不动产物权范文

不动产物权范文（精选9篇）

不动产物权 第1篇

不动产物权登记制度

不动产物权登记制度

不动产物权登记制度为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产物权登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。

(一)不动产物权登记更正登记

更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。

根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件：

(1)不动产登记事项记载错误。

(2)须权利人或利害关系人申请。

(3)须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。

(二)不动产物权登记异议登记

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。

根据物权法的规定，异议登记应具备如下要件：

(1)不动产登记事项被认为错误。

(2)登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。

(3)须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。

异议登记并非不动产物权变动的登记，而只是一种对登记事项存在异议而将异议记载于登记簿的制度。但是该制度具有阻却登记公信力的作用，其效力主要有如下几项：(1)权利保全效力。(2)风险警示效力。

(三)不动产物权登记预告登记

预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。不动产预告登记最早为德国中世纪民法所创，《德国民法典》加以继承，并为瑞士、日本民法和中国台湾地区“民法”所继受。

因预告登记要发生物权的排他效力，故根据物权公示原则，预告登记必须具备如下要件：(1)经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记的事项。预告登记是为本登记作准备的，它只是一种请求权的保全，本身不具有独立的效力，只有在进行本登记后，才能发生当事人所期待的物权效果。(2)须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。

预告登记作成后即具有如下法律效力：(1)权利保全效力。(2)顺位保全效力。(3)破产保护效力。

不动产物权 第2篇

以保障交易安全为目的的不动产登记制度是民法物权理论的核心课题之一，不动产是任何民事主体及人类社会存在的基础，不动产物权也是诸财产权的重要权利。对不动产登记中心的考察活动对于不动产登记实质和实体操作的理解具有重要意义。

在了解不动产登记效力和程序之后，值得探究的是不动产登记的社会价值和深层次的制度构造。这是对不动产登记制度的追根溯源的探究，也是对物权法纵向的思考。

为维护交易安全和社会经济秩序，仅有物权法定原则是不够的，还需要一个前提，便是义务主体知道，起码能够依其外部表征知道该项物权的存在。这是对物权法定原则在操作性上的一种保障方式，因为“物权对抗世人的效力主要是对抗知情人，知情人的范围愈大，对抗力的范围就愈大”。物权的存在、归属及其变动均应通过一定的方式向社会公众加以公示，不仅使交易当事人能够认识其存在和变动，也使物权的归属和变动对社会公众产生公示公信的效果。

由此可见，物权的支配性质是物权法定和物权公示的内在基础，而物权法定和物权公示又有着内在的一致性，两者互为依据，相互支援，从而将各种具体的物权关系凝聚成有机的整体。物权公示的理论价值即是如此。

那么，登记作为不动产物权的公示方式的又有什么特殊意义呢？从历史上看，在登记制度发展以前，都是以交付为物权公示的基本形式。但是，占有表彰权利享有和变动的作用，对于动产尚有一定道理，却不足以作为不动产权利的公示方式。首先，不动产物权的形式多样化，有些权利形式仅限于不动产，比如典权、地上权、地役权等。占有人对于不动产而言常常并非真正的权利人。实际上，随着经济的发展，不动产的利用方式发生了重大的变化，这种变化使占有方式对不动产财产的表彰越来越显得力不从心。同时，物的流动性越来越大，占有的不确定性对于维护交易安全至为不利，为了弥补这种缺陷，故而产生了财产权的登记制度。

从交易方式上看，动产经常能以当事人在交易过程中的实物交付形态为其常态形式，而不动产的不可动性使得不动产的流动方式大都凭借权利形态流通，即不动产的流通表现为权利主体的变更和物上权利的设定、变更，而不是不动产在主体之间的物态流通。"由此必然产生复杂层级的权利体系，如不加以梳理就难以使物顺畅流通。在这里登记对交易安全的保护功能就体现出来了，它能使抽象的权利具体化，使复杂的物上权利体系化而不相冲突。

不动产的社会价值其实不在于财产是否可动。财产是否具有重要的社会意义要由一个特定社会来具体判断。重要财产是那些最基本的生产资料和生活资料，在人们的日常生产和生活中，不可替代或难以替代，以至于社会必须对其予以有序的管理，以维护正常的生产和生活秩序；是那些与一定的生产力相联系，在推动社会进步与发展上具有举足轻重地位的财产利益，为了充分发挥其应有的作用，需要通过一定的方式加以管理和保护；是那些对人身和财产具有某种特殊意义的物，不进行严格的管理，对于人身和财产安全具有直接的威胁；或许还有其他的理由，总而言之，是一个社会认为对其存在和发展具有某种重要到必须进行社会管理的财产。社会管理是对重要财产进行规范、监督和保护的过程，当一类财产被社会确认为重要财产时，随之而来的是社会赋予一定的行为规则、一定的管理程序和一定的保护方法，以保证财产在符合公共利益要求的前提下实现财产权利人的利益。在现代社会，登记是各个国家和地区管理重要财产的普遍形式，在财产法律制度中具有必不可少的地位和作用。登记使得社会上的重要财产的位置、特征、数量等在档案中一目了然，使得财产的确权、转移和变动处于社会的监管之下，使得财产权利的实现和保护有了足够扎实和权威的依据。可以说，登记薄是国家干预某些社会重要物资物权的必然结果。

