房地产项目融资介绍

房地产项目融资介绍（精选9篇）

房地产项目融资介绍 第1篇

房地产项目私募融资渠道介绍

目前我国房地产市场融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，只是这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。

（一）银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。尽管对于房地产开发商来说，贷款受到国家宏观政策，特别是利率政策的影响很大，但是2008年银行仍是房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅使银行减低了自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低的，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况分析，目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。

（二）企业上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。在我国，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。

（三）信托项目融资

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发

展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多，而且风险较小，收益较高。因此，信托将会成为国内房地产金融创新的一大趋势。

（四）房地产信托投资基金（REITs）

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。

2008年12月国务院办公厅出台的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（简称金融30条）提出，将开展房地产信托投资基金试点，这位我国房地产企业通过房地产信托投资基金融资提供了政策支持。

（五）房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2900万元、利率为10.1％、限期为3.5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发

企业的债券融资空间将会增大

（六）夹层融资

“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。

（七）其他方式

1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。

3、合作开发。土地实现完全市场化的公开供给之后，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，也成为一种独特的合作开发融资方式。

4、海外地产基金。目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。随着2006年金融市场全面开放，外资银行、外来资金逐渐成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段。要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

房地产项目融资介绍 第2篇

房地产怎么自我介绍

我叫，今年岁，房地产自我介绍范文

。毕业于。我性格活泼开朗，大方热情，乐于助人，平时喜欢阅读、看书和上网流览信息。我曾经在学校参加过房地产实习，在实习期间我严格按照正式房地产的标准来要求自己。我深入学习，和他们相处融洽，和他们一起学习了语文教学的各种知识，掌握了一定的房地产技巧，也对房地产工作有了一定的认识，找到了自己的学习一套方法，同时，在实习当中，身边无私奉献的精神和天真、求知若渴，勤奋的学习态度深深地感染了我。我也深深体会到了作为一名房地产工作人员的乐趣和重要意义，更加坚定了自己做一名房地产人的决心，成为一名优秀的房地产成员也成了我的愿望。

房地产大全自我介绍

房地产自我介绍参考

我叫xxx，今年24岁，毕业于xxx。我在校期间平时喜欢看书和上网浏览信息，尤其对于房产类的信息比较关注(注：如果没有就不要夸下海口)，我的性格比较活泼开朗，热情大方，乐于助人。

参加房地产销售已经有半年的时间，在这半年内，我严格按照房地产的要求来规范自己，增加对自己的磨练，我深入的学习了关于房地产的各种知识，并且在领导的帮助下，掌握了一定的房地产销售技巧，对于房地产的工作有了更深层次的认知。并且找到了一套适合自己的销售方法，能够独立的完成房地产的销售任务。并且，我仍然不断的努力，让自己的能力更上一层楼。

作为房地产的销售人员，我明白自己的一言一行不但代表着自己的形象，更是将自己背后的企业展现给客户，也是企业的形象代表。所以，我觉得自己身肩重任。在平时严格的要求自己，不要因为自己的行为而为自己背后的企业抹黑，同时要不断的提高自己的身体素质，不断的用更高的标准来要求自己。提升自己的专业知识与技能。除此之外，还了解整个房地产的市场动态来为自己充电。

我觉得，我在今后应该向更多的人学习，及时反思自己的行为，让自己不断的进步，完善自己。从而使得自己成为一名房地产销售精英，从而能和公司共同的发展，创造一个美好的未来。

面试房地产自我介绍模板

房地产项目融资的渠道和风险 第3篇

关键词：房地产,融资,渠道,风险

1 房地产企业项目融资的主要渠道

在我国市场经济中, 银行不管是什么时候都是经济融资的首选方式, 因为银行融资相对于其他方式来说信用度更高, 在与银行融资过程中, 银行是经营的主体, 房地产投资方和银行都要遵守一定规则, 合作方必须定制一些条约来约束彼此。在融资过程中, 投资方必须要保证资产的质量才能降低风险, 然而对于贷款银行来说, 怎样才能保证资产融资的安全就需要投资者的担保了, 比如一定的财务保证。我国房地产企业开发资金大部分来自于银行, 但是大多数的企业资产不能达到银行贷款的要求, 只有极少数能达到要求, 这样一来就会加剧房地产的财务风险, 然而房地产在中国市场上又占据着重要的地位, 所以, 就会影响我国整个市场的发展。银行投资时要求的是有风险、有收益, 风险和收益要同等存在, 不能哪头重哪头轻。但是, 纵观我国的银行现在获得的利益仅仅是投资方的一部分利息, 而其承担的风险却很大, 而且现在还存在各种的违规行为, 对于整个房地产来说面临着巨大的风险, 不仅不利于我国房地产行业的发展, 对于我国整个银行业也有巨大的影响, 不利于我国整个市场经济的发展。

