房地产企业会计

房地产企业会计（精选11篇）

房地产企业会计 第1篇

一、房地产企业会计核算与税法核算所存在的差异

(一) 会计与相应税目间存在的差异

1. 会计核算与营业税间的差异。

对于房地产企业而言, 在其发生经营产生收入后应相应地缴纳营业税。但是, 由于会计准则与税法的相关规定, 对于收入的确定存有不同, 进而在营业税的缴纳、计量上便产生了差异。这主要是因为在房地产企业的销售中存有预售情况, 进而在会计账务上出现了预收账款情况, 而在会计准则中是不将预收账款确认为收入的, 在没有形成收入的情况下, 则无需进行营业税的计量。但是, 在税法的相关规定中, 对于这一情况进行了相应的规定, 明确对于该类情况同样应缴纳营业税。因此, 在房地产企业中, 虽然企业缴纳了营业税及相关附加费用, 但是却无法得到确认。

2. 会计核算与所得税间的差异。

根据税法的相关规定, 房地产企业所应缴纳的所得税额应以应纳税所得额为基础来进行计算。而应纳税所得额是按照会计核算中的利润总额为依据, 以税法规定为准则来进行相应调整后获得的。然而, 在会计准则下, 预收账款下的金额则不应被确认为收入, 按会计的配比性原则, 因此也相应地不存在与预收账款相对对应的毛利情况。但是, 在税法的规定下, 即便是没有被确认收入的预收账款同样也存在毛利情况, 应按相关的规定进行所得税申报处理。

例如:某市的房地产开发企业, 在2013年的预收账款下有预收账款2000万元, 并未达到交付使用的条件, 企业所在地的成本利润率为10%, 所得税率30%, 相关的处理如下:

会计核算上的毛利润=营业收入-营业成本=0-0=0元

税法核算下的毛利润=预售收入 (预收账款金额) *成本利润率=2000*10%=200万元

会计核算上与税法核算上的差异=200-0=200万元

会计核算上的所得税额=0*30%=0元

税法核算上的所得税额=200*30%=60万元

通过例题, 我们可以直观地看出不同核算方法下所产生的所得税差异情况。

(二) 会计核算下的后续计量与纳税调整上所存在的差异

在投资性房地产的后续计量上存有两种计量方法, 一是成本法计量, 一是公允价值模式法。不同的计量方法下与税法的相应核算呈现出不同的差异形式, 而会计核算与税法核算所出现的差异主要是针对投资性房地产减值准备的处理上而形成的。

1. 成本模式法下的后续计量处理。

在对房地产企业进行后续计量中, 我国的税法中对投资性房地产的减值准备进行了详细的规定。其指出:当投资性房地产的账面价值小于计税基础时, 所形成的可抵扣性的暂时差异, 应相应地来调增此时的应纳税所得额;而当投资性房地产的账面价值大于计税基础时, 则应相应地调减应纳税所得额。由于会计准则中规定:对于已确认了的资产减值准备是不允许转回的。因此, 这种按可抵扣的暂时性差异所确认的递延资产只有在处置房地产时才能全部转回。

例如:2010年A企业购入一写字楼准备出租, 于4月10日双方签合同确定A企业将写字楼出租给B企业, 并约定从购买日起, 将该写字楼出租给B企业。4月15日, A企业花1000万元购买了写字楼, 假定此楼使用的寿命为20年, 预计净残值20万元, 企业所得税率30%, 按相关合同, B企业每月支付租金5万元。在2010年12月, 该写字楼发生减值迹象, A企业于2010年12月31日计提减值准备200万元, A企业的相关会计分录为:

购入写字楼时的会计分录为:

每月计提折旧的分录为:

A企业确认租金收入的分录为:

2010年末计提减值准备分录为:

2. 公允价值模式法下的后续计量处理。

投资性房地产企业在采用公允价值法进行后续的账务处理时, 会计核算与税法核算的主要差异为:其一, 公允价值的变动。在会计核算时予以确认而税法不予以确认时所形成的变动损益, 应进行相应的纳税调整;其二, 对于发生的折旧、摊销情况, 税法上可正常处理, 并允许在税前进行抵扣。

二、房地产企业应如何来应对会计处理与税法处理上所产生的差异

(一) 针对预收账款问题而引发的会计与税法的差异情况进行调理

为了同时满足会计法规与税法的规定, 相关房地产会计人员在对预收账款进行处理时, 可在收到预收账款时不进行会计处理, 而在实际缴纳营业税金及附加时再进行会计处理。处理的分录为借“应缴税费-相应科目名称”、贷“银行存款 (现金) ”, 但并不对该税金进行结转。年末时, 将此类税费结转到递延所得税科目下, 相关分录为借“递延税费-营业税金及附加”、贷“应缴税费-相应税费名称”, 并在报表中加以说明。这种会计处理方法既符合了会计准则下的配比原则, 又达到了税法要求, 同时考虑到了报表的需求。

(二) 进一步协调会计核算下与税法规定所产生的差异

在对公允价值进行计量时, 按照相关规定可将账面价值与公允价值的差异计入到当期损益, 并计入到应纳税所得额中, 对可抵扣折旧税前予以抵扣, 这将极大程度上减少会计核算与税法核算间的差异。

三、结语

由于房地产自身经营模式的原因, 致使其在以会计准则进行账务处理时与税法核算之间产生了较大的差异。因此, 相关人员应充分地了解差异产生的原因, 有针对性地、恰当地来进行调整, 尽量将二者协调一致, 以促进房地产企业有序化的经营与发展。

摘要：随着近年房地产产业的快速发展, 目前其已然成为我国的支柱性产业之一, 其也是我国税收的主要来源性产业之一。与此同时, 房地产企业的自身经营较为复杂、生产周期较长、相应的项目投资也较大, 因而该行业同样也存在着较高的风险性。然而, 在该行业中, 实际的会计处理与税法处理方面存在着一定的差异, 这在一定程度上影响到了国家的税务收纳、企业的有序化发展。因此, 合理地对此差异进行处理是非常重要的。本文主要就房地产企业会计核算与税法之间所存在的差异及相应的解决方法进行相关论述。

关键词：房地产企业,会计核算,税法,差异

参考文献

[1]杨青.房地产企业会计与税收差异分析[J].注册税务师.2012 (11) .

[2]姜秋金.论房地产企业会计处理与税法差异[J].现代商贸工业.2012 (21) .

房地产企业会计核算论文 第2篇

关键词：房地产开发企业会计核算问题对策

中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1674-098X（20xx）02（a）-0132-02

房地产开发单位和多数的企业一样，都有一些自身的特殊之处，它一方面从事房地产的经营活动，同时也开展房地产的开发行为。房地产开发企业的主要特点就是工期较长、资金的使用量比较大，同时应对的市场风险也更大，很容易导致企业的巨额亏损。面对这些情况，就要求房地产企业应该在财务方面拥有更多的管理经验，加强相关制度的规范力度。当前我国的会计制度已经使用了很长一段时间，实际运营的效果还需要继续加强。从整体方面来看，我国的会计制度还应该提高标准和完善各种制度，在这其中特别是房地产企业的会计核算制度比较重要。所以，应该开展有关房地产开发企业会计制度的建设，重点审核会计管理方面的规章制度，同时要对房地产开发企业的会计核算制度的缺陷给予分析指导，结合实际情况给出房地产开发企业会计核算的一些制度和政策。

1房地产开发企业会计核算制度的重要意义

房地产开发企业作为一个相对比较特殊的行业，由于它始终涉及一些经济比较活跃的领域，生产经营活动又比较复杂，资金流动性又是最大的行业，成本核算的环节也很多，所以会计核算领域如果出现了一些问题，房地产企业必将蒙受巨大的财产损失。所以，这就要求相关的地产开发企业尽快完善和健全会计核算的相关规章要求，加强对业务部门的预算考察，还要充分准备企业面对市场竞争的各种考验，尽快找到能够对企业会计核算模式有利的制度。

2当前地产企业会计核算中突出的问题

2.1目前指导房地产开发企业的会计制度不健全

因为现阶段，我国的房地产开发行业仍然具有一些特殊性，这种制度上的特殊性，给了房地产开发企业在会计核算制度上的一些落后，这就需要出台相关的政策意见进行指导会计行业的工作。但是，从当前的我国会计制度的规定来看，能够指导和规范房地产开发企业的会计核算规定还是不够完备，很多方面没有专门的对房地产开发企业的会计核算制度进行规范和要求，这就导致缺乏有效的针对性，很多领域明显缺失，这也对行业的发展造成了一定的影响。

2.2房地产开发企业的收支管理不够标准

房地产企业的收入标准始终没有给出一个明确的规定，这就导致很长一段时间以来，这个领域长期处于一种比较模糊不清的状态。这也造成了在一段时间内，该项目领域的建设成本费用与原预算的费用有很大的差别，通常情况下都是大于当期应该确认的收入标准，所以导致控制的标准仍然不是很严格规范。当前，应该认为是收入的很多预收款和应收款也都没有被视为收入的范畴。因为开发产品的价值相对比较高，这就导致采用的`预售和分期售房的模式与进行付款销售的方法，常常会导致收款的时间与房屋竣工使用的时间不同，有时给企业的收入划分带来很多隐患。这就要求在被确认销售的收入指标完成时，这个划分标准就发生了实质性的变化。但是，目前的房地产开发企业应该重视交易的实质是否真正完成。

2.3资金流动情况的管理不完善

房地产开发企业的现金流动情况比较特殊。这主要表现在房地产开发企业的筹集钱款模式和投资经营的主体渠道都不相同，在经营的过程中，对产生的现金流动情况应该以开发项目单位为准，这也能从很大程度上加大对现金的管控。因为开发的时间相对较长，这个较长的时间内始终都会涉及现金的流动情况。这就会导致现金的收支情况与一般企业有着很大的差别。

3房地产开发企业会计核算中的问题以及解决措施

3.1严格标定收入的标准

房地产商品的销售收入必须要有非常明确的依据，这种依据应该重点体现在以下两个方面：就是法律和专业依据。法律依据主要是指现行的主要法规中明确规定的房地产销售应该符合的各种规定，主要是指房地产进行销售时的收入，一切不符合相关规定的收入，都不能视为收入给予认证。法律依据主要是根据相关法律专业的标准进行的交易行为。专业标准的主要内容是指会计准则，就是说明会计工作制度中销售收入的确认标准。通过这些标准的使用可以有效地对收支状况进行可靠的管理。

3.2增大信息的内容

应该适当地加大成本的公开力度，加大对现金流量的告知力度。因为土地的资本有很大的利润空间，同时还有很大的投资价值，在企业公开的信息内容中对土地的各种情况进行准确的告知，还应对成本的各种情况进行细节的披露。增加各种分项目的现金流量的显示。这样才能保证现金流量信息的真实可靠，这对房地产开发企业的生产经营具有重大的现实意义。

3.3會计科目要规范整齐

作为房地产开发企业应该结合本单位的自身实际情况，加大力度对会计核算进行有效的监督检查，要对房地产企业的会计核算工作开展彻底的状况调查，同时要加强对企业的投资评估，这样才会更好地对企业的经营状况进行分析。加强对企业的财务核算分析能够使企业更加清楚当前自身的经济状况，有助于领导层的分析决策，能够更好地使企业健康发展。

4结语

会计核算工作是所有企业工作中的核心工作，也是房地产开发企业的首要工作。根据相关行业的标准应该进行行业的统一规范要求，就要加强对会计核算工作的分析解释工作。结合相关的标准，重新制定一些企业管理规定，因为以前的规定比较笼统，每个企业之间的情况也不太相同，尤其是房地产行业具有比较明显的特殊性，这就要求其在会计核算方面更要结合企业的自身特点进行调整，这样才会让房地产企业在实际的工作中逐步地摸索经验，找到符合房地产开发行业的会计核算体系。

参考文献

[1]专利风险防范三步法TPRP之一房地产开发企业专利法律风险预防与控制之道[C]//实施国家知识产权战略，促进专利代理行业发展20xx年中华全国专利代理人协会年会暨首届知识产权论坛论文集.20xx.

