房产经纪人销售技巧

房产经纪人销售技巧（精选7篇）

房产经纪人销售技巧 第1篇

房产经纪人怎么样才能做好房产中介22点秒招

房产中介新手如何快速做好房产中介这个行业？ 快速的找到或者卖出房源。在分配到相当地区时，小蜜书建议新人要先对自己的经营的小区进行了解。首先要先熟悉自己所经营的小区与商圈，周边的学校、银行、卖场与交通、菜场等设施。了解自己所销售房子小区的优缺点，房龄、容积率、得房率、绿化率、朝向、房型，这些基本概况越熟悉越能获得客户的认可。

掌握房地产的从业知识，买卖双方的费用计算，买方如契税，借款的有评估费与担保费，卖方需交营业税和个人所得税，在什么情况下可以免交哪些费用，借款月还款额的计算等等。成功经纪人的日常工作:

1、每天准时到公司，早起的鸟儿有虫吃。

2、找开电脑,查看前一天所新增楼盘,熟悉市场行情,养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。

3、打开电脑,随时查阅公司“新间公告”、“员工论坛”等栏目,及时了解公司业务动态同规章制度,跟上公司日新月异发展的步伐。

4、下决定每天找寻一个新客户(暂时未需要,但半年内会买的客户)

5、尝试考核本身对买卖过程中,税费及各项手续费的计算方法。

6、每天必须尽量保证带两个客户看房。

7、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。

8、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).9、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.10、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.11、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前,先行约业主看房(每周至少一个)。

11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。

12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张,争取客源及盘源。

13、自行辑录五个笋盘,不停寻找客户作配对,机会自然大增

14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘,(租客到期完约否?会否另觅新居?会买房否?)做好自己的“客户回访”工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主,会否买多一个单位作投资(收租)

16、有时间到附近交易活跃的社区兜客,及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系,加深感情争取控盘(签独家委托)

18、晚上是联络客户与业主最佳时间,坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻,令本身在这方面 的知识增加,从而在与业主及客户交谈的时更有内容,塑造“专家”形像。

20、谈判过程中,遇上挫折,是平常不过之事,并要将问题症结之所在记下,不要重犯。

21、工作总结(看房总结经验),准备第二天工作计划(客与业主需联系)

22、心动不如行动,心勤不如手勤,主动出击,才能争取入息。最后，要使用史上最好用的房产小蜜书软件，可以进行采集房源，一键群发房源，可以学习最优秀的人员刷新设置。

房产小蜜书是运用云技术为房产经纪人量身设计的软件,是目前 房源采集软件，房源群发软件，房源刷新软件功能整合并做了优化改进,做到15秒快速获取最新个人房源，房源一键群发多端口,摸拟手工全天定时刷新房源,房源克隆搬家;企业版还包含小区占比透视,排班刷新，排班发布，二手房市场数据分析等房产中介管理系统，加盟热线：400-088-4846

房产经纪人销售技巧 第2篇

以下是房产经纪人常见的问题及解决方案，当然只供参考，每个人都有自己的一套行之有效的销售方法。

1.客户:这套房子最低多少钱?(例如:25万的房子)经纪人:您经纪人:您认为多少钱比较合适呢? 客户:20万左右。

经纪人:20万,那我请房东过来,您能不能马上定呢? 客户:那肯定要考虑一下。

经纪人:所以说,买房子不能只以价格为准,最关键的是房子适不适合你,如果房子您不满意即使便宜一点你也不会买是吗?所以我们还是先去看一下房子(那现在有空的话,我马上约一下,我们一起去看房。)

2、客人在看房源,经纪人上前接待,他不理不睬,只说我看一看,你忙你的。

经纪人:制造悬念,找一套非常超值的房子吸引他,让他开口说话。如果这套房子不适合他,再用其他的房子套取他的需求,再判断他的成熟度。

对于以上方法无效的客户,我们不要给他太大的压力,我们要诚恳的地上名片,婉转的说:“您买不买房子都没关系,我们这边有些房源资料您可以先带回去看一下,以后要是有什么需要帮忙的话,您可以找我,对于这方面,相信我还是比较专业,可以帮得上部分忙。

3、房东期望值太高,如何引导?(例子:金湖帝景 88㎡ 15f 65万)经纪人:×先生,我理解您的想法,我们也希望您多卖一点,我们的佣金也可以多收一些,但是,您也知道,现在的房价很透明,不是由您或我能决定的,是由市场决定的,像您这房子要卖这价格,比较难出手。

客户:多少钱比较合适? 经纪人:×先生,您为什么要卖这价格?我相信您也去了解过行情。客户:原来买的价格+装修价格,我的装修很好。

经纪人:×先生,我相信您的装修确实不错,前几天在金湖帝景里,我们也卖了一套面积一样,装修很漂亮,就是楼层没您这套好,他就卖57万,您可以做个参考。如果只是为了迎合您,说可以卖到68万,到时卖不掉,对您来说也是很不负责任的。不如我们先去看一下房子吧!看了以后我心里比较有底,也比较方便销售,我们公司帮您免费评估。

客户:不用了,有客户再带过来吧,我就卖这个价格。(房东比较坚持,保护意识较强的情况下。)经纪人:那您看您这边价格能不能往下调一些,我先跟客户报64万,您看可不可以,客户看满意后,我再与您商量.客户:那先按这个价格来报吧。

4、帮忙估一下价格? 客户:小弟,您帮我估一下,这套房子能卖多少钱? 经纪人:说实话,我没有看过房子真的是不好估价,给您估高了卖不掉,是对您的不负责任,估低了您又不开心。

