房地产行业的社会保险

房地产行业的社会保险（精选11篇）

房地产行业的社会保险 第1篇

企业是追逐利润的经济体, 承担社会责任是因社会对企业的“期望”约束而产生的“额外负担”, 还是企业的无形竞争力呢?本文以我国房地产行业上市公司为例, 对房地产行业企业社会责任与财务绩效的双向互动关系展开研究。

二、文献综述

国内外基于企业社会责任的研究不在少数, 总结下来有以下几种。第一种, 如张川和娄祝坤 (2012) 认为企业社会责任与企业自身财务绩效的正相关;第二种, 如温素彬方、苑企业 (2008) 认为企业当期承担社会责任越多, 企业的财务绩效便越差;第三种, 如蒋祥 (2012) 研究企业社会责任履行与行业之间的关系。本文着眼点于企业社会责任的影响因素或企业盈利状况的交互影响的关系, 选取我国房地产行业作为研究对象, 对二者交互影响关系的实证研究。

三、研究设计

1.数据来源。本文选取2014年我国两大证券交易所中发布社会责任书的房地产企业35个。

2.企业社会责任履行状况评价体系。本文采用ISO26000国际标准作为企业社会责任履行状况的评价标准, 该指南将企业社会责任细分为5大类, 24小类:包括员工责任、公平运营、消费者责任、环境责任、社区责任等。本文采用“四值打分法”, 具体评分标准为:没有任何披露, 0分;笼统描述, 1分;有详细披露 (本公司计划、目标、承诺等) , 2分;不仅有详细披露, 还有定量描述、成效分析、结果反馈等, 3分。

3.研究假设。假设:我国房地产上市公司社会责任履行状况与净资产收益率存在双向互动线性关系关系。

四、实证分析

1. 变量解释

2. 主要变量的描述性统计。

本文通过对样本的描述性统计发现:首先CSRSCORE存在明显差异, 企业社会责任总分72分, 样本中总分最高57, 最低只有11分, 均值30.17, 标准差11.429;此外, ROE差异显著, 最大值0.005, 最小值0.2197, 标准差0.053445, , 这也说明我国房地产行业资本运营状况存在很大差异;在TIME一栏中可以看出, 我国房地产上市公司上市时间存在比较大差异, 最早在1991年, 最晚在2008年。

3. 变量的相关性分析。

通过pearson相关性分析剔除资产负债比、第一大股东持股比等变量多重共线。

4. OLS回归分析。

(1) 企业财务绩效对社会责任影响的OLS回归。首先, 建立OLS回归模型:CSRSCORE=+++++++a, 利用SPSS对此模型进行分析, 结果如下:CSR-SCORE=-64.697+5.453NLTA+101.197ROE+0.644TIME-0.825COMPILE-4.03ALR-13.455SHC+1.22CSIN, 此外, F=5.870>1, 说明因变量CSRSCORE与7个自变量之间存在线性回归关系;NLTA和ROE的sig均小于0.05, 说明两者与CSRSCORE之间存在线性关系;Durbin-Watson=2.419, 介于0和4之间且接近2, 可认为残差之间相互独立;容差>0.1, 且VIF<5, 可认为自变量之间不存在严重的多重共线性;R^2=0.603说明该模型具有较好的拟合效果。 (2) 企业社会责任对财务绩效影响的OLS回归。首先, 建立OLS回归模型:ROE=+++++++a, 利用SPSS对此模型进行分析, 结果为:ROE=0.087-0.006NLTA+0.003CSRSCORE-0.001TIME-0.02COMPILE+0.035ALR+0.065SHC+0.006SIN, 此外, F=4.201>1, 说明因变量CSRSCORE与7个自变量之间存在线性回归关系;CSRSCORE的sig均小于0.05, 说明其与ROE之间存在线性关系;Durbin-Watson=1.767, 介于0和4之间且接近2, 可认为残差之间相互独立;容差>0.1, 且VIF<5, 可认为自变量之间不存在严重的多重共线性;R^2=0.521说明该模型具有较好的拟合效果。

五、结论和建议

本文发现在我国房地产上市公司中, 公司社会责任 (CSRSCORE) 履行状况与企业财务绩效之间存在双向互动关系, 双方互相影响、互为因果。此外, 公司资产规模也是影响企业社会责任履行状况的重要因素。

摘要：文章基于ISO26000国际标准, 选取资产规模的自然对数、净资产收益率、已上市时间以及上市地点, 资产负债比等若干变量, 主要通过相关系数r以及构造ISO回归模型来揭示房地产上市公司社会责任履行状况与企业财务绩效之间的双向互动关系。

关键词：企业社会责任,净收益率,双向互动关系

参考文献

[1]张川, 娄祝坤.国有企业社会责任与财务绩效的实证研究[J].会计之友, 2012, (11) .

[2]温素彬, 方苑.企业社会责任与财务绩效关系的实证研究——利益相关者视角的面板数据分析[J].中国工业经济, 2008, (10) .

房地产行业的相关知识 第2篇

1、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

2、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

3、4、房地产开发的特点：房地产形式开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。

房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、房地产的三级市场：一级市场是指土地交易市场，二级市场是指商品房买卖市场，三级市场是指二手房市场。

6、商品房：具有开发资格的开发商开发的商业住宅。商业住宅分为：居住商品房；非居住商品房（商业、办公、综合用房等）

7、土地的使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或其他用地50年。

8、土地的获得方式：受让、拍卖、赠与、继承。

9、住宅的产权 ：住宅的产权一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，简单地讲，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。

10、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划局核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源局和房屋管理局核

发。

11、两书：《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。

12、竣工验收：竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验,取得竣工合格资料、数据和凭证。

13、按揭贷款：按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。（1）申请按揭贷款所需提供资料

A.申请人和配偶的身份证、结婚证、户口簿原件及复印件 B.购房合同

C.预付款收据原件及复印件

D.收入证明（单位开具的收入证明、包括工资单、个人所得税纳税单、银行存单等）

E.开发商的收款帐号。（2）按揭贷款程序

A.带齐申请按揭贷款所需提供资料到贷款银行申请个人住房贷款。B.接受银行审查，确定贷款额度。

C.办理借款合同、保险、产权抵押登记和公证。D.银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息。

14、住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。

15、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

16、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

17、组合贷款：组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。

18、契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

19、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳。

20、开发费用的组成：楼面地价, 建安成本,契税, 规费, 室外工程, 设计(含绿化),招标,监理,平整场地、临时设施及临时水电、勘探, 营业税、土地增值税、管理费用、销售推广费用、人防费用

21、楼面地价：按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。

楼面地价＝土地价格÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

规划建筑面积＝土地面积×容积率

22、商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

23、商品房的均价：是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

24、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、液化气）等设施。

25、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

26、三通一平：水通、电通、路通和场地平整，施工用地的必备条件。

27、项目施工周期的划分：主体基础施工、主体土建施工、内外粉刷施工、配套管网施工。

28、施工工艺：勘探、桩基础、基础浇模、结构主体、粉刷、管网、排污、供水、绿化。

29、房屋结构的种类：砖木结构、砖混结构、钢混结构（钢筋混凝土结构）、钢结构。30、以层高划分建筑业态种类：多层、小高层、高层住宅的建筑形式。根据《住宅设计规范》，民用建筑高度与层数的划分为：1层~3层为低层住宅；4层~6层为多层住宅；7层~10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11层~30层为高层住宅；30层（不包括30层）以上为超高层住宅。

31、占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，包括建筑总用地，公用建筑设施总用地、道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

32、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和。

33、建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

34、套内建筑面积：是指成套商品房的套内实际使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

套内建筑面积=套内实际使用面积+墙体面积+阳台面积

35、房屋销售面积：商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。即所谓的建筑面积。房屋销售面积=套内建筑面积+分摊面积。

36、得房率：是指套内建筑面积与套建筑面积之比。

得房率=套内建筑面积/套建筑面积×100%

37、公用面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套以外各户共同使用，不可分割的建筑面积。分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。

38、应公用分摊的面积：应分摊的公用建筑面积包括套以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为正栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有维护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

39、不应分摊的面积：底层架空层作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开发空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房、公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房。40、建筑容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

容积率=小区内总建筑面积之和（平方米）÷小区占地面积（平方米）

（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

41、建筑覆盖率（建筑密度）：是指建筑物基底占地面积与总面积的之比，除特别注明外，计算时一般包括附属建设物。

建筑覆盖率（建筑密度）=项目建筑基地面积之和÷项目占地面积×100%（如：在10万平方米的土地上，项目建筑基地面积之和为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

42、层高：指下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。

43、净高：指同一层结构底面到顶面标高之间的距离。

44、住宅间距：两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的

比值。

45、开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。

46、进深：住宅的进深又称住宅的长度，在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

47、绿地率: 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

48、绿化率：是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

49、土地的单位换算： 1亩=667平方米；

1公顷=10000平方米； 1平方米=10.7636平方英尺

50、户型：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。

51、面积配比：指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

52、格局配比：是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

53、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

54、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

55、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

56、办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

57、商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

58、综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

59、别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连排别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

60、TOWNHOUSE（联排别墅）

正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。61、错层式住宅

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。62、跃层式商品房

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋 63、SHOPPING MALL(销品茂)直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。64、常用术语

