农村住房制度范文

农村住房制度范文（精选9篇）

农村住房制度 第1篇

1 宁波市农村住房使用现状分析

宁波市地处浙东沿海, 经济发达, 农民的生活日渐富裕。但由于农村集体土地管理制度尚欠完善, 造成农村宅基地粗放利用, 不能做到节约集约利用土地。笔者通过调查, 发现宁波市农村住房存在以下几点问题:

1.1 农村居民点布局分散, 缺乏规划的控制和指导

宁波市农村居民点长期处于自然自发状态。由于历史、地理的原因和农民建房的习惯, 农居往往采取“沿路而建”、“依水而居”的形式分布。既有慈溪、余姚沿公路的“一”字型分布和“井”字型分布, 也有鄞州中部河网平原的簇群状分布, 还有南部山区触须状分布和散点式分布。这些农居的分散格局, 不符合最小化土地占用和资源消耗, 最大化空间效益的布局原则, 空间效益较低。

有些村庄未做村庄建设规划, 或者虽有规划, 但规划滞后于社会经济发展, 或是规划未能落到实处, 因此造成农居点规模小, 布局不合理的现象。

1.2 农村住房占地面积大, 人均宅基地面积超标

农村宅基地是农民从农村集体经济组织无偿、无限期分配取得的一项重要财产。农民超标准占用宅基地建房的现象时有发生。其主要类型有: (1) 一户一宅, 面积超占, 此种情况最为普遍; (2) 一户多宅, 面积超占; (3) 面积暗超明不超; (4) 特定原因形成农户超占。以鄞州区为例, 根据鄞州对辖区内22个镇 (街道、乡) 389个行政村进行的农村住宅使用情况调查显示, 鄞州区户籍人口数共计572461人, 户籍农户数230789人, 户均人口为2.48人, 农村居民点面积8415.2hm2, 户均用地346.63㎡, 人均用地147㎡。依据《村镇规划标准》 (GB50188-93) , 考虑到鄞州区现状和新农村建设的要求, 节约和集约用地人均居民点用地指标为80~100㎡。因此鄞州区农村人均宅基地已严重超标。

1.3 存在一户多宅和房屋空置的现象

由于农民继承祖屋和部分已富农民盲目攀比、大兴土木等原因, 宁波农村存在一户多宅的现象。据鄞州区调查数据显示, 全区一户多宅48345户, 占全区调查农户数20.95%, 多置住宅面积348.2hm2, 占调查农村居民点面积4.14%, 其中用于出租面积233.8hm2, 占67.15%。这种一户多宅的事实与一户一宅的国家法律是相冲突的。

随着宁波社会经济的发展和城市户籍制度的改革, 不少农民进城购房, 在城市定居, 享受城市文明和生活品质。而他们留在农村的宅基地不能依法正常流转, 村集体又无权收回宅基地, 而闲置的宅基地整理复垦难, 土地资源不能有效利用, 形成房屋空置现象。

2 宁波市农村住房制度改革中的热点和难点分析

宁波的农村住房制度改革试图改变农民传统的居住方式, 推动城市基础设施向农村延伸。从传统上讲, 农村的居住点是分散的, 各个自然村规模小, 占用土地方式粗放, 宅基地面积偏大, 利用效率不高。这种情况不符合节约集约利用土地的要求。经过几年的初步探索, 宁波的农村住房制度改革已取得明显成效。但改革也碰到了不少热点、难点问题。

2.1 农村集体土地管理制度存在缺陷, 宅基地确权难

农村集体土地管理制度 (包括宅基地制度) 存在缺陷, 其中主要有: (1) 农民可以向集体无偿取得宅基地使用权, 造成宅基地使用上的大锅饭; (2) 现行宅基地制度与城市化、市场化、城乡一体化相背离, 政府垄断一级市场, 用计划指标和行政命令来管制农民; (3) 现行宅基地制度违背了城乡统筹、消除二元体制的大政策, 严重侵害农民的财产权利, 影响社会和谐与进步。

农村宅基地确权是推进农村住房制度改革的基础性工作。2004年修正的《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。2007年10月1日实施的《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定”。以上规定是宅基地确权和登记发证过程中的法律依据。而针对《土地管理法》 (2004) 第六十二条的规定, 农村宅基地确权发证在实际操作过程中遇到了难题。

首先是“农村村民”的概念界定。在目前我国的法律体系中, 尚未对“农村村民”概念做明确的界定。很多地方法规中常用农业户籍作为判断农村村民的依据。而如果单纯以户口性质作为拥有宅基地的唯一条件, 则会带来一定问题。现实中, 有不少经过“农转非”的村民仍长期居住在农村, 户口性质的变化并未对他们的生活带来实际变化。因为户籍的变化, 不考虑村民实际居住情况, 而剥夺“农转非”村民的宅基地使用权是不合情理的。

其次, 存在合理的一户多宅情况。在农村中, 子女达到适婚年龄时, 父母会为其准备婚房。子女结婚后, 父母让其另立户。但也有子女在结婚前 (有婚房) 仍与父母同住的情况, 因此一“户”会有多处宅基地 (尽管这种情况不会永久) 。另外, 依据我国继承法的规定, 农村村民可以通过继承取得长辈留下的农村房屋。房屋与宅基地不可分离的特性, 使得农村村民在获得房屋所有权时同时获得了相应的宅基地使用权。如果农村村民原已有一处房屋, 其实际已经拥有两处宅基地, 与土地管理法确立的“一户一宅”的原则不符。

还有, “面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”遇到现实问题的回应。在农村宅基地使用权运行中, 存在合法超标的现象。具体地说有以下几种: (1) 原已有宅基地的继承人合法继承长辈房屋的; (2) 因房屋买卖、赠与等合法形式取得的宅基地使用权; (3) 因抵消债务、实现抵押权等方式取得的宅基地使用权。因此宅基地确权中往往不能一刀切地以“面积不能超过标准”为依据将超标部分认定为违法而不予登记发证。

2.2 农村宅基地遇到土地瓶颈, 置换难

宅基地置换是农村住房制度改革中的关键部分。宅基地置换, 原指通过空间变换将原房屋所占用的土地腾挪出来, 以实现用途或土地使用者更替的过程。宁波农村住房制度改革中的宅基地置换本质上属于集体土地流转和农民居住方式的变革。农村宅基地置换遇到的问题主要是置换的用地从哪里来, 如何处理置换中必须占用的基本农田。目前国家实行严格的耕地保护制度, 而宁波人多地少, 土地指标紧缺, 新公寓式集中居住区用地难以保障, 严重影响农村集中居住区的建设。公寓式集中居住区建设难免还会占用基本农田。据统计, 在余姚已经完成村庄建设规划的119个行政村涉及的352个集中安置区中, 有62.5%的建设面积为基本农田, 虽然宁波市本级对其中的示范村下达了用地指标, 但基层国土部门难以操作。

2.3 农村宅基地拆迁复垦程序不合理

农村宅基地拆迁复垦涉及农民的切身利益。在宅基地拆迁的操作中, 存在不少问题。如村民因恋土情节或对旧房面积的测算与价格的估算存有疑意而抵制拆迁。拆迁操作过程大多由政府和中心村建设公司决定, 信息沟通不畅, 农民不能充分有效表达意见, 只能被动参与, 其利益被虚化。在宅基地复垦过程中, 往往不能保障新增耕地的质量, 缺少对复垦后耕地表层的后续管理, 造成复垦后耕地效益低的问题。

2.4 资金筹措难, 村集体负担沉重

农村住房制度改革涉及新公寓式集中居住区建设、旧村拆迁复垦等项目的资金筹措问题。由于农村住房改革项目涉及面广, 工程量大, 投入资金多, 因此多渠道筹措建设资金, 并保障资金顺利到位, 亦是一个现实的问题。以江北区灵山村农村住房制度改革为例, 灵山村新建公寓式居住区占地8.53hm2, 拟建公寓1000余套, 总建筑面积123014㎡, 旧村复垦2.17hm2, 新增耕地2.93hm2。经初步估算, 整个工程至少需要5000万元资金, 这对于村集体经济收入只有124万元的灵山村, 无疑是一个十分艰巨的任务。根据灵山村的相关规划, 新公寓式居住区资金以区、街道两级补助为主, 旧村复垦项目资金来源按照区补助, 街道、村自筹的办法解决。村集体在农村住房制度改革中将背负沉重的经济负担。

同时, 农村住房建设不同于城市的商品房住宅开发模式, 而目前各种规费在公寓式集中居住区建设中仍占据相当比例, 增加了新公寓式居住区的建设成本, 加剧了村集体的经济负担。

2.5 外来务工人员多, 安置难

大批外来务工人员涌入宁波, 为宁波的发展做出了重要贡献。根据政府有关部门统计, 目前宁波外来务工者大约250万人。一般宁波外来务工人员存在三种居住方式:集中居住, 聚居和分散居住。其中聚居和分散居住方式在城市近郊农村尤其普遍。有些外来务工人员聚居的区域, 存在外来务工者人数多于本地住户的现象。如鄞州区陈婆渡村外来人口数为3883人, 常住人口仅为1851人, 陈婆度社区外来人口1854人, 常住人口仅为202人。在农村住房制度改革中, 原先廉价的租住屋被拆迁, 而外来务工人员无法支付购买公寓式集中居住区房产的费用, 这势必将影响他们的生活和工作, 甚至可能给社会带来不稳定因素。另外, 有些较富裕的外来人口, 已经通过多种途径合法获得农村房屋, 且具有长期居住的意愿。在拆迁置换中, 这些“定居”的外来人口亦有扩户等改善住房条件的需求。如何处理此类非典型性置换需求, 也是村集体管理部门亟待考虑的问题。因此, 外来务工人员的住房安置问题应该受到重视。

3 推进宁波农村住房制度改革的政策建议

3.1 改革农村宅基地管理制度, 完善宅基地确权程序

目前, 对农村宅基地管理制度改革, 部分学者存在一种较为极端的意见, 即实行完全的私有化, 恢复宅基地的私有性质。笔者认为这种看法并不符合我国的社会主义制度, 过于急进。农村宅基地制度改革应该循序渐进, 有缓有迟。宅基地制度可以继续实行宅基地集体所有, 但把宅基地使用权作为物权给农民, 实现农村住宅商品化。

在制定宅基地确权和登记发证的规程时, 通过深入调查摸底, 科学对待合理的既存事实, 集思广益, 有所创新, 完善确权发证的程序和操作办法, 切实推进农村住房制度改革。对“农村村民”的内涵广义化, 从实质上界定“农村村民”的概念, 即在结合居住历史情况的基础上以其是否承担村民义务为条件对“农村村民”予以认定。修正“一户一宅”的原则, 严格规范宅基地使用权的初始取得, 杜绝农户在宅基地使用权初始取得时的投机取巧。在宅基地运行中允许因继承、赠与、买卖和抵消债务等合法形式取得的“一户多宅”现象的存在。通过深入调查, 区别对待合法超标和违法超标现象, 对合法超标的农户应该承认其宅基地使用权, 对违法超标的农户应该严格收取超标使用费。

