房地产市场调控问题

房地产市场调控问题（精选12篇）

房地产市场调控问题 第1篇

去年以来, 我国出台了一系列的房地产调控政策, 尤其是今年1月出台的“新国八条”, 政策力度进一步加大, 调控手段趋于多样化, 调控对象更为明确。但“新国八条”是以往房地产调控政策的延伸, 在调控思路上仍然以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点, 能否从根本上疏导需求、增加供应、平衡供求, 政策效果有待观察。此外, 要求地方政府提出“新建住房价格控制目标”这一政策很有可能引发较大争议, 在执行落实中阻力重重, 从目前各地公布房价调控目标及调控细则情况就可以看出这一点。

“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰

新“国八条”要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力, 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标, 并于一季度向社会公布。这一新的调控手段很有可能引发较大争议, 预计在执行落实中存在较大阻力。

首先, 关于房价的统计数据存有较大争议。相关数据每经发布总会引起广泛争议, 或与普通民众感受不相吻合, 或与地方政府或其他机构公布的数据产生较大出入。给定房价统计数据无法获得完全认可, 要用新建住房价格作为考核问责的目标, 必然会出现激烈的争论和博弈。

其次, 即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准, 仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。平均房价本就不是个准确定义的标准数, 自然就可以用各种方式来假戏真唱了, 如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去;如用大量保障性住房供给将价格平均下去;如严格限制高价房的销售许可, 将销售平均价格降低;如用销售限价方式强命开发商降价;如用“限房价、竞地价”的方式供应土地等等。目前在各城市已公布的房价控制目标中, 济南、兰州等城市特指“新建商品住房价格”, 而上海等地则为“新建住房价格”, “新建住房价格”中会包括保障性住房, 本身价格低, 能拉低统计房价。

最后, 由于地方政府与房地产存在千丝万缕的复杂利益联系, 并且中央是首次要求地方政府公布调控目标, 也没有对调控目标提出任何数量标准甚至是原则性的规定, 这样很有可能出现地方政府在制定调控目标时过于谨慎、目标偏低, 达不到该项政策应有的效果。

鉴于此, 针对各地公布的新建住房调控目标, 住建部近日发出通知, 要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时, 要在本地区内听取社会的意见, 使各地调控目标的制定科学合理, 并取得社会的认同和支持。通知还要求, 已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市, 也要以适当的方式听取社会的意见, 并根据听取意见的情况, 酌情调整已发布的调控目标。

各地公布房价调控目标情况参差不齐

截止3月31日, 全国600多个城市共有50多个城市公布了本地区年度“新建住房价格控制目标”, 近九成城市未按规定期限公布房价调控目标。在一线城市中, 上海首先打破沉默, 28日晚间, 上海公布全市2011年度新建住房价格控制目标, 今年新建住房价格涨幅需低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平, 新建保障性住房面积高于商品住房面积, 居民住房保障水平明显提高。而北京是目前唯一提出“稳中有降”房价控制目标的城市, 29日晚间北京市政府称:将加大住房保障力度, 廉租住房应保尽保, 公共租赁住房保障能力明显提高;新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致, 即2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。

从目前公布的二、三线城市房价控制目标来看, 武汉、郑州、太原、济南、西安、兰州、海口、昆明、银川、贵阳在内大多数省会城市公布了2011年的新建住房价格控制目标, 其中部分省会城市, 房价控制目标基本控制在10%左右, 还有部分城市表示涨幅“不高于本年度全市生产总值增速”或“小于城镇居民可支配收入增速”。剩余的省会城市中, 长沙、石家庄、长春、福州、南昌、南京、哈尔滨、西宁等尚未出台目标。西部一些省会 (自治区首府) 城市在公布调控政策时, 都相对较晚, 西部城市最近两年房地产市场才开始启动, 原本基数就比较低, 如果参照东部控制在10%左右, 政府可能会觉得吃亏, 说到底还是受到土地财政情结的影响。

地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势

地方政府能否认真贯彻落实国家房地产调控政策精神, 是房地产调控能否取得预期成效的关键, 而从目前各地贯彻实施“新国八条”情况看, 形势并不乐观:

首先, 许多城市对于出台调控细则不积极。按照新“国八条”要求, 全国至少应有36个城市在2月20日之前出台地方调控细则, 然而截至2月22日, 出台限购政策的城市 (含地方政府规定) 只有18个:北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门, 这意味着全国过半城市未按规定期限出台限购措施。尤其省会城市出台细则普遍比较慢, 比较重要的原因是担心政策对当地房产市场冲击太大, 可能对地方经济带来较大影响。

其次, 已经出台细则城市存在政策力度逐渐减弱趋势。总体而言, 一线城市限购政策较为严格, 而二线城市, 尤其是中西部地区, 大多将限购范围划定在主城区范围内, 有的虽然也列明“全市”, 但是没有明确区域, 因此也有操作空间, 各地在限购范围、限购门槛、限购执行期限、纳税年限和社保证明门槛等方面各有文章。石家庄版本的调控细则限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内, 细则同时提出限购政策有效期到2011年12月31日。成都版“限购令”限购范围为本市主城区, 没有涉及到郊区郊县, 而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。贵阳仅限定“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”, 比成都只限主城区范围更窄。天津限购细则将新“国八条”规定的提供累计五年缴税或社保证明放宽为一年。此外, 已出台调控细则的城市均未提及新建住房价格控制目标。

最后, 曲线购房规避限购令的现象并不鲜见。除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外, 不少城市实行购房落户制度, 只要购入房屋达到一定面积, 就可以迁入户口。因此, 非户籍人口可以先买一套房, 落户后再买第二套。有人专门为各类劳动者及相关单位代理社保代缴、补缴业务, 为异地购房者补办社保证明。地方出台调控细则一般是要求购房人主动提供家庭拥有房屋的证明, 房屋管理局很少去实地核查, 尤其对于家庭成员、亲属之间转移、潜在拥有房屋的情况, 不能实地查明, 相关漏洞可能影响政策执行的效果。还有“假装借钱以房抵债”、“先签合同做委托公证暂不过户”、“冒充员工骗取纳税证明”、“假结婚假离婚”、“以公司名义购房”等等。

对住房需求“堵有余, 疏不足”

市场经济条件下, 某种商品价格快速上涨, 一般是由供需失衡引起的, 供不应求导致价格上涨。住房作为一种商品, 同样遵循这一客观经济规律。从我国房地产需求看, 除了刚性的居住需求外, 在目前我国投资渠道狭窄、实际利率为负的情况下, 房地产投资也可以看作“刚性需求”。我国近几年房价过快上涨, 最根本的原因还是供求矛盾突出, 从2005年开始, 销售面积与竣工面积的比例从1:1增长到了2010年的1.37:1, 2010年商品房销售10.43亿平方米, 而竣工只有7.6亿平方米, 供需缺口持续加大。因此, 从长期来看, 房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格,

而新“国八条”大部分政策的落脚点均集中于抑制需求方面, 对疏导需求、增加普通商品住房供应的实质性措施不多。文件重点提到了增加保障房建设用地供应, 对于增加商品房用地供应的规定是:“商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量”, 这意味着今年的供给量会大大低于去年, 不是增加供给而是减少供给, 因为2009年是负两位数增长, 虽然2010年总供地增长了30%多, 但2年平均下来则是减少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的规定, 更有可能加剧市场对于保障房大幅增加挤压商品房用地供应的担忧, 从而导致商品房供应量减少、进一步加剧供求矛盾、强化人们的商品房紧缺预期而推高房价。这样, 供需失衡的格局难以有根本性改变, 被政策暂时压制的需求很有可能在未来强力反弹, 引起房价的再次报复性上涨。

保障房的保障对象标准有待进一步明确

两会思想汇报：关注房地产调控问题 第2篇

敬爱的党组织：

自古以来，国人就对“家”“土地”看得很重，“房子”在国人眼中已经成为一个完整的家的代名词了。然而目前房价飞涨，即使有时房价下跌，开发商也打出了诸如“房价不是在跳水，而是在做俯卧撑”此类令人发笑却又让人深思的广告语。而网上盛行的说法是，想在北京买套百平米的房，农民需要从唐朝就开始存钱，还不能有灾年;工人月收入1500，要从鸦片战争开始存;白领年收入16万，要从1960年不吃不喝，才能如愿。你还笑得出来吗?

