房地产市场风险分析

房地产市场风险分析（精选10篇）

房地产市场风险分析 第1篇

2014年房地产市场信用风险分析

自定义来源2014-03-24 11:16

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房地产市场基本面分析:(1)中长期来看,即将度过高峰期的房地产行业在未来5年将会进入平稳下行的趋势,需求大于供给的时代将结束;(2)展望2014年,我们认为房价将继续结构性分化,这种分化表现在两方面,一是从区域房价来看,一二线城市房价可能继续温和上涨,三四线城市房价或出现停涨,甚至一些城市的房价还会下跌;二是从新房与二手房的价格来看,二者的价格走势将继续分化,新房价格涨幅继续强于二手房价。整体而言,今年房价涨幅的拐点可能出现,房价涨幅将会回落,但尚未达到由涨转跌的时点,房地产企业的投资增速也可能会持续下滑。(3)房地产行业自2003-05年就开始了泡沫化进程,通过横向比较发现,美国和日本房地产泡沫均破裂于加息通道,在利率持续上升1.5-3年后,房价均出现大幅下跌,但目前国内利率持续上升的前提暂时并不存在,从当前的通胀水平来看,自2012年1月以来国内通胀率持续低于政府的通胀目标,短期央行的加息动机也并不存在,而且从1.5-3年的领先时间窗口来看,2014年也不会成为房地产泡沫破裂之年。房地产投资资金来源分析:银行贷款仍是房地产开发投资的主要资金来源,占比超过50%,其中个人购房贷款尤为关键,约占房地产投资资金来源的37%,一旦银行开始普遍收紧个人房贷政策,房地产企业的资金链将受到严重考验。目前信托融资占比较小,因此若房地产行业遭遇滑铁卢,受冲击最为严重的当属银行业。房地产信托违约风险分析:今年由房地产崩溃引发大规模信用违约的可能性很小,即使出现房地产信用违约,也大多将集中在三四线城市,且以小型房地产企业为主。从时间分布上看,考虑到期规模及投向城市,5月和12月出现房地产信托违约的概率较其他月份偏大。信托公司方面,部分信托公司的到期受托规模明显较其盈利状况偏高,比如安信信托;部分信托公司则有较高的资产负债率,比如平安信托和四川信托;投向城市分布上,中航信托、中融国际信托和大业信托投向三四线城市的占比相对偏高。

房地产市场风险分析 第2篇

近几年来，房地产行业作为重要支柱，由于其有资金需用量大、工程周期长、施工流动快、项目多样化和涉及税种多、情况复杂等成为人们关注的焦点，由此房地产开发过程中的各个环节均也可能存在各种涉税问题，给税收征管带来一定难度。经过对房地产行业的专项检查，经过认真分析、梳理、总结、归纳其存在的典型问题和税收风险点，剖析纳税人逃避缴纳税款的主要途径和采用的主要方式方法。提出了如何加强房地产税源监控、防范税收流失风险的管理建议，为房地产税源管理提供参考依据，实现稽查与管理等税收业务活动的积极和有效互动。

一、房地产行业涉税问题的主要表现

（一）未按照税法规定确认业务收入

1、房地产开发企业将预收的房屋定金、诚意金、房款、保证金等预收性质收入通过“其他应付款”科目进行核算挂往来账，不结转收入，不进行纳税申报。

2、房地产开发企业用开发产品抵顶材料款、工程款、银行贷款本息等视同销售行为不计收入，不按规定开具正规发票申报纳税。

3、房地产开发企业以房换地、以地换房及合作建房等应核定应纳税额的情形而未及时核定，或者未准确核定。

4、房地产开发企业将销售的地下室、车库、停车位和阁楼部分取得的价款单独开具收款收据，未实行开票缴税的税收征管方式，不计销售收入，从而少申报纳税。

5、房地产开发企业以银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现，而房地产开发企业在取得银行按揭贷款时，不按照规定及时足额结转收入，滞纳税款。

6、房地产开发企业在开发新房中利用旧房拆迁补偿，不申报回迁户的回迁面积，只就回迁户的扩大面积部分申报纳税。按税法规定：房地产开发企业采取回迁形式销售，应按加上扩大面积之和向税务机关申报纳税。

7、房地产企业取得财政补贴或其他形式的营业外收入通过“其他应付款”科目进行往来，以达到逃避申报缴纳企业所得税的目的。

8、房地产企业在财务核算中往往将利息收入作冲减财务费用处理，未直接记入收入，在申报缴纳企业所得税时，未将财务费用中的利息收入进行归集，申报缴纳税款。

（二）虚增成本费用，少申报纳税

1、部分房地产企业合同和立项书混乱，未分清项目，将完工与未完工的项目混在一起，故意造成完工项目成本虚增。

2、部分房地产企业将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费、开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转让的配套设施、自用房产、出租房产等，增加销售成本。企业自用房产计入对外销售商品房成本，而未将自用房产开发成本从“开发产品”转到“固定资产”，造成成本虚增。

3、多列利息支出。房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象，完工前发生的借款费用计入开发成本，完工后发生的计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

4、部分房地产企业存在白条入账现象。用白条支付材料款、工程款、土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本。有收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用等现象。

5、部分房地产企业列支与本企业经营活动无关的费用，如应由股东个人支付的费用（一些家庭用品）混于企业费用中。

6、部分房地产企业人员工资、培训费、广告费、业务招待费超标准列支，造成多列费用。

（三）未按规定足额预缴和及时清算土地增值税

1、部分房地产开发企业未按照销售收入足额预缴土地增值税；

2、部分房地产开发企业混淆普通住宅与商用房、别墅收入，将应适用高税率的商用房、别墅收入按照低税率的普通住宅收入预缴土地增值税，造成少预缴土地增值税。

3、部分房地产开发企业达到土增税清算标准，不能及时进行土地增值税清算，照成很大的税收隐患。

（四）城镇土地使用税计算不准确，少申报纳税。

按照税法规定，房地产开发企业城镇土地使用的开始时间应从受让方从合同约定交付土地时间的次月起计算，即土地出让合同规定交付土地时间的次月，而房地产开发企业按照取得土地使用证的时间缴纳土地使用税，通常取得土地使用证的时间要晚于签订土地出让合同确定的交付土地的时间，从而少申报缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业出售商品房土地使用税的结止时间应为对售出的商品房，向购房户办理产权转移手续时，其商品房占用范围内的土地使用权一并转移，则土地使用权转移至购房户所有，房地产开发企业不再缴纳土地使用税。而有的房地产开发企业在与购房户签订了购房合同，购房户尚未办理产权转移手续时，即核减了商品房占用范围内的土地使用税，少申报城镇土地使用税。

（五）未按规定申报缴纳房产税。

部分房地产开发企业自用已开发竣工的商品房，使用自身经营用房,如售楼部等往往被忽视而未申报缴纳房产税。出租房屋收取租金收入,未申报纳税。房地产开发企业将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不计或少计收入，不申报或少申报纳税。

（六）印花税应税项目申报不全，少申报纳税。

房地产开发企业存在土地出让合同、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、房屋销售（预售）合同、银行借款合同、购销合同、实收资本、资本公积金增加等项目未按规定申报缴纳印花税。

