房地产产业生态

房地产产业生态（精选8篇）

房地产产业生态 第1篇

1980年4月, 邓小平发表了《关于建筑业和住宅问题的重要讲话》, 我国房地产业开始了住房商品化的历程。直到1998年6月, 国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》, 提出了停止住房分配, 实行住房分配货币化的新政策, 我国房地产业才真正实行市场化运作。经过近30年的发展, 我国房地产市场发生了根本性的变化, 房地产市场正式转入买方市场, 房地产产业已成为我国经济发展的重要支柱之一。随着房地产业的不断发展, 国内学者的研究也开始广泛, 从融资、营销、税收、政策、财务等多角度进行研究, 但是关于房地产企业发展战略研究的却很少, 尤其对产业本身同外部环境中的利益相关者之间如何构造和谐的生态关系的研究更是凤毛麟角, 加上房地产业作为国民经济支柱产业的地位, 研究房地产业的生态环境具有深刻的现实意义。目前, 国内外关于房地产业与生态环境的研究主要从环境保护、产业环境和生态学三个角度进行的。

一、以环境保护为切入点研究房地产生态环境

从中国期刊全文数据库可查询到很多文章主要是以房地产开发与生态环境保护、房地产开发与环境可持续发展、城市化进程中的环境保护等角度为切入点的。万俐娟 (2006) 总结出房地产业的可持续发展, 是在处理好城乡规划、节约能源的基础上, 解决好眼前利益和长远利益的关系, 局部利益与整体利益的关系, 经济利益与社会利益的关系, 可持续发展与可持续增长的关系, 达到房地产建筑的规划形态、住宅功能、环境效益、人文特色的可持续发展。孙志红 (2005) 认为房地产业可持续发展包括两方面含义:一是指房地产业的发展既要满足当代人对住房, 以及他们进行经济活动所需的各种其他房地产产品, 如办公楼、厂房、商店、基础设施等的需求, 又要满足子孙后代未来发展的需要;二是既要保持房地产业自身的不断发展的增长, 又要与国民经济其他产业协调发展, 维护和建设良好的生态环境。可见多数的研究是结合如何节约利用土地、倡导建筑业降低能耗和污染等观点阐述房地产业与环境保护之间的关系。至于产业内部与产业外部环境之间的关系, 如从环境保护的观点切入, 会使探讨的角度产生偏差, 因此, 这种角度研究的房地产业生态环境并不是研究的重点。

二、以产业环境为主线研究房地产生态环境

现今应用最多的产业环境分析方法是迈克尔波特的五力模型。五力模型将产业环境的主要因素分为五种:产业内现有企业之间的竞争程度、潜在进入者威胁压力、供应商讨价还价能力、购买者讨价还价能力、替代品威胁。这五种力量共同决定了产业活动的基本方式、产业内企业的基本关系、产业竞争强度、产业的基本获利能力和获利潜力等。由于房地产产业是一个综合性服务产业, 从最初土地使用权的获得、咨询、规划设计、资金筹措、施工到销售、物业管理, 整个产业是由众多参与者参与的产业链条, 这其中还包括国家通过政府及相应管理部门制定政策进行调控和管理, 所以部分环节很难界定其到底是属于产业环境因素中的哪种因素。部分学者用宏观环境分析要素PEST分析来弥补这一不足, 曾肇河 (2007) 在其著作《房地产公司战略管理》里中就运用PEST结合五力模型进行分析, 但是这种研究体系下的框架往往反映不出各类经济个体和组织开发商、建造商、流通环节、消费者、竞争对手、其他相关行业和企业、政府机构、行业及社会组织等, 其间是如何构成一种相互竞争又合作的、共同发展、共同进化、具有特定经济功能的整体。因此, 机械地套用五力模型来研究房地产业这个综合性服务业的产业环境, 会忽略很多影响因素, 而且各个参与者之间的关系和协同程度通过一个模型很难表述清楚。

三、从生态学角度研究房地产生态环境

目前国内外研究还没有从仿生学角度来定义和阐述房地产生态环境这一概念, 但是生态学概念在经济管理领域运用却是屡见不鲜的。生态学的英文:Ecology, 源于希腊文Oikos, 意思为“对 (生物) 居住环境的研究”。早在1866年, 德国生物学家恩斯特赫克尔 (E.Haeckel) 就在其所著的《有机体的一般生态学》中第一次用德文Oekologie表示生态学并下了定义:生态学是研究生物有机体与其环境相互关系的科学。英国生物学家埃尔顿 (Charles Sutherland Elton) 认为:生态学是研究生物怎样生活和它们为什么按照自己的生活方式生活的科学。随后, 澳大利亚的生态学家安德列沃斯 (Andrewartha) 提出:生态学是研究有机体的分布和多度的科学。美国生态学家奥德姆 (E.P.Odum) 做出新的定义:生态学是研究有机体、物理环境和人类社会的科学。我国生态学会创始人, 著名生态学家马世骏教授认为:生态学是研究生命系统和环境系统相互关系的科学。人们将生态学现象用在日常生活和技术研发中, 进而形成设计思想和工作原理, 就形成了仿生学。人们用仿生学的概念, 将生态学概念用在经济管理领域也是屡见不鲜的。目前, 国内关于生态学及生态环境的研究主要应用于三大领域:企业组织、管理系统、具体行业。

在企业组织的研究中主要集中在组织生态学的应用和企业生态学的研究。公认的组织生态学的开山之作是Hannan和Freeman在1977年发表的论文《组织种群生态学》, 其认为在一个特定边界内的具有共同形式的所有组织构成种群, 那些同处于一个种群中的组织对环境的依赖程度的不同影响着这些组织的活动方式及其结构。Carroll、Singh等人经过多年的研究将生态学将研究的对象拓展到包括组织内单元、组织、组织种群、组织群落和组织生态系统, 这样一个递进的层次系列。国外最早研究企业生态学的专论是Suan的《Enterprise Ecology》, 该书将自然生态系统原理应用于人类的企业活动。将工业部门、学术领域和政府机构同环境资源的可持续性联系起来。Joseph Abe著的《Business Ecology, Giving your Organization The Natural Edge》中指出, 企业组织是有生命的系统, 与自然界的声明体一样具有相同的生态属性和生态现象。在国内, 较早提出企业生态学理论的是陆玲 (1995) , 认为企业生态学是研究企业与其环境之间相互关系的科学, 并提出了企业生态链、企业生态网、企业群落、企业生态系统以及企业生态对策等概念, 并从仿生学的角度论述了企业管理学和企业生态学的关系。梁嘉骅 (2005) 等指出任一企业的生存和发展都有特定的生态位, 企业成功的关键取决于与其环境的适宜程度及其在不同生存环境下采取的发展对策, 必须对自己的生态位进行控制和优化, 适应和改造生态环境。杨忠直在《企业生态学引论》对企业生态学作了系统介绍和分析, 总结企业生态学中的基本概念包括:企业种群成长;企业间相互竞争寄生、共存、捕食等关系;企业食物链网;企业适应性 (趋同适应性和趋异适应性) ;企业进化, 学习型进化和变革型进化;企业自适应和自组织;生态位理论 (基础生态位和实际生态位) 。韩福荣、徐艳梅在《企业仿生学》一书中从生命型企业、企业生态系统、企业进化、企业生涯、企业生命周期、企业年龄、产业生态系统等方面对企业仿生化理论作了探索。罗启义在《企业生理学》中对企业和生物学进行比较解剖学研究的第一次尝试, 将企业的董事会、财务、会计、信息系统等八种科目与大脑、心脏、肺、神经系统等八种器官系统进行了比较。

管理系统主要研究集中在构建区域技术创新系统、人力资源生态环境的优化和品牌生态环境。黄鲁成 (2003) 认为, 区域技术创新生态系统是指在一定空间范围内的技术创新复合组织与技术创新复合环境, 通过创新物质、能量和信息流动而相互作用、相互依存形成的系统。王殿雄、杜云飞 (2007) 提出人力资源生态环境是指人力资源即其所处环境之间的互动格局及由各种要素相互制约、影响、均衡的人文、市场、价值观念等方面的承载性的、基础性的影响人力资源价值实现的各类因素的总和。美国安格尼斯嘉温克勒在其著作《快速建立品牌》中认为品牌生态环境是指存在于某个产品或某项服务之中所有相关的参与者或品牌之间的复杂关系, 涉及到顾客及其他关系利益人团体、品牌接触点、售后服务、公司信誉、顾客依赖度、品牌的形象代言人, 以及其他影响利害关系的因素共同组成。

具体行业研究出现在工业、金融和商业三大行业。工业生态学是将生态学观点用于工业生产。1989年Frosch和Gallopoulos指出传统工业模式应该转变成为一种能量和物质消耗优化, 而且排除物都可能作为另一过程的原材料的更加一体化工业生态系统模式。刘志峰 (2002) 等认为工业生态是通过模仿自然生态系统运行规律, 加之运用工程学、生态学和生态经济学等知识和方法, 实现工业系统的一体化的、闭环的生产方式, 达到一种共生体系, 实现工业活动的健康持续发展。王灵梅和张金屯 (2003) 认为在实现工业生态上可以通过建立生态工业园区和生态企业网络的方式, 构筑企业共生体和生态产业链。周小川 (2004) 认为金融生态是借用生态系统概念来描述金融环境的, 金融生态环境指的不是金融机构的内部运作, 而是金融运行的外部环境, 也就是金融运行的一些基础条件, 包括:法律制度、诚信环境、企业制度和行政体制等。之后, 许多学者和业界人士对金融生态阐释了各自观点:易宪容 (2005) 认为以产权为核心的法律权利束是金融生态的本质, 能保证初始条件平等的产权与法律是优质金融生态的基础, 而政府在产权保护、法律制度体系制定中具有重要作用, 因而对金融市场技术创新、市场发展具有十分重要的基础性作用, 是金融生态系统中的主要影响因素;徐诺金 (2005) 认为金融生态是金融组织为了生存和发展, 与其生存环境之间及内部金融组织相互之间在长期的密切联系和相互作用过程中, 通过分工、合作所形成的具有一定结构特征, 执行一定功能作用的动态平衡系统。国外对商业生态学的研究处于起步阶段, 詹姆斯穆尔在其代表作《竞争的衰亡商业生态系统时代的领导与战略》一书中, 引用了大量的实例论述, 认为商业生态系统是一种客观存在, 是人类在经济活动中形成的一种具有生态特征的社会系统。它的活动主体包含:各类经济个体和组织供应商、生产者、流通者、消费者、竞争对手、其他相关行业和企业、政府机构、行业及社会组织等, 其间构成一种相互竞争又合作的, 具有特定经济功能的整体。国内的研究仅出现在《经济生态学》、《商业生态学》等著作, 对商业生态系统的研究立足于绿色营销、环境保护、维持生态的可持续等问题。

纵观以上的研究, 国内外学者从不同的切入点来阐述房地产生态环境的。虽然上没有明确的概念定义, 但是综合以上是三个角度的探讨可以发现从生态学角度定义进而研究是可行的。在此, 笔者从不同行业、不同角度归纳了关于生态学及生态环境在经济管理领域研究的成果, 为“生态环境”这一仿生学概念在经济管理领域的深入运用打下了坚实的理论基础。但是, 这一角度的现存理论研究也存在一定的问题:1.概念上简单套用, 缺乏经济活动本身的生态属性问题。很多学者都很明确生态环境和研究的主体对象 (生态主体) 构成了生态系统, 但究竟生态环境与主体之间的逻辑关系是怎样的?主体与环境之间的互动关系、互相作用的关系是如何体现的?很多情况下我们并不明晰。2.过于重视生态属性, 而对经济属性的研究有失偏颇。很多文献研究更多地进行经济主体与环境保护、环境的可持续发展等生态属性的研究, 而忽略了作为经济体本身“人”的因素在内的人文生态环境的研究。3.缺乏一定的评价方法的研究。同自然生态环境一样, 生态环境是否得到净化是应该有一定的测评和考核的方法的。而目前在绝大多数的研究上, 都缺乏一定的有效的评价方法, 对于一个构建成的生态环境, 如何评价其完善程度, 还有待思考和研究。

综上所述, 关于生态环境的研究, 国内外的研究成果已经相当丰富, 但将生态环境的研究成果应用在房地产业的研究上, 还是一个崭新的科学视角, 对于房地产商和产业链条上其他利益相关者之间的关系是如何构建的, 其生存的生态环境是怎样一种相互依存、彼此影响的动态关系, 成为笔者下一步的研究重要问题, 希望本文能为相关的研究提供一定的借鉴。

摘要：房地产业是我国国民经济发展的支柱产业之一, 通过对近年来该产业的研究成果进行整理, 发现关于房地产产业链条上的每个环节与外界利益相关者之间是如何产生互动、协同作用——房地产生态环境的研究很少。本文从房地产业生态环境的角度出发, 对不同切入点进行归纳, 最后得出房地产生态环境研究的合理角度和方式, 为进一步深入研究提供一定的借鉴。

关键词：房地产业,生态环境,综述

参考文献

[1]黄鲁成.区域技术创新系统研究生态学思考.科学学研究, 2003, (2) .

