房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案

房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案（精选6篇）

房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案 第1篇

2007年房地产估价师《经营与管理》真题及答案

一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入

2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售 B.抵押 C.转让 D.经营

3、下列风险中属于系统风险的是()。A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险

4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性

5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为()年。A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50

6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段

7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。A.移动平均法 1

B.指数平滑法 C.市场因子推演法 D.简单平均法

9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。A.开发商 B.监理单位 C.分包单位 D.总承包单位

10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。A.目标定价法 B.成本加成定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法

11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法 12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。A.390.5 B.399.5 C.523.5 D.543.0

13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。A.生活方式 B.受教育程度 C.购买动机 D.自我形象

14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型

15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。A.购买价格 B.容积率及有关设计参数 C.空置率 D.运营费用

16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。A.7.02% 2 B.7.04% C.7.50% D.7.85%

17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2

18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。

A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润

19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。

A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6%

21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33

22、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为()元/m2。A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 3

23、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是()。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙

25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于()。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法

26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是()。A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费

27、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是()。A.固定资产购置支出 B.企业所得税 C.固定资产折旧 D.贷款利息

28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.现金流量 B.清偿能力 C.资产与负债情况 D.资金盈余或短缺情况

29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的()。A.分离 B.独立 C.对立 D.融合 30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是()。A.商用房地产风险更高 4 B.商用房地产的收益更高 C.商用房地产的价值更高 D.商用房地产的增值潜力更大

31、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或()。A.租金收入

B.土地出让收入

C.长期抵押贷款

D.净经营收入

32、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来()。A.操作风险

B.法律风险

C.信用风险

D.管理风险

33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括()。A.租金调整条款

B.代收代缴费用条款

C.装修费用条款

D.折让优惠条款

34、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是()。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的 D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

35、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为()万元。

A.330 B.450 C.650 D.700

二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为()投资。A.建筑安装工程

B.新建和扩建

C.设备与工器具购置

D.迁建和恢复 E.其他费用

2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析()。

A.物理结构

B.区域结构

C.产品结构

D.供求结构 5

E.总量结构

3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有()。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的

4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。A.空置量 B.房地产价格指数 C.平均建设周期 D.吸纳率 E.失业率

5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的)。A.价格水平B.销售对象 C.基本功能 D.地理位置 E.辅助功能

6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有()。A.净现值 B.投资利润率 C.现金回报率 D.静态投资回收期 E.内部收益率

7、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有()。A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 B.实际利率真实地反映了资金的时间价值 C.名义利率真实地反映了资金的时间价值

D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

8.下列关于内部收益率的表述中，正确的有()。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 D.如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E.内部收益率越高，投资风险就越小

9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有()。A.权益投资比率 B.利息备付率 C.偿债各付率 D.内部收益率 E.资产负债率 6

10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有()。

A.期望值相同、标准差小的方案为优 B.标准差相同、期望值小的为优

C.标准差相同，期望值大的为优 D.标准差系数大的为优 E.标准差系数小的为优

11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有()。A.资产负债表

B.投资计划与资金筹措表

C.借款还本付息估算表

D.资金来源与运用表

E.损益表

12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有()。

A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本

B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

13、投资项目可行性研究的根本目的包括()。A.减少或避免投资决策的失误

B.提高项目开发建设的经济效益

C.提高项目开发建设的社会和环境效益

D.为项目决策提供依据

E.为项目后期的经营决策提供依据

14、在下列费用中，属于债务融资成本的有()。

A.承诺费 B.手续费 C.担保费

D.利息

E.税费

15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。

A.商业信誉和财务状况 B.面积需求大小

C.租金支付方式

D.物业服务需求 E.与写字楼业主的关系

三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。()

2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。()

3、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中 7

己正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。()

4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。()

5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。()

6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。()

7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。()

8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。()

9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。()

10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。()

11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。()

12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。()

13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。()

14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。()

15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。()

四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)1.某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：

(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)?(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?(8分)

2.某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题： 8

(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)?(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)参考答案

一、单项选择题

1、C

2、D

3、B

4、C

5、C

6、C

7、D

8、C

9、D

10、A

11、A

12、B

13、C

14、B

15、B

16、A

17、B

18、A

19、D 20、B

21、C

22、C

23、D

24、A

25、A

26、C

27、A

28、D

29、D 30、A

31、C

32、D

33、A

34、D

35、C

二、多项选择题

1、ACE

2、BCDE

3、ABD

4、BD

5、CE

6、BCD

7、ABD

8、ABC

9、BCE

10、ACE

13、ABC

14、ABCD

15、ABD

11、ADE

12、ADE

三、判断题

1、√

2、×

3、×

4、×

5、√

6、×

7、×

8、√

9、×

10、√

11、×

12、×

13、×

14、×

15、√

四、计算题 1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%(1)求购房最高总价 购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元(2)求出售原有住房时间

住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元

设剩余M个月需要偿还25万元，则有

有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月 240-196=44个月 在还款44个月之后出售住房 2.解： 解法一：叙述法

一、设最低基础租金为x，求最低基础租金(1)计算各年自有资金净现金流量

1)第1年年初净现金流量=-5400万元

2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 净现金流量=-5400+5400=0万元 3)第3年年初： 归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元 乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 4)第3、4年年末： 还本付息=9093.87×7%=636.57万元 营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元 经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元 净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元 5)第5年年末： 还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元

营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元 经营收入=(0.9975x+1000)万元 转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元

净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元(2)求基础租金

房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案 第2篇

一、单项选择题（共35 题，每题1 分）房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。

A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长 2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A 增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给 3 关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。

A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A 完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D.第四阶段 7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。

