不动产登记有关的论文

不动产登记有关的论文（精选6篇）

不动产登记有关的论文 第1篇

不动产登记有关问题解读（无锡市）

1、什么是不动产?

答：不动产是与动产相对而言的，都属于“物”的范畴，两者之间的区别主要是能否人为地移动，能够移动的被称为动产，不能移动的被称为不动产。《不动产登记暂行条例》第2条第2款规定，不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。最核心的不动产就是土地。

2、可以依法登记的不动产有哪些?

答：不动产登记对象包括集体土地所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，房屋等建筑物、构筑物所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，森林、林木所有权，海域使用权，地役权以及抵押权等。

3、不动产登记能给大家带来什么便利？

不动产登记最大的特点就是方便企业，方便群众，便民利民。市区从12月28日起，进入不动产登记时代，权利人只需准备一次材料、前往一个窗口、填写一次表格，在规定的时间内就可以一次性申领到不动产权证书，减少了办事群众在不同部门、不同窗口之间周折往返的劳顿。同时，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不再要求申请人重复提交，切实减轻申请负担。此外在登记的收费上，预计也会进一步降低，减轻权利人的支出。

其次，不动产登记有利于提高交易效率。分散登记时，权利人进行不动产登记要花费不少的时间和精力。具体而言，如果权利人同时拥有多个不动产权利，需要搞清楚每种不动产权利归哪个部门管理，具体有哪些登记程序，然后要到不同的部门分别办理，重复交纳登记费用，在增加不便的同时，耗费了权利人的时间成本和费用，也给行政机关造成很大的资源浪费，统一登记后，这一问题将会得到很好地解决。

最后，不动产登记能更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全。以前的分散登记很容易导致各种不动产权利的重登、漏登现象，造成登记错误，还会出现房地分别抵押、分别转让等不利于交易安全的问题。统一登记后，就可以减少甚至杜绝类似问题

发生，更好地理清当事人之间的不动产权利界限，更有效地实现土地和房屋权利的协调，更好地维护当事人的不动产物权。同时，统一登记后，建立不动产登记信息公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。

此外，不动产登记也将维护农户宅基地用益物权，将农村住房和宅基地统一登记，为显化农民财产权、推动宅基地使用制度改革奠定产权基础等起到积极作用。

4、不动产登记怎么办理？

答：办理程序与原来的房屋登记或土地登记程序基本一致，具体办理步骤是这样的：申请人提出申请并提交材料→登记机构审查材料及书面出具受理通知单→申请人按规定时间领取不动产权证书。一个窗口进，一个窗口出，一站式服务，最大程度便民利民。5、12月28日起，我市哪些地方可以开展不动产登记？

6、如果市民对不动产登记还有不清楚的地方，请问有哪些咨询方式？

答：市民朋友如需了解更为详细的不动产统一登记方面的信息，我们将提供现场咨询、电话咨询以及网络咨询3种不同咨询方式。我们会在16个服务网点放置服务指南，并有专业的引导人员帮助大家选择合适的办理方式。

也欢迎拨打咨询电话：市不动产登记中心

0510-82715396（不动产登记窗口）

同时，市国土资源局网站上公开了申请登记的材料目录，欢迎广大市民朋友上网查询，网址：(公共服务类)。

7、不动产登记的类型主要有哪些?

答：根据《不动产登记暂行条例》第3条规定，不动产登记的类型包括：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记;其他特殊登记类型包括：更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

8、统一登记在登记程序方面如何体现便民？

答：一是依申请原则，尊重申请人自己的意愿，不动产登记机构在将申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请；二是简化申请程序，强调当场审查的原则，要求统一登记窗口受理后以书面告知申请人受理状态；三是减轻申请负担，能够通过实时互通共享取得的信息，不再要求申请人重复提交。

9、不动产统一登记后，市民手中原有的证书是否有效，是否需要换证？

答：不动产统一登记不会影响权利人手中现有的各类产权证书的效力。条例实施前，原来各登记部门已经依法发放的证书继续有效；条例实施后，无论是继续颁发的旧版证书，还是依法颁发的新版证书，都同时有效。新版和旧版证书在一段时间内并行使用。新版证书启用后，新旧证书的交替遵循两大原则，一是“不变不换”原则，权利不变动，证书不更换；二是“自愿申请”原则，不会强制权利人更换证书，不会增加企业和群众的负担。

10、不动产统一登记后对房价有什么影响？

答：不动产登记有两个功能，一是权利的公示，二是为政府的不动产管理和税收提供基础信息。《条例》不是单纯针对房地产行业制定的，要解决的也不是现在房地产市场上的问题，登记本身不会对市场的供求关系产生影响。房价的走势取决于房地产市场供应与需求的平衡关系。

11、不动产登记是否意味着开征房产税？

答： 不动产登记制度的建立只是为征收房产税打下了信息基础，但不成为开征房产税的理由。不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。

不动产登记的范围不只是房屋，也包括农地、耕地、河流、海域。何时出台房产税目前还没有时间表。目前，房产税的征收全国范围内仅在上海和重庆试点。例如：上海市开展对部分个人住房征收房产税试点，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。重庆版房产税的三个征收主体为:对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无人员“在重庆所购房产，购买两套以上住房的，从第二套开始要征收房产税。如此一来，大家基本上可以了解未来的房地产税将是怎么样。从目前情况来看，未来的房地产税应该是大多数人都能交得起的。也正是因为有房地产税的存在，未来不住人的房子会变得越来越少。

12、对大部分购房者而言是否会面临高额的税费？

答：目前房产市场交易税费有明确的规定，税费政策暂时没有变动，对于购房者而言，负担不会增加。今后房产税的征收与交易税费的改革有待政策的明朗。

13、手上有数套房产的业主该如何取舍？

答：目前国家房产税政策尚未出台，对于坐拥房产几套的业主，如何取舍主要取决于业主对市场的判断和对投资的偏好，建议按照市场供求关系规划权衡收益。

14、不动产统一登记制度能否反腐败？

答：不动产登记制度本身设立的目的、意义，并不直接指向反腐败，但它可以和反腐败形成良好的对接。只有顺利完成不动产统一登记的基础性工作，配以其他领域的改革，才能为反腐败这一不动产登记衍生功能的实现提供可能。

15、请问不动产统一登记后，小产权房怎么处理？

答：小产权房不登记也不发证。因为要登记必须合法，小产权房不合法。不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。所以“小产权房”不予以登记，更不能通过合法登记“漂白”。

国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为。严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是指在集体土地上建设的，用地、规划、建设、消防等手续不完善的房屋。其产权证不是有权机关颁发，而是乡政府或村委会颁发的。

16、不动产登记是否公开？

答：不动产登记是对产权的一种保护，登记的信息是否向社会公开，尊重公众意愿，不愿公开就不公开，不动产登记资料公开查询的制度建设，是同时满足保护财产权和公民隐私权的需要的，有合理确定查询的范围，根据查询主体和查询目的设置合理的界限。

