房地产知识基础知识

房地产知识基础知识（精选6篇）

房地产知识基础知识 第1篇

售楼员的自我定位及职责要求

一、售楼员的定位

1、公司形象的代表

 代表公司面对客户  形象代表公司形象

 整洁的服装，甜美的笑容、中肯的建议会给客户留下良好的印象。

2、经营理念的传递者

3、客户购房的专业顾问

4、将楼盘推荐给客户的专家

“专”要求对房地产知识的了解，要有广泛的涉猎

5、将客户信息反馈给公司的媒介

6、市场信息的收集者  宏观市场  竞争楼盘  新开发项目

二、售楼员的服务对象

1、对客户的服务

 传递公司楼盘信息

 了解客户对楼盘的兴趣爱好  介绍优势卖点

 回答疑问（不单是楼盘） 售后服务

2、对公司的服务

对开发公司的服务（合作公司）公司文化的传播 提供市场信息 客户与公司沟通的纽带

三、售楼员的工作职责及要求

1、推广公司形象，传递公司信息

2、积极主动向客户推荐公司楼盘

3、具备高水准的服务素质  保持笑容  仪容整洁  耐心有礼

4、积极态度

5、有好的销售业绩

6、保持前台及服务区的整洁

7、及时反映客户情况

8、按时提交工作总结及相关数据

9、爱护公物10、11、12、13、14、15、严格遵守公司制度 坚决服从工作调配 与同事团结合作 不断充实专业知识

保守公司机密，不透露公司发展战略，销售业绩，提成，佣金等机密。不售公司允许销售之外的房源]

四、售楼员的整体素质

一个中心——以客户为中心

二个能力——应变能力，协调能力

三颗心———热心 耐心 信心

四条熟悉——经济形势 法规 行情 物业 五必学会——调查 算帐 揣摩 追踪 掌握

五、综合能力的要求

1、观察能力

对客户的口头语言信号，身体信号、思考方式做出准确判断

2、语言运用能力

 态度好，诚意

 抓住重点  语气委婉

 语速适中，语调平稳，柔和  通俗易懂  不夸大其词  不贬低竞争楼盘  说话要留有余地

3、社交能力

亲和力，与客户交朋友

4、良好品质

从公司角度：积极的工作态度；

饱满的工作热情； 善于同事之间的合作； 诚实可靠； 独立的工作能力 创新

执行，服从管理 虚心学习接受批评

从客户角度：外表整洁

有礼貌有耐心

亲切 热情

能解答所有问题

正确传达楼盘信息

提供建设性，合理性建议 关心客户利益 耐心倾听客户意见

以上能力、品质、要求都基于以下三点：

做事的干劲 用心 投入

充沛的体力 良好身体 参与热忱，在工作中寻找乐趣

六、要克服的顽疾

1、言谈侧面重道理 公式化，书面化

2、喜欢随口反驳

3、谈话无重点

4、言不由衷的恭维

5、懒惰

仪容仪表与行为规范

一、售楼员仪容仪表

1、男售楼员服饰

◎必须保持衣装整齐、干净、；

◎扣好纽扣，结正领带、领结或领花；

◎西服不宜过长或过短，一般以盖住臀部为宜，不要露出臀部； ◎衬衫袖口不宜过肥，一般袖口最多到手腕2厘米； ◎衬衫袖口要露出西服袖口3~5厘米，而且应扣上纽扣； ◎西服扣子一般是两个，◎穿西服时应穿皮鞋；

◎西装上衣的口袋原则上不应装东西，◎衣袋中不要多装物品； ◎皮鞋要保持干净、光亮；

◎头发常修剪，发角长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须要每天修脸，无胡茬为合格。

2、女性服饰

◎女式西服须做得稍微短些，以充分体现女性腰部、臀部的曲线美；如果是配裤子则可将上装做得稍微长一些，穿西装裙时不宜穿花袜子，袜口不要露在裤子或裙子之外。◎装饰：

化淡妆，要求粉底不能打的太厚，且要保持均匀，与其皮肤底色协调；眼影以上不易被明显察觉为宜，眼线不要勾画太重，眼眉要描得自然，原则上以弥补眉型中的轻描为主，不许纹眉或因勾描过重而产生纹眉的效果；涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准，并能使人体现出精神饱满和具有青春朝气；不留指甲，女员工不得涂色油在指甲上；忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水；头发要常洗，上班前要梳理整齐，可加少量头油，保证无头屑。整体要求，每天都要刷牙漱口，提倡饭后漱口。上班前不得吃有异味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲边缝不得藏有赃物。在为客户服务时，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客人服务。提倡每天洗澡，换洗衣物，以免身体上发出汗味或其他异味。办公桌和接待桌上不宜摆放过多物品，凡是客人能够看见的地方都要时刻保持整洁。

二、售楼员行为举止

1、站姿

躯干：挺胸、收腹、紧臀、颈项挺直、头部端正、微收下颌。面部：微笑、目视前方。

四肢：两臂自然下垂，两手伸开，手指落在腿侧裤缝处。特殊营业场所两手可握在背后或两手握在腹前，右手在左手上面。两腿绷直，脚间距与肩同宽，脚尖向外微分。

2、坐姿

 眼睛目视前方，用余光注视座位。

 轻轻走到座位正面，轻轻落座，避免扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动乃发出响声。

 当客人到访时，应该放下手中事情站起来相迎，当客人就座后自己方可坐下。

 造访生客时，坐落在坐椅前1/3；造访熟客时，可落在座椅的2/3， 不得靠依椅背。

 女士落座时，应用两手将裙子向前轻拢，以免作皱显出不雅。听人说话时，上身微微前倾或轻轻将上身转向讲话者，用柔和的目光注视对方，根据谈话的内容确定注视时间长短和眼部神情。不可东张西望或显得心不在焉。两手平放在两腿间，也不要拖腮、玩弄任何物品或有其他小动作。两腿自然平放，不得跷二郎腿。男士两腿间距可容一拳，女士两腿应并拢，脚不要踏拍地板或乱动。

 从座位上站起，动作要轻，避免引起座椅倾倒或出现响声，一般从座椅左侧站起。离位时，要将座椅轻轻抬起至原位，再轻轻落下，忌拖或推椅。

3、动姿

 行走时步伐要适中，女性多用小步，切忌大步流星，严禁奔跑（危急情

况例外），也不可脚擦着地板走。

 行走时上身保持站姿标准。大腿动作幅度要小，主要以向前弹出小腿带出步伐。忌讳挺髋扭臀等不雅动作，也不要在行走时出现明显的正反“八字脚”。

 走廊、楼梯等公共通道，员工应靠左边而行，不宜在走廊中间大摇大摆。 几个人同行时，不要并排走，以免影响客人或他人通行。如确需并排走时，并排不要超过3个人，并随时注意主动为他人让路，切忌横冲直撞。 在任何地方遇见客人，都要主动让路，不可抢行。

 在单人通行的门口，不可两人挤出挤进。遇见客人或同事，应主动退后，并微笑着做出手势“您先请”。

 在走廊行走时，一般不要随便超过前行的客人，如需超过，首先应说“对不起”待客人闪开时说声“谢谢”，在轻轻穿过。 和客人、同事对面擦过时，应主动侧身，并点头问好。 上班时间不得在营业场所吸烟或吃东西。

 女性双手在腹前合拢，右手压左手上。极特殊场合才行45度鞠躬。行礼完毕要用热情、友好的柔和目光注视客人.4、交谈

 与人交谈时，首先应保持衣装整洁。交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容。

 站立或落座时，应保持正确站姿与坐姿。切忌双手叉腰、插入衣裤口袋、交叉胸前或摆弄其他物品。与他人讲话时，不可整理衣装、拨弄头发、摸脸、挖耳朵、抠鼻孔、搔痒、敲桌子等，要做到修饰避人。 严禁大声说笑或手舞足蹈；在客人讲话时，不得经常看手表。在他人后面行走时，不要发出诡异的笑声，以免产生误会。讲话时，“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”、“不用客气”等礼貌应说“对不起”待客人闪开时说声“谢谢”，在轻轻穿过。和客人、同事对面擦过时，应主动侧身，并点头问好。

 给客人做向导时，要走在客人前二步远的一侧，以便随时向客人解说和照顾客人。

 不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人、不得与客人争辩，更不允许举止鲁莽和语言粗俗，不管客人态度如何都必须以礼相待，不管客人情绪多么激动都必须保持冷静。称呼客人时，要多称呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐” 或“女士”，不知姓氏时，要用“这位先生”或“这位小姐或女士”。

 几人在场，在与对话者谈话时涉及在场的其他人时，不能用“他” 指他人，应称呼其名或“某先生”或“某小姐或女士” 无论任何时刻从客人手中接过任何物品，都要说“谢谢”，对客人造成的任何不便都要说“对不起”；将证件等递还给客人时应予以致谢，不能将证件一声不吭地扔给客人或是扔在桌面上。客人讲“谢谢”时，要答“不用谢”或“不用客气”，不得毫无反应。

