房地产业涉税风险

房地产业涉税风险（精选6篇）

房地产业涉税风险 第1篇

房地产代销合同中的涉税风险管控（原创转载务必注明出处否则追求法律责任）

作者：中国财税顾问纳税筹划师 肖太寿2013

房地产开发企业开发的商品房，在实践中存在两种销售方式：一种是委托中间机构进行代销；另一种是房地产公司自己成立营销中心或售楼中心自己销售。从成本控制的角度来讲，大型房地产公司都是委托具有房地产代销资质的中间机构从事一级市场的代销，在代销商品房的过程中，房地产开发公司与代销中间机构签订的代销合同中，因代销方式的不同而税收风险不同，分析如下：

（一）房地产代销合同中的涉税风险

在房地产代销合同中，房地产开发企业与代销机构明确的代销方式主要有：支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式和包销方式等四种。在这四种委托代销方式中，体现的税收风险主要是房地产公司少确认收入，从而少申报企业所得税，将受到税务稽查部门的稽查而要补税、缴纳滞纳金和面临罚款的税收风险。

1、支付手续费方式代销的税收风险：按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入，而少申报土地增值税和企业所得税。

国税发[2009]31号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”

根据《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）规定,非保险企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，要在企业所得税前进行扣除,必须具备以下五个条件: 一是按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额进行企业所得税前扣除,超过部分，不得扣除。二是企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。

三是除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。

四是企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。

五是企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。

另外，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

基于以上规定，房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。

[案例分析：某房地产公司采用支付手续费方式委托销售开发产品的涉税分析]

1、案情介绍 甲房地产公司2013年开发住宅小区，与A房屋销售公司签订代理销售合同，A公司按销售额5%收取手续费。2013年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交给甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。甲公司账务处理为：

借：银行存款 950万元

贷：主营业务收入 950万元

请分析甲房地产公司的涉税风险。

2、涉税分析

国税发[2009]31号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”基于此规定，本案例中的甲房地产公司以950万元确认收入是错误的，是漏税的表现，甲房地产公司必须按照A公司代理业务营业额应为1000万元确认收入，缴纳企业所得税和土地增值税，向中间代理机关支付手续费50万元不能从1000万元收入中进行扣除，应由A房屋代理销售公司向甲房地产公司开据服务业发票50万元，作为费用列支，在企业所得税前进行扣除。甲公司账务处理为：

借：银行存款 1000万元

贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 50万元

贷：银行存款 50万元

2、视同买断方式委托销售的税收风险：房地产开发公司只根据与代理销售公司签订代理销售合同中规定的买断价确认收入，从而存在少或多申报企业所得税。根据国税发[2009]31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

基于以上税收政策规定，房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。[案例分析：某房地产公司采用买断方式委托销售开发产品的涉税分析]

1、案情介绍

甲房地产公司2013年开发住宅小区，与B公司房屋销售公司签订买断方式代理销售合同，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2013年9月B公司将开发产品销售清单提交给甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司按买断价计算收入，账务处理为：

借：银行存款 900万元

贷：销售收入 900万元。请分析甲房地产公司的涉税风险。

2、涉税风险分析

根据国税发[2009]31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

基于此规定，本案例中的B公司代理业务营业额应为1000万元，因开发商参与合同签订，合同价5000元大于买断价4500元，甲房地产公司应按照合同价5000元/米确认收入，而案例中的甲房地产公司则按照买断价4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900万元，贷：销售收入 900万元。是一种少计算收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为：

借：银行存款 1000万元

贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 100万元

贷：银行存款 100万元

3、超基价分成方式委托销售开发产品的税收风险：支付给代理销售方的分成额，直接从销售收入中进行减除，没有按照基价与销售合同或协议中约定的销售价格两者中的最高者确认收入，从而出现少或多申报企业所得税。

根据国税法[2009]31号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，按照以下规定确定收入。

（1）属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除； 如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

基于以上规定，房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品时，必须按照以上两种情况进行收入的确认。

[案例分析：某房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品的涉税分析]

1、案情介绍

甲房地产公司2013年开发住宅小区，与代理销售公司C签订代理销售合同，合同确定采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司按照保底价计算收入，账务处理如下：

借：银行存款 900万元

贷：销售收入 900万元。请分析甲房地产公司的涉税风险。

2、涉税风险分析

根据国税法[2009]31号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，如果房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，而且销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除。本案例中，C公司代理业务营业额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时，代理销售公司向房地产开发公司开代理业的服务发票作为销售费用列支。而案例中的甲房地产公司则按照保底价4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900万元，贷：销售收入 900万元。是一种少计收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为：

借：银行存款 1000万元

贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 30万元

贷：银行存款 30万元

4、包销方式委托销售开发产品的税收风险：包销期内没有参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业没有应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

根据国税法[2009]31号文的规定，包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现；

包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。另外，根据国税函发[1996]684号文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

基于以上税收政策规定，房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

[案例分析：某房地产公司采用包销方式委托销售开发产品的涉税分析]

1、案情介绍

甲房地产公司2013年开发住宅小区，与代理销售公司D公司签订采取包销方式代理销售合同。合同约定：D公司包销售甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2013年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2013年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。甲公司账务处理如下：

借：银行存款 765万元（4500×1700米）

贷：销售收入 765万元

请分析甲房地产公司的涉税风险。

2、涉税风险分析

根据国税法[2009]31号文的规定，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。本案例中，D公司还有300平方米未售出，D公司代理业务营业额为4500×（1700＋300）＝950（万元），如果D公司把300平方米售出时，再按销售不动产征税。因此，甲房地产公司应该按照4500×（1700＋300）＝950（万元）确认收入，而本案例中，甲公司按照765万元（4500×1700米）确认收入，明显是少计收入，少申报企业所得税。

（二）房地产代销合同中的涉税风险控制策略 通过以上对房地产公司委托代理销售中间机构从事开发产品代理销售的涉税风险分析，作为房地产开发企业必须采用以下涉税风险控制策略：

1、收取手续方式委托代销开发产品的涉税风险控制策略

房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。

2、视同买断方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略

房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。

3、超基价分成方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略

（1）属于由房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。

（2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4、包销方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略 房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

房地产业涉税风险 第2篇

关键词：营改增；房地产；涉税风险

在我国财税改革历史上，共有过三次重大财税改革，而营改增是我国三次重大财税改革中最重大的一次。营改增是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入营改增试点范围，2016年5月营改增试点全面推向全国全行业。但是由于营改增后增值税的核算难度远远大于营业税的核算难度，因此营改增后存在诸多的营业税涉税风险。根据以往研究发现，涉税风险主要包括进项税额扣除中的涉税风险、特殊业务未做视同销售处理的涉税风险、取得价外费用中隐含的涉税风险、转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险。这些风险是如何形成的且如何去规避这些风险是当下营改增后房地产业管理实践与理论研究的重点课题。本文试图基于房地产业营改增的基本梳理，着重探讨营改增后房地产业面对的增值税风险是怎样的，如何规避这些风险。

一、房地产业“营改增”概述

营改增对房地产业的影响非常大，既有积极影响又有消极影响，其中积极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，营改增前后的平衡率是56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而营改增后的综合税率为14.49%。因此营改增降低了房地产产业的税负成本。消极影响主要体现于财务报表，例如增值税抵扣是在取得增值税发票后进行的，而增值税发票是工程结算时取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产是一个资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性。实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和避免重复征税两个方面。

二、“营改增”后房地产业增值税涉税风险

(一)进项税额扣除中的涉税风险

房地产业是一个资金密集型产业，涉及到众多领域的增值税发票，而进项税额可以抵扣，但是在增值税抵扣时容易形成五方面风险。一是房地产业的建筑工人、拆迁补偿费用等无法取得增值税发票，不得抵扣。二是在开发阶段，从小规模纳税人购买的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地产自己生产的石灰、瓦、砖等，这些均不能进行增值税抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工单位的费用(如设备费用、土建工程施工费、临时设施、三通一平的施工费)均不能进行抵扣；在开发阶段支付给政府部门的报批报建费不能抵扣，主要包括招投标管理费、拆迁管理费、散装水泥集资费、消防配套设施费、人防报建费、交易中心手续费、标底编制费、质检费、安检费等。三是期间费用中娱乐服务和居民日常服务、餐饮服务、贷款服务、购进的旅客运输服务的费用均不能抵扣进项税额。此外，在建筑期间的交际支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常损失，在材料等运输过程中的非正常损失不得抵扣；五是过渡期间营改增之前交易的材料，在营改增之后取得增值税发票不得抵扣。

(二)特殊业务未做视同销售处理的涉税风险

增值税核算中有诸多情况需要做视同销售处理，否则容易少抵扣增值税。一是将购买的货物、委托生产的货物、自产的货物用于赠送、分配、投资，将委托生产的货物、自产的货物用于个人消费或者集体福利，将代销货物用于出售，均视同销售处理。二是将固定资产作为入股资本需要缴纳增值税，视同销售；固定资产(自建房产)转化为投资性房地产，视同销售；但是在营改增前以固定资产进行利润分配是不需要缴纳营业税的。因此，一些视同销售的情况，如果不及时缴纳增值税，会产生税款滞纳金。

(三)取得价外费用中隐含的涉税风险

价外费用的内容很多，主要是指企业销售商品、提供劳务过程中发生的除价款之外的各种性质的收费，它主要包含看房费、订金等，以及代其他部门收取的一些费用，如煤气费印花税、电视初装费等。首先，如看房费、订金等价外费用是否要征收增值税，目前没有明确的规定，但是可以通过相关法律进行抵扣，例如《房地产所得税法》中有规定，只要是以签订合同为前提，就可以将其纳入销售收入。因此，通常这些价外费用是不征收增值税的。其次，如煤气费印花税、电视初装费等代收费用，若以房地产名义收取，则需要缴纳增值税，若以委托方名义收取，则不征收增值税。

(四)转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险

国家相关文件规定，房地产销售额的计算需要扣除当期允许扣除的土地价款，当期允许扣除的土地价款主要是当期销售房地产项目建筑面积与房地产项目可供销售建筑面积之比，再乘以支付的土地价款。但是现实中经常会以返还的形式进行扣除，因此在财政税票上的金额不能作为扣除土地价款的计算依据，而需要扣除返还的土地出让金。所以转让自行开发房地产时地税价款存在少缴纳增值税的风险。

三、“营改增”后房地产业涉税风险防范措施

(一)强化票据管理，完善税务筹划

增值税与营业税相比，有两个显在的好处，一是避免了重复征税，二是可以进行进项税额抵扣。避免重复增税的原因是由于增值税以增值额为计税基础，但是这一基础是通过进项税额抵扣实现的。因此，票据管理成为了防范涉税风险的重中之重。一是对上交票据严格把关，严禁不合格票据报销；二是注重供应商的选择，尽量少与小规模纳税人合作，多与农业相关的产品供应商合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策；三是签订合同时，要严格把控发票取得时间，减少票据时间延迟导致企业资金垫付。其次，要完善税务筹划，一是由于房地产业是资金与劳动密集型产业，垫付金额大，生产周期长，因此企业必须与当地纳税部门交流沟通，减少纳税申报时间；二是重点关注当地、产业等不同领域、地域的优惠政策，尽一切可能靠拢产业政策，享受政策纳税优惠；三是对销售环节进行纳税筹划，例如装修的增值税税率是6%，房产的增值税税率是11%，如果不进行分离将会从高征收，因此在销售时要分离。

(二)强化内部会计人员培训

以上四种风险涉及到的会计核算非常复杂，因此强化内部会计人员培训是一个非常重要的防范措施。一是对财务人员的专业知识和税法知识进行定期培训，了解增值税的核算方式和财务风险潜在点，将风险潜在点进行归纳总结；二是转变财务人员的观念，营业税核算是简单化、统一化的核算方式，而增值税核算是复杂化的核算方式，财务人员不能再以懒散、简单的工作态度对待票据核销，好的财务人员可以在营改增后减少企业的税负成本，而不称职的财务人员则可能高于原来的税负成本；三是增值税纳税申报采用互联网电算化，必须强化内部财务人员计算机应用能力，快捷、准确的填报纳税信息。

四、结语

营改增作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。但是营改增后将会带来一系列的风险，如何去规避这些风险是当下需要思考的问题。本文基于四种涉税风险，提出了两种防范措施，但是限于房地产业营改增实践依据不足，本文并不能很详细以实践数据支持理论推演，期望后续研究可以进一步深入探讨。

参考文献：

合作开发房地产的涉税风险解析 第3篇

一、低于成本价销售的个人所得涉税风险

例1:甲、乙双方合作建房,双方将分得的住房对内部职工销售。规则是:对单位内部职工按成本价销售、具体价格按交纳定金时测算的单位成本确定;对公司的业务单位及职工亲属参照市场价销售。所有购房户需提前交纳定金,销售合同两年后签订。

涉税风险分析:《个人所得税法实施条例》规定,“个人所得的形式,包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的,应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额,无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的,参照市场价格核定应纳税所得额”。上述案例中,对单位内部职工按成本价销售,具体价格是根据开发前的相关行业成本水平测算的,其成本价格与开发完工后的决算成本有一定的差异,如果对内部职工销售的价格小于决算时的单位成本,则购房者可能面临缴纳个人所得税的风险。另外,公司的业务单位及职工亲属如果缴纳定金时的市场平均房价低于签订销售合同时的市场平均房价较多时,税务部门可能重新核定销售价格,对低于平均市场价格的部分也可能征收个人所得税。

二、不符合合作建房优惠政策的发票抵扣及互换涉税风险

例2:甲、乙双方合作建房,协议约定双方按东西划界,以2∶1的比例分配各自占用的土地面积,甲方负责合作建房的报批过户手续及费用,乙方负责开发并负责土地以外的开发资金,甲、乙双方共同负责办理规划、立项等事宜,开发完成后,甲、乙双方按协议分配建房面积。

涉税风险分析:税务部门对“共同投资、共同承担风险”的合作建房有优惠政策。上述案例中,如甲、乙双方不是统一规划、统一对外销售的模式,而是各自负责所属地块的规划、销售的,税务部门则不认定为合作建房。如不是合作建房,则甲方支付的以置换乙方土地成本的建安成本,在甲方土地增值税清算时不能抵扣;同样,乙方支付的以置换甲方建安成本的土地成本也不能作为乙方土地增值税清算的抵扣项。

另外,按《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答 (之一)〉的通知》(国税函发[1995]156号)规定,如甲乙双方不是风险共担、利润共享的合作方式,甲方的土地使用权和乙方的房屋所有权相互交换时,甲方发生了转让土地使用权的行为,乙方发生了销售不动产的行为,合作的双方都发生了营业税的应税行为。

要规避以上土地增值税的抵扣及土地与房屋的置换问题,甲方可以土地使用权、乙方以货币资金合资成立一家合营企业,该企业在合作协议中明确共同开发、共同承担风险及统一规划、统一销售的合作方式。

三、境内外所得性质界定的涉税风险

例3:甲方委托乙方(境外)负责合作建房的别墅设计,合同约定部分工作量在中国境内完成、部分工作量在境外完工,但未明确具体金额。另外,合同约定在甲方支付乙方所有设计费用后,甲方拥有设计版权,未经甲方同意,乙方不得向第三方转让设计文件或将其用于本合同项目外的项目,如发生以上情况,甲方有权索赔,乙方保留作为自己作品进行介绍和出版的权利。合同还约定,合同总价不包括中国国内相关税费,假定合同总价为100万美元(不含国内税费)、美元的汇率为6,“营改增”后文化创意设计行业增值税税率6%、城建税税率5%、教育费附加征收率3%、地方教育费附加征收率2%、专利转让所得税税率10%、劳务收入转让所得税税率3.75%(毛利率15%、所得税税率25%),则特许权使用费及劳务所得的税负分别如下表(数据均取整):

单位:万元

涉税风险及纳税筹划:根据《国家税务总局关于印发 〈非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法〉的通知》(国税发[2009]3号)的规定,对非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得、转让财产所得以及其他所得应当缴纳的企业所得税,实行源泉扣缴,以依照有关法律规定或者合同约定对非居民企业直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。以上合同中未能约定境内、境外的工作量,税收部门在核定扣缴企业所得税时,可能将合同总价全部纳入扣缴范围。

上述案例中,合同中约定“乙方保留作为自己作品进行介绍和出版的权利”,则税务部门可能将所得定性为特许权使用费所得,适用税率10%;如没有在合同中对版权进行约定,则税务部门界定所得的性质时,可能定性为劳务所得,按行业毛利率水平征收25%的所得税。假定设计行业的毛利率为15%,则综合税率为3.75%(15%×25%)。

另外,上述案例中,合同中约定“合同总价不包括中国国内相关税费”,则意味着境外设计方应缴纳的企业所得税由境内委托单位承担。根据税法规定,此项由境内方承担的境外税费,在进行境内企业所得税清算时是不能抵扣的,无形中增加了委托单位的税负。案例中,合同未约定境内、境外所得金额,按国税发[2009]3号文件的规定,税务部门可能按合同总金额及按境内所得税税率征税。

为减轻税负,建议在与境外机构签订合同时注明境内、境外完成的工作量,这样税务部门仅对境内所得部分征税。对于设计类的合同,不要让境外设计单位对版权有特别的约定,否则税务部门可能按“特许权使用费所得” 征税。对应由境外设计单位承担的税负,应在合同中约定由境外方承担,境内委托方只履行代扣代缴义务。

四、购房定金、预收款、代收款挂账的涉税风险

例4:甲、乙合作修建一高档的别墅项目,双方按协议各自销售所分得房屋。甲方开工前,对购房者采取收取定金的方式,甲方收到的定金计入其他应付款,未申报纳税;乙方在住房具备销售条件时,对内部职工销售,所收购房首付款计入预收账款,未全额申报纳税。另外乙方还代收了为部分用户代办有线电视的手续费,计入其他应付款。

涉税风险分析:根据《营业税暂行条例实施细则》规定,“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”, 另外国税函发[1995]156号文件规定,“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天,此项法规所称的预收款,包括预收定金”。上述案例中,甲方将收到的定金计入其他应付款,未进行营业税申报,是延期纳税,可能面临税收稽查的风险。乙方将收到的购房预收款计入预收账款,在会计处理上是正确的,但未全额申报纳税,属少报税收行为,也是延期纳税,可能面临税收稽查的风险。

《营业税暂行条例实施细则》规定,价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、 罚息及其他各种性质的价外收费。上述案例中,乙方代收的手续费,不论会计上如何做账务处理,不论是否出具发票,均应并入收入缴纳营业税。

五、以房抵工程款的涉税风险

例5:甲、乙双方合作建房,甲方以一单元的住房抵工程欠款,会计处理为:借:应付账款——乙建筑公司;贷: 开发产品——商品房。

涉税风险分析:根据《营业税暂行条例实施细则》规定,开发企业及建筑公司均应开具发票,开发企业给建筑公司开具销售不动产发票,按“销售不动产”缴纳营业税。 建筑公司给开发企业开具建筑安装发票,按“建筑安装业”缴纳营业税。

参考文献

保险业涉税风险初探 第4篇

关键词：保险业；评估；涉税风险

中图分类号：F842；F812.42 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.09.19 文章编号：1672-3309（2012）09-48-02

近年来，涉及保险企业的会计政策陆续下发，如《财政部关于印发企业会计准则解释第2号的通知》（财会〔2008〕11号）、《财政部关于印发〈保险合同相关会计处理规定〉的通知》（财会〔2009〕15号）和《国家发展改革委财政部关于降低保险业务监管费收费标准等有关问题的通知》（发改价格〔2011〕3228号）等。文件的陆续下发，对于规范保险企业的会计核算起到了积极作用，但也给企业所得税的征收管理带来了许多新的问题，基层税务机关在政策执行中存在尺度标准不一的情况，面临较大风险，亟待有关部门予以明确。

一、保险合同分拆对应的收入口径问题

财会〔2009〕15号文件出台后，产生了保险合同的分拆问题，由此也产生了保费收入核算口径的变化。这也使得某些税前扣除的限额基数发生了变化。根据《保险合同相关会计处理规定》，混合型保险合同（如投连险、万能险、分红险等）应区分为保险合同或非保险合同。保险合同部分，对应收入计入“保费收入”，非保险合同部分，根据资金性质分别计入“独立账户负债”、“保户储金及投资款”或“其他业务收入”等科目。这样，必然导致保险企业佣金及手续费的扣除、保险业务监管费的扣除、保险保障基金的扣除这三个项目的扣除基础与颁布《保险合同相关会计处理规定》前相比发生了巨大的变化。

（一）保险企业佣金及手续费的扣除

目前，保险企业在计算手续费及佣金支出时，仍然按照《保险合同相关会计处理规定》颁发前的会计计算口径，以规模保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额，这就包括了按《保险合同相关会计处理规定》执行的三部分，即投连险、万能险、分红险等业务中计入保户储金及投资款（金融负债）、其他业务收入（收取的保单管理费）和其他符合条件的保险合同收入。而财税〔2009〕29号文件规定“人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额”，这里的“当年全部保费收入”在财政部颁布了《保险合同相关会计处理规定》后应该如何理解，上述文件中的“全部保费收入”是否仅包括会计上确认的“保费收入”部分，还是也包括“独立账户负债”、“保户储金投资款”及“其他业务收入”等科目中的部分，需要进一步明确。

（二）保险企业保险业务监管费的扣除

目前，对保险业务监管费在税法上并没有相关文件规定扣除限额的计算。企业目前的做法是按照《国家发展改革委财政部关于保险业务监管费收费标准等有关问题的通知》（发改价格〔2008〕3136号）和《国家发展改革委财政部关于降低保险业务监管费收费标准等有关问题的通知》（发改价格〔2011〕3228号）两个文件中规定的比例，在企业所得税税前扣除。同时，《保监会关于保险业做好〈企业会计准则解释第2号〉实施工作的通知》（保监发〔2010〕6号）第九大项规定：“保险业务监管费的计缴基础为自留保费，即保险人按照保险合同约定向投保人收取的全部保费减去分保给再保险人后的金额，不是财务报表中的自留保费收入，其计算口径不因会计核算口径的变化而变化。”这里的自留保费概念，企业仍然理解为执行《保险合同相关会计处理规定》前企业收取的全部规模保费收入的概念，将保险合同分拆后不确认为收入的“独立账户负债”、“保户储金投资款”等科目的金额，也计算在扣除限额的基数中。在国家税务总局没有明文规定的情况下，此种操作是否存在税务上的风险？

（三）保险企业保险保障基金的扣除

《财政部国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关问题的通知》（财税〔2009〕48号）规定：“有保证收益的人寿保险业务，不得超过业务收入的0.15%；无保证收益的人寿保险业务，不得超过业务收入的0.05%；短期健康保险业务，不得超过保费收入的0.8%；长期健康保险业务，不得超过保费收入的0.15%。保费收入，是指投保人按照保险合同约定，向保险公司支付的保险费。业务收入，是指投保人按照保险合同约定，为购买相应的保险产品支付给保险公司的全部金额。”目前，保险企业普遍认为，财税〔2009〕48号文件规定的保费收入和业务收入，反映的是现金流的概念，即使保险企业收到的现金不作为保险合同计算，也不用按照拆分后的收入口径计算，可以仍然按照《保险合同相关会计处理规定》前的要求，以规模保费的基数扣除保险保障基金。

以上三个项目产生的扣除基数的歧义，均体现目前保险业在执行《保险合同相关会计处理规定》后，收入的确认标准发生了重大的变化，导致企业所得税以收入为核算的税前扣除限额发生了变化，但目前没有明确的扣除标准，企业因此也就存在巨大的税收风险。

二、非保险合同保单负债的计量

执行《保险合同相关会计处理规定》后，部分保险企业在保费收入分拆后，对应的非保险合同的费用直接计入到当期损益中，造成企业的收入与成本费用不配比，财务报表数据严重失真。举一个笔者在纳税评估中遇到的真实案例：

某寿险企业，保险产品以万能险产品为主，该企业将不确认为保费收入的非保险合同所发生的费用均一次计入当期损益。而《关于保险业做好〈企业会计准则解释第2号〉实施工作的通知》（保监发〔2010〕6号文件）中第六大项第三小项规定：“万能保险分拆后的投资账户负债，应当采用实际利率法，按摊余成本计量，相关交易费用计入负债初始确认金额”，该寿险企业万能保险分拆后计入“保户储金及投资款”的这部分金融负债，产生的相关交易费用均计入当期损益，在当期企业所得税税前一次性列支。

对于非保险合同保单负债的计量问题，保险行业普遍认为，非保险合同的保单负债产生的后续相关交易费用，在计算时无法准确分摊到每一张保单的成本价值中去。虽然保监会下发的《企业会计准则解释第2号实施工作的通知》（保监发〔2010〕6号）文件第六大项第三小项规定：“万能保险分拆后的投资账户负债，应当采用实际利率法，按摊余成本计量，相关交易费用计入负债初始确认金额”，但保险行业内部均认为此种方法不可行，在会计核算上无法操作，故没有企业采取此种方法核算非保险合同保单负债产生的后续相关交易费用，而是简单地在费用发生时一次性计入当期损益。正是这种会计核算方式，造成了保险企业非保险合同不确认为收入核算，但发生的相关费用却一次性计入成本费用核算的实际情况。税务机关对此没有明确的规定，非保险合同的保单负债产生的后续相关交易费用该如何计量，这也属于保险行业中以万能险为主的保险企业共同的税收风险点。

三、保险责任准备金的扣除

（一）已发生未报案未决赔款准备金的扣除

财税〔2 0 0 9〕4 8号文件规定：“已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。”目前，保险行业中的一些企业发生的再保险业务，在计算已发生未报案未决赔款准备金时，在当年实际赔款支出额这个基数的确认上，未考虑摊回赔付支出的数额。所以，需要明确财税〔2009〕48号文件中“当年实际赔款支出额”的税务含义，明确是否应该扣除摊回的赔付支出。笔者认为，如果把“当年实际赔款支出额”理解为当年实际发生的支出，应把摊回的分保赔款减除。与此同时，也应该明确已发生未报案未决赔款准备金的提取数不包含对应的摊回准备金部分。

（二）理赔费用准备金的扣除

对于理赔费用准备金，财税〔2009〕48号文件仅对其含义进行了解释：“理赔费用准备金，是指保险人为非寿险保险事故已发生尚未结案的赔案可能发生的律师费、诉讼费、损失检验费、相关理赔人员薪酬等费用提取的准备金。”但未明确其扣除限额。目前在保险行业中部分财险企业，将提取的理赔费用准备金税前扣除。但笔者认为，既然财税〔2009〕48号文件未明确其扣除限额，所以理赔费用从税务处理上是否可以这样理解，即理赔费用不应以准备金的形式体现，而是应在实际发生理赔费用时进行税前扣除，所以从会计谨慎性的角度考虑，在企业所得税汇算清缴期间，对未实际发生的理赔费用准备金应进行纳税调增处理。需要指出的是，国家税务总局2012年5月15日发布了《关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知》（财税〔2012〕4 5号），明确了理赔费用准备金不再属于准备金的范畴，从2011年1月1日至2015年12月31日执行，即理赔费用在未实际发生时，不能像过去一样以准备金计提的形式扣除。

参考文献：

[1] 《财政部关于印发企业会计准则解释第2号的通知》（财会〔2008〕11号）

[2] 《财政部关于印发〈保险合同相关会计处理规定〉的通知》（财会〔2009〕15号）

[3] 《保监会关于保险业做好〈企业会计准则解释第2号〉实施工作的通知》（保监发〔2010〕6号）

房地产业涉税风险 第5篇

房地产行业不同开发模式下涉税风险与纳税筹划暨税务安全战略专题一房地产不同开发模式涉税风险与筹划一、一级土地开发模式涉税风险分析与筹划

（1）一级土地开发的成本构成有哪些？

（2）影响一级土地交易价格的主要因素是什么？

（3）一级土地开发遇到的涉税风险主要有哪些？应如何回避或筹划？

二、工业地产开发模式涉税风险分析与筹划

（1）工业地产的界定与物业特点

（2）工业地产主要开发模式与特点

（3）工业地产运行现状与价格影响主要因素有哪些？

（4）工业地产未来发展趋势分析

（5）工业地产涉及的税收风险有哪些？应如何回避或筹划？

三、公租房、廉租房和经济适用房等社会保障性住宅开发模式涉税风险分析与筹划

（1）社会保障性住房税收优惠政策享受主体是谁？

（2）社会保障性住房营业税如何缴纳？

（3）社会保障性住房的土地增值税如何缴纳？

（4）社会保障性住房的企业所得税、个人所得税如何缴纳？

（5）社会保障性住房的土地使用税、房产税等其他各税如何缴纳？

四、高端住宅开发模式涉税风险分析与筹划

（1）何为高端住宅？构成高端住宅的主要因素有哪些？

（2）中国高端住宅的市场空间如何？

（3）房地产开发商为什么要做豪宅？

（4）高端住宅涉及的税收风险主要有哪些？

（5）高端住宅的税收筹划空间如何？主要有哪些方法或技巧？

五、商业地产开发模式涉税风险分析与筹划

（1）什么是商业地产？有什么特点？

（2）商业地产运营模式有哪些？涉及哪些法律风险？

（3）决定商业地产开发成功与否的主要因素有哪些？

（4）售后回租、售后回业务购涉及到哪些税收风险？应如何进行相应的税收筹划？

（5）带租约的产权销售如何运作？如何防范涉及的税收风险？

六、城市综合体开发模式涉税风险分析与筹划

（1）什么是城市综合体？有哪些特点？

（2）城市综合体如何分类？它的主要功能有哪些？

（3）城市综合体开发主要标准和要点有哪些？

（4）城市综合体涉及的税收风险有哪些？

（5）应该如何进行城市综合体的税收筹划？

七、旅游地产开发模式涉税风险分析与筹划

财务技术网网址：http://.cn传真：010-62124298电话：010–51651714 *** 电子邮箱：caiwujishu@sohu.com办公地址：海淀区中关村南大街九龙商务中心B座502室联系人：赵老师

致力于企业管理实践、专注于财务技术开发及应用!

（1）什么是旅游地产？有什么特点？

（2）旅游地产分类和未来发展趋势分析

（3）产权式酒店涉税风险分析

（4）旅游地产涉及的税收风险主要有哪些？如何筹划？

八、养老地产开发模式涉税风险分析与筹划

（1）什么是养老地产？养老地产有什么特色？

（2）养老地产的运作模式有哪些？

（3）养老地产未来发展趋势分析

（4）养老地产有否存在税收优惠？涉及哪些税收风险？

九、合作建房开发模式涉税风险分析与筹划

（1）什么是合作开发？涉及到什么样的法律关系？

（2）合作开发在司法上如何认定？

（3）合作开发涉及的营业税、土地增值税、企业所得税风险主要有哪些？

（4）案例分析合作开发的税收筹划第一部分最新房地产税收政策分析与运用

专题二房地产企业税务安全战略

一、知彼：

1、税务检查和处理权限主要有哪些？

2、税务稽查证据有什么约束或限制？

二、知己：

1、房地产企业偷税类型和主要涉税风险分析

（1）房地产行业的收入之假主要体现在哪些方面？

（2）房地产行业的成本之虚主要体现在哪些方面？

（3）房地产行业的费用之乱主要体现在哪些方面？

2、房地产业稽查要点

（1）从何入手查收入？

（2）从何入手追成本？

（3）从何入手找费用？

3、典型案例分析房地产税务稽查的方法与技巧

三、不同阶段税务稽查应对策略

1、选案阶段如何应对？

2、稽查阶段如何应对？

3、审理阶段如何应对？

4、执行阶段如何应对？

房地产业涉税风险 第6篇

【课程背景】

关键点：营业税 土地增值税 营改增 企业所得税

国务院总理李克强日前指出，当前中国经济发展进入新常态，必须按下全面深化改革的“快进键”，今年要进一步深化财税、金融等重点改革，而作为税制改革的重点，按照既定要求，营改增在今年将基本实现全覆盖。

针对营改增扩围，国家税务总局局长王军日前在全国税务工作会议上表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。

针对房地产业面临的严格税制改革形势，中国房地产培训网特邀税务专家，提出深度应对方案，另总结了近几年房地产企业税务检查的典型案例，归纳了近几年来房地产业税企争议的焦点问题，对房地产企业所涉及的各税种，诸环节、分项目进行剖析，希望通过培训，讲解土地增值税的清算策略、房地产企业各税种纳税操作技巧，现场解答房地产企业在纳税操作中遇到的疑难问题。[2014年在成都、南昌、杭州、南京、厦门举办5期]

【培训收益】

1、通过学习，使学员掌握土地增值税清算的基本法规、清算程序和清算方法、税收优惠，土地增值税的纳税筹划技巧等。

2、通过学习，使学员掌握房地产开发产品的分类方法、成本核算方法、共同成本与间接成本的分配技巧，正确核算开发产品成本。

3、通过学习，使学员掌握收入确认的原则、方法，开发项目完工的标准，预售账款结转收入的时限，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。

4、了解房地产行业税收检查的重点及其应对策略。

【课程对象】

房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。

【专家导师】

刘老师：著名财税专家，高级会计师、注册会计师。我公司高级税务讲师，现受聘担任

世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。

出版有《房地产企业财税操作技巧》(第3版)、《土地增值税清算大成》(第2版)、《房地产企业财税操作难题精解》等房地产企业财税专著。

几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。

讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映、通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性;使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。

【培训内容】

一、“营改增”对房地产企业的影响及风险控制

1、房地产开发企业哪些业务应当缴纳增值税?如何选择增值税纳税人身份?

2、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税?怎样缴税?

3、营改增对房地产企业现时的影响?对房地产企业未来的影响?

4、房地产开发企业何时试行营业税改征增值税?如何做好“营改增”的准备工作?

二、严格征管下的土地增值税专项检查风险控制要点

1、怎样确认房地产销售收入总额?合同面积与实测面积不一致如何确认销售收入总额?

2、计算土地增值税的“扣除项目金”包含哪些?怎样计算允许扣除的房地产开发费用?

3、土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算30%的附加扣除额?

4、土地闲置费可否计入“房地产开发成本”?在计算土地增值税时可否扣除?

5、计算土地增值税时，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除?企业没有借款费用的，“房地产开发费用”是否按照5%扣除?

6、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策?

7、房地产开发企业出售保障性住房是否应预缴土地增值税?

8、以土地或房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠?对房地产开发企业有何特殊规定?

9、土地增值税清算时可否将不同类型的房地产综合计算缴纳土地增值税?

10、向个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除?

11、扣留施工企业的质量保证金没有发票可否扣除?

12、怎样确定土地增值税的清算项目?应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分?

13、房地产企业怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税?

14、房地产企业销售普通标准住宅如何定价可以降低土地增值税?

15、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么差异?

16、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆、商厦，怎样操作可以降低税费支出?

17、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出?

18、房地产企业转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税?

19、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税?

20、新办房地产企业如何确定“筹建期”?

21、搞好土地增值税清算应注意哪些问题?

三、企业所得税后续管理要点及问题解析

1、怎样划分开发产品的成本核算对象?开发产品计税成本核算应当遵循哪些程序?

2、开发产品的直接成本怎样核算?共同成本、间接成本应当怎样分摊?

3、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些?

4、开发项目的营销设施建造费怎样核算?在计算土地增值时可否扣除?

5、在开发项目内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施当地政府部门给予经济补偿后的差额应怎样进行税务处理?

6、怎样核算不同类型房产的成本?

7、安置动迁用房支出怎样进行税务处理?

8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本?

9、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁?房地产企业可否销售利用人防工程建造的车库?应当怎样妥善处理?

10、开发产品完工后，再发生成本费用应当怎样处理?

11、房地产企业怎样避免与施工企业工程决算久拖不决?

12、何谓开发产品已经完工?怎样确定成本核算终结日?怎样正确处理开发成品“完工”与计算应纳税所得额的关系?

13、房地产企业以扩股方式取得土地使用权的，怎样进行会计核算?

14、企事业单位、个人以分房为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的，房地产企业怎样确认收入?

15、其他企事业单位、个人以分红利为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的应当怎样进行税务处理?

16、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本?

17、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本?

18、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入?

19、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样进行税务处理?

20、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税?

21、房地产企业视同销售业务税收政策有何变化?相关资产的计税基础怎样计算?

22、企业所得税汇算清缴时，出包工程因未办理工程结算而未取得全额发票的可否预

提成本?应注意哪些问题?

23、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧?

24、企业购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的怎样进行折旧或摊销?

25、房屋、建筑物等固定资产在未提足折旧前推倒重置的怎样进行税务处理?

26、房屋、建筑物等固定资产进行改扩建怎样计算计税成本，怎样计提折旧?

27、股权投资的股息、红利所得怎样纳税?股权投资损失可否在税前扣除?

28、股权投资转让损益怎样纳税?新政策有何变化，长期挂账的股权投资转让损失可否扣除?

29、投资企业撤回或减少投资的怎样进行税务处理?

30、何谓资产损失?企业资产损失在企业所得税前扣除的原则?

31、国家税务总局2011年第25号公告对资产损失税前扣除有何重大变化?

32、以前未扣除的资产损失怎样进行税务处理?

33、税务机关怎样对企业的资产损失进行监督管理?

34、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除?建立股权激励机制形成的支出可否扣除?

35、企业为员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费怎样扣除?怎样征收个人所得税?

36、职工因公出差补助、误餐费补助是否计入工资总额，可否税前扣除?是否征收个人所得税?

37、职工福利费的开支范围是什么?如何在税前扣除?

38、企业工会经费和职工教育经费怎样在税前扣除?

39、企业确因工作需要为职工购置的工作服可否税前扣除?

40、企业自有房产装修费如何在税前扣除?

41、企业的业务招待费税前扣除怎样计算，计入什么科目?

42、职工的“五险一金”怎样在税前扣除，是否计征个人所得税?

43、企业发生的公益性捐赠支出可否扣除?范围是什么?

44、企业广告费和业务宣传费税前扣除的条件是什么?

45、企业赞助支出可否扣除?

46、企业与生产经营有关的手续费及佣金支出怎样在税前扣除?境内境外有何区别?

47、企业借款费用怎样在税前扣除?资本化的要求是什么?

48、怎样证明“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息准予税前扣除”?

49、售后回购业务如何进行税务处理?

50、融资性售后回租业务如何纳税?房地产企业怎样利用这项政策扩大融资渠道?

51、何谓“混合投资”?如何利用混合投资业务扩大融资渠道?

52、税法对防止资本弱化有何规定?

53、企业因投资者未在规定期限内缴足其应缴资本额而发生借款其利息应有谁来承担?

54、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除?

55、“统借统还”的利息怎样扣除?对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税?

56、企业对外进行股权投资发生的借款利息可否在税前扣除?

57、企业取得的国债利息、地方政府债券利息、中国铁路建设债券利息、证券投资基金利息在税收上有何区别?

58、企业股权收购怎样可以享受特殊性税务处理?

59、企业债务重组怎样操作可以递延纳税?

60、企业资产收购怎样可以享受特殊性税务处理?

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年3月14-15日 成都(详见报到通知)

【培训费用】3800元(含培训费，资料费、午餐费)食宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。