绿色保障性住房

绿色保障性住房（精选10篇）

绿色保障性住房 第1篇

出版时间:2013年11月

装帧:平装

开本:大32开

定价:18元

[内容简介]

保障性住房的建设需要重点关注造价成本、技术成熟、运营成本等方面的特点,因此保障性住房绿色建筑技术主要以被动技术为主,如遮阳、自然通风、自然采光以及隔热保温等设计手段,同时节能、节水等技术也更加注重实用性和经济性。另外,重视不同技术系统在运营过程中的维护和运营费用,也是《保障性住房绿色建筑技术指南》的编写重点。

绿色保障性住房 第2篇

■前路漫漫，

“十二五”负重致远

2011年3月5日，第十一届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕，温家宝总理在会议上提出“十二五”规划纲要草案，而20%这一全国保障性住房覆盖率，3600万套这一保障性住房的新建数量。也随之进入公众视线。

作为“十二五”的开局之年，政府承诺开工建设1000万套保障房，中央财政先后投入1500多亿元，为确保开工进度提供了有力支持。截止到去年11月，全国开工率达100%，提前一个月完成了全年目标。

据住建部数据显示，2005年，全国城镇人均住宅面积为26.11平方米，目前我国城镇居民人均住房面积为31.6平方米，较2005年增长了21.03%，保障房覆盖率不到8%，据此折算，2015年底，我国人均住房面积需要达到43平方米，也就是增长36.08%，才能完成“十二五”规划的目标。因此，2011年取得的成绩并不能使我们掉以轻心，前面的路还很长，政府还有着大量的工作要做。

■问题重重，

保障房急需立法保障

而已经建成的数百万套保障性住房在建造时存在着诸多问题，建设资金筹措和征地拆迁压力非常大。一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。一些保障性住房周边的交通、教育等配套设施设计建造相对滞后，造成建成后不能入住，或入住后对生活造成极大不便。更有甚者，在设计、施工、监理、验收时的质量把关相对较松，影响房屋使用，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在安全隐患。

而相关部门对保障房申请资格的审核管理也存在诸多漏洞，在对住房、收入及金融资产等情况的基础信息的审核存在一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在弄虚作假，违规操作，甚至存在渎职现象。包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。实际操作中，还存在着政策解读不够清晰、利益调节难显公平，退出机制不够完善等问题。并且，政策的不稳定及相互衔接这一老大难问题在保障房的建设中也初露端倪。

而最大的问题在于，现行保障房政策都是以规范性文件的形式发布的，虽然对各级政府有一定的约束效力，但因为没有上升到法律层面，尚未达到以法律制度约束的效果，管理控制效果并不十分明显。从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上严格确定了准入及退出机制，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的公平分配。目前，深圳、厦门以地方性法规，规范基本住房保障制度，而酝酿许久的《北京市基本住房保障条例》已经完成前期立法调研，待参与调研的专家建议稿上报，经相关部门同意启动立法程序后，将择机启动立法程序。

但是地方性法规的约束力依然有限，强有力的《中华人民共和国住房保障法》自2008年开始起草，却迟迟没有完成审议。只有在立法上健全保障性住房的动态管理机制，才是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。

■现象：准入的买不起，

买得起的不达标

大方向虽然得到了控制，但是依旧存在着许多制度上的设计缺陷，亟待政府部门施策解决。2010年，上海首先在徐汇、闵行两区试点，以5000元/平方米左右的价格向审核通过的申请者出售经济适用房。令人匪夷所思的是，2000多户通过经济适用房准入资格审核的家庭，至今仍有数百户未能买房。究其原因，是由于根据划定的“准入收入”，很多通过审核、甚至摇到号的家庭实际上根本买不起经济适用房。在全市占40%比例的中低收入家庭，以平均年可支配收入约5万元，按一套经济适用房40万元计算，即使是拥有银行两成首付贷款资质的家庭，房价收入比仍然高达8倍，远远超过了其最高可承受能力范围。

面对这一尴尬局面，上海市政府只得放宽了经济适用房的准入条件，但是此举一出，立即引发舆论的广泛质疑，各方利益实难平衡。而针对经济适用房满5年可上市交易这一规定，又带来了公共资源分配不公的争议。有声音指出，一个总资产5万元的人，可以购买总价50万元的“保障房”，5年后，可以以200万元的总价卖出。哪怕只占到40%的产权比例，依然有30万元的盈利空间。这对无权购买保障房的群体，无疑是一种莫大的不公平待遇。

同样存在的还有继承权这一问题，政府虽然立即出台通知，堵死继承权的漏洞，然而众口难调，群众将经济适用房视为无底洞，特殊人群谋求利益的工具。几经反复，分配的困境始终难以调解，最终，经济适用房华泾项目调整为公租房、配套商品房。康宁公寓也被作为公租房项目推出。

■现象：经济适用房

专门只保障在职干部？

陕西省山阳县近千名经济适用房申请人名单中，国家公职人员多达一百多人，其中不乏各种“长官”，连科员也得到了真真切切的实惠。而更荒唐的浙江省苍南县专门出台规定：限价房销售对象主要为苍南县党政机关和其他全额拨款事业单位的在职干部、职工。800余套限价房，成了当地县乡一些领导干部的“保障房”。

与历年来依靠钻政策漏洞，将保障房违规分配这种渎职行为有所不同的是。最近曝光的违规分配事件，逐渐演变成为公开的、甚至有政策支持的违规行为。违规分配的对象，则多为政府机关、事业单位、央企国企等单位。被违规分配的保障房类型，也由过去的经济适用房这样可以上市交易获利的房源，扩大到廉租房、公共租赁房等出租房源。

更腐败的分配不公现象也依然存在，在一些小城市、县城，即便符合条件的申请者也要托关系送礼。申请者大多是中低收入家庭，很多人因为送不起礼，或者不愿意接受这种赤裸裸的剥削，而被硬生生地挡在门外。有特权的单位和个人能得到保障房，并从中获利。而真正需要保障房的收入低、住房困难的家庭，只是在制度层面被保障，实际上却长期处在保障房的门口排队。这种现象不仅令人担忧，更令人愤怒。

■分配不公，易激发

社会矛盾，应当立即整改

分配不公，引发了群众对保障性住房制度本身的质疑。大量保障房被有权有势的人获得，带来的最恶劣影响是给人指了一条不劳而获的路，这些人不需要努力工作解决住房问题，只是想方设法获得保障性住房资格，严重影响社会风气与意识形态。

对政府而言，以极大投入，极大风险而建设的保障房却没能有的放矢，失去了本身的价值。长此以往，保障房政策将彻底失去保障的意义。更令人担心的是到“十二五”期末，3600万套保障房将占到全社会住房总量的20%。

随之进入的分配环节，违规现象也将随之大幅增加。许多困难家庭的希望可能因此落空，这将加剧社会矛盾，产生不和谐因素，严重损害政府的公信力和形象，不利于民族的团结与稳定。这样一来，原本意在缓解矛盾的民生工程，将成为社会不稳定的导火索，从而与本身的目的背道而驰。因此，对于保障房各个环节的整改，已经刻不容缓。

保障性住房绿色建筑设计方法探讨 第3篇

1 绿色建筑设计在保障性住房中的应用原则

1.1 被动优先

被动技术和主动技术是绿色建筑技术中比较常用的两种技术, 在对建筑进行具体规划过程中需要对建筑施工场地的室外绿化、日照条件、室外绿化等内容进行充分考虑。在绿色建筑设计设计中, 要以被动式技术为主, 主要包括的内容有建筑布局、围护结构和采光优化等。图1为一种合理的遮阳设计模式。

1.2 因地制宜

在保障性住房设计与建设中, 要结合建筑当地的气候条件、建筑的特点, 周边环境的环境, 设计出符合当地环境的绿色建筑, 同时要注重建筑建造后期的运行管理, 加强对绿色建筑的测量和评定, 从而打造出真正的绿色建筑。

1.3 成本控制

建设保证性住房时, 要对住房的成本进行合理控制, 在绿色建筑设计的选用上, 需要选用低成本的绿色施工技术。例如, 外遮阳技术、太阳能技术等费用相对较低的绿色技术, 从而提高绿色建筑的经济性。

2 绿色建筑设计方法在保障性住房中的应用

2.1 提升住房质量

2.1.1 利用“被动节能”代替“主动节能”