[2]杜云飞.中国人力资源生态环境的优化.市场周刊 (理论研究) , 2007, (12) :129-130.

[3] (美) 温克勒著.赵怡等译.快速建立品牌:新经济时代的品牌策略.机械工业出版社, 2002.

[4]梁嘉骅, 范建平, 李常洪.企业生态与企业发展.科学出版社, 2005.

[5]杨忠直.企业生态学引论.科学出版社, 2003.

[6]韩福荣, 徐艳梅.企业仿生学.企业管理出版社, 2002.

[7]罗启义.企业生理学.新华出版社, 2001.

鄱阳湖生态文化与房地产开发 第2篇

文化方面： 生态文化，就是与自然环境和谐共处的文化，而不是统治自然。这是一种新的文化理念，提高国民对生态文化的认知和兴趣可以有效促进社会经济的发展，有利于自然环境资源的开发利用，以及更好地保护生态进行良性循环。生态文化是人类从古到今对自然界的探索和认知的一种高级、具体、充分的形式体现。人类一生，从生到死的整个过程都需要与大自然的万事万物打交道，不仅有相互依存、相互需要的关系，而且还需要很好地去处理运用这些大自然的力量。生态文化便是人类面对生态危机而挖掘出的新的文化选择，这是人类对自然社会的文化结晶，唯有了解、爱护我们日夜赖以生存的自然环境，正确认知与自然环境的关系，我们人类才能长期与自然和谐友好的相处。生态文化从自然环境之中衍生而来，目前已经得到了初步的完善与发展，它囊括各类文化知识，简单四个文字却意义深远，将经济、文化、社会和伦理充分结合，形成新的意识理念。

鄱阳湖生态经济区的生态文化，拥有全新丰富的文明理念以及恰当合理的实施实践，而加强区域生态文化的建设，努力倡导生态道德伦理，积极发展生态科学技术，时刻推行健康文明的生产生活方式，是建设良好生态文化体系刻不容缓的日常工作。人类想要与自然、社会拥有和谐共处、良性循环的可持续发展科学道路，就需要走生态文明协调发展的可实施道路。

图表显示，鄱阳湖生态经济区囊括的多个地市都具有发展生态文化的基础和优势，文化事业单位数量较多，占全省比例较高，但是省级的单位并不算多，这说明还需要加强单位内部调整和改进。

通过相关了解和调研，发现鄱阳湖生态经济区的生态文化建设有一些缺陷。

首先，生态经济区的对外宣传能力有限。在该生态区域内，虽说周围的居民寄游客对生态经济略有耳闻，但对生态文明建设以及可持续发展理念的相关知识并无太多了解，没有相对专业宣传人员进行生态文化知识的认知推广，也没有充分利用群众的优势和力量，通过网络、广播、报纸等传播媒体的有关报道少之又少，因而老百姓对生态文化、生态文明以及可持续发展的认识并不普遍，导致鄱阳湖经济区的生态环境并未得到相应有效保护，看在眼里十分具有潜力的生态优势没有得到充分的发挥，其丰富资源也并没有得到充分利用和展示。

其次，新兴文化并没有得到特别的重视。生态文化是人类挖掘发散出来的新型文化体系，它需要人类对环境被严重破坏，自然资源被工业废弃物污染所导致的环保问题进行深刻反思，大自然不仅仅是人类的，此前遭遇的各类环境之灾都是社会工业化的沉痛教训，人们不能继续忽视工业废弃物及乱排乱放所带来的环境问题，必须找出有效可行的可持续发展的改善道路。

再者，科学力量与创新技术有待提高。弘扬生态文化，建设生态文明，不仅需要对自然的基础认识，更需要的是充满活力的想法和不断创新的技术。虽说鄱阳湖生态经济区资源富饶，潜力万千，依山傍水，清幽静雅，但是丰富的自然资源是需要现代化的科学理念和强有力的创新技术区支撑实施的。“纸上谈兵终觉浅，绝知此事要躬行”。没有先进、敦实、有力的支撑载体，再丰富再充满魅力的资源得不到充分展示盒利用，终究是可惜的。

商业方面：

生态商业是将生态学的一些基本思想应用于商业领域中的一种新型商业发展模式。提到商业，人们通常觉得是一种很抽象的思维概念，但日常生活中，各式各类的商业活动都在不知不觉中进行着，这些活动看似与自然环境无关，却在不经意间隐蔽、间接、悄然地影响着整个自然环境。其实，商业活动同样会对环境带来不良的影响，如传统商业的运作通常会带来燃料污染、视觉污染、噪音污染、废气废水污染以及热污染等，所以在生态经济建设的领域中，生态商业占有与生态工业和生态农业同样举足轻重的地位，不容忽视。

生态商业，就是需要人类进行生态化的商业运作，按照自然环境和生态经济的规律来组织进行以及维持商业活动。人类的生态需要要在商业领域运用、满足和体现就需要进行生态商业的运作、这也是充分具体的体现了生态文明在商业中的传播。人类生态文明时代的要求，对可持续发展的积极响应，发展生态化在各个领域的早日运用实现，都需要生态商业的承启连接，这也使生态商业成为商业发展的必然趋势。

环顾鄱阳湖生态经济区，生态商业并不普及，相对而言，传统商业依然占据大多。在各类产品生产与再生产过程中，运用生态商业理念的其实并不多。这就导致了经济区的生态发展受到了很多束缚和阻碍。

传统商业占主导地位。传统商业不仅对环境无利，且大量增加了自然资源的消耗和环境的压力。由于受到经济利益的驱使，传统商业通常刺激环境污染、鼓励生产消费环节对环境的破坏，造成资源配置不恰当，假劣产品、恶意欺诈等生产消费活动随之滋生蔓延。传统商业的运输与仓储方式不够先进，加大了各类成本的额外损耗，也造成资源的浪费和环境的破坏。

生态经济区内经济规模较小。由于现代化技术有限，能力发挥有限，后备力量不足，人才队伍层次低、总量小，且拥有较高技能的专业型人才紧缺，尤其是和生态商业发展相关的专业人才更是匮乏，使得区域内的经济建设并不高，科技学术发展水平偏低，城市的基础设施建设融资渠道单一有限且能力不足，而中小型企业的经营规模偏小，随之信用规模相对也较小，从而导致融资的实现更是难上加难，这就形成了一个恶性循环，对企业的商业运作产生了障碍，同时也使经济区的生态商业不能得到良好的实施进行，更无法得到强有力的推进与发展。

企业之间竞争力并不够激烈。有限的人力资源和社会资源无法适应快速发展的生态商业，对日益变化的生态商业活动不能迅速反应，这使得区域内的企业经营的活力偏低，运作进度缓慢，生产理念落后，生产技术不够先进，进而缩小了企业对产品的生产范围，降低了有效生产率，削弱了企业之间的竞争意识和竞争能力，同时，企业的直接融资能力也受到了制约和束缚，这又间接影响了企业的日常经营活动，进而使得企业不能快速向前取进和发展。

区域内各行业的发展水平不均衡。经相关资料显示，鄱阳湖生态经济区的经济结构并非合理，虽然该区内的金融业发展较为迅速，但是其他行业的发展脚步并不能紧随其后，特别是信息咨询与管理、科研探索与开发、计算机服务、软件业等行业的发展严重滞后。2009年鄱阳湖生态经济区的信息传输计算机服务和软件业、金融业、租恁和商务服务业的产业增加值分别是410990万元、731737万元和186147万元，在服务业中的比重分别是5.28%、9.4%、2.39%。可以看出不合理的产业结构对生态商业的运作影响甚大，要使生态商业长远持续发展就不得不尽快改善区内产业结构，平衡各行业的有效产出，提高其生产率。

生态经济区的金融体系不够完善，金融创新能力不足。目前而言，鄱阳湖生态经济区得到了快速的经济发展，但是相对整个环境发展而言，其金融业还是属于滞后的。资金来源短缺，开销配置不合理，使得金融业的发展并不快速；资金流转融通的力度并不强大，银行信贷无法满足经济区的发展要求；各种商业活动的盈利不确定性过高，环境保护要求资金需求多，初开发的基础设施投资过大，而其过程中建设期较长切收益回收期较完，导致资金周转不畅通，信贷支持力度不够，从而使生态环境的保护和建设滞后。

旅游方面：

人们为寻求精神上的愉快感受而进行的非定居性旅行和在游览过程中所发生的一切关系和现象的总和称为旅游。生态旅游是新兴的一种旅游方式，它最先于1983年由世界自然保护联盟提出，由于它符合可持续发展的具体实施，能有效进行环境保护和推进人与大自然的和谐相处，于是成为当代新世纪旅游业的引领潮流。这种旅游活动不仅对自然资源有保护作用，而且能够起到有效维护当地人民日常生活的作用。生态旅游主要以有特色的自然生态环境和旖旎风光作为主要旅游景观，它让游客在放松自己、愉悦身心的同时得到生态体验、生态教育和生态认知。同时它不是一个单独的个体，而是与自然、社会、经济、文化紧密相连的一个版块。

人们长期以来都在进行传统的旅游。对于国内的旅游，虽然看似拥有跑火的市场，实则背面弊端重重。

第一，传统旅游通常是团队游，拘束不自在。每逢黄金假期或是休闲周末，学校都会有各类旅行社推出的组团旅游，比如：庐山两日游、三清山两日游、梅岭一日游等等。价格不高，宣传单上描绘得密密麻麻很丰富的样子，可参与之后的人都知道，这样的旅行——太累。团队游太过于约束，需要跟着导游队友前行，行动不自由，想去的地方不一定能去，想看得经过不一定能看到，这会给本就劳身的旅行带来并不理想的结果。

第二，传统旅游食宿环境不能得到良好保障，令参与者担忧。参加传统旅游模式的旅行，食宿环境通常令人满腹牢骚，大多是景区附近的小型宾馆，卫生条件先不说，光是那房间门，能不能起到防盗作用都成问题。一日三餐一般也是到旅行社指定的餐馆就餐，清汤寡水、无色无味，使得疲惫心灵得不到快慰。

