KFN房地产项目

KFN房地产项目（精选5篇）

KFN房地产项目 第1篇

关键词：KFN房地产项目,成本管控,成本构成

项目成本管控是企业在对项目开发过程中发生的各种支出进行管理与控制。它有广义和狭义之分。狭义的项目成本管控也称项目成本的事中管控, 主要是指对项目开发过程中成本的管理与控制, 即运用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的目标成本范围内, 然后通过分析实际成本与目标成本之间的差异, 找出原因, 采取对策以降低成本。广义的成本管控就是成本经营, 强调对企业生产经营的各个阶段、各个环节进行全过程的管理与控制。当前许多地区的房地产企业面临的市场竞争日益激烈, 市场销售疲软无力, 房地产项目开发成本的高低将直接影响房地产企业的市场竞争力。因此, 加强项目开发各阶段的成本管控对房地产企业来说, 具有特别重要的意义。

一、KFN房地产项目概况与成本构成

KFN项目位于湖南省株洲市开发区城市中心区内, 已于2011年7月开始动工开发, 目前已处于竣工验收状态, 属于普通住宅。项目规划用地面积98, 001㎡平方米, 总建筑面积196, 499㎡平方米, 分3期开发, 项目由25栋小高层和高层住宅及一条商业街组成, 并有地下停车场。项目开发前, 地块呈不规则多边形, 处于生地状态, 未做七通一平, 属空地, 无须拆迁。地处半坡山地, 地势西高东低, 错落有致, 平整难度较大, 因此项目拟选择依地势建房。项目周边交通配套已经修建完善。

成本是指为了达到一定目标 (如产品生产、项目建设) 所耗费资源的货币表现。据调查, KFN房地产项目开发成本主要包括:一是土地费用。包括土地征用费、土地出让金、耕地占一用税、劳动力安置费、补偿费一、安置动迁用房支出等。二是前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。三是建筑安装工程费。包括企业以发包方式支付给承包一单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。四是基础设施费。包括井发小区内道路、供水、供电、照明、保安、环卫、绿化、供气、排污、排洪、通讯等工程发生的支出。五是公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。六是开发间接费用。指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用, 包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。七是销售、推广费用。指房地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费、样品房装修费、现场包装费、销售资料费、广告宣传费、推广活动费、代销手续费、销售服务费等。它在整个成本构成中的比重较大。八是财务费用。指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息、及其他费用等。九是税费。包含两部分:一部分是税收, 与房地产开发建设有关的税收包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用, 主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用, 项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、开发管理费等。

二、KFN房地产项目成本管控存在的主要问题

通过对KFN房地产项目初步评估, 由于在决策和设计阶段对成本管控理念不够重视, 在招投标和施工阶段又缺乏科学的成本管控措施, 致使该项目开发的实际成本高于预期成本的20%左右, 房地产企业经济效益显著降低。具体来说, KFN房地产项目成本管控存在的主要问题有以下几个方面。

(一) 设计阶段成本管控缺乏前瞻性。

决策和设计是房地产项目开发的关键, 可行性研究报告是项目决策最重要的依据, 而项目决策又是项目设计的重要依据。现代成本管控理念要求房地产企业不仅要高度重视项目施工阶段的成本管控, 也要高度重视项目开发各个阶段的成本管控, 强调全员、全方位和全过程的成本管控。由于KFN房地产开发项目在决策和设计阶段对成本管控理念不够重视, 管理者的指导思想是将成本管控的重点集中在项目施工过程, 以既发生的成本作为重点管理对象, 致使KFN项目成本管控的效果大打折扣, 从而拉低了整个项目的利润空间。

(二) 项目成本管控目标的制订缺乏时效性。

KFN房地产项目的开发企业的决策层对于项目成本管控重要性的认识还有偏颇。他们高度重视招揽项目, 舍得在投资上花费大力气, 却忽略了对项目开发过程中成本管理与控制的力度。因而造成了KFN项目成本目标的确定时间是在项目施工图完成之后, 在总包已完成地下车库时, 目标成本尚未完全成型。可以想象, 后期的可控成本非常有限。同时, 由于先期项目成本目标的不明确, 也造成了KFN项目下属各部门的工作开展具有一定的盲目性。