A.集体土地中的宅基地 B依法收回的国有土地C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）A.对原材辛的检验 B.对配套设施的检验C 确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度 9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为 A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法

11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。

A.有效市场＞渗透市场＞服务市场 B.服务市场》 有效市场＞渗透市场 C.有效市场＞服务市场＞渗透市场 D.服务市场》 渗透市场＞有效市场

12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境

13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率

14.我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放

15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。

A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本 21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求 D.达到了财务内部收益率的要求

22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（）年

年末

0 1 2 3 4 5 净现值/万元

-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累计净现值/万元

-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31

24.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于()A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是甭进行投资。

A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价 27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还 28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()

A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费 29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）A.总投资估算表 B.经营成本估算表

C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A 发行可转换债券、B 发行普通股股票 C 发行优先股股票 D.发行公司债券

31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项 目将面临()

A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D 信用风险

以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70％ A 评估价值 B 实际价值 C.投资价值 D.出让金收入 33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是

A 本次贷款的月还款额/月均收入B（本次贷款的月还款额＋其他债务月偿还额）／月均收入 C.（本次贷款的月还款额十月物业管理费）／月均收入

D.（本次贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入 34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）

A 物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率C 通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系

35.某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5 %，月平均租金损失率为2 % , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的3 %，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10

二、多项选择题（共15题，每题2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C.土地开发投资D房地产开发投资 E.房地产经营投资 2.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）

A.吸纳量 B.新竣工量 C.预售面积 D.可供租售量 E.房地产价格 3.下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。

A 商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E.通货膨胀导致房地产重置成本增加 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）

A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C 总代理可以委托分代理

D.房地产开发企业不能直接委托分代理 E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式 5 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。

A 成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈 6.下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（）。A 开发一销售模式 B.开发一持有出租-出售模式

C.购买一持有出租一出售模式 D.购买一更新改造一出售模式E.购买一更新改造一出租模式 7.对于“开发-销售” 模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（）。A.开发期 B.论证决策期 C.经营准备期 D.经营期 E 销售期

8.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额 B.投资利润率 C 资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率 9.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。

A.故障树分析法 B.期望值法 C.盈亏平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模拟法 10 在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（）。A.风险估算 B.分析风险概率分布情况

C.辨识风险发生的原因 D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。

A.项目用地 B.房地产市场供需 C.房价现状及走势 D 交通运输条件E.外围基础设施 12.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。

A.土地出让价款 B.土地购置税费 C.基础设施建设费 D 水文地质勘测费

E.土地开发工程费

13.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）

A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权然融资 E 权益融资主要来源于个人投资者

14.银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 %

D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E 密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用 15.写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A 物业所处位置 B 辐射区域的范围 C 建筑设备系统 D 建造年代E.租户类型

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号、用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）

2.在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）

3.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％()在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（）5.用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（）6 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）7 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（）8.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）10 在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（）

11.房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）

12.借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（）

14.房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一。（）

15.一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

（一）某投资者购买了一间建筑面积为100 扩的店铺用于出租经营，购买价格为180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛和金收入的30%，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标。要求的店铺最低单位面积年和金，并画出该项目投资经营的现金流量图。

（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4 和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3 和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

2011年试题参考答案

一、单项选择题

1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C

二、多项选择题

1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判断题 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×

四、综合分析题IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A。现金流量图为：（太容易了，不好画，略）

现金流量图共3分.其中：第0年、1年末现金流量180、60 给1分，第1年末净租金收入正确给1分，第15年末正确给1 分 方法一： 解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 根据投资者的投资计划可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（万元/㎡）=4899.1元/㎡

那要实现这一投资自标、该商铺的单位面积最低年租金为4899.10元/㎡。方法二： 解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 将购买价和装修费折现

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57万元

在动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡

（二）解：(1）计算该项投资的加权净现值之和方法一：

第一路径：

联合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 净现值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加权净现NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路径：P(X2)= 0.12 净现值：NPV2 =-0.16

加权净现NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02万元 第三路径：P(X3)= 0.08 净现值：NPV3 =-5.13 加权净现NPV3P(X3)=-0.41万元

第四路径：P(X4)=0.3 净现值：NPV4 =11.86 加权净现NPV4P(X4)=3.56万元

第五路径：P(X5)=0.18 净现值：NPV5 =0.49 加权净现NPV5P(X5)=0.09万元

第六路径：P(X6)=0.12 净现值：NPV6 =-7.09 加权净现NPV6P(X6)=-0.85万元

加权平均现值之和为=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的净收益期望值为15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

当租赁期为3年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58万元 当租赁期为5年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66万元 加权净现值为2.58×0.4+4.66×0.6=3.83万元

(2）计算该投资项目净现值不小于零的累计概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按净现值从小到大排列，见下表，并计算累计概率（略）净现值不小于零的累计概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析

一、单项选择题

4.由子房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。某房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积、不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000-（300+200）=500万㎡

6.在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加

7.土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。质量控制主要包括四个方面，对原材料的检验、对配套设施的检验、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。

10.成本加成定价法的表达式为：成本＋成本× 利润率。

13.需求分析包括：需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析（具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势）、市场购买者的产品功能需求。

15.实际利率=(1+r/m)m-1，设名义利率为12%，则按年计息，i=12%,按季计息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月计息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，实际利率,按月计息最大，则按年计息最小。16.实际利率=[(1＋名义利率）/(1＋通货膨胀率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因为每年递增率和折现率相等即当，s=i时，采用等比序列现值系数P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94万元 18 该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为P×i,1000,10%=100万元

如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。

动态投资回收期＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对官当期净现淦流量现值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.偿债备付率=可用于还本付息资金/留当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5 / 1.3=3.846万元，按月还本付息额＝3.846/12=3205元，用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076万元。