（七）个人所得税缴纳账实不符。

部分房地产开发企业的老板和股东，账面上反映每月取得收入与他们的实际收入相差甚远，申报纳税不实。销售人员的人数以及提成工资奖励等未纳入工资管理。

（八）房地产开发经营业务中涉及大量甲方供材现象。

如钢筋、电缆、门窗、瓷砖等大宗建筑材料及电梯等设备，在账务处理上直接以自购材料取得的货物发票作为核算有关成本、费用的原始凭证，自购材料无需同施工方进行账款结算，也未取得建筑业发票，造成施工方逃避缴纳建筑业税收的问题。

二、房地产行业管理建议

（一）强化税收日常管理，夯实房地产税收管理资料。

要建立健全房地产企业基础管理资料的制度。从土地取得、项目立项、工程招标、开发面积、工程预算，商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料，实行“分户式”建档，应对房地产企业的税务登记，纳税申报，税款征收，发票管理，税源监控，税源分析，情报交换，信息采集等进行全程跟踪，实施“一体化”管理。要严格落实分项目管理的制度。要按工程开发项目进行纳税登记，建立纳税台账，同时制作商品房布局一览表，内容包括房产类型、房产性质、项目名称、地址、楼座号、单元、房号、结构、房型、面积、预售情况等。企业每销售一套房屋后，及时在一览表中注明已售，实行动态管理。

（二）坚持以票控税，严格销售不动发票使用和管理。

1、加强辅导和服务，引导纳税人按规定取得和使用销售不动产专用发票，严禁纳税人使用自制收据取得收入。对房地产开发企业取得销售收入，不按规定使用发票的，一律按《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定进行处罚。

2、加强社会宣传，让社会各界充分认识销售不动产发票是保护业主权益的重要保障及今后办理有关税收事宜的重要凭证，提高业主主动

索取发票的意识，保护税基；

3、规范发票检查、发票验票，通过打击发票违法行为、加强数据监控，提高纳税遵从、增强税源管理的有效性。

（三）严格执法，确保税收政策执行到位。

1、坚持土地增值税预缴制度，严格按照税收政策对土地增值税进行预征。并严格把握土地增值税清算条件，对达到清算标准的开发项目，必须及时进行土地增值税的清算。

2、强化房地产企业城镇土地使用税的计税方法及申报缴纳管理。

3、对产权转移书据、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、土地使用权取得环节等纳税人必须涉及的印花税目，在管理环节应当辅导全面，确保印花税的应税项目应征尽征。

4、提高纳税遵从，增强扣缴义务人履行法定扣缴义务的观念。同时强化对房地产开发企业个人收入的监控，对开发成本、开发费用中的票据严格审核，检查是否存在以其他名誉或方式发放个人收入的问题；对利润分配账户进行审核，检查是否存在利润分配账户发放个人收入；对往来账户进行审核，检查是否存在通过往来账户发放个人收入的情况。

（四）做好与国税、财政、国土、规划、建设、房管等部门的协作，增强信息传递。

要争取县政府的大力支持，协调相关部门，强化日常信息交流和情况通报，形成有效的税源控管体系。

（五）建立数据信息监控，提高信息管税水平。

1、全面掌握房地产项目的立项、开工等基础资料，依托开发进度控制税收总体情况；

2、依托销售合同签订情况，动态掌握销售情况；

3、进行实地核查房产销售或者使用情况，及时比对财务状况，分析和查找少计收入、不计收入的疑点线索。

4、取得各税种的数据监控信息，准确计算各种情形下的应纳税额，比对纳税人申报纳税信息、财务数据信息、发票使用信息和登记基础信息等，实现数据监控。

（六）加强税收政策的宣传落实。

房地产投资风险分析 第3篇

商业、居住、工业建设, 都属于房地产的范畴, 而房地产的一个重要的特点就是需要大量资金投入, 而且从买入土地, 到建设, 再到售出, 整个商品化过程需要的时间很长, 对房地产公司的资金链都是一个重要的考验。大部分房地产公司的资金都比较依赖外部资本, 尤其是对银行的贷款。大量的负债, 很容易让企业出现资金链断裂, 楼盘崩盘, 陷入清偿危机, 这也是目前中小房企经常发生的。

1. 房地产投资风险。

房地产项目由于影响因素复杂、周期长、额度大等特点, 使得投资收益常常会跟预期收益有很大的偏离, 而且这种风险还是随机的, 很难预测, 有时造成的损失还是特别严重。所以房地产投资风险因素的分析就显得更加重要了。

2. 房地产投资风险的基本特征。

要想比较准确的分析判断房地产投资风险因素降低投资风险, 首先需要了解其基本特征。房地产投资风险的基本特征, 能很好的体现房地产的本质和风险规律。 (1) 客观性。客观性, 应该是大部分经济投资风险的特点, 房地产投资的客观性更加突出。单纯的依靠人的意志是没办法完全消除投资风险的存在的。我们只能通过认识房地产投资风险的发生规律, 在能力范围内, 尽可能的控制、防范、规避风险。并且要对房地产投资风险有个正确的态度, 积极正视它的存在, 这样才能更加合理的去规避。 (2) 不确定性。不确定性是房地产投资风险最显著的特征, 也是投资人考虑最多的一点。造成房地产投资风险不确定性的因素有国家相关的政策调整、自然灾害等。这些都是很难提前确定的。像今年以来, 全国很多城市房价过快上涨, 政府为了应对, 连续出台了多项调控政策来抑制房价。具体的调控内容在出台前, 都是很难预料到的。这种难以预知的特征完成了房地产投资风险的不确定性。整个房地产投资过程中出现的各种不确定因素共同产生了房地产投资风险。 (3) 潜在性。房地产风险不仅具有随机性, 同时它也附着在房地产投资经营中的某些确定事物中间并通过它们的发生而起作用。从房地产投资的规律来看, 房地产风险具有潜在性, 它不是显现在表面的东西。但是, 这并不是说风险是不可认识的, 人们可以根据以往发生的类似事件的统计资料, 经过分析, 对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度做出客观判断。尽管处处充满风险, 房地产投资时时有遭受风险的可能, 但可能变为现实是有条件的。因此, 潜在性是风险存在的基本形式。认识风险的潜在性特征, 对于预防风险, 具有重要意义。 (4) 损益双重性。根据经济学规律, 往往风险越大的投资, 收益一般也比较可观的。这也是为何这么多人去投资房地产, 所以我们需要充分的科学的认识房地产投资风险。如果形势不好, 环境恶化, 房地产项目很可能就会出现大的亏损, 但是如果积极的面对风险, 科学的去预测, 制定合理的应急方案, 就可以使得形势朝有利方向发展, 这样得到的利益往往是很丰厚的。面对风险, 要积极认识到其损益双重性, 不能畏惧, 也不能盲目, 需要有积极的态度和科学的方法。

二、当前中国房地产投资风险现状

随着改革开放的深入, 我国市场经济体制改革已经基本完善, 尤其是房地产市场, 相对已经比较成熟。但是由于国家宏观调控的进行, 房地产泡沫显现, 目前我国房地产投资风险主要体现在:

1. 经济风险降低, 技术风险、政策风险增加。

经济风险的影响因素主要是国家经济环境、经济发展形势等不确定。我国目前经济环境比较稳定, 发展形势良好, 所以房地产投资的经济风险在下降。技术风险则是由房屋科技含量、空间布局设计等决定。伴随着居民生活水平的提高, 对生活要求不断增加, 房屋要求自然不断提高, 现在房地产多元化趋势已经成为主流, 这就要求房地产公司需要拥有雄厚的科技实力和准确的市场眼光。房地产投资政策风险主要是指政府为调控出台的一些政策, 尤其是随着现在房价快速上涨的前提下, 政策风险尤其突出。

2. 房地产投资风险地域性差异减小。

过去, 我国东部发展迅速, 房地产投资也主要集中在东部发达地区, 但是近年来, 我国为了缩小区域经济差距, 平衡地区发展, 极力推进中部崛起和西部大开发战略, 使得目前的房地产呈现东部调整、中部升温、西部启动的特点。由于东部之前过多的投资, 楼盘空置率比较高, 这也造成投资回报率下降。中西部房地产发展比较滞后, 房屋空置率比较低, 这使得房地产投资收益已经得到很大的提高。所以现在我国房地产投资的区域风险差异已经逐步在下降。

3. 投资风险信号日趋丰富。

目前, 中国每月经济景气分析报告的推出, 己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考, 同时中房指数的推出, 帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异, 有利于实行空间组合的风险规避和投资决策;各地房地产交易中心的建立, 减少了房地产的私下交易, 也提高了房地产市场信号的真实性、准确性, 使房地产投资风险的测量和控制逐步趋于可行。业内专家学者的精辟分析与预测也为房地产投资提供了多渠道科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。

参考文献

房地产市场风险分析 第4篇

大型房地产项目的风险性分析 第5篇

大型房地产项目的风险性分析

建设项目的可行性分析研究,总是一种基于过去经验而对未来事件的预测.但由于外部客观环境的变化和人们对于事物主观认识上的.局限性,我们不可能对将来发生的情况都作出准确的预测,在分析论证、工程设计、施工建设、生产经营各个阶段,预期的经济效果同实际情况之间经常会出现偏差,这就是项目建设出现风险的根本原因.特别是大型房地产项目,一般地处城郊结合部,开发成本可能较低,但也存在着可比实例少,投资大,建设周期长,涉及风险因素多的问题,因而进行决策的难度也更大.因此有必要以科学的方法和手段研究风险发生和变化的规律,使之尽可能接近并反映出实际的变化情况,防患于未然,使风险造成的损失降到最低的程度.

作 者：郝明 作者单位：刊 名：经济师英文刊名：CHINA ECONOMIST年，卷(期)：“”(3)分类号：F2关键词：

房地产市场风险分析 第6篇

该项目风险及风险防范主要是针对项目在项目确立、项目融资、项目开发、项目工程、产品销售过程中的风险及问题。该项目风险，从大的层面来说主要存在以下几方面的风险：项目开发政策风险、项目开发环境风险、项目开发土地风险、项目开发资金风险、项目开发设计风险、项目开发工程风险、项目开发市场风险、项目开发经营风险。而在本次项目风险中对投资影响较大，同时可以预测、可以规避的主要风险是经济方面的风险。其主要包括项目开发土地风险、项目开发资金风险、项目开发设计风险、项目开发工程风险、项目开发市场风险、项目开发经营风险。

项目开发政策风险

房地产市场风险分析 第7篇

论文大纲

一、房地产企业财务风险预警的理论综述

（一）房地产企业财务风险预警的内涵

（二）房地产企业财务风险的作用

（三）房地产企业财务风险预警系统的功能

二、财务风险预警的方法

（一）财务风险的分析方法

（二）财务风险的临界点

（三）财务风险的指标

三、万科房地产财务风险预警的现状及存在的问题

（一）万科房地产的简介

（二）万科房地产财务风险预警管理现状

（三）万科房地产财务风险预警存在的问题

四、完善万科房地产财务风险预警系统的建议

（一）必须与万科制定的发展目标相符合（二）建立强大的信息系统支持

（三）不断提高员工素质，招聘高素质人才作为保障

房地产行业宏观风险分析 第8篇

现今在房地产行业的风险方面研究局限在微观层面上,针对某领域或某企业。对某具体领域的风险包括房地产信贷风险、 财务风险、价格风险、投资风险和政策风险等,其对风险的度量必然忽略行业整体性和相关性,不能代表行业全部风险;单个房地产企业破产并不能代表整个行业出现清偿力问题和危机。因此非常有必要从宏观层面上研究房地产行业的风险,分析及观察中国房地产行业风险的发展现状及其历史变化过程。

本文沿用房地产行业宏观风险定性分析理论,采用因子分析和Logistic回归分析的方法,选取2008年以来影响房地产行业风险18个分析指标作为样本数据,构造相应的行业风险指标,探讨房地产行业风险的影响因素和发生风险的概率分布。

二、文献综述

房地产行业风险研究是将行业内所有企业作为一个整体, 研究其风险的内外部影响因素的过程。目前房地产行业宏观风险相关研究可以分为两方面:一是对我国房地产行业影响因素和金融安全的研究,二是对我国房地产行业宏观风险的研究。

1.对房地产行业影响因素和金融安全的研究。对我国房地产行业影响因素和金融安全的研究主要集中在信贷风险和房地产价格泡沫上,研究包括财务指标、宏观经济指标、信贷指标等在内的因素。肖冰、李春红(2010)认为,房地产信贷风险影响因素不仅包括销售利润率、总资产增长率等财务指标,还包括商品房价格、 GDP增长率以及中长期贷款利率等宏观层面的指标;刘海英、李伟群(2010)认为,影响房价的因素很多,包括土地成本及其投放量、开发商贷款情况、住房的刚性需求量、住房投资性需求量等, 以上的各种因素再加上房地产行业本身所具有的特殊性会使房地产行业越发对金融系统产生依赖,由此产生的风险也会由房地产行业向金融行业扩散转移;易宪容(2005)认为,我国房地产市场的资金来源完全依靠商业银行等金融机构的信贷支持,并非房地产行业本身的实力体现,这在一定程度上增加了金融机构的经营方面难度,也给金融危机发生带来了潜在的风险。

2.对房地产行业宏观风险的研究。对我国房地产行业宏观风险的研究以描述性分析方法为主,直接对房地产行业宏观风险进行定性分析。陈洪波、王震(2006)认为,房地产宏观风险主要集中在房地产资金循环中的开发企业环节,宏观经济繁荣带动房地产行业的上升,制度因素对风险影响较大;梁爽 (2008)认为,在国际金融市场不稳定的同时,国内经济的增长速度也在下降, 2008年国家也对房地产行业的调控有了显著的效果,到了2009年进入了调整阶段,这种状态也将维持一段较长时间。

宋凌峰、叶永刚(2010)认为,房地产行业在宏观层面上的金融风险并不能简单地用价格泡沫指标进行测度,违约距离指标能更为准确地揭示出宏观金融风险。因房地产价格及其银行信贷等各方面的影响,2008年房地产市场的全面调控释放了金融风险,从而2009年后房地产市场的行业风险有了大幅回落。

三、实证分析

1.指标构造与因子分析。目前我国商业银行的行业风险评级指标体系最为完整,包含行业环境特征、行业经营状况、行业财务数据、行业信贷质量四个模块,本文风险指标体系的构造同样参照该体系。基于本文的研究对象是房地产行业宏观风险,行业资金数据比行业财务数据更能反映整个行业资金链的变化和宏观风险的形成,因此构造行业环境、行业运营、行业资金和行业信贷四大分类指标,下设18个分析指标(如表1所示)。

