房地产电子商务研究

房地产电子商务研究（精选11篇）

房地产电子商务研究 第1篇

房地产需要与电子商务结合,但房地产又不同于普通小商品,很难直接套用传统的电子商务模式。正因如此,许多学者对房地产与电子商务结合的模式进行过研究,提出了许多好的模式,如Bto B、Bto C、Cto C、Gto C和Gto B等,但都存在一些这样或那样的缺陷和问题。大部分的房地产开发商仍处于观望状态,一方面还搞不清电子商务到底怎么与房地产业相结合,另一方面主要是怀疑建立一个网站能否真正为楼盘的销售带来实际的效益。

作者在前期研究的基础上进一步对房地产与电子商务结合的可行性进行了研究,并提出适用于新房出售、二手房交易、房屋租赁、物业管理等新型电子商务模式。

一、房地产与电子商务结合的现状及问题

电子商务是实现在线反馈、在线支付的集计算机技术、通信技术、网络技术为一体的交易方式。房地产业不能忽视电子商务的一个最直接原因就是庞大和剧增的网民数量。房地产电子商务是指房地产企业、政府机构、金融企业、中介服务机构、个人消费者之间为了提高商务活动效率,以网络为平台,借助强大的电子信息数据,从而方便、快捷、安全的实现相关房地产交易和相关服务的一种贸易形式。

房地产业的电子商务作为电子商务本身,它能给房地产开发商或代理商带来诸多优势,如可以降低促销成本、提高库存管理水平等。

目前,我国房地产电子商务化现状概括为以下几个方面:

(1)各地房地产门户网站为消费者提供专业知识参考,并设有购房信息链接。他们以提供楼盘信息和购房知识为主,例如搜狐网站。这些网站往往内容简单,不能满足消费者需要,多数房地产企业网站停留在企业形象宣传,没有实现在线支付等业务。

(2)网络虽然可以全方位展示房地产的外形,但虚拟与现实之间仍然存在差距,消费者的购买体验度不够,无法向消费者提供亲身体验住房的感觉。即虚拟和现实之间存在矛盾。

(3)房地产是一种高价值的特殊产品,消费者往往需要多方考虑才会做出决策,但开发商与消费者多年纠纷以及网络的虚拟性,使消费者对房地产网络交易缺乏信任感。即顾客缺乏信任感。

(4)网站融资比较困难,存在资金使用不合理的现象。

因此,我国房地产电子商务化存在的问题主要表现在:规则和管理、电子支付、技术安全等方面。

二、房地产与电子商务结合的可行性分析

1、房地产与电子商务结合的有利性

对房地产商而言,网络拓展了房地产营销手段,丰富了营销内容,使其表现手法丰富多彩,包括详尽的文字介绍、户型的图片展示,还有三维动画效果、建筑环游、平面广告、电视形成组合式营销,相比传统广告投资少、效果好、收益高。采用电子商务可以有效提高企业竞争力,可以异地遥控项目,在网上策划和修订方案,决策者可以针对市场行情迅速做出反应,调整公司战略。

对于消费者,可以方便查阅数据资料,真正做到货比三家。通过移动终端(3G手机)无时空限制地与房地产交易人员、律师、公证人员、政府职员交流,而且可以配合网站相关服务,如在线咨询,挑选适合自己的户型;向设计师提出自己的意见,做到户型设计人人参与。通过第三方了解某一房地产公司情况、口碑等信息,使双方达到信息均衡,权益保护得到保障。

对政府而言,更容易监督和调控房地产市场,保持房地产业健康有序发展。

2、技术安全上的可行性

电子商务本身需要较高的技术含量。目前,电子商务采用的技术安全手段主要包括:

(1)防火墙技术。一种隔离控制技术,在某个机构的网络和不安全的网络之间设置屏障,阻止信息资源的非法访问。

(2)数据加密技术。电子商务采用的最主要的安全措施,在信息交换阶段使用某种加密算法来保护信息。

(3)数字签名。数字签名技术是实现交易安全核心技术之一,它实现的基础就是加密技术,是附加在数据单元上的一些数据,或是对数据单元所作的密码变换。

(4)数字证书。数字证书是用电子手段来证实一个用户的身份及他对网络资源的访问权限。

(5)消息摘要。信息摘要也称为Hash编码法或MDS编码法,消息摘要是一个惟一对应一个消息的值,由单向Hash加密算法对所需加密的明文直接作用,生成一串128bt的密文。

(6)社会安全证明。社会安全证明是与身份证互补的另一种人身证明、诚信记录。单纯通过网络登记还不够安全,应扩展到多领域考察,多方诚信捆绑验证。因此,设计出社会安全证明,不仅仅是为了维护网络购物的交易安全,同样对整个社会的安全稳定也具有深远意义。

3、政府参与的必要性

房地产行业要实现信息化需要政府的参与和帮助。独立出专门从事虚拟市场的政府部门,用以监督市场交易、办理相关业务、打击违法犯罪和保护消费者权益。首先,提供一个以政府为基础的交易平台,以新房交易、二手房交易、房屋租赁、材料交易、装饰装修、设计勘察为内容的房地产行业门户网站,这个网络平台需要连接房地产公司、消费者、律师事务所、设计院、装饰装修公司、政府职能部门、银行等;其次,政府需要提供一个技术标准,完善的法律体系、税收体系、便利的银行支付体系与之相配套;再次,要对交易环节进行监督,提供财政、货币、法律等政策保证其有效运转。

4、常用的几种电子商务模式

(1)B 2 C电子商务模式。B 2 C模式(bu siness to cu sto m er),即企业对消费者的一种网上零售,是商家最常用的电子商务模式,它为消费才提供各种商品和服务。B2C模式无法保障消费者的权利不受侵犯;互动性不够;快捷性无法体现;第三方监督者的权利和义务。

(2)C2C模式流程。C2C模式(custome r to custom er),即消费者对消费者的一种网上零售,淘宝网就是这种模式。C2C交易模式主要受新潮青年消费者喜欢,存在的主要问题有:注册认证、交易诚信、税务、电子商务法律法规体制、沉淀资金、物流配送等问题。

(3)G(C2C)电子商务模式。如图1所示,G(C2C)电子商务贸易的参与主体有三方组成即弱势参与者(C)、强势参与者(C)、监督者(G)组成,由两方参与改为三方参与,三方互有利益关系,互相制约,达到最好的均衡。弱势参与者为信息、资金、取证相对弱小的一方;强势参与者恰恰相反,因此,有必要增强弱势参与者的信息拥有量,平衡强势参与者的优势,保持交易的相对公平性。第三方由公证员、律师、政府工作人员组成。

三、房地产电子商务的G(C2C)模式

1、新房交易中的G(C2C)电子商务模式

如图2所示,在G(C2C)模式中,政府将成为第三方监督者,其作用是:维持市场秩序,保护消费者权益。政府官方提供一个交易平台,与公安机关、银行金融机构、房产管理部门、税务部门、土地管理局等部门实现数据共享,从注册开始进行层层安全过滤,有效维持平台进行公平、公正的交易,缩短办理手续的繁琐过程。

交易过程中始终有三方参与,即购房者、开发商、政府。房地产开发商会利用网络开展一系列楼盘的宣传,使用组合营销来达到预期的销售目标,其营销人员即为商家代表,每位代表都需要在网站进行注册。公安部门、发证机构CA、金融机构对每一位参与者进行验证,没有犯罪记录和出现过交易诚信问题的参与者将成功注册,获得参与交易的权利并获得交易钥匙。此外房地产开发商、购房者、政府专员也必须进行注册。注册号实行唯一性管理制度,只要出现一次严重违规将永久封号,终生不得参与平台交易。政府的参与形式是提供专业房地产导购员和后期律师,导购员的所得由政府补贴和成功交易提成两部分构成,律师的所得由政府补贴和开发商提供两部分构成。

购房者进入交易平台后,需要选择一位政府提供的导购员。导购员应具有房地产专业背景知识,为消费者提供答疑和陪伴选房等服务。购房者找到合适的房子后,就可以虚拟在线看房,如楼盘、户型平面图、效果图、实地视频和3D动画软件等,并能身临其境。这些网络虚拟房产可作为证据被记录,如果广告效应远超出实际效果,将构成欺骗,通过网络可以随时启动法律诉讼程序。消费者可以自己去实地看房,也可以委托导购员代替自己去实地看房,但前提是导购员需处在委托者有购房意向的城市。除此之外,3G手机的应用可以实现消费者即使不在现场也可以通过导购员看到楼盘现场情况,期间需要开发商予以安排。当进行到签署合同和支付房款环节时,导购员的任务完成,消费者需要通过网络选择一位政府提供的律师陪伴其进行交易,律师负责审阅合同和交易过程的监督,防止开发商在合同中做文章,保障购房者所应得的权益。

2、二手房交易中的G(C2C)电子商务模式

二手房交易中商家的角色转换为产权出让人,是房屋产权的所有者,相对购房者处于优势地位,需要对其进行监督,平衡双方的信息的不均等性。因此,二手房交易也适应G(C2C)电子商务模式,其过程与新房交易类似。

3、房屋租赁中的C2C电子商务模式

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。租赁合同的变更、终止同样也应进行备案。现实情况是社会上房屋租赁需求量大,交易过程简单、缺少制度化,到房地产管理部门进行申请登记却为数寥寥,一旦双方发生纠纷无法维护出租人的权利。其主要原因是:出租人认为办理手续繁琐,不愿亲自到房地产管理部门进行登记;承租人不愿意缴纳办理费用。房地产管理部门处于很尴尬的位置,无法有效地起到监督市场、保护交易安全的作用。目前有很多中介公司或个人从事房屋租赁服务,多数存在交易安全隐患,偷税、漏税现象严重,这些都将威胁到我国的税收安全。

四、案例

我爱我家网站是网络经济与房地产传统经济相结合的典范。网站实现了网上查询、网上登记、网上交易等功能。我爱我家网站除传统的服务板块之外,还增加了其他各种服务专题,使网站的功能性大大增强。目前,我爱我家的月访问量已经达到200万人次,成为最热门的全国性房地产专业网站之一。

我爱我家网站初步实现了房地产与电子商务结合,需要进一步完善的地方有:

(1)实现网络支付功能;

(2)房屋电子信息需要多元化,让消费者能通过网络全面了解房屋全貌;

(3)第三方监督力度问题。

五、结束语

以政府监管为前提的G(C2C)模式,均衡参与各方的信息、技术优势,通过网络实现房地产的公平交易。G(C2C)模式在异地交易中具有优势,但还不能完全取代传统的房地产交易模式,而是作为一种补充与传统交易模式长期并存。G(C2C)模式随着社会的进步和科技的发展,将会越来越完善和方便。

参考文献

[1]、胡晨.论房地产业的电子商务化发展　[J].科技情报开发与经济,2005(5)

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[3]、郭欣.房地产电子商务的现状及前景分析[J].现代商业2008(26).

[4]、张兰芳.浅谈B2C电子商务存在的问题与对策[J].内江科技,2008(5)

[5]、杨清云.房地产电子商务交易中的“混合模型”[J].现代商业2008(23).