[2]路红.对21世纪初叶天津住宅发展的思考[C]//国际住房与规划联合会（IFHP）第46届世界大会中方论文集.20xx.

[3]白筱宇.浅议我国经济适用房存在的问题及解决对策[C]//“经济转型与政府转型”理论研讨会暨湖北省行政管理学会20xx年年会论文集（下）.20xx.

[4]刘必成.建设充满魅力的精品城市关于我市城市建设工作的思考[C]//湖南省城市文化研究会第六届学术研讨会论文集.20xx.

[5]杨金澄，徐可心.现阶段我国房地产泡沫的现状及对策研究[C]//吉林省土木建筑学会20xx年学术年会论文集.20xx.

房地产企业会计核算和税务处理研究 第3篇

关键词:房地产企业;会计核算;税务方法;问题与对策

一、我国房地产企业会计核算存在的问题

1.缺乏明确的统计数据

与其他企业相比，房地产企业会计核算具有核算期限长、核算业务种类多、核算涉及金额大以及核算内容复杂等特点，以上特点极易导致我国房地产企业统计数据不明确，从而，造成企业成本和费用计算不准确，实际费用支出与预计费用支出差距比较大；另一方面，房地产会计信息缺乏全面性，会计核算各项程序不规范，内部存在违规操作等行为，也将导致企业统计数据不明确，进而，导致房地产企业会计报表无法充分的反映出企业的各项生产经营绩效结果。

2.缺乏完善的会计信息风险披露机制

风险伴随着企业生产经营而来，每一个具有生产经营过程的组织均存在着诸多的风险。就房地产企业而言，其主要具有资本运行风险、工程质量风险、项目开发风险以及政策风险等，这些风险均在不同程度上制约着企业的发展与壮大。其风险之所以得不到有效的控制，究其原因主要在于企业缺乏完善的会计信息风险披露机制，部分房地产企业虽建立起完善的会计信息风险披露机制，但其得不到全面的落实，以至于有效的机制流于形式，无法充分体现其应有的价值。

3.缺乏规范的费用资本化制度

房地产企业投资金额较大且资本运转周期较長，极易出现资金不足现象，房地产企业一旦形成资金不足现象将导致各项生产经营活动难以顺利有序开展。该情况下，房地产企业必须依据费用资本化制度，结合企业债务资本状况进行筹集资金，就我国现行大多数房地产企业而言，其土地中涵盖的借款未用不能够满足资本化的需求，因此，无法顺利运用费用资本化进行筹集资金，一定程度上限制了我国房地产企业的可持续发展。

二、加强我国房地产企业会计核算的对策

1.完善各项会计核算制度

完善的各项会计核算制度作为企业内部战略性决策制定的基础，对我国房地产企业发挥着至关重要的影响。因此，我国房地产企业应进一步加快各项核算制度的建设步伐，一方面，企业应结合自身的实际发展状况和各种需求特点，明确各会计人员的职责，制定健全的会计核算规划，不断调整会计核算程序和方法，切实将各项会计核算制度落实到位；另一方面，相关部门应不断健全相关会计法律法规，定期对会计核算人员进行会计相关技能和道德觉悟素养教育，构建高素质、高质量的会计核算队伍，从而，充分调动出各项会计核算制度应有的价值。

2.加大会计信息风险披露力度

我国房地产企业加大会计信息风险披露力度实质上为提高信息披露质量。因此，这就需要不断拓展房地产企业信息披露内容，打破以往局限于信贷情况披露的不良现象，对企业实现土地储备量披露、现金流量披露以及质量保证金披露。即披露土地储备量有助于把握企业未来的发展状况；披露现金流量有助于增强企业营运的有效性；披露企业质量保证金有助于降低房地产企业资金风险。

三、房地产企业税务处理的有效方法

税务与企业会计工作相辅相成、彼此影响，房地产企业通过完善和创新税务处理方法有利于提升经济效益，增强房地产企业的核心竞争力。现阶段，我国房地产企业主要具有四种税务处理方法，包括计提资产减值、成本核算、收入核算、二级及以下科目设置，其中，以前两种税务处理方法最为常用，具体表现在以下方面：

1.计提资产减值

计提资产减值是房地产企业会计准则中不可或缺的一部分。目前，针对于我国房地产资产减值问题，常采用账龄分析法按应收账款、其他应收款期末余额计取。同时，建立健全的售房款回收制度，该制度实施过程中，应定期对职工的工作绩效状况进行考核，切实保障各项工作的高效性，尽可能的降低房地产企业坏账、呆账现象。

2.成本核算

房地产企业为保证税务处理的准确性，应针对于不同项目、不同开发批次开展成本核算工作，企业依据科学合理的方法，分别对土地征用费、工程费、建筑安装费以及公共配套设施费等多种费用进行分摊，并在此基础之上，进行税务处理。

四、加强我国房地产企业税务管理的措施

一方面是岗位设置。房地产企业加强税务职员的相关知识学习，使其能够重视起税务管理工作，确保每位税务职员均熟知有关税收法律法规政策，从而，依据其政策法律法规处理开展税务管理。同时，企业设立专门的税务管理岗位，在财务总监的领导下，组建专业、自身的财务人员承担税务管理工作，确保企业能够积极的交纳各项税款；另一方面是企业与税务部门建立起良好的工作关系。加强本企业员工与税收人员之间的沟通与交流，使其相互理解，同心协力做好税务管理工作。

股利和薪酬分配上加强税收管理分析。股利和薪酬是提高房地产员工整体福利的两大有效手段，房地产实现股利和薪酬分配将有助于充分调动相关职员的工作积极性与自主性。股利分配方式。我国政府部门为推进资本市场的飞速发展，逐渐放宽对个人投资者出售上市公司股票获得的资本利得征税，但其上市公司下个人股东的现金股利仍需缴纳股利，这种情形下，上市公司股东为了实现自身利润最大化，纷纷致力于使用股票回购政策。

薪酬分配方式上加强房地产企业税务管理分析。与其他企业不同的是，我国房地产企业大多数资金均注入在房屋上，一旦房屋在短时间内销售不去，势必将导致我国房地产企业各项业务活动难以顺利有序开展，员工的附加福利也无法按期发放，此行为将很大程度上降低企业职工的工作积极性与自主性。因此，这就需要我国房地产企业将闲置房屋赋予企业员工居住权，并对其职工降低房屋价格，积极鼓励更多的职工进行购房，以此，不仅缓解了员工附加福利发放难的问题，也一定程序上刺激了资金的回收，提高了房地产企业的收入。

加强税务对比分析。企业税务管理过程中，有很多涉税问题存在多种纳税选择，如何结合企业实际情况对各种可行的备选方案进行选择，最有效也最常用的方法就是多进行税务对比分析。根据前文描述，涉税分析应当按照前文所述的“一个中心，两个基本点，三个标准，四个原则，五个注意事项”的要求来进行，在税务对比分析中也同样如此。

在进行税务对比分析时，还要额外注意以下三个方面：（1）对比方案的拟定，既要紧密结合本企业经营管理的实际情况，又要具备一定的针对性，使得分析方案既切合实际，又具备可操作性，又能够解决问题；还要考虑前瞻性和可拓展性，适当设置好分析的宽度和纬度。根据不同的分析目的，可以设置成两方案对比分析、多方案对比分析、系列方案对比分析等多种对比方式；（2）在建模分析过程中，应准确考虑对分析变量或常量的数据赋值，必要的时候需要征求企业管理层或专家团队的意见后，确定相对准确的数值。一个分析模型是否符合企业管理实际，往往与各假设数据的准确性、假设前提设置的合理性等休戚相关；（3）对比分析结束时一定要出具倾向性结论，并提供相关管理建议，将复杂的定量分析回归到简洁明了并具备普遍性规律的定性分析上来。具体的对比分析方法可以适当参考本文的相关案例分析。

参考文献:

[1]王其霞:浅析房地产企业的成本控制[J].商业经济,2010,(19).

[2]祝晓辉:房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨[J]. 财经界(学术版),2011,(09).

[3]刘曙光:房地产开发项目中的会计核算探究[J].财经界(学术版),2012,(02) .

[4]刘东波:房地产企业所得税税务筹划探析[J].财会通讯, 2011,(02).

[5]蒋立君:新税务体制下的房地产企业投资与销售的纳税筹划分析[J].财经界(学术版), 2010,(12).

