房产项目调研报告

房产项目调研报告（精选8篇）

房产项目调研报告 第1篇

房产评估项目资产评估报告

一、绪言

XX资产评估有限责任公司接受西安饮食股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对西安饮食股份有限公司因履约重组而申报的房产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日8月31日所表现的“市场价值”进行了评定估算并发表了本公司的专业意见。现谨将该专业意见报告如下：

二、委托方与资产占有方简介

委托方：西安饮食股份有限公司

资产占有方：西安泰晤士酒店管理有限公司

三、评估目的

根据委托方了解市场公允价值的需要，对所申报的房产进行评估，提供该房产截止评估基准日“市场价值”的专业意见，为委托方履约重组行为提供价值参考依据。

四、评估范围和对象

本次资产评估范围是位于西安市咸宁路和兴庆路十字路口翠庭大厦5层的部分商业房屋以及分摊的土地使用权。5层面积2761.21平方米

以上房屋西安泰晤士酒店管理有限公司于201月已取得房屋所有权利证书，截止2007年9月1日委托方未查询出抵押等情况。

五、评估基准日

本次资产评估基准日是2007年8月31日。

本次评估的取价标准均为基准日的有效价格或执行的标准。

六、价值类型

根据评估目的，本次资产评估的价值类型为“市场价值”。

“市场价值”是指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的`价值估计数额，当事人双方各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

七、评估原则及评估假设

我们对评估范围内的资产进行评估过程中，依据国家资产评估的法律法规及规范化要求，在评估程序、取价标准、资产状态确认时遵循独立性、客观性、公正性、科学性的工作原则以及持续经营、替代性、公开市场等评估假设。

八、评估依据

本次评估的主要依据有：

(一)行为依据

1、委托单位与XX资产评估有限责任公司就该项目签订的“资产评估业务约定书”。

(二)法规依据

1、《资产评估准则-基本准则》;

2、《资产评估职业道德准则-基本准则》;

3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;

4、财政部财评字[]91号关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知;

5、其他与资产评估有关的法律、法规等;

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国土地管理法》;

7、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

(三)产权依据

评估对象房屋所有权证书;(西房权碑林区1150106023-1_2-1-10501)

(四)取价依据

1、委托方及资产占有方提供的各类《资产评估清查申报明细表》;

2、市场调查情况;

房产项目调研报告 第2篇

二，住商地产在上海发展比较好，在成都没有经营店。

三，可以在成都部分区域开两家旗舰店，以买卖二手房为主，有足够的资金和比较好的机会时候可以考虑打包一些楼盘。四，成都大多数区域没有限购。

五，07年到上海，那时候中环房子10000，现在都是60000-70000，那时候的上海就像现在的成都，投资房产时机很重要，现在就是一个投资房产的绝佳时机。

房产项目的目标成本管理 第3篇

1. 目标成本管理顺应当前房产项目管理

在房产成本管理过程中，由于外界因素以及市场竞争因素的影响，我们很难准确地评估出项目的成本支出。在这种形势下，只能以利润变化比率的方式进行评估，以此来适应变化的房产市场。在当前企业管理中，以利润为成本评估基础，已经成为目标成本管理控制的基本方法。在对利润成本进行评估的时候，应该进行精细化管理，不能像以前那样的粗放经营，因为目前房地产的收益水平较过去而言，不能同日而语。因为当前各大城市的房价都在不断攀升，为此，国家对房地产行业进行了严格的整顿控制，而建筑市场材料费用，建筑公司的人工费有增无减，使房地产的利润率水平不断下降，导致了地产企业的市场环境越来越恶劣。在这种情况下，我们除了打产品的质量战外，还应该打企业内部的管理战，应该利用科学的管理去提升企业效益，通过科学的目标成本以及精细化管理模式来保证我们的目标利润。

2. 目标成本管理在房产项目管理中存在的问题

2.1 在项目初期忽略了工程成本控制

对于开发商来说，在对地产项目进行投资初期，应该对房地产项目进行有目的性、有标准的选择，这种选择方式是对企业经济资源最直接、最重要的发展利用。一般在开发商进行投标建设后，项目基本上已经开始，但是到破土后，才正式进入建设。在该阶段，主要做的工作是对项目进行科学的房产项目设计。

在房产项目设计阶段，设计图纸应该把技术与经济有机结合起来。在图纸上有效的、科学地控制工程造价。但是目前我国大部分设计单位不能够将经济价值与技术方案进行有机的整合，在设计阶段，注重了房屋的技术，而忽略了房屋的经济效益。在这种情况下，优化的设计方法无法通过编制。除此之外，房屋工程设计图的质量也不容乐观，与具体施工过程产生出入是常有的事情，这样导致了工程量清单中工程量错算、漏算的发生，造成了工程造价估计不准确，难以做好成本控制工作。

2.2 房地产项目分包工程过多，影响项目成本控制

产生这一问题的主要原因是参建施工单位众多、交叉作业环境各不相同，而且房地产公司只与其直接下属承包商签发合同，与直接参与的建筑公司没有合同往来，对于工程招标过程中的要求不完善，再则，施工方处于自身利益的考虑而出现不合作态度，以及房产要求不能够达到标准要求的现象会常有发生。在这种情况下容易造成管理上的混乱，而拖延工期，造成成本难以控制。

2.3 忽略房地产项目生命周期环节成本控制

房地产生命周期主要包括以下几个环节，它们分别是项目发起，项目设计，建设施工，竣工交付，售后服务等主要环节。但是在整个房地产项目的成本控制过程中，只是做到了中期的完全控制，以及前期的基本控制，而对后期的控制力度还不足。房产的成本控制应该贯穿整个生命周期，因为每一个环节都涉及到了开发商的资金流动。

如上所述，应该在房产建设项目的整个生命周期内，从大局出发，从全局的可持续发展的角度去对待成本实施控制过程。显然目前大多数开发商注重了房产项目的中期成本控制，而前期和后期的工作明显不足。

2.4 项目成本管理技术水平有限，成本管理难度大

当前，房产项目管理过程中，项目成本管理方法比较滞后，大多数的企业没有与国外先进的计算方法接轨。项目的成本价格应该是企业在实施项目过程中，每一个环节以及每一个部门所消耗的成本值，而在项目预算初期，没有进行明细化计算，因而没有形成一套明确的成本目标价格，这就导致了各种问题在实施阶段的发生。

除此之外，房地产开发商的项目成本计划缺乏编制基础。编制技术人员涉及到的成本计划的编制不多，而施工组织设计时只考虑技术上的可行性，而忽略了经济上的合理性。在实施过程中，施工企业有义务将实际耗材情况上报或者是与预算情况进行对比，如果出现了成本估价偏差，应立即采取纠正措施。

3. 完善房产项目目标成本管理措施

3.1 合理进行设计项目初期阶段的成本控制

为了减低成本，在不影响房屋质量的前提下，对施工图纸进行筛选评比，找出经济合理的施工图纸，这种比较方法主要考虑经济、远景规划以及技术难度等方面去考虑，除此之外，还应该从建筑平面，供暖、供热设备进行数据的价值挖掘，通过多角度的调查分析，找出项目的最佳实施方案。对于房屋的布局，以及污水的处理情况应该让设计人员各抒己见，避免在后期施工过程中由于先前的失策而使工程项目发生大的方向性变故，造成不必要的经济损失。