第三，旅行途中消费不透明，传统旅游诚信不足。近来导游逼着旅游者购物来提高自己个人所得的新闻频频出现，且旅游者并不清楚自己缴纳的旅行费用都花在哪些地方，哪些费用包含其中，哪些费用又需另外承担，这些问题在游客出发前是得不到具体详实的答案的，使得传统旅游业诚信度一度降低，引起游客强烈不满。

第四，传统旅游对环境保护的重视并不高。在传统旅游的过程中，似乎导游

们更热衷于介绍当地的文化风景及购物指导，而对环境的保护并不在意，或有提及却不加以强调，这使风景区经常出现纸屑、果皮、烟头等刺眼的垃圾，若不及时处理，有害物质还会渗入土壤或是混入河流，带来更加严重的后果。

传统旅游方式在现实社会中已显得落后，弊多益少，革新旅游方式，改变旅游理念已成为必然之趋。生态旅游的提出与产生，无疑给旅游业带来了新的发展市场，开辟了独特的发展方向，引领了新型的发展潮流。生态旅游景区通常具有保存完好的独特风光名胜、天然的生态系统、丰富的生物物种以及舒适清新的自然环境。这样的理想旅游场所潜藏巨大的发展机遇，不仅能在建设完善中为自身后期发展积累大量资金，还能极大地带动周边产业的快速发展以及周边地区的经济发展。

鄱阳湖生态经济区地段优良，汇纳赣江、抚河、信江、饶河、修水等主要河流，周围有省会南昌、地级市九江、瓷器之都景德镇以及鹰潭、新余、抚州等城市，山岳清秀，水美鱼肥，历史悠久、民风绚丽。不仅如此，世界级文化景观庐山、“世界自然遗产”三清山、“世界地质公园”龙虎山以及重要湿地鄱阳湖汇聚其中。鄱阳湖生态经济区拥有良好的湿地生态系统，盛产各类浮游生物以及水生植物，吸引了各类珍禽候鸟前来栖息驻足，从而形成独特的候鸟景观，是鄱阳湖特有的候鸟资源。且经济区的核心部分——鄱阳湖湖体宽阔、平川环绕、水质优良、地貌形态多样，是国内仅存的为谁不多的一湖“清水”。

生态房地产： 鄱阳湖生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈为依托，以保护环境、发展经济为重要战略构想，目的是把鄱阳湖生态经济区建成全国生态文明与经济社会发展协调统一、中国低碳经济发展先行区和人与自然和谐相处的生态经济示范区。鄱阳湖生态经济区的建设有对江西省的建设，甚至对全国都有很大的影响。其次，房地产业的健康发展与人们生活水平的提高息息相关，因此我们对他进行研究和完善是很有必要。

与世界各国传统工业化模式比较，生态型工业化模式是新兴工业化道路的发展方式之一，有着鲜明的特点及优势。与发达国家工业化进程一样，鄱阳湖地市依靠高资源消耗、劳动密集的产业，完成工业化的前期阶段；而它又与发达国家工业化进程不一样，在工业化中期的前阶段，在较落后的基础上，在环境污染上不严重的情况下，就实施产业聚集发展，就开始逐步放弃高污染型产业、高资源消耗，就开始发展生态产业，就开始治理和控制污染，就开始建设生态环境，就开始建设生态型城市。而发达国家，都是在完成工业化、经济高度发达、已造成严重环境问题的时候，才开始发展生态经济，才完成生态城市建设的。以南昌为例，可以看看传统房地产的经历。1992年以来，南昌市房地产业的发展一共经历了三个阶段：

第一阶段，1992年-1995年。1992年房地产开发逐步升温，在1994-1995年间达到开发高潮。

第二阶段，1996年-1997年。由于亚洲经济危机等因素的影响，由于房地产开发融资渠道受阻，大量商品房积压，房地产行业的开发下滑至最低潮。

第三阶段，1998年以来，随着我国经济形势逐年趋好，尤其是随着近几年南昌市危旧房改造工作和城市基础设施建设工作的进一步发展，房地产开发进入了一个新的增长期，房地产市场呈现持续快速发展的态势近几年来，随着住房制度改革的逐步深化，南昌市住宅建设高速发展，投资力度不断加大，建设规模逐年增加，市场体系也逐渐趋于完善。住宅产业作为国民经济增长点和居民消费热点的作用，日益显现出来。

眼看房地产行业前景一片大好，可传统的房地产市场背后也存在着诸多问题：

第一，政府作为国有土地的所有人和供给方，对新增量的土地供应和存量土地的再开发利用、资源的优化配置、远期规划土地供应和近期储备、供应的计划用量等等，还未能依据南昌市经济社会发展目标来进行详细的调查、分析和统等安排，并及时对社会作出公示。总之，目前的土地一级市场还缺乏宏观的计划管理，引导、调控力度不够。

第二，土地市场还不够成熟和完善，主要表现在真正通过市场公开、公平、公正、有序地竞争宗地的局面还未形成。

第三，商品房销售方面存在问题，商品房销售的方式，一般是由开发商自己成立销售公司进行销售，少数开发商是委托中介代理商进行销售。通常做法是通过报纸、电视等媒体或自行印制的海报进行广泛宣传，并采取一些促销手段，吸引购房者的注意力。由于各个物业项目分布广泛，特别是买方市场的逐步形成。这种分散的、传统的销售方法显然巳不适应客户需要充分选择、比较的消费心理。由于前些年商品房市场存在着许多不规范的问题，致使商品房交易一直是近年来消费者投诉的重点。

第四，住房二级市场中存在的问题，住房二级市场也称二手房市场，属于存量房市场。即房屋所有者将一定年限的房产使用权或所有权进行转让南昌市住房二级市场中存在的问题：起步晚、交易量小。

第五，房屋租赁市场中存在的问题，国家颁布的《城市房屋租赁管理办法》在南昌市尚未得到很好贯彻，特别是房屋租赁合同备案制度未能全面实施。由于不同主体的房屋租赁行为适用不同的法规，履行不同的手续，颁发不同的证件，甚至在收费方面也有所不同，给管理工作造成一定的混乱。

第六，传统房地产开发企业存在的问题分为以下几点（1）：企业规模小；（2）开发经营的粗放性特征明显；（3）从业人员素质偏低；（4）企业的非市场化行为仍然存在。鄱阳湖生态经济区的建设将要求江西省地市，特别是南昌市在城市建设上有大的突破，其中一项重要内容就是要完善市政基础设施、加快危旧房改造，真正把南昌建设成为现代化国际大都市和历史化名城。因此，鄱阳湖生态经济区发展过程中，将会对南昌市的危旧房改造形成一种强大的压力和推动力。鄱阳湖生态经济区的建设使南昌市增加了对城市基础设施建设、环境治理等方面的投入，有利于推进“市政基础设施建设带危改“的方式。鄱阳湖生态经济区被批准后南昌市已表态，在未来5年中，将对城市基础建设创纪录地投入，用于修建交通基础设施，环境治理，信息化建设，用于水电气热的建设和改造。当然这里面大部分属于原先就已规划的南昌城市建设资金。使得南昌城市基础设施水平将提高2卜50年。这就使得，一方面，可以更有利于采用“市政基础设施建设带危改”的方式，另一方面，也更有利于保证危1日房改造地区各项市政基础设施的落实。危旧房改造工作的实践证明，危改的进程与房地产市场的景气情况直接相关，尤其是在2000年以前采取“以房地产开发带危改”方式为主的那一段时间内更为明显。正是1992年开始的全国性的房地产热，才带来了危旧房改造工作的快速发展阶段。然而市民群众支持危改，是危改工作顺利推开的前提。加快危改是生态经济区建设的要求，也可以说是生态区建设的一个组成部分。广大市民对鄱阳湖的持续和广泛的支持，必然有助于他们对危改各项政策的理解和接受，极大地推动南昌市危旧房改造工作的进程。

鄱阳湖生态区周边的房地产业经过一定时期的发展和整顿，已经具备一定的行业发展基础，但是在土地供给、商品房销售、住房二级市场发展，房屋租赁市场发展、房地产开发企业自身素质、房地产中介发展几方面均存在一定的不足或者问题，是房地产业未来几年间要发展必须重点解决的对象。以南昌为例，南昌市以往的大型公共项目及相关城市基础设施的

开发建设，主要是由市政府财政投资。而以鄱阳湖生态经济区为契机，今后将会更多地发挥私人企业和境外资金的作用。外商或港澳台投资企业的介入，将会把房地产开发项目运作过程，包括对项目开发价值的评估、资本运作、项目开发程序、项目建设等方面的一些先进经验和技术引入北京，从而有助于提高南昌市房地产开发商的项目运作水平。同时，国内沿海地区房地产业发展较成熟的企业，也将进军南昌，与南昌同行进行竞争。鄱阳湖生态经济区的建设带来的外部压力，将促使房地产行业的各级管理部门重新制定更适应国际惯例的房地产法规和管理办法，包括土地、开发建设、商品房销售、经济适用房和廉租房开发、二手房市场、房屋租赁市场、物业管理等各个方面。

房地产建设项目生态足迹研究 第3篇

关键词：房地产建设项目,能值,生态足迹,可持续发展

0 引言

房地产业是我国经济发展的重要支柱产业, 对中国社会经济的发展具有巨大的推动作用, 但对环境也产生了很大的影响。房地产建设项目的高消耗问题已引起了社会各界的广泛关注。房地产业如何降低消耗、减少对环境的压力已经成为理论界、企业界和环保工作者共同关心的话题。现已出现了较多关于房地产业可持续发展的研究, 但大多数为定性研究, 采用定量分析的研究较少。生态足迹分析法具有简单易懂等特性, 并且可直接与全球可持续发展状况相关联, 因此已经被广泛应用于不同尺度区域的可持续发展状况的评价。随着生态足迹研究的不断深入与完善, 生态足迹分析法在基础设施、工业与民用建筑建设中的应用得到了业内人士的高度认可, 为实现房地产建设项目与周围环境的和谐共存提供依据[1]。本文应用基于能值理论的生态足迹方法, 分析了房地产建设项目的主要构成材料及劳务消耗的生态足迹, 并以长沙市某房地产建设项目为例进行实证研究, 提出了房地产建设项目降低消耗、实现可持续发展的途径。

1 研究方法

1.1 生态足迹原理

生态足迹分析法是由加拿大生态经济学家William Rees于20世纪90年代初提出的一种基于生物物理量的用土地面积度量人类活动的新方法, 其定义为:在特定的物质生活水平条件下, 供养特定数量的人口所消耗的资源和吸纳这些人口所产生的废弃物所需要的生态生产性陆地和水域的功能用地的总面积[2]。它是从具体的生物物理量角度研究自然资本消费的空间。在生态足迹指数计算中, 将生态生产性土地分为耕地、草地、林地、建筑用地、化石能源用地和水域6类。生态足迹计算的一般公式可表示为

式中, EF为总的生态足迹;N为人口数;ef为人均生态足迹;Pi为资源生产量;Ii为资源进口量;Ei为资源出口量;EP为单位生态生产力;yj为产量调整因子;j为生物生产面积类型, j=1, 2, 3, 4, 5, 6, 分别代表化石能源地、可耕地、牧草地、森林、水域、建成地。

生态承载力的计算公式为:

式中, EC为人均生态承载力;aj为人均生物生产面积;rj为均衡因子, 采用2006年世界自然基金会 (WWF) 提出的土地等价因子, 森林和化石能源地为1.34, 可耕地和建设用地为2.21, 牧草地为0.49, 水域为0.36。

可持续发展程度用生态赤字表示, 为生态承载力与生态足迹的差值。生态赤字小于零时, 表明研究区处于生态赤字、不可持续发展状态;生态赤字大于零时, 表明研究区处于生态盈余、可持续发展状态;生态赤字等于零时, 表明研究区处于生态平衡状态[3]。

1.2 基于能值理论的改进生态足迹法

改进生态足迹法是一种基于能值分析理论的新的计算生态足迹和生态承载力的研究方法。能值分析理论是由美国生态学家、能量分析先驱H.T.Odum于20世纪80年代在热力学定律和能量等级原理的基础上提出的。能值理论分析方法就是以能值为基准, 把生态系统或生态经济系统中不同种类、不可比较的能量转换成同一标准的能值来衡量和分析, 以评价其在系统中的作用和功能。它开拓了一个对自然、经济和社会复合系统全方位透视的新视野, 提出了一种定量研究生态系统、生态经济系统以及人类活动的新方法, 用于评价人类社会和经济系统的可持续发展状况[4]。由于任何形式的能量均源于太阳能, 因此, 在实际应用中以“太阳能值”来衡量各种能量的能值, 即任何资源、产品或劳务形成过程中直接或间接消耗的太阳能量, 就是其所具有的太阳能值, 单位为太阳能焦耳 (Solar Emergy Joules, 缩写为sej) [5]。

改进生态足迹模型就是将能值分析方法与生态足迹理论框架相结合, 首先把各种不同类型、不同等级的能量流通过能值转换率, 换算成统一量纲的太阳能值, 然后引入能值密度, 将各消费项目的太阳能值换算成相对应的生物生产性土地面积, 从而计算出研究区域的生态足迹和生态承载力, 由此确定其可持续发展状况。

1.3 房地产建设项目生态足迹模型

根据能值分析生态足迹的原理, 把各种不同类型、不同等级的建设项目投入物资的消耗量通过能值转换率, 换算成可以直接进行加减的太阳能值, 然后引入平均生态生产率, 将各消耗项目的太阳能值换算成相对应的生态生产性土地面积, 从而计算出房地产建设项目的生态足迹和承载效率指数, 由此确定其可持续发展状况。

由于房地产建设项目所服务人口的数量和地域分布不易确定, 在项目生态足迹的分析计算中, 可以以房地产建设项目为对象进行计算, 而不是在宏观区域生态足迹计算中以人口为对象 (注:建设项目和建筑都是人类物质消费的中间形式) [6]。建设项目生态足迹构成如图1所示。

房地产建设项目生态足迹的计算步骤和公式如下:

1.3.1 测算房地产建设项目各主要投入物资的消耗量Qi

以我国现行的项目概算和建筑工程预算方法、工程造价估算指标、工程造价定额及历史经验数据为基础, 分别测算出房地产项目建设所需的各种主要物资材料的消耗量。为简化工作, 可以形成建筑物、设备等实体的主要物资消耗为主, 如建设工程消耗“三大材”和劳务费。

1.3.2 统一所消费的物资消耗量的量纲

由于建设过程中物资消耗量的量纲不一致, 无法加总和比较, 因而需要统一量纲。在此, 按照物质 (能量) 流分析理论中的概念含能, 将各种物资的量纲统一为能量的单位焦耳、千焦或兆焦。房地产项目建设中所使用的各种物资材料都需要经过一定的开采和加工过程[7], 是经过了一定的能量消耗后形成的, 这种消耗实际上是对自然环境的消耗, 是一种环境负荷, 其大小可用含能值来度量。澳大利亚等国的科学家经过多年的科学研究, 目前已经测定了许多建筑材料和能源的单位含能值UEmEi。项目建设中所消耗的人力劳动也可以看作是对环境、能量的耗费, 可以通过劳务费和能值转换率转换为统一量纲的能值。

1.3.3 计算各主要投入物资的含能EmEi

将某种物资的单位含能值, 乘以该种物资的消耗量, 便可得到该种物资在项目建设中的含能。计算公式为:

1.3.4 求项目建设阶段的含能总值EmET

含能总值由项目建设中各主要投入物资的含能加总而得。计算公式为:

1.3.5 求项目建设中物资消耗所需要的生态生产面积PEF和项目承载效率指数ICE

这一步骤的目的是要将含能总值换算为相应的生态生产性土地面积, 即生态足迹, 亦即求出项目建设所消耗的含能总量需要多少生态生产面积来提供。这一换算需要依据一个重要的参数平均生态生产率 (即单位生态生产面积一年生产的能量) , 一般可采用全球平均生态系统生产率AEP。计算公式为:

式中, SP为房地产建设项目的占地面积。

对于房地产建设项目是否处于可持续性状态, 可以由以下准则来判断:

(1) 若ICE=PEF/SP>1, 则认为建设项目的物资消耗产生了生态赤字。

(2) 若ICE=PEF/SP=1, 则认为建设项目为生态平衡状态。

(3) 若ICE=PEF/SP>1, 则项目建设产生了生态盈余。[6]

2 实例分析

本文以长沙市某房地产建设项目为例进行生态足迹的实证分析。该项目为钢筋混凝土框架结构, 采用独立柱基础。总建筑面积12 614平方米, 占地面积为4 500平方米, 防火等级为二级, 屋面防水等级为二级, 抗震设防烈度为六度, 项目建设期为2008年8月至2009年4月。建筑设计合理使用年限为50年。该建设项目原材料、劳务消耗情况及太阳能值、生态足迹见表1。

在计算该房地产建设项目所需的太阳能值时, 数据主要取建设项目的钢筋、水泥、木材“三大材”和劳务费的实际消耗, 根据房地产项目建设工程量清单数据得出, 然后再根据能值转换率转化成太阳能值。项目建设过程中物资消耗所需要的生态生产土地面积PEF的计算是将含能总值换算为相应的生态生产性土地面积, 取全球平均生态系统生产率为3.11015sej/hm2, [5]则该项目在建设阶段消费的物资实际所消耗的生态生产性土地面积为2 107hm2, 即产生了2 107hm2生态足迹, 此房地产建设项目所消耗的物资能量, 需要2 107hm2具有全球平均生态系统生产率的生态生产面积用一年时间才能生产出来;或者说是在项目的寿命期间50年内需要42hm2具有全球平均生态生产率的生态生产面积才能生产出来, 以项目地约100倍的生态生产土地面积才能弥补此消耗。

由表1还可以看出, 该房地产建设项目消耗的劳务所产生的生态足迹最大, 为983.38 hm2;其次是对钢材的消费, 占用773.97hm2的生态足迹;水泥消耗量所造成的生态足迹为343.07hm2, 木材消耗的生态足迹最少, 为6.93 hm2。随着经济、社会及科技的发展, 城镇建设用地的扩张, 土地需缺性的加大, 房地产建设项目的质量越来越高, 建筑密度、容积率越来越大, 使得建筑对材料的要求越来越高, 钢筋和水泥的消耗量居高不下, 而对木材的需求量却不大。

该建设项目的效率承载指数ICE=2 107÷0.45=4 683>1, 说明该建设项目的物资消耗产生了大量的生态赤字。由于物资的大量、集中投放, 使得房地产建设项目出现生态赤字, 处于不可持续的发展状态, 必须通过调用腹地的生态承载力来弥补此赤字。

3 结论

通过上述理论和实证分析, 可以得出以下结论:

(1) 基于能值理论的生态足迹分析方法可用来构建房地产可持续性。

(2) 房地产建设项目对钢材和水泥的消耗需求量较大, 要想减少建设项目生态足迹, 应主要从这两项入手;另外, 应用先进管理技术和科技手段提高施工效率以减少劳务投入, 也是降低房地产建设项目生态足迹的有效途径。

(3) 房地产建设项目对环境造成极大的生态赤字, 所产生的生态足迹在项目寿命期内无法由项目所在地支撑, 必须消耗大量腹地的生态环境资源, 对环境造成巨大压力, 与环境相容性较差。要解决或缓解这种不相容性, 需要通过提高建筑材料利用效率、改变高消费的生产和生活方式、发展循环经济、约束城市建设对生态空间的占用等手段, 来降低房地产建设项目的生态足迹和生态赤字, 实现房地产建设项目的可持续发展。

参考文献

[1]徐勇戈, 吴淑和, 王珏.工程建设项目生态足迹分析[J].资源与产业, 2010, 12 (4) :150-153.

[2]Mathis Wackernagel, J David Yount.The Ecological Footprint:AnIndicator of Progress Toward Regional Sustainability[J].EnvironmentalMonitoring and Assessment, 1998, 51 (1/2) :511-529.

[3]张黎明, 文倩, 霍金炜, 等.基于生态足迹和灰色关联度的湖南省可持续发展研究[J].农业现代化研究, 2010, 31 (4) :459-461.

[4]严茂超.生态经济学新论——理论、方法与应用[M].北京:中国致公出版社, 2001.

[5]Odum H T.Environment Accounting:Emergy and Environmental DecisionMaking[M].NewYork, NY:John Wiley&Sons, 1996.

[6]郑小晴.建设项目可持续性及其评价研究[D].重庆:重庆大学, 2005.

房地产产业生态 第4篇

房地产业作为一个国家或地区的经济增长点,其发展受多种因素的影响,如经济的快速增长、城市化进程的加快、居民收入水平的提高、消费结构的升级、大量外资的进入和劳动力的流动等。而对城市政府财政收入的贡献率可以占其财政收入的20%以上。作为区域性中心城市,银川市房地产业的发展表现出了不同于很多大城市的特点,最显著的特点就是在金融危机背景下的持续性的“供销两旺”。在国家宏观调控和金融危机的背景下,在银川市物价水平与居民人均可支配收入不相协调的状况下,银川市房地产业的发展再次成为决策者和学者关注的热点。

二、房地产生态环境的界定

通过文献和理论学习,将仿生学生态系统的概念引入房地产,提出了房地产生态环境的概念,即指影响房地产业的各种因素的总和,既包括与房地产业相互影响的制度、经济、社会等因素,又包括房地产业内部各要素,如管理机构、金融机构、开发商、购房者、中介机构和房地产产业链等形成的相互作用、相互影响的系统。

在这个房地产生态系统中,房地产主体指的是房地产产品和服务的生产者,即包括房地产企业和房地产市场这些能够直接提供房地产产品和服务的主体,也包括那些以制定政策、确定规范、进行调控和实施监管为职能,并影响房地产企业和房地产市场运行的房地产决策机构和房地产监管机构。本文研究城市生态环境,进而分析房地产生态环境对房地产开发投资这个主体行为的影响,因此,作为城市的特性———人均居住面积、居民收入水平等“人”的因素更多的作为影响房地产主体行为的房地产生态环境因素之一来考察。另一方面,在此还须界定房地产主体政府监管部门与房地产生态环境中地方政府的关系。而房地产生态环境中地方政府,本文更多的是从地方政府自身的行为进行研究。因此,本文将地方政府政策环境作为影响房地产企业进行开发投资的环境因素之一来考察。

三、银川市房地产生态环境评价指标体系的构建和方法选择

依据科学性和相互独立原则、资料采集便利性和可操作性原则,本文以 《中国城市统计年鉴》 (2013)、《中国区域经济统计年鉴》(2013) 及1996年— 2013年的《银川市统计年鉴》、《宁夏统计年鉴》及相关统计资料为基础,选取了36个指标或生成指标(X1—X36)设计了原始指标数据库(表1)。通过比较,采用主成分分析法,对房地产生态环境进行分析。

