房地产投资现状分析

房地产投资现状分析（精选8篇）

房地产投资现状分析 第1篇

保险基金投资养老地产的现状分析

从网友算账养老要花300万元，到人社部提出弹性延迟领取基本养老金年龄政策，“养老话题”引起了广泛关注。随着中国老年化进程的加快，截至2015年，全国60岁以上人口达到多少万人。近几年，保险基金投资养老地产热情高涨，投资形式多样，合作形式丰富，或通过自有平台，如泰康人寿通过旗下的泰康置地公司，中国平安通过其平安信托平台投资养老地产，或通过股权投资，成立养老地产基金，集合多方力量和资金进行养老地产投资。

一、经营形式

目前，养老地产的经营模式分为自营和外包。外包即地块自己开发建设、持有、把服务租赁给第三方养老服务商；或者获得土地后，把项目直接包给服务商开发建设和后续服务，服务商去评估是否能够盈利。

（一）自营

通过土地划拨的形式，获得政府支持的土地用地，价格较住宅用地和商业用地要低得多。早在2009年11月，保监会就批准了泰康人寿养老社区股权投资计划，2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。同年6月，养老社区在北京昌平奠基。

事实上，作为布局养老社区最早的寿险公司，目前泰康人寿第二家社区上海松江店也在建设中，广州、三亚也已经选址完成。“在完成北京、上海、广州三地布局后，也将在成都、武汉考虑选址”，泰康人寿董事长陈东升日前在成都财富论坛向网易财经如此表示，“这次来成都开会的一个重要内容就是在成都和武汉选择建立养老社区的地址。”他介绍，泰康养老社区的定位在2000户至3000户，针对群体主要在企业主、高管、高级知识分子等中高收入群体，同时计划将云南、山东、辽宁等全国20至30个核心大中城市作为二期重点开发的城市。

“保险资金投资不动产有一个监管比例限制，我们拿着这个额度不做别的，就做养老社区和医院”，陈东升曾对媒体称。

很显然，“养老”事业已经成为泰康人寿最核心的产业和重要的战略，不过，看上养老市场这块蛋糕的并非泰康一家保险公司。目前，除泰康人寿外，布局养老地产市场的险企还有新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司。

（二）购买

通过购买现成的写字楼。

（三）与地方政府合作

与泰康人寿自建养老社区的渠道不同的是，个别险企在布局养老地产时选择与地方政府合作，就在今年5月29日，中国太平就曾与山东省人民政府在香港签署战略合作协议，探索在养老社区建设以及其他投资领域的合作创新。

而之前，中国太平已先后与广西壮族自治区、成都市和青岛市等政府签署战略合作协议，其中均提到养老社区建设。

此外，中国人寿与中冶置业合作开发的首个养老养生基地——国寿（廊坊）生态健康城也已在河北廊坊开工，投资规模约100亿元；中国平安的“桐乡平安养生养老综合服务社区”也于去年9月正式启动，总投资170亿元；而合众人寿此前亦曾投资80亿元在蔡甸区打造“合众健康社区”。

二、保险企业投资养老地产的实施可能性

高洋亦表示，目前险资进入的方式主要是通过设立子公司全资进入。而理论上，险资投资养老地产的模式可以包括全资、股权合作、股权投资、购买房地产投资信托基金、发行类不动产投资基金产品的投资计划模式等。

1.与保险业务紧密联系

业内人士认为，保险公司进军养老地产的优势在于，一是可以将保险产品与养老社区挂钩，直接满足客户的保障要求；二是在产品预售方面可以将项目未来的居住权打包成保险产品，解决了回收期长的问题。险资金的久期长，对资产的流动性要求不高；保险公司有大量高端消费客户，是养老地产项目天然的市场资源，这些在久期匹配和高端定位方面具备一定的优势。从国外的经验看，养老社区已经是一种成熟的体系。

在美国，入住率可以达到95%，而且平均居住年限超过10年，“相当于签了一份10年的酒店式公寓支票”，陈东升此前曾如此表示，老人养老不受经济周期的波动,可以为保险公司带来持续稳定的现金流。

2.与客户群息息相关

目前启动的养老社区主要面向的都还是高端客户。而保险公司掌握了大量的高端客户，具备大量的高端客户的养老保险资金和信息。目前国内的高档养老地

产运营模式尚在摸索之中，普遍采用的是会费制，像泰康人寿通过设计养老保险产品来锁定高档客户群，也算是一种新型模式。

3.租售搭配，回避政策风险

在某险企投资负责人看来，平安养老产业股权投资基金的形式或许可以带给业内启发。“除险企自有资金外，按照险资股权投资的相关规定，险资可以投资养老产业基金，或者按照投资不动产的相关规定，可以投资不动产金融产品，如果通过这些产品的形式投资，可以规避‘只租不售’的限制，也可以使无能力全资投养老地产的险企通过认购分得一杯羹。”

媒体报道，中国人保投资控股有限公司(简称“人保投控”)也计划与中信医疗健康产业集团有限公司(简称“中信医疗”)设立规模300亿元的不动产投资基金，专投养老项目。是否涉及保险资金尚不得知。