根据国家统计局以及中国人Á民银行调查统计司的数据,选取2008年第1季度~2014年第4季度影响房地产行业风险的18个分析指标数据,共得到504个样本。用SPSS16.0对其进行因子分析,尽可能不损失信息或者减少信息损失。其中因子提取采用主成分分析方法,并且运用方差最大化正交旋转法使因子的解释得到简化,结果如表2所示。

根据提取相关系数矩阵特征值大于1的因子的规定,提取5个公因子,特征值分别为4.415、4.002、3.644、1.878、1.182。这5个公因子的累计贡献率达到84.008%,即可解释度为84.008%, 基本符合要求。

用回归法计算因子得分,将公因子表示成原始变量的线性组合,得到公因子模型:

2.回归分析。国房景气指数是综合反映房地产业发展变化趋势和变化程度的总体指数。因此,本文选择2008年第1季度~ 2014年第4季度国房景气指数作为回归函数的被解释变量Y, 指数较上季上升定义为“1”,即无风险,下降则为“0”,存在风险。 根据因子分析结果,本文选取2008年第1季度~2014年第4季度影响房地产行业风险的5个公因子作Y1~Y5为解释变量, 采用Eviews进行Logistic回归,以ML—Binary Probit模型为估计方法,得到的Logistic模型参数如表3所示。

根据表3,得到Logistic回归函数,即y=1时,行业无风险的概率分布函数F:

当y=0时,存在风险,风险发生的概率分布函数P:

将2008年第1季度~2014年第4季度影响房地产行业风险的公因子Y1~Y5的数据代入函数P中,得到房地产行业风险的概率分布情况,如图1所示。

从图1中可以看到,2008年4个季度风险发生概率均超过75%,其中第4季度风险发生概率达到最大值98.7%。2008年以后风险逐步降低,直到2011年下半年,房地产行业风险回升并且概率达到90%。2012- 2014年各季度的风险发生概率维持在70% 左右,呈现波动下降趋势。其中2008年房地产行业整体风险发生转变的原因主要是房地产市场监管政策的调整。在2008年7月央行和银监会联合发出的《关于金融促进节约集约用地的通知》 中提到,对建设项目以及商用房地产的信贷方面要加强管理,对廉租房、经济适用房、限价商品房及中小套型普通商品住房要给予一定的优先。由此可见,2008年以抑制投机性需求、挤压房地产泡沫为基调的房地产政策,促使房地产市场景气回落,房地产行业风险剧增。2011年房地产行业整体风险明显上升主要在于国家宏观调控政策的改变,货币政策由适度宽松变为稳健,多次加息和上调存款准备金率使得房地产市场融资难度增加,需求和供给同时受到抑制,导致市场紧缩,房地产行业风险增加。另外, 如“国八条”、房地产税试点改革等房地产调控政策不断加码,也是加大2011年行业风险的重要原因。2012年开始,中央对房地产市场的政策思路和管理方式开始发生转变,使得房地产市场在低位徘徊,行业风险概率也在波动中趋于下降。

根据Logistic函数的系数得到影响房地产行业风险的主要指标,行业环境指标:GDP增长率、购房意愿;行业运营指标:房地产企业景气指数、房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率、土地购置面积增长率、房屋施工面积增长率;行业资金指标:行业年投资额增长率、定金及预收款增长率、资金来源增长率;行业信贷指标:房地产开发贷款余额增长率、中长期贷款余额增长率。

由于Logistic函数中估计的系数不能被解释成对因变量的边际影响,对系数的解释显得复杂,因此,对风险概率分布函数P中的因变量逐个求导,可得对的条件概率的边际影响:

Pi(i=1,2,3,4,5)的分布如表4所示。

由表4可知,代表房地产需求的房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率和定金及预收款增长率对房地产行业风险影响较大且负相关;代表宏观经济环境的GDP增长率、反映行业整体运营的房地产企业景气指数和房地产开发贷款余额增长率对房地产业风险有重要影响。

四、结果与讨论

本文在房地产行业风险定性分析理论的基础上,结合了因子分析法以及Logistic回归分析法,对房地产行业的风险进行研究,得出了以下结果:2008年第4季度房地产行业风险概率达到98.7%。

2008年以后风险逐步降低,直到2011年下半年房地产行业风险回升且概率达到90%。2012- 2014年各季度的风险发生概率维持在70%左右,呈现波动下降趋势。其中2008年房地产行业风险发生转变的原因主要是房地产市场监管政策的调整, 2011年房地产行业风险明显上升是由于国家宏观调控政策的改变,2012年后是由于中央对房地产市场的政策思路和管理方式发生转变;代表房地产需求的房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率和定金及预收款增长率对房地产行业风险影响较大且负相关;代表宏观经济环境的GDP增长率、反映行业整体运营的房地产企业景气指数和房地产开发贷款余额增长率也是影响房地产行业风险的重要指标。

本文从宏观层面上对房地产行业的风险进行探讨,这种做法并不那么细致。原因主要有两方面:一是缺乏房地产对银行等金融部门影响的分析。因为房地产是资金密集型行业,其主要融资渠道是银行贷款,房地产对银行的依赖使得房地产行业风险与银行信贷风险具有极大的双向关联性,但本文只是从银行业对房地产这单方面的路径出发,忽略了两者间的反向作用,应该将两者结合起来讨论;二是没有直接对房地产监管政策等制度因素进行研究。本文通过对利率、中长期贷款余额增长率等指标的研究间接反映房地产政策对行业风险的影响,但没有研究房产税、“限购令”等其他政策,需要详细研究政府发布的政策对房地产行业风险的直接影响。

摘要：文章基于2008~2014年房地产行业的季度数据,用因子分析提取综合反映行业风险的5个公因子,并建立识别宏观风险的二元逻辑回归模型。实证结果显示:2008年底中国房地产行业风险达到最大值98.7%,2008年以后风险快速下降,到2011年下半年风险开始迅速回升至90%,2012-2014年风险发生概率维持在70%左右且呈现波动下降趋势;对中国房地产行业风险影响较大的是房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率和定金及预收款增长率等房地产需求因素且负相关;GDP增长率、房地产企业景气指数和房地产贷款余额增长率是影响我国房地产行业风险的重要因素。

房地产开发风险因素分析 第9篇

房地产开发是一个事先预测未来住房需求而进行的建筑产品开发的过程，这其中由于预测结果的不确定性就导致风险因素贯彻整个房地产开发过程。房地产开发主要分为确立投资项目、获得土地资源、建设开发项目和销售管理房源这四个阶段，在这四个阶段中，由于工作任务目标不同，所存在的风险也不尽相同。房地产开发风险评估小组只有把握住每个阶段存在的风险因素才能够在开发过程中采取相对应的预防措施，从而减少风险给企业造成的损失。

确立投资项目阶段存在的风险因素

房地产开发过程中的首要环节--确立投资项目阶段，也是最为重要的一个阶段。这一阶段的风险主要分为以下两种。

1. 经济政策风险。经济政策风险主要指开发商因政策的变更而可能受到影响的风险，我国对房地产市场作出的政策规定较多，例如土地管理政策、住房政策、税收政策、城市规划政策等等，国家通过这些政策来调控房地产市场的运行，房地产开发也因此存在风险。