客户:没关系啦,你们是专业做这个的,你就蛮给我估一下。

经纪人:那这样吧,我和您说一下刚刚卖掉的和您同一社区的房子,您参考一下。客户:好,你说。Ik，经纪人:(给他举两个相对典型、比较便宜的房子)那您感觉卖多少钱呢?(让他说些自己的心理价位)客户:这价格太低了,我不会卖,我最低也要卖(××)价格。你看看有这样的客人就带过来。

经纪人:好的,交给我。

5、对于空房子如何拿钥匙? 经纪人:李小姐,我问一下,您的房子目前是空着,还是自己住? 李小姐:空着,好久没住了,怎么啦? 经纪人:李小姐既然空着,我建议您把钥匙放一副在我们这边,我们会给您开张公司的收条。

李小姐:那不行,钥匙怎么能随便给你们呢? 经纪人:其实,我们也非常理解,您可能目前还不大相信我们公司,您看我们一抽屉都是钥匙,而且有几套都是刚刚装修好的,设备都齐全,房东原来也不同意,看了几次房子都不是很方便,有时是中午、有时是晚上。您也知道,客户白天一般都有上班,没什么时间,只有中午、晚上或者周末才有空,因此房子在我们这两三个月还没看几个客人,后来房东上周钥匙拿过来,我们帮它美化一下,现在就有个客户谈的差不多了,所以说我建议您把钥匙放这边,大家也比较方便,您觉得呢? 李小姐:那我考虑一下,回去和家人商量一下。

经纪人:我们真的很希望您钥匙能放在我们这边,一方面确实方便我们的带看,提高效率,另一方面您自己,据我们统计,一般一套房子成交的话,要带看二十至三十个客人才能成交,如果有钥匙的话,我们能更有效的为您带客户,也不会每天打扰您,等有客人价格出的差不多时,再打电话通知您,到时您只要过来签一下同意就行了,您还是把钥匙放我们这里吧。

李小姐:好了,好了。你说的也蛮有道理的。先放你这一段时间。

6、客户不签看房委托书怎么办? 经纪人:×先生,这个看房委托书麻烦您帮我签一下。客户:哎呀,这个不用签了,很麻烦。

经纪人:×先生,是这样的,这个委托书是必须要签的,它是我们这个行业的行规。而且也是我们的一项行程,经理就是看这个委托书来检查我们的工作,希望您能帮个忙配合一下。

客户:其它中介都没签,这个签来干嘛,要么这会带我去看房,要签的话那就不看了。经纪人:×先生,听我解释,其实签这个对您一点损失都没有,相反它会保障我们双方的利益。首先,它有明确规定我们的服务内容,收费标准,而且您最担心的就是我们赚您差价。这个您放心,里面都写得很清楚,我们是绝对不赚差价的,而且有成交我们也不会乱收费,都是按照里面的标准收费。当然,从另一角度说也是保护我们的利益,也只有您认可我们的服务及收费,我们才会带您去看房子,但是假如您所中意的房子是我们带您看的,那就必须在我们这边成交,它只是防小人,不防君子,像×先生您这么有素质,我相信您会理解我们,我们每个客户都要签的,那麻烦您在这边帮我签个字。

7、买卖双方互留名片,应怎么办? 客户: ×先生(房东),这是我的名片。

经纪人:(必须马上以客户手中抢过名片)并道:对不起,×先生,我们公司规定不允许这么做,假如您们确实有什么事情,到时我们可以帮您们联系。

客户:这没什么大不了的,只是留一下名片。经纪人:×先生,这个希望您能体谅一下,您也知道行有行规,假如我让你们这么做,回去我肯定是要挨骂的,您们人这么好,也希望理解我的苦衷。

8、当客户和房东直接谈价格,那经纪人该怎么办? 客户:(朱先生):陈先生,您最低要卖多少钱?(直接问价格)房东(陈先生)“迟疑了一下。

经纪人:陈先生,您爱人告诉我说要卖55万,经纪人速度要快,不能让房东先说出口。房东:是啊!经纪人:朱先生,您看一下,房子我们也看过了,房子房东也在,您能出多少钱,我们也可以当面谈谈。

客户在思考!经纪人:朱先生,要不这样,买房是大事情,您爱人应该也要再看一遍吧!我们先回去和她商量商量,也让房东家人商量一下,看看能商量多少?我们还是先走吧。

经纪人:太麻烦您了,我们走吧。”走到门口做要开门的样子。对客户说:我们下去看一下杂物间,免得下次还要来看。

对客户说:我对这社区很了解,一起到下面去逛一下。(总而言之找个借口把客户支开)

9、客户还价太离谱,怎么办? 经纪人:陈先生,昨天我们看的那套房子,确实不错吧。上个月我刚买套差不多的面积,装修还没这个好都卖了25万,您看这房子,您能出多少钱? 陈先生:22万, 如果22万我就蛮买。

经纪人:22万(惊讶状),陈先生,我也理解您,作为您们买方讲都希望价格低些,其实我们立场同您们一样。但是,我觉得这房子,肯定不可能,因为这房东您也见过,而且房子的情况您也知道。房东人是比较实在,我做这也是很专业,像房东开这价格真的比较实在,在这附近也找不到这么便宜的房子,假如,陈先生您有诚意的话,也出一个比较实在的价格。

陈先生:也差不多啦,我这价也蛮高的。这房子也不是说很便宜,我朋友上个月也刚买了套差不多的,才买21万。

经纪人:陈先生,我想请问一下您朋友的房子在哪个中介买的? 陈先生:他自己买的。

经纪人:那是很便宜,那你朋友真幸运买了这么好的房子,不过现在要买那么便宜的房子,真的找不到了。唉!如果让你朋友赚1万块钱卖给你不知道她肯不肯?