中国平安进军养老地产将采用租售搭配模式，即租赁部分进行持有经营，而出售部分则可短期内回笼资金和成本。其规划的养生养老地产项目运作模式分三条主线，有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。业内人士分析，平安投资养老地产的资金来源可能不仅限于保险资金，因此可供销售，这样销售部分则能否实现资金较快回流。

三、保险基金投资养老地产的困境

1.前期成本高，无成熟盈利模式借鉴

某险企董事长曾表示，养老社区的主要特点是投资规模巨大、投资周期长，经营收入偏低，但中后期资金回流稳定，是寿险资金理想的长期性战略投资渠道，使资产负债的久期匹配趋于合理，因此需长期经营。

目前，外界较为乐观的估计认为，养老地产的收益率至少在15%左右。较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。

由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前险企参与养老地产走得都是高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。

2.思想观念转变问题

目前我国养老观念尚处在转变过程中，老年群体是否接受离家养老的方式，尚值得观察”，孙婷认为，养老社区在短时期内的市场规模也存在不确定性。

3.政策模糊

另一大风险因素在于目前没有可供复制的成熟的养老地产商业模式，“养老产业归属多个部门管理，产业政策实施过程中部门之间的协调难度大，这也是险企在发展养老社区过程中需要面对的困难。”在养老产业的政策支持方面，目前也仅仅是停留在研究阶段。

从中央到地方对险企发展养老地产给予了一定支持，关于《保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》对于投资不动产的限制，细化到了“禁止分拆销售养老项目产权”。并规定，投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%。而北京、天津等大城市也出台了相关扶持政策。

某保险公司不动产投资的人士称，“养老地产投资土地成本是很重要的因素。虽然险资投资不动产已有政策明确，但从目前来看还没有放松审批监管的迹象。项目从拿地、开发到项目规划，都需上报到职能部门报批，导致其间操作时间很长。”

今年两会期间，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓提出，建议相关部门应明确用于养老产业的土地性质归属，这样可单独对该类产业推出政策以促进养老产业的发展。

对此，市场人士认为，土地成本和较重税赋是直接造成开发成本高企和后续经营不定的原因。就目前来说，政策突破的时间表和力度仍有很大不确定性。另外，养老地产的商业配套及其附属医疗设施建设也需要相关政策扶持，这样作为长期性经营性的项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。

首都经济贸易大学金融学院教授庹国柱指出，尽管中国养老地产有巨大的市场需求和发展前景，但保险公司发展养老地产并非一蹴而就。如果政策上不放宽，保险公司做养老地产还是有一定的困难的。

对于相关政策完善，刘冬娇曾表示，政府应该高度重视对养老地产的规划、引导、鼓励与监管，抓住机遇，应尽快建立一套完整的政策体系，出台养老社区建设管理试行办法，明确界定养老社区的功能与建设标准，规范养老社区的选址、建筑设计、社区布局、配套设施、物业服务等，完善保险资金进入养老产业市场的环境。

4.回报周期长

申银万国报告显示，养老地产的盈利来源主要有五个方面，开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增至收入，其中，最主要的收入来源是开发收入和租金收入，即通过销售或者出租的方式获得回报。

作为养老社区最早试点公司掌门人，陈东升也坦诚，养老社区的盈利周期是一个很缓慢的过程。他曾多次公开表示，“这个周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像我们拿地盖养老社区用了5年，泰康之家•燕园这个养老社区在2015年入住，如果入住率要达到70%~90%可能又要三年。”

5.拿地成本高

养老地产发展之困除了反映在经营管理模式尚未成熟，另一方面，由于养老地产用地性质的相关政未不明确，导致拿地成本高是养老地产难盈利的重要原因之一。

目前各地养老产业用地基本为住宅、旅游和综合用地，因为不同性质土地成本、使用年限、政策等区别较大。养老地产与普通的商业用地产相比较为特殊，虽然也是商业化运作，但若拿地成本和普通地产一样，将大大提高养老社区的成本。

6.对资金量要求大、期限要求长

与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。

根据险资投资相关规定，保险资金投资不动产，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。因此目前新华、泰康、合众等保险公司养老社区项目前端大多是全资投入，与养老产品对接，后端选择长期持有出租的模式。

房地产投资现状分析 第2篇

前 言

最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。

世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。

从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。

第一章 标的行业属性及成长性分析

世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：

1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。

2、业务条线间协同效应显现。

3、受益深圳特区扩容。

4、管理团队高瞻远瞩。

目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

行业及公司简介：

行业情况简介

世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。

从房地产开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段，服务商与开发商共存共荣，已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：

（1）在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，使地方政府和土地运营机构在土地出让过程中能够计划长远并最大化发挥土地的价值；

（2）在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务；

（3）在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务；

（4）在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。

公司情况简介

公司成立于1993年，始终专注从事房地产顾问策划和代理销售业务，不涉足开发业务。公司凭借稳定的管理团队、专业的员工队伍为客户提供房地产营销代理服务，在房地产业内塑造了较高的品牌知名度，得到了众多房地产开发商的认可。2005-2008年公司收入的年均复合增长率为32.5%，业务具有良好的增长性。目前公司有23家分支机构，遍及中国珠三角、长三角和环渤海区域。包括房地产营销代理、发展顾问、租售经纪的房地产综合服务能力，近3000名房地产专业人才。