2. 确定项目风险。开发商对投资项目的准确定位是保证房地产开发顺利的重要因素。近年来，很多开发商由于对市场需求的认识存在纰漏，对供求信息分析得不到位，这就直接导致投资项目定位失误，造成许多房源空置，不仅没有获利而且投入的资金得不到顺利回收，许多房地产开发到一半便因缺少资金而中断，造成严重的土地资源浪费，也影响到企业的发展。

获得土地资源阶段存在的风险因素

获得土地资源阶段是指选择土地资源、进行住户拆迁安置，直至筹资购买土地这一阶段，这一阶段风险主要分为以下两种。

1. 土地资源风险。土地资源风险不仅受到土地自然属性、社会属性的影响，而且还受到城市规划的影响。自然属性所带来的风险是由土地资源的地质土壤条件、地下状况等方面的不确定性引起的；社会属性带来的风险是由土地的地理位置、周围环境等方面的不确定性引起的；规划所带来的风险是由城市土地规划部门对土地资源的规划设计的不确定性所引起的。

2. 拆迁安置风险。土地开发就牵涉到一个拆迁安置的问题，拆迁安置往往会引起法律与社会问题。我国对于拆迁安置的法律条例还不够细致详细，没有地区针对性；而且很多原住民并不愿意拆迁，在拆迁时往往会提出高价补贴。这些问题使开发商面临两难的境地：高价购买土地或者错过开发时机再或者放弃开发项目，这些决定都给开发项目带来风险。

建设开发项目阶段存在的风险因素

建设开发项目阶段是指开发项目从开工到竣工验收的一个阶段，这一阶段存在的风险因素主要是由施工管理不当、设计不当、进度安排不当而引起的，具体的风险主要分为以下三种。

1. 具体设计风险。房地产开发项目的具体设计包括整体规划、建筑面积、户型结构以及各种专业设计。如果这些设计不当、选择的方案不当、结构位置安排不合理，就会直接造成建筑物的外观、安全出现问题。这些具体设计会直接影响到建筑物的实用性，给开发商带来项目风险。

2. 工期延误风险。在房地产开发过程中，由于施工单位的施工进度安排不合理，就会导致施工时期的延长。工期延长的时候，市场需求可能发生变化，建筑工程也会消耗更多的资金投入与管理费用，从而带来间接损失。

3. 建筑质量风险。房地产开发的结果好坏直接由房地产建筑物的质量所决定，质量才是最吸引顾客的地方。建筑物质量所带来的风险由很多因素决定，例如施工方案、施工单位的技术水平、建材的质量、工程进度安排等等，这些因素都会给房地产开发项目带来不确定的风险。

销售管理房源阶段存在的风险因素

1. 销售时机风险。在预售阶段，开发商可以提前回收一部分资金，减少开发成本，但如果此时市场经济发展好，则会减少后期开发商的收益；房地产正常销售是指房屋建成之后再进行的销售，这种时期销售价格受到影响的程度较大，往往由建成的时期的市场经济状况所决定；滞后销售是指在市场需求较大时，开发商等到需求达到巅峰时在进行销售。但是这种销售方式不能让开发商及时回收资金，存在的不确定风险也较多。

2. 交易合同风险。由于房地产商品具有特殊性，一旦被不法分子所骗取或侵占，就会给开发商带来巨大的经济损失。所以房地产的出租、销售交易合同必须要将条例列举清楚，对交易双方的行为都要做出详细的条约规定，切忌模糊不清。

3. 销售税收风险。在房地产销售过程中，纳税人需要履行缴纳义务，这就是房地产销售税收。在这一过程中，税收风险也是多样的，有故意违法风险、过失性违法风险、逃税漏税的风险。这些风险都发生在纳税人计算税收和缴纳税收的过程中。

房地产金融风险及对策 第10篇

关键词：房地产；

金融；

金融风险 论文类型：理论研 目录 1绪论 1 1.1研究背景 1 1.2研究意义 1 1.2.1现实意义 1 1.2.2理论意义 1 1.3文献综述 2 1.3.1国内研究现状 2 1.3.2国外研究现状 2 2 房地产金融相关概念 2 2.1房地产金融 2 2.2房地产金融风险 3 2.3房地产金融风险形成的过程 4 3房地产金融现状 5 3.1房地产行业资产负债率持续增长 5 3.2房价下降明显 5 4房地产金融存在的风险 6 4.1房地产企业投融资风险增大 6 4.2个人住房消费信贷违约风险增大 7 4.3银行自身存在操作风险 7 4.4土地储备的金融风险 8 5房地产金融风险防范建议 8 5.1提高投资者理性投资意识 8 5.2加快房地产企业资产负债率合理化步伐 9 5.3银行加强操作风险的防控 9 5.4完善土地政策 10 总结 10 致谢 11 参考文献 12 网络学院毕业论文独创性声明 13 毕业论文知识产权权属声明 14 1绪论 1.1研究背景 在我国的国民经济发展中，房地产是重要的支柱产业，它的持续健康发展有利于扩大内需，拉动相关行业的发展，以及提高人民的生活水平。而房地产业要实现持续健康发展，没有金融业的大力支持和大量资金投入是不可想象的。同时，房地产业存在着大量资金需求与有限自我积累之间的矛盾，这无疑会导致金融投资存在极大的风险。鉴于此，研究分析并有效规避房地产金融风险，是我国当前及今后一个时期十分重要而紧迫的任务。

1.2研究意义 1.2.1现实意义 伴随着我国经济的飞速发展，很多产业也在不断创新，作为我国支柱产业之一的房地产也是如此。而资金是房地产业的命脉，不断发展的房地产业对于资金的需求更为巨大。在这种情况下我国的房地产业慢慢与金融业变得密不可分，带来了新的机遇与挑战，产生的房地产金融。在房地产金融的发展过程中，房地产金融风险也慢慢显现出来，且由于我国房地产和金融业的密切关系，房地产金融风险的影响变得更为巨大，因此房地产金融风险防范无疑关系到了我国经济的健康发展，必须加以重视。

由于上述原因，本文以房地产金融风险与对策为主题，简单阐述了房地产金融，房地产金融风险以及对策。从多个方面提出了关于我国房地产金融风险防范的一些建议。

1.2.2理论意义 我国房地产企业发展的时间较晚对于房地产风险的防范意识较差，所以对于该课题的研究有助于为我国房地产企业防范房地产金融风险提供一定的理论上的借鉴的意义。

1.3文献综述 1.3.1国内研究现状 王定洪（2018）认为：从银行信贷扩张的角度来研究来研究房地产金融风险的形成机理，认为风险绝大多数形成缘由是银行信贷膨胀，构建了房地产金融风险的系统框架，并分析信贷的膨胀对房地产风险影响程度[1]。

陈丐治（2018）认为：国家宏观调控的角度来分析房地产金融风险的形成机理，认为它的产生离不开货币政策和经济发展程度等这些外部原因[2]。

彭彦祎（2018）认为：认为房地产市场存在着信息不对称，这个信息的不对称导致在房地产交易过程中使得市场机制不能正常表现，导致逆向选择和道德风险，从而引发房地产金融风险[3]。