 任何时候招呼他人均不能用“喂”。对客人的问询不能回答“不知道”，确不清楚的事情，要先请客人稍候，再代客询问；或请客人直接与相关部门或人员联系。不得用手指或笔杆为客人指示方向。在服务或打电话时，如有其他客人，应用点头和眼神示意欢迎、请稍候，并尽快结束手头工作，不得无所表示而冷落客人。如确有急事或接电话而需离开面对的客人时，必须讲“对不起，请稍候”并尽快处理完毕。回头再次面对客人时，要说“对不起，让你久等了”不得一言不发就开始服务。如果要与客人谈话，要先打招呼，如正逢客人在与别人谈话时，不可凑前旁听，如有急事需立即与客人说时，应趋前说“对不起，打扰一下可以吗？我有急事要与这位先生商量”如蒙客人点头答应，应表示感谢。谈话中如要咳嗽或打喷嚏时，应说“对不起”，并转身向侧后下方，同时尽可能用手遮住。客人来时，应讲“欢迎您光临”送客时应讲“请慢走或“欢迎您下次光临” 说话时声调要自然、清晰、柔和、亲切、热情，不要装腔作势，音量要适中。所有电话，务必在三声之内接答。接电话时，先问好，后报项目名称，再讲“请问能帮您什么忙？不得捣乱次序，要带着微笑的声音去说电话。通话时，手旁须准备好笔和纸，记录下对方所讲的要点，对方讲完时应简单复述一遍以确认。通话时，若中途需要与人交谈，要说“对不起“，并请对方稍候，同时用手捂住送话筒，方可 8

与人交谈。当客人在电话中提出问讯或查询时，不仅要礼貌地回答，而且应尽量避免使用“也许”、“可能”、“大概”之类语意不清的回答。不清楚的问题应想办法搞清楚后再给客人以清楚明确的回答，如碰到自己不清楚而又无法查清的应回答“对不起，先生，目前还没有这方面的资料。”如碰到与客人通话过程中需较长时间查询资料，应不时向对方说声“正在查找，请您再稍等一会儿”。通话完毕时，要礼貌道别，如“再见”“谢谢您”“欢迎您到××来”等，并待对方挂断后再轻轻放下话筒。客人或同事相互交谈时，不可以随便插话，特殊需要时必要先说“对不起，打搅您” 对客人的疑难问题或要求应表现充分的关心，并热情地询问不应以工作忙为借口而草率应付。客人提出过分要求时，应耐心解释，不可发火，指责或批评客人，也不得不理不睬客人，任何时候都应不失风度，并冷静妥善地处理。全体员工在公司内遇到客人、上级、同事时应主动打招呼问候。做到讲“五声”既迎客声，称呼声、致谢声、致谦声、送客声、禁止使用“四语”，即蔑视语、烦躁语、否定语和斗气语。凡进入房间或办公室，均应先敲门，征得房内主人的同意方可进入。未经主人同意，不得随便翻阅房内任何东西（文件）。在与上司交谈时未经批准，不得自行坐下。

房地产基础知识培训

一、常用建筑名词

1、五证两书：

五证：国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证

建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证

两书：商品房质量保证书、商品房使用说明书

2、七通一平：道路、上水、下水、煤气、热源、电、通讯通，地平

3、三通一平：水、电、暖通，地平

4、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

5、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

6、得房率： 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

7、绿化率： 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

8、绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

9、建筑密度： 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度

10、建筑线： 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位臵的控制线。

11、板式高层：板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。只有低容积率、高绿化率的设计才能更有利于发挥板楼的通风采光的优势，同时也使室内的户型更加方正。

12、点式高层：节约土地资源，房价较低.空间结构灵活，宜于改造.结构强度高，抗震性好.居高望远，视野开阔.13、层高（净高）：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家

在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

14、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

15、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

16、墙体厚度：一块标准砖长为240毫米，宽为115毫米，高为53毫米，一砖墙指墙厚为240毫米，半砖墙指墙厚为120毫米。（不包括水泥砂浆和粉刷层）

17、外飘窗：是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人

们拥有更广阔的视野,更大限度的感受自然,亲近自然,通常它的窗 台较低甚至为落地窗。

18、中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新,是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故称中空玻璃,这种技术的运用使门窗的隔音,阻热,密封,安全性能都大大提高。

19、跃层：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式,这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其它辅助用房可以分层 11

布臵,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接,跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小.20、复式：复式住宅是受跃层住宅启发而创造设计的一种经济型住宅,这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事,进餐,洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板.21、错层：一户内楼面高度不一致,错开之处由楼梯连接.22、玄观：玄关就是登堂入室第一步所在的位臵，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

23、楼间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离.通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据.24、日照间距系数:是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比

值。

25、产权证书：产权证书是指《房屋所有权证》和《土地使用权证》。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

26、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

27、二手房：二手房即旧房。新建商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房人，可以买一套别人多余的房；而另 12

一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己多余住房换取收益。

28、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

29、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费

者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指 的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

30、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

31、尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空臵房

中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般 就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾 房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房 子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多 不带小花园且遮挡较严重。

32、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空臵，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

33、城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活 13

聚居地。

34、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足 区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活 聚居地。

35、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

36、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

37、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

38、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也

就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

39、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

40、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和

数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前 段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一 价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

41、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

42、起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表?×××元／平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。

43、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

44、一次性买断价：一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

45、定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

46、违约金：违约金指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

47、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

48、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

49、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障 15

生活所设臵的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

50、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面

积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊的公用建筑面积。

51、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

52、净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

53、标准层：标准层是指平面布臵相同的住宅楼层。

54、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

55、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室 外的部分。

56、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

57、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/ 2者。

58、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

59、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等

四项用地的总称。

60、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅

间绿地和宅间小路等的总称

61、其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括

非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然 村或不可建设用地等。

62、隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.16

63、房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分

以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。

64、建造商：建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。

65、发展商：发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。

66、代理商：代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机

67、征用价：指政府征用各种地产时（如农地、林地、市地等）向该地产的原使用者或所有者支付的赔偿额。

68、出让价：指政府将国有地产出让若干年，并一次性收取这些年的地租现值总额。

69、转让价：指地产使用者将其受让的地产转让出去时所收取的货币总额。

70、出租价：指地产所有者或使用者出租其地产每年收取的货币金额。

71、入股价：指地产所有者或使用者将其地产使用权入股与其他投资者进行合作开发或合作经营，双方所认可的价格。在目前情况下，为了搞活国有企业，土地管理部门对其土地入股有一个确认价，这个价不一定就是合作经营或合作开发双方所认可的价格。

72、评估价：是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。该价格也可以产生在地产不一定要发生交易，但又必须有价格、价值概念的情形下，如抵押贷款、清产核资等。

73、征税价：如果根据地产价值对地产占用人、所有人或使用人征税时，就要评估出该地产的价格。例如，土地增值税，本来是让交易双方申报成交价，但他们不申报或申报不实时，就要对其地产进行评估，为征税提供依据。

74、清产核资价：为会计核算的需要，地产未发生交易时，也要对该地产赋予一

定的价格。

75、补交价：指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。

该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。若今后按市场价格水平补交价款时，赢余就应放在市场交易价里。

76、确认价：是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格，也可以不是。

77、基准地价：指城镇各类各级土地或某区域内土地的平均价格。

78、标定地价：指城镇各标准地块的价格。

79、房地产估价：房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的体价程序，在综合分析影响房地产价格因素基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测或判断

80、住房公积金：我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。

81、安居工程：国家安居工程是党和政府为推动城镇住房制度改革，加快城市住

宅建设及解危、解困和建立住房新制度的重大举措。实施国家安 居工程可以调动各方面的积极性，加快城镇住房商品化和社会化 进程，促进城镇住房建设。

82、土地使用年期：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

83、宗地图：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位臵、宗地内建筑物位臵与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

84、房地产抵押贷款：所谓房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥

有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。

85、房地产交易：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期 使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产 权属登记发证制度。

86、房地产保险：房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险，因自然灾害和意外

事故造成房屋毁损的可能性随时都存在，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋 及其相关利益与责任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形 式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。

87、房屋所有权：房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋

事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房 屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权 利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处臵的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一 般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。

88、物业管理：建设部 1994 年发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房

地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘牧业管理公司承 担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建 的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。住宅小区的物业管 理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用 园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目 进行维护、修缮和整洁。

89、房改房：指国家机关、企事业单位在推进房改过程中，按各单位确定的分房原则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算），已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。

90、银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。

91、抵押贷款方式：抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。

92、质押贷款方式：质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而 20

向借款人发放贷款的方式。

93、保证贷款方式：保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式

94、剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。

95、商品房房价的构成：大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成： 一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安臵、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。