(三) 项目成本管控过程缺乏可控性。

房地产开发项目成本管控是一种具有全员性、全程性的科学的管理与控制过程。项目的目标成本需要经历项目的全部过程才能最终实现, 而其中超支成本是衡量一个项目成本管控水平的主要依据。所以, 项目成本管控的主体应该包括项目所有的直接或间接的参与者, 而不光是项目财务管理人员。加之, 前期KFN项目的成本目标不明确, 又缺乏战略性, 在设计阶段也没有图纸审核严格把关, 造成实际施工中图纸时有变动, 引发各种费用超出预算, 具体体现为项目土地成本、工程成本、建安成本、销售费用等超支较多。

(四) 项目动态成本监控缺乏及时性。

房地产开发项目目标成本确定后, 如果动态成本监控不及时, 变更洽商预估和审核滞后, 不能对既已发生的成本进行预估, 就无法准确反映出动态成本的真实情况。在KFN项目动态管理过程中, 由于种种原因, 频频出现变更的现象, 成为该项目成本管控中的难题之一。

三、KFN房地产项目成本管控的改进措施

房地产项目开发成本管控, 依赖于项目开发各个阶段、各个环节的成本管理与控制, 把房地产项目的目标成本按规范的成本结构树的形状, 层层分解至项目开发的各个阶段、各个环节, 把成本管控的目标变成实实在在的行动, 高度重视成本管控目标的落实, 不断地把管控目标与实际过程进行对比, 分析原因, 找出偏差, 制定整改措施。

(一) 开发设计阶段成本管控的改进措施。

一是针对设计单位成本意识不强的问题, 积极推行限额设计, 健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额, 熟悉建筑材料预算价格, 然后按项目投资估算控制初步设计及概算, 再用初步设计概算控制施工图设计及概算。二是针对目前一些设计人员经济观念淡薄, 设计变更随心所欲的现象。笔者认为应在设计合同经济条款上, 增加设计变更及修改的费用额度限制条款, 如设计变更费超出施工合同价的某一比例 (如5%) 时, 则扣罚一定比例的设计费 (设计质保金) 。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。目前, 设计阶段的监理制还未强制执行, 但一些开发单位己经试行, 并取得了较好的效果。推行设计监理, 从项目可行性研究阶段就参与进去, 协助开发商调研、考察、立项, 论证方案的可行性并提出合理化建议, 可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误, 提高设计质量, 有效控制开发成本。

(二) 招投标阶段成本管控的改进措施。

一是按工程施工要求选择相应的施工单位。如一个三级施工单位就可以胜任项目, 就没有必要找一级或者特级企业, 因为高级别的施工企业会比三级施工企业的取费标准高, 这样就会增加项目开发的成本。二是按规范编制好招标文件。工程造价人员要认真收集、筛选、分析各类相关的有价值的数据和资料, 对影响工程造价的各类因素进行甄别、预测、分析、评估, 然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要仔细斟酌和反复推敲, 做到“知己知彼”, 这样有利于后面实施阶段的成本管控。三是在招标中采用工程量清单。采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式, 工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。采用工程量清单的形式, 对开发单位而言, 工程单价易与市场价进行竞争性比较, 挤掉单价中的水分, 堵住漏洞, 并可控制因设计变更引起的工程价款的增加。四是对标底价格进行严格审查。对房地产开发项目而言, 在招投标过程中的投资和成本管控手段主要体现在对标底的审查工作, 否则标底价格将起不到控制成本的作用。审查标底价格其目的是检查标底价格的编制是否真实、准确, 才能直正达到控制项目投资和降低工程造价的目的。

(三) 施工阶段成本管控的改进措施。

在施工过程中, 由于不确定因素导致的设计变更, 必须说明变更前后的内容, 变更原因、部位、工程量, 并写明是哪方提出的变更, 以便分清责任方, 划分费用的归属。签定设计变更必须综合考虑技术和经济因素, 但设计变更中只需明确技术内容, 不得直接作经济处理, 所涉及的经济增减以造价部确认为准。严格执行设计变更的发放手续, 坚持先变更后施工使工程项目始终处于受控状态。