由此可见，不动产权利存在及变动的公示方法是由以下三点决定的：

1、不动产的特殊性及利用形态的多样化，使得对不动产的占有彰显权利享有的作用较之动产十分有限，故不动产的公示的方式应不同于动产的占有。

2、国家对社会重要物资（主要是不动产，一部分是动产如飞机、汽车）进行管理的需要，以保障权利人对该种重要物资的享有及变动的安全，维护社会经济秩序的稳定。

我国不动产物权登记问题研究 第3篇

1.1 物权的界定。

物权是权利人直接支配特定的物并排他性地享受其利益的权利。物权的排他性要求物权需通过一定的方法向社会公众昭示, 避免他人在同一物上再成立与之性质或内容不能两立的物权。物权客体原则上为有体物, 包括不动产和动产。通说认为不动产物权的设立、变动以登记为公示方法, 动产物权的设立、变动以占有或交付为其公示方法。但也有一些动产物权如动产抵押权, 因其不转移物的占有, 故借鉴不动产的公示方式, 以登记作为其公示方法。1.2不动产物权登记。不动产物权登记是伴随私有制而生成的, 其雏形是流行于民间的财产标示习惯。不动产物权登记是指当事人申请国家专门机关将土地及其定作物的所有权和用益物权、抵押权的得失变更的结果记载于国家设计的专门簿册上的事实或行为。

不动产物权登记的概念包含以下要素:a.必须是不动产物权登记, 而非其他权利或事项的登记。b.必须是依法进行的登记。c.必须记载于特定国家机关的专门薄册上, 登记的内容应能为人们所查阅。由于登记机关性质不同, 各国学说对登记的性质也有不同的看法, 归纳起来主要有以下几种观点:第一, 公法上行为说。此为当今德国学说界的主流观点, 其主要原因在于德国的登记机关是司法机关, 而非行政机关之故 (1) 。第二, 行政行为说, 该说认为既然法律规定不动产物权登记由行政机关来办理, 那么行政机关实施的行为当然是行政行为 (2) 。第三, 民事行为说, 认为登记行为属于民事行为。

2 我国不动产物权登记制度的内容及特点

2.1 我国不动产物权登记制度的内容。

2.1.1不动产登记的效力及范围。《物权法草案》第9条、第26条对此作了规定。草案第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当登记;未经登记, 不发生法律效力, 但法律另有规定的除外。”“依法属于国家所有的自然资源, 所有权可以不登记。”第26条规定:“依照本法和其他法律的规定, 对动产质权、权利质权参照不动产登记的, 参照不动产登记的有关规定办理。”2.1.2登记机构及其职责。草案第10条规定:“不动产登记, 由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”但究竟谁为登记主体尚未明确。草案第12条规定了登记机构应履行查验申请人的材料、就登记事项对其进行询问和如实、及时登记的职责;草案第13条规定了登记机构不得进行要求对不动产进行评估、和以年检名义重复登记等超职责范围的行为, 草案第18条规定了登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利及保密的义务。草案第24条第2款还规定因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应承担赔偿责任。2.1.3不动产登记簿及权属证书的效力及其二者之间的关系。草案第16条规定:“不动产登记簿记载的事项是物权归属和内容的根据”, 第17条规定“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明, 其记载事项应与登记薄一致, 二者不一致时以不动产登记薄为准。”所以, 不动产登记薄的效力高于不动产权属证书。2.1.4申请登记人及利害关系人的权利、义务。草案第11条规定“当事人申请登记, 应当提供权属证书、合同书、法院判决书或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的必要材料。”草案第19条、20条规定, 利害关系人有申请异议登记及申请更正登记的权利。2.2我国不动产物权登记制度的特点。由于特殊的历史背景, 我国不动产物权登记制度有不同于其他国家的独特特点。我国不动产登记制度是计划体制的产物, 具有浓厚的行政管理色彩等, 其独特特点如下:2.2.1登记机关不统一, “多头执政”;致权属证书也不统一, “多证并行”;2.2.2不动产登记法律法规不统一, 没有一部统一的不动产登记法;2.2.3我国的不动产登记带有浓厚的行政管理的色彩;2.2.4不动产登记的公信力规定模糊;2.2.5我国不动产登记与发放权属证书并存, 介于权利登记制度与托伦斯登记制度之间。

3 我国不动产物权登记制度的缺陷分析

我国的不动产登记中存在着五个不统一, 即没有统一的法律依据, 没有统一的登记机关, 没有统一的登记效力, 没有统一的登记程序, 没有统一的权属证书。而在世界范围内, 特别是在德国、日本和台湾地区, 早就确立了不动产登记制度。具体分析如下:

3.1 缺乏统一的不动产登记法。

现阶段, 我国不动产登记存在多个登记机关, 多头登记的局面, 国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、渔政及林业管理机关都负有一定的不动产登记管理职能。所有关于不动产登记的规定均散见于各项单行的民事法律法规之中, 如法律、法规;部门规章和地方性法规;司法解释。我国不动产登记立法不但散乱而且内容多有矛盾, 存在多种立法形式, 以及司法解释不动产法律法规的不统一, 使我国不可能建立统一的不动产交易市场规则, 统一市场的目标将难以实现。3.2我国不动产登记机关处于多元、多头执政的局面。据不完全统计, 在我国, 不同财产的登记机关竟达二十多个。《中华人民共和国担保法》第42条规定, 办理抵押物登记的部门是:以无地上定着物的土地使用权抵押的, 为核发土地使用权证书的土地管理部门, 以城市房地产或者乡 (镇) 、村企业的厂房等建筑物抵押的, 为县级以上地方人民政府规定的部门;以林木抵押的, 为县级以上林木主管部门;以航空器、船舶、车辆抵押的, 为运输工具的登记部门;以企业的设备和其他动产抵押的, 为财产所在地的工商行政管理部门。这些不动产登记机构脱胎于计划经济体制下, 以部门划界, 条块分割, 职能交叉重叠、界限不明, 权利和义务、责任不统一, 必须会带来诸多矛盾和问题。3.3不动产登记薄记录不规范, 信息公开性差。有些不动产登记机关登记人员素质低下, 登记效率低, 导致不动产登记簿的记载不规范, 不完整。现在, 我国相关部门已经采取了措施。《物权法草案》第20条规定:利害关系人认为不动产登记簿记载错误的, 可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的, 登记机构应当予以更正。登记更正后, 原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分, 登记更正后的权利人未追认的, 不发生效力。同时, 没有充分利用网络的优势来实现信息资源的共享, 不利于登记信息的透明化及。