二、建筑物的概念和分类

1、概念

（1）建筑的概念：建筑一词有两层含义：一是作为动词，指建造建筑物的活动；二是作为名词，指这种建造活动的成果，即是建筑物。

（2）建筑物的概念：有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。

※房屋是指有基础.墙.顶.门.窗，能够遮风避雨，供人在内居住.工作.学习.娱乐.储藏物品或进行其他活动的空间场所。

※构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如

烟囱.水塔.桥梁.水坝等。

2、建筑物的分类（1）按使用性质分类：

①居住建筑：是指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。（住宅分为普通住宅.高档公寓和别墅。集体宿舍分为单身职工和学生宿舍）

②公共建筑：是指供人们购物.办公.学习.医疗.旅行.体育等使用的非生产性建筑,如办公楼.商店.旅馆.影剧院.体育馆.展览馆.医院等.③工业建筑是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑,如厂房.仓库等.④农业建筑是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑,如料仓.养殖场等.（2）按层数或总高度分类

房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地平正负0以上计算;采光窗在室外地平以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上,(不含2.20米)的计算自然层数、假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间、不计层数、房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

住宅按层数分为低层住宅(1-3层)、多层住宅(4-6层)、中高层住宅(7-9层)、高层住宅(10及以上)公共建筑及综合性建筑,总高度超过24米为高层,但不包括总高度超过24米的单层建筑.建筑总高度超过100米的,不论是住宅还是公共建筑总和性建筑均称为超高层建筑。（3）按建筑结构分类

建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础,墙体,柱,梁,楼板,屋架等)组成的体系。

①砖木结构建筑,这类建筑物的主要承重构件是用砖木做成的,其中竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板.屋架采用木材.这类建筑物的层数一般较低,通常在3层以下.古代建筑和五六十年代的建筑多为此种结构.②砖混结构建筑,这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构 22

件采用钢筋混凝土楼板.屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架.这类建筑物的层数一般在六层以下,造价低.抗震性差,开间.进深及层高都受限制.③钢筋混凝土结构建筑,这类建筑物的承重构件如梁.板.柱.墙.屋架等.是由钢筋和混凝土两大材料构成.其围护构件如外墙,隔墙等是由轻质砖或其他砌体做成的.特点是结构适应性强,抗震性好,耐久年限长.钢筋混凝土结构房屋的种类有框架结构,框架剪力墙结构,剪力墙结构,筒体结构,框架筒体结构和筒中筒结构.④钢结构建筑,这类建筑物的主要承重构件均是用钢材构成,其建筑成本高,多用于多层公共建筑或跨度大的建筑.（4）按建筑物的施工方法分类

施工方法是指建造建筑物时所采用的方法.①现浇现砌式建筑.这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成.②预制.装配式建筑.这种建筑物的主要承重构件是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成.③部分现浇现砌.部分装配式建筑.这种建筑物的一部分构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,一部分构件(如楼板,楼梯)则采用在加工厂制成的预制构件.（5）按建筑耐久年限分类

耐久年限等级 耐久年限 适用范围 一级 100年以上 重要的建筑和高层建筑 二级 50-100年 一般性建筑 三级 25-50年 次要的建筑 四级 15年以下 临时性建筑

三、建筑结构

1、基础：基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及基础自重传给下面的地基。基

础必须坚固，稳定而可靠。

2、地基：地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体，建筑物必须建造在坚实可靠的地基上，为保证地基的坚固，稳定和防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求：  有足够的承载力

 有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉3.有防止产生滑坡，倾斜方面的能力。

3、墙体：墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶，楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。墙的作用1.承重作用2.维护作用3.分隔作用4.装饰作用。对墙体的要求1.有足够的强度和稳定性2.满足热工方面（保温，隔热，防止产生凝结水）的性能3.具有一定的隔声性能4.具有一定的防火性能 ※墙体的类型

 按在建筑物中所处的位臵分为

外墙：外墙位于建筑物四周，是建筑物的维护构件，起着挡风、遮雨、保温、隔热、隔声等作用。

内墙：内墙位于建筑物内部,主要起分隔内部空间的作用，也可起到一定的隔声，防火等作用。

（2）按在建筑物中的方向分为 纵墙：是指沿建筑物长轴方向布臵的墙

横墙：是指沿建筑物短轴方向布臵的墙,其中的外横墙通常称为山墙（3）按受力情况分为

承重墙：是指直接承受梁,楼板,屋顶等传下来的荷载的墙

非承重墙：是指不承受外来荷载的墙，在非承重墙中，仅承受自身重量并将其传给基础的墙，称为承自重墙；仅起到分隔空间作用自身重量由楼板或梁来承担的墙，称为隔墙。在框架结构中，墙体不承受外来荷载，其中，填充柱之间的墙，称为填充墙。悬挂在建筑物外部以装饰作用为主的轻质墙板组成的墙，称为幕墙。（4）按使用的材料

分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙

（5）按构造分为

实体墙：是用黏土砖和其他实心砌块砌筑而成的墙

空心墙：是墙体内部中有空腔的墙,这些空腔可以通过砌块方式形成,也可以用本身带孔的材料组合而成,如空心砌块等.复合墙：是指用两种以上材料组合而成的墙,如加气混凝土复合板材墙.4、柱：柱是建筑物中直立的起支持作用的构件，它承担，传递梁和板两种构件传来的荷载。

5、地面：地面是指建筑物底层的地坪，主要作用是承受人，家具等荷载，并将这些荷载均匀的传给地基，常见的由面层，垫层和基层组成。地面的名称通常以面层材料而命名。

6、楼板：是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，主要作用是承受人，家具等荷载，并将这些荷载及自重传给承重墙或梁，柱，基础。基本构造是面层，机构层，和顶棚。

7、梁：梁是跨过空间的横向构件，主要起结构水平承重作用，承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱或墙体上，但圈梁主要是为了提高建筑物整体构件的稳定性，而环绕整个建筑物墙体所设臵的梁。

8、屋顶：屋顶是建筑物顶部起到覆盖作用的维护构件，由屋顶，承重结构层，保温隔热层和顶棚组成

9、电梯

A、电梯的类型:按使用性质,可分为客梯,货梯,消防电梯,观光电梯.按行驶速度可分为高速电梯,中速电梯,低速电梯.消防电梯的常用速度大于2.5米每秒,中速电梯的速度为1.5-2.5米每秒,低速电梯的速度在1.5米每秒.B、电梯的设臵:首先考虑安全可靠,方便,其次是经济.应符合以下要求:1.7层以上(含7层)的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅,必须设臵电梯.2.12层以上(含12层)的住宅,设臵电梯不应少于两台,其中宜配臵一台可容纳担架的电梯.3.高层住宅电梯宜每层设站,当住宅电梯非每层设站时,不设站的层数不应超过两层.单元式高层住宅每单元只设一部电梯时,应采用联系廊联通.10、设备层：设备层是指将建筑物某层的全部或大部分作为空调安装，给排水，25

电梯机房等设备的楼层，它在高层建筑中是保证建筑设备正常运行所不可缺少的，高度在30米以下的建筑，设备层通常在地下室或顶层。

11、管道井：又称设备管道井，是指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水，供暖，供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。

12、楼宇智能化：是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术，现代通信技术，现代控制技术，现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统，办公自动化系统和各种建筑设备等的综合管理。主要由三部分组成1.通信自动化2.办公自动化3.楼宇自动化

四、房屋面积测算

（一）房屋面积的种类

房屋面积主要有建筑面积，使用面积，成套面积，成套房屋还有套内建筑面积，共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，此外还有预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。

1、建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包 括阳台、挑廊，地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2.20m,下同)的永久性建筑。

2、使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙 面水平投影汁算。

3、套内建筑面积，是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。

4、共有建筑面积，是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。

5、分摊的共有建筑面积，是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。

6、预测面积根据预测；方式的不同，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积两种。按图纸预测的面积，是指在商品房预售 时按商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。按已完工部分结合图纸预测的面积，是指对商品房已完工部分实际测量后，结合商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。

7、实测面积又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量 后出具的房屋面积实测数据。实测面积有时与预测面积不一致，原因可能 是允许的施工误差、测量误差造成的，也可能是工程变更(包括设计变更)、施工错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积 的功能或服务范围改变等造成的。

8、合同约定面积简称合同面积，是指商品房出卖人和买受人在商品房 预(销)售合同中约定的所买卖商品房的面积。

9、产权登记面积，是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。

（二）房屋面积测算的一般规定

1、房屋面积测算是指水平投影面积测算。

2、房屋面积测量的精度必须达到（中华人民共和国国家标准房产测量规范）规定的房产面积的精度要求。

3、房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单算术平均数作为最后结果。

4、量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具

5、边长以米(m)为单位；取至0.01m；面积以平方米为单位，取至0.01平方米。

（三）房屋建筑面积的测算

1、计算建筑面积的一般规定

（1）计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋。

（2）计算建筑面积的房屋．层高(高度)应在2．20m以上。层高(高度)是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

