房地产策划内容

房地产策划内容（精选8篇）

房地产策划内容 第1篇

房地产定位策划内容要点

房地产定位策划内容主要包括以下几个方面：

1.市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。

2.功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3.专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4.象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。

房地产策划内容 第2篇

运用科学方法，有目的地，有系统地搜集、记录、整理有关主题公园的市场信息和资料，分析主题公园市场情况，了解主题公园市场的现状及其发展趋势，为未来城项目引进主题公园提供客观、正确的资料。2 适用范围

本办法适用于控股集团总部三鼎旅业集团未来城项目指挥部所有子业态营销策划管理工作。3 策划包括的内容

房地产策划从地产类别上可分为：商业地产策划、工业地产策划、住宅地产策划等。从内容上分为：营销推广、公关活动策划、销售策划、广告策划等等。

一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护；(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。

二、房地产营销策划内容: A、定价策略

1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；

2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；

3、推出特价房的时机及数量建议；

4、楼层、朝向、景观差价；

5、付款方式建议；

6、售价调整与销售率及工程进度的关系

B、销售费用及资金流量调控建议

1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议；

2、销售资金回笼与工程进度关系建议

C、开盘时间及销售阶段的划分

1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；

2、销售阶段的划分及周期

D、销售控制

1、推盘手法建议；

2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；

3、价格调控与促销手段建议；

4、签署认购书与合同的注意事项

E、人员培训

1、发展商简介；

2、房地产特性与房地产价值；

3、项目环境资料说明；

4、项目规划介绍；

5、公共设施介绍；

6、整体理念介绍表表达；

7、营销理念；

8、营销技巧；

9、逼定技巧；

10、案名表达；

11、广告定位；

12、广告表现；

13、市场客源定位；

14、业务计划介绍；

15、买方心理障碍排除；

16、现场接待流程及规定；

17、守价技巧；

18、准客户资料收集及分类方法；

19、电话拜访与演练；20、DM寄发及促销活动计划说明；

21、自我促销及组合促销介绍；

22、现场买气制造；

23、认购书、售价与付款办法介绍；

24、相关法务及税务介绍；

25、仪态、仪表与商业礼仪；

26、答客问演练与课程验收

三、随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区。

●误区之一目标客户定位不准，打开任何一份策划报告，其中对消费者的描述必然充斥“20—40岁之间”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“以男性为主”、“自住和投资兼有”这样千人一面的套话。售价超过30万元的房产对消费者的研究，居然还比不上售价不超过3元的饮料(如可口可乐)对消费者研究的态度和深度，岂非咄咄怪事！事实上，由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高涉入度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，非采用专业消费者调研不可。然而，几乎所有的房地产策划者都认为，“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”、“消费者只要能掏得出票子，我自有办法能让他上钩”。至于他是谁、他有什么想法都无足轻重。于是乎，房地产的“上帝”在短短的两三张A4纸的篇幅内被心不在焉地打发掉了，行业泡沫和风险随之而来。

●误区之二无视差异化竞争与普遍忽视消费者研究相反，房地产策划者如同病态般地执著于对竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间(值得留意的是，房地产开发的前置时间往往不超过9个月)，动员全公司的力量，发动地毯式的搜索，从本区域到跨区域，甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关心备至。任何一份策划报告有关竞争者的内容绝不会少于50张A4纸，任何一个竞争者的描述都不会少于10个条目。然而，这样“劳师动众”、“精益求精”有什么意义呢？得出了什么结论呢？能指导我们干什么呢？事实上，房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化；既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。既然如此，这种“风声鹤唳、草木皆兵”的做法，除了浪费精力、误导注意力又有何益处？

●误区之三空洞的品牌战略眼下，房地产业最时髦的说法就是“打造强势品牌”、“提升品牌的核心竞争力”。有了万科好榜样的巨大示范效应(据说同样条件，万科凭借品牌领先就能造就每平方米1000元的溢价)，有了中体奥园快速切入品牌经营的成长轨迹(据说奥林匹克花园已经顺利开始了全国范围内的特许连锁)，于是乎，便雄心勃勃地要成为“领导品牌”，豪情万丈地要做“白领品牌”，别出心裁地要做“时尚品牌”，你方唱罢我登场，却没有人去冷静地想想，等到曲终人散以后还会剩下什么。事实上，房地产的一个项目总共不过几百上千套房子，卖完了也就完了，不像普通消费品几乎可以无限制、无限量地卖下去。特定项目的所有房子卖完之后如果没有持续的项目出现，弄个“强势品牌”难道就能画饼充饥吗？只有那些有能力、有意愿持续专注进行房地产经营的企业才需要定战略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(这样的公司至少占八成以上)，最好把自己的注意力放在产品上，而不要去搞什么品牌建设、战略规划，对他们而言，品牌运作一是用不上(规模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不动(管理太差)。