四、实证分析

1、银川市房地产生态环境纵向评价

运用SPSS14.0软件对银川市上述指标进行分析,得到各因子的相关系数矩阵,进而通过降维处理得到5个主成分,其累计贡献率为93.27%,符合要求(表2)。根据主成分载荷值矩阵,一定程度上第一主成分(F1)代表着城市政府政策及管理水平、经济发展水平及公共基础设施状况的综合因子。第二主成分(F2)代表城市文化生活环境因子。 第三主成分(F3)代表城市对外开放程度因子。第四主成分 (F4)、第五主成分(F5)代表就业率因子、住宅投资占固定资产投资比例因子。进一步求得各年的城市房地产生态环境综合得分(表3)。

式中:Fi—i年各指标综合发展得分 (i=1,2…n年);am———第m个主成分的贡献率(m=1,2…k个);Fim——第i年的第m个主成分得分。

当其为正值时表明该年度的发展水平高于评价范围内的平均发展水平;当其为0时表明为平均发展水平;当其为负值时表明该年度的发展水平低于评价范围内的平均发展水平。

2、银川市房地产生态环境与房地产投资纵向相关性评价

根据上节银川市1995—2013年房地产生态环境综合评价分值,以及房地产开发投资规模数据,建立银川市房地产生态环境与房地产投资纵向相关性一元回归模型:

其中,REI为城市房地产开发投资额,F为城市房地产生态环境综合评价得分,α 表示为解释变量F的系数,c为常数项,μ 为随机误差项。

由表4,可以看出银川市房地产开发投资额与房地产生态环境综合评价得分的相关系数为0.841,说明二者关系密切。由表5来看,R2为0.707,说明银川市房地产生态环境综合评价得分可以说明城市房地产开发投资额70.7%的变异性。而Durbin-Watson线性检验值为0.441<2,因此, 可以认为相邻残差之间存在正相关性。

由表6建立银川市房地产生态环境与房地产投资纵向相关性模型:

REI=31.592+28.796F

从经济学角度来看,城市房地产生态环境综合评价得分F的系数为28.796>0,符合我们的预期,即银川市房地产生态环境与房地产开发投资规模之间存在正相关关系。

从显著性检验来看,当显著性水平 α=0.01时,t分布临界值为5.153,F分布临界值为26.55(表6、表7)。可见,变量都通过了t检验,方程也通过了F检验。因此,从统计角度来看,方程拟合的比较好。

3、结果分析

根据银川市房地产生态环境综合评价结果(表3),我们可以得出以下结论。

(1)银川市自1995年—2013年19年的城市发展中, 房地产生态环境正在不断的提升,其中以2003年为转折点, 房地产生态环境的提升水平一直高于地区平均发展水平。

(2)1995年以来,由于国家西部开发的政策优势,银川市大力发展工业和第三产业,经济有了较大的发展,工业的发展使区域环境质量受到影响,加之当时对人居环境的重视不足,导致房地产生态环境发展水平较低。

(3)自2003年起,银川市城市房地产生态环境有了飞跃的发展,这与银川市城市面貌的改善,以建设“最适宜居住、最适宜创业”为城市发展目标是不可分割的。银川市加大了对城市基础设施的建设和房地产的投入,居民更加注重居住地的环境质量、服务设施优劣以及休闲场所的舒适度,从而促进了房地产生态环境的迅速发展。

(4)从回归模型的残差分布(图2)来看,残差比较均匀的分别在0的左右两侧,这也说明了方程拟合效果比较好。但是,1995年—2000年银川市的房地产开发投资规模与其同期房地产生态环境发展不匹配,低于自身房地产生态环境,其主要原因在于1995年以来,单纯的追求经济效益,忽略了对环境的治理工作,导致生态环境恶化,从而影响房地产开发投资的规模。自2001年—2005年,银川市的房地产投资规模迅速扩大,这与银川市政府重视城市环境建设,争创“中国人居环境奖”有密切的关系。2006年— 2007年,房地产开发投资大幅下降,与银川市房地产生态环境不断改善不相适应,影响房地产开发投资规模的一个重要原因是世界金融危机。而2011年,“新国八条”发布、 银川出台限购令,加上银行多次加息且陆续执行限贷政策, 使当年的银川楼市在博弈中前行。2012年保障性住房的建设力度的加大,以及城镇化进程的加快,对银川房地产开发投资增长、供应量增加起到一定促进作用。

就房地产市场而言,银川与全国市场相比,表现出两个特性:一是反应滞后,不太敏感;二是项目开发利润空间小,价格泡沫很小,甚至没有,尽管2008年银川市房价上涨了22%,但与土地、劳动力和各类原材料价格的上涨相抵。因此,从目前各项指标来看,银川市房地产市场总体上仍处于健康和良性运行的状态。

五、对策与建议

1、合理布局,统筹发展

研究结果显示,城市经济发展水平、社会文化和生活环境水平、城市公共基础设施状况、居民生活水平、城市政府管理水平、对外开放程度这几个因素对银川市房地产生态环境水平的影响比较大。要合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式、实现统筹发展。

2、加快房地产二级、三级市场的建设与发展

就目前银川市房地产二级、三级市场而言,2000年以前购买过商品房和参加过房改的置业者,有70~80%的人将会重新购买新房,进行住房结构的调整,这部分人的旧房必然会进入二、三级市场流通。银川市房屋管理部门一直为搞活房地产二级市场,开放和管理好三级市场而努力,无疑会加快房屋置换的发展,积极推进二、三级市场的开放步伐。同时为这部分旧房提供了市场,使部分房屋置换机构在涉足二手房的同时,有机会进入一级市场,以满足各类置业者的不同需求。

3、切实做好稳定房价工作

稳定房价防止房价过快上涨与过快下跌,确保房地产价格保持合理的水平。一要保持住宅开发规模适度增长, 加大市场供给,保持市场供需平衡;二要认真落实国家有关调控精神,严格控制市场商品房住宅的开发结构,切实把90平方米以下住房不低于70%的政策落到实处;三要继续加大经济适用住房开发,保障中低收入家庭住房的同时,发挥经济适用住房对房价的调剂作用。四要加快廉租房建设,尽快建立和完善低收入家庭住房保障体系。

摘要：本文将仿生学生态系统的概念引入房地产,提出了房地产生态环境的概念体系。在实证分析银川市房地产生态环境的要素特征的基础上,采用主成分分析法,对银川市房地产生态环境进行了定量评价。在上述研究结果的基础上,通过一元线性回归模型,分析银川市房地产生态环境与房地产开发投资额的相关系数均在0.80以上。这说明房地产生态环境能够比较好的解释城市房地产开发投资规模的变动,即房地产生态环境的优劣在很大程度上,影响城市房地产开发投资规模。最后,根据研究结论,有针对性地提出了银川市房地产生态环境优化的对策和建议。

聚焦大姚核桃产业生态 第5篇

初冬, 驱车在大姚山区采访, 无论是尘土飞扬的乡村大道, 还是流水淙淙的幽深谷箐, 满目皆是核桃树摇曳的身影。访三台乡核桃专业村, 探桂花乡十里核桃沟, 进彝乡, 走苗寨, 到处都能听到“摇钱树”摇下“金果果”, “绿色银行”存有“养老保险”的故事。记者所到乡镇都把核桃作为支撑山区经济, 加快农村生产力发展的“重头戏”来上演。三岔河推进“千万工程”仅一年, 核桃收入万元户就超过千户;桂花万元户达1360户;三台更“牛”, 全乡核桃收入上万元的农户达70%以上。在三岔河乡, 记者看到2009年核桃收入万元以上农户排序的花名册, 仅背阴地村委会就冒出106户万元户。真是“摇钱树”摇身一变, 背阴地成了“向阳坡”。

如今, 万元户在“中国核桃之乡”大姚真不算稀奇。2009年, 全县农民人均核桃收入已达1004元, 核桃收入在万元以上的农户超过一万户。在大山深处, 记者采访的两家大户正朝着10万元逼近。三台乡干河村委会月拉黑村民小组彝族农民开顺若户, 2008年核桃收入8.1万元, 是当年的全县核桃状元户。仅过去了一年, 他就让位2009年“新科状元”三岔河乡石碓窝村民小组苗族农民杨光喜户, 核桃收入已达9.2万元。

如今, 在“中国核桃之乡”大姚, “乡村生活城镇化”已不是遥远的梦。大山深外, 一幢幢宽敞明亮的大瓦房取代了昔日低矮简陋的闪片房, 各种新潮的家具、家用电器、电脑、手机进入山乡寻常百姓家, 摩托车成了最常见的代步工具, 有的大户人家已率先进入“汽车时代”。

2009年4月, 县人大常委会组织人大代表分组对三台、桂花、三岔河、铁锁、石羊5个乡镇21个村委会的273户核桃种植大户进行座谈和填表调查。其中, 有191户有进县城购房的意向, 占调查户的70%。

“核桃改变了一切。”这是大姚县委、县政府全力打造现代核桃产业给大姚广大山区带来的深刻变化。

近几年来, 随着我国城乡人民生活水平的不断提高, 对木本油料的需求日趋旺盛, 核桃因其不饱和脂肪酸含量较高, 价值功能得到提升, 价格持续看涨。消费市场发出的强烈信号, 给广大山区带来前所未有的发展机遇, 也为破解长期困扰山区群众脱贫致富奔小康的世纪性难题, 开启了新的思路。大姚县委、县政府因势利导, 顺势而为, 把林业放在与农业同等重要的地位, 作为山区经济基础性产业和支撑产业来抓, 提出加快核桃基地建设和基础设施建设, 实现规模化种植、集约化管理、标准化生产、专业化分工、品牌化打造的现代核桃产业发展思路, 运用现代科技手段和物质装备改造、提升传统核桃产业, 强化核桃产业的内涵挖掘和功能拓展, 全面构建现代核桃产业体系。

冬日的阳光下, 桂花乡十里核桃沟俨然一幅粗犷的水墨画。脱尽树叶的核桃林枝丫盘虬, 如走龙蛇, 远远近近, 连成一片。像这样万亩连片的核桃沟, 记者在三台乡的干河、三岔河乡的荃蔴箐都能看到, 大大小小的核桃树依山顺势从谷底向上铺展, 连绵十多里, 煞是壮观。

基地建设上规模, 基础设施建设相配套, 夯实现代核桃产业发展基础。县里深化林权制度改革, 通过转包、出租、互换、转让, 入股等形式流转林木 (林地) 承包经营权, 创新生产组织形式, 鼓励农民和社会力量投资核桃产业, 实现劳动、土地、资源等生产要素的优化配置。大力发展核桃种植专业村、专业户和核桃种植园区, 充分发挥其规模化发展, 产业化经营的示范带头作用。2009年, 县委、县政府大张旗鼓地命名表彰了40个核桃专业村、100户核桃专业户和17户核桃营销大户, 极大地带动了全县12个乡镇核桃基地规模化建设。至2009年末, 大姚已建成百亩以上连片基地282个, 千亩以上连片基地86个, 全县核桃种植突破75万亩 (1亩=1/15ha) , 一个优势突出特色鲜明的核桃产业带已在大姚成形。