（3）同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。

2、计算全部建筑面积的范围

（1）单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上(含二层，下同)的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。

（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度2.20m以上部位计算建筑面积。

（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层汁算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

（5）房屋天面上，属永久性建筑。层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（6）挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有住走廊；两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

（7）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

（8）有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（9）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

（10）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。（11）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平投影面积计算。

（12）有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

3、计算一半建筑面积的范围

（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

（四）不计算建筑面积的范围

1、层高在2．20m以下(不含2．20m，下同)的夹层、插层、技术层和层高在2．20m以下的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安臵箱、罐的平台。

6、骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10、与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

（五）几种特殊情况下计算建筑面积的规定

1、同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不相同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

2、房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2．20m以上的部位计算建筑面积。

3、全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

4、与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

5、对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋。层高(高度)2．20m以上的部位计算：建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

6、楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

7、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

8、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积 9．室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算

五、成套房屋建筑面积的测算(一)成套房屋建筑面积的内涵

对于整幢为单一产权人的房屋，房屋建筑面积的测算—般以幢为单位进行。随着同一幢房屋内产权出现多元化及功能出现多样，如多层、高层住宅楼中每户居民各拥有其中一套，除单一功能的住宅楼外还有商住楼、综合楼等，从而还需要房屋建筑面积测算分层，分单元、分户进行，由此产生了分幢建筑面积、分层建筑面积、分单元建筑面积和分户建筑面积等概念分幢建筑面积是指以整幢房屋为单位的建筑面积。分层建筑面积是指以房屋某层或某几层为单位的建筑面积。分单元建筑面积是指以房屋某梯或某几个套间为单位的建筑面积。分户建筑面积是指以一个套间为单位的建筑面积。分层建筑面积的总和，分单元建筑面积的总和，分户建筑面积的总和，均等于分幢建筑面积。成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积。

（二）成套房屋建筑面积的组成

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即 建筑面积＝套内建筑面积十分摊的共有建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即套内建筑面积＝套内房屋使用面积下套内墙体面积+套内阳台建筑面积

（三）套内房屋使用面积的计算

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积

4、内墙面装饰厚度计人使用面积。

（四）套内墙体面积的计算

套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（五）套内阳台建筑面积的计算

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

（六）分摊的共有建筑面积的计算

1、共有建筑面积的类型

根据房屋共有建筑面积的不同使用功能(如住宅、商业、办公等)，应分摊的共有建筑面积分为幢共有建筑面积、功能共有建筑面积、本层共有建筑面积三大类。

幢共有建筑面积是指为整幢服务的共有建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等。

功能共有建筑面积是指专为某一使用功能服务的共有建筑面积，如专为某一使用功能(如商业)服务的电梯、楼梯间、大堂等。

本层共有建筑面积是指专为本层服务的共有建筑面积，如本层的共有走廊等。

2、共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

不计人共有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外 31

与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。

3、共有建筑面积分摊的原则

产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定进行分摊。

无产权分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

4、共有建筑面积分摊的计算公式

按套内建筑面积比例进行分摊，各套应分摊的共有建筑面积的计算公式如下：

﹠Si＝K．si K＝∑﹠Si／∑Si 式中﹠Si——各套应分摊的共有建筑面积； K—共有建筑面积的分摊系数；

Si—参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积

∑﹠Si；——应分摊的共有建筑面积(m2)；

∑Si一参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和

5、共有建筑面积分摊的方法

将房屋分为单一住宅功能的住宅楼，商业与住宅两种功能的商住楼，商业、办公等多种功能的综合楼三种类型，分别说明其共有建筑面积分摊的方法如下：(1)住宅楼：以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。(2)商住楼：以幢为单位，首先根据住宅和商业的不同使用功能，将应分摊的共有建筑面积分为住宅专用的共有建筑面积(住宅功能共有建筑面积)，商业专用的共有建筑面积(商业功能共有建筑面积)，住宅与商业共同使用的共有建筑面积(幢共有建筑面积)。住宅专用的共有建筑面积直接作为住宅部分的共有建筑面积；商业专用的共有建筑面积直接作为商业部分的共有建筑面积；住宅与商业共 32

同使用的共有建筑面积，按住宅与商业的建筑面积比例分别分摊给住宅和商业。然后将住宅部分的共有建筑面积(住宅专用的面积加上按比例分摊的面积)按住宅各套内建筑面积比例进行分摊；将商业部分的共有建筑面积(商业专用的面积加上按比例分摊的面积)，按商业各层套内建筑面积比例分摊至商业各层，作为商业各层共有建筑面积的一部分，加上商业相应各层本身的共有建筑面积，得到商业各层总的共有建筑面积，再将该各层总的共有建筑面积按相应层内各套内建筑面积比例进行分摊。

(3)综合楼：多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照上述商住楼分摊的方法进行分摊。

房地产知识基础知识 第2篇

查】

1.房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物（如：住宅、大厦、学校..）

2.房地产市场

房地产一级市场，俗称土地市场，土地使用权出让的市场，由国家垄断。

房地产二级市场，俗称楼盘开发，商品房的首次交易、土地的二次转让而形成的市场。房地产三级市场，俗称散盘交易，即二手房市场。

3.土地的使用年限

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

4.三通一平

通电、通路、通水、土地平整。

5.七通一平

通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整。

6.生地

是指可为房地产开发所用，但尚未开发的农地和荒地。

7.毛地

主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。

8.熟地

已实现“三通一平”（通路、通水、通电、土地平整），具备施工建设条件的土地。9.期房指房地产开发公司取得预售许可证后到完成商品房初始登记为止期间的商品房。10.现房是指已完工经过验收合格且开发商已办妥房地产权证的商品房。11.外销房

是由房地产开发企业建设的、取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业、其他组织和个人。12.空置房

竣工验收后一年以上尚未出售的商品房住宅。13.尾房

一般情况下，当商品住宅的销售达到70%或80%以后，剩下的称为尾房。14.经济适用房用地一般为行政划拨，各种收费政府减半征收，开发利润一般为3%。15.房改房职工按房改政策购买的公房。16.五证

《国有土地使用证》

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限等，是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证。《建设用地规划许可证》

建筑工程申请认证！财富值双倍检索优先专属展现同行交流

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。《建筑工程施工许可证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。《商品房销售（预售）许可证》

是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。17.两书

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房地产开发商销售商品房，必须具备一定的条件，并且按有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中五证和两书是最为重要的条件。18.契税

房屋所有权发生变更时（包括转让、赠与、交换，买卖）向产权承受人征收的一种财产税。武汉现行税率为：个人首次购买90平米以下的普通住宅缴1%，90以上1.5%，总价100万或者单价7000以上或者140平米以上缴3%。19.住房公积金 不但是国家机关、国有企业还包括私营企业的在职职工及其所在单位，职工工资收入总额一定比例缴存的一种长期住房储金，归职工个人所有，作为职工住房基金。20.维修基金

是指商品房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。

21.共用部位

共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。21.大产权房和小产权房

大小产权主要体现在土地的性质上；

大产权的房屋均是在国有使用权的土地上修建的，已经交完土地出让金的，因此个人拥有的不但是对房屋的产权，还拥有该房屋所占用地的土地使用年限。

小产权的房屋一般是在集体等土地上兴建的的房屋，土地任是集体的，不是个人的，因此小产权的房屋其实指是拥有地上建筑物部分的所有权，土地仍是集体的，以后一旦涉及动迁，小产权的房屋取得的只是对房屋的补偿，是很少的。

大产权是房屋真正的产权，满足房产的全部4项权利：使用权、占有权、交易权、收益权。22.均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价 23.基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

24.起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。

25.红线图

是规划局正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。

【建筑知识】

1.墙

位置不同分外墙、内墙；按承受的载荷又分承重墙与非承重墙。2.屋顶 有平屋顶、坡屋顶之分，还有各种曲面形屋顶，一般分为防水层、保温隔热层、屋面板三层。3.楼板的施工方式

楼板为钢筋混凝土，有现浇（在施工现场用混凝土浇筑成整体楼板的工艺）和预制（在工厂预制，在现场组装）两种施工方式，现浇楼板由于是整体浇筑，所以抗震性能优于预制楼板。4.砖混结构

即用砖砌的墙作为主要承重，一般所有的墙体均不能移动或镂空，建筑成本相对较低。5.框架结构

承重主要部位是钢筋混凝土的柱子和梁，隔墙常用轻质隔墙板和粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料砌成，所以隔断墙可以随意拆掉而不会影响房屋质量。6.剪力墙