节能是我国可持续发展的一项长远目标, 目前来说也是我国的一项基本国策。因此, 在保障性住房节能设计中, 应当在条件允许的情况下, 尽量的下调“主动节能”在整个节能过程中所占的比例, 在保障性建筑中应当尽量降低对空调等消耗能力设备的使用率, 并且应当尽量通过合理的规划和设计, 提高保障性建筑中“被动节能”的应用空间, 满足建筑在应用过程中在通风、保温等多个方面的需求。在保障性建筑的外部环境上, 应当依据当地居民的的居住习惯、气候特点, 对建筑的布局以及朝向进行科学控制, 对建筑中的间距以及密度进行科学合理的设置, 从而使建筑的各项功能在使用中都能够得到最大程度发挥。在建筑内部环境, 应当依据节能计算的具体设计, 确定窗型的大小, 对于建筑立面上的最佳开窗位置的选择应当通过风模拟计算完成, 从而使建筑中具有良好的自然风和光照, 为人们提供舒适、健康的室内环境。

2.1.2 营造和谐气氛

绿色建筑设计的重点内容是强调人、建筑、自然三种的和谐统一, 使建筑减少对能源的使用, 为人提供更加舒适的环境。现代绿色建筑设计理念, 并不像远古时期, 通过建筑表达的神明的崇拜, 现代建筑更多的要以使用为主。因此, 绿色建筑设计理念下所设计的建筑在外表上应当具有一定的亲和力, 能够被多数人所接受。

为进一步加深相关人员对绿色保障建筑的认识, 本文统计几个典型的工程项目。具体资料如表1所示。

2.2 美化保障性住房的整体环境

2.2.1 通过整体设计手法美化保障性住房的内部环境

在保障性住房设计中应当以软环境为主, 广场硬地在建筑设计过程中主要起到辅助的作用, 在具体设计过程中, 不应当过分追求名贵树木、铺装材料变化, 不通过人工的方式修建水景。环境的整体空间应当以清新宽敞为宜, 应当将修建场所的建立作为重点内容, 从而满足住户之间社区活动和交流需求。通过对景观和道路的梳理, 使步入到小区内的人, 能够逐渐从开放空间逐步过渡到开放空间, 最后在个人空间, 从而提高了人们的归属感。通过优选植物种类对小区的环境加以改善, 在植物的选择上应当以观赏价值高、经济性高、相互成本低的植物为主, 常用的植物如表2所示。

2.2.2 环境友好型材料的使用

在保障性住房绿色设计中, 应当倡导对可循环再生材料的使用, 与此同时所使用的材料在再生与降解过程中不能产生危害人体健康或污染环境的的物质。例如, 在景观设计中, 人们经常使用的防腐实木, 忽略了其在应用的防腐性能。实际上防腐剂有ACQ和CCA两种, 而CCA中由于含有一定量的砷, 这对土地会造成一定的毒害, 欧洲许多国家已经禁止使用CCA, 但是在我国尚未禁止, 而在材料应用中需要加强对这一类问题的注意。

2.2.3 外部环境的合理利用

保障性住房多数都在相对偏于地区, 在基地的外围通常都有绿地、林木等优质的景观环境, 因此在保障性住房设计过程中应当对外部环境进行合理利用。例如, 通过步道、绿廊等手法引入外部环境, 使外部环境与内部环境沟通一个良好的整体, 与保障性住房相互呼应。

2.3 保障性租房周围功能的合理拓展

2.3.1 合理利用公共资源

保障性住房下去通产都具有医疗、教育等配套规划, 在具体设计过程中要对公共资源进行合理利用。例如, 在布局学校过程中, 需要考虑食堂、操场等设施出口的设施。针对相对偏远地区的大型保障性住房区域, 布置的公共服务设施应尽量集中, 满足规划中的各项需求。

同时, 保障性建筑与绿色建筑之间存在密切的关系, 两者之间的关系如图2所示。由图2可知, 保障性住房绿色建筑设计在未来的重要性。

2.3.2 多样化设计

保障性住房多数都为小房型, 这势必会对建筑的功能造成一定影响, 通过多元化可以是保障性住房的的符合使用率得到进一步提高。其中, 起居与交通空间、餐厅功能复合, 餐、厨功能复合等, 在具体设计中尽量做到无专用交通, 使住房的立体空间能够得到充分利用。此外, 卫生间各项功能的设计应当分离, 从分体现保障性住房的需求特征和使用效率。需要设计人员注意的是, 保障性住房在三年之后可能会变成商品房, 因此在设计上需要具有长远目标, 有可能会两套小面积的住房合拼成一套中面积或大面的住房。在此背景下, 在设计上不能简单的通过组合的方式进行设计, 而是在设计的起初阶段, 从分考虑保障性住房的面积和各项功能, 从而使其变得合理可行。

2.3.3 合理的交通

为了降低车辆都居民生活所造成不良影响, 在设计上应当尽量缩小道路面积。通过具体比较可以发现, 在多种交通组织结构中, 环形路网结构是最合理的一种结构。环形主干路能够是小区内主要交通问题已得到解决, 由主干路所放射出的干路交通流相互之间不会发生干扰, 并且交通中的内部环路能够满足消防车道的行驶需求, 并且通过尽端路的回车场可以使消防车登上高场地, 为消防工作提供有利的支持。依据消防规范, 依据消防规范, 单车道的宽度为4m, 双车道的宽度为7m, 而依据机动车停车场的规范, 双车道的宽度只要达到5.5m即可满足路变垂直停车需求。因此, 在小区环路道设计中, 在具体设计过程中可以依据单行道5.5m进行设计, 而在实际应用中可以实现双向通行, 并且减少了交通的占地面积, 降低了机动车辆对小区环境的影响。

3 结束语

在保障性住房设计过程中应当合理的融入绿色建筑设计理念, 从而使保障性住房的经济性和性能都能够得到提高。绿色建筑设计具有诸多优点, 其也是我国未来建筑行业发展的主要趋势, 因此应当合理利用绿色建筑设计理念, 促进我国建筑行业的健康发展。

参考文献

[1]刘永波, 张海静, 阳传.保障性住房绿色建筑设计的原则及其实用性探究[J].建设科技, 2015, 5 (23) :64~65.

[2]杨翠.BIM技术在建设绿色保障性住房中的应用研究[J].建筑与预算, 2014, 14 (12) :5~9.

[3]孙文瑶, 郭丽.绿色基因成就保障性住房的绿色设计[J].浙江建筑, 2014, 08 (09) :33~37+44.

2010年保障性住房一瞥 第4篇

建设力度大 惠及人群广

在2010年楼市调控威力初显的背景下,作为楼市调控重头戏的保障性住房建设,成为当前各级政府和社会各界关注的重点。2010年,住建部确定的保障性安居工程建设目标是:建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套,改造农村危房120万户。如果预定目标完成,预计今年将新增开工面积1.68亿平方米。最让人振奋的是,2010年,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房,达到了供应总量的77%。 以经适房人均面积不超过15平方米计算,1.68亿平方米的建设规模能解决1120万人的住房难题,将极大缓解群众的住房压力,稳定楼市和国民经济的发展。

此次保障性住房建设备受关注的是户籍制度的突破,我国的住房保障政策正逐渐打破户籍藩篱。6月12日,住房和城乡建设部等七部委发布文件:中国将通过公共租赁住房的建设,解决城市中等偏低收入家庭住房困难,改善外来务工人员居住条件。公共租赁住房首次将非本地户籍的外地人纳入住房保障范围。据悉,今年北京将建设1万套、约50万平方米的公共租赁房。6月3日,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍,上海已制定公共租赁房的政策:公共租赁房的供应对象除户籍人口外,也包括持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限的外来人口。这是上海首次明确把非户籍人口纳入政府主导的住房保障工作的范围。5月31日,深圳市委书记王荣公开表示,“十一五”期间,深圳已经基本解决户籍低收入家庭住房困难的问题,“十二五”期间政府的工作目标是将住房保障重点拓展到中等收入家庭和人才群体。重庆市政府表示,将在2010年底前投放20万平方米公共租赁房,并明确指出,“申请者不受户籍限制,农民工和外地来重庆的工作人员符合条件的均可申请。”

这些大城市有着共同的特点:人口规模大,外来人口比例较高。北京、上海、深圳属于中国内地房价最高的城市之列,重庆也正进入房价上涨最快的阶段。而此前,这些保障性住房资源的分配往往跟户籍挂钩。

住房和城乡建设部副部长齐骥5月表示,最近正同相关部门研究发展公共租赁住房的意见,对公共租赁住房的供应对象界定为城市中等偏下收入住房困难家庭,“有条件的地方,可以把符合条件的新就业职工,以及在城市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员纳入到公共租赁住房的供应范围。”为保障政策落实,5月19日,住房和城乡建设部,以及各省、自治区、直辖市人民政府,以及新疆生产建设兵团签订了2010年住房保障工作目标责任书,明确责任,调拨资金,年底验收。

完善审核制度 明确责任分工

保障性住房制度从建立之初至今,能否从根本上解决我国的住房难题,一直存在争议。面对此次历史上最大规模的的保障房建设,不少人心存疑虑:是否惠及低收入者?能否抑制高涨的房价?建设资金从何而来?