房子思想根深蒂固，或许是房价飞涨的原因。然而面对不知何时开始飞涨的房价，国家屡次出台政策却又被投机的商家钻了空子。曾经在2006年，有消息称央行拟推新按揭政策以彻底打压房价，回首当时，不仅国家，连老百姓的信心都很足，因为这一政策的核心是将买房的首付提高到四到五成。这在当时看来是一剂有史以来调控房价最猛烈最有希望的药剂。然而这项政策是否得到真正的实施看现在的状况我想已经很明了吧。另外，即使中央出台的“限购令”以及增加房产税等政策也没有得到很好的落实。在近几届的“两会”上，民生问题的地位越来越高，也代表着人民对自己的生活的关注度越来越高，这也就使得“房子问题”更迫切需要解决。***总理曾经说过：“要让每一个中国公民都要有尊严的活着。”然而“睡桥洞”“蜗居”“蚁族”这恐怕不是有尊严的活着的表现。

在今年的两会上，房价的调控理所当然成为备受关注的问题。在今年两会政府工作报告上，***总理已经明确的指出，今年仍旧会坚定不移的搞好房地产调控。***总理同时也指出，当前最重要的是各项政策措施的落实。对于中央来讲，就是要加强对地方落实房价政策的检查力度，真正实行问责制。另外，***总理还指出，中央将加大保障性住房的建设以及公租房的投入和规划。

在我看来，一个政策的好坏并不是仅仅取决于它的想法，还取决于政府执行它的力度以及落实度。在这次的“两会”上，***总理已经明确了将对我国各地的房产进行问责制，虽然这会是一个令某些地方政府头疼的工作，然而就是因为这样，各地的政府才会有了更多的责任感责任心，虽然对于某些官员来讲，落实政策仅仅是为了自己的“乌纱帽”，然而不管怎么说，受益的还是广大的百姓。至于保障性住房的更多推广以及更完善的监管政策的推出，将会使那些钻政府空子购买保障性住房的所谓的“炒房团”越来越少。我相信，在不久的将来，保障性住房会真正发挥它的实际作用，我也相信越来越多的中国人会拥有一套属于自己的房子，有一个属于自己幸福的家。

汇报人：好范文

房地产价格调控问题探析 第3篇

关键词：房地产价格调控 金融调控 土地使用制度

一、房地产价格调控的界定

房地产价格调控关系到国家税收的征缴以及国家宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动（黄河，2005）。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济发展水平以及可支配收入的增长水平相适应。

在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的控制和打压。

房地产价格快速上涨是房地产业发展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划发展问题、土地出让和合理发展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险控制问题等。

二、我国目前房地产价格调控法律制度的缺陷

（一）金融调控措施方面的缺陷

1、 金融调控规范法律位阶较低，没有规定相应的法律责任。我国的金融调控规范大多是以“意见”和“通知”的形式出现，制定主体是中央银行等各部委，导致这些政策的法律位阶较低，调控力度不够；同时没有规定相应的具体法律责任，在威慑力和权威性方面大打折扣。

2、 房地产开发建设过程中的金融信贷主要依靠银行，融资渠道单一，高额的房地产开发资金成本导致开发商压力过大，倾向于追求高利润，从而使房地产市场供应结构性失衡，进而促使房价上涨。

3、 利率变动过于频繁，金融政策不稳定，也一定程度对房地产价格调控造成了不良影响。从2005年起，国家频繁上调人民币存贷款基准利率，企图以此来抑制房地产投资过热的现象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到预期的调控目的；由于投资成本增加，开发商采取提高销售价格的办法，将开发成本中的融资成本转嫁给购房者，同时由于住房贷款利率的上调，对购房者也带来了沉重的经济负担。

（二）土地使用制度方面的缺陷

1、 为了规范土地出让程序，打击房地产开发企业的囤地行为，使土地审批程序得到规范，国家出台了各项土地政策，但是一定程度上也降低了房地产开发企业的资金利用效率，从而增加了土地的交易价格。

2、 土地储备操作不当，导致地价飞涨。政府为了限制土地供应量，并且没有地价控制计划，采取“招、拍、挂”等方式，没有实行上限的管理。价高者得，海外投机者天价竞拍土地，甚至一些开发商储备土地升值或者转让拍卖土地，必然导致地价飞速攀升，不利于房地产市场的可持续发展。另外，有些实行土地储备制的城市，操作不当的弊端也对地价造成了影响。

3、 地方政府政策不力或以地生财，与开发商勾结，片面追求经营土地效益，推動了房地产价格的上涨。土地出让程序缺乏具体的配套操作规范，监督不力，在经营性土地出让中，有些地方政府存在假招标、假挂牌、假拍卖或者陪标、串标等问题。

三、完善我国房地产价格调控法律机制的思考

（一）完善房地产金融调控制度

提高金融调控法规的层级，尽快出台高效力等级的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好法律环境。此外，成熟的房地产市场需要产品多样的房地产金融，所以，要加快建立相关房地产金融产品法规，促进房地产信托、抵押贷款保险、抵押债券等金融产品的发展。同时，要强化金融机构的法律责任，对违规违法行为进行严厉查处，进而充分发挥金融调控的作用。

利用恰当的信贷政策对房地产价格进行调控。可以根据房地产购买者的不同目的，实行有差别的信贷政策。对中低收入者给予贷款优惠，提高其购买力；而对于投资性、投机性购房者，则实行抑制性信贷政策，抑制其需求，增加其购房经济负担。

（二）完善房地产土地使用制度

对土地价格实行上限管理，防止地方政府通过提高土地成本来获取利益。加强对土地市场的监管，对违法违规的开发商进行严厉惩处，遏制开发商的投机行为，防止其通过囤积土地推高土地价格。严格土地“招拍挂”制度，完善经营性用地招拍挂制度，在高、中、低档的房地产市场分别展开竞争。

进一步强化土地供应管理，根据市场需求，及时调整房地产开发用地的供应结构和总量，控制高档房地产开放项目用地，增加普通商品房用地。完备土地储备制度，使政府真正完全垄断土地一级市场，加强各地储备中心和政府间的沟通，协同政府盘活市场土地存量，适当增加土地供给量，通过影响房地产的供给来遏制价格上涨。

从全局和战略高度出发，重视土地利用规划的制定和执行工作，充分考虑经济社会发展对土地的需求，建立综合指标体系和管理制度，协调好不同行业用地规模。也要加大对违反土地利用规划的处理力度，对违法占地行为进行严厉惩处，使土地利用总体规划真正得到落实。

参考文献：

[1]景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报，2008（3）

[2]杨德文.探析我国房地产价格调控法律制度的构建[J].中国市场，2010（9）

[3]聂晓东.经济法视野下的房地产价格调控[J].山西高等学校社会科学学报，2010（6）

[4]黄河.房地产法[M].北京：中国政法大学出版社，2005

房地产市场调控问题 第4篇

1.1 房地产市场过热

据相关统计数据显示,2006-2009年我国房地产开发投资分别为19382、25280、30580、36232亿元,比上年同比增长分别为21.8%、30.2%、20.9%、16.1%。虽然增长幅度相对有所下降,但以2009年为例,我国房地产开发投资占当年GDP的10.8%,仍远高于国际公认5%合理水平。在我国GDP增速保持在7%-10%水平的经济高速增长大背景环境下。加上流动性过剩的影响和房地产市场暴利吸引,我国房地产市场投资热度持续上升,房价持续大幅上涨,超出了多数人的经济承受能力。房地产商品已经失去其最初满足居住需求的目标,日益成为投机的手段以获得炒房利润和规避通胀。

1.2 房地产市场规范性有待加强

当前,我国房地产业发展正处在由房地产开发为主的阶段向房地产投资为主的阶段的过渡阶段,不规范性主要体现在房地产开发、交易、中介等各环节。一是开发肓目,无序发展,导致土地资源和国有资产的流失严重。二是作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验,企业在设计、行销、管理、品牌等方面的核心竞争力严重不足。市场运作层次低,操作规范性欠缺。三是房地产交易市场虚假信息、广告泛滥,诈骗案件频发。房地产行销活动不规范,捂盘惜售、囤积房源等手段,抬高房价,违规收取费用。

1.3 房价过高,群众压力大

房地产市场的相关问题关注度如此之高,一个重要原因在于我国房价高居不下。我国房价过高已经催生出如蜗居、蚁族等新鲜词汇。2009年,甚至出现部分城市、地区房价暴涨的局面,迭创新高的房价让住房问题更加凸显。作为生活必需品,实现居者有其屋的理想局面还需加大力气。总的说来,房地产价格体系尚未理顺,价格秩序混乱,房价偏高。房价过高,限制了购房者在其他生活和发展方面的支出,成为扩大内需方针政策和转变经济增长方式的绊脚石。再者,当前,我国基尼系数已超国际警戒线,房价过高造成中低收入者买房难上加难,住房需求难以得到满足,另一方面,部分富人通过房地产投资行为增加其资产,社会贫富差距进一步提高,加剧市场的动荡和社会的不稳定因素。