现场签证是在施工中由于某些特殊情况导致的不能按原方案继续施工所采用的一种书面依据, 由此发生的价款也成为工程造价的组成部分。曾有人说:现场签证费用是施工企业低价投标后增加利润的一种手段。虽然有些夸大其词, 但也从一个侧面反映了现场签证管理的重要性。为加强现场签证管理, 有效控制工程造价, 必须严格控制现场签证范围。

施工中还会出现一些无法计算工程量或某些非凡的项目, 双方应先商定具体金额来解决签证。现场签证要及时, 在施工中随时发生随时签证, 做到一次一签证, 一事一签证, 及时处理。现场签证的内容、数量、项目、原因、部位、日期、结算方式、结算单价等必需明确, 施工单位于签证工程完成后10日内上报签证结算单, 工程部将每月发生的现场签证费用按专业汇总上报成本部。施工过程中的设计变更和现场签证是不可避免的, 但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确:操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时让施工单位明晰该操作体系, 以便于协作配合, 提高工作效率, 并为结算打好基础。

在施工过程中, 材料费占施工总成本的比例较大, 控制施工总成本就必须在材料的采购、管理和使用上加强管控。项目开工前, 工程部应及时列出所需材料及设备清单, 按照不同的原则决定甲供、甲定乙供和乙供, 并在施工合同中加以明确。对大型机电设备、外立面装饰材料等一些对项目品质影响较为直接, 同时价格较高浮动幅度较大的设备和材料实行自行集中采购, 这样既能起到成本管控的作用, 又可以避免双方结算时产生的分歧。

(四) 营销阶段成本管控的改进措施。

在充分进行市场调查的前提下, 正确运用市场营销的理念, 制定严谨而有效的项目销售计划, 制定出合理的产品价格方案, 并依此做好营销策划方案, 在可控制的范围内, 配合长期战略制定短期战术, 合理把握销售节奏, 将短期内的房地产销售工作做到最好。加强对营销策划方案执行的监督, 促使营销部门全面履行成本控制任务, 要求该公司熟悉市场环境、具备丰富的销售知识和经验的专业人员, 对所擅长的市场领域有充分的认识, 能够有效运用信息技术手段, 高质量操作整个销售流程, 不再出现诸如合同签订、按揭办理都不能及时到位的情况, 确保能够使项目很快融入市场并取得领先的地位。同时, 还要加强对销售代理公司的监督和日常管控, 防止销售公司协同广告商、消费者欺骗开发商的行为发生。

在项目定位的基础上, 设定项目品牌形象, 从理念、行为、视觉等维度, 综合考虑受众的接受心理, 进一步准确项目形象定位, 认真提炼项目卖点, 以整合传播的思路, 系统制定项目广告推广策划方案。参照已有的广告渠道调查依据, 制定出最优的广告媒体组合宣传方案, 加大手机短信广告的投入力度, 减少楼宇电视、杂志、电视等媒体的投入, 以求最合理、最经济的广告媒体宣传费用, 在合理的时间范围内, 完成项目销售工作, 有效控制和节省销售费用、广告宣传费用以及管理费用和财务费用等。

总之, 房地产开发项目各个阶段的成本管控是相辅相成的系统工程, 只有加强房地产开发项目各个阶段的成本管控工作, 才能增加开发商的市场竞争力, 提高开发商的利润空间, 才能使房地产开发企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献

[1] .吴鼎贤.房地产开发实务[M].北京:知识产权出版社, 中国水利水电出版社, 2006:16~17

[2] .赵红秋.施工项目成本控制的理论与应用研究[D].天津大学, 2010

[3] .阎晶, 尹立新.房地产企业目标成本管控问题与对策研究[J].建筑经济, 2011 (2) :79~81

KFN房地产项目 第2篇

TJ小区项目共同投资协议书

本合同（协议）由以下方于年月日在中国[]订立：

甲方：北京JH房地产经营开发有限公司

乙方：北京HT实业有限公司

丙方：北京CT房地产开发有限公司

丁方：北京PR房地产开发公司

鉴于：

1.甲方已经完成北京市TJ小区项目（下称“本项目”、“项目”）部分前期工作，取得了北京市昌平区计划委员会于2001年1月8日向北京市计委、北京市建委《关于北京TJ住宅小区项目建议书的请示》（昌计发[2001]011号），北京市发展计划委员会于2001年1月12日对此项目第一期工程向北京市规委发出了《关于建设项目建设地点规划征求意见函》（[2001]京计投资地点函第45号），基本上使该项目具备有建设开发的可能。