房地产企业项目融资另一个重要渠道是非银行金融机构的融资, 不同的集团有不同的目的。有的为房地产企业提供资金;有的为房地产企业提供服务, 这种筹集的资产虽然没有银行的多, 但是风险要小一些, 而且会有广阔的发展前景。还有一种是房地产资金信托, 目前我国房地产信托在不断地发展, 在房地产行业中占的比重也在不断地加大, 但是比起银行, 信托公司各方面还不够完善, 还没有银行有可靠性, 它的管理方面、经营方面经验都没有银行多。所以, 在选择上会有更大的风险, 而且客观来说我国的信托机构还不是很多, 就算有很多也没有很大的发展。所以, 要想让我国的房地产事业有更好的发展就必须培养一批真正意义上的房地产信托基金, 这样就能更好地完善房地产行业, 也可以改变我国现在房地产行业依靠银行的事实。还有一个融资方法, 就是与建筑承包商合作。现在建筑市场的竞争也越演越激烈, 当然也有许多建筑承包商很有经济实力, 他们就愿意合作融资, 而且现在建筑商垫资开发房地产事业也成为国家调控的一个主要手段。

2 房地产企业项目融资的风险

从上面可以看出房地产企业融资的方式有很多, 虽然企业可以通过银行等融资来达到目的, 但是银行在融资的时候对房地产企业的要求也是很多很高的。所以银行在很多的时候扮演的角色其实是锦上添花, 而不是雪中送炭。这样看来中小企业融资的难题并没有得到解决, 所以房地产企业在项目融资时是存在一定的风险的。在投资过程中造成投资风险的因素很多, 不同的原因造成的后果都不相同, 各种各样的风险对投资额的影响也各异。

1) 外部环境造成的风险。

外部环境又有许多种, 比如社会环境, 当产品不太适合该地环境时, 那么就有可能面对消费者的不认可风险, 每一个地方有自己的习俗, 所以在开发产业的时候一定要考虑各个因素。还有一个外部因素是经济环境的影响, 如果房地产企业与银行融资后, 该地的经济却处在停滞的阶段, 那么房地产市场就会面对市场萧条的局面。当然还有一个不可抵抗因素就是该地的各个政策都会影响房地产的开发格局, 比如该地的城市规划、环保等各项政策。资金方面的风险也会大大影响房地产开发项目, 目前银行贷款是房地产融资的主要手段, 但是一旦利率有所变动就会影响市场需求, 如果利率过高就会影响居民的购房率。在投资项目的时候, 项目的设计也存在一定的风险, 比如在设计的时候, 如果设计的不够先进, 达不到消费者的需求这样很可能就削减消费者的购买率;但是如果设计的太先进又不适用, 消费者又有可能接受不了。不管设计得过于先进还是过于陈旧, 都会造成风险, 所以对于房地产企业来说技术也很重要。

2) 企业内部的因素也会造成一定的损失。

最典型的就是工期延期造成的风险。工期一旦延期, 以前的计划大都不适用了, 而且在工期延期的这一段时间没有人能预测房地产市场会发生什么变化, 可能在这一段时间市场状况就很好, 在这一段时间内售楼就是最佳时段, 而这段时间各个方面的支出也是一大笔开支。在投资项目的时候一定要保证项目的质量, 消费者其实最关注的就是房子的质量怎么样, 然而投资方如果在施工过程中稍有偷工减料等行为, 或者技术很落后, 这些行为都会造成房子的质量问题, 很有可能会出现安全隐患。所以可以看出, 在投资项目的时候不仅有外部环境的影响, 还有投资方本身的问题。要想让风险降到最低, 不仅要考察好投资地的环境, 还要保证施工过程中的严格要求。这样才能使风险降到最低, 实现我国房地产业的顺利发展。

房地产项目融资目前在我国占据着重要的地位, 拥有资产商是否会投资一个企业全要看该企业的实力、经济运作各个方面了, 虽然现在我国房地产融资的主要方式是银行, 但是在不断地合理调整下, 我国的房地产项目融资方面会有更广阔的发展前景, 在政府的帮助下投资方的风险也会降到最低。

参考文献

[1]王丽娅.企业融资理论与实务[M].北京:中国经济出版社, 2005.

