房地产企业缴纳企业所得税资料

房地产企业缴纳企业所得税资料（精选11篇）

房地产企业缴纳企业所得税资料 第1篇

房地产企业企业所得税

一、开办期间

开办期指企业被批准筹建之日起至开业之日（营业执照上的设立日期）

国税函[2009]98号第九条：开办费未明确列作长期待摊费用的，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可按长期待摊费用处理，但一经选定不得改变。

1.业务招待费、广告费和业务宣传费

国税总局公告2012年第15号：企业在筹建期间，发生与筹办活动有关的业务招待费，可按实际发生额的60%计入开办费，并在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入开办费，并按有关规定在税前扣除。

2.开办期间不计算为亏损

国税函[2010]79号第七条：企业自开始生产经营，为开始计算损益的。筹办期发生的开办费支出，不得计算为当期的亏损。只能在“开办费”中归集。企业开始生产经营的，是开始计算损益的。如果两者处于同一，则应分别确认筹办费摊销及经营的开始。

某房开企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，2011年6月开始生产经营。企业在2011年6月起开始一次性或分期扣除开办费；2011发生了亏损，确认的亏损就是2011。

（1）该开发企业2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生业务招费10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元；（2）2010年6月投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费；（3）2011年3月，购建营业楼所支付的设计费、部分材料费共计10万元计入了开办费；（4）企业在开始经营之日的当年一次性扣除开办费。（1）业务招待费支出可按实际发生额的60%计入开办费，广告宣传费按实际发生额计入开办费；（2）投资方因投入资本自行筹款支付的利息，不计入开办费，由出资方自行负担。（3）为购建固定资产所支付的设计费、部分材料费应予资本化，不计入开办费。

企业2011年一次性扣除开办费金额为：200+300-（10+20）×（1-60%）-8-10=470（万元）。

二、预交期间

对房开企业来说，销售未完工开发产品取得收入时应预交企业所得税。

1.销售未完工开发产品取得收入时

房开企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售；

现房销售：房开企业现房销售业务，会计准则与税法的规定是一致的； 期房销售：是指房开企业从取得商品房预售许可证开始至取得大产证为止；将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。期房销售的业务，会计准则和税法的规定不同，致使房开企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。国税发[2009]31号第六条：企业通过签订《房地产预售合同》取得收入，应确认为销售收入的实现。因此，从企业所得税的角度，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业所得税纳税义务。

国税发[2009]31号第九条：销售未完工开发产品取得的收入，按预计毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

国税发[2009]31号第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

国家税务总局公告2011年第64号规定：实行查账征收的企业实际利润额计算公式为：

实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补以前亏损

三、汇算清缴期间

企业所得税汇算清缴，指纳税人纳税终了之日起5个月内，自行计算本应纳税所得额和应纳所得税额，确定纳税应补或应退税额。

第一步，计算应纳税所得额

应纳税所得额：会计制度核算的利润总额为基础，依据税法规定，计算出纳税调整增加额、纳税调整减少额，按下列公式计算出应纳税所得额。

应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额+境外应税所得弥补境内亏损-允许弥补的以前亏损

应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前亏损

房开企业在核算企业所得税时特别政策：

（1）房开经营业务包括土地开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。税务处理上，除土地开发之外，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或开发产品已开始投入使用，或开发产品已取得了初始产权证明，应视为已经完工。国税函[2010]201号规定：房开企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，视为开发产品已经完工。房开企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当应纳税所得额。

（2）房开企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入，其成本费用准予扣除；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门单位收取并开具发票的，作为代收代缴款项进行管理，其成本费用不得扣除。

（3）企业所得税汇算清缴时，销售未完工开发产品取得收入可作为计算业务招待费，广告费和业务宣传费的基数。

（4）可以预提成本费用的情况：①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在有相关合同等证明资料前提下，可预提合同总金额的10%，计入成本对象的开发成本中。②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可以按照预算造价合理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消，或按照规定必须配套建造的③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房开企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。

（5）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的、无偿赠与地方政府及公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用按固定资产进行处理外，其他一律按开发产品进行处理。

（6）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本。

（7）国税发[2009]31号第三十三条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

会计核算中，对于利用地下设施建造的地下车位，利用地面道路等划定的车位，均已作为公共配套设施计入了开发成本中；取得上述车库、车位的转让收入，均应作为销售收入且不得重复扣除成本。

对于采用长期出租并一次性收取租金方式的，根据合同日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。

（8）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为：①按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确；

房地产企业缴纳企业所得税资料 第2篇

问：

我公司在甲市开发的荷花湾小区接近旅游区，按照已经市政府批准的小区规划，共建设十栋楼房，其中十号楼建成大酒店，一层、二层做餐饮和休闲中心，三楼以上是客房。现在，酒店大楼主体已经完工，准备进行装修。请问，建成之后注册酒店公司是否缴纳土地增值税？是否有比较好的方法可以节省税费支出？

某房地产开发公司

答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题”规定：“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”这里讲的“房地产开发企业以其建造的商品房”指的是成品房，即完成设计所规定的全部内容的房产。酒店的设计中一般应当包括装修，如果房地产开发公司把装修竣工后的房产投资注册成立酒店公司，符合财税〔2006〕21号文的规定，就应当缴纳土地增值税。你公司的酒店大楼主体刚完工，还没有进行装修，应当属于“在建工程”，而不属于“建造的商品房”.如果房地产开发企业以其开发的“在建工程”对其他房地产公司投资，符合财税〔2006〕21号文的规定，“以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发”的规定，应当缴纳土地增值税。如果你公司以在建工程对非房地产企业（酒店公司）投资，该文件没有规定征税，也可以理解为房地产开发企业以在建工程投资于非房地产企业，不征收土地增值税。所以，建议你公司以在建的酒店大楼对酒店公司投资，可以达到不征土地增值税的效果。

但是，注册成立酒店公司需要经过公安、消防、卫生防疫等多个部门的批准，这些部门一般要求在房产建成并取得建设工程竣工验收报告后，到现场进行检查，检查合格后才发给合格证书。如果是这样的话，房地产开发公司建造的酒店大楼就已经是“建造的商品房”了，再要投资和联营的，必须缴纳土地增值税。

企业所得税汇总缴纳相关问题探讨 第3篇

《企业所得税法》规定, 居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的, 应当汇总计算并缴纳企业所得税。执行办法由《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》 (国税发[2008]28号) (以下简称28号文) 具体规范。

