房地产企业培训方案-房地产拓客方案

房地产企业培训方案-房地产拓客方案（精选8篇）

房地产企业培训方案-房地产拓客方案 第1篇

房地产拓客方案

一、加强对置业顾问的管理：

1、对置业顾问进行日常行为、礼仪规范和纪律管理。

2、对置业顾问进行业务培训。

3、制定置业顾问发单任务，保障整体销售的正常进行。

4、对置业顾问进行考核并监督其不断改进。

二、加强对拓客人员的监督：

1、打电话抽查现场情况，或者事后通过其他渠道反馈信息。

2、主管现场监督，遇到有应付、草草了事者当场给予纠正，并要求这样的事情不再发生。

3、对已拓客的地点进行抽查。

4、拓客后提交拓客日志（包括派发哪些单位，派发多少张单页，留电量等等）。

三、保持良好的纪律：

1、准时到达派单地点，不迟到、不早退。

2、听从指挥，对分配的工作地点不得挑三拣四。

3、电话保持畅通，遇事及时沟通，主动向主管汇报。

4、工作认真负责，耐心细致不得草草应付。

5、要团结一致，要具有执行力。

6、拓客当天要进行拓客总结，并提交拓客日志。

四、丰富拓客方式：

1、根据派发项目的地理位置、周围的配套设施以及购物中心等

优势,本着客户的就近原则的特点，因此要把项目所在地区做为宣传的重点。

2、根据每期宣传推广内容的重点，寻找目标客户，进行有针对 性的拓客。

3、威海大部分楼盘在价格上具有一定的优势，总价较低，符合大的购房群体——工薪阶层的需求，因此我们将在人流较为集中的地区进行拓客。

4、针对派发楼盘的概况、位置寻找主要街道或是商业区行人，再有就是对周边的主要区县进行宣传，扩大推广范围。

5、面向大型个体业户集中地，进行集中宣传，或者组织团购也可。

6、根据置业顾问自己的经验或人际关系，也根据楼盘的实际情况，对准客户比较集中的地区比如市区为中心向周边扩散，自己把控，进行推广。

7、在早、中、晚人流量最大的时间段，占据主要街道、商业区大型商场门口、大型企业进行宣传。

8、定岗定人在企事业单位上班或是下班时间进行派单，主要目标大型企事业单位，办公写字间，机关单位，以此挖掘准客户。同时协助项目的团购活动，进行适当的宣传。

五、未来发展模式

1、随着项目的增多，拓客的工作重点有三大部分：第一公司置业顾问分成若干个组，每组设主管一人，组员若干，所负责项目

固定；第二把各个项目置业顾问的客户资源进行整合，重复利用。第三网络营销，在各大门户网站、论坛发布房产信息，搜集有效客户。

2、建立会员中心，置业顾问以吸纳新会员为口径，搜集客户信息，通过会员管理，来挖掘客户的消费能力，并通过客户转介绍等方式，将一个客户的价值实现最大化。

3、进行社区营销，将每个社区分配到个人，由置业顾问进行项目宣传。推广方式如：DM直投、留言栏、悬挂条幅等，当人数达到一定数量，也可组织团购或增加购房优惠等措施。

4、以进行市场调查的名义，来搜集客户信息，这样的客户信息比较可靠，也是自己想要了解的。这样更有利于把握客户。

拓客的方式不仅仅是以上这几种，我们将在今后的实际工作中，根据市场以及楼盘销售状况的变化，随机应变，挖掘更加行之有效的拓客方式，从而协助本项目创造更好的销售业绩。

房地产企业培训方案-房地产拓客方案 第2篇

拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐，其中拓客方式主要分为十二种。1.商圈派单计

适用项目：中高端、中端及中端以下

工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。拓客人员选择：根据各项目实际人员和项目体量安排，一般至少需要配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准。2.动线堵截计

适用项目：中高端、中端及中端以下 工作周期选择：蓄客期和强销期

拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主 拓客范围选择：项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途（如超市、菜场、餐馆等）。3.社区覆盖计

适用项目：中端及中端以下，主要针对大型普通住宅项目的首期和中小型项目的尾房 工作周期选择：主要针对蓄客期，其次为强销期

拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主，可配备一名拓客主管 拓客范围选择：项目所在区域板块内的人员稳定聚集社区 4.展会爆破计

适用项目：高端、中高端、中端 工作时间选择：蓄客期和强销期。工作人员选择：精英销售员。工作地点选择：大型展会现场。

工作目的：通过展会向目标人群准确传递项目情况，并现场拉客。

5、油站夹报计

适用项目：主要针对中高端项目和投资型项目 工作周期选择：以蓄客期为主 拓客人员选择：前期与加油站协调工作由策划人员负责，后期物料派送由案场销售人员负责 拓客范围选择：项目所属区域内和周边商圈内油站、城区范围内到客率高的所有油站 工作目的：传递项目信息，捕捉意向客群

6、商场巡展计

适用项目：所有项目类型均可 工作周期选择：蓄客期及强销期

拓客人员选择：以销售和小蜜蜂为主，配备一名拓客主管

拓客范围选择：项目周边一定距离半径内的重点商场、商业中心、重点市场和其他重点公共场所；交通动线范围内的目标场所

工作目的：广泛传递项目信息，挖掘和收集客户信息

7、企业团购计

适用项目：中高端、中端及中端以下

工作时间选择：项目的蓄客期和尾盘阶段。

拓客人员选择：经理级以上或有特殊关系的业务员

拓客范围选择：项目周边的学校、医院、工厂园区等各种企事业单位 工作目的：通过与企业谈团购，以略低的价格换取项目的快速去化

8、动迁嫁接计

适用项目：普通及中高档住宅项目 工作周期选择：营销全程

拓客人员选择：以市场部人员及销售员为主

拓客范围选择：项目同区域内拆迁小区，其它区域内同品质拆迁小区 工作目的：传递项目信息，锁定拆迁客户

9、商户直销计

适用项目：适合所有项目，但更适合普通住宅、投资或自营类项目，尤其是小型项目 工作周期选择：蓄客期及强销期

拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主

拓客范围选择：项目周边及城市各类型专业市场，如建材市场、家电市场、食品市场等 工作目的：广泛宣传项目，传递项目信息，挖掘潜在客户

10、客户陌拜计

适用项目：高端、中高端、中端及中端以下 工作周期选择：项目营销全程

拓客人员选择：以2人为一组进行拜访，组数由项目情况而定

拓客范围选择：政府行政机构、医疗和教育机构、大型企事业单位、市内办公人群聚集区、市内个体商家聚集区

工作目的：通过针对性的客源方向挖掘项目的意向客户

11、竞品拦截计

适用项目：适合所有的项目，高端住宅类项目、投资类项目效果会更好 工作周期选择：营销全程 拓客人员选择：以销售员为主

拓客范围选择：与项目品质相同、相近或品质比待推项目略差些的项目附近；同区域的周边项目附近

工作目的：针对性的截杀项目周边竞品的客户

12、商家联动计

适用项目：适合所有项目，尤其是高端项目 工作周期选择：营销全程 工作人员选择：以策划为主

联动范围选择：与项目目标客源相吻合的相关商家、机构或团体，如：车友会、教育协会、奢侈品展览会等

工作目的：通过与其它商家进行联动，达到资源共享、互利互益的目的

二、识客篇

1.稳健型客户：合理论证计

特征：深思熟虑、冷静稳健，不容易被销售人员的言辞说服，对于疑点必详细就问

对策：加强楼盘品质、公司信誉及独特优缺点的说明，一切说明必须讲述合理和证据，以获得客户理性支持

2.喋喋不休型：快速引导计

特征：因为过分小心而喋喋不休，过于关注细节，常说话跑题

对策：销售人员要取得他的信任，加强他对产品的信心，离题甚远的时候要寻找恰当的时机引导他回到主题，从下定到签约须讲究一个“快”字 3.沉默寡言型：套近乎计

特征：出言谨慎、一问三不知、反应冷漠、表情严肃

对策：除了介绍产品外，特别需要亲切、诚恳的态度拉近彼此的距离，想办法了解其工作，家庭子女以求闲话家常往事和了解他内心的真实需求 4.感情冲动型：实惠催化计

特征：天性冲动，易受外界刺激和怂恿，短时间就会做出决定

对策:一开始着重强调楼盘的特色和实惠促其快速决定，当客户不予购买时，需要说话得体以免影响其他客户的现场洽谈 5.优柔寡断型：坚若磐石计

特征：犹豫不决、反复不断、怯于做决定（如看好4层，又看5层，看过之后又觉得6层不错）

对策：销售人员要态度坚决自信，获得客户的信赖，帮助客户下决定 6.盛气凌人型：弱点突破计

特征：趾高气昂，以下马威“震慑”销售人员，拒绝销售人员千里之外

对策：稳住立场、态度不卑不亢、尊敬对方，适当“肯定”对方，寻找他的弱点做聊天突破口

7.求神问卜型：以为人本计

特征：决定权操纵在冥冥之中的“神意”和“风水大师’手中

对策：多看一些关于风水的资料，用现代科学的观点来阐释风水，不要被客户所说的虚妾鬼神之学扰乱自己的思维，谈话中要强调人的价值 8.畏首畏尾型：生活模型计

特征：缺乏购买经验，一般是刚参加工作不久或属于首次置业者，不易很快作出决定

对策：给客户展示公司开发业绩和良好的社会信誉等物证，介绍楼盘所能体现的生活模型，用事实说话，给客户购买的信心 9.神经过敏型：谨言慎行计

特征：容易往坏处想，干什么都忧心忡忡

对策：谨言慎行、多听少说、神志庄重，加强说服工作

10.借故拖延型：原因追查计

特征：个性迟疑、借故拖延、推三推四

对策：查明客户不下决定的真正原因设法解决，免得签合同久拖不决 11.斤斤计较型：热销逼定计 特征：心思缜密“大小通吃”“锱铢必较” 对策：利用现场销售热烈的销售气氛和销售形势向客户施压，并强调楼盘的优惠和物有所值，促其快速决定避开其斤斤计较的想法 12.深藏不露型：军师优先计