在经济适用房问题上,老百姓们最关注的是,国家花费这么大力气兴建住房,如何才能确保符合条件的中低收入群体真正享受到这些房子?对此,北京市政府不断完善“三级审核、两级公示”和公开摇号的审核分配制度。除了保证居者有其屋,国家下大力气建设保障性住房的另一个重要目的则是通过大量保障性住房的上市,抑制部分地区房价过快上涨的局面。对此,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示,保障性住房主要都是中小套型,今年还将推中小套型的商品房,在房屋供应上肯定会大大增加,可以有效缓解房价过快上涨。对于颇受关注的保障性住房的资金来源,财政部门将进一步加大保障性住房建设投资力度。中央财政安排用于保障性住房建设的资金达到632亿元,比上年增加81.44亿元,增长14.8%。同时,落实好有关税费减免的优惠政策,促进廉租住房建设和棚户区改造。

今年7月,是保障性住房开工的最后期限。按照2010年住房保障工作目标责任书要求,截至记者发稿时,各地的保障性住房建设进展顺利:上海新开工保障性住房的总体目标为1200万平方米,其中经济适用住房约400万平方米,动迁安置房约800万平方米。上海已启动新一轮以保障房为主的大型居住社区的规划选址工作,新选址基地共23块,可建设住宅约8000万平方米,预计到2011年将基本完成土地储备工作。2010年北京具备供应条件的土地不低于6000公顷,其中住宅不低于4500公顷。2010年全年计划供地规模将超过3000公顷, 2010年政府计划住宅用地供应中将加大保障性住房供应,其供应面积按照市政府的要求将达到50%。力图形成商品房集中供应有土地,低端住宅需求有保障,中端住宅需求有支撑,高端住宅需求有市场的土地供应模式,以促进房地产市场良性发展。南京公布的市区2010年保障性住房用地供应计划显示,今年该市市区保障性住房用地计划供应土地总面积将达到500公顷,是去年的2.4倍。广西、宁夏、天津、厦门和深圳等省市的保障性住房建设正如火如荼地展开。

借鉴成功经验 解决住房难题

随着经济的高速发展,不断攀升的高房价一直是观念传统的中国低收入家庭不可承受之重。中国城镇居民人均住宅建筑面积,从1978年的6.7平方米提高到2009年的26平方米左右,與此相伴而生的是高不可攀的房价。目前中国一般城市的房价/家庭收入比大部分超过了12,远远高于国际上的3～5的标准。同时,房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。在如此严峻的形势下,保障性住房是解决住房困难的良方。从当前的实施情况看,现行住房保障制度发挥了保障中低收入家庭住房、调控房价的积极作用,在一定程度上消除了住房市场发展的障碍,有效地促进了房地产市场的良性发展。但是,由于住房保障问题的提出时间相对较短,政策制度设计不可避免地会存在缺陷,伴随着住房保障制度的实施,也涌现出了一些新的问题。

问题的解决会促进历史的发展,放眼周边国家的房地产形势,韩国的成功经验值得我们借鉴:2000年至2006年,韩国住宅建设以年均20%以上的速度逐年增加,房价持续快速上涨,首尔成为高房价的“重灾区”。经济高速发展、城市化过程往往伴随着大量中低收入群体无法支付高额的房价,韩国政府主导大力发展面向城市中低收入户的公共住房政策。韩国公共住房政策通过建设中小型住房和租赁住房等公共住房,致力于解决中低收入户的住房问题,并且为此在财政、宅地、金融和税制等方面给予优厚支援。保障目标明确、公共住房建设严格控制面积和完善的法律保障成为韩国公共住房政策取得成效的重要原因。

对照我国的保障性住房建设,经济适用房购买主体范围偏大,对象定位于中低收入家庭的标准不够细化,购买对象资格审查、房型建设标准和政府与开发商间监督环节失控。廉租房的制度重视不足,覆盖面小,面临分配对象如何界定的难题。依据韩国发展经验可清晰看到,政府强势地位和资金投入才能确保保障性住房,才能取得实效并持续下去,这是中国保障性住房能否真正达到目标的关键。而此次声势浩大的保障性住房建设,都力图从根本上解决保障性住房在中国历史上曾遭遇到的困境:以责任书的形式规范和保证各省市的保障性住房的建设规模、上海明确表示将吸纳社会资金以支持保障性住房的建设、重庆将通过发行债券的方式解决保障性住房融资难的问题。

保障性住房建设中的绿色建筑设计 第5篇

根据国家标准《绿色建筑评价标准》 (GB/T50378-2006) 所给的定义, 绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内, 最大限度地节约资源 (节能、节地、节水、节材) 、保护环境和减少污染、为人们提供健康、适用和高效的使用空间、与自然和谐共生的建筑。

2. 保障性住房建设概况

近年来, 加快保障性住房建设是中央和地方政府为解决城市中低收入困难家庭所提供的、限定户型面积以及销售价格与租金标准、具有“造价不高品质高, 占地不多环境美, 面积不大功能全”保障性质的政策性住房而实施的一项重要举措, 是平抑商品房房价上涨过快的重要战略, 也是长远调控房价的重要组成部分。

3. 保障性住房建设中推广绿色建筑设计的必要性

3.1 绿色建筑设计是解决我国经济和社会发展与能源供应不足的最重要措施之一

每年我国建筑总能耗约占全国总能耗的30%, 有资料显示, 我国目前每年建成的房屋面积中80%以上是高耗能建筑;而在既有建筑中, 95%以上属于高耗能建筑, 能源利用率仅为33%, 落后发达国家20年。巨大的建筑能耗, 已经对经济发展构成严重制约。随着环保意识的普及, 越来越多的人意识到发展绿色建筑的紧迫性。

3.2 保障性住房是政府推广绿色建筑设计的最佳平台

作为调控商品房房价的重要举措, 保障性住房的建设量虽远不及商品房开发量, 但近年来随着政府政策力度的加大, 年开发量也逐年递增。据中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹介绍:今年国务院安排了580万套保障性住房建设的总规模, 300万套经济适用房、廉价房, 280万套棚户区改造住房。如果政府在倡导绿色建筑的同时做到了绿色、节能、环保, 那么保障性住房作为政府的主导项目, 不仅作出了表率、带动社会投资商的理念更新, 而且优先让低收入和住房困难群体享受到了节能技术带来的宜居舒适新感受。在新建保障性住房中推广绿色建筑设计, 不仅能加快建筑绿色化进程, 而且将有效缓解资源消耗过快的压力。

4. 保障性住房中的绿色建筑设计与实践

绿色建筑设计是基于整体的绿色化和人性化设计理念所进行的综合整体创新的系统设计, 所以, 总体来讲绿色建筑设计与传统建筑设计是有很大区别的。具体而言, 就是在满足功能和性能的基础上始终坚持节约、适度的原则;以科技为先, 以创新的理念和思想方式来进行设计。虽然保障房套型面积小、比相同建筑量的小区户数多, 但却要求在规划、建筑、环境等方面均满足商品住宅规范的要求, 同时在成本方面也要严格控制, 因此设计难度极大。现将我们运用的一些具体做法介绍如下。

4.1 提升保障性住房品质

(1) 创新人性化设计

普通商品房无障碍设计主要是在住宅单元入口处设置无障碍坡道, 但对以老年住户为主的保障性住房而言, 偏置于入口一侧的坡道就显得极为不便。我们在本市的保障房项目设计中, 首次尝试利用道路坡度变化, 使北侧单元入口高差为零, 而南侧阳台仍保持与室外地面45~60cm的高差, 既方便人行出入, 又精简了入口元素。

(2) 变“主动节能”为“被动节能”

节能措施是我国一项可持续发展的长远发展战略, 也是我国的基本国策, 所以在保障性住房节能设计中应尽量做到降低“主动节能”的比例, 即尽量降低采用空调设备等的使用率, 并尽可能地通过规划、建筑等方面的合理设计提高“被动节能”, 以满足保温、通风等功能性需要。在外部环境上, 根据本市的气候特征和居住习惯, 严格控制建筑朝向和布局, 科学地综合平衡建筑的密度和间距等, 最大程度地提高各项居住功能。在建筑内部环境中, 根据节能计算确定窗型大小, 根据风模拟计算, 选取建筑立面上的最佳开窗位置, 使室内有良好的日照和自然通风效果, 保证健康、舒适的室内环境质量。