根据28号文规定, 分支机构汇总征管基本计算方法可归纳为:一是对属于中央与地方共享收入范围的跨省市总分机构企业, 统一计算其总机构和分机构全部应缴纳的企业应纳税所得额、应纳所得税额。二是将统一计算后的应纳税额在企业总机构和二级分支机构按比例分摊后分别预缴。总机构按应纳税额的25%向所在地主管税务机关缴纳税款, 按应纳税额的25%预缴至中央国库, 各二级分支机构按以前年度各自经营收入、职工工资、资产总额三因素 (权重分别为:0.35、0.35、0.3) 分摊剩余的50%应纳税额, 并向二级分支机构所在地主管税务机关预缴税款。三是年度终了后, 总机构所在地税务机关根据汇总计算的企业年度全部应纳税额, 多退少补。简言之, 企业所得税征管方法是“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”。

二、存在的问题

(一) 引发两套征管系统和地区之间的利益博弈

企业所得税属于中央与地方共享税种, 60%上缴中央财政, 40%留给地方财政。新税法对国税和地税的税源划分、中央和地方以及各地方之间企业所得税的实际分享收入产生重大影响, 但汇总纳税方法与现行分税制财政体制之间的矛盾, 导致两套征管系统及地区之间利益博弈问题不可避免。一方面, 新办法激励了总机构所在地税务机关将税款最大程度地留在当地, 出现向分支机构所在地税务机关少分甚至不分税款的现象。由于目前总机构大多设在发达地区, 新办法的实施会导致税收收入向总机构所在地转移, 使分支机构所在地面临“有税源无税收”的困境, 挫伤了经营地税务机关加强税收征管的积极性。另一方面, 该方法也激发了地方政府发展总部经济的热情, 各级政府对总分支机构高度关注。因此, 地方政府会通过各种措施对辖区内的分支机构施加影响, 以促其转变成法人单位。其后果是干预了纳税人的正常经营活动, 同时造成国税、地税部门的征收管辖权争议。

(二) 计算方法本身存在不足

1. 总分机构分别适用不同税率的

情况下, 按照不同规定计算出的税负不一致。财政部、国家税务总局、中国人民银行印发的《跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理暂行办法》 (财预[2008]10号文, 以下简称10号文) 规定, 对于总机构和分支机构处于不同税率地区的, 应分别计算应纳税所得额、应纳税额, 分别按适用税率缴纳。28号文规定, 总机构和分支机构处于不同税率地区的, 先由总机构统一计算全部应纳税所得额, 然后依照本办法第19条规定的比例和第23条规定的三因素及权重, 计算划分不同税率地区机构的应纳税所得额后, 再分别按总机构和分支机构所在地的适用税率计算应纳税额。如果享受优惠的分支机构的应纳税所得额分摊额不等于该分支机构所占利润份额时, 两种处理方式下企业税负存在不同。如果分摊额高于利润份额, 根据28号文计算出的税负略轻。

2. 操作中可能存在随意性。

在具体计算分配过程中, 是由法人公司的总机构按各分支机构的经营收入、职工工资和资产总额三个因素结合各自权重计算各分支机构应分摊所得税款的比例。各因素的具体数额都由总机构核算, 分支机构是否应该在当地预缴也基本上由总机构进行判断, 而分支机构的税务机关缺乏事先管理和监督的权力, 只能被动等待总机构的分配表, 加大了该办法的随意性, 不利于协调各地税收利益分配不公问题。

3. 计税方法本身并未彻底解决企业转移利润降低税负的问题。

10号文和28号文使用的上述两种方法的本质区别就在于, 后者限制了分支机构利用自身在低税率地区转移处于高税区总机构利润、以降低企业整体税负的可能性。但是, 这种计税方法实际上仍未彻底摒除企业利用分支机构优惠税率避税的可能性。由于该方法下, 以二级分支机构为单位计算应纳税额, 三级及以下分支机构的经营收入、职工工资和资产总额统一计入二级分支机构, 所以那些二级分支机构处于税收优惠地区而其下属三级机构不应享受优惠税率的企业, 其应纳税额将大幅减少。这种税收征管漏洞的存在会导致企业扭曲其自身组织结构, 从而达到避税的目的。

4. 一些细节问题尚需完善。

比如分支机构的收入、工资和资产三项因素不能齐备时 (如企业初创时所有分支机构均无收入) 将如何处理;法人企业总机构自行调节分支机构资产 (如流动资金) 和收入 (订单时) 如何处理等。

(三) 总分机构主管税务机关协调出现新问题

1. 责权利不匹配。

分支机构收入、涉税事项均由总机构税务机关决定, 在收入任务、管理事项等相关的“责权利”不匹配的情况下, 分支机构的主管税务机关失去管理的积极性。

2. 缺乏有效的沟通手段。

由于总分机构大多是跨地域经营, 分属不同税务机关管理。实行法人汇总纳税, 客观上要求总分机构主管税务机关间加强信息沟通与共享, 但目前很难做到。

3. 就地预缴监控难度较大。

由于纳税人总分支机构分处不同地域, 未能实现统一的监管, 有可能出现征管漏洞, 且不易查处。比如, 实际操作中存在总机构已预缴50%税款并出具分配表、但分支机构仍然按照旧方式申报的情况, 造成分支机构实际并未预缴。又如总机构经管税务机关对分支机构情况不易查证, 总机构可以通过调整分支机构分配比例的计算因素, 而影响分配税额。虽然这些问题可以通过纳税年度终了后总机构的汇算清缴调整, 但过分依赖于中介机构的专业素养和职业道德显然不尽合理, 仍然需要统一的监管系统。

(四) 分支机构征收管理存在问题

1. 二级分支机构认定标准模糊。

由于各地国税、地税部门对政策理解及执行的差异, 对分支机构企业所得税征管较为混乱, 存在很多总机构所得税主管税务机关与分支机构所得税主管税务机关不一致的情况。对于企业分支机构层级的判定, 规定不十分明晰, 没有统一标准和监管措施, 这将加大企业避税的可能性。

2. 分支机构法律责任无法界定。

新税法将法人界定为纳税人, 征管法行政处罚条款只针对纳税人进行, 分支机构不是“纳税人”, 因而对分支机构出现不按期申报预缴税款等税收违法行为, 税务机关对其进行处罚将缺乏相关的法律依据, 二级以下分支机构的税收管理将处于尴尬境地。

3. 特殊行业实行分支机构按“三因素”就地预缴不尽合理。

建筑、房地产等特殊行业, 资产少、流动性强、周期短, 很多注册为分支机构的单位, 其实质是借用总机构的资质, 向总机构缴纳管理费, 总机构账面体现的是管理费收入, 当地税务机关对其无法监控, 总机构再按“三因素”进行分摊, 显然不尽合理。也有纳税人为加盟连锁经营模式, 各分支机构与总机构并无实际财务联系, 难以进行纳税分配;还有的分支机构没有经营收入, 职工工资与资产总额都由总机构承担, 无法进行纳税分配等。并且, 纳税人还反映对分配方法不能理解或者感到不便利, 也影响了该方法的有效实施。