●误区之四产品理解浅薄与普通消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的，无论是面积、楼层、景观，还是面对的消费群都存在着与生俱来的差异性。你可以说每一瓶可口可乐都是相同的，但你绝不能说任何两套房子对你而言价值一样。这本来是极好的策划切入点，然而，我们的房地产策划者却没有这种精度的视野，只是粗浅地按房型分分类，简单地根据一个总均价加点儿系数来定价，充其量不过是搞点儿“自立一房”、“温馨两房”、“雀巢三房”之类的噱头。房地产策划者们真应该好好学学“琉璃工坊”。君不见人家“琉璃工坊”是如何珍视自己的每一个作品，如何刻意地使其绝不相同，定价也根本看不出是根据什么均价定的，而我们的房地产策划者却在可以大做文章的地方偏偏不做文章。事实上，应该根据顾客的不同而不是房型的不同来细分定义我们的产品，对每一类产品而不是仅对整个项目进行周密的包装，定价也不能简单地用总均价加成，而应该用类别均价加成的方法。

●误区之五用大炮打蚊子仗着财大气粗，房地产策划者经常强调猛烈的广告攻势，偏爱采用发行量大的大众媒体进行宣传。本着打“大决战”的动因，有人曾经把《解放日报》某一天的广告版面完全包了下来，如果不是有政策约束的话，连报纸的冠名权都恨不得拿下。其实，一个项目充其量不过几百上千个顾客，用上百万份发行量的媒体还不是大海捞针、用大炮打蚊子？有效的每千人成本还不高得惊人？况且，随着媒体干扰的增大(这是广告主们不可避免的“感伤”)，媒体的边际传播收益正在直线下滑，与其如此，为什么不采用“小众传播”的方式以求更为精准实效呢？一贯十分注重大众传播的P＆G，其产品海飞丝在宣传推广时就拍了7个版本的广告，分别针对7个不同的目标群体。

房地产营销策划流程

一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。

二、创意理念：房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于竞争，且乐此不倦；

3、头脑敏锐，不拘传统；

4、感性认识和理性认识相处融洽；

5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

三、构思框架：

1、以塑造形象为主，渲染品味和意念；

2、展现楼盘的综合优势；

3、体现楼盘和谐舒适生活；

4、直切消费群生活心态。

四、实战流程：

1、形象定位：对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

2、主要卖点：对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

3、绘制效果图：根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

4、广告诉求点：1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。

5、广告阶段划分：对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。

6、广告表现：在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。

7、首期广告内容及时间安排：内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：（1）楼盘效果图。（2）楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。（3）售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。（4）工地围板的设计、绘制。（5）展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。（6）展销场地道路指导牌的制作。（7）展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。（8）影视广告创意构思及拍摄制作。（9）报纸广告首5期的设计、完稿及定版。（10）围绕展示会其它促销宣传用品。

五、勾勒卖点途径。

1、确立行销要求：楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。(1）时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。(2)生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。(3)安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。(4)方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。(5)舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。(6)选择性：多样化的产品提供多样化选择。(7)自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。

2、进行消费者背景分析：(1)选购本楼盘的动机：A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。C、想在此地长久居住者。D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。E、信赖业主的企业规模与财力潜力。F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。(2)排斥本楼盘的理由：A、消费者本人经济能力不足。B、比较之后认为附近有理想的楼盘。C、购买个体者较少，对后市看空。(3)购买本楼盘的理由：A、对本区域环境熟悉念旧者。B、满现居环境品质者。

3、设计完美的行销动作：(1)塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社会影响。(2)强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。(3)根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。(4)慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。(5)销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。

六、房地产营销广告推广业务的策略：

1、引导期：首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起客户的好奇，引发其购买欲(1)工地现场清理美化，搭设风格新颖清闲的接待总部（视情形需要，制作样品屋）。(2)合约书、预约单及各种记录表制作完成。(3)讲习资料编制完成。(4)价格表完成。(5)人员讲习工作完成(6)刊登引导广告(7)销售人员进驻。

注意事项：(1)对预约客户中有望客户做DS（直接拜访）。(2)现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。(3)定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。(4)不定期举行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，决定是否修正企划策略。(5)有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照明亮度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。(6)主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。

2、公开期及强销期：公开期（引导期之后7-15天）及强销期（公开后第7天起）。(1)正式公开推出前需吸引引导期有望客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。(2)每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。(3)每周周一由业务部，企划部举行策划会议，讲述本周广告媒体策略、促销活动（SP）项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣传单计划。(4)拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及（SP）活动人员编制调度表。(5)于SP活动前3天，选定协助销售人员及假客户等，并预先安排讲习或演练。(6)若于周六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合。(7)每逢周六、周日或节目SP活动期间，善用3-5组假客户，应注意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。(8)周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对本日来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。(9)实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励。(10)随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理补足或签约。(11)客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施DS（直销）、出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。(12)每逢周日，节日或SP期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订（电话线若为两条，则轮流打）以刺激现场销售气氛。