[6]、黄玉新.现阶段我国房地产B2C电子商务的应用障碍及对策分析[J].湖北经济学院学报,2006(5)

房地产电子商务的意义及应用 第2篇

一、什么是房地产电子商务.电子商务 企业借助强大的数字信息技术与消费者、供应商、合作伙伴、结算服务机构、政府机构建立外部业务联系，同时建立企业内部的生产、管理、财务等商务活动的网络联系。将内部信息处理与外部信息处理统一起来，使信息快速互动，从而缩短信息流动的时间，使生产和消费更为贴近，大大降低了物流、资金流及信息流有效传输和处理的成本，使企业拥有更为广泛，公平竞争的市场，实现管理跨域化、经营全球化、信息透明化、服务个性化。.房地产电子商务 即电子商务理念和技术在房地产业中的应用。应用范围已包括：房地产材料采购、房地产营销业务、房地产中介、物业管理等领域。

二、房地产电子商务模式.B to B 房地产电子商务 B to B 房地产电子商务涉及的面非常广，从房地产的开发、建造开始，直到房屋最终装潢，要涉及到大量房地产行业的相关企业。目前，B to B 房地产电子商务已经主要运用在建材以及装潢等行业。通过企业间建立的电子化交易平台，企业供应链的管理变的容易有效，直接成本和管理经营成本在很大程度上得到了降低。.B to C 房地产电子商务 该模式直接面向消费者，受众面广，是电子商务模式中最基础的交易模式。B to C 房地产电子商务运用十分广泛。除了网上购房，B to C 房地产电子商务贯穿于房地产生命周期的整个过程。如个性化的房地产开发、房地产网络营销、房屋装潢、“智能化”物业管理等。B to C 类的电子商务主要面向广大消费者，这样就为开发商以前对传统媒介的广告投入形成了一个有效的衔接，强化了客户对品牌的忠诚度。同时该模式有利于企业通过网络互动形式来联系和培养客户群体，传播有关信息，掌握和引导消费动向，提供及时有效的商业服务。.C to C 房地产电子商务 C to C 电子商务平台就是通过为买卖双方提供一个在线交易平台，是卖方可以主动提供商品上网销售或拍卖，而买方可以自行选择商品进行竞价和购买。目前C to C 房地产电子商务主要涉及二手房交易、房屋租赁、房地产拍卖、权证代理、价格评估等。C to C 房地产电子商务与传统的二手房市场相比，不再受时间和空间的限制，广泛方便的比价、议价、竞价过程可以节约大量的市场沟通成本。另一方面参与的群体庞大，选择的范围更广。.G to C/G to B 房地产电子商务 G to C/G to B 指政府对消费者/政府对企业的电子商务活动。房地产业是个比较特殊的行业，与其他行业相比，政府不仅是房地产行业电子商务推动者也是主要参与者之一。如建设部、国土资源部、还有工商行政部门和司法监察部门等。随着政府电子政务的开展，这些与房地产相关的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。如国土局为房地产开发商进行注册，建立信息库。再如，网上的规划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策发布和市场的监督投诉等。

三、房地产电子商务的意义.对房地产开发而言 更加及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策，为其准确预测未来房地产市场需求，确定投资开发的方向提供了重要依据。大幅度降低建材采购过程中信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用，同时交易的透明度大大增加，有效的降低了由于信息不对称而造成的信用危机。直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系，以全面了解房地产需求动态。避免卖点和优势概念信息流失，提升客户对楼盘的认同率。.对房地产中介而言 实现跨越城市地域房源信息共享，能直接与开发商、投资业主进行信息沟通，从而更好地发挥了房地产市场媒介的作用，服务更加专业化。企业的房地产信息发布、交易双方签订租赁合同、购销合同以及收缴款额、上交表单供房地产管理部门登记备案和请求房地产管理部门向消费者颁发房产证书等手续一气呵成。效率得到大幅提高，交易成本大大降低。另外，在电子商务的应用过程中还可以通过企业网页的广告和便捷、高效的服务提高企业的品牌和知名度，为企业树立良好的社会形象，增强企业在消费者心目中的信誉度。.对房地产营销而言 房地产电子商务使房地产营销适应多样化的市场需求，符合现代的以消费者为核心的整合营销理念。更加容易与重要的顾客建立有特定价值倾向的关系，创造顾客满意。改变了原来只有售楼处、媒体广告和专职人员促销三部分组成的营销模式。同时为制定比较完善的营销方案提供更多有价值的信息。面对主流媒体上产品广告的高知晓度、低选择度使得宣传效果很难达到预期目的的状况，选择精确的专业媒体尤其是专业网站来发布信息，优势更加明显。

四、发展房地产电子商务需要注意的问题.研究解决安全认证支付管理问题 行业机构尽可能在现有技术条件和客观环境下，为房地产电子商务提供一套全方位的安全解决方案，为以后电子商务的良性发展奠定基础，进而实现真正意义上的电子商务。.抓实内部管理 围绕电子商务快速、虚拟和互动的特点，突破传统思想，以新的方式确立企业内部管理思想。在机构设置上围绕加快企业快速处置事务的能力来设置，全面实行电脑化管理。在全盘的商务策略的考虑和规划下，确定企业前进的阶段性目标。加强对人员的培训，建立一支优秀的电子商务队伍。.培育市场树立品牌 房地产电子商务是一个新事物，其发展有赖于社会经济环境的整体提升。但其广阔的发展前景是可以预见的。因此作为从事房地产电子商务的企业，必须从现在就把开拓市场，树立品牌作为大事来抓。要让消费者了解我们的企业，了解我们的电子商务，加入到我们的客户群体中来。加强宣传力度，扩大影响，树立网上品牌。.加强对连锁网点的管理 房地产中介服务领域开展连锁加盟经营，加强对连锁店的管理是房地产中介应用电子商务的重要内容。针对每一笔业务进行全过程业务控制，从评估、上网委托、交易签约、手续办理、资金收付和利润结算等进行统一管理，确保业务的规范操作，实现连锁加盟店经营模式的统一。

房地产电子商务研究 第3篇

互联网Internet虽然出现的时间不长, 但却引发人类历史上一场以信息爆炸和知识经济为主要特征的大革命, 并正以前所未有的深度和广度改变着全球的社会结构、经济结构以及人类的生活和思维方式, 在这个庞大的数字化平台上, 人类可进行各种商品、服务、思想等的交流、互动甚至交易。Internet对世界带来的巨大冲击是不容置疑的。这种影响在发达国家和地区尤为明显, Internet已经深入寻常百姓家, 正逐渐成为人们生活中不可或缺的一部分。而在企业界, 越来越多的企业也已经从当初的以纳斯达克“.com”神话为代表的非理性热潮中清醒过来, 充分意识到, Internet其实并非是用来投机的商业概念, 而是一种革命性工具, 作为投机概念来抄作, 终将会昙花一现, 变成泡沫, 而作为商务应用模式革新的有力工具, 则显现出无穷生命力, 随着技术创新与应用普及, 其影响将不断渗透企业经营的各个层面、甚至推动行业发展格局的重新洗牌。

二、房地产行业的电子商务应用前景

在世界大多数国家和地区, 房地产行业历来是传统行业的龙头之一, 在这股浪潮下, 很多国家和地区的业内众多企业不仅没有观望徘徊或置身于外, 而是纷纷趁机开发基于Internet的新型商务模式, 以便在未来激烈的竞争中抢占先机, 其成效非常明显。根据全球知名的互联网测量公司NetValue 2008年全球互联网行为调查的结果显示, 在国外, 房地产网站渐入佳境, 每月访问此类网站的网民占整体网民的比例正以超过100%的速度激增。

Internet在国内兴起的初期, 也正是中国房地产业飞速发展的时候。但与国外不同, 国内房地产业界对Internet的反应普遍显得较为消极和保守, 这可从我国早期的互联网调查中获知, 大多数业内人士认为房地产与Internet离得很远, 超过5 0%不看好房地产行业在Internet的发展前景, 潜意识就是对Internet能否成为企业一个实实在在的盈利工具充满疑虑。其实, Internet作为一种革命性工具而不是某种新型产品, 其本身并不能直接为企业创造盈利。其对于企业的关键意义在于提供了一种重新思考、改善甚至革新现有营运方法甚至整个商务模式的能力, 而这些新商务模式, 可以让企业在营销手段、成本控制、个性化服务、客户关系互动、市场应变速度等某个甚至多个关键领域上取得相对于对手的竞争优势, 从而赢得实在的利润或更高的市场份额。这种基于Internet的商务模式创新, 正是时下国内外管理界与IT界最热门的话题之一。某种意义上, 这也才是电子商务的魅力和真谛所在。

时至今日, Internet在国内房地产各领域的应用已经有了一定的发展。从各类物业应用Internet来看, 目前已经出现了智能物业、网络社区、SOHO公寓等, 光纤宽带入户已渐渐变成一种标准要求;还有越来越多的Internet相关软硬件被列为物业的基础设施, 并投诸使用。这一领域的进展使房地产业的产品科技含量成倍增长。但另一方面, 将Internet引入房地产开发企业的商务经营这一领域, 还存在着不足。根据国内知名互联网调查公司iResearch于2007年的调查显示, 原因是多方面的, 既有客观条件, 也有主观因素, 但当中最主要的就是, 大多数房地产开发企业并不知道如何选择和实施适合自身的电子商务模式。

事实上, 与企业传统营运模式不同, 基于Internet的商务模式创新是非常灵活的, 很多时候只需对营运流程中某个或某些局部环节施以适当的Internet改良或改造, 就可以较大地改善运营效果。因此, 只要有敏锐的洞察力, 创新的意识, 深入思考, 勇于尝试, 企业完全可以在短时间内找到自身商务特色与Internet的结合点, 并创造出较原有方式更具竞争优势的商务模式。可喜的是, 在最近的调研中发现形势已经开始出现好转, 国内一些具有超前眼光和敏锐触觉的房地产开发企业开始把目光转向Internet, 正纷纷开始运用Internet来进行一些大胆的商务创新尝试。一时间, 网上排队预购、网上竞投购房、网上团体购房等各种新型的电子商务应用模式纷纷推出, 让众多房地产开发企业猛然发现以往并不太看重的Internet以及网络营销, 效果出人意料地好。

三、房地产开发企业的电子商务应用模式

为此, 结合近期国内外房地产开发企业实施电子商务的实际情况, 归纳出以下三种类型的电子商务应用模式, 并分析其各自的特点与利弊, 以供更多的房地产开发企业作参考和借鉴。

1、信息提供模式

一直以来, Internet受到这么多的关注和热捧, 其中最主要的原因在于它是一种具有革命性意义的信息超级载体, 其渗透力大有赶超传统媒体的势头。房地产属于高度介入的产品, 消费者对其信息量的要求远较一般商品更加突出, 因而购买前期的成本 (包括时间成本、选择成本等等) 也相对较高, 而Internet的互动性较为容易满足信息充分获取以及沟通交流的要求, 同时Internet的实时性大大提高了顾客获取信息的主动性和选择性, 尤其在当今这个信息高度膨胀但又高度不对称的时代, 对顾客来说, Internet不仅能节省购房前的综合成本, 也可以通过多方互动沟通极大的提高信息对称程度, 从而降低购买风险。更有意义的是, Internet在售前、售中以及售后的全过程中都能够起到有效而充分的信息沟通作用。