24.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

25.最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下, 保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。

28.相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资不改变原股东对公司的控制权。

商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

考核借款人还款能力，规定将每笔住房货款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下，其公式为：房产支出与收入比＝(本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额＋月物业管理费十其他债务月偿付额）/月均收入。一定注意考试中题干的要求。35.月净经营收入=有效毛收入-运营费用=潜在毛租金收入-空置和收租损失、其他收入-运营费用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36万元, 注意：2011年教材将“经营费用”修订为“运营费用”学习使人进步，相信能就一定能成功

二、多项选择题

1.根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事上地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A、B 选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除A、B选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资，共5 项。

2.市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共9 项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面积、房屋新开个面、平均建设周期和竣工房屋价值共10 项，本题中的B、D 选项属于供给指标。

4.A 选项错在大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售；D 选项错在房地产开发企业或业主还可以直接委托分代理。

5．C、E 选项属于面访的联系方法的特点；D 选项属于电话访问的联系方法的特点。7.对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和；当房地产开发为置 业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选 9.风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。

10.风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算；C、D 选项属于风险辨识的内容；E 选项属于风险评价的内容。11.B、C选项是市场调查的内容。土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款（由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成）、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价，除上述直接费用外，还包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C 选项属于勘察设计和前期工程费，D 选项属于房屋开发费。对于A 选项，资金融入方不需要还本付息；D 选项，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资，E 选项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者。14.对于C 选项，要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的35%

15.对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建设设备系统、物业管理水平和租户类型。

三、判断题

1.保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。

2.在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。

4.区域房地产市场分析应侧重于对地区经济分析、区位分析，市场供求与价格概括分析、市场趋势分析等内容；项目房地产市场分析应侧重于项目竞争分析和营销建议。

6.房地产开发用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，而经营期的期间费用计入运营费用。7.财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率大于借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平。

8.金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率 10.在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择外，还应进行区位分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择。

11.公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费。

13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，但由于同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证抵押。

房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案 第3篇

高校房地产专业经过近20年的发展, 已经越来越成熟, 宏观调控后房地产专业人才的需求更规范。而高职房地产经营与估价专业毕业设计有其自身的特点, 行业服务性强、实践性强, 要求学生不仅要具有扎实的专业知识基础和实践动手能力, 还要求学生在毕业设计过程中了解房地产经营与估价工作实践的经验, 培养严谨的专业素养, 同时还要考虑为适应地方经济发展着重培养服务地方经济发展的应用型人才。

一、传统的房地产经营与估价专业毕业设计存在的问题

传统的房地产经营与估价专业毕业设计环节, 以往的毕业设计往往以一篇论文为最终成果来控制, 通过对毕业论文的质量控制来检验毕业设计的教学质量, 其结果造成以下几方面的不足:

1. 论文选题不科学

毕业论文的选题, 一种是自主选题, 而学生的选题往往非常空泛, 如以房地产行业发展研究、房地产宏观政策研究等作为选题, 不切合学生现有的知识结构;另一种是教师命题, 学生选题。但学生往往根据谁是指导老师, 或自认为哪个题目好写而确定选题, 往往不考虑自己的就业方向与将来的工作岗位需要。

2. 论文缺乏严密性

由于房地产经营与估价专业以经济类课程为主, 论文内容以文字表述为主, 学生容易陷入片面追求字数, 片面追求假、大、空的条条框框中, 而忘记原来的论题含义。在论文撰写过程中过于依赖网络资料, 对课题研究的目的不够清楚, 不能对研究的主要内容和核心问题进行归纳。利用计算机和网络对收集的材料进行机械地剪辑、粘贴和堆砌, 其结果必然导致对论文题目内涵的肤浅理解。

3. 论文缺乏实践性

如前所述, 学生毕业论文的选题往往与工作岗位相脱节, 同时学生也因缺乏实践经验而难以选出有助于学生提高运用知识的能力和实践能力的题目, 导致学生选题的理论性远远超过实践性与操作性。由于学生的论文研究内容肤浅而导致的论文质量下降, 其最终结果只能是学生毕业论文没有实际价值。

导致上述问题的根本原因在于沿用本科院校毕业设计教学要求的做法不符合高职教学的实际, 与高等职业教育的人才培养目标相背离。因此, 高职房地产经营与估价专业毕业设计教学应当进行改革。通过虚拟企业与真实企业相结合、虚拟网络与真实网络相结合的方式, 开展校内经营性实训与校外顶岗实习, 构建一个从虚拟到实战的房地产经营与估价工作过程模式, 这将是比较有效的实践教学方式。下面以国家示范性建设专业温州职业技术学院的房地产经营与估价专业为例来说明毕业设计的教学改革内容。

二、房地产经营与估价专业毕业设计的任务模块设计

在对该专业进行毕业设计的教学安排时, 学校要考虑到该专业的专业特点, 借助数字网络平台与企业平台同时展开, 学生分组成立模拟公司, 在专业老师的指导、监督下, 开展模拟项目。按房地产商品流通过程中的一手房销售、二手房销售、商品房价格评估方式的不同, 分别设置以下几个工作模块:

1. 房产资讯数据添加与管理

为了配合教学工作, 我们特地设计制作了房产营销网站。借助网站, 学生可以分组、分模块添加信息与数据, 完成房地产经营企业日常工作的信息采集业务。这使学生通过收集当前最新的房产资讯, 充分了解当前房地产市场的热点与有关业务知识。其主要内容包括:第一, 大量阅读最新资讯, 填写网站数据, 如房产新闻、业界观点、置业宝典;第二, 鼓励支持原创作品, 比如课程实践中的调查报告、分析报告, 强调不能抄袭他人成果。