3、持续期（最后冲刺阶段）：

房地产策划内容 第3篇

中海地产2012年一方面持续强化企业的品牌运营及管理优势,企业三项费用率仅为3.15%;另一方面则凭借突出的品牌优势获取低成本融资和高质素土地,全年平均借贷成本仅为3.6%,价值创造能力显著领先同行。

万科2012年销售额达1412.3亿元,再度领跑国内房地产市场。目前,万科的业务范围已覆盖了珠三角、长三角、环渤海以及中西部地区的60多个大中城市,并成立海外业务推进小组,已进入香港、美国市场。

保利地产凭借敏锐的市场嗅觉、专业的开发能力和领先的品牌优势,提前3年完成了企业“总资产过2500亿、年销售额过千亿、年利润过百亿”的目标,2012年总资产为2512亿元,销售额达1017亿元,成功跻身千亿俱乐部。

2全国TOP10品牌企业以规模和品牌领跑行业发展;绿城顾客整体满意度领先优势明显,荣膺“2013中国房地产顾客满意度领先品牌”;区域TOP10品牌企业地域性特征较为明显

全国品牌企业在2012年持续完善产品规划与品牌布局,品牌影响力迅速扩展。其发展呈现出如下特点:调整产品策略,以合理、多元化的产品结构和不断提升的产品口碑契合市场主流需求,实现品牌影响力的稳步提升;均衡布局与深耕重点区域相结合,持续强化品牌辐射力。

绿城严格要求产品开发的各个环节,在业内外获得较高的品牌美誉度和忠诚度,荣膺“2013中国房地产顾客满意度领先品牌”;世茂以客户需求为导向,因地制宜打造满足不同城市市场需求的商业综合体;恒大地产继续强化二、三线城市的均衡布局,发展成为中国销售面积最多、城市布局最广的全国房企;金科股份紧跟新型城镇化步伐,推动城市协调发展和区域价值的全方位提升;佳兆业坚持区域深耕和多元化、规模化开发的策略。

2013国有品牌企业积极开展多元业务转型,愈发注重对城市可持续发展价值的挖掘,实现更深远的品牌影响,其发展表现出如下特点:抓住城镇化发展机遇,积极拓展多元化业务,进一步丰富企业品牌内涵;坚持履行社会责任,提升城市价值。中信地产打造“一站式生态度假新生活”理念加速布局旅游地产;首创置业提出“城市综合营运模式”,通过各产业之间的连横整合实现了良好的品牌协同效应;招商地产形成四大核心价值体系,被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范;金融街控股通过房地产开发平台,实现区域产业功能重组,带动产业发展,以模式创新成就品牌价值。

绿城通过满意度调查机制持续跟进、把握客户的需求和期望,及时改进并提高产品和服务品质,企业在2013年进入的15个重点城市的满意度调研中,其满意度水平均位列第一,在物业服务、工程质量、规划设计、销售服务、企业形象等方面领先优势明显。

2013华东品牌企业的品牌价值均值为26.55亿元,同比增长22.19%。华东区域品牌企业从对住宅建筑产品的关注上升至人文关怀。新城、景瑞地产、滨江集团、翠屏集团注重品质、品位和文化内涵等品牌价值理念的建设,不断满足现代人心理层次的需求。

2013华南品牌企业的品牌价值均值为32.87亿元,同比增长20.97%。华南区域品牌企业经营稳健性与成长潜力不断提升。卓越集团、奥园、深业、力高(中国)地产在房地产市场转型的过程中,凭借对市场的准确判断,不断拓展和完善业务结构,品牌价值快速提升。

2013华北品牌企业的品牌价值均值为22.93亿元,同比增长18.58%。华北区域的品牌企业注重在发展中回馈社会,积极彰显企业公民情怀,有效提升了企业品牌的社会认知。SOHO中国、金隅嘉业、万通地产等在致力于建设高品质物业的同时,关注民生、积极践行社会公民理念,品牌美誉度和忠诚度不断提升。

2013中部品牌企业的品牌价值均值为19.79亿元,同比增长20.87%。中部区域品牌房企在实现规模化发展的同时,更加注重产品品质和服务质量的提升。建业地产、百步亭、三江航天地产等企业为客户提供高品质产品、提升一流服务,品牌影响力持续扩散。

2013西部品牌企业的品牌价值均值为12.45亿元,同比增长23.77%。西部区域品牌企业不断挖掘品牌潜力,在稳健中求创新,树立差异化的品牌形象。蓝光地产、俊发地产、东原地产、新鸥鹏集团倡导和引领绿色生活的居住理念,推动开发项目成为人居新标杆。