三、完善汇总纳税管理制度的建议

(一) 明确总、分支机构和总、分支机构主管机关各自责任

应规范总、分支机构和总、分支机构主管税务机关各自的责任界定和约束制度, 妥善解决法人所得税制度与地方财政利益之间的矛盾。总机构应准确核算分支机构的“三因素”, 不得随意调节;总机构主管税务机关不得违规要求总机构不分配税款;应适当赋予分支机构主管税务机关对分支机构管理和监督的权利。

(二) 完善计税办法

1. 加强对分支机构利用组织结构

变化避税的监督, 明确、细化对二级分支机构及二级以下分支机构做出判定的适用标准, 统一各地税务机关征管口径。

2. 制订专门的建筑安装、房地产

类企业总分机构税收管理配套制度, 由总机构统一汇总缴纳企业所得税, 同时, 加强对外经营环节的管理, 提高总机构对挂靠项目财务核算的监管。

3. 分支机构适用低税率的前提是实

行独立核算, 所以这种情况下总分机构独立计算应纳税所得额并按照适用税率计算应纳税额可能更为合理。

(三) 建立操作性强的综合交换信息平台

建立全国总、分支机构信息网络平台, 实现纳税人户籍及申报等数据信息的动态共享。在确保信息安全的基础上, 大力推行电子申报、网上申报, 借助金税三期工程, 完善综合征管软件的企业所得税应用管理功能, 以信息化促进同一地区不同管理机关在新税法实施过程中政策把握的一致性, 为纳税人提供一个公平的税收环境。

房地产企业缴纳企业所得税资料 第4篇

关键词：企业所得税；逃避缴纳；完善立法

当前，我国社会经济发展迅速，私有企业的数量也呈现出上升的趋势。到目前为止，我国需要交納所得税的企业大致可以分成以下几种类型：国有企业、私有企业、股份企业、集体企业、联营企业及具有一定生产经营和其他方面所得的团体或组织。在这些需要交纳所得税的企业中，私有企业占有较大的比重。然而，目前我国诸多私有企业都选择逃避纳税，并且这种行为发生的次数越来越多。因此，有效治理企业逃避纳税的行为有着重要的意义。

一、相关概述

（一）企业逃避缴纳所得税的定义

企业逃避纳税属于一种税收方面的违法行为，它是税收相关法律关系当中的主体，是一种严重侵害我国税法保护税收关系及承担相对应法律后果的违法行为。企业逃避纳税就是通过采用隐瞒或欺骗等诸多手段，将虚假不真实的纳税情况进行申报或隐藏不报，最终导致企业出现逃避纳税的行为。这种做法严重违反《企业所得税法》及与其相关的其他税收法律的规定。由于当前私营企业较多，涉及企业逃避纳税的情况越来越严重，因此偷税行为已经在《刑法》当中有了明确规定，惩罚的力度也在不断加重。

（二）企业逃避缴纳所得税的特点

1.特定性。企业逃避纳税的现象具有一定的特定性。对于居民企业而言，其所得税主要是在我国境内外所得应缴纳的税费。而非居民形式的企业在我国境内所建立起来的机构及场所，应该对其建设的机构及场所中得到的境内所得纳税。除此之外，我国境内周边的境外相关机构及场所实际得到的企业所得也应纳税。

2.广泛性。法律行为中的基本要素就是主体，一般人们都将企业逃避纳税的行为认定为做出违法行为的人，也就是权利的义务承担人员或享有人员，或者相关方面的组织。实质上，这种行为不仅有主体，它还包括了税务代理工作人员、委托征税的主体等，其中的主体可能涉及我国的境内，也可能涉及我国的境外，范围十分广泛。

（三）企业逃避缴纳所得税的具体表现

企业逃避纳税的具体表现有以下几种。第一种为骗取税收优惠。税收优惠就是指国家通过税收对经济发展进行调节，以及实施相关方面的社会政策，从而根据税收法的要求，对特定纳税人或征税的对象提供一定的照顾及鼓励的优待规定。在相关法规中，对残疾人开展的事业、民政形式的福利企业等给予一定的支持和帮助。然而，诸多企业通过收集部分残疾人的证件，伪装自己员工，向上申请获得优惠。第二种为虚假申报。申报纳税是每一个纳税人应该承担的一项义务，这个环节是征收业务办理、完税证明开具等的主要依据，同时也是一项法定的程序。而诸多企业会在申报纳税的过程中造出不真实的信息情况，其中包括代收纳税报告表、纳税申报表等，从而逃避纳税行为。第三种为关联交易。这种方式主要发生在关联人中间，其出现了关于资源移转或义务事项的安排行为。其本质属于一种商事方面的法律行为，开展的行为方式也是双方之间进行交易。与普通的商事法律行为不同的是，普通商事法律的行为双方之间处于平等的地位，并且严格遵守市场中的竞争原则，而关联交易则是将税收作为行为开展的主要手段及目标，并非市场中的单纯行为，同时也不在内幕交易范围之内。

二、防范企业逃避缴纳所得税的具体措施

（一）对现行税制进行优化改革

将税收方面的制度结构进一步优化，把其中的多项税收政策规范化，对企业在纳税相关方面的行为进行明确和有效处理，同时对相关机构的总分总形式进行改进设计，有效地完善不同地区之间的利益分配。除此之外，需要对所得税中存在的优惠政策进一步调整和完善，加强公平竞争，将区域部分优惠转变成产业优惠和区域优惠两种格局，创建出内部环境与外部环境平等的竞争环境。另外，将所得税当中出现的税收规定差异及会计规定差异进行有效消除和整合。

（二）提高公民的纳税人意识

每一位公民都需要有纳税人意识，这是一种具有双向性的全面概念，不同的纳税人对纳税意识也有不同程度的认识。这种理性行事的认知对纳税人在自觉纳税和认同纳税方面有着十分重要的作用，这种意识的有效确立对于我国当前的民主政治及社会市场经济都有着重大意义。使每一位纳税人都具有积极纳税意识，才能从根源处断绝出现逃避纳税的行为。