特征：出钱者通常不愿“曝光”决定权在身边的“军师”身上 对策：重点照顾“军师”，但也不能忽视他（她）的“依靠”

三、话术篇

1.首次接触：喜好话术

建立喜好主要有两大方法：赞美和找关联。赞美是销售过程中最常用的话术，多数置业顾问都用过，但只有少数善于观察、博学多识的人赞美客户能起到相当功效。除众所周知的赞美之外，建立喜好的常用办法就是“找关联”“找同类项”，如同学，同性，同乡，同事等，尽量找一些相同的东西。有时为了寻找关联，“编故事”也是常用的话术。2.竞品介绍：埋雷话术

带客户看房路途中，只要视线能看到竞争对手楼盘，这时，一定要主动介绍，特别是针对第一次看房就来本楼盘还没有去过其他楼盘的客户。因为，你接待完之后，他的下一步肯定要去相邻的楼盘“货比三家”。一个成熟的置业顾问懂得在这个时机给客户一个先入为主的说法，以影响他下一步的决策。如： “这是与我们项目相邻的**，您看目前**区几个大盘都集中在这一块，未来我们这一片区的人口将达到5万人，政府非常重视，所以这块未来的生活配套、公共交通肯定不是问题，等我们这几个小区陆续入住之后，公交车都会进来。（邻居首先是“客”，是共同做大片区的朋友，首先强调对手对我们的好处，赢得客户信任。）**项目的开发商第一次做开发，经验不足，被设计公司误导，花了很多冤枉钱，成本居高不下，价格偏高，所以他们目前在这个片区是销售最不好的。我们项目每个月的销量至少都是**的三四倍。” 以上话术就是我们所说的“埋地雷”，将竞争对手的缺点和劣势事先说出来，让客户产生一个先入为主的印象，相当于在竞争对手的地盘埋下一颗地雷，客户在下次进入竞争对手的售楼处的时候就会踩响，事先就对竞争对手有一个不好的看法。这里面有一点必须注意的是，“地雷”必须讲的是客观事实，不能带有任何主观看法，否则其“杀伤力”就会大大降低。3.初期报价：“制约”话术

实际上，消费者在购买的初期阶段问到价格是一种习惯，是一种没有经过逻辑思考的本能，试图在形象的范畴内将项目进行初步的归类。人们头脑中对产品的价值有两个分区：昂贵区和廉价区。潜在客户的右脑对产品的价格会自动映射，一旦进入廉价区，客户对该产品的品质、品牌、质量等美好想象就都消失了；而一旦进入了昂贵区，即便当前没有消费能力，内心却建立起了对它的美好向往。

许多置业顾问仅仅会老实的认为客户问价肯定是要购买，却忽略了第一次问价的目的是要寻找价值，并迅速归类到头脑中的昂贵区或廉价区中。简单的回答“我们的均价是12000元”的后果就是，客户接着说“太贵了！”于是置业顾问开始解释，我们的房子好在哪里？为什么是有价值的。在消费者不具备对项目价值识别能力、内心认为该产品不值钱的印象下，置业顾问的所有解释都是无效的。

这时，置业顾问正确的做法是，采取“制约”策略使销售过程的发展利于自己。“制约”就是主动发起控制客户大脑区域归类方法的沟通技巧。“制约”策略有三个步骤：第一，称赞客户的眼光；第二，强调产品的独特性，例如少见、短缺等；第三，称赞我方产品的昂贵，绝对不提具体价格。4.讲解过程：FAB话术

讲解过程中的FAB话术 FAB（FeatureAdvantage Benefits）是用于面对潜在客户对项目特点了解有限的情况下，有效地讲解产品的话术公式。

F的意思是属性，指产品所包含的某种事实、数据或者信息；A的意思是优点，是指产品的某种特征带给客户的好处；B的意思是利益，是指针对潜在客户的需求，有指向性的介绍产品的某种特征以及与之匹配的优点，而不是统统都给予介绍。

FAB话术中有一个关键的要点，即讲到“B-利益”的时候，要着重针对客户的家人，尤其是小孩和老人讲解产品给他们带来的利益。由于深受传统文化的影响，中国人骨子里都不是为自己活的，老吾老、幼吾幼的思想根深蒂固；说到老人、小孩能抚摸到客户内心最柔软的地方。实战中，置业顾问如果碰到孕妇，针对还未出世的宝宝说自身项目卖点、说竞争对手的弱点具备绝对的杀伤力。比如幼儿园、环保建材、空气清新、园区开阔、游乐设施多等等卖点都可以深深打动未来的妈妈。

5.人际关系：控制话术 置业顾问在实践中常见的是卖郊区楼盘，有些楼盘甚至在离市区超过30分钟车程的远郊区。郊区楼盘往往在市内设置售楼处或分展场，置业顾问需要把客户从市内带到项目现场。这样，看房的路途就变得较为漫长，看房车沿途会经过很多地方。在这个过程中，置业顾问最重要的话术就是介绍区位。介绍区位的技术要点主要有两点： 1）介绍区位的目的是化解抗性和增强吸引力。

2）化解抗性和增强吸引力的两大方法。化解抗性是从消极方面来引导客户。

在看房过程中，化解抗性的办法有两个：一是用物理距离来淡化心理距离。一是重新寻找参照系，利用参照楼盘来评估项目的性价比。6.强调卖点：与竞品对比

“我们一期在售的是纯多层的建筑，多层目前在沈阳属于稀缺产品。国内比如上海、深圳等中心城市早已不许建多层住宅，沈阳市二环以内目前也基本没有多层，因为多层对土地的利用强度不大。物以稀为贵，多层产品将来的升值潜力是不可限量的。就是在开发区，您看周边几个楼盘都是卖高层，我们的多层小户型可以说是片区唯一的。”

以上话术抓住“多层”这个强势卖点进行强调，利用其唯一性给竞争对手设置门槛。7.不利因素：狠打预防针

“我们外墙面用的是日本菊水牌自洁型涂料，这种涂料环保耐脏，雨水一冲刷就干净了，成本也是很高的。我们很多客户不懂，以为用墙砖就是贵，其实好的涂料比普通瓷砖贵多了。这就好比塑料贵过钢铁，道理是一样的。我们多层的结构是砖混结构，砖混的好处主要有三点：

一、隔音效果好；

二、冬暖夏凉；

三、成本相对较低，提高住宅性价比。”

除了上述三个要点之外，看房过程中，进入实际单位时，注意要以特定的顺序带领客户参观房子，将最大特色的空间留在最后介绍，“抛砖引玉”的技巧在实际过程中也是非常有效的。8.劣势比较：数字诱惑

置业顾问要养成一种说话的习惯，只要对方说，我看你这个项目的房子不如那个项目好。置业顾问就应该回答：看一处房子的好坏应该从三个方面来全面评价。对方听了这个话的心理活动就是，想听一下到底是哪三个方面，从而再调整自己的看法。置业顾问应该强化这个习惯的训练，要严格要求自己在回答客户的问题时自然采用“数字诱惑”的方式。9.新区楼盘：区域营销话术

郊区项目存在的最大抗性就是区域人气不足，客户心理距离较远，但郊区项目最大的优势一是价格便宜，一是区域未来发展的潜力较大。“我们项目位于铁西新城的核心地段。目前沈阳大力建设卫星新城，包括六大新城，铁西新城因为具有强大产业支持，是最有前途的一个，也是沈阳市目前引进世界五百强最多的区域。等地铁一号线开通之后，铁西新城的住房价格涨幅将非常大。目前，在沈阳买房，道义、长白和张士开发区是升值空间最大的三个区域。” 10.远郊楼盘：生活方式营销 生活方式营销话术比如：“这个项目叫宏发·长岛，均价4200元/㎡，在宏发·长岛买一套85平米的高层点式楼，同样的钱在丽都新城可以买一套同样面积的多层外加一辆10万元的小汽车。花同样多的钱，马上就能享受有房有车的生活，你们夫妻上下班就能免除奔波之苦。你想一下，哪种更合适呢？” 11.震动客户：绝对结论

绝对结论，也是一种说话习惯。在使用了这个技巧后，听的人一般会受到一定程度的震动：怎么会有如此坚定的结论呢？比如：“这套房子就适合您这样的人，别人还都不适合。”“我看准了，这套房子简直就是为您独特定制的。”“我们这个立面的颜色一定可以提高您的命运走势。”这就是绝对结论，它的后果就是导致人们听到这样的话后，肯定要倾听你的注解，从而控制了对方的思路。如果对方按照你的思路去设想，那么你的技巧就达到了目的，就在对方面前建立起了一种绝对的信心，强化了你说话的影响力。12.客户犹豫：画饼话术

客户通常都会在最终要做决定的时候犹豫不决。人们在购买任何东西的最后一个瞬间，总是有一个犹豫。毕竟要付钱了，这种犹豫在心理学上叫“后果焦虑”。有的人表现得比较明显，有的人表现得没有那么明显。表现明显的人的特点是经常在最后一刻停止购买行动，总是停留在看的阶段。如何应对客户的这种犹豫，最好的办法就是“感性展望未来”。举例说： 丽湾国际售楼处，一位年轻的女士经过与置业顾问将近两个小时的沟通，对位于该项目D座一单元19楼的G户型有了深刻的印象，并表现了足够的购买欲望。60万的总房款，当天要交2万元的定金，即将签合同，她拿着笔，问置业顾问：“我是不是太冲动了。才来一次就决定购买了！”

置业顾问不愧是久经考验，经验丰富，马上沉着的回答：“当然是冲动了！哪个买我们房子的人不是冲动呢？丽湾国际就是打动人的。您是支付得起您的冲动，有多少人有这个冲动却没有支付能力。在长白岛拥有一套看河的大户型是一种豪华的冲动，喜欢才是真的，您喜欢吗？”

房地产企业培训方案-房地产拓客方案 第3篇

关键词：夹层融资,房地产,创新融资

一、夹层融资的界定

(一)夹层融资的定义

夹层融资主要是指存在于股本和优先债务之间的融资模式,相关企业利用夹层资本能够使获取到资金最大化。从融资成本的角度分析,由于夹层融资对于股权来说,具备较小的稀释程度,因此股权融资的成本会体现出较低的一面。但是从债务清偿顺序的角度分析,股权融资与优先债权相似,由此可见,优先债权人拥有一定程度的优势。

(二)夹层融资风险特征

(1)协议风险。想要有效地保护投资者的合法权益,对融资协议的签订过程中,会为投资者创设相应的约束性条件。例如:限制资金需求方的二次融资和财务比率状况。

(2)行业风险。夹层债务往往能够根据一定程度的行业风险和融资要求开展适当的拟定。例如:在房地产行业中,夹层资本一般会重视收益率。反之,大部分的发达国家所具备的成熟产业,在很小的汇率风险下,能够以高利率次级贷款的形式进行夹层债务的设计。

(3)退出风险。在我国宏观调控政策不断深入的形势下,房地产企业在融资方面十分困难,对民营企业和中小企业而言,极度缺乏公开融资的机会。加之,回购方式与股权转让需投融资的双方细致协商回购的价格及时间,这种情况下必然会造成退出风险的加剧。

(4)汇率风险。不同国家的货币遭到贬值之后,都会直接影响到股权投资者的私人收益,如果是境外的投资者提供了夹层资本,就会在还本付息的过程中,将股权权益作为载体,一般情况下必须要在上市后进行适当的套现,当出现这种情况时,汇率风险就会相应产生。

(三)夹层融资与房地产融资的联系

市场、土地和资金向来都是在房地产行业中的基本组成要素,可是在深入开展国家宏观调控的过程中,资金成为了较为重要的组成部分。然而,夹层融资作为局限于债权和股权之间的融资模式,存在较为复杂的开发贷款审批流程,使得在上市融资不易时,夹层融资推动了资金的最优化获取,防止了在宏观调控的执行下所产生的资金链断裂情况。房地产企业作为一种资金密集性行业,在开发项目周期方面往往保持在4 年左右的时间,然而对夹层融资的利用恰恰能够为房地产企业提供长期性的贷款模式,可以实现房地产的经营需求。并且,夹层融资在时间进入上具备多样性,不单能够进入到拿地阶段,还能够合法的在房地产企业中介入银行贷款等融资形式。此外,夹层融资中涵盖的还款期能够融合借款企业的现金流状况和投资者需求开展多元化设计,可以在一定程度上加大公司股权。由此可见,夹层融资的这一系列优势推动了房地产企业的创新融资。

二、夹层融资在房地产企业创新融资中存在的问题

(一)成本与定价不够明确

就金融创新而言,较为核心的因素则为产品的定价,因为在创新金融模式的过程中会同时兼备债券和股票的特征,加之较为复杂的夹层融资定价,导致金融创新时需要面临较难解决的问题。现阶段,一些发达国家基本上是借助债券和期权的定价模式,并在此基础上进行夹层融资定价的统筹,到最后会拟定出对于投融资双方来说都较为认可的价格。然而,当前我国资本市场呈现出极为落后的局面,能够参考的模型数据较少,若套用其他国家的价格计算模式,几乎难以适应我国的实际状况,即使在我国套用其他国家的价格计算模式,也要在试验过程中不停地纠正,才会使定价模式趋向于完善。因此,在以后的夹层融资定价上,有必要结合我国实际情况,在不断的试验和探索中提高定价准确度,从而促进我国房地产市场夹层融资定价模式的进行。

(二)投资主体单一

夹层融资在国外开展时,基本上会优先创设夹层投资基金,同时选取较为明确的投资项目,在融资的成功案例中,夹层基金一般会将筹款放在首位,然后再以资金的多少寻求与风险、收入相符的投资项目。例如:美国市场往往会针对基金公司或者保险公司,以产业基金、保险资金等模式开展投资流程,这些公司的相关投资人不单具备丰富的经验,还能够掌握完善的风险投资控制体系。可是,现阶段我国还未出台产业基金法,呈现出不够完善的股票市场和基金市场,在法律调整范畴中甚至还未纳入私募股权投资,因此,我国无法对房地产投资直接创设夹层投资基金,导致我国投资公司在选择项目等方面与发达国家相比还存在较大的差距。

(三)房地产项目监控能力薄弱

虽然我国大部分商业银行开展了多年的信贷工作,并建立了信贷风险考评体系,在风险控制方面有丰富经验,可是在我国类似于信托公司的大部分非银行金融机构,在将夹层融资介入到房地产项目中时,都会因为存在很少的可供参考案例、尚浅的夹层融资经验以及贫乏的专家队伍等因素,在执行夹层融资模式的过程中欠缺一定程度的监控能力,这种现象导致较多的投资者存在长时间面对风险隐患的困扰。

(四)政策法律环境不健全

当前,我国还未建立与夹层融资相关的法律政策,在实施夹层融资的过程中借助的是我国的《公司法》、《担保法》、《物权法》等相关法律。由于在我国并未出台产业基金法,一些信托公司进行设计时如果融资和投资双方无法建立全面的交易细则,便极易产生投融资风险,从而造成利益的不合理分配。从当前我国房地产市场状态来看,房地产企业早已在试验夹层融资模式,个别的信托机构也纷纷创建了具备创新型的夹层融资产品,可是在具体实践过程中却产生不健全的政策制度,以致于产生较大的融资风险,风险隐患较为突出。

(五)缺乏风险控制体系

从投资者的角度分析,夹层融资势必会存在一定程度的投资风险,例如:退出风险。夹层融资的退出风险具体包含:项目上市、股权转让及关联方回购等模式。在现阶段的宏观调控下,我国房地产公司想要顺利上市较为困难。并且,若利用股权转让来退出也相对困难,由于股权转让必须投融资双方进行转让条款和价格的谈判,可是房地产信托机构不管是在投资项目的现金流情况上,还是在经营收益方面,在信托计划到期之时,信托机构必须要对付投资人。此外,夹层融资交易结构往往都会进行繁琐的设计,投资人要拥有一定程度的专业知识才能理清主体之间的关系,同时在实施该项目阶段也会显现出不正当的进度追踪和监控等问题。因此,风险控制体系的完善至关重要。

(六)缺乏信用评级机构与信用评级制度

从夹层融资的角度上进行分析,评级具体评估的是借款企业能否在一定期限内对本息进行偿还,进而以风险提示的方式使投资者规避融资风险,以此来保护投资者的权益。最近几年,我国的金融市场一直处于快速发展时期,有关的信用评级制度并非趋于完善的状况,缺乏一些具备较高公信力和较强核心竞争力的评级机构。

三、基于夹层融资的房地产企业创新融资方案

(一)明确定价模式

夹层融资产品拥有两种特征,分别为债权和股票,夹层融资定价方面具备较大的复杂性和灵活性,一般难以应用相同的公式进行定价。然而,尽管发达国家并未进行直接意义的夹层融资计算,可是早已依靠相关金融工具进行定价,分析了灵活多变的夹层融资模型,构成了较为完善的夹层融资定价体系。相比之下,我国在夹层融资的定价体系方面起步较晚,导致我国房地产行业市场情况和国外发达国家有明显的差距,因此我国的夹层融资需要不断地消化、参考和吸收国外丰富的经验,力求在强化实践探索和金融理论研究上,解析出一整套与我国实际情况相符的夹层融资定价体系,从而为夹层融资的房地产企业创新融资方案奠定坚实的基础。

(二)创建多样化的夹层投资主体

在我国深入实施《合伙企业法》的过程中,夹层融资的主体基本上是以有限合伙制私募基金为主。例如:上海在2011 年创设的中心夹层投资基金,即有限合伙,具体想要实现的目标就是房地产领域、矿产能源的投资及股权抵押、投资并购融资,规模构成达到了50 亿元。此外,国开金融的业务领域在拥有银行背景的基础上也涵盖了夹层投资模式。因此,我国保险公司和投资银行在风险控制、资金实力等方面,还无法成为夹层投资主体。融合我国商业银行的特点和发达国家的丰富经验,我国政府有必要积极鼓励大部分的商业银行开展创新融资方案,以此来充分减轻政策限制,与此同时将信托投资公司发展壮大,主动分析创新型的夹层融资模式。

(三)加强房地产企业自身建设

(1)强化建设企业自身素质。从当前我国存在的融资问题来看,房地产企业不单要关注资金预算和监控等方面的管理,还需贯彻落实对自身综合素质的提升。此外,要强化房地产企业的综合管理,创建起具备现代化的企业管理体系,逐渐提高房地产企业的综合素质和信用等级,从而为房地产企业的创新融资方案建立优质的条件。

(2)强化建设资金监控体系。由于周转资金的管理与企业发展和内部控制息息相关,因此房地产企业管理者应强化财务控制,适当转变融资和财务观念,力求在现代化的企业理财体系中介入资金管理。对财务控制的加强可以从两个方面来实现,其一为对资金使用效率的提升,其二为对营运资金管理的加强,进而改善经营资金周转和流动的速度,解决资金紧张这一不足,使房地产企业融资走可持续发展道路。

(3)强化建设财务预算管理体系。房地产企业在金融机构贷款难以顺畅开展的根本原因,就是房地产企业存在不规范的资金使用模式,因此,房地产企业需要进行财务预算的编制,衡量不同财务的目标,同时把不同的财务目标落实到相应的责任人和部门内部,以此来达到有效控制和约束企业财务行为的目的。

(四)健全政策法律体系

夹层融资最早应用在欧美国家,在应用的过程中获得了不断的完善和快速的发展。从欧美国家的金融市场环境和经济发展轨迹的角度上进行分析,凡是所涉及到的市场形式、系统工具和市场机制,均是在经济快速发展阶段依次产生,并互相促进、互相作用,从而到最后构成了较为健全的政策法律体系和市场体系。可是,我国处于社会主义的初级阶段,无法在短时间内达到欧美国家几百年时间而拥有的成绩。因此,我国房地产企业必须要以长远的眼光强化法律的建设,同时以最快的速度拟定与夹层融资健康发展相关的制度、政策和法规。为健全政策法律体系可从两方面着手:一是大力实行《产业投资基金法》,加快拓展与夹层融资相关的资金来源;二是细化和健全夹层融资在交易阶段有所关联的法律法规,如《物权法》、《担保法》、《公司法》等。

(五)健全风险控制体系

具体包括:细致掌握夹层融资项目的担保抵押情况、质押情况、资金使用和操作机制等,以此来保证项目具备真实性;分析房地产商的实际状况,尤其是要了解抵押物的实际状况;有效拟定投资比例,严谨地把控房地产企业总体的投资风险;大力引进第三方中介机构,以此来合理减少夹层融资风险率。由此可知,若想要充分提高项目科学化,减低风险,势必要具备专门的审计师团队、法律顾问,提出专业的建议和意见,才能够达到预期的目的。

(六)强化信用评级机构与信用评级制度的建设

当前,我国在信用评级制度方面的建立较为缺乏,几乎没有具备公信力的担保机构,仅拥有规模较小的抵押保险业务,还无法达到风险共担的目的,这种形势下对于保险公司来说逐渐加大了经营风险。由此可知,在我国还未建立规范化的评级机构,不能完善地体现透明度、规范化、中立性等方面的优势。因此,政府部门需要颁布明确的政策措施,以最快的速度引导政府创建能够为夹层融资提供鉴定、评估、评级等服务的中介机构,从而将项目的运作成本有所降低,并提供较为良好的服务,凸显高效的夹层资本,保证安全运行夹层融资模式。此外,还需要重视培养夹层融资人才,创建有助于引进国内、国际夹层融资人才的体系,并主要强化激励机制和流动性的人才引进模式,主动鼓励房地产企业大力培育、招聘不同等级的人员,从而建立起复合型的夹层融资人才团队。

参考文献

[1]孙军:《拓宽融资渠道,创新融资方式,促进我国中小房地产企业可持续发展》,《中国高新技术企业》2012年第9期。

[2]翟家誉:《夹层融资——创新房地产开发企业金融信托融资的有效途径》,《会计师》2013年第2期。

[3]李杜莎:《资产证券化在我国房地产企业融资中的研究及应用》,西南财经大学2012年硕士学位论文。

保利房地产产品定位及方案建议 第4篇

【关键词】 房地产策划市场分析 项目定位经济分析营销策划

哈尔滨市“水韵长滩”项目是由黑龙江保利澳娱房地产开发有限公司投资建设，位于松北新区三环路与西宁路交汇处，东侧紧邻西宁路，南侧邻三环路，西、北两侧分别为规划12号路和规划17号路。项目总占地面积为56万平方米，规划的建筑面积为70万平方米。分南、北两区开发，是以别墅为主的大型高档低密度社区。

1. 产品线选择

由于课题研究的核心问题就是如何进行产品的创新突破，现拟定该项目的产品线主要有以下三种：

1.1大平层：所谓大平层，更多是把别墅的功能区间都放置到一个平面上，本质上是将别墅“扁平化”，但不是大户型公寓的简单放大。从2010年楼市的发展来看，大平层出现“总体总动员”情况，而且逐渐由豪宅向中档亲民楼盘过渡。相比较一般别墅的上上下下、条条道道，大平层大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套房的空间布局，层层递进下，使得空间上比较有尺度感。在生活气氛等方面，大平层也更具有优势节省了垂直交通空间，例如别墅内的楼梯。同时，也相应多出了平面内的公共过道，对于老人和小孩来说更加安全、方便。在私密性方面，大平层虽不如别墅的独门独户，但也基本能做到一梯一户，较普通的公寓更为独立。哈尔滨现今的别墅市场大平层产品还是相对匮乏的，主要供应项目是“左岸唯美”二期。本项目在设计中的大平层产品主要是尊贵豪华的平层官邸，借鉴绿城的杭州留庄和北京御园，主要面向城市最高端的客户，打造东三省的千万级豪宅，成为顶级代表。

1.2独栋和双拼别墅：就哈尔滨市的别墅市场来看，普遍以“经济型别墅”为主，联排别墅和叠拼别墅的供应量较大。因此项目在规划时将主要采用的是稀缺的独栋和双拼别墅，同时也根据不同的规划方案，推出形式各样的别墅产品，如类独栋、类双拼等

1.3空中别院：如今，设计师在中高层住宅的建筑设计中，加入花园的设计，以连接室内和室外，并且和室外景观连成一体，共享充足的通风和采光。花园的构造和形态多种多样，提升了室内空间的居住品质，形成了别墅设计的新概念——空中花园别墅。哈尔滨市如今高端住宅市场类似于空中花园别墅的产品非常稀少，因此将空中别院作为产品线之一，将引领别墅市场进行新的改革，鼓励市场创新、产品独创，成为未来区域豪宅市场的领先者。此次设计的空中别院以小高层复式为主，风格以现代主义为主，混合中、西元素，引进高科技管理系统，与未来松北区的科技环境相融合。

2. 规划方案建议

2.1 产品线组合推导

将上述三种产品线经过组合，初步拟定两种规划方案：

2.1.1方案一：“复古奢华版”——平层官邸与独栋别墅的结合

该方案走的是“奢华尊贵路线”，采用大面积的平层官邸辅以独栋别墅，欧式皇家园林风格，创造顶级的社区服务，尤其注重会馆的高标准定位。

2.1.2方案二：“现代科技版”——空中别院与独栋、双拼别墅的结合

此方案主要面向的是未来的高学历高技术人才，社区主打现代风格，产品形式新颖独特，户型大小适中，主要以简单舒适为主，采用创意设计，注重节能环保和休闲娱乐，商住结合，完善配套设施。

