房产销售技巧策略

房产销售技巧策略（精选7篇）

房产销售技巧策略 第1篇

销售房产技巧

首先你要专业知识性强，多读多看多了解多问。我刚做的时候只要有不懂的就问人，别怕丑任何人都是这样过来的，专业知识都是靠自己慢慢累积。和客户们说话时尽量避免：嗯~~啊~~一些，要用肯定的语气回答对方。我刚开始做的时候有个同事和我说的，后来我发现这点很重要哦，它让对方觉得你很可靠很信任你！

知识是一方面，做我们这行还有重要的一方面就是不怕累，多动脑，反应快，观察能力强！要不厌其烦带客户到处看房，在一路上还要耐心的讲解。还要对客户作出判断，第一次的见面你要尽可能多的了解客户个人信息和客户的内心想法，只有了解对方想什么才知道问题出在哪（这样才便于你对症下药，嘿嘿）有些麻烦的客户不是一时半会能搞定的，比如他们会比较周边的楼盘或挑一些问题，你一定得有心理准备不怕摩人，要有“拿下”的信心，但绝不能急于求成！（其实这两点是很矛盾的，关键看你如何拿捏）

采盘也是我们这行很重要的一个环节，有空或经过哪个楼盘就去看看熟识下其他项目的产品，俗话说：知己知彼方能百战百胜。有心要买房的客户一定不止看你一家房子的，所以说你要说的出周边的行情与你的产品进行对比才更有说服力。

客户跟进是一个很重要的环节，一定要用心去做好它。第一次接待后应有了笔记，要对此客户有一定的了解，打电话时选对时间，想好说辞再打。我做过客户，有的销售员给我打电话跟得很紧，但时间总不对，打过来也不知道说些什么完全没有技巧，令我对此销售员相当反感，即便是想买也不会选他。所以跟进时一定要多揣摩，说话多技巧。（建议你有空可以去自己做客户试试，就会有不少心得）

还有信心，也是很关键的！要心态好，其实做房产销售很多时候运气是个因素，但我相信努力也是绝不可少的。没信心就不会下功夫努力，要时刻为自己打气，在业绩不佳的时候多想想，多看看别人是怎么做的然后与自己对比。对每一位客户都要敬业，不要盲目的判断客户挑选客户，尽可能的抓住每个机会。我看过一本销售书上说的，失败不要紧，但一定要搞清楚这个客户因为什么原因不选择你和你的产品。那么下次才能更好的把握对方！要多学习哦！

其实如何做好一个房产销售，关键在于你喜不喜欢这个职业。不喜欢就不说了，喜欢的话才会用心去慢慢摸索，多观察多下功夫，时间长了就一定能做的好：）

房产销售技巧策略 第2篇

在我那小小的“自由世界”，有很多本书。童话类，有科普类，有励志类，有小说类等等。有些书我看了很多遍，都已经厌烦了。但唯有一本书-----《钢铁是怎样练成的》，每每读它时，都使我兴奋，回味无穷。

《钢铁是怎样练成的》的作者是前苏联作家尼古拉.阿列克谢耶维奇.奥斯特洛夫斯基。这本书主要写了保尔.柯察金经历了千辛万苦成为了共产党员，却几次掉队；经历了几近死亡边缘，却都坚强的活下来；最后即使失去了双眼和右腿，也与困难顽强抗争。

保尔.柯察金之所以能够克服这些困难，是因为他有一种坚持不懈，与困难顽强抗争的精神。他这种永不放弃的精神深深的打动着我。使我这个原本不大坚强的女孩也坚强了些。

那次，我在和妈妈玩羽毛球时，偶然看到旁边的小朋友穿着旱冰鞋在场地上自由的穿梭着，还不时的玩着花样。像一只小鱼在水里畅游。我当时真是既羡慕又嫉妒。于是我就要妈妈答应我给我买一双旱冰鞋。旱冰鞋在刚被买来的那天晚上就被迫不及待的我穿上了。想起广场上那小朋友自由的穿梭，一鼓起勇气，猛地站起来，可没想到竟然摔了一跤！我以为只是一时失误，便继续向前滑。可过了几次之后，我仍不能向前进一步。“唉，还是等你知道该怎样滑时再滑吧。”我暗自说。可就在这时，一句话在我的脑海出现：放下，就等于说自己是一个懦夫。我又重新获得了自信和力量。在第二天晚上，在小朋友们的帮助下，我终于绕着场地滑了一圈。胜利的喜悦顿时涌上心头。我当时也许很痛，也许膝盖已经发麻，可是我学会滑旱冰了！回到家，我抱着那本书狠狠地亲了一口。因为是这本书在我遇到困难时帮助我，给我指示方向。

牛津大学在举办一次“成功秘诀”的 演讲中，请到了声誉巅峰的吉丘尔。礼堂被围的水泄不通。吉丘尔本人却只在会议上说了一句话：“我的成功秘诀有三个：第一个是决不放弃；第二个是绝不，绝不放弃;第三个是绝不，绝不，绝不放弃。

房产销售技巧策略 第3篇

一、执行《小企业会计制度》和《企业会计制度》企业从价计征的房产税计税原值确认方法

《企业会计制度》规定:“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权, 在尚未开发或建造自用项目前, 作为无形资产核算, 并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时, 应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业利用土地建造自用某项目时, 将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”《小企业会计制度》规定:“企业购入的土地使用权, 或以支付土地出让金方式取得的土地使用权, 按照实际支付的价款作为实际成本, 并作为无形资产核算;待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。”基于以上规定, 执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人, 在会计核算时已经将地价计入房产原值, 但是对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分, 会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值。因此, 执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。

而《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 (财税[2008]152号) 规定:“自2009年1月1日起, 对依照房产原值计税的房产, 不论是否记载在会计账簿“固定资产”科目中, 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的, 应按规定予以调整或重新评估。”财税[2010]121号文件规定:“对按照房产原值计税的房产, 无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价, 包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税[2010]121号文件下发后, 执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时, 应当根据会计与税法的差异, 对房产计税原值进行相应的调增或调减。

例1:C公司是执行企业会计制度的企业。C公司土地总面积为10 000平方米, 取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元, 2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1 000平米。假设C公司会计核算时有两种选择:一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值, 即计入房产原值的地价为60万元 (1 000÷10 000600) , 其余540万元 (600-60) 地价计入“无形资产”。二是将地价全部计入房产原值, 即计入房产原值的地价为600万元。

分析:容积率=1 000÷10 000=0.1 (小于0.5) ;土地单价=600÷10 000=0.06 (万元/平方米) 。

根据财税[2010]121号文件的规定, 计入房产计税原值的地价=1 00020.06=120 (万元) , C公司在申报缴纳房产税时, 计入房产计税原值的地价款应为120万元。因此, C公司会计核算时, 如果将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值, 即计入房产原值的地价为60万元, 其余540万元地价计入“无形资产”, 则C公司在申报缴纳房产税时, 应当相应调增房产计税原值60万元。如果将地价全部计入房产原值, 即计入房产原值的地价为600万元, 则C公司在申报缴纳房产税时, 应当相应调减房产计税原值480万元。

例2:D公司是执行企业会计制度的企业。D公司土地总面积为10 000平方米, 取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元, 2010年底房屋总建筑面积为6 000平方米, 房屋总占地面积为3 000平方米。D公司会计核算时有两种选择:一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值, 即计入房产原值的地价为180万元 (3 000÷10 000600) , 其余420万元 (600-180) 地价计入“无形资产”。二是将地价全部计入房产原值, 即计入房产原值的地价为600万元。

分析:由于容积率=6 000÷10 000=0.6>0.5, 如果D公司会计核算时将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值, 即计入房产原值的地价为180万元, 其余420万元地价计入“无形资产”, 则根据财税[2010]121号文件的规定, D公司在申报缴纳房产税时, 180万元应计入房产计税原值。因此, D公司在申报缴纳房产税时, 不需要对房产计税原值进行调整;如果D公司会计核算时将地价全部计入房产原值, 即计入房产原值的地价为600万元, D公司在申报缴纳房产税时, 不需要对房产计税原值进行调整。

二、执行《企业会计准则》企业从价计征的房产税计税原值确认方法

《企业会计准则第6号无形资产》应用指南指出:“自行开发建造厂房等建筑物, 相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理;外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的, 应当全部作为固定资产;企业 (房地产开发) 取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物, 相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。”《企业会计准则第38号首次执行企业会计准则》应用指南指出:“首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权, 符合《企业会计准则第6号无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的, 首次执行日应当进行重分类, 将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离, 作为土地使用权的认定成本, 按照《企业会计准则第6号无形资产》的规定处理。”

从以上规定可以看出, 除“房地产企业开发商品房”以及“外购不动产支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间进行合理分配的”, 执行《企业会计准则》的纳税人应当将土地使用权单独计价 (单独计入“无形资产”或者“投资性房地产”) , 而不计入房产原值。原来执行企业会计制度的企业将地价合并计入房产原值的, 在首次执行《企业会计准则》时, 还应将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离, 并单独计价。财税[2010]121号文件下发后, 执行《企业会计准则》的纳税人未将地价款计入房产原值的, 在申报缴纳房产税时, 应当根据财税[2010]121号文件的规定相应调增房产计税原值。

例3:E公司是执行《企业会计准则》的企业。E公司土地总面积为10 000平方米, 取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元, 2010年底房屋总建筑面积和占地面积都为1 000平米。E公司会计核算时将地价款全部计入“无形资产”, 即计入房产原值的地价为0。

分析:容积率=1 000÷10 000=0.1 (小于0.5) ;土地单价=600÷10 000=0.06 (万元/平方米) 。

根据财税[2010]121号文件的规定, E公司计入房产计税原值的地价=1 00020.06=120 (万元) , E公司在申报缴纳房产税时, 计入房产计税原值的地价款应为120万元。因此, E公司在申报缴纳房产税时, 应当相应调增房产计税原值120万元。

例4:F公司是执行《企业会计准则》的企业。F公司土地总面积为10 000平方米, 取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元, 2010年底房屋总建筑面积为6 000平方米, 占地面积为1 000平方米, F公司会计核算时将地价款全部列入“无形资产”, 即计入房产原值的地价为0。

分析:容积率=6 000÷10 000=0.6 (大于0.5) , 根据财税[2010]121号文件的规定, F公司在申报缴纳房产税时, 地价款600万元应计入房产计税原值。因此, F公司在申报缴纳房产税时, 应当相应调增房产计税原值600万元。

三、应并入房产原值的土地价值的计算

1. 应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值, 其包括

为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等, 包含为取得该地所有的付出, 如耕地占用税、契税等。不能以摊销后的土地剩余价值计税。

2. 宗地容积率高于或等于0.

5的, 应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税;宗地容积率低于0.5的, 应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。

四、宗地容积率和建筑面积的界定

1. 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标, 是

指在城市规划区的某一宗地内, 房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值, 分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率, 即等于地上总建筑面积÷规划用地面积, 也即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。税收实践中的容积率是指实际容积率。

2. 容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元, 是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地, 其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下, 才能反映土地的具体利用强度, 宗地间才具有可比性。

3. 纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用

证的, 依照上述文件规定则视为多宗地, 应分别计算各地块的宗地容积率。容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据, 而地上建筑物并不专指房产, 既不等于各房产的建筑面积之和, 也不等于各房产的基底面积。

4. 建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和, 其计

算范围必须按照《建筑工程建筑面积计算规范》执行, 包含永久性顶盖无围护结构的站台、加油站、收费站等, 但独立的烟囱、烟道、地沟、油罐等不计算建筑面积。由此, 加油站的加油罩棚虽不征收房产税, 但需要计算其容积率, 从而可能影响到房产税的计征。另外, 建筑物净高低于1.2米的建筑物不计算总建筑面积;在1.2米至2.2米之间的建筑物按1/2计算总建筑面积;超过8米的单层建筑物, 按2倍的计算单层建筑面积计算总建筑面积。

例5:某加油站2005年受让国有土地200 000元 (面积1 000平方米) , 2008年外包其他单位承建平房300 000元 (建筑面积400平方米) , 加油棚80 000元 (层高7.8米, 建筑面积120平方米) ;2009年受让国有土地500 000元 (面积2 000平方米) , 未建造房屋。2011年应申报缴纳房产税多少?

分析: (1) 计算容积率。宗地一容积率= (400+120) ÷1 000=0.52;宗地二容积率=0。 (2) 计算应并入计税原值的土地价值。宗地一为200 000元, 宗地二为0。 (3) 计算房产税。 (300 000+200 000) (1-30%) 1.2%=4 200 (元) 。

例6:某公司2005年受让国有土地200 000元 (面积1 000平方米) , 2008年外包其他单位承建平房300 000元 (年底已完工, 建筑面积400平方米) ;2009年受让国有土地500 000元 (面积2000平方米) , 2009年外包其他单位承建厂房800 000元 (年底已完工, 层高8.5米, 单层建筑面积700平方米) 。该公司2011年应申报缴纳房产税多少?

分析: (1) 计算容积率。宗地一容积率=400÷1 000=0.4;宗地二容积率=7002÷2 000=0.7。 (2) 计算应并入的土地价值。宗地一=4002 (200 000÷1 000) =160 000 (元) ;宗地二=500 000 (元) 。 (3) 计算房产税。[ (300 000+800 000) +160 000+500 000] (1-30%) 1.2%=14 784 (元) 。

五、应注意的问题

1. 纳税人发生的房产评估增值部分是否应当缴纳房产税?

执行《企业会计准则》的纳税人, 因初始确认“投资性房地产”或者“投资性房地产”公允价值发生变化而调整房产账面原价的, 是否应当同时调整房产税计税原值?

关于纳税人发生的房产评估增值部分是否应当缴纳房产税的问题, 财税[2008]152号文件规定:“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”但有的地方有专门的规定, 例如, 《江苏省地方税务局关于地方税有关业务问题的通知》 (苏地税发[1999]087号) 规定:“企业改组改制过程中, 对资产进行重新评估并调整房产原值的, 不论是否按新调整的房产原值提取折旧, 均应按调整后的房产原值计征房产税。”因此, 纳税人发生房产评估增值 (或减值) 以及初始确认“投资性房地产”或者持有“投资性房地产”期间公允价值发生变化, 并按国家有关会计制度规定调增 (或调减) 房产原值的, 应按调整后的房产原值计征房产税。同时, 根据国家有关会计制度的规定, 纳税人除发生资产重组以及确认投资性房地产等少数情形外, 房产的会计核算应当遵循历史成本原则, 纳税人不得因房产增值 (或减值) 而随意调增 (或调减) 房产原值。

2. 财税[2010]121号文件规定:

“对按照房产原值计税的房产, 无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价, 包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”对于“地价”应当如何把握?是否应当考虑土地评估增值和摊销等因素?纳税人支付的土地租金是否构成地价?

财税[2010]121号文件规定的“地价”应为纳税人根据房屋的实际占地面积与整个宗地面积的比例实际支付的地价, 包括纳税人取得土地使用权实际支付的价款以及开发土地实际支出的成本费用进行分配的土地价款。纳税人会计核算时将土地评估增值计入“无形资产”或“投资性房地产”等 (土地价值单独核算) 而未计入房价的, 在确定房产计税原值时, 不需要将土地评估增值部分加计入地价。纳税人会计核算时对地价进行摊销的, 在确定房产计税原值时, 摊销额也不得从地价中扣减。纳税人通过划拨等方式取得土地未支付地价的, 计入房产计税原值的地价应为0。

3. 财税[2010]121号文件下发以前, 纳税人在会计核算

时未将地价计入房产原值, 并且申报缴纳房产税时未将地价计入房产计税原值的, 是否应当补征2010年度以前的房产税?

财税[2008]152号文件规定:“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的, 应按规定予以调整或重新评估。”根据会计制度的规定, 纳税人在会计核算时应当将地价计入房产原值。因此, 在财税[2010]121号文件下发以前, 执行企业会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时, 未将地价计入房产计税原值造成少缴房产税的行为属于偷税行为, 应按规定补征税款、加收滞纳金并处以罚款。需要说明的是, 在财税[2010]121号文件下发以前, 纳税人在申报缴纳房产税时, 可只将房产实际占用土地所对应的地价计入房产计税原值, 房产未占用的土地所对应的地价, 可不计入房产计税原值。但是, 纳税人在会计核算时已经将全部地价计入房产原值, 或者计入房产原值的地价超过房产实际占用土地所对应的地价的, 在2010年底以前, 应当以会计核算的房产原值作为房产税计税依据。2011年以后, 容积率在0.5以下且计入房产原值的地价超过财税[2010]121号文件规定标准的纳税人, 在申报缴纳房产税时, 可按照财税[2010]121号文件的规定相应调减房产计税原值。