4 我国不动产物权登记制度的完善

4.1 统一不动产登记机关。

不动产登记机关的统一性已成为国际通行的做法。我国不动产登记机关的统一, 已势在必行。全国人大《物权法 (草案) 》第3审议稿第10条也规定国家对不动产实行统一登记制度。有学者主张, 我国应效仿德、瑞立法例, 由法院作为不动产物权登记机关, 惟其如此, 方能使我国不动产登记与国际上常见的司法机关登记相统一。而有些学者认为, 由法院负责登记并不符合我国国情。当前我国以何种机关统一负责不动产登记事务, 涉及到对现行行政管理体制的变革, 必然要触动许多部门的利益, 应慎之又慎。4.2建立登记机关责任赔偿制度。实践中因登记机关工作人员故意或过失造成登记错误以及不履行职责给当事人造成损失的不在少数。登记机关应承担赔偿责任的情形主要有三种:a.登记错误。b.无正当理由拒绝登记或拖延登记。c.无故拒绝当事人正当查询登记的请求。建立登记机关赔偿责任制度己为学者之共识, 同时也为最高立法部门所认可。全国人大《物权法 (草案) 》第3审议稿第24条第2款规定:因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的责任人追偿。但该条对登记机关追偿权的设置值得商榷。4.3我国应建立公开、透明、高效的不动产登记信息查询制度。我国现行的法律法规除《土地管理法管理条例》第3条“土地登记资料可以公开查阅”的原则性规定外, 其余法规均未涉及, 且也未规定查询的具体程序。不动产登记资料信息的公开, 要求有关不动产登记的资料全部公开, 部分公开可能会产生误导, 不利于欲与之从事交易的第三人作出正确的判断。同时, 应建立多种途径的查询途径和方式。

参考文献

[1]陈本寒著.担保物权法比较研究[M].武汉:武汉大学出版社, 2003:200.

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[3]王洪亮.不动产物权登记立法研究[M].法律科学, 2000 (2) .

[4]孙宪忠.论物权法[M].法律出版社, 2001.

论不动产物权的信赖保护制度 第4篇

关键词：信赖保护；善意取得；无权处分

一、善意取得制度概述

善意取得是指无权处分人将其占有的动产或者登记在其名下的不动产转让给他人，善意受让人即可取得受让的物权，而原所有权人不得要求受让人返还原物的法律制度。

善意取得制度，是近代以来大陆法系与英美法系民法中的一项重要的法律制度。善意取得制度渊源于日耳曼法的“以手护手”原则，这一制度的目的是协调财产所有权的静的安全与财产交易动的安全之间的冲突。该制度一方面旨在保证所有权安全，保持社会秩序的稳定，另一方面又要维护善意受让人的利益，以促进交易和保护交易安全。当真正权利人与善意受让人之间利益发生冲突时，应当侧重于保护善意受让人，这样不仅有利于维护交易安全，而且有利于鼓励交易。

二、善意取得的构成要件分析

我国《物权法》第106条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

从以上法律规定，可以总结出善意取得的适用条件，但是不动产物权的取得在物权法中适用公示公信原则，即不动产物权变动必须进行登记，也就是说，不动产物权登记过程中买受人必须是善意的，不知道实际的权利归属，是登记发生了错误，而不是买受人的错误。因此，不动产物权的善意取得，应该有自己的适用条件：

1.当事人在登记的过程中发生了登记错误

登记错误，即在不动产物权进行变动的过程中发生了错误的登记。这是不动产善意取得的首要条件，如果没有登记错误，善意取得便无从发生。登记错误就是指不动产登记簿上显示出的不动产归属及其权利状态与真实状态不一致的错误。

根据登记错误的原因，可以把登记错误分为因登记错误机关的错误、因当事人的错误和因混合错误的原因。因登记机关的错误，是指登记机关的过错是登记错误的原因，如登记机关的原因，错把甲的抵押权登记为乙享有就属于这种情况。因当事人的错误，是指因为当事人自己的原因导致登记错误。例如，甲通过伪造证明书的手段欺骗登记机关，从而成为乙房屋的所有权人。因混合过错的错误，是指登记机关和当事人在登记错误上有共同的过错，如登记机关工作人员与甲恶意串通，在登记簿上涂销了原物权人乙的登记，而将甲登记为权利人。这种分类的意义，在于确定登记机关或者登记机关与当事人共同过错时，登记机关要承担赔偿责任。

2.当事人有合法的权利外观

这一要件要求让与人必须是具有合法权利外观的无处分权人。善意取得保护的是善意的交易，其基础在于第三人不知登记错误，如果第三人明知登记是错误的依然进行交易，显然就不属于善意取得制度保护的范畴。这就意味着，让与人必须是具有“合法的权利外观”，且让与人必须是记载在不动产登记簿上的权利人。这也表明，只要在不动产交易过程中，不动产物权善意取得的合法要件具备，实际的权利人将无计可施，被不动产登记簿所掩盖的事实也将无从得以保护。

但是，在我国司法实践中，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释（一）》第17条第二款规定的，在登记为权利人的夫妻一方处分夫妻共有的不动产时，第三人并不能因处分人具有合法的权利外观而取得不动产。这显然与物权法中的善意取得相背离。