主要承受风荷载或地震作用所产生的水平剪力的墙体。7.低层住宅

指一至三层的住宅。8.多层住宅

指四至七层的住宅。无电梯住宅不应超过7层。9.小高层住宅

一般指8-18层住宅。10.高层住宅

一般指18至30层住宅。11.超高层住宅

指100米以上的住宅 11.别墅

一般分为独立别墅、叠加别墅（共四层、一梯一户、共两套）双拼（别墅共两层、一梯两户、共两套）联体别墅（建筑共两层、由三套以上的别墅相连）。12.户型

住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少进行划分的简化名称。13.朝向

房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。14.开间

是指房屋间的面宽尺寸。一般客厅开间4.5M时才是沙发和电视机之间摆放的合理距离。

15.进深

是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。

16.玄关

登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连。17.层高

上下两层楼楼面之间的垂直距离。18.净高

住宅地面与天花板之间的垂直距离。19.错层

是指一套房子内部空间不同于同一平面，一般相差两到三个台阶。20.复式住宅上下两层在同一空间内。21.跃层住宅

两层或两层以上为一套住宅。

跃层不一定是复式，而复式一定是跃层。22.绿化率

项目规划建设用地范围内的绿化占地面积（屋顶绿化不计入内）与规划建设用地面积之比。23.绿地率

居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。24.容积率

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。25.套内建筑面积

三部分组成—套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 26.公摊系数

一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。27.公摊面积的计算公式

公摊面积=公摊系数X套内建筑面积 28.套内使用面积

房屋实际使用面积，不包括墙柱的水平投影面积，又称为地毯面积。29.房产面积精确到0.01，以平方米为单位。30.计算一半的建筑面积有哪些

盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。

独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。未封闭的阳吧，按其水平投影面积一半计算面积。

建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。31.点式住宅

此种住宅在进深、面阔、方向、尺寸大体相当，在住区规划图上好似一个点，故称点式住宅。以前所谓点式住宅楼，是指独立门栋的高层建筑，如今这一概念业已模糊。若为多层又称墩 式住宅，若为高层又称塔式住宅。点式住宅平面一般仅由一个单元组成，它四面临空，故体型比较活泼，朝向广，视野宽。32.板式住宅

板式住宅比较普遍认同的看法就是东西长，南北短的住宅建筑，整个外观给人的感觉就是一块巨型平板一样的建筑住宅楼。具体深入到内部特征来说，板楼的户型是南向面宽大，进深短，南北通透的格局。建造成如此格局的原因，主要是可以让住户在南北开窗的情况下，通过自然的通风形成对流，使室内空气流通。此外，它在朝向、通透性、建筑密度、人均绿化率等方面都给人们带来新的感受。33.行列式布局

住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。武汉住宅多为此布局，以避免西晒。34.围合式布局

就是将多栋住宅楼布置形成以一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场。35.标准层是指平面布置相同的住宅楼层。36.设备层

是指专用于布置机电设备等的楼层。37.避难层

是高层建筑中用作消防避难的楼层。一般建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。38.楼间距

指两栋住宅之间的水平距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。39.日照间距

楼间距与楼高之比。指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的每个房间每天日照的时间而保持的最小间隔距离。武汉新城区多层住宅日照间距比例不得小于1:1 40.建筑小品

既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志性物的统称。

【房地产法律法规】

1.土地所有权

第一类，农民集体所有土地，农民的宅基地、自留地、自留山等。

第二类，国有土地，土地所有权不能买卖或出让，只有土地使用权才能转让。2.土地使用权的取得

土地使用权取得有两种方式：行政划拨和出让。

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能出让其使用权。3.土地使用权的划拨

政府将土地使用权无偿划给相关部门使用：多无使用年限。

下列建设用地可以划拨：国家机关、军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等等。4.土地使用权的出让

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用人由其支付出让金的行为； 出让有拍卖、招标、挂牌或双方进行协议四种方式。使用年限届满要继续使用土地的，使用人应当至迟

于届满前1年申请续期，并重新签订合同，支付土地使用权出让金。

5.土地使用权的协议、招标、拍卖、挂怕交易

协议———又叫定向议标，房开公司向土地局提出申请，结批准后，房开公司与土地局协商地价、使用年限、使用条件等内容后，双方签订土地使用权出让合同。

招标———土地局向多个符合条件的房开公司发出投标邀请，房开公司以书面招标形式竞标，土地局招标小组择优而取。拍卖———在规定的时间、地点由代表政府的主持人拍卖土地使用权，拍卖主持人一旦叫出底价，由诸多公司轮番加价，报价最高者得。

挂牌交易———在一定期限内（不少于一个月）将该宗土地的交易条件写在牌上，挂于土地局，由房开公司填写报价单申请交易的行为。6.土地使用权出让合同内容

土地使用权出让年限自领取该宗地的《土地使用证》之日起算；

出让年限届满，政府有权无偿收回土地使用权，地上建筑物、附着物所有权政府无偿取得。土地使用权可以抵押，但该抵押贷款必须用于该宗地的开发建设； 房开公司同意按合同附件《土地使用条件》使用土地； 《土地使用条件》对主体建筑物的性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿化率等作出规定；并规定房开公司同意在出让宗地范围内一并建筑某些公益工程、同意免费提供使用；同意政府的某些工程可在其宗地范围内的规划位置建造或通过而无需作任何补偿。7.商品房预售应具备条件 已取得预售许可证：

按提供预售的商品房计算、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。8.商品房现售需应具备条件

已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；物业管理方案已经落实。

供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 9.商品房销售管理办法

房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售

商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

【银行按揭知识】

1.商品房贷款种类

个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款、商业用房贷款、个人住房组合贷款四种。2.个人住房按揭贷款

指购买住宅的客户向房开公司先交部分楼款，其余部分以所购住房为抵押，并由房开公司提供阶段性的贷款（房开公司提供担保为产权证办理好之前）

银行提供7成30年按揭，即贷款金额最多为7成，贷款年限最多为30年。

个人住房贷款是一种担保性贷款，可用抵押、质押、保证或上述三种担保方式并用的方式。个人住房贷款的质押物：国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证劵。3.个人住房贷款最长年限 30年． 男65岁女60岁。

4.申请住房贷款应出具的个人资料

夫妻双方的身份证、户口本、收入证明、银行流水、婚姻证明、商品房买卖合同、首期款收据。住房贷款还款方式

贷款期限1年（含1年）的，实行到期一次性还本付息，利随本清。

贷款1年以上的，可采取等额本息还款法或等额本金还款法，按月还贷款本息。5.住房贷款月供还款方式 等额本息还款法；即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

等额本金还款法：贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。6.个人住房公积金贷款

银行受政府委托发放的优惠贷款，贷款人为缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买住房时，以住房为抵押向银行申请的贷款，银行只收取手续费，不承担任何贷款风险。武汉市规定，一手房公积金贷款购买首套住房的，满足条件的，最高贷款额度为60万元；二手房公积金贷款最高额度则为40万元，贷款额度不得超过所购房屋总价的70%。7.商业用房按揭贷款购买商铺、写字楼贷款，银行提供5成10年的按揭。8.个人住房组合贷款

如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价70%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过所购房价的70%，这叫组合贷款。其申请办法和上面所提两种贷款方式一样，分别提送两种贷款所需材料，但重复的只送一种。组合贷款只有公积金缴存的职工才可以申请。

9.提前还清贷款

房地产项目计划的知识管理研究 第3篇

随着市场竞争愈加激烈，房地产企业亟需提升管理水平，提高开发效益，以应对市场的变化。过去几年，国内的房地产行业高速发展，开发了大量的住宅和商业项目，也积累了相当多的开发经验，然而，这些宝贵的经验，由于缺乏有效的整合、管理、提炼没有发挥循环利用的效应。

建设项目最为典型，具有悠久的历史。房地产企业一直以来都是主要依赖于个别专家的知识和经验进行知识管理。随着建设项目的规模越来越大，工程内容越来越复杂，建设要求越来越高，涉及的专业越来越多，对建设者的管理能力的要求也越来越高，房地产企业所积累的知识，必须得到系统化、结构化的处理，才能得到最有效地利用。否则，这些知识就会随着时间或人员的流失而损失，从而使企业无法在原有的基础上得到成长，竞争优势难以保持。

二、项目计划知识管理的必要性

在项目管理中，项目的特殊性决定了项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险。作为项目实施的指导性文件，项目计划对项目的预期目标进行筹划安排，将项目的全过程、全部目标和全部活动统统纳入计划的轨道，使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用，以期实施过程中及时对各阶段各环节进行协调，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。

在计划编制过程中，计划管理人员必须通过收集整理和分析所掌握的各种信息资料，对项目的实施步骤、所需资源、责任主体、阶段性目标等进行估算，以进行科学安排和配置。

建设工程项目有其独特性，每一个项目各有其自身的特点。项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素，对项目的计划执行会产生各种各样的影响。因此，对以往项目所积累的知识、经验进行分析、提炼，发现其内在规律，可以为制定后续项目计划提供可靠的借鉴。