2.本项目建设用地（下称“本项目用地”）位于北京市昌平区北七家镇东三旗

村，2001年11月19日，甲方与该村村民委员会签订了《关于共同实施东三旗村旧村改造建设的合同书》，并就开发的一些具体内容以合同形式进行了约定，具体内容见本协议后附《关于共同实施东三旗村旧村改造建设的合同书》。

3.甲、乙、丙、丁四方一致同意共同出资设立项目公司，并以项目公司为主体

开发建设本项目。考虑到甲方在前期工作中为本项目开发做出的突出贡献，乙、丙双方同意以为甲方垫付项目公司注册资本金并免除甲方承担本项目前期启动资金的义务作为对甲方前期工作的回报。

甲、乙、丙、丁四方经平等协商，现就共同出资设立项目公司，以该项目公司为主体开发建设本项目及其他相关事宜，达成以下协议，以资信守：

一、合作投资目的本着加快首都远郊区县发展，提高昌平区北七家镇及其周边地区整体发展水平、改变农村相对落后的居住环境，提高村民的生活水平，建设一个崭新的现代化生活小区的原则，甲、乙、丙、丁四方充分利用各自拥有的优势，共同出资设立项目公司，以项目公司为主体开发建设北京市TJ小区项目，并通过项目公司从本项目的开发建设中取得令各方满意的经济效益。

二、项目现状

2.1 本项目用地位于北京市昌平区北七家镇东三旗村，面积约为1200亩（其土

地的四至具体位臵详见附件规划图，准确四至范围以主管部门核发的建设用地规划许可证附图上标注的范围为准），为该村村民宅基地和村办企业用地，土地性质为农村集体所有土地。

2.2 本项目用地范围内的地上物现状为东三旗村民住宅以及部份企业用房及其

临时建筑物、构筑物。

2.3 根据甲方提供的各项数据，初步确定本项目拟定的总体规划方案为：项目公

司开发用地占地面积约为630亩，现已申报的第一期规划的住宅及配套建筑面积规模计划为70,000平方米。本项目的各项经济技术指标的准确数字以北京市城市规划委员会最终审定的方案为准。

2.4 本项目土地权属状况为东三旗村民宅基地，本项目地上建筑物、构筑物权属

状况为东三旗村及其村民所有。

三、成立项目公司

甲、乙、丙、丁四方同意，各方应在本协议签署后15日内在北京市注册成立开发本项目的项目公司（下称“项目公司”），其经营范围应包括房地产开发、商品房销售、物业管理和住宅区有关的生活配套服务等。