（三）相关立法需进一步完善

在征税的过程中，税法就是其根本依据，同时也是对税收征纳关系进行调整的正规法律程序，还是政府在对纳税人进行征税时的合法依据及正规工作流程。可以说，若离开税法的有效管理和约束，税务方面的工作就无法正常进行，税收的全过程也会出现无秩序的现象。目前，我国虽然已经先后颁布了诸多税收方面的法规条例，然而法律工作的效率较低。因此，我国需要加强相关法律的完善，尽早制定税收基本法，同时加快税收实体法的正式立法工作，不让企业逃避纳税有可乘之机。

（四）构建起高效科学的所得税法律体系

在该方面，需要从三个不同方向开展。第一，需要建立起具有规范性的申报纳税制度，其中包括对税务登记有关制度进一步完善，提高税务登记的重要性，扩展制度的管理范围，对企业建立完善的会计制度起到推动作用。第二，需要建立起现代化税源管理系统，不仅要建立税源方面的有效管理机制，还要建立税源分析机制，加强税源方面的监督控制机制，从根源处抑制企业逃避纳税的行为。第三，将反避税办法及相关措施进一步完善。在所得税的征管过程中，反避税是较为重要的一项内容。

三、结语

缴纳所得税是企业应该承担的一种义务，企业逃避纳税已经属于违法行为，这种的行为不仅严重违反了宪法中的相关法律规定，同时是逃避了纳税人应尽的纳税义务，最终危害我国的税收安全，我国的社会公平也被破坏。因此，文章以相关法律内容为基础，通过对企业出现的逃税行为进行具体的分析之后，提出有效的相关治理措施，依法治税。

参考文献：

[1]丰涛涛，郭海燕，李瑞华.新法框架下的企业所得税管理问题研究[J].北方经济，2009（06）.

[2]李海滢，金玲玲.我国偷税罪立法完善新思维——以刑法与税法之协调为进路[J].政治与法律，2009（03）.

[3]周德志，陈文梅.企业所得税汇总纳税方法存在的问题及对策[J].税务研究，2009（02）.

[4]朱光娅.浅谈大企业税务风险的评估和控制——以W企业为例[J].内蒙古科技与经济，2011（04）.

[5]吴媛媛，陈留平.企业所得税应税收入与会计收入的差异研究[J].财会月刊， 2009（10）.

*本文系温州市哲学社会科学规划课题（项目编号：13wsk104）的研究成果。

房地产企业缴纳企业所得税资料 第5篇

房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税、营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税等7个税种。根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。

（一）、耕地占用税

在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额。

（二）、城镇土地使用税

房地产开发企业为开发房屋占地，按照规定缴纳契税。在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的税额标准为大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元。具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。城镇土地使用税年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。

（三）、营业税

在房屋销售环节，营业税部分，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为，都属于有偿转让不动产，均应按5%的税率征收营业税。从1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。

（四）、土地增值税

土地增值税部分，房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。

从事房地产开的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。

（五）企业所得税

所得税部分，从事房地产开发业务所得。计税依据为应纳税所得额。

（六）、印花税

房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订购房合同，买卖双方按适用税率缴纳印花税。

（七）、城市维护建设税

房地产企业缴纳企业所得税资料 第6篇

房地产开发企业的预售房款的预收账款，按照税法规定应当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。会计按照收入确认原则来结转收入。企业应该如何进行会计核算，以正确反映实际发生的经济业务？

一、预收账款缴纳营业税的会计处理

根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发企业转让不动产取得预售房款的收入时，发生营业税纳税义务。因此营业税不是预缴的税款，而应按照收到的款项（不是应当收取的款项）计算并缴纳营业税。

根据《关于营业税会计处理的规定》（（93）财会字第 83 号），房地产企业按营业额和规定税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”，贷记“应交税金——应交营业税”；上交营业税时，借记“应交税金——应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。

执行新企业会计准则的，通过“应交税费——应交营业税”科目核算。

二、按预征率征收土地增值税

房地产开发企业预售开发产品取得预收款，按照规定的预征率缴纳的土地增值税，如何进项账务处理，财会字[1995]15号文曾经有明确的规定，但该文件已经被中华人民共和国财政部令第62号文废止。2006年发布的《企业会计准则》对此也没有明确规定，据了解，主要是在修订《企业会计准则》时对此存在争议，最后达成意见作为未定事项处理，因此在正式《企业会计准则》法规文件中删除了关于“土地增值税”处理的文字。

由于政策不明确，实务中主要存在以下两种不同的处理方式。

第一种方式：参照财会字[1995]15号文，在结转收入时确认“营业税金及附加”

预缴时，借记“应交税费 —— 应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。也有部分企业借记 “长期待摊费用”。

在预收账款结转确认为收入时，按应负担的预缴土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，或者“长期待摊费用”科目。项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。

这样处理的优点是：符合配比原则。

第二种方式：预缴时直接计入当期“营业税金及附加” 当期应预缴的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

这样处理，是认为预收款时，土地增值税纳税义务已经发生，只是当时涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税，才采用预缴的方式。法定由当期缴纳的税费，确认为当期费用。

根据《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

企业选择采用上述哪种处理方式，建议综合考虑以下因素后确定：

1）对预缴企业所得税的影响，进而对企业现金流的影响。企业所得税预缴是按照会计利润计算，如果按照第一种方式处理，预缴的企业所得税会比较多，可能会造成企业所得税汇算清缴时，多预缴的企业所得税难以申请退税而只能抵减下期应纳所得税额，占用企业资金。2）公司管理层对会计核算配比的要求。

3）公司管理层对跟利润指标挂钩的绩效考核要求。4）出具审计报告的会计师事务所是否认可第二种处理方法，如果不认可，会要求进行账务调整。不过调整时已经是下年初，对缴纳企业所得税没有影响。

三、预缴企业所得税可通过“递延资产”核算

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函 [2008]299 号）的规定，房地产企业开发产品取得的预售收入应预缴企业所得税，结算后再调整。实务中，为避免出现期末“应交税费”科目为负数的情况，准确区分核算已缴纳的所得税、在预收账款确认为收入对应的税款和年终汇算清缴缴纳的情况，参照《房地产开发企业会计制度》，预缴的所得税可以作为一项递延资产，并设置以下科目核算：

“递延资产——预收账款所得税”科目：借方核算由预售房款计算出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，期末余额反映企业未来期间可以抵扣因暂时性差异产生的一项资产； “应交税金——应交企业所得税”科目：核算企业实际缴纳的企业所得税；

“所得税”科目：反映企业按照税法规定在纳税应缴纳的所得税。具体账务处理：

1)预收房款时，按预收款乘以预计利润率，计算出利润额，并入利润总额，计提应预缴的所得税： 借：递延资产一预收账款所得税 贷：应交税金——应交所得税 2)按季度缴纳企业所得税时： 借：应交税金 —— 应交所得税 贷：银行存款