公司目前的顾问策划业务主要为政府部门和房地产开发商提供土地出让咨询服务、房地产项目的开发策划服务等；销售代理业务主要为收取佣金的一般代理业务；经纪业务主要为二手房的买卖双方或房屋租赁双方提供经纪服务。

公司品牌建设已经取得一定成果，连续5年位居“房地产策划代理百强企业TOP10”前二名，并且品牌美誉度、忠诚度也位列行业第1。公司积极利用多种渠道建设行业品牌，其凭借多年积累的行业经验及专业能力，出版的一系列房地产市场专业研究的书籍，在行业内具有较强的影响力。截至2009年6月，公司已公开发行以“世联地产顾问系列丛书”为主导产品的房地产专业图书18本。

行业发展前景：

房地产市场发展展望

房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007 年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。

我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。

房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。

二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。

房地产综合服务行业前景展望

与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。

顾问策划业务

专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题；顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。

即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。

代理业务

2008年，我国一手商品房销售额达24071亿元。由于我国房地产中介服务业起步较晚，房地产行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距。全国由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的47%左右，如果考虑到很多房地产开发公司自建销售公司，则这个比例更小。而国外成熟市场，如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的。

房地产综合服务业还处于发展初期的另一个特征是行业集中度极低，该行业的龙头企业，如世联地产、中原地产、易居中国等虽然可能在部分区域具有比较大的市场占有率，但整体而言全国市场占有率依然不高。全国代理销售百强企业的市场份额从05年的17.4%增长到08年的32.2%，已经是一个大的飞跃，但相比美国市场前五名占据新增住房销售50%市场的集中度来说，还有一个漫长的行业整合、淘汰的过程。而在此过程中，一批品牌价值高、业务模式先进的龙头企业将获得更大的市场空间。

经纪业务

2008年一线城市二手房成交量大幅调整，导致经纪业务下降，但是从长远来看市场空间较大。

世联地产经营优势

世联地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划、代理销售和经纪业务的综合服务能力，能够跟随客户需求的变化提供不同的服务。经过16年的发展，世联地产已经形成了自己特有的“咨询+实施”的经营模式，顾问策划能力已经成为房地产中介公司的核心竞争力。

公司目前已经构筑了顾问策划、代理销售和经纪业务三大产品线，形成了良性的互补和协同效应，并降低了自身的经营风险。公司多年来累计为中国99个城市的的超过1,000个房地产项目提供了高质量的房地产顾问咨询与策划服务。公司的顾问策划业务竞争优势明显；公司的代理销售业务多年来处于同行业前列，2009年1-6月代理销售业务收入较去年同期大幅上升36.99%；公司的经纪业务由子公司世联行经营，定位于“豪宅专家”，目前发展规模仍较小。

与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：

1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。一般认为房地产服务行业门槛低，没有规模效应，大公司不占优势。但我们认为这只是该行业低层次竞争阶段的暂时表现而已。随着整个房地产行业高速度、无差异的扩张期过去后，越来越多的开发商、政府部门会需要更精致的顾问策划服务，而在这一领域，世联地产已经建立起了良好的品牌和业务基础，截止09年6月，世联地产尚未完成的顾问合同233个，在业内首屈一指，即使将来其他服务商进入该领域，也难以立刻和世联长期积累的经验和模式相抗衡。

2、业务条线间协同效应显现。作为业内知名的地产顾问策划公司，世联与政府部门、业内大型地产开发商都具有长期、良好的业务合作往来。通过顾问策划先行的战略，公司同时争取到大量代理销售业务。这一策略在进入新的市场区域时显得尤为有效。公司09年上半年已完成代理销售价值330亿的房产，而签约未履行的代理面积高达2713万平方米。09年下半年公司代理销售业绩超过上半年的概率很大。

3、受益深圳特区扩容。作为从深圳本地起家的地产服务商，世联在深圳当地已经占据大约30%的市场份额，对当地购房群体有深刻认识和把握，具备相当大的区域性优势。深圳特区扩容在即，预计房地产开发也将迎来一波新浪潮，作为当地龙头的服务商，世联在其中受益的程度是可以想见的。

4、管理团队高瞻远瞩。世联地产的高管大都是公司的创始股东，与公司利益休戚相关，有充分的激励来实现个人与公司的共同收益。同时这个团队也已经历多年合作，在管理和公司战略选择上互相认同，团队紧密度较高。公司高层对行业前景充满信心，并且高瞻远瞩地看到了行业在度过低层次竞争后必然要依靠品牌价值、经验积累的规模效应等因素才能实现公司持续发展，所以一开始就定下以顾问策划为核心竞争能力的战略，同时积极建设服务管理和知识共享平台，设立人才培训中心，为公司长远发展早做打算，这些都是相当具有远见卓识的表现。另外，公司成功登陆A股市场成为上市公司，对于其提升代理、经纪业务方面的口碑方面，也具有不可估量的价值。

首先，顾问代理业务全国布局项目将完成公司以重点城市为中心并辐射周边区域市场的全国业务布局，该项目的顺利实施将稳固公司顾问策划业务行业第一的市场地位，并将进一步提升公司代理销售业务的市场地位；

第二，公司拟使用募集资金建立的支撑核心业务流程和管理流程的集成服务管理平台将有效地整合公司各类业务的管理系统，打通业务线各层级之间的壁垒，实现资源最大化利用，实现更高效专业的项目管理；