[2]叶义成, 等.系统综合评价技术及其应用[M].北京:冶金工业出版社, 2006.

房地产项目融资模式的探讨 第4篇

摘要：随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到严重影响，本文根据项目融资的特点，提出了房地产一些新的融资模式，如产品支付模式、ABS模式、售后回租等融资模式，为缓解房地产资金紧张具有一定意义。

关键词：项目融资产品支付模式售后回租

0引言

随着我国总体经济的快速发展，房地产业己成为国民经济的支柱产业之一。然而随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到严重影响。在此危机关头，创新性提出房地产项目融资模式，为房地产企业雪中送炭，为保持我国经济持续增长是件非常有意义的事情。

1房地产开发企业传统的融资方式

房地产开发企业传统的融资渠道主要有内部融资和外部融资。内部融资主要来自于房地产开发商自身的积累。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。可见，传统的融资方式已经严重阻碍了房地产开发企业的发展和壮大，通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。

2项目融资模式在房地产项目中的应用

对于房地产业来说，目前在我国许多房地产开发项目是通过成立项目公司来运作的，房地产开发项目抵押贷款也是以房地产开发项目资产为偿还担保，这使很多房地产开发项目的筹资具有了项目融资的一些特点。

2.1直接安排融资模式直接安排模式即房地产开发商(项目发起人)直接安排项目的融资，并直接承担其融资安排中相应的责任和义务。这是比较简单而普遍应用的一种项目融资模式。一方面，开发商与项目管理公司签订协议，由项目管理公司负责对房地产开发项目的建设和销售进行管理，开发商也可自行对项目进行管理：另一方面，开发商与融资方签订融资协议，由融资方提供贷款给开发项目。同时，开发商将自有资金注入开发项目，使项目得以启动。在项目的建设过程中，融资方通过银行帐户对项目进展情况进行监控，并按与开发商的协议规定陆续注入后续资金。当项目建设成功并进入销售阶段时，项目所取得的销售款项将按开发商与融资方的协议，一部分用于贷款的偿还，其余部分作为收益流向开发商。这种模式适合房地产开发商本身的财务结构不是很复杂的情况。即使是有限的追索权，因为直接使用了开发商名义进行融资安排，所以，对于资信状况良好的开发商来说，直接安排融资模式可以获得相对较低成本的资金。

2.2“设施使用”融资模式“设施使用”模式是指某种工业设施或服务性设施的提供者和这种设施使用者之间签订一种“无论提货与否均需付款“性质的协议，这种设施使用协议在工业项目中有时也称为“委托加工协议”。这种模式在房地产开发中可应用于廉租房建设等项目中，利用这种模式进行房地产项目融资的主要步骤有：①由项目投资者和当地政府达成协议，由当地政府提供一个“无论使用与否均需付款”的协议，并且这个协议为贷款银行所接受；②由项目投资者组建项目公司，使其拥有、建设和经营该房地产，也可将该公司推向股票市场，以吸收其他投资者资金；⑧房地产建设进行招标，中标公司需要具有一定的资信和经验，并能够由银行提供履约担保；④项目公司以房地产使用协议、承建合同和履约担保作为融资的信用保证；⑤当地政府利用每月收到的廉租房租金和部分财政补贴支付房地产使用费。

利用此种模式可以帮助政府解决建设廉租房所需的大量资金，而房地产开发商也可以获得较多金融机构的贷款。

2.3“产品支付”融资模式产品支付法是指采用无追索权或有限追索权的融资方法，提供贷款的银行从项目中购买一定份额的生产量，这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。此种模式可应用于房地产公司代某组织开发某项房地产业务，其中以单位集资建房形式为主，其实施步骤包括：

2.3.1由房地产投资者建立一个中介机构(或直接以某单位的名义)，从项目公司购买一定比例的房屋作为融资的基础：

2.3.2投资者交纳用于购买这部分房屋的资金给中介机构，中介机构再根据生产支付协议将资金注入项目公司作为项目建设和项目投资资金，项目公司承诺按一定方式安排产品支付，同时以项目资产和完工担保作为信用保证；