2 我国房地产市场宏观调控应加强制度建立

2.1 法规手段

(1)土地使用体系,是房地产运作的基础,土地的使用方式直接影响地价与房价。一是土地使用权退出市场,以年地租的形式出现,土地使用权不进行出让,委托物业公司向业主收取地租。这种方式,实行土地所有权与房屋所有权分离,便于开征物业税,因为物业税是一种财产税,土地所有权是国家的,购买的商品房只是70年的土地使用权。商品是一种买卖,“一种物品连同物品所有权发生让渡,则是买卖;物品不随所有权让渡,则为租赁”。二是改革现行分税制,增加地方税种,加大中央财政的转移支付。因为地方要发展,必须解决地方财政来源,地方才能实现土地“政府利益退出”。(2)税收杠杆体系。税收是宏观调控的重要手段,但我国没有充分利用。税收调控包括营业税、所得税、土地增值税、交易税等。我国在抑制投机方面,税收杠杆缺位,加之保有环节税收偏低,使得投机性资本不断流入住房市场,炒房成了获利手段。在这方面,外国的经验值得借鉴。韩国对出售第二套房产的卖主征收50%的转让税,对于拥有第三套住房的卖主征收60%的转让所得税,这就抑制房地产的投机。而我国对单纯炒地皮者的获利基本上没有开征累进的增值税。投机转让的税负也很低,甚至黑市交易。(3)住房社会保障及行政管理法规体系。《住房法》应是住房建设和交易的基本法规,《住房法》应包括住房社会保障的法律规范,但至今我国的住房法尚未出台,不能不说是个遗憾,应加快制定。行政管理法规体系包括依照我国房地产发展相关的法律,进行行政执法管理。如依据土地管理法、对违规用地的管理、超期未用的土地的收回管理;依据城市房地产法对房地产市场的管理及城市规划法和城市项目审批开发的管理等都属于城市法规管理。就目前讲,我国的诸项管理都不到位。这与社会风气不正,寻租、腐败严重有关。必须增强执法观念,对有法不依,执法不严要进行追究,并形成制度。

2.2 经济手段

在市场经济条件下,房地产市场的宏观调控,主要依靠法规和经济手段,而行政管理只是辅助手段。经济手段主要体现在两个方面。一是利用信贷利率杠杆;二是利用税收杠杆进行调控。应该说,这两个方面我国都已启动,但还没有形成制度,也很不完善。有的税种尚未开发,即便有的,执行力度也不够,所以效果不明显。分析其原因,除了在房地产领域“官商”勾结外,我国还没有执法的追究制度,对于有法不依和执法不严的应给与追究,并给与严厉制裁,才能取得效果。

2.3 行政手段

我国的市场经济是由计划经济过渡而来的,领导习惯于行政命令高于一切。同时,由于对市场经济本质及它的“逐利性”认识不足,对问题缺乏防备措施。所以,近十年的房地产市场的快速发展,出现的问题多数靠行政指令去管理,临时颁布一些政策,而有些政策既缺乏慎重研究,也缺乏长远眼光,给人一种朝令夕改的感觉,使执行者无所事从。政策模糊和政策执行错位是常见的。如90/70政策中的套内面积,还是建设面积之争,营业税的金额减免还是差额之议等等,都说明了这个问题。

3 结束语

综上所述,房地产市场宏观调控制度的建立与完善,主要应依靠法律,依法行政。并利用金融信贷制度和税收杠杆进行调节,并形成制度。改革开放以来,我国颁布了数百部法规,但真正认真执行得不多,在一些地方以行政指令代替法律的事件屡见不鲜,上有政策,下有对策的事也常见。所以,改变传统的计划经济管理观念是建立宏观调控制度的前提。

摘要：房地产业作为我国国民经济的支柱产业,其能否稳定发展直接关系到我国宏观经济运行态势。当前,为了控制房地产的过热发展,应加强和完善对房地产市场宏观调控制度建设。

关键词：房地产市场,宏观调控,制度建设

参考文献

[1]黄志强.如何看待近期政府对房地产价格的宏观调控[J].福建论坛,2005(8).

2014房地产市场调控政策 第5篇

陈禹铭

2014年，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，而作为国民经济重要一环的房地产市场，自然也无法独善其身。受到此前一系列宏观调控政策的影响，今年楼市出现了大面积的观望情况，投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市，房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为此，从中央到地方都采取了一系列调控措施，对房地产市场加以调整。纵观这一年的政策，可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预，转而让市场供需去调节。

分类调控

国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

点评：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。

支持首套房贷

5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

点评：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。

限购相继取消

从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。

点评：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。

“不动产登记”征意见

8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。而《条例》也对查询做出规定，要求民事主体去登记机构查询要说明目的。按照《物权法》规定，必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。

点评：不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲，不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库，从而消除信息孤岛。虽然在客观上能够有助于调查腐败案件、抑制投资性需求的作用，但毕竟作用有限，不应被赋予太多的希望。

“9·30”房贷新政

9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9·30房贷新政”），内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。点评：“9·30”房贷新政被业内视为房贷政策的大尺度“松绑”，对楼市的刺激作用比较明显。新政推出后，楼市升温较快。开发商推盘意愿加强，此前还在观望的购房者也积极入市。

放宽公积金贷款

10月9日，住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，并取消四项收费。而此前是须连续缴存12个月。此外，未来公积金贷款额度将有所放宽，比如将支持首套房贷款、适当调高贷款额度等。同时，还将推进公积金异地使用，实现异地互认、转移接续。

点评：连续缴存时间较长、贷款额度受限、使用比例不高等是公积金贷款被诟病已久的问题。新政策实施后，缴存时间减半，将使得申请公积金贷款的门槛大大降低。允许异地互认公积金对异地购房的客群来说是一个较大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.60%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

点评：央行降息的初衷其实并不是为了救市，而是为防止宏观经济下滑，进一步刺激经济发展的举措。结果房地产市场却成为了直接的受益行业。降息政策叠加“9·30房贷新政”的影响，使得国内一二线城市的楼市成交量迅速回升，地产股集体涨停。

弃选自住房开售

12月5日，北京市住建委通告，对于自住房弃选房源，开发商将统一对符合条件的购房人公开销售。公开销售的自住房，除了不再摇号外，购房资格审核、选房公证以及购买后的产权登记、再上市等问题，均按现有自住房政策执行。截至12月17日，宣布对外公开销售剩余房源的自住房项目有：当代采育满庭春MOMA、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居，后两者的售价均为1.6万元/平方米。

用市场手段调控房地产市场 第6篇

关键词：房价；房地产；市场；市场手段；行政手段

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）33-0155-02

当前，新一轮的房地产热已经形成，各地又纷纷出台限购、限贷政策调控房价。但过去8年的实践证明，行政手段在调控房地产市场上基本上是失败的。在现在这种情况下，如果继续用行政手段调控房地产市场，未必能起到好的效果，而却不得不承担巨大风险——失败的政策不仅不能控制房价，反而会刺激房价。市场手段是宏观调控的另一种手段，特点是不破坏市场运行规则，通过调节供求来实现调控，如果运用于调控房地产市场，应该能够达到降低风险和有效调控的目的。

1 房地产过热市场原因分析

1.1 两种背离的供求关系

2015年统计数据显示，目前，我国建筑房屋数量已经超过居民总户数，户均达1.1套房，整体看供大于求，但从近期天津、郑州、深圳近期房地产过热的情形看，在一线、二线城市“供不应求”的态势明显，房价呈现 “井喷式”上涨趋势。

1.2 局部供不应求的原因

出现总体供大于求，局部供不应求这种情况的直接原因是市场上缺少足够的房源，进一步深入分析，原因是存在“囤房”资本，导致市场流通的房屋少。据统计，2015年北京人均住房面积31.69 m2，如果按照一户一房计算，可以所有市民的住房需求，但实际情况是“供不应求”。这种情况和古代粮食市场非常相似。古代市场不健全，商人、地主丰年大量屯粮，灾年以粮换地，导致市场上流通的粮食量不稳定，丰年，农民自给自足，灾年市场缺粮，粮价飞涨，尽管政府通过行政手段救助，但灾年仍会有人饿死。当前房地产市场局部供不应求直接原因在于存在囤房资本，导致市场上的房源紧缺，房价持续上涨。

1.3 囤房的主要群体

经济运行的本质是人，分析经济行为，首要的是抓住行为主体。囤房的主要群体，既有作为商业投资的“主力”，也有用来家庭投资的“散户”，“散户”的数量资本不容忽视，“全民炒房”是当前房地产市场过热的一个显著特点。