2. 房产超市数据添加与管理

房产超市数据添加与管理能使学生通过收集房屋租售数据, 了解二手房市场行情, 学习相关的法律法规与交易流程, 并借此锻炼学生的社会适应能力。其要求如下:第一, 安排经纪企业为毕业设计平台, 在相关企业的指导下完成二手房交易 (含租赁) ;第二, 各公司分别布置网络数据添加任务, 要求房源与客源资料真实可靠, 并经过确认, 不得弄虚作假;第三, 填写网站数据“房产超市”的相关内容:房屋销售、房屋求购、房屋出租、房屋求租;第四, 在企业里成功交易房屋后将有关凭证复印下来, 复印件作为毕业设计的成果之一。

3. 房产评估报告撰写

学生在熟悉房地产市场动态, 商品房与二手房市场动态的基础上, 继续完成第三个任务模块, 即针对选定房地产的价格评估工作。要求如下:第一, 所评估的房屋为第二模块中由学生成功销售或待销售的房屋;第二, 评估房屋的价格要合理, 与评估目的一致;第三, 房地产评估企业联系, 由他们出具任务书, 提出作业时间, 并为评估报告打分。

4. 房产报告的编辑与“出版”

房产报告的编辑与“出版”将前三个模块的内容系统化, 通过杂志形式构建组合在一起, 促使学生通过收集添加网站数据, 有选择性地编辑与整理, 形成文字性的成果, 督促学生提升知识掌握的系统性。其要求如下:第一, 参考各类房产资讯杂志, 选择本公司的采集内容;第二, 完善各类原创的市场报告和房地产评估报告, 对内容进行整理加工、排版与印刷;第三, 要求界面美观, 内容丰富, 鼓励原创作品的刊登。

三、任务导向下房地产经营与估价专业毕业设计的实施设计

1. 组织房地产经营模拟公司

指导学生成立虚拟的房地产经营公司, 确定公司名称、主要负责人及公司职员的职能分工。公司规定为4~5人, 由学生们自愿组合, 并提示学生注意优化组合、合理利用各类人才、团结协作。公司组建后须确定公司名称、主要负责人及各职员的职能分工。通过组建公司培养学生的团队协作能力、组织协调能力, 并发挥不同类型学生的优势与特长, 让每个学生都参与进来。

2. 构建网络平台

网络在房地产经营活动过程中发挥着越来越大的积极作用, 因此利用房地产经营网络平台是非常有利的组成部分。利用学生在企业中所获得的信息, 以及每日搜集资料所积累的信息, 组织学生参与房地产经营网站的建设, 有利于学生获取房地产市场最新动态知识, 从而将毕业设计的成果形象化, 促成学生变被动学习为主动学习。

3. 联系相关企业共同参与

根据四个模块的任务要求, 分别利用校外实训基地与校内实训基地开展教学。任务模块一, 学生与房地产营销企业沟通好, 在营销企业专业人员的指导下学会鉴别信息的有用性, 并讨论房地产市场状况, 参与企业的策划部、调研部与销售部的工作;任务模块二, 与房地产二手经纪企业联手, 分配学生到各个门店, 使学生在实践中搜集真实的房源与客源, 并添加到网络平台, 同时参与二手经纪业务, 以二手房成交为此模块的学习目标;任务模块三, 与房地产评估机构联系, 由评估机构出具评估要求, 并对学生的评估报告进行评价;任务模块四, 利用校内实训基地, 学生分组、分工合作完成房地产杂志的编辑与整理工作, 总结毕业设计成果, 使整个毕业设计环节更加圆满。

四、房地产经营与估价专业毕业设计考核要求

毕业设计实践教学的执行与结果需要一套科学合理的考核体系进行监控与评价。应科学设置考核指标, 通过考核引导学生的学习, 提高实践教学效果, 提高学生的综合应用能力和创新考核能力。房地产经营与估价专业毕业设计主要注重以下几个方面的考核:

1. 考核指标综合化

房地产专业技能综合应用性非常强, 需要多学科知识的整合, 因此在毕业设计考核环节需要采用全方位综合评价系统, 突破单一型的评价标准, 应注重学生专业知识运用评价、岗位技能评价、团队协作能力评价、评判创新能力评价、信息技术应用能力评价等多方位的评价。

2. 考核主体多样化

由于构建的房地产专业毕业设计参与主体众多, 其评价的主体也应由传统的教师承包制, 变为多个主体的多元评价。多个主体主要包括教师、企业、学生三方, 教师的评价侧重于过程控制与技能岗位要点的把握, 企业的评价侧重于学生的岗位融入度, 实训结果的实践应用性, 学生的评价侧重于自我总结、自我发现及反映毕业实践环节需要改善的地方。

3. 考核成绩与效益结合

在学生进入真实企业平台之后, 学生的考核不但主体多样化、过程连续化, 并且更注重成果的社会实践意义。如在任务模块一中, 学生参与策划与调研时, 优秀的方案或点子被采纳将得高分;在任务模块二, 即房地产经纪服务工作中, 成功交易的学生与客户评价高的学生将得高分。

4. 考核过程连续化

毕业设计教学的考核不应在毕业设计结束后, 根据学生的成果给出一个等级或百分制分数, 而应该是一种过程评价, 对整个毕业设计环节中的学习表现与技能表现都进行评估。在实施过程中, 针对具体的完成情况设计总体评分标准如下:房产资讯数据添加与管理成绩占20%, 房产超市数据添加与管理成绩占30%, 房产报告成绩占40%, 学生毕业设计期间总体表现占10%, 租售业务成交成绩作为附加分, 最高20分。为了加强管理, 还有日常评分, 包括网站数据添加的质与量, 市场调研分析表的质与量, 安排的值班与考勤成绩评定等。

通过以上教学设计, 使毕业设计环节的安排方式完全跳出了以往的规定动作, 将学生的参与性与积极性发挥到最大, 并且引入了企业成为毕业设计环节的主角这一新理念, 让学生在企业平台的实践中发挥更大的能动性。总之, 高职教育的毕业设计环节应更灵活, 更贴近经营实际, 真正缩小毕业生技能与工作岗位要求之间的差距。

参考文献

[1]俞仲文, 等.论高职院校实践教学的体系构建和基地建设.高等工程教育研究, 2006 (4) .