第三，公司作为人力资本密集型公司，在业务快速增长的过程中，对知识管理体系和人员的专业能力均提出了更高的要求。公司人力发展与培训中心的建立将实现整体培训体系和个人经验体系的结合，有效地缩短公司培养专业人员的时间，提高公司人员的整体专业素质以匹配公司业务的快速增长；

第四，公司将通过图书出版、营销会展、VI整合和媒体投放等形式扩大公司在房地产行业与目标客户群中的影响力，强化公司在行业中的专业品牌形象，系统化地在全国建立稳健、创新、服务中国的房地产综合服务商的形象，进一步提升公司在全国的品牌知名度、美誉度和忠诚度。

公司拟使用募集资金布局全国顾问代理业务，建立有效的管理平台和人力资源培训中心，进一步宣传和扩大品牌影响力，从而有效地提升公司核心竞争力、扩大公司在各区域的市场份额，最终实现公司的战略目标。

第二章 标的当前估值合理性分析

盈利预测

截至2009年6月30日，公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份。这些合同储备为公司持续盈利提供了坚实的基础；截至2009年6月30日，公司累计签约代理面积约2713.8万平方米，其中与万科、金地、复地、中信四家大型房地产开发商签约代理面积约676万平方米。2009年预计进入销售阶段的签约代理面积约875.8万平方米。随着房地产市场有序复苏，政府采取激进的行政手段干预市场的可能性不是非常大，这将为房地产开发商和服务商提供良好的经营空间。

07年08年公司的毛利率分别为44.7%和40.0%，我们预计09年到11年公司的毛利率至少将稳定在41%-42%；

07年08年公司的三项费用率分别为16.0%和12.2%，由于公司在未来三年内有比较大的扩张计划，我们预计09年到11年公司的三项费用率将在13%-14%左右；

07年08年公司的销售净利率分别为15.4%和13.0%，我们预计09年到11年公司的销售净利率将在14%-15%左右；

估值

目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。具有可比估值的是易居中国，08年EPS为0.48，静态市盈率在40倍以上，但易居中国在代理销售业务方面采用的是交保证金获得差价分成的方式，盈利能力和风险相比世联地产更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

根据公司业绩快报计算，公司09年的业绩为1.47-1.65元之间，用30倍市盈率计算，09年合适股价为45元，假如业绩年增长率为30%，2010年股价为58.5元，当前股价存在安全边际。

第三章 标的风险所在及防范措施

世联地产真正有价值的地方在于为地产商提供多方位的服务，包括规划、营销、销售方案等等，而现在的主营收入方面主要是为地产商的分销代理业务，所以未来其他业务的业绩支持是可期的，但是如果总是局限在这个方面，那这个企业的价值大打折扣，或者说根本没有什么价值。所以说很多机构对这个一定会看的很明白的，从这个角度上讲，该企业只要是将行业内的业务多元化发展，投资是没有风险的，在当前价格买入该企业的价格是否合适是个仁者见仁智者见智的问题，关键在于企业的业绩增长能否支持该股的股价问题，所以这个事情需要交给时间去解决，我们要做的就是跟踪和决断。

房地产投资现状分析 第3篇

一、投资性房地产后续计量在上市公司的执行情况分析

《企业会计准则第3号一一投资性房地产》明确提出了成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时可供选择的两种模式。在新准则刚刚出台时,各界普遍预测很多公司会倾向于采用公允价值模式。但是2007年以及2008年度的上市公司中期报告却显示出,众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几,大多数公司仍决定采用成本模式。对于2007年以及2008年年报的执行情况又怎样呢?带着这一疑问,笔者试图通过对深圳市场上市公司2008年年报进行统计分析来回答这一问题。

2008年是执行投资性房地产准则的第二年,在深圳市场753家非金融类上市公司家上市公司中,存在投资性房地产的有307家,仅占到总数的40.77%。仅有10家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,占有此类业务公司数的3.26%;其余的297家上市公司采用成本模式进行后续计量,占有此类业务公司数的96.74%,具体见表1所示:

表1

此次新准则颁布之前,投资性房地产是属于固定资产的范畴,其后续计量一般都采用成本模式,对此我们已经很熟悉。自从投资性房地产独立成章以后,后续计量又增加了公允价值模式,而采用公允价值模式最重要的是公允价值的确定方法。

根据上述10家公司披露的年报,除2家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法外,有8家披露了公允价值的确定方法。公允价值计量的确定方法主要有房地产评估价格,这样的公司有3家,占到披露总数30%;通过第三方调查报告获得的有1家,占到披露总数10%;参考同类同条件房地产的市场价格有5家,占到披露总数50%,其中,津滨发展(000897)采用了第三方调查报告、参考同类同条件房地产的市场价格两种确认方法,具体见表2。

表2

二、投资性房地产准则后续计量执行情况的思考

通过对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况的统计分析可以看出,目前具有投资性房地产项目的上市公司更倾向于选择成本模式进行后续计量,成本模式仍是后续计量的优先选择,公允价值计量模式仅仅是备选方案。笔者认为,在其现象的背后有许多问题仍值得思考。

