北京市房地产市场分析

北京市房地产市场分析（精选8篇）

北京市房地产市场分析 第1篇

1.本数据来源全部为官方房地产交易管理网www.bjfdc.gov.cn/public/Index.asp

图一：提出的问题

1.北京市房地产供不应求吗?

2.北京市新房成交11月真的火爆吗?

3.大家认为网签是什么?网签的程序是什么?

4.为什么这个网站不提供新房的退房数据?要对公众保密。

提请大家注意：

[北京市房地产交易11月数据分析]

北京市房地产市场分析 第2篇

程 设 计 报 告

运筹学与数据分析实践 北京安居房地产开发投资项目分析

信息管理和信息系统

2011.12.19

信息工程学院

一、问题的提出：

北京安居房地产开发有限公司，系北京市梁天房地产开发经营总公司控股有限责任公司，也是总公司系统内的房地产开发骨干企业，主要从事北京市内的房地产开发建设、出售、出租、工程勘察设计、工程承包、装饰工程等主营业务和批发、零售、代销建筑材料、机械电器设备等兼营业务，注册资金1000万元。安居公司响应总公司提出的“团结、奋进、求实、奉献”的企业精神，先后开发了恩济庄等6个小区，安居公司领导班子及全体职工本着“质量第一”的原则，严把工程质量关，创造出一批市优工程。安居公司这种对社会负责任的态度得到了业内人士和客户的高度赞扬。

随着我国社会主义市场经济的深入发展以及房地产业中竞争的日益激烈，安居公司领导号召全体职工在搞好本职工作的基础上，努力学习市场经济的知识，加强风险意识，提高企业管理水平，并对未来的开发项目作出可行性研究，充分发挥决策的作用。因此，财务部门基于公司确立的这个方向，对今后三年可能投资的项目进行了一次优选。资料如下：

安居公司在1998年末有资本280000万元。并要求

1.进行投资的总开工面积不得低于120万米²，并且要求全部在2001年末竣工验收。

2.项目E必须上马。

3.各年末项目总产出可以在下一年初继续投资，以补充资金的不足另外，如果公司有剩余的资金可投资到另一个项目，每年能回收资金的本利110%，如果公司欠缺资金可用贷款方式补足，贷款每年利息为12%，问公司如何运作，可使2001年末的总产出最大？

二、有关数据的分析：

该题目是要求我们求出01年末的资金总额最大，即01年末的项目产出和赢利（正或负）之和最大。该题目的难点在于一开始建模时并不知道第一年是资金有剩余（可以进行投资）还是需要贷款（需要支付利息）。为了解决这个问题，我们首先将“借款”（资金不足）好“存款”（资金剩余）设为决策变量。此问题的一个重要约束条件就是每年的现金流入等于每年的现金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示，是日常生活的一个组成部分。他们在抽象问题本质，表明相互关系，以及促进分析等方面有着无法估量的价值。

数学模型也是一种理想化的表示。它们采用数学符号和表达式来表示问题，在运筹学中有着极其重要的意义。

1、模型的决策变量确定

1表示是否给A,B,C,D,E五个项目投资,其中E项目必须投资；Yj表示设Xi0，第1，2，3年的贷款额；

2、模型的目标函数确定

1999年初的可投资额为：280000Y1； 1999年底的投资收益额为：

Zj表示公司第1，2，3年的剩余资金。

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1； 2000年初的可投资额为：

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y2； 2000年底的投资收益额为：

75000X110000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2； 2001年初的可投资额为：

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y3； 2001年底的投资收益额为：

95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3； 因此，目标函数为：

MAX95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3；

3、模型的约束条件确定

1999年初可投资额等于1999年实际投资额：

280000Y1106250X195000X264000X350000X456000Z1； X195000X264000X350000X456000Z1Y1224000化简得：106250 2000年初可投资额等于2000年实际投资额：

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y237500X115000X224000X325000X442000Z2

X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500 化简：175002001年初可投资额等于2001年实际投资额：

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y343750X130000X212000X335000X432000Z3化简得：

31250X170000X2108000X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y235000开

2工面积大于等于120万米：25X120X240X320X465120

即：25X120X240X320X455 其中Xi为0-1变量；Yj0，Zj0；i1，2，3，4；j1，2，3

所以约束条件为：

106250X195000X264000X350000X456000Z1Y122400017500X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y23500031250X170000X210800025X20X40X20X5512342，3，4；j1，2，3Xi为0-1变量；Yj0，Zj0；i1，四、求解结果及分析

利用计算机求解得：

最终表：

所有5个项目都需要投资；

1999年、2000年初均需要贷款，2001年初有足够资金投资到其他的项目；

2170万米项目的总建筑面积，满足题意要求。

1999年初在已经有280000元资金的情况下，贷款91250元用来满足5个项目全部投资，剩余资金为0；2000年初得到了1999年投入后的产出，并且还掉1999年贷款的本利，贷款利息为12%，利用剩下这部分资金进行2000年初的投资，发现若要用这部分钱进行投资，还不够，贷款58200元用来满足2000年5个项目的投资，剩余资金为0；2001年初得到了2000年投入后的产出，并且还掉2000年贷款的本利，贷款利息为12%，利用剩下这部分资金进行2001年初的投资，发现若用这部分钱进行投资，还有剩余，剩余资金144066元，用于另外项目投资。2001年末得到了2001年初的投入资金的产出以及投资其他项目后获得的本利110%的回报，再扣除2001年初的贷款本利额，最后剩下的都是2001年的最终投资收益，最高收益额为500472.6元。

五、总结

北京市房地产市场分析 第3篇

虽然距离2008年的世界性金融危机已经过去了将近三年,世界经济开始复苏,开始走上正常发展的轨道,但是金融泡沫依然没有完全消除,世界金融市场仍处在波动中。与金融市场波动相对应的是房地产市场的波动,中国房地产市场泡沫逐渐增大,房价持续走高。在中国的一些一二线城市,房价已经上升到了普通老百姓高不可攀的地步。以首都北京为例,四环内的普通住房的均价已接近3万/平方米,全市平均房价约为1.5万元,房价收入比约为25∶1,令很多有住房需求的普通消费者负担不起。住房本是普通消费品,其效用就是满足人们居住的需要,但是现在房价的飞涨已经让住房脱离了普通消费品的范畴。