房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案 第4篇

【关键词】高职 房地产经营和估价专业 “三三”人才培养模式 以人为本教育理念

【中图分类号】 G 【文献标识码】 A

【文章编号】0450-9889（2015）08C-0094-03

近年来，高职房地产经营和估价专业过分强调满足企业需求在人才培养目标中的重要性，单一强调学生技能培养的重要性，这在一定程度上暂时满足了企业对一线技术人员的需求，但其实不利于培养综合素质和可塑性强的人才，不利于企业长期发展和学生个人的可持续发展。过度重视技能培养而忽视综合素养培养的高职教育，是远远无法适应未来社会发展需求的。为此，优化高职人才培养模式势在必行，以人为本教育理念是一个重要的切入点

以人为本的教学理念是我们这个时代的产物，它主张把人放在第一位，以人的全面发展作为教育教学的出发点。以人为本的核心是学生的发展问题，即让学生得到各方面的发展，促进学生可持续发展。它要求教师在教育教学中，要把学生放在第一位，一切从学生的实际情况、个人的可持续发展及社会发展对人才的需求特点出发，把学生当作学习的主体，充分调动学生学习的主动性、积极性和创造性，进行因材施教。本文试基于以人为本教育理念，提出高职房地产经营与估价专业“三三”人才培养模式的内涵、构建的原则及实施对策。

一、“三三”人才培养模式的内涵

所谓“三三”人才培养模式，是指三环境（课堂环境、高仿真实训环境、企业现场环境）、三阶段（课堂学习、综合实训、顶岗实习）、三部曲[学、做、说，简称LDS。其中L是英文Learn（学习）的缩写；D是英文Do（做）的缩写；S是英文Show（说明）的缩写]。“三三”人才培养模式强调学校教学环境与岗位工作环境的高度结合，课堂教学内容与岗位工作内容高度结合，强调学做说一体化，充分给学生实践锻炼、提升个人能力和综合素质的机会，大大提高学生学习的积极性、主动性，最大限度缩小相关企业用人要求与本专业毕业生能力和素质之间的距离，提高学生的学习效果。这样的培养模式正是在满足相关企业对人才的需求的同时，兼顾学生的全面发展和可持续发展能力，彰显以人为本教育理念。

二、“三三”人才培养模式构建的理念和思路

學生是教学对象，教育成败的最终标准是看培养的学生是否适应社会的发展、是否满足社会的需求、是否得到社会的认可。因此，我们的教育教学首先应以学生的健康成长和可持续发展作为一切教学设计的出发点。而一个人的品德决定了一个人对人生的态度，决定着社会对他的认可程度，好的品德会有着较强的公众影响力，会成为他生活、事业及其他方面向上的阶梯，也关系到他今后人生的走向。高职教育与本科教育的区别是重在培养学生的行动能力，基于此，结合本专业对职业道德要求更高的特点，笔者认为，房地产经营与估价专业“三三”人才培养模式建立的理念是“以人为本，工学结合”，即一切以学生自身发展为需求，把学生放在第一位，以有利于学生的全面发展作为教育教学的出发点，高度重视学生知识、技能、综合素质等全面发展需要。就是要始终把学生的身体健康和心理健康发展放在核心地位，教育学生先学会做人，再学会做事，同时顺应学生的禀赋，提升学生的潜能，提升人文教育、重视学生的可持续发展。

三、“三三”人才培养模式的构建原则

（一）以社会需求为导向

人才培养的最终目的是为社会建设服务，满足社会需求，接受社会的检验，因此， 房地产经营与估价专业人才培养模式的建立也必须坚持以社会需求为导向的原则。从社会需求出发，紧密结合企业岗位技能的要求，对照国家职业标准，培养具备良好的身体素质、职业道德、职业理想、职业素质、创新精神的应用型人才。

（二）具有较强的可操作性

人才培养模式的建立在以社会需求为导向的设计原则的前提下，还应从学生实际情况出发，针对他们进入学院学习时的知识水平、能力水平、素质水平，设计有针对性的比较具体详细的可操作性强的培养模式。

（三）具有可行性

人才培养模式的建立还要考虑依据学院现有的办学条件包括可能达到的实训条件、师资力量，校企合作的深入程度等设计切实可行的人才培养方案。

四、以人为本教育理念下高职房地产经营与估价专业“三三”人才培养模式的实施对策

（一）构建知识、能力、素质三位一体的多元化课程体系

课程体系是专业人才培养的核心。“以人为本”理念下的“三三”人才培养模式的课程体系的设置出发点是能够使学生在掌握必备的专业知识与相关岗位技能要求的同时，树立正确的世界观、人生观、价值观、就业观，培养学生自学能力，提高分析问题，解决问题的能力，培养自觉学习习惯及基本人文素养。以人为本的高职人才培养模式关注人的全面发展和可持续发展，课程体系的设置应充分满足学生知识、能力、素质全面发展的需求。