2.3.3房地产项目竣工后，项目公司将房屋销售给中介机构的投资者，用于偿还中介机构的债务。

这种模式的特点在于：首先，项目还本付息的唯一来源是项目产品：其次，节省了大量销售费用；另外要求项目公司提供最低生产量和最低质量标准的担保。

2.4BOT融资模式BOT是英文Build-Operate-Transfer(建设运营转让)的缩写形式，是为了动员私人投资基础设施经常采用的一种办法，具体做法就是政府将公用基础设施的建设和经营权交给私人资本，并授予特许权，然后由私人企业自行筹资建设，并在建成后自行运营取得预期收益，若干年后再移交给政府。BOT实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。BOT项目融资模式目前还发展出了BTO，BOOT，TOT等多种延伸形式。

BOT项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，如公园等项目。BOT模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①作为项目发起人角色的当地政府选择并确定拟进行BOT项目融资的项目，就备选项目进行技术经济和法律可行性研究论证；②项目选定以后就开始准备招标和要约文件，提出招标条件邀请相关投资机构和财团提出项目建设开发的建议。作为企业则开始调查项目的可行性，与贷款方协商，准备组建项目公司；③政府在对投标者进行评估选择后，政府和企业进行相关协议的谈判工作，对项目的所有方面进行协商，并签订好法律文件；④在做好项目开发的全部准备工作后，就开始项目的建设和经营阶段，各方当事人根据协议履行协定义务和责任；⑤项目在经过数年的经营后，企业根据协议规定的要求把项目的所有权转让给政府。

2.5ABS(Asset-Backed-Secu ritization)融资模式ABS融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，以项目资产的未来现金收益为保证，通过在资本市场上发行高级债券来筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、安全性和流动性强、债券利率低的特点，降低发行债券筹集资金的成本。具体来说，利用ABS模式进行房地产项目融资的流程基本上可分为四个阶段：

第一，组建SPC阶段。SPC是Special Purpose Corporation缩

写，即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评估机构较高资信评估等级(AAA或AA级)的信托投资公司、信用担保公司、投资保险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建SPC是ABS顺利运作的根本前提；

第二，SPC与项目结合阶段。适合ABS的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目，拥有这些未来现金流量所有权的是项目公司，这些现金流量所代表的资产是ABS融资的物质基础。SPC与这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给SPC

第三，SPC发行债券阶段。SPC可直接在资本市场上发行债券筹集资金，或者经过SPC信用担保，由其他机构组织发行债券。SPC发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所筹资金用于项目建设和开发；

第四，SPC偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给SPC，因此SPC就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资本市场发行债券的本息。

2.6PPP即公共部门与私人企业合作融资模式PPP是publicprivate partnership即公共部门与私人企业合作模式，对项目生命周期过程中的组织结构设置提出了一个新的模式。它是政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的“双赢”或“多底”为理念的相互合作形式，参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。此种融资模式适用于建设大型的体育场馆和开放式的健身场所。PPP同BOT模式有些相似，但参与项目的公共部分和私人企业之间是合作关系，私人企业从项目论证阶段就开始参与项目，而BOT模式从项目招标阶段才开始参与项目。如体育场馆的建设可由政府牵头，体育协会、体彩中心等非营利组织、房地产企业共同参与建设。

PPP模式的优势：

2.6.1PPP融资模式可以使得房地产企业在项目的前期就参与进来，有利于利用私人企业的先进技术和管理经验，并可以在项目的初始阶段更好地解决项目整个生命周期中的风险分配。

2.6.2在PPP融资模式下，公共部门和房地产企业共同参与公共设施建设和运营，双方可以形成互利的长期目标，更好地为社会和公众提供服务。同时，公共部门参与项目建设和运营也可以减少项目的国家政治风险，增强私人投资者参与公共设施建设和运营的积极性。

2.6.3在PPP融资模式下，有意向参与房地产项目的私人企业可以尽早和项目所在国政府或有关机构接触，可以节约投标费用，节省准备时间，从而减少最后的投标价格。

2.7房地产的售后回租融资模式售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金，在出售某项资产后，再从购买者手中租回该资产。一方面可以取得该资产的变现款，另一方面又可以继续使用该资产。