17、不动产登记推行难点在哪里？

答：此前，与不动产登记工作相关的职能，散落于十多个部门。要整合好过去分散在多部门的不动产登记工作，还需要一段磨合时间和各项整合工作的同步开展。

18、我国本来有一套不动产登记体制，为什么要强调“统一登记”？

答：随着经济社会的快速发展，原有的不动产分散登记体制，已不能适应社会管理和社会经济活动的要求。分散登记直接导致资源资产利用效益和社会管理效益低，不动产多头管理、职能重叠、重复登记的问题，不利于权利人合法权益的保护。

19、不动产统一登记制度如何体现方便群众、方便企业？

答：分散登记时，在农村，当事人就要分别到4个不同的部门办理不同证件：住房要到建设部门办理《房屋所有权证》，宅基地要到国土资源部门办理《集体土地使用证》，承包的土地要到农业部门办理《农村土地承包经营权证》，栽种的树木要到林业部门办理 《林权证》。

在城市，当事人最少也要办两个证：到房管部门办理《房屋所有权证》，到国土资源部门办理《国有土地使用证》。各种证书繁多，不仅增加了群众办证的不便，而且增加了其时间、金钱成本。统一登记之后，在统一不动产登记依据的基础上，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。

20、不动产统一登记将给我们生活带来哪些深远影响？

答：一个人在全国共有几套房，能否实现便捷联网查询？对不起，目前还办不到。转让房屋，能否不用土地、住房部门两头跑，一下就办好？不好意思，现在大多数地方还实现不了。同一块地，国土部门认定是园地，林业部门认定是林地，征地补偿时发生纠纷怎么办？很遗憾，眼下只能各说各的理，最终裁决只能上法庭。急着用钱，到银行办理房地产抵押，银行能否迅速了解你的房、地状态？真抱歉，房、地当下是分别登记，两个部门管理，只能分头查询，必须等上很长时间才能有结果。类似场景，几乎每天都在我们的生活中上演着，而造成这一局面的根源就在于不动产登记方式不合理。

综合上述，不动产统一登记的开展正是为了解决这一系列的问题。

21、不动产登记发的证和目前的和房产证有啥区别？

答：国家公布了不动产登记簿证样式（试行），与《条例》正式同步启用。从名称就可以看出，不动产权证书和之前的房产证是截然不同的，房产证仅仅是权利人享有房屋权利的证明，而权利人享有的其他不动产权利，例如土地使用权、林地权、承包经营权等不动产权利是需要另行申请登记的。也就是说，不动产的概念广泛，我们可以将房产，或者说房地产，都认为是不动产的一种，而不动产则是包含了土地、海域以及房屋、林木等诸多定着物的。不动产权证书不但可以取代并覆盖房产证，而且上面还会根据申请来记载权利人的土地、林地、农村承包土地经营权、渔业养殖、海域等 其他不动产登记信息。实行统一的不动产权证书可以有效解决以往分散发证导致的多头管理、效率底下、重复登记等问题，能够更好的保护权利人的合法权益。

22、百姓担心的信息泄露问题，有什么保障措施？哪些单位有权查询？

不动产登记信息公开查询并非指无限制的随意查询，更非将个人登记信息毫无遮拦地向社会公开。对可能涉及个人隐私、商业秘密，甚至是国家秘密的不动产登记信息，我们会进行必要的安全技术处理，并通过建立一系列登记信息保密制度对登记机构、登记人员、登记信息共享单位及其工作人员进行约束，明确各单位及工作人员的信息保密义务和责任。百姓不必担心所登记的信息泄露，我们登记机关原来在发放土地证、房产证所收集的信息，是有严格的保密规定，在以后颁发不动产权证书，我们将始终对登记信息严格管理，严防泄露。

此外，依据有关法律，我们对登记信息的查询主体和信息使用范围也有明确地规定和限制，查询主体主要为两类：一是不动产权利人、利害关系人，二是有关国家机关，包括国家安全机关、公安机关、检查机关、审判机关和纪检监察部门等；查询主体申请查询必须说明查询目的，且只能将获得的登记信息用于查询目的，具体的查询目的包括遗失补证、诉讼取证、公证仲裁、房产调查等，申请人应当按照查询目的对获取的登记资料进行利用，不得用于其他目的，不得滥用，不得随意泄露，否则将承担相应的法律责任。

对信息使用范围，《条例》规定“查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资 料用于其他目的；未经权利人同意，不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。”另外，《条例》还规定“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及

其工作人员应当对不动产登记信息保密。”

不动产登记有关的论文 第2篇

不动产统一登记制度的制定与发布，标志着我国不动产统一登记制度已经起步。就我国当前的体制来讲，不动产登记制度的实施依旧存在着各个方面的阻力，房地产作为不动产中的典型，在不动产登记执行过程中受到的影响最为明显。

一、不动产登记及其与房地产经济的关系

不动产登记指的是不动产登记机构依据当事人的申请与自身职权，将不动产的自然、权利等状况在不动产登记簿中进行记载并公示。不动产包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不动产仅仅指房地产。不动产登记的主要原因是不动产具有不可移动性，而且其权利归属非常的复杂，需要对其产权关系进行明确。对于房地产而言，不动产登记的目的与职能并不是降低房价，两者之间并不存在直接的关系。房价的主要影响因素为房地产供求关系，其他因素所发挥的都是间接影响，通过对供求关系的影响来影响房价。不动产登记并不是单纯地为了征收房产税，两者之间虽然存在内在的逻辑关系，但不动产登记的目的并不是单一的房产税征收。不动产登记仅仅是房产税的技术准备与支撑。不动产登记主要包括以下几个方面的内容：基础土地登记、核心权属、目的物权保护、表达形式空间信息、法律特征勘验取证、时态特点现势性强、作用多用途性。实现不动产登记，首先能够对房地产权人的权益进行保护。不动产登记能够从根本上解决不动产权属问题，从法律层面给与不动产权利人以保护，同时还能够对交易安全与交易秩序进行维护。其次，能够刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，实现房屋本身的社会价值。最后，为政府的宏观管理提供基础，促进房地产经济的健康发展。

二、不动产登记对房价的影响

从房价的角度进行分析，人们所关注的并不是不动产登记制度的内容与实施，而是在不动产登记基础上房地产政策的调整状况。房价的决定因素主要包括市场、人口、收入、货币供应等几个方面，在对住房资源进行调节的过程中，保有环节房产税具有非常关键的作用。不动产登记的主要功能并不是对房价进行调控，而是实现制度长远性的设计与改进，促进有序、规范的房地产市场秩序的形成，降低住房交易双方的产权风险，进一步促进房地产市场的平稳运行。从短期市场冲击方面来讲，不动产登记为个人住房房产税的征收奠定了坚实的技术基础，在一定程度上会对购房者的市场预期造成影响。从这个方面来讲，不动产登记条例的颁布确实在一定程度上增加了房价下行的压力。但是，不动产登记与房价下降之间并不存在必然的关系，不动产登记主要的目的`是对产权进行明晰登记。不动产登记对于居民不动产的影响包括两个方面：第一，老房子、旧房子的继承问题，在房地产市场化之前存在着很多历史遗留问题;第二，市场供需变化，部分只有多套住宅的人担心房产税推出，从而倾向于抛售房产。但这部分人数量有限，对房地产经济的冲击也是有限的。