根据《企业会计准则》的规定, 纳税人可将土地使用权单独计价, 而不计入房产原值。因此, 在财税[2010]121号文件下发以前, 执行《企业会计准则》的纳税人在申报缴纳房产税时未将地价计入房产计税原值的, 不必补征房产税。

4. 土地价值并入房产原值缴纳房产税后, 城镇土地使用税仍应当按照实际占用土地面积计算缴纳。

5. 非应税建筑物所占土地的价值应扣除。

按照现行房产税有关政策, 独立于房屋之外的建筑物, 如游泳池、烟囱、水塔等, 不属于房产, 不是房产税的征税对象, 其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此, 在计算应计入房产原值的地价时, 可将游泳池、烟囱、水塔、公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。

6. 土地价值应在不同房产中进行分摊。

如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产, 又有在建或规划建设的房产, 在将土地价值计入房产原值征收房产税时, 该宗土地的地价应按照建成和在建 (包括待建) 房产的建筑面积比例进行分摊。其中:建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税;在建和待建房产分摊的土地价值, 待房产建成后再计入房产原值征收房产税。○

摘要：本文主要从执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《企业会计准则》的三类企业核算房屋价值是否含有土地价值的角度出发, 通过实证案例论述从价计征房产税的计税原值确认技巧。

房产销售：落入税务“陷阱” 第4篇

提前分享

某投资开发商欲对开发出的投资型商铺(某商城)进行促销，经过多方面的策划，推出了其核心是“一次性分享前3年利润的36％”的广告，目的是想通过让投资者提前分享利润，减少投资者的首付支出，吸引更多的投资者，尽快回收资金。

以一间商铺为例说明投资案例的广告大意，见图1:

广告很有创意，吸引了投资者的目光。再加上该商铺的地理位置优越，交通便利。广告发出前，商城就做了大量的工作，所以广告发出后就吸引了大量的投资者，开盘一个月售出400余套。可是不久税务机关找上了门，经过一番调查询问，查账核实后，税务机关认定该商城存在严重的偷税行为。开始商城不理解，经过税务机关讲解之后，商城也不得不承认在本次营销策划中存在严重的税收漏洞。

漏洞何在

常规的房地产销售中涉及到的税种有营业税和土地增值税。营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产公司销售不动产应按营业税中的销售不动产税目，以从购买方取得的全部价款和价外费用(含货币、货物或其他经济利益)为计税依据交纳营业税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税，它也是房地产企业要交纳的重要税收之一。

如果是投资型的商业门店，即投资者投资买下之后不负责经营，由该房地产企业负责外租，付给投资者租金，则商场还要代扣代缴付给投资者租金的营业税、房产税、个人所得税。此处的营业税属于营业税税目中的服务业，具体应是租赁业，计税依据为所收取的租金。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。投资人是商铺的产权所有人，有租金收入，应按租金收入的12％交纳财产税。另外，投资者还应按个人所得税中的财产租赁所得交纳个人所得税。但这部分税款商场本身不负担，由商场从租金中代扣，余额返还给投资者。

以上是一般的投资型的商业门店所涉及到的税种。商城的“一次性返还前3年利润的36％”，看似效果很好的营销方案，却给自身带来了很大的税收上的麻烦。

首先是销售不动产交纳营业税方面。商城打出此广告的目的是想通过降低投资者首付款现金支出，吸引更多的投资者。但降低的首付款仍应计入营业税的计税依据。因为广告的内容表明商铺是按总价出售的，更何况销售的发票开具方式是商城向投资者开具房价全额发票，再由投资者向商城开具分享利润部分的收据。所以对企业来说现金流入量是房价的差额，却要负担房价全额的税收。有税收就意味着有现金流出，这是不能延缓的。

其次是投资者提前分享利润部分的税收问题。由所举的例子可以看出，投资者分享部分的利润是税后的，所以这部分由于提前分享利润部分所带来的税收成本必须由商城自己负担。也就是说商城要代扣代缴分享租金部分的营业税、房产税和投资者的个人所得税，并且这部分税收要计入商城的成本。

最后是对交纳土地增值税的影响。我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率。“率”指的是增值额与扣除项目金额的比率。“增值额”是指纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。由于商铺销售收入并没有因为商城向投资者返利而减少，无形之中就有可能提高税率的级次。级次高税率就高，交纳的税款随之提高。