3专业领先品牌打造品牌核心竞争力,致力于提升产品品质、强化产品特质

随着房地产市场格局的不断变化,消费者可选的房地产公司品牌与项目品牌日渐增多,其个性化、多元化的需求也愈发明显,房地产产品的差异性成为消费者最为看重的特质之一。在此背景下,越来越多的品牌房企以客户需求为导向,聚焦于专业细分市场、打造特色产品线,铸就了独特的竞争力,专业品牌形象获得广泛认可。

专业领先品牌企业在产品方面精雕细琢,业务经营日益精进。北辰实业、融汇地产依托专业领域,铸造专业特色,深度挖掘品牌价值,构建品牌专业优势;卓越集团、三盛宏业、沿海绿色家园为品牌价值注入人文情怀,构建和谐人居理念。

房地产项目品牌作为房地产企业品牌的重要载体,展现了品牌企业的企业形象、文化特色、品牌理念、设计特点等一系列要素,也是连接企业与客户的重要桥梁。2013中国房地产住宅项目品牌价值TOP10作为项目品牌中的佼佼者,在产品定位、品质质量、规划设计、推广营销等方面均展现出了卓越水准。

住宅品牌项目均为品牌房企精雕细琢的成熟产品,并在全国多个地域成功复制,与企业品牌实现了协同发展。中海1号系列、中信红树湾等项目品牌通过不断提升项目品质,积累良好的口碑以获得更高的认知度;孔雀城、绿城金华御园等项目品牌承载浓厚的人文理念,通过产品品牌内涵展示企业文化价值观。

地方项目品牌深度挖掘所在地的人居理念,将自身的产品作为当地建筑文化的载体。上海城建瑞仕系列、中粮地产云系列、福晟钱隆系列、保集澜湾、东原1891时光道、兴茂悠然南山、奥山世纪城等项目均成为极富本土文化韵味的高品质项目。

4特色地产品牌在商业、产业及旅游多领域进行产品创新,品牌实力进一步彰显

随着宏观调控的持续深入,中国房地产市场进入行业转型期,商业地产、产业地产、旅游地产等特色地产领域成为房地产企业转型的重要选择。宝龙、隆基泰和、钰龙集团等商业地产商加强细分市场定位,产品组合日益丰富;东方银座、步步高置业等企业创新业务运营模式,进行全国化复制,扩大品牌影响力。

优秀商业地产品牌项目把握商业地产发展趋势,充分整合内外部资源,通过不断契合消费者需求、增强产品差异化竞争优势,形成了鲜明的品牌特色。万达广场、重庆高科重庆涉外商务区等项目品牌继续强化多业态运营,成为城市功能高效整合的重要载体;华润万象城、泰禾广场等项目品牌持续向精细化、体验化发展。

产业地产品牌企业以产业为依托、地产为载体,强力整合土地、资金、管理、政府、入园企业等众多资源,不断积累丰富的运营经验,确立行业领先品牌竞争优势。联东U谷、百世金谷不断开展业务产品创新,大力发展跨业态产业综合体以契合市场需求;光谷联合等品牌企业完善园区增值服务,持续提升园区核心竞争力,园区品牌满意度明显增强。

旅游地产已成为品牌房企转型的热点领域,独具特色的品牌项目不断涌现,引领旅游度假地产市场的发展。实力沧海一墅、云南城投“梦云南”等旅游项目品牌不断开展业务产品创新,大力发展跨业态产业综合体以契合市场需求。华侨城集团的欢乐谷项目、恒大的海上威尼斯项目强调品牌个性,重视产品质量和产品功能,满足客户差异化、个性化需求。

5开发企业吸引优秀家居企业、嫁接优秀物业服务企业,持续发挥品牌叠加效应

在利用品牌效应聚焦更多资源的同时,品牌房企不断丰富精装修产品线,为消费者提供更广泛的选择空间,持续提升市场竞争力和维持品牌影响力。

品牌房企与品牌家居企业从消费者角度出发,在管理模式创新、产品结构优化和售后服务等方面精益求精,提供给消费者更优质的产品和物超所值的体验,提升客户美誉度与房企品牌溢价能力。精装修工程工厂化管理模式创新深化客户项目体验。万科金色领域与方太厨电强强联合,打造最具时尚感与品质感的精装房;恒大地产与特普丽墙纸合作,力争给消费者带来极佳的产品体验;巴菲克在生产制造环节上进行了模块式设计和标准流程加工,为顾客提供系列精装修地板产品。

热点内容 立体策划 第4篇

首先,笔者认为编辑要有小孩子的好奇心,并刨根问底地追踪变化的根源。注意!追踪很重要,根据观察,成年人是不大喜欢刨根问底的,于是放弃了追根溯源。这种认为事物原本就是理所应当的想法使编辑丧失了敏感度,选题也就变得平庸了许多。2008年的北京奥运会,是中国的大事,国家提前两年预热了这个空前的盛会,毋庸置疑,编辑们都摩拳擦掌,要小试身手。于是应景的图书如潮水般涌现,像外研社引进的由拉森-弗里曼(Larsen-Freeman,D.),陈乃芳合力主编的《奥运英语》,清华大学出版社的《奥运英语报道选读》,北京师范大学出版社的《北京奥运会英语口语读本》等等,然而,除去由第29届奥林匹克运动会组织委员会组编的《奥运英语100句》等少量的几本书销售得还不错外,其他都是在捧场,叫好不叫座。为什么呢?就是编辑没有真正捕捉到读者的需求。这么红红火火的奥运盛事不是没有英语需求,那么需求到底在哪里呢?