3.1 注册资本及其构成：项目公司注册资本为2,000万元，其中：甲方出资660

万元，占注册资本总额的33%，乙方出资620万元，占注册资本总额的31%，丙方出资620万元，占注册资本总额的31%，丁方出资100万元，占注册资本总额的5%。

3.2 董事会由七名董事组成，其中甲方有权推荐二名董事人选；乙方有权推荐二

名董事人选；丙方有权推荐两名董事人选；丁方有权推荐一名董事人选；董事长由甲方推荐，经股东会选举产生。

3.3 监事会由四人组成，甲、乙、丙、丁四方有权各推荐一名人选。

3.4 总经理由乙方推荐人选，董事会择优聘任。

3.5 财务总监由丙方推荐人选，董事会择优聘任。

3.6 本协议签署生效后5日内，各方应根据本条各款确定的内容另行签署项目公

司章程，并同时确定有关人员人选。

四、项目投资和各方继续投资比例

4.1 甲、乙、丙、丁四方经初步测算，确认本项目启动投资约为人民币壹亿元。

4.2 项目公司成立后，注册资金与项目总投资的差额部分，除由乙、丙双方先期

按照本协议的约定向项目公司投入的8,000万元外，均由项目公司自行融资解决。乙方考虑到项目公司的融资要求，愿意按照本协议的约定为项目公司融资提供一定限额的担保。

4.3 在各方注册资金均到位，且乙、丙双方投入的资金还不足以保证本项目开发的正常进行时，甲、乙、丙、丁四方同意选择以下方式之一筹集续建资金：

4.3.1 原股东增资方式。即不增加新的股东，由甲、乙、丙、丁四方按各

自按原出资比例增加出资额，共同认缴项目公司注册资本增加部分。

4.3.2 引进新的投资股东。在甲、乙、丙、丁四方一致同意的前提下，对

项目公司资产（包括项目用地在内）进行评估，引进新的股东认缴

项目公司的新增注册资本金，而后根据甲、乙、丙、丁四方原有出

资比例对应的项目公司净资产价值和各新股东分别认缴的新增注册

资本金数额，重新确定全体股东在项目公司中的股权比例。但是，甲、乙、丙、丁四方共同确认，采用此种方案时，四方最终持有的项目公司出资之和在项目公司注册资本总额中所占比例不得低于

51%，各新股东最终持有的项目公司出资之和在项目公司注册资本总

额中所占比例合计不得高于49%。

五、各方收回投资

5.1 甲、乙、丙、丁四方确认，项目公司获得销售收入或融资后，应首先满足项

目开发建设的需要，然后优先偿还乙方和丙方按照本协议实际投入的注册资本以外的资金。

5.2 在还清前款所述全部资金、银行借款、利息，并按照公司章程和法律规定缴

纳/提取各项必要的税费后，甲、乙、丙、丁四方（以及可能出现的新股东）方可从项目公司中取得各自的利润。

六、甲方的权利和义务

6.1 甲方有权要求乙、丙双方按照本协议的约定代为认缴660万元出资，并按出

资比例取得投资收益，承担经营风险；

6.2 甲方保证先期与东三旗村委会签订的《关于共同实施东三旗村旧村改造建设的合同书》及提供的有关资料和申请批复等文件资料的真实性、可靠性和合法性（文件资料清单附后）；

6.3 负责以项目公司名义与东三旗村委会（以及可能作为缔约方的东三旗村委会的上级政府机构）签订项目用地征地拆迁补偿协议，该征地拆迁补偿协议应包括但不限于以下条件：项目开发用地面积约为630亩；补偿费标准应在每亩30万元以下（该补偿费中包括项目用地范围内的拆迁费用；人员安臵费用；村民新居建设费用；上下水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等市政配套费用；教育、医疗、商业、文体、基础邮电、社区服务、行政管理等所有公共设施配套费用、代征绿地等公共用地以及相关的一切各项补偿费用）；

6.4 负责以项目公司的名义取得镇、区、市有关部门对本项目的批准文件和区、市计委、建委核发的立项批准文件（包括项目建议书批复和项目可行性研究报告批复）；

6.5 负责将本项目用地性质变更为住宅开发用地，取得区、市规委审定的项目规

划意见书及全部报批报建手续；

6.6 积极协调项目公司与相关职能部门的关系以及与项目用地周边单位的关系，确保本项目的顺利开发建设；

6.7 负责将与东三旗村委会签订的《关于共同实施东三旗村旧村改造建设的合同

书》中所有条款的债权债务概括转入项目公司，或以项目公司名义与东三旗村委会（以及可能作为缔约方的东三旗村委会的上级政府机构）重新签订旧村改造建设的合同书，且各项条件应与本协议第6.3条的约定相符合；