在基础设施建设上, 按照科学规划、系统设计、整体布局、综合配套的要求, 对全县核桃基地配水、通路、育苗、烤房等实施配套建设, 提高现代核桃产业的设施装备水平。2009年完成了核桃配水示范工程12万亩;修通村组公路85条476公里;建设完成大姚“三台核桃”种质资源库30亩, 优质采穗圃600亩, 固定繁育圃700亩;新建核桃专用烘烤房970座, 推广使用移动式烘烤炉460台。

“村有土专家, 户有明白人”, 这是记者在大姚山区采访核桃专业村和核桃种植大户的深切感受。

三台、桂花、三岔河、石羊的“核桃乡长”、“核桃书记”向记者介绍, 这几年来, 通过样板示范, 经验交流, 现场辅导等多种形式的培训, 山区大部分农户已改变了过去长期存在的重造轻管, 粗放经营, 栽下树苗等结果的种“懒庄稼”的习惯, 普遍掌握了核桃种植、嫁接、中耕管理、烘烤等技术。在标准化生产上, 严格按照省质量技术监督局发布的《大姚三台核桃种植技术规程》规范种植技术标准。在集约化经营上, 制定了《大姚县核桃集约化经营技术方案》, 引导农户开展以“幼树抚育、固土培肥、中低产林改造、成熟采摘、科学烘烤”为主要内容的集约化经营, 促使核桃树早挂果多挂果, 丰产提质增效, 提高山区的土地产出率、资源利用率和劳动生产率。县里制定的《大姚三台核桃种植技术》和《大姚核桃质量标准》也于2008年11月通过云南省质量技术监督局专家组评审通过, 批准发布, 成为云南省首个核桃生产的省级标准。标准化生产、集约化管理的推进, 大大强化了核桃产业的科技支撑, 全面提高了大姚现代核桃产业的素质、效益和竞争力。

“组织起来闯市场, 增收致富靠合作。”在离县城70多公里的桂花乡街子上, 记者看到桂花核桃专业合作社贴出这样一副醒目的对联。合作社开发的礼品盒“桂花核桃”仅在楚雄州就销售一空。与“桂花社”同处一街的翠林核桃生产营销专业合作社, 更是把大姚核桃远销江苏、浙江、广东等地, 年销售收入达数百万元。

房地产产业生态 第6篇

业内同仁都知道, 在当前的智能手机产业中最挣钱或者严格说能够挣钱的企业就是苹果和三星。尽管三星连续多个季度利润下滑, 但在上个季度, 二者还是合计拿走了全球智能手机产业超过100%的利润。重要的是, 它们这些营收和利润几乎全部来自手机硬件本身的销售。

在此也许有人会说, 我们又拿苹果和三星来压人, 甚至称不具可比性。但我们想说的是, 首先多数打着“生态”旗号的企业在宣传上都是以上述两家企业为目标, 其次是上述两个企业是当前两大智能手机产业阵营的代表, 所以只要玩手机产业, 这两家企业无论是从企业主观设置的竞争对手, 还是客观所处的产业范畴, 都是不可回避的。至此又会有人称, 苹果不就是靠着生态才有今天吗?

我们想告诉有此认识的人, 不要说智能手机 (i Phone本身) , 就是从苹果整个营收和利润的来源看, 硬件占据了其90%以上的份额, 所谓的生态给苹果带来的营收和利润充其量在10%左右。当然我们并非否认生态的重要性, 只是想借此澄清, 在常人认为的苹果生态中, 生态其实是为硬件服务的, 生态本身给苹果带来的营收和利润微乎其微。这点与国内目前某些“生态恋”企业所言的不指望手机硬件本身挣钱, 而是利用其生态实现赢利截然相反。

分析完苹果, 再看三星。三星之前的“陨落”是业内共知的事实, 但最根本的原因还是在手机硬件方面败给了苹果i Phone的品质和国产手机的性价比。与业内所谓的三星缺乏生态系统没有直接的关系, 这点通过三星新近发布的Galaxy S6和Galaxy S6Edge预定量已经超过2000万部也得到了证明。

理由很简单, 今日三星所谓的生态与之前相比有何实质性的改观吗?当然没有, 而从媒体报道及相关权威评论看, 恰恰是Galaxy S6和Galaxy S6 Edge与之前的Galaxy相比在硬件上有了创新, 才是其再次受捧的主要原因。正如瑞士信贷首席分析师江翰 (Keon Han) 所言:市场、运营商甚至用户都一致认为新系列有别于以往的任何系列, 因为无论从设计还是规格, S6系列都是三星史上最好的。由于这位明星分析师以往的推荐都给追随他的投资者们带来过丰厚回报, 所以此评论还是具有一定的代表性和权威性, 重要的是, 这些评论主要指的就是手机硬件本身。

通过上述我们对于苹果和三星两个智能手机产业代表的简单分析, 既然手机硬件本身能够带来巨大的营收和利润, 为何我们国内企业却羞于谈这些, 而对所谓生态情有独钟呢?

首先是国内手机企业的品牌溢价能力有限, 或者说彼此间差距不大。这从国内手机企业几乎都是以“性价比”作为手机硬件本身最大差异化竞争力可见一斑。但谁都知道“便宜没好货, 好货不便宜”的道理。具体到手机产业, 尽管看似配置相同, 但不同厂商配件之间的差距还是不小的。其实这在我们日常生活中比比皆是, 在此就不一一例举了。重要的是, 品牌溢价背后的真正是与硬件相关的核心竞争力的缺乏。

其次, 正是由于上述创新力的缺乏, 为了能够博得投资人及用户的认可, 通过服务和应用挣钱的“生态”就成为了极好的借口, 并混淆了用户对于手机硬件创新及优劣的认识, 即误认为性价比更重要。尤其是对于投资人, “生态系统的建立需要时间”理由充分, 从而为其实质赔钱的手机业务继续投资。

最后就是从宣传的角度看, 以“生态”之名也极易获得关注, 且显得自己与对手的不同, 但就我们接触到的媒体及评论人, 多数对于某些厂商的“生态”都是雾里看花。至于未来能够成为营收和利润的主力, 更是百思不得其解。

另外, 从目前恋“生态”的厂商看, 多数的营收还是来自手机硬件本身 (利润就不要说了吧) , 丝毫没有显示出“生态”的主要作用在哪里。对了, 在未来, 那么未来有多远?还是未来。

房地产产业生态 第7篇

一、当代房地产广告语生态化修辞幻象建构

纵览当今房地产广告语设计, 我们发现生态化诉求已成为其核心理念, 因为, 从房地产功能定位来看, 居住环境和条件属于基础设施, 应该成为广告宣传的首选目标。较之以往, 这种诉求显得尤为重要, 因为随着经济事业的飞速发展, 人类的生存环境遭到了不同程度的破坏, 高质量的居住环境已经成为一种难以企及的奢望。广告商正是抓住消费者这一心理, 在生态优势上大做文章, 竭力营造一种扑朔迷离的生态修辞幻象, 以吸引客户, 促成消费。而为了不至于在茫茫楼海中被淹没, 各楼盘广告宣传总是想方设法凸显自身独特的生态理念和环境优势, 于是诸多蕴含生态化修辞幻象的广告宣传语便应运而生, 为广告语符世界增添了新景观。就房地产广告语设计总体情形来看, 其所包蕴的生态化修辞幻象主要体现在楼盘命名和相关主题语上, 以下逐一分述。

(一) 楼盘命名的生态化修辞幻象

从广义修辞幻象来看, 楼盘命名的生态化修辞幻象也是当前广告语生态化修辞幻象的重要组成部分。而作为广告宣传必须彰显的核心信息, 一个能够激发联想并能让人产生美妙幻觉的楼盘命名显然可以吸引更多消费者注意, 进而促成购买行动。而且, 作为楼盘标识, 楼盘命名具有恒定性, 其所蕴含的修辞幻象对消费者一般具有持久诱惑力。于是, 房地产广告宣传的首要任务就是要设计一个能够彰显个性且能促成消费的楼盘名称。纵览当前异彩纷呈的楼盘命名, 我们发现其中蕴含的生态化修辞幻象大体包含以下几种类型: (注:相关楼盘名称只是例举式, 并非穷举式)

上述列表显示, 楼盘命名生态化修辞幻象的建构主要以山水生物幻象为主, 且呈现出一定的综合性特征。其中蕴藏的生态化修辞幻象主要表现在楼盘命名的符号构件上。从语符结构形式角度看, 楼盘命名大致可分为两种类型, 一种是偏正结构, 由修饰符和中心符组配而成, 且中心语符一改以往的“小区”、“公寓”、“别墅”等写实性命名风格, 而多以“花园”、“花苑”、“山庄”、“山居”、“花城”、“绿洲”、“湾”、“谷”等为关键词, 以彰显其中蕴含的自然生态义素特征。而修饰性语符则进一步渲染强化了这一生态修辞幻象, 如上述的“金海岸花园”、“水莲山庄”、“天鹅苑”、“梦琴湾”、“鸣翠谷”中的“金海岸”、“水莲”、“天鹅”、“梦琴”、“鸣翠”等修饰性语素, 都选用了能够激发受众美妙联想的唯美事物来营造楼盘生态化修辞幻象。当然, 其中也有一些建构打破了上述命名结构框架, 如“蔚蓝海岸”、“锦绣香江”、“五月香山”、“九月森林”等, 单以具有生态优势特质的地名和事物命名, 以获取其中包蕴的生态意象, 进而营造出所推介楼盘的生态化修辞幻象。另一种是联合结构和陈述结构, 如上述列表中的“水榭香堤”、“星洲翠谷”、“逸仙雅林”、“风和日丽”、“绿野春天”、“翠堤春晓”等。在当代楼盘广告宣传中, 该类命名建构最具创意, 通常选取具有诗情画意的事物作为组配构件, 努力营造一种空濛灵动的生态修辞幻象。如“水榭香堤”与“翠堤春晓”, 也许用在公园环境描写上更合适, 广告商将其移植到楼盘命名上, 显然是为了造就美如公园的生态修辞幻象。此类设计充分彰显了作为“符号动物”的人类崇尚诗意性生存的本质特征, 上述楼盘命名中的生态化特质便是这种诗意性生存的一个典型表征。

(二) 楼盘广告主题语的生态化修辞幻象

国际广告大师大卫奥格威 (D.Ogilvy) 曾说:“阅读广告标题的人是阅读广告正文的人的五倍。如果你创作的标题不吸引人, 那么你就浪费了广告主80%的费用”。[2]对于注重美学价值推介的房地产广告来说, 奥格威的观点显得尤为重要。通过考察, 我们发现房地产广告都在主题语上做足了文章, 竭尽所能以彰显楼盘自身特色。其中, 生态化修辞幻象的建构便是常用的一种广告营销策略, 一句富有诗情画意的生态化广告语不但能够配合宣传画实现画龙点睛的功效, 而且往往能够激发消费者美妙的联想, 进而达到促销楼盘的目的。根据广告主题语的结构特点, 修辞幻象的建构大致可分为以下几种类型:

1. 罗列组合式

(1) 观园观林观天下 (上海:园林天下)

(2) 鸟语花香纯水岸 (武汉:名都花园)

2. 独句宣言式

(3) 自然生活哲学 (广州:白云高尔夫 (荷塘月色) )

(4) 市区至大的天然氧吧 (广州:金碧花园)

(5) 365天海岸假期 (广州:美林海岸花园)

(6) 拍卖江景 (广州:琴海居)

(7) 让大自然住进你心坎里 (北京:紫玉山庄)

3. 对句写意式

(8) 荷韵飘香水墨江南 (珠海:荷塘物语)

(9) 轻柔海风宁静家园 (深圳:碧海天家园)