接下来,我们分析一下需求的可能存在。什么叫《奥运英语》?是用英语说比赛,还是用英语听比赛?这个名字是颇让人费解的,所以老百姓不买账。奥运会在我们家搞,用英语听说比赛的几率太低了。那么,老百姓到底要什么样的书呢?综合分析一下,中国人学英语的热情从来就是空前的,北京奥运会只是又一次掀起了老百姓学习英语的热情,这次不同的是面更广了,广就代表初级、金字塔底座。所以,一定不要拿出官方似的《奥运英语》来吓唬人,北京开奥运会,老外来得多了,一来是看看比赛,二来是看看北京的人文。大街上老外多了,瞎转悠多半要迷路的,因此,我们老百姓学点日常生活用语最实惠,简单介绍一下中国文化之类的就可以了。

终于从《奥运英语》的框框里跳出来了,那叫什么呢?众所周知,英语学习是需要环境的,营造一个长期的小环境,最好的单元就是家庭了,对!要有“家”的概念,而每个人都希望成为赢家(winner),那现在就做最好的英语大赢家(Winner’s English)吧。一语双关,我们策划的《英语大赢家——最新流行美语全情景话题320》的书名就这样诞生了,内容也有了定位。把日常生活最可能发生英语对话的320个场景融入到丹尼尔一家的生活故事中,有生动的人物、地道的英语对话、日常生活可能发生对话的场景320个,还有常用语法知识,无论从体系上,形式上,还是趣味上,甚至本土化上,都无一例外地做精细策划。但如何让这本书与奥运会建立起关联信号呢?

要知道,新产品的认知是需要时间的,要想在奥运会期间有所贡献,必须在短时间内告诉大家这套书是特地为北京奥运会量身定做的,有什么方法和途径可以短期内达到推广图书的目的呢?那就是与媒体联手共同打造。无论是电视还是广播,都有很多优秀的英语节目在奥运期间也想有所贡献,中央人民广播电台经济之声就是其中的一个,其栏目总监是个非常有智慧和社会责任感的人,她的参与使这套书插上了腾飞的翅膀。有中央媒体的加盟,无疑将这个图书出版项目立体化了。我们共同策划了“迎奥运全民讲英语”——《英语大赢家》节目。有空中媒体的支持,加上精细炮制的图书内容,配以地面店的读者见面会全方位立体包装,《英语大赢家》这套专为2008年奥运会制作的图书成为当年英语图书市场上耀眼的新星,两年累计销量近10万册。在奥运会期间,《英语大赢家》的出版和中央人民广播电台同名节目的热播为推动全民讲英语起到积极有效的作用,意义深远,这就是“原创精品+立体策划+全面营销”的魅力所在。

因此,笔者把这次成功策划定位为突破传统的思维立体出版图书,用两句话总结心得:一要关心时事政治,热点话题,找准切入点,按单订制;二要关注相关媒体,热门栏目,立体策划,实现合作共赢。而作为编辑还是要不断修炼自己,接纳新技术、新媒体,要用更开阔的视野去观察图书市场的变化,要带着社会责任感抓好内容,并把好内容策划包装成一本读者喜闻乐道的好书,尽可能多地推介给广大读者。

房地产项目营销策划的主要内容 第5篇

一项目定位

（1）定位依据

（2）开发理念和思想

（3）目标客户定位

（4）开发规模

（5）开发品种和结构

（6）楼盘案名、文化内涵和风格

（7）项目整体建筑风格

（8）功能定位（含小区配套、景观、环境）

（9）户型/套型设计

（10）单价和总价定位

（11）项目规划建议

（12）建筑设计建议

（13）项目开发和运作建议

二项目定价

（一）价格制定影响因素分析

1、一般因素：土地成本、经济发展状况、人口状况、社会治安状况，等

2、市场因素：销售临近阶段的市场环境、周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况、楼盘自

身客观条件（品质、进度）、销售战略及进度安排、客户取向（首期、月供、总价、按揭、朝向、大小、用途）、发展商的营销目标，等

3、项目因素：位置、交通、配套设施、建筑密度、自然环境、人问教育环境、停车位、平

面户型、建筑外形、结构及内部配套、物业管理、发展商/设计/施工/营销单位知名度，等

（二）制定价目表

1、制订均价：确定市场调查范围和重点；对影响价格因素及权重进行修正；对每个重点市

场比较楼盘进行调整；交易情况修正；市场比较结果表

2、制定分栋/分期均价：各栋/期面积及总面积比例；根据相对位置、朝向、景观、噪音等

条件制定分栋均价；根据销售阶段安排制定分期均价

3、层差和朝向差：关注最低层和最高层的总差距，根据朝向、景观、采光、通风、户型、面积、噪音等制定层差和朝向差，根据不同的层差和朝向差模拟不同销售情况进行方案比较和优选

