汇率、土地与房价

汇率、土地与房价（精选4篇）

汇率、土地与房价 第1篇

有财经评论人认为,近几年中国政府一直调控房地产市场,对于房地产公司的融资采取了严厉的限制政策,不仅仅境内的商业银行被限制给房企贷款,而且股市债市等其他融资手段上也有限制。房地产公司为了持续其在境内的高利润业务,不得不四处融资。而通过投行在境外和香港发行美元债券是其中重要途径。

英国金融数据提供商Dealogic的数据显示,截至3月6日,中国房地产业的未偿还美元债务总计459亿美元。而中国开发商2014年已发行79亿美元债券,有分析师表示,大部分中国开发商暴露于美元债务之下,美元债务占它们总债务的90%之多,没有套期保值。人民币贬值5%至15%就可能使开发商的收入减少1%至74%,净资产负债率上升0.3至21个百分点。

房地产企业要面临的资金压力不仅来自人民币贬值的汇兑风险,还有近一段时间迅速增长的土地成本。从2013年四季度起,很多一二线城市的土地市场卖地收入剧增。北京可谓典型,数据显示,2014年1～2月,北京土地出让金623亿元,同比去年同期的476亿元,增长幅度为31%。

与此同时,房地产企业的销售额也在2014年遭遇“寒流”。三四线城市楼市持续萎靡的状况丝毫不见好转,并且有蔓延至一二线城市的趋势。还是以北京为例,据搜房网数据监控中心统计,2014年以来,北京市新建商品住宅的成交量持续低迷,2月成交量大跌,且环比大跌67.9%,同比大跌60.3%。

在资金压力之下,房地产开发企业似乎逐渐淡去了“不差钱”的豪情。楼市降价之风渐起,如杭州等地,已经发生高价购房者抗议地产商降价而打砸售楼处的事件。更有甚者,地产商“跑路”的新闻也时有出现。在这种形势下,对中国地产市场的未来走势,依然是有人看多,有人看空。

看空者认为,人民币贬值影响最大的是房地产行业,中国的房地产泡沫开始破灭,大量过剩的房地产会抛向市场;房地产泡沫破灭后,各行各业的经营成本会大幅下降,这有利于中国所有的行业健康发展。从中长期看,中国的房地产泡沫破灭将从2014年开始。

看多者如万达集团董事长王健林。他表示,2014年房地产行业的资金状况不会太紧,但也不会太松,这种整体略紧的状态很可能还会持续几年;但从总体看,“绝对不会提拐点论和崩溃论”。王健林在接受采访时,甚至称:“也许20年内,任何措施都不能阻止北京、上海这两个城市房价上涨;但是有可能出台一定的措施,使上涨速度减缓。”

地方政府的土地财政与高房价 第2篇

关键词:土地财政;房地产;地方政府

中图分类号:F301 文献标识码:A文章编号:1006-8937(2010)10-0060-02

1地方政府的土地财政

“土地财政”,属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。土地财政包括四个方面的内容:一是政府通过高价出让土地获得巨额土地出让金;二是高地价推动高房价,以此促进建筑业和房地产业的发展,带动地方税收收入的增加;三是低价出让工业用地来招商引资,以此来带动当地的经济发展和促进相关税收增长;四是以土地为抵押作为融资工具获得银行贷款资金, 进行城市基础设施建设。近年来,土地出让金成为地方政府的主要收入来源,为了获得更多的土地出让金,政府必然推高地价,地价是房价的基础,地价的上涨又必然导致房价的上涨,而较高的房价又会带来巨额的建筑业税和房地产税,构成了政府的财政收入。因此地方政府为了获得较大的财政收入,往往要促进房地产业的发展。所以,在利益的驱使下,许多地方政府并不是管不住房价,而是不太想管,认为只要房地产业健康发展,不要大起大落就可以了,当然也不会觉得房价太高了不好,所以既然连政府都不愿意降房价了,房价怎么可能降得下来。

根据最新统计,2009年,中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,同比08年增加140%,同比“疯狂”的07年增加49%

从表1可以看出,杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元,位居全国第一,杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。一线城市中,上海、北京土地出让金位于前列。深圳受土地供应偏紧影响,土地出让金相对较低,仅有136亿,位居23位。二线城市中,杭州、天津、宁波、武汉等经济相对活跃的城市土地出让金位居前列。天津09年土地交易放量,土地长出让金收入732亿,在北京之后,名列第四。除了成都、厦门、南京等少数几个城市的土地出让金同比07年有所下降之外,其它城市则是明显增加。

