房产物业范文

房产物业范文（精选6篇）

房产物业 第1篇

参加会议的还有深圳市人大代表杨勤、深圳市政协委员卓睿、深圳市住建局物业监管处副处长肖琳、深圳业主论坛发起人张晋、深圳特区报市民论坛主持人刘丽华、华南和谐社区主任周活宁等。会议由南天一花园业委会主任范国振主持。

[对话一:荆志刚&朱保全]

万科城市花园业委会主任荆志刚:

我的理念是物业公司和业委会是一家人,万科物业员工和业主是一家人,共同携起手来往前走。业委会的工作主要是支持与监督,要监督物业公司是不是完全执行了业委会提出的方针政策。同时,业委会也在物业遇到困难的时候给予支持,如我们小区遇到亏损,业委会最后决定将两个游泳池中的一个承包出去,每年可以减少10万元亏损。

特别是社区和谐问题,前提是要搞好邻里关系,我们小区搞了两次百家宴,每家拿出一道菜摆在花园里,评比一下谁家的菜好吃。而最主要的是让邻里认识,遇到什么事情大家熟悉了,也就更好解决。

城市花园现在非常和谐,我们的主张——万科物业是小区的大总管,业主和他们是一家人——也得到了双方的认可。

万科集团高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全:

今天很多人谈物业管理如何赚钱,资本市场如何关注这个行业,但是我想说,物业管理其实是考虑如何花钱的行业,而不是如何赚钱的行业。现在有一种相对的、不是特别好的方向——物业管理总在考虑如何赚钱,最近有一篇文章《谁在扳倒五大行》说中国式物业公司正在崛起,虽然在表扬中国的物业公司,但按照这样的做法,五年以后、十年以后真正出问题的可能是我们自己。

几乎99%的物业公司说要从物的管理转向人的服务,我今天倒想说一句相反的话,千万不能忘掉物的管理。忘掉物的管理,意味着将来这些建筑物没人承担责任,而业主往往会忽视这一点。我特别提醒业主,物业公司是有限责任公司,开发商也是有限责任公司,对于房屋质量,承担责任的是业主和政府,所以必须提前要把关于建筑物管理以及设施设备管理这两件事情寻求监管机制。政府应该承担更多的责任,特别是业主存在“短视行为”的时候。

有一个说法是“从英文单词的发展来看物业管理的价值”。物业管理最早是设施设备管理,现在很多物业公司不重视了,然后成为了资产管理。我们对全国万科所有的小区价值做了一次评估,在管项目达到1.2万亿的资产。也是通过这件事情,我们对一些难以解决的问题有了新的思路。比如说小区里私搭乱建,包括业主不满意一些事情拉条幅应该怎么处理?一个很好的办法就是以房产价格处理——一个小区有条幅和没条幅,二手房一平米差五百块钱。如果是30万平米的小区,因为挂了一个条幅,整个小区上亿的资产没了,业主自己就会掂量这个事情。

对于什么是好的物业管理,万科物业有自己的评价——“五好”:设施设备管理好、秩序井然环境好、有事帮助管家好、邻里和谐关系好、信息透明权益好。这也是对万科自己管理项目的考核标准。

[对话二:刘文波&吴耀鸿]

中航物业总经理刘文波:

从物业公司来说,我们把业委会当成真正的经济主体,双方是平等的。很多物业公司没有把业委会当成甲方看,这很不好,这样的物业公司想做强做大很难。

一个经济行为必须有平等的甲乙双方的关系,这样才能达到平衡,如果有一方强大,一方弱势,肯定会失去原有的目的。其次,管理好小区要有公开透明的财务制度。我们2002年开始坚持公开透明的监管制度,业委会对我们是三个月一小审,三年一大审,实际上就是对我们的考验。

最后,在对南天一花园13年服务的过程中,我们特别强调的还是基础服务,就是设备设施的管理、安全管理和环境管理,这是业主的核心诉求,如果离开业主的核心诉求,物业公司可能也不是物业公司了。在这个前提下,我们做了大量的工作,例如我们协助业委会做了很多公用房产、公用产权的清理,拆了很多违章建筑,包括共用设备设施的大装修改造,让老旧的小区能有非常好的状态,这是我们觉得做得非常好的地方。现在整个社会对物业管理行业非常看重,有很多投资者都希望进入物业管理行业,行业也呈现出很多的发展想法、做法,但万变不离其宗,要做得好还是得围绕业主的核心诉求,只有把这个做好了以后我们才能做其他的服务和发展。

南天一花园业委会副主任吴耀鸿:

今天的主题是房产增值,我个人认为一个小区房屋的增值更多的是由房地产市场决定,是不是业委会和物业公司对于房产的保值增值方面没有作为了呢?当然不是,应该是有所作为,这方面南天一花园业委会和中航物业做了一些工作,为房屋的保值增值做了一些贡献。我下面针对业委会自成立以来主要工作谈一点个人的看法。

第一,南天一花园业委会自成立以来理性维护权利和依法履行职责一直贯穿业委会工作的始终,表现在南天一花园凡是涉及全体业主公共利益重大事项必须要召开业主大会进行表决。

第二,南天一花园在工作中与各单位和谐共处,共建美丽家园。为了提高管理处的工作积极性,业委会长期以来关心我们小区所有管理员工生活包括他们的成长,积极创造条件,为保安、水电工免费安排住宿,为他们开办实惠的食堂,甚至帮助他们解决子女就业问题,这方面我们业委会做得特别好。

第三,业委会这十几年来坚持求真务实,为业主办实事,这是我们工作的出发点,也是我们工作的归属。我们自从成立业委会以后,始终贯彻服务业主、建设美丽家园的工作理念,无论是维权也好还是日常工作,都围绕这个目标和宗旨。多年以来,业委会通过维权和多方面筹措资金改善了花园的面貌,对小区的设施、设备进行更新改造。通过维权将1 08间违建架空层商铺恢复原状,根治了长期、严重影响小区安全环境的毒瘤,同时督促迁出的白沙岭幼儿园封闭管理,还小区安全、封闭的环境。对小区的12部电梯实施了技术改造,安装了小区安全监控设施,改造了消防管道。利用政府资源,免费更新小区的燃气管道等。正因为这一系列的工作,南天一花园的房产是周边保值增值最好的区域。我们特别感谢中航物业十几年来与业委会携手共进,希望继续走下去。

[对话三:吕雨华&陈寅生]

长城物业集团副总裁吕雨华:

我们首先非常赞同本次会议研讨的观点和命题,也就是“房产增值:业主与物业公司共同的追求”。根据北京大学中国社会科学调查研究中心发布的中国民生发展报告所提供的数据,我们城镇居民家庭的财产结构中,房产占比达到了78.3%,接近八成,房产增值是业主财富增值的非常重要部分,甚至是主要的体现,因此房产增值自然是业主所追求的重要的目标。房产增值也是物业服务水平、服务价值的重要体现。房产增值也有助于提升业主的满意度和幸福感,有助于增进业主和物业公司互利共盈的长期合作,也有利于物业企业业务的稳定和发展。这块也是物业服务企业核心追求的目标。

如何实现房产增值,影响房产增值的因素有哪些?抛开宏观经济、地段、房屋初始开发建设的标准等,房产增值的关键影响因素有这样三个:一是房屋本体能得到良好的维修、养护,保持正常、良好的运行功能和运行状态;二是物业服务企业所提供的基础物业服务的服务质量、服务水平能让广大业主直观感受和体验,能让业主感受到社区的安全;三是有效的社区治理与和谐的社区氛围。

我们认为最关键的是业主与物业服务企业要有共同的理念,并且在此基础上要建立一些有效的机制,实现双方的互信与互动。我们主张推行酬金制,长城物业目前在社区、行业里积极倡导实施阳光物管模式的理念和机制。

我们和长城二花园的业主委员会和业主有一些共同的理念,一是认同业主在社区治理中的主体和主导作用;二是认同物业服务的价值以及物业服务企业合理的回报诉求;三是遵守法律和契约精神;四是认同业主与物业服务企业在项目服务中的根本利益,包括共建和谐社区,包括实现房产的增值。目前,长城二花园已经成为携手共建和谐社区的典范。

长城二花园业委会主任陈寅生:

现在长城二花园和两年之前比较有了翻天覆地的变化。在小区业委会和物业公司的共同努力下做了很多改造的项目,包括消防系统、封闭管理、改造电梯。

小区的业主原来和物业公司很对立,认为物业公司把业主钱拿走了,物业公司也觉得很冤枉,十几年了物业费从来没有涨过。我们请专业的第三方审计公司对长城二花园小区9年的物业管理收支进行了全面审计,其实审计就是整改的过程,前前后后审计长达六到七个月,边审边改。发现了问题我们及时调整、及时整改,通过审计以后达到了双方的互信,最终有客观、真实的评价,在这个基础上,我们和长城物业签订了携手共建阳光和谐小区的协议,在这个协议的指引下,这两年我们克服了很多困难。

我们对物业公司的希望,要提供优质的服务,还要提供严格的管理,对业主来说应该提供更好的服务,对小区的物业、建筑物、设施设备进行严格的管理,使其保值增值。两手抓两手都要硬,往往有的小区物业管理处强调对业主的服务就不敢管理了。对于违章搭建或是公共设施的损害,我们一直强调物业公司要光明正大、理直气壮地严格管理,只有这样才能保证物业增值。