1.4 2014年至2015年房地产市场热转冷原因分析

2014年至2015年，中国的房地产市场呈现由过热到平稳转化的态势，并不是政府行政调控的结果，而是十八大以来中央大抓党风廉政建设以及政府官员固定资产公开制度深入实施，让许多政府官员纷纷卖房，退出囤房群体，导致实际房源增多，房地产市场平稳趋冷。

2 房地产市场状态与风险评估

从局部“供不应求”来看，影响房地产市场走势的主要因素是投资行为，而不是刚性需求，所以，当前市场状态下，房地产市场走势应该从投资收益的角度来分析。假设市场购买力足够大，设置三个系数来衡量房地产市场状态：赵振宇第一系数Z1、赵振宇第二系数Z2和赵振宇第三系数Z3。

2.1 赵振宇第一系数Z1

等额本金还款法和等额本息还款法首月还款金额相等，利息最高，代表还贷过程中的最低预期收益率：

其中，r代表上个月房价增长率，d代表首付比率，p代表每平米房价， c代表月贷款利率。

Z1可以衡量房地产市场的冷热状况，房价上涨预期收益率越高，房地产市场就越火热，囤房的行为也越激烈，房地产破裂后的后果也越严重。按照当前贷款利率、存款利率计算，假设首付20%，那么只要r高于0.327%，就会形成收益，只要r高于0.352%，就超过了银行存款收益，为有效投资。假设首付为30%，r高于0.286%，就会形成收益，高于0.324%，就超过了银行存款收益，为有效投资。郑州2016年8月份r值为2.96%，Z值为8.91%，意味着在不考虑房租收入的情况下，在郑州买房预期比把钱存银行收益多71.3倍，呈现过热状态。

同时，这个公式还揭示出一个规律：房价上涨的预期收益率与房价高低无直接关系，而与房价增长率相关联。

2.2 赵振宇第一系数Z2

假设在房价不发生浮动的理想状态下，买房者的房租最低收益率：

h代表每月每平米房租，c代表贷款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房价，s代表房租房价比。

Z2主要是衡量房地产泡沫破裂的风险，如果发生房价不浮动，Z2又低于安全线，房地产市场崩盘的态势就已经形成。按照当前贷款利率计算，首付率按照30%计算，s大于0.00 286时存在收益，s大于0.00 323的时候，Z2为有效收益，小于0.00 286时为负收益。如果首付率按照20%计算，s大于0.00 327时存在收益，大于0.00 352时，为有效收益。据统计，中国主要城市的s值小于0.00 217，北京、上海、深圳、广州等地租金房价比小于0.00 167，存在泡沫破裂的风险。近期，一些城市首付率调整为50%，s值大于0.00 204时存在收益，大于0.00 267时存在有效收益，该政策调整有效控制了房地产泡沫破裂的风险，但一二线城市仍然存在房地产泡沫破裂风险。

2.3 赵振宇第一系数Z3

Z3为前两个系数的综合，体现的是购房的实际预期最低收益率：

r代表上个月房价增长率，h代表每月每平米房租，c代表贷款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房价，s代表房租房价比。

Z3既可以衡量的是房地产市场的冷热状态，如果房价上涨预期收益加房租收益超过贷款利息，就会形成收益，如果高于银行月存款利率，就为有效投资。按照当前贷款利率计算，首付率按照30%计算，r+s大于0.00 286时存在收益，r+s大于0.00 323的时候，为有效收益，r+s小于0.00 286时为负收益。如果首付率按照20%计算，r+s大于0.00 327时存在收益，大于0.00 352时，为有效收益。以郑州2016年8月份为例，r值为0.0 296，s值假定为0.00 216，s+r值为0.03 176，Z3值为9.63%，预期收益是同期存款利收益的77倍，房地产市场过热，囤房行为激烈，房地产市场泡沫破裂后果严重。

3 调控房地产市场的市场手段

通过改变市场供需关系而实现调控目的的手段是市场手段，通过设置市场门槛、市场价格的调控手段为行政手段。

3.1 市场手段的基本运作

假设政府名义下有足够的房地产资产和房地产基金，当房地产市场过热时，政府按照市场价卖出名下房产，增大市场供应量，从而控制房价，当房价下跌，出现泡沫破裂迹象时，政府从市场上买入房产，稳定市场。平时，政府名下的房产以市场价出租，确保房租价格平稳，当房地产市场泡沫破裂风险较高时，减少房屋出租量，抬升房租价格，控制泡沫破裂。

3.2 其他市场手段

通过公式Z3=看，调控首付比例，调整贷款利率和存款利率，都是市场调控的手段。

3.3 市场手段的优势

与行政上手段相比，市场手段有以下优势：

一是市场手段风险性更低。行政手段本质是抬高市场准入门槛，增加市场成本，本身存在抬高房价的风险，特别是在中国人口众多、购买大大的社会，如果运用不得当，就会造成“越限越高”的结果，特别是限购政策，本身会增加市场成本，是压制房价的反作用力，因此，用限购政策抑制房价的手段值得商榷，需要谨慎。市场手段直接作用于供求关系，原理直接，不存在“适得其反”的风险。

二是市场手段更柔和。行政干预对市场的影响是成几何级数的，往往会造成市场震荡，在泡沫严重的城市，如果采用非常紧张的行政手段，甚至有泡沫直接破裂的风险。市场手段调控是线性的、柔和的，可以避免房市大起大落，商业资本投机倒把。

三是市场手段更及时。房地产市场调控中，行政手段往往是在问题暴露无遗的情况下才会实施，对市场的反应时滞后的，市场手段可以在市场发生变化的时候及时实施，在萌芽状态调控，效果可能更好。

4 如何创建政府调控市场手段

4.1 政府建立储备房和房地产基金

政府原则上把出让土地的收入用于储备房建设，委托国有房地产开发公司，以成本价开发，按照“卖二建一”的原则构建储备房。储备房量要占市场总房量的10%至15%。

以房屋出租收益和房屋出售收益为基础，建立房地产基金，用于调控房地产市场。

4.2 实施廉租房改革

当前，廉租房政策下，建设廉租房所需财政投入数额巨大，而且廉租房政策承租门槛高，破坏市场规律，因而无法大面积推广，在调控房价方面所发挥的作用杯水车薪。要改革廉租房政策，按照市场价收租，一方面，可以按照市场运行规律稳定房屋出租市场，另一方面，可以积攒更多资金用于储备房建设和房地产基金积累，确保政府有足够储备房和房地产储备资金用于调控房价。

4.3 采用更加灵活的贷款利率和存款利率

从公式Z3=中看，贷款利率和存款利率对房地产市场有影响，提升贷款利率和存款利率，可以压低购房收益，给房地产市场降温，降低贷款利率和存款利率，可以增加购房收益，给房地产市场增温。此外，还可以把购房贷款利率从普通贷款利率中分离出来，在购房贷款方面采用专门的更灵活的利率来调控房地产市场。

4.4 推动限贷手段精细化

从贷款比例调整对房地产市场的影响是巨大的，经过实践发现，限贷政策以10%为单位进行调整，调整力度过大，用力过猛，容易造成震荡，2009年首套房首付率调整为20%，引起后续4年房地产高烧不退。当前，部分城市直接把第二套房首付率调整为50%，这种急刹车的做法极有可能造成房地产被刺破。可以尝试以1%为单位进行调整，每次调整幅度不超过3%，用柔和的手段确保市场稳定，特别是在当前房地产泡沫较大，风险较高的情况下，要避免发生硬着陆。

参考文献：

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[2] 迈克尔·罗斯金.政治科学[M].北京：中国人民大学出版社，2009.

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[4] 杨帆，李宏谨.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2005，（6）.

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[6] 北京城镇居民人均住房建筑面积为31.69平方米[N].北京晨报，

2016.2.16.