10、客户和业主约好,房东迟到或失约时,我们怎么办? 客户(李小姐):怎么搞的,房东还没到? 经纪人:不好意思,李小姐,这房东平时都很准时的,一般还会提前几分钟,今天不知道有什么事情,我给他打个电话问一下。

李小姐:可以,你打一下。经纪人:(拨通房东电话)结果: 1)短时间内会到。2)过1小时会到。3)不会到。

经纪人回答:1)李小姐,请稍等一下,房东一会儿就到。

2)李小姐,不好意思,房东临时有事,过一个小时才到,要不我们先看一下别的房子,您看您能不能等。

李小姐:(1)可以。(我们马上就约就近的房子)(2)不可以。(很诚意的道歉,并送她回去,然后给房东打电话,让他不用过来)(3)(打假电话)您好,是房东吗?您到哪里了?我同客人在这等了很久了,客户很有诚意的,怎么有事不能来呀? 那你能不能叫你朋友或家人过来一下,这么大热天,客户从老远赶过来也不容易等(主要让客户明白我们是用心在做,我们尽力了,责任不在我们。)接着,向客户真诚道歉,改约时间,或都看楼上楼下的房子户型。前题是在客户签了看房单之后。

11、客户看完房子后,不表态,只让我们帮他谈价格。经纪人:李小姐,这房子不错吧。

李小姐:房子还可以,你帮我谈一下价格,看房东最低卖多少钱? 经纪人:我很理解您,希望最低的价格买到房子,说实话,这房子已经很便宜了,上周我这边刚卖了套(举个例子,供她参考)估计价格谈不了多少,您看多少钱可以接受,我同房东谈一下。

李小姐:你先帮我问一下房东最低卖多少钱? 经纪人:谈我肯定会帮您谈,您最好给我个价格,要不我怎么去谈,房东问我,客户价格出多少钱,我都说不上来,房东肯定认为我们没诚意。

李小姐:那你蛮帮我问一下,最低卖多少钱,我再考虑一下。

经纪人:那好吧,我尽力帮您谈一下,晚上给您电话。(第一次带看,不要马上逼客户出价格。)

12、客户看完房子在社区里打听情况不肯走,我们该怎么办? 李小姐:小张,你先走吧,我到附近逛逛。

经纪人:这样啊,李小姐,我现在反正没事,对附近也比较了解,我陪您了解一下周边环境,并且,过会儿有位同事会带客人来看房子。

李小姐:没事,我自己一个人走走就好了。

经纪人:那可以,我先到房东那跟他说一下。(到楼梯口蹲点)

13、客户想和房东一起走。我们该怎么办? 李小姐:房东,我刚好有车子,送您一段。

经纪人:房东,您等一下,上次看您房子的那个客人,一会儿还会同家人一起再来看一下房子,烦您等一下。

房东:这样,你事先没约我? 经纪人:不是我亲自过来同您说了吗,顺便还有些问题向您请教。(转向客户:那李小姐,您先走吧。您考虑一下,回头我给您电话。)等客户走后,再同房东解释一下:不好意思,房东,主要是刚那客户对房子应该蛮有兴趣。我怕我们没有沟通好,如果我们说的不一致,让客户误会,不相信我,我们的目的是促使您们成交,希望帮您卖个好价格。也希望您能理解,配合我。(如条件允许,送房东回去)找个理由把房东留住。佣金类

14、客户认为我们中介服务价格比其他中介高,如何有效消除客户的这种心理? 如果我们的中介服务费的确比其它中介公司稍微高一些,经纪人可以直接承认,并将我们的优势和服务品质保证告诉客户,并从客户的角度说明这些优势和保证能够给客户带来什么利益。同时向客户说明我们有很多回头客,因为他们赞赏我们的服务;我们也有很多客户原来是一些中小型中介公司的客户,现在却是我们的长期客户。“我这里有我经手的一些老客户的电话,您可以通过他们了解我们公司的服务质量和我个人的服务水准”。注意,千万不要在客户面前直接诋毁其它中介公司,因为直接地以语言、文字打压同行乃是市场营销中的大忌。

15、客户对我们的中介费讨价还价,我们该如何调节?或者,中介费太高,能不能商量? 两种办法。一是在看房子之前先谈妥中介服务费,二是在看完房子客户准备下单时再谈。两种办法各有利弊,主要取决于经纪人个人的谈判技巧和处事风格。第一种方法有可能会降低客户看房、成交的兴趣,造成“刚下锅的鸭子飞走”的结局;第二种方法比较而言对双方都比较有利,但对于生意场上的老手客户,会以生意即将成交的前景诱惑经纪人做出比较大的让步,故经纪人的心理素质和让价技巧相当重要。即使经纪人心里早就准备给客户一些优惠,也要一点一点地放,半步半步地退。

记住:你在价格优惠上给予客户越快越多,客户的胃口就会越大,要求也会越多。所以,在价格谈判方面,掌握节奏和让价的分寸至关重要。

16、房东要求把服务费打到差价里,怎么办? 中介服务费由哪一方出,应该在接受委托时有所约定。事先没有约定,就应该遵守当地市场上的操作习惯。

17、如何保证收取双方的佣金? 目前佣金的收取多数是单向的,但在某些个案中,是双向收取佣金的。关键一点是应该在做单时签定合同或协议书,其中有明确的收取双方佣金的条款和收取的比例,以及因一方的过错而导致交易失败后过错方应履行的罚则义务(赔偿约定)。

18、为什么你的佣金那么高?会不会吃差价? 佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的(说明:有些城市当地政府在这方面有规定,如果没有一般遵循的是当地的行规或者是本公司自己的规定),我们绝对不会吃差价。

电商尚无法取代房产经纪 第3篇

内地部分电商们以免佣金与送广告的方式成功地接了不少一手盘, 但由于他们手上的有效“电客”并不多, 故仍然要依赖地产经纪为他们输送准买家。结果是他们又不得不把大部分收到的钱付佣金给经纪, 如果他们自己可以掌握客源, 何需分佣金与经纪?