3)开发产品完工，结转计税成本后，按照实际利润进行调整，如果还应补缴： 借：所得税

贷：递延资产——预收账款所得税 应交税金——应交所得税 缴纳所得税时：

借：应交税金——应交所得税 贷：银行存款

4)如果预缴税款大于应纳税款，则作相反会计分录： 借：所得税 应交税金——应交所得税 贷：递延资产——预收账款所得税

“递延资产——预收款所得税”科目的余额，反映企业已预缴，但未达到收入确认条件额，不能结转计入当期损益的资产。

房地产企业缴纳企业所得税资料 第7篇

目前账务处理有两种观点：

收到预收账款按税法规定缴纳税费时

账务处理一：

借：销售税金及附加

贷：应缴税费

同时

借：应缴税费

贷：银行存款（现金）

其理论主要是税法规定的纳税义务发生时，即产生了企业的一项负债，应转入相应的费用核算。

账务处理二：

借：递延资产（待摊费用）

贷：应缴税费

同时

借：应缴税费

贷：银行存款

满足会计收入实现时

借：销售税金及附加

贷：递延资产（待摊费用）

其理论主要是账务处理一不符合会计配比原则，账务处理二符合会计配比原则

房地产企业缴纳企业所得税资料 第8篇

我国于2006年公布了修订后的《合伙企业法》, 投资主体由原来的自然人扩大到“法人和其他组织”;组织形式除原来的普通合伙企业外, 增加了有限合伙企业。与自然人、公司相比, 合伙企业税收具有特殊性。随着合伙企业的迅速发展, 合伙企业税收问题引起越来越多的关注。鉴于此, 本文对合伙企业所得税问题归纳如下。

合伙企业纳税主体为合伙人

在《合伙企业法》修订前, 合伙企业的合伙人只能是自然人, 因此, 合伙企业的所得税只涉及个人所得税。财政部、国家税务总局《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》 (财税[2000]91号) 明确规定, 合伙企业以每一个合伙人为纳税人, 合伙企业的收入作为投资者个人的生产经营所得, 比照个体工商户的生产经营所得, 按照5%~35%的超额累进税率缴纳个人所得税。

《合伙企业法》修订后, 法人及其他组织也可以作为合伙企业的合伙人。针对《合伙企业法》的修订, 财政部和国家税务总局颁发了《关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》 (财税[2008]159号) , 仍然规定合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人, 合伙企业合伙人是自然人的, 缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的, 缴纳企业所得税。例如, 某合伙企业有3个合伙人, 分别为法人企业A公司、张先生、李先生, 合伙协议规定每个合伙人权益相同, 2009年该合伙企业取得所得为600万元, 则A公司缴纳企业所得税50万元 (20025%) , 张先生和王先生缴纳个人所得税69.325万元 (20035%-0.675) 。

可以看出, 合伙企业的税收遵循“先分后税原则”, 将合伙企业看做“税收透明体”, 合伙企业本身不是纳税人, 税法直接将合伙企业的合伙人作为纳税义务人, 根据合伙人的身份确定纳税义务。

合伙企业所得如何计算

合伙企业纳税主体明确后, 其所得如何计算就显得非常重要。合伙企业的纳税人既有法人又有自然人, 所得计算方式到底是按照法人所得税计算, 还是按照个体工商户计算?财税[2008]159号文件规定, 合伙企业具体应纳税所得额的计算按照财税[2000]91号文件及财政部、国家税务总局《关于调整个体工商户个人独资企业和合伙企业个人所得税税前扣除标准有关问题的通知》 (财税[2008]65号) 的有关规定执行, 即除了特殊扣除项目外, 应按照个体工商户计算所得的办法。

从以上分析可以看出, 合伙企业的所得统一按照类似于个体工商户所得的计算方式计算, 法人合伙人和自然人合伙人按照分得的所得, 分别缴纳企业所得税或个人所得税。值得注意的是, 合伙企业的所得包括合伙企业分配给所有合伙人的所得和企业当年留存的所得, 无论是否分配均计入所得纳税。

自然人合伙人就合伙企业投资取得的“利息、股息、红利”所得, 单独按照“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。

我国的所得税架构中, 企业所得税采取了综合税制, 不区分所得项目, 无论是积极所得还是消极所得, 均按照统一税制纳税, 而个人所得税为分类税制, 共分为11类所得, 分别适用不同的纳税办法。因此, 法人合伙人取得的所得不区分所得类型, 一律按照25%的税率纳税是明确的, 那么自然人合伙人是否需要区分11类所得, 分别纳税呢?

国家税务总局《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》 (国税函[2001]84号) 规定, 对合伙企业对外投资分回的利息、股息、红利所得, 按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。因此可以得出结论, 法人合伙人不区分所得类型, 均按照25%的法定税率纳税, 而自然人股东则区分两类所得, 即“利息、股息、红利”所得和其余所得, 分别适用20%税率或5%~35%超额累进税率纳税。

有限合伙人以及非居民如何纳税

《合伙企业法》规定, 合伙企业可以设为“普通合伙企业”和“有限合伙企业”两种形式。有限合伙企业的有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任, 在有限合伙人为自然人的情况下, 究竟是按照5%~35%的税率纳税, 还是比照股息红利所得按照20%的税率缴税, 目前政策并未明确, 各地在实践中也执行不一。

非居民在国内设立经济体, 尤其是设立投资企业时, 往往选择合伙企业的形式, 而非居民从合伙企业取得的所得, 究竟如何纳税目前也并没有完全明确, 需要国家相关部门出台相关政策加以规范。

有限合伙企业怎样进行汇算清缴

一家有限合伙企业, 由一公司和一个自然人组成, 2010年成立。该公司合同明确, 生产经营所得和其他所得按照出资比例采取“先分后税”形式分回给合伙人。该公司当年实现会计利润160万元, 企业将其中120万元利润根据约定平均分配给了各投资人, 即每个投资人分得60万元。企业财务人员问, 该合伙企业是进行所得税汇算清缴, 还是各投资人自行汇算清缴?