(3) 打造和谐氛围

绿色建筑设计强调的是建筑、人与自然的和谐统一, 而不是像远古时期的建筑主要用来表达对神明的膜拜。因此, 建筑形象应具有亲和力, 并为大多数人所接受。

4.2 美化保障性住房环境

(1) 内部环境采取整体设计手法

住宅小区的环境设计应以软质环境为主、广场硬地和小品节点为辅, 不追求铺装材料的变化、树木的名贵, 不做人工水景;环境空间以宽敞清新为宜, 重点应建立休闲场所, 以满足住户邻里间交往和社区活动的需要;通过廊道、花架、绿篱围合等设计手法, 使高层空间非人性的尺度向亲切宜人的方向转化;通过对道路和景观的梳理, 让居住者步入小区后, 逐步从开放空间过渡到半开放空间, 最后到私密空间, 以强化组团感和归属感;通过对植物种类的优选来改善小区气候环境, 并考虑经济性, 选择观赏价值高、养护成本较低的鸢尾、常春藤以及本土植物香樟、广玉兰、女贞、垂柳等。

(2) 有效利用外部环境

保障性住房住宅小区大多较为偏远, 基地外围有时会有天然河道、林木或绿地、公园等优质景观条件, 因此应充分有效地利用外部环境, 如:通过绿廊、步道、开放空间等手法将外部环境引入, 与内部环境一起构成完整的住区环境体系, 并与住宅建筑布局相呼应。

(3) 采用环境友好型材料

在提倡选用可循环再生材料的同时, 也要求这些材料在降解和再生的过程中不会产生对环境和人体有害的物质。如景观设计中经常用到的防腐实木, 人们在使用这种生态材料的同时又往往忽视了它所使用的防腐剂的性能。实际上, 防腐剂有2种类型, 即ACQ和CCA, 其中CCA含有砷, 对土地有毒性作用, 故在许多欧洲国家早已被禁用, 而在我国尚未对此明令禁止。对此类问题不应忽视, 应尽可能在材料招标时予以明确。

4.3 扩展功能

(1) 充分利用住区公共资源

保障性住房小区多为大型居住社区, 教育、医疗等配套规划齐全, 设计中在充分利用公共资源互补的同时应促进居民的社会交往。如在学校总体布局中, 应考虑操场、食堂等设施向周边住区开放时需单独设置出入口;对地处偏远地区的大型保障性住房住区, 可将公共服务设施集中布置, 在形成集聚规模效应、营造社区活力氛围的同时, 实施错时停车可使商业停车场与住区停车场得到互补, 从而满足规划要求。

(2) 套型设计的多样化

小房型限制势必使空间功能多元化, 内部空间的复合使用效率可得到提高。其中, 包括餐、厨功能的复合, 交通空间与起居、餐厅功能的复合以及交通空间与漱洗、洗衣功能的复合等, 也包括储藏空间与其它功能在三维空间的复合, 使之尽量做到无专用的交通过道和无浪费的空间高度。另外, 卫生间各种功能的使用空间应分离设计, 这也充分体现了保障性住房的使用效率和需求特征。

由于保障性住房居住满3年后即有成为商品房的可能, 因此, 将2套小面积住房合拼成1套大、中面积的住房也应成为适应长远需求的考虑之一。但在设计中切忌简单组合的方法, 而应在初始设计中就将各功能空间和面积大小都加以充分考虑, 使之合拼后达到结构可行、功能合理、空间适宜的效果。

(3) 合理的交通组织

为减少车辆对居民生活的干扰、尽可能减少道路面积。经比较, 发现环形路网结构对小区的交通组织和建筑布局最为有利, 因为:环形主干路可解决小区的主要交通, 从主干路放射出去的尽端支路 (入户道路) 分流了主干路的交通流, 并且各组团互不干扰, 内部环路也能满足小区对消防车道的要求, 且尽端路的回车场, 可用作消防登高场地;利用基地的退界距离或住区支路边的停车等也是一种经济有效的停车方式, 且布置在路旁的车位不会打断人行道或休闲活动空间。根据消防规范, 双车道要做到7m宽, 单车道为4m宽, 而按照机动车停车场规范, 双车道仅需5.5m宽便可满足在路边垂直停车的要求。因此, 可将小区主要环形道路按照单行道设计为5.5m宽, 而实际上可供双向通行, 以减少道路用地的面积。另外, 小区内设置的地下机动车停车库的出入口, 最好设置在小区出入口附近, 以方便进出, 并减少机动车对小区内居民和环境的影响。

5. 结语

大数据时代绿色住房保障模式初探 第6篇

一、构建绿色住房保障模式的必要性和可行性

“绿色”是我国确立的五大发展理念之一, 是可持续发展的必然要求。住房是人们生活的必需品, 涉及利用土地资源, 消耗钢铁、水泥等建筑材料, 施工过程中产生噪音、粉尘、水污染、有毒有害废弃物等环境问题, 住房建设在绿色发展中具有十分重要的地位。住房保障是政府解决住房困难人员基本生活的民生措施, 更应遵循绿色发展理念。

长期以来, 我国住房保障方式主要是大规模新建保障性住房。“十二五”期间全国新建约4000万套保障性住房, 消耗了大量的土地、钢材、水泥等资源, 对生态环境产生了重大的影响。目前, 全国城市普遍出现了住房过剩, 空置的商品住房约6000万套。“去库存”成为绝大多数城市的一项重要工作, 同时, 还有大量的二手房处于闲置状态。因此, 改变大规模新建保障性住房的方式, 充分利用存量住房, 创建新的绿色住房保障模式, 对减少因新建住房造成的资源消耗和环境污染, 有效解决住房保障问题尤为必要。

“大数据” (Big Data) 最早被认为是更新网络搜索索引需要同时进行批量处理或分析的大量数据集, 但后期不仅仅表达一个数量概念。麦肯锡全球研究所对大数据进行了定义:一种规模大到在获取、存储、管理、分析方面大大超出了传统数据库软件工具能力范围的数据集合, 具有海量的数据规模、快速的数据流转、多样的数据类型和价值密度低四大特征。大数据价值密度低, 需要通过对海量数据进行挖掘、加工、处理, 从而形成高价值的信息资产。住房库存、二手房、住房需求等大量数据也可以整理形成住房保障信息资源库, 搭建住房保障综合信息平台, 为住房保障提供技术条件。加上丰富存量住房提供的物质基础, 建立住房保障绿色发展新模式是切实可行的。

二、绿色住房保障模式简析

我国住房保障工作开展以来, 主要采用新建各类保障性住房 (含经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房) 分配给保障对象的方式。鉴于当前有大量住房库存, 需要从制度层面改变已有的单一通过新建保障房解决住房保障问题的模式。新型绿色住房保障模式的内容是:政府借助大数据技术, 将住房需求对象和闲置房源的各种数据整合起来, 搭建互联网平台, 鼓励利用存量住房, 让符合保障条件的家庭和个人在市场上承租房屋, 政府通过对保障家庭给予货币补贴的方式来解决低收入家庭的住房困难, 货币补贴是新型住房保障模式的主体。对存量住房确实不足的部分再通过新建保障性住房加以解决, 但新建的保障性住房应采取建筑工业化方式建造, 实行绿色建筑标准, 降低对资源和环境的破坏。同时, 开展既有保障性住房的绿色改造, 提升居住生活质量。

构建绿色住房保障模式离不开各类相关的信息资源。大数据时代, 住房供给和保障需求双方的详细信息都可以通过互联网呈现和分析。提供住房保障房源方面的信息有:住房供应的数量、区位、户型、价格 (或租金) 以及周边的学校、商场、医院、交通等配套设施信息等;住房保障需求对象方面的信息有:需求者的个人信息如姓名、性别、年龄、学历、收入状况、家庭人口结构、对住房需求的偏好、能承担的租金水平等。这些信息通过互联网平台优化和集成, 形成了基于大数据的绿色住房保障模式。

利用绿色住房保障模式可以进一步明晰城镇住房保障的整体目标和工作原则, 科学确定保障对象和保障程度, 完善保障方式, 改进管理手段, 完成基本制度设计;可以把握住房建设的存量和住房保障的需求关系, 合理确定基本住房保障的覆盖率和新建保障房规模, 减少资源浪费;可以按量力而行、因城施策的原则, 从法律层面明确各地住房保障工作所适用的条件和范围, 将原则性和灵活性有机结合, 确保住房保障政策相对统一和稳定。