3.2 突破要素制约, 切实保障用地

突破建设用地要素制约, 多途径保障农村公寓式居住区的建设用地需求。在土地利用规划供地方面, 统筹安排农村建设用地, 合理调整城镇、中心村周边的基本农田, 确保下达的新增建设用地指标用于农村建设和农村住宅改造建设。在土地整理挖潜“生”地方面, 推进农村土地整理和村庄整治, 开展宅基地和空闲地的整理复垦, 完善宅基地置换、流转和退出机制, 以存量土地的挖潜来创造出农村新公寓式集中居住区的空间。在土地周转用地方面, 保障村庄集中建设所需的启动用地方面, 建立周转用地管理制度, 设置严密的前置条件, 完善周转程序, 实行最严格的责任制, 切实做到“封闭运行、限时归还、确保土质”。

3.3 尊重民意, 维护民利, 完善宅基地复垦操作程序

在旧村拆除和复垦过程中, 应该充分尊重农民的意见, 维护农民的利益。充分调动农民的积极性, 引入市场竞争, 引入第三部门的监督与管理。强化农民管理, 在施工图纸确定、建筑单位选择和工程招投标时由农民参与决策, 村干部需回避工程招投标等敏感问题。重视复垦新技术的研究与应用, 提高复垦工艺, 降低复垦成本, 拓宽待复垦土地的应用方向, 强化土地资源有效利用。

3.4 多方筹措资金, 降低建设成本

建立集体和农民自筹为主, 政府补助为辅, 社会力量参与的多渠道投入新集中式居住区建设的机制。鼓励金融机构积极参与农村住房制度改革, 加大信贷力度, 提高贷款额度, 延长贷款期限, 实行优惠利率, 采用小额贷款和小额联保贷款等方式为改革提供资金支持。创新投融资主体, 鼓励社会资本参与农村住房制度改革, 实行企业化、项目化运作。加大政府的补助力度, 加强社会公共财政对集中居住区建设的扶持力度。市、镇两级财政要加大投入, 同时建议在每年的土地出让金净收益中, 提取一定比例用于集中居住区建设。减免各类规费, 政府有关部门应切实监管各项规费, 包括对公寓式集中居住区建设中的行政事业性收费、涉及政府定价和指导价的服务性收费以及电力、给排水、电信、广电、煤气等经营性收费, 确保规费减免政策落到实处。

3.5 多元化解决外来务工人员居住难题

充分借鉴其他地区对外来务工人员的成功管理经验, 如湖州的外来务工人员住房公积金制度和苏南地区的农民工集居点, 多元化解决外来务工人员的居住难题。认真贯彻市政府的《关于加强外来务工人员集中居住区建设的意见》, 以开发区和工业园区、城乡接合部为重点, 优先建设一批规模适度的集中居住区, 最大限度地引导改革试点村的外来务工人员进入集中居住区, 统一管理、规范服务。继续发挥外来人员聚居区的功能, 增加对流动人口聚居区 (即城乡结合部外来人口聚集区) 环境改造的投资, 建设必要的卫生设施和给排水系统, 确保良好的治安环境, 和谐居住。另外, 管理部门应该严格限定某些“定居”外来人员扩户的需求。

4 结语

宁波的农村住房制度改革是顺应时代趋势的变革, 是政府改善民生、扩大内需、促进发展、推进城乡一体化、推动城市基础设施向农村延伸、城市公共服务体系向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射的战略部署, 也是农村传统居住方式的一次重大改革, 意义深远。改革的最大受益者应该是广大农民。农民将享受城市文明成果, 住房困难户和大龄青年的住房需求得到有效解决, 库区、山区、地质灾害点的住房改造和拆迁进一步加快, 促进发达地区农民和欠发达地区农民的协调发展。

目前, 宁波农村住房制度改革中存在了一些疑点、难点问题, 阻碍改革的顺利推进。因此只有积极探索创新, 解决改革中的难点问题, 农村住房制度改革才能真正造福于民。

摘要：由于农村集体土地管理制度中存在缺陷, 造成农村宅基地粗放利用、居住点布局分散且规模较小等问题, 给农村基础设施配套建设、公共服务体系建设和生态环境建设带来严重影响。通过对农村住房制度改革的研究, 以宁波为例, 调查分析改革试点, 并对完善农村住房制度改革做初步探讨。

关键词：农村住房制度改革,住房使用现状,热点难点问题,宁波

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农村住房制度 第2篇

——以成都市为例

本文以成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区为背景，以制定中的《基本住房保障法》（草案）为导向，以启动农村新一轮“房改”为目标，以成都市农村经济发展实际为基础，提出构建城乡统筹农村住房保障制度的基本思路与具体设计。

一、建立城乡统筹农村住房保障制度的制约因素

（一）政策法规依据需要明确

现行城市住房保障的依据，散见于各级政府的政策文件，缺乏一部由全国人大以法律形式出台的法律规范，农村住房保障更是如此。由于缺乏层次较高的立法依据，仅依靠地方政府或部门出台的政策依据来推动住房保障制度建设，其难度可想而知。据了解，新近修改的《基本住房保障法》（草案）对农村住房保障制度作出了规定，但仍限于《土地管理法》关于宅基地管理的有关条文，保障形式主要是发放建房补贴与危房改造补贴，与城市住房保障制度相比，不仅条文单薄许多，而且内容无太多新意。

（二）资金来源问题急需落实

建立农村住房保障制度，考虑到农村人口占据我国人口总量的大多数且居住困难者不在少数的现实，要容纳下规模庞大的保障人群，建设保障住房的资金渠道问题值得深入研讨。应尽量通过利用农村现有的土地房屋资源优化整合后，解决资金缺口问题。

（三）观念认识有待强化

长期以来，住房保障制度仅限于城市的惯性思维会让人们对在农村建立住房保障制度提出质疑，认为住房困难的城市低收入人群才是保障住房的真正需求者，而农村村民因有宅基地作为保障，已具备了最基本的生活资料，故不宜再纳入保障体系。而现实情况是，农村宅基地的分配是由集体经济组织作为所有权人进行分配的，政府未投入任何行政成本，但城市保障住房却是政府为保障城市居民的居住权，利用财政资金进行建设的。既然是公共投入，如城市居民与农村居民不能平等地享受政府提供的居住保障，显然有失公平。

二、建立城乡统筹农村住房保障制度的总体构架

（一）基本目标

构建城乡统筹农村住房保障制度，首先需要确定制度运行的总体思路。在城乡统筹发展背景下，不宜再创造出一套与城市住房保障完全独立的制度设计，而是应将其定位为“建立城乡统一的住房保障制度和信息平台，实现城镇、农村住房保障资源随城镇、农村人口自由流动而灵活调配”。在统一的保障平台下，城市保障人群可以到农村的保障住房居住，农村保障人群同样可以受惠于经济适用房、廉租房、限价商品房等保障政策，保障资源将随着城市人口与农村人口自由流动而灵活调配。

（二）具体设计

1.理顺部门间对农村住房保障的职能划分，建立城乡统一的住房保障管理体制

为解决农村住房困难问题，成都市目前主要采取了两项措施。一是民政部门实施的农村最困难家庭“安居工程”，该项措施重在解决农村的低保户，仅面向最困难的农村家庭；二是建设部门实施的农村危旧房改造工作，针对属于危房、旧房，但又无资金改变现状的农村家庭，由建设部门拨付专款用于帮助危旧房的改造工作。上述两项措施在一定程度上缓解了农村困难家庭的住房问题。房管部门作为城镇住房保障的主管部门，除负责城镇居民的住房保障外，同时也担负了解决进城务工人员的住房问题。在建立城乡统一行政管理体制的改革背景下，农村住房保障问题分属三个不同部门分别管理，在行政资源的利用上难免会出现重复、交叉，乃至浪费的现象。因此，为缩小城乡住房保障制度的差距，建议由已积累一定城市住房保障经验的房管部门统一对城乡住房保障进行管理，民政与建设部门的相关职能移交房管部门后统一整合配置。

2.多渠道储备保障性房源，避免资源浪费

政府可以考虑将属于集体经济组织或其成员的农民集中居住区多余房屋进行收购，作为农村保障住房使用。可以考虑收购一部分“小产权房”作为农村保障性住房，即以建筑成本为基础，上浮一定比例后从开发商手中收购，既解决了历史遗留问题，也减轻了政府的财政负担。为建立更加丰富的农村住房保障层次和类型，对部分交通便利、质量较好的农村散居房屋，所有权人愿意转让的，可将其收购后作为保障住房使用。另外，对农房抵押后需强制执行的房屋，也可收购后储备为保障性住房。

3.充分利用农村产权制度改革成果，以农村自有资源变保障资金

农村住房保障资金除应由政府负担的部分外，笔者认为，剩余资金可通过以下途径筹集：一是从集体建设用地流转收益中强制抽取一定比例直接转换为保障资金，如参照国有建设用地抽取比例10%；二是保障对象以自有的宅基地及地上房屋置换保障性住房，如“五保户”等房屋属危旧房的，可将其已确切颁证的宅基地及地上房屋交由土地或房产管理部门储备，政府为其提供配套齐全、质量过关的保障性住房；三是集体经济组织通过土地整理的方式，以整理出的多余集体建设用地作为对价，吸引社会资金参与农村保障性住房的建设。

4.打破国有建设用地才能修建保障房的限制，允许集体建设用地划拨用于保障住房建设

集体建设用地与国有建设用地在许多方面类似，既然国有建设用地可划拨用于保障性住房建设，集体建设用地经集体土地所有权人即集体经济组织同意后，同样可划拨用于保障性住房建设。事实上，成都市正在实施的“新居工程”、“农村新型社区”等农民集中居住区就是在无偿划拨的集体建设用地上修建而成的。

三、保障措施

（一）设立专业的农村房屋质量安全鉴定机构，关注农村困难群众住房安全问题

毋庸置疑，农村住房保障制度的建立与完善还有很长一段路要走，在保障制度建立以前，应率先成立专业的农村房屋质量安全鉴定机构，对已有农房的质量安全进行关注与跟踪，切实保障农村住房的质量安全。另外，该机构也可出具认定当事人是否有资格取得保障住房的依据，如经鉴定，房屋确属危旧住房的，按政策方可取得享受保障住房的资格。

（二）制定严格的惩治措施，避免保障住房申请中出现“搭便车”现象

农村住房保障问题与城市住房保障一样，同样可能出现某些不具备条件的申请人通过“搭便车”，混得住房保障资格。为杜绝此现象，相关部门在制定政策时，有必要将此种违规行为的惩戒措施明确写入文件，严格审查申请人资格，对妄图蒙混过关的，除要求其承担相应的民事、行政责任外，情况恶劣的，还应移送司法机关严处。