1.重视素质课程的基础地位。除坚持开设思想道德修养与法律基础、体育与健康教育指导课以保证学生思想品德、身心素质的和谐发展外，还积极开发提高文化底蕴的通识课程如书法、音乐鉴赏、茶艺等，培养学生的博雅精神和优美情感，提高审美力以及开设演讲与口才、 沟通与礼仪等课程提高学生的社交能力。

2.突出专业课程的实用性和综合化。一方面，任课教师要进行充分的行业调研，结合房地产企业具体岗位的职责要求，把必要的知识、技能和素质渗透到具体课程的职业技能培养中，使知识、技能和综合素质得到有效整合，便于学生理解和掌握核心知识和技能，提高综合职业素质。另一方面，根据企业岗位职责要求，认真研究专业基础课和实践课程的设置。专业基础课程着力提高学生一般认知技能，使学生能够适应未来工作的需求变化。并具备继续学习的能力；实践课程注重岗位技能培养的同时，兼顾动手能力、表达能力、沟通能力、解决问题能力及做事态度等职业素质和综合素质的培养，切实锻炼提高学生的综合能力和综合素质。

（二）加强校内外实训基地建设，满足不同层次实训要求

“三三”人才培养模式中所指的“三环境”是课堂环境、高仿真实训环境、职业现场环境。目前在房地产经营与估价专业教学中实践部分尤为薄弱，因缺乏高仿真的实训条件和职业氛围，使得实训效果不尽如人意，所掌握的实践技能和职业素质与行业企业需求存在着一定差距，在沟通、礼仪、职业道德等综合素质教育方面的培养也比较欠缺。目前所推崇的工学结合模式重视企业的参与，强调学生到企业进行锻炼在人才培养中的重要性。但实际情况是，高职院校与相关企业受各自现有条件所限，很难做到深入交流与深度合作培养。作为房地产行业不同于酒店或木材加工、家具设计等专业，这类专业的学生在企业的实习即使有小的失误也对产品或企业影响不大，所以企业愿意提供实习场所，而房地产行业涉及动辄几百万甚至上千万的单子，与客户成交与否，与企业经济利益及在职员工利益关系重大，所以新员工上岗是经过较长时间的培训、严格的考核、老员工传帮带等过程的，一般不会给学生直接上岗锻炼的机会。一般房地产单位一次性接受5-8人已经算较多的了，而一个班近40人左右，如果安排的太分散则不利于教师的管理。基于这样的原因，如果太依赖企业实训，势必必然影响高职人才培养成效。所以我们要建立校内高仿真实训室，高度模拟相关岗位的工作流程和工作内容，提炼岗位所需知识、技能及能力素质。这种高仿真的职业环境可以让学生自觉地调整学生到员工角色的改变，更快地融入到高仿真实训的工作过程，尽快适应岗位要求，增强就业竞争力。

积极建立校外实训基地，加强校企合作也是三三人才培养模式实施的重要环节。高仿真实训虽然能模拟企业的工作流程和工作内容，但距离真正的工作环境，具体的工作内容、要求毕竟还有一定差距，所以为了增强学生真正的就业竞争力，应积极寻找校外合作单位，给学生真正的系统的上岗锻炼机会。比如根据教学内容需要尽量搬到房地产企业各岗位的工作现场，学生到房地产营销策划公司、房地产估价公司、房地产经纪公司、物业公司等用人单位顶岗实习。在现场实习中学校和企业共同培养学生职业素养和综合素质。顶岗实习期间的人才培养方案由校企共同设计，结合岗位和职业资格要求来设计实习内容，让学生在实践中学习，充分利用企业真实职业环境，让学生快速成长。

（三）推行以学生为中心的教学模式

“三三”人才培养模式中的LDS三部曲——强调学做说一体化，在人才培养全过程注重以人为本理念的贯彻，充分给学生锻炼和展示个人能力的机会，从而大大提高学生学习的积极性、主动性，提高学生的学习效果。在“LDS”过程中，学生在各项教学活动中占据主导地位，教师起引导和辅助作用。

Learn（学习）要让学生主动去学，积极去学。对于从小学到高中一路被动接受知识的大部分学生来说，分析问题，解决问题的能力是弱项。古人云“授人以鱼，不如授之以渔”。学生要想获得长足的发展，必须要具备自己解决问题的能力。所以高职教育应该改变教学方法，教学中以学生为主，让学生去主动学习。学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、积极乐观、踏实肯干等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力，受到用人单位的欢迎。要实现这个教学目标要求教师要对教学内容进行很好的教学设计。不管是采用案例教学法或是任务驱动法在选择案例或是设置任务时都以能调动学生积极性为前提。如选择学生感兴趣的或贴近学生生活的案例、导入实战性较强的任务，让学生有实战的兴奋而引发参与的积极性；再如针对某一教学内容，先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言，然后由教师师进行归纳总结。为了完成作业，也为了在课堂上展示自己，学生会自觉地积极地利用各种手段查找资料，并结合课堂所学来解决问题。同时小组成员之间的讨论会互相激发灵感，同时获得分析问题，解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。

Do（做）做可以实践所学习到的知识和技能，在做中让学生发现问题主动解决问题，不断提高综合素质。如进行市场调研。给定调查目的，让学生先以小组为单位自己设计调查问卷和调查地点，教师指导学生修改问卷中存在的问题及调查地点选择存在的问题。然后学生在调查过程中教师注意及时指导学生分析问题所在，如被调查人不愿意填寫问卷等，引导学生团队自己解决，逐步提高学生分析问题、解决问题、与人沟通和团队协作等能力；再者通过举办房地产置业顾问比赛、房地产广告媒体策划方案比赛、市场调查报告撰写比赛，通过比赛锻炼提高学生分析判断、解决问题、应变等能力及提升团队协作精神等基本素质素养。平时多写报告文案。 一个人的文字写作水平对一个人今后的发展空间的大小也具有较为重要的影响。而写作能力提高的重要途径就是多动手练。凡是有成就的作者在谈写作经验时，没有一个不强调“做”字，所以教师应多安排学生进行书写作业。在完成作业的过程中，逐步提高学生的书面表达能力，而这是房地产相关岗位所要求的总要能力之一。同时学生自己完成的方案报告也有利于增强学生的成就感，激发学生的学习积极性。