房价飞涨的一个重要原因就是很多投机者为了在金融泡沫快速破裂的时代保住自己的资产,纷纷选择了投资房产作为保值甚至是增值的手段,这就是平常所说的“炒房”。这种投机性需求的介入使得房价的波动偏离了正常的轨道,呈现出急剧上升的态势。从社会总体来说,“炒房”现象对经济发展和社会稳定都有负面影响,例如影响金融市场的稳定,影响人民生活水平,影响社会稳定等。基于房价的不正常攀升,2011年中央政府和各地政府纷纷出台“限购令”,意在规范并整顿中国房地产市场。但是这些政策的颁布有没有真正使得房价有效下跌,遏制投机者“炒房”的行为则有待进一步探讨。

北京房地产市场是一个很复杂的市场,其波动与国内的金融市场、建筑材料市场等密切相关,因此房地产价格的波动也受到多个因素的制约,在这里纳入几个可能影响房地产价格的主要变量。

根据供求理论,房地产作为一种商品,其价格受到市场供给和消费者需求的影响。房地产市场的供给表现为商品房的竣工面积。根据经济理论可知,在需求一定的情况下,市场的均衡价格随着供给的增加而减少。所以,在这里预测解释变量商品房的竣工面积(X1)的系数符号为负,即商品房竣工面积对房价有负向影响。

根据替代品理论,商品房和租赁房互为替代品,当商品房的价格上升时,消费者对商品房的需求下降,对替代品租赁房的需求上升,引起租赁房价格的上升。所以,当租赁房的价格上升时,消费者对租赁房的需求下降,转而将注意力投向商品房,导致商品房的价格上升。因此预测解释变量房屋租赁同比价格指数(X2)的系数的符号为正。

商品房作为一种商品,其成本为原材料的价格,原材料价格上升时,商品房价格也上升。在这里使用建筑材料及五金电料作为商品房的原材料,当建筑材料和五金材料市场供需紧张时,商品房的建设成本就上升,因此预测解释变量建筑材料及五金电料价格指数(X3)的系数符号为正。

另外,作为一种特殊的商品,商品房同时具有消费和投资两个特点。所以,商品房的价格还受到消费者心理预期的影响,当消费者对房地产市场持有信心时,他们的投机需求就会增强,引起房地产价格的上升。在这里将消费者的心理预期量化为消费者的信心指数,因此预测解释变量消费者信心指数(X4)的系数符号为正,即对房价有正向的促进作用。

由于中国房地产市场已经呈现出非正常发展的态势,房价的上升已经超过了社会的预期,使得房子这种人们生活的必需品已经凭借其超高的价格成为大多数普通百姓眼中的奢侈品,影响人民生活水平和社会的稳定,中国中央政府和地方政府出台了一系列整顿房地产市场的措施。北京政府在2011年2月颁布了“京八条”来限制居民对商品房的抢购,旨在规范房地产市场,抑制房价。这一政策会对北京房地产价格产生或多或少的影响。

二、数据的选取和模型的建立

1.Y:新建住宅销售价格指数(同比)。本文用北京2008年第一季度到2011年第四季度的新建住宅销售价格指数(同比)来表示北京房地产市场的价格变动,记为Y,是本文待建立模型中的应变量。同比指的是与上一年同一时期的价格进行比较得出的指数。数据来源为国家统计局、中国指数研究院和中国房地产指数系统。但是统计局提供的是各年月度数据,为了减弱季节因素对指数的影响,本文将月度数据进行了简单的求和取平均值的处理,将月度数据转化为季度数据。需要特别指出的是,统计局没有公布每年1月份的统计数据,所以每年第一季度的数据取自这一年2月份和3月份数据的平均值。另外,受到客观因素的影响,统计局还没有公布2011年12月份的统计数据,所以2011年第四季度的数据取自2011年10月份和11月份数据的平均值。

2.X1:商品房竣工面积(万平方米)(经过季节调整)。北京市商品房竣工面积(万平方米)数据来源于国家统计局网站,本文取了2008年2月到2011年11月的数据,并转化为季度数据,作为衡量北京市房地产市场供给的指标,记为X2。

3.X2:房屋租赁价格指数(同比)。北京市2008年2月至2011年11月的房屋租赁价格指数(同比)来源于国家统计局、中国指数研究院和中国房地产指数系统,本文进行简单的整理和处理将其转化为季度数据。租赁房作为商品房的替代品,其价格的变动对房地产价格具有一定影响,量化为指标即为房屋租赁价格指数,记为X3。

4.X3:建筑材料及五金电料价格指数。本文用建筑材料及五金电料价格指数来衡量建筑原材料市场的价格波动情况,数据为由国家统计局2008年2月至2011年11月的月度数据转化而来的季度数据,记为X5。

5.X4:消费者信心指数。消费者的心理预期是主观因素,难以度量,但是其对房地产市场投资倾向的影响却不可忽略。所幸的是,国家统计局提供了消费者信心指数,这一指标可以看作是消费者对宏观经济心理预期的量化,为模型的建立提供了原始数据,在模型中记为X6。

6.D1:是否实行限购政策。房地产市场的发展在一定程度上也受到国家政策的影响,因此在这里引入一个虚拟变量D1来表示是否实行限购政策。虚拟变量D1只有两个取值,当2008年第一季度至2010年第四季度没有实行限购政策时,D1取值为0;当2011年各季度实行限购政策时,D1取值为1。

以上数据皆为经过简单整理和处理得到的季度数据,并且各指数均为同比指数,即以上一年同一时期为基准。

7.μ:随机误差项。以上变量并不一定能全部解释房地产价格的变动,所以将未考虑到的因素纳入随机误差项μ。

纳入以上全部解释变量和随机误差项,可以得到线性模型如下(包括4个定量变量和1个虚拟变量):

三、模型检验与回归结果分析

(一)回归结果

调整后的R2=0.628703d.f.=16

(二)模型检验

根据以上回归结果可知,该模型经过调整后的拟合优度为0.628703,说明以上5个解释变量可以解释62.8703%被解释变量的变异。根据F-检验,该模型的F值为6.079775,模型统计显著。

(三)回归结果分析

在该模型中,解释变量商品房竣工面积、房屋租赁价格指数、消费者信心指数的系数统计不显著,建筑材料及五金电料价格指数的系数在5%的显著性水平下统计显著,虚拟变量是否实行限购政策在1%的显著性水平下统计显著。因此得出以下结论:

1. 商品房竣工面积对新建住宅销售价格指数无明显影响。

这与根据经济理论预期的结果不相同。根据经济理论,商品房的竣工面积对新建住宅销售价格指数有负向的影响,当商品房竣工面积增加时,代表北京房地产市场的房源供给增加,暂时缓解房地产市场供不应求的局面,使得住宅销售价格有所下降。出现无明显影响结果的原因可能有以下三点。第一,北京的房地产市场已经脱离了基本的供求关系,供需不平衡的现象很严重,需求严重大于供给,导致供给的微小变化对价格的影响不明显。第二,北京房地产市场可能存在大量投机者,在人民币贬值的情况下将购房作为投资保值的手段,打破了市场的供需平衡。第三,房地产市场是一个极其复杂的多边市场,很多因素的变动都会对价格产生影响,因此不能单单用供给和需求的关系来解读房地产市场。换一种说法,即此模型设定存在误差,不能包括所有解释变量。

2. 房屋租赁价格指数对新建住宅销售价格指数无明显影响。

这与预期结果不相同。预期为已知商品房与租赁房在一定程度上是互为替代品的关系,那么当商品房价格上升时,居民会选择租赁房代替商品房,导致对租赁房的需求也增加,使得租赁房的价格也上升。但是回归结果没有体现这一点,原因可能有以下两点。第一,这两者互为替代品是有条件的,即只对少部分消费者成立。对于只把房子当做栖身之所的消费者而言,房子的效用就是居住,那么他们会认为租赁房和商品房互为替代品,能够为他们提供相同的效用。但是大多数消费者不这么认为,受中国传统观念的影响,拥有自己的房子是很多人奋斗的目标,并且房子作为他们的固定资产,不仅能为他们提供容身之地,更多的是能给他们带来安全感和归属感,还可以作为财富的象征。对这些人而言,租赁房和商品房不互为替代品。第二,租赁的房屋有很大一部分是用来满足商业用途的,即作为商业经营活动的场所,而不是用来居住。所以,这里的房屋租赁价格指数不能完全表示租赁住房的价格指数。

3. 建筑材料及五金电料价格指数与新建住宅销售价格指数之间存在正向关系。

这一回归结果与预期相同,当建筑材料与五金电料价格上涨时,新建住宅销售价格也跟着上涨,因为原材料决定了新建住宅的成本。并且,这一解释变量在5%的显著性水平下是统计显著的。新建住宅时需要消耗大量的建筑材料和五金电料,所以新建住宅价格的变化对原材料市场的波动较为敏感。

4. 消费者信心指数与新建住宅销售价格指数之间存在正向关系。

这一结果符合预期。因为消费者信心指数代表了人们对整个宏观经济的信心程度,当消费者对整体经济充满信心时,其消费欲望就强烈,消费倾向较大;当消费者普遍认为社会经济萧条时,其消费倾向就小,储蓄倾向大。但是,这一解释变量是统计不显著的,原因可能有以下几点。第一,住宅与其他普通消费品不同,具有保值的功能,所以在经济萧条时期,人们对宏观经济失去信心时,选择购房作为保证资产不缩水的手段是常见的做法。第二,消费者信心指数难以量化,其指标不能通过直接测算得出,只能通过其他指标间接推算得出,本身存在一定的误差,影响了回归结果。

5.2011年2月实行的限购政策对新建住宅销售价格有负向的作用。这一结果也与预期相符。此次北京市出台的八条限购政策中最严厉是第6条“合理引导住房需求”,具体内容为:继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续五年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续五年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。(1)

从政策本身的角度看,这一政策必然会引起北京房地产市场强烈的震动,引起房地产价格的明显下跌,能有效抑制房价的非正常过快上涨,规范并整顿北京房地产市场,但是政策本身的效果需要统计数据来检验。

在本文的回归分析中,引入一个虚拟变量D1来表示限购政策实行情况。“京八条”自2011年2月开始实行,因此D1在20082010年的各季度数据中取值为0,在2011年的各季度数据中取值为1,其系数为负值,并且统计显著,说明该项政策的出台确实对抑制北京市房价的过快上涨发挥了作用,且效果十分显著。

综合以上对各解释变量的逐个分析,本文得出结论:

本文引入的所有解释变量只解释了新建住宅价格指数的75%的变异,说明还有未纳入模型的变量,北京市房地产仍处于违背供求关系的非正常发展阶段,且房价受到多种因素的综合影响,房地产市场形势复杂。本文仅针对可能影响房价的几个因素进行罗列和统计分析,并不能完全剖析所有的影响因素。

2011年2月出台的“京八条”限购政策确实对抑制房价起到了良好的效果,但是这一效果并不能抵消由房价过快上涨给社会和经济发展带来的负面影响。因此政府应该加大对房地产市场调控的力度,坚定进一步稳定并规范房地产市场的决心,在整顿房地产市场的同时规范与之相关的土地交易市场、建材交易市场、劳动力市场、金融市场、租赁市场等,实现宏观经济的协调发展。

四、政策与建议

1.加大政府调控力度,规范房地产市场。从效用的角度来说,房地产市场的一个长期耐用消费品市场,并且兼有资本投资的性质。因此,政府必须明确出台政策的目的,对房地产市场实行宏观调控,以其耐用消费品的本质为出发点调控供给与需求、资本投资和市场投机的关系,使得房地产这一长期耐用消费品能发挥生活必需品的效用,使得普通老百姓都能够享受基本的住房保障,而不是视它为现代社会的奢侈品。另外,政府还应该强化税收调节,通过有效的财政手段来阻止开发商和中介投机炒房,出台专门针对二次、三次甚至更多次转卖行为的税收政策,实行高税率和高手续费的措施来限制开发商和中介机构对房价的哄抬,稳定房地产市场。

2.优化房地产供给市场,增加经济适用房的供应。与普通商品房相比,经济适用房具有不完全商品性和部分保障性,因此国家对其免收土地出让金,减免21项税费,将开发商利润率控制在3%以内,所以经济适用房的成本低于普通商品房,主要用于满足中低收入者的购房需求。北京市政府规定家庭年收入低于6万元的家庭为中低收入家庭,由于北京是中国的经济中心和政治中心,外来务工人口规模巨大,也因为城市现代化建设的需要,市区危改拆迁户的数量也很庞大,现阶段这一阶层的比例占到了全市的75%,因此对经济适用房的需求非常旺盛。政府必须保证经济适用房供应充足,这样才能发挥其平抑房价、保证国计民生的作用。

3.完善房屋租赁市场,提供政府廉租房。房屋租赁市场与商品房买卖市场在一定程度上来说是互为蓄水池作用的,在商品房价格过高时,租赁房屋能够暂时帮助消费者缓解高房价的压力,为其在一段时间内提供居所,方便消费者在房价有所下跌时实现购房行为。但是现阶段北京的房屋租赁市场也跟随商品房市场一起偏离了正常的发展轨道,租赁房屋价格不断攀升,给有潜在购房需求的消费者带来很大的压力。因此政府应该加大廉租房的建设力度,在保证低价的前提下确保廉租房的质量和设施,为广大外来务工人员提供良好的居住环境,这样他们才能更好的发挥自身的潜力加快北京的建设,促进社会和谐发展。

参考文献

[1][美]达莫达尔.N.古亚拉提(Damodar N.Gujarati).经济计量学精要:第3版[M].张涛,译.北京:机械工业出版社,2006:9.