4、形成价目表：划分总价/单价区段、用途，彩色标注；根据目标客户感受，选择总价/单

价表示，或月供、平方米月供等；印刷一次性价目表

5、付款方式：根据目标客户设计相应的付款方式和主打付款方式；设计一定的折扣率；根

据各付款方式的估算比例和折扣率，计算综合折扣率；根据关系购房、促销折

扣、尾盘折扣、分阶段上调比例和范围，形成综合折扣

6、价目表调整：根据市场反馈信息，对价目表进行正常调整；难点户型单位的调整（难点

户型均价调整、难点户型层差和朝向差调整、难点户型的重点推荐和促销）

三 市场推广：

（一）推广准备

1、挖掘卖点：片区市场研究；对手动态跟踪；消费者构成及购买行为研究（购买者，购买

目的、行动、组织、时间、地点等）；进行卖点挖掘（自身优越性，个性化，能够展示，客户认同等）

2、提炼推广主题：

从产品定位（位置/规模、建筑风格、小区环境、户型设计、功能定位、物

业名称、物业管理等）中寻找物业主题；

从客户定位（职业、收入、年龄、性别、文化层次、喜好及未来需要等）；

从形象定位中寻找广告主题

3、制定推广计划

（1）、费用计划：

营销成本测算（资料费、广告费、销售管理费、中介服务费等）；

编制营销预算控制计划；

确定姓名营销成本构成及比例

（2）、组织计划：营销组织选择；明确责权利

（3）、阶段计划： 预热期——突出物业主题，展示楼盘基本情况；

强销期——突出市场主题，吸引大量目标客户群关注；

持销期——突出广告主题，给人以丰富联想；

尾楼期——突出项目功能性特点

（二）广告推广

1、广告策划：

(1)对当前及区域内广告情况进行透彻分析；

(2)确定广告的战略目标；

(3)广告创意分析；

(4)广告形式的分析、选择及组合（重点考虑资金实力和目标客户情况，包括

报纸广告、杂志广告、直接函件广告、广播广告、电视广告、户外广告、网络广告、售楼处）；

(5)确定广告预算

2、推广安排：

(1)广告时间选择；

(2)推广内容确定；

(3)广告发布量控制；

(4)媒体推广形式（集中、连续、间断）

（三）活动推广

1、活动推广时机选择

2、活动推广类型确定：

(1)楼盘庆典仪式

(2)社会公益活动

(3)社区内活动

(4)大型有奖销售、打折促销活动

(5)引导教育型活动

(6)善用时势环境型活动、活动推广步骤制定：

(1)活动意义及目的(2)活动原则及依据

(3)看房时间表及地点

(4)活动参加对象及通知

(5)组织（部门）分工安排

(6)媒体宣传方案

(7)活动程序安排

(8)活动预算安排

(9)活动总结及评价

（四）品牌推广

1、楼盘品牌推广：

(1)楼盘命名、标志或商标

(2)产品品质

(3)创造概念（区位、生活、品质等）

(4)追求个性化

2、企业品牌推广：

(1)产品营销

(2)人物营销

(3)服务营销

(4)活动策略

(5)关系策略

3、企业楼盘品牌联动推广

（五）推广控制

1、控制程序：

(1)确定控制对象

(2)设置控制目标

(3)确立控制标准

(4)选择检查方式

(5)比较实绩与标准

(6)分析偏差原因

(7)采取改进措施

2、广告效果测定及调整：

（1）广告效果测定：

 覆盖率

 注意率

 有效率

 行动率

 电话进线量

 上门客户量

 成交量

（2）纠正和调整

四 销售方案

（一）销售准备

1、项目审批资料：营业执照；资质等级证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证；施

工许可证；销售许可证、销售资料：

（1）法律文件：建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；销售许可证；房地产买

卖合同

（2）宣传资料：形象楼书；功能楼书；折页、置业锦囊、单张

（3）销售文件准备：客户置业计划；认购合同；购楼须知；价目表；付款方式（一次

性付款、按揭、分期付款）；其他、销售人员准备

（1）确定销售人员

（2）确定培训内容：公司背景和目标；物业详情；销售技巧；签订合同程序和

手续；物业管理；其他

（3）确定培训方式：课程培训；销售模拟

4、销售现场准备：售楼处；看楼通道；样板房；想象墙、围墙；示范环境；施工环境；模

型；广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等

（二）销售实施的管理