随着信息化技术的迅猛发展，建立项目信息系统，项目干系人共享项目信息，利用信息系统对项目计划知识进行收集、提炼和管理是完全可以实现的。本文所述的项目计划知识管理，必须建立在这样的一个信息系统基础上。

三、项目计划知识管理的方法

知识管理的过程主要包括知识的生产、共享、应用和创新。知识生产过程是对现有知识进行收集、分类和存储;知识共享是通过知识交流扩展企业整体知识储备;知识应用主要指利用知识生产过程得到的显性知识去解决问题;知识创新指产生各类新知识的过程，其往往不是一个独立的环节，而常常是知识产生、共享、应用三个过程相互作用的结果。

项目计划的制定，需要遵循一定的步骤。本文以某大型房地产公司的计划管理流程为例，对房地产开发计划各个环节的知识管理的内容进行详细的叙述。

1. 了解项目情况

制定房地产开发项目节点计划，首先应了解项目各环节基本情况，这一阶段知识管理的主要内容是：

(1) 知识获取

(1) 项目拓展部门取得项目的可行性研究报告中的各项指标、开发周期要求，以及企业年度计划、项目情况和经营需要等，确定项目预计的销售时间和竣工备案时间。

(2) 工程管理部门了解项目基本情况，如所处的位置(市区、郊区、山地)、三通一平情况、周边交通情况等，了解项目的分片开发顺序及其合理性。

(3) 设计管理部门提供项目的规划方案，了解项目具体规划与设计指标(包括占地面积、建筑面积、物业性质、基础形式、单体方案等)。

(4) 开发报建部门了解项目开发报建手续的重点与难点。

(2) 知识共享

各部门需将所获得的知识在信息平台与其它部门共享，计划管理部门应对各部门所提供的资料进行整理和分析，消除不一致的信息，协调各部门对项目计划各阶段的工作所需资源提出初步的需求。

(3) 知识运用

计划管理部门从信息平台中调出类似的项目信息，与当前项目进行比较分析，将以往项目的成功或失败的经验提供给各相关部门，相关部门获取信息，对各自的工作进行调整或优化。

举例说明：一个大型的商业项目准备进行开发，从以往的经验看，类型项目可能在租赁市场较受欢迎，而在销售市场常受到冷落。那么项目推出市场的时间，就要选在租赁旺季。

(4) 知识创新

计划管理部门应不断调整和优化所需了解的信息结构。在编制计划之前，计划管理部门须充分了解项目各方面的基本情况，对项目有一个整体把握。这些情况，可能会随着市场或政策变化而有所调整，为了毫无遗漏地获取所有关键信息，就需要及时了解新的政策，更新信息结构。

2. 计划编制

通过工作分解的方式，将工作范围细分为活动，然后为每项活动分配时间和资源，并按照各项活动内在的逻辑关系，形成节点计划网络图。

(1) 知识获取

计划管理部门根据所了解的项目各环节基本情况，并结合房地产开发流程，对整个项目开发进行任务分解，细分到合适的粒度，以便于计划执行和控制。由于每一个项目各有特点，须因其特点决定工作任务的分解结构，项目计划必须对项目特点有充分的体现。

确定了项目中的活动以后，需它们之间的依赖关系做出定义。其依赖关系取决于实际工作的要求，不同活动之间的依赖关系决定了活动的优先顺序及其重要性。

完成以上两项之后，就要为每项活动分配相应的时间和资源。在房地产开发项目中，资源分配主要指人员和资金的分配。对于每一项活动，都应指定相应的人员作为完成活动的责任人。

最后根据各项活动的内在联系，将各项活动进行组织，形成项目节点计划网络图，即开发节点计划初稿。

(2) 知识共享

计划管理部门就完成的节点计划初稿与各相关部门进行讨论和审核，各部门根据自身所掌握的资料，在审核中, 发现问题, 提出修改意见。计划管理部门收集分析各种意见，对计划进行修正。经过充分的论证后，提交决策层批准，成为各项工作开展的基础和依据。

(3) 知识运用

项目开发节点计划编制的各个步骤，特别是资源的分配，对以往经验的依赖程度是非常高的。每一个房地产开发企业，尤其是大型企业，都有自身独特的企业文化，独特的管理方法、制度和流程，对市场有各自的判断，因此，在进行项目开发时，对于各个阶段所需的资金量、时间、人力投入等，都是以以往经验数据作为参考。这些数据必须经过科学整理和提炼，否则，就很容易犯经验主义错误。

(4) 知识创新

计划管理部门需要不断对项目计划的监控点、各项活动之间的依赖关系、各项活动所需的资源进行优化，寻找最合理的搭配，寻求最优解。对新项目的开发计划进行修正，使之更加贴近实际。

3. 计划实施和监控

项目开发节点计划编制完成后，需将节点计划各项工作分解下达至相关部门工作任务中，计划管理部门应定期检查，并加以监督执行。只有在实施阶段加强控制，才能保证计划的可行性和权威性，达到预期目标。

(1) 知识获取

计划的监控过程就是对计划实施的监督、检查过程。计划管理部门必须紧密跟踪项目的实际进展情况，对照计划，发现偏差，查找原因，要求计划执行部门及时采取措施予以纠正，对于重大偏差，计划管理部门向上级领导汇报，寻求更大力度的调控措施，以保证项目按照原定计划进度执行。

另一方面，计划在实施过程中，需要根据项目环境的变化，及时调整，使之与实际不断协调发展，始终保持正确的方向来指导工作，当然，对于关键节点的调整必须是十分慎重的。

(2) 知识共享

计划管理部门应该将计划执行情况的检查结果、计划的调整情况，共享至信息平台，各部门也应该将各自的计划执行情况与其他部门共享，特别是对于一些部门之间的工作界面或结合点，必须与其它部门进行及时和充分的沟通协调。

企业的管理层，也应该经常查阅项目计划执行情况的汇报，对于计划执行过程中所出现的问题，及时做出决策，发布至信息平台，为相关人员所共享，从而实现管理机构的扁平化。

(3) 知识运用

对于新的项目，相关部门可以查阅以往项目本阶段的计划执行记录，了解关键事项。计划管理部门也可以主动将以往项目有参考价值的信息，主动推送至相关人员，帮助新员工尽快熟悉业务，保持并不断提升项目团队的工作水平。

(4) 知识创新

对于计划的监控方法，计划管理部门需要不断探索、优化和完善。对于计划执行过程中，遇到的新问题、新障碍，应探索新的解决方案。对于旧问题，应极力避免，如确实无法避免，应从以往的项目汲取经验，寻求更佳的解决办法。

4. 计划总结

撰写项目总结报告，是计划管理的重要一环。这是PDCA循环之所以能上升、前进的关键。

(1) 知识获取

项目结束后，所有项目相关部门均应编写项目后评估报告，内容要包括项目的绩效指标、成功/失败因素、资源实际使用等，计划管理部门则应对计划管理的全过程进行分析和总结，包括项目的编制是否合理，项目执行效果与计划目标是否吻合，项目计划监控过程是否到位，监控措施是否有力，在项目计划实施过程中所遇到的新问题以及处理办法等。

(2) 知识共享

各相关部门不仅应完成本部门的后评估报告，也应对其他部门的后评估报告进行审阅，以全面了解项目的实际运作情况。作为整个项目运作的协调部门，计划管理部门应认真对所有后评估报告进行整理和分析，尤其是项目的执行结果与计划目标之间的对比分析。

(3) 知识应用

项目后评估报告，一般是在项目完成后编写的，相对而言，比较全面，也比较有参考价值。对于后评估报告中所反映的问题，计划管理部门应该查明原因，并在下一个项目计划中予以改进。对于一些成功的做法，可以在下一个项目中进行推广，做法成熟后，可以逐步提升为企业的工作制度。同时，还可以将相关的知识在全体员工中共享，以提高企业的整体业务水平。

(4) 知识创新

在进行项目计划总结时，不仅应该总结经验，还应提出新的目标，提出新的管理思路。对项目计划知识的收集、储存、管理和创新，可以改善知识的沉淀和利用，增强沟通和协作，改进工作流程，提高员工工作效率与工作质量，提升工程项目管理成熟度，真正推动PDCA循环。

四、结语

随着项目复杂程度的增加，项目计划的重要性将更为凸显。本文以某大型房地产企业对项目计划管理的做法作为模板，创造性地在项目计划的管理中，引入了知识管理的概念，并对其实施方法进行了深入的探讨。在实际的工作当中，每个企业对项目的关注点不同，需要根据企业自身的特点进行调整和改进。