所以, 在这个越发重视消费者的年代, 一个想在市场上取得成功的房地产开发企业不可能忽视这股大趋势。虽然在目前, Internet还不能完全代替现场看房, 但能为消费者在亲临现场前提供丰富的多层面信息, 包括目标物业的价格、位置、房型、装修标准、环境景观、销售流程等, 以及解释相应的贷款计算、法律、税务和物业管理等问题, 甚至可经由环绕摄影功能看到室内室外的模样。如此一来, 顾客可先在网站上进行一番筛选, 真正中意的再亲临现场参观, 届时只要网上的信息与现场高度吻合, 则交易成功率将大大提高。因此, 即使目前这种模式还只是一种信息提供的低层次应用, 而不是网上买卖, 实际交易还要在传统渠道进行, 但整个过程实际上几乎都是在Internet上完成, 最后的现场参观和交易只是水到渠成的“临门一脚”, 这不仅有利于顾客的选购, 也可大大节省房地产企业的销售支出和人力成本, 是典型的双赢。

当然, 一些房地产开发企业可能会担心如果把自己物业的信息过多曝露在Internet上, 可能会导致在市场竞争中不利, 这是一种眼光短浅的想法。首先, 竞争对手们可以通过很多方法和渠道获取这些信息, 这并不是靠不上Internet就可以阻挡的;更何况这些信息对于消费者的意义远甚于竞争对手, 根据调研, 有真实购房意向的消费者对于那些可从Internet上获取高透明度信息的房地产开发企业美誉度很高, 容易将其联想到优质品牌、良好服务、实力雄厚、诚信等深具好感的关键字眼上, 在购买对象的选择意愿倾向上这些企业也要比在Internet上不提供高透明信息的企业要高出三倍以上。因此, 即使上述弊端客观存在, 但是与企业能从消费者处获得的实益相比, 根本不算什么, 其利远大于弊。所以, 未来竞争的关键不在于企业是否愿意在Internet上提供透明度高的信息, 而在于企业应如何充分运用Internet的优势来提供能让消费者满意的高透明信息, 以抢占竞争的先机。

2、营运优化模式

大中型的房地产开发企业往往在建在售的不只一个楼盘, 而且这些楼盘可能坐落在城市的不同位置, 甚至分散在不同的城市。传统上, 企业的高层管理者要消耗大量的时间和精力放在销售情况等重要信息的上下传递和决策前的各种信息汇总上。在市场瞬息万变的今天, 准确即时的信息往往会成为制胜的关键之一。而Internet除了可以充当对外沟通的信息平台以外, 其实还可以用于改善和优化企业内部的信息传递。

在售楼现场第一线的售楼人员可以通过Internet把订购信息和合同信息于第一时间传回总部, 销售经理则利用建立在Internet上的在线销售管理系统, 适时调整房源和房价, 同时将汇总后的楼盘销售信息即时向营销副总汇报。由于是Web方式, 老总在任何地方都可以及时看到当天企业所有楼盘的销售状况和资金回笼情况, 看到随时更新的销售日报表、周报表、月报表, 还有成交密集表, 看哪些房型最受欢迎, 订的人最多, 哪些销售人员的业绩比较好, 这些都是他重要的决策依据。

可见, 这种类型的模式可极大提高企业的营运效率和对市场的反应速度。虽然与前一种类型的模式相比, 这种类型的模式在实施上还存在着成本较高, 难度较大等问题, 但其成功后为企业所带来的巨大效益是前者无法相比的。传统企业的信息化运作是一股不可逆转的大趋势, 未来若干年后, 当大部分的企业都转型成功时, 还维持着传统经营方式的企业必然被淘汰。所以, 有远见的房地产开发企业, 其战略思考的重点不在于要不要向信息化的经营模式转型, 而在于如何找准适合自身的转型时机和方式。

3、交易便利模式

对于房地产开发企业来说, 最有价值的时刻莫过于交易的最终完成, 而Internet也可在为交易提供便利这个方面扮演积极的角色, 如在“后非典时期”大大出彩的网上排队预购、网上竞投购房、网上议价团购等商务应用模式就是一些活生生的例子。这几家敢吃螃蟹的房地产开发企业, 既赢了里子, 获得实在的交易量, 也赢了面子, 企业和楼盘的品牌知名度也大大提高了。

虽然, 目前这种类型的应用模式还不是发展得很成熟, 还需要大量的前期准备工作相配合, 但其广阔的前景已经显现出来。当消费者逐渐认同和接受这些新颖的房地产交易方式后, 其对房地产业最具革命性的一面将会被大大地释放出来。到时候, 一直萦绕在众多房地产业领袖心中的“鼠标加水泥”之梦将会真正实现。

四、结语

专家们预测, 21世纪前20年内, 我国的房地产行业将有着极大的发展机遇, 而以Internet为代表的信息技术将会在这个过程当中发挥重要作用。上述三种模式只是最常见的商务应用类型而已, 适用于房地产开发企业的电子商务应用模式远不止这些, 还有更多有待业界去挖掘和创新。

孙中山先生曾说过, “世界潮流, 浩浩荡荡。顺之则昌, 逆之则亡”。不久将来, 横亘在网络企业与传统企业之间的“数字鸿沟”将会消失。在这股风起云涌的电子商务应用浪潮当中, 如何让企业的电子商务应用模式与企业的整体发展战略相辅相成, 以及将电子商务应用模式打造为企业整体核心竞争力中最为关键的一环, 这些都是房地产开发企业在深思未来时最重要的课题。

参考文献

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[4]、黄玉新.现阶段我国房地产B2C电子商务的应用障碍及对策分析[J].湖北经济学院学报 (人文社会科学版) , 2006, (05) .

房地产的商务礼仪 第4篇

商务礼仪仪容仪表

1仪容篇

头发干净、整齐、不留怪异颜色发型，男士头发前不过眉、侧不掩耳、后不过肩，女士工作期间头发不披肩;

眼睛：无睡意，不充血，不斜视。眼镜端正、洁净明亮。不戴墨镜或有色眼镜;

保持口腔清爽，不留异味，会客时不嚼口香糖，女士不用艳丽口红;

男士不留胡子，女士建议化谈妆，忌浓妆艳抹;

指甲：修剪整齐，不留长指甲，不涂指甲油;

腋毛、鼻毛不外观;

2站姿篇

抬头、目视前方、挺胸直腰、肩平、双臂自然下垂、收腹、双腿并拢直立、脚尖分呈V字型、身体重心放到两脚中间;也可两脚分开，比肩略窄，将双手合起，放在腹前或腹后。

晨会要求：除保持正确的站姿外，男职员两脚分开，比肩略窄，将双手合起放在背后;女职员双腿并拢，脚尖分呈V字型，双手合起放于腹前;

3坐姿篇

说明：入座时要轻，至少要坐满椅子的2/3，后背轻靠椅背，双膝自然并拢(男性可略分开)身体稍向前倾,则表示尊重和谦虚。

【男职员】说明：可将双腿分开略向前伸，如长时间端坐，可双腿交叉重叠，但要注意将上面的腿向回收，脚尖向下。

【女职员】说明：入座前应先将裙角向前收拢，两腿并拢，双脚同时向左或向右放，两手叠放于左右腿上;如长时间端坐可将两腿交叉重叠，但要注意上面的腿向回收，脚尖向下。

【错误座姿】二郎腿、脱鞋、斜躺把脚放到自己的桌椅上或架到别人桌椅上。

3着装篇

制服：严格按照搜房的着装标准

男士：西装+衬衣、西裤、皮鞋(黑色或棕色)

女士： 西装+衬衣、西裤或套裙、带跟鞋

禁忌：不允许制服混穿，不允许制服过于脏破，随意搭配。

西服讲究“三个三”

三色原则：全身颜色限制在三色之内。

三一定律：身上三个部位的颜色必须协调统一，鞋子、腰带、公文包最理想的颜色的是黑色。

三大禁忌：袖口商标不拆，在非常正式场合穿夹克打领带，穿着尼龙和白色袜子。

房天下服装管理制度

【男士】

正装：

(1)黑色西服套装，黑色皮鞋，佩戴领带工牌;

(2)夏天可穿白色衬衣黑色西裤，黑色皮鞋，佩戴领带工牌;

(备注要求：必须为白色衬衣，其他颜色都不允许，所有扣子都要系上，上衣必须塞到西服裤子内，请穿深色袜子)

工装：

上衣是公司配发的工装，只有最上面的扣子可以不扣，其余的扣子都要扣上;下身要求同正装，黑色西裤和黑皮鞋，深色袜子，需要佩戴工牌。

【女士】

正装：

(1)黑色西服套装/黑色西服裙亦可，黑色皮鞋，佩戴工牌;

(2)夏天可穿白色衬衣黑色西裤/西服裙，黑色皮鞋，佩戴工牌;如穿裙装，只能穿黑色或肉色袜子，不得穿其他颜色袜子;

(备注要求：必须为白色衬衣，其他颜色都不允许，所有扣子都要系上，上衣必须塞到西服裤子/黑色西服裙子内)

工装：

上衣是公司配发的工装，只有最上面的扣子可以不扣，其余的扣子都要扣上;下身要求同正装，黑色西裤/西装裙和黑皮鞋，需要佩戴工牌。

着装禁忌

在正式的场合穿着休闲服;

西服、衬衫、领带、袜子、鞋的颜色不协调;

西装袖子过长，衬衫放在西裤外;

裤腿太短或裤腿管太大;

女士长筒袜有破损;

房地产电子商务研究 第5篇

摘要：随着我国社会经济的不断发展，房地产行业也呈现出如火如荼发展之势，这就形成了越来越多的工程档案。为了提高工作效率，实现工程档案电子信息化管理得到了业内人士的高度关注。本文重点阐述了当前房地产企业工程档案电子信息化管理工作的重要性、存在的问题，以及对提高工程档案电子信息化管理建设的策略等方面进行探讨，并提出意见和建议。

关键词：工程档案；电子信息化管理；策略

前言：

迈入新时代之后，信息技术迅猛发展，使我国的房地产行业迈向了一个更高的台阶。随着房地产行业的不断进步，工程档案也不断增多，这些档案具有至关重要的价值，因此必须加强工程档案的管理。而信息技术的发展使得我国房地产行业工程档案实现电子化管理成了可能。然而，由于种种原因所限，工程档案电子信息化管理现状并不尽如人意。笔者根据已有的工作经验，略谈几点实现工程档案电子信息化管理的策略，希望能起到一定的启发意义。