1.3.2国外研究现状 Karolien De Bruyne（2015）指出交易双方对住房进行非理性买卖，无法认清房地产市场的状况，看到周围其他人都买房，并不是刚性需求也跟着一起买房，形成跟风投资，市场需求非正常增多使得房价迅速上涨，刚性需求的投资者难以购房，引起风险增大[11]。

AndreyPavlov（2016）认为：认为房地产开发企业对房地产价格预期上升，使得房地产开发企业没有考虑到当前企业的经济能力和社会经济发展水平，盲目将资金均投向房地产行业，由于羊群效应，房地产市场上竞争激烈，产生房地产金融风险[12]。

Goetz von Peter（2016）认为：利用预警指标体系构建区域金融预警系统，确定区域金融风险指标体系中各个指标的影响程度，测算出综合预警值，以此实证验证趋于金融风险程度[13]。

房地产金融相关概念 2.1房地产金融 房地产金融是指房地产产业在开发、建设、经营、流通和消费等过程中，借助货币流通和信用渠道，采取筹集资金、融通资金以及其他相关金融服务的经济活动和金融活动。美国房地产金融教授 Terrence M.Clauretie& G.Stacy Sirmans对房地产金融进行研究，包括了市场的各个方面。房地产金融本质是房地产在发展过程参与主体之间的资金流通，不单是房地产业或者金融业一方面的流通，而是两个产业在发展期间互相协调的成效[4]。它的目的是利用一切能够可利用的金融资源作为房地产产业的发展的支持力量，保障在发展过程中资金流通顺畅，房地产行业健康发展。

房地产市场在持续的进步与发展，发展过程中的建设项目日益增多，资金需求也就愈加强烈，因而，房地产市场的发展与金融业有着必然的联系，且两者之间相得益彰。房地产金融有利于房地产业的长期发展，并持续不断的提升对社会福利以及社会经济发展等众多方面的促进效果[5]。

2.2房地产金融风险 一般情况下，金融风险存在于资金流通的各个步骤里，因为资金融通过程容易受到诸多偶然性因素的影响，致使资金的融资方获得的实际收益不能达到预期收益，出现收益损失的概率。

国内的一些学者主要是从金融机构角度看待房地产金融风险，具体的内容是指在金融机构提供各种金融服务，推动房地产业发展的过程中，因各种主观原因的存在，而使得金融资产以及信誉遭受破坏的一种可能性。宽泛的来说，房地产金融风险包括与房地产相关的整体金融体系在支持其发展过程中所面临的全部风险，同时，房地产金融风险有很强的主观性，由于在金融机构或是某一项目存在重大风险并出现损失的时候，公众会对它产生极大的质疑，一连串的反应从而就产生，不利于金融房地产业的发展[6]。

本文基于资产价格波动理论和行为金融学视角，将房地产金融风险看成一个多主体互动性的风险，主要是由金融机构、房地产开发商、房地产投资者、消费者、土地储备机构等共同组成并相互作用的，资金的流通在房地产行业中对参与 主体运营造成损失的可能性，在行为金融学视角下具体研究分析**市的房地产金融风险。

2.3房地产金融风险形成的过程 在房地产金融风险的形成过程中，有几个点是非常关键的。第一，泡沫产生的触发器就是外部的有力冲击，这样的冲击可以导致房地产的信号都集中到一个点上，致使在市场中的不同房地产行业的参与主体的预期是相同的。在整个房地产金融风险的形成的过程之中，这个预期一直都存在，是房地产交易形成的促成力量，房地产市场的投机实现热潮阶段的基础也是这个预期[7]。第二，理性投机者的操控行为会对房地产金融风险的形成起到推涛作浪的作用，因为在信息不透明、信息不对称的情况下，理性投机者往往会以自己的利益为重，从而就会从两个方面进行考虑，是引导噪声交易者进行投机还是选择跟随，这两方面的选择依据就是噪音交易者因为遭受损失退出还是变动了交易策略进行跟风交易，从而理性投机者就成为了羊群的控制者。第三，房地产金融风险形成的最主要动力就是投机行为，在投机过程中，资金的极速游走是投机的最主要特点。同时，房地产相关的信息遭受一定刺激时，资金的游走速度会变快，且增加进入房地产市场资金量，造成房地产价格飞速的上升，使得房地产的价格离基础价值越来越远[8]。

房地产金融危机是否会爆发呢？可以说在房地产金融风险形成的初期，是可以预防的，因为及时的发现并准确的控制，将形成风险的每个环节都进行遏制，就可以有效的防范危机的发生，这时就可以通过发展实体经济来转移房地产金融风险。但如果房地产金融风险已经极高，房地产市场内绝大部分参与者的风险规避心理已经处于很高的水平，那投机资金的流动速度就会逐渐的降低，不过，在投机过程中获利的交易者或是刚刚进入房地产市场的交易者会继续进行投机，他们愿意铤而走险，因为他们相信，房地产金融危机未爆发，下一个“傻瓜”就还会出现。这事，房地产市场的风险已经相当的高，且所有的参与者都意识到风险的存在，房地产价格泡沫显著存在，交易氛围也是相当的紧张，市场内只要有一丝的风吹草动，各个投机者都会迅速的撤出资金，撤离房地产市场，这就导致房地产的价格狂速下跌，跌落到房价的最低谷。结果就是紧紧的套牢投机中的高位者，最终的损失惨重的退出市场，将会重新组合新的房地产市场结构。

3房地产金融现状 下面内容写的是全国情况，还是陕西省情况，论述不清，论文题目感觉是全国，不是很清晰，请修改题目为我国或者某某城市，下面内容做相应修改。

3.1房地产行业资产负债率持续增长 地产企业属于融资密集型企业，由于周转周期长，一直是负债经营的典型。根据 Wind 数据显示，截至 2018 年 6 月30 日上市房地产企业资产负债率为 79.46%，创下了自 2005 年以来的新高。其中，鲁商置业的资产负债率最高，达到 94.35%，其他参与统计的 148 家上市公司，有 39 家公司超过行业均值。万科、保利、绿地作为房地产行业的龙头企业，其资产负债率都在 75%以上。企业资产负债率高，说明企业资金来源于债务的资金多，而来源于所有者投入的资金较少。房地产企业持续增长的高资产负债率，不仅使得企业融资成本加剧，同时会导致财务风险相对较高[10]。如果企业现金流不足，不能及时偿债，使得资金链断裂，就会导致企业破产。作为货币聚集地的金融业，是房地产企业不可或缺的重要融资渠道，两者之间存在着密切的利益联系。金融行业作为房地产融资的主要渠道，承担着其融资风险，一旦房地产市场出现波动，房地产企业破产，金融业蒙受的损失也是巨大的。

3.2房价下降明显 从 2018 年的房价走势来看，与年初 1 月份相比，截止到 12 月份，陕西省 11 个城市中，7 个城市房价下跌，其中**跌幅最大，达到了 8.84%。