2地方政府过度依赖土地财政的原因

从前面的数据中我们可以看到地方政府获得了相当丰厚的土地出让金,而地方政府为什么如此依赖土地财政可以从以下两个主要原因来分析。

①财政分税制。自从1994年实行分税制之后,土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有,并在此后也逐渐成为地方政府的“第二财政”。分税制进行改革之后,地方政府的财权减少了,事权反而却增加了,政府用于支出项目的金额在增加,但是可以收取的金额却在减少。而现行的制度安排影响了地方收入,由于制度在运行过程中所存在的偏差等原因,分税制导致的集权效应使省政府的财力集中度高而转移支付力不足,而省级以下的地方政府财力也存在着差距,一些地方政府财政来源比较单一,从而面临财政困难等问题,在这种情况下,地方政府通过抬高土地出让价格获取更多的土地出让金,通过推高房地产价格获得更多的房地产税和相关的建筑业税,毫无疑问依靠土地就可以迅速的获得大量资金,但这也让地方政府患上了土地财政依赖症,由于地方财政收入一个重要的来源——土地出让金也来自房地产行业,实质上许多地方政府财源已经成为名副其实的“房地产财政”。

②政绩考核制。自从1978年以来,随着中国改革开放的顺利进行,我国的工作重心逐渐转移到经济建设上来,国家建立了比较完善的新的统计制度,各地的政绩考核都转向以GDP 和财政收入为主的经济发展指标,地方要想经济取得发展,必须想方设法加大投资,而庞大的投资资金又能从哪里来,这是一个很令人头疼的问题,靠税收,不仅少而且也很慢;考企业上缴,但是这其中真正能有较大盈利的企业又有多少呢。在这种情况下,政府就只有从大量、高价的卖地当中获得巨大的收入,但是可以进行利用和开发的土地数量是有限的,地方政府就充分利用对土地供应进行垄断的权利,等到土地价格较高时再卖出土地,地价高必然使房价也高,高房价也拉升了GDP,为地方政府带来了良好的政绩。

3地方政府土地财政问题的解决

①完善地方财税制度,实现地方政府事权与财权的统一和对称。自从实行分税制改革以后,财权上收,事权下放,使得地方政府的财权与事权不匹配,扩大了地方的财政缺口,造成了地方政府以“土地财政”解决财政困境。因此,要消除“土地财政”,就要从根本上扩大地方政府财政收入,而解决这一问题的主要措施有:对现行的税收政策进行调整,可以对中央与地方的归属税种进行重新划分,调整中央与地方的“两税”税收比例,中央也可以适当下放部分财权,扩大地方政府的税权,增加地方政府的收入。合理并清楚的界定中央与地方之间以及各个地方政府之间的事权,合理分配中央与地方之间的事权责任,加大中央对基础性公共服务的支出责任,减轻目前地方的不合理事权,减轻地方政府的支付责任。对现行的转移支付制度进行适当的调整。制定相应的法律来完善转移支付措施,规范转移支付行为,目前的财政体制只是粗略的规定了中央政府和省级政府之间的财政关系,而并没有一部明确的法律来规定和规范中央和地方各级政府之间的财政转移支付行为,因此,必须进一步规范和调整各级地方政府之间财权和事权的划分,加大对省级以下的转移支付力度。

②建立科学的政绩考核体制。我国的土地资源是非常有限的,而且现阶段我国的经济发展水平不高,以“土地财政”为经济发展的主要来源的方法是不可取的,早晚有一天是会失效的。因此,以GDP 和财政收入为标准的政绩考核体制必将因在财政收入中占很大比例的“土地财政”的失效而需要重新改革。所以,要建立科学的政绩考核体制就必须对地方政绩进行全面、公正、客观的评价,既要看经济指标,也要看社会指标和环境指标;既要看经济的发展,也要看经济发展的可持续性;既要看经济发展的总量,也要看经济发展的质量等等。只有这样,才能促进社会经济持续、快速、健康的发展。

③转变政府职能,正确定位政府角色。改变政府作为土地经营者的角色,地方政府对建设用地的垄断性卖地权,可以使政府获得巨额的利润,因此这使得政府难以有效抑制房价,有时甚至成为国家宏观调控的阻力,所以要加快政府职能的转变,合理定位政府在房地产调控中的角色,要尽快实现政府从房地产市场的经营者转变为监管者,使政府由“投资型”转变为“服务型”,而不是像商人一样在土地市场上追逐高额利润,只有这样才能有效地防止“土地财政”的产生。

参考文献:

土地囤积与房价 第3篇

正常的土地开发经营可以使取得土地使用权进行土地开发, 将生地变为熟地之后转让, 也可以是自己取得土地使用权进行土地开发之后, 再进行房地产建设, 将开发好的房屋进行租赁或者销售。但是现在开发商的囤地则是取得土地的使用权之后不进行土地开发, 或者进行最简单的开发, 等待土地自己升值。我国法律规定:对于超过合同动工开发日期一年未动工开发的, 征收土地出让金20%以下的土地闲置费, 闲置两年以上未开发的土地, 政府无偿收回开发商的土地使用权。虽然我国早有明文规定, 但囤地行为也是由来已久, 囤地现象依然猖獗, 究其原因无非是“利益”二字在作怪。

中国最近几年什么行业最火, 无疑就是房地产, 交易市场火爆, 老百姓排队买房, 开发商争相拿地。在这火爆的表面下, 笼罩着的是存在的房地产能的泡沫, 房地产商有意囤地, 捂地造成供给紧张的现象, 哄抬房价。潘石屹曾表示, 中国有1/3的开发商只囤地从来不盖房, 这些开发商有自己的小算盘。他们发现囤地, 炒地比房屋建设开发要赚钱, 不盖房要比盖房更赚钱, 更有人通过数字计算表明囤地比囤积黄金要多赚18%左右, 仅靠囤地, 卖地比辛辛苦苦盖楼, 卖房赚钱赚的更容易, 更快, 这使得众多的开发商乐此不疲, 大家都来囤地, 炒地, 建房的寥寥无几, 所以土地市场供给不足, 随之房地产市场也会存在供给不足, 房屋价格上涨也就在情理之中了。

囤地的行为不仅直接导致了土地价格的上升, 进而推动了房屋价格的上升。此外, 囤地行为导致了大量土地资源的浪费, 土地利用率的降低。中国虽然幅员辽阔, 但是人口基数大, 人均资源不足, 人均土地面积更是较发达国家比较相差甚远, 加上水土流失日益加剧, 土地污染现象频频发生, 国家在力保18亿亩的耕地红线, 来保障国民的吃饭问题。在多方倡导节约集约利用每一寸土地, 提高土地利用率的大潮下, 仍有大片的土地囤积, 闲置, 还有大量的农民无地可耕怎能不叫人痛心不已。此外, 土地囤积, 土地倒卖浪费了大量的人力, 物力资源, 这无形之中增加了土地开发建设成本, 这些额外的负担也使的房屋建设成本增加, 房屋价格升高。

在开发商囤地待价的表面下, 我们还应看到更多本质的东西。国土部最新的政策规定:严格土地出让合同管理。土地出让成交后, 必须在10个工作日内签订出让合同, 合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款, 余款要按合同约定及时缴纳, 最迟付款时间不得超过一年。这些真的能遏制囤地行为吗?首先让我们看一看究竟是那些人在囤地, 中小房地产企业流动资金少, 向银行能够贷款的数额也有限, 取得土地之后会迅速开发, 保障现金流动顺畅, 而囤积土地的主力军则是上市企业, 国有企业, 他们资金雄厚, 购买土地不进行开发也能保证资金链不断, 50%的首付款对于他们来说也不能伤筋动骨。

我们还需看到, 土地囤积的另外一个原因则是政府因素。在最近的1457宗土地囤积案例之中, 其中有60%以上是遭遇政府因素。地方政府土地供应未能按照计划完成, 土地利用监管不力, 纵容开发商囤积土地市土地囤积现象严重的主要原因之一。土地出让已成为地方财政收入的重要来源, 地方政府也乐得开发商抬高地价, 土地价格上升, 地方政府有更多的财政收入, 所管区域的土地升值也就更快。而且, 地方政府也存在着土地不能按照供地计划进行供应, 也使得土地市场供应紧张, 开发商争相拿地, 土地价格也随之攀升。此外, 政府部门对于用地监管也存在着很大的不足, 大批闲置土地已经超过规定年限, 有的土地已经空置了10年, 未进行合理开发, 但是当地政府听之任之, 睁一只眼, 闭一只眼, 放纵开发商的行为, 充当开发商囤积土地的保护伞, 国家的法律法规没有起到应有的作用。有了政府的放任, 开发商囤积起土地, 减少房屋的供应, 房地产的价格也就在他们的控制之中了。