3.2 合理设置组织机构，强化施工组织执行力

项目管理过程中，应该完善项目经理责任制。项目经理在企业法定代表人的授权范围内指挥本工程项目的安全生产，并调配管理进入工程项目的人力、资金、物资等生产要素，并且有权决定项目内部具体的分配方案和分配形式。除此之外，还应该做好项目建设资源的组织、整合、使用工作，建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。在实际工作中应该通过比较、鉴别、洽商、考察、评估等方法建立适合自身需要的各工程内容方面的勘察、设计、施工、监理以及承包商和材料设备供应商的资源库工作。

在项目管理中，对于牵涉的合同，尽量完善合同，补充缺乏的协议。对于项目整体中承包方分包各工程内容要系统细化，深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统地进行建设合同管理。

3.3 加强项目生命周期内的成本控制管理

房地产项目生命周期成本的控制是一个有机整体，是一种动态、协调发展的控制过程，它贯穿于项目整个过程，不同阶段的风险来源，在不同的阶段，应该有不同的控制措施。

在房地产项目决策阶段的成本控制，应重点放在选择适宜的咨询机构、科学编制投资估算上。投资估算是房地产项目成本控制的源头，要在项目的规模、方案和进度计划等研究并初步确定的基础上，按照科学的方法进行编制，做到基础资料完整、依据充分、估算准确，同时提高可行性研究的深度。

项目施工阶段的成本控制应遵循开发合同和施工图纸，在此期间，应该编制成本计划，规范工程进度款项支付，对现场变动实现动态管理。努力控制工程变更和索赔事项发生。与施工单位应该加强沟通，及时解决纠纷，降低财务成本。

竣工阶段的成本控制主要根据合同、预算及费用定额、竣工资料、现场签证以及国家和地方的相关法规进行工程结算，在此过程中应该认真审核工程款，正确核实工程量，落实签证，使审核后的结果能够体现工程实际造价情况。

3.4 加强合同管理与施工现场控制

浅议城市景观与房产项目的呼应 第4篇

1.城市管理者及房产管理者在城市规划、建设阶段缺乏话语权。管理单位参与城市规划、参与城市建设，即管理单位的前期介入，能从市民对物业的使用和工作生活的需要考虑，依据其丰富的管理经验，为规划和建设单位提供前期的专业性意见，使新开发的项目真正成为为市民量身定做的、符合市民心愿的居家乐园，提升景观项目使用的附加值，形成城市的新亮点，有利于整个城市建造精品物业和进行房屋促销，更有利于今后管理单位的管理和服务。

2.城市管理者与房产管理者之间缺乏沟通渠道。城管与房管在工作内容上有着极强的相似性，园林部门相当于绿化组，市政部门对口维修组，环卫部门等同保洁组，市容部门可比保安组。从某种意义上讲，城市管理管得是开放式的大型社区，房产管理管得是封闭式的小型城市。但是由于两者在管理体制上的区别（见表），使得城市管理与房产管理的融合难以实现。

三、相应的解决对策

综上所述，现阶段我们的城市景观规划、建设、管理尚无法实现与城市房产项目的呼应。将城市房产项目融入城市景观、实现城市景观为城市房产项目服务，期待我们在管理程序上和体制上的突破： 1.优化项目建设流程。管理单位在项目立项阶段，了解项目概况，建立沟通渠道，告知规范，提出宏观意见，建立项目档案；项目设计阶段，对项目设计进行评审，提出针对性意见，力争问题早期发现，早期化解，体现服务精神，避免开发单位错误的投入，促进项目品质提升，也为今后的项目验收提供依据。同时对发现的问题，形成书面意见，充实项目档案，留存书证，明确管理责任；项目验收阶段，应根据实际情况，可对前期制定的方案进行微调，使方案更具可操作性，各种功能更加得到有效发挥，并最终通过验收落实到现场。管理单位全面参与立项、设计和验收是确保景观项目与周边房产项目融合，产生综合效应的流程保障。管理单位包括城市管理单位，也应包括房产管理单位。 2. 实现城市管理社会化，打破城市管理与房产管理界限。目前的城市管理过程中，政府的定位是直接的管理者，强调其管理属性，却忽视了其作为城市公共设施设备所有者的所有人属性，也就造成了其在管理手段、管理目的方面与社会属性较强的房产管理之间存在巨大差异。作为产权人，城市景观、城市公共设施设备，也完全可以通过公开选聘，招募专业管理公司进行社会化管理。可以想象，当房产管理企业中标临近地块城市景观的日常管养时，管理真空问题，停车资源共享……凡此种种时常令人纠结的问题，都将迎刃而解。

景观项目不再是独立的景观项目，房产项目不再是独立的房产项目；管理单位打破与规划、建设单位的界限，管理单位打破彼此之间的界限，现代都市催生城市大管理、现代都市催生都市大综合。

参考文献：

[1] 刘先觉.现代建筑理论[M].北京：中国建筑工业出版社，1999.

[2] 吴良墉.人居环境科学导论[M].北京：中国建筑工业出版社，2001.

[3] 滕尼斯.共同体与社会[M].林荣远，译.北京：商务印书馆，1999.

作者简介：费翔（1979-），男，浙江宁波人，中级经济师，从事城市经营与管理研究。

（江苏省无锡新区城管（房管）局）

融资项目准备资料清单(房产) 第5篇

1、公司简介(加公章)，项目简介(可行性报告)；

2、公司营业执照，组织机构代码证，税务证书（国、地税）；(加公章)

3、公司法定代表人（身份证复印件）、财务总监等高级管理人员的简历；

4、公司章程及章程修正案（最好带工商局查询章）；

5、公司组织结构图；

6、公司股权结构；（需同时提供验资证明）

7、公司历史沿革；（公司或股东相关联企业已开发项目简介）

8、公司最近三的审计报告和财务报表、最新三个月的财务报表；

9、公司上及本的纳税申报表复印件；

10、人民银行征信系统查询《企业基本信用信息报表》

11、公司历次验资报告复印件；(加公章)

12、国有土地使用证；（购买土地发票）

13、建设用地规划许可证；

14、建设工程规划许可证；

15、建筑工程施工许可证；（与工程队签订的总合同）

16、竣工验收合格证

17、国有土地使用证取得文件；（拍卖取得或转让取得等合同文件）

18、房地产开发企业资质证明；

19、房屋预售许可证；(附带抵押物整体彩照)

20、最近五份交易合同;(在建物提交营销方案)

21、公司所在行业基本情况；（其他附近项目情况）

22、意向融资函；(加盖公章,出函日期至今不可超过30日)

房产项目交房前准备工作 第6篇

房产项目交房前准备工作提要：提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。（电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房 更 多资讯