Show（说明）房地产经营与估价的毕业生不管是以后从事策划、销售、估价还是物业管理等工作，都需要与客户沟通、与领导沟通、与同事沟通，阐述方案的可行性，估价结果的合理性，解决客户提出的问题或解决业主之间的纠纷等等，完成这些工作都需要有较好的表达能力和沟通能力，而一路在应试教育的指挥棒下走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的，不在少数的学生即使是当着全班同学的面做自我介绍都不敢抬头、结结巴巴、羞羞答答，距离岗位的要求可谓相差甚远。所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求，必须加强训练。所以我们专业的教学团队在教学中非常注重对学生这方面的锻炼。如让学生在课前轮流上台脱稿讲有关房地产行业的现行政策法规、新闻、某在售楼盘开盘或促销的信息及某房地产行业的招聘信息并加以简短评论；再者，课上尽可能根据教学内容设置提问案例讨论环节，增加学生讨论、小组交流的机会，并提高分析问题解决问题的能力；作业课程实习报告做成PPT，尽量安排小组轮流上台汇报。这看似平常的课堂“show”却在无形中激发了学生的学习兴趣，激活了学生的思维方式，锻炼了学生的口头表达能力和对现场提问的应对能力，也加强了学生的团队合作能力。

（四）实施“以人为本”理念下的对学生评价标准

在“以人为本”理念下对学生的评价应该是综合的。既要体现人才培养目标的要求，又要有利于培养学生分析和解决问题的能力及综合素质的提升。对学习效果的评价应重视知识的分析、应用和综合能力的考核。如加大学生在平时讨论发言、PPT作业汇报、到企业顶岗实习表现等方面的分值，加大企业指导教师对学生综合评定的比重。重视学生在对学生在平时提问、作业、教学实习中表现出来的创新精神、团队合作精神或责任心等素质，也应当认真记录，适当加分，计入这科的总成绩。

（五）大力加强“双师型”师资队伍建设

以人为本理念下的“三三”高职人才培养模式对教师素质提出了更高的要求。比如让学生勤于动手“做”的同时，教师也要对于学生的各类报告或文案勤于指导，并给出具体的修改意见，逐步引领学生学会修改文案，提高撰写文案水平。学生只有不断修改自己的作业，才能不断进步，所以教师既要有较强的专业教学水平，又要有较高的实践指导水平，充分调动学生的学习兴趣与自主性，因材施教。为此，本专业教师积极利用寒暑假时间去企业锻炼及参加教育厅或教育部组织的国培项目，以提高实践教学水平，同时聘请房地产策划师、估价师、房地产经纪人等专业人士做兼职教师，初步形成了“双师”结构合理的师资队伍。双师执教，共同育人。

总之，教学模式的选择至关重要。高职房地产经营与估价专业的人才培养模式决定着专业的发展前景，决定着培养的人才是否符合企业的需求，是否具有竞争力，是否具有长期可持续发展的潜力。因此，高职房地产经营与估价专业在人才培养过程中，应从以人为本的教育理念出发，构建“三三”人才培养模式，培养具有良好职业道德、较强专业技能及具有可持续发展潜力、适应社会需求的高级应用型人才。

【参考文献】

[1]杜方敏，张晓燕.对高职院校“以人为本”人才培养模式的思考[J].广东技术师范学院院报（职业教育），2010（2）

[2]李海玲.关于房地产項目全程策划课程教学方法改革研究[J].广西教育，2012（9）

[3]刘永胜.房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式研究与实践[J].经济师，2010（5）

【基金项目】广西高等教育高校教学改革工程立项A类项目（2013JGB369）

房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案 第5篇

A.直接观察法

B.间接观察法

C.采访法

D.报告法

答案：C2、已知某市1999-2002年商业用房竣工面积分别为22万m2、31万m2、38万m2、42万m2。1999-2002年商业用房竣工面积平均发展速度是()

A.124.05%

B.117.55%

C.32.3%

D.25.49%

答案：A3、在编制概算时，零星工程费用一般按主要分项工程定额直接费总额的()进行估算。

A.5%～8%

B.8%～10%

C.3%～5%

D.10%～12%

答案：A4、建设工程总造价由()构成。

A.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、其他工程费用、预备费

B.建设项目总费用+合理利润+税金

C.建设项目总费用+固定资产投资方向调节税

D.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、工程建设其他费用、预备费、固定资产投资方向调节税、贷款利息

答案：D5、供给弹性是指由于影响供给的诸多因素发生变化后，供给量作出反应的程度。通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变化的程度。供给价格弹性系数是()与()的比值。

A.供给量变动率价格变动率

B.需求量变化率价格变化率

C.价格变化率供给量变化率

D.价格变动率需求量变化率

答案：A6、对单个厂商而言，他按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡的条件是()。

A.边际收益大于边际成本

B.边际收益等于边际成本

C.边际收益小于边际成本

D.A、B、C都不正确

答案：B7、金融工具有多种多样，一般将其分为()两类。

A.直接金融工具和间接金融工具

B.企业金融工具和个人金融工具

C.长期金融工具和短期金融工具

D.贷款金融工具和存款金融工具

答案：A8、在现代经济条件下，各国金融机构体系一般包括四个部分，即()。

A.中央银行、商业银行、政策性银行、国际银行

B.中央银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构

C.地方银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构

D.中央银行、工业银行、政策性银行、非银行金融机构

答案：B9、我国《保险法》规定：“()是投保人与保险人约定保险权利义务之间的协议。”