[7] 88万元在省会城市可买多大房子：北京能买18平米[N].证券时报，

我国房地产价格调控问题研究 第7篇

一、我国房地产价格运行与调控情况

(一) 我国房地产价格运行情况

1. 房地产价格高位运行且增长速度快

由图1、2可知, 近10年来, 我国商品房平均售价稳步上升, 除2008年受金融危机影响些许下滑, 由1998年的2063元上涨到2009年的4681元, 上涨2.27倍。商品房价格增长速度保持在110%左右, 近年来, 特别是2004-2009年波动幅度较大, 同时亦呈现快速增长的趋势。

数据来源:中国统计年鉴2010

据世界银行提供的资料, 房地产价格水平的高低与否, 能否为广大居民所承受, 往往用房价收入比来衡量。衡量一个国家的住房消费, 以房价收入比在36倍比较适当。但根据国家统计局的报告显示, 2008年我国城镇居民家庭房价收入比达到7.3∶1。当前我国的房价收入比反映出房地产价格过高, 已大大超过了正常的房价水平。

2. 房地产价格上涨区域特征明显

房价上涨过快现象并没有在全国普遍出现, 房地产价格上涨的区域性特征非常明显, 区域内供求关系是房价变化的基础。房价上涨过快现象由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向北京、南京等中、西部地区扩展, 由中心城市向周边地区辐射。虽然其他一些城市和地区的房价仍然处于低水平, 中小城市和乡村居民的居住条件仍然较为滞后, 当地房地产市场发展程度处于初级水平, 但是受房价普遍上涨趋势的影响, 这些城市和地区的住房需求将会在今后一段时间逐步显现出来, 并在一个较长时期保持增长。

(二) 我国房地产价格调控情况

房地产价格调控的总体思路是既要遏制房价的高涨, 又要稳定房地产的发展势头, 又要平抑房价, 既要防左也要防右, 既要防止房地产泡沫危机, 也要防止由于刺破房地产泡沫而导致经济下跌的惨相。

从2004年底开始, 党中央、国务院开始把对房地产价格的调控作为一项重要内容, 并针对房地产市场这些年累积起来的突出问题, 采取了一系列措施。2004年8月, 国务院颁布了8.31土地政策, 从源头上规范土地市场。10月9日, 央行提高商业银行存贷款利率, 第一次明确地表明国家坚定地通过经济手段来调控房价的决心。

2005年3月26日, 从房价、供应结构、消费观点、市场监测等多方面切入, 国务院下发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》。5月13日, 建设部、国家发展改革委等七部委又出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》, 直接针对房价涨幅过快的问题, 标志着我国正式拉开了房地产价格调控的序幕。然而除上海的房价曾出现过短暂的下降外, 北京、广州等地的房价反而继续上升, 供不应求的局面依然存在, 稳定和下调房价的目标并没有实现。

2006年5月24日, 国务院下发了《国务院办公厅转发关于调整住房供应结构稳定稳定住房价格意见的通知》, 2006年的房价增幅略有下降, 但到2007年, 市场经过一段观望之后, 再度出现房价的大幅上涨。2007年8月7日, 为帮助解决低收入家庭住房问题, 讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。2008年, 由于受金融危机的影响, 房价出现回落, 房地产业成为中国抵御全球经济危机冲, 拉动内需, 力保增长的关键一环。

从2009第二季度开始, 房地产在经过2008年的低潮期后, 再度进入疯涨期, 商品房的平均价格增幅高达到23.6%。为解决部分城市出现的房价上涨过快等问题, 2010年1月10日, 国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》, 明确二套房贷首付不得低于40%;2010年4月17日, 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中又提高了二套房贷首付不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;2011年1月26日国务院的“新国八条”又明确规定二套房贷首付不得低于60%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。在这期间, 央行又多次上调存款准备金率和存贷款利率, 但结果是收效甚微。

(三) 我国房地产价格调控难的原因分析

1. 房地产需求兼有消费和投资的双重性

房地产是一种特殊的商品, 其不仅提供房屋供人们使用, 满足消费者的居住需求, 而且由于其使用价值及价值实现的长期性, 可以作为一种资产, 满足购买者的投资需求, 因此, 房地产的需求兼有消费和投资的双重性, 导致房产需求过度。

2. 房地产市场存在“雷切德效应”

由于房地产使用的耐久性和城市土地资源的稀缺性决定了房地产的供给价格是缺乏弹性的, 房地产价格并未因需求增加、开发投资扩大而下降, 即房地产市场存在“雷切德效应”, 这种反供求规律的现象正是由于房地产兼有消费和投资的双重性所至。

3. 房价大幅下降存在现实风险

从现实的情况看, 大幅度打压房价是不可取的, 房价如果在短时间内迅速下降将引发以下问题:

(1) 银行投入房地产行业的贷款有两部分:一是提供给开发商的开发贷款;二是提供给购房人的购房贷款。房价大幅下降就意味着贷款抵押物 (房屋) 的贬值, 当开发商 (或购房人) 不能增加有效担保或提前还贷而实际破产时, 银行要面临巨大的坏账风险。

(2) 经济增长对增长方式存在一定的路径依赖, 经济政策存在一定的政策惯性, 当前宏观经济对房地产业的过度依赖不可能在短时间内降低, 房价大幅下降可能会引发宏观经济整体衰退。

二、我国房地产价格调控的政策建议

(一) 优化房地产市场的供应结构

优化房地产市场的供应结构, 保持配套商品房、中低价普通商品房、廉租房的供应比例相对合理。配套商品房的价格根据成本加微利的原则进行控制, 中低价普通商品房的地价定在土地招标的市场底价以下, 房价按照低于周边市场价格的原则确定, 确保其“中低价身份”。要大力建设廉租住房特别是公租房, 把租金控制在合理价位, 确保中低收人者的居住要求, 以此来遏制周边市场的租金上涨, 进而达到控制房价的目的。

(二) 合理发挥税收调节作用

一方面, 在增值税改革中优先将建筑、安装业纳入增值税的征管范围, 促使开发商保证资金充实;在所得税管理中赋予征管机关可以核定具体企业的销售周期的权力, 按开发商公布的房价核算其应预缴所得税额, 以限制其虚抬房价和捂盘。另一方面, 对别墅类项目开征消费税。消费税的征税范围可按照项目容积率来确定是否属于应税项目, 以防止开发商以所谓“低密度住宅”、“仿古住宅”等模糊概念来逃避纳税。计税依据为项目的实际交付价格, 税率采用浮动比例税率, 由各地根据本地的实际情况确定具体执行税率。

(三) 引导居民对房地产的消费心理

综合采取税收、信贷等相关政策措施, 利用舆论工具和法律手段, 规范投资性购房, 遏制投机性炒房;对居民购买普通商品房用于自住的继续给予税收、信贷优惠;对超越经济发展阶段的商品房消费加以引导和调控。

从长远看, 房地产业的健康发展依然是保持经济增长的动力之一。当前比较现实的选择是:把房价稳定在现有或略有下降的水平上并维持一定的时间, 通过经济结构调整, 转变经济增长方式, 逐步降低宏观经济增长对房地产业的过度依赖, 同时提高居民的实际收入水平, 使房价与居民收入之间的差距逐步缩小, 通过经济的进一步繁荣, 逐渐消化现在的高房价。

摘要：近年来, 我国房地产价格高位运行且增长速度快, 房地产价格上涨区域特征明显。为遏制房价过快上涨, 国家出台一系列相关政策, 但收效甚微。我国房地产价格调控难的主要原因是, 房地产需求兼有消费和投资的双重性。应优化房地产市场的供应结构, 引导居民对房地产保持正常的消费心理, 合理发挥税收调节作用, 对我国房地产价格进行调控。

关键词：房地产,价格调控,政策建议

参考文献

[1]徐济东, 叶春明.上海房地产价格调控之解析[J].中国物价, 2005 (10)

[2]贺书平.房地产价格调控问题研究[J].合作经济与科技, 2009 (7)

[3]孙莹, 高芳菲.近年来我国房地产价格调控政策的演变[J].中国物价, 2011 (2)

[4]顾妮妮.关于房地产价格调控的政策与措施建议[J].中国高新技术企业, 2007 (9)

房地产价格调控的问题及措施分析 第8篇

这几年随着中国城市化进程的加快, 大量人口进城居住、就业以及广大居民改善居住条件的愿望加强, 绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起, 商品房档次明显提高, 有效需求很旺盛, 同时受各种利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”, 刺激了房地产消费需求和投资需求, 此外近期受人民币升值预期的影响, 大量的国际热钱和游资涌入国内, 进入高档房地产领域, 加大了市场投机需求成分。需求上升会拉动价格的上涨, 现在房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。这种现象使得购房支出占总收入很大的比例, 造成许多“居者无其所”现象。

一、房地产业的现状

中国房地产业自实行住房市场化后, 房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大, 使得房地产业飞速发展。房地产是中国经济的支柱产业, 在中国固定投资比例当中大约占1/4。对各级政府来说, 土地财政收入是其主要财源。但由于中国城乡经济发展不均衡使人口由落后地区向发达地区流动, 促使这些城市商品住宅刚性需求增加, 引起住宅价格的上涨。目前, 中国城市化率约为47%, 正处在高速发展期。住房供给有限与住房需求无限的矛盾, 进一步助长了商品房价格的上涨。此外房地产过热、过度投资所造成的投资投机性需求使目前市场上房屋空置率过高, 过多的房屋集中在少数人的手中, 使得很多中低收入者无房可居。土地交易制度的不健全、行业管理的不完善, 助长了投机活动。虚假的需求量与有限的土地供给相作用, 导致了土地价格的飞涨, 脱离了真实价值。