造成陕西省大部分城市房价下跌的主要原因是由于 2015～2016 年房价涨幅较大，之后随着限购限售等调控政策的出台，投资需求被抑制，市场出现观望情绪。对于过去房价大涨的城市，央行调查统计司原司长盛松成认为房价小幅下跌是好事，可以满足自住刚需。但是也要注意到，房价的下降会引起房地产企业股价的下降，如果控制不好，进而会形成房地产金融风险。房地产金融风险一旦形成会迅速蔓延到其他金融市场，给整个金融体系带来严重危害，从而影响陕西省的经济发展。

4房地产金融存在的风险 4.1房地产企业投融资风险增大 从现状中我们看出**市房地产企业开发投资额不断上升，但是根据**市经济统计年鉴统计，**市房地产企业资产负债率201 _5年为87.92070，资产负债率都高于70%。因此，当**市房地产企业对房价的预期是上升时，投机者会出现，会把部分资金放在一个或者多个房地产的建造工程中，我们都知道房地产的建造工程不是一日之功，房地产企业项目本身周期长和规模大，在其建造过程中，会有许多不可控的原因，使得房地产工程实现计划完工时间产生了影响，与此同时房价一旦下跌，使得房地产企业投资风险增大，引发金融风险。

除此之外，还有一些原因使得房地产企业投资风险增大。

首先是同业间的竞争。房地产建造工程之前，会先去竞拍拿地，在**市房地产行业发展趋势良好，房地产企业预期房价上升，认为投资房地产能够带来高回报的背景下，房地产企业会增加竞拍土地的次数，希望拿到更多的地来投资房地产，政府也是一枚倾向于“价高者得”，这样很容易引起房地产企业间的恶意竞争，房地产企业的投资成本增大，资金流动减少，投资风险增大。

其次是**市房地产企业的非理性开发投资。房地产企业是以追求最大利润为目标，又是会片面追求高收益而导致非理性的开发，以**市目前的市场供给和需求来看，截止2015年末，**市城镇人均住房面积己经达到了37.75平方米，己经完全满足了**市城镇人口的刚性需求，然而在20巧年房地产行业利好环境下，**市房地产企业仍然将重点放在房地产开发，这种非理性开发是由于房地产企业追求高收益造成的，房地产企业投资风险增大。

最后是**市房屋价格上涨的问题。例如**市新一代C区，在2009年由**新一代房地产开发有限公司开发，河北建新建筑集团承建，当时房价为3750元/m2 ,2018年2月，新一代C区房价涨到了15000元/m2，导致2009年从新一代房地产开发有限公司买房屋的购买者赚了一笔，而新一代房地产开发有限公司反而赔了。这些在投资过程中发生的原因都会造成房地产企业的资金链断裂，使得投入的资金收不回来，降低房地产企业资金的流动性，增大房地产企业投资风险，进而引发房地产金融风险。

4.2个人住房消费信贷违约风险增大 我们以城镇居民一个三口之家购买 90平方米住宅的房价收入比作为衡量**市居民的购买能力的指标，**市 2017 年房价收入比是11.673，按照国际惯例，正常的发展中国家的房价收入比是 3-6 之间较为合理，而发达国家的正常的房价收入比是 1.8-5.5 之间，很明显**市的房价收入比已经超过了 6，并且从 2012 年至 2017 年以来逐年增长，分别是 7.516、7.571、7.760、8.053、9.243、11.673，均高于发展中国家水平，严重超出了**市居民可承受范围，并且**市的房价收入比还有更进一步增长的趋势。自 2005 年以来，**市住房的施工面积占房地产施工总面积约 88%，这意味着**市房地产市场的供给绝大多数流向了住宅，而住宅的需求者是广大居民，房价最终要依靠居民的支付能力来支撑，也就是说**市房地产金融风险中的住户消费违约风险占绝大部分。

近些年，经济的飞速发展，人均可支配收入的上升，房价收入比也有下降的可能性，但是就现在的情况来看，高位的房价收入比超出了住户可承受范围，信用贷款风险不可小觑。

4.3银行自身存在操作风险 **市的银行在房价上涨的时会接收到很多贷款申请，银行的资产正面对各种风险，这主要是由于混乱的银行业务办理程序、业务办理过程中的不规范、业务办理方面的规章不完善导致的，银行中的这些操作风险在银行审查贷款和银行管理时会产生疏漏，贷款的审核和之后的管理也会出现漏洞。对于**市而言，其商业银行自身的操作风险主要体现在以下方面: 一方面，当贷款被受理初期，有一些银行的职员审查贷款时态度比较怠慢，意识不到风险的存在，对于贷款的相关资料的审核也是走马观花，审查过程非常形式化，对于项目手续是否齐全、项目是否可以盈利、项目资金的多少以及项目的经营现状缺乏辨识能力。另一方面，当贷款在审批时，有一些银行甚至不择手段，唯利是图，一味的扩张，尽可能的抢占贷款市场。

因此，一些商业银行降低了对客户的要求，降低了地产商和项目的贷款条件，有时会毫无理智的对其进行放贷，这使得银行面临着很大的安全风险;对银行二次放贷的监管不够镇密，当审核抵押物品时没有按照规定程 序进行，或者在没有办理妥当抵押手续时就将贷款放给了借贷的一方。对于放贷之后的管理，没有能够敦促借贷人及时办理抵押证和产权证，没能很好的跟踪和管理，然而地产商没有按照相关规定使用租金，即银行不清楚资金的去想，或者不规范的支配抵押物品，有些抵押物品己经损坏而其价值会大大减少，这会直接影响到还贷资产来历的合法性。

商业银行如果不能有效甄别这些客户或者银行内部控制机制不健全，内部控制制度有漏洞，银行自身存在的操作风险，一旦房价下跌，住房按揭贷款风险爆发，银行房地产贷款无法收回，对银行的资金流通造成很大的问题，引发房地产金融风险。

4.4土地储备的金融风险 地价的高低能够直接影响土地储备机构的土地储备情况，并且是从根本上影响了房地产价格。从现状中我们土地价格可以看出，土地价格逐年上升，并在2014年有着爆发式的增长，地价的快速上升，给投资者一种房价上涨的预期，噪音交易者增多，以至于供需两方面都大量上升，房地产价格上涨迅速超过住户可承受范围，此时会向银行申请贷款。一旦土地价格下跌，噪音交易者减少，市场上需求降低，供给不变，使得供给需求产生不均衡，此时房价会下滑，进入市场的大量贷款将难以收回，使得资金流通出现问题，引发房地产金融风险。因此，土地储备的土地存在地价风险。

5房地产金融风险防范建议 5.1提高投资者理性投资意识 投资者所了解的信息往往是片面的且接收信息时投资者并非是完全理性的，因此投资者在做出投资决策时往往会产生认知偏差，在现实中，不存在风险的投资几乎是不存在的，而房地产又有其自身的特性，如所需资金量极大，极易受到政策和供需的影响，投资者若仅仅获利者的高收益，而忽略了伴随而来的高风险或存在侥幸心理，往往会导致错误的决策。因此，投资者应全面了解各方信息，根据自身风险承受能力、资金状况及所投资楼盘的增值潜力，做出符合自身情况的投资决策，而不是随波逐流，埋下隐患。其次，根据锚定效应，投资的人对投资将要获得收益的心理预期会受到经济状况和所投入资金量大小的影响。对房地产的投资需要大量的资金支持，有些投资者甚至为了筹集资金多方贷款，伴随而来的便是投资者较高的资金成本，所以投资者就会产生较高收益的心理预期，有些人甚至存在投机心理，还期望通过一套房子赚上十几万。在高收益期望的影响下，投资者在房价涨到较高水平时仍然不肯将房子抛出，而随着供求关系及其他市场因素的影响，房 价波动是不可避免的，而经济实力较弱的投资者资金成本高，为获得更高的收益更缺乏在适当时机退出市场的积极性，而事实上，他们应该做的恰恰是适可而止，尽快回笼资金部，偿还贷款，开始新一轮的投资。