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[3]姚翠友.基于灰色关联分析的北京市房价影响因素分析[J].首都经济贸易大学学报,2008,(1).

[4]邓德华.经济适用房对住房价格的影响分析[J].中国房地产,2002,(12).

[5]赵心宇.商品房房价过高现象的实证分析——以北京市房价为例[J].天津职业院校联合学报,2007,(1).

北京地产市场下滑或不可避免 第4篇

戴德梁行日前发布的《2008年第四季度研究报告》(以下简称《报告》)显示，受到全球经济危机及国内整体地产市场低迷的影响，北京地产租赁市场走势持续走低，2008年第四季度北京写字楼市场净吸纳量较上一季度降低95.2％，而空置率则继续攀升。目前，市场平均空置率在13.25％，东二环和燕莎区域空置率增长较快，较上季度分别增长8个百分点和7个百分点。而工业地产市场表现相对平静。

高档住宅租赁市场前景黯淡

《报告》显示，2008年第四季度，北京住宅市场整体销售价格依然延续跌势，较上一季度下降9.6％，但中低端住宅销量较上一季度却有所回升；高端住宅销量及价格降幅相对较小，但依然难以扭转向下的局面。同时，开发商新开楼盘的降价战已愈演愈烈，市场竞争呈现白热化。值得注意的是，在多重政策利好的影响下，预计2009年中后期北京住宅市场刚性需求将得以释放，并将抑制价格的继续下降。

对于高端住宅市场而言，2008年第四季度平均租金及价格并无较大波幅，该种现象主要归结于该季度相对较少的供应量和稳定的购买力群体。但是根据戴德梁行数据反映，该季度高端服务式公寓及别墅的销量与去年同期相比，分别降低7.8％和10.2％。

该季度的高端住宅成交量仅为3379套，较上一季度下降24.4％。整体成交均价为每平方米29555元，与前一季度相比下降2.68％。其中，值得注意的是：第二使馆区的海晟名苑和海淀区中关村的立方庭，成交价格较前一季度下降明显，降幅分别达到23％和28％。但其价格下跌的主要原因是剩余小体量单位的降价清售，对整体高端市场价格影响微弱。而高端住宅市场的抗跌之源来自于客户群不减的购买欲望和坚挺的购买力，这与优质楼盘本身的设计与管理是分不开的。

2008年第四季度高端楼盘新增供应量为3955套，与去年同期相比，增加25％；而与第三季度相比，供应量则大幅降低。多数新增供应集中在CBD区域和燕莎区域，分别为43％和29％，余下部分则分布在三环以外区域。从体量上来看，该季度主要供应中最大单体供应为长实·誉天下，共400套普通别墅，最小单体供应为财富公馆3期，共25套精装别墅。从类别上看，60％为服务式公寓，高档公寓约占25％，而别墅新增供应约占近15％。此种情况也侧面反映出该季度相对较少的供应量对价格及租金的平稳起到一定作用。

高端住宅市场投资交易冷淡，此种情况自2008年初延续至今。与2007年市场风向不同，外资机构投资者及大型私人投资者纷纷把资金投到新兴商业地产，进而造成高端住宅无人问津。另外，投资者对投资高端住宅持更为谨慎的态度，投资回报率要求很高，而北京目前高端住宅市场能够符合要求的楼盘极少，市场上形成两难的局面。

商业地产供应量庞大导致租金下滑

《报告》指出，2008年第四季度，北京商铺市场整体延续了前一季度的平稳态势，受全球及国内的经济下滑因素影响较小。中高端商业项目的租金水平及空置率均未有较大波动，各主要商业中心市场表现依然活跃。虽然北京四环以外一些大型中端商业项目的租赁脚步有所放慢，市场需求表现放缓，零售行业潜在租客处于观望阶段，但整体来说还是看好北京商业零售市场前景，相信调整期将持续到明年首季度，之后零售商将有较明确的开店计划。

另一方面，成熟的中心区域传统商业项目销售经营表现稳定，但一些新增项目招商活动受影响较为严重，某些中高端项目，如国瑞城、优唐等，因招商进度缓慢，一再推迟开业时间。另外，国际客户源的减少在一定程度上加剧了市场竞争压力，开发商的议价空间大大减少，或降低实际租金吸引零售商入住。

该季度北京商业物业投资市场受外部经济环境影响较小，与上一季度相比，北京商业地产资本价格仅减少1.9％，而回报率依然保持在8％以上。

该季度北京新增商业供应量为20万平方米，总存量已达到752万平方米，市场供应量过盛已是不争的事实，供过于求的状况在恶化的外部经济环境影响下对租金价格会产生负面影响。目前，多数开发商已经开始降低租金标准或附加更为优惠的条件来吸引及保持租户。

该季度新开业的项目，主要包括石景山万达广场、金地中心、富力广场，另外，原计划于2008年第三、四季度开业的项目，由于招商竞争压力及预租率不高等因素，已推迟至2009年第一、二季度。预计2009年将有大批项目涌入市场，对租金会造成更大的冲击。

随着国际经济的进一步恶化及全球消费萎缩的加快，国际零售商扩张战略将明显放缓。对于北京商业地产市场来说，进入2009年后，招商压力也将进一步加大，市场竞争加剧，优胜劣汰，市场将进入整合期。与此同时，一些具有潜力、位置优越的项目，将吸引众多投资者的目光。

工业地产市场表现依然平静

2008年第四季度，标准工业大厦及物流厂房的需求依然低迷。市场平均租金基本没有变化，而标准工业厂房的平均售价较上一季度下降1.8％。

该季度共有8.5万平方米工业及物流厂房进入市场，绝大部分新增面积分布在北京机场物流园和中关村金桥科技园。由于多数工业厂房都为自用，因此，可供租赁的面积相对较少。

与此同时，由于冬季相对较高的建筑成本，加之传统新年的到来，都将阻碍工业物业正常的开发进度，因此，预计未来半年内北京工业地产新增供应将非常有限。

北京工业物业市场中，多数为自用物业，而可用于投资租赁的非常有限：尽管如此，由于相对较低的外资进入门槛，以及客观的增值空间(特别是物流工业市场)，北京工业物业市场投资机会及潜力仍然巨大。