一、实现工程档案电子信息化管理的意义

1、通过信息技术和网络技术将纸质工程档案转变为电子档案，不仅可以节约存储纸质档案的空间，也能避免档案丢失或损坏，能够大大提高工程档案的管理效率。

2、采取数据传输电子化，可以保持工程档案材料归档与工程建设相同步，使得档案管理部门的工作与工程建设工作实现“无缝”对接，让档案部门及时搜集、整理相关档案资料，提高工作效率。

3、使用网络技术，可以使工程档案及时归档，进而对工程档案的二次开发与利用提供良好的条件，使工程档案的价值得到更大程度地发挥。

4、实现工程档案电子信息化管理，可以将档案管理人员从纷繁琐细的人工操作中解放出来，减轻他们的工作负担，同时也能避免人工操作而引发的误记、遗漏等问题。而且有了计算机的帮助，检索档案更加方便快捷，可以按照归档时间、工程名称等关键词随机查找，可以有效提高工程档案的利用率。

5、房地产行业面临的相互竞争日趋激烈，各个房地产企业自身管理技术也越来越高，这使得工程档案管理也必须不断的系统化、规范化、标准化。在进行工程档案管理过程中不断要有先进信息技术、先进技术手段及先进技术设备应用其中，工程档案管理就必须实现信息化、自动化、电算化的管理模式，提高企业综合竞争力。因此，工程档案电子信息化的管理势在必行。

二、工程档案电子信息化管理存在的问题

工程档案电子信息化管理有着不言而喻的重要作用，但现状却不容乐观，存在一些亟待解决的问题：

1、工程档案管理意识不够扎实

从目前来看，大部分房地产企业工程档案管理依然使用旧时的手工管理形式，这种管理方式不利于日后的檢索与查询，并且利用效率不高。由于是纸质材料书写记录在多次使用后容易造成残损现象，不利于档案的长期保存。众所周知，要形成一套完整的工程档案，需要经过建设单位、施工单位、监理单位等多个企业的共同努力而实现。然而，这些企业中往往缺少专业的工程档案管理人员，导致工程档案收集、整理与归档工作难以有序进行，甚至一些企业出现不建档或者应付建档的不良现象。

2、工程档案信息化建设动力不足

工程档案管理模式落后，缺乏工程档案信息化管理制度，许多单位和部门档案管理人员不专业，未能形成有效的工程档案实施监管制度，对工程档案管理宣传、贯彻落实力度不够，这些都给工程档案信息化管理带来了阻碍。如今，我国的房地产企业工程档案电子信息化建设还只是处于初步发展阶段，在实际操作过程中存在诸多不成熟的地方，比如一些房地产企业对电子信息化建设的关注和投资力度还存在亟待提高的空间，导致工程档案信息化管理缺少足够的硬件设施，从而使工程档案管理细化不够。

3、工程档案管理自动化检索程度低

在这几年中，工程档案管理细化不够，自动化检索水平低，工程档案随着房地产行业的发展记录和种类不断增加，不再是过去单一的模式，但是在工程档案管理中分工不够详尽，造成查找困难，档案存在的真正意义就是能够查询利用，目前工程档案管理缺少系统性、资源不能共享，档案信息化管理只是各行其是，没有形成系统，传统的管理模式早就被社会所淘汰。然而，一些工程档案管理人员依旧受到传统管理模式的深刻影响，掌握新技术的动力不是很强，导致工程档案的利用价值没有得到充分发挥。

三、实现工程档案电子信息化管理的策略

在新时期背景下，实现工程档案电子信息化管理已是大势所趋，必须从以下几点入手来提高我国工程档案的管理力度。

1、提高管理工程档案的现代化意识

工程档案是房地产企业工程系统中的有机组成部分，能直接反映出工程的施工情况、质量情况与施工进度等。但由于我国工程档案管理信息化建设进程比较滞后，所以工程档案的实用性无法得到充分发挥。有鉴于此，建设单位、施工单位和监理单位必须认识到实现工程档案电子信息化管理的重要性与必要性，在档案管理工作中加入现代化元素。比如成立电子信息库，便于档案信息的整理与传播；利用计算机扫描仪或其他现代化设备，将工程档案中的信息转化为数字信息进行保存，这些措施都有助于工程档案管理信息化建设进程的推进。

2、提高对工程档案管理人员的培训力度

毋庸置疑，工程档案管理人员直接参与工程档案电子信息化建设，直接负责工程档案的收集、整理、归档等一系列工作。由此可见，工程档案管理人员的业务素质与专业能力将直接影响工程档案管理的实效。然而从目前来看，部分工程档案管理人员的素质不尽如人意，依旧满足于传统的管理方式，导致工程档案管理效率事倍功半。有鉴于此，对工程档案管理人员加强培训力度，使他们发展成为具备应有的职业道德、业务技能，这也是实现工程档案电子信息化管理的基本条件。具体而言，工程档案管理部门要对工程档案管理人员提供适当的学习机会，使他们参与系统培训，接受信息技术知识，或者聘请专业的信息管理专家为工程档案管理人员进行技术培训，开展专题讲座等，以此拓展档案管理人员的视野和见识，使他们主动适应信息时代的发展变化。

3、提升工程档案信息化管理的安全意识

随着科学技术的迅猛发展，工程档案实现电子化管理已经是不可阻挡之势，但是快速进步的信息化发展也给一些不法分子、竞争对手提供了觊觎工程档案的机会和条件。很显然，工程档案具有一定的机密性，涉及到知识产权问题，如果被不法分子利用，可能给房地产企业带来无法估量的损失。如果档案管理部门不重视档案保密工作，导致档案资料泄露，可能会让不良分子提供可乘之机，不利于房地产行业的可持续发展。有鉴于此，档案管理部门在加强电子信息化管理工作中，要时刻加强安全意识。对档案中的机密内容进行加密处理，要设置防火墙、杀毒软件、数据加密技术等，防止病毒或黑客侵入。与此同时，不仅要重视电子工程档案的管理，还要重视纸质工程档案的管理，防止其发霉变质，导致重要信息流失。只有做到“两手抓，两手都要硬”，才能使房地产企业工程档案管理工作更加合理和全面。

4、加强工程档案库信息化管理的建设

为了使工程档案管理更加系统化，实现信息的有效共享，就必须加强工程档案库的建设。改变过去档案管理软件通用性较差，技术条件存在差异、信息数据格式不同等缺点，将归档的工程资料依照统一的格式化提交给同一档案管理系统，交接之后由系统进行自动归档。归档后数据资料将保存在同一数据库平台内，实现工程档案信息化建设系统的统一，从而实现资源的充分共享。除此之外，工程档案管理数据库还应实现自动化，使数字化系统中的工程档案资料中明确标明存放位置，做到快速检索利用。

四、结束语

在新时期背景下，实现工程档案电子信息化管理已是势在必行。然而，由于我国的工程档案管理信息化建设还处于起步阶段，存在诸多不成熟的地方。所以相关部门要共同努力，在坚持房地产行业信息化建设内在规律的基础上，广泛借鉴国内外先进的管理经验和管理技术，这样才能推进工程档案电子信息化管理建设的不断发展。

参考文献：

[1]李源.建筑安裝工程档案信息化管理现状分析与优化控制[J].广东科技，2013（07）

[2]邵瑞卿.如何建立建筑行业档案信息化管理[J].山西建筑，2012（38）

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房地产电子商务研究 第6篇

1 当前国内城市商业地产电子商务发展存在的问题

1.1 网站营销环节

消费者所进行网络交易的商品和现实中的商品往往会出现一定的视觉差异, 毋庸置疑, 利用网络数据传输, 商业地产企业通过字符与画面的形式把商业地产的商品信息传递在终端并展示给消费者, 其实物和图片之间必然就会存在相当大的偏差, 进而打击用户消费的积极性, 这也制约了城市商业地产电子商务发展的进步。电子商务固然是商务界中发展最有希望、潜力、前景的领域, 然而在广阔的、不确定的网络环境上, 如何确保数据不仅不被盗窃, 还可以实行现整的传输, 这是让用户与商业地产企业和技术人员非常苦恼的技术问题, 这也是直接左右现代社会电子商务发展的重要因素。现阶段, 我国政府的诚信体制尚未健全, 银行部门之间并没有形成比较统一的安全规范及准则。在安全认识的路径上, 也存在不一致, 各自为政。这就导致消费者在进行网络结算时, 会十分谨慎地考虑其可行性。可以看出, 诚信体制的不完善, 必然会影响到商业地产产品电子商务发展的有效性。

1.2 广告营销环节

当下, 很多商业地产电子商务网站会有很多弹出式、浮动式的广告, 而这种广告的特征就是带有很强的压迫感[2], 用户一定要点掉之后方可继续浏览, 这也直接引起了用户的反感, 严重影响到用户浏览产品信息的心情。当然, 这种强迫性的广告是随着时代的发展应时而起的, 必然有其存在的理由。然而, 如果长期收不到应有效果, 必定会形成反作用, 冲击自身效益。

毋庸讳言, 我国当前的效果评估机构和发达国家的评估机构的发展水平仍相距甚远, 同时, 对于广告效果测评相关机构的发展也十分滞后, 这就导致最终得到的调查研究数据无法精确, 容易失真。很多研究机构只是利用网站所提供的数据, 将其当成是商业地产产品广告测评的工作, 没有起码的专业性。

由于电子商务的开放性特征, 使得所有人都能够自由地发布信息内容。但须知, 带有商业目的的广告在现实层面上是有着法律意义的。很多以新闻形式发布的信息大部分都是通过“隐形广告”的形式而存在的, 一些虚假的欺诈广告层出不穷。但是, 我国电子商务广告上的法律建设尚处于空白区, 还要得到一些监管部门的相应监管。

2 加快城市商业地产电子商务发展的可实施路径

2.1 严把信息质量发展关

大量的研究案例显示[3], 商业地产网站发布的值得信赖的、精确的信息, 对提高潜在消费者的满意度有着极大影响。商业地产网站同样属于信息平台, 用户进入网站主要是为了得到自己需要的信息从而做出下一步决策。所以网站是否能够给予用户充足、可靠、准确的信息, 是商业地产电子商务能否成功经营的关键性影响因素。有鉴于此, 就必须要求商业地产网站在实施商业地产信息的发布期间, 对商业地产企业自身的现实情况展开深入的了解, 对即将发布的信息的真实性进行审核, 如果发现虚假信息, 必定要配合有关部门给予严厉的处罚。

对于信息的准确性来说, 时效性的吸引力同样也属于信息内容的重点层面, 这也就要求商业地产网站一定要始终保持与时俱进的精神和行动, 第一时间更新房产信息, 且深入地去掌控消费者的信息需求, 靠发布潜在消费者可能感兴趣的信息来吸引用户。最大限度规避冗余信息[4], 增加权威性的评级信息解读, 加强横向信息广度和纵向信息的深度, 进一步满足不同需求用户对信息不同程度的需求。在此基础上, 提供给用户一份详细的易于被理解的房产信息, 提供本地甚至是消费者所在地区的相关商业地产信息。当然, 做好这一点, 就要求商业地产网站建立好自己的数据库系统, 分析潜在消费者的资料和数据。