6.8 负责以项目公司的名义与东三旗村委会就项目用地范围内拆迁进度、规划配

套条件的分配等达成原则性书面协议；

6.9 严格遵守本协议其他条款约定的各方共同的义务。

七、乙方的权利和义务

7.1 负责认缴620万元出资，并按出资比例取得投资收益，承担经营风险，同时

为甲方代垫出资330万元；

7.2 负责分期提供给项目公司4,000万元前期启动资金（前期启动资金的月回报

率不超过千分之九）；

7.3 负责为项目公司融资时提供总额不超过5,000万元的融资担保；

7.4 负责组建项目公司经营管理团队，并负责项目公司开发经营的日常工作；

7.5 严格遵守本协议其他条款约定的各方共同的义务。

八、丙方的权利和义务：

8.1 负责认缴620万元出资，并按出资比例取得投资收益，承担经营风险，同时

为甲方代垫出资330万元；

8.2 负责分期提供给项目公司4,000万元的前期启动资金（前期启动资金的月回

报率不超过千分之九）；

8.3 协助项目公司开展融资工作；

8.4 协助项目公司开展经营管理的其它工作；

8.5 严格遵守本协议其他条款约定的各方共同的义务。

九、丁方的权利和义务

9.1 负责认缴100万元出资，并按出资比例取得投资收益，承担经营风险；

9.2 负责在整个项目开发过程中协调政府关系。

十、违约责任

如因任何一方未及时履行本协议义务，导致其他各方和/或项目公司遭受损失的，则违约方应负责赔偿。

十一、其他

11.1 本协议如有未尽事宜，四方可另行签署补充协议；补充协议的约定与本协

议不一致之处，以补充协议的约定为准。

11.2 如果因签订或履行本协议发生争议而不能协商解决时，甲、乙、丙、丁四

方任何一方可向北京仲裁委员会申请仲裁，按该会现行有效仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决为终局裁决，对各方都具有约束力。

11.3 本协议自甲、乙、丙、丁四方签字盖章之日起生效。

11.4 本协议一式八份，甲方、乙方、丙方、丁方各执二份。

（以下无正文）

甲方：北京JH房地产经营开发有限公司乙方：北京HT实业有限公司

法人（授权）代表：法人（授权）代表：

支招房地产开发项目月报 第3篇

了解变化 把握填报口径

统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：

一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。

二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。

多方取数 精确核心指标

X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。

这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。

由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。

不重不漏 巧填配套指标

X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。

第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：

“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。

只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。

另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：

“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。

加强沟通 关注易漏指标

通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。

比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。

房地产项目说辞 第4篇

您好！欢迎参观时代天街。请问您是第一次来吗？

您好，我好是这次接待您的置业顾问XXX，您可以叫我XXX，请问先生（女士）您贵姓？

XX先生（女士），您好。我现在为您介绍本项目的基本情况。您现在看到的是“时代天街”项目的整体规划模型。时代天街项目是由湖北时代天街投资有限公司开发，致力于打造襄阳首创的主体性商业综合体。项目整体规划以传承襄阳文化、注重节能环保为目的，采用科学合理的人性化设计，体现出现代、简约、时尚的设计风格，塑造出独一无二的体验型商业组团。

时代天街项目属于襄阳市东进、北拓的重要节点，地理位置非常优越。项目东临奔驰大道，南接邓城大道，西至车城广场，北靠锦绣东风汽配城。项目总占地9.5万方，总建设面积是25万方，其中地上建筑20万方，地下建筑5万方。物业类型丰富，地上建筑包含星光主题的商业街区，LOFT公寓，五星级酒店，SOHO办公写字楼以及三栋高端住宅楼。地下建筑包含大型停车场和知名超市。

项目建成后，以“三核两轴”为核心。“三核”即三个大的核心入口广场包括东侧露天广场，中间的核心生活广场，以及与车城广场相连的西侧露天广场，在这里将建设一些独具匠心的园林小景，将景观融入时尚购物与休闲中，充分体现了以人为本的设计理念。“两轴”即地上沿街绿化与屋顶绿化。沿街绿化由东侧的商业露天广场结合变电站绿化区向西沿续，与西侧露天广场相连延伸至车城广场, 30米宽的城市的绿化带充分地与商业户外广场相互结合；此外，在屋顶引入空中花园，屋顶的绿化景观结合建筑灯光设计，营造出半户外的漫游街道。地面的沿街绿化，以及屋顶的空中花园，与高层塔楼遥相呼应，将成为邓城大道上一道靓丽的风景线。

商业街区以星光主题为主，共计6.3万方，分为四层。一楼层高X米，定位时尚零售；二楼层高X米，定位儿童主题；三题层高X米，定位特色餐馆；四楼层高X米，定位影院与主题餐馆。商铺共有300多户，面积从20-150平米不等，根据您自身需要选择。目前已与超过100家知名品牌达成了战略合作意向，其中包括武商量贩，保利影院，台北纯K等国际品牌。