浅析房地产企业会计核算 第4篇

关键词：房地产企业,会计核算,财务指标

一、房地产企业会计核算存在的问题

房地产行业具有显著的运营周期长、资金需求大、风险水平高的特点, 其经营模式与一般生产型企业存在较大差别。由于其行业的特殊性, 房地产企业的会计核算工作有着自身的特点, 除了《企业会计准则》以外, 房地产企业的会计核算工作还受到《房地产企业会计制度》的约束。

(一) 业务内容复杂, 核算难度较大

相比起一般企业而言, 房地产企业的业务种类更为繁多, 经济活动更为复杂。较长的经营周期、较高的单位价值、多样化的消费对象以及产品生产过程涉及面广泛的特点, 增加了收益确认的难度;巨大的投入和较长的生产环节使得资金的来源和投入去向更为多样化, 成本核算需要更多的专业判断和估计, 增加了成本核算的难度。

这些复杂的业务活动使得房地产企业的会计核算难度大大增加, 影响到了其核算的准确性。以销售收入的核算为例, 一方面销售程序十分复杂影响了收入的确认, 由于房地产项目历时长、投资资金巨大, 不得不采取预售或分期收款等多种方式向客户收取房款。房地产在进行销售时, 还必须先取得预售许可证或销售许可证, 然后才能与客户签订预售合同或销售合同, 收取部分房价款, 待工程竣工验收合格后, 将房产交付客户使用, 并收取余下的房款, 办理产权登记等手续。另一方面, 收入确认条件中关于风险转移的因素也比较复杂, 影响到了收入的确认。在工程项目没有竣工前, 虽与客户签订了销售合同, 但由于与商品相关的风险并没有转移, 不符合会计准则中的收入确认条件, 因而是不能确认为收入的。

(二) 配比原则不能得到有效实施

会计核算过程中的一个重要原则是配比原则, 即收入与费用的确认, 一方面要满足因果关系, 某项目的收入必须和该项目的费用匹配;另一方面, 要满足时间上的一致关系, 收入和费用的发生应对适当的会计期间。作为会计利润确定的一个重要原则, 由于各方面的原因, 在房地产企业的会计核算中, 却难以得到有效实施。例如, 由于房地产项目往往周期很长, 投资建设期间投入的资金都计入了当期费用, 但由于销售收入确认政策的限制, 在工程竣工完成之前, 即使全部房产都已预售完毕, 预售价款也不能确认为收入, 这就在一定程度上违背了收入与成本相配比的原则。

同时, 成本核算方法的选择也可能导致成本与收入无法合理匹配。在楼层高度较低的情况下, 多层小区的成本核算对象相差无几, 各单位各楼层的销售售价也没有很大差别, 因此采用将总成本在总建筑面积之间进行分摊的方法来计算单位建设成本是合理的。但是, 对于高层小区来说, 低楼层、高楼层和裙楼之间由于位置、采光效果等的影响, 其成本和售价都相差很大, 如果仍然采用总成本法进行分摊就会出现低楼层微利润甚至负利润、高楼层和裙楼“暴利”的现象, 这同样不符合收入和成本相配比的原则。

(三) 财务指标不能反映企业真实面貌

由于房地产项目的运营周期很长, 常常超过一个会计期间, 个别甚至长达四五年以上, 而在销售方面采取预售模式。因此, 在项目竣工验收合格以前, 企业常常持续性的收到大量应收账款并挂账, 但不能在利润表中确认为收益。而一旦满足销售收入的确认条件, 则大量应收账款转为收入, 当期的利润就会大幅度上涨。在这样的情况下, 经营项目较少的房地产企业, 其收益的确认往往受到项目完工时间的影响, 收益呈现较大的波动性, 使用一般的财务指标往往不能直接判断出企业的成长性、盈利能力和盈利质量, 甚至会在一定程度上误导对房地产行业不熟悉的投资者。

例如, 对于一家房地产企业, 财务报表反映出来的利润长期以来都不太乐观, 但企业拥有充沛的现金流, 有规模庞大的在产品 (在建商品房) , 在市场平稳的情况下, 可以预见该企业将拥有比较好的前景。而相较于另外一家利润很好的公司, 却可能因为缺乏好的投资项目而无法获取有吸引力的未来收益。在某些情况下即便项目有很好的前景, 但若发生工程质量等问题导致企业违约, 则不仅预期的收益无法实现, 还可能给企业带来损失。

实际上, 导致财务指标难以真实反映房地产企业收益的一个重要原因就是上文提到的收入费用的配比被扭曲。此外, 房地产企业的表外风险往往能够更好的反映企业的真实情况。因此, 若用现行的财务指标体系来分析房地产公司的财务状况并不是很全面, 常常需要将销售收入与预收账款、应收账款等项目一起考虑, 结合房地产企业经营模式的特点, 重点关注其经营项目的规模、质量, 经营活动产生的现金流量情况以及其所储备土地的潜力等方面的信息。

二、完善房地产企业会计核算的对策

(一) 完善收入的核算

销售收入是一个重要财务指标, 在很大程度上反映着企业的经营实力, 并与其他财务报表项目有着广泛联系, 加之房地产企业业务内容十分复杂, 因此加强收入的核算显得尤为重要。而在收入的确认上, 实质重于形式是其会计核算中的又一条重要原则。

在收入核算中, 首先要明确收入的确认条件并严格执行。开发的房地产项目必须完成所有法律规定的手续, 符合法律的要求才能对外进行销售。对于达到规模要求的房地产企业而言, 按照会计准则的规定, 收入的确认要满足多个方面的要求, 其核心在于商品所有权上的主要风险和报酬实现了转移。根据这一要求, 在预售的销售模式下, 签订预售房屋合同并取得预收款项, 或正式销售合同并没有实现风险的充分转移, 不能确认销售收入。而以收讫房款完成过户手续, 是实现了法律形式上的风险转移的, 但相关法律程序的履行时间存在较大的不确定性, 而且在工程验收合格, 购买方无异议并办理入住手续后, 房产所有权的主要报酬和风险实际上已经转移, 是否办理产权过户并非收入确认的必要条件。因此, 根据房屋销售的经济实质, 在项目竣工质检合格、客户验收入住、开具销售发票后即可认为销售已经实现。因此在会计核算的实务中, 要特别注意销售收入确认条件实现情况的判断。在销售收入的确认方面, 要注意明确收入确认的范围, 区分不同的销售内容, 房地产的销售收入是指因房地产开发商品而取得的收入, 包括出售或出租房屋取得的收入、出售或出租土地使用权取得的收入、出售配套设施取得的收入, 而将房屋或土地使用权对外投资取得的收益则应当作为投资收益直接计入损益表。其中房地产开发商品包括开发完成后与客户签订销售合同的开发商品和开发前签订合同的商品。

(二) 完善成本、费用的核算

对成本进行准确的会计核算, 首先是相关会计准则或制度的要求, 更重要的是, 企业在进行成本分析和控制、制定销售价格和策略时必须要依赖较为准确的成本信息。一方面, 要针对投资项目的特点选择最为合适的成本核算方法, 另一方面, 还要注意成本效益原则, 尽可能大的发挥成本核算的作用。例如房地产企业的项目规模一般很大, 历时很长, 如果将整个项目作为成本核算对象, 那么只能等到项目全部完工后才能获得有关成本信息, 这就使成本核算很大程度上丧失了应有的作用。因此, 为了提高成本核算的时效性, 可以尝试更为灵活的设置成本核算对象的区分标准。

(三) 增加信息披露

首先, 应当加强对土地信息的披露。由于土地成本在房地产企业的成本费用中占有很大的比重, 而土地的地理位置又很大程度上决定了企业产品的价格, 因此企业所储备的土地数量和质量对企业的发展前景有较为重要的影响。加强对土地储备信息的披露, 能够更加真实的反映企业的状况, 包括企业的土地储备总量, 以及土地的具体位置及成本总额, 投资者可以根据这些信息及城市发展规划前景, 判断企业价值。其次, 企业还应该增加对现金流量的披露, 特别是分项目现金流量信息的披露, 即每单个开发项目产生的现金流量信息。由此投资者可以结合资产负债表和利润表进行分析, 提高财务报表的实用性。最后, 企业应该重视质量保证金和风险的披露, 包括筹资风险、土地风险, 以及质量保证金的计提标准和金额, 增加相关信息的透明度。

房地产企业会计账务处理 第5篇

学以致用，这是我把刚学到的房地产会计知识加以运用。开发房地产（住宅）单项会计核算其实也不是很难，但也不是很容易，主要抓住要点，用心去学就会很快学会。

房地产开发流程可以用五证来贯穿1.《建设用地规划许可证》、2.《.国有土地使用许可证》、3..《建设工程规划许可证》4..《建筑工程许可证》、5.《商品房许可证》。

开始建账时会涉及到这些会计科目和这些成本项目

一、首先是各股东的投资：经会计师事务所的注册会计师验资确认各股东的出资额。

各股东的出资额存入基本账户时的会计分录：

借：银行存款------账号

贷：实收资本------某某

注有多个股东投资要分明细设账

如有某股东用购买的土地出让金作投资的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金

贷：实收资本-----某某

如果经股东确认土地评估大过购买价时的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金（评估后的金额）贷：实收资本-----某某（购买时支付的土地出让金金额）

贷：资本公积（差额）

二、土地征用及拆迁补偿费：包括为开发房地产而取得的土地使用权支付的土地出让金，土地征用费，如果是耕地用地还要有耕地占用税，劳动力安置费及地上、地下折迁补偿支出等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----土地征用相关费用

贷：银行存款---某账号

三、前期工程费：包括设计规划费、测绘费以及“三通一平”支出、临时用电，排污等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----前期工程------XXXXX贷：银行存款---某账号

四、用银行存款支付代垫工程用材料和土方工程款时的会计分录：

借：预付账款----XXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给发票时的会计分录：

借：开发成本----某花园----前期工程------XXXXX

贷：预付账款------XXXXX

五、开发间接费用：包括现场管理人员的薪筹、固定资产折旧、办公费、水电费，通讯费，伙食费.....等如发生这类成本作如下付分录：

用银行支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：

借：管理费用-----XXXXX

贷：银行存款-----某账号

六、交当年需交税费的会计分录：（注：刚开始时只交印花税、土地使用税，由于年交的税费不用预提）

建安合同印花税按工程项目总额*0.03%、账本本数*5元、账本记载的注册资金*0.05%，土地使用税面积*4元.....等

用银行存款支付各种印花税时：

借：管理费用----印花税

贷：银行存款-----某账号

用银行存款支付当年要交土地使用税时的会计分录：（注：我们那里是按土地使用面积*4元）

借：管理费用----土地使用税

贷：银行存款-----某账号

这个阶段发生的会计业务基本完成，明细账、总账跟其他企业设定基本一样，做完凭证、科目汇总后就可以做报表了，为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。以上只是代表性的处理，如果还有什么会计业务发生的话，要看这项会计业务是属于什么性质的，就要用到什么样的会计科目了。

七、接着到了工程准备完工，可以达到预售阶段时，就可以申请《商品房预售许可证》取得证件后才可以销售，这时是属于期房销售。根据《企业会计准则》的规定，由于企业销售商品不满足收入条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时再确认收入。