2.2 严把系统质量关

商业地产网站的系统质量以及互动性和其所接收到的用户满意度的反馈信息, 并不存在绝对的因果关系。究其原因, 当前绝大多数的网络用户对网络系统的使用标准要求并不高, 然而, 通过与发达国家相关行业的比较可以得知, 国内现有的网络系统其实是十分落后的, 商业地产网站质量主要涵盖了响应速度、登录界面的多元化、界面亲切与否、是否具有娱乐性、浏览流程是不是方便, 操作是不是简单等。当下, 我国一些主流的商业地产网站发展的程度基本上是齐头并进。然而, 假如不断强化商业地产网站的自身建设, 就能够更新容量更大的服务器;通过相关渠道去引进客户端系统, 能够吸引更多的用户进行客户端登录;重视商业地产电子商务美工设计人员和网站设计人员间的交流, 能够显著提升网站界面给人的亲切度, 在满足了娱乐性的同时, 也更加便于用户操作。

商业地产企业可以聘请一些专业的设计团队对网站进行导航设计、检索设计等一系列具体的网络优化, 方便用户能够随心所欲地进行浏览, 不断丰富网站的系统质量和互动功能, 始终强调“以用户为中心”。能够明确的是, 随着信息技术的不断快速发展以及商业地产电子商务的逐渐成熟, 电子商务网站质量必然会从满意因素转变成为基本因素。

2.3 严把系统质量发展关

商业地产电子商务网站的服务质量包括服务过程中的负责、迅速、亲切, 以及网站有没有提供给用户非常专业的商业地产综合服务、有没有按照用户的喜好去制定相关的服务, 以及是否可以屏蔽恶意、虚假的信息服务技术。随着时代的不断发展, 责任感这个话题又被人们推到了风口浪尖。同样, 商业地产电子商务网站的发展服务也是如此, 商业地产电子商务对用户的责任感履行应当尽快提升日程来, 而服务质量的责任提升对商业地产电子商务的发展是至关重要的。

3 结语

我国当前的效果评估机构和发达国家的评估机构的发展水平仍相距甚远, 同时, 广告效果测评的相关机构的发展也十分滞后, 这就导致了最终得到的调查研究的数据无法精确、专业, 容易失真。很多研究机构只是利用网站自己搜集的数据当成是商业地产产品广告测评的工作, 没有起码的专业性。

综上所述, 伴随着网络技术的普及与推广, 电子商务的概念被广泛地应用在各个产业、行业中。由于商业地产行业作为一种非常特殊的商品, 有着固定性与不可移动性等特征, 这也就直接决定了商业地产在结合电子商务阶段, 无法做到和别的产品一样对物流、信息流、资金流、商流四流等方面开展非常高效的结合“。眼见为实”商业地产电子商务形式以及“所见即所得”的业务形态, 都是始终坚持以消费的体验与市场需求为发展导向的, 通过虚拟的现实技术来提升商业地产产品的竞争力, 并进行不断地总结与超越。商业地产企业应当充分意识到交互性在电子商务发展中的重要性, 以此来探索出网络营销更有效的全新的商业模式, 一起完成市场的持续繁荣及双赢。

摘要：最近几年, 伴随着网络技术的普及与推广, 电子商务的概念被广泛地应用在各个产业、行业中。由于商业地产是一种非常特殊的商品, 有着固定性与不可移动性等特征, 这也就直接决定了商业地产在电子商务阶段, 无法做到和别的产品一样对物流、信息流、资金流、商流等方面开展非常高效的结合。“眼见为实”商业地产电子商务形式以及“所见即所得”的业务形态, 都是始终坚持以消费的体验与市场需求为发展导向的, 通过虚拟的现实技术来提升商业地产产品的竞争力, 并进行不断地总结与超越。电子商务网络营销属于进行商业地产营销的新兴手段, 其主要通过文字叙述再加上图片使用的全景式技术, 开展对商业地产商品的展示, 比较出色地实现了“线上”和“线下”的结合, 故而, 已经受到越来越多的企业及消费者的重视。在竞争日益激烈的市场形势下, 怎样利用电子商务中的网络营销手段, 已经变成商业地产企业的关注点。本文针对城市商业地产电子商务发展存在的问题, 提出相关的解决对策, 旨在为我国城市商业地产电子商务的发展提供一定的参考。

关键词：城市商业地产,电子商务,问题,探讨

参考文献

[1]周芳.商业地产电子商务的可行性分析[J].电子商务, 2012, 15 (08) .

[2]刘元元.合肥商业地产电子商务发展分析[J].现代经济信息, 2015, 17 (7) .

[3]邵洵.中国商业地产电子商务发展可行性探析[J].企业导报, 2013, 15 (03) .

[4]郭堂辉.开启商业地产电子商务“黄金时代”的路径研究[J].广西城镇建设, 2014, 17 (11) .

[5]陈林杰.新常态背景下商业地产开发企业的发展策略[J].基建管理优化, 2015 (02) .

[6]曾健如, 周正辉, 李涛.商业地产经营与估价人才专科教育现状与发展对策[J].建筑经济, 2014 (08) .

[7]魏汝会, 陈莹.关于商业地产开发土地供应与管理[C].21世纪中国土地科学与经济社会发展——中国土地学会2003年学术年会论文集, 2003.

[8]李玮, 郝向麟.商业地产开发项目的环境影响及对策建议[C].2009全国非金属矿产资源与勘察技术交流会论文专辑, 2009年.

房地产中介电子商务模式初探 第7篇

1.1 行业发展的必然趋势

众所周知, 房地产中介机构属于服务性行业, 承载了为政府、发展商以及消费者三方的房地产顾问咨询服务, 更是一种知识密集型和高度信息化的行业。从服务的终端 (消费者) 层面, 需要及时了解消费者的需求动态以及持续性的客户关系维护;而从服务的前端 (政府以及开发商) 层面, 需要体现更多的行业专业知识的应用技能, 也就是说需要有一种能够指导和引领客户的能力。这就要求房地产中介行业比房地产开发企业具有更强的知识、技术、信息的掌握能力。同时, 房地产信息化程度的提高将促进企业的全国性发展战略布局和区域性发展。

1.2 政策环境下, 行业整合重组趋势对信息化要求的程度加剧

随着国家宏观调控政策因素的影响房地产三级以及二级市场受到明显的政策打压, 传统的房地产销售模式面临挑战, 而电子商务、网络营销作为一种新生的营销传播手段成为了房地产销售方式的新宠“手机短信”、“电子路牌”、“数字楼宇以及车载系统”、“房地产网络广告”、“网络团购”等营销途径铺天盖地, 一方面降低了房地产开发企业的推广成本;另一方面有效地扩大了受众群体的传播范围, 成为了传统媒体营销方式的有效补充。

2 我国房地产中介电子商务发展现状与前景

我国房地产中介企业发展迅速, 由原来的几十家发展到几百家到上千家。但真正具有能力发展电子商务经营模式的企业为数甚少, 有些企业网站只能简单的公布房源信息额和企业的广告, 完全不能满足消费者的需求, 使信息不能透明化, 没有实现真正意义上的电子商务。到目前为止, 在我国的房地产中介行业中, 还没有出现取得行业完全认同的电子商务系统。结合房地产中介行业的现状、特点和电子商务的经营模式以及电子商务的优势, 目前房地产电子商务发展在我国是初期发展阶段电子商务和传统的营销方式相结合是目前主要的营销方式。以电子商务系统为依托电子商务技术为核心, 兼顾传统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式, 将逐渐构建具有中国房地产中介行业特色的电子商务系统。

电子商务应用主要是方便顾客, 提高效率, 增强信息透明度, 加大销售成功率, 其未来发展趋势主要体现在以下几个方面。

2.1 管理跨域化

我国地区的自然条件, 人们的生活水平, 城乡差别等的差异性以及房地产行业自身的区域性, 使房地产电子商务表现出较强的区域特征, 目前区域性房地产经济为特点的网站今后将成为房地产电子商务的基础平台, 使整个企业管理的跨域化进程大大加快。

2.2 信息透明化

随着房地产电子商务的发展, 要使房地产营销方式多样化, 要立消费者需求为核心的营销理念, 改变以往售楼处, 媒体广告, 和置业人员促销的传统营销方式发展电子商务, 增强信息透明度, 使消费者在透明的网络信息得到满意的信息资源。

3 房地产中介企业实施电子商务的方式

对于房地产一级市场而言, 房地产中介企业体现的主要是房地产专业技术的应用水平, 信息化应用的核心应体现在知识管理平台的建立和应用上。包括服务体系、服务内容 (report) 、服务流程、知识技术分享、客户关系管理等。二级市场则在此基础上需要增强消费者需求数据库系统的建立, 包括数字样板房、网络社区服务等先进的营销方式。三级市场则更加注重的是房源系统以及买家、客的需求信息, 需要强大的数据库平台支持在线交易系统的建立和同时GIS (地理信息系统) 的应用将更多地运用到房地产销售过程中。

摘要：在信息网络飞速发展的今天, 电子商务对传统房地产中介行业将产生重大的影响。论文论述了房地产中介行业实施电子商务的必要性, 分析了我国房地产中介电子商务的发展现状, 提出房地产中介企业电子商务的模式。

关键词：电子商务,房地产中介,网络营销

参考文献

[1]陈一.试论房地产电子商务的应用与发展[J].福建电脑, 2006 (7) :62～62, 99.

[2]丁昭巧.浅析房地产电子商务的应用[J].商场现代化, 2007 (19) :121～122.