伴随著第三方物流厂房的需求量不断增长，以及投资者对科研中心及工业园区写字楼的兴趣逐渐增强，工业物业市场投资机会也将慢慢地趋于广泛。

北京市房地产市场分析 第5篇

财务分析报告

（一）生产经营及经济运行总体情况

根据北京彭博房地产开发有限公司2011年制定的年度预算指标，财务状况方面，2011年全年实现流动资产2800万元，长期投资800万元，固定资产20万元，资产总计为3620万元，负债总计为1915万元，所有者权益为1740万元。至2011年1-9月，实际完成流动资产2744万元，长期投资800万元，固定资产20万元，资产总计为3564万元，完成预算的98%，负债总计为1824万元，为年度预算的95%；所有者权益为1740万元，与预算相符；经营成果方面，全年预算指标为：主营业务利润为100万元，管理费用400万元，财务费用-20万元，净利润为-280万元。至2011年1-9月，实际完成主营业务利润为0万元，管理费用245万元，为全年预算的61.25%（计划进度应为75%），财务费用-4.8万元，为全年预算的24%，净利润为-245万元，为全年预算的87.50%。

（二）财务状况分析

1、资产负债分析

（1）资产状况

A、其他应收款从年初的2208万元上升至2351万元，增加了143万元，主要系计提应收广西上元臵业有限公司借款利息所致。

B、长期投资金额800万元没有变化，系2004年9月份对广西上元臵业有限公司的股权投成本,持股比例40%,广西上元臵业公司的注

1册资本为2000万元,截止2011年9月30日，广西上元臵业公司处于项目建设后期和产品预售阶段，2011年末将按权益法对长期投资进行调整核算。

C、1-9月固定资产增加2台台式电脑，计8900元，为日常办公所用，对生产经营没有大的影响。

（2）负债状况

A、其他应付款从年初的1646万元增加到1710万元，净增64万元主要系计提第二三建设公司1100万元借款利息所致。

B、预提费用由年初的40万元上升到9月末的60万元，主要系计提彭博大厦的房租和物业费所致。

（3）所有者权益

本期所有者权益内的实收资本及盈余公积无变化，未分配利润则从年初的-15.7万元增加到-261万元，主要系管理费用发生245万元所致。

2、销售收入

本期未实现销售收入。

3、成本费用状况

（1）管理费用及其主要项目的对比分析（单位：万元）

由表可看出：管理费用比上年增加97万元主要是由于租赁费增加70万元、社会保险增加13万元、住房公积金增加15万元、审计律师费增加9.5万元等造成；而管理费用比预算降低55万元，主要是工资费用下降15万元、业务费下降14万元和审计律师费下降50万元所致。

（2）财务费用简要情况

本期计发生财务费用-4.8万元，主要系收到商业银行的定期存款利息。

4、财务状况简要预测

根据今年1-9月业务发生情况，2011全年预计发生管理费用350万元，财务费用-6万元。

北京彭博房地产开发有限公司

北京市房地产市场分析 第6篇

——旅游房地产系列研究之三

北京天一和恒投资顾问有限公司

叶昊、刘笑川

旅游房地产受多个方面因素影响，如社会环境、经济收入、消费意识和投资发展、政策法规等方面。在目前阶段，发展旅游房地产业的诸多前置和重要影响因素逐步成为利好，成为发展机遇。

第一，从资本市场分析。

房地产传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，京、沪、深人均居住面积已超过20平方米，住宅市场成熟期已基本到来。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场开始出现了萎缩的前兆，大量的传统房地产资金开始投向新的领域。中国房地产协会秘书长顾云昌说，“随着我国加入WTO，国家对中西部大开发政策的相继出台，全国许多地区将旅游业、休闲度假业作为支柱产业或重要产业加以扶持，原有的旅游区不断更新改造，一批新的旅游休闲度假项目正在规划设计、融通资金、开发建设。”以沿海开放城市、大中城市环城市游憩带发展为特征的旅游假日经济，正是投资转向的市场外在表现。

投资多元化和投资规模急剧扩大是另一个显著的特征。中国旅游房地产投资从早期单一的政府投资行为，发展到90年代中后期各类经济成份共同参与，以及进入21世纪后所出现的国内外房产合伙投资机构、专业投资基金，以及社会组织和个人积极参与酒店等物业投资现象，已基本形成了社会各类资金参与旅游房产（住宿业）投资的产业形态。

以产权酒店模式出现的旅游房产项目，据不完全统计，已由几家发展至 600 多家，并遍布全国主要商务城市，如上海、北京、杭州、天津等地出现的以投资理财为主的商业经营型产权酒店，即各类产权式旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等；以及在海南三亚、浙江千岛湖、安徽黄山、北戴河等著名旅游风景区出现的以异地房产投资为主的投资消费类休闲度假第二住所，如度假公寓、别墅等。

可以这样认为：旅游业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会，旅游房地

产是其中发展空间大、发展前景好的一个方面。根据国外旅游和酒店业的发展经验，以及中国社会经济的发展趋势，中国旅游房地产产品创新将蕴藏着巨大的市场机会。无论是多元化社会旅游市场所形成的对旅游房地产创新需求的推动，还是社会资本对旅游房地产的投资需求，中国旅游房地产已呈现出了市场消费群体和投资主体双多元化现象。

第二，从社会角度分析。

根据世界银行报告，人均GDP3000美元左右被认为是现代化的门槛，同时也是中国2020年全面建成小康社会的主要标志。2006年中国人均GDP已经超过2000美元，达2003美元，而改革开放最早的中国沿海经济发达地区和部分省市的省会城市人均GDP早已超过3000美元，已逐步显现出高度工业化时代的社会特征。人们生活水平不断提高、生活方式及消费观念正在改变，休闲、度假、旅游等已经成为了社会经济活动、人们工作、生活的重要组成部分，而国家法定假日增加、黄金周调整等使得三闲（闲心、闲钱、闲时）结构完整。

据国家旅游局统计资料，2007年，全国国内旅游人数为16.10亿人次，比2006年增长6.67%，其中，城镇居民为6.12亿人次，比2006年增长10.77%，农民为9.98亿人次，比2006年增长13.89%。2007年，全国国内旅游收入7770.62亿元人民币，比2006年增长8.85%，其中，城镇居民旅游消费5550.39亿元，比2003年增长9.72%，农村居民旅游消费2220.23亿元，比2003年增长10.19%。中国入境旅游人次数创纪录地达到了1.3187亿人次，比2006年增长5.55%，入境过夜旅游人数为5176.14万人次，旅游外汇收入达到327.39亿美元。消费规模的增加极大促进了旅游房地产的发展。