3.当事人双方有交易行为

这也就是说，第三人必须通过合法的交易行为取得不动产物权，受让人已经支付了合理的对价并取得了物权，即第三人作为新的物权人已经被记载于不动产登记簿中。不动产物权善意取得旨在维护交易安全，实现这一目的，是交易行为安全性的要求，只有具体的市场交易行为得到了合理的保障，才能确保整个经济活动的安全性。交易行为必须是法律行为，当事人必须有发生不动产物权变动的意思表示，同时交易行为还要符合经济上的特征，即通过有偿的双方交易行为，才是善意取得制度中的交易行为。

4.交易相对人有善意的信赖

民法上的善意是指行为人在从事民事行为时，不知道或无法知道其行为缺乏法律根据，而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的一种主观心理状态。通常情况下，通过登记表现出来的物权，即使与真实权利状况不一致，也被拟制为真实的物权，也就是说，第三人只要信赖不动产登记，登记的物权就是一个真实有效而又合法的物权，登记所表现出来的外观不存在权利真实性的瑕疵。

作为不动产善意取得构成要件的“善意”，这种“善意”一方面可以为推定的善意。登记物权首先是具有真实性和正当性的推定力，只要第三人不知道不动产登记有误，信赖登记，就会导致错误的登记被认为是正确的。这时，第三人的“善意”会产生。这种经过严格的法律程序产生的登记事实，理论上称为“物权权利的正确性推定”，这种登记，为第三人的善意取得不动产物权提供了坚实的基础。这种推定善意，实际上是对一般交易情况的认同，除了有证据证明第三人恶意的情形外，不动产物权变动交易的当事人被视为善意的交易者，无需对这种善意举证。另一方面，这种“善意”为客观上的善意。这一特征的基础就是登记这一客观事实，从一定角度来讲，不动产登记总是客观存在着的，是一种容易被人认知的推定标准，与认为善意是主观标准完全不同。这种认定方式显然与那种认为善意取的“善意”是主观的看法是不同的，很显然在这种看似主观的表层加上了客观的面纱。这种客观善意的认定方式，客观上完善了不动产登记制度，非常有利于完善我国的不动产登记制度。

四、小结

传统民法理论，对于动产物权的善意取得规定较为严密。我国《物权法》中对不动产物权的善意取得也加以了规定，这是对传统民法理论的突破，也是适应国际社会理论的潮流。不动产物权的善意取得制度，虽然是应运而生的，但是也有在实践中进行操作的难点，如在文中所述的：如何认定善意？不动产物权善意取得的标准是什么？在现实中，如何判断第三人知道登记错误等等问题。这些问题都是带有一定主观性的，要想实现其具有客观化的一面，还有待人们进行实践探索。

参考文献：

[1]刘凤莲.不动产善意取得制度研究.法律.郑州大学，2007.

不动产物权 第5篇

邢嘉栋

2013-05-11 20:09:50来源：中国民商法律网

担保物权的实现，不仅关系到担保物权人的利益，对担保交易的正常运行也有着重要意义。我国物权法虽然规定可以直接申请拍卖、变卖担保财产，但担保合同无法作为执行依据。为了实现担保物权制度之功能，弥补制度设计上的缺陷，新民诉法新增了第一百九十六条、第一百九十七条关于实现担保物权的特别程序条款。这种快速便捷且成本低廉的实现债权程序，引起了广大债权人尤其是银行等金融企业的高度关注。但对于基层法院审判一线的法官来说，目前仅有的两个法律条文，相对纷繁芜杂的各类纠纷适用难度很大。笔者结合在实现不动产担保物权特别程序案件实务中遇到的问题，谈几点做法及思考。

一、实现不动产抵押担保物权特别程序的性质

担保物权实现程序，并不体现权利义务的争议性，具有非讼性。担保物权实现程序的非争议性，是由物权法中的公示公信原则所决定的。抵押办理了登记，抵押权人获取了抵押房产的他项权证，其权利外观具有公信力和对抗力。申请人申请法院拍卖、变卖担保物，实质是要求确认并实现其担保物权的程序，并非请求法院解决民事争议。虽然被申请人可能提出异议，但这并不影响该程序的非讼性质。诉讼程序采取当事人主义、直接言词主义，其制度价值在于准确查明案件争议，保障当事人的程序参与，以裁判结果的实体公正为核心目标。在非讼程序中，法院奉行职权主义、简易主义，裁判周期短，体现了效率的价值，其程序目的也不在于争议解决。如果法院经审查担保物权成立的证明文件（包括主合同、担保物权合同、抵押权登记证明或者他项权利证书等），担保物权实现条件成就的证明材料齐备，即可裁定对抵押财产进行拍卖或变卖。不符合法律规定的，则驳回申请。

二、被申请人异议问题

一是异议期限。实现担保物权程序的审限只有三十日，如按诉讼案件标准给予被申请人以答辩、举证期限，则难以在审限内审结。笔者认为，此类非讼程序案件，可规定由承办人灵活确定不宜过长的异议期，而不应再按诉讼程序给予举证、答辩期。

二是管辖异议。首先，从世界各国和地区的立法实践来看，申请实现担保物权案件的地域管辖法院标准通常有两种：一种是由担保财产所在地法院管辖，另一种是由担保特权登记地法院管辖，以担保财产所在地法院确定管辖较为普遍。新民诉法第一百九十六条规定，申请实现担保物权案件由担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院管辖，兼采了两种地域管辖标准。而不动产专属管辖系诉讼案件中的管辖规定，在实现担保物权特别程序案件中不应适用。其次，新民诉法修订后的管辖异议条款，由原第二章管辖第三节移送管辖和指定管辖部分，移到了第十二章第一审普通程序第二节审理前的准备部分。因此，可以认为管辖异议条款是针对一审诉讼案件作出的规定。而实现担保物权并非诉讼案件，特别程序案件中没有被告，管辖异议条款无从适用。若受理法院审查后发现不属于自己管辖，可裁定驳回申请。申请人可以另行向有管辖权的法院提出申请，避免在一、二审法院的管辖裁定和上诉移送程序中耽误大量时间，真正体现了担保物权特别程序便捷高效处理的立法本意，又节约了宝贵的司法资源，同时也避免了管辖异议权被滥用。