收到期房房款，已存入银行时的的会计分录：

借：银行存款-----某账号

贷：预收账款-----XX楼-XX单元-XX房

用银行存款支付工程进度款和代付工程材料时的会计分录分录：

借：预付账款-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给的建安发票时的会计分录分录：

借：开发成本---建安工程

贷；预付账款----XXXXXX

用银行存款支付销售部的费用包括人员工资、广告费，水电费、租金.....等时的会计分录：

借：营业费用-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

管理费用的会计分录基本上跟以上的第五项一样

提当月税款时的会计分录：包括营业税5%、城建税按营业税款的7%、教育费附加按营业税款的3%、我们这里还有一个地方教育费按营业税款的2%(地方自己定的，有差异)、土地增值税预缴按收到期房款的1%、（企业所得税预缴按期房款的10%确定成本利润率-期间费用-税金）*25%、如当年未交的土地使用税、印花税、还要补交。

借：主营业务税金及附加

贷：应交税费----营业税

贷：应交税费-----城建税

贷：其他应交款----教育费附加

用银行存款支付税款时的会计分录：

借：应交税费----营业税

借：应交税费----城建税

借：其他应交款----教育费附加

贷：银行存款-----某账号

以上所提税款的会计分录也按类似营业税来做，明细改成所得税或土地增值税.....等

检查做完会计分录无误后，就可以科目汇总做会计报表了。为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。

八、接着又到了竣工结算阶段把房交付给购房者了。由建设监督部门检查工程质量，测算出面积等

收到竣工结算单时的会计分录：

借：开发产品----

贷：开发成本------

交付给购房者开票时冲预收账款：已挂的预收账款转入主营业务收入借：预收账款

贷：主营业务收入

结转销售成本时的分录：

借：主营业务成本

贷：开发产品

这个阶段的间接费用跟以上处理差不多。

浅析房地产企业会计核算的方法 第6篇

一、房地产业会计核算的特性

1、收入相对比较特殊。

按照房地产企业的会计相关制度的要求, 房地产企业的收入标准是根据结算账单交至买方并获得确认之后才能体现出来。该规定没有具体指明实践工作过程中的操作标准, 所以, 要求会计在确认房地产企业的收入时应该有很强的判断能力。

2、会计核算业务复杂多样。

房地产业务与其他业务相比更加复杂化与多样化, 使得其会计核算相对复杂多样。房地产企业所开发的产品是建筑物, 不但需要建设建筑物, 还必须建设与之配套相关设施。比如开发一片住宅区, 不仅需要建设房屋, 还需要有完备的水、电、煤气等生活设施的建设, 以及网络通讯等基础公用设施的建设。而上述项目还只是非常小的一部分, 由于房地产业务复杂多样化, 因此要求实施会计核算的会计人员应当具备一定的建筑方面的专业知识。

3、会计核算周期较长, 资金需要量大。

房地产企业的会计核算的周期比较长, 对于资金的需求量比较大, 业务往来以及关联交易较多。建筑物的建设从设计规范伊始, 在完成项目的可性研究、旧建筑物的拆迁、房屋施工建设、房屋的装修、房屋销售等一连串的运营活动之后, 才完成该项目所开发商品的销售工作, 其建设周期较其余行业的开发周期要长得多。而且, 不管是土地的征收还是房屋的装修, 以及房屋的销售, 均必须有足够的资金支撑, 所以业务往来对象比较多, 需要调用巨额资金, 关联交易的单位也非常多。

二、房地产会计核算方法优化调整

1、收入核算方法

(1) 应该确定销售收入的核算内容。房地产企业开发的产品进行销售所取得的收入指的是与房地产相关的全部销售所得, 主要包括了土地转让获得的收入、房屋销售获得的收入、配套设施销售获得的收入等等。而房地产企业开发的产品, 不但有企业在销售以前未和买方签订购房合同的产品, 还有在销售以前已签订的购房合同的产品。此外, 销售临时周转房屋、改造旧城时获得拆迁户的与拆迁房屋的面积相同的房产权款项, 及住房面积比拆迁面积更大的房款等均应当核算销售收入。

(2) 制定科学的销售标准。确定房地产企业的销售收入必须满足两项标准, 一项是法律层面上标准, 另外一项是专业方面的标准。法律层面上的标准指的房地产企业的产品销售应当与我们国家有关法规的标准相符合, 比如:假如是按照出让的模式获得的土地使用权, 未按合同要求支付出让金, 未获得土地使用权证, 未按合同要求实施开发的, 或所有权存在异议而未依照法规进行登记的房地产开发产品均不可以进行交易。也就是说, 凡是与法律标准不相符的, 即使计算项目已开发完成, 企业获得了相应的报酬, 转嫁了相应的风险, 也不可以确定收入。专业方面的标准指的是在会计制度以及会计准则里面关于确认收入的有关标准, 也就是会计准则里面对于收入确认的四项规定:产品的大部分风险以及报酬已转移出去、不能对销售的产品实施控制、相应的利益很有可能流入本企业、相应的收入和成本的计量具体可靠。

(3) 房地产企业的预先销售活动不管是不是获得了预先销售的款项, 均非实际产生的销售量。因此, 签订的预先销售预售合同不可以当作实现销售的根据。即使是正式签订的销售合同也不可以当作实现销售的根据。这是因为签订的正式销售合同仅仅是一个销售的合法约定, 此时房屋并未通过验收, 风险并未转移到买方那边, 与会计准则中关于确认收入的要求不相符。此外, 获得了房屋的产权证也并非收入确认的一个必要条件, 由于房地产企业只有将房屋交给买方使用之后才可以去办理产权过户的有关手续, 而且办理房屋产权证书牵涉到到房地产和土地的治理等有关政府主管部门, 房地产企业是无法控制房屋产权证书的办理时间。如果根据房屋的产权证书进行收入确认将造成收入的确认会滞后, 与收入确认的原则不相符。

2、借款费用核算方法。

由于开发房地产产品产生的专项借款和房地产开发总成本间息息相关, 应当将它归为间接费用的类型。对借款费用进行核算时, 应该按照配比的原则, 累积成本并未超出房地产项目的预收款并且尚未竣工的房地产项目均应当作为借款费用的核算对象。

3、成本的核算方法

(1) 确定房地产项目成本的核算对象。成本核算对象可以是房地产项目本身, 也可以是一个单项工程;或者是种类与构造近似、相同的开发位置、完工时间接近、同样的施工方开发的几个房地产项目。对于一些工期比较长、开发规模比较大的房地产项目, 应当根据分批开发的区域当作核算成本的对象。如果某个房地产项目的涉及的施工方数量较多, 应当按照各个施工方不同的施工单项工程当作核算成本的对象。

(2) 为满足不同楼层、不同户型的房地产开发产品的收益和成本不成比例的成本核算要求, 应当按照以往可靠的经验对不同楼层与不同户型制定相应的权重标准, 按照加权平均法测算总成本与面积的成本, 并在此基础上测算单位面积的与销售相关的成本。

(3) 确定科学的成本分配的对应标准, 当开发的产品能够进行销售时, 应当按照房屋的不同成本、各种朝向和不同地段等综合元素确定科学的产品售价。此举有利于房地产企业达到收入和成本相匹配。

4、增加土地储备及成本的信息披露。

在公布房地产企业的相关信息时应当提高土地的储备数量以及相应成本的透明度。在房地产开发企业的成本当中, 土地成本所占据的比例非常高, 房地产企业能否取得土地储备及其获得的土地储备所花费的成本均会对该企业的发展有着至关重要的影响。然而财务报告的使用者是难以根据企业的土地使用权总数量对其土地储备的状况进行判断, 因此, 提高土地储备数量以及相应成本的相关信息的透明度是非常关键的。

参考文献

[1]、李海燕.浅析会计核算在房地产企业存在的问题和解决方法[J].财经界 (学术版) , 2010 (, 10) .

房地产企业社会责任会计研究 第7篇

关键词：企业社会责任,社会责任会计,房地产企业

一、社会责任会计研究现状

(一) 企业社会责任会计的内涵

企业社会责任会计是20世纪70年代以来会计发展最重要的表现, 被誉为会计史上的“第四次革命”。1968年, 美国会计学家林诺维斯首次提出了“社会责任会计”的概念, 指出“社会责任会计意味着会计在社会学、政治学和经济学等社会学中的运用”。戴维林诺在1973年对上述定义作了进一步的发展, 指出“社会责任会计是衡量和分析政府及企业行为对社会公共部门所产生的经济和社会效果”。1979年, 日本学者番田嘉一郎在其所著的《新版会计学大辞典》中, 将企业社会责任会计定义为:“测定和报告企业在经营活动中对一般社会带来不利影响, 防止和处理这些消极因素并加以恢复和补偿的有关事宜, 这种会计同社会经济会计、社会成本会计、环境会计、生态会计、社会审计一样属于企业社会会计的一个领域”。之后理论界对社会责任会计众说纷纭, 但可以肯定的是, 社会责任会计使会计从单纯的引导企业注重自身发展, 转变为将企业发展与社会进步融合起来, 站在全社会的角度来衡量企业的成本与效益, 具有社会性、全局性。随着社会责任会计的兴起, 我国针对社会责任会计的研究也逐步发展。在借鉴、吸收西方国家社会责任会计理论和实务的基础上, 结合我国的实际情况, 从微观经济、宏观经济、实用性等角度, 可以将社会责任会计概括为:用会计的方法核算企业经营活动产生的社会成本与效益, 以期达到增进社会整体福利, 促进整个社会的可持续发展。

