房地产合同范文

房地产合同范文（精选11篇）

房地产合同 第1篇

关键词：内部控制,房地产,合同管理,方法

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文将内部控制下的房地产公司合同管理方法作为主题, 分别从房地产公司合同管理常见的问题以及如何完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析, 希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用, 有效地推动房地产事业的发展和进步。

一、房地产公司合同管理常见问题

(一) 合同订立缺乏严格的审核程序, 导致合同内容出现问题。

目前, 我国的经济发展速度越来越快, 房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同, 每一份合同的签订都和房地产公司的经济利益有很大的联系。由于近几年房地产市场比较火暴, 企业利润可观, 一部分房地产公司往往忽视合同的管理, 觉得合同管理不是公司的重要经济行为, 给予的重视度不够。殊不知合同一旦出现了问题, 会给企业带来无法挽回的损失, 对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难。究其原因, 主要是合同管理不到位, 在合同订立方面由于缺乏严格的审核程序, 在具体操作中, 工作人员容易忽视合同中的一些细节问题, 而导致合同内容不严谨、合同条款不合理, 缺乏完整性和严密性, 漏洞百出, 问题层出不穷。

(二) 合同执行过程中监管不到位, 导致合同执行不力。

在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为, 有专门人员处理、监督每一个环节, 这样才可以保证合同的顺利执行, 同时也可以降低房地产公司的潜在风险。在实际工作中, 有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力, 甚至出现合同违约的现象, 给公司造成不必要的损失, 对企业的形象造成了影响。所以, 企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情, 在监管的过程中需要许多的部门共同协作, 相互配合完成, 这样才可以保证合同及时有效地执行, 确保公司的经济利益不受损失, 树立良好的企业形象。

(三) 对合同管理缺乏正确的认识。

由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的后果, 这给许多企业敲响了警钟, 许多房地产公司才给予重视, 大多都提高了对合同制定的重视程度。但是隐性的危机仍然存在, 大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业, 在合同制定并签订结束之后便认为结束了, 对合同后期的管理欠缺统一的管理流程, 仅仅只是将合同交给相关的人员, 对合同未执行完毕的一些细节问题没有后续跟进, 欠缺解决。同时更没有对合同进行复审的环节。这样除了制定和签订的人员之外, 其他工作人员对合同的内容并不是很了解, 很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象, 给企业造成不必要的损失, 或者牵涉经济纠纷。

二、完善房地产公司合同管理的方法

(一) 建立一套完善的适合本公司的合同管理制度。

在内部控制下的合同管理部分, 房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导, 并结合企业自身的特点和战略目标, 制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定, 对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定, 做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制, 保障相关企业与本公司的利益, 切实维护企业经济利益不受损失, 获得双赢。

(二) 设立规范的组织机构。

房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先, 需要对相关员工进行必要的培训工作, 要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视, 时刻将合同的严谨性和条理化记于心中, 作为标尺;其次, 需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理, 合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工, 在实践中严格执行, 保障制度的执行;最后, 需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系, 既从宏观把握全局, 注重整个合同的完整性, 又要注重合同中的每一个细节, 着实处理合同签署后的每一个环节的工作, 使企业的合同管理制度更加完善, 为企业的发展在合同环节扫除障碍。

(三) 加强对合同各个环节的监督管理。房地产企业想要加强对合同的管理, 就必须加强合同各阶段的审核监督工作。

1、加强合同制定前的管理。

首先, 需要对制定合同的规范非常熟悉, 对合同的订立内容充分了解, 把握每一个条款对双方的利害关系;其次, 了解合同对方的各方面情况, 确保对方当事人具备合同履约能力, 签署的合同真实有效;最后, 对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判, 确保整个流程顺利进行。

2、对合同制定中的监督, 要对合同的细节部分加以重视, 防止在合同中出现漏洞, 给企业造成不必要的损失。

在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行, 相关部门及人员对合同按程序进行审核, 特别注意合同的主体、内容和形式是否合法, 合同内容是否符合企业的经济利益, 合同各项条款是否签订明确, 合同所涉及的双方权利义务是否对, 等等。

3、合同履行过程中的监督及控制。

一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为, 或国家政策变更、市场变化等客观情况发生, 可能或已经对企业经济利益造成不利影响时, 应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜;二是合同履行中有纠纷的, 及时安排相关部门及人员与对方协商解决, 协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼, 通过法律途径获得最好的解决办法;三是加强合同登记的管理和监督, 定期对合同进行统计、登记和归档, 详细登记合同的订立、履行和变更情况, 及时将变化的信息更新。另外, 定期将相关员工集结起来, 让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足, 并确定改进方案, 防止以后出现同样的问题, 防患于未然。

三、结束语

随着房地产行业的快速发展, 企业管理方面便会出现各种各样的问题, 人事、财务、风险等各个部门都会存在不同的问题。但是比较重要的一点就是合同管理问题。合同管理在公司中举足轻重, 关乎企业的长远发展和经济利益, 以及潜在的风险问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题, 分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析, 提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法, 对解决该问题时可以给予相应的借鉴, 希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助, 解决了房地产公司中存在的潜在问题, 解析了本领域的疑难杂症, 从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的, 促进房地产事业的可持续发展。

参考文献

[1]余宜林, 张海东.合同管理在施工企业中的重要地位[J].交通标准化, 2004.10.

[2]邓亚吴, 张涛.基于Va R方法对房地产公司样本数据的建立[J].智富时代, 2015.S1.

房地产合同：土地使用权租赁合同 第2篇

本合同双方当事人：

出租方：___________________________(以下简称甲方)

承租方：___________________________(以下简称乙方)

根据《_________农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第一条 甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于______________(详见《土地使用证》附件)，面积为_________平方米(合_________亩)，其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。

第二条 本合同项下出租地块用途为_________。乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。

第三条 本合同项下的土地使用权租赁期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

第四条 本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。乙方应于每年______月______日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。

乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。

第五条 在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。

第六条 土地使用权租金的调整，每隔_________年调整一次，每次调整幅度为百分之______。租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。

第七条 乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。

第八条 乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。

第九条 乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。

第十条 土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________国土资源局向乙方发出书面处置通知。

租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。

第十一条 乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。

第十二条 依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经_________国土资源局审核和_________人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。

第十三条 本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院起诉。

第十四条 本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。

第十五条 本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________人民政府批准后生效。

第十六条 本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。

第十七条 本合同于______年_____月_____日在__________________签订。

甲方(盖章)：_____________

乙方(盖章)：____________

代表(签字)：_____________

代表(签字)：____________

联系地址：_________________

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合作开发房地产合同若干问题探讨 第3篇

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。

二、合资与合作开发经营房地产的区别

根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。

通过土地使用权的作价入股，以合作方式开发经营房地产，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金，但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是合同型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中外合作经营企业法》的有关规定。

