成综合职业能力。我们在现实的教育过程中，通过对房地产经营管理专业学生今后的工作去向进行深入的行业企业调查，得到其将来可能的就业岗位，根据岗位工作任务剖析，得到学生应具备的知识能力体系，在此基础上架构学生的教学任务模块。

1.校内建设仿真工学交替教育环境

校内建设仿真的工学交替工程中心的建立过程，主要分为两个方面进行：一方面对房地产经营与管理专业学生就业后可能涉及到的行业职业进行调研，确定相关就业岗位及对从业人员的岗位职责、工作任务，在此基础上确定学生应具备的知识结构和能力结构。另一方面，我们通过建立具有贴近实战的教学做一体化的校内仿真实训中心，在实训中心内按照任务驱动的模式，采用项目化教学的方式，将房地产项目开发的全过程进行仿真，设置相应的工作任务模块，进行仿真化教学，使学生亲身体验房地产项目开发的策划、预研、实施、操盘乃至后期的物业管理的全过程，同时可为社会人员进修相关课程，进行职业培训提供现实服务条件。

2.完善校外实践实训教学基地

通过联系一批管理水平较高、在当地具有较强实力、能允许学生进入相关岗位进行工作岗位角色训练的房地产开发企业，将作为实际训练的基地。学校能根据自身资源条件对企业进行某种程度的技术、管理服务，推动学院企业合作关系的良性发展。学校可以聘请房地产公司中具有丰富实践经验的经营管理部门从业人员作为校内教学、实训兼职教师，房地产企业可以在项目开发的过程中，根据项目任务的不同，给学生提供一定范围内容的工作实训，使得学生在学校期间就可以进入到房地产开发的实际工作领域，获得真实的职场感受，有利于其在后续的教学中，有的放矢，重点弥补不足，为将来更好的走向职场提供帮助。

3.人才培养的教学模式的调整

对于任何一个高职院校来说，服务社会、体现自身价值的具体表现就是培养出符合社会就业市场需要的高素质、高标准的技能型人才。而要做到这一点，基础性工作就是必须根据所面对的特定专业，制定出相应的符合市场要求的精准的人才培养模式、具体的人才培养方案。目前世界范围内较为通行的高职人才培养模式有“双元制”教学模式、CBE教学模式、TAFE教学模式，对于房地产经营管理专业而言，由于其是贴近实际操作较多的一个专业，建议采用CBE教学模式，从学生将来就业后的可能工作岗位出发，确定其需要的职业能力素质目标。由学生所需的知识技能素质反推构建课程教学框架体系。确定“2+0.5+0.5”的教学模式。在三年的教育过程中，前两年完成对学生的基础理论训练、专业基础知识训练、专业知识技能训练三大部分内容，同时根据社会岗证需求，附属开办专门岗证培训课程，提升学生层次能力，后面的第一个半年让学生进入岗位实训环节，根据培养方案规定，由学校企业组成的学术课程开发教育委员会确定学生具体的岗位综合训练实习任务、目标，经过考核后，后半年，学生进入企业一线进行顶岗实习，达到目标由联合学术课程开发教育委员会考核合格后，达到培养目标。整个过程按照“贴近实际、能力螺旋上升”的原则，构建房地产经营与管理专业的实践教学体系，涵盖素质、基础、专业、拓展四大领域，分不同的教学模块，按照任务驱动的方式，进行整个专业课程体系的搭建工作。

4.工学交替教育过程中注意的一些事项

在工学交替人才培养方案的制定落实过程中，不可避免要涉及到一些具体的问题，首先第一个是实训基地建设问题；正如是“厂中校”，还是“校中厂”，根本原则出发点要达到企业、学校、学生三方共赢。第二点就是生产实习期学生的实习方案的制定落实问题，正如前述，我们要成立学校、企业、政府行业相关人员共同组成的课程开发教育指导委员会，对相关的学生实验实训和生产实习的内容、评价标准，根据市场的实际需求进行动态的调整。第三点是工学交替环节，学生顶岗实习费用问题，在科学管理、规范运作的前提下，各学校应当合理制定相关标准。

总之，我们应当根据房地产经营与管理专业对应的实际工作岗位，通过全面详细的市场行业调研，对岗位性质、职责、任务进行准确定位，通过任务驱动的方法，剖析专业教学中学生应当具备的基本素质以及对应的各个理论、实践知识点，通过工学结合的方式，在一定的逻辑顺序下，构建合理的相关专业课程体系，最终达到培养适应市场需求的毕业生要求。

参考文献：

[1]倪依纯.工学交替模式的实践及思考 [J] .职业技术教育，2007，29.

[2]李淑英.科学设计高职教学计划的思考 [J] .黑龙江高教研究，2004，1.

[4]周育辉.高职院校基于“3111模式”的工学交替人才培养模式构建[J].中国成人教育，2010（13）.

房地产经营管理 第11篇

关键词：经济管理,创新运行,泡沫经济,房地产管理机制

一、绪言

房地产管理是指房地产行政管理机关依照法律规定, 对与房地产交易有关的交易机构、交易规则和各种交易活动所进行的管理。房地产管理必须遵守市场经济发展的规律, 有效地发挥市场在资源配置中的作用, 促进房地产经济的繁荣发展。由于市场经济有着其特殊的运行规律和表现形式, 市场调节本身带有一定的盲目性, 单纯依靠市场规律的调节对于房地产市场的良好发展是远远不够的, 因此, 在新的经济环境中, 必须结合自身的实际情况, 对于房地产管理机制进行管理理论与管理方法上的创新。

二、现行房地产管理机制中存在的问题

受供求关系和建材、土地价格等各方面因素的影响, 从2007年起, 我国住房价格呈不断上扬趋势, 一方是购房者对于价格不断上涨的房地产市场持续观望, 另一方是投资者见到有利可图, 加大力度投资房地产市场, 大批投机者加入到了炒房买房的队伍中去, 房价继续持续上涨, 离买房者可以承受的心理预期越来越远, 政府运用各种手段对房价进行调控, 依旧未能奏效。我们在考虑通过加强经济管理的手段来创新房地产运行机制, 要考虑多方面的因素, 既要从观念上入手, 理性思考管理机制的相关问题, 也要考虑到房地产作为一个综合性很强的产业, 拥有极其复杂的耦合性, 对它的管理控制要考虑到多方面的因素, 需要将土地产权、地租地价、区位等多种理论通过经济学知识加以综合考虑, 运用在房地产投资、房地产管理机制的建设等过程中, 从而揭示和反映房地产经济运行的特点和规律, 找出问题并对症下药。通过观察研究所得, 现行房地产管理机制存在的问题主要有:

1、管理方式太过松散和表面化

随着近几年来房价的不断上涨, 房价的动态成为街头巷尾的热点话题, 政府也因此非常重视对于房价的调控, 从2007年开始, 国家不断出台新政策, 致力于控制房地产价格, 特别是进入到了21世纪第二个十年, 政府可谓是重拳出击, 短时间内密集出台多项关于房地产管理的政策, 但是收效甚微, 房价依旧持续上扬。造成这种状况产生的原因主要有三点:首先, 大多数出台的规定, 形式化色彩太过浓重, 只是走过场, 没有切中要害, 不知不觉陷入“上有政策下有对策”的恶性循环, 很多政策条文没有从实际出发, 可操作性不强;其次, 房地产市场由于其相对的低投入高获益特性, 在很大程度上成为地方政府创收的重要形式, 地方政府为了自身利益, 对中央关于调控房地产价格相关政策执行不力;最后, 与房地产价格密切相关的金融、土地、企业、地方政府等多个环节在日常运行中通常各自为政, 缺乏沟通协调, 这种现象更让大多数房产管理调控政策流于形式。

2、房产行业泡沫经济现象端倪初现

房地产行业作为一个竞争性行业, 占有资源多, 资金需求量极大, 当社会资金被大量的挪用到房地产行业的时候, 极易形成经济泡沫, 事实上, 从2009年开始, 这种泡沫经济现象就已初露端倪, 全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少, 有些与上年同期相比, 甚至减少40%以上。截止到2011年下半年, 这种现象依然有增无减, 购房者的观望情绪愈加明显, 而房价的上扬也没有因此而出现停滞。据统计数据分析, 楼市若在经过6个月左右成交量的萎缩后, 开发商将会面临巨大的降价压力, 而大量房地产企业在价格急剧下滑中同时也将出现资金链条的崩溃, 造成房地产的“硬着陆”, 因为靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的, 并可能使整体经济和社会受害, 最终榨干社会财富。这一切如果不通过加强经济管理, 运用创新手段对其进行调节, 势必会对于国民经济的总发展将会构成巨大的威胁。