DM-------邮寄用的广告用品 MP-------报纸广告 CP--------电视广告 POP------户外看板 MG-------杂志广告

房地产行业的绚丽变装 第3篇

不同媒介对房地产行业的追逐

如果说地产和其他行业有什么不同,也许就是它花钱更大手大脚。我们常常能在报纸或是杂志上看到整幅整幅的房地产广告。这种大面积轰炸式的宣传方式自然成为以报纸为代表的传统媒体眼中的肥肉。同时传统媒体具有发行量大、宣传面广、渠道完善、传播迅速、阅读率高等特点,对于任何定位的房产项目来说,也确实都是宣传的首选。而且对于房地产这种巨额大宗消费品而言,权威观点和消费信心是决定购买行为的关键。而在提供主流、权威观点方面,报纸具有其他媒介无可替代的作用。在这种形势下的长时间积累,传统媒体逐渐垄断了地产行业的宣传预算。

然而这种情况在2008年末的金融危机中开始有了明显的变化。危机过后许多地产商都不再大手大脚花钱,而是期望能够通过整合营销或是新型媒体形式,达到预期甚至更好的营销效果。相关数据表明,2009年二季度地产广告开始回暖,并出现了网络广告投放预估费用与广告主数量双增长的良好态势。也就是说,地产商的目光开始由传统媒体转向新兴媒体。

地产网络广告促使消费行为变革

随着网络逐渐渗入城镇居民的生活当中,对人们生活、阅读及工作习惯造成了深远的影响,同时如何将房地产开发项目的市场营销策略与网络营销技术紧密结合以促进项目销售,对当前市场营销策划人员而言,是挑战更是机遇。

也许在未来的5到10年,80后和90年代的年轻人将会成为消费主力,这时怎么样能将信息快速准确的传达到他们眼中?壹捌零(中国)公司总裁雷少东表示,目前的房地产商面对他的目标人群进行营销时,已经开始趋向于选择整合营销,比如说小户型项目比较针对于年轻人的,而年轻人接触传统媒体少,接触网络多,所以地产商就自然会把这个广告通过网络进行营销;再比如说项目位置在地铁附近,有可能广告的投放会偏重于地铁广告。这种改变是很正常的,也是市场所需要的。

同时网络媒体对于房地产企业和消费者的意义,不仅仅在于消费者日常的媒介接触习惯。也在于房地产行业的独特性。比如任何一个消费者在购买快速消费品时,都不会主动收集大量产品信息后做出对比,再做出购买决策。因为,这些快速消费品的单次购买支付风险低,即使存在购买失误,也完全掌控在消费者心理预期内。而买房,相对大多数中国消费者而言,都是一个巨额的风险消费。在购买过程中,消费者风险承受能力远远高于普通消费品。所以,在购买过程中,为降低购买风险,消费者所采取的主动性信息收集,会更高。而网络,作为信息资源互动最快速、最大量的平台,不仅能为消费者提供相应的信息需求。同时,网络消费者之间的口碑互动,也成为消费者评价房地产项目的标准之一。所以,网络媒体是消费者购买房产时唯一必经的、主动的互动式信息平台,这相较之传统媒体、网络媒体的优势地位,是更鲜明和突出的。

如何营销

“消费者的消费理念变了、消费环境变了、信息获取习惯也变了,面对诸多的变化我们的营销理念也应该随之变化。这就是实效广告的力量。”对于如何进行地产营销,雷少东这样表示。科学技术飞速发展,完全颠覆性的营销方式,往往是科技促动最后的利益。如今网络已经发展成为了一个大众性的媒体平台,和电视,报纸一样。消费者的阅读习惯接触信息的行为发生了变化,优秀的营销公司会预见到这个趋势,在消费者往这个方向走的时候,他们会马上跟上去,占领属于自己的市场。而预见能力差的则是等待这个市场已经形成规模,才开始有意识的行动,但这肯定不是最聪明的方式。

目前大多数采用网络的宣传方式,是更看重网络的交互性和直观性,以口碑宣传为主,抛弃以往以直白的硬广为主的宣传方式,选择辅以大量的软性和隐性广告,配合中小规模、但是频次很高的各类活动来聚拢人气,提高项目的知名度和宣传效果。

同时对于媒介形式来说也许没有新旧之说,有的只是如何将现有的媒介形式相结合,来适应行业和消费者的变化。雷少东表示壹捌零在做地产营销时,会根据目标人群的兴趣渠道去选择新旧媒体,因为产品和公司的需求不同,市场也不一样,根据这个市场针对性的设计方案,如果你的目标人群注意力在网络,更细一点说在网络某个区域,我们就会根据他的网络习惯针对性的开发。但是雷少东也相信,随着网络和新兴媒体的迅速发展、技术的不断更新和消费者的倾向度,新型媒体和整合营销方式将成为未来地产行业的主要营销方式之一。

地产营销的未来

结合房地产行业的网络广告投放特征,对于网络媒体来说,从着力于巩固现有的房地产广告主,优化服务好现有广告主,以在稳定的基础上实现继续增长为主要的发展模式。

而相对于传统纸媒来说,其目前的劣势并不是它本身的缺陷,只是在创新意识、创新手段、服务意识方面落后于网络,落后于时代。只有重新定义纸媒的功能,才能重塑强悍的传统纸媒的地位。

房地产行业的社会保险 第4篇

记者:信用评价工作开展以来取得了哪些实质性进展?

胡志刚:为推动房地产企业信用建设, 引导房地产企业诚信守约, 积极履行社会责任, 促进房地产行业健康发展, 中国房地产业协会、中国房地产研究会于2010年获商务部、国资委的批准, 开始在房地产行业中组织开展房地产企业信用评价工作, 2011年在重庆、大连、北京和部分房地产开发企业试点, 2012年起在全国范围内全面启动了这项工作, 截止到目前, 这项工作已经开展5年。五年中在商务部、国资委、住房和城乡建设部等主管部门的大力支持下, 在各地房地产业协会、开发协会的积极配合下, 全国已有163家房地产开发企业获得信用评级。

记者:从实践情况看, 房地产行业的信用评价特点是什么?

胡志刚:房地产行业与一般生产行业相比具有产品周期长、涉及生产要素多、社会影响大、发展不均衡、项目周期与财务周期不匹配等特点, 其发展又处于经济发展的特定阶段, 信用建设任务艰巨, 必须结合行业特点开展信用评价工作。

一是建立一套适合行业特点的房地产开发企业信用评价指标体系。在设计信用评价指标体系时, 重点突出房地产行业和开发企业的特点, 遵循针对性、全面性、系统性的原则, 使指标体系更科学、合理。在指标设定上既考虑信用评价指标体系的共性, 如企业管理能力、发展能力和财务数据等客观信用能力, 也考虑房地产行业的特点, 把房地产开发企业的经营信用和履行社会责任作为信用考核的重点, 全面考量企业在土地获取、规划、建设、销售、前期物业管理等开发建设全过程中的经营信用。在分值比例设定上使企业经营信用情况的分值比例达到了45%, 企业履行社会责任信用分值比例达到35%, 企业客观信用能力仅占全部分值的20%。同时采取一票否决制, 企业如发生违法违规或其他严重失信行为, 一律不予评价。信用评价结果采取动态管理, 三年有效, 能够与时俱进及时反映企业的进步, 对落伍者即时降级或淘汰。二是引入社会第三方信用评价机构对参评企业进行独立、客观、公开、公平、公正的评价。社会第三方通过招标选取, 并实行动态管理。评价过程中, 第三方评价机构不仅对参评申报材料进行书面审核, 对参评企业进行实地核查, 通过和企业面对面的交流了解企业的经营状况, 并通过对企业员工、经营关联单位、相关行政机关和社会组织的调查询问以及对社会发布的企业信用信息的全面查询, 了解企业对员工、合作方、政府、消费者、社会的信用及履行社会责任的情况, 做到客观、真实、全面评价企业的信用状况。目前已有七家商务部认可的评价机构参与到这项工作中来。三是依托地方协会, 积极开展信用评价工作。开发企业基本是属地管理, 参评企业的组织、信息的采集与核实、实地核查等工作离不开地方协会的支持和帮助, 因此信用评价工作必须紧紧依靠地方协会。在参评企业当中, 大多数是通过地方协会统一组织参评的, 地方协会做了大量的工作, 为我们提供了很多帮助, 可以说, 地方协会的积极性直接影响信用评价工作的广度和质量。所以, 发挥地方协会积极性, 依靠地方协会联合开展信用评价工作是我们一贯坚持的工作原则, 只有这样, 才能使信用评价工作真正落到实处。

记者:两会主导的信用评价优势在哪里?

胡志刚:我国现存的与房地产信用相关的评级标准可以分为5个层次:住建部对房地产开发企业的资质评级、各级行政机关建立的开发企业信用档案、部分省市开展的房地产行业诚信评价、金融机构对开发企业的资信评级, 以及社会和行业协会的各类评奖等。这些评级或评价的特点是评价主体不同, 出发点和侧重点不同, 效果也不同。

由中国房地产业协会、中国房地产研究会主导的行业信用评价是通过行业协会建立守信践诺的长效制度, 有效约束会员企业的道德风险和机会主义行为, 提高行业协会的服务能力, 促进行业信用建设和行业守信自律, 保障行业健康发展。它既不同于政府部门基于监管需要而实施的资质管理, 也有别商业机构基于市场需求提供的信用评级。它突出了客观性、专业性、自律性和服务性, 更多的反映的是企业自身资产情况、开发经营行为和履行社会责任所获得的社会信誉, 由两会推进这项工作更具有行业的权威性和公正性。大力推动信用信息在全国范围的互联互通, 发挥信用信息对失信行为在更大范围的监督和约束已成为市场经济良性持久发展的必要条件。

记者:获得评级的企业能得到什么实际利益?