房产项目交房前准备工作

一、客户部

1、收集业主名单；（可交房资格审查及商议处理办法，包括款项不齐，按揭手续未办）（一定要核实业主的详细地址，如有变更，要求业主提供书面通知）

2、提前通知业主交房，以信函、电话通知为主（形式上只承认挂号信或快递方式。电话只是辅助手段）

3、统一说词。（一般由客服部及物业公司牵头）

4、提供各式交房表单及流程。

备注：

信函内容包括，业主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款数额。

报纸广告由营销部开始设计交房广告。以营销部开始构思销售部交房氛围布置。（可以商榷。如问题较多，还是低调一些）

提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。（电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房，或造成业主提前集会，发生不测）

二、财务部与项目销售部

1、提交资料与款项未清客户名单。

2、确认手续齐全客户名单。

二、工程部：

1、工程部联合物业部，检查各套住宅、店面的质量情况（包括：门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间）；工地工程人员居住情况及清理现场.（相当艰巨、复杂。）

2、由工程部提供《竣工验收备案表》（最重要的东东）

3、已验收合格的套房向物业交接锁匙。（防备建筑单位不做钥匙移交。谁让开发商没结工程款！）

4、由房管局出示的面积表盖章。（一般在竣工备案表之后。但是所有费用计算的依据。一定要准确，最容易出争端的地方）

三、物业部：

1提前在销售部与物业部展示：业主公约、交房流程、装修制度等相关约定。（收费标准及收费依据）

2、相关人员尽快到岗。

3、提出交房方案及应急预案。

4、指派专人对销售部人员进行适当培训和相关客户问题解释。

5、制作物业使用交房答客问。

6、对小区的相关物业费的收取制定人性化标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。

7、确定物业管理合同；

8、根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

9、印刷以下各类入住表格：

*《业主资料领用登记表》

*《装修申请表》

*《住宅使用说明书》

*《住宅质量保证书》

*《钥匙领用登记表》

*《入住验房表》

*《业主（住户）入住基本情况登记表》

10、熟悉掌握本项目的工程情况。

11、区内环境布置：

*入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。

*插指路牌，由入口处到管理处。

*管理处办公环境。

12、已租赁客户的交房流程（及收费）。

13、熟悉了解本项目详细情况

14、与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，（包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足）由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续。

四、公司

1、提前报纸通知交房。（一般无太大必要）

房产项目调研报告 第7篇

房产销售个人工作总结

（一）又是一年末，在这洗旧迎新的日子里回首过去仿佛点点滴滴就在昨日。这一年有硕果累累的丰收，有与同事协同攻关的艰辛，有遇到困难和挫折时的惆怅时光过得飞快，不知不觉中，充满希望的一年就伴随着新年伊始即将临近。

20XX年的春节已过;同龄的同学朋友们都背起背包登上汽车与家人拜别去往他们的希望以及未来，而我还在家中惆怅迷茫。面对着电脑登上了人才信息网，无数次的发送个人简历直至3月份的一天中旬我的电话铃声响起。脚踏实地，尽职尽责地做好各项工作。

今后，我会弥补自己在工作中的不足，改进提升自己的工作方法，提高工作效率，多学多问，切实提高自己的业务水平。并且在工作的提升中，加强理论学习，提高自己的思想政治水平。为公司的发展建设出一份力。

房产销售个人工作总结

（二）在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。

经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。

中提高，不断充实和武装自己。再次不断学习新的服务标准和行为规范，自觉了解和掌握处世办事的基本常识，不断提升自身素质和水平

二是加强制度建设和规范流程。一年来，组织编写了《会议管理办法》、《公文处理办法》、《档案管理办法》、《关于加强考勤管理的若干规定》等八项规章制度。对公文流转、办公用品、内外接待、会议管理、印章使用等流程进行了详细梳理和规范，在工作中得到很好地贯彻执行，夯实了公司基础管理工作。

三是组织撰写材料，做好公司宣传。组织起草公司重要文件、领导讲话、请示汇报、会议纪要、经验交流材料、总公司平台新闻稿、报刊采稿、总部工作简报等综合性文件和稿件共计 100余篇。其中，由张总介绍的****项目经验交流材料，在总公司召开的投资业务座谈会上反响强烈；在****报刊发的****的专刊，对项目起到了很好的宣传作用。

四是严把文件、印信审核关。一年来完成 174份公文审核、流转，完成公司督办事项 173件，优化公文流转流程，提高公文流转效率，对以公司名义起草的文件，认真审核，严格把关，在总部执行文件不合格扣分标准后，**公司 责任到人。接待无小事，从用餐安排、嘉宾行程以及车辆调度等方面细致部署，编制接待方案，在向总的带领下，组织综管部全体员工圆满完成了公司一年来 95 次的接待工作。特别说明的是售楼部启用后，很大部分的接待工作在售楼部进行，营销部大力配合，精心准备，寒风凛冽，列队欢迎，在此对营销部全体同志表示真心的感谢。

为使员工有一个良好的办公环境，扩大了办公空间，在向总带领下，组织综管部全体员工周末连续加班，清理办公死角，更换绿植花卉，整洁员工工位，购置加湿器等劳保用品，营造和谐的工作氛围。安排专人为员工餐，并为加班员工备置夜宵；组织租赁 20套住房，满足了公司 30余位员工的生活需求，完善宿舍水电等配套设施，及时配置床具等生活用品，逐步改善员工的生活休息环境，解决了外派员工后顾之忧。

积极践行张总倡导的“健康工作，快乐生活”的理念，先后组织公司员工汤裕温泉一日游、楼观台春游踏青、上海世博四日游、新年欢聚会等活动，陶冶大家的情操，开阔了员工的视野，增强了团队凝聚力。

二、精心策划，全策全力，报建工作有亮点

管理大师德鲁克说过，管理是一种实践，其本质不在于‘知’而在于‘行’ ；其验证不在于逻辑，而在于成果；其唯一权威就是成就。这在我们的报建工作上体现的淋漓尽致。在不“知”的情况下，依靠张总充分授权，**、**亲临前线，设计、合约、营销等部门亲密配合，我们纵横捭阖，驰骋疆场，硬是凭着一腔热血，一种冲劲，一副无知者无畏的精神，勇敢地实践着“行”，按时拿回“五证”，为认筹和开盘提供了坚实保障。

回味“五证”的获取过程，至今仍然心情澎湃，也是心有余悸。自 XX年 12月 4日《建设用地规划许可证》取得后，XX年 1 月开始办理《建设工程规划证》，在设计部的配合下，***********经历的颇多周折和反复，就像桃花源记里说的，“不足为外人道也。”在**领导、设计部配合下，最终于 XX 年 8月6日完成总平图终审，8月10日取得一期 《建设工程规划许可证》。之后开始施工证的办理，各项配合工作紧锣密鼓地展开，合约部负责招标备案、相关费用交纳等，设计部负责施工图审查、技术支持等，公司领导对接高层关系，前期部负责具体报建，***资料递交完并审查后，还须报到市建委审批，这就面临着三个困难：一是资料不全，关键的市容卫生责任书没到位；二是市建委我们从来没有对接过；三是我们开发资质是暂定，按规定每年开发面积最多只能开发 3万平米，虽然争取到一年一个施工证可以开发10万平米，而我们一期面积 17万平米，这就至少要拿两个施工证。怎么办呢，一方面请求***建设局协调市建委关系；另一方面，我和**紧急启动各种关系，对接市建委，经过艰苦卓绝的努力，我们终于在 8 月 30 日（周一）下午取得 3、4、6、7、8 五栋楼的施工证，当时我给**打电话时，两个人都激动不已，太艰辛，太不容易了。接下来留给办理预售证的时间只有 3 天了，8月 31 日，我们将全套预售资料报送房管局报建大厅，9 月 1 日一天时间完成房管局 7道审批签字程序，9月 2日领取 7 号楼预售证，那一周**市房管局整个就颁发了我们一个证，为 9 月 4日认筹登记提供了保障，化解了法律风险。在条件不是完全具备情况下，经