同时, 有助于住房保障精细化。随着住房保障力度的不断加大, 保障覆盖面不断拓宽, 保障家庭的保障诉求日益多样化。一方面, 随着准入门槛的降低, 不同收入阶层具有不同的住房支付能力, 住房困难程度各异;另一方面, 外来务工人员、新就业大学生、青年创业人才等不同群体, 对住房保障的需求也各自不同。利用大数据技术, 可以按照条件准确有效地区分保障群体的住房困难程度, 分别对应不同档次的货币补贴和实物配租保障方式, 达成有限的和基本的保障要求, 进一步提高保障效率, 促进了社会资源有效配置。

三、构建绿色住房保障模式的建议

1.高度重视对大数据的分析和整合

构建绿色住房保障模式要以政府为主导, 建立包含数据采集、数据分析、数据处理、数据应用等模块的大数据信息平台, 消除信息不对称, 实现资源高效利用。该平台由政府部门搭建, 主要包含以下内容:

一是数据采集。开发住房保障供求系统, 将分布在互联网或者现实生活中的住房需求对象信息、待出租的房源信息等所有数据通过上报、远程调取等方式采集, 并通过相关技术实时监测已建成住房保障小区情况, 将以上所有信息抽取到临时中间层进行转换、集成, 最后加载到数据仓库中, 成为联机分析处理、数据挖掘的基础。

二是数据分析。对已采集到的数据利用假设检验、差异分析、相关分析等, 将杂乱无章且数目庞大的数据形成有价值的信息, 从而分析住房需求对象的收入水平、了解闲置房源使用情况和已建成保障房目前状况等。

三是数据挖掘。通过采用分类、估计、预测、相关性分组等数据挖掘技术, 从大量与住房保障相关的数据中搜索信息。主要目的是判断对象是否符合保障标准, 实现房源与对象自动匹配, 预测已建成保障房的使用寿命等。

四是结果呈现。将分析、挖掘后得出的信息呈现在使用者面前, 可用于查询统计进而帮助决策。比如住房需求对象查询可租住房屋, 政府工作人员查询达到保障标准的人数, 需要发放的补贴金额等, 总之可利用数据分析结果提高工作效率, 便于保障工作顺利开展。

2.高度重视绿色建设与改造

树立绿色发展理念。国家明确规定:到2020年保障性住房率先全部实行绿色建筑。保障性住房应摆脱低成本低品质建设的错误定位, 努力成为推广绿色建筑的先导。绿色保障性住房建造过程虽然会多付出一定的增量成本, 但在建筑全寿命期内, 可节约运行成本, 提高舒适度, 提高效益。

通过大数据分析, 当存量房不能满足住房保障需求时, 合理确定新建保障房规模, 对确实需要新建的保障性住房一律执行绿色建筑标准, 并且在新建过程中强制推进建筑工业化方式及绿色建筑, 保护生态环境;通过大数据分析, 对需要修缮的既有保障性住房, 可投入资金实行绿色节能改造, 提高居住舒适度, 使之符合新就业大学生的住房需求。

绿色保障性住房 第7篇

在保障性住房的设计和建造过程中引入绿色建筑设计理念, 并将该理念贯彻落实到保障性住房建设的全生命周期中, 使保障性住房成为一种“绿色保障性住房”。采用绿色建筑技术可以实现建筑过程中的节地、节能、节材等, 从而实现环境保护和资源节约;同时, 绿色建筑技术能有效提高保障性住房的适用性、耐久性和舒适性, 并降低房屋使用过程中的能源消耗量, 在改善城镇居民现有居住环境质量的同时, 有效降低住户的居住成本[1]。

1 保障性住房绿色建筑技术应用现状

自2006年原国家建设部发布《绿色建筑评价标准》这一重要文件以来, 我国绿色建筑技术在理论研究和设计技术、节能技术等方面均具有较快的发展, 取得了一定的成果。尤其是随着相关细则的进一步完善以及配套政策的陆续出台, 绿色建筑理念已逐步得到行业和公众认可, 产生了越来越大的影响力。在经济相对发达的沿海地区, 绿色建筑技术率先取得进展和突破, 建成了一大批示范性绿色建筑。得益于绿色建筑示范工程的成功经验, 采用绿色建筑技术的工程项目呈指数增长, 发展和推广到全国数十个城市和地区, 在住宅建造工程中的应用尤为广泛。

随着居民住房保障制度的不断完善, 我国保障性住房的建设量呈逐年增张的势头, 且增速较快。其中, 越来越多的保障性住房建设项目开始采用绿色建筑技术, 以期降低能耗, 提高建筑物的品质。与此同时, 为规范保障房建设过程, 促进其法制化, 各地政府也积极探索, 出台了一系列相关政策法规。深圳市提出全市所有新建保障性住房都要按照绿色建筑的标准进行设计和建设。江苏省规定, 从2011年起全省新建保障性住房均需满足成品房绿色建筑标准, 目前江苏省己有数十个项目被授予绿色建筑设计评价标识。此外, 上海、西安、重庆等城市和地区也在积极探索和发展绿色保障性住房, 应用情况良好。

与绿色保障性住房实践项目如火如荼的态势相比, 保障性住房建设过程中的绿色建筑技术相关理论研究甚少, 仅有少量报道。李建硕等通过分析重庆地区的地理气候特点, 结合实地调研, 提出了重庆主城区廉租房的低能耗设计方法与策略[2]。刘然等在实地调研西安市保障性住房现状的基础上, 针对现有住宅建设的不足之处和西安市的气候、地域特点, 基于现有的被动式节能措施提出了规划层面和建筑层面的技术性策略[3]。

2 绿色保障性住房的设计原则

保障性住房的绿色设计涉及到建设项目的整个生命周期, 既要遵循绿色建筑设计的理论和原则, 又要充分考虑保障性住房自身的特点。因此, 绿色建筑设计应体现在保障性住房建设项目设计的各个阶段:选址、规划、建筑、结构等诸多方面, 在项目全寿命周期中采用有利于促进资源节约与环境可持续发展的设计方法、建筑技术和建筑材料。绿色设计的理念不仅贯穿于建筑过程的所有阶段和环节, 还要考虑与之相应的社会效益和经济效益。在此前提下, 总结符合益阳地区保障性住房特点的绿色设计原则如下。

2.1 集约化设计原则

当前, 益阳市正处于城镇化的快速发展阶段, 急剧增长的城镇人口的与有限的土地资源成为城市化进程中的一对突出矛盾。而近年来, 政府进一步加大保障性住房的建设力度, 使得住宅建筑用地的需求量逐渐增大, 土地资源的压力也随之剧增。在此背景下, 需要对城市土地资源进行集约化利用, 以满足居民基本居住需求为基本前提, 适度地增加建筑容积率。高层、高密度的建筑布局形式这一高效用地的开发模式就是一种典型的集约化设计, 在用地面积有限的情况下, 有效地增加建筑面积, 提高土地利用率, 从而达到服务更多受保障居民的目的。

2.2 低能耗设计原则

绿色建筑设计最根本的目的是在建设项目的全生命周期中提高资源的利用效率, 降低能源消耗量, 实现可持续发展。对于以益阳市为代表的中部地区地级市而言, 可持续发展的目标尤为重要。基于此目标, 要在保障性住房的绿色建筑过程中确定低能耗的设计原则。

具体的措施一方面包括合理增加前期建设成本, 引入新技术、新工艺、新设备, 通过新兴技术手段以提高资源的有效利用率。另一方面, 在项目全生命周期中减少不可再生资源与能源的消耗和使用、合理提高资源利用率。值得注意的是:低能耗的绿色建筑技术并非在建设时盲目堆砌新技术、新产品, 亦不是随意减少投入, 降低建筑标准和质量, 而应该达到一种平衡。

3 益阳市绿色保障性住房建筑设计方法策略

3.1 益阳市区位、气候及保障房建设情况

益阳市位于湖南省中北部, 洞庭湖西南, 地理坐标为东经110°43'02"~112°55'48", 北纬27°58'38"~29°31'42"。市区属于亚热带大陆性季风湿润气候, 气温总体偏高, 具有春寒阴雨突出, 夏季雨水较多, 秋季高温持续久, 冬季严寒天少等特征。年平均气温16.1℃~16.9℃, 全年日照时间1348小时~1772小时, 年均降水量1230毫米~1700毫米。