1、划分销售阶段：销售时间；销售阶段（预热、强销、持续、尾盘）划分

2、各阶段的市场推广策略：见市场推广部分

3、各阶段的销售策略

4、销售工作流程：客户接待与谈判；定金收取及签订认购合同；交纳首期房款，签订商品

房买卖合同；交纳余款或办理按揭；其他售后服务

5、销售管理：客户接待管理及步骤；销售现场管理；房号管理

房地产策划内容 第6篇

房地产项目楼盘开盘策划方案内容要点主要包括以下几个方面：

一 项目物料准备

1、基本项目资料：宣传单页、户型图、销售代表名片、销售手夹。

2、签约资料：购房合同、认购协议、封号单、计算器、印泥、纸巾。

3、活动资料：印有活动内容海报、条幅、谈判桌椅、饮用水、纸杯、糖果、点心、小礼品、拱门、项目现场围挡、销控板、背景音乐设备、、、4、售楼部装饰资料

二 售楼部人员配备

1、专人介绍讲解楼盘

2、专人负责签属认购协议

3、专人负责销控

4、专人负责接听来电

5、专人负责来客登记

6、专人项目现场讲解

7、销售团队需保持6、7人为宜

三销售代表培训

1、销售礼仪

2、项目本身信息

2、周遍配套、环境、交通信息

3、竞争项目信息

4、统一销售说辞、项目（户型）优劣势分析、对练答客问、预演开

盘活动流程。

5、制订、学习销售守则

四明确开盘目标

1、扩大知名度

2、完成预定销售任务

3、确定准客户群特征

4、提炼绝对优势和卖点

5、试探市场反应

6、增强团队精神、信心

五制定开盘当日活动计划

1、提前布置案场：拱门、横幅、彩旗、乐队、塑料桌椅（视应约客户人数而定）鞭炮、、、2、举行开盘仪式（乐队表演、贵宾讲话）

3、介绍当日活动内容：优惠政策、起止日期。

4、即时公布所定房号

5、随时更新销控板

六预测可能出现的困难、制定解决方案

1、天气异常，简化户外仪式。

2、到访者太多，分流非准客户到项目现场。

3、做好销控以防一房多卖。

七制定项目推广计划和宣传方案

1、邀约来访来电意向客户

2、短信通知所有客户

3、确定项目辐射区域、发放单页

4、制定老客户带新客户优惠细则

5、设限量、限户型特价房

八邀约并筛选目标客户

提前邀约准客户在开盘日到访，透露开盘销售优惠条件多，说明参与活动即有礼品赠送，制造火暴气氛。

九控制现场秩序、保证开盘活动成功

1、案场设置分别谈判区、签约区。

2、必要时按到访先后顺序选房。

房地产策划师招生工作内容 第7篇

一、市场推广方式

网站维护：房地产策划师简章、开班通知、定期活动更新、行业新闻转载； 网络及纸媒：当地权威的网站宣传合作及报纸教育版块的宣传；（或其它媒体）企业推广：走进企业内部宣传；

院校宣讲会：组织大学生做现场针对房地产策划师的讲座。

二、运营工作

1、咨询报名；

2、与总部对接报名学员资料；

3、后期维护（大客户）：

发证、回访、邀请参加再教育学习、升级、老学员推荐、搞房地产联谊会活动（论坛、讲座、沙龙活动）。

三、乙方代理费为：

1-5人代招费用为培训费的15%

6-10人代招费用为培训费的20%

11-15人代招费用为培训费的25%

16-20人代招费用为培训费的30%

21-25人代招费用为培训费的35%

26人以上代招费用为培训费的40%

房地产策划内容 第8篇

1 有效控制建设工程成本的前期是优秀的工程设计

设计阶段是影响工程成本的最大阶段。在初步设计阶段, 影响项目投资的可能性为75%~95%;因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布局及装修标准全部应确定, 这些在建筑工程中占工程总造价的75%~95%;在技术设计阶段, 只是对工程设计的合理性、可行性进行确定, 而这一部分对工程造价的影响只占工程造价的35%~75%;在施工图设计阶段, 影响项目投资的可能性为5%~35%。很显然, 项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。有资料分析, 设计费一般只相当于建设工程全投资费用的1%以下, 但正是这小于1%的费用, 对工程造价的影响度占75%。而长期以来, 我国普遍忽视工程建设项目前期工程阶段的造价控制, 而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段, 这样做尽管也有效果, 但毕竟是“亡羊补牢”, 事倍功半。要有效地控制工程造价, 就要坚决把重点转移到前期阶段上来, 尤其是抓住设计这个关键环节。