过努力，9 月 21日中秋节前一天，我们获取 3、4、6、8#四栋楼的预售证，为 9 月 27 日开盘提供了炮弹，之后 10 月30日顺利获取 5、9、10号楼预售证，为 的监督、协调、指导职能未能得到充分发挥，这一方面缘于公司目前所处阶段，另一方面也与自己经验不足、对各业务线工作未能深入了解密切相关。

总结过去，是为了更好地谋划回来，XX 年，我将从一下几方面开展工作。

在综合管理工作方面，要适应向新城城市转型发展的需要，从“三性”入手，即预见性、规范性和综合性。

（一）增强预见性，在发挥参谋助手作用上下功夫

为领导及时、准确、全面地提供信息，围绕中心工作组织调查研究，根据领导意图做好重要文稿起草工作，就重大事项处理提出对策和建议,要下大力气狠抓工作落实。善于站在全局高度体察组织意图和领导思路，谋之有度，参谋不掺和，到位不越位，帮忙不添乱。要善于组织协调，做“加油站”、“润滑油”、“老黄牛”。

（二）增强规范性，在提高服务质量上下功夫

综管部工作 千头万绪，琐碎繁杂，容易出差错，或者说疏忽遗漏的机会更多一些。我将带领综管部的同志形成“用制度管人，按规章办事”的工作格局，使公文办理、会议安排、公章管理、档案管理、车辆管理等日常工作都做到有章可循、井然有序、周密严谨，日常运转更加优质、高效。

（三）增强综合性，在服务全局上下功夫

要把贯彻决策作为 齐、气顺、风正、劲足局面的形成，在企业上下形成心往一处想、劲往一处使的良好局面，确保决策在执行过程中不变形、不走样。做到脑勤、眼勤、耳勤，发挥好督办检查作用。

（四）加强部门建设，激发内部活力

综管部是个整体，必须充分激发内部活力，作为综管部的领头人，要带着责任、带着感情关心大家的生活待遇，关心大家的成长进步，形成团结民主、奋发向上的良好风气，保证各项任务的圆满完成。在报建工作方面，XX 年我将全力配合郑经理作好**一期市政报建、二期“五证”的办理；根据工作需要，对接政府，开展**前期报建工作等。在发展管理工作方面，深入学习各业务线内容，提高综合业务水平，积极参与公司发展计划的编制，发挥计划管理的组织、监督、协调的作用，推动公司运营管理水平上新台阶。

同志们，XX年，我将带领综管部的同志“为有牺牲多壮志，敢叫日月换新天”，开拓创新，锐意进取，为公司的规模发展、快速发展作出新的更大的贡献。

以上报告，请公司领导评议，欢迎在座的各位多提宝贵的批评意见，并借此机会，向一贯关心、支持和帮助我工作的各位领导和同事表示诚挚的感谢！

事情.我于去年8月成为xx公司的一名销售部副经理，至今任职15个月时间，负责金龙大厦项目的销售工作。现就任职15月来的具体情况总结如下：

从一个对本行只是一股劲的热爱，到实战工作，我不断追求新的目标。刚开始公司将我安排到其他楼盘学习理日常事务，但在这个过程中我仍然学到了很多东西，且明白了要做一个有责任感的人，做一名公司喜爱的员工。感谢那些让我在平淡的工作日中给我快乐和鼓励我的人。

去年10月，喜欢你的工作，自信地去完成它

这个月是我们的成长期，经过了上二个月的转折，这月由公司安排，调至金龙大厦项目配合代理公司。工作虽略显繁忙，但整个团队都充满了激情，工作也上手了。我们从一开始的市场调查，到项目周边配套的了解，再到房地产专业知识的培训，以及会客制度，项目的熟悉等等，我们都在积极的去学习，并渴求进步，当然这些都是为我们更好地去接待客户，完成销售业绩做好前期准备。最好的见证还是要在日后的工作中去检验，感谢领导对我们数次的培训和帮助，使得我们接待户客过程中也更加自信，同样也因为喜欢这份工作，我们将做得更自信和出色！

去年10月，有幸参加公司组织的拓展活动，我们共同感悟了一些心得。并将我们在拓展活动中的口号适用于现在的销售工作中，“超越自我，勇做 后的销售工作中，我们将更注重团队的建设，心系集体，一起建造和谐，友谊，激情向上的优秀团队。

今年7月，自觉自发的工作，就是对能力最好的检验

本月以接待客户和熟悉项目知识为主。对环境和项目渐渐熟悉的我们，每天都有新客户接待，把握并了解客户的需求，是这阶段一直在做的开盘前的准备工作。当然也很考验我们的销售能力，看能否将客户把握住。很多客户都要在了解价格的基础上才会考虑购买，那么诚意金的收取就显得尤为困难，公司在此阶段制定了一些可行的优惠政策作为说辞，让客户提前以认购的方式将房源定下来，一方面可以抓住客户，另一方面也可以减轻销售压力，做到心中有数。销售才刚刚开始，我们准备启航！

七月来访客户上百人次，成交客户也到不了十户。虽然销售率不是很高，但人气较好，且每位置业顾问的态度也比较乐观，新的销售挑战才开始，我们需要做到完成公司下达的任务指标，并有所超越。这些都需要我们整个团队的配合与努力，同样也深信团队的力量是可以做到的。

8月，“剩者”为王的坚持

今年是我从事房地产行业中最具挑战的一年，在这一年里我们都看到了房产市场走到了历史的大拐点，销售率的高位萎缩态势进一步明显，同样也意味着这是一个机遇和挑战并存的开始。

这个月中公司相继有很多项目增添的工作人员，这样大流量的人员给以每一个身在销售岗位上的置业顾问很大的煽动，甚至对于自己的前程也是一种思考，每当有新朋友问到你是做什么时，答案得知后

他们都会说到今年的买房政策时，估计不会好卖吧！这样的话语给以我们的失落情绪，想必大多置业顾问都曾有过这样的感受，同样也曾有过挣扎、放弃的念头吧。

可是，自身从小的教育经历中有过一句话叫做：“坚持到底就是胜利”，平日里听得多了，我们都只把它当做了一句口号，但是仔细想来其实意义非凡。成功和失败很可能的差别就在最后一两步，在面对国家政策对卖房不利的情况下，不坚持就意味着对这份工作的放弃，如果坚持下去了，你可能收获的会比你想象的更多。所谓“剩”者为王，必定需要坚持下去。

八月——适应日新月异的市场，使自己变得更强

某一次和朋友交流中听到过一句很真实的言语，房地产行业他本身就是一个不健康的市场态势，只是现在把它更淋漓尽致的展现出来了。房地产行业作为最典型的周期性行业，其兴衰与宏观经济周期呈正相关关系。我们说市场日新月异也好，千变万化也好，如果你想在这个行业干下去，那么你一定要使自己变得更强。

8月月这两个月客户的观望情绪就更加浓烈了，我们分别做了项目及个人的分析总结，在几次与公司领导的交流沟通中，在一定可行性的范围内，公司作了价格调整。我们也在不断寻找适合于现在行情的销售策略，因为我们都有一个共同的目标，即，增进销售率。经过本月的努力，销售进度也在一定程度上有了起色，所以说是成功者找方法，失败者找理由!