房地产电子商务研究 第8篇

一、“混合模型”介绍

在交易成本理论的指导下, 基于“鼠标+水泥”的原则, 采用网上和网下相结合的模式, 在电子商务技术能够补充和完善的流程阶段, 使用房地产电子商务, 在电子商务无法替代或补充的阶段, 利用传统模式做有益的补充。这个就是本文提出的房地产交易“混合模型”, 该模型包含交易中的三个角色, 买卖双方、中介。其中中介机构的数据库在建立在全国统一的数据库的基础上的, 可以全国范围共享。现对其流程和其中的方式、内容进行介绍。

(一) 身份认证:买方需要凭身份证明到中介网站上登记认证, 卖方在登记注册时就需要提供“经营许可证”等相关资质文件, 这些文件需要每年审核一次。

(二) 信息收发:买方利用网站来发布和搜索信息, 并加入相关的论坛、社区, 参与网上的市场调查。卖方利用网站进行产品营销, 在发布产品信息时, 需要经网站中介验证通过产品相关的开发证明文件等, 卖方也可以在网站上搜集整理信息。从而达到信息的双向、有效的传输。

(三) 建立售楼处:一般还是需要建立售楼处、装修样板房, 用于接待现场看房的客户以及供客户参考。

(四) 看房:看房需要现场进行, 购房者对产品的信息进行充分的比对以后再看房, 可以减少看房的次数, 提高效率。

(五) 撮合:网站可以具有合同谈判和撮合功能。

(六) 签订预购协议:所有的预购协议需要在网上合同备案系统中进行, 这样可以使交易流程和交易进度明朗化。

(七) 签订买卖合同:合同的签订也需要在网上进行, 增加交易中的信任度和安全性。

(八) 网上支付、按揭:首期款的支付以及按揭办理的相关手续都在网上进行, 而且银行需要建立和中介公司之间的直接网关, 这样用户不需再到银行的网站上进行注册认证。

(九) 其他手续办理:所有的税收、产权等相关手续都在中介商的网站上可以直接办理, 相关机构和中介商建立直接网关, 加快用户的使用效率。

(十) 验收:验收需要现场进行。

(十一) 客户服务:跟房地产商品实体相关的服务需要现场进行, 而一些跟政策、手续、文件相关在客户服务工作可以直接通过网站获得。

二、“混合模型”对房地产交易成本的影响

房地产交易“混合模型”采用网上网下相结合的方式, 它的应用对传统房地产交易中存在的信息不对称、买卖不匹配、交易效率低等问题都有了很大的改善, 从而也间接地降低了房地产的交易成本。房地产交易“混合模型”对交易成本的影响主要体现在以下几个方面:

(一) 楼盘上市和成交速度的加快

房地产商在网上开展市场调研, 具有范围广、针对性强以及调研内容丰富等优点。从而使房地产商可以更快更精确地摸清消费者对房地产的偏好和具体要求, 确定房地产开发的物业类型、不同档次、户型建筑、水电、设备、室内装璜设计等。这些都将使开发建成的房地产在市场上畅销, 从而缩短销售时间和销售费用。

深圳中海集团在开发“阳光棕榈园”的时候, 就在推出之前, 通过网络跟客户进行交易沟通, 从而开发从适销对路的产品, 加快了产品的销售。在“阳光棕榈园”还没有推出的时候, 对“阳光棕榈园”表示关注的潜在客户们就纷纷开始通过网络相互沟通, 互换信息。署名“半求”的专栏作者就收到96封有关项目的邮件, 涉及的热点问题包括:高压线的辐射问题、平南铁路及深圳西站、西部通道, 还有噪音等。“半求”在网上发表的“中海阳光棕榈园考查流水账”综合回答了上述的热点问题, 而据网上统计, 这篇流水账的阅览数高达8096次。如此一来, 供需双方的信息都得到了非常对称的交流。在开盘时到现场看房子的人几乎全部都是买房子的人, 前面排队的100人就买了100套房子, 成交率非常高。

(二) 广告和促销成本的降低

许多房地产企业已经自己建立起了门户网站或者营销网站, 它可以在全球范围内发布产品信息、宣传企业形象、组织网上促销活动。同时房地产企业也可以到房地产相关门户或者政府的网站发布图片广告、LOGO广告、楼盘信息等。网络广告的受众面广、信息更改方便、信息量大等特点, 大大降低了开发商或者销售商在广告和促销过程中的交易成本。有数据表明, 在网站上做一两个月的地产广告LOGO只要1万多元, 而在报纸上做半个版的广告就要4到5万元。房地产网站的论坛中的一个帖子带来4000次-5000次的点击率, 就是有4000人次～5000人次看你的东西, 而在报纸上打一个整版的广告最多也就是带来一两百个电话。

(三) 信息搜索成本的降低

购房者在搜索房源和比较房屋中, 其花费的时间和精力、财力也是不容忽视的。房地产电子商务的出现, 使得消费者可以直接在网上搜索房源, 直接在网上进行价格比较。大大降低了消费者方面的交易成本, 节约了消费者的时间。

(四) 订单履行成本的降低

购房手续转移到网上进行办理, 消费者和销售商的负责人不再需要奔跑于房管局、税务所、银行等之间。大大降低了办理手续的成本, 加快了办理的速度。例如, 上海市房地产交易中心创办的“网上二手房”受理全市二手房买卖、租赁和公有住房差价3类交易业务, 除了为当事人提供的房源信息上网挂牌、资金监管、代理申请提前还贷、代理贷款预审、公积金额度查询、房源信息查询以外, 还提供有关交易税费的代纳、房地产权证书的领取等服务, 不收取任何费用。还可以指定特约经纪人免费上门提供评估、勘察、挂牌, 并与银行、担保公司一起为市民提供优惠贷款、全程买卖, 手续办理等服务。

(五) 风险成本和机会成本的降低

房地产电子商务引导消费者对开发商、楼盘等进行讨论、交流, 增强消费者对商品的认识, 降低了消费者在购房过程中的风险。同时, 楼盘的开发进度和销售状况及时在网上公布, 使消费者能够了解市场状态, 及时购买满意的房屋, 降低了机会成本。上海市的“网上二手房”中, 所有提供服务的房地产经纪人都是上海市房地产交易中心指定的;并在服务前出示上海市房地产交易中心统一印制的网上二手房服务卡及经纪服务人员的身份证、工作证。整个交易安全、专业, 降低了购房者的风险成本和机会成本。

三、实现“混合模型”还需的建设目标

然而, 对比房地产交易的“混合模型”以及如今已经实现的部分内容, 还需要建立如下的应用目标, 才可以完全使得“混合模型”得以实现:

(一) 加强网上支付功能的建设

目前的支付没有办法完全在网上进行, 主要还是因为安全的原因。政府可以发展其中介和认证功能, 通过数据共享, 对买卖双方进行身份的认证, 或者发挥支付中介的作用, 代收房款, 等交易流程全部完成, 再把房款转到房地产商手中。这样, 购房者可以放心地进行网上支付。

(二) 多网结合, 实现购房“一网通”

我们一直提到, 房地产的交易涉及的政府以及相关部门很多。就算没有所有部门都可以实现网上办公, 例如网上可以保税、网上可以办产权等。房地产商和消费者还是需要到不同的网站进行注册、认证, 其中的麻烦还是不少。房地产电子商务的发展需要实现多网结合, 在房地产中介的网上或者房地产商的网上直接加入各个部门网上办公的网关, 用户只需登录中介商或房地产商的网站进行注册、认证, 就可以办理所有相关的手续, 实现购房“一网通”。

(三) 共享数据, 加强政府调控

全国颁布房地产数据库的统一标准, 把各个地方、各个政府、各个企业的房地产数据进行统一归整, 实现数据共享, 使得房地产的数据透明化。这样可以保护消费者的利益, 也可以加强政府对房地产市场的宏观调控, 消除“房地产泡沫”。这个目标牵扯到社会的各个部门、各个阶层, 将是一个宏伟而艰难的目标。

摘要：电子商务已经开始应用于房地产的交易当中, 本文对房地产交易的各个环节进行分析以后, 归纳出了房地产电子商务交易的“混合模型”。文章还对该模型进行研究分析, 论述该模型对房地产的交易成本带来的良性影响, 同时也提出了要实现“混合模型”还需要建立的应用目标。

关键词：房地产交易,电子商务,交易成本

参考文献

[1]、胡长生、张福.　“网上房地产”开拓房地产交易电子化的新时代[J]　.　综合信息, 2004年第6期.

房地产电子商务的现状及前景分析 第9篇

2006年下半年以来, 我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下, 竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标都有较大回落。但是, 房地产业不论从价格还是开发面积来说都在不断地增长。2007年1-6月年我国完成开发土地面积8190.5万平方米, 与2006年同期相比增长了3.0%。全国完成购置土地面积16299.7万平方米, 与2006年同期相比增长了3.9%。2007年1-6月我国房地产开发投资额6193.1亿元, 比2006年同期增长23.5%。我国东部地区房地产投资额为4173.4亿元, 比2006年同期增长19.2%。中部地区的房地产投资额为959.6亿元, 比2006年同期增长34.8%。西部地区的房地产投资额为1060.1亿元, 比2006年同期增长32.1%。

然而, 在房地产投资如此如火如荼的增长下, 房地产交易并不如想象中的那么理想。今年2月, 国家统计局发布的统计数据表明:2007年前11个月, 全国商品房空置面积达1.14亿平方米, 比上年同期增长14.2%, 规模超过2006年上半年房屋竣工面积。而北京市统计局的数据表明:2007年末, 北京市全市空置商品房面积达到1374万平方米, 其中商品住宅空置799万平方米, 比年初分别上升31.0%和10.5%。造成这些房屋空置的其中一个重要的原因就是:企业、消费者之间信息的传递和沟通存在着故障。房地产企业在开发产品之前缺乏细致的市场调查, 造成信息不对称;企业不了解消费者的真实需求, 生产了大量不适销的产品;消费者被迫地接受他们并不满意的房地产信息, 产生了对房地产企业的逆反与不信任。而房地产电子商务, 为消除这种困扰提供了一定的帮助。

1. 房地产电子商务的定义

房地产电子商务就是房地产与电子商务的结合, 即电子商务的理念、技术在房地产中的应用。具体可以定义为房地产企业、政府机构、金融企业、个人消费者为了提高商务活动效率, 以电子信息技术搭建的平台为媒介, 借助强大的电子信息数据, 从而方便、快捷、安全的实现相关的房地产交易和相关服务的一种贸易形式。

房地产电子商务的应用范围可以是房地产材料采购、房地产营销业务、房地产中介以及物业管理等。

2. 房地产电子商务的意义

房地产行业有应用电子商务的基础也是最需要电子商务的行业。一方面有极其巨量的房屋在大量地闲置, , 空耗着社会的财富;另一方面, 我们绝大多数市民渴望买房, 改善自己的居住空间。房地产行业中存在的规划、设计、建设、炒作、物业管理的传统误差以及飚升的价格与普通劳动者的期盼形成了极其强烈的反差和矛盾。如果有人能通过运用网络技术, 系统地实现当代电子商务的营销思想和方案, 引爆出广大市民内心中蕴藏着的强烈购买愿望, 帮助其使之变成购买房屋的现实, 那于民、于己、于社会, 其功莫大焉, 利莫大焉。

当今互联网络的飞速发展, 电子商务的实际应用技术日益成熟, 而且房地产行业的特殊性又天然地消除了网络空间的虚拟化、解决了电子商务的支付和配送难题, 其“鼠标”+“水泥”的运作模式又为在房地产行业实现这样的“三赢”提供了可能和基础。

二、电子商务对传统房地产销售流程的改变

1. 房地产商营销模式的改变

传统方式下, 住宅项目一直靠售楼处、报纸、杂志、电视、广播、户外广告、房展会等形式宣传。在电子商务形式下, 大部分的开发商采用了网络广告的模式来进行宣传, 还可以利用网络“虚拟购房”的方式, 可以不用建售楼处。近年, 房地产网络广告发行量已经挤身网络广告排名前五位, 其投放额占了全国所有网络广告收入的10%左右。

2. 信息搜索、交流方式的改变

在买卖双方对对方信息的互相搜集上, 网络上的信息交流改变了原来单向的信息传递模式, 买卖双方可以同步发送信息, 进行双向交流。房地产商可以利用网络进行更广泛的市场调研, 同时也可以从房地产论坛、房地产社区等栏目中收集到消费者的反馈信息。购房者不再被动地接受房源信息, 可以以网络的方式主动发出购房需求, 增加反向的信息渠道。购房者可以轻松地从专业的房地产网站上, 按自己的需求进行搜索。