(一)与国际准则趋同仍然有很长的路要走

如果说由于我国投资性房地产业快速发展,有关房地产和物业已成为企业一项重要的投资手段,这是投资性房地产准则出台的内因,那么与国际准则接轨便是它颁布的外因。但是我们应当清醒地认识到,在后续计量两种模式的优先选择方面,我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS40投资性房地产》规定,优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。

(二)投资性房地产公允价值计量的可行性有待验证

在我国市场经济发育还不完善的大环境下,投资性房地产的公允价值不易取得或者说能够取得但是可靠性无法保障,也导致了公允价值可能存在不确定性、高成本和差异性。如今,在整个会计准则以会计信息可靠性为首要目标的基调下,计量属性更侧重于选择历史成本。上市公司实际执行时选择成本模式进行后续计量更是无可厚非了。可问题的关键是,下一步如何推动投资性房地产后续计量的国际协调。市场经济的发展与完善不是一朝一夕可以改变的,这就从根本上决定了与国际准则趋同的长期性。但是我们不能等到市场经济发育成熟了再去使用公允价值,既然可靠性是被谨慎采用的原因所在,能否在提高可靠性的基础上逐渐采用值得我们思考。

三、影响上市公司采用公允价值计量模式的因素分析

(一)准则导向的影响

投资性房地产准则允许上市公司可以采用成本模式也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但在导向上,更主张采用成本模式计量。根据有三点:1.准则对采用成本计量模式的企业没有任何条件限制,每一个拥有投资性房地产的企业均可采用该种方法;2.准则指南中明确指出:“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”;3.已经采用公允价值计量的投资性房地产,不得通过会计政策变更转回成本模式。这三点传递了非常明确的信息:准则对采用公允价值模式是非常谨慎的,目前并不希望上市公司一拥而上采用公允价值计量,而更倾向于采用成本模式,之后再逐步地、稳妥地推广公允价值模式,避免公允价值运用对拥有投资性房地产的企业可能造成的不良后果。

(二)税收政策存在的不确定性因素

由于采用公允价值模式一般会导致企业年净利润的提高,对这一重估增值部分是否需要征收所得税?所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。此外,根据新准则,如果采用重估资产价值作为计税基础,那么相关公司的税赋将很可能会增加;如果仍按原值作为计税基础,虽然对相关企业来说税赋没有发生变化,但对市场而言却意味着存在实际的税收政策不平等。若上市公司将公允价值净收益缴纳所得税,将会增加税收支出,减少净利润;若不缴纳,上市公司税负不变,但似乎有打擦边球的嫌疑。在缴与不缴两难的境地中,上市公司可能会采取谨慎的财务政策保持原有的成本计量模式,待相关税收政策明确后再做决策。

(三)运用条件的限制

采用公允价值模式计量,应同时满足两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产市场:企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。上述条件非常严格,因为要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧程度等房地产交易情况。实践中要获取这些信息不仅难度大,成本也很高,这就限制了上市公司采用公允价值模式。相反,传统的成本模式下,获取信息的渠道直接、方便、成本低廉。比较之下,上市公司当然更愿意采用成本模式。

另外,即使采用公允价值模式,金额的确定也会成为上市公司的难题。因为准则不允许用估值技术确定投资性房地产公允价值,在无法按准则规定方法确定金额时,上市公司很可能“各显神通”,出现方法各异的状况。

(四)利润波动性的影响

采用公允价值后,相关公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度,成本法下的折旧和摊销问题从“显形”转入“隐形”。这样一来,净利润将根据公允价值的变化而波动,从而不同于成本法下的盈利稳定性。在我国目前的市场状况下,更多的投资性房地产物业是体现为持续的升值,则计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的利润增加不同于企业盈利水平的提高,各种影响因素大大增加,重新在新的市场格局中发生作用,达到平衡,从而使企业的利润不稳定。对此人们看法不一,这也可能影响了上市公司采用公允价值模式。

四、上市公司采用公允价值计量模式的对策探讨

要推动投资性房地产准则在上市公司中的运用、推广公允价值计量模式的应用范围,笔者认为需要从多方面采取必要的措施。

(一)

准则应赋予公允价值模式和成本模式平等的地位,鼓励上市公司采用公允价值计量,不应对采用公允价值模式附加太多的条件,以配合我国经济发展的需要。为此,应修订和完善准则指南、案例讲解等准则配套材料,加强调研,出台必要的解释公告,及时解决准则执行中出现的问题。

(二)

加强准则与税法、企业财务通则的协调,尽快明确人们普遍关心的税收、利润分配等问题,以便于上市公司准确执行投资性房地产准则、正确进行会计核算。

(三)

鼓励上市公司积极履行社会责任。上市公司作为承载社会较高期望的优秀群体,理应在社会责任的实践中率先垂范。应自觉执行新会计准则,主动施行公允价值计量模式,客观反映投资性房地产价值,公允地报告企业资产价值,为股东、债权人等利益相关方的决策提供真实有用的会计信息,承担起应尽的社会责任。同时沪深交易所应鼓励上市公司披露履行社会责任的信息,创造良好的社会环境。

(四)