三、合作开发房地产合同中对合作行为的界定

由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。

四、供地方以土地使用权为条件合建房屋，是否视为土地使用权转让

关于这个问题，在我国的理论和实践中，多认为供地方以土地使用权与他人合建房屋，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质。笔者对此持不同看法。这是因为：第一，在合建合同中，供地方之所以以土地使用权作为条件与他人合建房屋，主要原因是因开发资金不足所致。而建筑方之所以要与土地使用权人合建房屋则主要是因为没有土地使用权。所以，房屋合建合同主要是在一方有地而无钱，另一方有钱而无地的情况下产生的。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地使用权，在转让时，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25％以上。因此，如果将用于合建房屋的土地使用权视为转让，则必须要完成开发投资总额的25％以上。而要达到这一法定条件，土地使用权人也就没有与他人合建房屋的必要了，他完全可以通过预售房屋形式筹集资金。如此，合作合同也就失去了存在的基础。第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产。这里并没有将用于合建房屋的土地使用权视为转让。尽管最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，但这只是对《城市房地产管理法》颁布以前的房屋合建合同发生效力，而对该法颁布之后的房屋合建合同并无意义。

房地产合同 第4篇

合同,古已有之,早前被称作契约。随着商品经济的不断发展,逐渐演变为现在的合同。合同在现代企业经营中举足轻重,现代企业的经营活动始终都是围绕着合同来进行,合同管理事关企业的信誉和成败,因此企业必须重视合同管理。合同管理涉及到企业管理流程的方方面面,例如合同签订、合同执行,合同保管等,涉及到企业管理的各个部门,例如:公司采购部门需要按照合同要求进行采购,工程部门需要按照合同约定组织施工,财务部需要按照合同进行付款等等。合同管理是企业管理中的一根主线。

资金,是企业生存的血液。企业的经营和发展离不开资金,资金贯穿于整个企业经营的始终。因此,资金也是企业管理中的一条主线。企业的经营活动简单地说就是通过合同约定,把投入资金变成合同约定的载体,最终按照合同约定把载体再变为比投入资金更多的资金,从而实现盈利的过程,即:资金载体资金。房地产企业是资金密集型企业,资金管理尤为重要。房地产企业除了销售费用、管理费用、财务费用三大费用中的日常小额支出外,其他支出大多都要签订合同,管理好合同,按照合同进行企业的经营和管理,企业的运作才可能成功。

二、财务活动中的合同管理策略

合同和资金是企业管理的两根主线,房地产企业管理抓住这两根主线就能抓住管理脉搏,管理企业就能起到事半功倍的效果。

(一)合同管理融入财务管理的必要性

1. 合同管理是资金控制的前提

房地产企业资金流动较大,而大额流动资金的依据主要是合同。在资金支付前,把握合同相关条款,是控制企业经营风险和财务风险的重要一步。合同付款不同于报销流程,必须经合同管理人员审核,否则会给企业带来巨大风险和损失。

2. 合同是财务缴纳税金的依据

现行的印花税,是直接依据合同进行缴税的税种。根据合同的种类,印花税又细分了很多相应的税目,如:购销合同、加工承揽合同、建筑工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同等,不同的税目,税率也不一样,因此合同管理要为财务计算缴纳印花税等提供准确依据。《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第六条规定“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预收合同》所取得的收入,应确认为收入的实现”,所以合同也是企业所得税收入确认的依据。

3. 合同是准确清算土地增值税的依据

土地增值税清算是根据据实发生的收入和支出计算出土地增值额,进而根据相应税率计算出土地增值税应纳税额。收入的确认要依据房地产企业与购房人签订的购房合同,开发成本的确认要依据建筑设计合同、建筑安装等合同,费用确认要依据广告合同、委托合同等等,因此,清晰齐全的合同资料是进行土地增值税清算的必备条件。

4. 合同是财务准确核算的依据

财务人员只有根据合同才能确认业务的性质,如收入类别的确认,购房合同是作为主营业务收入,租赁合同则作为其他业务收入。再如保证金条款,一般的建筑安装合同都要求有5%的工程款作为质量保证金,合同中规定的保证金条款是财务扣款的依据。如果没有约定,财务则不能强行扣留。合同中规定的收款、付款条款是财务确认收入、支付工程款项的条件,也是合同管理的重要内容,合同管理人员要时刻关注合同的执行情况,其职能正如军事中的预警,合同管理人员是企业经济活动中的第一预警人员,当合同在执行过程中出现异常时,合同管理人员要及时提醒相关部门,以避免违约风险。

(二)合同管理和财务管理的融合

合同管理和财务管理貌似风马牛不相及,实则联系密切。两者都渗入管理活动的方方面面,都是企业主要管理目标。虽然如此,两方面的侧重点还是不一样的。财务管理的核心部门是财务部,财务部作为企业经营成果的反映部门不仅需要对企业的经营事项进行相关的核算和监督,同时还要参与企业的预算管理,对企业的经营活动进行计划、控制和反馈。合同管理除设有法务部的企业外,大多数房地产企业都是依据各自职能,由相关部门组织订立相关合同和实施。在现代企业分工中,合同管理一般不属于财务部门的管理范畴,那么如何把合同管理融入财务管理之中呢?

1. 建立资金拨付前的合同审核岗位,配备合格的合同管理人员

房地产企业对大多数合同管理人员一般没有授予合同审核的权利,这是欠缺的。合同管理人员不仅仅是一个档案管理员,还是企业风险控制中的重要一环。由于企业合同众多,品目繁杂,涉及企业经营事项的各个方面,因此,合同管理人员的素质要求较高。(1)要熟悉国家的法律法规,特别是经济法规,能对合同的合法性进行初步审核,当然,如果没有这方面人才,就应当聘请法律顾问;(2)要有一定的文字水平,对合同中语言表达的准确性能够进行辨别,避免歧义;(3)要有一定的档案管理知识,合同管理要求分门别类,条理清楚,要便于保存还要便于查找;(4)要具有一定的财务知识,只有具有相关的财务知识,才能在合同管理中建立相应的合同管理记录,即合同管理台账。(5)要熟练应用计算机。只有将大量合同利用微机管理,才能提高效率,实现合同管理的及时、快速、准确。对于大型的房地产公司,随着ERP等现代化办公软件的应用,已将合同管理纳入到整个管理流程中,但由于职能的原因,合同执行情况仍不能一目了然,因此,设置合同管理岗位非常必要。(6)要有时间观念。合同事项都是在一定时间段内的,超过这个时间段,汇报的数据再准确又有何用?这一点与财务是一致的,因为会计的四大假设之一便是会计分期,对时间提出明确的要求。

2. 对合同管理人员明确授权

对不符合合同约定的收付款项有权拒绝签字;对其工作职责做出明确界定。合同管理人员在对资金支付申请进行审核的同时,要登记记录合同执行情况,即合同台账,合同台账要求每个合同一页,具有相同性质的合同归为一类,同在一个项目的归为一项,即台账设置原则是:项目按合同性质设类,如建筑合同、安装合同、土地合同、广告合同等合同账页,每个合同账页的页首通常包括合同编号、订立时间、订立人(对方)、合同期限等,表页一般包括拨款(收款)时间、金额、拨款(收款)事项,未执行合同金额等,具体参见表1。合同审核的依据即合同文本,要对合同条款准确理解,对拨款时申请人提供的相关资料对照合同进行合规性审核。对涉及合同的收付款项,要制作一式三联的收付款通知,一联财务,二联合同管理,三联存根,一联是财务的主要原因是各项审核签字都在第一页,财务要作为原始凭证;二联是合同管理,是给合同管理台账做依据,该联最好能与相关合同或台账一起存放;三联是存根,是为了整本使用后,能整本存放整个收付款情况,以作备份。

3.