(二) 企业社会责任会计研究现状

对社会责任会计进行系统论述的著作, 国外相对来说比较多, 如美国托尼蒂克著的《企业社会会计》, 对社会责任会计产生的背景、社会责任的内涵以及企业社会责任信息披露模式进行了论述。英国的特雷佛干布林著的《社会会计学》一书, 除了对社会责任的概念性问题进行探讨之外, 还对未来社会责任会计方向进行了预测, 这是有关该课题的较权威的一本著作。另外, 像阿伦肯尼迪著的《西方企业文化》, 艾哈麦德里亚西著的《会计理论》都是国外有代表性的著作。国外具有较影响力的相关著作还有很多, 在此不再一一列举。在我国, 由于我国的企业长期以来只追求利润最大化, 忽视社会责任目标, 而有关法律尚不健全或没有得到有效的执行, 对企业的社会责任缺乏约束, 因而, 有关社会责任会计的研究起步较晚。我国财政部于1995年公布了企业经济效益指标体系, 其中第九项“社会贡献率”和第十项“社会积累率”是评价企业社会效益的指标。自此社会责任会计才被有关方面重视起来。关于社会责任会计的研究也开始展开, 在我国社会责任会计研究主要分为两个阶段:第一阶段 (20世纪90年代) , 这一阶段的研究主要是对国外研究的总结、梳理和借鉴, 试图提出适合我国现实发展的社会责任会计定义并对其经济理论依据进行讨论。第二阶段 (2000年至今) , 这一阶段的研究主要注重社会责任会计信息计量和披露模式的探讨, 随着社会经济生活的变化, 社会责任的呼之欲出并逐渐具体化、明晰化, 不仅丰富了我国社会责任会计定义的界定, 还出台了许多理论上合理的计量模式。房地产企业作为我国国民经济的支柱产业, 通过近几十年的发展, 房地产行业尤其是开发企业, 已从资本积累时期步入财富发达时期, 具备了向社会贡献更多责任的潜能。对此, 理论界也开始涉足房地产企业, 开展了相关社会责任方面的研究, 如廖资衡阐述了房地产企业该如何承担社会责任;王建设以界定房地产企业的利益相关者作为切入点, 对房地产企业社会责任内容、履行社会责任存在的问题及对策进行了分析;秦德安就房地产企业承担社会责任的必要性和重要意义做了深入分析, 并就新形势下房地产企业的战略选择作了探讨;汪冬梅等对在我国深、沪上市的房地产开发与经营业公司企业价值 (以托宾Q衡量) 与所建指标体系之间的关系进行实证分析。从查阅文献可知:至今, 我国理论界对房地产企业社会责任仅局限在概念性和重要性方面的分析, 而对我国房地产企业的社会责任会计方面的研基本是一片空白。在我国建立和谐社会的大背景下, 房地产企业如何承担相应的社会责任, 并向利益相关者提供有用的社会责任会计信息显得尤为重要和迫切。

二、社会责任会计理论渊源

(一) 福利经济学是社会责任会计的理论基础

社会责任会计的研究涉及到自然、经济、技术、社会等各方面的因素, 因为它不仅与会计学、环境学有直接关系, 而且与哲学、经济学、管理科学等学科在内容和研究领域上交叉渗透。也正是这种交叉渗透, 构成了社会责任会计的理论和方法体系。但在社会责任会计所应用的理论和方法体系中, 经济科学始终处于中心地位, 其中, 理论经济学是其理论基础。社会责任会计所依据的经济理论是福利经济学。福利经济学的主要研究对象是如何增进现代社会的经济福利, 因而强调企业所应履行的社会责任。房地产问题不仅仅是经济运行问题, 也是社会问题。房地产开发企业提供的住房类产品, 是事关民生的重要消费品。取得利润对房地产企业生存发展至关重要, 但在追求利润的同时, 也不能忽视履行企业应该承担的社会责任。房地产企业要承担起确保房屋质量、诚实守信、依法经营、坚持可持续发展与节约资源、发展公益事业等责任。

(二) 可持续发展理论是社会责任会计的理论支柱

20世纪70年代美国经济学家福罗斯特和麦多斯的《增长的极限》大讨论, 引起了“经济增长”概念的进步与对人口问题、资源问题、环境问题的关注;20世纪80年代, 联合国为了解决当代人面临的三大挑战:南北问题、裁军与安全、环境与发展, 成立了三个高级专家委员会, 不约而同地得出克服危机、保障安全和实现未来必须实施可持续发展的战略结论, 并提出可持续发展是21世纪无论发达国家还是发展中国家正确协调人口、资源、环境与经济问题相互关系的共同发展战略, 是人类求得生存与发展的唯一途径。实现可持续发展要求人们必须采取共同的联合行动, 人们和企业在自己行为时都应考虑行为对其他人及生态环境的影响, 并能真诚地按共同性原则办事, 使人类社会内部及人类与自然间能保持一种互惠共生的关系, 实现可持续发展。我国政府在1992年联合国世界环发大会上做出了履行 ( (21世纪议程》的庄严承诺, 并制订了《中国21世纪议程中国21世纪人口、环境与发展白皮书》, 于1994年3月经国务院批准, 成为制定国民经济和社会发展中长期计划的一个指导性文件。由此可见:可持续发展, 也是我国政府的选择;可持续发展观, 也是我国企业必须面对的社会责任。可持续发展理论的提出, 是人类进步的历史转折, 也是社会责任会计赖以产生和成立的理论支柱。作为房地产开发企业, 要在努力追求企业经济效益最大化的同时, 建立自己企业的诚信体系, 对未来负责, 对行业负责, 对构建和谐社会负责, 最终实现企业可持续发展, 保持企业稳定增长的态势。

三、房地产企业社会责任会计内容

(一) 基本的企业社会责任

社会责任会计是对企业的社会责任及其履行情况的活动进行反映和监督, 向利益相关者提供有用的社会责任信息的会计。 (1) 对股东的责任。在市场经济条件下, 房地产企业与股东的关系事实上是企业与投资者的关系, 这是企业内部关系中最主要的内容。房地产企业对股东应有的义务可视为企业所承担的社会责任。其具体体现在三个方面:房地产企业对股东最基本的责任是对法律所规定的股东权利的尊重;房地产企业要对股东的资金安全和收益负主要责任;房地产企业有责任向股东提供真实的经营和投资方面的信息。从会计核算看, 主要是确认、计量和提供一些反映所有者利益的财务信息, 如每股股利、股利支付率和净资产增长率等。 (2) 房地产企业对员工的责任。房地产企业与员工之间最基本的关系是建立在契约基础上的经济关系, 除此之外还有一定的法律关系和道德关系。经济关系简而言之就是劳动和雇佣关系;法律关系是对经济关系的法律规定, 道德关系则是在肯定经济和法律关系的前提下, 揭示房地产企业和员工之间应相互尊重和相互信任的关系, 房地产企业对员工的职业规划和发展也负有一定的责任。房地产企业在实践中实施对员工的社会责任应做到:为员工提供安全和健康的工作环境;禁用童工和强迫劳动;合法的工作时间和薪酬, 为员工提供平等的就业机会、升迁机会、接受教育和培训机会;为员工提供民主参与企业管理的渠道和自我管理企业的机会。这方面会计核算的主要内容为:确认、计量和报告反映人力资源投资的社会责任资产, 应付职工薪酬 (应付工资、应付职工社会统筹保障金) 等社会责任负债, 人力资源资本、社会责任资本盈余等社会责任权益项目, 以及由于职工劳动技能和水平的提高等原因而产生的社会责任收益和相关的各项社会责任成本。

(二) 中级企业社会责任

(1) 房地产企业对消费者的责任。房地产企业是通过向消费者出售房产实物和提供物业服务而获取利润的组织, 企业为消费者提供高质量的房屋建筑、优美的生活环境和高品质的物业服务, 满足消费者的物质和精神需求是企业的天职。房地产企业对消费者的主要责任集中体现在对消费者权益的维护。一般来讲, 消费者有三个方面的权利:安全的权利, 知情的权利、自由选择的权利。如果企业在这三方面侵犯了消费者的权利, 使消费者的利益受到损害, 企业的行为就是不负社会责任的行为。反映在社会责任会计核算中的项目主要有:消费者售后服务投资、应付消费者退货款或赔偿金、应付售后服务费等。 (2) 房地产企业对环境的责任。伴随着房地产企业一个个项目进行的同时, 许多社会问题也呈现在了人们的眼前:社会资源和能源的大量消耗、社区生态的破坏、建筑垃圾的随意排放等对人的身心健康产生不利影响。保护生态环境成为房地产企业应尽的义务和明确的战略抉择, 履行对环境的责任, 是开发商不可推卸的。房地产企业必须树立人与环境和谐的价值观, 努力做到尊重自然。爱护自然, 合理地利用自然资源, 减少项目开发过程中的资源, 能源消耗;减少排放, 妥善处理有害废弃物 (垃圾, 污水等) , 开发和使用绿色环保节能新技术。这方面会计核算内容包括:环境设备等环境资产, 应交矿产资源补偿费、应付环境治污费、应交环境绿化保护费等负债类项目, 企业获得的环保贡献奖、社会福利事业贡献奖、利用三废生产产品的收益, 环境治理机会收益等收益类项目, 以及为环境保护所发生的责任成本项目等。 (3) 搞好与社区的关系。相应会计核算的内容主要有:对降低居民发病率、节约住房、节约公用事业费用所获得的收益项目的核算和披露, 支付社区服务费等成本项目的核算和披露等。相应会计核算的内容主要有:对降低居民发病率、节约住房、节约公用事业费用所获得的收益项目的核算和披露, 支付社区服务费等成本项目的核算和披露等。

(三) 高级企业社会责任房地产企业承担这一层级的社会责任更多是自愿性行为。这一层级的责任则包括:积极慈善捐助, 热心公益事业。体现在社会责任会计核算中的内容包括公益福利及公益捐赠支出, 社会福利事业贡献奖获得的收益等。

四、房地产企业实施社会责任会计的意义

(一) “和谐社会”和“可持续发展战略”环境下要求房地产企业推行社会责任会计

国家提出“和谐社会”和“可持续发展战略”的大环境下要求房地产企业推行社会责任会计。当今, 房地产企业的粗放型生产和“破坏性”开发, 导致资源浪费严重。且房价居高不下的背后, 房地产市场秩序混乱, 房地产业面临严重的诚信危机。近年来, 商品房投诉率以每年15%的速度递增, 但房地产纠纷解决率最低, 只有10%左右。房地产企业的不诚信行为, 引发了许多纠纷, 在损害社会利益和消费者利益的同时, 也彻底摧毁了企业形象, 进而危害到我国房地产业甚至整个社会的健康和谐发展。如何提高房地产企业的诚信度, 立足我国国情, 如何开发节能省地型住宅及公共建筑已迫在眉睫。社会责任会计要求企业在追求利润最大化的同时履行社会责任, 将企业的经济目标和社会目标统一起来, 做到提高经济效益与提高社会效益并重, 是人类社会和谐发展和房地产企业可持续发展不得不做出的选择。

(二) 社会责任会计是房地产企业自身发展的需要

房地产企业界社会责任会计体系的建立, 有助于协调好企业经济效益与社会环境之间的关系, 进一步在全社会发挥会计信息的服务功能, 彻底实现对会计信息失真的治理。这有利于企业形成良好声誉与企业品牌形象, 提高经济效益。目前, 很多房地产企业已经意识到声誉与品牌对企业发展的重要性, 它们通过各种战略方法来实现品牌的创建与管理, 品牌的一个重要特性在于消费者对于它的认知和认同。房地产企业通过对企业社会责任会计信息披露, 有利于在社会上形成良好的舆论氛围, 减少或消除公众的偏见与误解, 增强公众对企业的认同, 从而逐步树立企业品牌形象。此外, 企业推行社会责任会计虽增加了企业支付成本, 但实际是能提高企业长期经济效益, 正如企业社会责任运动的主要代表人物大卫施沃伦博士的研究所发现的:近年来大量的企业实践表明, 勇于承担社会责任对企业的盈利有一种积极肯定的影响。