我国房地产投资信托现状分析 第4篇

房地产投资成功案例分析 第5篇

反其道购买老公房

王先生一直和父母关注地产投资，但是王先生的选择方法却与旁人不同。早在左右，王先生就把眼光放到了地产投资领域。当时不少人将眼光投向新建商品房，而王先生则反其道行之，打算购买公房。“我最初开始选的时候，看中的是公房价格低，当初做这个决定，还是有不少人觉得奇怪。”王先生告诉记者，不少亲戚朋友看到自己花钱买“老房子”就纷纷提出异议。

“可是我十分坚持。当时，我选择的是市中心的老公房，但是区域还没有选定。”王先生告诉记者，自己当初一口气花钱购买了普陀区两套公房，购入时价格相当便宜。“我看中的并不是现在的价值。因为当时公房离华师大很近，而且普陀区将来的规划前景十分诱人，在规划还没有实施阶段，可以靠华师大来带动。所以我一口气买了2套。”

王先生告诉记者，自己当时的这种做法的确引起了“非议”，朋友坦言，要等到老公房升值，不知道要几时，投资很难快速见效。

楼市大涨房价翻番

“谁想到现在价格已经翻倍了。”王先生告诉记者，自己当时做好了长线投资打算，没想到后来楼市会大涨。“其实我当时倒没有这样投机打算的。”

王先生告诉记者，“现在这样的房屋行情很好，尤其是老公房的租赁十分抢手，每个月的租金收入就不少。”王先生坦言，如果将来购房的话，这两套房源一旦脱手，可以在内环内购买一套不错的两房。

“不过这两套房源的地理位置和周边配套均不错，我还是打算继续出租，收取租金回报。等到整个普陀区规划全部起来，那个时候房价才达到我的心理价位，这个时候再抛也不迟。”王先生的投资方法十分稳健。

后市还是看中地段

尽管已经拥有了两套住房，王先生还是打算在市中心寻找房源。“毕竟老公房是拿来投资收租的。”

选择新房方面，王先生还是看中地段，“跟着规划走，总不会错。”王先生说道。“我对普陀比较熟悉，目前中意的是普陀区靠近中山公园的新房。”王先生告诉记者，他看中的楼盘沿苏州河而建，居住环境好，靠近中山公园和华东师范大学，周边配套较为完善，附近配有多条轨道交通，2、3、4号线站点步行都无需花费很长时间，出行非常方便。

“上海的东部地区发展已经相对饱和，目前整个发展趋势是向西扩张，除了普陀之外，徐汇和闵行也是一个不错的选择。”王先生告诉记者。

房地产投资成功案例分析 第6篇

成功例子1：半年时间净赚6万

姓名：郭小姐

年龄：约38岁

职业：某贸易公司部门主管

投资经过：郭小姐是广州本地人，收入较稳定，于底以24万元购入南北广场(位于宝岗大道)约58平方米，一房一厅的中高层单位。当时郭小姐付了12万元的首期，做了按揭，月供仅1300元/月。当新屋装修并配齐家电后，郭小姐就委托中介放租作长线投资，以1800元/月的价格租赁给某位白领人士，租赁的年回报率高达9厘。

到了今年3月，南北广场大部分单位的成交价就已经突破5100元/平方米的关口，郭小姐亦委托中介以30万元成功售出其单位。不到半年的时间内，郭小姐经过中介公司一租一卖就净赚了近6万元。

地产中介建议：美联物业的人士认为，像郭小姐这样的案例，的确需要确定一个理性的投资策略，其物业的所在地段必须容易出租，具备一定的升值潜力，平买平卖更容易收回成本。

成功例子2：前期租赁后期自住

姓名：黄先生

年龄：55岁

职业：已退休

投资经过：黄氏夫妇已经退休了，现居住在广州老城区某小区位于6层的单位内。现黄氏夫妇的退休金加起来一个月近1万元，除可以支持两位老人家的日常开支，还有一部分的闲置资金可作投资用途。

由于房产投资风险较低，所以中介的销售人员建议黄氏夫妇可为自己未来生活作长线投资：首先对于已退休的黄氏夫妇来讲，近几年上6楼仍能胜任，但是过多几年可能会吃力点，所以销售人员推荐其购入地段较好，租赁市场活跃，小区环境良好，配套设施齐全的高档物业，前期可作租赁用途，后期可作自住用途。

去年年中黄氏夫妇以92万元购入帝景苑138平方米的大户型三房单位，装修并配齐全屋家电后，现以7000元/月的价格租赁给某位外籍人士，租赁的年回报率接近9厘。

地产中介的建议：美联物业的人士说，像黄氏夫妇这样的投资者，购买居家型的房产，估计到新楼盘的发展潜力，除现能为投资者带来收入，以后业主亦能自住，这样的投资策略更为适合资金充裕的保守型投资者。

高房价下投资房产有四招

尽管目前房价较高，但投资者如果能把握市场风向，依然能成为投资房产的成功者。

一看：银行

普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度，银行手松，说明市场看好;银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确、可信度更高。

二看：机会

投资房地产要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试一下呢?同时要学会买预期，比如知道楼盘附近有一条方便的路要建，最好是在它动工之前买。

三看：买最便宜的

不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好房子。有的发展商认为高价卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果。因此，买房人选择买房时，买同一地区品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力更强一些。