房地产的售后回租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①房地产项目公司设计好售房价格和租金，计算房地产的投资报酬率，该报酬率应高于银行存款利率：②项目公司与房地产投资者签订房产购买合同，同时按约定项目公司回租该房产：③项目公司再将房产租给使用者，每月的租金用于支付房东的租金。

房地产自我介绍 第5篇

大学生活在忙碌中悄然过去，成为人生美好记忆的一部分。当中有成功的喜欢，有失败的失落。但却把我培养成一个现在的大学生，使我在各方面的综合素质都得到了提高，为以后的人生打下了坚实的基础。四年的大学生活是我人生中美好的回忆，我迈步向前的时候不会忘记回首凝望曾经的岁月。

四年的市场销售专业知识学习和丰富的房地产市场兼职实践经历，使我对房地产销售职业的兴趣和技能方面获益匪浅。我从坎坷曲折中一步步走过，脱离了幼稚、浮躁和不切实际，心理上更加成熟、坚定，专业功底更加扎实。

素质：吃苦耐劳，工作积极主动，能够独立工作、独立思考，勤奋诚实，具备团队协作精神，身体健康、精力充沛，可适应高强度工作。

四年的大学学习和一年有余的房地产公司销售岗位见习工作磨练，培养了我良好的工作作风和团队意识，比如多角度了解和觉察客户的购买需求，全方位进行房产客户服务工作，埋头苦干的求实精神以及随机应变的推销能力等。相信如果能成功应聘上贵公司的房地产销售岗位，在今后的工作中，我会紧密配合公司销售需要，任劳任怨的工作，成为一名称职的房地产销售能手。

房地产面试自我介绍 第6篇

各位面试官好，我叫xxx，本科就读于同济大学土木工程系，毕业后以总分第七考入本校土木学院地下系隧道班。研究生期间成绩全班第二。我的专业基本功扎实，目标明确执行力极强，并且懂得解决问题的方法。研究生期间曾认xxxx志愿者团队摄影师及通讯员，实操了自己的摄影技能，更加强了自己的沟通能力，那些采访对象都是年过半百的老人给了我非常多的感动与正能量，人不拼搏碗少年!暑假在xxx实习期间充分考验锻炼了我的专业知识与技能，有了更多直观的设计概念，了解到了工程设计人员的思维，更在这过程中增强了与各专业人员之间的协同工作能力。由于家庭的原因从小对工地比较熟悉，对施工现场甚至有亲切的感觉，我认为我非常适合房地产工程岗，希望在未来的五年内成为一名优秀的房地产项目经理，谢谢。

面试房地产自我介绍 第7篇

我个人喜欢做销售行业，可以接触不同方面的人士，得到更好的锻炼，更好的处理好人际关系等，也是可以经过自己不断努力能拿到相应收入的行业!

虽然我的学历不高，但我相信一个优秀的业务不是靠自己的学历来就能证明什么，只是他(她)步入行业的机会要更容易些，如果咱们公司只接受高学历，我没有，我记住一句话，选着好，比努力更重要!

我也会对自己很负责的先选好平台，其后靠我自己的努力为公司创造自身价值，我有信心做好我的本职工作，希望咱们公司能否给予机会!

房地产项目信托融资实务 第8篇

一、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本

需要说明的是,上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等,目前信托市场上,开发商的信托融资成本大多在15%-23%之间,这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外,还包括需要支付给信托公司的财务顾问费,以及发行信托计划过程中需要支付给第三方的费用,如需要支付给承销商的承销费用、需要支付给评估机构的评估费用,需要支付给资金保管方的保管费用等等。

二、房地产信托融资的必要性和信托资金主要需求时点

开发商就房地产开发项目申请银行开发贷款有严苛的条件要求(四证齐全,开发商自有资金比例30%以上),项目前期融资十分艰巨。尽管信托贷款比银行开发贷要求的条件有过之而无不及(需满足“四二三五”,即四证齐全,二级开发资质,自有资金比例35%以上),但《集合资金信托计划管理办法》第二十六条规定:“信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金。”这使得信托公司可以根据项目及项目公司具体情况灵活设计变化多样的信托产品,以其灵活的投资方式弥补了这一缺憾。信托资金投入房地产项目除贷款方式外的其他变通模式见本文第四部分所述。