（三）在村、组培训一批农房员，负责对农村住房保障对象情况的动态跟踪

农村住房制度 第3篇

一、农村住房制度改革是推进农村宅基地集约使用的必然选择

随着国民经济水平的快速增长,自然和政策双重约束下的土地资源供给问题逐渐成为影响经济社会持续发展的重要制约因素,制约着城市化、工业化的进程。土地问题集中表现为城市土地资源高度稀缺和城市化进程中土地供需矛盾突出。而与此同时,在广大农村,却呈现土地低效利用的现象。2008年,浙江省宁波市农村农村居民点建设面积达70.14万亩,占全市建设用地的38.61%,农村人均居民点用地高达195.3平方米,农村土地资源粗放、低效利用现象突出,人口集聚度和村庄规模普遍太小。

土地资源高度稀缺与低效利用并存的事实说明,土地的集约利用对促进经济社会持续健康发展具有重要意义。在现阶段,推进农村住房制度改革,提高农村宅基地的集约利用水平,是当前破解城市化进程中土地资源瓶颈的必然选择。

浙江省宁波市自2003年以来,先后实施了下山移民、生态移民,城中村改造,新农村建设试点用地管理,推进农村住房制度改革试点等措施,并在全市余姚、鄞州等六个县(市)区16个试点单位进行了农村住房制度改革试点,在改善农民生活、集约使用宅基地等方面取得了较好的效果,农民公寓建设总体上节约用地40%以上。其中鄞州区通过拆旧方式盘活存量土地达到8300多亩,该区目前已建在建的集中居住小区平均容积率达到1.35,多层公寓式住宅占到总量的77%,共节约土地2200多亩,节地率达到42.3%;余姚市已建成集中居住小区35个,面积125万平方米,整理置换农村宅基地4850亩,节约用地近4000亩,通过农村住房制度改革,在农村宅基地的集约利用方面成效显著。

二、农村住房制度改革的路径

1、农村宅基地供应模式的改革。

当前,农村宅基地使用权的取得方式主要为审批取得,即农村宅基地作为农村居民的一种福利,由农民向基层政府部门提出申请后,经审核通过即可无偿取得。由于宅基地使用权的取得具有严格的身份性,即只有村集体经济组织以内的人员方能取得,且取得后具有使用的无偿性、长期性,因此,村民建新不拆旧,导致大量“空心村”的出现,一户多宅等宅基地闲置和违法占用现象屡见不鲜,造成了农村宅基地的粗放使用和极大浪费。因此,在新形势下,应该改革原有的宅基地供应模式,逐渐取消宅基地作为村民福利无偿供应的方式,引入宅基地有偿使用和限制使用的机制,引导农村住宅的集聚建设,禁止别墅式、庭院式住房批地方式,鼓励和支持公寓式集聚批地方式。

对于集聚式农民公寓的用地,则可以通过政策扶持,依靠宅基地的目标化管理、市场化经营,用土地规划、资源整合等方式,集中供应土地,并限定集中住宅小区的容积率和宅基地的节约利用率,解决住宅区的用地问题。同时,通过集中住房建设置换出来的旧宅基地,按计划实行复垦,实现耕地的占补平衡。

2、农村规划方式的改革。

农村住房制度改革,必须变以往农村建设无规划或规划滞后的规划状态为规划先行,加强经济社会发展规划与新一轮土地利用规划、空间布局规划、村镇建设规划有效衔接,细化和完善道路交通、给水工程、排水工程、水利工程、电力工程、通信工程、燃气工程、环卫设施等规划,既要考虑长远发展又要结合当地发展实际和历史文化,体现特色,优化住宅布局和房型设计,节约集约利用土地。同时加大对农村集中建房的基础设施、教育文化卫生体育设施的投入力度,优化商业网点超市的布点,改善农民的生产生活条件。

3、农村宅基地增值收益分配方式的改革。

农村住房制度改革的一个重要目标是通过住房制度改革,解决部分建设用地指标不足的问题。这其中,核心的问题是农村宅基地增值收益分配的问题。传统的做法是农民可以无偿使用宅基地,但因国家建设需要进行的宅基地征收或流转过程中,其增值收益主要被国家或集体取得,农民没有集约使用宅基地的积极性。因此,在宅基地增值收益的分配上,必须统筹国家、集体和个人的利益,通过合理的收益分配,解决农民的社会保障问题和村级集体经济的后续发展问题,让农民个体和村集体经济能切实享受到宅基地集约使用的收益,提高农民的参与热情。

4、农民住房投资主体的改革。

传统的农村住房,是农村居民基于宅基地取得后的自主建设,占用的土地一般为农村集体建设用地中划拨的宅基地,其投资主体一般为村民本人,其建筑形态、建筑质量和配套设施受到土地和资金来源的限制。农村住房制度改革,要取得成效,必须增加引资渠道,由政府主导、村民主体、各投资实体参与,扩大投资实体,多渠道筹措住房建设资金。对农村居民而言,一般宜采取“以宅基地换房”方式,尽可能减少村民的经济负担,而政府则可以通过加大信贷、创新投资融资主体、加大补助力度等方式,引入市场化手段,通过经营土地的方式,吸引投资实体参与。对各投资实体而言,则可以通过建设过程及建设之后在土地、配套设施等方面的收益获得投资回报,最终较好的解决建设资金来源。

三、农村住房制度改革的几种模式

1、宅基整理型。

对于宅基地占地面积偏大、居住比较分散,宅基地整理和开发具有一定潜力的农村,一般宜采用梳理改造、分步实施的方式。即通过村内空闲地、边角荒地、废旧场所作为农民公寓启动用地,分步实施公寓建设,边拆边建,在宅基地的调剂上作文章,拆并自然村、整治空心村,引导农村住房的集聚和人口集聚。

2、整村迁居型。

对于城中村、近郊农村等周边经济发展较快,土地价值较高,农村集体经济基础相对较好的农村,一般宜采用整体拆迁、整村迁居的方式。即通过政策扶持,挖掘土地潜力,运用市场机制拆旧建新,并按照城镇社区建设的要求,推行多层公寓式安置,实施社区化管理。

3、联建集聚型。

对于辐射能力较强的中心镇和中心村周边的农村,可以采用联建集聚型。即通过宅基地的整理和置换,通过村镇联建、村村联建的方式,将农民公寓集中建设在中心镇或中心村,以此带动人口和住房的较大规模的集聚。

4、安居解困型。

对于农村住房困难户等特殊群体,由于其本身并未申请宅基地或并无住房,一般应由政府统一安排一定数量的专项用地指标,集中选址、整体布局,统一建设集中安置小区,或在其他三类小区中划拨一定数量的公寓住房,作为解困房使用。

四、农村住房制度改革进一步推广和实践的几个要素

1、规范农村住房建设管理。

要进一步健全和完善农村住房建设管理体制,逐步探索完善管理模式,为农村住房建设提供质量保障。同时,要加强对农村土地权属的管理,特别是涉及跨村、跨乡镇的建房项目,做到权属清晰、程序到位,以免留下产权纠纷的隐患。对涉及耕地的建设用地,仍然需要严格按照法定程序和权限依法报批,防止出现借住房改造名义滥占乱用耕地的现象。

2、完善农民的权益保障体系。

建立农村居民的社会保障和就业服务体系,解决其后顾之忧;建立政府的财政支撑体系,在融、贷、补、减等方面给农村集聚房建设给予倾斜,解决资金问题;建立价格服务和监管体系,在杜绝乱收费、乱摊派等违法违规行为的同时,为村民提供维权服务;建立农村公共服务体系,为农村居民提供便捷的公共服务。

3、探索建立农村住房产权登记和流转制度。

在做好农村住房产权登记工作的基础上,积极探索确权登记后的农民住房抵押融资办法,加快实现农民住房的“抵押”、“流转”,促进将农民的“死产”变为“活产”,增加农民的财产性收入。

4、加大农村住房集聚区的基础设施建设投入。

完善农村住房集聚区的基础设施建设,对路网、电网、水网、气网、信息网等公建项目要优化布局;加大对集中居住区对外道路通道的投入,解决农村居民的出行问题;加大教育文化卫生体育设施投入的力度,按照集中居住区的规模,建设完备的学前教育、文化宫、社区卫生服务站、体育健身点等设施,统筹考虑义务教育、养老设施的布局,对生活垃圾的处理进行统筹规划。

摘要：农村住房制度改革,是新时期推进农村宅基地集约利用、缓解城市化进程中土地供需矛盾的一项重要尝试,本文以浙江省宁波市为例,分析了农村住房制度改革的实现路径、现有模式和关键因素,对推进和完善农村住房制度改革进行了深入的思考和探索,对以农村住房制度改革为手段、实现城市化进程中耕地的占补平衡和土地的节约集约使用具有较强的现实指导意义。

关键词：农村住房制度,改革,宅基地,集约利用

参考文献

农村住房申请书 第4篇

农村住房申请书1

尊敬的村委会：

本人xxx，是本村xx道居民。本人因xxxx事，由于自家房屋十分老旧，是我们夫妻两在前建造的，只有两层。然而，如今的县城房价已经很高，我家庭经济状况也不好，无力为儿子购置新房，所以考虑将自家的两层住房修建成四层楼房。

因为考虑到因房屋修建可能带来的扰民问题以及相关的种种情况，特此向村委会提出农村房屋修建的申请。

希望村委会根据我家庭的实际困难，核实相关情况，审阅批准我的申请。我们将尽快施工修建，保证工程质量，力所能及地减少对于周围居民的影响。

此致！

申请人：xxx

xxx年xxx月xx日

农村住房申请书2

我叫某某，是某乡某村某组的村民，现家里在册人口X人，居住面积X平米。由于房屋年久失修或狭小（根据实际情况写），现申请在原宅基地拆建新房。

建房方案：拆除现有的住房，在老地基建新房，不占用其他用地。所建房屋为一楼一底或平房X间，总建筑面积约X平方米。

特此申请，请审核批准，盼复。

此致

敬礼!