有限合伙企业虽与普通合伙企业有所区别, 但仍属于合伙企业。合伙企业本身不存在所得税, 《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》 (财税[2008]159号) 及《合伙企业法》第六条明确规定, 合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人, 并按照国家有关税收规定, 由合伙人分别缴纳所得税。合伙人是自然人的, 缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的, 缴纳企业所得税。也就是说, 合伙企业要按照所缴的企业所得税和个人所得税分别进行汇算清缴。

合伙人是公司的, 其从合伙企业的所得, 无论是否分配, 是在当年分配还是以后年度分配, 均应在所属纳税年度内申报缴纳所得税。法人和其他组织的合伙人在企业所得税年度汇算清缴时, 应将当年在合伙企业所享有的生产经营所得和其他所得的份额计入企业的应纳说所得额中, 计算缴纳企业所得税。如上例, 合伙企业中的公司, 应就其从合伙企业分得的所得60万元, 并入其公司2010年的应纳税所得额中申报缴纳企业所得税。假如汇缴时经纳税调整, 确定该合伙企业应纳税所得额为200万元, 由该公司应分担的应纳税所得额为100万元, 也就是说, 其应纳税所得额的构成不仅包括合伙企业当年分回的60万元, 还包括留存在合伙企业的扣除分回利润后的留存所得40 (100-60) 万元。可见, 该公司投资者其应纳税所得额既不是根据会计利润计算的80万元 (160÷2) , 也不是按合伙企业分回的60万元来确定的。需要提醒的是, 财税[2008]159号文件规定, 合伙企业的合伙人是法人和其他组织的, 合伙人在汇算清缴计算缴纳企业所得税时, 不得用亏损抵减其盈利。

对于合伙自然人, 财税[2008]159号文件规定, 合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则, 具体应纳税所得额的计算按照《财政部、国家税务总局关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》 (财税[2000]91号) 以及《财政部、国家税务总局关于调整个体工商户个人独资企业和合伙企业个人所得税税前扣除标准有关问题的通知》 (财税[2008]65号) 有关规定执行。生产经营所得和其他所得, 包括合伙企业分配给所有合伙人的所得和企业当年留存的所得 (利润) 。财税[2000]91号文件规定, 投资者及其家庭发生的生活费用不允许在税前扣除。投资者及其家庭发生的生活费用与企业生产经营费用混合在一起, 并且难以划分的, 全部视为投资者个人及其家庭发生的生活费用, 不允许在税前扣除。企业生产经营和投资者及其家庭生活共用的固定资产, 难以划分的, 由主管税务机关根据企业的生产经营类型、规模等具体情况, 核定准予在税前扣除的折旧费用的数额或比例。企业计提的各种准备金不得扣除。

财税[2008]65号文件则从制度层面上实现了列举费用的扣除与《企业所得税法》的对接。如从2008年1月1日起, 合伙企业向其从业人员实际支付的合理的工资、薪金支出, 允许在税前据实扣除。合伙企业拨缴的工会经费、发生的职工福利费、职工教育经费支出分别在工资薪金总额2%、14%、2.5%的标准内据实扣除。合伙企业每一纳税年度发生的广告费和业务宣传费用不超过当年销售 (营业) 收入15%的部分, 可据实扣除;超过部分, 准予在以后纳税年度结转扣除。合伙企业每一纳税年度发生的与其生产经营业务直接相关的业务招待费支出, 按照发生额的60%扣除, 但最高不得超过当年销售 (营业) 收入的5‰。

企业税与个税缴纳 第9篇

企业税征收税种

在德国，企业需要缴纳的税种包括企业税、交易税、增值税等，同时企业还需为其分支机构缴纳分支机构利润税。

德国居民企业需为其来源于全球的所得缴税，而非居民企业则应为其来源于德国的所得缴纳不同形式的税费。在这里，居民企业为在德国建立或在德国拥有其进行管理及控制地点的企业。德国的企业税率统一为15%。此外，还按企业税的5.5%征收附加费。德国的纳税年度为自然年度。每家企业都需以上年所得为基础按季预付税费，并且应于次年5月31日提交企业税申报单。若企业选择由税务顾问代为准备的纳税申报单的，允许自动延期七个月至12月31日。

交易税仅适用于企业的营业所得，所有在德国运营的商业企业都应缴纳此税。交易税的税率由各市政府独立估定，实际税率一般在7%到17.5%之间。个人可将交易税作为抵免额在一定程度上同其个人所得税相抵扣，但企业不享有税收优惠如扣除或抵免。同时，在德国提供的商品及服务，除免税供应品及服务之外，都需由应税个人缴纳销售税/增值税。该税的标准税率为19%，减低税率为7%。除此之外，企业有权选择将向雇员提供的某些服务如食堂、雇员郊游、雇员班车、意外保险及所支付的退休保险，作为附加福利税记入雇员的应纳所得税中。该税按统一税率征收，税率依所提供服务的给予价值不同而在15%到25%之间浮动。此外，还有一些其他税项包括税率在3.5%到4.5%之间的不动产转让税（RETT）和税率为19%的保险税（包括人寿保险和个人医疗保险）。

应税所得的确认

德国企业的应税所得的确认，是通过确定估计所得后减去所有可扣除项来进行。企业的营业费用一般可在计税时扣除，但也有某些例外如娱乐费用只可扣除70%。对于折旧、存货、资本利得、股息、外国来源所得等具体项目适用于相应的特定规则。

企业的有形固定资产除土地之外，可在其估计使用期限内按税法或行政法规中规定的折旧率进行摊销。对在2007年12月31日后购置的固定商品，只可用直线法计提折旧。余额递减法适用于2007年12月31日前购置的流动资产，并且可于2008年12月31日至2011年1月1日的过渡期间使用。对于资产长期贬值的情况，允许使用特别折旧法。这一减记需在资产价值回升后做相反会计处理。每年可将购置成本价值不含增值税在150欧元到1，000欧元之间的资产进行合并。每年的合并值需在五年内摊销完。这种折旧应采用直线法。新法使纳税人有权选择立即摊销价值低于410欧元的商品。

德国税制中对于存货的规定相对简单，税收定义下存货包括原材料、在产品、制成品和暂付款项。每项存货都应按取得成本或生产成本计价。可接受的计价方法包括“后进，先出”法（LIFO）和平均成本法。

相较之下，对于资本利得与亏损的规定就更为详尽。原则上，来自于商业资产的利得按正常税率征税。销售土地和建筑所得的利润可免税再投资（转仓优惠）。股东为企业时，销售持有的企业（德国或国外）股票得到的利得免税。相应的，参股量的减记不会对税收产生任何影响。同样由销售该类子企业所产生的亏损也不会在税务计算时列入考虑。按统一比率5%计算将部分资本利得视作不可扣除的营业成本，无关于企业实际产生的费用。当股东为个人或合伙人时，销售作为经营资产持有的股份而产生的利得应缴税，但只需将60%的利得计入个人/合伙人的年总收入中，剩余的40%免税。相应的，只有60%的亏损可以进行扣除。如果将通过合伙经营实现的利得在两年内对股份进行再投资的免予征税（转仓优惠）。