九月、十月月（黑夜给了我一双黑色的眼睛，我却用他来寻找光明）

这几个月来，在销售业绩方面不是很理想，2个月共销售了20套房源。但是对于销售业绩不好的现状，我们有更多的闲暇时间来不断地学习，充实自己，以此来适应这个市场，在技巧方面，经过对一些书籍的学习，个人总结了一套流程：

学习理论技巧知识→用心接待客户→类似客户的技巧运用→分析总结客户特点→找出相似点→针对性的说辞→提高销售技巧→相互学习和探讨→不断加强团队进步；

以这种学习，思考，总结，探讨的方式来帮助我们提高销售技巧，当然这个过程离不开领导和同事的帮助，个人销售技巧也需要逐步的提高。

在工作中我始终相信态度决定一切，当行情受挫不理想时，工作态度最能反映出我们的价值观念。积极、乐观的我们将乐意不断向好的方向改进和发展，相信什么样的态度会决定什么样的成就。

二、XX个人学习成长及不足总结：

成长是喜悦的，学习最大的收获有其三：

一、对“北岸逸景”项目，新津市场的深入了解，包括其价格，区位，消费心理等

二、公司多次培训，使得我们更坚定了这条房地产的道路，也学习到了很多销售技巧

三、自我管理能力的提高

四、销售工作贵在坚持的恒心

审视自己的不足之处以及对此的改善之道

审视检查自身存在的问题，我认为主要是销售技巧上还有待提

高。个人对销售说辞的把控已有了一定的逻辑性，欠缺的主要是丰富的说辞和销售技巧，可能跟销售经验少有关；在接待过程中，有时太过于热情，欠缺一种淡定和沉稳的个人形象，以及气质等都有待帮助和提高。

对于以上不足之处，经过思考拟定了对此的改善方法：

销售技巧的提升可多向领导学习；平时多上网或看书学习专业知识；尽量多参加市场调查，来弥补竞争对手说辞的空缺，突显本项目的核心优势；增加客户接待量，从客户身上现学现卖；接待客户后应尽多分析、思考、总结说辞；通过这几点来逐步改善现在的销售能力，以期许能为公司带来更高的效益。

形象气质是客户最看重的 开发商自然是房产行情低靡最直接的影响者，由于房地产是资金密集型高的一个行业，所以楼市销售不景气将会直接影响到开发商的回款压力大；其二便是存量房会相继出现，其三开发量的减小，其四销售成交量的萎缩。个人根据网上的一些分析及判断：在房价过高的今天，房屋销售压力并未得到缓解，同时又无明显的价格下降趋势下，房市的复苏之路显得极其艰难，至少需要两年市场才有会全面复苏。

作为房地产销售人员，我会乐观的去面对现状，用更多客观的例子，全面理性的分析，促进成交，并深信房产市场会逐渐走向好的趋势。

四、XX年的个人工作目标：

明确的目标，才能有的放矢的开展自己的工作。11年即将到来，用心做好工作中的每一件事情，有效地完成每一项工作，全面提高自己各方面的能力，并为公司发展效力。

在新的一年即将开展的工作中，积极配合公司完成各项任务指标。当然，在能力方面，我还需要提高，以达到我们团队的目标超额完成拿到集体奖

集体奖军是每一个渴求成功人的梦想，对于团队中的每一个成员，我充分的相信他们的能力，也肯定他们的目标会达成。这个目标一方面是对自己的激励和鞭策，另一方面是希望能通过自己的努力为公司创收，这是我极力渴求的，并随时把目标放在心上，目标与行为共同起步！

XX年全年工作计划

目标与计划同行：

1.提高自己各方面综合能力。主要是加强销售技巧的提高

2.平时多学习房地产专业知识和市场政策知识，提升专业形象

3.每周或半月一次市场调查，做到知己知彼

4、积极主动地完成公司的各项工作任务

5、加强团队协作力、共同进步

6、优秀的执行能力

7、不断更新的销售技巧

五、对公司的合理化意见及建议：

公司在我心中的印象一直是非常好的，有那么多完善的管理制度，并且很务实，以及每周或每月的学习日培训等，都给予每一名员工精神粮食。但专业知识方面，我们的确还需要加强学习，在此希望公司能给我们提供更多的培训机会，主要是户外拓展培训、房地产相关政策、金融、经济等，以这样不断学习和提高的专业知识，定会促进员工销售能力的提升，员工的提升也就是公司发展的财富。

4.建立公司网站，提高对外的形象宣传，也方便各项目与公司的信息交流。

5.在条件允许范围内，可创作企业期刊，提升知名度，同时也让有才识的同仁展现自己。

6.在闲暇之际，可考虑以公司或项目的名义为所在区域做义工，提升公司或楼盘的形象。

7.公司可将发展中的每一年作出一个方向性的规划，如服务年，创新年，品牌年等作为企业的发展航向。

以上便是心中的小小建议，不妥之处，还请领导多批评指正，诚祝公司飞黄腾达！

总结语

每天清晨，当太阳刚刚升起，露珠还未完全消失，您就已经自觉自发地去工作，这就是对工作的一种发自肺腑的真爱。有了爱，我们更加主动地去完成工作，才能对工作充满激情，也才能最终用激情去点燃梦想。

作为房地产销售人员，我会乐观的去面对现状，用更多客观的例子，全面理性的分析，促进成交，并深信房产市场会逐渐走向好的趋势。

四、XX年的个人工作目标：

明确的目标，才能有的放矢的开展自己的工作。11年即将到来，用心做好工作中的每一件事情，有效地完成每一项工作，全面提高自己各方面的能力，并为公司发展效力。

在新的一年即将开展的工作中，积极配合公司完成各项任务指标。当然，在能力方面，我还需要提高，以达到我们团队的目标超额完成拿到集体奖

集体奖军是每一个渴求成功人的梦想，对于团队中的每一个成员，我充分的相信他们的能力，也肯定他们的目标会达成。这个目标一方面是对自己的激励和鞭策，另一方面是希望能通过自己的努力为公司创收，这是我极力渴求的，并随时把目标放在心上，目标与行为共同起步！

XX年全年工作计划

目标与计划同行：

1.提高自己各方面综合能力。主要是加强销售技巧的提高

2.平时多学习房地产专业知识和市场政策知识，提升专业形象

3.每周或半月一次市场调查，做到知己知彼

4、积极主动地完成公司的各项工作任务

5、加强团队协作力、共同进步

6、优秀的执行能力

7、不断更新的销售技巧

五、对公司的合理化意见及建议：

公司在我心中的印象一直是非常好的，有那么多完善的管理制度，并且很务实，以及每周或每月的学习日培训等，都给予每一名员工精神粮食。但专业知识方面，我们的确还需要加强学习，在此希望公司能给我们提供更多的培训机会，主要是户外拓展培训、房地产相关政策、金融、经济等，以这样不断学习和提高的专业知识，定会促进员工销售能力的提升，员工的提升也就是公司发展的财富。

7.公司可将发展中的每一年作出一个方向性的规划，如服务年，创新年，品牌年等作为企业的发展航向。

以上便是心中的小小建议，不妥之处，还请领导多批评指正，诚祝公司飞黄腾达！

总结语

每天清晨，当太阳刚刚升起，露珠还未完全消失，您就已经自觉自发地去工作，这就是对工作的一种发自肺腑的真爱。有了爱，我们更加主动地去完成工作，才能对工作充满激情，也才能最终用激情去点燃梦想。

程中我仍然学到了很多东西，且明白了要做一个有责任感的人，做一名公司喜爱的员工。感谢那些让我在平淡的工作日中给我快乐和鼓励我的人。

去年10月，喜欢你的工作，自信地去完成它!这个月是我们的成长期，经过了上二个月的转折，这月由公司安排，调至金龙大厦项目配合代理公司。工作虽略显繁忙，但整个团队都充满了激情，工作也上手了。我们从一开始的市场调查，到项目周边配套的了解，再到房地产专业知识的培训，以及会客制度，项目的熟悉等等，我们都在积极的去学习，并渴求进步，当然这些都是为我们更好地去接待客户，完成销售业绩做好前期准备。最好的见证还是要在日后的工作中去检验，感谢领导对我们数次的培训和帮助，使得我们接待户客过程中也更加自信，同样也因为喜欢这份工作，我们将做得更自信和出色！去年10月，有幸参加公司组织的拓展活动，我们共同感悟了一些心得。并将我们在拓展活动中的口号适用于现在的销售工作中，“超越自我，勇做 多客户都要在了解价格的基础上才会考虑购买，那么诚意金的收取就显得尤为困难，公司在此阶段制定了一些可行的优惠政策作为说辞，让客户提前以认购的方式将房源定下来，一方面可以抓住客户，另一方面也可以减轻销售压力，做到心中有数。销售才刚刚开始，我们准备启航!七月来访客户上百人次，成交客户也到不了十户。虽然销售率不是很高，但人气较好，且每位置业顾问的态度也比较乐观，新的销售挑战才开始，我们需要做到完成公司下达的任务指标，并有所超越。这些都需要我们整个团队的配合与努力，同样也深信团队的力量是可以做到的。

8月，“剩者”为王的坚持。

今年是我从事房地产行业中最具挑战的一年，在这一年里我们都看到了房产市场走到了历史的大拐点，销售率的高位萎缩态势进一步明显，同样也意味着这是一个机遇和挑战并存的开始。

这个月中公司相继有很多项目增添的工作人员，这样大流量的人员给以每一个身在销售岗位上的置业顾问很大的煽动，甚至对于自己的前程也是一种思考，每当有新朋友问到你是做什么时，答案得知后他们都会说到今年的买房政策时，估计不会好卖吧!这样的话语给以我们的失落情绪，想必大多置业顾问都曾有过这样的感受，同样也曾有过挣扎、放弃的念头吧。

可是，自身从小的教育经历中有过一句话叫做：“坚持到底就是胜利”，平日里听得多了，我们都只把它当做了一句口号，但是仔细想来其实意义非凡。成功和失败很可能的差别就在最后一两步，在面

对国家政策对卖房不利的情况下，不坚持就意味着对这份工作的放弃，如果坚持下去了，你可能收获的会比你想象的更多。所谓“剩”者为王，必定需要坚持下去。

八月——适应日新月异的市场，使自己变得更强某一次和朋友交流中听到过一句很真实的言语，房地产行业他本身就是一个不健康的市场态势，只是现在把它更淋漓尽致的展现出来了。房地产行业作为最典型的周期性行业，其兴衰与宏观经济周期呈正相关关系。我们说市场日新月异也好，千变万化也好，如果你想在这个行业干下去，那么你一定要使自己变得更强。

8月月这两个月客户的观望情绪就更加浓烈了，我们分别做了项目及个人的分析总结，在几次与公司领导的交流沟通中，在一定可行性的范围内，公司作了价格调整。我们也在不断寻找适合于现在行情的销售策略，因为我们都有一个共同的目标，即，增进销售率。经过本月的努力，销售进度也在一定程度上有了起色，所以说是成功者找方法，失败者找理由!九月、十月(黑夜给了我一双黑色的眼睛，我却用他来寻找光明)这几个月来，在销售业绩方面不是很理想，2个月共销售了20套房源。但是对于销售业绩不好的现状，我们有更多的闲暇时间来不断地学习，充实自己，以此来适应这个市场，在技巧方面，经过对一些书籍的学习，个人总结了一套流程：

学习理论技巧知识→用心接待客户→类似客户的技巧运用→分析总结客户特点→找出相似点→针对性的说辞→提高销售技巧→相互学习和探讨→不断加强团队进步;以这种学习，思考，总结，探讨

的方式来帮助我们提高销售技巧，当然这个过程离不开领导和同事的帮助，个人销售技巧也需要逐步的提高。

在工作中我始终相信态度决定一切，当行情受挫不理想时，工作态度最能反映出我们的价值观念。积极、乐观的我们将乐意不断向好的方向改进和发展，相信什么样的态度会决定什么样的成就。

二、XX个人学习成长及不足总结： 成长是喜悦的，学习最大的收获有其三：

一、对“北岸逸景”项目，新津市场的深入了解，包括其价格，区位，消费心理等。

二、公司多次培训，使得我们更坚定了这条房地产的道路，也学习到了很多销售技巧。

三、自我管理能力的提高。

四、销售工作贵在坚持的恒心

审视自己的不足之处以及对此的改善之道

审视检查自身存在的问题，我认为主要是销售技巧上还有待提高。个人对销售说辞的把控已有了一定的逻辑性，欠缺的主要是丰富的说辞和销售技巧，可能跟销售经验少有关;在接待过程中，有时太过于热情，欠缺一种淡定和沉稳的个人形象，以及气质等都有待帮助和提高。

对于以上不足之处，经过思考拟定了对此的改善方法： 销售技巧的提升可多向领导学习;平时多上网或看书学习专业知识;尽量多参加市场调查，来弥补竞争对手说辞的空缺，突显本项目的核心优势;增加客户接待量，从客户身上现学现卖;接待客户后应尽