2.2 方案概念规划

2.2.1 方案一：“复古奢华版”——平层官邸与独栋别墅的结合

“复古奢华版”追求的是顶级的豪宅产品，因此在设计上将借鉴国内各大城市的豪宅项目，同时结合着哈尔滨浓郁的文化色彩和天然的生态资源，创造出具有“冰城”特色的标志性豪宅。从之前对哈尔滨市现有高档别墅统计得知，独栋别墅的建筑面积集中在200-600m2，主力面积300-450m2；联排别墅建筑面积在207-390m2，主力面积240-300m2；叠拼别墅建筑面积在208-227平方米，其中四房两厅n卫的户型最为畅销。因此在设计时考虑将平层面积落在240-440平米之间，而独栋别墅则在350-600平米之间。此方案中平层官邸是主力户型，比例大于80%，采用两梯一户和一梯一户两种形式，而独栋别墅主要是地上两层加地下室一层，分布在河道附近。

该方案采用的是“巴洛克”式建筑风格，它是17～18世纪在意大利文艺复兴建筑基础上发展起来的一种建筑和装饰风格。其特点是外形自由，追求动态，喜好富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩，常用穿插的曲面和椭圆形空间。“巴洛克”建筑具有浓郁的浪漫主义色彩，外观上造型柔和、多采用装饰曲线以追求动态起伏的效果，在内部装饰上极尽铺张、浮华和雕琢，其自身所散发的优雅而高贵的气质一直是尊贵奢华的象征。“巴洛克”风格大多出现在欧洲的教堂和广场，在我国也存在着一些中国化的巴洛克式建筑，俗称“中华巴洛克”。这是一种中西合璧的建筑风格，特色表现在平面布局和功能是中国传统的四合院式，立面造型则是“巴洛克”式风格，而立面上的装饰又以蝙蝠、石榴、盘长、金蟾、牡丹等具有民俗风情的吉祥意义图案。中华巴洛克建筑在哈尔滨、武汉、北京等很多城市有遗存，目前最大、最完整的建筑群在哈尔滨道外区。

2.2.2 方案二：“现代科技版”——空中别院与独栋、双拼别墅的结合

本案主打的是现代风格，无论是建筑和园林景观的设计还是社区的配套都将融入现代元素。在产品的选择上主要是以复式小高层和别墅相结合，复式面积集中在180-270m2，双拼和独栋别墅的面积集中在250-450m2之间。规划设计四栋复式小高层，各10层，所占比例约为30%。在双拼别墅的设计上将采取创新的形式，推出类双拼产品，即将以往双拼别墅两户之间相连部分以“侧花园”的形式代替，在空间上将两户分隔，同时也增加了每户的庭院面积。

本案采用的是现代简约建筑风格，冷灰色配以暖色的建筑立面，形成了丰富的立体层次，时尚而现代。另外，大尺度的落地玻璃提高了建筑的通透性，增加了采光面，放大了原有的空间感觉，带来大视野的观景效果。

参考文献：

[1] 符小兰，洪开荣.4PS理论在房地产营销策划中的应用研究[J].湖南有色金属.2010，26（4）：72-76

[2] 高志伟.房地产开发成本管理研究[J]. 现代商贸工业.2010（21）：60-61.

[3] 胡涛.房地产策划在小区设计中的应用[J].山西建筑.2010，36（8）：41-42

[4] 黄福新.房地产策划的历史回顾[J].城市开发.2003（1）：38-41.

[5] 马妮娜.2010楼市新政策下的房地产营销策划思考[J].宿州学院学报.2010，25（9）：21-22

[6] 蔡文文.龙珠康城旅游度假村项目策划[D].黑龙江：哈尔滨工业大学管理科学与工程学士学位论文，2010.

[7] 周德来.浅谈国内房地产市场定位策略[J].中国高新技术企业.2008（19）：31.

[8] 张晓斌，张声东.试论我国房地产开发的项目策划模式[J].国外建材科技.2004，25（2）：156-158.

房地产企业审计方案 第5篇

（一）审计重点、难点及应对策略

1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。

2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。

3.资金的往来情况。由于房地产企业开发周期较长，房屋预售后产生大量的现金流，而此时房屋建设尚处于施工前期阶段，后续尚需大量的资金投入，但开发商此时由于拥有大量的现金余额，常常会以股东借款的形式将此部分资金借出用于其他项目。为项目的后续建设留下一定的资金隐患。审计时应重点检查企业的现金流情况，对大额的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法，是否有同意借款的股东会决议，借款的期限、利率等是否有规定，如会计年度末未归还，企业是否向税务部门申报利息税金。最重要的是确定股东的还款来源，以确保企业资金安全以及后续工程顺利完工。

4.预收账款的审计。房地产企业由于其开发的特殊性，销售与结转收入的间隔时间较长，很多企业为调节利润，往往在会计年度末将不具备结转收入的预收账款转入主营业务收入，虚增当年利润，在下一个会计年度转回，随意的调节企业各年度的利润。审计时应重点关注预收账款科目的发生额及余额，对结转收入的预收账款重点检查其是对应的房屋竣工备案情况、交付使命情况，确保其结转收入的正确性。

5.应收账款审计。企业房屋交付后，未交清购房款会记入应收账款科目，如企业存有大量应收账款余额，应进行重点审计。重点审计应账账款清单中所列购房合同，必要时可对购房业主进行询证，以证明是否为真实有效的客户以及客户产生违约的可能性。

6.代建及配套工程的审计。企业在与政府签订土地出让合同时，合同中一般会要求企业进行一些配套设施或代建工程建设等。税法要求此类工程产权如未明确表示无偿转让政府或为业主使用，应按公允价值视同销售确认收入，结转成本，而大多企业只是将此类工程直接进行成本，逃避税收，应进行重点审计。

（二）、具体科目审计方案 一）、收入、成本审计 详见本参选文件“

（一）计策略。

审计重点、难点及应对策略”有关收入及成本审二）债权审计

1、检查、分析被审计单位期末往来款项的形成原因、款项性质；

2、结合被审计单位与债权债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位往来款项的真实性和完整性；

3、对长期挂账的往来款项进行分析，明确挂账原因，结合诉讼时效、债务单位经营情况、过去还款情况分析债权可收回性，对于收回的可能性较小的款项进行提示，并考虑减值准备计提的恰当性；

4、对员工借款结合被审计单位员工借款管理相关办法、备用金管理相关办法、费用报销管理相关办法，检查并分析挂账的合理性；

5、必要时对主要债权进行函证，取得债权单位确认资料。二)、实物资产审计

1、检查固定资产确认标准是否规定；检查资产折旧政策是否符合规定；检查固定资产后续支出的会计处理是否符合规定；检查固定资产分类是否正确。

2、检查相关资产是否办理产权证，产权证权属关系是否清晰；检查固定资产是否用于抵押或为他人作抵押担保。

3、对重要资产进行清点，确保公司账面资产与实物、卡片账一致；

4、在清点过程中关注资产使用状态，检查是否有已损毁未及报损资产、是否存在已无法使用但未作处理资产，是否存在已损坏但未申报的资产；

5、对被审计单位尚未出售或者自持的开发产品，结合物业开发过程中的各项成本、费用的真实性进行检查，重点检查物业开发过程中各项成本、费用归集情况，各项成本、费用在各物业之间的分配是否理，重点检查各项成本、费用在商业物业和配套设施、公共建设间的分配情况，地上建筑与地下车位间的成本、费用分配情况，可售物业与不可售部分分摊分配情况；

6、检查尚未出售的开发产品使用情况，用于对外出租的开发产品结合租赁合同了解租赁收入的收取情况；

三)、货币资金、有价证券的审计

1、检查被审计单位银行对账单、开销户清单、有价证券买卖台账，检查是否与被审计单位账务记录一致；

2、对公司库存现金、有价证券进行现场盘点，对无法实施盘点的进行包括函证等在内的替代程序；

四)、税费审计

1、检查物业开发过程中土地增值税的清算缴纳情况，检查开发项目是否满足土地增值税汇算清缴条件，检查被审计单位是否办理土地增值税汇算清缴，对于尚未办理汇算清缴的结合物业销售情况、物业开发过程中成本、费用情况测算计提土地增值税；

2、检查物业销售、持有过程中流转税的申报缴纳情况，检查被审计单位是否按照税收法规按归预缴相关增值税、营业税，是否及时汇算清缴项目增值税、营业税以及相应的附加税；

3、检查物业开发过程中、物业自持过程中土地使用税、房产税的申报缴纳情况；

4、检查被审计单位企业所得税汇算清缴情况； 五)、员工薪酬审计

1、结合被审计单位员工安置方案、人员情况以及原有人员分流情况对被审计单位吸收合并前员工费用计提的完整性、恰当性进行检查；

2、根据被审计单位提供员工安置方案、员工对方案的意见情况统计表，检查员工安置费用的计提情况；

3、检查员工正常工资、社保、公积金的计提发放情况； 六）、其他债务审计

1、结合被审计单位与债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位对外负债的真实性和完整性；

2、结合被审计单位物业开发过程中土地增值税的清理情况，特别是项目开发成本、费用的结算情况，结合与主要施工单位工程决算、送审、验收资料，检查公司项目开发过程中负债的完整性；