农村住房申请书3

各级政府、领导：

我叫xxx，系炎陵县鹿原镇洣西村下龙口组农民。由于下列原因，我申请新建住房。

1、我现住的房屋，仍是70年代父母所建的简陋瓦房，至今己近30多年，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，修修补补既难解决漏雨漏风问题，也影响房屋外观。且有两兄弟，居住紧张困难。

2、这些年来，党的政策越来越好，为建设好新农村，我也想新建住房。

3、我建房的方案是：自家承包地，丘址：西公路上，（四界：东是唐桂兰承包地、西是潘玲英承包地、南是楼前组承包地、北是育才公路，约120平米）

特此申请，敬请审核批准。

申请人：xxx

20xx年2月15日

农村住房申请书4

20xx土地规划局：

我叫X X X，是×X乡X X村X X组农民。由于下列几个原因，我申请新建住房。

一、我现住的房屋，还是1956年建的简陋木制瓦房，至今己近50年，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，修修补补既难解决漏雨漏风问题，也影响房屋外观。因而建新房非常有必要。

二、我现居住的房屋一共4间，60多平方米，要住8人，还要堆放粮食等，显得十分拥挤。特别是我大儿子后年要娶媳妇，女方家要求必须有新房才肯嫁过来。为了改善现有的住房状况，为了我大儿子能顺利成家，我也必须建新房。

三、这些年来，党的政策越来越好，我们农民的收入也一年比一年增加。我通过二十多年的辛勤劳动，不断积攒，已基本上攒够了建新房（建成砖混水泥房）的费用。只要上级一批准，我就能马上动工。

四、我建房的方案是：拆除现有的住房，主要在老地基建新房，另外占用我现住房背后的自留地40平方米。所建房屋为一楼一底，约200平方米。 特此申请，敬请审核批准。

此致

敬礼！

申请人：X X乡X X村X X组X X XX

X×X年X月X日

农村住房申请书5

尊敬的xx村委会：

本人xxx，是本村下河街道居民。本人因xxxx事，由于自家房屋非常旧，是我们夫妻在前建造的，只有两层。然而，如今的县城房价已经很高，我家庭经济状况也不好，无力为儿子购置新房，所以考虑将自家的两层住房修建成四层楼房。

因为考虑到因房屋修建可能带来的扰民问题以及相关的种种情况，特此向村委会提出农村房屋修建的申请。

希望村委会根据我家庭的实际困难，核实相关情况，审阅批准我的申请。我们将尽快施工修建，保证工程质量，力所能及地减少对于周围居民的影响。

此致

敬礼！

申请人：xxx

xxx年XXX月XX日

农村住房申请书6

我少普乡中山村下寨村民组，家庭人口3人，现有住房(包括辅助用房)2个房间30m，由于原住房是用木材修建，年已久远，局部开始腐烂，已经摇摇欲坠，父母住一间，我本人住一间(还是住在火房)，居住条件实在穷迫。

因此，申请新建住房1间123m，需使用面积123m(包括厕圈)，建房地址在少三公路右侧中山村曹永国住处往上50米处串村马路两侧，四界为东抵刘高峰地界，南抵刘代宇地界，西抵刘高银地界，北抵刘高峰和刘高权地界。

望上级领导现场勘察予以审核批准为谢。

特此申请

此致

敬礼!

申请人

20xx年x月x日

农村住房申请书7

xxx处领导：

我家现有六口人，七十多岁的老母，我夫妻俩，外加两个儿子、一个女儿。现住公司家属区五栋一间二十五平方米的房子里。

我的三个孩子都已长大，大儿子今年十八岁，女儿十六岁，小儿子十四岁。祖孙三代，同居一室，生活上很不方便，孩子们无法安心学习，我们夫妇也不能安心工作。为此，特恳请组织上分配给我一套住房。以解决我家实际困难。

此致

敬礼

xx部李xx

x年x月x日

农村住房申请书8

尊敬的板桥社区村委会：

本人杨璐，系隆阳区板桥镇板桥社区东村居民，由于下列几个原因，本人申请拆旧新建住房。

一、本人原住的房屋

是公元1855年修建的简陋土木结构房屋，距今已有160多年的历史，虽经过多次整修，但仍经不住风雨的侵蚀，现多处开裂，部分已出现坍塌，属于危房，若再居住人已经十分的危险，因而建新房非常有必要。

二、现居住的房屋属于二层土木结构的房屋

但由于开裂、坍塌等，能居住的`仅有几间，由于要住人，还要堆放粮食、杂物等，显得十分拥挤。为了改善现有的住房状况，我们特向各贵单位申请拆除原有旧房屋，再建新房。

三、我们建房的方案是：

拆除现有的住房，在老房的基础新建房屋，以满足家庭的居住。请有关部门审核批准。

特此申请

此致

敬礼！

申请人：xxx

20xx年xx月xx日

农村住房申请书9

尊敬的政府领导：

你们好

我是——镇，——村委会， -——村村民， 姓名： 男，汉族，42岁。家有80多岁的母亲，两个子女，妻子和我，共5人，一个小孩在读初中，年迈的母亲多病，偶尔去打工苦点钱，也只能维持一家人的生活，又没有什么经济来源，生活特别困难。

现在因我家房屋前面土埂下雨垮塌，所在房屋已成危房，土埂很高，又是雨季，房屋随时有垮塌的危险，严重威胁着一家人的生命财产安全，经村委会领导现场观察，确定已经不能住人了，自己又无能力解决。所以特向政府及有关部门申请帮助解决一家人的住房为谢。

申请人

年 月 日

农村住房申请书10

我叫XX，是XXXX天元职工，家住在XX村XX组，老房子居住面积约190多平米。由于房屋建造得早，加上年久失修及连续几年遭遇风雨侵蚀。房屋出现了许多裂缝，房顶上的瓦片经常出现漏水现象。目前房屋已经摇摇欲坠，险象环生，危及全家生命安全。

现申请在原宅基地拆建新房，在老地基建新房，所建房屋为两层楼房。

特此申请，请审核批准，盼复。

此致

敬礼！

申请人：

20xx年X月X日

农村住房申请书11

镇人民政府：

我是XX村组村民，全家X口人，全部挤着居住在近XX平方米的一座木房，该房屋建于八十年代，几经修缮仍能维持居住。

但X年X月的一场暴雨，使我房屋背坡塌方，泥石均挤压到我的房屋，暂时出外居住，且背坡上仍有裂隙，随时都有再次塌方的危险。

今年雨季，背坡再次出现塌方，泥石再次挤压我的房屋，危危在及，存在严重的安全隐患，已不敢居住。现向人民政府申请，希望将我户纳入危房改造项目，以得到政府的支持，我户好将房屋迁建到安全地带。

目前，我户已经自备了部分建房材料，并平整了新的地基，望上级给予尽快批准为谢！

特此申请

此致

敬礼！

xxx

20xx年x月x日

农村住房申请书12

申请人：xx，男，汉族，一九七四年生，已婚，贵州省金沙县源村乡建国村沙坝组农民，现住金沙县源村乡建国村沙坝。

申请事由：我现在居住的是父母四十年前修建的简陋木制瓦房，面积狭小，仅50平米左右，并且是我兄弟三人共同的房子。现在我家四口拥挤居住，由于房子老旧破损，多次整修，既难解决漏雨漏风问题，也影响房屋外观，更为重要的是安全得不到保障。房屋地理环境较差，附近没有水源，用水较困难，房后时常沙石滚落威胁人身安全，出行爬坡上坎，离通村公路较远。为了改善我家生存环境，通过我夫妻二人多年的辛勤劳动、省吃俭用，于20xx年我在源村中学门口右侧大约五十米处的马路边购买了一宅基地（约60平米），现已攒够在此建新房（建成砖混水泥平房）的费用，准备马上动工。此宅基地不属于政府规划用地范围，敬请相关部门给我办理有关的修建手续为谢！

申请人： xx

20xx年6月16日

农村住房申请书13

xxx村民委员会：

本人姓名xxx、男(女)、现年xxx岁，xxx族，是xxx镇xxx村xxx组村民。现住房屋结构为xxx(木、土木、砖木、混凝土)结构，乞今已有xxx年的历史。目前全家xxx口人全部挤着居住在近xxx平方米的房屋， 由于房屋建造时间长，建造时期资金短缺,房屋质量欠佳，年长月久房屋损坏更加严重，现在房子已xxxxxxxxx(即将倒塌,开裂、漏风、漏雨等等)，形成危房，需要进行危房改造。

由于经济困难，无力解决危房改造的全部资金，现欣闻政府的有关惠民政策，及保护人民群众的生命财产安全，恳请村委及时核查危房险情，帮助向上级申请列为危房改造对象，给予解决危房改造救助资金为盼。

特此申请

此致

敬礼!

农村住房申请书14

尊敬的领导：

您好！

我叫xx，是一个偏僻农村普通的农民，今年49岁，长期患病全身颤抖无力，无半点劳动能力，经多方求医，至今也未确诊，已花去家中所有积蓄，并欠下数万元的债务，平日家庭正常生活已受影响，然亲朋尚念一丝亲情，邻里且念点点旧恩，些许时日为我全家伸出援手，方能有衣暖身，有饭糊口，权且一家老小勉强度日。

家中还有二老，已年过八旬，膝下尚有两子，现家中无劳动力，XX年10月大儿子因严重的鼻窦炎在渭南中心医院诊治，花费了1万多元至今依然未痊愈，不能正常干活，还需别人照料，XX年8月妻子又患胆结石、梗阻性胆管化脓先后在白水县红十字会医院和渭南中心医院进行了两次手术治疗，现在也未根治，经常服药、打针，再加上我重病在床，根本无能照顾家中所有一切，真是“屋漏偏逢连夜雨，开船又遇顶头风”，回想昔日全家老小其乐融融，放眼今朝一家零乱不堪，痛在我心，然却无回天之力，无半点办法，只有打掉牙往肚里咽，如此之痛，如此之苦，唯有我这样生活在水深火热之中之人方能真切体验。全家人的生活至今没有着落，让我非常的揪心，不知道明天的路在何方。幸好，我听说我们的这种情况可以向政府申请贫困补助，党和政府能解我全家于倒悬之中，我异常高兴，好似抓住了一根救命的稻草，看到了一线黎明的曙光，可以救我们的家庭于水火。于是商量之后，我们一家六口人特向您们申请，以度过目前的艰难时日。并向相关部门求助，想及早得到诊治，照顾好家人。

我有理由相信伟大的中国共产党，相信伟大的政府会给我们解决实际困难，解决我们的生活危机，向我们伸出援助之手！跪谢！

此致

敬礼！

申请人：xxx

xx年xx月xx日

农村住房申请书15

处领导：

我家现有六口人，七十多岁的老母，我夫妻俩，外加两个儿子、一个女儿。现住公司家属区五栋一间二十五平方米的房子里。

我的三个孩子都已长大，大儿子今年十八岁，女儿十六岁，小儿子十四岁。祖孙三代，同居一室，生活上很不方便，孩子们无法安心学习，我们夫妇也不能安心工作。为此，特恳请组织上分配给我一套住房。以解决我家实际困难。

此致

敬礼

申请人：xxx

农村住房制度 第5篇

一、住房资源配置效率与住房市场化

住房制度是国家为解决城镇居民住房问题实行的一整套基本方针政策的总和。在现代化市场经济社会中, 住房制度和政策的核心是住房资源配置的效率性与公平性的统一。

住房的投资生产、分配、消费、经营管理是一种经济行为, 它同任何经济活动一样, 必须高度重视效率问题。首先, 这是住房政策目标所决定的。住房制度的基本目标是保障居住权利、改善居住条件、提高居住水平, 而要实现这一目标, 必须讲究效率, 加快住宅建设, 控制住宅成本与价格, 使居民能以承担得起的价格获得合适的住宅。其次, 是住宅产业持续发展的需要。住宅业要又好又快地发展, 必须集约节约使用土地, 发展节能省地型住宅, 提高投资效率。再次, 是城市建设协调发展的需要。住宅建设是城市建设的重要组成部分, 住宅的设计、建造、布局和外观, 同整个城市规划、土地规划、市政建设和交通设施都有密切的联系, 直接涉及到城市建设的经济效益、社会效益和环境效益的统一。因此, 无论从微观到宏观都必须充分体现效率原则。住房作为稀缺资源, 如何提高资源配置效率是任何一个国家住房制度和政策的基点。