知识管理是知识经济时代的新型管理模式，许多方面还不成熟，例如，如何建立知识管理制度，如何提升知识管理能力，如何评价知识管理的绩效等，都是需要在实践中继续深入研究，并予以解决的。相信在今后的实践活动中，项目计划的知识管理能够得到进一步的完善和丰富。

参考文献

[1]夏敬华金听:知识管理[M].北京:机械工业出版社, 2003.75～90

[2]成虎:工程项目管理 (第二版) [M].北京:中国建筑工业出版社, 2005.85～300

[3]Harold Kerzner.Project Management (A System Approach Planning, Scheduling, And Controlling, 9e) [M].北京:电子工业出版社, 2006.349～451

[4]卢向南:项目计划与控制[M].北京:机械工业出版社, 2007.1～242

房地产企业的知识管理 第4篇

【摘要】 知识管理是对员工和组织智慧的开发和管理,是企业管理中最有活力、最有潜力、也是最有挑战性的管理活动。尤其是对迅速扩展的房地产企业,知识管理系统的建立更有紧迫性。

【关键词】 知识管理;房地产企业管理;企业管理

一、对企业知识管理的认识

企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的,通过开发、组织、整合和共享知识,使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能,并形成企业智力资本的积累和优势。知识管理不等同于信息管理,知识管理的基本思想是以人为本,企业的知识运用和积累是脱离不开人的,在企业经营活动过程中,各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识,员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能,经验和判断力,洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。

房地产企业是管理型企业,是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的,但是这个过程是无法标准化,无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户,规划条件,产品设计建造、营销过程。每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中,隐性知识起到一个核心组织决策的作用,也就是说人的因素起到决定性的作用。参与者需要市场信息、专业规范、图纸和过程文件记录等显性知识为分析决策的基础。房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台,使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响,并转化成为企业所共享的显性知识,外化成企业的管理文件。

知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显性知识和隐性知识,同时使企业智力资本得到不断的积累。对于企业员工,企业的知识库和交流平台能够帮助员工通过学习内化增加自己的知识和能力,有助于员工能力的培养,这是一个由企业显性知识和别人的隐性知识转化为自己的隐性知识的过程。

从知识管理的视角来分析企业的管理活动,这不仅仅是简单的工作推进和结果产生,是一个不断学习、不断进行知识输入和输出的过程,隐性知识是在具体的工作过程中,遇到合适的环境和机遇时,才会释放出来。隐性知识是人的潜能,它需要外部环境的诱发,否则,它会像沉寂的冰山一样被淹没在大海之下。认识隐性知识的价值会使人们从一个全新的视角评价员工的价值,营造一个宽松自由交流的、尊重员工思想和价值的企业文化氛围。

往往人们对于知识的重点在于那些通过书本或教育与培训获得的原理知识和事实知识,但是企业的经营决策过程实质上是一种知识创新,这个决策不是简单地照搬和汇编书本上的知识,而是由大量显性知识、隐性知识、社会关系知识共同构成的,它们之间大量的交叉融合,相互诱发,相互转化。一般信息管理注重知识库的建立,而知识管理则是将人、信息资源和交流平台整合在一个互通的环境中,提升各级员工的决策和行动能力。

在一些企业管理实际情况中,他们还没有知识管理的概念,就是信息管理也是很不完善,不清楚本企业已经拥有哪些知识,也不知道企业已有的知识是如何存储和使用的,没有设立企业知识库,有的只是文件档案系统。结果当一个新项目到来时,企业员工缺乏有效的知识库支持,总是凭各自掌握的、并不完备的知识来开展新的工作,而且有些新错误是老错误的重现。对于如何开发利用隐性知识更是缺乏认知。

处在变幻莫测的市场环境中,大量的信息充斥在我们周围,需要真知灼见来发现那些真正有价值、可以依据用来决策的信息。企业成员所拥有的战略眼光、经验、直觉、洞察力就成为过滤器和度量衡,知识管理是在数据管理、信息管理之后的新的、更高层次的管理境界,是对企业智力资本价值真正重视。

二、企业的知识管理层次

詹姆斯·布赖恩·奎因根据企业知识管理的水平,划分企业知识管理为四个层次:

1.Know-what(知道是什么)

在这个层次,企业知道要干什么,收集了相关的知识,但是还没有完全具备掌握该领域已有知识的能力,这仅仅是一个基本的但并不充分的基础,处在入门者的状态。类似于一个大学毕业生,他学过各种专业知识,也许知道应该干什么,但从来没有真正干过。企业知识管理体系没有建立起来,员工往往只是按指令行事(Know-what),没有解决管理系统中Know-how的问题,管理运行处在不稳定的状态,产品和服务也就不稳定。

大多数中小房地产公司还是处在Know-what层次,尤其是最近十年房地产业火爆,许多其他行业的企业也转战房地产业,招兵买马搞起房地产,他们的目光是关注房地产业的利润,都想从房地产中捞一杯羹,但没有长期打算。但是其中一部分注重知识管理体系的建立和完善,注重人力资本积累的企业经过3～4年、数个项目经验过程可以提升进入Know-how层次。

2.Know-how(知道如何做)

在这个层次,企业已经具备了将普遍存在的知识(专业书籍、规范、标准)转化为实际结果的能力。在这个阶段的企业具有比较完善知识库和交流平台的知识管理支持系统,比较完善的培训教育,使得员工能够掌握已知的知识和规律,较好地应用于实际工作。要使员工提升到Know-how层次,必须有广泛的支持讨论、解答指导和对话的方式和办法,这样员工才能找到Know-how的感觉。处在这个阶段的企业能够规范娴熟地运作,保证一般性的产品和服务达到一个良好的状态。有一些较大规模,有一定开发经验的房地产企业处在Know-how层次,他们也形成了一定的品牌知名度。

3.Know-why (知道为什么做)

在Know-how阶段是以利用信息为中心,是学习已有的知识,运用这些知识转化为实际工作结果,本质上是学习模仿。Know-why代表着对知识的系统理解,不仅知道怎样做,而且知道为什么要这样做。知识管理系统不仅要提供一般层次上支持平台,还要对已有的知识和信息进行结构化的梳理,形成企业内部的一套具有独特经验积累的、完善的知识体系。对于传统的产品和服务,处在这阶段的企业已经达到尽善尽美的状态,并且提供高端的产品和服务。处在Know-why层次的可谓凤毛麟角,万科、龙湖等在品质优秀的企业上在这层面上做了许多努力。

4.Care-why(关注为什么)

这是一种自我激励创新,探索新机会、新游戏规则的模式,往往存在具有创造力和活力的高科技团队公司,它们志向于探索新的为什么,新的技术、新的标准和新的规则。这完全是以创新为使命,以创新求发展的知识管理模式。

三、企业知识管理系统的构建

许多房地产集团企业处在快速扩张的发展时期,在一些新项目的城市设立项目公司。在缺乏有效的集团知识管理体系的情况下,缺乏整个集团知识管理和共享体系,各项目公司往往是另起炉灶,使得各地公司的管理水平完全取决于当地招聘的人员。这是快速扩张的房地产集团公司所面临的管理难题。从防范管理风险的角度,构建知识管理系统对于集团企业尤为重要。

建立企业知识管理系统需要对企业内部知识进行高效地创建、分配、获取和分享,使得员工及时使用这些知识应对新的问题和机遇,提高整个企业工作决策的水平。知识管理系统应该具有三部分功能:(1)显性知识的确认、汇集、分享、应用。(2)隐性知识的表达、交流和总结。(3)将工作过程中产生的隐性知识转化为企业的显性知识,这些隐性知识显性化之后,将成为企业的智力资本的一部分,将更容易交换、融合、传播和管理。为了实现上述功能,知识管理系统应由以下方面组成:

1.知识库。知识库里存储显性化的正式和非正式的知识,以及关于知识库的积累、精选、管理、验证、维护和使用传播规则。对知识库内容的管理不仅是添加新内容,还应包括对陈旧内容的定期剔除。知识库中要防止充斥大量未经整理的。无规则的信息。知识库内容包含以下方面:

(1)各类专业领域的一般性理论和实践知识,这类知识以专业的书籍文献方式体现。

(2)专业规范文献,如技术标准、技术图集以及法律、法规。

(3)企业编制的各类规范性文件,根据企业自身管理要求和经验形成的管理文件。

(4)项目流程中产生的成果性文件:设计图纸及变更、策划报告、项目计划、调查报告、合同文件。

(5)项目流程中形成的记录文件:会议纪要、总结报告。

(6)市场客户、供应商、竞争者的情况和分析报告,这些大量的信息需要去收集和甄别。

(7)各种类型、各种品牌产品的标准、技术说明以及分析评价报告。

2.交流平台。以网络的软硬件为基础,为显性知识的使用和隐性知识的交流提供了工具和手段。交流平台一方面具有连接知识库,查询检索的作用,还有交互性作用,人们之间交流信息的显示、传递、记录和考核,共享员工的隐性知识,形成更好的决策意见。