胡志刚:人无信不立, 业无信不兴, 这是社会的共识。随着国家对社会信用体系建设的重视, 越来越多的企业开始关注和重视自身信用建设, 也有越来越多的政府部门和相关机构陆续出台对信用企业的激励政策。2013年国家发改委、人民银行和中央编办联合下发了“关于在行政管理事项中使用信用记录和信用报告的若干意见”, 部分省市也将信用报告作为行业管理中企业准入的依据。黑龙江、重庆房协在有关行业主管部门的支持下, 出台了很有实效的激励政策, 包括对AA级以上的企业在容积率、项目资本金、商品房预售许可前的投资到位率、资质年检业绩审查、推荐行业性评优评奖等方面实行优惠政策。这极大地调动了参评企业的积极性, 2013年仅一年黑龙江省就有50多家企业参评。

当然, 目前信用评价结果的实际应用面和对企业的惠顾还很有限, 今后还有大量工作要做。一方面探究金融服务体系对信用评价结果的支持和应用, 通过评价使信用级别高的企业在金融授信、金融服务延伸等方面能够享受到更多的政策支持。另一方面还要积极探索向社会和相关领域发布企业信用评价报告, 创造奖优罚劣的社会舆论环境, 使企业养成诚信和守法的良好习惯。同时我们将联合发改委、国土、工商、财政、金融、物价、消费者协会、新闻媒体等多个部门通过多种方式、多种渠道宣传推广信用评价工作和诚信企业, 把信誉度高、社会责任感强的企业介绍给社会, 推荐给消费者, 在全行业树立起诚信为本的环境氛围。

记者:信用评价对于推动房地产业健康发展、构建社会信用体系将发挥哪些作用?

房地产行业的社会保险 第5篇

寻找中国本土的最佳雇主

众所周知，《财富》每年会评选出美国100家最佳雇主，而翰威特咨询公司也从2001年开始进行“亚洲最佳雇主”调研，并引起国内众多企业的关注。但两年来，参与翰威特“领导力最佳雇主”调研的中国公司没有一家进入“十佳”。尤其是2003年，翰威特进行第二次调研时，参加评选的中国企业有42家之多，并且这些企业近年来在各方面都取得了长足的进步，尽管某些方面他们不及那些上榜的外企优秀，但亦不至于毫无进展。对此，业内多位专家不由呼吁：寻找中国本土的“最佳雇主”。

在暴躁的老板面前忍气吞声，在玻璃的天花板下难见出头之日，在８小时之外无休止的加班……职场上的人常常感叹“人在江湖，身不由己”。国家人事部人事科学研究院朱庆芳副院长讲述了这样一个故事，去年他去某企业考察，遇到一位拿着高薪的员工，与该地区的同行相比，其收入要高出许多。然而，该员工并不因为高薪而有更多的企业忠诚度和满意度，因为他没有得到企业对自己员工应有的尊重。“员工不是机器。”朱院长感叹。

“当我们按行业依次寻找中国本土最佳雇主时，这项工作在国内还只是一个开端，什么是雇主？什么是最佳雇主？”“最佳雇主”的另一层含义是：最适合人才去工作的企业。21世纪人才报总编黎和生表示，“优秀本土企业将自己吸引和留住最优秀人才的秘诀拿出来让公众深度探讨，这标志着中国本土的人力资源管理正向新的阶段迈进。”

对企业而言，总有优秀的员工因为种种原因离去；当企业为此惋惜的时候，那些主动离去的优秀员工却几乎不曾因为自己的选择而后悔。“良禽择木而栖”，在工作中，人才在选择雇主时亦是如此。也许深入研究问题，为行业树立一个标竿，才能真正有助于促进国内企业的发展。

房地产业员工的稳定性

本次评选活动以“薪酬满意”“工作开心”和“个人能力提升”3个方面的满足与否来判断员工的稳定性。研究结果显示，房地产业3/4的员工处在稳定状态，只有6.2%极不稳定，相对于8%左右的流动率属于正常水平。此外，调研结果还显示，高层人员的稳定状态普遍弱于中层和普通员工，他们对调查的3个方面均表示不满。中层员工的不满主要集中在薪酬问题和工作不开心上，普通员工则表现出提升薪酬和自身能力的期望。另外，新员工体现出更大的稳定性；工作1年以上的老员工处于不稳定状态所占的比例更大。

究竟是什么原因引起房地产从业人员的不稳定？调研发现，房地产从业人员离职的主要原因分为几类：（1）薪酬福利政策是决定房地产人力资源稳定性的关键因素，80%左右的不稳定状况直接缘于薪酬，它是最重要、起到决定性作用的原因。（2）发展机会，包括更多的实现目标的机会、更好的工作头衔、不同工作种类和培训机会，能否获得能力提升也对稳定性造成很大影响。约有20%左右的人因此类原因离职。（3）管理问题，如业务及时反馈、工作时间合理、公司管理规范等，此类原因直接影响了员工的满意感受，虽然较少有人因此类原因直接离职。

高中层人员离职原因相对集中在发展机会和管理问题上，同时还有很多“与公司无关”的离职原因，比如深造学习。在调查中发现，如果因为薪酬问题而转换工作岗位，相对于一般员工，中高层人员常常不愿意向公司坦白说出离职的真正原因。

“十佳雇主”的与众不同之处

万科股份这家公司培养了业内最多的成功职业经理人，专业化和制度化奠定了其成功的基础。最能体现万科对员工关爱的地方在于：万科给予了员工一个阳光般的未来。多年来，王石和他的万科始终坚守“坚决不行贿”的原则，万科称，一切热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。他们认为，遵守《职员职务行为准则》，是职员对自身负责任的表现，是对个人最好的保护。”

中海地产清华土木专业的毕业生最受地产企业青睐。很长一段时间，清华的高材生们就业首选的地产公司就是中海，仅此一项，足以傲视江湖。年薪十万、有一年去香港学习地产的经历、能够领略港式地产的风格和先进之处，这对一个要投入到地产行业中的应届毕业生来说，无论是从平台还是经历上都是一个绝佳机会。再加上中海在业内的口碑和影响力，其吸引力难以抗拒。

首创置业在国企人才流失普遍严重的环境下，首创的员工仍然保持着对公司高度的认同及忠诚。凭借资本运营和土地储备两方面得天独厚的优势，这家国企已经搭建好了广阔的平台，员工在首创能得到全方位的锻炼。在公司内部，员工流动性很强，却很少流失到公司之外。公司幽雅的办公环境透露出严谨和有序，这种感觉让人不自觉地与其他地产公司的风格区别开来。这是一家朝气蓬勃的企业，她的底气和资本让人相信，公司内在的特点和价值观还未完全展现出来，这让人才有更多自豪的理由为之努力工作。

华远地产这家15年历史的公司信奉“每位员工都是华远事业和财富的拥有者”的理念，从领班考选到员工持股，每一步都紧紧地把员工利益跟公司联系到一起，短短一年时间，华远打造了一支高素质、专业化的人才团队。现有员工中，平均年龄34岁，平均行业从业时间为13年，其中不乏美国罗斯福大学、清华大学、北大MBA等管理专业及技术专业之高材生。公司在提供具有竞争力的薪酬的同时，为员工营造一个安全的、有保障的福利背景。每年员工有7000元的福利包。

万通地产员工的意见能得到充分的尊重，在讨论的时候他们可以激烈地驳斥领导意见，即使驳斥的对象是冯仑。这是一家培养帅才的企业，员工总在不断学习成长。

此外，这家公司为工作三年以上、业绩优良的员工提供住房资助，还为员工特设了扶危救困基金，公司还会协助员工解决子女入托等问题。被称为思想家的董事长冯仑似乎在努力营造一个中国房地产公司的典范。

SOHO中国 这个公司奖惩分明，每个赛季都会给优秀的员工提薪、晋升、出国旅游等嘉奖，同时毫不留情地将末位淘汰掉。这是一种再清晰不过的“胡萝卜加大棒”的组合。只要员工给公司创造了财富，他们的老板潘石屹从不吝啬多给员工报酬。此外，潘石屹从个人账户为员工准备了一份款项，用以特别奖励公司的销售明星。

今典集团最与众不同的地方在于其人文关怀，公司如今拥有全国最大的民间美术馆，美术馆与公司的办公区比邻，常常举办各种各样的展览，例如书法、绘画、雕塑、篆刻、摄影等。它还拥有北京惟一一家属于公司的潜水俱乐部。员工可以在紧张的工作之余放松身心，体味文化，感受公司浓浓的文化氛围。员工同时可以从公司获得免费班车、免费午餐、免费体检，也可优惠购置公司楼盘。

上海复地近期来，该公司相继推出了一系列重大举措：加强人才储备、改进绩效考评方法、推出多种激励手段、加强对员工的培训投入。他们的人力资源总监称：要在社会中树立起复地用人方面郑重、规范、讲求信用的良好形象。

珠江地产珠江人有一种优越感，他们认为自己的公司是最棒的。他们不必辛苦营造某种创业环境，因为公司有足够的资金和地产供应链环节给予资源的支持。实力强大的珠江本身就给予了珠江人一种既定的宏观环境。他们喜欢把这种感觉总结为：精英生活，引领时尚。

从“恐慌”到“疯狂”的房地产行业 第6篇

怎么评述刚刚过去的2009年房地产市场呢?大概用半年刚性需求, 半年投资投机;半年恐慌, 半年疯狂较为合适。

年初的时候, 中国的房地产市场还亟待一场小阳春“暖冬”;年末的市场, 国务院常务会议却要遏制部分城市房价过快上涨的势头。年初的时候, 一些房产公司面临资金链断裂, 不得不委屈着降下房价和身段, 一时之间, 专家学者们呼吁拯救这个行业的声音也此起彼伏;年末的时候, 不断刷新的地王、疯抢的楼盘使得高房价和房产公司再次成为过街老鼠。难道房地产行业注定就要在这种短暂的沉寂和快速的疯狂中“抽抽”前行?