当开发商发现电商原来自己缺乏有效客源时, 电商便又改口吹嘘自己有整合行内全部经纪的能力。现实情况是经纪都愿意与电商进行合作, 却不愿意听从电商的指挥。这些经纪愿意在有客源的时候转介给电商, 是因为电商能以团购的方式先收到客户的钱, 然后把又这笔钱的一大部分转分给经纪, 而且分出来的部分往往比开发商愿意付的佣金还要多, 并且付得比开发商还要快。然而, 经纪只会选择性地做一些好做的楼盘, 对于难做的就避之则吉, 因此, 电商根本就整合不到经纪的力量。结果, 电商虽然成功地接了不少开发商的楼盘, 却没办法做好这么多的盘, 难以向开发商做出合理的交代。

其实, 要整合二手市场的经纪又谈何容易, 经纪公司要调动自己公司有底薪的员工也不容易, 电商又怎么有条件和能力来指挥非自己公司的员工呢?经纪只会与电商搞“一夜情”, 却不愿意与电商进一步发展为有承诺的伙伴关系。为开发商开新盘, 事先必须作好大量部署, 需要调动大量人力、物力, 但电商却是无兵司令, 又怎么去完成开发商交给他们的任务?

在这种情况下, 电商就不得不自己也招聘大量的人手去做原来地产代理在做的工作, 美其名曰是在线上、线下相组合的一条龙服务, 实质上却是在承认, 线下的传统服务, 电商根本没有条件取代。

电子商务比传统代理公司更优胜的地方, 本应是动用的人手少, 成本较低, 但事实情况却是相反。内地的部分电商自恃资金丰厚, 大搞人海战术, 四处高薪挖角;既请拓展, 又请策划, 还请了大量的销售人员。他们的这种以本伤人的策略, 对传统的代理公司无疑造成了不小的冲击。但是, 问题是电商们请了这么一大批人之后, 能否令这些人产生协同效应, 产生开发商所要求的效益, 这也是电商需要面对的一个问题, 也是他们必须面对的难题。

争夺房产经纪人 第4篇

这样的日子看起来苦，但对于莫秀标这样的经纪人看来，却巴不得常有。因为，能把服务做到现在，至少收入不菲，更何况现在的莫秀标，基本上是给自己工作。

房产经纪是一个专业性很强的工作，涉及到房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容等。房产经纪人不但要能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势及可靠卖点等信息，必须掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等，还要掌握顾客的购买特性，了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。

然而，一直以来，中介入行门槛较低，导致业内从业人员素质良莠不齐，工资也是千差万别。在许多城市，低的月薪才几百元，高的也就二三千元。人们对靠提成的房产经纪人的印象，或专业老练，或许油嘴滑舌，甚至觉得他们赚“黑心钱”说“昧心话”。

其实，高要求和低收入的不成正比，使得许多经纪人如狼似虎地寻觅财路，经纪人给人们的印象也大打折扣。

上述并不正常的一切，都随着去年开始的争夺房产经纪人的大战而改变。

从10%到80%

引发此次经纪人大战的，就是Q房网。

7个月前，莫秀标和之前所在的房产中介公司一起，加入Q房网。那时候，中国房产经纪人抢夺战正酣。

2014年9月29日，Q房网和世华地产宣布启动“合伙经纪人”新模式，这一模式是变企业自建模式为平台共建模式，同时最大化让利经纪人。

Q房网的合伙经纪人制度，佣金提成比例最高达到80%，这一下子动摇了多年来经纪人佣金提成通常为10%至35%的惯例。

随后，链家、我爱我家、中原地产等深耕线下市场多年的房地产经纪公司也加入战争，通过不同途径透露各自的变革举措：加薪、提高佣金提成、合伙人制度，有尊严等等词汇纷纷出现，目的都指向一点：抢夺经纪人。

对于许多经纪人尤其是众多的中小房产中介公司而言，Q房网的合伙经纪人制度的吸引力，除了那些表面上的好处，更有深层次的原因。

伴随着互联网的快速发展，大部分传统行业的经营业态都已经发生了重大改变。消费者的行为习惯转变，单纯只做传统的线下，线上和线下不能完全打通的话，未来在整个的竞争链条中，就会死掉。中小房产中介公司品牌知名度、吸引力、线上网络营销平台基本上没有，又不可能去建，更没有大量资金的支持和产业链的延伸后端的服务，看着房地产二手房市场O2O热潮涌起，大战此起彼伏，众多的中小房产中介能做的，只是通过向其它房地产网络平台上交一笔不小的网络端口费，增加成交机会。

因此，对Q房合伙经纪人本就心动的中小房产中介的经纪人，在Q房在北京宣布线上网络平台开始逐步向全国经纪人免费开放，并将联合全国同行组成线下“超级联盟”的消息之后，再也无法无动于衷。

莫秀标和他所在的房产中介公司就是在那时加入Q房网的。

给公司交钱

刚到Q房，和公司的其他经纪人一样，莫秀标面对的是3个月的培养期，月薪3000元。在这3个月中，他一周内必须积满10分，并要完成三件事：录一个客户1分，录一个房子1分，带看一次1分。如果连续两周达不到10分的标准，就被直接封系统淘汰掉。

莫秀标已有3年的工作经验，这些对他而言不是什么难事儿。很快，他就成为Q房合伙经纪人的合作模式中的合伙人。“这是我自己申请的，”莫秀标说：“只要当月有成交，我就要付给公司1000元。”

在Q房网，合伙经纪人的合作模式包括4种：培养期合伙人、预备合伙人、合伙人和超级经纪人。培养期合伙人有3000元底薪，50%佣金提成，预备合伙人没有底薪，佣金提成60%，合伙人70%佣金提成，每个月向公司交1000元（没业绩不交），超级合伙人提成80%，每月交2000元（没业绩不交）。