二、影响房地产价格的因素

1.政策因素。政策取向决定供求结构, 供求结构决定市场走势。1998年7月国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度, 1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。房地产需求由此释放, 房地产业迅速发展, 需求的增长自然会促进房地产的增长。目前宽松的货币政策刺激了人们购买的欲望, 增加了购买力。

2.需求因素。人民生活的改善, 旧城改造拆迁, 城市化进程加快, 人口增长和家庭结构的变化等, 导致房地产需求的增长。

3.成本因素。商品房的开发成本, 主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。由于今年来土地招拍挂制度的实行, 使得土地成本迅速上升, 进而使得房价上涨。

4.市场预期。中国经济的持续增长, 今年来世博会、奥运会等一切利好现象影响所形成的房价必然上扬的“预期”, 刺激了房地产消费需求和投资需求。加上近期受人民币升值预期的影响, 大量的国际热钱和游资涌入国内, 进入高档房地产领域, 都加大了市场投机需求成分, 房地产价格由此上涨, 房地产市场的持续繁荣。

5.利益集团左右。土地位置的固定性导致一定区域范围内房地产的稀缺性, 以及在中国经济快速发展, 城市化水平显著提高, 需求旺盛的大背景下, 房地产开发商的期望利润远远高于社会平均水平, 较高的超额垄断利润定位, 必然导致房地产在高价位成交, 使房地产价格一路走高。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等;再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性, 这些都对房价起着推波助澜的作用。

6.国际市场的影响。金融危机的影响, 大量的国外热钱进入房地产业对中国经济的一定的负面作用, 造成了一系列虚假需求。

三、房地产价格调控的对策建议

1.从政府角度讲, 房价调控并不能仅仅局限于遏制价格上涨, 更重要的是对房屋供给结构进行调整, 从根本上降低房价。一方面国家应坚持宏观调控政策, 通过限购或信贷政策调控来抑制房地产投资投机性需求的盲目扩大, 加强对土地等资源的有效管理, 完善财税政策, 从根本上解决地方政府土地财政收入问题;另一方面应加大保障性住房的投资, 大力扶植低端住房的供给, 努力建设以消费功能为主, 投资功能为辅的房地产市场, 解决更多普通购房者的购房需求。

2.从开发商角度讲, 控制开发成本, 降低房地产企业的期望利润。充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、经营等各个部门在成本管理中的作用, 通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制, 从而减少管理费用支出, 减少消耗、降低成本, 把期望利润调整到一个合理的水平;同时政府有关部门要采取有效措施, 尽快制定商品房价格管理办法, 积极指导、协助房地产企业建立健全价格行为自我约束机制, 规范商品房价格构成和销售行为, 有效地制止房地产企业在售房过程中损害消费者利益的行为。

3.从消费者角度讲, 不断完善社会保障制度, 提高居民的可支配收入, 扩大居民的投资渠道, 引导资金流向实业, 合理控制房地产投资投机性行为。

结语

综上所述, 房地产业发展仍存在许多问题, 房地产价格的调控任重道远, 政府应加强宏观调控使房价控制在合理范围内, 同时大力抓好各类保障性住房的建设及供应, 调整住房结构和增加住房供应量, 引导合理的住房需求, 从而解决住房难这一现实问题。

参考文献

[1]刘海燕, 何玉付.房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质[J].改革与战略, 2009, (3) .

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[3]黄石松, 陈海梅.房价之谜[M].北京:社会科学文献出版社, 2009.

房地产市场调控问题 第9篇

1. 房地产调控目标因时而变, 总体呈现长期化、常态化趋势

从2004年起到2011年, 房地产调控持续了8年, 中间历经新老“国八条”、“国六条”、“国四条”和“国十条”等调控措施。2010年, 继4月颁布“国十条”之后, 9月中央各部委及时出台调控措施, 坚决遏制房地产价格过快上涨势头, 被称为“二次调控”。2011年1月, 新“国八条”继续强化差别化信贷政策, 实行更加严格的限购政策, 强调落实地方政府在房地产调控中的责任;同时, 有关部门和城市推动房产税试点。从政策上看, 房地产调控客观上已经呈现长期化、常态化趋势。

在房地产调控长期化、常态化的同时, 与当时国民经济发展要求相对应, 不同时期房地产调控的目标和任务并不完全一致。20042010年的房地产调控大致可以划分三个阶段:2004年到2008年这一阶段, 整个宏观经济处于防止经济过热的大环境之中, 房地产调控服从于控制固定资产投资增长过快的调控目标。第二阶段, 2008年末到2009年末的房地产调控, 主要是为了应对世界金融危机, 服从于宏观经济“保增长”的调控目标。2010年初开始的房地产调控将是第三阶段, 应以控制房地产价格过快上涨为目标, 为防通胀和制止资产价格过快上涨服务。

2. 面对复杂的国际国内经济形势, 房地产调控难度愈加增大

房地产业关系国计民生, 既与国民经济关联度高, 又与普通购房者利益息息相关。房地产经济波动可能引起国民经济波动, 反过来, 房地产经济发展又受国民经济相关因素制约。特别是房地产市场与金融紧密相连, 房地产市场的不稳定往往会引起资本市场、货币市场以及整个金融体系的共振, 并在相互作用下反复放大。

从当前的国内外形势分析, 未来的房地产调控面临更加复杂和严峻的政策背景。从国际经济形势看, 当前世界主要经济体仍未完全摆脱金融危机的影响。国际油价持续保持高位, 输入性通货膨胀压力持续存在。从国内经济形势看, 宏观经济平稳运行面临世界经济复苏的不稳定性和不确定性以及通胀压力等挑战, 经济结构调整压力加大, 资源环境约束强化, 改善民生和维护社会稳定任务艰巨。因此, 中央经济工作会议提出2011年实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 并要求将“稳定价格水平”放在更加突出位置, “调结构”和“防通胀”是今年的主要任务。在人民币升值压力持续存在、资产价格存在明显上涨压力的背景下, 未来房地产调控既要防止地价和房价快速上涨, 进一步加剧通货膨胀, 又不能大起大落, 影响国民经济稳定发展, 调控难度可想而知。与此同时, 房地产调控中各方 (政府、开发商和消费者之间;中央政府和地方政府之间) 利益关系复杂, 目标取向也不尽相同, 进一步加大了调控难度。

3. 房地产调控多种工具并用, 留下的政策空间逐步缩小

2011年以来, 我国房地产调控已使用多种政策工具及组合, 有关部门出台的调控政策涉及行政、经济、法律、金融等多领域, 调控范围和力度不断加大。

一是, 明确要求各地公布“房价控制目标”;强调落实约谈问责机制, 并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围。

二是, 要求包括直辖市、计划单列市、省会城市在内37个大中城市实施限购, 即已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭不能购房。

三是, 继续强化差别化信贷政策, 二套房首付从50%提高到60%, 各地还可结合“房价控制目标”进一步提高。

四是, 个人转让住房营业税从差额再次转为全额征收;在上海、重庆开展房产税试点。

以上这些措施对遏制住房投资投机、控制房价过快上涨发挥了积极作用。另一方面, 未来房地产调控留下的政策空间逐步缩小, 可选择的调控工具更加有限。

二、房地产调控要解决的若干核心问题

1. 因房地产价格过快上涨导致贫富差距进一步拉大的问题

房地产价格过快上涨, 对于不同收入群体居民呈现不同效应:对以工资为主要收入来源的中低收入者呈现“挤出效应”, 对以资本利得为主要收入来源的高收入者呈现“财富效应”。

对中低收入者来说, 以工资为主的收入增长难以跟上住房价格上涨的速度。房价越高, 越买不起房, 其收入相对住房价格实际是处于不断缩水状态。即使能够买房, 往往也只能买一套自住性住房, 其升值部分不能变现, 反而因为沉重的按揭还款压力被迫减少生活其他支出, 进而降低生活质量, 这就是“挤出效应”。