这样的“抽抽”是不理性的, 不理性是谁造成的?大家。

低利率背景下踮着“脚”、啃着“老”买房的房奴, 通胀预期下的富裕阶层, 抽丝剥茧一样开盘却非要制造海一样人流或者温水煮青蛙一样涨价的开发商、活跃在各式楼盘上的山西煤老板、温州购房团, 甚至政府的土地供应和保障房计划以及国企的勇猛拿地都有责任。当然, 相对强势的力量应该挨更多的板子。

不管怎么样, 2009年下半年房地产商真是赚得流油, 不知天高地厚的终于有“豪气”敢说“不买我还涨”的话了。但是, 温总理一声“且慢”和之前营业税减免恢复至五年以及各银行收紧二套房贷的措施让这个市场重新有了年初恐慌的感觉, 被称为这个市场的“三枪”惊魂。

地王凶猛

房价疯狂, 比房价更无厘头的是什么?地价!据传有开发商抱怨地方政府抢了开发商的风头, 地王频现, 地价屡创新高, 连房价都甘拜下风。虽说是戏谈, 但是从今年的地价走势上看, 地价的涨幅的确不逊于房价, 地方政府收入的土地出让金更是让开发商们自愧不如, 此起彼伏、一浪更比一浪高的地王, 连成了楼市的胜景。

2009年5月份以前, 北京有关部门还在为土地出让发愁, 流标率居高不下, 地价却总也上不去。为此, 北京市甚至推出了“勾地制度”, 以期了解市场需求, 减少土地流标。但进入5月份, 土地市场却摇身一变, 从凄风冷雨转向了红红火火, 尤其是5月20日, 富力地产力挫群雄, 以10.22亿元获得广渠门外10号地之后, 土地市场温度急速飙升, 一下从零度左右, 直奔高温区。不仅四环左右的地价升到了15000元/平方米以上, 而且通州、大兴, 甚至房山的地价都开始奔每平方米7000元左右。

最离谱的涨价出现在亦庄新城三羊居住区地块的竞拍中, 远洋地产拿下的楼面地价高达18000元/平方米, 而仅在两年前, 金融街拿下毗邻地块的楼面单价仅为3135元/平方米, 两年涨价14865元/平方米, 涨幅高达474%!

与土地市场迅速升温伴随而生的是地价飞速上涨, 各大地王平均楼面单价全面超越此前土地市场最辉煌的2007年。面对如此离谱的地价, 难怪有开发商直言“看不懂, 太疯狂!”

谈及今年地王如此凶猛的原因, 业内人士首推宽松的信贷政策。天量信贷大量流入房地产行业, 使得开发商的资金状况突然宽裕起来, 不仅贷款非常容易, 而且针对部分优质企业, 尤其是大型央企, 纷纷获得巨额银行授信, 如万科获得500亿元银行授信, 金地地产获得300亿元银行授信, 中化方兴获得245亿元授信, 中海地产获得200亿元授信

天量信贷进入楼市, 不仅刺激了开发商的购买欲, 更刺激了购房者的购买欲。

随着国家一揽子经济刺激计划的出台, 银行加大房贷优惠力度, 加上企业自身的促销行为, 商品房销售出现了火爆场面。短时间内, 开发商就赚得盆满钵满, 一扫去年的愁眉不展, 开始信心十足地展望未来, 纷纷出手抢占生产资料土地。

土地市场的供应情况又助长了开发商的判断被去年惨淡的土地交易吓怕了的各地地方政府, 对2009年的土地市场非常保守, 大幅消减土地供应计划。面对开发商异常的热情, 各地土地市场都呈现出供不应求的局面。

曾经, 所有的地王们都总是相似的。但2009年的地王市场却分外特征鲜明, 首先就是“国家队主战”。无论从北京的土地市场看, 还是全国的土地市场看, 至少6成以上的地王背后都有国字号开发商的身影。

面对2009年土地市场由“国家队”主战的特点, 易居研究中心分析认为:首先, 在经历了2008年的市场低迷后, 2009年初土地市场依然较为冷淡, 地方政府往往会要求国资背景企业参与土地竞拍, 以保障土地成交。其次, 国有房企具有强大的资本优势。这一方面是受益于母公司对于国有房企的大力支持, 另一方面也与今年上半年的天量信贷资金有关。相比于民营企业, 国企放贷风险小, 因而更受银行欢迎, 特别是国有控股或间接控股的混合经营体, 在土地市场上表现尤为活跃。而从新“地王”的开发前景来看, 虽然高价地块层出的场面与07年有些类似, 但相对于民营企业来说, 国有房企在地块未来的开发运营上拥有更多的资源优势, 需要面对的市场压力也相对较低, 有助于避免2007年地王由于资金紧张而大量陷入困境这一局面的重现。

房价疯狂

如果要用一个字来形容今年的楼市, 非“涨”字莫属。如果要在这个字前加一个限定字, “疯”字绝对合适。短短9个月, 北京楼市房价翻倍的楼盘已不罕见, 涨幅高达50%以上的楼盘更是比比皆是。当大部分业内人已经看不懂房价时, 就只能用“疯狂”来形容了。

2009年春节前, 楼市还是一片寒冬, 促销价、优惠价充斥楼市而无人问津。

几乎所有开发商都过了一个愁云惨淡的春节。春节过后, 以“刚需”为代表的购房者纷纷出现在各大售楼处和中介公司, 楼市迅速回暖。2009年5月份, 促销手段几乎全部退出房地产市场, “涨价”成为主题, 每平方米一两千元的涨幅已成普遍现象, 部分项目甚至出现三四千元的涨幅。6月份以后, 投资型购买开始大举入场, 迅速把涨幅拉到新的高度, 甚至部分楼盘出现一倍以上的涨幅。

据亚豪机构统计, 2009年1月份, 北京开盘项目均价为13560元/平方米, 11月份的开盘均价为17550元/平方米, 涨幅高达29.42%。但考虑到年初开盘项目主要集中在市区, 11月份的开盘项目却多在五环以外, 该涨幅其实小于同区域同项目的涨幅。

搜房网不完全统计, 2009年北京房价翻倍的项目至少有5个, 南四环内的上海建筑涨幅高达171.74%, 东北三环外的太阳公元涨幅超过130%。与此同时, 涨幅超过50%的项目至少有30个

短短9个月, 北京楼市房价翻倍的楼盘已不罕见, 涨幅高达50%以上的楼盘更是比比皆是。当大部分业内人已经看不懂房价时, 就只能用“疯狂”来形容了。

2008年年底, 为了刺激楼市, 从中央到地方出台了很多优惠政策, 购买首套房可享受首付两成和房贷7折的优惠、二手房营业税减免期从5年缩为两年、土地出让金可以分期付款等, 这些政策加上开发商的降价促销力度, 大大刺激了楼市的刚需阶层。从而形成了2008年春节后首轮以刚需为主力的购房热潮, 让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。

另外, 2009年突飞猛进的地价也成为了房价上涨的重要动力。

从2009年5月份开始, 售楼处给出的最常见的涨价理由就是:“地价都那么贵了, 我们的房价怎么能不涨?”广渠路15号地拍出近16000元/平方米的楼面地价, 周边多个项目短时间把价格提高了10003000元/平方米。7月份, 大兴新拍土地楼面地价屡次突破7000元/平方米。8月份, 领海、鸿坤理想城等项目加价2000元/平方米左右。鸿坤理想城的销售人员更是表示:“大兴地价都7000多了, 等盖出房子, 怎么也得卖到15000元/平方米, 我们现在才卖13000元/平方米, 绝对划算。”

压倒骆驼的是最后一根稻草, 为房价的飙升添上最后一份热量的是开发商的策略。

门庭冷落的售楼处突然涌现出如此多的购房者, 寻常的调价也不足以将他们剥离, 开发商祭出了核心法宝销控, 减少供应套数, 拉长供应期, 甚至一栋楼分单元、分楼层销售。在爆发性购买面前, 原本就并不充裕的房源已经呈现出供需不平衡的端倪, 如今被人为的销控加剧了。从开发商的角度而言, 利用有限的资源获取更多的利润无可厚非, 只是, 房价却一步步登上云霄。

资本盛宴

托2009年超宽松信贷的福, 经过节衣缩食的2008年寒冬后, 房地产企业突然又开始腰缠万贯, 锦衣玉食起来。

对于开发企业而言, 2009年绝对是值得深刻记忆的一年, 不仅仅是因为疯狂上涨的房价带来巨额利润, 更因为这一年资金来得是如此容易。向来挑剔的资本市场在这一年充满激情地拥抱着地产业, 没上市的争相上市, 上了市的轮流增发, 不管上市没上市, 集体发公司债再加上超宽松的贷款、银行授信2009年, 地产企业尽情享受了一餐异常丰富的资本盛宴。

但人们也应该看到, 虽然今年银行大松口, 毕竟没有股市的钱来得方便, 当市场一旦出现合适的环境, 地产企业就会伺机上市。

2009年6月5日证监会宣布A股IPO重启, 各大房企老总们对上市的言辞就开始此起彼伏地出现于各大媒体;6月21日, 北京住总集团董事长张贵林在集团招聘会上透露, IPO重启后, 住总已经开始研究新的上市计划, 并争取尽快提交可行方案;7月8日, 万达集团董事长王健林在某论坛上透露, 万达今年将选择国内A股上市;7月10日, 恒大地产董事局主席许家印表示, 恒大将重启IPO计划

恒大地产恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业, 连续五年荣登中国房地产企业10强。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。

2009年11月5日, 恒大地产顺利在香港联交所鸣锣登陆, 以4港元开盘, 报收于4.7港元, 涨幅达34.29%, 从而打破了自华南城开始出现的内地房股首日破发的魔咒。以收盘价计算, 恒大地产总市值高达705亿港元。另外, 2009年11月19日, 龙湖地产正式在香港联交所主板挂牌。当天恒生指数下跌197.18点, 龙湖地产股价逆势上涨, 以7.2港元开盘, 报收于8.01港元, 涨幅13.3%。以收盘价计算, 龙湖地产总市值高达400亿港元。

恒大首日涨幅高达34.29%, 表现明显强过龙湖, 但后继表现看, 却不如龙湖。截至2009年12月15日, 恒大地产的股价只是维持在比发行价略高一成的样子, 而龙湖地产却创出了强劲走势, 最高涨幅达38%, 最近稍有回落, 涨幅依然在27%左右。

恒大地产和龙湖地产在2009年可以说是风光无限。业内人士认为, 这两家企业独享资本市场厚爱, 主要是得益于其庞大的土地储备以及高成长前景, 加之定价相对便宜。

作为今年内地赴港上市最抢眼的两家内地房企的掌门人, 恒大地产董事局主席许家印和龙湖地产董事长吴亚军备受业内业外关注。

许家印和其夫人约持有恒大地产102.02亿股, 其中, 92.7亿股由许家印拥有。以上市当日的收盘价计算, 许家印的身家达到436亿港元, 折合人民币384亿元, 仅次于福布斯中国富豪排行榜首富王传福的396亿元。但如果算上许家印夫人的股份, 许家印夫妇将是中国首富。

上市完成后, 吴亚军持股比例为46.9%, 其夫蔡奎持股比例为31.3%。以上市当天收盘价计, 吴亚军夫妇身家近312亿港元。其中, 吴亚军身家约188亿港元, 在福布斯中国富豪排行榜上榜女性中, 仅次于杨惠妍。若算上夫妻二人的总财富, 则以微弱优势压过杨惠妍。

略论房地产估价行业的健康发展 第7篇

但是, 由于我国房地产市场发展速度较快, 估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要, 一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公正原则行为的出现, 尚制约着房地产估价行业的发展。因此, 面对估价市场的激烈竞争, 如何促进房地产估价行业的科学、健康发展是当前迫切需要研究解决的课题。

一、房地产估价行业面临的挑战和存在的主要问题

当前, 房地产估价行业正面临着两大挑战:一是适应经济发展需要, 不断提高估价的社会公信力和服务质量;二是应对经济全球化发展趋势引发的估价市场激烈竞争。为应对这两大挑战, 必须着力解决目前房地产估价市场存在的如下问题:

1. 房地产估价的市场化尚存在不足

房地产估价行业按照国家的统一部署进行体制改革以来, 一些大城市的估价机构已经基本上与行政管理部门脱钩转制, 但偏远地区的某些估价机构却尚未完全脱钩, 仍与行政管理部门保持着联系, 这些单位往往垄断和操控估价市场。还有的地区估价机构偏少, 市场的竞争性不足, 影响了房地产估价的科学性和公正性, 因此也影响了估价行业的公信力和发展。

2. 房地产估价行业从业人员的素质参差不齐, 服务质量不高

由于房地产估价专业性较强, 让人很难识别服务质量的优劣。一些客户用估价费作为筹码使估价机构按其意愿进行评估。个别估价机构甚至为了获得高额估价费而不顾职业道德, 不到估价对象的现场进行查勘, 甚至聘用一些非估价师从事房地产估价作业, 只凭网上下载的一些信息, 按预先编制好的报告模块, 根据估价对象的需求拼凑报告。这些估价报告根本不符合规范要求, 不但影响了估价行业的社会信誉, 而且直接威胁着房地产估价行业的生存和发展。

3. 有关房地产估价的法规和管理体制建设尚不健全

目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构, 一些估价机构并没有完全走专业化的道路, 一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规, 但基本上是针对供给主体的约束, 对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大, 因而只约束供给主体, 不但无法维护正常的市场秩序, 反而会给供给主体增加许多麻烦, 以致影响房地产估价行业的发展。

二、促进房地产估价行业科学、健康发展的对策

1. 以科学发展观统领房地产估价行业的发展

对于房地产估价行业来说, 面对估价市场的激烈竞争, 要想求得健康发展必须深入贯彻落实科学发展观。这就要求估价活动必须从人民群众的根本利益出发, 去实现、维护和保障人民群众的合法权益, 努力服务于人民群众日益增长的物质文化需求。在坚持以人为本、搞好服务的同时, 应积极促进房地产估价行业的全面、协调、可持续发展。

房地产估价行业的全面发展要以行业、机构和从业人员的建设为中心, 做到效益增长、技术进步、管理创新、诚信建设全面推进, 追求以“质”为核心的全面发展, 为“量”的发展奠定坚实的基础。协调发展就是要统筹强弱机构、高低端业务、本地与外地机构、估价市场与房地产市场、估价机构与专业人才数量等多方面的关系, 通过全面、协调发展, 不断提升估价机构的核心竞争力, 增强可持续发展的动力。

2. 加强理论研究和队伍建设, 不断提高从业人员的业务素质

由于房地产估价专业性强, 涉及标的价值量大, 服务对象广泛, 因而估价结果关系社会的公众利益。特别是随着房地产金融业务的不断发展和房屋拆迁评估业务的开展, 房地产估价更直接关系到金融风险的防范和群众的切身利益。因此房地产估价行业的诚信建设显得尤为重要。能否以诚信为本, 不仅关系到估价行业的兴衰, 还直接影响到经济发展和社会的稳定与和谐。

房地产估价行业的规范化程度, 决定着整个房地产市场环境的公平、公正程度, 所以房地产估价行业建设的首要问题就是行业的规范化建设问题, 因此开展房地产估价机构从业人员的职业培训十分重要。通过培训应进一步加强理论研究, 提高估价的科学性, 应着重对成本法、市场法、收益法三种估价方法结合房地产市场发育状况和当事人的市场意识, 深入研究其使用条件和对应的流通环节, 针对不同的估价对象和市场环境选择相应的评估方法, 并认真操作, 准确评估, 努力提高职业技能。

3. 顺应形势、抓住机遇, 把房地产估价工作做优做强

党的十七大报告关于“发展现代服务业, 提高服务业比重和水平”、“促进国民经济又好又快发展”的要求, 为服务业的快速发展创造了良好的政策环境和广阔的发展空间。作为服务业重要一员的房地产估价行业应抓住机遇, 在以往工作的基础上, 进一步做优做强。

所谓做优, 就是要在发展战略、人才结构、服务质量和规范管理等方面全面提升工作水平。因此, 需要制定正确的发展战略和科学、坚实、稳定的发展目标, 建设一支结构合理、专业能力全面的高素质人才队伍, 建立起反映机构特色的价值观念、经营准则、经营作风、企业精神、行为规范和企业文化。

所谓做强, 就是要努力培育自身的核心竞争力, 主动迎接市场的挑战, 获取高端市场份额。必须走专业化道路, 在执业能力、抵御风险能力、抵御不良倾向能力和发展后劲方面都要做强, 逐步形成具有自身特点的估价体系, 真正能体现独立、客观、公正的估价原则, 强化质量管理和信息管理, 不断提高公信力, 树立良好的企业形象。

4. 借鉴国外经验, 加快房地产估价的立法工作

基于耗散结构的房地产行业演化 第8篇

耗散结构理论是现代系统工程中的重要分支之一, 具有重要的方法论意义。其主要思想是当系统在处于远离非平衡态的非线性区时, 一旦系统某个控制参量的变化达到一定的阈值, 通过“涨落”, 系统可能发生突变, 从原来无序或低序的混乱状态转变到一种时间、空间或功能上有序的新状态。本文试图从耗散结构理论来研究房地产业这个复杂的开放系统, 探讨房地产行业演化升级的路径。