3.领导和激励机制。成功的知识管理需要获得企业高层领导的倡导和支持,需要企业文化变革,知识共享不能是命令式的,需要自由宽松和激励的环境引导员工接受和适应知识管理的文化。关注学习环,使隐性知识向显性知识(企业专有经验知识)转化,从企业曾经犯过的错误和失败中汲取教训。从最高管理层到各个部门需要有专门人员来修订完善企业SOP、ISO9000管理体系文件和企业技术指导书等企业管理文件,优化企业管理流程。

上海瑞安房地产公司通过建立在MS SharePoint 上的知识管理平台,将流程编制成“知识历程图”,将流程中的活动、人员、文件产生(知识沉淀)和存储通过MS SharePoint加以管理。建立知识考核制度,对上传文档的质量进行考核。通过设立分专题的社区论坛,鼓励员工对各类问题提出观点和意见,每半年、一年对员工发表文章进行评选激励,员工还可将知识积分兑换成奖金,以此激励员工参与到知识管理过程中。

四、知识管理团队

知识管理系统需要一个团队去建立、执行和维护,这个团队要确定所需专业技能来源,确定需求和控制,激励企业各层面人员的参与,使知识管理团队结构化、组织化、战略化和技术化。知识管理团队由以下人员组成:

1.协调管理者。这是具有企业管理经验,能够超越部门边界,联系不同领域合作共事的人员,起到桥梁和沟通者的作用,他们比公司中的一般人员能够更快地学习,并能够很快地补充和理解其他领域所需要的知识。在处理事务时,不墨守陈规,既具有创造性,又不失理性。协调组织者可以是具有以上特征人员组成的一个小组。

2.企业各部门的专家(技术权威)。他们具有丰富的专业知识和经验,能够对知识管理系统的各方面问题做出比较深入分析和判断。对于各部门、各项目公司的重要方案和决策提出专业的审核意见。专家组的建立可以充分利用企业珍贵的专家资源,这个专家组不仅是总部的人员,也要注意吸收各项目公司的高级专业人员,共享集团专家资源,弥补各地项目公司人才不齐状况。专家团队负责解答员工问题,定期培训技术人员,汇集总结流程管理中的隐性知识并显性化,修改完善公司管理文件。

3.信息技术部门。IT技术是支持知识管理系统的基础设施。他们要对各部门用户需求有深刻理解,并且掌握相关的信息技术知识。在知识管理系统创建时,能将公司整体性的客户需求科学合理地表达,与外部咨询技术服务人员进行良好地沟通。投入使用后,维护和改进知识管理系统。

4.咨询顾问。对于第一次涉及知识管理系统的企业来说,都是一件陌生的事情。知识管理系统的架构背景是建立在整个企业的文化、价值观基础之上,需要对原有的企业文化、价值观进行重新认识、定位,重新梳理企业管理的方方面面。这必然会带来人们在观念、习惯上的冲击和改变。咨询顾问具有丰富的专业经验,指导知识管理系统的建立,咨询顾问另一方面的重要作用是作为有经验的旁观者,他的看法是专业的、公平的、客观的、没有偏见的。咨询顾问有助于推动企业知识管理系统工作展开。

五、从知识管理的角度选用人才

1.技能和专业知识。它是指实际动手操作技能,是人脑与手配合解决问题的能力,和用专业知识处理专业技术问题的能力。如外科医生,工程师、技工等。

2.认知能力。它是指对问题的洞察力、判断力和前瞻性。这方面知识在制定解决方案、规划经营战略是十分重要的。

3.经验。经验是人们从长期实践中积累和升华出来的对事物本质的认识、体验和综合判断能力。这种经验很难通过知识的传授获得,只能从实践中获得,任何一个人要具有经验都要经历一个学习曲线,经历事件和时间过程是获取经验的两个因素。面对复杂的情况,经验丰富的人能够潜意识地、快速反应地做出正确的决定。

4.品格。人的品格影响到他与别人的交流,一个性格开朗、质朴谦逊的人更容易与别人交流。品格决定了与团队成员和谐合作关系。

5.学识。它是指一个人拥有知识的广度和深度,对这些知识系统性的理解和掌握,学识广博的含义是指不仅具有本专业的知识,还具有管理、经济以及其他相关的知识。学识渊博的人对事物的分析会更透彻、更全面,会给别人带来不同角度的、具有启发性的观点。学识的积累依靠一个人的个人兴趣和长期积累,广博学识能力比专业知识能力的替代成本更高。

在选聘人才时要根据岗位的特点和要求,确定该岗位人才隐性知识的要求。对于技术工人,主要依据技能来选拔。对于专业工程师,主要依据专业方面的学识和经验。对于技术经理,除了具备专业工程师的要求,在品格和认知能力上也应有一定的要求。对于高级管理人员,更侧重于经验、认知能力、品格和学识。

房地产基础知识 第5篇

一级市场：指开发商获得的土地。

二级市场：开发商开发的一手房并推广销售

三级市场：进行过一次交易再次交易的所有房屋。{二手房}

二、土地使用年限（1）居住用地70年（2）工业用地50年（3）商业旅游娱乐用地40年

（4）教育科技文化卫生体育用地50年（5）综合用地或其它用地50年

三、容积率：是指项目规范建筑用地范围内全部建筑面积和占地的比。

建筑密度：建筑占地总面积与总用地面积的比。

绿化率：居住区用地范围内绿地的总和与占居住区用地的比率

四、商品房预售条件：1以交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证

2持有建设工程许可证和施工许可证

3投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施

工进度和竣工日期

预售合同签定后开发企业应在30日内向房地产管理部门备案。预售商品房交付使用交付使用起90日内由开发企业协助成购人办理权属登记手续。

五、商品房现售条件：1开发企业应该有企业法人和营业执照和开发企业资制证书2取得土地使用权证

3持有规划许可证和施工许可证

4已通过竣工验收

5拆迁安置已经落实

6基础设施具备交付使用条件

7物业管理方案已落实六、五证二书：五证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售许可证

住宅质量保证书住宅使用说明书

七、商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

八、实用面积：是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）÷合同约定面积×100%

使用率：又称得房率。指套内使用面积与建筑面积之比。使用面积=地毯面积

一般高层72-75%小高层78-80%使用率

实用率：就是套内建筑面积与建筑面积之比

九、银行按揭还款方式1等额本息还款法。每月还款额固定不变，指借款人还款期内每月偿

还的贷款本金和利息之和不变。

2等额本金还款法。借款人每月偿还的贷款本金不变但所付贷款利息

逐月减少，还款期内月还贷额逐渐递减的还款方式。

十、公摊面积构成：电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅 过道功能上为整栋楼

服务的公共用房，管理用房。

单独具备使用功能的独立使用空间如自行车库、会所、车库、仓库、人防工程为多栋房

屋使用的警卫室、管理用房、设备间不计入公摊面积

套与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙等公共墙体分摊一半的建筑面积共有建筑面积=全栋建筑面积—全栋各套内建筑面积之和—单独具备使用功能的独立使

用空间

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和

房地产基础知识 第6篇

培训目的：让学员了解房地产行业基本情况，了解行业的发展前景，清楚公司未来发展前景，让学员对房地产行业产生兴趣，使学员认同公司，认同行业 重点、难点：房地产名词解释，行业发展前景，公司发展前景

第一节 行业基本状况

1、讲述房地产行业基本情况

2、分析国家最近政策对行业的影响

第二节 行业发展前景及中山市场分析

1、阐述房地产行业发展前景

2、分析中山市场情况

第三节 公司的基本状况及发展前景

1、公司的基本状况

2、公司的发展前景

第四节 房地产基础知识

1、房地产：房产和地产的合称,也称不动产。房产是建设在土地上的各种房屋及其附属设施；地产是指土地和地下各种基础设施的总称。房地产是房产和地产的总称,指土地上的建筑物、附着物;包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

2、房地产产权指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权;具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

3、房产证：

4、土地使用证：

5、国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

6、房地产市场的三级结构：

⑴一级市场：土地使用权出让市场

⑵二级市场：土地使用权及商品房开发市场（即增量市场）⑶三级市场：消费者之间的市场（即存量市场）

7、房地产经纪人：是指在房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。

8、佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。

9、房地产转让指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为，按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。

10、商品房指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

11、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。

12、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。

13、福利商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房

屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性的房屋。

14、自建房（集资房）指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投

资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。

15、房产抵押贷款指以房产作为抵押物向银行等金融机构获得一次性借

款的交易。

16、银行按揭指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行

为，购房者先付一部分楼款给原业主，余额由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期还本付息。

17、建筑面积：房屋实用面积与分摊公用面积之和。

18、实用率：房屋使用面积与建筑面积之比。

19、以买卖方式转让房地产时同等条件下以下人有优先购买权：（１）国家；

（２）房地产共有人;