四看：养房成本

房地产投资分析论文参考题目 第7篇

1)房地产投资宏观政策研究

2)房地产评估方法研究

3)房地产项目投资经济评价

4)房地产项目机会研究

5)房地产项目可行性研究

6)房地产项目开发程序创新与问题研究

7)房地产项目经营策划方案

8)房地产金融政策研究

9)房地产市场定位分析研究

10)房地产在我国国民经济中的作用分析研究

11)土地价值构成与土地交易政策研究

12)我国房地产市场开发的不均衡问题研究

13)房地产投资杠杆分析研究

14)房地产融资政策改革与创新

15)房地产融资成本构成与融资边际效益分析

16)房地产融资策划

17)房地产投机机会研究与博弈方法

18)房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究

19)房地产中介行业发展机会及其对房地产市场的作用分析

20)房地产咨询服务业发展政策研究

调查报告参考题目：

1、广州市2013年房地产投资状况调查与分析

2、广州大学城开发建设对本市教育与经济发展的影响

3、番禺区2013年土地开发建设状况调查

4、花都区2013年房屋投资及其价格调查

5．2013年国庆期间广州各区销售楼盘及其价格调查分析

房地产投资现状分析 第8篇

一、投资性房地产会计政策选择现状

2007年是新准则实施的第一年, 拥有投资性房地产的企业有630家, 仅18家采用公允价值计量模式, 2008年拥有投资性房地产的企业增加到690家, 而采用公允价值模式计量的只比上年增加了4家。截止2010年3月31日, 拥有投资性房地产的上市公司共615家, 采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅26家。具体数据如表1所示:

数据显示, 在新准则实施的三年内, 只有不到5%的上市公司选择了引入公允价值计量模式, 而超过95%的公司, 仍然青睐于采用成本模式计量投资性房地产, 上市公司对会计政策的选择与之前理论界预期形成鲜明对比。

二、会计政策选择与利益相关者契约

会计政策在形式上表现为会计过程的一种技术规范, 但本质上是一种经济、政治利益的博弈规则和契约安排, 它对企业各契约相关方的利益分配关系产生一定的影响。从契约理论视角看, 企业进行会计政策选择的动因主要包括:报酬契约。由于以会计盈利为基础的报酬契约的存在, 将诱使企业管理当局出于私利而进行特定的会计政策选择;债务契约。债务契约的存在使得企业管理者往往通过会计政策选择来降低企业违反保护性贷款契约的可能性, 甚至达到以“隐蔽”的方式转移财富的目的;政治成本。政治家和政府官员的自利性决定了其谋求自身利益的最大化, 他们会通过制定包括会计准则在内的各种管制型规章, 将社会资源的控制权转移到政府手中。利益相关者的各种契约是会计政策的影响因素, 具体表现在:

(一) 报酬契约对投资性房地产计量模式选择的影响

管理契约即管理者的报酬契约, 企业管理当局对会计政策的选择以维护个人收益最大化为企业立场, 经理处于自身利益考虑一般会采用增加当期利润的会计政策。投资性房地产的公允价值变动可以计入当期损益, 可以增加企业的账面利润, 但在我国当前的市场环境下, 对投资性房地产采用公允价值计量存在巨大的风险, 因为我国的房地产市场比较特殊, 它的价格不是由供求关系决定的, 这就导致了房地产市场价格的波动性, 对公司的影响的不确定性增加。以2008年改变投资性房地产计量模式的泛海建设和2009年改变投资性房地产计量模式的中航地产为例, 如表2所示:

单位:元

由表2可知, 2008年由于金融危机的影响, 我国的房地产市场低迷, 使得在2008年改变计量模式的泛海建设, 公允价值变动对净利润产生了负面的影响, 中航地产在对2008年利润追溯调整时, 同样对净利润产生了负面影响, 影响比例达到42.83%, 而2009年回暖的房地产市场给中航地产带来了巨大的收益, 在中航地产公布的2009年年报中, 投资性房地产公允价值变动23229036.4元, 公司年度净利润为62867532.17, 公允价值变动占净利润比例为36.95%。可见公允价值计量会对公司的净利润产生很大的影响, 在市场环境不稳定时, 会加剧企业的利润波动。

(二) 债务契约对投资性房地产计量模式选择的影响

出于不违背债务契约的目的, 管理层会通过会计政策手段来增加当期利润, 从而增加企业的净资产, 降低资产负债率。采用公允价值计量投资性房地产可以更公允、客观地反应资产的真实价值, 改善公司的资本结构, 特别是房地产上市公司在转换计量模式之前, 资产负债率居高不下, 公允价值的引入将在相当大的程度上提高企业的总资产规模, 增强企业的融资能力, 同报酬契约对会计政策选择的影响一样, 这种改善只是在市场环境良好时才能够实现。

(三) 政治成本对投资性房地产计量模式选择的影响

政治成本表现为:税收管理。税收会增加企业的成本, 减少其现金流量, 公司管理人员总是希望通过各种努力以降低现实和潜在的税负;潜在危机的影响。企业会计信息中的报告盈余往往会引起政府官员和管理机构的注意, 我国上市公司大多是国有企业改制而来, 较大规模的国有上市公司是公众和媒体关注的焦点, 是政府宏观调控和重点监督的对象, 这些规模较大的上市公司是不愿意采用增加当期利润的组合会计政策, 规模越大的企业可能选择将现在的盈余递延到将来的会计政策。