面对记者有无“压力”的提问，莫秀标淡淡地说“没有”。每个经纪人心中都有个衡量自己的价值，有的多有的少，但是如何体现这个价值成为了一个很重要的问题。Q房网的合伙经纪人制度把这一问题格式化，激起了许多经纪人内心深处的动力。

以Q房网线下合作伙伴的身份，莫秀标参与到了Q房网整个O2O模式的线上下闭环系统当中。工作内容基本不变，但较之传统模式，他们拥有相对更加自由的空间和时间。Q房的新人很少，经纪人都是从业好几年。但来到Q房的经纪人，许多都是抱着创业的心理来的。

为了业绩，他们知道一切还是靠服务。“首先是专业，客户遇到的问题都可以对答如流，而且能够真真正正为客户做事。”莫秀标向《商业价值》表示，“有的时候，不是佣金打折就能够说服客户的，基本上还是靠服务。”

在接受《商业价值》采访前不久，莫秀标刚刚成交了一套二手房。这套房子同时被几家房地产中介公司的经纪人盯着，但那套房子做了抵押，而且是业主唯一的一套房子，这超出了很多公司的接受范围。莫秀标利用私人关系，想尽办法，帮着业主解押，才最终促成成交。

“合伙人模式让经纪人个人的收入得到了显著的提升，让经纪人从原先的打工者的心态变成了老板的心态，可以让优秀的人沉淀下来，进而提升整个行业的服务质量。这才是合伙经纪人的最大价值。”Q房网加盟事业部副总裁左东华向《商业价值》表示。

一个为房产经纪人服务的生态

作为一个房产经纪人，房源才是最大的资本，没有有效的资源，能力再强也没有用。

每天一上班，莫秀标就打开盘客通ERP系统。这是一套把合伙经纪人全部纳入Q房网的管理体系的系统，基础是Q房网的云房源大数据库。

进入Q房经纪人后台 ，就可以看到整个后台的操作界面，这里既可以寻找客户需要的房子，也可以发布二手房房源。Q房网端口是免费的，很多人在用，业主和客户都从上面找房。

借助这一平台，买卖双方可以方便地找到找房和委托服务。找房者可以按各项分类搜索快速找到匹配房源，并可通过电话、Q聊等方式快速联系到经纪人，建立一对一的服务关系；业主可实现随时随地在线委托，委托信息提交后，即会有相关社区的经纪人为业主提供委托服务，具有时效性强、互动性高等特点；到需要线下服务时，在各大核心社区布点的门店，可以让客户与经纪人零距离的接触，促进成交概率。

在莫秀标所在的西城区月坛南街四分店，培训是常有的事。Q房网总部给线下门店的运营提供外包服务，为各城市的合作伙伴提供如人才孵化、系统对接和人员培训等线下运营的核心项目支持。而每次来培训的，都是各店的经理。

优秀的房产经纪人具备的谈判技巧 第5篇

1、要提醒在场所有人员将手机关机或调至静音状态，以便保证整个合同谈判的过程不被打扰，并安排好买卖双方自座位;

2、尽量不要在电话中谈判。

3、房产经纪人应在开始谈判前做自我介绍及买卖双方的相互介绍；

4、在谈判过程中为避免给客户造成不公正、偏袒某一方的印象而造成谈判不畅或中止，房产经纪人必须要始终保持中间立场；

5、谈判的原则：察言观色，见风使舵，机灵应对，外表诚恳。

6、谈判时要注意自己的语音、语速、语调，不可态度傲慢无礼，也不要过于卑谦，要保持正确的工作态度，体现合同签署的公正性和严肃性；

7、房产经纪人要在谈判过程中掌控现场的谈判节奏和气氛，保持三方相互尊重、相互理解的主导思想，使买卖双方在平等自愿的前提下进行谈判；

8、当双方在谈判过程中出现意见僵持不下的局面时，建议暂时停止谈判。房产经纪人应委婉的将双方暂时分开，分别做工作，以缓和尴尬的气氛局面，使谈判重新进行；

9、谈判中经纪人应作为整个洽谈过程的主线来引导和帮助买卖双方围绕签约事项进行洽谈磋商，不可任其买卖双方的任一方长时间谈论与签约无关的自己话题，而分散双方的注意力和打乱谈判节奏；

10、谈判过程中，经纪人应对整个交易过程及备件做详尽的讲解和描述，以体现专业，优质的服务，为下一步的签约奠定良好的基础；

11、经纪人应正确应答客户提出的各种问题和疑虑，积极主动的做详细解释，但不可轻言许诺，口头担保等违反公司规定的言行；

12、谈判过程中要及时掌握住客户心理和动态，预期到将要出现的状况和局面，及时协调和掌控；

13、谈判过程中，我方谈判人员不可将矛盾激化，应因势利导，先转移话题，再慢慢缓解，不要给签约制造困难；

14、碰到买卖双方均很坚持己见时，可采用“我不欲战，划地而守之”之方式，暂时冰冻起来。

15、谈价时要给自己留有余地,16、我们是中介，是要向双方收取中介费（佣金）

17、谈判时不要倾向与任何一方（让客户和业主感觉到他们是公平的）

18、在和客户谈判时说话要有底气、有自信，不要被客户或业主的气势所压倒，感觉到我就是专业的置业顾问

19、尽量避开双方有争议的问题谈，用其他的优点弥补其劣势

20、在没有把握的情况下不要轻易对客户有任何承诺;

房产经纪人销售技巧 第6篇

(单项选择题)