合同管理人员记录的合同台账要每月与财务进行核对,发现问题,双方要及时整改。在核对完成后,要对公司所有当月未完合同的执行情况编制合同执行报表。一般应包括:合同金额、合同期间,合同执行情况(收付款情况)、违约情况等,参见表2。

合同执行情况报表要与财务相关数据相吻合,并按月及时提报给相关领导,以便于相关部门能根据合同的执行情况制定相应的管理措施,促进合同的按时执行。

房地产合同 第5篇

身份证号码：xxx

受赠人：xx，女，汉族

身份证号码：xxxxxx

xx于xxxx年x月x日共同购买了XX市XX区xx路xxxx弄x号xxxx室房地产，并于xxxx年x月x日取得该房地产之产权证(沪房地长字年第xxxxxx号)，根据该房地产权证的登记内容，xxx、xx共同共有该房地产。

xxx承认该房地产之购房款及购房所产生的一切税费、中介费用等，均为xx支付，同时，截至今日，该房地产所涉贷款均由xx按期偿还。现xxx自愿将其享有的该房地产之共有份额赠与给xx并与xx达成如下一致意见，以资遵守：

一、赠与人自愿将享有的XX市XX区xx路xxxx弄x号xxxx室房地产的`份额之所有权赠与受赠人;

二、受赠人同意上述房地产原有的按揭贷款(公积金抵押贷款和商业抵押贷款)均由其个人承受，并及时办理提前还贷或转按揭手续;

三、受赠人同意在赠与人的有生之年，将该房地产交由赠与人居住;

四、赠与人同意在受赠人发出请求的十日内，与受赠人共同至XX市XX区房地产交易中心办理该房地产的过户手续。

赠与人：xxx xxxx年x月x日

受赠人：xx xxxx年x月x日

甲方：xxxx科技有限公司

地址：

房地产合同 第6篇

【关键词】内部控制 房地产 合同管理 方法

一、引言

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文就内部控制下的房地产公司合同管理方法为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用。

二、房地产公司合同管理常见的问题

（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题

目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同都和房地产公司的经济利益有很大的联系，而近几年房地产市场比较火爆，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面是由于缺乏严格的审核程序，具体工作人员忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理造成的。

（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力

在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，这样才可以保证合同的顺利执行，也可以降低房地产公司的风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门一同来完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失。

（三）对合同管理缺乏正确的认识

由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的麻烦，许多房地产公司也都予以借鉴，大多都提高了对合同制定的重视程度，但是大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理没有统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节没有后续跟进，更没有对合同进行复审的环节，这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失。

三、完善房地产公司合同管理的方法

（一）建立起一套完善的适合本公司的合同管理制度

在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，切实维护企业经济利益不受损失。

（二）设立规范的组织机构

房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，使企业的合同管理制度更加完善。

（三）加强对合同各个环节的监督管理

房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。

1.加强合同制定前的管理。首先需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力；另外，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判。

2.对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确等。

3.合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜。二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼。三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题。

四、结束语

随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，比较重要的一点就是合同管理问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的。最后，衷心的祝愿房地产行业能够顺利发展，再上一个新的台阶。

参考文献

[1]余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位[J].交通标准化.2004（10）.

[2]邓亚吴，张涛.基于VaR方法对房地产公司样本数据的建立[J].智富时代.2015（S1）.

论房地产建设工程项目合同管理要点 第7篇

一、合同管理在房地产建设项目具有的作用和意义

在进行合同管理前, 我们先要弄清楚合同管理在房地产建设项目中所具有的重要作用和具体意义。合同的履行贯穿于项目从勘察设计到施工以及最终项目竣工交付的整个过程起主线作用, 另外在房地产建设项目管理工作中合同管理是处在核心位置上的。

(一) 合同文本在房地产项目建设全过程的决定性作用

项目的工程任务被分配到各个合同文本中, 并在文本中对与之相关的任务进行详细描述, 项目中需要的原材料、机械设备以及工程的各项设计与施工相互间的任务分配和协调关系等都是通过合同文本来规范的。房地产项目系统内的组织关系也是采用合同文本加以确认, 用于表述工作任务的分配, 规范系统内各方的权力与责任义务关系, 它对房地产项目的管理系统与组织关系能够产生直接的影响。在房地产项目中, 项目任务的承发包合同文本是具有法律效力的文书, 是用于调控项目参与各方经济、责任关系的重要工具。同时合同文本也是双方在项目建设中处理争议的依据。因此合同文本在房地产项目建设全过程中都是极具权威性的, 必须予以高度重视。

(二) 合同管理是房地产项目管理中的核心

房地产项目建设的周期相对较长, 涉及众多内容, 合同涉及的资金大、覆盖范围广、内容也较为繁琐。运用合同管理将房地产项目的建设规划和建设目标实现, 并将项目的投资计划、质量目标和工期要求进行有效的归集实行统一管理。从项目的勘察设计开始直至项目的交付, 整个过程中合同管理都发挥着中心作用, 合同管理必须严格, 这样才能保证房地产项目建设的各项目标要求的实现。

二、房地产项目中合同管理的要点分析

合同管理在房地产项目管理中处在中心地位, 我们在实施合同管理过程中要紧紧围绕项目合同管理工作的要点来展开, 这样才能够实现对房地产项目进行切实可行、高效管理的目标。为此我们可以从以下几个方面着手分析房地产项目合同管理的要点。

(一) 合同管理体系的构建

房地产项目是一项需要多方参与, 共同协调来完成建设任务的工程。其中包括业主方、勘察设计方、施工方、监理方、材料和设备供应商以及保险公司、银行和政府相关部门等。它们相互之间的关系交为复杂, 处在以业主方为纽带的系统中, 能否应对和协调好各种相互关系直接影响房地产项目建设的成败。合同管理也是一项专业性强, 要求较高的工作, 合同管理人员不仅要有牢固的专业知识, 同时还必须精通房地产项目的各项业务流程, 通过对各部门合同管理要素的分析辨识, 理清它们之间的相互关系, 并将这些关系构建成要素系统, 这样在相关项目的合同商榷、签订、修订、终止或解决争议中运用这个要素系统去处理相关责任、经济甚至法律关系。从而构建起房地产项目合同管理体系。在设计房地产项目合同管理体系时, 应使所确定的合同文件的原则和方案能够适合于各个不同时期。应建立满足合同签订期和实施期内保证合同要素的协调一致性的框架体系。

在各项合同的签订中, 要做到切实维护企业的利益, 这样才有利于企业的长远发展。对于各种类型的标准合同文和本合同条款要严格遵守, 把握好所签合同的正确方向, 同时要积极维护合同中其他方的权力。有时候需要签订补充合同条款, 这就需要结合实际情况, 具体问题具体分析, 在不损害它方利益的同时尽可能的保证自身利益。合同管理部门要切实负起对补充条款的审核责任, 这样才能使补充条在后续的实施中顺利进行。