(10) 星洲风情, 水岸人生 (南昌:圣淘沙花园)

(11) 走近湖畔森林, 品味诗意生活 (杭州:锦绣钱塘)

(12) 绿山绿水绿风醉眼醉心醉翁 (杭州:临安吴越山庄)

(13) 别墅山庄依山造势, 美丽家园绿茵环抱 (深圳:龙园山庄)

4. 多句铺叙式

(14) 悠然小镇, 悠闲生活;这里的花园没有四季 (武汉:耀江丽景湾)

(15) 与绿叶为伍, 与鸟雀为邻, 清新自然, 学府为家 (广州:天一新村)

由上述分类可以发现, 房地产广告主题语生态化修辞幻象的信息组配方式具有多样化特质, 其中, 尤以独句宣言式和对句写意式为主要样态。这一特征顺应了广告传播中的简约化创作原则, 缀饰尽去, 浓缩精华。其创作手法可谓深得中国传统绘画白描写意技法堂奥, 不着痕迹, 尽得风流。三言两语勾勒, 空灵意境尽显。如上述武汉名都花园广告主题语“鸟语花香纯水岸”, 颇似马致远的“小桥流水人家”风格, 三个名物性单位简单组合, 构建能够激发美妙联想的自由空间, 一个充满诗情画意的生态乐园油然而生。而独句宣言式广告主题语往往是以充满自信的肯定式口吻传达一个信息, 即所推介的楼盘能够给你带来广告主题语所宣称的东西。如琴海居的“拍卖江景”广告语就是典型一例, 巧妙地将“销售楼盘”置换为“拍卖江景”, 由实转虚, 可以引发生态化遐想, 临江而居, “行到水穷处, 坐看云起时”。广州美林海岸花园“365天海岸假期”的广告传播方式及效果有异曲同工之妙, 一个简洁承诺, 营造起一个尽享海岸风情的美丽神话, 看云卷云舒, 听潮起潮落。上述对句写意式广告主题语化用中国传统诗文骈偶句式风格, 将有关生态美的事物和情景组合到一起, 简笔勾勒, 提纲挈领, 竭力拓展宜居楼盘的美好意境。而多句铺叙式广告主题语则采用多点开花式手法, 围绕生态核心以营造赏心悦目的修辞幻象。如广州天一新村的广告主题语“与绿叶为伍, 与鸟雀为邻, 清新自然, 学府为家”, 就是典型一例。不过, 其中也融合了对句写意式结构特点, 体现出综合性建构态势。这一形式特点显然承继了中国传统山水诗文风格, 多以骈偶句式铺叙渲染, 以营造宜居生态修辞幻象。

二、当代房地产广告语修辞幻象的成因探析

余源鹏认为, “房地产广告并不是建筑实体简单的推销, 它的策划和推广过程实际上是继建筑师之后对楼盘的二度创造。”[3]当前生态型房地产广告语的设计与运作显然也属于一种“继建筑师之后对楼盘的二度创造”。出于房地产推介营销目的, 开发商和广告商联手挖掘自身楼盘的生态卖点, 并想方设法将其宣传效应最大化。而从当代消费者居住理念来看, 随着现代生活节奏的加快、生存压力的增大, 现代人渴望一种归宿感, 希冀寻求精神家园, 抖落蒙尘, 远离喧嚣, 使心灵在其间得以小憩。正是为了迎合消费者这一心理需求, 相关广告宣传便在生态优势上做足了文章, 于是环绕楼盘的炫丽生态修辞幻象应运而生。而当消费者只能通过广告语和大幅宣传画来认识楼盘的时候, 楼盘的现实状况往往是被遮蔽的, 真实的对象可能在广告语和宣传画中被改造变形, 即完成“二度创造”。

当前绿色环保已经成为人类生活质量的最高追求, 于是, 各种消费品都附以“绿色”、“生态”、“自然”、“环保”、“健康”等标签, 以顺应时尚潮流。而对于生态环境需求指数较高房地产来说, 更是将这一理念发挥到极致。从上述生态修辞幻象建构类型分析可以看出, 从楼盘名称到广告宣传主题语, 绿色环保生态意象已经渗透到楼盘推介的每一个细节之中。就其生成理据来看, 社会环境的影响、消费理念的变化、广告设计的潮流等多种因素共同催生了当前房地产广告语中的生态化修辞幻象。首先, 房地产广告策划与运作的宗旨在于营造一种诗意化的生存空间, 以吸引消费者心动而行动。而这种诗意化生存空间在很大程度上是建立在生态化修辞幻象基础之上的, 房地产广告通过营造一种诗意化的生存境界, 以拨动消费者的心弦, 捕捉其心灵深处的美好体验。“依山傍水”、“风和日丽”和“鸟语花香”等生态关键词在客户心理层面营造的就是一种诗意化生存境界, 也是由语符建构的修辞幻象, 寄托着消费者对物质和精神家园的皈依情结。从传播学角度看, 这种修辞幻象的建构动用的是光辉泛化策略 (glittering generality) , 也称晕轮效应或光环效应。“它将某事物与好字眼联系在一起, 借好事物的光, 使我们不经证实而接受或赞同另一个事物” (Lee&Lee, 1939, P47) 。[4]其中所谓的“不经证实而接受或赞同另一个事物”就是修辞幻象效应, 其达成手段依靠的就是生态化“好字眼”。其次, 当前房地产绿色生态广告修辞幻象的建构与大众生态需求意识的萌发密切相关, 而广告宣传所要做的工作就是要及时捕捉这一信息并将其加工处理以获取最佳效果。陈璐在研究国内房地产广告的发展变迁历程时指出, 近十年国内房地产广告已经完成了从产品至上到以人为本的转变, 人本主义作为一种先进的传播理念已经渗透到房地产广告领域。以需求为导向的广告策略成为房地产广告运动的核心策略, 十年来大致经历了“自发承认简单了解反映主动迎合激发”四个阶段。[5]目前显然正处于激发潜在需求阶段。而时下房地产广告语生态化修辞幻象的建构正是为了激发消费者潜在需求。人本主义的广告宣传理念将客户的需求和利益放在首位, 所有的策划与运作都必须围绕这一核心展开。马斯洛的需要层次理论表明, 当消费者的基本生存需求得到满足后, 一些较高级的潜在需求便开始酝酿和成熟。所以, 当老百姓衣食无忧的时候, 精神需求便会逐渐增加, 对于房地产来说, 就是软性价值需求指数不断攀升, 而绿色环保的居住环境乃是软性价值的重要组成部分。广告宣传抓住这一内在联系, 通过唯美生态修辞幻象设计, 完成了房地产软性价值的提升, 使人本主义广告宣传理念得以贯彻。

三、结语

综上所述, 随着绿色环保理念的深入人心, 生态化修辞幻象已经成为当代房地产广告语修辞艺术的一种典型样态。出于房地产营销需求, 当代房地产广告宣传将这一修辞艺术精心构筑且无限放大, 进而生成诸多系列生态修辞幻象。面对诸多生态化修辞幻象, 我们首先应该承认其有存在价值, 从广告运作角度看, 它是当前房地产广告宣传的必要手段;对于消费者来说, 它能够行使虚幻符号的愉悦功能。当然, 从诚信营销角度看, 我们又必须要清醒地认识到由这种幻象所生成的假象, 以及由此带来的种种矛盾纠纷。媒体时有报道开发商和广告商联手制造广告宣传陷阱, 诱使客户入彀, 如臭水沟被吹成天然水景, 孤零零的几棵树摇身变为绿化地带。CCTV曾对北京某楼盘的虚假广告进行曝光, 该楼盘的广告词是“借得西湖一角, 堪夸其瘦;烟花三月, 不必南下扬州”。而实际上小区里不但没有什么“瘦西湖”, 就连一个小水塘都没有。[6]因此, 对当前生态化广告宣传应该加以必要的规范, 允许开发商和广告商在事实基础上进行适当艺术加工, 但不可无中生有, 炮制虚假承诺, 欺骗客户。概言之, 广告宣传就是动用语言图像等介质进行劝说的一种艺术, 夸饰渲染必不可少, 房地产广告中的生态化修辞幻象就是艺术加工的结果。对于广告表达者来说, 必须将这种修辞幻象控制在一定限度内, 以免产生矛盾纠纷;对于广告接受者来说, 面对令人耳晕目眩的生态化修辞幻象, 也应该保持头脑冷静, 以求理性消费。双方合作, 共同构建和谐有序的房地产营销环境。

摘要：生态化修辞幻象已经成为当代房地产广告宣传修辞艺术的一种典型样态。从楼盘命名到广告主题语, 处处都打上了生态化修辞幻象烙印。这种幻象典型地表现为山水幻象、生物幻象、自然幻象以及综合幻象等。其生成动因与社会宏观环境、消费理念变化以及广告设计时代潮流等因素不无关系。对于这种修辞幻象, 表达者要妥善处理, 接受者要冷静对待, 以减少分歧, 增进理解, 共同营造和谐有序的房地产营销环境。

关键词：房地产广告语,生态化,修辞幻象

参考文献

[1]谭学纯, 朱玲.广义修辞学[M].合肥:安徽教育出版社, 2001:82.

[2]张秀贤, 等.广告标题创作与欣赏[M].北京:中央编译出版社, 2008:1.

[3]余源鹏.房地产广告策划与创作[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005:144.

[4]沃纳·赛佛林, 小詹姆斯·坦卡德.传播理论——起源、方法与应用[M].北京:华夏出版社, 2000:114.

[5]陈璐.从产品至上到以人为本的转变——近十年国内房地产广告的发展变迁历程综述[J].中国广告, 2004 (7) :33.

房地产产业生态 第8篇

我国城镇化步调的加快以及“土地财政”红利的驱使,使得我国房地产业快速发展,加之政府出台的多项产业支持政策以及社会融资平台日趋开放,给了房地产业一个明显的宏观利好。但是房地产业属于典型的资金密集型行业(巴曙松,2005),单一的银行信贷渐渐无法满足房地产业的实际融资需求。加之多数房企走的是“以小博大”的发展模式,长期高杠杆经营,高负债意味着房企对银行的债权保障程度降低(林琳,2012),银行在高风险面前除了要求更高的风险补偿,信用评级的调低也会缩小甚至停止后续对债务人的信贷。房企为了保障资金链条的可持续,自然会从“非银”渠道增加自己的融资能力。而影子银行业务(如REITs,RMBS,CMBS)、众筹、上市融资等渠道的推广,有效缓解了房地产开发的资金压力,让雄厚的民间资本找到了合适的表达途径,直接或间接参与到房地产经营开发的投资行为中(艾振强,2015)。不少学者围绕房地产“非银”融资渠道提出了自己的观点,遗憾的是,目前国内已有的文献主要侧重于研究房地产如何融资渠道、融资模式的研究,对于行业操作已形成较多观点,然而,基于金融生态环境来关注房企的融资问题,特别是对“非银”渠道的资金获取,学术观点均涉猎甚少。

房地产企业的发展需要雄厚且开发周期内可持续的资源来源,主要渠道包括自有资金、银行信贷和其它融资。总体而言,大部分房企的自有资金都十分有限,且企业也会考虑到资金的占有机会成本,因此我们完全可以目光投向后面两个来源,即融资渠道。考虑到银行信贷发展多年已有一个比较规范的体系,建立有标准量化的测评准则,所以我们更愿意关注“非银”融资。考虑到宏观环境、制度环境等因素会影响社会投资者的风险识别能力和投资偏好,且社会融资还容易受到传统文化观念“、羊群效应”等主观因素的影响,因此笔者认为社会融资本身就是一个“半理性过程”,很多时候政治、经济、社会等金融生态环境对“非银”融资效率的影响显著大于对从商业银行取得信贷的影响,换言之,我们更有必要基于金融生态环境理清房企“非银”融资的内在逻辑性和发展规律性,为房企优化融资决策提供一定的参考价值。