一、耗散结构理论

1969年诺贝尔化学奖得主普利高津在对经典热力学的基础上提出, 一个远离平衡的开放体系, 当外界条件达到某一阈值时, 量变可能引起质变, 系统通过不断地与外界交换能量和分子, 会自动出现一种自组织现象, 组成系统的各子系统会形成一种互相协调的作用, 从而可能从原来的无序状态变为一种时间、空间和功能的有序结构, 这种非平衡状态下的新的有序结构就是耗散结构。耗散结构理论认为耗散结构的形成需要三个条件, 一是系统必须是开放系统;二是系统必须是远离非平衡态;三是系统的不同元素之间存在着非线性的机制。

二、房地产行业结构与耗散结构特性

(一) 房地产行业结构

房地产行业是一个复杂的开放系统, 从流程来看可以分为房地产投资子系统、房地产开发子系统、房地产销售子系统和房地产服务子系统。从组成上来看, 又可以分为经济子系统、要素子系统、文化子系统、人力资源子系统和信息子系统。而每个子系统又都包括若干个要素。可以看出每个子系统之间呈现出互相作用、互相依赖、互相影响、互相制约的非线性相关关系。

(二) 房地产行业的耗散结构特性

1. 开放性。

据相关专家统计, 房地产业涉及的上下游行业近60个, 是名符其实的支柱型产业, 房地产行业正是不断地与其它行业进行能量、信息、物质的交流才能维持与稳定这些外界因素与房地产业的融合, 也决定了房地产行业的开放性。

2. 非平衡态。

房地产行业作为经济系统由于有物质流、信息流等的存在, 随时随地存在远离平衡的因素, 平衡只存在于瞬间, 其常态是非均衡的。在计划经济时代, 我国的房地产业由于行政全方位干预以及外部没有明显的复杂性的引致, 房地产企业的竞争机制与内部激励机制所构成的负熵能系统动力机制还未真正形成, 此时, 房地产企业处于一种近平衡态。1998年房改后, 通过引入市场竞争机制, 政府放宽房地产市场的管制, 启动了让房地产业熵减的能量, 从而打破了原来的平衡态势, 形成一种非平衡态。

3. 非线性。

房地产业演化是非线性的复杂的。从宏观角度来看, 房地产经济系统明显与其它外部系统间存在线性机制。从微观角度看, 从房改之后, 房地产系统开始处于一种复杂的、开放的系统环境, 系统内部各个子系统开始显示出结构质和功能质的差异性, 由于构成房地产行业系统的各个子系统的差异性, 导致了各个子系统之间的功能融合和互补关系, 最终使得房地产显示出非线性特性。

三、房地产行业系统的演化分叉分析

房地产行业系统内诸多要素之间存在非线性相关效应。非线性效应一般具有两个特征, 即突变和分叉, 因此当房地产行业系统结构失稳时, 可用分叉理论加以描述。图1中纵坐标P表示房地产行业系统的状态变量, 横坐标λ是外界对系统的控制参量, 表示外加约束对系统的影响程度, 即系统偏离平衡态的程度, 对于房地产行业系统的外部控制参量可以理解为显性参量与隐性参量的集合, 如, 土地供应量、GDP、生产要素的价格水平等属于显性控制参量, 而科学技术贡献率、价值分布状况、两极分化程度等属于隐性控制参量, 这些隐性控制变量在观测上有一定难度, 需要高质量的统计工作来分析。这些控制参量不仅都影响系统, 并且彼此也会影响, 在这里我们将各种控制参量的集合为一个控制参量λ, 每一个控制参数对应一种可能的控制参量λ的状态, 与λ0对应的P0表示平衡态。随着λ值偏离λ0, P值也就偏离平衡态。

当λ<λ1时, 影响系统的控制参数较小, 系统内产生的微涨落, 如房地产价格的正常波动, 房地产行业人力资源的迁移, 房地产原材料的正常涨幅等, 无法打破原有房地产业系统的稳定性, 这种微涨落不断地被稳定的系统结构吞并溶合并使其衰减, 由于系统没有达到或超过临界点λ1, 系统会演变到近平衡的非平衡态 (a) 段, 这是平衡态的廷伸, 这一段为热力学分支。

当λ>λ1时, 线段 (a) 的廷续 (a2) 上各平衡态就会失稳, 原有的系统就会崩溃、瓦解。系统的微涨落不仅不会被原来的结构所吸收和衰减, 反而会在系统各要素非线性作用下不断地被放大, 在A点发生非平衡相变, 形成巨涨落, 引起系统有序度的突变, 系统由无序状态的热力学分支而跃变到稳定的分叉 (a1) 和 (a3) 上, 此时系统发生演化分叉, 新的分叉上的每一点可能对应着系统某种时空结构的有序状态。在临界分叉点, 如果通过出台更加适合房地产发展的政策, 加强银行贷款的调控, 打击房地产投机活动, 提升房地产行业人力资源水平, 提高科技创新水平等各种措施, 可以促使其正向演化, 这些负熵流的引入有助于形成新的有序的稳定耗散结构 (a1) 。但如果任由房地产行业不断地圈地投资, 无节制地开发, 无视房地产行业外部环境产生的一系列社会与经济问题。如房价的不断攀升, 相关建材、土地、人力成本的上升, 而另一方面, 人民群众又面临巨大的买房需求矛盾。这些问题促使房地产行业负向演化, 表示为 (a3) 段。

推动房地产业系统结构演化的巨涨落往往要持续一段时间, 在涨落力的作用下, 新的有序结构形成 (a1) 。随着控制参数λ的进一步变大, 在达到λ2后, 系统出现第二个分叉, B点之后又是b1, b2, b3三个分叉, 房地产行业系统就会遵循这种无限序列的分叉图进行着演化, 形成多种可能的有序结构。

四、房地产行业发展的低熵战略

由于房地产业回报丰厚, 房地产开发商在其开发过程中大都采取一种高熵文化, 即高资源损耗, 高环境代价的一种快速增长的集约型发展战略, 我国房地产行业要想改变原有的高熵发展战略到低熵战略, 就要通过系统内变量和外部的扰动影响来实现, 例如内部要尽快提高行业内部的信息化应用水平和管理水平、提升人力资源水平、加强资金的利用率水平、注重市场细分等, 外部如政府的宏观调控、可持续发展的政策、新兴城市的发展、人口的迁移、环境的改善等, 这些输入房地产行业的负熵流一旦进入系统, 超过了房地产行业系统内的熵增, 并使得系统失稳, 那么就会使房地产业系统转型演化成为有序的状态, 使我国房地产业走向规范运作、健康的、低资源消耗的低熵发展之路。

参考文献

[1].陈顺清.城市增值与土地增值[M].北京:科学出版社, 2000 (5)

[2].黄溶冰, 胡运权, 吴冲.耗散结构视角下的矿业城市业转型路径[J].西安交通大学学报:社会科学版, 2005 (12)

[3].普里高津.从混沌到有序 (中文版) [M].上海:上海译文出版社, 1987

[4].王雨田.控制论、信息论、系统科学与哲学[M].中国人民大学出版社, 1986

[5].徐君.基于熵理论的资源型城市转型与产业演替机理研究[D].西安交通大学, 2007

[6].邓宏.经济系统内生波动研究[D].西北工业大学, 2003

加强房地产行业税收征管的思考 第9篇

(一) 纳税人财务管理混乱、会计信息严重失真,

偷逃税现象严重。不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在于两家被查企业中。不按规定设置账簿, 将收入直接存入投资者账户, 或设置账外小金库;支出时从投资者账户直接划转;不按规定向购房人开具发票;将部分收入挂在其他往来账户、多头开户, 隐瞒收入;报表和账簿不符, 随意人为调整纳税申报表;以工期长为由, 跨年度结转成本, 影响计税所得的及时结出, 进而不及时申报和缴纳税款。企业不规范的会计核算, 加大了税收征管和税收稽查的难度, 为其偷逃税款提供了便利。

(二) 税务人员管理不到位, 客观上为纳税人偷

逃税款提供了便利。2001年国家税务总局确立了“以纳税申报和优化服务为基础, 以计算机网络为依托, 集中征收, 重点稽查, 强化管理”的新征管模式。但实际征管中, 疏于管理, 淡化责任的问题仍然突出。由于过度强调纳税人自行申报税款, 管理人员实际工作中, 只是负责案头申报资料的整理归档工作, 很少深入企业, 掌握企业的生产经营情况。纳税人脱离了税务机关的监管, 自然有恃无恐, 靠虚假申报瞒天过海。

二、房地产企业存在上述问题的原因

房地产企业产生上述问题的原因, 有制度上的, 也有人为方面的, 主要表现在以下几个方面:

(一) 纳税人纳税意识淡薄, 会计人员业务素

质较差。目前, 深州市从事房地产开发经营的大都是民营企业, 企业投资者只考虑自身的利益, 纳税意识淡薄。在企业财务管理方面, 私人老板对财务工作的重要性认识不足, 不愿出高价聘请高级会计人才, 也不注重本企业财务人员的业务培训。老板说了算, 随意性强。