在所签订的合同履行过程中, 要不折不扣的完成合同规定的任务, 保证合同目标的实现。这就需要落实好合同的实施者, 让实施者充分了解在合同的不同时期所需实现的具体目标, 然后由实施者将管理目标付诸实现。在执行过程中还应当做到定期进行执行情况的汇报, 同时对各个部门合同的执行情况进行定期检查是合同管理部门需要做的, 这样就能真正的起到对合同实施者的监督作用, 最终使各项合同任务和目标得以落实。最后将合同的执行情况纳入到绩效考核中去, 这样能够极大地调动合同实施者的工作积极性, 使合同要素系统各要素之间的协调性得到保障。

(二) 合同管理制度的完善

在构建出了合同管理的体系后, 还需要对房地产项目合同管理的制度进行完善。合同管理是以制度化、标准化作为基础的, 所以必须创建出与企业的发展相配套的合同管理制度, 这样才能够增强合同管理人员的工作积极性。要想真正提高管理制度的执行力就应当辅以各种类型的管理标准, 将漏洞有效的封堵防止由于合同原因对企业造成的损害。

将合同管理工作进行这样的描述:通过一定的方法, 把合同管理的工作要求与方法转换成工作程序, 这一过程就是合同管理的程序化。程序化的好处在于把合同文本及其分析文件传达给责任人, 使合同的各项规定在房地产项目管理体系的构建过程里即被落实。使各项合同的关系更加协调, 合同所明确的各种权利更加清楚, 实现合同的档案化管理, 实现对项目的实时跟踪, 发现问题及时解决, 保证对项目投资、工期和质量的有效监控, 程序化的过程如下。

将合同的台账与档案管理进行程序化。在制定程序时既要保证使用标准编号收发、归档和保存合同, 同时将合同从谈判开始直至争议解决的全过程内容进行记载, 保证进行后评价时资料的完整性。签订合同时的管理程序化, 对不同合同需取得的目标要清楚, 对于合同实施中可能出现的情况要进行预判, 充分体现例外管理与程序化管理的有效结合。

合同履行过程中的管理程序化。在保障合同全面履行的原则下, 将合同的目标管理跟考核管理相结合, 从而能够预判和发现合同在履行时的问题, 便于对合同信息的反馈、跟踪和监督。使房地产项目中的合同都能被高效实施, 使开发项目保质保量的完成。合同的变更与索赔管理的程序化。变更与索赔是偏离计划的, 具有不可预知性, 在设计程序时, 要明确处理原则, 使变更与索赔的处理简洁高效。

三、结语

要想切实提高房地产建设工程项目合同管理水平, 就需要对房地产项目所涉及的合同类型、合同范围等有较深入的认识。掌握项目的不同阶段之间的合同要素的内部联系, 进而对项目的合同、投资、工期、质量等全方位管控。通过构建房地产项目合同管理体系和对合同管理制度进行完善等措施保证合同管理的可行性和高效性, 通过运用合同管理不断提高房地产项目的效益。

参考文献

[1]石磊, 李青.房地产开发企业建设项目合同管理[J].广东轻工职业技术学院学报, 2003, 12 (4) :14-15

[2]成虎.工程项目管理[M].北京:中国建筑出版社, 2001.

[3]扶庆鹏, 郭立.构建以合同体系为中心的房地产开发项目风险分担管理模式设想[J].管理观察, 2009 (18) :75-77

房地产合同 第8篇

1 房地产企业项目合同管理的基本特点

第一, 房地产项目合同管理具有长期性。房地产在开发的过程中往往需要投入大量的资金, 较高的技术要求与巨额资金的投入决定了房产开发建设周期长必定很长。一般而言, 小型的房地产项目建设周期为一两年, 大型房地产项目的建设周期可能为几年甚至更长。因此, 长期性与连续性也成为房地产开发项目的特点, 这也决定了房地产企业的合同履行时间跨度长, 涵盖到整个项目开发周期, 从一开始获取土地签订的土地使用权出让合同, 到进入建设签订的勘察设计合同、监理合同、施工合同、材料设备采购安装合同、项目贷款合同等等, 合同管理始终贯穿其中。

第二, 房地产项目合同主体具有多样性和限制性。一方面, 房地产项目合同主体具有多样性, 一个正规的房地产项目开发涉及到的合同包括土地出让、资金借贷、勘察设计、施工、物资采购、监理与销售等, 房地产开发企业需要和不同的主体进行合同的谈判和商洽, 而每个合同又需要涉及到不同领域的专业知识, 各具特点。另一方面, 房地产项目合同主体具有限制性, 《城市房地产管理法》与《建筑法》明确规定从事房地产开发建设活动的开发商、施工、勘察、设计和监理单位都应该具备相应的资质, 在取得资质证书以后, 才能够在其资质等级的许可范围内从事相应的建设活动。所以在合同管理过程中, 必须审核合同主体是否具备相应资质, 以保证合同的有效性。

第三, 房地产项目合同执行标准的强制性和法定性。房地产项目的质量关系到民众的生命财产安全, 我国对项目的勘测、设计、施工、验收等环节都制定了大量的国家强制性标准并要求严格执行, 这些强制性标准必须直接落实到有关合同的相关条款中, 成为合同当事人必须遵守的法定责任, 不容合同当事人另行约定或修改。

第四, 房地产项目合同管理存在风险。房地产项目合同从签订到履行要面对诸多的风险, 如果在房地产合同签订前不进行事先防范、在合同履行中不进行事中控制, 那就必然会给房地产开发商与相关的承建企业带来重大的经济损失。

2 房地产企业合同管理现状的分析

就我国目前情况来看, 合同管理的重要作用还远未受到普遍的重视, 管理水平参差不齐, 虽然我国也出台了一系列的法规来强调要按合同来管理项目, 但实际情况仍差强人意。

第一, 房地产业健康发展的市场机制和法制建设有待完善。比如房地产企业开发项目中经常发生的违反《招标投标法》、《建筑法》、《合同法》的有关规定而签订的“阴阳合同”问题, 招标人将中标合同即“阳合同”在建设工程管理部门进行备案, 同时利用自己的优势地位, 要求中标人私下与自己签订一份“阴合同”, 双方权利义务以“阴合同”为准。大部分情况下“阴合同”是对施工企业不利的, 不仅会造成偷工减料、工程质量下降, 而且当施工企业的利益无法得到保障时, 不按合同履行的情况就必然要发生, 项目管理也会失控。许多阴合同的制定主要原因是阴合同的一些条款见不得阳光, 不能够顺利通过招投标程序并得到备案、登记, 这就要求政府部门要在深入调研的基础上, 完善房地产业健康发展的市场机制, 逐步完善有关法律法规, 调整有关合同样本, 以均衡各方的利益和风险, 适应房地产开发的需要。

第二, 全面履约意识不到位, 合同作用难以发挥。比如从施工合同双方当事人对合同履行的情况来看, 发包方常常表现为不按合同拨付款项, 经常提出超出合同之外的要求, 随意凌驾于合同之上;承包商方面则表现在项目实施中遇到利益纠纷问题后, 往往不是按照合同条款去依法寻求问题的解决, 而是希望借助各种私下关系, 甚至委曲求全以求得问题的解决等等, 这些不严肃认真对待合同的行为都为全面履行合同埋下隐患, 一旦矛盾触发, 双方俱损。

第三, 合同管理制度不健全, 全过程管控意识不强。没有规矩, 无以成方圆。一方面, 房地产企业普遍缺少相应的管理制度或是管理制度存在漏洞, 不能对合同实施有效管理;另一方面, 很多企业没有意识到合同管理是一个动态管理, 从准备阶段到履行终结, 合同管理始终处于不断变化的环境中, 以至没能将风险控制贯穿到合同管理的各个环节和全过程, 没能对合同管理的全过程实现全程监控、全程管理、整体把握, 从而造成合同风险事故的频繁发生。

第四, 缺少专业的合同管理人才。合同管理是一项专业性、技术性要求很高的工作, 需要有高素质、能把握全局的人担当此任。合同管理人员不仅要通晓法律知识, 还要熟知工程项目的运作规律。然而, 现实中房地产管理专业人员大多集中在技术工程部门与施工部门, 而专业的合同管理人员的比重比较低, 缺乏相应的法律知识与专业实践, 从而难以对合同进行有效严谨的管理。

3 建立与完善房地产企业的合同管理体系

房地产企业在开发项目过程中要面对的法律风险是必然存在的, 如何防范、减少风险的发生就成为房地产企业合同管理的出发点。从房地产企业内部项目管理的角度而言, 房地产企业应重视合同法律风险管理工作, 健全机构, 配备人员, 建立并完善合同签订 (事前预防) 、合同履行 (事中控制) 、合同纠纷处理 (事后补救) 的法律风险防范体系, 提升合同法律风险管理水平。

3.1 健全机构, 配备人员

房地产企业应根据合同数量多寡、法律风险大小等实际情况, 科学设置合同法律风险管理工作机构, 明确企业的合同法律风险管理的业务主管部门和合同承办部门, 配备专职或兼职的合同管理人员, 明确部门职责和合同管理人员的岗位职责, 并有效实施。

合同管理人员配备和组织架构要形成互相制约、层层把关的监督模式。针对企业下属项目公司的合同管理要由企业总部进行监控, 项目公司签订某些重大合同时, 应上报上级合同管理部门把关审核, 形成整体的合同管理和闭环管理模式。

企业应为专兼职合同管理人员行使职权创造良好条件, 鼓励合同管理人员提高业务素质和工作能力, 为其学习培训提供时间和经费保障。既要注重专业技术培训, 还要加强与房地产行业息息相关的法律法规和部门规章的学习。

3.2 建章立制, 有据可依

健全的制度能够使企业在规范化管理中有据可依, 提高管理效率, 降低经营风险。建立完备的项目合同管理体系, 建立健全相关规章制度是其重要内容。项目合同管理的制度贯穿项目管理全过程, 主要涉及合同归口管理制度、合作对方履约能力及信用的审查制度、招投标审核制度、合同审批流程与权限、合同签订与执行、合同监督与检查、合同印章管理、合同档案管理等等。

3.3 全程管理, 整体把握

(1) 合同签订。一是合同主体管理, 必须严格审核合同主体的签约资格、资质、信誉度、经济状况等。就签约主体资格而言, 合同应当以单位法人名义签订合同。不具有法人资格的工程承包部、分公司、项目经理部等, 未经法定代表人书面授权, 不得以企业名义对外签订施工承包合同、勘察设计合同、工程分包合同、借款合同、担保合同等经济合同;就相应资质和能力而言, 房地产开发、工程施工承包、工程设计等, 都需要相应的资质证书, 应对相关单位的资质等级进行严格把关。二是合同文本管理。工程合同是房地产企业非常重视的一环, 合同文本的完备性和适用性至关重要。目前工程合同文本主要有以下三类:政府主导下的标准文本, 如《建设工程施工合同》 (GF-2013-0201) ;第三方提供的标准文本, 如FIDIC、AIA、JCT等国际工程合同条件;企业内部制定的标准文本。在国内, 较为通用的合同是国标合同和FIDIC合同。这些合同各有优劣, 企业应通过对比分析不同工程合同的特点和差异性, 寻找到适合本企业管理要求的文本和方法。三是合同会审管理。一般合同的审批流程是承办人员—承办部门负责人—分管领导—公司领导, 重要合同签订之前, 还应当经规划、财务、审计、法律等部门会签, 涉外、证券、金融保险、公司治理结构等专业性较强的合同, 必要时应借助外部法律服务力量进行合同法律审核。四是合同公章管理。对外签订合同, 应使用合同专用章或公章。合同章要由专人管理, 印章管理人员要严格在批准范围内用印并进行登记。合同必须由法定代表人或负责人签署后方可对外签订, 非经授权, 印章管理人员不得在其他人签署的合同上用章。

(2) 合同履行。一是合同的交底。合同签订后, 合同承办部门及承办人对所有的合同均应进行全面交底, 以会议与书面相结合的形式向参与部门相关人员介绍合同的范围、各方的责任和义务、合同的主要经济指标、合同存在的风险、履行中应注意的问题, 将合同责任进行分解, 具体落实到职能部门和个人。二是合同的全面履行。合同执行部门要严格根据合同条款来履行合同义务。在合同执行过程中, 要本着谨慎的原则对各种往来文件进行有效签收并妥善保管好原件, 同时, 做好各项记录, 如会议纪要、补充协议、施工中的工程签证、设计变更、支付凭证等, 保管好各种相关证据;通过建立合同台帐, 追踪合同执行情况, 及时掌握合同的动态及潜在风险;在合同履行过程中发现有显失公平、条款有误或对方有欺诈行为等情形, 或因政策调整、市场变化等客观因素, 已经或可能导致企业利益受损, 合同承办部门应当按程序及时报告, 并经双方协商一致, 按照规定的权限和程序办理合同变更或解除事宜, 应当提请人民法院或仲裁机构变更或撤销的合同, 应依法及时提出;在合同履行中还应做好合同的档案管理, 合同档案包括有合同正本、补充协议、会议纪要、合同审批表等, 合同档案的保管应遵循及时归档、科学分类、完整保管的原则。

(3) 合同纠纷处理。发生合同纠纷, 合同承办单位、部门及承办人应及时向单位领导和合同管理机构报告, 并本着平等互利、实事求是的原则, 确定应对措施, 而不能简单置之不理, 情况复杂的应及时咨询法律人员, 力求与对方协商解决。合同纠纷解决过程中各方协商未果, 应从维护企业合法权益出发, 及时申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

4 结语

总之, 房地产企业所面临的项目合同的风险是十分巨大的, 大量的专业性业务对房地产企业提出了很高的管理要求, 为了保证项目的顺利开发, 房地产企业必须建立起一整套行之有效的合同管理体系, 为项目合同的顺利开发保驾护航。

摘要：房地产企业项目开发是个资金密集、开发建设周期长、复杂化的系统工程。房地产企业项目合同标的金额大、涉及法律面广, 房地产企业发生的大量法律风险都和合同管理的不规范、不严谨、不合法有关。房地产项目管理的核心是合同管理, 因此加强房地产项目合同管理工作尤为重要, 是防范经营风险、提高房地产经济效益的法律保障与重要工具。

关键词：房地产,合同管理,体系建设

参考文献

[1]万来龙.房地产企业合同管理论述[J].城市建设理论研究, 2012 (15) .

[2]杨琼.房地产开发企业的成本管理浅析[J].城市建设理论研究, 2012 (31) .

[3]于洪芹.房地产开发项目的投资风险分析[J].山东经济学院, 2011.