1、在房地产居间业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的()。

A.居间服务内容之一

B.后续服务项目之一

C.咨询服务内容之一

D.信息服务内容之一

2、张某在对该办公用房的产权调查环节应着重关注的问题为()。

A.该办公用房权属的类别和范围

B.该办公用房的产权是否完整，是否有纠纷，是否有其他权利设定

C.相邻房屋的物业类型和权属情况

D.该办公用房产权的登记情况

3、目前我国房地产代理活动的主要类型是()。

A.新建商品房销售代理

B.存量房承购代理

C.存量房租赁代理

D.新建商品房租赁代理

4、甲机构在接受杨某的售房委托时，应开展的工作为()。

A.实地查勘房屋状况

B.验看杨某的房产证

C.进行产权调查

D.帮助杨某修复房屋缺陷

5、在房地产经纪服务合同上应当签章的主体有()。

A.房地产经纪机构

B.从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理

C.房地产经纪管理部门

D.房地产经纪行业组织

E.委托人

6、在房地产经纪人执业资格注册有效期内，房地产经纪人若想调到另一家房地产经纪机构执业，应当办理注册()手续。

A.调动

B.调离

C.转移

D.变更

7、在房地产经纪人执业资格注册有效期内，房地产经纪人若想调到另一家房地产经纪机构执业，应当办理注册()手续。

A.调动

B.调离

C.转移

D.变更

8、关于房地产经纪人在代理合同中的义务的说法，错误的是()。

A.应按照被代理人的指示处理事务

B.应亲自处理受托事务

C.在处理被代理人事务时，应及时报告事务的进展情况

D.如以自己的名义取得的孳息，可以自己保留

9、某房地产的土地面积为201000㎡，土地单价为19000元/㎡，建筑面积为98000㎡，建筑物价值为2300元/㎡，房地产投资收益率为10%，计算房地产投资可获得的净收益为()亿元。

A.0.23

B.2.O9

C.4.O4

D.4.28

10、在某种连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系是契约合作关系，该种模式通常称为()。

A.直营连锁经营

B.无店铺经营

C.特许加盟连锁经营

D.混合经营

11、在我国房地产市场中，房地产经纪业务相对较少的是()。

A.房地产一级市场

B.房地产二级市场

C.房地产三级市场

D.房屋租赁市场

12、房地产经纪机构在房地产市场中的作用有()。

A.降低交易成本

B.规范交易行为

C.保障交易成本

D.提高市场效率

E.抬高市场价格

13、关于房地产经纪人在代理合同中的义务的说法，错误的是()。

A.应按照被代理人的指示处理事务

B.应亲自处理受托事务

C.在处理被代理人事务时，应及时报告事务的进展情况

D.如以自己的名义取得的孳息，可以自己保留

14、在某种连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系是契约合作关系，该种模式通常称为()。

A.直营连锁经营

B.无店铺经营

C.特许加盟连锁经营 D.混合经营

15、关于甲机构代办房地产登记收费的说法，正确的为()。

A.不应收取任何费用

B.可以收取一定的费用

C.只能收取交通费

D.只能收取信息费

16、为积极开拓业务，房地产经纪人钱某在亲朋好友中收集房地产买卖的信息。钱某所采用的信息收集渠道属于()。

A.直接渠道

B.间接渠道

C.媒介渠道

D.关联渠道

17、关于房地产经纪人员的说法，正确的有()。

A.房地产经纪人可以在全国范围内注册执业

B.取得房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件

C.未取得房地产经纪人员职业资格证书的人员，一律不得以房地产经纪人员的名义执业

D.房地产经纪人员应当在房地产经纪机构中承担关键岗位

E.房地产经纪人员有权依法发起设立房地产经纪机构

18、房地产经纪服务合同的主要条款包括()

A.当事人的名称或姓名

B.标的房屋

C.服务事项和服务标准

D.劳务报酬

E.委托人的家庭情况

19、关于甲机构代办房地产登记收费的说法，正确的为()。

A.不应收取任何费用

B.可以收取一定的费用

C.只能收取交通费

D.只能收取信息费

20、房地产经纪服务合同的保存期限()。

A.不少于3年

B.不少于5年

C.5～10年

D.10年以上

21、目前我国房地产卖方代理包括()。

A.境外公司在我国境内承租房屋的代理

B.境外个人在我国境内承租房屋的代理

C.新建商品房销售代理

D.房屋出租代理

E.存量房出售代理

22、房地产经纪机构在选择企业规模时，应着重考虑与其经营规模是否匹配的因素有（A.信息资源

B.已有店面的布局

C.管理水平

D.企业声誉

E.人力资源

23、张某与出售方签订房地产买卖合同后，如果出售方违约，则()。

A.甲机构可以向出售方追究违约责任

B.张某可以向出售方追究违约责任

C.张某应向甲机构追究责任，不能直接向出售方追究责任

D.甲机构和张某之间只有一方可以向出售方追究违约责任

24、房地产经纪机构因歇业或者其他原因终止经纪活动的，应当自办理注销登记后的(日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续。

A.15

B.20

C.30)。)

D.45

25、林某2005年6月向银行借款50万元购买了一套价格为80万元的商品房，林某家庭月收入1万元，月还款4100元，2011年3月还有贷款余额26.8万元，则偿还比率为()。