3、必要时对主要债务进行函证，取得债务单位确认资料；

4、结合被审计单位征信报告、借款合同、检查被审计单位金融负债的完整性；

七）、对外投资审计

1、检查对外投资的真实性、合法合规性；

2、检查被投资资产的状态，检查被投资单位经营状况，是否存在有潜在亏损、减值情况；

八）、其他事项

1、结合国有资产相关管理办法，对于审计过程中发现的违法、违规现象向委托方进行提示，必要时形成管理建议书；

2、结合被审计单位具体情况以及相关税收法律、法规，对吸收合并过程中的涉及的税收处理提供建议和方案；

房地产企业培训方案-房地产拓客方案 第6篇

检查对象：北京xxx房地产开发有限公司

北京xxx置业有限公司

准备阶段

一、组成专门项目组，由一名副所长具体负责，协助稽查部门负责实施。

二、抽调精干力量参加，特别是熟悉房企所得税业务和计算机业务的人员。

三、集中培训，学习房地产企业财务管理制度、会计制度、人事管理制度、资产管理制度；学习企业所得税中相关的规定和具体政策，提高发现问题、分析问题、处理问题的能力，保证检查工作的质量。

四、案头准备：

1、收集纳税人的财务管理制度、会计制度、人事管理制度、资产管理制度。

2、收集纳税人当年和上年的财务会计报表、财务会计分析报告、企业所得税申报表。

3、收集以前和当年的注册会计师查帐报告、审计报告，以前税务检查报告。

4、对上述资料整理、归类、分析，了解被查对象的纳税诚信程度，总结以前发现的习惯性问题，发现线索，结合被查对象的经营特点，确定检查的重点内容和采取的方案。

5、根据检查方案明确人员分工，做好时间安排。

检查实施阶段

一、税务检查工作的具体实施：

1、与协助单位沟通，确认入场时间、地点、工作计划。

2、认真听取协助单位关于被查对象机构设置、人员变动和经营管理以及收入、利润等基本情况的介绍，作好记录。

3、深入经营场所实地检查，是否有未汇报的其他事项（视具体情况）。

4、报表检查。检查会计报表，计算核对收入、成本、费用是否准确。

根据企业所得税申报表核对应纳税所得额调整项目是否全面、是否调整足额。

5、帐务检查。根据检查提纲对总帐、明细帐进行认真检查。特别注意对“其他应收款”、“其他应付款”的检查。

6、凭证的检查。先抽查三个月的凭证从中发现问题，分类整理，延伸全年检查；注意对列支凭证的真实性、合法性审查。

7、对发现的重大问题采取延伸式检查，搞好取证工作。

8、根据检查中发现的问题，整理分类汇总，找出税务处理的文件依据；交协助单位与被查对象核对数据，与被查对象交换意见，由被检查人写书面陈述意见，签定检查工作底稿。

二、房企检查的项目和主要内容：

检查中应该从以下几方面入手：

第一、要收集纳税人的基本信息

要了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。资本构成，股份构成，是否有银行借款：期限、应付已副利息；与建筑商或销售商的关系交易。

第二、要收集开发项目的基本信息

开发项目名称、总投资，资金来源；开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税建筑物或其他商品；开工时间、竣工时间、销售时间；销售方式是自售还是代售还是其他销售；征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面积；建筑面积（套），已经销售面积（套），未销售面积（套）；销售平均价格、平均成本、平均利润；予收帐款情况，是否予售。

第三、要实地检查，审查销售平面图

要和售楼经理座谈，要索取销售平面图、要审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。

第四、要审查帐务资料

要求纳税人提供完整的纳税资料包括帐本、报表和发票，还要提供项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，与政府机关的交纳的各种税费。从收入、费用、税金三方面审核。

第五、根据需要，外调内查

与地税沟通纳税信息，到房产管理部门收集开发信息，到建设主管部门收集有关信息，注意分析利用各种资料。在帐务检查中发现有问题的发票或资金也要及时落实。

第六、要注重核对帐实是否相符

注意核对库存商品与帐面是否相符，有无其他可能出现的问题，自用和视同销售的情形。

（一）收入检查要点：

1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。

2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。

6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。

（二）税前扣除项目检查要点

1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调

整。

5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。

9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。

10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。

11、工资计提是否符合有关部门批准的比例。当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应税所得。

12、纳税人计提的以前应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。

13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。

14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属费用。

18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。

19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。

20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。

21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。

22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。

23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。

24、以前损益调整事项未计入以前所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。

房地产公司新员工培训方案 第7篇

良好的培训方案能够全方面的培养员工，让员工能够尽快的适应岗位工作，下面是东星资源网小编为大家整理的房地产公司新员工培训方案，仅供参考，欢迎大家阅读。

房地产公司新员工培训方案一

一、更好的使置业顾问充分掌握和运用房地产基础知识

首先应对置业顾问培训相关房地产基础知识教程，借助本公司现有资料教程来培训完成；

二、培训置业顾问

接待礼仪和售后服务；

三、讨论与学习相结合

讨论标准的、规范化的销售管理制度、岗位责任制和销售流程；

四、现场模拟接听热线电话的礼仪

1、基本动作

（1）接听电话必须和蔼，语言亲切；

（2）一般先主动问候：“你好！xx花园！”，而后再开始交谈；

（3）通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短；在回答中将产品的卖点巧妙地融入；

（4）在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯，客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。其中与客户联系方式的确定最为重要；

（5）最好的做法是直接约请客户来现场或是售楼处看房；

（6）马上将所得资讯记录在客户来电本上；

2、注意事项

（1）接听电话时，要注意按公司的要求做，销售人员上岗前，公司要进行培训，统一要求；

（2）广告发布前，应事先先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的问

题；

（3）广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2到3分钟为限，不宜过长；

（4）接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问；

（5）应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分沟通交流；

（6）切记：接听电话的目的就是促使客户来售楼处，做更深一步的面谈和介绍。

五、培训房地产销售技巧“十大流程”并通过现场模拟形式来加强巩固

（一）开场白

1、要了解客户资料，如：年龄、姓名、工作、家庭、投资意向

2、拉关系

3、运用赞美

（二）介绍沙盘

1、大环境：项目周边，地理位置，街道配套（如：就业，购物，交通）

2、小环境：项目自身价值，抓重点介绍，有层次感，扬长避短，渲染，继续做摸底，有次序，未来发展意向，语言感性，介绍生动。

（三）户型把客户了解全面，推荐唯一的客户喜欢类型，不轻易换

1、介绍要有层次感

2、要让客户有身临其境的感觉，内部装修，家具摆放，渲

染户型屋间大小白什么样的家具，摆完还剩多大空间，不会觉得拥挤

（四）配套针对住宅

1、大配套：楼间距，绿化率，物业，管道，幼儿园，老年活动中心等

2、小配套：门窗

（五）销控实际的 虚拟的1、实际的：给客户制造紧张感，为预订做铺垫

2、虚拟的：为促进客户成交给客户紧张感，要和同事打配合

（六）算价格

1、左手计算器，右手做笔记

2、一心多用，不要忽略客户，给他考虑的余地，这样客户不易成交，要边算价格边给客户做渲染

（七）看现房

总户型的现场版比平面图难，因为此时的客户可以看到实际的，同时问题也会更多，这样就要给客户做引导深一步拉近关系

房地产公司新员工培训方案二

一、总体目标

1、加强公司高管人员的培训，提升经营者的经营理念，开阔思路，增强决策能力、战略开拓能力和现代经营管理能力。

2、加强公司中层管理人员的培训，提高管理者的综合素质，完善知识结构，增强综合管理能力、创新能力和执行能力。

3、加强公司专业技术人员的培训，提高技术理论水平和专业技能，增强科技研发、技术创新、技术改造能力。

4、加强公司操作人员的技术等级培训，不断提升操作人员的业务水平和操作技能，增强严格履行岗位职责的能力。

5、加强公司员工的学历培训，提升各层次人员的科学文化水平，增强员工队伍的整体文化素质。

6、加强各级管理人员和行业人员执业资格的培训，加快持证上岗工作步伐，进一步规范管理。

二、原则与要求

1、坚持按需施教、务求实效的原则。根据公司改革与发展的需要和员工多样化培训需求，分层次、分类别地开展内容丰富、形式灵活的培训，增强教育培训的针对性和实效性，确保培训质量。

2、坚持自主培训为主，外委培训为辅的原则。整合培训资源，建立健全以公司培训中心为主要培训基地，临近院校为外委培训基地的培训网络，立足自主培训搞好基础培训和常规培训，通过外委基地搞好相关专业培训。