5.2加快房地产企业资产负债率合理化步伐 **市房地产企业可以将其业务扩大到别的领域，而不是仅仅局限于房地产领域，通过这种手段降低行业资产负债率，但由于房地产行业的暴利及资金的逐利性，高负债经营的房地产企业不会放弃高收益转而将资金投入收益率较低的其他领域。2015 年，**市房地产行业的资产负债率高达 87.92%，可想而知，其承受损失的能力极低，一旦发生房价下滑的状况，房地产企业将无法正常收回资金以归还银行贷款，由此陷入债务危机，对**市房地产金融带来较大的负面影响。尽管最近几年房地产行业发展速度较快，房价也持续攀升，但与其他工业企业不同，房地产行业不是动能的行业，目前我国老龄化较为严重，房屋建设也将趋于饱和，供给大于需求必然会导致房价的下降，甚至房地产企业会出现亏损状况，其偿债能力自然随之下降，当出现问题后房地产企业再考虑转型发展，早已为时过晚。因此，一家优秀的房地产企业绝不会把鸡蛋都放在一个篮子里，也不会只被眼前的利益迷惑了双眼，它必定会以发展的眼光看待问题，多元化发展企业业务，避免出现资金链断裂，降低房地产金融风险。正如万达集团的转型一样，从房地产开发，扩展到文化产业，在增强企业活力的同时还加快了产业升级的步伐，提高企业综合实力，分散了企业经营风险。

5.3银行加强操作风险的防控 银行在选择合作的房地产企业时，应优先选择那些资质和信用高并且证件齐全的企业，而不仅仅以利息作为选择合作企业的唯一标准；

此外，对地理环境优越、销售情况好，配套设施齐全的楼盘可以适当的优先放贷。要仔细审查放贷申请资料，严格执行房贷放款条件，对于未 取得开发项目“四证”，或自有资金低于开发总投资 30%企业，银行坚决不可放款。要对个人住房抵押贷款，严格按照国家规定的政策进行征信审核，规范对个人住房抵押贷款的审查。只有严格按照规定开展业务，并常备风险意识，商业银行才能杜绝不符合规定的企业和个人浑水摸鱼现象的出现。

5.4完善土地政策 土地价格飙升，使得房价持续上涨，房价收入比不断上升，增大房地产金融风险，虽然土地价格在**市房地产金融风险的研究分析中不是重要影响因素，但土地价格波动仍是最直接影响房价波动的因素，为了**市房价的稳定发展，仍然不可以忽略土地价格因素。近期**市政府出台了一系列房地产相关政策，更多的政策还是抑制房价，“双限双竞”等土拍政策对于土地价格没有进行严厉的打压，房价能够稳定发展仍是个问题，降低了**市房地产金融风险的防范力度。因此需要对**市土地价格进行管控，防范**市房地产金融风险。

总结 伴随着全国房地产市场的发展，**市房地产市场逐渐发展起来，从行为金融学和资产价格波动理论两个角度对**市房地产金融风险的传到机制进行了分析，对于**市目前的房价收入比进行分析，从中发现**市房地产市场存在的金融风险，强化风险防范意识，为**市房地产行业的稳定发展提供强有力的助推。

由于**市没有上市的房地产企业和本土的上市银行，主要是银行不良贷款、房地产总贷款、具体企业经营数据、居民房地产贷款等数据难以收集，因此，本文对**市房地产金融风险的研究过浅，还有考虑的因素也不够全面，企业的相关数据也缺少全面的统计资料，这使模型的结果产生误差，日后还需进一步完善。最后，在选取**市房地产金融风险指标方面，文章采用的是较为成熟的理论和方法，但仍需从更深层次去分析**市房地产金融风险，从而更加全面的衡量房地产金融风险程度。

致谢 时光茬蒋，光阴如梭，两年半的学习生活瞬逝。在这珍贵的三年里，老师衷心感谢**交大大学为我们提供优良的学习环境，并衷心感谢在我求学期间老师给予我教诲和帮助的**交大的授课老师们!感谢老师在课堂上老师的传道、授业、解惑!我从你们身上吸取精华，学到了许多方面的知识来充实自我，使我的知识体系、知识结构在深度与广度方面得到提升。

本论文是在校内导师和校内导师的悉心指导之下完成的。无论是开题报告还是毕业论文的研究方向的确立、题材的选取、研究方法的确定、论文结构的组成，在她的严格要求和细心指点下，使我的毕业论文工作得以顺利开展并完成。您的敬业精神值得我学习，您的渊博知识是我工作、生活学习的榜样，在这里向老师表示深深的谢意和致敬。

在此，我还要感谢所有参与我论文答辩、盲审和明审的老师，你们辛劳的老师工作、精辟的建议与热情的鼓励都是对我真正的帮助，值得我牢记和感激，还要感谢同门和班上同学所给予的许多帮助。回想整个论文的过程，虽有不易，老师却让我经历了思考和启示，因此倍感珍惜。

感谢我的家人、朋友对我一如既往的理解和支持，他们的鼓励使我能够全身心的投入到学习和研究中去!参考文献 [1].防范房地产金融风险[J].中国房地产,2018(33):8-9.[2]王定洪.我国房地产金融风险及防范研究[J].中国乡镇企业会计,2018(10):30-31.[3]陈丐治.我国房地产金融风险分析及防范措施探究[J].时代金融,2018(24):178-179.[4]彭彦祎.中国房地产金融的现状与对策分析[J].现代商业,2018(23):183-184.[5]穆子犁.防控房地产金融风险[J].上海房地,2018(07):32-35.[6]杨晨姊.现阶段房地产金融风险分析与对策[J].当代经济,2018(09):36-38+44.[7]陆宏广.我国房地产泡沫与金融风险研究[D].江西财经大学,2017.[8]余兆.中国房地产金融发展及风险防范研究[D].吉林大学,2017.[9]王文军.我国房地产金融风险实证研究[D].华东师范大学,2017.[10]张新.房地产金融宏观审慎管理的探索与实践[J].上海金融,2017(01):3-6.[11]Explaining the spatial variation in housing prices: an economic geography approach[J].Karolien De Bruyne,Jan Van Hove.Applied Economics.2015(13)[12]Subprime Lending and Real Estate Prices[J].AndreyPavlov,SusanWachter.Real Estate Economics.2016(1)[13]Asset prices and banking distress: A macroeconomic approach[J].Goetz von Peter.Journal of Financial Stability.2016(3)网络学院毕业论文独创性声明 本人声明，所呈交的毕业论文系在指导老师的指导下本人独立完成的研究成果。论文中依法引用他人的成果，均已做出明确标注或得到许可。论文内容未包含法律意义上已属于他人的任何形式的研究成果，如果本论文有摘抄他人的研究成果，被他人追究责任，则本人负全部责任，与指导老师和学校无关。

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