至于一个开发项目何时需要信托资金的介入,简而言之,凡是开发商急需资金而贷款不能介入的时点都是有必要引进信托资金的时点,主要为:1、招拍挂前或土地使用权出让金足额缴付前,一方面不能以流动资金贷款缴纳出让金(法律规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资),一方面尚不符合开发贷申请条件,最好的办法即通过设计信托产品募集资金;2、受让土地后、开发贷条件具备前,或者银行开发贷在审批过程中时(银行贷款程序繁琐、审批时间较长)则可用信托资金过渡;3、银行开发贷到期必须收回,而项目仍需建设资金,此时可由信托资金置换银行开发贷。

三、房地产信托融资基本法律关系及结构化信托

图2线表明合同关系及签约顺序,虚线表明资金来源及走向。

如图2中所示,投资人分为优先级受益人和次级受益人的信托产品称之为结构化信托,其中优先级受益人在分配信托收益或剩余信托财产时享有优先分配的权利,剩余收益(若有)或剩余信托财产(若有)由次级受益人取得。次级受益人一般为开发商(资金需求方)或其关联公司,在房地产信托法律关系中还承担着保证优先级受益人能够获得信托文件约定的收益之责任和义务(若信托收益不能满足优先级受益人按约定应获得的收益,则由次级受益人追加认购次级信托份额,并将该等追加资金分配给优先级受益人)。

为便于设计信托产品,目前房地产信托大多为结构化信托,不过,根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(银监办发[2010]54号)的要求,一支信托计划产品中,优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

四、信托资金投入房地产的模式

信托资金投入房地产主要有以下四种模式:信托贷款型、股权投资型、权益投资型和财产信托型。

信托贷款型,即将信托募集到的资金以向开发商发放贷款的方式投入到房地产开发项目,是房地产信托融资的早期形式和常规模式,但因其要求的条件较银行贷款更严格(四二三五),故实务中较少采用。

股权投资型,指信托公司将信托募集到的资金以受让股权、增资扩股、增加资本公积或新设公司的方式投入到房地产开发项目,通过阶段性持股达到获取预期收益的目的。此种方式,往往包含着“对赌”设计,即极端情形下(开发商不按约定回赎股权或支付投资人收益)信托公司会处分股权(转让股权、减资或解散公司)以保证投资人利益不受损害。

权益投资型,指信托公司以信托募集到的资金为对价受让开发商在某一阶段的特定权益(应当是具有可让渡的、专属性的权益,且该权益能够在未来期限内产生稳定现金流),从而获得信托收益的模式。此种模式具有灵活性,易于设计信托产品。

财产信托型,与REITs有一定的相似之处,即开发商将房地产开发项目(建设中或已建成)作为信托财产委托给信托公司管理,该信托财产的部分受益权由委托人转让给投资人以获得资金,在约定的信托期限届满时,由委托人或委托人的关联公司回赎受益权以结束信托。此种模式因受受益权转让相关条件限制、信托财产所有权转移涉及房地产过户登记、税费缴纳等诸多问题,实务中很少采纳。

上述四种模式中,后三种实际均为准贷款型,即以股权投资、权益投资、财产信托之名,行贷款之实。按照信托有关规定,对信托产品的合规性审查应当采用实质重于形式原则,但若按照此原则执行,恐怕没有几支产品符合合规性和风险控制的要求。这也正是目前国家加强对房地产信托监管的原因之一。

五、房地产信托融资基本流程

见图3,完成下述过程需要的法律文件:

1、融资合同类:贷款合同或股权转让合同、章程修改案或收益权转让合同、财产信托合同等;

2、配套合同类:次级受益权认购书、次级受益权追加认购承诺函、抵押合同、股权质押合同、保证合同、账户监管协议、还款协议或支付协议(需强制执行公证)等;

3、信托文件类:信托计划说明、认购风险申明书、保管协议、优先级信托合同等。

六、律师在房地产信托融资中的服务内容

因房地产信托融资涉及的法律关系复杂、监管严格、文件繁多,需要律师全程参与,保证融资的合法性、维护各方利益。对信托公司而言,其律师服务的内容包括论证信托融资方案的合法性、合规性和可行性,评估法律风险、提出修改建议,对各类法律文件进行审查、修改等。而对于开发商而言,信托融资虽为最快捷、有效的资金杠杆,但亦有着非常严酷的风险,更需要律师全面介入,为其融资行为保驾护航。融资方律师通常提供的服务内容包括:

1、解答与信托融资有关的法律咨询,应融资方要求出具相关法律意见书;