[4]何宏.房地产企业项目合同的风险管理[J].当代经济, 2009 (7) .

房地产合同 第9篇

房地产经纪服务合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。根据房地产经纪服务类型的不同, 房地产经纪服务合同包括出售、出租、承购、承租四种服务合同。

签订房地产经纪服务合同是房地产经纪服务的关键环节, 也是房地产经纪机构进行经纪服务和解决双方纠纷的法律依据。因此双方在签订经纪服务合同时, 应遵照诚信原则, 遵守行业规则, 并严格依照《民法通则》、《合同法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等相关法律法规的规定。只有这样, 才能使交易当事人最大限度地实现其交易利益, 保证交易活动安全顺利, 避免相互损害对方当事人的利益, 同时也有利于房地产实体商品市场交易秩序的稳定。但是在实务操作过程中, 由于各种因素的影响, 房地产经纪服务合同在签订和履行过程中往往会出现不少问题, 导致合同履行困难, 双方权益难以保障。

2 房地产经纪服务合同常见问题

2.1 审查环节纰漏

对委托人的资料审查是签订房地产经纪服务合同的必要前置工作, 也是规范房地产经纪业务的重要保障, 但是在实际操作中, 不少房地产经纪机构和经纪人员对委托人的资料缺乏详实的调查核实, 导致在日后服务过程中出现诸多问题。对委托人资料的审查主要包括对委托人身份证明的审查和房源信息的审查, 资料审查不严往往会导致以下几种问题:

(1) 委托人提供虚假的身份证明或故意登记错误的身份证号, 与房地产经纪机构签订经纪服务合同。此种情况如果审查不严, 往往会导致在房地产经纪机构为委托人提供房源信息后, 委托人与业主私下成交, 损害经纪人的合法权益。

(2) 对委托方提供的房源信息, 如房屋的位置、户型、交通、附近环境等信息审查不严, 此种情况往往会导致后期交易谈判时难度加大。

(3) 房源产权资料审核不严造成合同不能继续履行。房屋交易的实质是房屋产权交易, 因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是资料查验的首要问题。而房屋所有权证明并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态, 但部分经纪人为了图省事, 对房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等影响房屋是否能上市的重要因素不核实, 导致合同签订后不能继续履行。

2.2 合同内容违规

房地产经纪服务合同是明确房地产经纪机构和委托人权利义务关系的协议, 合同中应当明确双方的权利义务以及双方达成的约定。合同内容违规主要体现在下面几个方面:

(1) 合同约定双方权利义务不对等。

房地产经纪人员在与委托人约定订立合同时, 利用委托人的不知情, 订立有利于自己而不利于委托人的合同, 合同内容中存在明显的权利义务关系不对等, 对委托人不利或对委托人造成损害。如加大委托人的义务, 排除委托人的权利, 从而减少自己的义务, 降低自身风险。

(2) 经纪服务合同的主要条款欠缺。

长期以来, 房地产经纪机构在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的, 属于企业格式合同文本。合同格式比较粗糙, 内容比较简易, 其中反映合同要件的主要条款 (如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等) 欠缺。对于这些涉及双方权利义务主要条款的约定, 双方常常用口头的方式表示, 往往会导致因时间和情况的变化而不能履约, 致使纠纷发生。

另外, 由于目前管理部门对房地产经纪收费所指定的标准并无相对应的服务标准, 因佣金标准和服务标准没有相应的对比与衡量标准, 而造成两者失衡的现象时有发生, 而且房地产经纪机构在与委托人签订经纪服务合同时, 往往因疏忽甚至故意省缺服务标准条款, 损害委托方的合法权益。

2.3 房地产经纪人违规操作

虽然《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》都对房地产经纪从业人员的执业行为进行约束, 而且各地房地产经纪协会对经纪人员提出了明确的职业道德要求, 但是房地产经纪人员的违规操作行为时有发生, 主要表现在以下几个方面:

(1) 房地产经纪人员不当承诺或以个人名义承揽业务。

有些房地产经纪人员在承揽经纪业务的过程中, 为了吸引客户承接业务, 往往在签约前未充分履行告知责任, 或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任, 等到委托人认可并与其签订合同后, 又故意对自身义务条款“缩水”。部分经纪人员因利益驱使, 私下与委托人签订经纪服务合同, 一旦遇到执行困难, 撒手不管, 造成纠纷。

(2) 房地产经纪人员直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系。

在房地产买卖, 特别是在存量房买卖中, 一般应采用居间形式, 房地产经纪人员承担买卖双方的委托。根据合同法, 在居间合同中, 房地产经纪人员不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但实际操作中, 房地产经纪人员常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系, 一些房地产经纪人员甚至包揽买卖双方的所有交易事务。如既为卖方代收房款, 又为买方办理税费结算和产权过户等手续。

(3) 房地产经纪人员用房地产交易行为替代经纪服务行为。

房地产经纪人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同内容与经纪服务合同内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内, 直接将房地产买进或卖出, 把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。房地产经纪人员通过买断、收购, 或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益, 获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情, 在获取差价的同时另行收取佣金。

3 房地产经纪业务纠纷预防

3.1 统一并严格使用相关合同文本

为了减少房地产纠纷, 我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制定了房地产经纪服务合同示范文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年发布了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》, 为房地产经纪业务提供了参考, 但在实际操作中, 房地产经纪机构往往使用自制合同文本而导致纠纷不断发生, 因此, 应该由政府管理部门或上级主管单位统一规定合法有效的合同文本, 各房地产经纪机构必须严格遵守。这样, 既可以加强行业从业人员的自律性, 又可以减少因合同条款缺失造成的不必要的纠纷。

3.2 完善培训体系, 加强经纪人员职业素质教育

《房地产经纪管理办法》第八条、第十条、第二十条规定了房地产经纪机构从业房地产经纪人员数量以及签约人资格制度, 可以大大减少因签约人法律意识不健全, 专业能力及职业道德欠缺造成的纠纷。但是因经纪人员职业素质不高而导致的纠纷时常发生, 当事人的权益往往受到房产经纪机构和经纪从业人员的侵犯。职业素质教育包括职业道德教育、专业能力教育和法律知识教育。企业内部应建立完善的培训体系, 定期开展业务技能培训、职业道德考核、法律知识宣传等活动, 提升房产经纪从业人员的职业素质, 促使其更快成长, 规范其业务行为。

3.3 完善立法建设, 加大惩罚力度

一方面, 我国目前对房地产经纪市场进行规制的规范性文件较少, 而且法律位阶较低, 不利于房地产经纪市场的统一规范管理, 立法机关应逐步完善并制定更高层级的法律法规, 加强对房地产经纪市场的立法规制。

另一方面, 虽然《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》对房产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为进行了规制, 规定了相应的民事责任、行政责任、刑事责任, 能够在一定程度上对房地产经纪市场起到规范作用, 但其惩罚力度较轻, 这往往也是导致个别房产经纪机构和房产经纪人员违规操作的重要原因, 因此在完善相关房地产经纪法律法规时, 应加大对违规行为惩罚力度的规定。