2015年, 湖南省政府下达益阳市保障性住房目标任务为44241套, 至2015年年底累计开工保障性住房和各类棚改区44241套, 基本建成37032套, 基本建成率56.47%。但是, 在益阳市现有保障性住房中, 普遍存在建筑能耗高、居住舒适度差等问题。鉴于此, 在益阳市保障性住房建设项目中采用绿色建筑设计方法, 将有利于节约资源, 形成一定的生态效益和经济效益, 促进社会的良性发展。

3.2 建筑节地设计

如前所述, 益阳市保障性住房的建设正处于快速发展期, 但日趋紧张的城市住宅建设用地和巨大的社会需求使得保障性住房的建设困难重重。除了在项目的前期规划布局阶段采用集约化的设计原则以提高土地利用率外, 在单体建筑中, 对建筑空间进行集约化设计, 采用节约型户型实现空间的复合利用也是一种行之有效的设计方法。从建筑设计的角度而言, 户型的节约化设计可以实现住宅利用率的大幅度提高, 达到节省土地、节约能源与资源的目标。

3.3 绿色节能技术的运用

在不过度增加项目建设成本的前提下引入新技术、新工艺, 可以提高资源的有效利用率, 有效促进经济、社会和环境的协调发展。笔者调研发现, 现有绿色建筑常采用的绿色节能技术主要涉及能源供给、设备系统以及建筑设计与构造系统, 具体而言, 包括太阳能热水系统、光伏公共照明系统、采暖系统、空调系统、遮阳系统等。结合益阳市区位气候特征与城市发展现状等实际情况, 笔者认为绿色节能技术在城市保障性住房建设中作用显著。益阳市全年日照时间较长, 且太阳能热水技术目前已经日渐成熟, 因此适宜在绿色保障性住房中大力推广, 而光伏照明系统运营和维护成本较高, 不具备推广价值。此外, 益阳地区夏秋两季炎热, 空调使用率高, 因此要发展空调节能技术, 以降低能源消耗。

3.4 绿色建筑材料的选用

建筑物是通过建筑材料这个载体来实现的, 各种各样的建筑材料是建筑产业的基础。传统建筑材料的生产制备过程中普遍存在能源和资源消耗量高、破坏生态环境等问题。因此, 为改善居民生活环境和生活质量, 应在保障性住房建设过程中合理选用绿色建筑材料。绿色建筑材料选用时, 应尽量选择可再生资源, 避免对自然资源过度开发, 降低材料生产加工过程中的能源和资源消耗。选用绿色建筑材料还要关注材料在生产过程和使用过程中是否对环境产生污染, 例如:应避免使用在生产过程释放有毒气体的材料。

4 结语

本文结合益阳市的区位气候特点和发展现状, 对该市保障性住房建设项目进行绿色设计研究, 从建筑设计原则出发, 提出了符合地域特征的建筑节地设计、绿色建筑节能技术以及选用绿色建筑材料等一系列的绿色设计方法与策略, 从而提高保障性住房的适用性、耐久性和舒适性, 减少资源和能源消耗, 降低住户的居住成本。有望为益阳市绿色保障性住房的推广和建设提供理论和实践方面的参考。

参考文献

[1]田慧峰, 阮建清, 张欢.保障性住房绿色建筑设计方法探讨及实践[J].智能建筑与城市信息, 2013 (4) :75-79.

[2]李建硕.重庆主城区廉租房节能设计策略[D].重庆大学, 2009.

绿色保障性住房 第8篇

业界认为, 保障性住房是政府投资或政府主导的项目, 在保障性住房中实施绿色建筑行动, 将保障性住房建设成为绿色保障性住房, 可有效提高保障性住房的安全性、健康性和舒适性, 对在全社会推行绿色建筑具有示范效应。不过, 如何让保障房实现“绿化”, 却仍有许多需要考虑的问题。

(一)

大势所趋

绿色建筑起源于20世纪60年代, 当时美国首次将生态与建筑合称为“生态建筑”, 这是绿色建筑概念的萌芽;兴起于“节能建筑”风潮, 20世纪70年代初期, 由阿以战争爆发而引起的阿拉伯石油禁运能源危机使得能源成本显著提升, 各国逐渐将绿色理念引入建筑物的设计与规划中, 发展节能住宅。

近年来, 我国加大保障房建设, 2011年~2015年, 全国将新增3600万套保障房。如果这么多的新建楼房再加入高耗能住宅的大军, 会导致以后几年数亿计的城市居民无法享受到绿色建筑的舒适和节能。

因此, 地方上早已经开始尝试建造绿色保障房。北京、深圳、江苏曾纷纷下发有关保障房绿色建筑的法规政策, 引导和鼓励保障房创建绿色建筑。早在2010年4月, 深圳市就已明确定调该市今后所有的保障性住房将一律按照绿色建筑的标准进行建设。此后, 上海等地也有多处保障性住房居住区申报了住建部低能耗建筑和绿色建筑“双百”示范工程评选, 并获得专家一致好评。

如果量大面广的保障房都建成绿色建筑, 将在多大程度上助推节能减排战略目标的实现?“只要去建, 即便每年200万、300万套, 引领作用都将十分显著;而如果不建, 未来或将形成大量高耗能的建筑”, 中国建筑科学研究院建筑设计院副院长曾捷表示。而住建部绿色建筑工程技术研究中心常务副主任韩继红认为:“中国的建设量太大, 必须做绿色住宅。特别是政府支持的项目必须绿色、节能、环保。”

(二)

适时出台

在此背景下, 《通知》适时出台了。

《通知》要求各地要本着经济、适用、环保、安全、节约资源的原则, 统一规划, 精心组织, 分步实施。2014年起直辖市、计划单列市及省会城市市辖区范围内的保障性住房, 同时具备政府投资、2014年及以后新立项、集中兴建且规模在两万平方米以上、公共租赁住房 (含并轨后的廉租住房) 4项条件的, 应率先实施绿色建筑行动, 至少达到绿色建筑一星级标准。

《通知》明确, 在下达保障性安居工程年度计划时, 应当明确提出实施绿色建筑行动的要求, 并落实到项目。建设单位在编制项目可行性研究报告时, 要有绿色建筑相关内容, 并将有关成本纳入投资概预算;规划部门应当就保障性住房建设项目规划、设计方案和指标是否符合绿色建筑相关要求征求同级建设主管部门的意见, 如有不同意见, 不予办理建设工程规划许可证;在项目设计时, 建设单位向施工图设计文件审查机构送审的施工图设计文件, 应当包含绿色建筑设计内容。设计、施工、监理等招投标时, 要将相关要求列入招标文件, 并在项目建设协议、合同中予以明确。

而建设单位要对绿色保障性住房建设负总责。设计单位应当依据国家和地方有关法规和标准, 按照《绿色保障性住房技术导则》 (试行) 进行绿色建筑设计, 施工图设计文件应当编制绿色建筑专篇。施工图设计文件审查机构应当就项目是否落实绿色建筑设计相关要求进行审查, 并在审查合格书中注明。未经审查或审查不合格的, 住房城乡建设主管部门不得颁发施工许可证。施工单位要严格按照经审查合格后的施工图设计文件进行施工。未按规定进行设计、施工的项目, 不得组织竣工验收。竣工验收合格的绿色保障性住房可认定为一星级绿色建筑, 不再进行专门评价。未履行相关职责的部门, 应承担相应责任。

曾捷评论说, 绿色建筑体现的是对资源和环境的关注, 量大面广的保障房率先做成绿色建筑, 对市场的引领作用不言而喻;其次, 保障房面向中低收入家庭, 建成后都面临运营维持的成本问题, 而绿色建筑本身便要求在全寿命周期内体现经济性原则, 有效降低后期运营成本, 二者不谋而合;再其次, 绿色建筑不仅要求节约更要求品质, 对环境提出了更高要求, 让中低收入家庭住进舒适、节能、省钱的绿色建筑, 充分体现了保障房的民生关怀;最后, 绿色建筑需要进行专门的评审与评价, 这相当于为保障房建设增加了一层监管、多把了一道关。

(三)

意识有待引导

规模庞大、政府主导、信号强烈、方向清晰, 构成了绿色保障房的典型特征。于是, 各界人士不约而同开始“算账”。

有人算节能账:如果3600万套中的80%都安装上太阳能热水系统, 5年后仅电费一项将节省1500亿元;有人算成本账:一星级绿色建筑的增量成本已降至每平方米10~50元, 门槛降低、大有可为。

更多的人在计算市场蛋糕究竟有多大:1000万套保障房将拉动3.5万亿元的相关投资, 电梯、橱柜、陶瓷、卫浴洁具、涂料、防水等19个行业将“利益均沾”;未来3600万套的总量将撬动540亿元的太阳能光热市场, 并激发265~280万吨的铝合金市场需求