2、协助融资方拟定融资申请书、对融资方拟定的融资申请书进行法律审查;

3、结合法律规定审查信托公司提出的信托融资方案的合法性和可行性,向融资方提示风险;

4、审查合作框架协议、融资合同、配套合同、信托文件等;

5、协助融资方就融资方案、融资框架协议、合同文件以及配套协议等与信托公司进行协商、沟通和谈判,根据谈判情况对合同文件进行修改;

6、协助融资方办理强制执行公证;

7、其他与信托相关的服务。

随着国家对房地产市场日益趋紧的调控,房地产融资渠道也越来越窄,11月份银监会下发《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》之后,房地产信托融资忽然从炙热期进入严冬,但沉寂往往孕育着爆发,说不定新一轮房地产信托融资热潮不久将来临。有专业人士推断,目前的形势将使房地产信托业务从以住宅为主转向以商业物业、保障性住房为重点,从一般性的住宅融资类信托转为以优质上市公司、大型房企集团与区域龙头为主要交易对手的信托,甚至孕育出真正意义上的RERTs。因此,开发商应当关注房地产信托融资的发展和动向,充分了解它、掌握它,寻找为我所用的时机及途径,使之成为项目开发过程中有力的推手。

摘要：房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通过信托公司发行房地产信托计划产品实现。本文对房地产项目信托融资的实际操作模式及律师在房地产信托融资中的服务内容进行分析探讨。

房地产项目融资介绍 第9篇

关键词：房地产开发；项目融资

一、引言

资本是三大生产要素之一。畅通有效的资金融通是企业生存和发展的基础，直接影响企业最终的财务目标和经营绩效。房地产开发活动具有资金需求量大、投资回收期长、高风险和高收益的特点，这使得有效的融资活动成为房地产开发项目成功的关键。合理的融资机制可以通过调整资本结构和组合融资方式，达到规避融资风险和降低融资成本的目的，从而确保房地产开发项目的顺利实施。

我国传统的房地产融资方式包括内源性融资和外源性融资两种方式。内源性融资主要指房地产开发企业将留存收益、折旧转化为投资的过程。房地产开发企业的自有资金数量不足且积累较慢，不能满足房地产开发项目大规模的资金需求。而外源性融资主要指间接融资方式，即房地产开发企业利用自身信用进行银行贷款融资。但由于大多数的房地产开发企业资信水平较低，银行贷款的数量和期限有严格限制，不能灵活应对房地产开发期间的各种资金需求。而且这种依赖银行贷款的融资方式将资金风险集中于开发企业和银行两个主体，不利于分散风险。基于以上分析可知，传统的房地产融资方式已不能满足房地产开发项目需求，阻碍了房地产业的正常健康发展，因此借鉴国外先进经验的项目融资模式被推广进入房地产领域。

二、我国房地产开发中的项目融资模式分析

项目融资模式是指专门为某一特定项目安排的融资方式，以此经济项目的未来净收益和项目本身的资产价值作为偿还借款的资金来源。项目融资模式具有项目导向性、无追索权或有限追索权、表外融资、风险分担性等特点。项目融资模式与传统融资模式的区别在于项目融资重点考察的是项目本身的经济强度而不是传统融资模式所关注的企业的资信水平和偿债能力。在项目融资模式下，融资双方可以根据具体项目的特殊情况设计出合理的融资结构，必要时辅以信用保证，使得项目能够获得在一般常规条件下无法获得的投资。在我国，常见的房地产项目融资应用模式主要有以承购合同为基础的融资模式、以产品支付为基础的融资模式、售后回租的融资模式、BOT融资模式和ABS融资模式等。

（一）以承购合同为基础的融资模式。对于融资方来说，贷款的偿还依赖于项目竣工后的销售收益。但是市场瞬息万变，一旦项目的销售遇到困难，融资方将承担巨大的风险，因此，以承购合同为基础的项目融资模式引入第三方承购合同，提供项目承购方的购买承诺，降低了融资者承担的风险，进而增强其投资意愿。以承购合同为基础的融资模式的优点在于容易实现无追索权或有限追索权，分散了开发企业和融资方的风险，降低了项目竣工后的销售风险等，而其缺点在于融资成本受承购方信用影响较大，当承购方资信水平良好时，融资方承担的风险较小，要求的资本回报也就比较小，当承购方资信水平较差时，融资方针对其承担的高风险会要求较高的资本回报。因此，以承购合同为基础的融资方式适用于承购方资信水平良好的情况。以设施使用为基础的融资模式与以承购合同为基础的融资模式类似，区别在于以设施使用为基础的融资模式将政府作为承诺使用设施并支付费用的承购第三方。