A.保险协议

B.保险合同

C.保险合约

D.保险形式

答案：B10、()是由国家主管会计工作的行政部门--财政部门以及其他相关部委制定的会计方面的规范。

A.中国会计制度

B.中华人民共和国会计制度

C.会计法

D.国家统一会计制度

答案：D11、下列属于房地产开发直接投资的是()。

A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票

B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份

C.购买房地产抵押支持证券(MBS)

D.购买一座正在运营的高尔夫球场

答案：D12、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A.房地产企业债券

B.个人住房抵押贷款

C.房地产企业抵押贷款

D.金融机构长期融资

答案：B13、房地产投资的()特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A.能够得到税收方面的好处

B.易于获得金融机构的支持

C.能抵消通货膨胀的影响

D.提高投资者的资信等级

答案：C14、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.政治风险

B.政策风险

C.利率风险

D.市场供求风险

答案：B15、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.变现风险

B.政策风险

C.利率风险

D.市场供求风险

答案：A16、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险

答案：B17、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是()?

A.0.57

B.0.7

4C.0.80

D.1.04

答案：B

解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.7418、()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.通货膨胀风险

B.市场供求风险

C.变现风险

D.政策风险

答案：A19、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个()。

A.正的协方差

B.负的协方差

C.标准协方差

D.绝对协方差

答案：B20、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临()。

A.市场供求风险

B.周期风险

C.变现风险

D.通货膨胀风险

房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案 第6篇

（一）估价师考试房地产经营与管理全真题

（一）一、单项选择题（共35题，每题1分。）

1、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）

A、通货膨胀风险

B、周期风险

C、比较风险

D、变现风险

答案：C

解析：比较风险为个别风险

2、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）

A、6%

B、8.4%

C、11%

D、15%

答案：B

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。

A、甲银行

建设工程教育网

B、乙银行

C、甲乙同样

D、无法比较

答案：A

解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775

乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.71

因此向甲银行贷款较经济。

4、房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。

A、不可移动性

B、适应性

C、各异性

D、相互影响性

答案：A

解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。

5、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）

A、3.75%

B、7.5%

C、15%

D、15.87%

答案：D

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）

A、（P/A，i，n）

建设工程教育网

B、（A/P，i，n）

C、（A/F，i，n）

D、（F/A，i，n）

答案：B

解析：（A/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。

7、单利计息与复利计息的区别在于（）

A、是否考虑资金的时间价值

B、是否考虑本金的时间价值

C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D、采用名义利率还是实际利率

答案：C

解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

8、居民购买住宅的行为属于（）

A、习惯性购买行为

B、寻求多样化购买行为

C、化解不协调购买行为

D、复杂购买行为

答案：D

解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

9、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）

A、13.0%

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B、33.3%

C、43.3%

D4.4%

答案：A

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10、下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）

A、三通一平费用

B、工程造价咨询费

C、可行性研究费用

D、水文地质勘探费

答案：B

解析：工程造价咨询费属于其它费用。

11、工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。

A、投资机会研究

B、预可行性研究

C、初步可行性研究

D、详细可行性研究

答案：A

解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

12、对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。

A、40%

B、50%

C、60%

建设工程教育网

D、70%

答案：B

解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

13、详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）

A、±5%

B±10%

C、±15%

D、±20%

答案：B

解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10%.14、根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。

A、50个月

B、100个月

C、10个月

D、10年

答案：B

解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

15、按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场

A、交易形式

B、用途

C、目标市场

D、存量增量

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答案：D

解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

16、邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A、3个以上

B、5-10个之间

C、5个以上

D、3-10个之间

答案：D

解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

17、（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A、面访

B、问卷

C、观察

D、座谈

答案：B

解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

18、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）

A、当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B、当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C、实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

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答案：A

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

19、流动比率，下列说法不正确的是（）

A、流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％

B、又称之为“银行家比率”

C、又称之为“二对一比率”

D、在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

答案：D

解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。

20、房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100%

A、开发商利润/总开发成本

B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C、开发商利润/总开发价值

D、正常经营年份的经营收入/总开发成本

答案：A

解析：公式：RP=DP/TDC

21、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。

A、8.0

B、8.4

C、9.0

D、10.0

答案：B

解析：由40=5*A1/（1+5%）得出A1=8.4

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22、房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。

A、房地产开发

B、获得土地后到全部工程竣工

C、从工程开工到工程竣工验收

D、从工程开工到项目租售完毕

答案：C

解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。

23、物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。

A、项目融资

B、工程招标

C、市场定位

D、物业管理

答案：C

解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。

24、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）

A、还本付息比率

B、抵押收益率

C、投资回报率

D、项目收益率

答案：C

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解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。

25、已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A、年

B、半年

C、季度

D、月

答案：C

解析：常识。

26、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A、差别化

B、同质化

C、多样化

D、独特性

答案：A

解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。

27、物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。

A、物业的保值增值

B、满足当前的租户和新租户

C、物业的安全

D、实现物业的管理目标

答案：B

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解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

28、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年

A、1

B、2

C、3

D、5

答案：B

解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

29、可行性研究报告中，一般不包括（）

A、封面

B、摘要

C、初步设计方案

D、附表

答案：C

解析：初步设计在可行性研究阶段后。

30、某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）

A、30000件

B、21400件

C、21800件

D、15600件

答案：B

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解析：见教材187页。

31、对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）

A、1

B、1.2

C、1.5

D、2

答案：B

解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。