三是实体性异议。实现担保物权程序中，不应当进行实质性审理。如被申请人提出担保物权存在与否，或者担保的债权范围、金额、期限等实体问题提出异议时，应当裁定驳回申请，当事人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。

三、公告送达问题

笔者认为，虽然新民诉法第一百八十条规定，人民法院适用特别程序审理的案件，应当在立案之日起三十日内或者公告期满后三十日内审结，但在实现担保物权案件中，应以被申请人参与程序为原则。一是通常作为抵押物的不动产本身价值较高，所担保的债权金额较大，关系到债权是否能够顺利实现。因此，应当以相应的当事人参与程序为保障。二是实现担保物权特别程序案件具有非讼性，法院只需对担保物权实现条件是否成就进行形式审查，而非实质性审理，并以法官独任审理为原则，实行一审终审。在被申请人未参与的情况下，不能赋予广大基层人民法院更重的审查义务。三是不排除有的申请人故意隐瞒被申请人信息，以虚假材料及权利凭证骗取法院裁定的“逆选择”现象出现。只有被申请人参与程序，才能最大限度避免此类道德风险。因此，如公告送达后被申请人仍未到庭的，应裁定驳回申请，当事人可以通过诉讼程序来解决。

四、担保的债权是否确定

笔者认为，实现担保物权特别程序适用的前提是担保的债权应当确定。首先，实现担保物权系非讼特别程序，法院只需对担保物权成立的证明文件、担保的债务是否已经届满、担保物的现状等事实进行形式性审查。如果对担保的主债权范围、金额、期限不能确定，需要通过实质性审理后才能查明的，就不应适用该程

序。其次，物权法第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。故笔者认为，在被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，或被担保的债权存在多个债务人的，或多个不动产抵押担保同一债权，不同主体所承担的份额、受偿次序不通过诉讼程序无法确定的情况下，抵押物所担保的受偿范围及金额无法确定，亦不可适用该特别程序。

五、抵押物设有在先抵押时如何处理

优先受偿权是抵押权的核心和实质。在债务人届期不履行债务时，抵押权人可以抵押物折价或者从该抵押物的变价中优先于一般债权人而获得先位清偿。但在同一抵押物上存在数个抵押权时，登记在先的抵押权优先于登记在后的抵押权。当抵押物的价值较大时，抵押权人行使抵押权后，若有剩余才能用于偿还其他债务。目前，房地产开发商为提高资金利用率，往往将拍卖所得之用于项目开发的土地上都设定了抵押。企业也往往为获得流动资金，将土地、厂房作为抵押物为其银行融资提供担保。城市商品房多数也存在按揭抵押。虽然，对于商品房按揭是否属于不动产抵押有不同意见：有的认为系不动产抵押，有的认为是权利质押，有的认为系准抵押，有的认为系让与担保。但无论其性质如何界定，商品房按揭均在房产登记机关办理了抵押登记。不动产作为金融资产具有稀缺性，同时具有保值增值功能，也是放贷银行最愿意接受的抵押物。因此，在涉及不动产的实现担保物权特别程序案件中，必须查明其是否存在设定在先的抵押。如抵押物上存在设定在先的其他抵押，应当裁定驳回申请，当事人可以向人民法院另行

提起诉讼。

六、实现担保物权案件能否进行调解

法院调解是指在民事诉讼中双方当事人在法院审判人员的主持和协调下，就案件争议的问题进行协商，从而解决纠纷所进行的活动。新民诉法第九条规定，人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。故笔者认为，调解是诉讼过程中所适用的程序，如调解不成所对应的案件处理方式应当是判决。实现担保物权系非讼特别程序案件，经审查实现担保物权的条件是否成就后即作出相应的准予或驳回之裁定，因而不适用调解程序。如果双方当事人在审查过程中自愿和解，申请人申请撤诉法院应当准许。如果双方协商通过设定一定期限内完成给付作为解除抵押条件的情况下，法院不能调解结案，而只能按庭外和解方式处理。法院应当向申请人释明，和解协议不具备申请法院强制执行的效力。如申请人不愿撤诉，法院仍然应当裁定准予对抵押财产进行拍卖或变卖，双方可在执行过程中进行和解。

七、对实现担保物权裁定的救济

综上所述，实现担保物权案件的处理可以区分以下四种情形：一是受理法院经审查，担保物权实现条件成就，即可裁定对抵押财产进行拍卖或变卖。二是受理法院经审查，发现自己没有管辖权，应驳回实现担保物权申请，申请人可另行向有管辖权的法院提出申请。如果存在法院争管辖的情况，可以通过审判监督程序予以纠正。三是法院审查过程中，如双方和解，申请人申请撤诉的法院应予准许。如双方协商由被申请人在一定期限内还款作为解除抵押条件，申请人不愿撤诉的情况下，法院不适用诉讼案件中的调解程序，仍应裁定对抵押财产进行拍卖

或变卖，双方可在执行过程中和解。四是受理法院经审查，申请不符合法律规定，或主债权或担保物权本身存在异议，或被申请人不能参与程序的，则驳回实现担保物权申请。根据新民诉法第一百九十七条的规定，申请被驳回的，当事人可以向人民法院提起诉讼。可见，对于实现担保物权案件的裁定，已经设置了有效的救济途径，不再适用诉讼程序中管辖异议、调解和申请复议等程序，以迅速实现担保物权，方合乎非讼程序的制度价值。

不动产物权 第6篇

《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，《解释》从两个方面作出规定：一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

不动产物权 第7篇

张满生

随着市场经济的深入发展，不动产民事行政诉讼交叉案件日益增多。由于没有统一的物权法律规范，人民法院在审理不动产民事行政诉讼交叉案件时往往缺少统一的原则和尺度，有的先行政诉讼后民事诉讼，有的先民事诉讼后行政诉讼，有的行政诉讼与民事诉讼同时进行。可以预见，物权法的实施将使不动产民事行政诉讼交叉案件的审理有了程序上的指南针。

第一，民事诉讼中将物权登记这种行政行为一并审查的司法行为将终止。

物权法规定了不动产登记制度。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”仅指“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”这种情形。对于涉及不动产的民事行政诉讼交叉案件而言，由于登记是发生物权效力的行政行为，因此，民事诉讼当中人民法院将不得把权利人的物权凭证作为类似“工商登记”的证据按一般证据审查。如甲起诉乙离婚案，甲诉请人民法院对其一处房产进行分割，但该房产已通过乙卖于第三人并已办理了房屋过户登记手续，此时，人民法院对于过户登记行为则无权在民事诉讼中作出是否合法的确认，必须由当事人提起行政诉讼，以决定该登记行为是否合法。登记违法撤销的，该房产可以作为夫妻共同财产分割;登记违法未撤销的，当事人只能请求国家赔偿或民事侵权赔偿，而不能请求分割该房产。再如，甲与乙双方因继承权纠纷诉至法院，法院在审理期间，甲出示了诉争房产的所有权证书，乙不服也只能先提起行政诉讼，等到行政诉讼有了结果后，再继续民事诉讼。

第二，行政诉讼中对影响行政行为合法性的民事行为效力的认定将作为先决问题交由民事诉讼先行解决。

物权法第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”第十二条规定：“ 登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”从物权法的这些规定看，登记机构一般只是对申请人提供的申请登记材料进行形式审查，其实质内容是否真实合法有效，不动产物权登记的行政机关无权审查，也无力审查。如，A饭店与B商行签订了一份《合股合同书》，约定：A饭店用房地产及附着物与B商行合股，根据市房地产评估办公室评估，A饭店房地产及附着物等共计为400万元，B商行给A饭店200万元，A饭店的房地产使用权及设施就有B商行的一半;合同还约定：双方各自使用一半，但任何一方无权私自做主出卖或变相出卖，若有违者，视为违法;若合股后该房地产增值，双方共同享有增值部分，若今后国家收取各种房地产税费，双方各担50%。A饭店不参与B商行的经营管理，从合同生效起，双方各经营三十年(三十年后由双方重新商定);因B商行占用面积比A饭店多，由B商行每年给A饭店15万元的投资效益金，五年不变(五年后根据银行利率调整情况，双方重新协商)，该合同签订后进行了公证。B商行将200万元给了A饭店后，办理了房屋契证，又办理了房屋共有权证。后A饭店提起行政诉讼，要求撤销房屋契证及共有权证。此案中，合股行为是否合法是决定行政诉讼结果的关键，因此，当事人只有先通过民事诉讼解决合股合同的效力以后，才能进行行政诉讼。在这里，民事诉讼的结果是行政诉讼的先决问题。这如同法国行政审判中的附属问题一样，即“一个案件本身的判决，依赖于另一个问题，后面这个问题不构成诉讼的主要标的，但是决定判决的内容”。类似这样的民事行政诉讼交叉案件就需要“先民后行”。

第三，不动产民事行政诉讼交叉案件中侵权赔偿主体及范围有了明确的界定。

不动产物权 第8篇

在我国, 对不动产物权登记享有职权的行政机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水利行政机关、渔政管理机关、林业管理机关等。它们分别对土地、房屋、矿产资料、水资源、森林资源等而发生的物权或准物权行使登记管理权。由于土地和房屋与人们的生活、生产联系最为普遍和密切, 因此在不动产物权登记管理中, 国土管理机关与房产管理机关对土地物权与房屋物权的登记管理显得尤为普遍和重要。

在我国土地所有权属于国家所有, 法律禁止土地买卖, 因此, 不存在土地所有权的民事转移问题。但在土地有偿使用权的初始取得以及使用权注销时应当进行登记。

我国法律规定对房屋的买卖要进行登记。早在《城市私有房屋管理条例》中即明确规定:城市私有房屋所有人, 须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续, 经审查核实后, 领取房屋所有权证。房屋所有权转移或房屋现状变更时, 须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。

当前, 完善物权法中的登记公示制度, 重点应放在完善不动产登记制度上。登记的效力在于在当事人达成以设定、移转物权为目的的合同以后, 一经登记便可以产生物权设定和转移的效力。例如房屋的买卖必须经过登记才能发生所有权的转移, 当事人之间虽然达成了买卖房屋的协议, 如果未经登记, 则只能在当事人之间产生债权债务关系, 而不能发生房屋所有权移转的效力。物权登记的目的在于将物上权利设立和变动的信息向社会公开, 使第三人了解这些信息。这样不仅能够使权利的移转形成一种公信力, 使已经形成的权利成为一种干净的权利, 更重要的是使第三人能够通过登记了解权利的状况以及权利上是否存在其他权利等, 为不动产交易的当事人提供一种风险的警示, 从而决定是否与登记的权利人从事各种不动产交易。