二、文献综述与研究假设

近十年来,中国房地产业进入了“黄金时期”,房企强势扩展的同时也落入了“融资陷阱”,房企不得不考虑更多的融资渠道。这主要包括两方面原因,从宏观来看,房价阶段性升温后政府加强了对银行业借贷业务的管控同时提高了利率,直接加大了房企的融资成本,迫使房企不得不改变融资结构,从单纯的银行贷款向融资方式的多元化发展(王家庭、张换兆,2005)。从微观来看,正如前文提到的那样,高杠杆经营的背后就意味着银行信贷的不可持续,必须另辟蹊径(林琳,2012)。为了提高企业的生产力和绩效,地产开发商不得不解放长期以来对商业银行的依赖性,开始在资本市场盘活各种渠道。加之08金融危机以后国内影子银行的兴起,给不少房企特别是中小企业注足了资本活力,实现了互惠共赢(张畅,2014)。然而,各种融资工具的出现也暴露出了相应的问题,它们很容易受到外部环境的干扰,随机性远比银行信贷波动得大。

面对这样的现实,在关注房企其它融资渠道的问题上我们更有必要换一个维度来看,既要认识到什么样的方法工具是有效的,更能够考究这些工具在各种环境下的实际效率。“金融生态环境”这一仿生概念在2004由周小川提出后也成了很多金融效率问题的研究基石。房地产与现代金融的接轨,一方面实现了与金融市场的有机结合,另一方面也不可避免的与金融市场发生摩擦(赵胜民、罗琦,2013),对融资条件形成约束。

金融生态的维度很广,宏观层面囊括了政治、经济、文化、地理、人口等一切与金融业相互影响外在条件,微观层面主要包括企业管理、企业财务、法律准则等等。这里需要指出的是,文章对于论点的探讨主要集中在宏观金融生态层面。一般我们认为,好的经济环境、金融发展程度有利于企业融资数量的增加和渠道的拓展,能够增加社会民众的投资信心。围绕这一方向,Khurana et al.(2006)通过实证,发现了在金融环境不好的地区,企业通常选择内部融资以避免为外部融资付出高昂的代际,融资渠道十分狭窄。李姣、向为明(2012)通过对融资结构的研究发现,短期经济波动容易造成房企的贷款融资和利用外资困难,此外,我国房企融资结构水平还去区域经济发展水平密切相关,最明显的,我国东部和西部城市房企的融资水平就存在梯度差异。当然,对于房企“非银”融资效率的影响,包括但不限于宏观经济环境以及地方金融行业的成熟度,事实表明,政府的干预(Sendar,2005)、法制因素、勇于创新的文化信用环境等等,都会内生的隐性契约执行机制(陈志武,2005;李延凯等,2011)。可见,在“非银”融资过程中,确实存在诸多非量化因素、隐性因素均会影响投资者的主观偏好,他们会综合考虑后再决定是否将钱投向地产。于是,我们提出如下假设:

H1:金融生态环境质量与房企“非银”融资效率正相关。良好的经济基础好、金融发展水平高、居民文化素质高、制度环境完善的地区,房地产企业更容易获得“非银”融资。

同时我们也注意到,企业的融资效率和企业自身的背景也有密不可分的关系,企业的背景向市场释放了一个信号,即企业可信程度。众所周知,国企更容易受到政策的倾斜,同时投资者也更加坚信其可靠程度,频见大额融资,个别甚至能够摆脱金融环境影响,不受融资约束(Kenneth et al.,2012)。谢德仁和陈运森(2009)认为,金融生态环境和融资性负债发挥治理效应有着密切的关系,但是这种效应会被政府对国有控股上市公司的最终控制人的“父爱效应”削弱。而私企恰好相反,或多或少容易受到一定程度的产权歧视(李广子,2009;)。而且很多私企通常为中小企业,成立时间短、抵押物单薄、信息不对称,随时可能陷入融资约束困境(Almeida et al.,2004;吴志鹏,2013)。魏志华等(2014)也利用上市公司的数据进一步佐证了以上观点。另外,企业是否上市,也可能影响投资者的判断和信心,不过直观上我们只能推测出企业上市有利于企业融资纾困,提升绝对融资效率,但如果银行信贷和“非银”融资的同步增加,两者增长的速率究竟如何,是否同步,我们尚不得知。据此,我们提出假设2:

H2:金融生态环境与房地产企业背景在影响房企“非银”融资效率方面存在替代作用,房地产企业可能更加依赖企业背景改善房企自身融资能力。

三、研究设计

(一)研究样本与数据来源

本文以全国房地产企业为调查对象,样本包含了大中小型企业以及国企、私企。采集了2008—2014年各省份的金融生态评价数据以及当地房企融资信息。文中研究的所有数据主要来自人大经济论坛,RESSECT金融研究数据库,中国统计年鉴和各省市地方统计年鉴,CCER资本市场数据库,WIND数据库,企业官网披露以及网页博客等等。地方政府干预的相关数据则来源于《中国市场化数》(樊纲等,2011)中的“政府与市场关系”指数。

(二)模型设计与相关变量说明

为检验本文提出的理论假设.构造如下基本检验模型:

模型一:

模型二:

上述模型中,被解释变量为房企“非银”融资效率FYRZ,文章从相对效率(RE)和绝对效率(AE)两个方面综合衡量房企的“非银”融资能力。相对效率主要测度房企从“非银”渠道获得的融资与银行信贷直接融资比重上的差异,绝对效率主要测度房企的“非银”融资杠杆率,即如果小企业也能获得较多的“非银”融资的话,我们认为它在该环节的融资实力是突出的。

其中模型一是用来检测金融生态环境的不同维度对房地产企业“非银”融资能力的影响,这里测度的有在不同的经济基础、金融发展、居民文化素质和制度环境影响下,房企“非银”融资的相对效率和绝对效率。需要特别说明的是,经济基础和金融发展两者间虽然可能存在某种内在的关联,但由于各地经济结构的差异,这种关系不是绝对的,靠工业、旅游等产业支持的地方可能经济条件不错,但金融发展未必完善。此外,教育能够塑造个体的素质,进而影响投资观念,沿海等教育程度较高的地区,在智慧的牵引力下各项投融资服务业更为活跃。

模型二用于验证金融生态环境与企业背景的替代作用。根据假设2的预计,金融生态环境与房地产企业背景在影响房企“非银”融资效率方面存在替代作用,房地产企业可能更加依赖企业背景改善房企自身融资能力,具体表现为金融生态环境好坏对非国有企业和非上市企业融资影响较大,而实力雄厚的企业有可能脱离局部环境的约束。如果假设2的预计是成立的,则对于企业背景(Background)中的子变量,模型二的交乘ECN_indexi,t×Backgroundi,t的系数与的系数符号是相异的。

以上两个模型中的各个变量的描述见表1:

四、实证结果

(一)单变量分析

表格2中的Panel A是根据ECN-index指数的四个不同维度对房企“非银”融资(FYRZ)两种效率测度的单变量数据测验结果。其中,当地方经济基础(Economic)高于均值时,我们定义为“好”,否则为“差”,其它几个指标也采用类似的划分办法。从表中分组的均值检验结果来看,经济基础好、金融发展好、居民文化素质高与制度环境好的的一组,无论是相对效率还是绝对效率指标值都明显优于另外一组。这表明金融生态环境的好坏确实对FYRZ有显著影响。

而Panel B则是根据企业背景对房企“非银”融资(FYRZ)两种效率测度的单变量数据测验结果。从均值的检验结果来看,在全样本组下,国有企业的指标差异与民营企业指标在相对效率与绝对效率的数值大小相反,民营企业的“非银”融资能力相对效率高于国有房地产企业,但是绝对效率略逊于后者。这可能是因为国有房地产企业融资更多来源于银行贷款,从影子银行或是其他民间融资渠道所融款项较少;而从公司上市情况来看,上市公司的融资能力明显优于非上市公司。这说明,企业背景对FYRZ有着显著的影响。

根据单变量分析结果来看,金融生态环境中四个维度与FYRZ融资能力显著正相关,与假设1结论一致,即在经济基础好、金融发展水平高、居民文化素质高与制度环境好的地区,房地产企业更容易获得“非银”融资;二是企业背景也对FYRZ融资存在影响那么在金融生态环境与企业背景共同影响因素下,二者之间是否是假设中预测的替代关系,下面将进一步用回归分析来验证。

(二)回归结果分析

1、金融生态环境对房企“非银”融资效应的影响

表3集中反应了模型一的检测结果。文章分别检验了在经济基础、金融发展、居民文化素质与制度环境对房企“非银”融资效率的影响。从检测的结果来看,在控制了政府干预、盈利能力、公司规模和年份虚拟变量以后,四个解释变量检测得到的系数均显著为正。这表明在经济基础好、金融发展程度高、居民高等文化教育普及、制度环境宽裕的地区,房企更容易得到社会投资者的青睐,去的更多“非银”融资,这与本文的假设1预期相吻合。

注:括号内为p值,***、**、*表示显著水平为1%、5%和10%。

2、企业背景与金融生态环境是否存在替代作用

对样本数据的归类后,利用模型二检测了结果,表4集中反应了不同企业背景下各种金融生态环境可能会对房企的“非银”融资效率产生弱化效果。根据实证结果,我们发现,如果是国企,Economic与交乘项Economic×SOE对RE的影响符号相反,FIR与交乘项FIR×SOE,System与交乘项System×SOE对RE和AE的影响符号也均相异,且Economic、FIR与System的回归系数正负均与表4一致。据此我们可以推论,相比私企,国企在从“非银”取得融资的过程中,很多金融生态环境对它的影响都比较有限。造成这一结果的原因可能是因为,国企本身拥有强大的政治优势,与政府和银行联系紧密,能够比较容易的获得银行贷款,相对“非银”渠道的融资有更好,没有也不至于频临破产。反之,私企则不一样。

而对于上市企业,交互项指标的系数与四个维度的单项指标系数符号不少是相反的,有个别相同,但检验结果未必显著,所有单项指标的系数也与表4测算相同,说明上市企业对于金融生态环境的依赖也较小。原因很直观,企业一旦上市,利用股票可以融得巨大的资本,同时,所处的金融生态环境便由区域变成了全国,区域生态环境的变动相对于全国而言作用甚微。

综上所述,分样本对金融生态环境与企业背景替代作用检测进行检验的结果显示,金融生态环境对于民营企业或者是非上市公司的融资影响更为显著。换而言之,在房地产企业可以依赖与政府的关系改善融资的情况下,金融生态环境对企业融资的影响甚小,说明金融生态环境与企业背景之间具有替代作用,这与本文假设2的预期相一致,从而验证了该假设。

注:括号内为p值,***、**、*表示显著水平为1%、5%和10%。

五、结论和建议

本文从中国房地产企业从非银行渠道融得资金的效率出发,重点考察了金融生态环境对企业融资效率的影响,毕竟从“非银”渠道获取资金形式更加多样、影响因子更加复杂,其过程同时伴随了投资者的主观识别和理性判断,金融生态环境容易对以上因素形成干扰。根据前文的分析结果,我们梳理了如下结论,并得到启示: