集体土地使用权

集体土地使用权（精选12篇）

集体土地使用权 第1篇

在我国, 土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内, 在不转移土地占有权的情况下, 将土地使用权作为债权的担保, 当债务人不履行债务时, 债权人有权依法处分该土地使用权并由处分的价款优先受偿。

从我国现行法律规定来看, 集体土地抵押权是指集体土地使用权抵押, 法律只允许对集体土地地上建筑物进行抵押, 根据房地共同转移的院子, 集体土地使用权随之一并抵押, 而对集体土地使用权不能作为标的物单独抵押。这与国有土地使用权抵押登记有根本的区别。

2 集体土地所抵押权的法律特征

2.1 土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。

土地抵押权作为抵押权的属概念, 应当归入担保权或担保物权的范畴。从物权法的意义上说, 土地抵押权是一种担保物权。同时土地抵押权又是土地他项权利的一种, 是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此, 集体土地抵押权不仅要适用担保法的规定, 而且要适用于土地管理法的规定。其次, 土地抵押权附属于土地使用权, 但两者又有着密切的联系, 土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面, 它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件。另一方面, 它的实现必然导致土地使用权归属的变动。

2.2 土地抵押权的设定属于要式行为。

设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同, 并进行土地抵押权抵押登记, 抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制等级制度, 抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件, 当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定, 效力未定的书面抵押合同, 其效力经登记而确定。

3 集体土地抵押权的客体范围

3.1“四荒”土地使用权。

根据我国现行法律规定, 集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用, 《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押, 但是必须符合三个条件:用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权;该片荒地抵押人应享有承包经营权;取得发包方的同意。

3.2 乡 (镇) 村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。

根据《担保法》的规定, 乡 (镇) 村企业的土地使用权不得单独抵押。乡 (镇) 村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押, 而不能单独抵押。当以乡 (镇) 村企业的建筑物抵押时, 其占用范围内的土地使用权应同时抵押。我国《宪法》第10条和《土地管理法》第8条都明确了农村集体所有土地的范围:一是农村和城市郊区的土地, 除法律规定属于国家所有的外, 都属于集体所有。二是宅基地和自留地、自留山。《土地管理法》第10条规定:“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或村民委员会经营、管理;已经分别属于村内2个以上农村集体经济组织的农民集体所有的, 由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡 (镇) 农民集体所有的, 由乡 (镇) 农村集体经济组织经营、管理。”这从法律上肯定了目前我国农村土地产权的“三级所有, 组为基础”的现状。但是, 目前在农村, 表面上大量的集体土地所有权的代表者是村, 但一涉及到由土地流转带来的土地收益分配时, 往往村民小组或村民联户就出来干预, 不同意村为其利益的代表者。因此, 对村办企业申请办理土地抵押权登记, 就要严格审核其土地所有者。要求抵押人提供所有权法人提供的同意抵押集体土地使用权的书面意见。在现行集体土地使用权不能自由流转的情况下, 抵押权实现就要办理土地征收手续, 没有所有权法人的同意抵押实现是没有意义的。

4 集体土地抵押权登记制度

4.1 土地抵押登记的作用。

(1) 抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权, 是一种对世权。 (2) 警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息, 其目的是让公众了解该抵押权的变动情况, 自己决定是否进行有关的法律行为。

4.2 土地抵押权登记程序。

根据我国现行法律规定, 办理集体抵押权登记, 首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估, 并鉴定书面的抵押合同, 其次, 在鉴定抵押合同后15日内, 由抵押人和抵押权人 (银行要出具其法人单位的委托书) 持被抵押的土地使用权证、集体土地使用权人的书面意见、村民代表大会意见、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件, 共同到土地管理部门申请抵押登记 (如一方到场申请抵押登记, 必须持有另一方授权委托文件) 。最后, 土地管理机关进行审查, 进行登记注册, 核发《土地他项权利证书》

4.3 土地抵押登记的效力。

根据《担保法》的有关规定, 土地抵押登记为抵押合同生效条件。也就是说, 以抵押登记为生效条件的土地抵押合同, 自办理抵押登记之日起生效, 登记生效日为抵押合同的生效日。抵押权登记后, 抵押权人可以对抗一切的第三人。

5 土地抵押权的消灭

土地抵押权消灭的情形主要有下面几种: (1) 债务清偿。债务人到期清偿了债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕, 该抵押权自行消灭。 (2) 抵押物消灭。抵押物消灭主要有两种情形: (1) 被抵押的集体土地使用权所涉及的土地被国家征用; (2) 土地使用权随建筑物抵押的, 该建筑物灭失。 (3) 集体土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产, 抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产, 并就处分抵押物的价款优先受偿, 抵押物转归第三人。此时, 抵押权实现, 设立于土地使用权之上的抵押权也随之消灭。 (4) 抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。例如:乡 (镇) 村企业的土地使用权单独设立抵押的。

6 集体土地抵押权制度中需要思考的几个问题

6.1 关于“四荒”土地抵押。

《担保法》第34条规定:抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地上得土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一, 必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权。

6.2 土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回。

土地抵押权附属于土地使用权, 在土地使用权被收回的情况下, 土地抵押权自行消灭。知识我国法律关于二者关系之间法律效力的规定。前面已论及土地使用权不能单独设定抵押权, 如果该土地使用权土地上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押, 该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时, 必然会出现土地的转让问题, 而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分。因此, 必须要经过集体土地所有者同意, 并经有关政府土管部门的审批, 办理征地手续转让方为有效。在目前严格限制集体土地使用权流转的情况下, 集体土地使用权应严格标准, 严禁利用抵押实现的途径非法转让集体土地使用权。

参考文献

[1]黄和亮.关于我国集体土地所有权主体和使用权主体明晰性的考察[J].经济社会体制比较, 2006 (6) :125-129.

集体土地使用权变更申请1 第2篇

XX县国土资源管理局：

我是XX县XX镇XX村XX村民小组村民姚XX（身份证号:***000），2004年因国家建设需要获得了现有位于XX县XX镇XX村楼下村小组，经县人民政府、县国土资源局审批的村民建房92.2平方米用地一块，集体土地使用证（NO：0184２２565）编号：X府集用（2004）字第14260000000号。现由于姐姐张XX（身份证号:***000住所: XX县XX镇XX村楼下村民小组）原居住条件差，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，遵循平等、自愿、公平、诚信的原则，经过家庭成员协商一致，愿无偿将自己取得的集体土地建设用地使用权变更为姐姐张XX的建房用地。申请变更前，已按法律规定的程序征得了其他集体组织内部成员的同意。

特此申请，请予变更。

申请人：

村民小组意见：村委会意见：

法律公(见)证机关：

集体土地使用权 第3篇

一、集体建设用地和国有土地同地同权同价的内涵

所谓集体土地和国有土地同权同价，在制度上，实现了《物权法》中国家对于国有财产、集体财产和私人财产平等保护的思想，在实践上，承认了土地使用价值的客观性。因为，对于土地使用者而言，其支付同样的土地使用权出让金，希望能够取得相应的土地利用效用。在市场经济条件下，土地利用效用相同的土地，其土地价格应该相近。实际上，如果不存在对于集体土地的政策限制，在土地出让进入市场后，土地所有权无论是国有土地还是集体土地，对于土地使用者而去没有区别。因为，除非公共利益需要，国家和集体都不可能不到期就收回出让土地使用权，土地使用者主要在乎的是土地成本和土地利用收益，而不在乎把土地成本支付给谁。

集体建设用地和国有土地同地同价是指两者在区位、土地用途、土地开发程度和土地利用条件完全一致情况下的熟地出让价格（税前市场交易价格）相同或者相近。

二、集体建设用地和国有土地同地同权同价的前提条件

1.集体土地与国有土地享有平等权益

实行集体土地和国有土地同权同价，必须破除目前按所有制批准建设用地进入市场的制度障碍。土地利用管理将逐渐淡化“按所有制分类管理”，强化“用途管制”和“规划管理”。

土地利用规划是土地用途管制的依据，土地使用者是土地规划的执行者，政府负责监督土地利用规划的实施。一块土地如果规划为耕地，就不能随意转为建设用地；一块土地如规划为城市住宅用地，就不能擅自改为他用。至于该土地所有权，到底是国有土地还是集体土地，并不重要，也无需区别对待。农村集体同样可以成为土地一级市场的供应者。

集体土地和国有土地同权同价，集体土地进入市场，必须要落实集体土地的所有权，集体建设用地的收益必须归农民集体中的农民所有，而不应该被乡镇政府或地方政府所拦截。

2.克服规划管制导致利益分配不平衡

集体建设用地取得入市条件后，受规划的影响，不是所有集体建设用地价值都会大幅度攀升，只有城市规划控制区域内部的集体建设用地才可能向同规划区域内同样用途邻近的城市国有土地的价格靠近，以同价的方式表现同权。这样，就必然会使被规划为城市建设用地的集体建设用地大幅升值，而规划为集体建设用地复垦的集体建设用地大幅贬值；规划为城市商业用地的集体土地获利巨大，而被规划为城市其他用地（如绿地）的集体土地获利较小，甚至无利可图。基于这一理由，设计调节利益的分配机制就成为能否顺利实现同地同权同价的前提条件。土地利用规划必须进行经济分析，建立规划管制造成的土地经济价值下降区域的合理补偿机制。

3.形成城乡统一的土地市场管理体系

实行集体土地和国有土地同权同价，集体土地不再需要通过征地转成国有土地才能作为城市建设用地，城市建设用地来源扩大，必然使得土地征收的范围缩小，它促使政府只能够真正实现按公益性目的征地。随着国有土地征地规模减少，征地补偿标准提高，在目前各地国有土地出让收益占地方财政收入相当比例的情况下，如果没有建立新的财政收入来源渠道，它将直接威胁到地方政府的收支平衡。实行集体土地和国有土地同权同价，必须配套进行土地税费制度改革，实现土地财政由卖地财政向管地财政转型。

实行集体土地和国有土地同权同价，是政府为解决农村、农业、农民问题开辟的新途径。它使得农民能同城市一样“以地生财”，直接分享工业化和城市化过程中土地资产增值的收益。集体土地与国有土地同权同价，进入市场流转，不仅要向农民还权赋能，还必须有赖于农村的经济社会组织形式的制度改革、农村社会保障制度改革、农村金融改革等相应配套改革的同步推进。在集体土地直接入市的过程中，由于土地一级市场的主体从单一的主体扩展为多元主体，就必须考虑对建设用地指标、农地转用指标、年度计划指标、耕地占补平衡指标的合理分配。

三、集体建设用地和国有土地的土地使用权价格关系

实行集体土地和国有土地同权同价，是指区位相近、土地用途相同和土地利用条件相同的集体建设用地和国有土地在市场交易中的出让价格相同或相近。由于土地位置的唯一性，世界上没有完全相同的两块土地，相邻地块土地价格出现细微差别是可能的，也是合理的。在城市化过程中，只有城市建成区中，集体土地和国有土地同权同价的情况可能出现。

在城市规划区范围内的集体建设用地，它的原始状态往往是由农地或未利用地转变而来的生地，而国有土地一般要求熟地出让。集体土地由生地转变为熟地——进行基础设施配套，形成建设用地条件（土地一级开发），其土地开发可能是集体经济组织的农民自主开发，一般说来基础设施配套条件并不完善。在我国城市化过程中，城市建设往往需要对于城市建设新区进行基础设施建设，目前我国多是政府城市土地收购储备中心或者土地整理中心统一开发。这样，实行集体土地和国有土地同权同价，就应该注意区分国有土地和集体建设用地的开发程度的差别。按照等价交换原则，同一块土地的成熟度高时的价格必然比成熟度低时的价格要高。

由于国有土地出让收入和土地税收收入都是政府的财政收入，所以，国有土地出让地价可能以税前土地价格的形式出现。而现实土地市场交易过程中，集体建设用地往往需要进行城市土地再开发。土地成熟度提高是一个土地开发过程，它必须支付土地成本、利润和法定的相关税费。计算集体建设用地收益时，集体建设用地交易价格常常以税后价格计算才具有现实意义。同一块土地，如果所有权主体不同，集体建设用地使用权出让的税后价格必然低于国有土地出让使用权的税前土地价格。

至于在城市规划区以外，国有土地多为公共基础设施用地，而集体建设用地主要是宅基地（居住用地），国有土地和集体土地的土地用途不同，土地价格肯定不能一致。

集体建设用地和国有土地同地同权同价，是在不考虑集体建设用地使用权的区域局限性和农转用的建设指标来源条件下存在的。实际上，国有土地和建设用地所有权的最大不同是集体建设用地具有草根性和区域性，而国有土地为全民所有。集体用地的开发利用从理论上讲，如果不对其他区域的土地利用产生负向（或正向）外部效应，应该只能自给自足。而国有土地，则可以跨区域进行土地统筹利用，它相对于集体土地利用而言，已经实现了外部效益内部化。也就是说，集体建设用地扩大，其指标来源是由于其他集体土地农地保护任务增加的结果。过去，在国家征收集体土地转变为城市建设用地之时，由于征地补偿标准与土地今后的用途无关，集体土地所有者之间不存在未来土地用途不同所带来的巨大利益差距。同时，国家作为城市建设用地唯一供应主体，不同土地用途之间的利益差距内部自我平衡。如果集体土地直接入市作为私人或群体利益方的交易获利行为，在得到规划所确定的特定土地用途所带来的交易收入时，应当支付必要的全部相关成本，否则就会形成对公共利益的侵占。集体建设用地的所有者权益不是土地使用权的市场交易价格，而应该扣除集体经济组织多占建设用地规划指标的土地开发权价格。这部分多占建设用地规划指标的土地开发权价格应该成为进行建设用地复垦的其他耕地保护区域（集体经济组织）的经济补偿。

综上所述，集体建设用地和国有土地的土地使用权价格的关系，可以表示为以下关系式。

不考虑集体建设用地所有权的区域性、土地开发程度和税收影响：

PLC0=PLG0

式中：PLC0为集体建设用地市场交易价格，PLG0为城市国有土地市场交易价格。

不考虑集体建设用地所有权的区域性，考虑土地开发程度和税收影响：

PLC0=PLC1+PLC2+（PLG2-PLC2）+PLC3

式中：PLC0为集体建设用地市场交易价格，PLC1为集体建设用地生地价格，PLC2为集体建设用地开发增值；PLG2为城市国有土地开发增值；PLC3为集体建设用地开发应缴税费。

考虑集体建设用地所有权的区域性，不考虑土地开发程度和税收影响：

PLC1= PLCs+PLCe

其中：PLCe=PLCs0+PLCed

式中：PLC1为集体建设用地（生地）市场交易价格，PLCs为集体建设用地自有开发权（公平规划指标）面积的市场交易价格（本集体所有），PLCe为集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的市场交易价格。PLCs0集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的农用地价格， PLCed集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）。

从上述公式分析可知，集体建设用地实际市场交易价格应该不包括非本集体经济组织所有或者需要支付出去的部分。即：集体建设用地开发应缴税费PLC3，集体土地和国有土地因为土地开发程度差异产生的价差PLG2-PLC2，集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）PLCed。

在实行集体土地和国有土地同权同价情况下，集体建设用地实际市场交易价格可以表示为：

PLCr=PLG0-[（PLG2-PLC2）+PLC3+PLCed]

式中：PLCr为集体建设用地实际市场交易价格，PLG0为城市国有土地市场交易价格，PLC2为集体建设用地开发增值；PLG2为城市国有土地开发增值；PLC3为集体建设用地开发应缴税费；PLCed集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）。

应该指出，城市化过程中国有土地开发增值和集体建设用地开发增值的差值，主要是由于土地开发程度的差异而引起的。同时，也必须看到城市土地开发过程中城市政府和农村集体经济组织在招商引资、市场开拓能力和管理能力的差别，也能够扩大（或者缩小）两者之间的差距。

四、集体建设用地流转价格评估方法

集体建设用地流转价格是市场价格，是供求双方在权衡各自利益的基础上达成的交易价格，应当遵循市场规则和估价原理评估土地价格。具体可采用法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。

1.法定补偿扩充法

近年来，我国通过试点在征地制度改革实践中积累了大量经验，依据其中的理论研究成果会发现，集体土地流转价格实际就是国家征收集体土地时的补偿价格。《土地管理法》补偿标准，是按土地农业生产的原用途来以倍数测算征地补偿费，问题是没有考虑土地的潜在收益和价值，没有考虑市场的因素，将土地仅仅作为农民的一种生产资料来看待，而没有考虑土地之于农民的多重功能，更没有考虑农民土地的财产权因素。一方面，受农作物品种不同、物价波动等因素的影响，难以科学衡量征用的同一地块内，因种植物不同、亩产值差异而造成的征地补偿费的差异；另一方面，当征用的是集体建设用地时，其补偿标准更是无法科学测算。因此，如果征地补偿仅仅限于对原有征地补偿标准倍数的提高，那只是“治标不治本”的做法，充其量只是在一定程度上满足了现有一部分被征地农民的失衡心理，而难以胜任管长远、管根本的重任。

集体建设用地征收按照市场价格补偿，它不仅包括农用地的市场价值，而且还包括农转用的土地增值中应该为土地所有者所得的级差收益。

2.准建设用地基准地价剩余法

“准建设用地”即按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地而现状为集体所有土地的区域。测算征收价格，以规划用途的准市场价格为准测算。准建设用地基准地价剩余法公式为：

集体土地征收价格=类似区位和质量国有建设用地市场交易地价-政府区域综合开发的基础设施投资回收-土地出让过程中的政府应收税费-土地增值税。

农村集体所有的土地转为非农业建设用地后，土地收益大大高于经营农业的收益，如果这项“增值收益”无条件地全部归农村集体经济组织或国家所有是不合乎经济原理的，而必须在集体和国家之间进行合理分配。按照集体建设用地的征收补偿标准和集体建设用地流转实际市场成交价格的差值征收土地增值税。

3. 收益还原法

通常在租赁市场中，集体建设用地和国有建设用地的租赁价格差别不是很大，主要差距是合法性风险使承租人压低了集体土地的租赁价格，随着改革开放的深入，集体建设用地可以公平入市，在合法合规情况下，集体建设用地的租赁收入越来越接近于市场价格。主要测算方法有：

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地建设商品房租金剥离出地租收益/土地收益还原率

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地租赁价格/土地收益还原率

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地联建企业的土地入股联营折抵资本

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地联合建房所得房地产市场销售总价值

浅谈河南省集体土地使用权流转 第4篇

关键词：土地使用权,流转,集体所有制,规模经营,河南省

土地是农业发展最基本的生产资料, 也是农民最基本的生活保障, 农村土地制度完善与否, 土地流转机制是否适应现代经济的市场化发展, 将对国民经济的发展产生深远的影响。农业的小规模分散经营, 许多大宗农产品缺乏竞争力, 越来越难以适应当前农业市场化、国际化的要求, 难以体现规模效益。搞活农村土地流转, 是当前农业和农村发展的必然趋势, 是“三农”问题中的关键性环节。

1 农村集体土地使用权流转的概念解析

1.1 农村集体土地使用权流转的概念

土地作为一种生产要素, 只有合理流动, 才能提高使用效益, 也只有合理流动, 才能真正体现土地生产要素的性质, 所以土地流转是必然的趋势。所谓农村集体土地流转, 是指农村集体土地使用权在不同的主体之间的流动和转移[1]。

1.2 集体土地流转的原因

1.2.1 为解决农村的实际问题而发生土地流转

农产品价格持续低迷, 而用在种子、化肥、农药和灌溉用水等的生产成本有增无减, 农业税费居高不下, 使得种田效益十分低下, 一些地区承包土地甚至成了“亏本买卖”。在城市和沿海劳动力市场开放的情况下, 农民纷纷外出打工。打工收入比种田收入高得多, 如河南省一个同等劳力在家种地的纯收入只有外出打工 (约4000元) 的1/4~1/3。打工收入已成为家庭收入的主要来源, 一定程度上弱化了农民对土地的依赖程度。正是在这种背景下, 让土地流转到愿意种田的人手中, 就成了解决土地撂荒危机的必然选择, 在不少农村地区, 这是促成承包土地使用权流转的原始动机。

1.2.2 为土地适度规模经营, 提高土地效率而发生土地流转

土地小规模的家庭经营必然导致农业的兼业化, 兼业化必然导致土地利用率低, 农业固定资产利用率低, 工作效率低, 农业生产成本高, 同时小规模经营也使产、供、销的成本大幅度增加。为了提高土地效率, 必须走土地适度规模经营之路, 要求土地适当集中, 土地集中必须通过市场行为, 即通过土地使用权合理流转使土地相对集中。把土地适当集中, 包给种田能手经营, 可取得较多的经济效益。可以说农业适度规模经营是近年来土地发生流转的重要原因之一, 也是未来现代化农业发展的方向[2]。

2 河南省土地流转的现状

2.1 总体水平

农村土地流转是生产力发展到一定阶段的产物, 它的发生、发展有着深刻的社会、经济背景。农民拥有长期稳定的土地承包经营权, 可以通过土地使用权的流转, 提高土地利用率, 参与产业化经营, 增加收入。实行农村家庭联产承包责任制以来, 河南省农村土地流转一直呈现规模小、数量少、范围窄的特点, 并且多是一种零星、分散式的流转。目前, 农业逐步成为投资的新领域, 专业大户、农业龙头企业、工商企事业单位、科技人员, 再就业职工等纷纷进入农业领域创业开发, 扩大了对流转土地的需求, 加速了农村土地的流转。据对河南省19个县 (市) 、340个村中3400个农户的抽样调查, 2004年人均流转土地193 m2, 占承包土地面积的6%, 比上年提高了1个百分点, 比浙江省大约低7个百分点, 在全国处于中下水平。

2.2 总体特征

2.2.1 土地流转地域扩大化

过去农村土地流转主要发生在二、三产业比较发达、农民非农就业和收入比较稳定的大中城市郊区, 欠发达地区农民因就业门路少, 家庭收入对土地依存度高, 很少发生土地流转。近两年, 土地流转地域由大中城市郊区向大中城市远郊和欠发达农区扩展。

2.2.2 土地流转主体多元化

过去农村土地流转主要在农户间进行, 参与的主体也主要是农户。现在, 参与农村土地流转的主体除农户外, 工商企业、科研机构、机关事业单位、城镇居民等都纷纷下乡租地、包地开发农业。

2.2.3 土地流转形式多样化

土地流转形式主要有:转包 (承包方将自己承包期内的部分或全部土地, 以一定条件转给第三者, 承包方与发包方仍按原承包合同履行权利和义务) ;转让 (承包方经发包方同意, 将承包期内全部或者部分承包土地转让给第三方, 由第三方履行相应土地承包合同的权利和义务, 转让后原承包户在承包期内的土地承包经营权自然丧失) ;互换 (承包方之间或集体经济组织之间为各自需要和便于耕种管理, 交换其承包地块, 互换后原土地承包合同规定的权利义务有的仍由原承包者承担, 或者经发包方同意后随互换而转移) ;入股 (即承包方将土地承包经营权量化为股权, 农民凭股权入股组成土地股份合作社或股份公司, 合作社或股份公司对土地实行招标承包, 或对外租赁, 或者直接开发, 农民按股分红) ;租赁 (承包农户将承包土地租给第三方经营, 并收取一定租金) 等。其中以转包、转让为主。

2.2.4 土地流转出现的纠纷增多

今年随着国家“一免三补”政策的实施, 土地流转过程中出现的各种纠纷增多。主要表现在以下2个方面: (1) 农户之间的纠纷。近年来由于耕地产出效益偏低, 使个别农户将土地使用权有偿转让甚至出售, 而现在看到粮价及其它农产品价格上涨, 中央出台了取消农业税等增加农民收入的优惠政策, 有偿转让土地使用权的农户, 现在又想要回土地使用权, 但承包方农民又不愿意轻易交出自己耕种多年的土地, 从而产生矛盾和纠纷。 (2) 农户与村委会之间的纠纷。 (1) 过去, 少数农户由于种种原因把自己的耕地退回给村委会后, 村委会又将其耕地转包给其他农户耕种。今天, 这部分弃耕农户又找到村委会索要原本属于自己的耕地, 由自己来重新经营, 因此产生纠纷。 (2) 承包乡村两级“机动地”纠纷。第二轮土地承包时, 乡村两级抽出了一定比例的机动地, 现在这部分土地已大部分承包出去, 承包期5~20年不等, 这部分土地当初的承包价每公顷多在1000元以下, 2010年农村的土地承包价每公顷均在2000元以上。加上当初向外承包时不够公开, 导致农民与乡村两级组织之间矛盾的产生。

3 制约河南省集体土地流转的主要障碍因素

3.1 农村集体土地流转机制不健全

3.1.1 操作程序不规范, 法律意识淡薄

目前的土地流转多处于自发和无序状态, 相互之间的转包、转让多以口头协议的形式进行, 口头合同稳定性差, 双方利益无法受到法律保护, 不便于管理, 而且也为以后产生不必要的纠纷留下了隐患。口头协议的随意性造成接包方缺乏长期经营的打算, 增加投入不够, 积极性不高。农村土地流转中介服务、监管体系还没有建立起来。农村土地使用权流转仍以农民自发的、私下的进行为主, 大多数地方还处在自然流转状态。部分基层干部对土地流转认识不足, 认为土地承包期已经延长30年不变, 土地承包经营权流转属承包者个人的事情, 对流转不加过问, 不加引导和规范, 造成土地流转行为无人监督, 流转纠纷无人受理, 处于放任自流状态, 留下许多弊端和隐患, 已成为影响当地农村稳定的因素[3]。

3.1.2 土地流转价格体系不完善

当前虽然政策允许土地有偿流转, 但是土地流转的价格极低, 农民对土地使用权流转价格观念淡薄。我国农村土地长期以来都是实行实物管理, 土地流转价格不象普通商品价格一样容易确定, 土地产权价格无衡量标准, 根本没有完整的价格体系, 土地流转的价格一般都是以该乡该地667 m2平均农业税赋做参考的。租赁价格一般都在100元/667 m2上下, 甚至更低。土地流转价格的制定标准缺乏依据[4]。

3.2 存在土地强制流转损害农民利益的现象

近年来, 随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进, 土地使用权流转从幕后走向前台, 并且速度明显加快, 但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。例如:随意改变土地承包关系;把土地使用权流转作为增加乡村财政或集体收入的措施;用行政手段将农户的承包地转租给企业经营, 严重影响了农民正常的生产和生活;借土地流转之名, 随意改变土地的农业用途, 并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。这些问题如不加以纠正, 将引发许多矛盾, 甚至动摇农村基本经济制度。

3.3 部分农民不愿离开土地

土地是河南省农民收入来源的主要载体。河南省农民人均占有耕地较多, 从土地上获得的收入也较多。2003年河南省农民人均第一产业纯收入1893元, 其中种植业纯收入1583元, 占第一产业纯收入的83.6%, 比全国平均水平高697元。又因2010年“一免三补”政策的落实, 引发了农民新一轮的种粮热和承包热。据对19个县 (市) 380个农户的抽样调查, 82.6%的农户希望承包更多的土地, 仅有1.3%的农户想把土地转包给他人。

3.4 农民缺乏社会保障

在农村, 土地具有社会保障和就业功能, 而当前农村社会保障机制尚未形成, 决定了农民不能轻易离开土地, 农民把土地作为命根子来看待。认为有了土地生活就有退路, 即使外出打工赚不到钱了还可以回来种田, 心里踏实。在目前二元社会结构下, 农民在城市打工, 无论是多长时间, 都很难取得城市户口的, 无法融入城市生活, 城市的社会保障始终把他们排除在外的。因此, 农民始终是惦恋土地, 将来还要依靠土地养老。也有少数农民对土地私有化心存幻想, 认为承包期延长30年以后, 到那时政策变了, 有可能土地就成为自己的了, 而那时自己如果还没有由农民变成真正的市民, 现在又不争取承包地的话, 就等于断了子孙财路, 将来会后悔莫及。正因为将来的后顾之忧, 相当一部分农民把土地看得十分重要, 农民在从事非农产业经营后, 仍然把承包地看成是“活命田”和就业“保险田”[5]。

3.5 部分农民难以走出去

3.5.1 没有门路

(1) 河南省农民的文化水平低 (不识字占5.7%, 小学和初中占89%, 高中和中专的只占5%, 大专及以上只占0.3%) , 缺少技术 (外出劳动力接受系统职业培训的只占19%, 而发达省份达到40%以上) 。由于没有技术, 就难以找到工作, 致富无门。 (2) 缺少用工信息, 不知道到哪里能找到工作[6]。

3.5.2 农民工再就业环境不理想

(1) 前些年农民工的工资得不到保障, 拖欠农民工工资的现象比比皆是。 (2) 农民工转移的成本太高, 如子女就学费用高昂等等, 许多农民对此望而生畏, 打消了外出务工的想法[6]。

3.5.3 农民外出从业的组织化程度较低

河南省农民外出从业主要是以自行外出和亲友介绍为主, 占全部外出从业人数的92.1%, 经政府组织、市场中介等方式出去的仅占6.9%。在流动方式上存在很大程度的盲目性。一些地方政府由于在观念认识上不到位, 认为劳务输出是富民不富县的事, 往往只注重宣传资金回归的效应, 而对以劳务输出为主寻求就业门路的农民却很少给予主动有效的服务, 更没有把组织农民劳务输出纳入政府的重要职能[7]。

3.6 流转土地规模小, 流转期短, 集中程度不高

农户地块小而且分散。家庭经营承包时, 为了公平, 把同一等级的地块, 按照总户数进行了等分, 使得所有农户地块小而且分散, 有的只分到一二条垄, 这样就影响了转入农户扩大规模经营的积极性;从流转期看, 河南省的平均流转期为2年左右, 但如忽略农民与企业、规模经营户签订的长期土地流转合同不计, 多数流转都是以1年为单位, 流转期很短;从土地流转的集中程度来看, 租出土地与租入土地的农户数目之比为1.89∶1, 说明土地在小户之间流动的多, 向大户流动形成规模经营的少。由于土地流转规模较小, 流转期较短, 集中程度不高, 因此耕地进行规模经营, 实施机械化作业的效果难以凸显。流转期短也会助长租种农户的掠夺式生产经营, 造成土地肥力难以为继[7]。

4 促进河南省集体土地流转的对策

4.1 基层政府把为土地流转服务纳入重要职能

(1) 加强对农村土地流转情况的调查研究, 掌握农村土地流转动态, 把握农村土地承包关系的实际状况和发展趋势。 (2) 指导农村土地流转合同的订立。对已形成稳定流转关系的要督促流转双方订立流转合同。 (3) 乡镇农经部门要建立并管理好农村土地流转的档案。 (4) 及时调节处理土地流转的纠纷[6]。

4.2 加强管理, 规范流转秩序

4.2.1 加强土地转出方的管理

(1) 加强农户自发的土地流转管理。农户自愿将承包土地以转包、转让、互换、入股、出租等形式流转, 应签订书面流转协议, 并报所属村集体经济组织和农村土地承包合同管理机关备案。流转土地的税费缴纳方式要在流转协议上予以明确。 (2) 规范乡村集体经济组织和乡村行政组织参与土地流转的行为。乡村集体经济组织和乡村行政组织不得以任何名义强迫农户流转土地, 也不得阻挠农户自愿合理地流转其土地经营承包权。 (3) 农户也可以委托中介组织进行土地流转。委托流转要签订委托流转协议, 并报本集体经济组织和乡农村土地承包合同管理机关备案[8]。

4.2.2 加强土地转入方的管理

(1) 农村土地流转期限不得超过农户家庭承包土地的剩余承包期。流转期满后, 经双方协商, 可续签土地流转协议。为防止土地投机行为, 已流转的农村土地, 受让方不得进行再流转。 (2) 指导监督工商企业选择适当方式开发农业。但工商企业进入农业要注意不得侵害农民利益, 要有利于保护和巩固农村基本经营制度。政府应鼓励他们采取“公司+农户”、订单农业等方式, 带动农户发展农业产业化经营。 (3) 应允许有条件的地方探索组织土地股份合作社。农户间以土地使用权为股权, 本着自愿、互利的原则, 发展土地股份合作制, 这是新时期稳定农村土地家庭承包关系, 发展农村合作经济, 克服农业家庭小生产与大市场矛盾的一种有效形式, 应密切关注并积极加以引导[9]。

4.3 积极为土地流转创造条件

农村土地承包经营权流转取决于农村经济特别是二、三产业的发展等方方面面, 不能只靠农民群众自发地进行, 各级政府和有关部门要在坚持农民自愿的前提下, 采取有效措施, 积极进行推动。 (1) 把剩余劳动力的组织转移和培训工作纳入政府重要职能。加快对剩余劳动力的组织转移和培训, 建立劳动用工发布制度。 (2) 加快农村经营制度和组织制度的创新, 引导和扶持农民专业合作经济组织建设, 积极推进农业产业化经营; (3) 大力发展农村二、三产业, 为农民流转土地后创造足够的就业空间; (4) 深化改革, 从体制上逐步改变城乡二元社会结构, 加快农村城市化进程, 集中力量搞好小城镇建设;逐步建立流转土地市场中介组织和农村社会保障机制。在河南省加快实施农村社会保障体系, 把长期以来农民主要依靠土地作为唯一社会保障的现象, 逐步转向依靠基金式的社会保险和保障上来。通过这些综合措施, 使农民愿意走出去, 并且能够走出去, 进而为土地流转创造良好的条件[10]。

参考文献

[1]叶剑平.中国农村土地产权制度研究[M].北京:中国农业出版社, 2000:45-46.

[2]王卫国.中国土地权利研究[M].北京:中国政法大学出版社, 1997:23-36.

[3]陆红生, 王秀兰.土地管理学[M].北京:中国经济出版社, 2000:51-59.

[4]王振江, 李世平.中国农地产权制度的法律思考与创新[J].农村经济, 2002, (2) :13-14.

[5]刘荣材.新农村建设背景下农地产权制度创新思考[J].农村经济, 2008, (3) :30-34.

[6]廖富洲.农村土地使用权流转中存在的问题及对策思考[J].学习论坛, 2010, (2) :59-63.

[7]杨海钦.农村土地使用权流转的经济学分析[J].农业经济, 2009, (9) :22-24.

[8]许恒富.农村土地使用权流转探析[J].农业经济, 2007, (1) :42-44.

[9]杜朝晖.我国农村土地流转制度改革——模式、问题与对策[J].当代经济研究2010, (2) :48-52.

集体土地使用权租赁合同范本 第5篇

7.1 对本合同的任何变更，须经双方同意，并以书面形式作出方可生效。为了避免歧义，乙方按本合同要求延长租期或终止租赁，应按本合同的有关条款进行。

7.2 本合同按下列方式终止：

(a)本合同期限后满，或_____________________________________

(b)本合同有效期限内双方达成终止协议，或___________________________________

(c)本合同任何一方因地震、风暴、水灾、战争等不可抗力丧失继续履行本合同的能力，或_________________________-

(d)根据法律、法规的规定，或有管辖权的法院或仲裁机构所做出的终止本合同的判决、裁定或决定而终止本合同。

第8条 违约责任及损害赔偿

任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失。

第9条 双方的陈述和保证

9.1 甲方的陈述和保证：

(a)甲方是依法成立的企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。

(b)甲方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。

(c)甲方为签署本合同所需的一切政府审批(如需要)以及内部授权程序都已获得或完成，签署本合同的是甲方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对甲方有约束力的责任。

(d)甲方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他合同或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。

9.2 乙方的陈述和保证：

(a)乙方是依法成立的股份制企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。

(b)乙方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。

(c)乙方为签署本合同所需的内部授权程序都已完成，签署本合同的是乙方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对乙方有约束力的责任。

(d)乙方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他协议或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。

第10条 不可抗力

10.1 如果本合同任何一方因受不可抗力事件(不可抗力事件指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于水灾、火灾、旱灾、台风、地震、及其它自然灾害、交通意外、罢工、骚动、**及战争(不论曾否宣战)以及政府部门的作为及不作为)影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

10.2 声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_______日内以手递或挂号空邮向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。 不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，甲乙双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则适用本合同7.2(c)关于合同终止的规定。

第11条 其他规定

11.1 除本合同另有规定外，未经另一方书面同意，任何一方不得转让其在本合同项下的全部或部分权利或义务。

11.2 合同及其附件构成双方全部合同，并取代双方以前就该等事项而达成之全部口头或书面的协议、合约、理解和通信。

11.3 本合同任何一条款成为非法、无效或不可强制执行并不影响本合同其它条款的效力及可强制执行性。

11.4 本合同或其附件的修订仅可经书面协议并经双方授权代表签字且须经双方采取适当的法人行动批准而作出。

11.5 除非另有规定，一方未行使或延迟行使其在本合同项下的权利、权力或特权并不构成对这些权利、权力或特权的放弃，而单一或部分行使这些权利、权力或特权并不排斥任何其它权利、权力或特权的行使。

11.6 本合同附件是本合同不可分割的组成部分，并与本合同具有同等约束力，如同已被纳入本合同。

第12条 通讯

一方根据本合同规定作出的通知或其它通讯应采用书面形式并以中文书写，并可经专人手递或邮务发至以下规定的另一方地址，或传真至另一方规定的传真号码，通知被视为已有效作出的日期应按以下的规定确定：

(a)经专人交付的通知应在专人交付之日被视为有效。

(b)以挂号邮务寄出的通知应在付邮(以邮戳日期为准)后第______天(若最后一天是星期日或法定节假日，则顺延至下一个工作日)被视为有效。

(c)以传真形式发出的通知应被视作于传真完毕的时间作出，唯发件人应出示传真机就其所发出的文件而打印的报告以证明有关文件已经完满地传给对方。

双方通讯地址和传真号码如下：

名称：_____________________

通讯地址：_________________

传真：_____________________

邮编：_____________________

名称：_____________________

通讯地址：_________________

传真：_____________________

邮编：_____________________

若一方更改其通讯地址或传真号码，应尽快按本条规定书面通知另一方。

第13条 适用法律和争议的解决

13.1 本合同应适用中华人民共和国法律并应根据中华人民共和国法律解释。

13.2 凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由甲乙双方协商解决。若协商不成，甲、乙任何一方均可将该等争议提交_________仲裁委员会，按照申请仲裁时该仲裁委员会有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

第14条 附则

14.1 本合同以中文书写。

14.2 本合同正本一式_________份，双方授权代表签署并加盖公章后生效且其效力追溯至_________年_____月_____日起计算，各份合同具有同等效力。

甲方(盖章)：_____________ 乙方(盖章)：____________

授权代表(签字)：_________ 授权代表(签字)：________

____年_______月_____日 _________年______月_____日

签订地点：_____________ 签订地点：________________

集体土地使用权租赁合同范文三

本合同双方当事人：

出租人(以下简称甲方)： 承租人(以下简称乙方)： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就租赁土地使用权及地上建筑物和其他附着物达成如下协议：