三、不动产登记对二手房的影响

不动产登记并没有将房地产调控中作为其主要的目标，在短期内对房地产市场的影响也是有限的。不动产登记的主要目标是对多个部门的工作进行统一，建立全国统一的信息管理基础平台，实现审批、申请流程等方面的简化。当前，不动产登记条例的执行对象中并未涉及到存量房地产，购房者在不动产登记信息管理平台全面运行之前会保持观望状态，投资性购房者很少会出现大量抛售的情况。因此，不动产登记对房地产经济的影响更多的体现在未来市场运行规范方面。不动产登记条例的实施确实对二手房市场产生了一定的冲击，条例中并未提及自然人为条件对其名下的房产状况进行查询，但是能够通过地址对房产持有人进行推导，打破了传统的房产信息查询的瓶颈，可能会引发投资性购房者的抛售行为，高端二手房供应量可能会出现增加的情况，有利于平抑二手房市场价格。从短期进行分析，不动产登记对房价的影响是有限的，对二手房房源的增加可能产生更大的影响，但是对于大中城市来讲，二手房房源并不会对一手房产生较大的影响作用。从长期进行分析，不动产登记为房产税的征收奠定了基础，二房产税的征收必然会对房价产生较大的影响。因此，不动产登记的长期影响较为显著。不动产登记实施之后，政策对房价的影响将会逐渐体现出来，调控将更加精准。总体来讲，不动产登记对于房价过快上涨并不存在明显的抑制作用，不动产登记条例的实施将增加二手房房源，但是并不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。

四、不动产登记对整个房地产经济的影响

不动产登记在短期之内都是利空的，这会对市场成交心理造成一定的影响，导致大众在心理上倾向于少买房。但是这种利空影响仅仅是短期内的，不动产登记实现全面贯彻落实需要3-4年的时间才能够完全实现，对市场真实的影响并没有想象中的那么大。国家在政策出台的背后更多的关注房地产行业的市场化运行，不会对市场运行进行过多的政化操作。对于整个房地产行业来讲，不动产登记政策是有利的，通过计算机技术能够进一步实现行业信息分享机制的完善，解决行业内存在的信息不对称问题，使房地产企业能够实现自由竞争。此外，通过不动产登记平台的创建，能够为未来房产税的实施提供更多的有利影响，税收改革将使得房地产行业更加成熟，消除非理性投资需求。统一的不动产登记制度可能给楼市带来的改变包括投资者数量降低、商品房短期供给量增加、楼市回归理性等。从楼市的调控方面来讲，不动产登记实际上就是通过计算机实现个人住房信息登记与联网，个人住房信息系统的建立与完善能够通过针对性的措施对楼市的分类、存量等进行有效的调节，从而影响城市楼市的供求关系，对于楼市的健康、长期发展具有积极意义。因此，不动产登记工作的不断落实与发展对房价产生的影响当前仅仅局限在心理层面，并没有过多的实质性影响。即使实现了不动产登记与房产税政策的相互结合，其最大的效用与最终的目标也是实现不动产的精确管理与监控，促进房产使用效率的提高，对于房产价格的影响非常有限。

不动产登记有关的论文 第3篇

国土资源部, 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅 (局) 、发展改革委、物价局、国土资源厅 (局) , 新疆生产建设兵团财务局、发展改革委、国土资源局:

为规范不动产登记收费管理, 保护不动产权利人合法权益, 根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》等规定, 现将不动产登记收费有关政策问题通知如下:

一、国土资源部和县级及以上地方不动产登记机构 (以下简称不动产登记机构) 办理下列不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记时, 收取不动产登记费:

(一) 房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权、宅基地使用权或海域使用权;

(二) 无建筑物、构筑物的建设用地使用权或宅基地使用权;

(三) 森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权或国有林地的使用权;

(四) 耕地、草地、水域、滩涂等土地承包经营权;

(五) 地役权;

(六) 抵押权。

上述不动产权利登记中, 申请国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地, 中央国家机关使用的国有土地及地上建筑物、构筑物等不动产登记, 由国土资源部办理并收取不动产登记费;申请其他不动产登记, 由县级及以上地方不动产登记机构办理并收取不动产登记费。

上述规定以外的不动产权利登记, 以及因不动产登记机构错误导致的更正登记不收取不动产登记费。

二、不动产登记费由不动产登记申请人缴纳。按规定需由当事人各方共同申请不动产登记的, 不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳;不动产为多个权利人共有 (用) 的, 不动产登记费由共有 (用) 人共同缴纳, 具体分摊份额由共有 (用) 人自行协商;不动产抵押权登记费由登记为抵押权人的一方缴纳。

三、不动产登记费按件定额收取。不动产登记申请人以一个不动产单元提出第一条所列一个不动产权利事项的登记申请, 并完成一次登记的为一件。

不动产登记申请人以同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款申请办理抵押权登记的, 视为一件。

四、不动产登记费中包含一本不动产权属证书工本费。不动产登记机构依法向一个以上权利人核发不动产权属证书的, 自第二本证书起收取工本费。

不动产登记机构依法核发不动产登记证明, 不得收取登记证明工本费。

五、免收、减收不动产登记费

(一) 对下列情形免收不动产登记费:

1、农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记的;

2、农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权申请登记的;

3、依法由农村集体经济组织使用的国有农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产, 申请土地承包经营权登记或国有农用地使用权登记的;

4、因农村集体产权制度改革导致土地、房屋等确权变更而申请变更登记的;

5、申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记, 不单独核发不动产权属证书或登记证明的;

6、因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的;

7、小微企业 (含个体工商户) 申请不动产登记的;

8、国家法律、法规规定予以免收的其他情形。

(二) 对下列情形只收取不动产权属证书工本费:

1、单独申请宅基地使用权登记的;

2、申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的;

3、因将夫妻共有不动产的权利人变更为夫妻一方或双方而申请变更登记的;

4、因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。

(三) 对下列情形减半收取不动产登记费:

1、经济适用房等保障性住房所有权及其占用的建设用地使用权申请登记的;

2、因不动产权利人姓名或名称变更而申请变更登记的;

3、同一权利人因分割、合并不动产而申请变更登记的;

4、申请不动产更正登记、异议登记的;

5、国家法律、法规规定予以减半征收的其他情形。

六、相关不动产登记申请人未按规定缴纳不动产登记费的, 不予核发不动产权属证书或登记证明。

七、各地在完成不动产登记机构和职责整合、实施统一登记颁发新证书前, 已依法核发的各类不动产权属证书和登记证明继续有效。不动产登记机构应当遵循“权利不变动、证书不更换”原则, 不得强制要求不动产权利人换领新版不动产权属证书和登记证明。今后, 在依法办理变更登记、转移登记等不动产权利登记时, 逐步更换为新版不动产权属证书和登记证明。

在权利不变动、未产生新的登记类型的情况下, 不动产权利人自愿申请换领新版不动产权属证书和登记证明的, 不动产登记机构不得向相关不动产权利人收取相关费用。

八、不动产登记费的具体收费标准由国家发展改革委、财政部另行制定。

九、不动产登记机构按本通知规定收取不动产登记费后, 原相关部门收取的土地登记费、房屋登记费、林权证工本费以及其他涉及不动产登记、查询、复制和证明的收费项目一律取消。

不动产登记过渡期内, 尚未完成不动产登记机构和职责整合、实施统一登记颁发新证书的地方, 相关不动产登记收费暂按原有关规定执行。

十、不动产登记机构应按隶属关系分别使用财政部或省级财政部门统一印制的票据。

十一、国土资源部收取的不动产登记费收入, 应全额上缴中央国库, 纳入中央财政预算管理, 具体收缴办法按照国库集中收缴有关规定执行。县级及以上地方不动产登记机构收取的不动产登记费收入, 应全额上缴地方国库, 纳入地方财政预算管理, 具体缴库办法按照省级财政部门有关规定执行。不动产登记机构开展不动产登记等相关工作所需经费, 由同级财政预算统筹安排。

十二、不动产登记机构应严格按上述规定执行, 不得擅自增加收费项目、扩大收费范围和提高收费标准, 并自觉接受财政、价格、审计部门的监督检查。对违规多征、减免或缓征收费的, 依照《财政违法行为处罚处分条例》和《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》等国家有关规定追究法律责任。

十三、本通知自发布之日起执行。此前有关规定与本通知不符的同时废止。

不动产登记有关的论文 第4篇

一、《不动产登记暂行条例》第十七条规定了：申请不动产登记时，应当“申请材料齐全、符合法定形式”，什么是“符合法定形式”？二、《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）第一百一十一条规定：“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项，申请人申请继续办理的，应当予以办理，但应当要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”。是否只要申请人书面表示知道有异议登记存在并自愿承担风险，登记机构就可以予以办理？

金绍达：一、法律行为有要式法律行为和不要式法律行为，对于不要式法律行为，并不要求其具备特定的形式，如日常生活中即时结清的商品买卖，自然人之间数额很小的临时借贷等。而对于要式的法律行为，就必须具备特定的形式，当法律规定或是当事人约定某一项法律行为必须采用某种形式时，这种形式就成为这一项法律行为的形式要件。在法律对某一法律行为应当采用哪种形式作了具体规定时，当事人就必须遵从，否则这一法律行为就不能成立。

我国《民法通则》第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定”。《合同法》第十条也规定了：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。如：《城市房地产管理法》规定了：“房地产转让，应当签订书面转让合同”（第四十条）、“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面合同”（第四十九条）；《继承法》规定了“公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理”、“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日”（第十七条）。这些都是对形式的规定。所以，符合法律、行政法规要求的形式就是符合法定形式。

二、“异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护”（全国人大法工委编《中华人民共和国物权法释义》第60页）。所以，异议登记的作用是“阻断登记的公信力”，即登记簿记载的某一不动产权利存在异议登记时，社会公众对登记簿上所记载的权利就不能再予以信赖。某个当事人如因充分了解该权利的实际状况或是权衡利弊后继续要求申请登记的，法律并不禁止。因而，《征求意见稿》在第一百一十一条的表述比以往“在异议登记期间暂缓办理权利人处分不动产申请登记”的规定更能体现《物权法》立法的本意。但由于申请人知悉异议登记存在，因此，一旦权属纠纷发生，取得该不动产物权者就不能作为善意第三人。

《征求意见稿》的该条规定如果在今后作为正式规定并实施后，在申请人书面表示知道有异议登记存在并自愿承担风险后，登记机构就可以予以办理。

法学论文不动产登记制度 第5篇

浅析中国不动产登记制度

【论文摘要】本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨，主要目的是要解决在社会主义市场经济下，建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。

论文正文划分为三个部分，第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面，介绍了不动产登记制度的法律关系;第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比。

针对我国现行不动产登记制度的缺陷，归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度，并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解，对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。

第三部分在前两部分的基础上，根据不动产物权登记的基本法理，参照孙宪忠教授的观点，以“五个统一”为原则，即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、

应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见，对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。

一、不动产登记的法律关系

不动产是与动产相对称的物的概念。

所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。

不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记 (2) 。

它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。

不动产登记制度作为一项法律制度，从逻辑结构上分为行为制度和效力制度，行为制度以登记行为为规范的对象，规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务;效力制度以登记的法律效力为规范的客体，规定不动产登记的法律后果。

本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨，进一步认识不动产登记制度。

不动产登记法律关系，是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。

从主体上看，不动产登记内在法律关系可以分两类，登记机构与登记申请人之间的纵向法律关系和登记申请人之间的横向法律关系。

一般而言，纵向法律关系具有行政管理性质，是登记机构与相对人之间的行政法律关系。

横向法律关系具有民事属性，是平等主体的登记申请人之间的民事法律关系。

纵、横向的登记法律关系相互衔接，共同构成不动产登记法律关系的整体。

所以，不动产登记法律关系具有行政关系与民事关系交叉的双重性质。

1、纵向不动产登记法律关系

纵向的不动产登记法律关系，是不动产登记申请人对登记机构为登记行为过程中形成的，发生于登记申请人与登记机构之间，具有明显的行政管理性质，登记机构的登记职权、登记人的申请权与登记义务均体现了主体权利义务的行政性。

在国际上，不动产登记机关比较明确。

在德国不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局;在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所;在瑞士多为各州的地方法院。

这种做法，是以不动产物权登记直接决定当事人权利义务关系，故登记建立与司法系统的直接联系。

如在德国，不动产物权的争议直接进人诉讼程序，当事人在此程序中不必起诉，而是向上级法院直接上诉;我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记不动产的做法。

后来因民国初期的司法混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记，这一做法在我国台湾地区沿用至今(3)。

登记机构的审查权，根据各国的立法规定，一是实质性审查权，这是对不动产有关权利状况进行全面审查核实的权力，对形式上完备、但欠缺真实性的登记申请可以驳回，实行要件登记制度、证券交付制度的国家为保障登记的绝对效力，均采此制;

另一为形式上的审查权，这是对不动产名义权利进行审查的权力，实行登记对抗制度的国家采用此法，如法国、日本，《日本民法典》177条规定：不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人(4)。

登记申请人的权利义务主要体现为登记申请权和登记义务。

登记申请权是不动产利害关系人申请登记的权利，与登记机关受理登记的义务相对应。

登记申请权发生有两个前提：一是申请权利人与不动产有一定的利害关系;二是申请人的利益需要通过登记的方式得到保护。

登记申请人的登记义务是指登记申请人对登记机构所负有的、对与之存在利害关系的不动产进行登记的义务，与登记机构的登记权限相对应，是一种行政义务，登记义务的行政性在不动产标示登记中得到最充分的体现。

2、横向不动产登记法律关系

横向的不动产登记法律关系是指在平等主体的登记权利人和登记义务人之间，在登记申请过程中所形成的法律关系，存在于登记申请人之间，在性质上属于民事法律关系。

不动产登记申请在不动产事实上的权利状态与不动产登记薄上的记载不一致的场合，需要真实的权利人和名义上的权利人这两类当事人共同完成，登记利益对于这两类申请人是不同的。

事实上的权利人因登记取得名义上的权利，因登记而受益;名义上的权利人因登记丧失名义上的权利，因登记而受损。

因此，登记申请权对两类申请人的意义明显不同，对前者是积极的申请权，对后者是消极的合作义务，基于这一原因，不动产登记理论将前者称为登记权利人，将后者称为登记义务人。

所谓事实上权利状态与不动产登记薄不符，主要指两种情况，一是不动产权发生了实质的物权变动，即发生了所有权转移或附设权利，如地上权抵押权的设定、变动、取消，新权利人所享有的真实权利与不动产登记薄上记载内容相脱节;二是指虚伪登记。

在这种情况下，登记薄上记载的是错误的权利、或已丧失的权利、或实际存在但已被涂销的权利，而与事实的权利状态不符。

横向不动产登记法律关系的权利义务表现为登记权利人的请求权和登记人的允诺义务。

两者设置的目的.都是为了保障登记顺利进行，实现真正权利人的利益，其权利义务具有目的同一性、内容对应性，因此，本部分仅对登记请求权进行详细探讨。

登记请求权与登记申请权不同，它是登记权利人享有的、请求登记义务人为登记申请行为的权利，从性质上看是一种民事权利，不能由权利登记人本身予以强制实现，而应通过法院裁决实现强制性保障。

登记请求权发生的原因，一是不动产物权变动的事实，二是事实上的权利状态与登记的权利状态不一致，据此，登记请求权可以分为债权登记请求权和物上登记请求权。

债权登记请求权基于不动产物权变动的事实产生，源于不动产物权变动当事人的债权契约，是与由从债务人交付义务派生的附随义务相对应的权利，无须在债权契约中约定，为法定权利。

物上登记请求权的产生，基于权利的事实状态与不动产登记薄上的记载相互脱节，源于真实权利人享有的物权效力，本质上看是排除妨碍请求权的延伸。

由上观之，登记请求权是一种法定权利，基于一定的法律事实发生，因其可诉性而具有强制性的效力.

二、不动产登记制度的经济背景

不动产登记制度作为一项法律制度，从来就不是孤立的，其内容取决于社会经济制度。

不动产作为重要的生产、生活资料是任何社会不可缺少的调整对象。

不同社会经济制度对不动产登记制度有着不同的要求。

基于这一原因，研究不动产登记制度的一般性规律，就需要对其社会经济背景作以分析。

社会经济制度有两层含义，一为社会财产所有制形式，一为社会经济运行机制。

财产所有制形式是社会根本经济制度，反映一个社会财产利益的最终归属状态，有公有制和私有制两种基本形式;社会经济运行机制，是社会经济运行的方式，在现代社会中也有两种主要形式，一为计划机制，一为市场机制。

社会财产所有制虽然本质上决定社会财产制度，但其具体操作的内容，往往是社会经济运行机制影响的直接后果。

本文所称社会经济背景，是指社会经济运行机制，具体地讲，是探讨计划经济和市场经济对不动产登记制度的影响。

1、计划经济体制下的不动产登记制度

计划经济体制，在一个相当时期曾一度是我国所采用的基本运行机制，虽然经过经济体制改革，市场经济已蓬勃发展。

但在体制的转制改造过程中，计划经济体制的影响仍不容忽视。

此外，对计划经济体制下的不动产登记制度进行研究，也有助于我们用历史的眼光分析市场经济体制下的不动产登记制度。

在计划经济体制下，不动产由国家直接行使支配权，不动产的开发利用由国家统一调控，不动产物权的取得由国家无偿划拨或分配，不动产的流转也需要国家行政调配完成。

国家意志以行政决策的形式左右着不动产运行的全过程。

国家对不动产的计划管理，须依赖于系统的不动产产籍资料，以权威的产籍资料为依据才能确保宏观调控的合理性，避免调控行为的重复和冲突，取得秩序上的稳定。

国家为确保产籍资料的准确性，通常将登记规定为不动产使用权取得的强制性程序。

登记虽然具有不动产得以使用的要件功能，但在此情形下却不具备实际的要件意义。

首先，不动产使用权在获得管理机关的正式批文后即已取得。

其次，登记仅为对批准文件形式上的复核，没有实质内容。

据此可认为，计划经济体制下的不动产登记，只是不动产使用者应当履行的行政手续，或者说仅是一种产籍管理方式，对不动产物权的取得、变更不具备实际的和法律的效力。

2、市场经济体制下的不动产登记制度

市场经济体制下，不动产及附设其上的权利始终以商品的身份、依权利人的意志而不是依国家的意志在市场上自由流通。

而实现这种市场性流通的运行，需要满足三个前提：其一，作为流通标的的不动产及附设其上的权利被有效的界定，否则不具备流通的资格或流通将失去意义;其二，流通主体与流通标的之间的支配关系，

即不动产权利人对不动产及附设其上的权利的支配权必须明确，否则，流通主体必将耗以相当的时间和成本确认此种关系，有碍流通、交易的效率;其三，流通的标志必须明确，否则权利转让与否第三人无从认定，交易的安全无从保障。

不动产不可移动的自然属性与市场经济体制要求的流通性存在先天的矛盾，这决定了不动产移转须是权利移转，不动产的占有者与实际权利人的脱节又要求以一定的权属标志形式对真正的权利人予以确认、合意、交付作为物权变动的要件仅能完成不动产交易的公示，

但不足以公示不动产的流转，需要具有法律权威的方式公示不动产物权的设立、流转和消灭，将不动产物权状态公布于众，帮助第三人获得相关信息和判定是否为有关行为。

这些需求都赋予不动产登记丰富的使命。

可见，以登记的权威来明确不动产产权关系、公示产权的流转、保障权利人利益和交易安全，是不动产市场运行机制的客观要求。

三、不动产登记制度的完善措施

不动产市场是我国最为重要的市场，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域，必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。

不动产登记有关的论文 第6篇

摘要：我国宪法规定，土地归国家所有或归农民集体所有，民事主体只能取得土地使用权用于建筑、生产或其他法律容许的用途，这决定了我国实行的是房产和土地相分离的产权安排体制。另外，我国采取现代地上权思想，即土地与房产的关系准则是“房屋所有权+土地使用权”。其具体表现为：房地产主体一致原则和房地产一同处分原则。本文从我国不动产登记存在的问题之分析和完善不动产登记制度的基本思路两大方面来探讨我国不动产统一登记问题。

关键词： 土地

房产不动产登记

问题

一、引言

土地登记属于不动产物权登记的范畴，遵循不动产登记的规律。土地登记的效力表现在土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变动的生效要件。《土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手洗。《土地管理法实施条例》第三条规定：国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

二、我国不动产登记存在的问题之分析

由于我国不动产管理行政体制的特殊性，土地由国土资源管理部门负责管理与登记，房屋由建设部门负责管理与登记，使得我国的不动产产权登记管理体制存在一些问题，注意症结表现在以下几方面。

1.我国不动产登记存在的主要问题（1）登记机关不统一。

1983年《城市私有房屋管理条例》颁布，规定城市私有房屋由房屋所在地人民政府房产管理机关管理，确立了房产管理机关登记房屋产权的规范；1986年制定的《土地管理法》确立了国务院土地管理部门主管全国土地工作；1991年颁布的《土地管理法实施条例》在坚持这一原则的基础上进一步明确了国有土地使用权、集体土地所有权和使用权由县级以上地方人民政府登记造册；1995年颁布的《城市房地产管理法》仍然维持了这样的格局。虽然该法规定地方政府可以设立一个部门统一负责不动产的管理工作，但目前只有少数地方实施了“两证合一”的登记方式。房产与土地分别登记，手续繁杂重复，耗时废财，也容易导致不动产产权主体不一的问题。

（2）房产登记具有明显行政管理的印记。

房产登记明显的行政管理印记，突出表现为：房产的法规大多是由行政规章组成，即使《城市房地产管理法》也大多是从行政管理的角度进行规范。行政印记贯彻到房产登记，使其被认为是一种行政行为。例如在《城市房屋权属登记管理办法》就有房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，明显带有行政色彩。我国涉及房屋产权及登记的法规有数十种之多，它们之间存在一些相互冲突的地方，使房屋产权确认、登记、保护处于制度混乱的状态，导致我国房屋产权登记规范与效力不一致和不统一。

（3）登记效力不确定。登记效力不确定，问题比较突出的是房屋产权转移登记是物权权利登记的效力被忽视。房屋产权转移是出让人所有权灭失，受让人取得所有权，产权转移登记属于权利登记。而我国有关司法解释将过户登记（即产权转移登记）解释为合同的生效要件。对此学术界也存在物权行为与债权行为的争论，其实，从法理看，房屋产权转移应是物权变动行为。在后来出台的《城市房屋权属登记管理办法》和《房屋登记办法》中对此进行了纠正，规定未办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他物权的设定，均为无效。但是该办法的效力较低，并

没有把大家的观点归致到统一的物权行为上来。后来颁布的《物权法》明确了登记的效力，但还不具体，应该有相关法规加以明确和细化。

（4）登记查询制度不规范。

不动产权利公示的主要目的是保护权利人的权利和交易安全，使第三人在参与不动产交易时能够判断物权的基本状况，为此，世界上许多国家或地区都规定了不动产登记的公开查阅制度。2002年11月国土资源部发布了《土地登记资料公开查询办法》，向土地登记查询制度规范化迈出了可喜的一步。然而，房产登记查询制度还没有很好地建立起来。看来建立规范严谨的不动产登记查询体系还要克服许多障碍。

（5）登记权利缺乏法定范围。

不动产登记制度为物权实体法服务，故实体物权种类、内容、方式的法定是不动产登记权利的基础，登记权利范围因各国法定物权的不同而有差异。我国现代的物权制度呈开放性体系，尚未法定，不仅表现为法的依据不统一，也表现为类型的未法定、物权变动的未法定。在我国存在这样的现象，法定需要登记的物权并不涵盖所有物权，这就使得有些物权不经法定登记方式也可以获得，实质是否定了物权的法定。由于我国实行的是土地公有制，相对而言他物权的种类确定就显得十分重要和必要。

我国的不动产权利类型复杂，难点在于对农村不动产的整理。我国农村并未真正建立土地他物权体系，土地及房屋缺乏流通性，没有真正进行保障交易安全的登记，所进行的登记不过是为了保护耕地，整理土地，征收税费。

2.各国不动产登记制度之经验借鉴

现代不动产登记制度，源自欧洲。在12世纪的德国北部城市，当时关于土地物权的变动必须记载于市政会设立的都市公簿上。后来，这一制度因为德国大规模继受《罗马法》而在多数地方废止。到了18世纪，由于时局的变化，登记制度在普鲁士和法国复活，从此以后，登记制度在欧洲各国获得广泛推行。法国抵押权采纳了登记制度，表明现代意义上的不动产登记制度正式诞生。可以说法国抵押权登记制度是现代不动产登记制度的直接渊源。

由于各国和地区历史背景、人文环境及政治体制的差异，立法例有所差别，所采行的登记制度也不相同，大致可分为契据登记制、权利登记制及托伦斯登记制。不动产登记的主要目的。在于保证产权确定、移转便利。如果不动产权利在法律上不能确定，则所有人及其他物权人对于不动产的关系就无所依据。没有法律保证的登记，也就没有交易安全、移转便利可言。另外，如果登记手续烦琐复杂，这种登记制度也有问题。因此一套完善的登记制度，应具有安全稳固、手续简易、公平确实、费用适度、办理迅速、适合环境等特点。

（1）健全的登记法规体系。

德国对不动产登记专门制定有《土地登记条例》，并由地方法院（司法机关）办理土地登记。日本对不动产登记也制定了《不动产登记法》和相配套的《不动产登记法施行细则》。英国为完善不动产登记制度，也制定了相关的法律。我国应仿效德国和日本，健全不动产法制体系，特别是制定“不动产登记条例”，完善不动产登记法律制度。

（2）规范的登记机关与登记人员。德国的土地登记条例及相关法规，对于土地登记承办人员的任用资格有相当严格的规定，无论是司法官、书记官还是其他承办人员，都是公务人员；而在土地登记簿上负责审阅签署的司法官或替代人员，则应为至少有三年以上实务经验，并通过司法人员考试的公务员。

英国的土地登记机关均属中央机关，且登记官员均由中央派任，以免受地方主义的影响，而影响登记的公信力。此外英国的登记官员必须是具有出席高等法院或地方法院资格的律师，由此显示英国政府对不动产登记的重视。

日本不动产登记业务归属法务省。法务省是主管法务的行政机关，与司法机关的裁判所（法院）性质不同，但特殊的是，日本的不动产登记业务是由中央的法务省、法务局经地方法务局，再到登记所，由中央垂直领导。

各国对登记机关的设立和对登记人员的基本素质要求是值得我国认真借鉴的。为了保障登记的公信力，我国必须建立独立的不动产登记机关，登记人员必须参加全国统一考试（例如要求参加每年举行的土地登记代理人资格考试），合格后才能上岗。

（3）法定的不动产登记范围。

德国民法典物权篇和土地登记条例等规定的物权包括所有权、先买权、役权、质权、抵押权、地上负担、土地债务等多项，种类与范围较其他国家更为广泛。日本土地登记范围包括所有权、地上权、永佃权、地役权、先取特权、质权、抵押权、租赁权、开采权等，依日本不动产登记法规定，不动产租赁权也可登记。我国在制定“民法典·物权篇”时，也应规定登记物权的种类及其范围。

（4）明确的不动产物权公示原则与登记效力。

德国民法典物权篇及土地登记条例等法规规定，物权的取得、丧失与变更，原则上要有物权合意和物权登记。不过土地所有权人土地债务的设定、定期土地债务权利等，只需要土地所有权人一方意思表示并办理登记即可。另外不依法律行为的物权取得，也采用登记主义，例如登记簿上登记的所有权人（但非真实所有人）持续达30年者，可将土地自主占有而取得所有权。还有虽不经登记发生了物权变动，但权利人要处分其物权则必须登记，如强制拍卖的土地所有权转移。

日本民法规定：有关不动产物权的取得、丧失与变更等，不办理登记者，不能以此对抗第三人。人们普遍认为日本的不动产登记是采行对抗要件主义，对私权的保障存在一些缺陷。

我们认为，我国的物权登记应采行登记要件主义，而需要登记的质权，可考虑采行对抗要件主义。

（5）便民的更正登记制度。

德国更正登记请求权，从民法典阐释看，不仅指因他物权存续期届满、清偿债务而消灭所为的注销登记，也指因登记有错误或遗漏而进行的更正登记。从形式上看，德国的更正登记直接便民，德国的登记条例规定，登记有错误或遗漏出现时，土地登记所查明之后即可直接办理更正登记。德国的这种便民更正登记制度值得我国借鉴，不必什么情况下都要经过上级主管机关审核后才能办理更正。

三、完善不动产登记制度的基本思路

基于我国不动产产权登记的现状与存在的问题，完善不动产登记制度可以遵循“一提高、二并行、三统一、四规范”这一基本思路。

1.提高不动产登记法律的立法地位

我国有关不动产登记方面的立法，主要见诉若干具体的部门规章中，其规定不但散乱而且内容多有矛盾。这些法规一方面立法层次较低，另一方面只适用对不动产进行行政管理，不能适应不动产进入市场进行交易的需要。应该通过整合，删除与“民法典·物权篇”相冲突或不必要的法规，对保留的法规加以整合，形成单行法，内容是规范“民法典·物权篇”未涉及的以及根据物权篇须另制定施行细则的部分。基于这个设想，我们认为有关不动产产权登记的现行相关法规，可以进行整合，由国务院制定颁布“不动产登记条例”，以不动产产权登记为主体的法律体系就是：（1）国家上位法律：宪法、“民法典·物权篇”；（2）国家基本法律：全国人大常务委员会颁布的相关法律；（3）国家行政法规：“不动产登记条例”；（4）国家部门规章及地方性法规：基于不动产登记条例制定的部门或地方有关登记实施细则及办法。

2.并行登记要件主义与登记对抗主义和实质审查与形式审查

实质审查与形式审查是与登记要件主义和登记对抗主义相联系的。登记要件主义将登记与物权变动紧密结合，对不动产物权变动采取严格的审查与公示制度，其优点是物权的归属关系明晰，对善意第三人的保护较为有利，但它又缺乏灵活性，影响不动产交易的进行。登记对抗主义则将登记与不动产物权变动本身分开，不以登记作为物权变动要件，不动产交易较为便捷，但因缺乏物权变动的审查与公示，易使善意第三人的利益受损。可见，登记要件主义偏重于交易秩序的维护，登记对抗主义注重当事人的意思与交易的效率，二者各有优劣。

形式审查是审查登记要件案件是否合乎法定文件及程序的实现方式，对于权利及义务的真实内容并不过问。实质审查包含程序审查的范围，并确认权利来源是否有瑕疵，权利内容是否真实无伪，为其必要条件。形式审查与实质审查主要区别在于实质权利内容的辨别。

在我国不动产登记立法上应并行登记要件主义和登记对抗主义，与此相应，对登记文件的审查分别采行实质审查和形式审查。考虑制度成本问题和不动产交易的便利性，在不动产产权总登记、初始登记和设定登记时，设定或取得物权，其权利中包含有占有和处分权能时，该物权应当登记，并以登记为生效要件。在我国公有制条件下，有关法律应明确：集体土地所有权应当登记，取得集体土地使用权（包括集体建设用地使用权、集体农用地使用权）应当登记。设定或取得物权，其权利中不包含占有和处分权能时，该物权一般以合同为生效要件，以登记作为对抗第三人的要件。例如地役权的登记。

而在变更登记中，登记审查可以考虑采用形式审查方式，登记机关仅就申请登记的案件是否合乎法定程序、申请书所载事项或登记原因是否与证明文件及登记簿相符等做形式审查。而对于实质权利内容的真假，由登记申请人申请公证机关公证，如果登记案件有产权争执时，也由法院专责机构裁决，登记机关仅对于因登记错误、遗漏受损的权利人负损害赔偿责任。这样既便利不动产交易，也可以降低登记机关的风险。这种制度选择是符合我国客观现实的，也有助于不动产市场健康发展，既保障了登记的安全，同时又提高了登记效率。

3.统一法律依据、登记机关与登记效力

（1）统一法律依据。由于没有统一法律依据，我国不动产登记形成了多头掌管的局面。我国目前的不动产登记制度内容主要是按照计划经济的规范制制定的，已经不适应社会发展的需要。因此，我们有必要建立以“民法典·物权篇”为基础的不动产登记法律制度。在我国实现不动产物权法统一的同时，也应统一不动产登记法律规定，使之与物权法相适应。

（2）统一登记机关。

我国不动产登记出现的五个不统一的根源在于登记机关的不统一。因此，完善登记制度的一个重点任务就是统一不动产登记机关。统一了不动产登记机关，登记根据、程序、簿册自然便统一了。

世界各国或地区在设立登记机关时普遍遵循两个准则：一是不动产登记机关的独立性，登记机关多为司法机关，也有行政机关，但都是独立的部门；二是不动产登记机关的统一性，法律一般规定区域内实行统一不动产登记制度，即不论是土地房屋，还是其他不动产均由统一的登记机关负责。这两个准则都是物权公示原则决定的。目前我国关于不动产登记的部门有多个，它们都是有关不动产的行政管理部门，所进行的登记主要表现为行政管理性，而缺乏物权公示性，难免损害权利人的正当利益。

我国不动产登记机关的统一是必然趋势。现在，统一登记机关已成为人们的共识，但由哪个部门具体负责不动产产权登记工作还是大家争论的焦点。世界各国或地区在此方面的做法也不一致：法国为归属地方普通法院的土地登记局；日本为属于司法行政机关的法务局；瑞士为地方法院；德国为属于地方法院的不动产登记局；我国台湾地区为地政部门。从世界各国或地区的登记机关看，一是司法机关，二是地政机关。就负责不动产登记机关的讨论，我国学者有三种观点：一是维持现状说（土地由土地管理部门负责登记，房产由房屋管理部门负责登记）；二是法院说；三是独立登记机关说。

我们认为成立独立登记机关是最好的选择，并且应以土地登记为核心。第一，不动产产权的核心是土地产权，其他不动产产权也以土地产权为基础，因此登记机关的统一，必然是以土地为基础和核心的统一，这是罗马法以来建立不动产登记制度的国家的共同做法。第二，我国自1987年开展土地登记工作以来，已基本完成城市土地和大部分农村土地的登记工作，而林地的林权登记发证工作也由林业部门基本完成，可以说我国绝大多数土地的总登记工作基本完成，这为不动产统一登记，至少是土地统一登记奠定了基础。

（3）统一登记效力探讨。

我国法学界对是否采用德国物权行为理论存在比较大的分歧，但在不动产物权变动上采取以登记为生效要件上看法是一致的。我国民法学者认为，为了完善我国不动产物权登记制度，应赋予不动产物权登记如下效力：决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力、权利正确性推定的效力、善意保护的效力、风险警示的效力。这四项效力，是法律对不动产产权保护的重要理论基础，依据这些理论基础建立起来的不动产登记制度，是不动产权利公示原则的具体表现，是不动产交易安全的法律保障。

为了维护我国法律体系的连续性，保证交易安全和稳定经济秩序，我国不动产登记应该采取实质主义原则，采行公信力主义立法，这不仅是产权法理的要求，也是国际不动产产权保护的趋势。但是对于不是基于产权变动行为引起的权利变动应设有例外法例，可以采行形式主义（登记对抗）原则。

4.规范登记内容、制度、程序和服务体系 我国现行的不动产登记尚未形成完整的体系，各种规定之间不统一的情况十分普遍，这都有待于我国制定一部统一的“不动产登记条例”加于完善，同时对登记制度、内容、程序和服务体系加以规范。（1）登记制度规范化。

我国不动产登记实行权利登记制度。在登记的原则、内容、方法、程序等方面，借鉴了权利登记制和托伦斯登记制的立法例，并考虑我国的土地公有制的特点，形成了一套具有中国特色的登记制度。我国自建立不动产登记制度以来，随着国家基本经济制度的调整，登记制度也在不断完善和发展中。目前，我国已经实行的登记制度的具体内容包括 以下几方面：1）登记申请制度：权利人办理登记必须经过申请；2）调查制度：对申请人申请登记的权利，登记机关对调查成果逐级进行审核，并报人民政府批准；4）公告制度：对拟注册的权利进行公告；5）注册制度：对登记标的和权利在专门簿册上登载，确认产权；6）发证制度：登记机关向权利人颁发权利证书；7）查询制度：登记资料实行限度的公开查询；8）登记代理制度：权利人可以委托代理机构办理登记申请及相关事项。

我国的不动产登记制度已经有了良好的基础，基本制度已经建立，今后对不足的地方进行完善，对于还未建立的制度，应该在“不动产登记条例”中规范。例如自我取证制度、登记法律责任制度与登记赔偿制度，应该在规范之列。

（2）登记内容规范化。

1）规范登记分类。根据我国不动产登记的特点，可以将不动产登记规范为：土地总登记、建筑物产权总登记、不动产预告登记、不动产初始登记、产权变更登记、标的不动产变更登记、他物权设定与变更登记、注销登记、异议登记、更正登记等。

2）规范登记范围。我国不动产登记的登记权利包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、建筑物所有权和不动产他物权。由于我国民法思想是物权法定主义，登记权利应在,《物权法》或“不动产登记条例”中给予规定。

我国城市不动产权利体系已经基本确定，例如土地使用者依法通过划拨或者出让的方式取得国有土地使用权，个人通过购买房屋获得城市房产的所有权。我国集体所有土地的范围，在相关法律中规定明确，只是登记主体存在争议。现行农村集体土地的所有权主体为农民集体，土地类型有农地、小城镇建设用地、农民宅基地、“四荒地”，涉及农地承包经营权（实质是农地集体土地使用权）、农民宅基地集体土地使用权、“四荒地”集体土地使用权和农村非农建设集体土地使用权，我们认为，只要这些权利物权化，通过登记，一方面可以保障承包农民的权益，另一方面也有利于集体土地流通中产权明晰。

3）规范登记的主体与客体。作为土地登记主体之一的土地权利人，包括国有土地使用权、集体土地所有权人、集体土地使用权人和土地他物权人。国有土地使用权人和土地他物权人可以是我国的自然人、法人和其他合法的组织。由于我国土地制度的特殊性，对集体土地所有权人和使用权人做了一定的限制，集体土地所有权人分三种情况，分别是村农民集体、乡（镇）农民集体、村民小组农

民集体，我国集体土地所有权人只能依法确定为这三类土地所有者；集体土地使用权人，一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况，如集体“四荒地”土地使用权人可以是本集体以外的个人和单位。

另外，我国法律没有对外国人取得土地的方式进行明确限制，但为了规范登记的主体，相关法律应对此做出详细的规定。借鉴国内外的经验，对于基本农田、林地、湖泊、河流、军事用地、边境土地等不能出让、设定负担或租赁给外国人或相关组织，对于可以出让、设定或租赁给外国个人或相关组织的土地的面积、用途、位置应给予一定的限制条件。

4）规范登记簿册。登记簿册应按照标准化、人性化和信息便利化原则进行设计。标准化的簿册便于登记机关管理人员对登记资料的整理和统计；人性化的簿册便于登记人员的填写、查询和使用；信息处理便利的簿册是不动产登记信息管理系统的基本要求，登记表格应尽量设计为二维表，簿册之间通过代码联系。由于我国采行权利登记制度，登记簿应采取物的编成主义。

（3）登记程序规范化。

不动产总登记、初始登记、设定登记、变更登记等不同的登记类型，申请登记的主客体存在差异，登记程序应该有所不同。登记中必须遵循“登记申请”原则（法律规定由登记机关直接进行登记或直接更正登记除外），登记相关人有义务在规定的时限内，主动到登记机关申请不动产产权登记。

最基本的登记程序应为：权利人申请登记、登记机关收件审查、登记机关或有关部门审核、注册（或注销）登记和颁发（收回）权利证书。这一程序适合不动产设定登记、变更登记、预告登记等。对于不动产初始登记，应该在登记机关收件审查后，增加实地调查程序，对于不动产总登记，除增加实地调查程序外，还应在登记机关或有关部门审核之后，增加公告程序。

（4）登记服务体系规范化。

1）规范登记公开查询制度。实行登记公开查询制度是完善不动产登记制度的必然要求，是保障登记权利人和利益相关人的合法权益，维护不动产市场交易秩序的必然要求。为了规范土地登记公开查询行为，国土资源部于2002年12月发布《土地登记资料公开查询办法》，该办法规定了公开查询的范围、程序、限制条件、法律责任等内容。该办法的出台，为建立不动产登记公开查询制度奠定了良好的基础。我国在制定“不动产登记条例”时，应该规范登记公开查询制度，上述办法可以借鉴和参考。

2）规范登记中介代理制度。随着经济的发展和产权制度改革的不断深入，人民物质和精神生活水平的大力提高，不动产产权变动将越加频繁，不动产权利人对明晰土地产权、加快办理不动产登记的要求越来越强烈。由于不动产登记的法定程序严密，对权利人而言，一方面难以全面掌握有关政策和法规，另一方面办理登记需要耗费大量时间与精力。由此可见，建立不动产登记代理制度是社会发展的需要。此外，登记中介代理制度本身也是登记制度规范化的重要组成部分，我国在制定“不动产登记条例”时应该规范登记中介代理制度。

2002年年底，我国人事部会同国土资源部共同出台了《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》和《土地登记代理人职业资格考试实施办法》，明确了土地登记代理的范围、代理人资格考试和成龙代理机构的条件。2004年6月，我

国第一届土地登记代理人资格考试在全国进行，这是我国不动产登记制度发展的一个里程碑。

四、参考文献

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