住房资源配置效率主要取决于经济体制和调节机制。在建国后的前30年中, 我国实行的是计划经济体制, 与此相应住房资源完全由政府的行政性计划机制配置, 实行的是计划型、福利性、实物分配、行政管理的住房体制, 其要害是否定住房的商品性和市场调节。造成的主要弊端是:住房投资资金不能良性运行, 陷入只有投入没有回报的恶性循环;住房的实物福利分配助长了平均主义和分配不公;住房的统包统分制加重了企业的负担, 严重挫伤了群众自己解决住房问题的积极性;住房资源的行政性配置抑制了房地产市场的发育, 最终结果是效率极差, 住宅建设十分缓慢, 群众的住房困难加剧, 成为严重的社会问题。正因为如此, 20世纪70年代末80年代初, 我国的城镇住房制度改革是围绕着住房解困展开的。在寻求出路的过程中, 首先从解放思想开始, 以邓小平关于住房制度改革思想为指引, 开展了住房商品属性问题的大讨论, 明确了住房是商品, 必须按商品经济规律组织生产经营、流通、分配和消费, 改革的方向是实现住房商品化。90年代初, 随着经济体制改革的目标确立为建立社会主义市场经济体制以后, 为适应市场经济的要求, 又进一步明确房改的根本指导思想是实现住房市场化, 加快住宅建设, 促进经济增长, 提高居民的居住水平。可见, 住房商品性是我国住房制度改革的理论基础。住房商品化和市场化改革的途径有以下四方面:一是住房的生产经营商品化, 即把住房作为商品, 按商品经济规律由开发商进行投资建造, 组织生产经营活动;二是住房的分配、流通、消费市场化, 建成的住宅由市场交易进入消费, 实现住房分配货币化, 纳入职工工资, 职工通过购买或租赁解决自身居住问题;三是住房的管理市场化、专业化、社会化, 由市场型的物业管理企业实施管理服务;四是住房资源的配置市场化, 由市场机制调节住房资源的配置, 以取得最佳经济效益。归结为一句话, 就是要把住房的生产、流通、分配、消费全部纳入市场经济的轨道, 以市场机制调节为基础, 实现住房资源配置的高效率。

近30年的我国住房制度改革, 正是在社会主义市场经济理论的指导下走了一条住房商品化的路子, 从而取得了巨大的成就。突破传统的计划经济模式, 适应社会主义市场经济要求的新的城镇住房制度已基本建立;住宅建设规模迅速扩大, 住宅建设取得了大发展;住房条件大大改善, 居住水平和质量大大提高;住房制度的改革促进房地产业从复苏到快速发展, 已成长为国民经济的支柱产业, 对经济增长作出了重大贡献。

上述这些成就证明, 住房商品化、市场化改革的大方向是正确的, 近30年来的住房制度改革, 大大提高了住房资源的配置效率。当然, 在实现住房市场化的过程中, 还存在着房地产市场体系建设不健全和规范性不足, 住房社会保障体系建设相对滞后, 住房供给结构不协调, 特别是房价上涨过快等问题。这些问题并不是住房市场化之过, 而是市场经济的某些盲目性、滞后性和分化性等缺陷的反映, 是法律法规不健全等原因造成的。近几年政府正在通过加强宏观调控逐步解决。由此也得出一条经验:在实行住房市场化的同时, 必须加强宏观调控, 加快住房保障体系建设和法制建设。

二、住房公平性与住房社会保障

住房的公平性, 也是住房制度和政策的重要目标之一。在实行住房市场化、提高住房资源配置效率的同时, 还必须注意居民在住房问题上的公平分配和消费。

从本质上说, 住房公平性是从住房的社会性引伸出来的客观要求。住房问题不仅是经济生活问题, 而且也是重要的社会问题和政治问题。一方面, 由于住房是最基本的生存资料和发展资料, 安居才能乐业;另一方面, 由于住宅资产占有上的多寡反映社会财富在不同人群中分配的公平性。因此, 关系到社会安定和政治稳定, 其社会性十分明显。在各国政府总是把住宅问题, 特别是解决低收入者的住房问题当作重要的社会政治问题来看待。无论从住房问题的经济性、社会性和政治性来看, 都要求住房制度和政策体现公平原则。

在改革过程中建立起来的新的住房制度和政策, 应当说比原有的住房制度更能体现公平性。首先从生产领域看, 原有的住房投资体制以单位投资建造为主, 不仅投入少, 而且造成各单位住宅供应极不平衡的状况。而改革后的开发商投资建造, 实现了市场公平竞争, 大大增加了投资量, 使住宅建设大发展, 有利于促进公平分配。其次从分配领域看, 原先的住房福利分配, 平均主义和分配不公同时并存。而住房分配货币化, 纳入工资分配以后, 更能体现按劳分配的公平原则, 有利于调动积极性。再次从流通领域来说, 将原先的实物分配改为通过市场购买或租赁, 有利于根据自身能力和爱好自由选择住房。最后从消费领域看, 在住宅供应量大大增加、住宅功能和品质更加完善的基础上, 大幅度地提高了居住水平和居住质量, 大部分的居民拥有了住宅资产。总之, 住房制度改革使住房的生产、流通、分配、消费各领域的公平性大大前进了一步。有一种观点认为, 房改加剧了住房问题的不公平现象, 这不是实事求是的态度。

当然也应该看到, 在房改过程中住房的公平性还存在一些欠缺, 主要表现在以下四个问题上:一是住房供应结构方面存在着大房型过多、中小房型过少的问题, 使中低收入者的购房需求难以得到满足。二是房价过高、上涨过快, 大大超过普通居民的购房承受能力。三是投资性需求过旺, 影响自住需求的满足。四是住房保障制度建设严重滞后, 在一段时间内存在重视不足、政策措施落实不到位等问题。以上这些问题已引起政府的高度重视, 近几年来在加强宏观调控中已出台了多项政策, 正在逐步解决过程中。

三、完善住房政策效率性与公平性相结合的建议

住房政策的效率性与公平性之间存在着相辅相成、相互促进的辩证关系, 进一步深化住房制度改革, 必须更好地实现效率性与公平性的完美结合。针对目前存在的不足, 着重要抓好以下几点:

1. 坚持住房市场化改革的大方向, 继续加强宏观调控

30年的实践经验已经证明住房商品性的理论是正确的, 住房市场化改革是实现住房资源配置高效率的有效途径。虽然在市场化改革过程中也出现了一些新矛盾和新问题, 但这是支流, 决不能因噎废食, 全盘否定住房商品化、市场化改革的大方向, 重新回到实物福利分房的老路上去。

进一步推进住房市场化改革, 一方面要完善房地产市场体系, 规范市场秩序, 制止哄抬房价等混乱现象;另一方面, 要加快推进住房分配货币化进程, 增加住房消费在工资中的含量, 提高居民购租房的承受能力, 切实解决住房市场化后出现的承受力不足的问题。

同时也应清楚地看到, 住房市场化也不是万能的, 市场经济本身也存在着一定的缺陷。例如市场配置住房资源, 在激烈竞争中会出现供求关系不平衡的盲目性和调整的滞后性;又如开发商追求高利润, 人为抬高房价等。为克服这些缺陷, 国家必须对房地产市场实行必要的干预, 通过财政政策、货币政策、产业政策、法律手段和必要的行政手段来调控市场, 实现住宅市场的健康和平稳发展。近几年政府采取的对房地产市场的宏观调控政策是正确的, 必须坚决贯彻落实。

2. 切实把房价控制在居民可承受的限度内, 促进住房市场交易公平

住房价格猛涨是我国住房制度改革中始料不及的一个突出问题。在取消实物福利分房, 实行住房分配货币化以后, 大多数城镇居民必须通过购租商品房来解决自身的住房问题, 能否把房价控制在普通居民能够承受的限度内, 是体现住房公平的关键。在市场经济条件下, 商品住房价格是由市场形成的, 受住宅供求关系变动、土地使用权价格、建房成本和开发利润等多重因素的影响。房价涨幅超过收入增幅, 房价大大超过真实价值, 使居民从不等价交换中遭受重大损失, 这是违背市场经济等价交换平等原则的。

当前, 实现住宅市场公平交易原则的主要举措是:一要挤压房价特别是地价泡沫, 合理成本构成和利润。二要实行紧缩货币政策, 压缩信贷规模, 制止因货币流动性过剩拉动房价大幅上涨。三要从严控制投资投机性购房需求过度膨胀、人为炒高住房价格。为此, 要尽快开征物业税, 实施差别房贷政策, 抑制炒买炒卖。

与此同时, 要着力构建住房价格体系。在住房价格形成方式和控制力度上应有所差别。一般来说, 高收入者可以承受高档商品房, 其房价可完全由市场形成。而中等收入者购买的普通商品房价格, 关系到大多数人的承受能力, 政府在建房成本和利润率方面可作适当控制, 以平稳价格。供应给中低收入者的经济适用房, 含有一定的社会保障性, 采用政府指导价, 物价部门可规定基准价, 允许一定幅度内浮动。而供应给低收入者的廉租房 (政府公房) 的租金则实行国家定价。构建多层次的住房价格体系, 有利于适应不同收入层次的购租房能力, 满足不同家庭的住房需求。

3. 努力改善住房供应结构, 重点开发满足大多数居民需要的中小户型住房

住房供应结构取决于三大因素:一是收入层次结构;二是家庭人口结构;三是土地资源可供度。我国尚处于社会主义初级阶段, 经济发展收入虽有较大幅度提高, 但总体水平还比较低, 住房的舒适度不可能要求很高;同时我国人多地少的国情也决定了住宅用地面积不可能很多, 只能是发展节地型住宅;近十年来我国城市家庭小型化的趋势十分明显, 三口之家已占多数。因此, 90平方米住房占70%是合适的。

4. 完善住房保障体系, 加大对中低收入群体住房的支持力度

住房保障制度是新的城镇住房制度的重要构成部分, 也是实现住房公平的关键。住房问题上的公平通过两次分配来实现。第一次分配注重效率但同样也存在公平问题, 主要是体现在收入分配中的住房公平。住房消费作为工资中的重要构成部分, 要求在工资中具有足额的含量, 充分体现按劳分配、多劳多得、少劳少得的原则。要求房价符合价值、体现等价交换原则、实现市场交换中的公平原则。但是由于收入差距的存在, 特别是高收入者与低收入者住房水平差距很大, 低收入者从市场购租房的能力很差, 影响公平的实现。为此, 必须通过第二次分配即国民收入再分配来帮助低收入者解决基本的住房需求问题。这就是通过住房社会保障制度, 提供廉价公共住房和廉租住房对低收入者实施救助, 实现住房分配和消费公平。

5. 抓紧法规建设, 尽快出台《住宅法》

国外住房制度对我国住房保障的启示 第6篇

一、我国现行住房保障制度

住房保障制度是指政府或公共部门对无能力在市场上购买或租赁住房的中低收入家庭, 采取优惠政策和辅助性措施以保证人人有房住。其实质是政府利用国家和社会力量, 通过行政手段为中低收入家庭提供住房, 解决他们的住房问题。