3. 购房参考对象的改变

传统的交易中, 在方案评估和购买决策阶段, 购房者对房屋的评估和决策限于身边的亲戚和朋友。而网上房产交易提供了住宅的客观信息、还有专家评价系统、在线顾问等都对房屋的评估提供了更好的参考。网上社区还提供了购房者之间及购房者和物业专家之间的沟通渠道, 是购房者得到多角度的参考。

4. 合同签订方式的改变

在合同的签订上, 现在一般的“网上房地产”系统都采用“商品房销售网上备案”制度。这些系统以楼盘表和房地产权属信息为数据基础, 以房地产销售上网认证为管理手段, 以网上合同签署管理为核心功能, 以交易和登记信息上网公示为主要目标。从预售许可证审核、楼盘表搭建、预销售合同签订和登记备案环节着手, 对房地产开发企业和中介代理企业的商品房销售活动实行全面监督, 在制度和技术上规范交易行为, 保障交易安全。

5. 支付方式的改变

改传统的现金支付方式为网上支付, 在网上还开展按揭办理手续。上海的“网上房地产”网上交易服务平台已与上海银行、中国银行、民生银行、工行、建行等5家会员银行“后台对接”, 设立资金结算的监管系统。当事人签约后, 由服务平台提供的监管系统监管房款支付, 实现“银货两讫”。5家会员银行的付款或收款网点共有550个, 可以就近选择一家付款或收款。

三、房地产企业与电子商务结合发展的现状

1. 企业网站内容简单, 不能满足消费者的需要

现在房地产网站不少, 且呈扩张趋势, 但大多数房地产企业实力较弱, 发布的信息单一, 在数量和质量上都没有超过传统媒体。这样的信息量是远远不足以推动网站访问者做出购买决策的。还有一些房地产网站缺乏独特价值, 网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手。

2. 虚拟和现实存在矛盾

网络虽然可以全方位展示房地产的外形, 向消费者提供全部的理性购买依据, 但它无法向消费者提供亲身体验, 感性的现场综合感受对房地产这种特殊商品来说是非常重要的。消费者也可能因为窗外的视野, 甚至是隔壁的邻居而放弃购买。再者网络的特点是覆盖面大, 信息传播速度快, 但房地产具有不动性和客源地域性的特征, 虚拟和现实存在矛盾。

3. 顾客缺乏信任感

众所周知房地产的每个购买者都是在反复考虑多次比较后谨慎做出选择的。人们仍然信奉眼见为实的观念, 他们不可能将一大笔款项交给一个小小的鼠标。况且由于近年来一些房地产企业“付费炒作”虚张声势, 与实际情况相差太远, 所以目前消费者是无法充分信任网上交易的。

4. 企业缺乏有效评估网络营销活动的手段

企业应建立监控机制和相应工具, 来评估网络营销计划的进展和成果。浏览人数不能简单作为可靠的评估指标, 更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意用户对网址的反应, 在必要时做出修改不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。

5. 网站融资困难, 渠道不通畅, 资金使用不合理

房地产网站技术含量相对于传统产业而言无疑是很高的, 它的投入使用和正常运营需要占用大量的资金。然而, 由于目前房地产网站还很难向购房者收费, 因此, 就需要在努力为开发商提供服务的同时, 更多地吸引开发商的重视, 以获得其广告投入和收取其他服务费用。在这种考虑下, 许多房地产网站往往疏于管理融资而更重视网站的名气炒作。

四、房地产企业电子商务运作策略

1. 网络营销

作为房地产企业, 如何在合作中求共赢, 如何用网络去重新整合供应链, 已经成为每个房地产企业所要考虑的问题。消费者在买房之后, 选购家具和进行装潢是必不可少的。而房地产企业正可利用这点, 通过网站为消费者与商家搭建起这座桥梁, 减少商品的中间环节, 从而体现出企业优质低价的经营哲学, 让消费者从中受益。通过与厂家建立互信、互助的关系, 真正达到合作中求发展的效果。房地产企业还可以利用电子商务进行项目招标, 与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节, 提高了服务效率, 而且提高了企业经营活动的透明度, 扩大了合作伙伴的选择范围。通过在企业之间建立网络信息链, 使每个不同的企业都能从中受益。

2. 企业文化建设

美国麻省理工学院教授爱德加认为, 企业文化是在企业成员相互作用的过程中形成的, 为大多数成员所认同的, 并用来教育新成员的一套价值体系 (包括共同意识、价值观念、职业道德、行为规范和准则等) 。中国房地产企业已经从最初的无竞争、价格竞争发展到今天的品牌竞争。仅靠企业文化完成不了企业生存发展需要, 但是通过优秀的企业文化打造强势品牌必将是今后房地产企业生存发展的必要手段。实施品牌建设, 进行文化建设, 不仅有利于企业战略素质的提高, 还有利于经济运行质量和效益创优, 特别是当前市场出现疲软、资金短缺的时候, 名牌产品能够以其良好的信誉开拓市场;容易得到金融支持, 从而使企业在市场竞争中占据主动。企业文化是企业的灵魂, 是企业在长期发展过程中逐步积累、形成的, 品牌形象。

五、发展房地产电子商务的前景分析

发展房地产电子商务意义深远, 具体可以从房地产企业、顾客和营销三方面来分析。

1. 对房地产企业而言

通过电子商务与房地产的结合, 更加及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策, 为其准确预测未来房地产市场需求、确定投资开发的方向提供了重要依据。大幅度降低建材采购过程中信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用, 同时交易的透明度大大增加, 有效地降低了由于信息不对称而造成的信用危机。直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系, 以全面了解房地产需求动态。避免卖点和优势概念信息流失, 提升客户对楼盘的认同率。

2. 对顾客而言

通过电子商务平台, 顾客能便捷地与开发商、投资业主进行信息沟通, 从而更好地发挥消费者的监督作用;房产信息的透明化, 使得企业对消费者的服务更加专业化和人性化, ;通过网络的平台, 顾客卖房、购房、租房的效率得到大幅提高, 交易成本大大降低。总之, 有了电子商务在房地产业中的运用, 消费者在物业消费方面的权益得以更大地保护。

3. 对房地产营销而言

房地产电子商务使房地产营销适应多样化的市场需求, 符合现代的以消费者为核心的整合营销理念。更加容易与重要的顾客建立有特定价值倾向的关系。改变了原来只有售楼处、媒体广告和专职人员促销三部分组成的营销模式, 同时为制定比较完善的营销方案提供更多有价值的信息。面对主流媒体上产品广告的高知晓度、低选择度使得宣传效果很难达到预期目的的状况, 选择精确的专业媒体尤其是专业网站来发布信息, 优势更加明显。

参考文献

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[3]、许文恭.电子商务的交易成本理论分析[D].厦门大学, 2003年6月.1-4

房地产电子商务研究 第10篇

商务地产发展提速

报告表示，国家统计局每年发布的全国房地产开发和销售情况报告中，将住宅、办公楼、商业营业用房分类进行统计通报，而报告也是以此为依据，对住宅、商务地产、商业地产进行了重新定义，其中商务地产和商业地产分别对应的是办公楼和商业营业用房类产品。从统计数据来看，近几年商务地产市场呈现出比其他房地产细分市场快得多的发展趋势。

根据国家统计局的数据统计，2013年1～10月份，全国共完成办公楼开发投资达3649亿元，同比增长达36.9%。这一增长速度也高于住宅投资18.9%以及商业营业用房投资26.9%的同比增长速度。报告表示，这样的发展趋势从2009年便已经出现，这一数据表明在投资选择上，开发商对商务地产有着比其他细分领域更高的热情，而从竣工面积的数据来看，今年商务地产的竣工面积同比增速也远远超过住宅和商业地产。从企业投资的角度来讲，近年来金融街控股、绿地集团等商务地产领先企业也加大了在该细分市场中的投资。其中金融街控股更明确未来几年商务地产投资在企业总投资中将占主导地位。

报告认为，支撑着商务地产投资数据快速增长的，是近几年中国经济的快速复苏，以及由此产生的对商务办公空间需求的快速增长。针对年初有关全国范围内写字楼供应过量，可能引发泡沫的业内讨论，报告也给出了观点，认为尽管部分城市的供应可能有问题，但商务地产市场总体仍呈消化可期的形势。

报告还以北京市场为例，指出2008年奥运会前，“奥运效应”所引发的投资高峰曾一度令北京写字楼市场供过于求，空置率长期居高不下，但不到五年的时间，商务地产市场的供需关系已经发生逆转。当时的短期过量供应已被完全消化，北京商务地产市场预计在未来相当一段长时间内将呈现供不应求的状态。以北京最典型的商务区北京金融街为例，2008年之后租金已经持续五年呈上涨趋势，区域内写字楼物业常年处于满租状态。

商务地产市场细分开启

报告还对我国商务地产需求方主导力量进行了分析。改革开放三十多年来，我国商务地产市场也经历了从无到有的繁荣发展。最初主导商务地产市场，尤其是顶级写字楼市场的需求力量，主要来源于外资企业、跨国公司对办公空间的寻找。但随着我国经济的高速发展及国内企业的崛起，这一态势已得到改变。来自中国本土的各类企业已成为主导商务地产市场需求的决定性力量。

以北京金融街为例，历经20余年的发展，这一区域已经成为全国闻名的核心商务区。聚集了包括“一行三会”在内的中国最高金融决策和监管机构，以及153家大型金融机构和企业总部， 入驻机构掌控着全国95%的信贷资金、65%的保费资金，资产集中程度全国第一，成为全球最富吸引力的投资目的地、资本集散地和国家级金融管理中心。

而北京金融街的主要开发建设者——金融街控股股份有限公司，近期在商务地产细分市场的发力态势也引发了业内关注。2013年8月，金融街控股正式对外公布其“4C资产管理服务体系”，这一后台服务体系的建设，也是金融街控股在多年对金融类大客户服务形成的标准基础上特别为中小微企业定制的服务体系。

中房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云认为，“4C资产管理服务体系”的发布，标志着过去主要为金融行业大客户提供定制化产品的金融街控股，正谋求销售及产品策略的多元化，积极开拓中小企业客户。这意味着金融街控股在商务地产市场正进行深耕作业，此举将进一步巩固其在商务地产领域的领先地位。

房地产电子商务研究 第11篇

关键词：房地产,传统营销,电子商务营销

1 房地产传统营销模式

1.1 房地产传统营销社会背景

中国的房地产业自二十世纪八十年代以来发展迅速, 经历了计划分配时期和市场化改革时期, 二十一世纪初, 房地产行业成为国民经济的重要支柱。随着中国城镇化进程的加快, 房地产的需求日益剧增, 尽管国家开始颁布调控政策, 但却适得其反, 房价依旧节节攀升, 为了追逐超额利润, 很多房地产企业致力于开发精装修等商品房, 导致中低收入人群的刚性住房需求得不到满足, 从2003年至2007年, 每年建设的供应中低收入者的经济适用住房只占年住房建设总量的5%左右 (崔志宏, 2012) 。在这段期间, 公民对于住房的需求非常高, 不少人逐渐沦为“房奴”, 房地产企业的产品一度供不应求, 根据房地产的不同属性, 一部分人买房作为居住的消费品, 另一部分人, 将其作为增值的投资品, 甚至还有人利用房价波动进行投机以赚取差价。到2010年, 房地产市场的迅猛发展开始对社会经济造成了一定冲击, 并引起广大中低收入人群的极度不满, 国家调控政策陆续出台, 抑制房价非理性地暴涨。