姑且不论这些数据得来有多么理论化有多么乐观, 事实是, 许多企业已经看到了绿色保障房的巨大商机。然而知易行难, 要实现绿色保障房的产业化发展, 要实现这些理论数据, 要让政府的良好意愿顺利落实, 并不容易。事实证明, 绿色保障房的各项基础仍有待夯实。

首要的是, 绿色保障房不仅要体现对绿色建筑的正确理解, 更要结合保障房的特点, 避免追求过高标准与技术堆砌, 力求低成本、高功效、少维护, 实实在在地为被保障人群提供实惠。

“绿色”要多靠“做减法”

绿色保障房似乎已经迈出了成功探索的脚步, 但在许多人看来, 仍然面临多重考验。首当其冲的, 还是成本问题。

低造价投入与绿色技术的矛盾, 正是不少人对绿色保障房的犹疑所在。对此困扰, 曾捷认为:“绿色建筑的成本问题一定要从全寿命周期的角度来看, 真正的绿色建筑在全寿命周期内一定是省钱的, 但从投资的角度而言, 在技术、产品没有市场化的前提下, 早期投入肯定会增加。”不过, 在她看来, 随着规模的扩大、用量的增多、新技术新产品的出现, 增量成本会呈现出逐年降低的趋势。事实上, 自2008年迄今, 绿色建筑的增量成本呈现出逐年下降的趋势, 目前一星级的增量成本已经降至10元~50元。甚至已有案例通过获取补贴等, 实现了成本“负增长”。

正因为造价有限, 保障房更要注重低成本的手法, 如果因为追求绿色而耗资巨大, 便不能体现保障房民生工程的特点。“要从追求高技术转变成为追求适宜技术、被动技术, 要更着力于追求更低的维护成本, 多采用那些不耗能或少耗能的技术。绿色建筑尤其是绿色保障房无需追求奢华, 而要体现简约、实用, 这样成本也会降下来。”曾捷表示。

她举例说, 2010年在深圳光明新区的6个绿色建筑项目中, 由于采用了成熟和符合气候特点的技术措施, 通过优化设计, 增量成本每平方米不到60元, 其中4个保障房项目增量成本仅为34.3元, 远远低于人们的预期。

万科的工业化办法也是一个选项。万科在深圳承建的绿色保障房项目, 项目外墙、走廊、楼梯全部实现工业化预制。工业化生产无疑能有效减少各种资源消耗, 并确保工程质量, 是实现绿色建筑的有效渠道。

据深圳建科院项目管理中心总监熊咏梅介绍, 还有一种低成本绿色建筑策略, 从规划设计入手, 结合地域气候特点, 充分考虑自然通风、日照, 在数字化模拟技术的基础上, 更多地采用适宜技术, 不但节能效果明显, 而且能有效改善室内空气环境。

“最重要的是自然通风和遮阳, 只要这两项做足了, 少花钱也能实现多节能。但在设计过程中, 整体通风、采光、降噪难度更大。而保障房密度高、户型小, 设计难度更大, 更需要多动脑筋、多花心思, 精细化设计。”熊咏梅说, 通过精心设计, 不仅能够满足一星级标准, 甚至可能达到二星级标准。

可见, 绿色保障房是完全可以实现的, 最重要的是政府部门要树立正确的意识, 上下游企业要投入更多的心思。

技术集成能力待提升

但另一方面, 在现有的绿色保障房实践中, 这样的案例也屡见不鲜:绿色保障房小区高层建筑太阳能热水系统因为集热面积不足、水温不均、管道过长、浪费严重等技术问题, 导致每立方米太阳能热水单价高达20元, 住户纷纷表示“用不起”。由此来看, 绿色保障房既要深入研究低成本的绿色建筑技术, 同时还要注重技术集成、统筹、管理的水平。

以太阳能为例。据熊咏梅介绍, 太阳能在高层建筑中的应用一直受到两大制约:集热面积不足, 无法保证各家各户都有热水供应;冷热两套进水系统的计量和收费问题。

针对难题, 深圳的体育新城尝试了集中分散系统, 确保每家每户都有热水供应。该系统着眼于太阳能预热, 用户根据需要通过燃气热水器进行再次加热, “假设冬天冷水温度是10摄氏度, 太阳能热水系统预热至25摄氏度, 但用户洗澡可能需要40摄氏度, 这就需用自家热水器再加热, 但是, 从25摄氏度到40摄氏度仍然比10摄氏度到40摄氏度要节能得多。而如果是夏天, 不少用户可以直接使用, 无需二次加热。”

此外, “整栋楼的集热系统是封闭的, 冷水进入各家阳台的圆桶后, 与桶内盘管进行热交换。”这样一来, 并不需要额外热水计量, “小区住户全部免费使用热能。”

谈及成本问题, 熊咏梅表示, “太阳能利用确实会带来一定程度的一次性投入增加。”据了解, 该套太阳能系统投资约2800万元, 相当于每平方米增量100元。

但是, 如果在成本账之外, 再算算使用账与环境账的话, 会发现, 2800万元的投资足以为41.3万平方米建筑面积内21栋17层~34层高层住宅用户免费供应热水, 且运行成本每平方米不足0.1元;每年可节省580万度电, 如按0.68元单价计算, 每年节约电费约395万元;相对电热水器而言, 系统静态回收期为7.5年, 随着电价的上涨, 回收期还会不断缩短;环境账也十分可观:每年可减排粉尘250吨、二氧化硫25吨、二氧化碳90吨。

在此“账本”上, 为了抵消100元的系统增量成本, “我们进行了统筹安排、造价重新分配, 将其他方面的费用节省下来, 如外墙尽量简单, 外立面减少装饰性构件, 景观环艺不采用昂贵树种, 都选用本地树种和植被等, 并没有因此多增加一分钱投资。”

“所以, 只要经过聪明的统筹, 绿色保障房的舒适、实用与实惠是能够获得住户的认可与肯定的。”熊咏梅说。

扎实做好基础工作

从深圳、北京等地的情况来看, 地方政府的积极性还是比较高的, 不过, 一些地方政府也存在犹疑:或是对绿色建筑存有种种误会, 在忙于筹措保障房建设资金、紧抓进度的窘境中, 无暇考虑绿色建筑;或是缺乏绿色建筑方面的技术储备、产业基础, 想做而不会做, 存有顾虑。

而相关市场也分化出两个阵营:一类企业迅速围绕绿色保障房调整战略, 未雨绸缪;一类企业继续观望。前者的出发点不言而喻, 后者的理由也很简单:绿色保障房现阶段“只见云雾不见山”, 具体规则及做法并不明朗, 惟有静观其变。

需要意识到的是, 与商品房的自愿原则不同, 目前保障房还是政府“说了算”, 因此, 要推动绿色保障房关键还在政府。认为绿色建筑造成巨大的增量成本, 这其实是个误会。造成误会的原因来自几个方面:一是不少开发商为了获得市场溢价, 盲目堆砌高技术及产品, 进而在市场中大肆宣传, 形成了人们对绿色建筑昂贵甚至高端奢侈的印象;二是绿色建筑多伴随着新技术与新产品, 在早期没有市场化的情况下, 费用可能较高。绿色建筑一定要从全寿命周期的角度来看待, 从这个角度而言, 一定是省钱的, 例如节能设备可能耗资较多, 但每年能耗大幅降低, 采暖空调的费用大幅减少, 总体还是省钱的。事实上, 绿色建筑并非只有精英团队才能做, 只要树立正确的认识, 在政府的推动下, 产业链上下游切实行动起来, 绿色保障房一定会大力推广。

尽管住建部已经出台了相关政策, 但是, 不管在国家层面还是地方层面, 对于政策如何扶持、企业积极性如何调动等, 都还需更具体的规定, 远没有形成体系。有人甚至说, 事实上, 在保障房形成统一的建设标准之前, 谈绿色保障房的系统性制度建设, 似乎为时尚早。

政府完善保障性住房管理探讨 第9篇

关键词:政府;住房保障;完善

1 政府是我国保障性住房的管理主体

民政部门是住房保障的管理主体。它与财政、建设、劳动保障等部门一起实施救助政策;财政、审计部门负责对住房补贴、公积金及社会救助资金筹集、使用的管理进行监督和审计,保证资金及时、足额拨付和有效使用;社会保障部门主要负责建立社会弱势群体的基本资料,建立严格的准入和退出机制。在各级地方,有些政府成立专门的机构,根据各地的实际情况,制定不同的政策法规,落实住房保障制度。