多分析、思考、总结说辞;通过这几点来逐步改善现在的销售能力，以期许能为公司带来更高的效益。

形象气质是客户最看重的 势。

四、下一步的个人工作目标：

明确的目标，才能有的放矢的开展自己的工作。XX年即将到来，用心做好工作中的每一件事情，有效地完成每一项工作，全面提高自己各方面的能力，并为公司发展效力。

在新的一年即将开展的工作中，积极配合公司完成各项任务指标。当然，在能力方面，我还需要提高，以达到我们团队的目标超额完成拿到集体奖集体奖军是每一个渴求成功人的梦想，对于团队中的每一个成员，我充分的相信他们的能力，也肯定他们的目标会达成。这个目标一方面是对自己的激励和鞭策，另一方面是希望能通过自己的努力为公司创收，这是我极力渴求的，并随时把目标放在心上，目标与行为共同起步!下一年全年工作计划 目标与计划同行：

1.提高自己各方面综合能力。主要是加强销售技巧的提高。2.平时多学习房地产专业知识和市场政策知识，提升专业形象。3.每周或半月一次市场调查，做到知己知彼

4、积极主动地完成公司的各项工作任务

5、加强团队协作力、共同进步

6、优秀的执行能力

7、不断更新的销售技巧

五、对公司的合理化意见及建议：

公司在我心中的印象一直是非常好的，有那么多完善的管理制

度，并且很务实，以及每周或每月的学习日培训等，都给予每一名员工精神粮食。但专业知识方面，我们的确还需要加强学习，在此希望公司能给我们提供更多的培训机会，主要是户外拓(请收藏本站：)展培训、房地产相关政策、金融、经济等，以这样不断学习和提高的专业知识，定会促进员工销售能力的提升，员工的提升也就是公司发展的财富。

以上便是心中的小小建议，不妥之处，还请领导多批评指正!更多述职报告范文尽在述职报告频道!行。这包含: a.一期*****的10套,采用“比同区域房价每平方米低300元”的宣传策略(已清盘);b.三期小户型“小户型精装修”运动;c.四期***花园车库及门面,首次采用“分类广告”的情势,达到明显效果;d.六期“青年人购房月:首付二万月供一元”运动;e.五期“公务员购房月:买四房送8888”运动;f.装饰建材大市场,8万—12万“零风险”产权商铺。

③销售履行目标义务制,使目标逐级分解。销售人员不再仅关心完成每月的既定任务,而且还要时刻重视自己任务的完成情况,能够主动调剂,有效的进步了工作效率。

④公司所供给的销售人员保底薪,进步一线人员提成比例以及对老客户带新客户给予嘉奖的“经济”手段,极大的调动了销售人员和客户的积极性,也是促成事迹的重要因素之一。

⑤成立售后服务部,专门负责招待解决前期产品遗留问题。一方面提升了公司的服务品德,另一方面,更重要的是细化了分工,使销售人员从遗留问题中摆脱出来,能够专注于发明新事迹。

2、影响本部事迹的负面因素: ①国家宏观政策使购置客户群体产生变更,7月开端,客户量急剧减少。

②公司房价高过区域蒙受范畴。

③房源决定客源,客户群体产生转变,销售人员的心态存在波动，业务程度有待进步。

④前期产品遗留问题较多,无法产生“连锁效应”发掘老客户资源。

⑤本部资源分流,这也是造成本部事迹在公司总事迹中所占比率下滑的重要原因。

a.市区售楼部在市区、现场都有设点。本部所谓的“地理优势”已经微乎其微。

b.在本部以外增设了另2个售楼部,分辨在“**园”、“***园”的现场。于是本部不仅在市区无销售点,而且本来的**市场资源也被分流。

二、团队的建设事迹及总结:(一)本部团队建设事迹:

1、通过事迹的优越劣汰,留批业务程度较高的销售人员。目前,本部有售楼人员:***、***、**、**、***等五人。其中20xx年目标达850万以上的优秀售楼人员有2人:***、***。

2、本部销使从无到有。目前比较稳固的销使有5名,周六周日兼职销使5名。

3、销售人员的工作能动性加强。具体体现在主动追击客户等方面。

4、团队的履行力有所加强,合理的计划一经采用马上就能得到实行。

(二)团队建设总结:

1、采用每日早会、晚会的方法,准确把握销售人员每人每日的客

户情况。

2、汇凑集体聪慧,充分调动本部人员的积极性。

20xx年房地产销售工作总结性。每周拟定目标房源,针对目标房源提出销售措施,并将计划与策划部商讨履行,进步了计划的可行性,也加强了销售人员的工作能动性。

3、在客户减少的情况下,转变坐销模式,组织部门人员走出售楼部,到各大单位及写字楼上门访问客户。

4、治理实践中,应用建立部门销售明星等手段,不断地进步销售人员工作危机感和使命感,从而使得销售人员的主动性不断加强。销售如逆水行舟,不进则退,“居安思危”的心理利于工作主动性和工作实效的提升。

三、存在的问题及建议:(一)销售治理电子化

销售治理需要大批数据的支撑,就相当于打靶需要有望远镜帮助看靶心一样。每次放枪,都应当检讨成果,以便于不断调剂而尽量达到最高目标正确度。

然而目前公司的销售数据治理还靠秘书用纸、笔来统计,没有实现电子化。销售数据与财务部门的回款也只能一个月一对接。效率低下,劳命伤财,容错率也极低。

我认为正确地治理应当是每半个月,财务部门应当向销售部门供给详尽的数据,帮助销售治理的判定和调剂。同时,应当配备相应的治理程序,能让销售秘书方便的将客户资源及时输入电脑,这不仅能极大的进步现时工作效率,也能作为公司的储备资料,便于今后各期项目资

源共享,有利于发掘老客户资源。

(二)销售团队的精简化

随着公司项目标增多,销售队伍也越来越宏大,销售部编制最高峰达到了42人。而我们平均每月1000万的销售额是否与这样的团队相适应呢?从销售成本方面考虑,我认为在不影响销售的基础上我们的队伍需要有效整合。

(三)销售产品改良化

公司1-5期项目,有些产品面积过大,总价过高,还有些产品尚不具备销售条件,这些产品要在20xx年进行销售就必须进行产品改良,或采用一些有效的促销手段。具体有:(1)××街11-22号小户型:12套,平均每套60多平方米,140多万元销售额。目前没有高低楼梯、没有进户门、没有高低水、没有隔墙,无法销售。

(2)公司11层主楼住宅:31套,平均每套170多平方米,1200多万元销售额。目前问题是没有小区,面积过大,房型不规范,总价过高,无法销售。

(3)一期建材大市场主楼门面:1套,996平方米,620多万元销售额。目前问题是单套门面总价达到600多万,这样的客户群极少,已待售2年还未售出。建议公司将其分割为专业市场铺面销售,或先对外招租,以租带售。

(4)**园复式楼:59套,平均每套220多平方米,2300多万元销售额。目前问题是面积过大,销售部建议将其改革为:露台复式楼或改为两层进行销售。由于涉及产权、工程造价等问题,因此20xx年一直没进行

改革。假如计划通过,20xx年进行销售,则需加快改革进度。

以上是我对20xx工作的总结。面对年即将来临的机会与挑衅,我会更加努力的投入到工作中,更好的负起自身的职责,加强理论学习,勇于实践,使自己的业务程度,治理程度全面进步,为公司发展奉献自身全部的能量。用发展、用效益往返报公司,实现自身的人生价值。