对高收入者来说, 通过投资购房使得个人和家庭资产不断增加, 住房价格上涨之后, 通过按揭贷款工具再按揭再购房, 其财富呈乘数效应递增, 这就是“财富效应”。

这种“挤出效应”和“财富效应”反过来又使得贫富差距再次拉大。因此, 如果不制止房地产价格过快上涨, 将可能会带来更为严重的社会问题。

2. 土地供应和房地产价格形成机制不完善的问题

按照价值规律, 价格应围绕价值上下波动。按供需理论, 供需变动带来均衡价格变动, 反之均衡价格变动亦影响供需变动。但在目前的房地产市场中, 房地产价格机制实际上已失去涨落调节供需能力, 成为一种只能涨、不会跌, 甚至越涨需求越旺盛的单边上涨机制。

从土地市场看, 土地一级市场供应方只有一个, 土地出让由国家垄断 (实质是地方政府垄断) , 需求方则有多个, 相互之间采取市场化的招拍挂方式竞价获得土地。因此, 土地市场上运行的并非是纯粹的市场机制, 在一级市场垄断供应的情况下, 越是采用市场化的竞价手段, 价格越是背离市场真实供求关系。

从房地产市场看, 在目前房价只涨不跌的单边机制下, 价格失去了对需求的抑制作用。房价过快上涨, 吸引了更多的投资、投机性需求, 对普通购房者来说, 则产生恐慌性消费需求, 消费者行为出现“买涨不买落”、甚至“越涨价越抢购”的怪象, 严重透支了未来的购买力, 这些都是对房地产市场长期发展极为不利的因素。

因此, 要从根本上解决房地产价格过快上涨问题, 还必须理顺土地价格形成机制和房价形成机制, 充分发挥市场机制调控价格的作用。

3. 房地产业资金循环过于依赖信贷资金带来的远期金融风险问题

当前, 房地产业的主要资金循环可以归结为:开发商从银行获取开发贷款, 建筑施工企业从银行获取流动资金贷款, 预售和销售时购房者从银行获取按揭贷款, 整个房地产开发过程中资金链条完全依赖银行信贷资金。由此带来的问题是:当房价保持上涨时, 这种运作模式基本没有风险, 对银行来说, 贷给开发商的开发贷款和购房者的按揭贷款反而是优质资产, 能带来稳定丰厚的回报;但是, 一旦房价出现大幅下跌, 将给购房者和银行都带来巨大的损失。这种远期金融风险必须始终给予高度重视。

事实上, 开发商过于依赖银行信贷资金并非是由于市场上“缺钱”。目前, 房地产市场的资金问题并非是总体供求不平衡, 而是配置失衡。一方面, 开发商融资渠道狭窄, 不得不依赖银行信贷资金;另一方面, 现有大量资金 (特别是民间资金) 找不到合适的投资渠道, 不得不依靠买房来抵御通胀并实现保值升值。大量资金投入房地产市场需求端带来的后果是, 投资投机需求严重挤压了刚性需求, 供需矛盾更加激化。

三、进一步完善房地产调控的若干建议

1. 逐步推动房地产税制综合改革, 利用税收工具调整收入分配关系

税收本身就是调整收入分配关系的最佳工具。房地产税制改革的目的是理顺房地产各个环节的利益分配关系, 而不是简单地将税收政策作为房价调控的短期工具, 房价升高时就使用, 房价降低就停止使用。

应加快推动房产税试点和改革。目前在上海、重庆试点的房产税方案各有特点。比较两个城市的征税范围, 上海市主要针对新购住房, 不涉及存量房, 但只要属于第二套住房即纳入征税范围 (本市居民人均60平方米以下部分免征, 非本市居民拥有3年居住证且仅有1套住房免征) ;重庆市主要针对独栋商品住宅、新购高档住房 (交易单价为上2年平均交易单价2倍以上) 和“三无人员” (无户籍、无企业、无工作) 新购的第2套普通住房。比较两个城市的税率, 上海市税率为0.4%或0.6%, 但计算应纳税额时需乘以70%;重庆市税率反而相对较高 (最低0.5%) 。建议下一步尽快总结试点经验和存在问题, 加快推动试点进程, 适当扩大试点范围。

在推动房产税试点改革基础上, 应研究房地产税制综合改革问题, 即在增加和提高房地产持有环节税收的前提下, 逐步减少房地产流动环节的税收。其好处在于, 一是增加地方税收来源, 逐步取代土地出让收入在地方财政中的地位;二是促进住房二、三级市场发展, 有利于发挥“过滤效益”;三是增加房地产资产持有者税负水平, 促进社会公平;四是保持房地产总体税负水平基本稳定。总的来看, 房地产税制改革的目的不应定位为增加税收, 而应将重点放在调整利益分配格局和分配关系、缩小贫富差距上。

2. 完善土地供应机制和制度, 引导和理顺房地产价格形成机制

首先, 要继续完善土地储备和招拍挂制度。要真正发挥土地储备制度调控土地供应的作用, 就要建立土地供应与需求相匹配的供应机制, 改变目前单纯以供地计划决定供应量的机械式做法计划永远跟不上市场变化的节奏。同时, 对于普通住宅用地, 加快改进和完善现有招拍挂制度“价高者得”的简单做法。

其次, 逐步推动集体建设用地流转制度改革。集体建设用地和国有土地都是城市土地供应的来源, 特别是在土地供求关系紧张的沿海地区和东部城市, 集体建设用地可以作为城市土地供应的重要补充。在集体建设用地流转制度改革的基础上, 逐步推动城乡土地市场一体化发展, 国家和集体经济组织多主体供地, 真正实现土地的市场化运作。

最后, 要在理顺土地价格机制的前提下, 完善房地产价格形成机制。要引导和建立房地产价格可涨可跌的调整机制, 发挥价格杠杆作用。其中, 很重要的一点是, 要引导购房者建立正确的住房消费观念, 没有只涨不跌的市场, 即使是在总体上涨的大趋势下, 也仍有价格涨跌。

3. 发展房地产基金, 引导投资转向供应端

据不完全统计, 2010年国内市场涌现出20多只房地产私募股权基金, 资金规模达到了500多亿元。房地产基金的快速发展, 说明现有房地产业发展模式正在发生变化, 已出现由开发建设向金融运作转移、由开发模式向投资模式转变的趋势。

发展房地产基金, 有利于调整房地产行业融资结构, 降低金融风险。房地产是一个高度杠杆化行业, 目前房地产投资中70%的资金直接或间接从银行而来, 而房地产基金采用股权投资方式, 有利于降低行业资金杠杆, 进而降低行业的金融风险。在国外, 房地产业的投资资金70%来源于民间资金, 其中房地产基金占绝对地位, 目前我国国内市场正好相反。

房地产市场调控问题 第10篇

1 房地产市场的特点

1.1 房地产市场具有不完全竞争性

由于城市土地所有权属于国家, 土地使用权交易市场由国家掌控, 又由于土地在空间上具有不可移动性, 开发商在获取了土地使用权后便垄断了土地经营权, 形成住宅建筑的区位垄断。这种垄断使房地产市场竞争具有不充分性和不完全性, 属于垄断竞争范畴。

1.2 房地产市场具有交易非均衡性

房地产作为一种特殊商品, 既具有普通商品的属性, 又具有不可移动性、耐用性和稀缺性等特点。另外, 房地产业是一个系统性、区域性很强的产业, 它不仅受城市人口、区位、城市基础设施、居民人均可支配收入多少等条件的制约, 而且还受土地使用权费、建材价格、劳动力价值以及银行房贷利率和相关税费等的影响, 不确定因素较多, 导致房地产市场交易具有非均衡性。

1.3 房地产市场具有交易盲目性

由于房地产产品不像旁通商品那样, 批量生产, 而是依据自然环境、气候条件、区位空间等单件生产, 哪怕是同一幢楼房, 不同房间都会因其朝向、布局、楼层等的不同而价格相差悬殊。因此, 房地产交易常常是区别定价、个别成交。在房地产交易中, 其资产的价值是不连续的, 投资商无法获知准确、及时的价格信息;同样, 购房人对所购房屋涉及到的法律条款、税赋规定也不完全清楚, 常处于盲目状态。

1.4 房地产市场具有周期性特点

由于宏观经济的波动必然会影响到国民的收入, 即直接影响市民可支配收入的多少和消费能力的强弱, 进而影响到房地产市场的兴衰, 使房地产市场在某个波动周期内呈现出明显的上升期和下降期特点。

2 房地产市场宏观调控的重要意义

所谓宏观调控是指各级政府对经济总量的适时调整与控制;对房地产市场来说, 就是对总供给量与总需求量进行科学、合理的调整与控制。

由于普通商品有较短的生产周期和较强的流动性, 能根据市场供需情况和价格信息迅速作出反应, 及时调节供需状况。而房地产业则由于土地的固定性和建房周期较长等特点, 对市场供需状况和价格信息的反应较迟钝, 自我调节能力也很弱, 尤其是近年来, 房地产商所提供的房屋产品日趋高档化, 致使房地产价格指数不断上涨, 加上房地产市场上炒房者投机风气盛行, 导致供求失衡加剧。低收入人群想购房, 但面对日益高涨的房价, 只能“望楼兴叹”。