(三) 社会责任会计是经济全球化的要求

中国正赴在走向成熟的经济成长阶段, 必须把握好融入全球化的机会, 使中国在经济全球化过程中获得更大的外溢效应。经济全球化的推进, 对房地产业提出了更高的要求, 要更多地注重国际化标准, 用国际规则指导。一些跨国企业正在向发展中国家推行责任认证以及生产守则。如沃尔玛、耐克等一些国际知名企业都要求产品供应链的所有企业都要符合自己制定的企业社会责任标准, 对血汗工厂进行坚决抵制。一些国际组织也纷纷制定自己的企业社会责任标准, 如联合国1999年提出了《全球契约》, 该契约得到了企业界的热烈回应。2000年50多家著名跨国公司代表承诺, 在建立全球化市场的同时, 要以“全球契约”为框架, 改善雇员工作条件, 提高环保水平。还有英国的“道德贸易基本守则” (Ethical Trading Initiative Base Code) , 欧洲的“洁净衣服运动” (CCC) 发起的“成衣公平贸易约章” (The Fair Charter for Garments) , 1997年由总部设在美国的“社会责任国际”发起, 联合欧美跨国公司和其他国际组织起草并建立了一个企业社会责任标准认可制度SA8000标准。近年来, 我国出口到欧美国家的服装、玩具、鞋类、家具、运动器材及日用五金等产品, 都曾遇到过SA8000标准的要求。很多企业因为达不到SA8000的要求而失去了产品出口订单, 使企业遭到了沉重打击。因此, 应正面看待社会责任标准的作用, 将其看作企业商业意识的边缘概念转变成持续竞争力的核心概念, 推动企业在生产工艺、生产技术与员工福利方面的改革, 推动企业提高回馈社会的意识、道德贸易的意识。只有这样, 才能使我国房地产企业在全球化竞争中走得更远、走得更好, 才能在国际竞争中逐渐获得优势。

五、房地产企业推行社会责任会计的难点及对策

(一) 房地产企业推行社会责任会计的困难

外部环境因素来看, 主要体现在如下方面:第一, 企业社会责任意识观念淡薄, 传统会计把企业看成是一个单纯的、完全独立的经济实体, 因而企业的宗旨在于创造最大的经济利润。利润被认为是企业对社会贡献的唯一目标, 而忽视了对社会的责任;第二, 社会责任的履行从法律上看, 属于义务的范畴。在我国, 这一系列的法律制度还有很多空缺, 虽然己制定了《反不正当竞争法》、《产品质量法》、《消费者权益保护法》等法律法规, 但仍未全面的规定企业必须履行社会责任的内容, 造成我国实施社会责任会计没有法律依据, 或主观随意性大, 给具体实施造成很大障碍;第三, 与以往会计核算内容相比, 社会责任会计所要求的内容更为广泛, 性质更为复杂, 这样造成的结果是企业要花费大量的精力提供社会责任信息, 致使企业提供责任信息的成本过高, 尤其是对一些小型企业而言, 甚至超过其提供这些责任信息的最终产出, 极大地影响了企业建立社会责任会计的积极性。第四, 我国会计人员素质不高, 尤其是理论方面的知识缺乏, 有的单位的主要会计人员甚至仅为初中水平。我们不能否认这批人员能完成传统会计要求的简单的账务工作, 但这样低的理论水平, 是难以做好企业理财帮手, 更谈不上协助社会真实、完整、准确地反映其社会责任信息的。企业实行社会责任会计的理论障碍, 具体表现为:一是目前关于企业应承担的社会责任具体内容的界定不清, 存在很多的争议, 这将直接影响到我国社会责任会计的推行和发展。二是社会负债的估计问题 (计量问题) 始终成为制约其发展和运用的“瓶颈”要素, 自然资源的消耗要计量收费且能使大家都接受, 这也是社会责任会计研究中的一个比较困难的问题。三是社会责任会计与传统会计下的企业经济行为存在明显的不同, 会计的计量模式, 研究的对象, 在会计假设、会计原则、核算方法和报表模式等方面均存在着不同, 这些不同之处应如何处理, 如何使社会责任会计信息的使用人接受, 也将成为我国推行社会责任会计时所遇到的难题。四是企业在社会责任会计信息的披露方面还存在不少的问题, 如会计基础型处于次要地位, 而非会计基础型居主导地位;在披露工具上, 还缺乏对社会责任会计信息进行独立报告的意识等。

(二) 房地产企业推行社会责任会计的对策

首先, 加强宣传, 提高企业的社会责任意识。其一, 应在房地产企业界广泛开展社会责任的讨论和教育, 提高企业领导者社会责任意识, 让其认识到企业是否履行其相应的社会责任, 关系到企业的生存和发展。其二, 加强对房地产企业相关利益人的宣传。企业是否承担和履行社会责任对他们有着直接或间接的影响。提高这些相关利益人的社会责任意识, 就会形成一个促进社会进步的良好企业外部环境。其三, 加强对社会公众的宣传, 使社会各界意识到社会责任的重要性。让“只愿向社会索取, 而不愿向社会回报”的房地产企业难以发展, 让其产品在市场上缺乏竞争力。其次, 加强社会责任会计的教育工作, 提高会计人员的素质。社会责任会计不同于传统的财务会计, 在会计要素的确认计量和披露方面具有很强的针对性和特殊性。相对于大型企业来讲, 中小企业在会计核算和会计管理方面本来就比较薄弱, 因此在实施社会责任会计的过程中, 必须有针对性地对中小企业会计人员进行全面系统的培训。首先要使广大会计人员真正认识到社会责任会计的重要性和迫切性, 树立企业社会化的思想, 从更宏观的角度把握社会责任会计的实施。其次要使中小企业会计人员明确社会责任会计实际工作的具体内容和会计核算要求, 使企业社会责任会计的内容更具真实性、可靠性、可比性, 使会计能够真正考核企业社会责任履行情况, 规范企业行为, 促进企业的可持续发展。再次, 加强社会责任会计立法, 建立社会责任会计准则和制度。由于社会责任会计在我国起步较晚, 对这一领域的理论和实务还缺乏系统的研究与总结。在这种情况下, 应吸收、借鉴西方会计界、企业界的理论成果与实践经验, 结合我国的具体情况, 参照目前制定企业会计准则与行业会计制度的基本程序, 研究制定社会责任会计准则及制度。通过加强立法工作, 以及建立和完善社会责任会计准则和制度, 从法律上规定企业应提供社会责任信息的法律义务, 并对企业损害社会利益的行为进行处罚, 促使企业调整生产经营行为, 以良好的形象进入市场, 从而实现房地产企业经济效益与社会效益的双丰收。最后, 建立社会监督体系。应建立社会监督体系, 发挥新闻媒体及消费者协会、工会等社会群众团体的作用, 形成全方位的监督企业承担责任的社会环境。充分发挥社会各界对房地产企业社会责任会计的监督作用, 新闻媒体应加大对违反《劳动法》、《安全生产法》, 《环境保护法》等法律、价格欺诈、坑害消费者利益、拒不承担社会责任的房地产企业的曝光力度。消费者协会鼓励和倡导消费者购买优秀“企业公民”开发的住宅商品, 抵制缺乏社会责任的房地产企业开发的产品。同时加大对房地产企业推行社会责任会计正面典型的报道, 通过舆论对正确信息的传递和理性取向的弘扬, 减少企业及其员工道德活动的盲目性, 促成房地产企业行为朝着社会理性所要求的方向进行。

本文对房地产企业社会责任会计内容, 实施社会责任会计的意义, 在我国房地产企业推行社会责任会计难点以及相应的对策等方面进行了分析研究, 具有一定的创新性:第一, 从20世纪80年代, 我国房地产发展以来, 尤其是1998年以来, 房地产市场发展突飞猛进, 致使房地产市场的畸形发展与构建和谐社会目标严重背离, 社会对房地产企业的社会评价明显下滑, 社会要求房地产企业承担相应社会责任的呼声越发强烈。而之前, 会计界对房地产企业的社会责任会计研究基本一片空白, 通过本文对房地产企业的社会责任会计研究, 在一定程度上丰富了我国社会责任会计研究的内容。第二, 社会责任会计的具体核算内容是基于企业应承担的社会责任而引起的经济活动, 因此, 企业的社会责任具体内容是社会责任会计的主要核算和披露的信息。本文通过对我国房地产企业具体情况的分析, 指出我国房地产企业社会责任的内容, 并对其进行了分级, 进而提出了房地产企业社会责任会计的具体核算内容。

参考文献

[1][日]日番田嘉一郎:《新版会计学大辞典》, 中国展望出版社1986年版。

[2]唐建:《我国社会责任会计研究》, 《西南大学硕士学位论文》2006年。

[3]赵璐、祝锡萍:《中小企业社会责任会计研究》, 《财会通讯 (综合下) 》2009年第4期。

[4]托尼·蒂克:《企业社会会计》, 中国社会科学出版社1984年版。

[5]特雷佛·干布林:《社会会计学》, 上海三联书店1984年版。

[6]阿伦·肯尼迪:《西方企业文化》, 中国对外翻译出版社1984年版。

[7]艾哈麦德·里亚西:《会计理论 (第四版) 》, 上海财经大学出版社2004年版。

[8]汪冬梅等:《我国上市公司社会责任与企业价值关联性分析》, 《海南大学学报》2008年第10期。

房地产企业内部会计控制的探讨 第8篇

在经济高速发展并且市场竞争激烈的大环境下, 我国房地产企业经历了发展转型的过程, 在此过程中每个房地产企业都面临各种风险和挑战。企业内部的会计控制有利于房地产企业规避风险、迎接市场带来的各种挑战, 甚至能够保证房地产企业实现管理模式的科学转变, 促进持续性发展的不断进行。

二、房地产企业的内部会计控制的现状

(一) 我国企业内部会计控制的理论以及实践起步相对较晚

我国第一部有关企业内部控制的法律《会计法》是于1999年颁布的, 该法律要求各个企业需建立完善的内部会计控制制度。到2002年, 国家先后颁布了《内部会计控制规范》等法律法规。2003年, 《内部会计控制规范工程项目 (试行) 》颁布, 要求包括房地产企业在内的各企业建立并组织施行适合本企业的内部会计管理制度。