(二) 税务人员业务素质不高, 缺乏对企业进

行有效监管。由于房地产企业会计核算具有特殊性, 房地产从开发到销售, 一般需要1~2年的时间。时间跨度长、业务复杂、涉及会计科目多、利润核算特殊。这些都要求税务管理人员不仅要精通会计知识, 还要熟悉税收政策, 并且要深入企业了解实际经营情况, 掌握第一手的资料, 才能查出企业申报中存在的问题。

(三) 现行房地产行业税制不完善, 涉及税种

多计算复杂。首先, 税费混杂、企业负担重, 偷逃税现象严重。税费概念不清、互相错位是我国现行房地产税制中不合理的一大重要表现。其次, 流转环节税负重, 持有环节税负轻, 房地产业税制结构不合理。流转环节涉及税种多达12个, 且各税种征税环节、计税依据、计算方法不同, 操作性不强, 给纳税人自行申报纳税带来困难。

(四) 征税部门与房地产管理部门信息不对称, 缺乏信息共享。

房地产开发从立项到销售, 涉及到发改委、建设、规划、土地、房管等多个部门, 由于各部门各行其事, 部门之间缺乏沟通, 信息不能共享, 致使征税部门很难准确掌握房地产开发企业的详细涉税资料, 造成日常税收管理不到位。

(五) 税收征管不到位, 稽查处罚力度轻。政

府出于扶植企业发展、保护地方税源的考虑, 对税务机关行政干预过多, 影响了税收征管。有些地方政府为了局部利益, 违规制定各种税收优惠政策, 客观上给房地产开发企业偷漏税行为提供了“保障”。

三、完善税收征管的几点建议

(一) 完善会计制度, 探索新的管理方法。首

先, 加强财务基础工作的管理, 企业应依法建立健全会计机构, 制定内部财务制度;建立健全内部监督机制, 强化外部监督;推广会计电算化;对会计人员从业资格进行严格管理。其次, 加强代理记账机构管理。财政部门作为代理记账机构的主管部门, 应建章立制, 引导会计中介服务行业健康有序发展。最后, 推行税收代理制, 税务代理机构代纳税人向税务机关申请办理有关纳税事宜, 具有独立、中性、公正等特点, 帮助企业合理进行税务筹划, 降低企业纳税成本;同时向企业和纳税人宣传税法, 为国家创造良好的纳税环境。

(二) 提高税务人员业务素质, 强化税收管理。

税务机关一方面要加强对职工的培训力度, 提高管理人员查账能力, 加强对纳税人的日常检查监管;另一方面, 在对纳税人管理上, 要分行业进行重点税源管理, 抽调能查账、懂政策的税务人员组成重点税源管理小组, 强化对房地产企业的管理。

(三) 加强执法人员的政治素养, 严格控制减

免税。减免税政策是一把双刃剑, 该政策的贯彻执行考验着税务部门的执法水平。一方面税务部门应对税源进行严格管理, 公正执法, 与各部门密切配合, 使减免税政策起到涵养税源、扶持企业发展的初衷;另一方面, 税务人员要加强自身政治素质修养, 防微杜渐, 慎用手中的权力, 维护国家利益, 不收“关系税”、“人情税”, 做到税款应收尽收。

(四) 各管理部门之间协调配合, 相互反馈信

息。一是加强部门配合, 掌握税源信息。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续, 税收征管机关应与城市规划、土地管理、房产管理等部门建立联系, 建立信息传递制度。二是改进税收征管手段, 提高工作效率。一方面要加强对房地产企业税务登记、日常申报管理, 实行全程跟踪, 涉嫌偷逃税的, 及时移交稽查部门;另一方面加大对房地产开发项目的成本和票据审核的力度, 防止利用假合同、假信息虚增成本偷逃税款。

(五) 建立涉税信息数据库, 加强房地产税收

一体化管理。逐步建立房地产税源信息数据库, 通过信息比对堵塞税收漏洞。利用税务机关现有的设备和资源, 以当前契税征管中积累的信息为基础, 对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集以县为单位逐步建立房地产税源信息数据库, 充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料, 做到数据集中, 信息共享, 方便查询, 比对分析, 促进管理。要创造条件逐步实现利用计算机将税源数据库的信息, 与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对, 开展有关房地产税收的纳税评估, 分析筛选存在的疑点, 并及时组织调查核实。发现漏征漏管的, 要采取相应措施进行处理。

(六) 强化对房地产行业的稽查, 加大对偷逃税

的惩处力度。一是加强对稽查人员业务水平的培训和职业道德的教育, 并建立有效的监督机制。二是稽查部门根据征管部门提供的资料, 有选择性的对房地产企业进行重点稽查。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。对查处的偷逃税款依法催缴入库;对拒不缴纳税款的, 按照法律程序移送司法机关, 对法人代表和财务人员追究法律责任。

(七) 完善房地产行业税制, 从源头上堵住偷

房地产经纪行业的互联网应用 第10篇

在2014年4月本专栏的《互联网之于房地产经纪》一文中，曾经提到：“卖手机的互联网公司小米声称要进入房地产开发领域，用互联网的方式开发房地产”，两年过去，似乎还没听到小米用互联网方式开发房地产的新进展。

接着，在2014年6月至8月，笔者在本专栏连续写了三篇讨论互联网与房地产经纪的小文：《再论房地产经纪与互联网》《房地产经纪公司抵制互联网平台公司之分析》《房地产经纪公司与互联网平台公司融合之后》。回顾这些文章，我们会发现，两年前热热闹闹轰轰烈烈发生的一些事，后来逐渐销声匿迹，例如一些著名公司的相互参股，之后就有公开声明撤销入股行为的。

一轮高潮过后，到了现在，很多房地产经纪从业者，特别是小型房地产经纪公司的从业者越来越有这样的认识：互联网不能改变房地产经纪行业，互联网也不能取代房地产经纪人。

在笔者看来，互联网一定是在改变房地产经纪行业的，并且在改变几乎所有的行业。互联网不能取代房地产经纪人，这一点倒是认可，或者说：互联网能改变一些东西，还有一些东西是无法改变的。

就房地产经纪而言，要讨论互联网能改变什么和不能改变什么，首先需要说明我们讨论的房地产经纪究竟是什么。第一，我们说的房地产经纪业务是居间业务。第二，在居间业务中，房地产经纪人首先是要搜集和传递信息，其次是要能够撮合买卖双方或租赁双方签订合约。

在搜集和传递信息方面，互联网为房地产经纪人提供的帮助是很显著的，极大地节约了信息搜寻和传递时间，这可以说是互联网对房地产经纪公司最大的改变。当然，有些信息还是要依靠房地产经纪人的人际关系来收集，这一点可以说互联网是不能从根本上改变。

在撮合成交上，不仅互联网无法取代房地产经纪人，甚至其他的非专业人士也无法取代专业的房地产经纪人。虽然不断有人提出去中介化，希望通过网络平台直接连接交易双方，但笔者的看法是：除非交易双方不需要任何谈判，直接就能够签订合同，否则，只要涉及谈判，房地产经纪人的专业性就能充分体现出来。

这是因为：房地产交易过程涉及很多专业知识，交易双方很可能根本就不知道有这些专业知识（更遑论了解或者熟悉这些专业知识），因此，很可能交易双方谈了半天，却连最关键需要谈判的内容都没提到！在这种情况下，房地产经纪人当然就能大大提高交易双方的谈判效率，在房地产经纪人的专业主持下，可以在较短的时间内既无遗漏，又无冗余地提示交易双方需要洽商的事项。仅此一点，就足以提醒我们：房地产经纪人的专业服务是不可或缺的。如果把房地产经纪人的专业服务再从居间业务延伸到后续的代办交易过户、代办抵押贷款等相关服务（这些服务已经成为国内很多房地产经纪公司“附送”的服务，而在美国，这些服务则由另外的专业服务公司来提供），那么房地产经纪人的专业服务就显得更加重要了。

因此，互联网的确可以改变房地产经纪行业，但房地产经纪人至少在可预见的将来是不会因为互联网的出现而被取代的。

注：本文得到国家自然科学基金重点项目（批准号：71231008）的支持。

房地产行业的社会保险 第11篇

一、房地产行业与食品行业上市公司盈利能力对比分析

企业经营主要分为商品经营、资产经营、资本经营三个层次, 基于此, 本文选择销售净利率、总资产报酬率与净资产收益率对房地产行业与食品行业上市公司进行盈利能力衡量。

(一) 销售净利率分析

由图1可知, 2008-2012年五年间, 房地产行业上市公司平均销售净利率变动较为平缓, 维持在15%左右;平均值与中位数变动趋势基本一致, 说明这五年期间房地产行业内不同上市公司之间差别不大。食品行业销售净利率远低于房地产行业, 且平均值波动较大, 曲线图成M型, 从2008年的-3.11%, 上升到2009年的5.39%, 达到五年期间的最高值, 2012年再次下降为0.24%;中位数变动幅度相对较小, 维持在2%左右。

(二) 总资产报酬率的分析

由下页图2可以看出, 2008-2012年房地产行业上市公司总资产报酬率总体上呈下降趋势, 中位数与平均值相差不大, 在6%-8%之间变动, 整体变化趋势基本一致, 在2010年、2011年略有差异。2010年之前食品行业上市公司平均总资产报酬率稳步上升, 在2010年达到最高点11.15%, 之后开始持续下降, 2012年下降至5.24%;中位数与平均值变化趋势大体一致, 但变动相对较平缓, 说明食品行业不同的上市公司之间总资产报酬率存在较大差异。从两个行业比较来看, 食品行业的平均数大体上高于房地产行业, 只在2012年稍低于房地产行业;从中位数来看, 食品行业总体上高于房地产行业。