第一条：甲方以出让(划拨)方式取得位于，地号为 的地块土地使用权，土地使用权证号为字第租赁面积平方米，土地用途为 用地，土地使用权年限为 年，自 年 月 日至 年 月 日止。 经土地价格评估，甲方土地使用权价格为元/平方米，评估用途为土地使用权租赁，评估使用年期

甲方使用土地上的房屋建筑总面积为平方米，产权证号为 字第 号，为 结构，经评估房屋价格为 元。

甲方土地位臵与四至范围如本合同附宗地图所示，附图已经甲、乙双方确认。

第二条：甲方愿将上述土地使用权及地上建筑物和其他附着物租赁给乙方，用于 ，乙方付人民币合计 元/年(月)、租赁期年，从月日至年止。

第三条：甲方预付合同定金在年交纳，甲方将上述房产及土地交接给乙方时，支付土地租金 元，每年(月)月日前交纳租金。

第四条：本合同签订后，如乙方中止合同，乙方交纳的定金不予退还。如甲方中止合同，甲方应双倍返还定金给乙方。

第五条：本合同经鉴证后，作为附件，报市人民政府批准变更土地登记，市人民政府认为需补交土地出让金或土地收益的，由甲方交纳，并由甲方与大丰市国土资源局签订土地使用权出让合同。

第六条：土地使用权租赁期满，乙方必须及时返还土地，乙方若需继续租用，可以申请续期，但须提前一个月申请并重新与甲方签订租赁合同支付土地使用权租金。

第七条：甲、乙双方应保护合理利用土地，进行必要维护，甲方保证土地方便使用，乙方必须按合同规定的用途使用土地，凡违反租赁合同规定而改变土地用途或用承租土地使用权进行非法经营，甲方有权解除合同，收回土地使用权。

第八条：甲方在租赁期限内转让土地使用权的，须事先通知乙 方，在同等条件下，乙方有优先购买权。

第九条：本合同在履行中若发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，双方可向所辖人民法院起诉。

第十条：本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，大丰市土地交易服务中心留档一份。

第十一条：本合同于月日在中华人民共和国江苏省大丰市签订。

第十二条：本合同未尽事宜，可由双方约定后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。

第十三条：本合同经双方法定代表人(授权委托代理人)签字或盖章后生效。

甲方(签章) 乙方(签章)

甲方 代表人/代理人 乙方 代表人/代理人

(签章) (签章)

年月日

鉴证单位：大丰市土地交易服务中心

年月日

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集体土地使用权 第6篇

农民是以土地为生产资料的社会群体。新中国成立以后，建立了土地公有制，形成了城市土地归国家所有、农村和城市郊区的土地归农民集体所有的土地制度。近年来，我国工业化、城镇化快速发展对土地的需求不断增加。国有土地是有限的，很难满足社会发展的需要，于是征用集体土地就成为满足社会对建设用地需求的主要来源。集体土地被征用之后，农民失去了土地，进而失去了生存资料和就业保障基础。解决失地农民的就业问题，确保失地农民权益，已成为征地过程中的一项重要任务。

关于农村集体所有的土地收益分配问题的研究，王德起［1］认为要建立土地收益分配制度就要明晰国家与集体(企业)、农村集体与农户以及中央政府与地方政府之间的关系;姜开琴［2］提出应根据增值收益产生的不同情况在国家、集体、农民之间进行合理分配;黄俊阳［3］、李萌等［4］认为，应通过明晰产权、规范征用程序以及完善土地补偿制度等措施来维护集体土地农民权益。上述研究指出了我国目前土地制度存在一定的缺陷，并提出一些完善的建议，但对于如何保障农民集体的土地权益及具体保障措施，并未提出系统的制度方面的意见。

本文主要从土地收益分配的本质出发，分析土地制度中各项权益之间的关系及现有土地收益分配的格局，发现现有土地征用制度存在的问题，提出应创新我国土地权益分配制度，改变土地收益分配不合理的现状，以维护农民的权益。

一、农村土地制度及其权益关系

土地制度是反映人与人、人与土地之间关系的重要制度，它既是一种经济制度又是一种法律制度，是土地关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。农村土地制度是农村土地资源合理配置与有效利用的基础载体，它是农村生产力进步的主要中介，是农村经济社会关系的重要组成部分。我国农村土地归农民集体所有，实行家庭经营的方式，农村土地制度的实质是农民与集体、农户与农户之间的关系问题。

农民的土地权益是指农民围绕土地经营所应该享有的民主权利与物质利益的总称。民主权利赋予农民享有、占有与农村土地相关的一切政治、经济权利;物质利益是指农民拥有土地权利带来的各种经济利益收入。农民集体土地权利是由各种权利组成的土地权利束，它包括农村集体土地所有权、使用权、收益权、处分权、承包经营权、规划权、发展权等。集体土地所有权是所有权利的基础，指劳动群众集体组织在法律规定范围内占有、使用、处分自己所有土地的权利。农民及其集体享有的土地所有权益主要有两个方面，一是国家征用集体土地的所有权变更收益，一是集体出让使用权的所有权让渡权能收益。在土地使用权上，我国实行两权分离的政策，即使用权与所有权的分离，农民享有使用权，集体拥有所有权。土地使用权隶属所有权，使用权是所有权在现实中的展现和延伸。

土地收益权是使用权的目的，只有有效享有土地收益权，使用权才有意义。收益权指土地使用者依据自己在一定时期内对土地的占有权、使用权等权能而获得收益的权利，以及土地产权主体依法转让自己的土地权能而获得相应收益的权利。由于土地所有权与使用权分离，土地收益有不同的享有主体，我国目前主要有三大收益主体:国家、集体和农户。处分权是指对土地的使用、流转等的权利，随着土地的所有权和使用权而产生。收益权和处分权是这两种权利的派生权利，按照法律的规定，这些派生权利既可以与所有权合为一体，也可以独立存在。我国土地权能的分离性使得其各项权利在转移和使用过程中带来不同的收益，不同的权能主体参与土地收益分配就产生了土地收益的分配问题。

二、土地征用中我国农村集体土地收益的现实格局

土地征用实际上是国家向土地权益人购买集体土地所有权、使用权等诸项权利所构成的权利束变动的过程。农村土地征用实质是把农民集体所有的土地转变为国家所有，并依法给予被征地的集体和个人一定补偿的行为。农村土地作为一种生产资料，承载着农民经济、政治、教育、就业、医疗、养老等多方面的权益和保障。土地被征用后，农民不仅失去了土地的使用权，而且失去了劳动就业的权利和社会保障权等相关权利。由于现行的集体土地征用法律和政策规定等制度的缺陷，农民的土地权益受到严重损害，在失去土地的同时也失去了基本的生活依靠，越来越多的农民成为无业游民。农民的土地权益受损主要体现在两个方面，一方面是农民及集体所有权、收益权等土地权利被侵犯，另一方面是农民及集体得不到应有的征地补偿份额。

1.农民集体土地权利被侵占

土地征用是国家或政府出于公共利益的需要，依法强制转移非国家所有的土地所有权，并给予补偿的一种行政行为。然而法律对“公共利益”的界定不是特别明确，加之土地作为一种资源有巨大的经济价值，有些地方政府为了增加财政收入就打着“公共利益”的旗号征用土地，这实际上是一种为卖地而征地的行为。这些举动多是补偿不到位，严重侵害了农民的集体土地权益。有资料显示，我国基层政府财政收入的30%～40%是由土地出让金中获取的，而土地出让金的80%是由征用农民土地中获取。［5］我国农村土地归集体所有，但由于法律界定的多重性及集体经济组织的不可确定性，实际操作中存在集体土地所有权主体缺位的情况，致使各级利益主体大肆攫取土地收益，而作为集体土地的实际主人的农民却被边缘化或被排除在所有权主体之外。农民及集体的基础权利缺失，致使相关的权利无法得到保护。

2.农村土地征用补偿分配现状

根据法律规定，农民的土地被征用之后应获得相应的补偿费和安置费，然而农民获得的补偿只是土地经营收益的补偿，土地后期的增值收益则被无偿占有，政府和用地单位分享了土地增值收益，农民集体被排除在土地增值收益的群体之外，因此农民获得的补偿费用非常低。李萌等［4］统计认为，目前土地征用补偿费用的分配格局大致为:政府占60%～70%，村级组织占25% ～30%，农民仅占5% ～10%，农民作为集体土地的主体，其土地收益大部分被掠夺。任辉等［6］对农村土地非农用化过程中的土地收益分配进行回归分析，结果显示，政府与农民的土地收益比例平均为9∶1，虽然各个地区的经济发展水平和农业生产条件不同，但是农民与政府的土地收益分配比例存在巨大差异。沈飞等［7］通过实证分析研究发现，在土地征用过程中政府与农村集体的土地收益比例为17∶1，农民、集体与政府之间的土地收益分配严重失衡。

随着农村经济改革步伐的加快以及城镇化进程的加速，农村土地征用的规模越来越大。据相关资料统计，1978—2009年被征地农民已高达8700多万，近10年每年征用集体土地的数量近20万公顷，被征地农民新增400万左右，这种情况可能还将持续10年左右。［8］目前一些地方甚至兴起了圈地运动，大量耕地被占用。在土地征用制度存在缺陷的情况下，越来越多的土地征用不仅对农民的利益构成危胁，也使粮食安全难以保障，因此必须对现有的土地制度进行完善和改革，逐步建立起公平合理的土地收益分配制度。

三、我国土地征用制度存在的问题

我国土地征用制度始建于计划经济时期，未能充分考虑到土地征用中各方利益的有效平衡，忽视了对农民利益的充分保障。现行的土地征用制度存在的缺陷主要表现在以下几方面。

1.“公共利益”内容模糊

土地制度只是原则性地规定了集体土地征用必须符合法定的“公共利益”，但具体什么是符合公共利益并没有作明确规定，导致现实中许多假借“公共利益”之名侵犯农民利益现象的发生。

2.农村土地产权模糊不清，补偿收益主体不明

我国现有的土地产权内部结构混乱，各项权能之间的界限比较模糊。《土地法》赋予了农民集体对土地所有权的主体地位，但是谁代表集体没有明确的规定。缺乏具体的收益对象使得集体的收益流失，农民个体就得不到应有的收益分配。另外，权利主体之间的关系不明，当土地补偿款发放时，各个主体各享其成，就产生了“乡扣”、“村留”的现象，导致农民实得的补偿款少之又少。

3.征地补偿范围过窄，相关权利补偿不足

关于土地征用补偿范围，《土地管理法》规定我国的土地征用补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用。从表面上看这些规定涵盖了土地征用造成的所有损失，然而土地的权益不仅包括土地的所有权、使用权、收益权等，还包括农民的土地承包经营权与发展权等，这些权利在相关的法律法规中缺乏相应的补偿标准。

4.土地征用缺乏被征用人参与程序

目前我国的土地征用项目审批过程完全是政府行为，从方案的提出到项目征地批准，都是政府核准并实施，其程序基本上是内部程序，透明度和公示性不够，农民对土地被征用事前并不知情，只有当土地被征用的通知下达后才获悉，对土地被征用没有话语权和表决权。

四、创新我国农村土地权益分配制度的建议

现有的土地制度尽管对土地流转有比较全面的规定，但是针对农村土地征用的条件和具体补偿标准比较模糊，缺乏相应的细则解释，忽视了农民集体的长远利益，致使现实征用过程中利益分配失衡。因此要建立公平合理的土地收益分配制度必须改革现有的土地制度，建立新的收益分配格局。

建立新的土地收益分配制度，要坚持公平合理的分配原则，把征用土地的补偿费用和土地增值收益在农民、集体和国家之间进行合理分配，并通过设立农民听证会对土地征用和土地收益管理进行事前、事中、事后的监督，确保土地征用有序进行。同时注意土地征用资金专款专用，建立土地专业银行对土地征用资金进行管理，保障农民的土地权益不受侵害。

1.分配制度建立的原则

(1)坚持公平与效率相结合的立法精神。在社会主义市场经济条件下，土地也应进入市场，参与到资源配置的市场中，土地的征用补偿价格可以参照市场价来进行确定。同时，土地收益要兼顾国家和农民个人的利益，使收益在农民集体与政府之间进行公平合理的分配，促进社会和谐发展。

(2)以人为本，尊重农民的权益。任何制度的建立都是为了经济社会的发展，土地制度的改革要确保农民的权益能够实现。目前，农民的权益被严重侵犯，完善土地制度就要充分保障农民的参与权、收益权、监督权以及享受社会保障的权利，切实维护群众的利益，维护社会稳定，促进社会公平正义。

(3)坚持宏观管理调控的原则。进行土地制度改革创新时，应考虑国家对土地、国家对农民的宏观管理和调控能力。土地规划利用要综观全局，着眼长远，只有这样才能使土地资源得到有效利用，保护现有耕地面积，确保粮食安全。

2.土地收益分配制度的构成

(1)建立以农民集体为受益主体的分配格局。要使农民集体成为集体土地收益的分配主体，就要明确谁来代表集体行使权力，否则一切都是空谈。我国法律规定农村集体土地归集体所有，由集体经济组织和村民委员会行使所有权，而集体经济组织有乡、村、组三级集体经济组织，主体的多样性和不确定性致使农民人人有权，而实际人人无权。应该明确乡镇政府和村委会不是集体土地所有权的主体，因为乡镇政府和村委会属于基层政治组织，法律规定集体土地所有权是经济组织，两者有本质差别，应该把土地所有权归属于农民。村民可以以组为单位进行选举，选出代表人来代理自己行使权力并表达自己的意愿，并实行任期制，报乡土地管理所登记，从而使土地所有权及其收益落实到农户并受民众的监督。村民也可以通过组织化的形式建立专业合作社，以合作社为单位和收益主体来参与土地权益分配。集体经济组织实体化之后，土地收益就在农民集体与政府之间进行公平、合理的分配。

(2)明确土地收益分配的内容。土地增值收益属于集体土地权益的一部分，如果农民集体一直被排除在土地增值收益的分配之外，土地被征用后只是得到部分的土地补偿款，则不足以弥补失去土地带来的损失。土地发展权是基于土地所有权而从使用权和收益权中分离出来的一种土地权益，是土地所有权人或土地使用权人通过改变土地现有用途而额外获取收益的权利。因此应该确立农民是土地发展权的权益享受主体之一，使农民集体有权利享受土地增值带来的收益。

(3)建立公正的土地征用听证制度。明确了农民集体的收益主体地位和享有的权利，要确保其权益得到真正实现就应使农民参与到土地征用的过程中来。农民集体是土地的主人，征用集体的土地应该征求农民的意见，土地如何被利用也应考虑农民及附近市民的意见，综合各方的观点和利益才进行土地征用，从而避免因强制征用引发矛盾。土地征用听证制度中的参与者应以农民为主体，市民、专家和媒体都有一定份额，以确保听证制度的公开、公正、公平。

(4)设置土地专业银行监督管理。近年来，随着经济社会发展和土地用途的变化，土地资金项目增多，因此可以建立土地专业发展银行来负责与土地征用有关的资金管理。这既有利于保护土地所有者和使用者的权益，又方便国家对土地资源的宏观管理，减去了中间环节，节省了人力物力，也可防止农民利益被侵害。在专业银行中，土地征用专款专用，保障流通渠道的简便，方便农民使用资金。国家在指定的银行进行款项拨付，可以实行一次付款，分次补发，既满足农民投资的需要，又使农民有一定的生活保障。同时，政府在每年发放补偿费用时应考虑当年的通货膨胀率，如果通货彭胀率有大幅度的提高就应相应地提高补偿费用，以此弥补货币贬值带给农民的直接损失，确保农民权益得到切实维护。

［1］王德起.论我国土地收益分配制度建设［J］.农业管理科学，1997(2):21.

［2］姜开琴.征用土地增值收益分配分析［J］.农业经济，2004(10):14.

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［6］任辉，吴群.农地非农化过程中土地收益分配分析［J］.国土资源科技管理，2011，28(3):41.

［7］沈飞，朱道林.政府和农村集体土地收益分配关系实证研究［J］.资源产业经济，2004(8):17.

集体土地使用权 第7篇

一、公共利益之内涵界定

公共利益首要顾名思义强调的是“公共的、公用的、公众的”, 然而“何谓公共利益, 因非常抽象, 可能言人人殊。”[3] 公共利益内涵界定在理论上的困境, 也在法律条文中得到了体现, 在面对“公共利益”这一难以确定的法律概念时, 法律也一样表现出其无奈。在宪法视阙下, 我国2004年宪法的修正案已明确规定了国家对农村集体土地的征收征用和对公民的私有财产的征收征用, 都必须是“为了公共利益的需要”。但是由于我国的宪法缺乏可诉性, 公共利益的明确性还有赖于具体的法律法规来实现, 可无论是《土地管理法》、《物权法》、《行政许可法》等多部法律, 还是2012年8月首次确立公益诉讼制度的民事诉讼法, 都没有对公共利益做具体界定, 而是原则性、宣示性、概括式的条款居多。无疑, 理论界与司法实务界对“公共利益”认知上的长期分歧, 会造成公共利益概念的泛化和滥用, 并可能会演变为法治社会政治与法律实践中最具危险的现象。

那么, 具体如何界定公共利益呢?概括来看, 学界和实务界提出的公共利益具体化的基本模式体现在立法、行政和司法三个层次上。[4] 质言之, “公共利益”的确定须由立法机关、行政机关和司法机关共同行使, 相互之间还要有一定的制约。如果说立法者是以概括的“价值观念”予公共利益以抽象的法律规制, 法官则以审判对公益价值作最后的决定, 而行政则是以正当程序来形成和实现公益。那么, 学者的任务就是要根据社会的发展, 尤其是法治的日益进步而不断对公共利益进行“价值充实”。[5]

二、集体土地征收中有关公共利益之立法现状

集体土地征收是指国家为了公共利益的需要, 通过法定程序, 将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。土地征收行为的正当性和合法性是出于维护公益之目的, 因此各国都将公益的目的性作为前提条件在相关土地征收立法中加以规定。从某种程度上说, 凡是有关土地征用的所有法律都把国家土地征用的权力限制在服从于“公共利益”。因此公共利益原则可以说是世界许多国家土地征用制度的基本要件之一, 即只有在出于公共利益的情况下, 政府才有可能动用土地征用权。

(一) 土地征收的宪法基础和法律构架

在世界各国, 保护公民的私有财产权是国家的一项基本的宪法原则。财产权在各国宪法中是作为基本权利定义的, 具有与生俱来的、神圣不可侵犯的特质。国家即使出于公共利益可以征收公民私有财产, 也并不意味着国家可以任意行使征收权。宪法规定征收权的目的在于确立补偿的强行性规范, 以免公民财产权遭受无偿的剥夺, 并且通过公平补偿防止征收权的滥用。因此, 政府如动用征收权, 需附有两个强制性的条件:第一, 必须出于公共利益;第二, 政府取得公民私有财产权, 必须向私有财产所有人提出合理的市场价格作为取得财产的代价。两个条件同时具备, 缺一不可, 财产所有人才必须放弃自己的财产。因此, 土地征收从本质上来说是利益的一次重新分配, 立法者通过征收补偿条款来协调和平衡公共利益与个人利益冲突的结果是政府必须有充分的理由证明公共利益具有高于个人利益的宪法价值, 并应给予财产权人公平的补偿。由此, 公共利益是国家土地征收唯一合法的正当性理由和决定性因素。

二战后, 西方许多国家修改宪法, 或重新制定宪法, 对财产权的规定, 有别于1789年法国大革命时提出的“私有财产神圣不可侵犯”原则, 呈现出三个共同的特点:第一、保护私有财产, 但是, 私有财产并非“神圣不可侵犯”, 即不把财产权绝对化;第二、宪法对私有财产作出限制, 要求私有财产服从公共利益, 或不损害公共利益;第三、在必要时, 政府可以依照法律, 有偿征收私有财产。对世界主要国家关于土地征收的宪法条款的分析对比中可以看出, 大多数国家的土地征用, 一般都能在宪法中找到权力来源, 以此可见土地征用行为的重要性。

(二) 土地征收中公共利益的具体规定

在宪法普遍原则的关照之下, 各个国家在对公共利益的界定方式、土地征用的范围、程序等方面都有具体规定。总的来看, 在大多数国家, 土地征用的主要“公共利益”通常包括以下6个方面的用途: (1) 交通建设; (2) 公共建筑; (3) 军事目的; (4) 土地改革; (5) 公共辅助设施; (6) 公园、运动场、体育设施和墓地的建设等。有些国家“公共利益”中规定的用途可能还包括:为低收入家庭修建经济保障房, 国家机关用地, 公有的工商企业用地等。[6] 各国土地征收立法中界定“公共利益”的方式主要有列举式和概括式两类。

1.列举式

实行这类方式的大体以一些大陆法系国家为主。在与土地征用有关的法律中详尽地列出在哪些“公共利益”的情况下方能使用土地征用权。如日本在土地征用有关的法律法规中穷尽性地列出了所有35种可以使用土地征用权的“公共事业”, 并且几乎每种“公共事业”均相应有一部法律来约束, 政府没有任意行政权, 没有保留条款, 如果严格执法即不可能出现“因公之名”而为私益使用征用权的现象。再如台湾地区的《土地法》第208条列举了六项公共事业的需要的规定属于没有“穷尽式”地列举, 有兜底条款, 因此行政机关就有一定的自由裁量权。

2.概括式

即在与土地征用有关的法律法规中仅原则性地规定“只有出于公共利益方可使用土地征用权”, 但对到底哪些属于“公共利益”未加以明确界定。实行这类方式的以普通法系国家为主, 如美国、澳大利亚、加拿大等, 但也并不绝对, 而且这些国家内部的各州 (省) 情况也会不尽相同。实行概括式的国家中又分两种方式界定“公共利益”:一是利用议会法律来规定何者为公共利益。二是通过法院来判决土地征用是否符合“公共利益”。当然, 这两种“公共利益”法律界分的方式也不是绝对化的。因为目前大陆法系与普通法系在完善土地法体系的过程中, 立法原则相融合的趋势日益明显。

(三) 我国土地征收相关立法中公共利益的相关规定

我国土地征收相关立法中有关公共利益的规定有以下一些 (仅列举) :《宪法》第10条第3款规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第13条第3款规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”2004年《土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”2007年《物权法》第7条规定:“物权的取得和行使, 应当遵守法律, 尊重社会公德, 不得损害公共利益和他人合法权益。”

我国土地征收立法进步的一大标尺是2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行。该条例有两个最重大的变化, 一是将“房屋拆迁”更名为“国有土地上房屋征收”, 二是以“司法强拆”取代“行政强拆”。新条例还对国有土地上房屋征收的主体、范围、程序、法律责任等都做了更为全面、细致的规定, 其中第八条对征收房屋中的“公共利益”也列举了六种情形。

但是, 房屋征收条例颁布实施之后已经一年又九个月, 各地暴力拆迁、拆迁自焚和群体性事件依然时有发生。房屋征收条例还取消了原《城市房屋拆迁管理条例》行政机关自行强制拆迁的规定, 将征收补偿决定的强制执行权交给法院行使, 由法院负责强制执行, 但是一些拆迁恶性事件正是在法院强拆时发生, 以至于最高人民法院于2011年9月9日发出《关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》。其实, 早在房屋征收条例颁行前后, 就已有不少学者指出, 该条例只能解决国有土地上房屋征收的问题。而近几年来各地越演越烈的大多数拆迁纠纷都发生在农村, 而非城市。

2012年两会期间, 《农村集体土地征收补偿条例》的制定和出台再次提上日程, 而由国土资源部负责起草的《集体土地征收补偿条例》目前立法进展仍未对外公布。2012年8月27日汇集多名专家学者和法律界意见的《集体土地征收补偿条例立法建议稿》已寄交国务院法制办公室, 这部民间版的《集体土地征收补偿条例》草稿建议在集体土地征收过程中设立严格的听证程序, 保障农民的知情权和异议权;土地补偿费与出让价格挂钩, 补偿费70%归被征收人, 取缔地方政府的渔利空间等规定。针对一些地方政府打着“公共利益”的幌子征收集体土地进行商业开发的行为, 建议稿还明确列举了六项属于公共利益范畴的情形。[7]

三、我国土地征收立法中的问题与建议

(一) 公共利益条款的可操作性问题

法律条文的适用性、可操作性是法律生命力之所在。而我国现行立法中有关土地征收公共利益的条款的自相矛盾性大大削弱了公益条款的适用性。这具体表现在我国宪法中有关城乡土地所有制二元结构的规定与公益性征地的规定之间存在着二律背反:一方面, 宪法规定城市的土地归国家所有, 农村的土地归农民集体所有, 这就意味着凡是城市化和工业化新增的土地需求, 无论是否出于公共利益的需要, 都必须通过国家的征地行为来满足;而另一方面, 宪法又强调, 国家只有出于公共利益的需要, 才能对农地实行征收或征用。很明显这两条规定存在着悖论, 实际上是将公共利益的范围从公共设施、公益事业等狭义的概念扩大到了所有的经济建设, 等于是赋予了政府部门以“公共利益”之名征收任何土地用于任何建设的权力。再加上公共利益概念本身的不确定性和法律语言固有的模糊性, 使公共利益的提法成为不具可操作性的一纸空文。

那么如何解决公益条款的适用问题呢?首先我们认为应当根据中国国情, 尽量将公共利益在立法中列举出来, 然后再设立一个概括性条款, 将立法时无法列举或难以列举的其他应属于“公共利益”范畴的事项包括在内, 再设立一个排除条款, 即明确排除哪些事项不属于“公共利益”的范围, 如一般的商业性开发应排除在公益之外。这种折衷式的立法模式是现代成文法在立法技术上臻于成熟的表现, “既可克服列举式的僵化, 保持法律的灵活发展性, 又可克服概括式的高度不确定性, 使法律便于操作并能控制日益膨胀的司法专断与行政恣意。”[8] 其次, 在运用行政裁量权创设公益的过程中, 行政机关要遵守正当程序原则和比例原则, 注重保护公民的合法权益。再次, 在对行政相对人的司法救济上, 对于征地过程中产生的纠纷, 如土地所有者对征地的异议, 由法院进行最终裁决。

(二) 《土地征收补偿条例》与上位法的衔接问题

目前《集体土地征收补偿条例》的出台仍存在法律框架下的难题, 首先是一个立法依据的问题。我国的《土地管理法》从颁布到现在已经有一段时间了, 距离2004年第二次修正也有八年多了, 已经不能适应现在日新月异的社会实践。而要依据这个《土地管理法》来制定《集体土地征收补偿条例》, 显然会存在一些矛盾和问题, 如果《土地管理法》不先行修改, 出台条例恐怕很难理顺关系, 有可能造成“一搞就违法”的情况。因此, 先对《土地管理法》进行修订, 在此基础上再出台《集体土地征收补偿条例》可能会有更好的立法效果。此外, 《集体土地征收补偿条例》作为一部行政法规, 效力位阶是否足够高也是争议的一个焦点。按照《立法法》第8条第6项规定:“对非国有财产的征收必须制定法律。”该条第8项同时规定:“基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度, 也需要通过制定法律来解决。”从这两条来看, 对集体土地征收只制定条例并不符合《立法法》的规定, 只是权宜之计。但是全国人大及其常委会又无法在短时间内制定出具有法律层次效力的《土地征收法》, 即便能制定出, 也极易会与现行的《土地管理法》产生冲突矛盾与重复适用的问题, 这恐怕也是《集体土地征收补偿条例》“难产”的原因之一。

任何一部法律法规的修改都应该是脚踏实地、水到渠成的发展成果, 而不能成为一味回应形势的应景之作。一部没有理顺关系、打通脉络的行政法规的仓促出台也许会带来更多、更复杂的问题与矛盾。因此首先建议在《土地管理法》的修订先行完成的情况下再出台《集体土地征收补偿条例》更为妥当。我们已欣喜地看到了, 2012年11月28日, 国务院常务会议讨论已通过了《土地管理法修正案 (草案) 》, 对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改, 并拟放开农村集体建设用地上市交易。[9] 其次, 我们建议先对《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施一年多来的情况做充分细致的立法后评估, 以期对土地房屋征收中相关的法律法规的修改和完善提供实证的分析和事实的依据。

参考文献

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[8]房绍坤、王洪平.论我国征收立法中的公共利益的规范模式[J].当代法学, 2006 (1) :70.

限购标准·集体土地征收 第8篇

今年7月中旬出台的“新国五条”明确指出, 已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策, 房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购政策。为细化这一政策, 住房和城乡建设部于8月17日公布了5项限购标准, 并要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况。满足5项标准中任意两项的二、三线城市将有可能被列入新增房地产限购城市名单。

这5项标准具体包括:1.根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数, 处于房价涨幅前列的城市;2.将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较, 涨幅较高的二、三线城市;3.今年上半年成交量同比增幅较高的城市;4.位于已限购区域中心城市周边, 外地人购房比例较高的城市;5.群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

有机构根据5项标准对全国二、三线城市住房价格进行监测, 预计可能有30～35个二、三线城市被列入新增限购城市名单。其中, 秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准;另有包括赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、连云港、汕头在内的约18个城市在单一标准衡量中位于前列。

住建部政策研究中心副主任王珏林分析称, 住建部不会出台一个所谓的限购名单, 直接下令名单内的城市限购, 而只是在督促地方政府主动出台限购政策。

限购政策强制介入市场虽然略显“无情”, 但限购这一措施俨然已成房地产调控最为有效的手段之一。因此, 限购虽不“合情”, 但却“合理”。

一、出台限购标准的必要性

中原地产最近对全国15个省的50个尚未限购的二、三线城市做了一份调研。结果显示, 50个未限购城市中有18个城市的本地人房产投资比重超过20%, 投资比重为10%～20%之间的城市为14个, 剩余18个城市本地人投资比重小于10%;此外, 有14个城市的外地人购房比重超过20%, 外地人购房比重占10%～20%之间的城市为12个, 剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。由此可见, 一、二线城市限购之后, 资金被挤出流入二、三线城市的迹象已十分明显。

与此同时, 根据国家统计局数据, 已限购的39个城市房价平均上涨4.23%, 较未限购城市低0.43%;限购最严格的京沪广深的同比涨幅仅为3.85%。这表明, 限购政策已经初步达到了抑制房价过快上涨的效果。此时出台限购标准, 意在推动限购扩面的具体落实, 以进一步扩大去市场投资化的“胜利果实”。

二、出台限购标准的影响

“金九银十”是房地产市场惯常的销售旺季。住建部选择在8月底前出台限购标准, 敦促各地方政府及时出台限购名单及细则, 将有意识地压制“金九银十”可能出现的市场反弹。

此外, 限购扩面后, 限购城市可能达70个以上, 房价调控的叠加作用将进一步显现。一方面限购力度不放松, 表明政府调控楼市的决心, 消费者对房价下行的信心将持续增强;另一方面, 限购城市已占据较大比重, 投资需求受抑制程度加深, 也会减弱对房价的推动作用。

三、关于限购的几点建议

1.标准应尽量科学

对于二、三线城市来讲, “土地财政”对于地方政府更为重要。目前的限购条件还不够细化。例如, 第五条“群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市”, 主观色彩过于浓重, 几乎无量化操作的可能。要落实到地方政府的细则, 建立科学标准, 还有很长的路要走。

2.切忌“一刀切”

鉴于我国二、三线城市的房地产市场在发展中存在较大差异性, 限购政策不应该“一刀切”, 应该考察中、东、西部城市的发展程度, 参考大、中、小城市的发展规模, 因地制宜地出台各自的限购政策;而对于纯粹外地投资需求占比较高的城市, 则应尽快出台更严厉、更明确的限购政策。

3.限购是手段, “去投资化”才是目的

限购政策具有强制性、见效快的特点, 但限购措施属于行政手段而非市场、法制手段。在未来的时间里, 还需建立起市场化的“治本”机制, 使房地产去投资、投机化。

●集体土地征收

8月7日, 北京大学宪法与行政法研究中心主办的“城乡规划、土地征收与农民权利保障学术研讨会”上, 国土资源部党组成员、国家土地副总督察、土地管理法修改领导小组副组长甘藏春表示, 当前《土地管理法》的修改重点是保障农民的土地权利。

8月23日下午, 中共中央政治局第三十一次集体学习, 研究主题就是完善中国土地管理制度。

另据国土资源部透露, 今年上半年已开始组织起草《集体土地征收征用条例》 (下称《条例》) , 并开展征地制度改革试点, 坚决纠正违法违规拆迁行为, 化解征地矛盾。

征地拆迁以及由此引发的各种问题, 在今天的中国经济、社会乃至政治领域都是迫切需要得到解决的一个难题。今年1月国务院出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》, 对国有土地上的征收行为进行了明确规范。但是, 农村集体土地的征收和补偿仍沿用《土地管理法》的相关规定, 难以适应近年来出现的新情况、新问题。中央对这方面问题的高度关注和相关部门的相应举措, 必将大大推动集体土地征收的法治化进程, 完善我国的土地管理制度。

一、集体土地征收的四大沉疴

随着中国城镇化、工业化进程的提速, 以及高速公路、铁路等基础设施建设步伐的加快, 此前时常在城市里上演的拆迁攻防战, 如今已经更多地转移到了农村集体土地上, 农地和农房往往成为被强征或强拆的主角, 触目惊心的恶性事件频频见诸报端。纵观当前, 集体土地征收主要存在四大沉疴。一是政府的征地范围过宽。按照国际惯例, 政府只有真正出于公共利益目的考虑才能征地, 而在我国许多省市, 无论是公益性用途还是商业开发, 政府都可征收农民的集体土地。此外, 在征地过程中过多使用强制手段, 导致产权主体失去了制约作用。尽管按照法律规定, 集体土地的征收需2/3以上的村民代表同意, 但实际上是极少数人, 甚至是地方政府决定着征地与否。二是征地补偿标准过低。这是当前集体土地征收中普遍存在的又一症结。征地价格很低, 出让价格却很高。工业化和城市化带来的土地升值, 农民无法分享, 农民失去了土地, 既没有得到就业安置, 也没有得到社会保障, 导致不断上访和群体性事件, 给社会稳定埋下了隐患。三是征地程序混乱。许多征地环节并没有按照法律程序进行, 更多的是强征。土地往往在农民不知情的状况下被征用, 从而激化社会矛盾。一些基层政府作风粗暴, 动辄采取断水、断电、断路等野蛮手段, 导致恶性案件不断发生。四是农房拆迁欠法律规范。迄今为止, 国家还没有统一的集体土地上房屋拆迁补偿条例或办法, 目前只能依照《土地管理法》补偿, 但《土地管理法》重点对征地作了一些原则性规定, 房屋只是作为地上附着物来处理。而附着物的补偿标准授权地方政府规定, 对补偿标准有争议的, 只能由政府裁决, 法院不予受理。政府既当运动员, 又当裁判员, 影响政府公信力。

二、“补偿”不可忽视

从最近关于《集体土地征收征用条例》草拟的相关讯息中, 人们注意到与年初出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》相比, 条例名称中少了“补偿”二字。这是非常令人关注的, 这是否意味着这一新条例将不会以失地农民的经济补偿作为重点呢?

虽然现行的《土地管理法》对征收农村耕地或其他土地所引发的各种补偿费等做了较为详细的规定, 但对于征收集体土地所涉及的农村房屋如何拆迁和补偿问题没有做出明确规定。而众多征地拆迁恶性事件的直接原因其实都可以归结为补偿过低。在城市中, 房屋征收只是财产权的一种转移, 但在农村, 征收集体土地是将农民与其赖以生存之本的土地割裂, 补偿更是关键中的关键。

集体土地房屋管理研究 第9篇

1 集体土地房屋管理中存在的问题

在现行土地制度与房地产管理政策制约下, 我国的集体土地房屋管理依然存在较多的问题, 尽管在一定程度上得到完善, 但土地资源浪费仍然比较严重, 村镇建设缺少规划, 也还存在少数破坏耕地保护政策的情况。现阶段集体土地房屋管理中存在的问题主要表现在七个方面。第一, 房产底数并不清楚。目前集体土地房屋并没有获得权威部门的统计, 由于基础数据如房屋数量、各类房屋比例与使用状态的缺乏, 导致相关经济决策的制定存在一定的盲目性或者成本过高。第二, 未实现专业化管理。农村建设管理中, 以土地管理为主, 仅要求宅基地与其他建设用地符合土地规划就可以了, 而将房屋看作是土地的附属物, 对其修建、使用与管理都缺少管理, 如房屋容积率、房屋楼层等。这导致在政府征地时还存在“突击“建房的现象, 最终会造成了社会资源的极大浪费。第三, 存在一定的违章建设现象。近年来, 在国家保护耕地的基本国策下, 政府对房屋的违章建设加大了控制力度, 集体土地违章建设的情况得了有效的控制, 但是随着城市房价居高不下的态势, 新一轮农村开发热开始呈现, 占用耕地进行房屋的违章建设并对外进行销售的现象仍然存在, 甚至与房地产开发商签订土地合同进行开发。这种违章建设的现象极大的损害了农民的利益, 影响了农民的生计, 违反了保护耕地的基本国策。第四, 集体土地房屋规划管理中规划比例与规划质量不高, 规划落实不理想。第五, 集体土地房屋建设混乱, 设计、施工及其监管不够规范, 由于农村经济基础发展不平衡, 所以农民建房或者参与建房的能力较弱。第六, 存在城市居民到农村买房的私下交易, 而这种交易行为并不受法律的保护。第七, 农村居民对物业管理认识不够, 集体土地房屋物业管理程度有限。

2 集体土地房屋管理研究

2.1 房屋权属管理研究

改革开放以后我国恢复了房地产登记制度, 但这些登记还主要局限在对城镇房屋的登记, 而农村房屋则由于村镇管理部门缺乏专业人员的管理, 而登记率较低, 产籍管理混乱, 有的地方登记工作甚至停顿, 仅对房屋的位置做了粗略的标识。同时由于城乡管理的不统一使得城市开发区或者郊区耕地上建设的房屋发放所有权证书, 为管理增加困难。为此, 需要将集体土地房屋纳入到统一的不动产登记范畴中来, 对不动产登记制度进行完善。首先, 对不动产登记的法律制度进行统一。包括登记模式、物权模式与基本规范的统一, 不动产登记法的统一等。其次, 对不动产登记模式进行统一。目前我国的房地产登记制度与权力登记制相似, 兼用托伦斯登记制, 同时又具有自己的特点, 如土地管理机关与房地产管理机关分别对土地使用权、房屋产权登记负责;颁发权力证书等, 由于房地产权属登记中吸收了登记生效的优点, 因此可扩展用于其他的不动产登记。此外, 还需要实现不动产登记效力、登记范围、登记方式以及登记机关的统一, 从而平等的保护农民的土地权利。

2.2 房屋规划管理研究

由于我国的土地集中在农村, 因此集体土地房屋主要以村庄与乡镇的形式出现, 同时也包括少量的分散居民点与生产经营用房。在对集体土地房屋的规划管理中, 主要是对村镇的规划。目前我国村镇规划存在的主要问题为:村镇规划规划比例较低、规划质量较差、规划落实情况不理想等。尽管各级政府都加大了村镇的规划资金与人员投入, 但是投入明显不足, 在免除农业税收后, 乡镇财力更加紧张, 加上相关配套政策无法到位, 使得村镇的规划工作受到严重的影响, 规划的质量也不高, 与农村实际风格不符, 规划过时;有的地方只看见新房, 但不见村庄, 规划质量较低, 因此在村镇的规划中需要增强村镇规划的编制。以科学发展观对村镇的规划编制进行指导;加大规划编制的力度提高规划比例;增加规划的人员与资金投入, 使规划质量得到提升;同时应重视对农村历史文化遗存与地形地貌的保护, 从而建立起具有特色的村庄。此外, 还需要严格的执行集体土地房屋建设的用地审批制度与规划许可, 将规划落到实处, 强化对集体土地房屋建设的监管。

2.3 房屋建设管理研究

随着人们生活水平的提高, 农村的居住环境也获得了极大的改善, 农村的建房质量也得到了提高, 但在房屋的建设中还存在着混乱建房、设计、施工监管不规范、建房能力不强等问题, 因此在集体土地房屋建设管理中, 需要从房屋建设的规划、设计与施工等方面有序的推进新农村的建设。其主要措施包括:尽快地启动农村房屋建设的报建与审批;为保证房屋的设计与施工水平, 需对农村房屋勘察设计制度进行大力推行;并对施工的全过程与施工队伍加强管理, 进行服务与技术指导。

此外, 为了控制集体土地房屋的盲目建设与交易, 需要加强并完善集体土地的房屋交易管理;而为实现农村居住环境的进一步提升, 获得更多的服务还需要推动集体土地房屋物业管理的进行。

3 结语

全文对我国目前集体土地房屋管理中存在的问题进行了总结与分析, 并从房屋权属管理、房屋规划管理、房屋建设管理、房屋交易管理与房屋物业管理几个方面对如何开展当下的集体土地房屋管理进行了探讨。总的说来, 需要针对集体土地的特点, 在新农村建设的目标下, 坚持土地资源保护这一基本国策, 实现对集体土地房屋的管理, 促进城乡的统筹发展。

参考文献

[1]段倩倩.集体土地房屋征收补偿研究[D].长春:吉林大学, 2012.

[2]王静, 邱道持, 赵梓琰, 等.农村土地房屋资产管理研究进展[J].中国农学通报, 2013 (26) .

绥化集体土地价值评估 第10篇

一、集体土地价值研究概述

1. 关于集体土地价值构成的研究

国内外学者对集体土地价值评估的理论研究众说纷纭, 在这些理论研究中尤其是以马克思的土地租用理论、产权经济学理论、土地资源价值理论、福利经济学理论为典型理论, 马克思的土地租用理论主要利用数据模型对土地转让价格进行合理的估量;产权经济学理论主要从土地产权变更、土地产权变更价格, 使产权价格达到较低、较合理的价格;土地资源价值理论主要从土地作为人类赖以生存的资源角度进行分析土地在各个阶段应该具有的价值;福利经济学理论主要从土地要实行人均国民均等化, 土地的分配与使用要建立在公平、公正、公开的基础上进行划分。综合上述理论, 我们不难看出完整的集体土地评估价值主要包含经济价值、社会价值、生态价值以及土地未来价值等四个方面。

2. 集体土地价值评估研究

集体土地价值评估主要包括经济价值、社会价值、生态价值三方面。诸多研究者对集体土地经济效益进行评估分析, 恰当制定被征土地的价格, 通过对政府征用农民土地形成政府与农民权益关系的衡量分析, 同时解决城市土地估价办法, 可以采用土地收益还原方法、社会价值分析法、假设土地开发法等三种评估来计算集体土地被征用价格。

二、农村集体土地价值评估

1. 土地质量价值评估

对于我国土地的质量进行分析, 在这一点我国拥有低价对照法是一种比较成型的土地质量价值评估方法, 低价对照法符合我国的国情, 受到政府和百姓对土地价值衡量的青睐, 地价对比法又称标准田法, 主要是针对耕地与园林用地, 运用土地评价因子来核算土地的综合质量, 将不同的地块进行土地价值衡量估分, 划分处若干等级, 然后针对每个等级的土地选取一块标准试验田地, 根据这块田地的平均土地贡献值衡量该标准田土地的价值, 本地块的其他土地价值以标准田为分析评价标准, 从而推断出相关土地的价值。低价比较法主要是站在农业土地基础上进行价值评估的, 从农业土地每年经济收益状况来衡量土地质量优劣, 摒弃人为因素给土地价格造成不合理的估值影响, 所以这种方法能够准确的反应出土地价值。

2. 社会保障价值评估

社会保障价值评估可以从养老保障价值、失业保障价值、医疗保障价值三个层面来分析;养老保障价值评估主要是根据个人上缴保险费的多少进行估价养老保障价值的多寡;失业保障价值这里我们重点分析农民失去土地的保障价值, 农民失业土地保障价值通过失业保险进行价值评估;医疗保障价值主要通过个人缴纳保险的额度来估量医疗保障价值。

社会保障价值与农民的单位耕地面积以及生产力水平的高低有直接的联系, 如果农民人均耕地面积较多, 单位耕地面积的社会保障价值就越低。在人均肯定面积不变的情况下, 生产力水平越高, 农民生活水平和经济条件就越好, 社会保障价值就越大。所以, 随着国家三农政策的大力推进, 农民生活水平越来越高, 社会保障价值也会随之上升到一定的高度。

3. 社会稳定价值评估

中国实行耕地补偿原则, 当农民的耕用土地被国家占用了, 根据《中华人民共和国土地使用法》规定:农民的耕地被占用多少, 就可以新耕多少, 这样可以充分保证农民耕地的总数量, 或者通过耕新地缴纳相应的开垦费, 这种开垦费只能做为开垦新的耕地的费用, 做到专款专用, 开垦费的方式也是占用农用耕地的价值补偿, 这种方式符合社会稳定价值评估的货币体现形式。所以对于农用耕地被征用可以采用开垦费法作为社会稳定价值评估的方法。

上述方法我们重点考虑单位面积的土地资金投入量, 这种资金投入量主要通过有形的技术设备、水利设施和无形的土地肥力体现出来, 有形的耕地设施及水利设施很容易计算, 但是土地无形肥力计算较为繁琐, 因为土地的肥力形成具有一定周期, 要想使土地肥沃就要在一定的周期内对土体的肥力进行保养, 会产生相应的保养费, 将单位土地的收益与总支出费用进行对比分析出土地贡献率, 进而确定土地价值。总的来时, 随着耕地需求量越来越大及可耕地面积越来越小的状况出现, 土地开垦难度系数逐渐增大, 社会稳定价值将会与日增高。

4. 生态价值评估

生态环境价值主要反映当地农民的土地被征用之后对生态环境造成的外部影响。为了能给被征地农民一定的经济补偿, 我们将从农民土地被征用后生态环境的破坏给农民生活带来影响进行分析, 这种影响主要包含两个层面, 第一, 农民土地被征用后, 由于生态环境的变化, 严重影响了人们正常生活及健康水平, 从而给被征地附近的农民带来一定经济损失;第二, 由于生态环境的恶化, 对人们赖以生存的土地产生了破坏, 使农作物大量减产, 给农民带来一定经济损失, 影响了农民的收入。要从上述两个方面给予农民一定的补偿。

生态环境与农民的收入与人均耕地面积有着直接的联系。农民收入越高, 人均耕地面积就变得越来越少, 单位耕地面积生态价值量也较大。所以, 随着农民生活水平越来越高, 农民越来越希望在良好的生态环境中生活, 相应就会造成农用土地的生态价值变得较高。

摘要：随着经济的发展和农村城市化的迈进, 高效利用现有土地资源进行可持续发展农业已经成为了现代化农业发展的重要举措。本文主要以分析集体土体价值理论研究为基础, 在此基础上, 通过土地质量评估、社会保障价值评估、社会稳定价值评估、生态价值评估等四个方面对绥化集体土地价值评估进行有针对性的分析, 为集体土地的增值及收益分配的研究提供参考。

关键词：集体土地,价值,评估

参考文献

[1]刘贞平, 万磊, 刘圣欢.基于土地增值收益共享的拆迁土地价值评估方法研究[J].湖北经济学院学报, 2012, (2) :39-43, 52.

[2]张琳, 李影, 李娟.国外棕地价值评估的方法与实践综述[J].中国人口.资源与环境, 2012, (4) :131-136.

推进农村集体土地确权登记 第11篇

【关键词】农村集体土地确权；登记

【中图分类号】D912.3【文献标识码】A【文章编号】1672-5158（2013）07-0464-01

1 农村集体土地所有权确权登记存在的问题

1.1 二次土地调查数据库与农村集体土地所有权确权登记发证数据库的关系

二次土地调查农村土地调查中，村与村之间都签订了《土地权属界线协议书》，为这次农村集体土地所有权确权登记发证工作打下了很好的基础。有些地方以农村土地调查数据库为基础平台，开展集体土地所有权的权属调查，这个思路是正确的，但是不能取而代之。现在有几种情况值得警醒：一是编技术方案时，用二次土地调查农村土地调查建库方案代替确权登记发证建库方案；二是直接提取农村土地调查数据库中的行政村数据层，打印成图后作为这次所有权确权登记发证工作的宗地图，不到实地复核。其实两个数据库是有很大区别的。

其一，从时效性讲，农村土地调查的数据是标准时点数据，已报国务院备案，一成不变，是各行各业所需的土地数据重要的基础平台。确权登记发证的数据是动态的，以发证的时间为准，且所有权的范围面积年年都有变化，所形成的各项成果，是今后依法管地、科学管地的重要基础。

其二，从内容与工作环节上讲，农村土地调查是以地籍调查为主，而地籍调查只是农村集体土地确权登记发证的一个组成部分（工作环节），而申请、权属审核、公告、注册登记、颁发土地权利证书等，是这次确权登记发证的重中之重，其成果必须纳入数据库中。

1.2 关于一村一证与一宗一证的问题

少数地方还在坚持一村一证。受这种观念的支配，在办理土地登记手续时，不是按宗地填写土地登记簿，而是按行政村填写。实际上行政村面积大于等于集体土地所有权面积。由于填写不规范，导致土地所有权面积不准确。还有的不是按“权利人”填写土地归户卡，而是按土地所有权主体代表填写。诸如此类的问题要予以澄清。

（一）一村一证的做法是错误的。不少行政村是由多宗地组成的。《土地登记办法》第二章第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间。”一村一证不能等同或替代一宗一证。

（二）按宗地填写土地登记簿。土地登记簿首页的地号，就是地籍调查中的地籍编号，即宗地的编号（见国土资源部《关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》，附件5土地登记表格使用及填写说明）。

（三）按“权利人”填写土地归户卡。《土地登记办法》第二章第十四条规定：“根据土地登记簿的相关内容”以权利人为单位填写土地归户卡。

（四）实行属地登记原则。《土地登记办法》第三条规定：土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

1.3关于地籍区、地籍子区的对应关系问题

《宗地代码编制规则》（试行）定义：地籍区，即在县级行政区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线状地物划分的土地管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。

（一）地籍区+地籍子区——乡（镇）+行政村——街道办事处+街坊（县级行政区划+地籍区+地籍子区12位阿拉伯数字）

（二）在二次土地调查中，有些行政村编入201、202图斑，造成城镇土地调查的边界与农村土地调查图斑范围线有部分重复。这次如何处理？各地根据实际情况而定，或保持原状，或将行政村部分划出来再编代码。在编制地籍区的代码时，应首先保证与城区内街道界线的一致，便于城区已有地籍调查资料的转换无损衔接。

（三）201、202图斑的土地不全部是国有土地或建设用地，相当一部分是集体土地或耕地、林地等。

1.4 关于测量坐标与图解精度不一致的处理问题

采用解析法获得的界址点坐标，一般界址点点位中误差可以保证±5cm的测量精度，所有权测量采用解析法的主要测量对象是有变化的界址线。按照总体方案的要求，要充分利用二次土地调查的成果，二次土地调查的界址点坐标主要获取手段是采用图解法，图解精度取决于正射影像图（DOM）的平面精度。根据实际检测结果来看，我省DOM的精度一般在10米左右，最大的达到37米。两个不同尺度获取的界址点坐标成果，具体到某一宗地，可能只有少量的几个点是采用解析法获取的坐标，其余点采用图解坐标，两者不能很好地匹配。

解析点可根据以下情况加以利用，一是在影像模糊的地区，应尽量选用解析点。二是如果影像清晰，展绘的解析界址点与明显影像之间的矢差以最大值10米作为标准，小于标准的直接利用，大于标准的，可以采用图解坐标计算宗地面积。由于解析法获取的坐标，精度远远高于图解点，但因计算的面积与实际面积有较大的误差，在整理宗地界址点成果表时必须将该解析点进行整理备案，供日后在精细化地籍管理时使用。

2 推进农村集体土地所有权确权登记的对策

2.1 充分认识农村集体土地确权登记发证工作的重要意义

一是党中央、国务院高度重视；二是国土资源部纳入重点工作专题推进；三是省政府和省厅专门进行部署；四是政府要把其列为全市重点项目。各单位必须充分认识抓好农村集体土地确权登记发证工作的重要性和紧迫性，进一步增强责任感和使命感，扎扎实实、不折不扣、保质保量按时完成各项工作任务。

2.2 全力打好农村集体土地所有权登记发证工作攻坚战

全面完成集体土地所有权登记发证任务。当前，要重点解决好三方面难题：一是资金保障问题；二是领导保障问题；三是林、农权属矛盾问题。要采取集中决战、倒排时间、跟踪督办等措施，加快工作进度，全力完成好此项工作。要积极争取，确保经费落实；要规范运作，确保成果质量；要主动协调，按时完成任务。

2.3 强化农村集体土地所有权登记发证工作的组织领导

一是要明确县（市）区政府领导为第一责任人。明确由本行政区政府领导对农村土地确权工作负总责，发挥主导作用。国土资源部门作为具体承办单位，要积极主动向当地政府汇报和请示，争取理解、支持和配合。二是要坚持“7个到位”标准。要以“政府重视是否到位、宣传发动是否到位、部署安排是否到位、政策细化是否到位、经费落实是否到位、质量标准是否到位、督促指导是否到位”的“七个到位”为评判标准，对上做好汇报和争取工作，横向抓好与相关部门的衔接、协调，对下理顺工作机制、加强质量控制，确保农村集体土地确权登记。发证工作按计划有序、稳步、顺利推进。三是要强化工作力量。四是要加强督查考核。

3 结束语

农村集体土地确权登记发证工作是一项意义重大的民生工程，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。我们要以高度负责的精神，提高认识，集中精力，扎实工作。当前各项工作任务繁重、头绪繁杂，要求各乡镇政府、各部门统筹兼顾，合理安排，确保这项工作按照时间进度顺利完成。

参考文献

近郊乡镇集体土地的使用创新 第12篇

一、近郊乡镇集体土地当前的主要使用方式

1. 转变土地性质

通过征用改变土地性质为国有土地, 这种方式主要涉及的问题是对农民的拆迁安置。各地区主要按照本地的《征地拆迁补偿安置办法》等文件执行。文件主要涉及的是土地补偿费和安置补助费、农民的社会保障、住房等问题。从文件给予的补偿标准和实际执行情况来看, 多地给予农民的补偿大约占到土地改变性质以后拍卖价格的30%~35%。这种方式为近郊地区快速推进园区建设、乡镇产业发展、乡镇化建设作出了巨大的贡献。

2. 发展乡村旅游

近郊乡镇由于地处城市周边, 发展郊区乡村旅游, 吸引市民消费有着天然的优势。我市近郊一些乡镇以农村、农业文化为依托, 重点发展涂鸦小镇、家庭农场等为主题的文化创意产业、休闲旅游产业, 利用近郊乡镇良好的生态环境、完善的基础设施、独特的区位优势, 促进农家乡村特色餐饮发展。在集体土地上发展乡村旅游, 增加了集体土地的边际价值。

3. 耕地部分流转

近郊乡镇一些村社有些农户外出就业以后, 就将承包的耕地转包给其他农户、大户、公司耕种。一些乡镇大力发展蔬菜基地, 形成中高档次大棚区和栽培优质无公害蔬菜产业;一些乡镇积极发展花卉苗木产业, 引进大公司建立花卉果木种植基地;一些乡镇大力水果基地, 形成大片区的水果等, 多数取得了良好的经济与社会效益。

4. 发展农村养殖

近郊乡镇的集体土地的非农使用还包括一些家庭利用自己的集体土地开展养猪、养鸡、养鱼等养殖业, 多数近郊乡镇的养殖规模一般较小。集中发展养殖业特别是养猪、养鸡等引起的污染环境问题渐渐显现, 一些近郊乡镇也由过去支持和鼓励发展慢慢转变为限制发展。

二、近郊乡镇集体土地使用创新面临的现实

1. 过去的土地征用方式将会被政策所限制

十八届三中全会明确提出了要“赋予农民更多的财产权”, 提出“集体土地同权同价”。从中央的政策来看, 从思想上将改变集体土地“涨价归公”到“涨价归农”的认识, 从行为上改变过去低价从农民手里征用土地, 再高价转卖给企业或开发商的做法。农民在处理集体土地时, 有了更多的权利, 简单的改变集体土地为国有土地这种粗放的土地征用方式将被政策所不允许。实际上, 过去的这种土地征用方式, 也导致一些城市部分乡镇建设用地价值严重低估, 个别地方甚至出现零地价的现象, 与此也有一定关联。

2. 集体土地的非农开发具有巨大需求

农村土地的非农使用是工业化和

城市化快速发展的直接后果, 当前一些近郊乡镇部分农产品加工型企业有使用非农土地的强烈愿望, 而农民又有着提供土地实现增值的供给欲望。但迫于政策的不确定性, 企业在发展时, 常担心利益得不到保证, 而不敢予以实施。实际上, “新三农”问题的难点和症结也在此。农地的非农使用, 由于直接涉及到市民、农民、资本、政府四方利益, 如何使用, 全国各地还在积极探索之中。

3. 农村的宅基地复耕具有巨大潜力

近郊乡镇一些富裕起来的农民实际上享受了市民生活, 他们在城里买了房子, 就业也在城里, 他们在农村的住房已经空置。从调查的数据观察, 一些近郊乡镇的农房空置率达到了10%以上, 还有逐步扩大的趋势。还有一部分农户虽然房屋没有空置, 住在家中的也以老年人为主, 年轻人都外出打工或者已经在城里安居乐业了。并且农村的宅基地一般相对比较大, 存在巨大的居住浪费现象。宅基地是农民所拥有的最值钱的财产, 如果价格合适, 农民也有将其变现的巨大动力。采用合适的方式让农民退出宅基地, 使复耕宅基地具有巨大的潜力。

4. 农业要向规模化经营转变

近郊乡镇农民外出就业机会多, 一些农户就将承包的耕地转包给其他农户耕种。从调研情况来看, 流转土地数量的发展潜力巨大, 已经流转的土地占总耕地比例低。十八届三中全会中已经明确提出了要鼓励发展家庭农场, 部分近郊乡镇的耕地流转量少、层次低, 不符合发展现代农业的现实需要, 近郊乡镇要鼓励耕地的适当集中, 向规模化经营转变。

三、近郊乡镇集体土地创新使用的基本原则

1. 要让渡给农民更多的实惠

农村的耕地过去起到的作用实际上有保障生活的功能, 近郊乡镇过去低价从农民手里得到土地, 个别地方现在已经出现了一些负面现象, 一些农民“无地可种、无岗可上、无社保可领”。事实上, 拆迁安置问题已经成为政府的老大难问题, 问题的症结在于政府拿的多了, 农民得到的少了。以改革的成都和重庆为例, 成都虽然在补偿标准上与一些地区相比较差别不大, 但是成都对农民集中居住后的配套设施非常完善, 实际花在农民身上的钱占到变现价值的70%左右, 而重庆的“地票”模式给予农民的补偿也较高。集体土地使用创新必须设计出农民退出的合理方式, 让农民的长远生活有保障。

2. 要符合现有的政策约束

集体土地的使用创新已经成为影响新型乡镇化推进的一个重要因素, 党的十八届三中全会明确提出了“建设城乡统一的建设用地市场”。出于对十八届三中全会的误读, 一些地方土地改革有了“抢跑”行为, 随后被中央政府及时制止了, 并提出了改革的底线:第一, 集体所有制是不可能改变, 也不可能把集体土地改成国有;二是守住耕地红线。在这样的背景下, 各地需要在中央所划的底线下, 积极探索适合本地发展的集体土地创新的使用方法。近郊乡镇的具体土地使用创新要在国家规定的政策范围内寻找途径。

3. 集体土地的非农使用要市场化运作

集体土地的非农使用过去政府既当运动员、又当裁判员, 土地的粗放使用严重, 没有体现出土地的价值。在守住耕地红线的约束下, 无论是城市建设用地、还是集体土地的非农使用都是稀缺的资源, 需要集约化使用。按照十八届三中全会的要求, 今后政府将很难从集体土地的征收中取得较多收益, 这也将促使政府从土地的一级市场逐步退出, 集体土地的非农使用要更多地采用市场化运作的方式。

四、对近郊乡镇集体土地创新使用的建议

近郊乡镇集体土地使用落后地区, 可以发挥后发优势, 借鉴其他地区的成功经验, 积极稳妥地推进集体土地使用创新。

1. 建立城乡建设用地增减挂钩制度

鉴于国家对农地的保护与近郊乡镇对建设用地的需要之间的矛盾, 建立城乡建设用地增减挂钩制度是比较现实的选择, 这也符合国家的政策。城乡建设用地增减挂钩是依据土地利用总体规划, 将若干拟整理修复复垦的农村建设用地和拟用于城镇建设的用地等面积互换, 做到耕地面积不减少, 节约集约建设用地。复垦的土地来源将主要是农村的宅基地。建议采取成都的方式, 依托较好的行政村, 建设农村新社区, 鼓励农民放弃宅基地, 搬进新社区。逐步实施村庄整合, 将现有的村居社区聚合成片区。一是新社区建设中基础设施要以政府投入为主, 重点做好水、电、路、气等基础设施, 以及教育、文化、卫生等公共服务设施;二是新社区建房以农民为主, 政府可以提供贴息贷款, 农民以变现后的宅基地归还贷款, 对不愿意到新社区的农民, 可以原址居住, 但不能建新房;三是政府对入住新社区的居民, 可转为乡镇户口, 享受乡镇养老保险和城镇低保待遇。

2. 做好失地人口的安置和发展

集体土地的使用创新要设计出合适的方式让农民退出土地, 关键是要处理好农民的生活问题。根据各地比较成功的方式, 可以有以下几种方式: (1) 对有自主发展能力的人口, 可以采取一次性货币补偿的自主安置, 受影响家庭在取得土地补偿资金以后, 放弃土地的使用权, 自主发展。 (2) 提供就业机会的安置。如果建设的项目需要吸纳一定数量的劳动就业者, 也可以让当对的农民与企业进行恰谈, 提供一定数量的就业机会作为安置条件。 (3) 土地入股安置。土地入股安置是以被建设项目的土地作为要素投入, 占有企业一定的股权。 (4) 留地安置。基本做法是把集体土地征用转变为国有土地时, 在整体用地规划中单独预留一定比例的土地面积, 返还土地被征用集体单位, 由其发展第二、三产业, 对征地人口进行安置。 (5) 土地换社保模式。利用土地补偿资金, 加入基本养老保险。

3. 鼓励发展产业集聚区与耕地流转

近郊乡镇要依托本地的原有产业, 积极发展产业集聚区, 除原有的乡镇产业园区以外, 还可以规划涉农产业集聚区, 包含农业种植产业园区、农产品加工园区、乡村旅游发展区。近郊地区政府首先需要完善产业集聚区基础设施, 重点是道路、电力、供排水、供气、供热、通讯和污水处理、垃圾处理等;其次可以出台政策引导企业向产业园区集中, 以产业向集聚区集中发展, 带动农民就近转移就业。

一些近郊地区土地流转规模不大, 主要是流转价格低。从调查的地区观察, 耕地大户或者企业来流转土地, 给出的市场价格大约在600元/亩, 甚至部分流转的土地价格更低, 农民流转耕地的意愿并不强烈。政府要通过多种方式鼓励耕地的流转, 在土地流转保底收益的基础上, 要加入“入股”、“分红”等发展上的收益。

4. 探索集体土地抵押担保功能

十八届三中全会赋予农民的承包经营权的抵押担保功能, 用承包地向金融机构申请、抵押贷款所需要资金, 这是农民实现财产权的一种重要体现和方式, 同时也是集体组织获得发展资金的需要。绵阳应鼓励、配合金融部门与农民、集体组织相互结合, 实现集体土地的抵押担保功能。但集体土地抵押担保也要在政策约束下, 农地抵押仅限于农地的土地使用权, 并且不改变农地用途和性质。具体探索方式可以分几步走: (1) 逐步弱化土地的社会保障功能。在农村社会保障制度尚不完善和健全的情况下, 土地仍具有养老、医疗以及最低生活保障的功能, 弱化农地的社会保障功能是放开农地抵押的前提条件。 (2) 逐步放开农地抵押。为维护农村社会稳定与农业的可持续发展, 应坚持在比较富裕的农户或富裕的村试点, 再全面推开。 (3) 组建农业担保公司, 乡镇政府可以联合上级政府组建全资国有、面向三农、市场化运营的专业农业担保公司, 在金融机构和农村之间架起一座桥梁。