三、加强房地产管理机制的经济对策

1、制定详细经济发展规划, 确保房地产行业稳定发展

当前, 我国经济发展正处于转型期, 无论是经济结构还是发展方式都面临着调整与改革, 在这个关键时期, 我们必须转变思路, 认清形势, 鉴于房地产行业对国民经济的发展有极其重要的影响, 而住房条件关乎国计民生, 在全民构建和谐社会的过程中, 我们必须根据当下房产行业的发展现状, 制定长期与短期发展目标, 明确房地产经济管理的总体思路, 制定出符合实际需求的房地产行业的经济发展规划, 以此来满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要。同时, 我们要有针对性地把宏观的、长期的经济管理目标分解为较为微观的、中短期目标, 使其更加符合房地产发展的实际情况, 以求不断理顺当前房地产市场复杂多变关系, 促进房地产市场健康、稳定、有序发展。

2、开展实际考察, 掌握土地住房实际使用情况

由于土地是房地产行业发展的一个重要的决定因素, 而当下由于受利益驱使, 土地的审批、使用状况非常混乱, 高价买地再将差价强加在住宅价格上、低价买地高价抛售的情况屡见不鲜, 甚至有大量的开发商, 在建设之初报审土地用于建房, 而其后由于各种原因限制, 工程搁浅, 大面积的土地就一直闲置在那, 因此, 各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下, 适时掌握现时土地使用情况, 加大对闲置土地的清理力度, 切实打击和制止囤积土地的不法行为。除了对土地使用情况实时掌握之外, 还应对空置房的数量进行考察, 结合现时购房者的实际需求状况, 建立各自的预警预报系统, 以此为制定房地产开发中长期规划提供科学依据, 促进房地产市场平稳健康发展。

3、转换经济补偿方式, 满足实际需求

由于我国人口基数大, 人均国民生产总值低, 与发达国家相比, 仍然存在极大地差距, 因此, 货币补贴的形式更符合实际情况, 也能最大限度的满足群众的真实需求。政府在近些年来采用廉租房和经济适用房的形式补贴低收入者, 但是房产行业发展秩序混乱, 而“低收入者”本来就是一个很难明晰确定的群体, 因此大多数的补贴并未真正的被低收入者所获得, 而是被一些投机者取得, 我国最大的即时通讯公司腾讯集团的老总马化腾, 坐拥几十亿家产, 却依然可以领取经济适用房的补贴, 在很大程度上说明了当下用廉租房和经济适用房补贴的形式是不合时宜的, 政府应该将以往用于廉租房和经济适用房补贴的资金直接对有购房需求的中低收入者进行补贴, 一方面可以刺激他们的购买力, 另一方面也可以避免握有公权者以权力为筹码在国家采用廉租房和经济适用房的形式对低收入者进行住房补贴的过程中, 谋求自身经济利益的公权寻租现象的发生。受当下城市化进程加快、国民“安居才能乐业”的传统观念和改善性需求不断增长的影响, 以及房产行业的特殊的投资属性, 我国的房地产行业还有很大的发展空间, 从国家在近两年来用最严厉的调控手段也没有切实的降低房价, 而一些二三线城市的房价不降反涨的现象就可见一斑, 但是房地产行业关乎国计民生, 也对国民经济的稳定发展有着很大的影响, 因此, 我们必须提高警惕, 一方面需要建立起完善的符合经济发展规律的房地产法律体系, 另一方面, 更多的是要加强经济管理, 制定详细的经济发展规划, 开展实际调查, 掌握具体的土地与住房使用情况, 为经济手段管理房地产行业做好参考, 同时, 还要转换补贴形式, 使更多的中低收入购房者都能享受到国家的惠民政策, 为了房地产行业的平稳、健康、有序发展做好铺垫。

参考文献

[1]王巍.浅析我国房地产行业泡沫现状.太原科技[J], 2009 (5) [1]王巍.浅析我国房地产行业泡沫现状.太原科技[J], 2009 (5)

[2]杨晓林.房地产企业项目管理体系的研究与应用.管理工程学报[J], 2010, (5) [2]杨晓林.房地产企业项目管理体系的研究与应用.管理工程学报[J], 2010, (5)