（二）以产品支付为基础的融资模式。以产品支付为基础的融资模式指融资方购买一定数量的项目产品，以产品购买价款作为项目投资额，以项目竣工后这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。这种融资模式的优点在于可实现无追索权或有限追索权，开发企业承担风险小等。缺点在于融资的相关协议复杂，融资方承担的风险较大。以产品支付为基础的融资模式适用于项目资金需求量大，缺少其他信用保证，且在良好的市场环境下产品收益有一定保障的房地产开发项目的融资。

（三）售后回租的融资模式。售后回租的融资模式是融资租赁的一种具体方式，指的是融资方购买项目竣工后的房屋，同时按约定项目公司回租其房屋，然后转租给房屋使用者，每月的租金返还给融资方，一定年限之后偿债完成，项目公司重新取得该房屋产权。这种融资模式的优点在于开发企业通过向融资方销售房产可一次性获得大规模的变现款，以缓解资金紧张的问题，同时经过回租，一定年限后偿债完成，又可重新获得房屋的产权。融资方通过购买房屋的产权避免了因项目公司破产而遭受巨大的风险，同时又可通过租金返还回笼资金。缺点在于融资方可能面临回笼资金较慢甚至是无法回笼资金的风险。因此，售后回租的融资模式适用于缺少其他担保方式，且在良好的市场环境下项目产品的租金收益有一定保障的情况。

（四）BOT融资模式（Build-Operate-Transfer融资模式）。BOT融资模式即建设-经营-移交融资模式，是指政府或者政府授权的公司与外商投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资）或本国企业签署特许经营协议，并由该签约企业组建项目公司，负责公共基础设施项目的融资、建造、经营和维护。在协议规定的特许期限内，项目公司拥有投资建造设施的所有权，特许协议允许其通过向基础设施的使用者收取费用回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报，而政府或者政府授权的公司保留监督权。特许期满后项目公司将基础设施无偿移交给政府部门。该模式不仅有利于减轻政府的财务负担，而且有利于转移和降低政府的融资风险，同时提高项目的运作效率。BOT模式可以带来高而稳定的投资回报，能引进国外的先进技术和管理经验，同时带给国内的企业更多的发展机会。

BOT模式适用于现在不能盈利但是未来却有一定盈利潜力的公共事业项目。

（五）ABS融资模式（Asset— Backed— Securitization融资模式）。ABS融资方式是一种以项目资产为支撑，以项目预期收益为保证，通过信用增级，在资本市场上发行债券筹集资金的一种资产证券化融资方式。该模式通过特殊方式提高项目的信用等级，使其进入国际高信用等级证券市场，该市场中的债券具有利率低，安全性和流动性高的优势，可大幅降低发行债券的融资成本。

三、我国房地产开发应用项目融资模式的真正障碍及解决途径

在我国，以上房地产项目融资模式已经得到了一定程度的推广，但是在实施过程中出现了一些问题，大面积推广也面临挑战，必须想方设法解决问题，真正使得项目融资模式成为房地产行业健康发展的推动器。

一是我国的房地产融资市场体系不健全，融资效率低，阻碍项目融资模式的大面积推广。虽然项目融资的模式已经引入房地产领域，但是从实际情况分析大多数的房地产开发企业仍然依赖于银行贷款进行融资，尚未形成多元化的融资方式，这必将带来风险过于集中和融资成本偏高的问题。因此必须不断完善房地产融资体系，提高融资效率，促进项目融资模式的广泛使用。二是国内的房地产开发企业缺乏项目融资的管理经验，导致部分项目融资模式的失败。房地产开发企业应注意结合项目本身特点，合理安排项目融资中的投资结构、融资结构和资本结构。充分利用各个参与者的资源优势，协调项目融资参与者之间的关系。对项目融资采取多方面的完善的担保措施，并将风险管理的思想贯穿项目融资的始终，慎重估计未发生的风险，积极应对已发生的风险。

参考文献：

[1]陈睿. 房地产开发项目融资方式综述[J]. 兰州商学院学报，2006，06：91-93.