要有效地控制工程造价, 应从组织、技术、经济、合同与信息管理等方面采取措施, 最有效的手段是技术与经济相结合。通过技术比较、经济分析和效果评价, 正确处理技术先进与经济合理二者之间的对立统一关系, 力求在技术先进条件下的经济合理, 在经济合理基础上的技术先进, 把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中去。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段, 设计阶段是投资控制的关键环节, 建设项目设计的节约是最大的节约, 设计确定了工程造价。所以, 建设工程造价的控制要以设计阶段为重点, 这是有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案, 不仅要取得良好的社会效益, 还应具有合理的经济性, 而实际往往是:搞前期的往往只催图不管设计方案需要花多少钱;搞预算的只按设计图纸来算账, 不管能否施工, 不管设计在经济上是否合理。

为了赶进度, 设计上往往出现过于保守, 图纸不校对, 专业不配套, 图纸矛盾重重, 其结果带到施工阶段, 施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而人们往往把主要精力放在施工阶段, 尽管这样做也有效果, 但毕竟是丢了西瓜捡芝麻。要控制工程造价, 就要把工作重点放到前期阶段上来, 尤其是要抓住设计这个阶段。设计阶段应从以下五个方面进行控制。

一是实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位, 从而保证设计的先进性、合理性、准确性, 选择优秀的设计方案, 避免因设计落后影响使用和销售, 造成资金长期得不到回收, 经济效益无法保证的事情发生。

二是实行限额设计。项目设计的优劣直接影响建设工程造价, 做为设计单位, 在设计中, 凡是能进行定量分析的设计内容, 均要进行计算, 要用数据说话, 充分考虑施工的可能性和经济性, 建设单位要对设计方案提出限额设计要求, 并为之创造外部条件。

三是开展价值工程的应用。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的, 是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说, 提高产品价值的途径有五种:①提高功能, 降低成本 (这是最理想的途径) ;②功能不变, 降低成本;③成本不变, 提高功能;④功能略有下降, 但带来成本大幅度降低;⑤成本略有上涨, 但带来功能大幅度提高。

四是应用价值工程原理, 在科学分析的基础上, 对方案实行科学决策, 选择技术上可行、经济上合理的建设方案。

五是加强图纸会审工作。将工程变更的发生尽量控制在施工之前, 在设计阶段, 克服设计方案的不足或缺陷, 所花费的代价最小, 取得的效果最好, 能大大地降低工程建设成本。

2 有效控制工程造价的核心是工程招投标

通过工程招投标一是引进竞争机制, 二是降低工程建设成本。选择施工队必须慎重, 因为施工队的优劣关系到工程造价控制的成败。选择施工队时主要考虑施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。应优先考虑近期建设业绩与欲建工程相同的施工企业及有业绩的项目经理;还要求施工单位的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入;负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位, 制约工程进度, 影响投资效益。另外要求施工企业要有足够的技术力量, 它不仅能实现高效、优质、低耗经营生产, 而且有实力在工程造价上给予合理的优惠。

工程招投标采取公开招标。认真编制工程标底和标书, 反复审查把工程标底控制在合理造价的下限, 招标书条款应严谨、准确和全面, 工程造价及有关费用应尽量包死, 少留或不留活口。

中标后以中标价为基础, 签定工程施工合同, 合同应严谨、细致, 工期应合理, 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。

3 有效控制工程造价的重要环节是施工管理

施工阶段是成本控制的关键, 一是合理控制工程洽商, 二是严格审查施工单位的索赔要求, 三是做好材料的加工订货。由建设单位引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在建设单位, 施工现场应建立工程签证制度, 明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工, 确保签证的质量, 杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确, 首先必须强调当天办理完可能隐蔽的工程签证项目。因为时间久了容易忘记工程施工细节, 如果第二道工序又将其隐蔽, 客观的数据资料就再无法获取。其次, 对签证的描述要求客观、准确、真实;特别是隐蔽工程, 必须以图纸为依据, 标明被隐蔽的部位, 质量完成情况, 如果隐蔽工程的工程量在图纸上不确定, 必须附上简图。施工图以外的现场签证, 必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据, 不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理, 审核应严格执行国家定额及有关规定, 经办人员不得随意变通。

4 有效控制建设工程造价的关键是竣工决算

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节, 在确定工程造价时, 坚持以现行的工程造价管理规定为依据, 按照甲乙双方在施工合同的约定, 根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算, 审查是否按图纸及合同规定全部完成工作, 是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施, 该增的增, 该减的减, 实事求是。

预算人员要坚持到现场了解情况, 掌握工程动态, 对特殊材料进行市场询价, 掌握价格动态, 提高工程计价的准确性。

控制工程造价的最后一道关:是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续, 从多年的工作经验来看, 在竣工结算中洽商漏洞很多, 有的是有洽商没有施工;有的是施工单位没有进行相应的核减;还有的是洽商工程量远大于实际施工工程量;诸如此类举不胜举。因此计算时, 要求预算人员要有耐心、细致的工作方法, 认真核实工程量, 不要怕麻烦, 多下现场核对。同时, 应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度, 切实控制建设工程造价。

5 有效控制建设工程造价的基础是“以人为本”