3、坚持“公司+院校”的联合办学方式，业余学习为主的原则。根据公司需求主流与相关院校进行联合办学，开办相关专业的专本科课程进修班，组织职工利用周末和节假日集中授课，结合自学完成学业，取得学历。

4、坚持培训人员、培训内容、培训时间三落实原则。2009年，高管人员参加经营管理培训累计时间不少于30天；中层干部和专业技术人员业务培训累计时间不少于20天；一般职工操作技能培训累计时间不少于30天。

三、培训内容与方式

（一）公司领导与高管人员

1、中央、国家和政府的大政方针的学习，国内外政治局势、经济形势分析，国家有关政策法规的研究与解读。通过上级主管部门统一组织调训。

2、开拓战略思维，提升经营理念，提高科学决策能力和经营管理能力。通过参加企业家高端论坛、峰会、年会；到国内外成功企业参观学习；参加国内外企业高级培训师的高端讲座。

3、学历学位培训、执业资格培训。参加北大、清华以及中央、省委党校的学历进修或MBA、EMBA学习；参加高级经营师等执业资格培训。

（二）中层管理干部

1、管理实务培训。生产组织与管理、成本管理与绩效考核、人力资源管理、激励与沟通、领导艺术等。请专家教授来公司集中授课；组织相关人员参加专场讲座；在公司培训中心接收时代光华课程。

2、学历进修和专业知识培训。积极鼓励符合条件的中层干部参加大学（专本科）函授、自考或参加MBA及其它硕士学位进修；组织经营、企管、财会专业管理干部参加执业资格考试，获取执业资格证书。

3、强化项目经理（建造师）培训。今年公司将下大力组织对在职和后备项目经理进行轮训，培训面力争达到50%以上，重点提高他们的政治素养、管理能力、人际沟通能力和业务能力。同时开通“环球职业教育在线”远程职业教育网，给员工提供学习的绿色通道。要求公司各单位要选拔具有符合建造师报考条件，且有专业发展能力的员工，组织强化培训，参加社会建造师考试，年净增人数力争达到10人以上。

4、开阔眼界、拓展思路、掌握信息、汲取经验。组织中层干部分期分批到上下游企业和关联企业学习参观，了解生产经营情况，借鉴成功经验。

（三）专业技术人员

1、由各专业副总工程师、工程师定期进行专题技术讲座，并建设公司自己的远程教育培训基地，进行新工艺、新材料及质量管理知识等专项培训，培养创新能力，提高研发水平。

2、组织专业技术人员到同行业先进企业学习、学习先进经验，开阔视野。年内计划安排两批人员到单位参观学习。

3、加强对外出培训人员的严格管理，培训后要写出书面材料报培训中心，必要时对一些新知识在公司内进行学习、推广。

4、对会计、经济、统计等需通过考试取得专业技术职务的专业人员，通过计划培训和考前辅导，提高职称考试的合格率。对工程类等通过评审取得专业技术职务的专业人员，聘请相关专业的专家进行专题讲座，多渠道提高专业技术人员的技术等级。

（四）职工基础培训

1、新工入厂培训

20xx年继续对新招聘员工进行强化公司的企业文化培训、法律法规、劳动纪律、安全生产、团队精神、质量意识培训。每项培训年不得低于8个学时；通过实行师傅带徒弟，对新员工进行专业技能培训，基层各单位、分公司的新员工合同签订率必须达到100%。试用期结合绩效考核评定成绩，考核不合格的予以辞退，考核优秀者给于一定的表彰奖励。

2、转岗职工培训

要继续对人力中心人员进行企业文化、法律法规、劳动纪律、安全生产、团队精神、择业观念、公司发展战略、公司形象、项目进展等方面的培训、每项不得低于8个学时。同时随着公司的扩建，内部就业渠道的增加，及时进行专业技术培训，培训时间不得少于20天。

3、职工技术等级培训

公司计划新培养一级150名，二级员工100名，三级员工80名，四级员工20名。中级工以上人员占技术人员比例达到70%以上；一方面继续普及，扩大比例，工作重点是培养高级技术人员，计划培养中级管理人员10人，初级管理人员20人。形成较为完善的技能人才体系。基层单位及分公司要把工作重点放在基础工作上，重点培训中级工和高级工，争取中级工以上人员能占整个技术工人比例40%以上，使技术管理人员的素质有整体提高。

4、加快高技能人才的培养和职业技能鉴定步伐。

今年，公司将选择部分主业工种进行轮训，并在本市相关技校适时组织符合技师、高级技师条件的员工进行强化培训、考核，力争新增技师、高级技师达30人以上。使其结构和总量趋于合理，逐步满足企业发展的要求。职业技能鉴定要使35岁以下的技术工人在职业技能培训的基础上完成初次鉴定取证工作。

5、加强复合型、高层次人才培训。

各部门和基层单位要积极创造条件，鼓励员工自学和参加各类组织培训，实现个人发展与企业培训需求相统一。使管理人员的专业能力向不同管理职业方向拓展和提高；专业技术人员的专业能力向相关专业和管理领域拓展和提高；使施工作业人员掌握2种以上的技能，成为一专多能的复合型人才和高层次人才。

6、抓好工程施工人员的培训。

做好特种作业人员的安全技术取证和复证培训工作，严格执行持证上岗的规定。

人力资源作为企业发展的第一要素，但我们的企业总是觉得人才梯队难以跟上，优秀的员工难选、难育、难用、难留。所以，如何打造企业的核心竞争力，人才培养是关键，而人才的培养，来源于员工通过不断地学习和培训，不断提升自身的职业素养和知识技能，打造一支高绩效的团队，从而使企业从优秀到卓越，永远基业常青！

房地产公司新员工培训方案三

一、培训背景概述

围绕公司“追求卓越，互利共赢”的企业文化精神，通过对员工的培训与开发，提高员工的工作技能、知识层次，从整体上优化公司人才机构，培养具有高素质的人才，增强企业在房地产行业中的综合竞争力。

二、培训的指导思想

工作即培训，通过培训——工作的结合，使员工发生有益于公司发展的变化，提高工作能力，改变工作态度，改善工作绩效。

三、培训目标

1、实现企业战略目标

2、提高员工的绩效，综合素质的提高。

3、把培训塑造成一种文化，认同培训。

四、培训需求调查与分析

为了使培训方案具有针对性和可操作性，在制定该方案时，进行培训需求调查，在公司员工中发放培训需求表。根据需求表、公司20xx年总体计划，特制定此培训方案。

五、培训具体内容

在培训内容上，根据需求调查基础上，每月举行一次大型专题培训，课题内容可以再商定，培训内容可以分为公司统一组织和各部门、中心单独开展培训。

根据培训人员不同，把我公司人员培训分为：管理人员、专业技能人员、普通员工培训和新员工岗前培训。

（一）管理人员培训

管理人员可分为高、中、基层管理干部，中高层管理培训重点在于管理者能力的开发，通过培训，激发管理者的个人潜能，增强团队活力、凝聚力和创造力。基层管理干部的重点在于管理制度的培训，有效团队建设，企业文化了解上，生产实践等管理技能培训。

培训方式有以上几种：

1.参加各种研修班、研讨会、公开课，提高管理技能。由培训部提供相关资讯，或由管理人员提出培训部组织，；

2.集中讨论与自学相结合，掌握新咨询，了解行业动态；

3.负责对下属提供学习和管理的机会，提高整个部门业务能力的提高；

4.参加拓展训练，提高团队协作、创新能力。

（二）专业技能人员

专业技能人员培训重点在于人员的创新思维能力，专业技能的提高，其中对于企业文化的认可，忠诚度的培养方面

培训方式有以上几种：

1.选择内训或外出参加公开课方式，提升管理、岗位技能；

2.继续教育学习；

3.内训方式选择上着重素质与能力上的提高

（三）普通员工培训

员工培训重点在提高专业技能，领悟公司经营管理理念，提高工作的主动性和积极性。员工技能培训由所在部门经理制定计划，并负责组织实施，人事行政部备案。

培训方式有以下几种：

1、全体员工参加公司企业文化培训；

2、采用内训与光盘结合的形式，对一些操作技能，安全生产等进行培训，

培训部组织和跟踪考核；

（四）新员工岗前培训

新员工岗前培训主要针对公司新接收的大中专毕业生、社会招聘人员，内容为公司级培训，主要就企业文化、经营目标、企业制度等进行培训，之后由所在各部门进行二级培训，就岗前培训有关内容等。

对新招聘员工的培训，采用课堂集中学习与各部门各自培训，使新员工逐步认识公司，加深对公司企业文化的理解，获得新感觉、新动力。（附表）

3、培训时间安排：外聘讲师到公司授课和内部讲师授课根据公司的进度适时安排培训。外派人员走出去参加学习根据业务需要和本部门工作计划安排；内部组织多媒体教学或培训时间安排二个月不得低于一次。