因此, 由各级政府对房地产市场总供应量与总需求量实施科学、合理地宏观调整与控制, 势在必行, 也是一项廹在眉睫的重要工作。

3 房地产市场宏观调控目标及调控对策

综上所述, 当前对房地产市场实施宏观调控的最终目标只能是:尽量保持房地产市场供需总量基本平衡, 促进市场结构优化, 提高土地、房产资源利用率和配置效率, 进而促进房地产市场朝着科学、合理、持续、健康的方向发展。为此, 应采取以下几项调控对策。

3.1 建立系统的房地产市场法律法规

在房地产市场上, 相关的法律法规是市场有序运行的准绳, 是建筑市场进行生产活动和交易的法律基础。我国已相继颁布并实施了《建筑法》、《招标投标法》、《合同法》和《建筑工程勘察设计条例》、《建筑工程质量管理条例》、《建筑工程安全生产条例》以及工程建设标准强制性条文 (房屋建筑部分) 等法律法规, 并且还将不断完善配套法规, 以便尽快完善房地产开发、经营管理条例和城镇物业管理条例等一系列法规, 形成一个相对完整的建筑法规体系。既然国家出台相关政策来调控房价的目的是希望尽快改善房地产的供需关系, 那么, 各地各级政府首先不应把房地产开发看成暴利行业, 不应把房地产行业当作本地的聚宝盆, 而应积极支持并大力推进保障性住房 (经济适用房和廉租房) 体系, 鼓励有条件的居民自建住房, 打击房地产投机活动, 只有这样, 才能维护房价的稳定。

3.2 科学规范土地市场

土地是一种重要的生产资源, 对城市和农村来说, 均是相对稀缺。对土地市场的调控, 除了应严格按照控制增量、调控盘活存量、合理规划土地供给数量外, 还应优化土地的供给结构, 供应总量要确保固定资产投资和城市建设的需要, 要从结构上改善房地产市场的供需关系。政府在进行土地拍卖时, 务必把握好尺度;高地价虽然可在短期内为政府实现较高的经济收益, 但当高地价推动高房价, 形成泡沫, 一旦泡沫破裂, 带来的经济损失会更加严重, 还关系到居民对房地产市场的期望值。

3.3 正确引导房地产投资

政府应正确引导开发商采取以消费者的需求为导向, 来策划房地产投资与价格。也就是说, 开发商应以消费者为出发点和落脚点, 以消费者对房地产的认知观、需求量及对价格的承受能力为依据, 以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标, 真正按照有效需求量来策划房地产投资与价格。要保持适度的投资规模, 这是政府对房地产市场实施宏观调控的首要任务。

3.4 切实保证保障性住房的建设规模

住房是公民的基本权利, 也是公民生活必需品。由于作为社会人的公民, 工作和生活方式各不相同, 经济收入也相差悬殊, 不可能让中低收入家庭去购买房价日渐高涨的商品房、别墅。因此, 政府必须加大对保障性住房 (经济适用房、廉租房) 的建设和调控力度, 使主导房地产市场的商品房和政府主导的保障性住房保持在比较合适的比例, 尽量做到“居者有其屋”。

3.5 加强对金融机构的监管, 遏制投机行为

要使房地产市场平稳、健康发展, 政府主管部门必须做好以下几项工作。

1) 严格审查土地使用权抵押贷款条件, 降低融资比率, 加大对抵押物和信用担保方的审查、核实力度, 建立一套全面评估贷款方风险的网络监控体系。

2) 加强对金融机构资产运作状况的监管力度, 严格规定金融部门向房地产商贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率, 紧缩信贷总量。

3) 政府可通过提高税率、提高囤积土地成本和限期收回土地使用权等方式, 有效遏制以投机为目的的土地交易现象, 使土地真正成为国家可控资源。S

[责任编辑:杨扬]

摘要：对房地产市场进行科学、合理的宏观调控, 不仅关系到城镇居民的切身利益, 更关系到国民经济能否健康发展。本文在剖析了房地产市场的主要特点后, 指出了对其实施宏观调控的重要意义和调控对策。

房地产市场调控是一个系统工程 第11篇

在如此密集的时间里,以七部委的联合行动,集中推出多项收紧市场的政策,显示了中央政府面对前一段时间房地产市场调控收效不大的现实,进一步加大市场调控力度的决心。自今年4月17日国务院发布房地产市场宏观调控的通知(即“国十条”)后,迄今已经五个多月,这一被称为“史上最猛”的调控新政,让苦苦期盼房价下跌的民众寄予厚望。在经过了一段观望期以后,近期多个城市的商品房交易竟出现量价齐升的现象,甚至排队抢购新开楼盘的火爆场景也再次进入人们的视野。

房地产市场重新出现火爆,反映出人们对先前的调控政策产生了失望情绪,自住型购房者担心房价进一步上涨,投资型购房者认为新一轮房产投资的机会已经出现,因此两股力量都把目前的房价看作一个“阶段性底部”,终于引发了房产市场“K线图”上的这一波突起异峰。但是,这也引起了舆论对“国十条”效力的质疑,调控政策为什么收效不大?新推政策究竟能够对后续市场产生多少作用?

我国房地产市场出现的问题,不是孤立的,而是在我国经济发展过程中出现偏差的一种集中反映。比如,在房价走高的背后,存在地方政府对“土地财政”过度依赖的客观因素,即使在“国十条”发布后,各地也频频出现新的“地王”,地方政府显然对此乐见其成而不愿意进行遏制。而地方政府之所以会过度依赖“土地财政”,其实又反映出自上世纪90年代实行中央和地方的分税制以后,地方政府普遍财力紧张,不得不从自己管辖的土地资源中掘金。另一方面,民众的收入多年停留在原有状态,与房价的差距越拉越大,这又牵涉到调整国民收入分配格局的问题。显然,房地产市场的调控是一个系统工程,如果只是局限在这个市场里,那么只能做一些“头痛医头,脚痛医脚”的政策修补,面多了加水,水多了加面,难以彻底扭转目前的市场格局。

政府能够使用的调控手段其实并不很多,而只要调控不脱离市场化的方向,指望利用政策来干预房地产市场,使其价格出现大幅度下降,满足民众的购房需求,其难度是非常大的,政府能够做的是利用行政手段来满足民众基本的住房需求,而不是去对市场价格进行干预。目前出台的七部委新政,显然已经意识到了这个问题,因此更多地注重于要求地方政府推进保障性住房的建设,以此来满足民众的基本住房需求。引人注目的是,新政还利用税收政策的调整来支持保障房的建设,对公租房用地和使用免征有关税收,对个人购买首套房下调契税。很显然,这是一种正确的思路。

中国房地产市场调控的路径选择 第12篇

三、政府与房地产市场的界限

市场竞争的结果有时不一定兼具有效和公平。通过政府的财政干预, 理论上能够改善各种接近“市场失灵”的状态。这既是一个政府是否应该介入的规范问题, 又是一个政府如何实际改变的实证问题。本文选取天津市2000年-2013年土地供给量、房地产开发贷款额、保障房投资额、通货膨胀率、人均收人、货币供应量、存款准备金率、个人住房贷款利率以及房地产价格共9个变量来运用方差分解的方法分析各个解释变量对房地产价格波动的贡献率, 从而评价各个解释变量的重要程度, 并进一步对政府调控房地产价格的政策选择提供指导依据。其中, 通货膨胀率、人均收入为市场可控成分。下表反映了房地产价格自身以及八个解释变量对房地产价格波动的贡献率, 如表2所示。

从表中可以看出, 到第10期代表经济基本面的通货膨胀和人均收人分别仅占12%和5%左右。这表明, 目前房地产价格的上涨已经脱离了基本经济面, 而国家宏观调控对房地产价格的影响越来越明显, 这在一定程度上影响了经济基本面对房地产价格的解释力。因此, 我国当前阶段房地产价格的调控必须主要由国家完成, 即使有些调控过多也无可厚非。

摘要：本文基于我国当前房地产行业现状、从马克思资本形态变化与循环理论、挤出成本角度出发, 对房地产行业的调控方向提出以下三个观点并予以论证:一是“限购”≥“限售”;二是反对按收入要素分配制定“歧视”政策;三是房地产行业的良性发展必须依赖宏观调控。

关键词：房地产调控,政府规制,市场作用,收入分配,方差分解

参考文献