谈房产项目的成本控制 第8篇

一、房地产项目开发成本组成

要开发房地产项目, 并能从中盈利, 就必须付出一定的代价。房地产项目从可行性研究开始, 经过初步设计和施工图设计、工程发包到施工, 以及竣工投入使用, 需要投入大量的资金, 对一般的房地产开发项目而言, 其投资及费用成本费用由开发成本和开发费用两部分构成。

(一) 开发成本

房地产项目的开发成本一般包括以下几项:1) 土地使用权出让金。2) 土地征用及拆迁安置补偿费。3) 前期工程费:其中包括规划设计费、项目可行性研究费、地质勘察测绘费、三通一平费。4) 建安工程费:包括土建工程费及设备及安装工程费。5) 基础设施费。6) 公共配套设施费。7) 报建费用。8) 不可预见费。9) 开发期间税费。

(二) 开发费用

房地产项目的开发费用一般包括以下几项:1) 管理费用。2) 销售费用:包括销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。3) 财务费用:包括贷款利息、税金 (营业税、调节税、印花税等) 、税务开支等。

二、房地产开发项目成本控制的原则

(一) 主动控制为主的原则

传统的控制是建立在偏差纠正基础上的反馈控制, 而反馈控制最大的问题是偏差己经出现, 即由偏差造成的损失已经存在, 纠偏的时间越长, 这种损失越大。自20世纪70年代开始, 人们将系统和控制论的研究成果应用于管理控制理论后, 不再满足于这种事后的反馈控制, 而提出了事前预防。

(二) 技术与经济相结合的原则

要有效的控制项目的开发成本, 必须从组织、技术、经济、合同以及信息管理等多方面采取措施。因为项目的开发建设过程所涉及到的一切因素都在直接或间接的影响着项目的成本。要实施有效的控制, 必须是全方位的。组织措施主要指项目开发建设的组织机构、管理和经营机制等;技术措施主要指技术方案、工艺方案、设备和材料选择、设计方案、规划方案的制定等;经济措施主要指经济指标、经营形式, 包括动态地比较项目成本的实际值和计划值, 严格审核各项费用支出, 采取节约成本的奖励措施等;合同措施主要指用签定合同的方式来明确各单位的权利和义务, 制约参与建设的各方严格按照合同的要求实施工程建设;信息管理指各种有关数据、资料的收集、储存、加工与传递。显然, 这些因素都在不同程度地影响着项目成本的控制效果, 成为项目投资控制要注意的内容。应该看到, 技术与经济相结合是控制项目投资最有效的手段, 要通过技术比较、经济分析和效果评价, 在经济合理基础上的技术先进, 把控制工程项目投资的观念渗透到各阶段之中。

三、房产开发项目成本控制的措施

(一) 建筑前期成本控制

1. 设计阶段的成本控制

虽然设计阶段本身所占的成本较小, 但是对建设成本影响显著, 设计质量的好坏不仅影响项目质量和使用功能, 也直接影响着建设项目的成本和投资效益。因此, 在设计上提倡用招投标的方式优选设计单位, 选好设计师, 通过市场来定价, 没必要苛求于一味追求降低设计费来节约成本。房产公司应加强对设计的管理, 仔细审查设计的各个环节, 以设计的节约为最大的节约的理念来指导工作的展开。

2. 监理费用成本的控制

通过考察, 让监理方先报价, 筛选后符合条件的三家以上作为入围单位, 通过多轮反复询价, 确定监理费用, 可有效节省监理费用。

3. 房屋测绘费、审图的费用, 招投标代理费等中介机构成本控制

采用招投标的方式, 让市场来定价, 可有效节省成本。在这一环节中, 关键把握好几点:1) 单位一定要选好, 不能光为节省费用而选了信誉、技术力量差的单位, 反而得不偿失, 我们追求的是价廉物美。2) 招投标组织机构设置科学合理, 谈判运作技巧要把握好火候, 不愠不火, 恰到好处, 让人有合理的利润, 实现双赢的目标。

(二) 建设阶段的成本控制

施工阶段是建设项目的一个重要阶段, 在这一阶段, 项目设计意图最终实现并形成实体, 施工阶段的成本包括人工、材料设备、管理以及各种税费等费用。1) 施工合同签订的成本控制。可以通过招投标的办法, 让市场来定价, 通过筛选, 淘汰不理想的施工队伍, 保留认为可以入围的施工单位, 进一步考察施工承包人, 确定有意向性的承包人, 开始进一步接触承包人, 通过面对面的交流, 了解其资金实力与管理水平, 为下一步展开施工合同条件谈判打下基础。2) 大宗材料与设备的成本控制。通过招投标的方式, 选择材料、设备供应商, 通过深入研究他们提供的资料, 结合现场考察情况, 充分了解材料、设备的各种性能, 根据对产品的定位, 通过报价、询价和反复讨价还价, 选择性价比高的材料、设备, 不能以价格作为衡量的唯一尺寸。

(三) 销售成本控制

1) 房交会的参与和布展。房交会何时切入为最佳控制点, 对于控制成本也有重要意义, 切入的太早, 开盘时间太迟, 原先有点意向的客户到开盘时不一定能坚持等下去, 还是空的。房交会的布展应考虑布置构件可拼装性, 注意其再利用性, 我们不希望出现布置的东西在房交会后出现一大堆建筑垃圾, 造成成本的浪费。2) 样板房的设置。样板房引导消费, 刺激客户的购买欲望, 如何设置?数量的如何控制?装修后是否需拆除, 装修的风格是否符合业主的心理需求, 这些问题值得商讨。涉及成本相对较大, 值得考虑合理控制。3) 策划公司方面的成本控制。策划公司用于销售方面的宣传费用, 应提倡总费用包干的方式, 合理控制成本, 在楼书制作、礼品、联谊等方面, 应注意恰到好处。在广告宣传方面, 选择方式上应考虑消费群体, 考虑好的方法, 如报纸广告, 里面数量众多, 但人们很忙, 不一定有时间看, 很多楼盘广告淹没在广告的海洋中, 作用不大。可以考虑花较少的钱办更多的事的办法, 如公交车上的宣传广告, 效果是否会好些。

四、结语

总之, 只有通过努力, 把好房产开发的重要环节, 控制好项目成本, 在日益激烈的竞争环境中, 始终有合理的利润空间, 为企业的可持续发展奠定良好的基础。同时通过项目成本的控制, 可考核部门及员工, 这是房产企业综合评价项目的依据, 也是衡量企业成功的标志。

摘要：房产项目的开发, 应抓紧成本与管理费用的控制, 以及最大限度地减小研究开发、服务、推销、广告等方面的成本费用。然而, 要达到这些目标, 就要在管理方面对成本给予高度的重视。基于此, 本文对房产项目的成本控制进行了探讨。

关键词：房产项目,成本,控制

参考文献

[1]吴涛等译著.建设项目管理规范实施手册[J].中国建筑工业出版社, 2004.