中国现行的保障住房模式主要有:廉租房、经济适用房和住房公积金。廉租房是我国保障性住房的主要类型之一, 它是指政府向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭提供租金补贴或者以低租金出租的具有社会保障性质的普通住宅。廉租房的保障方式是实行货币补贴和实物补贴。经济适用房是政府通过财政补贴来提高购买者的支付能力, 从而解决中低收入家庭的住房问题。经济适用房的保障方式主要有两种:一是“砖头补贴”, 是通过优惠政策来降低经济适用房的销售价格, 从而提高购买者的支付能力, 其补贴需要在房屋成功销售后才能最终落实;二是“人头补贴”, 是政府直接对中低收入家庭给予经济补贴。住房公积金是国家法律规定的重要的住房保障制度。由国家机关、事业单位、各种类型企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按工资的一定比例逐月缴存的长期住房储备金, 归职工个人所有。住房公积金专项存储, 用于职工购买、建造自住房屋, 并可以向职工个人提供住房贷款, 具有义务性、互助性和保障性等特点。

二、发达国家的住房保障政策

住房政策在社会经济发展过程中起着至关重要的作用。世界各国由于经济发展水平的不同, 基本社会制度的不同, 其住房保障政策会有所差异。研究和分析国外的住房政策, 对完善我国住房保障政策, 建立符合国情的住房保障制度有着重要的参考价值。

1、英国的公共住房制度。

在20世纪初, 英国是世界上第一个工业化国家, 城市化飞速发展, 农村人口大量涌入城市, 住房短缺现象较为严重。针对高昂的房租, 英国于1919年颁布了《住房法》, 建立了世界上第一个现代住房制度, 确立了以公共住房为核心的住房供应体系。其主要内容是国家和各级政府出资修建公共住房, 以低价提供给居民居住。为了鼓励租房者购买当时租住的公房, 英国政府根据租房者租住时间的长短, 给予33%~50%的价格折扣, 后期甚至达到过70%;并且同时提供可以部分购买, 部分继续租住等其他鼓励政策。为了防止居民利用廉价的公有住房进行谋利, 英国政府规定, 居民必须在购买公房并居住5年之后方可流转进入市场。之后, 英国又对公共住房制度中不合理的部分进行了改革完善, 通过降低房价, 提供优惠贷款和产权分享等形式促进居民购买住房。

2、美国住房政策的内容。

美国住房保障政策最具特色的方面是通过立法来保障政策的实施, 先后颁布了《国民住宅法》、《合众国住房法》、《城市住房发展法》等多项法律法规。美国政府制定了一系列的住房保障政策, 对占住户总数20%的高收入者提供商品房;对有固定收入的中低收入家庭, 即收入为本地家庭平均收入60%以上者, 政府提供贴息担保, 首付只占房价的5%, 贷款总额可达到房价的80%~95%, 还款期限长达30年;收入低于本地区家庭收入40%以下的家庭属于低收入家庭, 这一人群将家庭收入的30%交房租, 余下不足的部分由政府发住房券补贴。家庭收入越低相应的补贴也就越多。

3、新加坡的住房供应政策。

新加坡在住房保障方面政府的干预程度很大, 可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范, 是世界上住房问题解决得最好的国家之一。其住房保障制度具有许多特色: (1) 制定长远规划, 政府出资建房。1960年成立了房屋发展局, 专门负责住宅建设的规划、开发和管理, 并把“居者有其屋”当作国策。政府除了拨出国有土地供房屋发展局建房使用之外, 还提供低息贷款, 给予相应的资金支持; (2) 实行住房公积金。公积金制度是新加坡1955年建立的一项强制性储蓄制度, 经过不断的发展和完善, 公积金制度已成为新加坡的基本社会保障制度之一, 涉及养老、医疗、住房、教育等社会生活的各个方面; (3) 有差别地提供住宅补贴, 严格按照家庭收入情况来确定相应的保障水平。对占住户总数3%的富人供应富人住宅, 收取土地出让金, 入住后再收取高额物业税;对中低收入家庭提供政府规定的户型和低价的组屋;对困难户供应租金很低、居住面积较小的组屋。同时, 政府对购房补贴也采用分级的办法, 例如购买一室一厅, 政府补贴1/3;三室一厅, 政府只补贴5%;四室一厅, 政府则按房屋的成本价加5%的利润。

三、对我国住房保障制度的启示

我国应当对现行的住房制度进行改革, 制定与经济发展和收入水平相吻合的住房政策, 改善各阶层人群的居住环境, 特别是要保障中低收入家庭的基本生活条件。本文提出以下四条建议:

1、由政府来主导保障性住房的建设与供应。

房屋是一种特殊商品, 价值大, 使用期长, 保值率高, 居民不可能完全通过房地产市场来解决自身的住房问题。发达国家和地区特别是新加坡政府和香港政府在解决居民住房问题的方面做出了重要贡献。新加坡的房屋发展局、香港的房屋署是从事保障性住房的政府机构, 直属于新加坡政府、香港政府, 具有选址规划、开发建设、运营管理、社会分配等职责。我国政府作为宏观经济的调控者, 担负着促进社会经济全面发展的职责, 理应承担起解决住房的重任。因此, 保障性住房的建设应当绕过房地产开发商, 由我国政府相关部门直接交付建筑企业, 保证保障性住房按时、按质、按量完成。同时借鉴英国经验, 使用约束手段来抑制非自住型住房需求, 维护广大居民的切身利益, 保持社会稳定。

2、完善住房保障法律体系。

住房保障法在解决中低收入家庭的住房问题中发挥着重要的作用。发达国家的住房政策基本上是以法律形式存在的, 既有综合性的住房法律, 也有专门性的住房法规。美国的《国民住宅法》、《合众国住房法》, 新加坡的《建房与发展法令》等, 都从法律上保障了住房制度的实施。现阶段, 我国缺乏专门的法律规范, 至今没有出台一部《住房法》, 因此, 我国应尽快出台相关法律, 为政策的有效实施提供法律支持。建议优先考虑出台《住房法》, 具体内容包括住房目标、住宅用地规划、住房的所有权、住宅租赁、住房管理等;严格规定保障对象、保障标准、保障水平。有了法律的保障, 才能从立法上保障公民基本的住房权利, 对房地产市场的调控才能做到依法行政。待时机进一步成熟后, 再开展保障住房法律的细化和延伸。

3、用公共房屋取代经济适用房。

经济适用房扭曲了房地产市场, 而且直接影响了住房的供应。现阶段, 应当取消经济适用房优惠政策, 代之以统一的公共房屋政策。公共房屋有以下特点: (1) 公共房屋的核心是政府确保居民有起码的居住条件, 政府向中低收入家庭提供公共房屋, 居民享有使用权而没有所有权; (2) 公共房屋易解决保障需求的错位问题, 从而提高住房政策的有效性, 可以剔除有更高支付能力家庭的投资性需求; (3) 公共房屋必须确立享受资格法定、房屋公平供应、租金标准一致等原则, 这是决定住房保障政策能否有效实施的关键。同时, 应严格控制公共房屋的面积, 以居民基本的日常居住需求为基准。如果政府能扩大公共房屋的供应, 则居民的购房行为会恢复理性, 房地产市场的畸形价格也会有所回落。

4、建立个人信用体系。

所谓个人信用制度, 是指由国家建立的, 用于保障、管理和监督个人信用行为的一系列具有法律效力的规范制度。个人信用体系由个人身份证明、商业信用纪录、社会公共信息以及可能涉及到的民事、刑事等特别资料组合而成。我国至今没有建立起相关制度体系, 导致在调查居民收入、住房和资产等个人隐私问题时难度非常大, 致使保障性住房的审核缺乏数据支持。因此, 建立个人信用体系, 使其在开设银行账户、贷款、申请保障性住房等方面录入相应的信息数据, 准确掌握家庭的住房情况和个人的经济状况, 这是目前我国在住房保障体制方面亟待完善的工作。

四、结束语

中国住房制度的改革是一项复杂而艰巨的工程, 需要深入了解我国国情, 高瞻远瞩, 实事求是, 兼顾各方利益, 把握各项政策出台的时机和力度。相信通过全社会的努力, 就一定能够推进我国住房制度改革的进程。

参考文献

[1]郑功成.破解住房关键在哪[J].人民论坛, 2007.3.

[2]王璁.住房保障制度的国际经验及启示[J].当代经济, 2008.10.

[3]高卓献.我国住房保障制度研究.2006.4.

廉租住房制度透析 第7篇

1 廉租住房的管理和运作

廉租住房是政府或单位在住房领域里实施社会保障职能,向城镇最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房,具有较强的福利性。廉租住房的配租方式,主要有实物配租和租金配租两种。

1.1 实物配租

实物配租是政府或单位向双困家庭提供的租金低廉且符合廉租住房标准的普通住房,用以解决其住房困难的一种廉租住房的方式,最低收入家庭现租住直管公房或单位公房且住房标准符合廉租住房要求的,经批准也可以实物配租方式,即现有公房转化为廉租住房。

1.2 租金配租

租金配租指政府向“双困”家庭按规定标准发放租金补贴,由其到市场上租赁房屋,以解决其住房困难的一种廉租住房的方式。

2 廉租住房政策的不足及对策

2.1 现行廉租住房的不足之处

1)各类房源所造成的难题。

根据《城镇廉租住房管理办法》规定,廉租住房的来源有如下五类:

a.腾退的并符合当地人民政府规定的廉租房标准的原公有住房。然而这一类住房由于历史的原因有的居民已经通过公房出售政策购买了房权,真正能够腾退的并符合廉租住房标准的原有公有住房为数极少,根本无法解决最低收入家庭的住房问题。b.符合当地人民政府规定建筑面积或装修标准的现行公有住房。其缺点是成本太高,且房屋出租以后,很难收回,容易陷入过去福利分房的恶性循环。c.政府和单位出资兴建的用于廉租的住房。政府对用于廉租住房建设的土地实行无偿划拨、税费减免。新建廉租住房存在的问题是:较易形成新的贫民区;居住廉租屋的低收家庭产生心理隔阂,不利于该群体心理的正常发展;可能影响到城市规划,造成资源浪费。d.政府或单位出资,廉价收购符合规定的空置住房。这类房源的不足之处在于前期收购工作要有比较充足的资金投入;需要政府的强制干预,实施难度很大;空置房较为分散,管理难度大。e.房源,社会捐赠的符合廉租房标准的住房,但是这类住房数量极少,不可能作为廉租房的主要来源。

2)廉租房的覆盖面狭窄。

廉租住房目前的分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭,范围界定比较狭窄。

3)居民收入线划分困难,监督难度大。

廉租对象一般为经民政部门认定的低保家庭中的住房困难户,而根据《通知》,住房保障体系不仅应该保障低保家庭中的住房困难户,也应该保障那些既买不起房又低保的住房困难户。随着廉租对象的逐步扩大,根据各地收入情况划分一个合理的收入线并根据此科学的界定对象变得日益紧迫。

4)廉租资金的来源渠道单一。

建设部1999年出台的《城镇廉租住房管理办法》中明确规定,其来源主要有:住房公积金的增值收益部分;出售直管公房收入的5%;财政拨款;社会捐赠资金;单位出售公有住房收入的5%;通过其他渠道筹集的资金,但实际行动中,由于种种原因,各地均以住房公积金增值收入和财政拨款为主。

5)企业不适合参与廉租房的实施。

根据《城镇廉租住房管理办法》,单位也在住房领域实施社会保障。但从廉租住房的性质看,不适合企业参与。否则又将回到企业办社会的老路上来,会波及到廉租居民的经济收入。

2.2 改进廉租住房制度的对策

1)吸引民间资本,建立新的廉租房供应体系,解决廉租住房建设资金不足。

比如,采用与民间资本共建,可以化出一块作为民间资本的开发,以弥补民间资本建设的投入,以缓解政府资金压力和解决廉租住房房源不足问题。

2)改革廉租住房申请制度,建立信用制度。

针对现行廉租住房制度中的廉租对象覆盖面太小的问题,应该建立一种相对宽松的申请体制。廉租对象的申请条件一旦放宽,审核就变得困难。居民收入应该通过建立个人信用制度来监测。这样不仅能解决廉租住房居民收入监测的困难,而且对于商业银行防范贷款风险,提高市场竞争力,税务征管,预防经济犯罪等都极有好处。

3)制定相关的法律法规促进廉租住房制度的发展和完善。

我国至今还没有关于廉租住房的法律,今年新颁布了《廉租住房管理办法》等部门规章。 作为社会保障的一部分,廉租住房不仅应该由政府房产行政主管部门独立承担,而应该由政府主导下全社会都来参与。全社会都关心弱势群体的住房问题,迟早会解决他们的住房问题。廉租住房有法可依,才能使廉租房资金、建设、使用等问题得到有效解决。

4)廉租住房需要可持续性发展。

对于廉租住房的可持续性发展,要从两个方面来解决:a.解决廉租住房的承租者的自我租房能力。b.加强廉租房的管理,解决经营管理问题。政府可以从两个方面采取措施:a.采用公开招标的方式选择比较理想的物业管理公司。b.改革政府补贴投入方式。可以先对廉租住房的建设及物业管理做好预算,进行一次性补贴,这样政府可以集中精力放在物业公司的监督、控制和管理上。

5)完善和建立廉租住房的退出机制。

与进入机制相比,建立完善严格的退出机制也相当重要。现实情况是大部分进入政府提供的住房解困后的“双困”户不愿意腾退,这些问题不解决,将影响到廉租住房的正常发展。对此可采取如下措施:政府主要采用以租金补贴为主,实物配租为辅,如果出现一部分“双困”户脱离政府规定的标准,直接停发租金补贴;对于假冒的“双困”户,可以立即停发租金补贴,采取措施追缴已发补贴并罚款。

6)建立动态机制监督和界定廉租对象

针对廉租对象的不确定性,动态机制的建立是一个突破口。采取如下措施来实现:a.充分发挥城镇金融机构网络优势,健全个人信用制度(前面有论述);b.通过权威资信机构的调查,及时掌握城市居民的经济收入变动状况;c.利用新闻媒体、群众监督的力量,这也可以反映申请人及其家庭的真实收入状况。

7)通过发行福利彩票解决资金不足。

廉租住房是社会保障的一部分,可以设想采用发行廉租住房福利彩票的做法来筹集资金,或者发行廉租住房的国库券以缓解资金紧张的问题。当然,建立相关的机制来保障此设想的正常运转也是一项巨大的工程。

摘要：指出建立城镇廉租住房制度是我国建立社会保障的重要一环,在研究分析试点城市推行廉租住房制度的基础上,针对廉租住房存在的不同认识和模糊做法,剖析现行廉租住房制度的不足,提出了具体的解决方案,并对廉租住房的未来发展提出了建议。

关键词：廉租住房制度,住房保障,社会保障

参考文献

[1]汤腊梅,徐晓颖.廉租住房制度比较分析及启示[J].上海房地,2002(4):20-21.

[2]秦丽,赵正佳.关于廉租住房几种房源的优劣分析[J].中国房地产,2001(7):84-85.

农村住房产权流转的思考 第8篇

关键词：农村住房,产权,流转

农村住房虽为农民合法财产, 但现行法律法规却严格限制其产权流转。第一, 农村居民可以根据“一户一宅”“面积不超”的原则, 无偿获得宅基地建房居住, 但无偿获得的宅基地只有使用权, 没有处分权, 不得出让、转让或者出租。第二, 农民住房可以出租出卖, 但不得流转给城镇居民。实践中的做法是只能流转给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的成员。第三, 宅基地不能用于抵押融资。房屋是一种特殊的财产, 房地一体, 房屋不能离开宅基地独立存在。对宅基地流转的限制实际上就是对房屋流转的限制。也就是说, 在现行法律法规及制度框架下, 农民住房的合法流转对象只有本集体经济组织成员, 而农村集体经济组织成员也可以无偿申请宅基地。合法的农村住房产权流转在现行法律法规及政策框架下少之又少, 无异于禁止流转。

一、农村住房产权流转的必要性

限制农村住房产权流转带来诸多问题, 私下交易大量存在、产权纠纷不断, 农村住房大量闲置、土地浪费严重, 农民缺乏有效融资手段、发展资金缺乏, 等等, 已为农村住房产权改革积累了巨大的改革压力。

1. 农村住房产权流转是实践的迫切需要

虽然农村住房产权流转受到严格限制, 但实践中, 农村住房产权流转由来已久, 且大量存在。由于种种原因, 供给和需求都很旺盛, 尤其是城市郊区和经济发达地区, 已经形成一个较有规模的隐形市场。可以说, 一方面是严厉禁止, 另一方面却是私下交易大量存在。由于现实的需要为现行法律、政策所禁止, 其必然的结果就是大量私下交易的出现。据中国土地学会2001年在浙江的调查, 义乌市1997年4月至2000年, 全市农村宅基地转让3 223宗, 面积21.89万平方米。其中, 受让方为本村村民的为48.15%, 受让方为非本村村民的占36.24%, 受让方为城镇居民的占15.61%。这些转让行为85%以上都是私下交易, 未办任何手续[1]。私下交易的大量存在, 带来许多问题。因为是私下交易, 交易不受法律保护, 容易引发法律纠纷和经济纠纷;因为交易不被赋予合法性, 使得交易成本大大增加, 交易的合理价格不能形成, 农民的住房流转价格低, 利益受损, 等等。

2. 农村住房产权流转是节约利用资源的需要

中共中央[1997]11号文件明确指出, 我国土地资源浪费最严重的是两个领域, 一是开发区用地, 一是农村宅基地。来自国土资源部的调查数据表明, 目前, 我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍, 且用地布局散乱、分散无序, 粗放利用现象严重。农村住房大量闲置, 粗略估算也要达到20%, 甚至有的学者认为有的地区已达到40%, 农村建设用地浪费严重。

农村住房大量闲置的原因是多方面的, 总体来看, 随着我国城市化进程的加快, 大量农村人口迁移到城镇, “从第四次人口普查到第五次人口普查, 中国城镇人口从29 614.5万增加到45 877.1万, 增加16 262.6, 即增长了54.91%, 中国城镇人口占总人口的比重由26.20%增长到36.92%, 增长了10.72个百分点。”[2]随着我国城市化进程的推进, 这样闲置下来的农村住房会不断增加。房屋会大量闲置是客观存在, 只要对农村住房产权流转的限制存在, 这样的闲置就不会减少, 大量宅基地浪费问题将长期存在。在集体经济组织无权回收宅基地的情况下, 流转也许是解决房屋闲置、土地浪费的唯一途径。

3. 农村住房产权流转是建设社会主义新农村的需要

资金是农村经济发展的关键因素之一。而住宅是农民的重要财产, 几乎是农民唯一的融资手段。所以, 当他们发展生产尤其是发展非农业生产需要资金时, 房产“变现”的需要十分强烈。按经济学规律, 物在市场经济条件下是流动的, 只有不受限制的流动, 才能够实现物的实际价值。如果农村住房只能在本集体经济组织内部流转, 房屋的实际价值自然难以实现, 因此, 在本集体经济组织内部实现流转的可能性并不大。那么, 如果一定要“变现”, 只能进行私下交易, 流转给非本集体经济组织成员, 这种不受法律保护的“暗箱操作”的一个必然结果就是价格仍然较低。由于流转受到限制, 农村住房很难实现其实际价值, 这反映到农村经济建设上来, 就是缺乏生产建设资金。同时, 由于农村住房流转困难, 流转价格低, 农民唯一可以作为担保品向金融机构融资的可能也被堵死。资金支持不足, 实际上已成为农村经济发展的瓶颈。

二、对农村住房产权流转的几种意识瓶颈的再认识

农村住房产权流转在法律层面、政策层面、意识层面存在诸多障碍。缺乏相关法律、政策的保障, 所以, 各地关于农村住房产权流转的试点大量进行, 但都慎之又慎, 难以有实质性的突破。我们认为, 实质上是意识层面的障碍难以突破。这样才导致法律、政策的调整没有跟上实践的需要。因此, 要取得农村住房改革的突破, 必须要突破各种意识瓶颈。

1. 城镇居民利用经济上的优势大量购置农民住房, 侵犯农民权益

此种担忧的关键在于, 允许农民住房产权自由流转, 即城镇居民可以合法购买农村住房, 会不会导致城镇居民“大量”购得农村住房。就此我们来作一个简单分析。城市近郊的农民住宅紧邻城市, 无疑具有更大的经济价值, 而且随着城市的不断扩大, 有更大的潜在升值空间。无论是投资还是居住, 城镇居民购置农村住房, 这里无疑是首选。实际情况是, 这类地区农民住房, 出租的较为多见, 真正的产权转移并不多见, 比如, 广州农民住房在出租出让形式中出租占90%到95%以上[3]。也就是说, 这类地区不会出现农民住房被城镇居民“大量”购得的现象。远郊和更广大的农村更不会出现类似的情况。远离城市是上班一族在这类地区购房的首要障碍, 更何况这类地区教育条件、卫生环境、居住安全等都比城镇差。如果是投资, 变相购买宅基地, 这类地区的投资周期太长, 短期内收益也有限, 城里的有钱人应该很少会选择这样的投资项目。至于从事房地产行业的商人、投机者, 他们应该不会购置、囤积零星的、少量的农村宅基地, 他们盯上的可能更多的是连片的农田。综上所述, 允许农村住房产权自由流转, 不会出现城镇居民“大量”购得农村住房, 侵犯农民利益的情况。城里有到农村养老意愿的退休老年人, 到农村创业的城里人, 有特殊需求的人 (如北京郊区的画家村) , 再有就是想改变生活的更偏远地区的农村人, 他们才会是农村住房产权流转的主体、受益者。允许农民住房产权自由流转, 不仅不会出现城镇居民利用经济上的优势侵犯农民利益的情况, 反而可以盘活“存量”农村住房, 保障农民利益。

2. 农民会失去“安身立命”之所, 生活失去保障

农民基于其身份, 可以无偿获得一块宅基地建房居住, 农民就有了“安身立命”之所, 这是农民享有的最基本的社会保障。如果允许农民住房产权流转, 农民就会卖掉住房, 从而导致大量农民“流离失所”。那么, 赋予农村住房完整的产权, 允许农村住房产权自由流转, 农民就会轻易卖掉房屋吗?回答是否定的不会。中国农民, 历来是最有创造性、最善于追求和把握幸福的群体, 改革发端于农村就是最好的例证。受市场经济的洗礼, 农民已经成长为理性经济人, 他们不会因为允许卖就轻易卖掉他的重要财产, 这应是无需担心的事。不需要把农民看作是“被保护者”, 由制度设计者充当“保护者”, 这无益于改变农民生活。给农民更多的自由, 让农民有更多的方式去发展生产, 改变生活, 允许农民最大的也可能是唯一的财产房屋自由流转, 应该是让农民生活富裕且有保障的更加有效的办法之一。

3. 导致农村宅基地数量增加, 侵占耕地

“守住18亿亩耕地红线”的任务十分紧迫, 而如果允许农村住房产权自由流转, 会导致对宅基地的需求增加, 不利于耕地保护。其实, 这种担忧没有考虑到农村闲置房的利用问题。允许农村住房产权自由流转, 可以“盘活”农村的大量闲置住房, 从而有利于耕地保护。城市化进程中闲置下来的大量住房以及继承等原因形成的一户多宅而闲置的住房, 多因为不允许自由流转或因之价格过低而闲置。在我国, 人口增加尤其是农村人口增加是不争的事实。有了新增人口, 城里人要买新房、农村人符合条件的要申请新宅基地。有了新增宅基地需求却无有效手段将农村现有宅基地利用起来, 一边是现有宅基地闲置, 一边却是新宅基地不断增加, 接下来的可能就是侵占耕地。如果允许农村住房产权自由流转, 再辅之以相关鼓励措施, 新增宅基地需求有望通过农村闲置住房产权流转得以解决。无论是本村村民, 还是其他集体经济组织抑或城镇居民购买, 都会在总量上避免新增宅基地。我们考察耕地是否减少, 应是全国一盘棋, 而不是以一个个的集体经济组织为单位。

三、推进农村住房产权流转的政策建议

农村住房产权改革可以借鉴城市住房制度改革的成功经验, 在不改农村集体建设用地性质的前提下, 所有权与使用权分离, 所有权是集体的, 使用权在一定年限内归农户, 在使用年限内, 待流转农村住房通过缴纳一定的土地使用金, 就可以换得住房的完整产权, 自由流转。这是农村住房产权改革的总体思路。具体措施包括:

1. 清理及建立健全相关法律法规, 调整相关政策, 扫清改革障碍

根据《宪法》和《民法通则》的相关规定, 农民享有对房屋包括处分权在内的所有权, 农民可以对房屋依法进行买卖、转让、出租、抵押和继承。但依据《土地管理法》等现行法律法规, 农民对自己的合法财产住房的收益和处分权却受到限制。农民合法财产的宪法地位并未得到尊重。农村住房产权改革必须以宪法精神为指导, 结合农村住房产权改革的需要全面清理、修改相关法律法规及政策。同时, 要建立健全相关法律法规, 以保障农村住房产权流转的健康运行。比如, 在立法中引入优先购买权, 像承租、承典关系中的优先购买权一样, 本集体经济组织或者农村集体经济组织成员享有农村住房的优先购买权, 保证农村住房优先在集体组织内部流通。

2. 完善农村住房产权登记制度

确权、登记、发证, 明确住房产权归属, 这是农村住房产权流转的前提。我国目前尚无统一的不动产登记制度, 为有利于农村住房产权流转, 农村住房产权登记要做到:第一, 确定明确统一的登记发证机关, 改变以往登记发证机关不统一的混乱局面。第二, 要求农村住房必须进行规范的产权登记, 而不是农民的自由选择。登记与登记变更是不动产物权变动的公示方法。在做好登记发证工作的基础上, 要求农村住房产权流转必须到相关部门进行登记, 变更生效。这样, 不仅可以避免流转中的纠纷, 而且有利于形成城乡统一的房产市场。登记发证的过程中, 必须严格执行“一户一宅”、“面积不超”的规定, 对于符合条件的给予登记发证。不断完善农村住房产权登记制度, 为建立规范的农村住房产权流转市场打好基础。

3. 促进规范的农村住房产权流转市场的形成

农村住房产权清晰、内容完整, 并不必然形成健康流转的良好局面, 农村住房产权改革能否达到预期目标, 还取决于房地产市场的发育情况。政府出台政策, 加强对农村住房产权流转市场的科学管理和有效引导, 保障农村住房产权流转健康有序进行, 渐次形成城乡统一的房地产市场。

4. 因地制宜, 逐步推进农村住房产权改革

我国幅员辽阔, 各地区经济发展水平差异较大, 农村住房产权改革必须因地制宜, 在坚持基本制度设计一致的基础上, 允许根据不同地区的经济发展水平, 在具体要求上有所不同。比如, 经济发达地区农民有更多的生存发展方式, 对这类地区住房产权流转的限制要少一些。对经济欠发达地区农村住房产权流转的限制要相对多一些。同时, 农村住房产权改革, 是深刻的改革, 可能触及农村基本的土地制度, 因此, 牵一发而动全身, 必须审慎推进、有步骤进行。比如, 关于流转对象, 可以首先允许其他农村集体经济组织成员购买农村住房, 待条件成熟, 再允许农村住房产权真正地自由流转。

参考文献

[1]吴玲.我国征地制度的制度悖论与创新路径[J].宏观经济研究, 2005, (10) .

[2]王放.“四普”至“五普”间中国城镇化的发展[J].人口与经济, 2005, (2) .

探索城镇住房制度改革 第9篇

一、城镇住房制度改革面临的新形势

近年来, 乐清市经济运行态势良好, 社会和谐, 房地产业得到了飞速飞展, 但随着城镇居民生活水平的不断提高和经济社会的日益进步, 城镇住房制度改革过程中出现了一些新形势、新情况。

1. 城镇住房制度改革的重点由强调住房分配制度改革转变为强调住房保障体系建设。

原来的福利分房以及现在的经济适用房分配过程, 实际上是社会财富的再分配, 给了中低收入家庭一个减小贫富差距的机会。随着政府执政能力的提高和社会贫富差距的加大, 近几年, 城镇住房制度改革中不断强化住房保障体系建设, 国家出台了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》, 浙江省颁布了《浙江省城镇廉租住房保障办法》, 都高度重视对弱势群体住房保障问题, 乐清市根据实际把经济适用房、经济解困房和廉租房纳入了住房保障体系, 对减缓贫富差距、促进社会和谐、实现“居者有其屋”都起到了积极的推动作用。

2. 采取优化的管理模式, 有效控制经济适用房建设成本。

经济适用房建设和管理, 是城镇住房制度改革工作中的重要内容, 也是住房保障体系中的重要组成部分。尽管这项工作在各地的开展过程中遇到一定的问题, 但在经济转型、居民生活没有达到殷实的小康水平之前, 这项政策仍是解决广大中低收入居民家庭住房问题的主要途径, 其地位和作用不可替代。

3. 外来人员的住房困难问题凸现。

在全面建设小康社会的过程中, 外来人员数量增加, 包括引进人才、外来务工人员等, 他们为乐清的经济发展、社会进步、城市化建设作出了巨大的贡献。由于外来人员这一群体流动性大、服务时间长短不一、住房情况复杂、管理难度大等因素和条件的限制, 外来人员的住房问题大多没有得到解决。尤其是住房制度改革过程中, 住房保障制度基本都与户籍制度相“捆绑”, 从而损害了这一群体的住房利益, 致使在社会不断发展的新形势下, 外来人员的住房问题凸现出来。

二、完善城镇住房制度的对策建议

1. 加强城镇住房保障体系建设, 完善城镇住房制度。

住房保障体系能够有效地保障中低收入家庭住房的权益, 使他们逐步改善居住环境和居住条件, 从而为社会和谐发展提供良好基础。目前, 为了破解住房难题, 逐步实现“居者有其屋”的目标, 乐清市已把经济适用房、经济解困房和廉租住房纳入中低收入家庭保障体系建设, 对最低收入家庭实行购房补贴或者配租补贴;对中低收入的家庭实行经济适用房制度, 让他们能够买到价格低、质量好、环境佳的住房, 从制度上保障他们的住房权益;对来乐清创业务工外来人员, 定向建设人才公寓、外来人员公寓及经济租住房, 加强住房公积金制度建设, 借助政策、企业和个人三方的力量, 通过多种方式、不同渠道解决住房困难问题。通过以上住房保障体系建设, 在突破传统户籍制度约束的基础上, 分别解决了不同情况、不同条件的中低收入家庭的住房问题, 加快了城镇住房制度改革的进程。

2. 逐步实现保障性住房和商品房双轨制。

最近, 中央经济工作会议提出大力发展公共租赁住房, 逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这意味着“住房体系双轨制”的破解和日趋明朗, 以租代售逐渐成为今后保障房的主要形式。

截至2010年8月份, 全国开发的房地产项目用地共计32亿平方米, 但其中保障房建设用地约仅占到了13%~14%。加大保障房建设力度成为楼市调控的首要着力点。住建部提出2010年保障性安居工程建设目标是:建设保障性住房300万套, 各类棚户区改造住房280万套, 改造农村危房120万户。预计新增新开工面积1.68亿平方米, 创历年规模之最。

2011年, 全国保障性安居工程住房建设规模将高达1000万套, 相比去年增长了72.4%。以此计算, 2011年保障性安居工程投资或将达1.34万亿元。保障性住房建设将是政府力推的重点工作。

一直以来, 保障房建设不足和进展缓慢, 主要受制于土地供应和配套资金等瓶颈。

在土地方面, 国土资源部2010年3月公布了《关于加强房地产用地供顺应和监管有关问题的通知》, 要求各地保障性住房用地供应不低于住房建设用地供应总量的70%。

2010年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷, 较2009年实际出让面积增长123%。

截至2010年9月底, 全国保障性安居工程完成投资4700亿元, 占全年计划的60%, 中央财政692亿元专项补助资金也已经全部下达。今年中央安排保障性安居工程包括农村危房改造专项补助资金达802亿元。在中央直接下拨建设资金的同时, 保障房的资金来源渠道正趋于多样化。北京、天津等28个城市被确定为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市, 493亿元将被支持133个经济适用房等项目建设;保险资金也有望进入保障房领域;此外, 房地产信托基金也将给保障房建设注入血液。

有专家指出, 要完成现有保障房建设规划, 民间资本的投资不能缺席。“如何引导这部分民间资本进入保障房市场, 应该是下一部重点研究的问题。”我国首个以民间投资资本为主的保障房建设投资基金建银精瑞公租房基金的筹备工作取得重大进展, 基金计划募捐不低于100亿元, 未来3年的时间内, 在全国范围内投资建设数百万平方米的公共租赁住房, 目前方案已上报全国工商联、国家住建部和国家发改委。

要吸引社会资本进入住房保障体系, 政府还需要在信贷、税费方面予以支持, 从政策和制度上创造顺利进入的条件。