(二) 房地产企业内部的会计控制意识较薄弱, 认识不够充分

目前, 在我国房地产企业, 管理层对企业内部会计控制的管理意识较薄弱, 缺乏应有的认识, 企业内存在制度不完善、运行不合理等情况。有的房地产企业虽然有一整套关于内部会计控制的制度, 但在实际运行中、在具体问题的解决过程中, 企业往往侧重灵活性从而忽略了相关规章制度的指导性作用, 使得企业内部的会计控制失去其本该有的约束力和指导性作用。

(三) 缺乏完善、有效的内部监督机制

目前, 在对房地产企业内部控制的有效监督上, 主要是内部审计。内部审计职能是指对内部控制实现再控制。而目前一些房地产企业并没有设立完善的内审机构, 或者说一些企业虽然有内审机构, 但是在实际运行过程中, 其审计职能被弱化甚至缺失, 不能行使审计功能, 失去对企业运营的约束力, 不利于企业内部会计控制的实施。此外, 我国目前缺乏COSO这样的组织来指导包括房地产企业在内的企业建立完善的内部控制制度体系, 大部分的内控管理制度的建设还依靠政府相关部门的规定执行, 而政府的各个相关部门也只能在职责范围内行使权力, 所以在房地产业无法形成统一、完善的监督机制。

(四) 缺乏完善、有效的外部监督机制

外部监督机制是指市场之外的社会和政府的监督, 此类监督在我国房地产业的发展运行中发挥着不可替代的作用。然而, 在如今市场经济的大背景下, 对经济利益的追求成为多数房地产企业的目的, 而且, 激烈的同行竞争以及客户的不合理要求, 导致社会监督缺乏其应有的公正性。虽然政府监督要更加合理和客观, 但是由于经费有限、监督手段落后等原因, 使得政府监督力量减弱、监督面不完善。因此, 在实际过程中, 外部监督流于形式, 缺乏完善性和有效性。

(五) 内部会计控制手段的落后

随着科技的不断发展以及广泛应用, 许多企业的管理及经营手段逐步实现了网络信息化, 这大大提高了其运营效率, 降低了运营成本。在此背景下, 房地产企业也开始了向网络信息化管理的转变, 然而, 仍有不少企业还在沿用传统的内部会计控制手段, 从而导致效率低下, 影响企业的发展和进步。

三、完善房地产企业的内部会计控制的有效对策

(一) 房地产企业的内部会计控制应该遵循一定的原则

在正确原则的指导下, 房地产企业的内部控制机制可以更加完善, 企业内控效率更高。房地产企业应遵循的原则有:第一, 坚持合法合理性原则, 法律法规是一切行为的准绳, 房地产企业的任何规章制度以及行为, 都要在法律法规的许可范围之内进行, 包括房地产企业的内部会计控制行为;第二, 坚持全面性的原则, 在坚持合法合理性原则的前提之下, 要将房地产企业内部的会计控制涵盖企业业务的各个方面, 并且还要重点落实决策、实施、监督等环节, 实现对企业经营及管理的整体控制, 例如:对材料及设备的购入控制、对施工成本的有效控制等;第三, 坚持谨慎性的原则, 房地产企业的内部会计控制的关键是有效防范风险, 而房地产企业的一个重要特点就是投资风险大, 这就要求内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析企业在经营各环节会存在的各种风险, 争取将风险值降到最低, 以实现企业利益的最大化;第四, 坚持灵活性的原则, 企业的内部会计控制在坚持谨慎性原则的同时, 还要根据具体的环境、实际需求、企业的经营战略等情况及时改变、调整或完善相关措施等。

(二) 提高相关人员自身的素质, 增强其内部会计控制的意识和认识

在房地产企业的运营中, 专业人才在项目决策、实施等阶段都发挥着重要作用。在建立企业内部控制系统时, 高素质的会计人员要安排房地产企业内部的控制措施, 此外, 他们还要监督会计控制的执行情况。同时, 要不断加强对会计人员的培训, 增强其内部会计控制的知识及能力储备, 提高对企业内部会计控制的认识以及内控意识, 主动参与到房地产企业工程项目的内部会计控制当中去, 从而适应房地产企业的内部会计控制的现代化要求。

(三) 加强房地产企业的预算控制

目前, 我国房地产企业存在的共同问题是资金紧张, 因此要想在激烈的竞争中生存下去, 就要加强企业的预算控制, 从而建立完善的内部会计控制的体系。如今, 房地产企业的经营要以加强预算为导向, 对项目决策做出合理的、科学的动态调整, 最大程度地降低房地产企业经营的风险。要做到以加强预算为导向, 就要加强预算的权威性和灵活性, 科学采集预算数据, 从而加强企业的内部会计控制。

(四) 不断完善房地产企业会计内部的监督机制

不断完善房地产企业会计内部的监督机制是提高企业内控的关键。完善的内部监督机制能有效地监督企业会计的预算、核算的实施过程, 能够及时地提出问题并且予以改正。要想完善房地产企业会计内部的监督机制, 就要在企业内部建立专门的审计部门, 根据企业的监督制度对会计部门及人员进行监督。其次, 要保证审计部门的完整性和独立性, 避免其职能受到削弱, 使其能够独立的、有效的对会计部门实施监督。只有这样才能保证房地产企业会计内部监督机制的完善和权威, 从而提高企业的会计内部控制。

(五) 加强企业考核激励制度的建立

加强企业内部的审计工作是目前房地产企业内部会计控制的重要内容之一, 因此企业要根据自身的特点来建立完善的、合理的审计监督的体系, 并且对各项工作进行合理、有效的考核和激励, 这样才能最大程度地保证房地产企业各种内部会计控制的有效性。

(六) 建立完善的电子信息系统, 加强房地产企业内部会计控制的电算化进程

在科技的高速发展的信息化社会中, 电子商务快速发展, 并且推动了企业会计电算化的发展。电子核算制度成为房地产企业内部会计控制的重要内容, 它为会计的结算和核算提供了极大地方便。此外, 房地产企业还应建立完善的电子信息系统, 从而保证企业会计电算化的安全。

房地产业经营管理制度的一个重要组成部分就是内部会计控制, 它几乎贯穿了房地产企业经营的每个环节, 与企业管理相互配合、相互交叉。然而, 由于目前我国房地产业在会计控制上仍存在问题, 企业应该采用多种方式来解决问题, 从整体上改变内部会计控制的现状, 完善企业内部会计控制的体系, 使房地产企业发展更加科学、迅速。

参考文献

[1]李雪.企业内部会计控制存在的问题及对策[J].辽宁广播电视大学学报, 2008 (01) .

[2]郑玉玲, 许少敏.浅谈企业内部会计控制存在的问题及对策[J].会计师, 2010 (05) .

房地产开发企业会计核算分析 第9篇

1.1 出纳工作。

主要负责办理现金、银行存款以及各种有价证券的保管、收付结算业务, 并负责登记现金日记账和银行存款日记账。

1.2 材料的核算工作。

主要负责审查材料采购、加工生产和储备计划, 办理材料采购、费用的收支业务的核算, 监督材料的收发结存动态, 考核储备资金定额的执行情况, 参与材料的清查盘点并且监督有关部门加强材料等实物的收发管理工作。

1.3 固定资产的核算工作。

对于固定资产的核算, 主要是对固定资产在数量上的变化以及涉及到的相应的资金变化进行账务的处理和相应的核算, 对固定资产在量的变动上要进行详细的记载, 并且对于固定资产的管理要有专门的部门对其进行管理。因为固定资产会有一定程度的损坏, 所以要定期的对其进行维修, 这期间产生的费用也要进行相应的编制。固定资产使用一段时间后, 就会有折旧费用的产生, 这些都是需要进行处理核算的。

1.4 工资核算工作。

主要负责应付工资的计算、审核和分配工作, 计提职工福利费、工会经费等, 监督工资基金的合理使用并考核其使用效果。

2 房地产开发企业会计核算存在的问题

2.1 房地产开发企业收入确认的复杂性

对于房地产的商品销售, 一般情况下, 可分为两种销售方式, 一种是自己开发自己进行销售, 另一种是事先就有投资方要进行房地产的建设, 然后房地产开发企业与其签订合同为其进行开发建设, 这种方式是按照投资方的要求进行开发建设的。后一种方式是按照签订合同时的建造标准来进行建设的, 在收入方面有一定的确定性。但是前一种方式, 由于是自己开发自己销售, 那么在进行销售之前是没有收入的, 可是房产的建设周期特别长, 在投资上会有很大的投入, 开发建设的商品往往具有很高的价值性, 这些因素决定了在收入方面的不确定性。房地产在建设的时候是需要大量的资金投入, 但是在收入方面却有不确定性, 那么这些特点就决定了房地产商品的销售不同于其他的商品销售, 这种销售模式一般采用预售的模式, 然后分期付款。要想取得这种销售方式, 那么首先房地产开发企业就要取得房产预售许可证和销售许可证才可以实行销售。在这个过程中, 一般首先要签订预售合同, 然后进行预付款的交付, 然后是签订正式的销售合同, 等房屋竣工后要进行验收工作, 验收合格后向业户收取全款, 办理产权的过户由此完成一系列的销售环节。这些销售环节的不同决定了房地产开发企业不同于其他的销售模式, 在成本收入方面具有自身的特殊性。

2.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先, 由于房地产开发企业本身的特殊性所决定, 在生产周期上比较长, 因为一项房地产项目从开发到后期进行销售是一个漫长的过程。要想开发一处房产, 那么首先要做的就是要获得这块土地的使用权, 拥有开发房产的资格才能进行后期的工作, 拥有了土地那么就是对房产的建设阶段, 然后才是验收合格竣工后的销售阶段。这个过程根据不同的因素在时间的长短上不确定的, 时间短的会是一到两年, 时间长的可能会是四到五年, 这个过程肯定会造成企业的投入产出存在一定的阶段性, 这个阶段性可能是不合理的。因为在项目建设阶段是一直需要大量的资金投入的, 这段时期内是没有收入的, 建设的周期越长, 所要投入的资金越大, 收入的预期就会越长, 直到项目验收合格交付使用后才能产生收入, 那么在项目建设阶段的投入会因为不确定的市场因素产生一些意外的问题出现, 那么直到竣工销售后才能有收入, 而这项收入还存在不确定性, 这就在配比上出现了差异性。

其次, 房地产开发建设的商品在成本上来讲, 是整个的工程建设, 但是销售的时候却是按照每一个户型或者是每一个楼层为单位来进行销售的, 这样一来在成本和收入上就形成了一定的差异。比如说要兴建一处高层楼房, 那么在成本的投入上, 低层的楼层在投入的成本上就比较低, 而越是高层在建筑上的要求就越高, 对施工的质量要求也越严格, 那么所投入的成本也就会越高, 但是对这项建筑在进行销售的时候, 低层的楼房由于在性价比上比较合适, 所以价格会很高, 那么越是高层的楼房售价就越低, 由此就在成本和售价上出现了不配比性。影响成本和售价不配比的因素有很多, 还比如说, 如果一项工程由于特殊的因素, 而在建设的时候会因为需要而出现不同的造型, 那么即使是同一个楼层, 因为采光不同, 朝向不同等等原因都会有不同的售价, 但是在建设成本上却是一样, 这样在成本和售价上又存在不配比性。

2.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性, 表现在会计年报中往往是业绩波动较大———项目建设期内业绩不佳, 验收售出后, 大量预收款确认为收入, 期间间隔在一个会计期内还好, 但一个项目往往要跨4、5个会计期, 故不适用一般的公司业绩评价指标, 如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况, 尤其是上市公司, 极可能误导投资者。评价一个房地产开发企业的业绩, 千万不要以指标论好坏, 应透过指标看实质, 看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量, 还有更重要的表外风险等等。

3 完善房地产开发企业会计核算规范的

对策房地产商品销售收入的确认应符合两个标准, 即法律标准和专业标淮。

3.1 法律标准。

法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准:如对于以出让方式取得土地使用权的, 未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金, 未取得土地使用权证书, 或未按照出让合同规定进行投资开发的, 以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的, 即使房地产商品已经开发完毕, 甚至取得了相关报酬, 并转移了风险, 也不能作为收入予以确认。法律标准是专业标准的前提条件。

3.2 专业标准。

专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准, 即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;企业没有对已售出的商品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关的收入和成本能够可靠地计量。

摘要：我国经济的快速发展刺激了房地产开发企业的增长速度, 各个房地产开发企业大量的兴建各种建筑。但是在我国目前的现状来讲, 房地产业出现了发展缓慢的态势, 那么很多的房地产开发企业就面临了资金运转上的难题。会计工作在房地产开发企业中的作用非常大, 会计核算是对房地产开发企业的内部资金整理运作, 对企业的发展有着很重要的作用。但是由于房地产开发业是一个特殊的产业, 而会计制度又在不断的进行着革新, 这样就造成了会计核算在房地产开发企业中会存在很多的问题, 本文将针目前房地产开发企业中会计核算的现状进行分析探讨, 对此制定出相应的对策, 使会计核算制度在房地产开发企业中能够发挥更大的作用, 为房地产开发企业的发展创造更加有利的环境。

关键词：房地产,会计核算,对策

参考文献

[1]刘曙光.房地产开发项目中的会计核算探究, 2012.

房地产企业会计 第10篇

摘要：随着市场经济的逐步发展以及房地产业的高速发展。房地产企业的会计作会受到人们的关注，房地产开发企业的会计核算在运行过程中弊端凸现出来，如何完善房地产开发企业会计核算、促进房地产业的健康发展，是全社会都在积极关注和思考的问题，通过对问题的不断研究，解决实际操作中实际存在的问题及疑点，逐渐促使房地产企业会计的规范化和房地产行业的健康发展。

关键词：房地产企业会计核算；会计信息失真；问题；对策

一、引言

房地产开发企业具有资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的特点。从生产经营角度而言，房地产开发企业开发周期长、环节多，开发投入大，风险高。表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建设周期为准，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功；从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。房地产企业投入产出比例阶段性不合理，业绩波动较大，信息披露容易不足。目前适用于房地产开发企业的会计规范有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》，如何在门类众多的制度，准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，使会计人员提供的会计信息更加真实、可靠，是目前亟待解决的关键问题。

二、房地产开发企业会计核算存在的问题

1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式，在会计实务中房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。房地产开发企业会计制度和《企业会计准则一收入》在商品房所有权上的重要风险和报酬是否转移问题上存在分歧。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入。

2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

房地产开发企业的生产周期较长，在开发过程中，由于项目尚未完工或即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。一般商品的售价总是围绕其成本上下波动，而开发产品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时，低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大，不适用一般的公司业绩评价指标。因此，评价一个房地产开发企业的业绩，不能以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等。

三、完善房地产开发企业会计核算的对策

1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标准。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的，未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合法律标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认，法律标准是专业标准的前提条件。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收人确认标准。专业标准的收入确认是以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，在实际操作中有很大的困难性。

销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，企业不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据，对于签订正式房屋销售合同，由于商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则一收人》的有关规定，也不能确认收入，购买方取得商品房产权证时确认收入，会导致收人滞后，不符合收入确认原则。因此，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

引人计划销售价格的概念，解决与销售收入不配比的情况。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准，以实际开发成本除以计划销售总额的出计划销售成本率来进行商品房成本的结转。在实际工作中，视开发规模大小，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少下作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)应增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

(2)应增加分项目现金流量信息的披露。以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。

(3)重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业具有高风险的特征，企业应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。企业还应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证，但鉴于房地产商品的长期性、高价值性，房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。

四、小结

刍议房地产企业会计核算的相关问题 第11篇

(一) 会计核算数据不明确

房地产企业会计核算具有其特殊之处:产品项目开发需要的周期相对较长, 从开发之初到销售环节、售后服务环节涉及的内容复杂繁多, 并且各生产步骤不能按照常规的地点或时间点来划分。房地产企业会计核算面临核算业务种类多, 核算期限较长, 核算内容复杂多变, 核算金额过大等问题, 导致会计核算数据不够清晰明确。核算数据不明确会造成成本和费用计算不当, 在当期会计核算中出现收入与支出不匹配的现象, 会计核算结果不能及时准确的反映出当期收支情况, 实际收益和费用偏离了企业预期收益与预期费用。会计核算数据不明确也影响了会计信息的核算工作, 为一些违规行为提供了可乘之机, 使会计信息失去真实性, 不能真实反映企业经营状况。

(二) 房地产企业确认收入环节相对复杂

房地产企业产品一般为自行开发, 开发周期长且需要投入的资金巨大, 其价值往往较高。与一般企业相比其销售形式也较特殊, 一般采取预售与分期付款两种方法销售, 由于销售形势的特殊化, 房地产企业在会计核算时的收入确认相对较复杂。在《企业会计准则第14号收入》中明确规定:“以风险和报酬的实质转移作为收入确认标准, 同时满足下列条件才能确认收入:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;既没有保留与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量”。房地产企业采取预收的形式销售产品, 在企业与消费者签订了购房合同时, 产品即商品房尚处于建设中还不能投入使用, 虽然产品已售出但不能同时满足收入确认的条件。新会计准则对不同房地产类型进行明细划分, 要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认, 也在一定程度上增加了收入确认的复杂性和会计核算的工作量。

(三) 借款费用资本化不规范

在新会计准则中借款费用资本化的范围更大, 但规定借款费用同时满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始这4个条件时, 才能予以资本化。房地产企业产品开发具有经营周期长, 投资收益期长, 资金投入相对集中等特点, 因此多利用债务资本筹集开发资金。按照新会计准则的相关规定, 很难准确确定借款费用资本化的条件, 而且房地产企业一般都有大量未开发土地, 若将土地储备所包含的借款费用计入财务费用中, 则会对当期利润产生影响。

二、完善房地产企业会计核算的建议

(一) 建立完善核算制度体系

会计核算往往是在项目核算的基础上进行的, 且项目核算对企业发展以及决策有重要的影响, 因此为完善房地产企业的项目核算和会计核算必须有完善的核算制度体系作为基础。首先, 企业应保证财务核算制度科学合理, 各部门权责划分清晰。将会计核算责任落实到具体的会计工作人员上, 保证每一环节都能找到对应的负责人, 可以最大程度减少会计核算过程中出现的失误, 避免再出现问题后各部门和相关工作人员相互推诿, 并对会计人员的工作情况进行考核, 在提高财务管理水平的同时, 还可对财务风险进行更好的防范。其次, 提高企业会计人员业务水平也是必不可少的, 可以通过各种形式定期对会计人员进行培训, 以及时掌握最新的法力及相关规定, 严格按照会计相关法律法规处理各会计事项, 避免由于不了解新规章制度造成的违规行为。还要将培训考核结果纳入考核内容, 以提高员工对培训的重视程度。最后, 设置财务管理机构, 根据企业自身需求, 配备高素质的财务人员, 定期检查核算人员的情况, 促使核算人员及时准确的提供资金核算。

(二) 加强房地产企业收入核算工作

首先, 要明确房地产销售收入的核算范围。房地产销售收入核算的范围较广, 一般包括以下几部分:土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产企业出售周转房, 旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款, 也在“销售收入”核算范围内, 但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。其次, 房地产企业多以预售的方式销售产品, 但在项目竣工验收、办妥移交手续前, 预收款项为暂收款、预收款, 不能确认为收入。在房地产企业与消费者签订了正式的商品房销售合同, 并履行了相关法律手续;房屋已完工且通过验收;消费者对房屋的结构、面积、付款方式均已确认, 房屋移交手续办理妥当;收入的金额能够可靠计量, 此时所的销售款项方能确认为销售收入, 即只能等到商品房全部完工并交付购房者后, 再从预收账款转入主营业务收入。

(三) 规范房地产企业借款费用核算

在房地产企业中以开发产品为目的发生的借款费用与项目成本之间存在直接关联。根据历史成本和费用配比两项原则, 应将这部分借款费用计入开发间接费用, 属于房地产项目成本的一部分。在充分考虑配比原则的情况下对借款费用进行核算, 将在建中且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象, 在减去存款利息或临时投资带来的收益后, 按实际占用资金计算计入建设项目的成本。各项目应分摊的借款费用= (借款费用总额―存款利息―临时投资带来的收益) (该工程项目账面累计余额―该项目预收款) /Σ (各工程项目账面累计余额―各项目预收款) , 从而将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。

房地产企业的发展为我国经济发展做出了巨大贡献, 但是在会计核算方面存在的问题则会为企业带来不必要的风险, 可以通过建立完善核算制度体系, 加强房地产企业收入核算工作, 规范房地产企业借款费用核算来解决存在的问题。

摘要：我国的房地产市场发展迅速, 房地产企业的发展速度更是惊人, 在快速发展的同时也暴露出一些问题, 尤其是会计核算方面的问题, 严重影响了企业的发展。对房地产企业会计核算存在的普遍问题进行总结分析, 应建立完善核算制度体系;加强房地产企业收入核算工作, 规范房地产企业借款费用核算。

关键词：房地产,企业,会计核算

参考文献

[1]任利东, 桐克华, 程慧芳.也论房地产开发企业的会计核算[J].黑龙江科技信息, 2010 (2) .

[2]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].财经界, 2010 (2) .