德国企业的股息所得应缴25%的预扣税和应交税费5.5%的附加税。预扣税率可依据税收协议或欧盟法规（母子企业指导）而减低。当股东为企业时，股息所得免税（100%免税）。不过，需籽总股息的5%作为不可抵扣的营业费用一次性加回应税所得中，无关于企业实际产生的费用。此规定对收白德国及外国企业的股息同样适用。对于企业税的征收，无最少持股量和最短持股期的要求。对于营业税的征收，要求从相关自然年度开始起就至少持有15%的参股量。当股东为合伙人时，只有60%的股息所得计入该合伙人的年总收入。其余免税（40%免税）。相应的，同股息直接有关的费用中只有60%可以扣除。

当企业用于产生应税所得的贷款应缴利息，该利息可以扣除。只要不超过当期的利息所得，一般所付利息都可扣除。超额部分最多只有30%税务上定义的扣除利息、税项、折旧及摊销前盈利可以扣除。对不足以适用30%壁垒的超额利息费用，还设有3，000，000欧元容许幅度标准的附加限制。且存在一个将扣除利息、税项、折旧及摊销前盈利向后结转的机制。

一般来源于国外的所得都应缴税。此外，德国有受控外国企业制度。其目的是为确保德国控股企业的利润不会转移至或不是来源于低税收管辖区。任一征收所得税的税率不足25%的国家都视作是低税收管辖区。当德国居民持有一有被动所得的中介企业50%以上的股份或投票权时，如果该企业位于低税收管辖区，则其所得将视作是分配给德国股东并且需按德国股东适用的税率征税。在某些情况下，在国外企业1%的参股量即可开始适用受控外国企业的税收制度。

与其他国家一样的，为避免企业在股息、利息、许可费等预扣税方面由于双重征税而遭受损失，德国政府先后与91个国家签订了有关这些预扣税的协议税率，向这些国家的企业提供免税待遇或减低税率。

个税缴纳

德国居民个人应为其全球的所得缴纳所得税。非德国居民个人仅需为其来源于德国的所得缴税。如果个人在德国有居留资格或其习惯居住地为德国则视为德国居民。后者的情况为个人与相关年度在德国连续逗留超过180天。对可纳税所得减去可扣除项后的结果征收所得税。可纳税所得包括商业所得、农业及林业所得、自营所得、雇佣所得、某些资产利得、投资所得以及租赁和使用费所得。可扣除项包括个人津贴、业务/职业费用和交给特定（保险）机构的缴费。

纳税个人的税费由其雇主从其薪金中分期扣缴。自营个人和无薪金所得的个人按上年实际所得按季分期缴纳。德国个税的起征点为8，004欧元，在此之下的收入不征税，而在8，005到52，881欧元之间的收入适用从14%到42%之间的超额累进税率，在此之上直至250，000欧元的收入适用的税率为42%，在250，000欧元以上的收入适用税率为45%。个人的应税所得超过250，000欧元（已婚夫妇为500，000欧元）的最高税率为45%。

除个人所得税之外，还征收个人所得税5.5%的附加税。德国社会保障缴费都从雇员的薪金及工资中预扣。雇主和雇员一般各自承担总社会保障缴费的50%。从2010年1月1日起，德国政府为更有利于纳税人而对医疗保险缴费进行了改良，将计算所得税时的可扣除度扩大。罗马天主教、德国新教、路德会和犹太教教堂的成员需缴纳教堂税。税率大致等于年应缴所得税的8%或9%，根据居住区域的不同而变化，该税在计算所得税时属于可扣除费用。

房地产企业备案资料 第10篇

1.企业营业执照（正、副本）复印件

2.税务登记证（正、副本）复印件

3.企业组织机构代码证（正、副本）复印件

4.预售监控银行开户许可证复印件

5.企业章程复印件

6.法人代表身份证复印件

7.专业技术人员资格证书及聘用合同复印件

房地产企业融资项目资料清单 第11篇

【 】项目尽职调查文件清单

说明：

以下是我们拟审阅的与【】项目有关的文件及资料的清单。

清单中的有些文件若贵司此前已经提供，则不用重复提供。随着调查深入展开，我们有可能需要贵司进一步提供文件。

请按清单内容提供完整书面文件及说明。如在该项下没有可以提供的资料，请书面说明不存在该项要求的资料。

如无特殊说明，贵司提供之书面文件之内容均应包括与文件有关的框架或意向性质的文件、该文件正文、附件/附图/附录/附表/附注性质的文件、补充性质的文件、变更/修改性质的文件、终止/解除性质的文件、替代性质的文件、各期间各阶段（如涉及）性质的文件、各组成部分性质的文件。

如无特殊说明，贵司提供的书面文件，为加盖贵司公章的文件正本复印件；如该文件超过一页，以骑缝形式加盖贵司公章即可。另外，在调查过程中，我们可能需要核验相应文件原件，请贵司届时积极配合。

一、关于项目公司房地产项目的相关文件

1． 主管部门对项目立项的批复（核准）文件（含变更的申请和批复）2． 有权规划主管部门颁发的规划意见书 3． 钉桩坐标成果通知书

4． 有权规划主管部门颁发的审定设计方案

5． 有权规划主管部门颁发的建设用地规划许可证及其附图、附件 6． 有权规划主管部门颁发的建设工程规划许可证及其附图、附件 7． 集体土地征用之批准文件

8． 国有土地使用权协议出让批准文件，或招标、拍卖、挂牌文件及中标通知书、成交确认书

9． 国有土地使用权出让合同及相关文件 10． 土地出让金缴纳情况及缴付凭证 11． 国有土地使用证及其附图、附件 12． 征地、拆迁安置方案

房地产金融部

13． 征地补偿协议 14． 拆迁补偿协议 15． 拆迁许可证 16． 市政配套审批文件

17． 水利、绿化、人防、消防、交通、环境保护、涉外安全、文物、防震等主管部门对于项目的有关批准文件 18． 施工/开工许可证

19． 竣工验收报告、备案等文件 20． 销售许可文件 21． 房屋所有权证 22． 物业管理协议等文件 23． 抵押登记等文件

24． 项目目前应向当地政府交纳的相关费用清单 25． 已取得的其他政府审批、许可、备案文件 26． 股东之间关于合作开发项目、土地的协议和文件

27． 项目公司或股东与原建设单位关于合作开发、项目、土地的协议和文件

28． 关于该项目开发进度的其他文件和说明

二、关于项目公司设立及存续之合法性及有效性的相关文件

1.主管部门关于项目公司立项的批复（核准）

2.外经贸主管部门关于项目公司合同、章程及董事会组成的批复 3.外商投资企业批准证书，如有（含历次换发）4.股东出资协议书 5.项目公司最新章程

6.工商行政管理局的名称预核准文件

7.以非货币出资的股东办理财产权转移手续的证明

8.验资报告（项目公司开业及历次注册资本变更的验资报告）9.工商行政管理局颁发的企业法人最新营业执照副本（及历次换发）10.股东出资证明书及历次变更详情

房地产金融部

11.项目公司通过年检情况

12.项目公司历次股权变更、注册资本变更、住所变更、经营范围变更等的情况及相关协议、决议文件等 10.章程历次修改或补充协议

11.历次变更事项之董事会决议及主管部门批复 12.股东会、董事会、监事会所有会议记录和决议书 12.房地产开发企业资质证书及其他专项资质等级证书 13.组织机构代码证