当前, 一些当事人为了逃避有关税费, 在房地产交易时不履行登记手续。这对保护其合法权益十分不利。因此, 强化社会的不动产登记意识十分重要。

摘要：当前, 一些当事人为了逃避有关税费, 在房地产交易时不履行登记手续。这对保护其合法权益十分不利。因此, 强化社会的不动产登记意识十分重要。

准不动产物权的变动与对抗 第9篇

关键词：准不动产；物权变动；登记对抗

中图分类号：D913.2 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）08-0103-03

关于船舶、航空器和机动车等准不动产物权的变动和对抗，《物权法》第24条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条都做了相关规定，明确了交付生效加登记对抗主义，但是仍有诸多疑点，需要通过解释予以澄清。

一、关于准不动产物权变动与对抗的条文解读

（一）“不能对抗善意第三人”的含义解读

《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”

“不能对抗善意第三人”是指物权变动的效果不能对善意第三人产生不利影响，只能对双方当事人以及恶意第三人产生约束力[1]。即指第三者因具备了对抗要件，在实现第三者保护目的范围内，可以否认不具备对抗要件的物权取得者的权利[2]。物权人不享有可排斥他人权利或优先于他人权利实现的法律地位，在物权人向他人主张这种法律地位时，第三人得以其不具有这种法律地位予以抗辩[3]。

（二）根据条文解释准不动产所有权的移转以交付为要件

根据体系解释，《物权法》第23条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”规定是一体适用于所有动产物权的设立和转让的一般性规定，在法律没有另外规定的情形，原则上都适用该条文。第25、26、27条分别是对简易交付、指示交付、占有改定的规定。第24条使关于准不动产物权变动的规定，虽然根据文义不能得出需要交付的含义，但是第24条是对第23条交付效力的限制：即根据23条一般情况下交付不仅体现了当事人之间的物权变动的形成力，同时也包括对第三人的对抗力，而根据第24条，准不动产变动以登记为对抗要件，交付在此种场合不具有对善意第三人的对抗力，但第24条并未明确“剥夺”交付对于准不动产物权设立与转让的形成力[1]，因此当事人之间关于物权变动的形成力仍需适用第23条的一般规定。由此可知，23～27条都位于《物权法》第二章第二节“动产交付”之下，第23条、第25条、第26条、第27条都是关于“交付”的规定，第24条自然也与“交付”有关。

第23条的规定：“法律另有规定的除外”，主要是指《物权法》第158条、第188条、第189条所规定的登记对抗主义不需要交付。因为第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立”。第188条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立”。第189条规定：“抵押权自抵押合同生效时设立”。对于地役权与抵押权的设立法律都有明文规定“自合同生效时”即设立，不以“交付”为要件，但是第24条的表述与上述法条的表述明显不同，并未做出“合同成立即设立”的规定。所以根据体系解释，第24条是个不完全法条，需要与第23条结合使用，才会有完全的法效果，即“交付主义加登记对抗”。

（三）根据条文解释未交付已登记的情况下不能取得所有权

根据《物权法》第23条和第24条，我国对于准不动产设立和转让采用的是“交付主义加登记对抗”，即交付为生效的前提，而生效为对抗的前提。所以“已登记，未交付的所有权转让”不生完全的效力。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第4款“出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持”的规定可知，“交付”的效力强于“登记”，仅有登记没有交付不能取得所有权。但是否认“未交付已登记所有权取得”的效力在理论与实践中均有无法解决的矛盾。

1.违背了登记对抗主义的内涵

首先，以二重买卖为例，甲先与乙签订了汽车买卖的合同并且交付，后又与丙签订了关于同一汽车的买卖合同，未交付但登记。如果把《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第4款解释为此时丙可以基于登记对抗善意第三人，仅仅是不能对抗出卖人甲和已受领汽车的先买受人乙，所以乙可以请求将标的物所有权登记于自己名下，则这样的法效果与“已交付，未登记的所有权转让”的效果相同，违背了登记对抗主义的内涵，也与《物权法》第24条的规定相矛盾。所以只能解释为这种情况下丙完全没有所有权，而乙可以请求将标的物所有权登记于自己名下，则无异于承认了《物权法》第24条规定的准不动产的设立与转让采用的是登记生效主义。

其次，根据第10条第4款受领了交付的先买受人乙可以请求将标的物登记于自己名下，而仅有登记的次买受人丙却不可以请求移转占有，等于是认为占有的效力优于登记的效力，即未登记仅有受领可以对抗取得登记的第三人，这与“登记对抗主义”的本意相矛盾。

2.从经济学的角度分析，应当由控制风险成本低的一方承担风险

在二重买卖中，对于不能取得标的物的风险，先买人可以通过取得交付以后马上登记而控制风险，次买受人可以通过实质调查而控制风险。显然由成本低的一方负责控制风险，从交易成本总量上看是个有效率的选择[4]。在商品经济发达的社会，一物多卖的情况很常见，如果次买受人为了规避风险，在与出卖人签订合同进行登记前都要实质调查，成本颇大，不利于商品流通。所以不应当否认“未交付已登记所有权移转”的效力，不应由取得登记的次买受人来承担风险。

3.从立法目的看，承认“未交付已登记所有权移转”的效果符合登记的意义

船舶、航空器和机动车往往交易价值昂贵，对于许多缺乏购买能力的人来说，通常只能通过取得他物权或租赁权等方式来满足个人生活所需，这种权利人与用益者之间的分离增加了以某种稳定的方式（如登记）来公示价值高昂的准不动产物权状况的必要性[5]。在登记对抗主义，登记对抗力的赋予是为了激励当事人在物权变动中作成登记，以使特定当事人间的物权变动外化为一定的物质形式，将观念中的物权变动表彰于外，从而为外界认识，维护交易安全[6]。

二、准不动产物权变动构成要件的具体设想

（一）采用“交付主义加登记对抗”模式

不采意思主义的模式一方面是出于体系考虑，我国的物权法体系采用的是债权形式主义，如果仅对于准不动产的变动模式采用意思主义，则不利于体系的协调，另一方面是采用意思主义不利于交易安全。但是一体采用登记生效主义也不合适。

（二）未交付已登记的买受人能取得所有权

要寻找“为交付已登记的买受人能取得所有权”的法理基础则要讨论如下问题。

第一，在二重买卖中后买人仅有登记未受领交付时取得所有权是基于出卖人的有权处分还是通过善意取得？如果认为出卖人是无权处分，则后买人只能通过善意取得取得所有权。但是善意取得要求受让人在办理登记时为善意，如果登记的受让人在订立合同时为善意，同时很可能此时受让人已经支付了全部或大部分价款，但是在办理登记时已经知道让与人将准不动产交付给先买人，那么仅仅取得登记的后买人就不是善意，不能通过善意取得获得所有权。这对于后买人的要求过于苛刻也不利于保护交易安全。因此，采用善意取得使仅有登记的第三人取得标的物所有权不合理。具有登记但未交付的第三人取得所有权只能依据出让人的有权处分。既然出让人是有权处分，而先买人也因交付取得了所有权，这与“一物一权”主义相违背。但是，为了解决在二重买卖中的逻辑矛盾，应当承认出卖人甲与先买人乙均有不完全的所有权。日本法上的不完全变动说[7]认为“所有权并非一个单独的权利，而是由各种权能构成的集合体，所谓物权变动并非一次性地将所有权一并移转，而是伴随着合同履行的不同阶段逐步转移各个权能。”[8]也就是说，只要没有登记，物权变动就不产生完全效力，让与人也不能成为完全的无权利人[9]。换言之，《物权法》第23条虽然规定了仅依据交付就能产生所有权变动，但是受第24条的制约，只有通过具备对抗要件才开始排他性地归属于受让人。即取得交付的先买人仅具备不能对抗善意第三人的所有权，但是没有取得对善意第三人的对抗力。而仍保有登记的出让人则保有继续处分给他人的权利。

第二，在出让人是有权处分的前提下，未交付但已登记的后买人所有权取得的物权变动要件？因为根据《物权法》第24条“未经登记不得对抗善意第三人”不能得出“一经登记即可对抗”的结论，所以要对抗，除了登记以外还需要其他条件，而根据体系解释，则还需要交付。况且，仅仅通过买卖合同与登记后买人即取得所有权，外观上与意思主义无异。但可以做如下解释：登记作成时已经包含了当事人物权移转的合意。支撑依法律行为而生的物权变动的基本要素主要有二：一是意志要素，即当事人之间的物权变动合意；二是物上要素，即法定的公示形式。只有通过二者的结合，物权才能发生完全有效地变动[10]。在登记对抗主义，交付体现了当事人之间的物权变动的合意，而登记则体现了当事人移转对善意第三人对抗力的物权合意，同时这种合意与法定的物上要素（即登记）实现了结合，此时物权才发生完全有效地变动。据此可以做如下两种讨论。

一是如果认为交付仅仅体现了使所有权在当事人之间发生物权变动的合意，没有使其发生对世变动的合意，没有公示效力，登记则是使物权变动发生对世变动的合意与公示的结合。则在未交付已登记的情形，买受人自然可以取得完全的所有权，因为当事人登记时已经具备使所有权在当事人之间发生变动的合意以及使其具有对世效力的合意，并且通过登记进行公示，是意志要素与物上要素的结合。此时交付成为了与物权变动无关的单纯的占有移转行为[3]。

二是如果认为交付不仅包含使所有权在当事人之间发生物权变动的合意，还具有使取得交付的买受人得以对抗善意第三人和出让人之外的人（如侵权人、恶意第三人）的公示效力，登记则是使物权变动发生对世变动的合意与公示的结合。那么在未交付已登记的情形，若认为只有登记的买受人可以取得完全的所有权，则应当认为当事人登记时已经具备使所有权在当事人之间发生变动的合意以及使其具有对世效力的合意，同时公示了买受人对于善意第三人以外的人的对抗力以及对于善意第三人的对抗力。但是，这里需要讨论的是结合《物权法》第23条、第24条的规定，对于善意第三人以外的人的对抗力移转的公示方式应当是交付，而不是登记，那么此处认为登记也是对对于善意第三人以外的人的对抗力移转的公示方式，是否违背了物权法定，公示方式是否是物权法定的内容？《合同法》第133条规定“但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《民法通则》第72条第2款也有相应规定。《合同法》第134条也规定了所有权保留买卖，这些条文的规定都与《物权法》第23条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”的规定不符，不仅仅是“法律另有规定”可以变更物权变动的公示方式，“当事人另有约定”也可以变更物权变动的公示方式。那么可以认为物权变动的公示方式并非强制性规定，不属于《物权法》第5条规定的物权法定，即种类和内容法定的范围。因此，在已登记未交付的情形，可以认为当事人在登记时包括对公示方式的约定，将对于善意第三人以外的人的对抗力移转的公示方式由交付更改为登记。

参考文献：

[1]杨代雄.准不动产的物权变动要件——《物权法》第24条及相关条款的解释和完善[J].法律科学，2010，（1）.

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[4]龙俊.中国物权法上的登记对抗主义[J].法学研究，2012，（5）.

[5]汪志刚.动产交付与所有权转让制度研究[M].北京：法律出版社，2011：182.

[6]肖厚国.物权变动研究[M].北京：法律出版社，2002：278.

[7][日]近江幸治.民法讲义II·物权法[M].王茵，译.北京：北京大学出版社，2006：52.

[8][日]内田贵.民法Ⅰ总则·物权总论[M].东京：东京大学出版会，2004：433.

[9][日]我妻荣.民法讲义II·新订物权法[M].罗丽，译.北京：中国法制出版社，2008：157.