时代天街LOFT公寓，是服务于创意产业的中高端产品。共计13层，LOFT层高5.7米，通过搭建夹层可一层变两层。约40-80㎡百变的创意空间，可满足办公、经商、居住等多重功能，总价低，得房率高。一房多用，创造极致使用率；超大超宽的落地玻璃采光，通透节能，可有效节约办公经营或生活成本；而简洁、大气的外立面，极具时尚美感和时代气息，形象价值突出。

紧临西边广场的这幢是X层的五星级酒店，目前X酒店已经确定入驻。

这幢是SOHO办公写字楼，共计22层，面积从X至X不等，每层X梯四个户型供您选择。SOHO为小型的家居办公，具有低总价、低首付两大特性。SOHO族自由、浪漫的工作方式吸引了越来越多的中青年人加入这个行列，在这片天空里，他们的才华得到充分的展露。

而这边三幢则是5.8万方的商端住宅，共计33层，两梯四户，面积为65-130平米，,所有住宅均坐北朝南，通风良好、享有良好的观景平台。住宅区配套有社区办公用房，菜市场，早餐店，垃圾回收站，公侧等1500平方米，方便日常生活。住宅区绿化依托东侧露天广场与变电站绿化带，弱化了街铺的喧闹感。住宅区从空间结构、绿化、小品以至建筑的式样、色彩等居住环境要素出发，营造充满氛围的居住空间，五万多方的地下建筑面积，包含四万平米的机动车停车位，六千平米的非机动车停车位，以及五千平米的地下超市。项目认真分析周边的交通环境,确定合理的车辆出入口。（商业部分的主要车行道路进出口设置于项目的南侧,住宅主要车行道路进出口设置于住宅区域的东侧，就近进入地下车库。）减少对人行动线的干扰并采取人车分流，打造安全舒适的环境。

项目周边环境优越，南边规划有立交桥，有效连接道路两边消费人群；东北毗邻美丽的连山湖公园，未来将建成国家级水平的园林生态观光城郊公园，成为面向省内外的休闲度假及观光胜地。届时将进一步提升项目影响力。

项目周边交通便利，路网发达。目前有多达8条公交线路方便您去其他区域。项目到人民广场、万达广场仅需20分钟车程，项目至火车东站和飞机场仅10分钟车程。全方位交通网络，让您畅享全城。新316通车后，现在的大货车都将改道，城市形象进一步提升。项目周边不光有成熟的地上公共交通，还有便捷的地下交通规划，2020年襄阳政府规划的地铁线路也多达三条途径时代天街，更加方便出行，提升项目价值。项目周边教育资源丰富，管道局幼儿园、红星幼儿园，实验小学、城关小学、东风中学，城关一中，城关二中，田家炳中学，襄州区一中等，从幼儿园到高中，一体化的优质教育体系环绕在社区周边，这些近在咫尺的教育配套资源不仅为我们业主的子女提供最优质的教育，同时也为我们的居住环境创造了深厚的文化底蕴。

项目周边医院有东风医院，京博医院，襄州区医院等，为每一位业主的健康生活提供了完善的保障，而我们星光商业街区入驻的有XX健身房，让您身体健康，远离医院。建设银行、工商银行就在家门口，让您轻松便利理财。

小区在物业管理上引入现代社区管理理念，火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；电梯监视控制系统；应急照明控制系统，不管是投资还是居住，都会让您享受到统一的物业管理和服务，优美的环境，时尚的购物，贴心的服务，不仅提升项目价值，更加提升您的自身品质。

时代天街作为一个具备全国性影响力的项目，坐拥千年贵胄之地，占据襄州区与高新区核心区位，致力于构建城市和区域的时尚生活中心，一站式满足新兴家庭的消费需求，强大的品牌影响力，提升区域价值、人文价值、商业价值与社会价值。全民投资创富时代，时代天街与您共鉴未来。

安苗苗

房地产投资项目风险分析 第5篇

关键词：风险；风险分析；风险识别；风险评估

第一章 房地产开发项目风险概述

1.1 房地产开发项目风险的相关概念

风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前为止，风险的概念还没有一个统一的定义。

项目风险的定义：项目在其寿命周期内自然存在的导致经济损失的变化，而项目的风险评估就是对项目风险的分析，也即分析项目在其存续的时空内自然存在的导致经济损失之变化的可能性及其变化程度。项目的一次性使得项目中不确定性比其它的一些经济活动要大得多，项目的风险也有其自身的特点，主要有风险的客观性、多样性、持续性、补偿性、全面性、可测性及规律性。