14.与项目公司设立及存续相关的其他文件、证件

三、关于项目公司资产的法律状况

1.项目公司名下的土地使用权证及附图 2.项目公司名下的房屋所有权证及附图

3.项目公司名下之固定资产清单及其法律状况说明

4.项目公司名下无形资产之证明文件和说明（包括商标、商号、专利、专有技术、域名等）

5.项目公司名下所有车辆之购买发票、牌照、行驶证、交强险保单及相关情况之说明

6.项目公司名下其他重大资产现状及其说明

四、主体资格及股权结构

1.项目公司股权结构图和项目公司实际控制人直接和间接控制的全部公司

2.项目公司法人股东（1）批准成立的文件

（2）企业法人营业执照，应有通过年检的标识（3）法定代表人证明（4）公司章程（5）验资报告

（6）股东和主管部门详细资料 3．项目公司自然人股东（如有）

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身份证明复印件

4．各股东的股权质押状况及其说明

5．项目公司股东名册、出资证明书、股权比例结构及注册资本缴付情况

五、关于项目公司的经营状况以及重大合同等债权、债务情况

1.项目公司和股东/合作开发方之间的合同或其他文件

2.项目公司与土地方就取得该项目开发权的相关文件（如涉及）（1）从原土地方取得项目开发权的协议（2）相关部门的批准文件 3.委托监理合同 4.勘察设计合同

5.土方/护坡/地基/降水等施工合同 6.施工总承包合同 7.分包合同

8.市政配套设施相关合同（包括但不限于上水、下水、雨水、煤气/天然气、热力、电力、通信、道路等合同）9.重要设备、材料采购/安装/加工/订货合同 10.房屋租赁合同 11.贷款/借款协议 12.固定资产抵押协议

13.其他资产、权利抵押、质押协议及文件 14.保险合同 15.物业管理合同

16.法律、财务、管理等顾问合同

17.已经签订的其他项目开发建设类、咨询服务类、融资借款类等合同 18.股东或项目公司与其他方就项目公司/项目/股权转让等事宜所签订过的协议、合同或相关文件

19.其他与项目公司经营管理、债权债务相关的金额在500万元以上的合同、协议或相关文件，或者虽然金额不足500万但对项目公司的经营情况和/或

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财务状况有重大影响的合同、协议或相关文件

六、关于项目公司的财务情况(一)会计报表及经营性财务资料

1.公司所有项目的工程概算，工程完工进度表，工程款支付计划，工程合同台账及主要工程合同

2.已付土地款和大额工程款的银行水单和发票

3.公司所有项目的土地招投标保证金的银行付款水单，出让金付款的银行付款水单

4.公司所有项目的销售台账

5.截至目前已确认为收入的交易的所有已签订销售合同清单及销售合同样本；

6.截止到2013年5月31日的最明细科目余额表

7.过去三年及最近一期项目公司和融资企业主体的经审计的财务报表（包括: 资产负债表、损益表和现金流量表）8.银行资信情况证明（信用报告）9.适用的各项税率及预缴税率表

10.银行账户明细，基本帐户及结算帐户开户通知书，开户许可证 11.有关银行贷款相关之还款通知、罚息通知、催款通知等 12.所有交易已完税凭证（营业税、契税、印花税发票等）13.税务登记证（国税和地税）(二)或有事项

1.目前公司对外（包括关联公司和第三方公司）提供的担保情况； 2.拟为公司融资项目提供担保的公司过去三年及最近一期的经审计的财务报表；（如果适用）；

3.目前公司的未决诉讼事项说明（同第九部分）； 4.目前公司其他或有事项说明。

(三)其他财务资料

1.该项融资计划涉及的抵押物评估报告和产权证书及其变现能力说明；

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2.目前公司已承诺的租赁契约或资本构建契约合同；

3.目前公司打算在融资期内构建或租赁的固定资产或物业的计划。

七、关于项目公司劳动人事情况（债权投资性质的项目不适用）

1.项目公司各项规章、管理制度 2.公司组织结构图 3.社会保险登记证

4.与项目公司存在劳动关系/劳务关系的人员清单，包括姓名、职位、职称、入职时间、是否订立劳动合同/劳务合同、劳动合同/劳务合同期限等情况介绍，未订立劳动合同的需说明原因

5.员工福利、退休金、养老、医疗、失业、工伤、生育及其他国家规定的社会保险统筹等社会保险、住房公积金缴纳详情之说明，包括缴纳情况、缴纳标准，是否存在欠缴、是否受过政府部门处罚等情况，未缴纳社会保险的需说明原因

6.高级管理人员、员工的劳动合同、劳务合同文本复印件

7.与管理人员或员工之间协议支付的补偿费、违约金、赔偿金之相关协议、合同或者相关文件及详情

8.工会组织情况

八、关于项目公司对外投资情况

1．项目公司对外投资情况说明

2．如果项目公司对外投资设立子公司、分公司，则请按照本清单内容准备子公司、分公司之全部文件

九、关于项目公司涉及争议情况

1.项目公司及股东过去和现在被涉及或已知道可能被涉及的诉讼、仲裁、调停或调解的法律文书及情况说明

2.任何影响项目公司及其股东的正在进行的诉讼、仲裁、调解或尚未完全执行的生效法律文书

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3.与任何政府部门在税务、罚款、行政行为或其他方面产生的争议的详情

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附件

承诺函

致;

本人向贵司承诺如下，并同意就此承诺承担法律责任。

1、保证本人在融资法律文件中的任何陈述和保证是真实的，保证本人遵守和切实履行融资法律文件中规定的义务。

2、保证本人及公司向贵司提供的所有资料均真实、完整、有效。

签名;