最近, 国土部联手银监会调查囤地案例中信贷情况, 加大查处力度, 整顿这批囤地企业。与此同时, 还应注意其余几个方面。加大监控, 结合遥感的卫星图片, 加大大宗土地的监管力度, 确保大宗土地出让不再存在囤地的行为。对于确实已经超过规定年限 (2年) 未进行开发的, 政府要坚决无偿收回, 重新安排使用, 主要供给保障性住房, 廉租房等。对于取得土地使用权一年未进行开发的, 也要征收20%的土地闲置费, 提高囤地成本, 迫使开发商提早进行土地开发。同时, 规定项目竣工时间, 在规定开工时间的同时, 给与开发商一个竣工的期间, 切实防止囤地行为, 增加房屋供给。对于要出让的土地, 减少每宗地的面积, 增加竞争, 在土地出让的同时, 做好原有住户的安置工作, 减少土地请按其开发的时间。

可以预见, 在未来一段时间内, 整理开发商囤地, 炒地, 将是国家主管部门的主要任务之一, 也是抑制房价股快增长的主要手段之一。只有搞好这一工作, 才能维持一个健康, 长久的房地产市场。

摘要：目前, 根据国土部提供的资料, 至2010年6月全国存在土地囤积1457宗, 闲置面积约有9700公顷。囤地, 炒地一直被认为是房价居高不下的助推剂。大面积囤地的原因与危害又有多少, 为什么一直得不到有效遏制。

关键词：土地囤积,房地价格

参考文献

[1]孙瑞灼:“囤地”的背后是严重渎职[J].经营管理者, 2009:086

[2]贾海峰:政策拐点初现同土部:已制定详细办法查处囤地开发商[J].福卡智库, 2009:61-62

[3]文贻伦:遏制囤地五举措[J].重庆国±房产, 2010-1:25.

土地财政和腐败房价 第4篇

其中3月28日发表的题为《红火景象下的楼市之忧》新华时评文中，指出过度膨胀的房地产市场绝非经济发展和百姓生活之福。住房可以是赚钱的商品，但更是基础的民生产品。满足人民基本居住需求，是政府义不容辞的责任。只有把促进经济可持续发展和提高民众生活幸福指数协调起来，房地产市场才可能从当前乱象中突围，获得更加广阔的发展前景。

3月29日的《不能让楼市成为投机者的乐园》文中，认为调控房地产市场，遏制投机性购房已成为重要任务。房子首先是一种基本民生产品。当百姓对住房的实际需求遭遇大规模投机活动，所产生的“繁荣”绝非社会与市场之福。无论是早些年的日本，还是上世纪90年代初我国海南的房地产泡沫，前车之鉴都说明了同样一个道理：房地产市场一旦成为投机者的乐园，投资者面对的必然是噩梦。

3月30日的《坚决清除房价中的“腐败成本”》文中，认为一个房地产项目，从最初批准立项到最终开盘销售，涉及的部门少则一二十个，多则百十来个。而仅从目前查办的案件来看，腐败几乎渗透到了从立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节。“腐败成本”必将推高房价，转嫁给消费者，甚至“绑架”地方公权力，导致中央宏观调控政策执行力弱化，房价如脱缰野马。腐败不除，房价难抑，房地产市场更不可能回归健康发展轨道。重拳出击清除房地产领域的腐败，既是规范房地产市场、遏制房价的前提，也是回应民意、改善民生的需要。3月31日的《疯狂的房价叫板土地招拍挂》文中，认为随着一个又一个“地王”诞生，土地招拍挂制度吸引越来越多的人关注与思考。究竟是暴涨的房价拉高了地价?还是土地招拍挂推高了房价?一贯被视为“阳光政策”的土地招拍挂制度正在受到越来越多的质疑。我国土地的特殊属性，使得地方政府作为卖方居于高度垄断的强势地位，土地买卖并不是完全竞争的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。

4月1日的《“土地财政”还能维持多久》的文章指出，“解决‘土地财政’问题，当务之急是从制度安排上弱化地方‘以地生财’的冲动。”文章指出，把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种“一荣俱损”的短期行为。一方面，在滚滚而来的财政收益和“政绩”面前，百姓的买房承受能力、耕地保护红线都显得苍白无力；另一方面，一届政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。