总之, 企业管理者由于相关契约因素的影响, 在契约利益相关者的利益无法得到保证的情况下, 对投资性房地会计政策的选择出于谨慎的态度。因此, 大部分的企业对于投资性房地产的会计政策选择上, 仍会采用成本计量模式。

三、利益相关者间的博弈分析

会计政策的最终选择是各利益主体相互博弈的结果, 博弈中的各方都希望自身的利益达到最大化。在投资性房地产会计政策的选择中, 相关利益者间的博弈主要分为:会计准则制定者与经营者之间的博弈;经营者与所有者之间的静态博弈。

(一) 会计准则制定者与单个经营者之间的博弈

在投资性房地产的相关会计准则中, 政府希望制定的会计准则有利于宏观调控, 为了稳定房地产市场, 政府采取了严格的公允价值计量准入制度, 政府对投资性投资性当地产会计准则的制定极大地影响了企业对会计政策的选择。新会计准则规定, 投资性房地产优先以成本模式计量, 当条件允许时可以以公允价值计量, 前面分析到企业在当前环境下以公允价值计量会付出政治成本, 假设企业在选择成本计量时效用为6, 选择公允价值计量没有引起相关部门关注时效用为10, 获得关注时效用为4;再假设企业以公允价值计量被关注的概率为P, 不被关注的概率为1-P。如图1所示:

此时, 企业的策略选择取决于期望获利的大小。采用成本模式的期望效用为6P+6 (1-P) =6, 采用公允价值计量的期望效用为4P+10 (1-P) =10-6 P, 此时若6>10-6 P, 即P>2/3, 企业选择成本模式计量;若P<2/3时, 企业选择公允价值计量。由此模式可以看出, 企业对于投资性房地产模式的选择有一部分的影响因素为政府的监管和政府的宏观调控政策。当政府对公允价值计量实行严格的准入制度时, 企业选择公允价值计量会付出较大的政治成本, 此时, 企业倾向成本模式计量;当公允价值计量运用环境成熟, 政府极力的推广下, 企业选择公允价值计量会带来更多的效用, 此时, 企业才会倾向公允价值计量模式。

(二) 经营者与所有者之间的博弈

博弈中的经营者有两种选择即公允价值计量和成本模式计量, 投资者也有两个选择即赞成与反对。由于投资者很少参与到企业日常的经营活动中, 对经营者的选择并不获得完全的信息。假设在此博弈模型中, 博弈双方两个人不同选择, 投资者不知道经营者先行动会采用什么样的具体行动, 即静态博弈。如图2所示。企业在经营过程中, 投资者关注的是分红和股票价格, 在房地产市场良好时, 采用公允价值计量会增加企业账面利润, 进而推动股票价格的上升, 但是这种提高股票价格的因素是不确定的, 会随着市场环境即公允价值波动而波动;从分红的角度来看, 采用公允价值计量会增加企业的未分配利润, 而这些未分配利润有一部分是由公允价值变动组成, 这是未实现的利得, 并没有相应的现金流入。

给定企业选择成本模式计量, 在目前的市场环境下, 投资者的最优选择为赞成, 以获得效用6单位;给定企业公允价值计量, 从目前的市场环境看, 投资者的最优选择是反对, 以获得最大效用4单位。在这种博弈下, 博弈均衡为 (成本模式计量, 赞成) , 最终双方获得效用6个单位。因此, 站在企业的角度, 无论从企业的经营者角度出发, 还是站在企业所有者的角度, 出于利益最大化, 企业的最终选择, 仍然是成本计量模式。

四、结论

随着我国的国际贸易的逐渐增多, 公允价值计量有利于提高我国会计信息与国际间的配比性, 而且公允价值计量更加符合资产和负责的定义。鉴于投资性房地产采用公允价值计量对企业产生的影响, 提出对投资性房地产计量模式的几点建议: (1) 完善操作指南。目前, 我国的资本市场尚不完善, 公允价值的取得成本较大, 且政府对公允价值计量模式的运用准入条件较高, 不允许采用估值技术, 应参考同类或类似的房地产价格, 同时公允价值计量后, 公允价值会加大利润的波动幅度, 从而误导投资者债权人等相关利益者, 这些都给公允价值计量的实际运用造成障碍。对此, 会计准则的制定者应该结合我国国情推出一个更具操作性的公允价值计量的理论及应用指南, 这个指南应详细的指导企业合理的运用公允价值。 (2) 加强政府监管。公允价值需要专业人士的职业判断, 这就使得上市公司利用公允价值来操纵利润, 为了保证广大投资者的利益和资本市场的稳定, 相关部门必需较强公允价值的应用监督。 (3) 出台税收优惠政策。上面分析到, 目前上市公司谨慎运用公允价值的原因, 税收成本是其中很重要的一部分, 改变计量模式会增加公司的税收负担, 由此, 相关部门应该出台一些税收优惠政策来减轻企业的税收负担, 避免企业是因为避税而继续使用历史成本计量。 (4) 加强会计人员的职业素质。对于公允价值, 更多的是需要会计人员的职业判断, 这就提高了对会计人员的要求, 且公允价值在操作上很大程度上受到主观因素的影响, 会计人员职业素质也成为公允价值推广的重要因素。

参考文献