A.41.00%

B.48.40%

C.53.60%

D.62.50%

26、关于甲机构投资人对机构的债务承担责任的说法，正确的为()。

A.在其投资的财产范围内承担无限责任

B.对机构债务承担有限责任

C.对机构债务承担无限责任

D.以其个人财产对机构债务承担责任

27、在房地产经纪服务合同中，主要条款如“标的”、“劳务报酬与酬金”等属于()。

A.程序条款

B.免责条款

C.默示条款

D.明示条款

28、房地产经纪人的权利不包括()。

A.依法发起设立房地产经纪机构

B.处理房地产经纪有关事务并获得合理的报酬

C.同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构

D.要求委托人提供与交易相关的资料

29、目前我国房地产代理活动的主要类型是()。

A.新建商品房销售代理

B.存量房承购代理

C.存量房租赁代理

D.新建商品房租赁代理

30、在某种连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系是契约合作关系，该种模式通常称为()。

A.直营连锁经营

B.无店铺经营

C.特许加盟连锁经营

D.混合经营

31、房地产经纪必不可少的主要原因有()。

A.房地产的特殊性

B.房地产价格的波动性

C.房地产交易的复杂性

D.房地产交易的经常性

E.房地产信息不对称性

32、在房地产经纪机构的经营模式中，直营连锁与特许经营连锁的主要区别有（A.连锁经营组织经营权的独立性不同

B.房地产经纪机构对连锁经营组织的管理模式不同

C.房地产经纪机构采取的规模化动作方式不同

D.房地产经纪机构与连锁经营组织的经纪关系不同

E.连锁经营组织的投资方不同

33、王某委托甲机构为其销售住房，而不是自己销售的好处为()。

A.缩短交易时间

B.降低搜寻成本

C.保障交易安全

D.获得较高售价

34、布置售楼处应考虑的户外功能有()。

A.广告功能)。

B.广场功能

C.停车场功能

D.通往样板房的道路功能

E.商业功能

35、张某在对该办公用房的产权调查环节应着重关注的问题为()。

A.该办公用房权属的类别和范围

B.该办公用房的产权是否完整，是否有纠纷，是否有其他权利设定

C.相邻房屋的物业类型和权属情况

D.该办公用房产权的登记情况

36、一个房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势作出了准确的判断，这说明该房地产经纪人具有()。

A.收集信息的技能

B.市场分析的技能

C.人际沟通的技能

D.供需搭配的技能

37、房地产经纪行业管理的专业性主要体现在()。

A.对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理

B.规范房地产经纪收费

C.对房地产经纪人员的职业风险进行管理

D.重视房地产经纪管理的地域性

中介胜经之经纪人销售技巧 第7篇

1、如何提高自己把握客户、磋商成交的能力？

提高个人把握客户、磋商成交的能力需要从多方面进行着手，包括准备与地产有关和无关的背景知识，一定的社会阅历和处世经验，良好的沟通技巧以及个人的“职业性格”塑造等等，即俗语中所说的“世事洞明皆学问，人间无处不文章”。经纪人要做到以下几个方面：首先，应该从房地产基础知识入手，提高自己的专业知识方面的修养，做到百问不倒，百问不厌；

其次，要有意识的扩大自己的知识面，跟上潮流，同时结合个人的兴趣和爱好；

第三，有意识的总结与不同类型客户打交道的经验，并积极地与同仁分享，互相取长补短；

第四，积累与地产相关的法律知识、保险知识等；

第五，建立庞大的人脉网络，特别是物业管理公司方面（甚至包括大厦和小区的保安）、法律保险方面的专业人士、某些服务行业如汽车配件行、修理厂、家具厂等等，以备不时之需和增加个人收入；

第六，要增长自己的知识面，了解客户是哪里的人从而分析客户的喜好，以便选择房屋类型时适应某些客户的特殊要求和特别心理。

2、如何发掘客户深层次的需求？

首先，要包装、开发、丰富我们的产品种类，这是挖掘客户深层需求的前提，也是扩大和提高经纪人收入的一个重要渠道。

其次，要保持与客户的持续交流沟通，最大限度地丰富经纪人需要掌握的与客户本人、家庭、职业等相关的信息点。

第三，经纪人与客户的本质关系是生意关系，但持续的沟通联络会将这种生意关系转变为朋友关系，再适时地推荐与不动产有关的衍生服务产品，这时客户不仅需要而且愿意使用我们的服务。

3、如何筛选、分辨真实的客户？

目前，在有些城市，中介行业自坏行规和职业形象，出现了类似“星探”的“房探”现象，这种做法有些让人防不胜防，而且也很难采用法律的方式进行自我保护（原因是法律上没有相关的条款和界定）。对于这种虚假客户，主要依赖经纪人自己的经验来判断。这是第一类的客户，他们一般比较喜欢紧俏地段及容易脱手的楼层和户型，看房的时间非常随意，即使是正常的上班时间也愿意安排约会。

另一类客户是有不动产方面的需求，但并不急迫，只能视作潜在客户，这类客房的选择目标不明确，成交意向不强烈，正处在寻价和寻找阶段，除非有十分中意的否则不会成交。建议经纪人与这类客户保持不间断的联系而不要投入100%的精力。

第三类是准客户，特征是成辩解欲望强烈，目标明确，一般只要有合适的房产都会短时间内成交，且乐于支付服务费。

主要特征：

1.对方电话或上门直接问房价，什么价，靠近哪里。

2.不肯报姓名、电话、公司名称。

3.找借口讲朋友要房，代朋友问。

4.目标要求不明确，讲不清楚，支支吾吾。

5.不肯办理委托书，无名片，无联系方式。

6.电话里表示从广告单页上看到信息不肯上门。

7.用假名字、假地址、假公司来登记。

8.要求推荐资料，但一直不肯看房，办公地点也找不到。

9.对方来电话时听到噪音很响，但是本人却不肯留下公司电话，只留下手机。

应对办法：

1.多听多问，判断漏洞。

2.不要轻易将物业的详细地址告诉对方。

3.明确告诉对方公司里还有很多房源，请上门来了解和委托。

4.带看时做好确认书，不要让对方与房东交换名片。

5.联合中介时，一方只发自己的客户或房东的名片，不要错发名片。

6.利用客户留下的名片及传真进一步跟踪判别真假。

7.问清楚对方是自己要还是代人要，朋友是哪里人，是公司要还是私人要，朋友何时来，我们是否见面，预算多少，超出是否接受，是否看过，为什么没成交。

4、如何避免买卖双方私下成交？

如果买卖双方都有私下成交的意愿，作为经纪人是很难避免的。比较现实可行的方法有两个：

第一，要求买卖双方与门店签署买卖委托合同，并在合同中明示“买卖双方在未来的6个月内与门店经纪人介绍的客户成交的，视为使用了本店/经纪人的资源和服务，故仍然有支付中介费的义务，本店/经纪人保留使用法律手段追讨中介费的权利”。通常情况下，一封由公司委托的律师发出的正式追讨公函会给买卖双方造成极大的压力，而经纪人在应支付中介费的一方收到公函后的第三天使用电话跟进比较合适（为对方留下足够的时间支咨询其朋友如何处理），实际工作中大部分客户会主动支付，有些比较强硬的客户会在收到法院的开庭公函后主动付清。