4、培训讲师的聘请、培训课目的开发均由人事部全部负责。

5、培训费用：约需3万元。

六、目标实施注意事项

1、培训不能形式化，要做到有培训、有考核、有提高。外派培训人员归来后必须进行培训总结和内容传达宣贯，并将有关资料交人事行政部。人事行政部应注意培训后的考评组织和工作绩效观察。其结果存入员工个人培训档案，作为员工绩效考核、升迁和调薪、解聘的依据之一。

2、人事行政部在安排培训时一要考虑与工作的协调，避免工作繁忙与培训时间的冲突，二要考虑重点培训与普遍提高的关系，尽可能避免某一部门某一个人反复参加培训，而其他部门却无机会参加培训的现象，综合考虑，以公司利益和需要为标准，全面提高员工队伍素质。

3、要重点考虑资源共享的问题。

七、培训效果评估

培训本身是一个不断发展的实践过程，因此培训效果的体现是一个动态过程，对受训人应进行动态评估。

（一）、培训评估步骤：

1、受训人员的反应

在培训结束后，向受训人员发放《员工受训意见调查表》，了解受训人员对培训的反应及通过培训有哪些收获。主要包括：①对课程内容设计的反应；②对教材内容、质量的反应；③对培训组织的反应；④培训所学的知识和技能是否能在将来的工作得到应用，收益如何。

2、受训人员对知识、技能的掌握

评估受训人员培训后，是否掌握了知识、技能，通过培训前后考试成绩的比较，或要求受训人员在一定时间内提交一份培训心得，评价培训效果。

3、受训人员对知识、技能的应用以及行为和业绩的改善

由于培训效果有的并不能立即显示出来，因此对知识、技能的应用以及行为和业绩的评价需要工作一段时间后进行，采用观察、考核等方法，直接领导观察日常工作，由受训人员给出工作中培训结果运用实例，来证明实践了培训内容，直接领导考核，如果没有实践，要求受训人提出改进方法，继续实践，反复应用，通过行动—总结—行动—总结，达成培训效果。

4、培训为公司带来的影响和回报

对培训进行综合评价，包括工作质量是否提高、费用是否节约、利润是否增长等。

（二）、建立员工自主学习机制

员工建立起主动学习意识，而不是被动地听从企业的安排；在满足工作需要的前提下，员工的学习愿望得到最大限度的满足。另外，学习成果必须全员分享，参加外训的员工回来后，应将培训内容与每一位感兴趣的员工分享。

房地产公司新员工培训方案四

一、培训的目的

1使新员工在入职前对企业有一个全方位的了解，帮助新员工确定自己的人生规划，并明

确自己未来在企业中的发展方向。

2.提高新员工解决问题的能力及提供寻求帮助的的方法

3.使新员工明确自己的岗位职责、工作任务和工作目标，掌握工作要领、工作程序和工作方法，尽快进入岗位角色

二、培训方式

1.脱岗培训

由人力资源部与知识管理部制定培训计划和方案并组织实施，采用集中授课及讨论、参观的形式。

2.在岗培训

有新员工所在的部门负责人对其已具有的技能与工作岗位所要求的技能进行比较评估，找出差距，以确定该员工的培训方向，并指定专人实施培训辅导。

三、培训费用

企业的培训费只要包括聘请培训讲师的费用、教材的费用，场地和器材的费用等，企业的培训投入要严格按照培训计划做到专款专用，不得随意克扣，挪用。

四、培训内容

企业对新员工的培训，一般分为企业集中培训、部门指导培训和实地培训三个阶段。

五、培训考核

房地产企业培训方案-房地产拓客方案 第8篇

一、房地产企业推行全面预算管理的时代意义

当前,我国房地产行业仍然处于高速发展时期,2013年前三季度, 房地产开发投资达到61120亿元,增幅达到19.7%,但与此同时,房地产企业也面临诸多发展新形势, 这都对推行全面预算管理提出了新的要求。

(一)房地产企业转型发展需要推行全面预算管理

当前,我国房地产企业面临转型发展的问题,首先,国家大力倡导节能、环保等理念,要求房地产企业采取积极举措降低建筑能耗、对建筑垃圾进行有效的处理等等,这些政策必然要求企业转型发展。 其次, 国家出台了诸多房地产调控政策,以此控制房价过快上涨,这也要求推动企业转型发展。 这种转型发展必然会形成新的支出,并要求企业强化内部管理,从而为全面预算管理实施提供了环境。

(二)房地产企业完善公司治理要求推行全面预算管理

首先,房地产企业的长远发展要求推行全面预算管理,当前,房地产行业激烈的竞争要求推行全面预算管理, 从全国房地产企业排名来看,全国前50强企业的销售门槛高达百亿元,行业前10、20强企业的市场份额分别占到12.46%、17.31%, 表明行业内部龙头企业领先优势明显,竞争较为激烈,这就要求企业采取包括全面预算管理在内的举措提高企业竞争实力。 其次,房地产企业资金需求大、回收周期较长的特征要求推行全面预算管理,2013年前三季度, 房地产开发企业到位资金达到87828亿元, 如此庞大的规模必须有全面预算管理的支持。 再次, 房地产行业资金来源的多样性要求推行全面预算管理,2013年前三季度房地产企业到位资金中,国内贷款、外资、自筹资金、其他资金分别占据了16.59%、0.45%、38.34%、44.63%,这些资金的盈利要求等要求推行全面预算管理。

二、房地产企业全面预算管理实施过程中存在的问题

虽然预算管理已经被绝大多数房地产企业所采纳, 但全面预算管理尚未得到全面推广,即使采纳了全面预算管理的房地产企业,实践中仍然存在一定的问题,需要进一步的完善。

(一)全过程管理未得到落实

首先,项目建设前期全面预算管理落实不到位,部分房地产企业在对项目开发成本预测等活动中没有按照全面预算管理的原则对各项成本进行测算分析,对部分成本支出控制不力。 其次,项目设计阶段全面预算管理落实不到位, 项目设计人员设计过程中没有采取限额设计等设计理念,导致项目总体成本没有得到控制。 再次,施工阶段全面预算管理落实不到位,施工过程中存在材料浪费,人工、机械等利用不合理现象,导致建设成本增加。

(二)全方位管理未得到落实

首先,部分领域全面预算管理未落到实处,目前,房地产企业对业务领域预算管理控制较多,特别是采取项目制运行模式下,预算管理得到较好的落实,但在行政后勤等部门预算管理落实则相对要弱,部分领域甚至没有推行全面预算管理方案。 其次,部分领域全面预算管理落实不到位,如在材料使用与管理领域中,虽然制定了预算管理方案,但没有得到有效的落实,导致材料损耗过多现象普遍。

(三)全员参与未得到落实

首先,企业领导参与不够,部分中层领导甚至高层领导没有树立强大的成本意识,没有全面的参与到成本控制当中,甚至违反全面成本控制方案,难以在企业形成一种示范带动效应。 其次,企业基层职工参与不够,部分基层职工对全面预算管理了解不够,也难以明确自身在全面预算管理中的定位,缺乏参与全面预算管理的渠道。

三、推动全面预算管理在房地产企业应用中的思考

全面预算管理是推动房地产企业持续健康发展的重要力量, 实践中可以从完善全面预算管理方案、推动方案落实、强化监督评估等方面着手,有效的提高全面预算管理水平。

(一)科学制定全面预算管理方案

首先,要科学的进行预算编制,房地产企业要根据其项目制运行的特征,通过编制项目部、行政后勤部门的预算科目、预算资金,并且将预算方案反馈给相关责任部门,要求责任部门遵照执行。 其次,要制定配套方案,在预算编制完成后,房地产企业要明确全面预算管理的目标任务和实现途径, 要结合企业的特征, 制定推动预算方案落实的配套方案,如预算内经费支出管理方案等,以此推动预算方案的落实。

(二)狠抓落实推动全面预算管理方案执行

首先,要明确全面预算管理的组织机构,房地产企业要成立高规格的全面预算管理领导小组,财务部门、销售部门等部门一把手作为领导小组成员,以此推动预算管理的落实,避免单一的财务部门力量不足的问题,调动各部门参与全面预算管理的积极性。 其次,要明确各部门、项目部等在全面预算管理中的职责,要明确部门或者项目一把手的职责, 并建立起责任追究制度,对于全面预算管理落实不到位的要进行处罚, 以保障预算执行的严肃性。

(三)强化监督考核推动全面预算管理落实

首先,要强化全面预算管理落实监督,房地产企业要充分利用财务软件等信息化手段,对预算执行部门的支出情况进行检查,同时,企业内部要发挥审计等部门的力量, 对预算执行过程中费用支出与预算科目是否一致等进行审核。 其次,要强化全面预算管理落实考核,房地产企业要在预算执行年度中期、末期对预算落实情况进行考核评估,发现预算执行中的问题并提出改进措施,以此推动全面预算管理的落实。

参考文献

[1]杨莉.房地产企业全面预算管理问题与对策[J].中国外资,2013