城市基础设施尤其是高速公路的发展来看，截至2007年底，中国有公路206万公里，其中高速公路5.1万公里，居世界第二位。今后5年，中国将建设9纵18横的高速公路网，2010年公路总里程将达到230万公里，其中高速公路6.5万公里。到2010年，中国要建成以公路网为载体的快速运输网络，在400-500公里内实现当日往返，800-1000公里实现当日到达。另外，中国2007年民用汽车保有量达到3860万辆，比2004年增长96%；中国拥有驾驶执照的个人已经超过1亿人，在中国的一些大城市已经进入5个人一辆车的时代。便利的交通使得

住处距离不再是难以逾越的障碍，加上社会和居民财富的增加，假日经济、第二居所等一系列旅游房地产需要的前置条件不再成为障碍。

第三，从政策法规角度分析

近年来，国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，而且也为房地产业营造了一个广阔的发展平台。最新的，如“国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见”国办发〔2008〕11号、国家关于节假日黄金周的调整等，都从根本上对旅游业和旅游房地产发展具有积极的引导意义。

以城市为重点扩展消费领域的政策，为旅游房地产业带来新的发展机遇。中央经济工作会提出扩大内需的重点将从投资转向消费，要以城市为重点，进一步拓展消费领域，增强消费热点的带动效应和扩散效应，以适应居民收入水平的提高和消费结构的升级趋势，并提出了要加快发展服务业消费，这为旅游业和房地产业的发展无疑是十分有利的。旅游、房地产、汽车、钢铁四大积极推进产业中旅游房地产占据其中一半，并与汽车密不可分，成为国家大政方针的直接受益者。

北京市房地产市场分析 第7篇

彭宇明律师评析付某诉某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案；

案情：

付某与某房地产开发有限公司签订北京市内销商品房预售契约，购买海淀区复兴路甲36号百朗园1810号房屋。某房地产开发有限公司未将房屋交付给付某；且该房屋因建筑设计变更为设备层，房屋内分布有管道。

争议焦点：

1、房屋的交付？

2、该房屋变更为设备层的责任承担？

裁判要点：

1、房地产开发有限公司未按期交付房屋违约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即“交钥匙”。房地产开发有限公司没有在约定的期间内向付某交钥匙属于违约行为。商品房预售契约约定房地产开发公司应当在规定的日期之前向买受人发出一份《交付使用通知书》。由于房地产开发公司欲交付的房屋不符合合同的约定，买受人有权拒收房屋，在买受人拒收房屋期间，视为房地产开发公司逾期交房。法院对房地产开发公司之“买受人没有在约定的期间取得钥匙系买受人自身原因造成”说法没有采信。

2、房屋处于该楼管道层客观存在，房地产开发公司没有证据证明其已向买受人告知该事实，房地产开发公司应当承担违约责任。

裁判依据：

1、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

2、《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

3、《商品房销售管理办法》第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”

4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”

5、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

北京市房地产市场分析 第8篇

2009年北京地区房地产市场基本情况, 主要表现在“四升四降”, 具体情况为:

(一) 房地产市场价格快速上升

1、期现房市场情况

从2009年整体来看, 北京地区房价呈现低位盘整、跳跃式增长、高位震荡三个阶段。2009年1月份的成交均价是今年最低价, 为10438元/平方米。此后, 房价一直呈现平稳态势, 1～3月份的成交均价并没有太大变化。但是, 从4月份开始, 房屋价格进入快速上升通道, 4月份成交均价超过12000元/平方米。到6月份则突破13000元/平方米, 基本和去年的均价持平。7月份则再次出现较大幅度的上扬, 超过14500元/平方米。其中, 四环路以内的商品住宅期房均价达到17478元/平方米。随着住宅销售市场的活跃, 新建住宅价格连续5个月上涨, 且涨幅加剧。3至6月各月新建住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.4%、0.5%和0.3%, 7月份环比涨幅超过1%, 达1.4%。

2、二手房市场情况

随着期现房市场价格的大幅攀升, 二手房市场价格也呈现出同步发展态势。据统计, 前三季度北京地区二手房成交均价分别为10560元/平方米、11486元/平方米和12359元/平方米, 成交均价达到历史高位。

(二) 住房成交量持续上升

1、期现房情况

2 0 0 6年北京市住宅期现房成交175812套, 销售率为61%;2007年成交145783套, 销售率为60.8%;由于市场低迷, 2008年北京市住宅期现房成交74298套, 销售率为33.4%, 当年未库存骤增至2 0 0 6年以来的最高点148236套。2009年上半年北京市住宅期现房成交量出现暴发性增长, 仅2009年上半年就成交73979套, 接近2008年全年水平。

2、二手房情况

前三季度全市累计成交二手房17.6万套, 超过了上年和前年的总和;其中, 第三季度成交7.5万套, 环比增长16.5%;9月份北京二手住房成交2.6万套, 同比增长4 5 7.8%, 环比增长1 1%。日均交易量维持在880套以上的高位。2 0 0 6年以来住宅投资平稳增长, 住宅供给面积却持续下降。2006年北京市住宅投资为863.6亿元, 2008年住宅投资为940.6亿元, 平均年增幅为2.97%。与此同时, 住宅施工面积从2 0 0 6年的6311.3万平方米降低到2008年的5538.2万平方米, 平均年降幅为4.1%;住宅竣工面积从2006年的2193.3万平方米下降到2008年的1399.3万平方米, 平均年降幅为1 2.1%;住宅新开工面积从2006年的1870.3万平方米下降到2008年的1565.3万平方米, 平均年降幅为5.4%。在这种形势下, 北京市住宅供给持续下降, 2006年北京市住宅期现房供应量为2 8 7 1 6 8套, 2007年降至239839套, 2008年进一步降至222534套, 至2009年上半年更降至183526万套。

单位:套

单位:元/平方米

单位:元/平方米

(三) 土地价格不断上升

北京地区住宅平均楼面价 (地价/规划建筑面积) 持续上涨, 从2006年的2796元/平方米上涨到2009年上半年的4529元/平方米, 涨幅62.0%;北京地区住宅平均地价 (地价/建设用地面积) 持续上涨, 从2006年的3416元/平方米上涨到2009年上半年的8796元/平方米, 涨幅2 5 7.5%。

按环线划分, 2009年上半年成交的住宅用地, 较2 0 0 6年同环线相比, 涨幅在220%～272%之间, 北京地区五环路以内土地楼面价格均突破了12000元/平方米。五环路以内位置好的住宅用地价格上涨最为明显, “地王”频现, 而且这种所谓的“地王”现象已经开始向郊区等“新城”蔓延。

(四) 房地产开发投资迅速反弹, 占固定资产投资比重上升。

二季度以来, 受上年同期基数较低和土地一级开发投资快速推进两大因素的双重影响, 北京地区房地产投资开始迅速回升。1～7月, 北京地区完成房地产开发投资1205.1亿元, 同比增长2 6%, 增幅比去年同期和今年上半年分别提高20个百分点和12.5个百分点。房地产开发投资比重开始回升。1～7月, 我市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为49.5%, 比最低时4月末回升了8.9个百分点, 已接近2008年同期 (5 0%) 的水平, 但仍低于2007年同期2个百分点。

(五) 房地产开发面积降幅较大

2009年初大部分开发商比较看淡楼市, “以销定产”是主要的策略, 所以很多项目即使达到施工条件未开工, 使得2009年以来开发面积下降幅度较大。随着房地产市场回暖和银行放贷宽松, 开发商投资积极性有所提高, 开发面积降幅开始逐步缩小, 但与上年同期相比仍有较大差距。1～7月, 商品房新开工面积为943万平方米, 同比下降29.2%, 降幅比上半年缩小2.3个百分点。其中, 住宅新开工面积为533.8万平方米, 同比下降42.4%;商品住宅新开工面积占全部房地产新开工面积的56.6%, 比上年同期下降13个百分点。同时, 保障性住房建设供给形势也不容乐观, 1～7月, 经济适用房新开工面积67万平方米, 同比下降49.4%。

(六) 住宅投资增速和份额均呈下降态势

1～7月, 北京地区完成住宅开发投资413.6亿元, 同比下降10.5%, 下降幅度虽逐月收窄, 但仍远低于房地产开发增速。1～7月, 住宅开发投资占房地产开发投资的比重为34.3%, 分别比上年同期、一季度末和二季度末下降14个百分点、13.8个百分点和2.4个百分点。土地供给下降幅度较大, 1～7月, 北京地区完成土地购置面积205.7万平方米 (7月份增加1 2 0.2万平方米) , 同比下降3 5.8%。完成土地开发面积59.5万平方米 (7月份基本上没有增长) , 同比下降3 1.5%。

(七) 住宅供给面积持续下降

(八) 空置面积不断下降

3月份以来, 受房价有所松动, 市场通胀预期增加, 以及股市财富效应显现等因素的推动下, 累积近两年的自住改善型需求开始释放, 投资性需求亦有所抬头, 商品房成交量明显放大。1～7月, 全市商品房销售面积为1219.6万平方米, 比上年同期增长1.2倍, 比2007年同期增长17.4%。其中, 住宅销售面积1014.4万平方米, 同比增长1.5倍, 比2007年同期增长20.5%。

新建住宅供给缺口较大, 1～7月, 新建商品住宅批准预售面积为498.8万平方米, 比新建商品房销售面积少647.9万平方米, 销售预售比达到2.3, 为历史新高。商品住宅空置面积大幅下降, 7月末, 空置面积为459.8万平方米, 较上年末下降1 3%。7月底, 可供销售住宅面积1448.5万平方米, 比年初减少461.4万平方米。

位:亿元、万平方米

单位:万平方米

二、主要问题

(一) 土地供给成为长期制约因素

2006年至2009年上半年, 北京市成交的住宅用地规划建筑面积为2935.9万平方米 (含配套与不可售面积) , 而同期北京市期、现房成交面积为5814.79万平方米, 两倍于同期潜在的住宅供应面积, 表明近年北京住房市场一直在消化开发企业手中的土地储备, 土地供给不足将成为影响北京地区房地产发展的制约因素。

(二) 政策扶持点燃北京地区房地产消费激情, 房地产市场呈现非理性繁荣

2008年12月22日, 国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 (国办发[2008]131号) , 在房屋贷款利率、首付款额度, 以及相关税收减免等方面作出了规定, 从而刺激了房地产市场的消费热情。仅从二手房市场来看, 2009年前三季度成交17.6万套, 超过了前2年二手房成交量之和。据最新统计, 11月份北京地区二手房成交31376套, 创单月成交之最。在火热交易背后, 投机之风越来越浓, 有的二手房在短期内数易其手, 炒风日炽, 与国办发[2008]131号文件精神渐行渐远, 整个房地产市场呈现出非理性繁荣。

同时, 随着房地产市场逐步火热, 境外机构和个人在京购买商品期房和二手房意愿大幅上升。2009年上半年, 境外机构和个人在京共购房21.8万平方米, 同比增长42%。其中, 购买商品期房和二手房分别为9.6和7.7万平方米, 同比分别增长1 3 4%和4 5%。2009年二季度外资购房显著增加, 累计结汇1767万美元, 比一季度 (1037万美元) 增长7 0%。特别是6月份, 外资购房结汇达到1 2 4 2万美元, 是2009年以来最高。

(三) 地价屡创新高挤压房地产业未来发展空间

从2009年5月份开始, 北京土地市场出现井喷式回暖, “地王”频现, 土地成交价格迅猛飙升。土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件, 对房价也产生基础性的影响, 这既体现在土地价格左右着未来楼盘的价格, 又体现在土地高价成交对周边已建楼盘价格的示范效应上。地价抬升房价, 房价进一步推高地价, 从而形成恶性循环。导致一些刚性需求的购房者将无力承受, 在一定程度上影响了房地产业健康发展。

(四) 高企房价远超出居民收入水平, 成为房地产市场健康发展隐忧

据北京统计局公布数据显示:2008年北京地区年均工资为44715元。而截至2009年3季度, 北京地区平均房价为14305元/平方米, 四环内商品住宅均价达到1 7 4 7 8元/平方米。高企房价已远远超出普通收入家庭可以承受范围。不但影响房地产市场健康发展, 也在一定程度上影响社会的稳定。

(五) 房屋租售比远超国际标准, 北京楼市泡沫聚集

房屋租售比是指房屋单位使用面积租金与单位建筑面积售价之比。是衡量一个地区房地产市场健康水平的标志。一般情况下, 房屋租售比在1:200～1:300之间是合理范围。房屋租售比低于1:300表示该地区房地产市场存在泡沫, 不具有投资价值。房屋租售比高于1:200表示该地区房地产市场具有投资潜力。

截至11月份, 北京地区房屋租售比达到1:600, 有的地方甚至达到1:700, 远远超出合理范围。这表示北京地区房地产市场泡沫严重, 已经到达一个近乎疯狂地步, 成为经济健康发展的隐忧。

(六) 房地产贷款同比增速连续创新高, 房地产市场风险高度集中于银行

9月末, 房地产贷款余额6258.9亿元, 同比增长3 2.1%, 比年初增加1581.6亿元, 同比多增1525.9亿元。房地产开发贷款和二手房贷款新增额分别占全部新增房地产贷款的7 3%和2 1.8%。其中, 政府土地储备机构贷款余额1107.9亿元, 是上年同期的24倍, 比年初增加1044.9亿元。个人住房贷款余额2791.5亿元, 比年初增加419亿元, 同比多增438.9亿元。

从房地产开发资金来源结构也可以看出:贷款占比为43.3%, 比2008年同期提高14.3个百分点;企业自有资金占比为6.6%, 比2008年同期下降5.2个百分点;定金及预收款占比为25.7%, 比2008年同期下降5.2个百分点。

通过银行贷款推高的北京地区房地产市场, 在一定程度上也将风险集中于银行体系, 容易引发金融风险。

三、相关政策建议

(一) 房地产市场事关国计民生, 具有重要意义

1、住宅是生活必需品

从目前情况看, 住房仅仅被看作买卖双方自由选择、自由交易的普通商品。政府在房屋价格等方面不做过多干预, 由市场进行自行调节。其实, 住宅不仅仅是一种商品, 更是一种生活必需品。就像水、电、燃气等生活必需品一样。无论价格如何高企, 每个人必须去消费。从这一点上, 住房有别于汽车等其他非生活必需品。所以, 住宅价格不宜也不应该完全由市场进行调节。

2、住宅事关国计民生

同时, 住房问题解决的好坏, 不仅关系到普通居民的生活状况, 而且关系到经济的健康发展和社会的稳定。日本房地产市场泡沫破裂, 影响了日本10多年经济发展。2009年10月21日阿尔及利亚由于居民住房问题解决不好, 在首都阿尔及尔出现大规模骚乱。我们也应该从这些方面吸取教训, 防微杜渐, 防患于未然。

3、土地是一种稀缺资源

土地做为一种稀缺产品, 具有不可再生性, 尤其是我们国家人多地少, 耕地面积更少。以有限的土地同时满足居民的粮食需求和住房需求, 本身就是一个艰难抉择。所以, 对于房地产市场来说, 应坚持以下原则:一是自住为主, 投资为辅。以为居民提供基本居住条件为根本, 不宜将房产作为投资品种。二是保障为主, 享受为辅。以保障居民居者有其屋为根本, 不宜大量开发大户型奢侈住房。三是本地为主、外地为辅。以保障本地居民的居住权为根本, 不宜大量满足外来人口, 以及境外人员的需求。

(二) 相关建议

1、建立多层次住房市场体系, 保障不同阶层住房需求

根据收入水平划分, 可将居民划分为三个阶层:低收入阶层、中等收入阶层、高收入阶层。对于不同阶层, 应根据他们不同的住房需求, 实行三种不同的住房市场体系。包括廉租房、保障房、商品房。由于低收入阶层、中等收入阶层、高收入阶层的比例大约1:5:4, 所以, 房地产市场商品房比重不应该超过2/5。

(1) 低收入阶层

低收入阶层实行廉租房保障制度, 实行此项制度有以下几个要点:一是明确低收入阶层条件, 不扩大廉租房政策享受范围。二大力拓宽廉租房源, 争取在尽短时间、尽快实现符合条件人员全覆盖, 切实起到保障作用, 避免出现大人群、小覆盖现象。三是廉租房标准以保证基本居住需要为本, 不搞大面积、精装修。

(2) 中等收入阶层

据统计, 中等收入阶层大约占城镇人口的5 0%。对于中等收入阶层, 实行保障房政策, 即保障性住房土地以政府划拨方式取得。由非营利公益性建房机构和建筑开发商建造, 利润率以微利为主。同时明确保障房标准应该是小户型、小面积、低总价、高容积率。

实行此项制度有以下几个要点:一是明确中等收入阶层条件, 不扩大中等收入阶层范围。二大力拓宽保障房房源, 争取在尽短时间、尽快实现符合条件人员全覆盖, 切实起到保障作用, 避免出现大人群、小覆盖现象。三是强化事后监督, 对于恶意取得, 或者已经不符合此条件者要及时收回保障房。四是对于保障房不颁发房产证, 不允许上市流通, 不允许出租, 如有违反者应及时收回房屋。五是每个家庭只能有一套保障房, 不允许多占多得。

(3) 高收入阶层

高收入阶层住房需求以市场为导向, 政府不做干预。商品住房仍以“招拍挂”方式供地, 由建筑开发商开发建设, 户型面积和房价由开发商自主确定, 满足高收入家庭的住房需求。商品房可以是大户型、低密度、高价格, 为高收入人群提供高档商品。

2、银行要增强风险防范意识

银行应该进一步增强风险防范意识, 防止呆坏账的发生。

(1) 土地储备机构

银行要通过了解城市规划等有关信息判断抵押地块的未来价值, 尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。严格按照《土地储备贷款管理办法》, 完善担保手续。

(2) 购房者

银行应该采取电话核实、到单位核实等方式审查购房者的资质, 对于弄虚作假者应该及时取消贷款, 并将其纳入黑名单。

(3) 开发商

银行应该核实企业的资本充足率等财务指标, 对于仅靠不同银行贷款进行房地产开发的企业应不予贷款。

3、努力稳定市场预期, 并全力完成住房供给规划

加快“两限”房和经济适用房的审核, 落实保障性住房政策, 稳定保障住房保障范围的预期;切实落实《2 0 0 9年北京市住房规划》, 确保完成全年住房建设计划, 稳定住房供给预期。

4、保持房地产相关政策的稳定性和连续性

无论北京房地产市场, 还是全国房地产市场, 政策市的痕迹都非常明显。为了保持房地产市场的健康发展, 就应该保持相关政策的连续性和稳定性, 尤其要提高政策的及时性。对于房地产市场出现的异常情况, 要及时出台政策进行调整, 避免房地产市场的大起大落。在房地产市场投机氛围渐浓时, 要及时出台相关政策进行调整, 避免房地产市场硬着陆。

5、加大税收征缴力度, 遏制炒房行为

一是在房屋流通环节, 根据网签价格, 全额征收营业税、个人所得税等税种, 提高炒房者的成本, 打压其获利空间。