1.2 传统营销模式图

这一时期的房地产传统营销模式如图1所示。从两个角度考虑房地产传统营销, 分别是营销活动和营销成果。图中, 营销活动体现房地产企业将自己的产品、活动情况以及企业品牌相关信息传递给消费者的过程。主要有两种传递途径, 一是通过大众媒体, 这里的大众媒体包括电视、广播、报纸、杂志、户外广告等公共媒介, 房地产企业将信息公布在这些媒介上, 消费者再通过这些媒介接收到房地产信息;二是通过楼盘销售中心, 这是房地产企业营销的实体场所, 这种营销活动的关键因素在于销售人员, 他们负责向消费者传递各式各样的房地产信息, 包括户型、价格、地理位置、配套设施等, 并且接受消费者的咨询和反馈, 同时能够直接了解到消费者的态度和购房倾向。

营销成果指的是房地产企业需要了解营销活动带来的财务绩效、品牌绩效等一系列成果。主要有两种途径:一是直接通过销售人员的销售业绩来衡量企业的营销成果, 毫无疑问, 这是最简单最直观的方式;二是通过市场调查, 调查消费者对企业品牌和企业不同项目的了解程度、态度、满意情况和意见建议。

图中箭头表示信息流动的方向, 房地产企业通过营销活动将信息推送给消费者, 再通过各种方式收集能够体现营销成果的信息。

2 房地产电子商务营销模式

2.1 电子商务应用情况

随着互联网的推动, 电子商务迅速渗透到各个行业, 将政府、企业和个人带入了数字信息化的时代, 也导致一些传统行业遭受到巨大的冲击。目前电子商务运用较多的行业有制造业、零售业、服务业和金融业。而房地产产品的现场观摩和体验对于消费者来说至关重要, 同时单笔交易金额及其波动性同其他行业相比较大, 因而在2010年以前很少有房地产商选择电子商务平台进行销售。随着国家限购、限价等调控政策的不断出台, 地价的不断攀升, 房地产开发商资金压力巨大, 为了拓宽资金来源, 加速资金周转, 房地产企业开始寻找低成本高效率的销售模式, 于是电子商务模式的房地产营销如雨后春笋般出现在各大城市。

2011年4月, SOHO中国携手新浪乐居首次实现电商合作, 同年8月8日, 国内第一家房地产电子商务平台EJU.COM上线。目前, 典型的房地产电子商务网站有新浪乐居、搜房网、淘宝房产、搜狐焦点房产等, 58同城、赶集网等也加入了房地产电商化的市场份额争夺之中。个别省份还打造了本土的房地产电子商务平台, 如南京的365地产家居网和广西区内房地产的第一门户网站住朋网, 仅2012年上半年住朋网通过房地产电子商务平台达成的成交房产达337套, 折合成交金额超过1.9亿元, 成果比较可观。

2.2 电子商务营销模式图

房地产企业开始运用电子商务平台进行营销, 称之为房地产电子商务营销。房地产企业网络营销模式如图2所示, 同样是从营销活动和营销成果两个角度来考虑, 网络营销模式是对传统营销模式的扩展和延伸。图中 (细线部分) , 与传统营销模式一样, 营销活动借助于大众媒体和楼盘销售中心, 营销成果的界定源自于销售业绩和市场调研, 在此基础上, 图正中部分添加了一个新的媒介网上平台。房地产企业可以申请域名, 搭建自己的网上销售平台, 也可以借助于第三方平台, 将企业产品及相关信息置于其中, 以供消费者浏览和了解。一般来说, 房地产企业网上平台的功能包括但不局限于以下几点:

(1) 新房信息, 消费者可以从网站上直接了解房地产企业楼盘的地理位置、户型设计, 还可以对比不同楼盘的价格, 从而选择最适合自己、性价比最高的房子, 同时可以预约看房, 消费者选中了满足条件的楼盘, 可以在线预约看房时间, 更加方便和快捷;

(2) 二手房, 网站还为消费者提供发布房屋租赁和销售信息的平台, 促进房产信息的流通, 同时网站充当房地产中介的角色, 与实体中介咨询服务内容相同, 为消费者提供房地产评估、经纪、咨询等服务;

(3) 房产资讯, 网站为消费者提供国内网房市行情, 相关视频、专题以及访谈资讯;

(4) 优惠促销, 消费者可以通过网站, 了解不同房地产电商发布的促销和优惠信息;

(5) 在线咨询, 网站开通了在线咨询服务, 为消费者解答疑问, 还提供在线售后服务, 消费者购房后, 如果有问题, 可以通过在线售后服务进行解决;

(6) 论坛, 消费者可以在网站上分享看房体验、购房心得, 以及装修等相关经验, 为其他消费者提供参考和建议;

(7) 团购, 房地产企业可以在网站上发布相关看房团信息, 以团购的形式通过比单独买房更低的价格吸引更多消费者。

3 房地产传统营销与电子商务营销对比

表1所示是房地产传统营销与电子商务营销的优势与局限性对比。

3.1 房地产传统营销优势

第一, 营销理念成熟, 可操作性强。房地产传统营销经历了数十年的积累和沉淀, 已经形成了相当成熟的营销理念和技巧, 实践经验丰富, 可操作性强。

第二, 销售人员个人魅力作用大。传统营销依赖人与人的面对面沟通, 使消费者能够直接获取相关信息, 销售人员个人魅力对房地产营销有很大的作用。

3.2 房地产传统营销局限性

第一, 固有销售模式达不到销售预期。随着互联网的推广, 消费者观念和行为方式都发生了巨大改变, 传统的营销方式不能够吸引到足够的消费者, 远远不能达到企业的销售预期。

第二, 消费者与房地产企业沟通存在障碍。大众媒体上的房地产信息由于篇幅和广告费用限制, 只是把吸引眼球的重要信息公布于上, 消费者从中获得信息后, 并不能快速了解更详细的信息, 也不能够快速向房地产企业反馈和咨询;另外, 消费者可以向销售人员直接咨询和反馈, 但是这些信息并不一定能够或迅速传递给房地产企业, 这很大程度上依赖于销售人员的工作素质和责任心。

第三, 信息传播不具有针对性。通过大众媒体接收房地产企业推送的信息的消费者比较广泛, 同时, 楼盘销售中心接纳的消费者一般两点特质:一是时间宽裕, 但是在生活节奏越来越快的时代, 有购房需求的年轻人很难花太多时间通过频繁光顾楼盘销售中心选择到心仪的房子;二是对楼盘的设计感兴趣, 不过大多数是为了了解但购买意愿并不强烈, 真正具有购房需求的仅仅占到小部分。因此, 房地产企业传统营销的信息传播根本不具有针对性, 受众太广, 目标客户不明确。

第四, 营销时间和费用消耗大。正是因为传统的房地产营销不具有针对性, 营销活动目标群体不明确, 要花费很多宝贝的时间和广告费用在非目标客户上, 导致房地产企业的资金周转期很长, 这是房地产企业资金压力巨大的重要原因之一。

3.3 房地产电子商务营销的优势

与传统营销模式相比, 房地产电子商务营销的优势有几个方面:

第一, 利用了互联网带给人们生活和思想的改变。互联网思维的提出, 体现了人类对信息的获取和传递的新需求, 是重塑和颠覆传统行业和传统理念的关键, 正是由于互联网思维, 消费者的购买动机、途径都发生了改变, 接收有效营销的来源和方式也发生了根本性的变化, 电子商务营销正是迎合了这种改变, 弥补了传统营销的不足, 开辟了新的营销市场。

第二, 拓宽了营销途径。房地产电子商务营销利用电子商务平台进行宣传和销售, 但并没有摒弃传统营销模式, 而是在原有模式基础上, 增添了网上平台这样与时代发展密切联系的工具, 让消费者可以随时随地获取想要的房产信息, 自由选择, 信息透明, 从而房地产企业一方面从保留的传统营销途径中维护老客户, 另一方面通过网上平台, 获取更多的潜在客户。同时, 网上平台也有利于企业品牌的树立和传播。

第三, 消费者与房地产企业的沟通更加快捷。结合房地产企业网上平台的功能和模式图 (粗线部分) , 房地产企业和消费者之间的沟通可以通过网上平台形成一个回路, 也就是说房地产企业可以将信息通过网上平台推送给消费者, 消费者再将反馈的信息传递给企业, 解决了传统营销在消费者信息反馈方面的难题, 从而双方可以快速、便捷地进行沟通, 促进房地产企业营销活动的顺利进行。

第四, 节约了营销时间和销售成本。在营销活动方面, 传统营销通过大众媒体和楼盘销售中心进行营销, 实际实现销售的时间和成效具有不确定性, 还需要消耗大量广告费用和销售人员工资;在营销成果方面, 市场调查需要花费大量的调查成本。增加了网上平台以后, 浏览量远远大于传统营销吸纳的客流量, 消费者通过货比三家, 购买的可能性也有所提高。

3.4 房地产电子商务营销的局限性

房地产电子商务营销模式为房地产企业带来了不菲的销售收入和美好的销售前景, 然而, 它并没有完全解决传统营销模式的所有缺陷, 它仍然存在两点突出的局限性:

一是客户定位不准, 针对性不强。电子商务在我国已经发展了二十余年, 但并没有完全实现精准的客户选择和定位, 房地产企业仍然花费了大量的沉没成本在无针对性的营销活动上, 而潜在的目标客户并没有完全被筛选出来, 导致房地产企业不能实现利润最大化。同时, 客户关系管理仅仅停留在表面维护, 没有提供个性化的交互和服务过程, 在维持老客户的同时, 吸引新客户以及将已有客户转化为忠实客户。

二是网络广告盲目投入效果却不佳。现有的房地产网络广告以横幅式广告为主, 一些房地产企业选择在知名网站上投放自己的产品广告, 希望以最快的时间让消费者知道并了解自己的产品, 却忽视了知名网站的客户群体与企业的目标客户群体并不具有一致性;另一些房地产企业借助房地产电子商务网站投放广告, 然而, 琳琅满目的广告很难让消费者对某一条广告产生青睐。因此, 房地产企业不仅要支付高额的广告费用, 还要面对效果远不如预期的结果。

4 结语

房地产电子商务营销模式并没有完全解决传统营销模式的困境, 一般意义上的电子商务模式已经不能满足房地产企业日益增长的客户需求, 为了有效实现客户定位, 针对性地进行客户营销和服务, 最大化程度利用企业投入资本, 需要结合传统营销和电子商务营销的优点, 利用时下快速发展的网络技术, 掌握消费者的心理, 进行多维度的优化组合。

参考文献

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