1.2 房地产项目风险分析的一般过程

一个工程项目进行风险分析的过程，通常可以分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对[1]。

风险分析是对风险的识别、估计、评价和应对作出全面的、综合的分析，这四个部分是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，缺少任何一部分，风险分析都是不完整的。

第二章 房地产开发项目风险识别

2.1 概述

风险识别是风险管理的基础。房地产开发项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。 [2]。

2.2 房地产项目风险识别方法

房地产项目风险识别的方法很多，主要包括专家调查法、故障树分析法（FTA 法）、幕景分析法

及筛选—监测—诊断技术等方法。

第三章 房地产开发项目风险评估

3.1 风险估计与评价常用方法

房地产项目风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。风险估计与评价常用方法主要有调查和专家打分法、风险报酬法、风险当量法和解析方法。

3.2 我国传统项目风险评估方法

我国传统项目风险评估方法包括：（1）盈亏平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三种方法均存在各自的优缺点，且具有一定的互补性，现逐一论述。

3.3 盈亏平衡分析

盈亏平衡分析就是利用投资项目生产中的产量、成本、利润三者的关系，通过测算项目达到正常生产能力后的盈亏平衡点，来考察分析项目承担风险能力的一种不确定性分析方法[3]。所谓盈亏平衡点，是指项目在正常生产条件下，项目的收入等于支出的那一点。在这一点上，项目既不盈利也不亏损。如果低于这一点所对应的生产水平，那么项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一种有广泛用途的分析技术。其基本目的是考察一个项目分析结果的稳定性，即该项目投资分析结果以多大的程度随着相关因素的变化而变化的，通过分析，可使决策者对项目的风险程度有一个量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于将来客观条件（如政府政策、通货膨胀、投资等）的不确定性因素变化所产生的影响，引起项目的经营产生变化而使项目主要效果指标发生变动的程度。

3.5 风险概率分析

3.5.1 房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要是经济风险。经济风险主要包含市场风险、经营风险和财务风险等。

3.5.2 风险概率分析的方法

风险概率分析总结起来主要有以下几种：

（1） 利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率

（2） 利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率

（3） 蒙特卡罗模拟法

第四章 房地产开发项目风险应对

4.1 风险应对概述

风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别与评估，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的危险等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。

4.2 项目风险回避

风险回避是指当项目风险的潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也很严重，又无其他策略来减轻时，主动放弃或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种策略。采取这种策略，必须对风险有充分的认识，对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握。这种策略从根本上放弃使用有风险的项目资源、项目技术、项目设计方案等，从而避开项目风险的一类项目风险应对措施。

4.3 项目风险转移

风险转移是投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。风险转移是房地产开发商处理风险的一种重要方法。风险转移也叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目以外的第三方身上。

4.4 项目风险控制

相对于风险回避而言，风险控制措施是一种积极的风险处理手段，它是指投资主体对不愿放弃也不愿转移的风险，通过降低其损失发生的可能性，缩小其后果不利影响的损失程度来达到控制目的的各种控制技术或方法。

4.5 项目风险自留

风险自留是指开发商自己承担由风险事故所造成的损失。当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采取风险接受的方法。风险接受是最省事的风险规避方法。自愿接受风险可以是主动的，也可以是被动的。

第五章 结语

5.1 本文主要工作和结论

本文详细介绍了房地产开发项目风险分析的全过程，包括风险投资的相关概念，风险分析过程的四个阶段（风险识别、风险估计、风险评估和风险应对）的特点和相互关系，风险识别的具体方法和存在问题，风险评估的常用方法和适用条件，并重点介绍了我国传统的风险评估方法：盈亏分析、敏感性分析和概率分析。最后介绍了风险应对的四个策略：风险回避、风险转移、风险控制和风险自留。

参考文献

[1] 赵振宇，刘伊生，杨华春.故障树法引入工程项目风险管理研究[J].现代电力，2002 年

[2]李长乐.IT 项目风险管理预警管理模型研究[J].信息与控制，2003（12）