用案例列举的数据，可以计算出商城由此带来的税收成本

(1)商城每间商铺实收金额≈38万元，投资者分享金额≈21万元。

商城应交纳营业税≈(38十21)万×5％=2.95万元。多负担了分享部分21万元的税收1.05万元。

(2)有关分享21万元利润的税收:

房产税≈21万×12％≈2.52万元

营业税≈21万×5％=1.05万元

代扣代缴个人所得税≈(21一营业税一房产税一修缮费用)万×20％=2.91万元

需要说明的是，这里只是粗略的计算，没有包括所有的税种(如没有考虑印花税、城市维护建设税和教育费附加)。计算的目的不是计算要交纳多少税收，而是要说明税负高的因素。

总的来说，由于提前分享前3年利润的36％，使得商城每套商铺多负担了至少7万元的税收。截至税务机关发现问题，企业已售出433套，需查补的税款对企业来说是一笔巨大的支出。另外在本案例中由于商城没有代扣代缴，还要接受税务机关的罚款。对于大多“借鸡生蛋”的房地产开发企业而言，现金能尽快回收是关键。正是出于这个原因企业才推出了这个营销方案，但是企业却因此付出了巨大的代价。

可以看出，问题的根源在于“一次性分享前3年利润36％”上。房地产公司按全额开发票，投资者就分享利润部分开收据是这种销售方式的必然结果。但如果房地产公司的广告内容是全额售房，分享利润，却按差额部分开发票逃避税收，则是明显的偷税行为，将受到严厉的惩罚。

那么怎样才能做到既吸引投资者。达到预期效果，资金尽快回收，又能回避税收风险，减少企业不必要的税收支出呢？

合理避税

无独有偶，没过多久，和这家商城相似的大连某广场也推出了他们的广告，核心是“总价减免三成减负大行动”，购商铺一次性减免总价款的30％，省去贷款的后顾之忧。

举例按银行提供六成1O年按揭贷款计算(见图2)。

另外一次性付款在此基础上还可以享受9.6折优惠，按揭贷款享受9.8折优惠。

该广场销售方式给出了两个可选择方案或者一次打折减少以后贷款利息，或者是分享以后利润可以变相减少首付支出，但以后年度贷款利息要高一些。这样做首先是给了投资者选择的余地，适应了不同偏好的投资者的选择。其次投资者经过一番对比之后还会认为选择一次性减免30％合算，这也是此广场策划的初衷：让投资者明白一次性返租的形式从长远来讲并不合算，投资广场是最佳选择，重要的是合法避掉了税收。因为是房价直接打折，企业化繁为简打折部分不计入营业税计税依据，首先就省去了这部分的营业税，也不用去代扣代缴打折部分的房产税、营业税、个人所得税，当然也就没有了自己负担成本的损失。同时也省去了不少和税务机关打交道的麻烦。

罄示

房产中介经纪人销售技巧 第5篇

房产中介新手如何快速做好房产中介这个行业？ 快速的找到或者卖出房源。在分配到相当地区时，小蜜书建议新人要先对自己的经营的小区进行了解。首先要先熟悉自己所经营的小区与商圈，周边的学校、银行、卖场与交通、菜场等设施。了解自己所销售房子小区的优缺点，房龄、容积率、得房率、绿化率、朝向、房型，这些基本概况越熟悉越能获得客户的认可。

掌握房地产的从业知识，买卖双方的费用计算，买方如契税，借款的有评估费与担保费，卖方需交营业税和个人所得税，在什么情况下可以免交哪些费用，借款月还款额的计算等等。成功经纪人的日常工作:

1、每天准时到公司，早起的鸟儿有虫吃。

2、找开电脑,查看前一天所新增楼盘,熟悉市场行情,养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。

3、打开电脑,随时查阅公司“新间公告”、“员工论坛”等栏目,及时了解公司业务动态同规章制度,跟上公司日新月异发展的步伐。

4、下决定每天找寻一个新客户(暂时未需要,但半年内会买的客户)

5、尝试考核本身对买卖过程中,税费及各项手续费的计算方法。

6、每天必须尽量保证带两个客户看房。

7、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。

8、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).9、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.10、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.11、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前,先行约业主看房(每周至少一个)。