(三) 净资产收益率的分析

从下页图3可以看出, 房地产行业上市公司平均净资产收益率在2008-2010年间略有上升, 2010年之后稳定在13.4%左右;净资产收益率中位数先升后降, 2008年从9.13%稳定上升至2011年的14.45%, 2012年回落至11.17%;五年间净资产收益率平均数与中位数相差不大。食品行业上市公司平均净资产收益率波动很大, 从2008年的-0.97%飙升至2010年的12.16%, 2011年、2012年下降至2.2%左右;净资产收益率中位数变动趋势与平均值一致, 但是波动较小, 说明在食品行业中有部分公司可能因为食品安全事故出现异常值, 在这种情况下中位数较为客观。

将房地产行业与食品行业进行比较可以看出, 2008-2012年这五年间无论是净资产收益率的平均数还是中位数, 食品行业一直低于房地产行业, 且波动幅度大于房地产行业。在情况较好的2010年, 两个行业净资产收益率数值较为接近, 但在其他年份, 尤其是情况较差的2008年、2011年与2012年, 食品行业的净资产收益率远远低于房地产行业, 因而从投资者的角度来看, 投资于食品行业上市公司的风险较高。

二、房地产行业与食品行业上市公司盈利能力的差异分析

(一) 销售净利率差异分析

从上页图1可以看出, 房地产行业上市公司销售净利率远远高于食品行业上市公司, 平均值与中位数分别为食品行业上市公司的2.7-7.17倍、5-6倍, 差异源于两个行业的盈利潜力的不同。根据迈克尔·波特的“五力”模型可以看出:

1. 两个行业面临的实际和潜在的竞争激烈程度不同。

第一, 自二十世纪末我国开始实行住房体制改革以来, 房地产行业增长速度很快, 可以通过开发二三线城市市场甚至是县级市场缓解现有企业之间的竞争;第二, 房地产行业是典型的资本密集型行业, 前期投资金额大, 资金回收期长, 规模经济性较强, 先入优势明显, 新企业进入障碍较大;第三, 替代品的威胁较小, 在作为城镇商品房替代品的保障性住房体系中, 廉租房覆盖面窄, 经济适用房徘徊在“废”与“存”的边缘, 公共租赁住房刚启动, 尚未形成规模。因此, 房地产行业实际与潜在的竞争程度较弱。对于食品行业而言, 行业供给已经基本饱和, 行业增长速度慢, 在具体某个细分食品行业内, 产品差异程度小, 替代品的威胁较大, 由于是劳动密集型的行业, 技术含量较低, 所需资本较少, 进入与退出障碍小, 中小型的食品公司大量存在, 因此, 食品行业实际和潜在的竞争程度较大。

2. 在购买市场和销售市场上的谈判能力不同。

在房地产行业原材料市场上, 土地、钢筋、水泥、大沙价格相对透明, 所以房地产公司在上游购买市场中议价能力较弱;但是在销售市场中, 具有很强的议价能力。在食品行业中, 供应商和购买者处于强势地位, 主要原材料小麦、大米、豆类、肉等, 价格严格受国家宏观调控, 所以食品行业上市公司与上游供应商的相对议价能力较弱;在产品市场上, 由于在细分行业中, 产品差异程度较小, 消费者对价格比较敏感, 所以食品行业上市公司的议价能力也较弱。因此, 相对而言, 房地产行业上市公司在上下游市场上的谈判能力较强。

以上因素决定了房地产行业商品经营的盈利能力强于食品行业, 表现在财务指标上即房地产行业上市公司销售净利率高于食品行业上市公司。

(二) 销售净利率与总资产报酬率差异分析

从图1、图2可以看出, 房地产行业上市公司的销售净利率远高于食品行业上市公司, 但总资产报酬率却较低, 原因在于总资产周转率的差异。由图4可知, 2008-2012年间不论是平均值还是中位数, 食品行业上市公司的总资产周转率都远远高于房地产行业上市公司, 约为房地产上市公司的5倍, 原因在于房地产行业开发、回收期较长;除此之外, 房地产行业上市公司中存货价值较大, 其中未开发土地所占比例较高, 从而降低了总资产周转率。而食品行业所生产的商品价值不高, 成本较低, 属于日常生活的必需品, 资产周转速度总体较快。

(三) 净资产收益率与总资产报酬率差异分析

从图2、图3可以看出, 总体上看房地产行业总资产报酬率低于食品行业, 但净资产收益率却较高, 原因在于财务杠杆的利用程度的不同。如图5所示, 房地产行业上市公司和食品行业上市公司资产负债率平均值和中位数均逐年升高, 且平均值与中位数也比较接近, 从两个行业的比较来看, 房地产行业上市公司的资产负债率高于食品行业, 且随着时间的推移, 两个行业之间负债率的平均差由10%上升到15%, 即由于财务杠杆的作用, 提升了房地产行业上市公司净资产的获利能力。但是值得注意的是, 房地产行业上市公司的资产负债率自2010年以来一直高于70%, 且有逐年上涨的趋势, 一旦国家信贷政策收紧、利率上调、市场需求发生变化或销售业绩下降, 房地产行业上市公司偿债能力就会出现问题, 财务风险较大;同时, 这也从另一个侧面说明, 房地产行业上市公司获取贷款的能力强于食品行业上市公司, 尤其是中小型的食品公司借贷困难。

综上所述, 由于房地产行业盈利能力与潜力高于食品行业, 因此房地产行业上市公司销售净利率远远高于食品行业上市公司;房地产行业资产周转速度远远低于食品行业, 因而食品行业上市公司总资产报酬率较高;由于房地产行业普遍资产负债率较高, 因此房地产行业上市公司净资产收益率较高。从投资者的角度来看, 房地产行业上市公司的盈利能力较强;从债权人的角度看, 房地产行业上市公司的财务风险较大;从经营者的角度看, 不考虑资金来源的差别, 食品行业上市公司盈利能力较强。

三、提升房地产行业与食品行业上市公司盈利能力的建议

(一) 改善房地产行业上市公司盈利能力的建议

1. 合理运用金融工具。

当前房地产行业上市公司对银行贷款的依赖程度较大, 近年来政府持续实行紧缩的货币政策, 加大了房地产行业的资金紧张程度, 所以合理灵活地运用金融工具, 减少对银行贷款的依赖, 有助于房地产行业上市公司的持续健康发展。

2. 优化资本结构。

房地产行业的负债率较高, 虽然带来了较大的财务杠杆作用, 但财务风险较大, 随着负债率的进一步提高, 资本成本也随之增加, 因此要适时降低资产负债率, 优化资本结构。

3. 合理降低存货。

除房地产本身开发周期较长之外, 引起房地产行业上市公司总资产周转率较低的另一个原因在于存货较多, 其中未开发土地所占比例较大, 过度的土地储备减少了企业的流动资金, 进一步增加了企业的还本付息的压力。因此, 合理降低存货有利于提高总资产周转率, 提高企业在资产经营层次的盈利能力。

(二) 改善食品行业上市公司盈利能力的建议

1. 在商品经营层次, 提升盈利空间。

一是通过严格控制生产过程, 杜绝食品安全事故, 创新营销手段, 树立良好的品牌形象, 增加销售收入;二是通过技术改造, 采用新技术、新工艺、新材料, 提高产品技术含量, 降低生产成本;三是运用先进的管理方式, 通过加强供应管理、物资管理、营销管理、资金管理等方式降低成本。

2. 适当发挥财务杠杆的作用。

从总体上看, 食品行业上市公司总资产报酬率中位数为8%, 高于普通负债利率, 因此应积极地获取债务资金支持, 扩大企业规模, 充分发挥财务杠杆作用与利息的抵税作用, 提高股东权益报酬率, 为股东创造更多的价值。

(三) 改善政府宏观调控

1.

紧缩对房地产行业的银行贷款, 以降低房地产行业上市公司资产负债率, 减少对银行贷款的依赖程度, 降低房地产行业的财务风险;同时, 食品行业上市公司的资产负债率偏低, 食品公司多为劳动密集型的中小型企业, 也反映出中小型食品公司的融资困难。因此, 在信贷政策上, 应向中小型食品公司倾斜, 为食品行业治理食品安全问题提供资金, 同时提高食品行业上市公司的资本经营盈利能力, 提升在资本市场的吸引力。

2. 继续加强对土地的控制。

严厉制止房地产开发商囤地行为, 减少土地流失的速度, 同时提高房地产行业上市公司的资产周转速度。

3.

在保证食品安全方面, 制定食品行业准入标准, 强制食品行业企业进行食品安全相关投资, 一方面可以减少食品安全问题的出现, 保障当代及后代的健康;另一方面, 可以适当地缓解当前食品行业过于激烈的竞争状态, 推动有品牌、有实力、有道德的大型食品上市公司的出现, 提高在商品经营层次的盈利能力, 提升食品行业的盈利空间。

参考文献

[1] .房地产商哭穷属“卖萌”装“天真”[N].人民日报 (海外版) , 2013-05-25.