第二，对于有私下成交倾向的买卖双方，经纪人可以先打预防针，举例说明曾经有这样的客户或者最后导致损失或最终通过法律的途径解决问题。

第三，一定把握住其中一方。

第四，随时随地风险教育。因为跳过中介，造成经济损失，最后得不偿失。

5、在带客户看房和有磋商成交很繁忙时，怎么兼顾房源开发、派单、小区推广等基础性活动？

经纪人的时间都很紧张，但能否成为高收入的经纪人除了自身素质、条件、人脉背景以外，很重要的一点就是会不会合理地安排和利用时间。房源开发的方法很多，大致可以分为两类：间接房源和直接房源。间接房源包括：通过派单、广告等市场推广活动获得的房源；直接房源主要是从老客户和推荐客户、开发商、物业管理公司等直接获得的房源。资深经纪人主要开发的是直接房源。

在时间安排上，主要是根据各地区的气候和消费习惯来进行，比如整理自己的资料、文件放在星期一的上午11：00之前，与老客户联系或维持人脉关系放在星期一的下午2：00—4：00；把派单的时间放在周未的上午10：00之前，如果在闹市区派单则安排在中午前后一小时，周未最主要的工作是带客户去看房„„。总的原则是，把每周七天的时间分割成一个个的小整块，提高效率，统筹安排，但同时，至少要留下半天到一天的时间与家人在一起，因为我们的经纪人都应该成为时间平衡、事业与家庭生活兼顾的高手和富有责任心的职

业人士。

6、买卖双方在价格上僵持不下时，经纪人应该怎么办？是保持中立还是向一方倾斜？

通常经纪人的角色是中立的，但因具体案例的不同而不同，倾向一方是为了更有利于成交。

价格僵持有两种情况，一种是买卖双方面对面地直接僵持；一种是买卖双方通过经纪人传递价格信息而僵持。对于前一种，主要依靠经纪人来缓和气氛，“张先生、王先生，我看大家都是很有诚意的，能不能大家都退一步，„„。”，“张先生、王先生，我看大家都是很有诚意的，我们能不能先谈谈合同条款，然后再谈价格„„。张先生、王先生，大家费了半天劲，合同都谈妥了，价格上互相让一步吧。”对于后一种，经纪人的发挥余地比较大，主要的原则是抬买家的价格，压卖家的价格。

7、客户交易兴趣减低、如何再激励其兴趣？

客户交易兴趣降低的原因是多方面的，有价格的因素，有房产所在位置的因素，有客户本身的因素，也可能和经纪人个人的专业水准和服务水准有关。关键是要找出真正的原因，再根据客户的个案情况对症下药。

8、如何控制报价？

报价是促成成交的关键一步，一般情况下报价应和当时的市场价格相接近并留有一定的回旋余地，同时也要接近客户的目标价位。我们一般要列举前两个月的交易的相同地段，房屋结构，朝向等都差不多甚至要好但成交均价不高的房子，让其有个参考。但如果房东的报价较低，就不用再比较，就其房子谈论就好。

9、买方（购房者）因第三者参与而改变了其购买意愿。

签订购买合同时，经纪人一定要保证所有的（如夫妻双方）有权做决定的人都在场，并在签订合同的同时支付一定数额的定金，在合同正常履行过程中定金将计入总购房款中；合同中同时还要约定，买方反悔卖方有权没收定金，卖方反悔将向买方赔偿双倍定金，任何一方反悔都不影响佣金的正常支付。

10、在房屋租赁中，租客反悔该如何处理？

租客反悔有两种可能：入住之前和入住之后。如果是入住之前反悔，根据已签署的意向书或合同，定金和中介费不退；如果是入住之后反悔，租客付给业主的押金不退。一般而言，上述约束性条款在意向书和合同中都应该有所明示。

11、客户下定金要买房，业主却反悔不卖了，双方各执已见，交易无法达成。

当客户和业主达成成交共识后，应立即促使双方签订意向书并支付定金，或者直接签订合同并支付定金，经纪人可以作为双方的见证人，任何一方毁约都应向对方赔付定金的双倍。在意向书和合同中还应该同时约定，经纪人的佣金由客户和业主中的一方支付，一方毁约并不改变佣金支付方的支付义务。经纪人要尽量说服业主，为其分析利害，以最终能成交为导向。

12、客户一定要问房源的具体地址，不告诉客户，客户就会在发脾气，怎么办？

如果电话咨询的客户，毫无疑问我们不能告诉他们房源的具体地址和联系人，只能在电话中记录下客户的具体要示并安排时间见面，在门店签订委托书后再看房子；如果是直接上

门的客户，签订委托后约定时间看房子；无论是哪一种，我们都应该事先与业主联系约定时间，或者事后与业主联系（如果业主把钥匙交给门店保管）。

至于客户发脾气，可以解释为保护业主的隐私、业主不希望陌生人打搅、业主的特别要求等，相信耐心而温和的回答会取得客户的谅解和支持的。

13、带客户看房子时，买方向业主递名片、留电话却又不好阻止，怎么办？