11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。

12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张,争取客源及盘源。

13、自行辑录五个笋盘,不停寻找客户作配对,机会自然大增

14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘,(租客到期完约否?会否另觅新居?会买房否?)做好自己的“客户回访”工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主,会否买多一个单位作投资(收租)

16、有时间到附近交易活跃的社区兜客,及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系,加深感情争取控盘(签独家委托)

18、晚上是联络客户与业主最佳时间,坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻,令本身在这方面 的知识增加,从而在与业主及客户交谈的时更有内容,塑造“专家”形像。

20、谈判过程中,遇上挫折,是平常不过之事,并要将问题症结之所在记下,不要重犯。

21、工作总结(看房总结经验),准备第二天工作计划(客与业主需联系)

22、心动不如行动,心勤不如手勤,主动出击,才能争取入息。最后，要使用史上最好用的房产小蜜书软件，可以进行采集房源，一键群发房源，可以学习最优秀的人员刷新设置。

房产销售技巧策略 第6篇

房产中介销售技能技巧 客户性格分析及应对

表情包1、理智稳健性特征：深思熟虑、冷静稳健、不容易被推销员的言辞所动，对于疑点，必详细究问应对原则：以诚待人，以专业的内容去信服与他2、喋喋不休特征：因为过分小心，至于喋喋不休，大小事都在顾虑之中，有时甚至离题甚远应对原则：引到正题，取得他的`信任，快刀斩乱麻3、沉默寡言特征：出言谨慎，一问三不知，反应冷漠，外表静肃应对原则：要了解他实际的需求，切记自说自话。4、感情冲动型特征：天性激动、易受外界的怂恿刺激，很快做出决定。应对原则：让他冷静下来，不能说服的，让他尽快离开案场，激将法5、优柔寡断型特征：犹豫不决、反复不断，怯于做决定应对原则：帮他做决定，不给起选择余地6、盛气凌人型特征：趾高气扬，以下马威吓唬经纪人，经常教训口气说话应对原则：不卑不亢，谦虚礼让，抓住对方弱点，正面说服7、求神问卜型特征：迷信，相信“神意”应对原则：买通风水先生、现代观说服8、畏首畏尾型特征：购房经验缺乏，不易作出决定应对原则：借助品牌实力说服，极速必定9、神经过敏型特征：容易往坏处想，任何事情容易受刺激应对原则：少说多听，耐心解答10、借口故意拖延型特征：个性迟疑、推三推四应对原则：了解购房者周期、深入挖掘原因。11、斤斤计较型特征：心思细密，大小通吃，事事计较应对原则：用威信相逼，斩钉截铁12、金屋藏娇型特征：出钱者通常都不愿意曝光，决定权在不出钱的女方应对原则：抓住女方、赞美

销售新人成功的销售技巧策略 第7篇

好的开场白会成为顾客判断销售人员是否可靠的一个条件，就是顾客对我们的第一印象。我们可以尝试放松一下心情，在开场的时候尽量吸引顾客的注意力，通过顾客的外表了解他们是否需要我们的产品或者服务。一般我们第一句话就要直击重点，并且注意礼貌用语，不能急于求成。

2. 主动提问

在和顾客交谈的过程中，我们可以问一些顾客心理需求的问题，了解顾客心中的真实想法。当然，问问题的时候不宜太过生硬，造成顾客的不适，或者被顾客看出我们的销售目的，因为他们会很排斥销售，因此我们首先要学会营造轻松的环境，用心对待顾客。“例如，你觉得现在___怎么样?”“请问你对自己的___有什么想法?”“会不会想自己的___有一点新的改变呢?”等等

3. 良好的表情和肢体语言

我们在面对顾客的时候，要留下好印象就要有良好的表情。面对各种类型、难搞的顾客，我们也应该笑脸相向，耐心跟他们解释产品的特点可能还有一些用法以及我们的一些服务。当我们与顾客经过了一段长时间的了解，顾客有信任我们的时候，我们就可以适当加一些肢体语言，让自己的说话更加有表现力。

4. 细心留意顾客需要

作为一名销售人员，我们要通过顾客的言行和生活习惯，推测他们可能会喜欢的产品。要知道抓住顾客的心是我们的首要工作，了解他们也是我们成功的关键。多留意多关心他们也对我们的进一步推销有更大的好处。

5. 其他销售技巧