3.4 建立流程化、标准化、可升级版的企业管理机制

明确各职能部门的责任和员工的岗位分工是企业高效运转的前提之一, 建立流程化、标准化的企业管理机制, 使每个岗位都有规范的操作流程及工作标准, 然后再依靠完善的制度体系让企业保持高效、持续、稳定的运行。同时, 使业务开展简单、透明, 方便检查。这样才既会提高工作效率和资源配置效率, 保证企业按照既定路线, 实现自己的战略目标, 又可以提高员工幸福感, 使员工保持积极阳光的心态, 从而有利于业务的开展, 减少服务过程中纠纷的发生。

同时, 随着公司所处的发展阶段的不同, 企业的管理机制要适时适应企业经营环境的变化, 有效融入公司战略要素, 以保证其旺盛的生命力, 因此通过建立可升级版的企业管理机制, 才能不断提升服务质量。

3.5 加强房地产经纪机构诚信体系建设

房地产经纪机构在房屋交易中扮演着重要的角色, 市场大部分的新房和二手房都是经过房地产经纪机构交易的, 但一些经纪机构在服务过程中存在不少问题, 比如房源广告宣传不真实、经纪人员素质良莠不齐、规章制度不健全, 少数机构仍有违规收费现象, 有的合同以及补充协议双方责任含糊, 而且社会上没有营业执照和登记备案的中介机构仍然存在等。因此, 为规范房地产交易市场, 避免和减少房地产经纪服务纠纷, 政府部门应该建立中介信用档案, 严抓房地产经纪机构的诚信体系建设工作, 对交易过程中“忽悠”顾客的经纪机构严惩不贷。重点抓好机构运行和房源客源信息发布的规范性管理、合同规范文本推广使用管理、经纪人员的执 (从) 业证书使用管理等。不诚信的经纪机构将被拉入“黑名单”, 不守规的经纪机构执 (从) 业人员将及时清理出经纪人队伍。

摘要：签订房地产经纪服务合同是房地产经纪机构开展经纪服务的法律依据, 合法有效的合同能够避免或减少房地产经纪机构和委托人双方的矛盾纠纷, 但在实际操作中, 不少房地产经纪合同的签订并不规范, 存在很多问题, 导致双方在履约过程中要求变更、解除合同的情况时有发生, 因此应从法律、机制等方面加强对房地产经纪机构的规定和管理, 使其经纪服务逐步规范化, 保证双方的合法权益。

关键词：房地产经纪服务合同,违规操作,纠纷预防

参考文献

[1]谷莹莹.浅议当前房地产经纪中介机构存在的问题及对策[J].全国商情, 2011, (15) .

房地产合同 第10篇

施工合同计价方式及风险分配是合同总体策划的核心内容。计价方式是决定工程造价最主要的直接依据;风险分配则体现了双方风险偏好、抗风险能力及策略。双方在签订之初就必须解决好这两个关键问题,体现公平原则。否则,工程施工中很容易出现合同争执、纠纷,影响工程各项目标。

2 提出问题

以某工程施工合同为例进行分析。该工程共6.5×104m2,地下2层,地上7层,属较复杂的大型公建工程。

2.1 合同计价方式不当

土建工程采用固定总价合同,其总价除设计变更外,不因价格、工程量变化而调整。其地下面积占总面积40%,含人防,框架结构,层层变化,结构复杂。从设计、工程量、技术难度等各方面均不具备固定总价合同的基本条件。

2.2 合同风险分配缺乏公平合理

业主资金实力较弱,缺乏开发经验,属于风险厌恶型。因此,千方百计把风险转嫁到承包商,制定单方面约束条款。主要体现:一是采用固定总价合同,则承包商风险最大;二是单项变更形成的洽商1.5万元以下部分由承包商自理,并刻意回避施工中洽商价格谈判,约定:“施工中双方只确认洽商事实,不确认价格,留待竣工结算时解决”,价格调整主动权完全在业主,承包商十分被动。

2.3 合同履约评价

固定总价合同无法执行。工程开工后即受奥运场馆建设、房地产投资热潮影响,人工、材料价格高涨,承包商无力承受,先后4次停工。脱离市场的合同只能回到实际中来,双方不得不将计价方式改为可调价总价合同。

承包商落入合同陷阱。开工后业主对使用功能进行了重大设计修改,利用合同条款将每项设计变更形成的经济洽商尽量控制在1.5万元以下,免于承担费用。变更形成经济洽商总额占决算总额的6.26%,按合同业主仅承担其中10%,其余90%均要承包商自理。形成了合同陷阱,承包商投入越多,损失会越大,逐渐失去履约积极性,消极怠工,拒收变更以减少损失。

3 问题分析

3.1 业主不当得利

该业主合同起草人员在给领导汇报中称:“承包商以最具竞争力的价格,最优惠的付款条件中标,将以最有利于我公司的方式结算”,充分体现了合同核心原则,鼓励承包商不合理低报价,而忽略了市场公平交易原则。

法律上不当得利有4个构成要件:一方获益,一方受损,利益与损失有因果关系,获利没有法律依据。本合同为双方在1999制式《建设工程施工合同》之外的补充协议,属未经建设主管部门备案的“阴合同”。学术界对其合同效力存有争议,一种观点:不能因没有备案而认定“阴”合同是无效的,符合当事人的真实意思表示即可判定为有效合同。另一种观点:建筑工程当事人就法定需招投标的项目所签订的“黑白”合同均应无效。说明其法律依据不足,存有瑕疵,承包商低于合理成本报价肯定受损,损失则为业主获利,一因一果,构成不当得利。企业发展如果以牺牲、伤害合作伙伴的利益为前提,是零和游戏。

3.2 承包商低价竞争

各类承包商市场经营原则不同,国营企业不亏为上,民营企业小富即安,个体企业追求利润最大化。前述承包商为国企,急于占住市场,不对招标条件进行认真分析,全盘接受苛刻条件,以严重的不平衡报价法吸引业主,寄希望通过索赔、洽商弥补损失,低报价,高索赔。实则不然,市场在发展,企业在成熟,法治在完善,合同签订后再修改是缺乏法律依据的,只能靠道义索赔,完全仰赖业主诚信,自身没有任何议价能力和谈判地位。

4 解决方法

4.1 划分工程类型,分类选择合同计价方式

合理划分房地产产品的工程类型。工程类型主要由工程的使用功能、结构形式、层数3个因素综合形成,可分为单层及低层住宅(独栋、叠拼、联排别墅),多层混合结构住宅,高层剪力墙结构住宅及公寓,多(高)层框架结构商业,高层框剪结构写字楼等五类。

合同计价方式要根据工程类型、工期、建设规模等因素,本着公平合理,风险共担,利益共享的原则综合选择,见表1。

4.2 共同承担合同主要风险

房地产工程最常见的纠纷、争执最多的是物价变化和设计变更两类风险,解决方法应有针对性。

4.2.1 物价波动风险

双方约定主材价格风险范围。在承包商中标报价中主材单价基础上,业主增加3%～5%的价格不可预见风险费,合同价格=单价+3%～5%风险费。风险费是双方对市场主材价格走势的分析、预估,体现了各自的心理预期和经济承受能力,类似于资本市场的风险对赌协议。根据市场价格上涨幅度确定结算价格,双方风险、收益基本均等,具体如下:

主材价格涨幅≤风险费比例,结算价=合同价,承包商收益=风险费-价格涨幅。

主材价格涨幅>风险费比例,结算价=双方认定的市场价-风险费,业主收益=风险费。

4.2.2 设计变更风险

不同类型工程的变更风险不同。根据《商品房销售管理办法》,房地产企业变更设计需要买受人书面同意,否则视为违约。住宅购房者最关心房屋交付标准,为避免法律风险,项目业主很少进行设计变更。商业、写字楼多为企业客户,有相当比例租赁使用,大都进行二次装修改造,关注度远不如住宅客户。且这两类工程技术复杂,变更较多,是业主管理的重点。

合理地约定合同变更计价依据。对于拆除返工等合同单价未包括或不易计价的项目,如:剔凿洞口、设备基础等,工程量小,工效低,难以计价,可约定按工程常用的机械水钻开孔延米单价;拆改后的修补项目可按当地修缮工程定额计价,调动承包商积极性。

灵活掌握洽商费用,严格控制工期索赔。《商品房销售管理办法》规定,开发企业未能按期交付房屋时要承担违约责任。因此,业主在处理变更形成的洽商时,不宜在价格上拖延、争执,可适度从宽掌握。但对承包商提出的工期索赔、误工损失则严格审核,需要确认变更是否使整个工程停工,是否发生在关键线路上,符合这些要求的索赔很少,故一般不予认可,这样确保项目如期交付使用。

5 结语

房地产企业应根据不同工程类型科学、合理地选择施工合同的计价方式。灵活、高效、积极地分配物价上涨、设计变更两类主要合同风险。

参考文献

[1]成虎.建筑工程合同管理与索赔[M].南京:东南大学出版社,2008.

[2]孙杰,何柏洲.解读《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条规定[J].建筑经济,2009(9):53-55.

[3]鲁业红,李启明.建筑工程“阴阳合同”的政策误区及对策[J].建筑经济,2008(7):93-95.

[4]王柏清.建筑工程“黑白”施工合同效力的法理学分析[J].边疆经济与文化,2009(10):36-37.

房地产合同 第11篇

签订合同时的业务操作流程如下;

1、调研。2、洽谈。3、签署合作柜架协议。4、设计操作方案 (利益相关者的交易结构) 。5、起草经济合同。6、审核经济合同。7、实施经济合同。8、会计确认、计量、报告。9、对照税法计算、申报、缴纳税款。

房地产开发企业对合同管理分工明确, 各职能部门负责对本部门工作范围内所涉及的合同进行跟踪管理。公司的法务部负责对所有合同进行统筹管理。

一、起草经济合同前的步骤

各职能部门在签订合同时, 进行调研、洽谈、签署合作框架协议后, 设计操作方案, 这是一个非常重要的环节, 需要公司财税人员的参与, 根据框架协议设计出对公司有利的交易方式, 使公司的税收交易成本最低。合同起草工作由相应的职能部门负责。

二、合同的审核

各跟踪执行部门起草经济合同后, 要提交合同并对合同进行会审。房地产企业对合同的审批十分严格, 各部门将拟定好的合同和“合同会审表”送至法务部, 再由法务部组织相关管理部门对合同各方面的合理性进行审核, 以确保合同在技术与经济方面都符合公司的利益要求。

1、财税部门审核合同时, 需要重点关注合同的总价款及相关的结算方式条款, 合同进度与付款进度的比例是否符合常规。

2、由于房地产企业的税收复杂, 特别是土地增值税清算时

需要获取各种成本的发票, 而这时有的企业可能工程款项未支付完毕尚未取得全额发票, 但由于达到了土地增值税的清算条件, 而必须进行清算。如果发票不齐全, 房地产企业将为此承担发票不全承担多缴纳税款的代价。

因此房地产企业在签订合同时, 要有凭发票付款的理念, 即收款单位要先开具发票, 房地产企业才能付款。在合同的付款条款中要签订这样的条款:乙方 (收款方) 要在每次付款前的个工作日内, 提供合法、有效的票据, 因票据不合格给甲方 (房地产企业) 造成的损失, 由乙方承担。

3、不同类型的合同获取的发票也不一样。

在签订材料、设备采购合同时, 房地产企业要获取对方的营业执照, 看对方是销售自产货物还是商贸企业在销售货物, 同时要能准确划分材料和设备的区别, 获取不同类型的发票。因为按照现行税法的规定:销售自产货物并提供建筑业劳务的, 自产货物缴纳增值税, 建筑业劳务缴纳营业税;房地产企业自己购买的设备 (称甲供设备) 不需要补交营业税, 而房地产企业购买的材料 (称甲供材) 需要补交营业税。

因此房地产企业向自产设备的销售方采购设备不得在合同约定采购设备款和安装款一并开具增值税发票:不得在合同中约定将安装款定为0元, 安装费的价款转到设备价款中;不得签订本应需要安装的设备表述为不需要安装。

向商业企业购买设备同时提供安装 (有资质) 也可以一并开具增值税发票。

4、有质保金时付款方面的条款:

房地产企业在凭发票付款的同时, 如果施工合同是支付质保金前的最后一次付款, 房地产企业在支付款项时, 要获取包括质保金的发票, 这也是土地增值税清算的需要。

包含质保金的条款可以这样签订:合同结算总价款%作为保修 (质) 金, 双方在保修 (质) 期届满后个工作日内办理保修 (质) 终结手续, 甲方 (房地产企业) 在按合同约定扣除保修 (质) 期内应由乙方 (收款方) 支付的各类款项和违约金后, 向乙方无息支付。

三、合同的签订

经办单位应先将法务部审核无误的合同送对方签字盖章, 然后将签好的合同交有房地产方相应签约人签名, 再送回法务部盖章, 如合同属于特殊情况的, 需有房地产方先盖章的, 应有经办单位负责人签字批准。

合同经会审通过后, 应于1个月内签订, 如逾期不能签订的, 由经办单位持会审表到法务部办理注销手续。

四、合同的履行

合同签订后便具有法律效力, 签订合同的各方应全面履行合同条款。房地产企业各合同跟踪执行单位对合同履行进度情况进行跟踪处理, 一方面保证合同的履行, 避免出现违约行为;另一方面监督合同其他方面的履行情况, 以保障公司的利益不受损害。

五、合同的请款、付款

每份合同请款前需严格审查合同履行情况、经检验合格后方可进行付款。按审批流程送往审批的, 财务部对以下内容进行审核, 对不合格的付款审批予以退回补办。

1、审批程序是否完整。

2、项目负责人、经办部门负责人是否同意付款。3、付款依据是否齐全。4、已付款记录是否齐全无误。5、应付款金额是否准确。

公司财务部在审批通过后支付款项, 财务部门每次完成付款后应详细登记“合同履行跟踪表”。合同履行跟踪表主要内容包括:合同编号、合同名称、合同签订各方名称、签约时间、合同标的额、结算总额、合同付款方式、合作方履行进度、各期的请款记录和实际付款记录、累计已付款、尚欠款等内容。

财务部门在支付款项后, 按照会计核算方面的有关规定, 进行相关的账务处理。

六、合同的变更与终止

在合同履行过程中, 因情况发生变化或合同履行完毕, 合同各方可根据需要提出变更或终止合同。

合同履行完毕、合同解除或其他原因不必继续履行合同的, 合同方应终止合同。由跟踪管理部门填写“合同终止报告单”并附齐相关书面材料上报公司法务部。