目前,我国尚未形成科学的保障性住房管理机制,表现为保障性住房管理主体的单一性及管理主体之间不协调、规范管理不到位、管理机制不健全等。现阶段,政府仍然是保障性住房管理的主体,但与地方政府及相关部门权责不对等,统筹不够、力量分散,因此严重影响住房保障政策的实施效果。

2 我国政府在保障性住房管理中存在的问题

2.1 政府公共职能的经常性缺位和越位

由于地方政府是房地产市场中的利益相关者,由此导致中央政府政令受阻,保障性住房的政策无法很好的实施和落实。具体表现为中央政府与地方政府不能很好的协调统一,地方政府没有给与足够的重视和充分的认识,致使中央政府的意图因地方财力的匮乏而受阻。另一方面,一些地方政府为了维护自身利益,与开发商一起抬高房价,这种职能的越位的结果只能是损害公共利益。

2.2 政府管理机构的不健全

政府对住房保障的主体地位表现在很多方面,其中一方面就是管理机构。在许多国家,公共住房的管理运作是一项复杂的系统工程,要求由政府设立专门的管理机构负责。我国由于住房改革启动的较晚,许多地方的公共住房管理长期没有专门机构负责,这就导致了住房保障管理的混乱,表现为:经济适用房,政府干预乏力,基本由开发商主导,难以保障低收入家庭获得住房的优先权。随着改革的深入和进一步推进,许多地方建立了全市统一的住房保障领导机构,但是在保障性住房的建设和分配管理中,依然存在着分工不明,职责不清的情况,在保障性住房的准入和退出机制的管理上,都存在着不公平或者监督不力的情况,使得政府的政策无法真正有效的落实。

2.3 住房保障资金的缺乏和资金渠道的不稳定

解决低收入居民的住房问题,是国家社会政策的重要组成部分,政府必须投入一定量的资金来保证。但目前为止,政府对住房保障的投入明显不够。在经济适用房投资方面,2004年出现了同比负增长25%的情况,而2005年继续下滑8.8%,虽然2006年经济适用房投资扭转了过去逐年下降的趋势,但其占房地产总投资额比重仍然很小。另一方面,对于廉租房资金投入也很少,资金来源不稳定。有数据显示,1999至2006年底,全国累计用于推行廉租住房制度的资金仅为70.8亿元,按照廉租住房管理办法的规定,以财政公共预算资金为主,但只有少数城市制定了制度性的财政资金供应计划,多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。但是这部分资金后续资金没有保障,使许多城市推行不了租金补贴保障政策。

3 完善政府对保障性住房管理的政策建议

(1)加快住房保障法制建设,为住房保障的发展提供有力的法律基础与依据。

中国城镇住房保障体系虽然不断改革与发展,但是住房保障领域的立法严重滞后于现实的需要,如经济适用房、廉租房和住房公积金三者在管理制度和财政上都是被分割的,因此缺乏统一的协调机制,导致政策的实施过程缺乏有效性。因此,要实现住房保障体系的有效构建与运转,明确各级政府在住房保障发展过程中的责任,建立起统一的住房保障法律体系。

(2)建立自上而下和自下而上的双轨监督机制。

①建立社会保障性租赁房申请对象收入审核机制。由各区政府组织房管、街道、民政、工商等相关部门进行审核,并由人大代表、政协委员、居民代表、监察部门等组成监督小组实施监督。同时进一步健全社会保障性租赁房申请审核制度、实施动态管理。

②理顺居委会和房管部门二者的权限。加大审核力度不应该仅仅停留在居委会或者街道办事处的层面,而应该是政府社会保障性租赁房主管部门组织专人在社区居委会和街道办事处的协助下,随机抽取一定的比例对申请人进行社区调查和入户调查。

③在完善公示制度的基础上,探索其他方式来监督申请人的申请材料的真实情况。

(3)建立稳定的住房保障资金渠道。

①尽快建立中央及省级财政对住房保障的支持制度,进一步明确中央财政在住房保障中的作用,每年固定比例投入。同时赋予地方政府与住房保障事权相应的财权,引导地方政府加强对住房保障的管理和支持。

利用住房公积金推进保障性住房建设 第10篇

一、建立全国管理中心, 保证住房公积金的流动性

由于各地经济发展速度及房地产市场发展情况差距很大, 而住房公积金又实行属地封闭化运行, 不能跨区跨市调剂资金余缺, 导致各地住房公积金利用率不均衡。利用率最高的在95%以上, 最低的只有15%。近年来, 在住房公积金贷款支持保障房建设试点过程中, 一些城市就出现了公积金个贷排队或调低贷款额度的现象。因此, 为提高住房公积金的使用效率, 更好地支持保障性住房建设, 有必要建立全国住房公积金管理中心, 统筹安排使用住房公积金。各地住房公积金管理中心的闲置资金 (或沉淀资金) 全部汇总到这个中心, 地方管理中心通过资金短期“头寸”拆借和中长期有偿融资来防范流动性风险。全国住房公积金管理中心可以进入银行间市场或通过发行票据、债券等方式融资, 再向地方住房公积金管理中心转贷。这样既实现了资金的跨区域流动, 也有利于提高资金使用效率, 保证住房公积金整体的流动性。

二、控制贷款风险, 保证住房公积金的安全性

虽然国家有关部门在此次试点工作中的管理非常严格, 包括制定了《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》;试行了住房公积金督察员制度;建立了全国统一的项目贷款业务运行平台和项目贷款运行监管系统, 各试点城市通过运行监管系统规范操作, 住房和城乡建设部统一监管等措施。但保障性住房盈利性差, 其中租赁类型的保障性住房还面临投资回收期长、利率与市场风险都较大的问题。尚且在实际操作中, 仍然存在一些如开发单位自有资金不足、贷款资金被挪用、建设项目房屋滞销、滞租等不确定因素引发的风险。因此, 建立有效的风险控制与风险转移机制是关键。

1. 加强公积金贷款的风险防范

与个贷相比, 项目贷款无论是从业务复杂程度来说, 还是风险控制等方面都对管理中心工作人员提出了更高的要求。多年来, 住房公积金管理中心都是以发放个人贷款为主要业务, 想要做好项目贷款试点工作, 各试点城市住房公积金管理中心应该按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门来负责项目贷款管理及操作, 组织项目贷款管理人员的培训, 制定项目评审标准, 严格规范操作程序。公积金管理中心应成立审贷领导小组, 负责贷款项目的调查评审;可以借用商业银行对房地产开发企业的信用评级系统, 对借款人的资信情况、财务状况、履约能力进行量化分析;可以邀请第三方的专业团队, 对项目投资和收益、抵押物价值进行分析或评估, 提供是否列为贷款项目以及贷款额度等建议;建立审贷分离制度和贷款逐级审批制度, 通过多部门、多层级把关, 确保贷款项目选择的科学性;落实贷款抵押, 针对保障性住房的不同特点采取区别政策, 以销售为主的经济适用住房和城市棚户区改造类的住房可完全以在建工程作为贷款抵押物, 而以出租为主的公共租赁住房, 除在建工程抵押外, 还可要求借款人追加公建或商品房等未来便于处置的财产作为抵押物, 以减轻未来拍卖执行抵押物的难度, 加强对债权的保护力度。

2. 健全担保机制

从国际经验看, 盈利性差、风险性高的公共住房建设贷款十分需要有专门、独立的担保机制给予配合和支持, 控制风险和转移风险, 否则将很难可持续发展。目前一些地区公积金管理中心的保障房项目贷款寄希望于地方政府财政担保, 既无法可依, 事实上也无法操作。要建立符合中国实际的住房保障制度, 没有政策性金融体系的支持是难以实现的, 而有效的政策性金融体系不仅包括直接为保障房建设或消费提供信贷支持的金融机构, 还应包括提供担保、保险等信用增级支持的辅助性机构。鉴于住房公积金项目贷款的政策性, 建议由中央和地方财政共同出资设立保障性住房担保基金, 为公积金贷款提供风险转移和补偿机制。

三、加强政策扶持, 保证住房公积金的收益性

住房公积金作为政策引导下的互助型住房资金, 来源于强制的个人储蓄, 而非政府出资, 这一特点决定了其管理必须以维护广大缴存人利益为目标。

目前, 保障性住房贷款的主要支持对象为经济适用住房和公共租赁住房, 经济适用住房虽然收益率低, 但还可以保证让开发企业保本微利运行, 实现收支平衡, 还贷风险相对较小;但是公共租赁住房单纯靠租金收入是难以实现收支平衡的, 因此, 国家需要在公共租赁住房贷款融资安全方面做出努力, 尽早出台应对措施。