最后一句话,我们希望和物业公司共创未来,希望和物业公司在阳光透明的基础上携手共进,建设法治社区、和谐小区、安居小区。

[对话四:刘育兵&杨志敏]

天健物业总经理刘育兵:

2012年,杨志敏主任提出搞阳光物管模式,我给天健集团提出试一下阳光物管,2012年10月份开始推出阳光物管的模式,两年多来有成绩和不足,过程中也有很多困惑,今天趁这个机会探讨一下。

我觉得两年多的阳光物管,总结一下有五项成绩、五项效果:

1、在阳光物管两年多的时间里,各层面的沟通渠道恢复了,不但建立起来,而且比较完善。

2、收支很明显得到改善,阳光物管对物业公司来说多了监督,使得整个收支的状况更加合理,开支是双方都要确认的,业委会和物业公司都要认可。哪些收入提高了,以后怎么样使用,双方都更有默契。

3、员工的服务意识、状态也变化非常大,从人员的变动情况来看,这两年表现很平稳。

4、整个大环境得到了非常大的改善。

5、房屋保值增值,通过房屋销售二手市场的表现,包括出租的状况,整个天然居的价格在片区来说,已经有五万至六万元。

天然居业委会主任杨志敏:

公开透明还是业主与物业根本的相处之道,我们小区通过透明的方式确立互信,通过合同的谈判实现新的管理变更。小区所有业委会的决议,所有的支出申请全部要提前放在网上,通过透明的方式能够实现对业委会的良性监督。所以我特别提出,深圳能不能推一个透明业委会的标准,推一个透明业委会的联盟,达到标准可以吸纳进来,达到这个标准可以对其辅导。

[对话五:余绍元&邹家健]

之平管理执行总裁余绍元:

我和邹家健主任是很良性的合作伙伴,有很多话想讲,由于时间的关系我讲三个观点:

第一,我认为物业管理的市场化是物业管理能不能良性发展的重要方向之一。物业管理的顾客对物业管理这件事有没有选择权?对服务供应商有没有选择权?对价格有没有选择权?这样市场化的选择是有助于物业管理企业的专业化进程,更能体现物业管理企业的市场价值。我们一直在思考,为什么我们还在干物业管理这件事?一是这件事有价值,二是我们希望通过我们的努力能促进这个行业有点市场化的进展。

第二,业主和物业管理公司成为正常的商业关系,一定是必然趋势,或是已经成为现状。什么是正常的商业关系?一是合同的条款有契约精神,我和邹主任谈景洲大厦物业管理合同的时候深受震撼,我们的合同细到什么程度?所有业主家丢失的东西,如果是手表、戒指、手机这类物品,物业公司不承担责任,但如果是电视机、空调、沙发物业公司承担所有责任。

第三,业主委员会、业主和物业服务企业需要就物业管理这件事情的核心目标达成共识,物业管理核心的目标就是两个,一是通过专业的管理让物业和配套的设备设施始终处于最佳运营状态,有效地延长它的使用寿命,让它保值增值。第二个能让物业使用人享受到和谐、便捷、快乐的生活氛围。这两个缺一不可,某种意义上来说,第一个比第二个还重要。

景洲大厦业委会主任邹家健:

物业管理本身是一种商业服务,商业服务应该遵循市场的规律来操作,合同约定双方的权利和义务,在和物业签订合同的时候,我们抛弃了过去的格式合同。我在香港、新加坡、台湾考察过,回来以后,又结合美国业主协会合同文本,综合起来做了景洲大厦的合同,合同是非常细致的。其中的亮点是,景洲大厦的物业管理费和公共收益是独立的,另外景洲大厦的物业管理费和本体维修资金也是分开的。

我们有公示制度、听证制度、表决制度。既保证业主的知情权,也保留业主的表达权利。我们坚持以合同为原则,保障物业公司的权利不予干涉。

我今天带来一个满意度调查,这是用数据说明,我们业主满意度对于之平物业的满意度是96%,对业主委员会的满意度是100%,任何对景洲大厦说三道四的我们不予解释,觉得我被退休也好,有压力做不下去也好,我不解释。我依然在景洲大厦,业委会主任还是我在做,我没有任何压力,我觉得景洲大厦已经非常规范了,走上了正道,欢迎人大代表和政府官员、别的部门、企业和其他的业主委员会到我们小区参观和我们PK,谢谢。

[嘉宾观点]

深圳业主论坛发起人张晋:

今天到会的有物业公司重量级的企业、领军人物,也有深圳业主论坛的重量级带头大哥范国振、邹家健、杨志敏等,还有很多高级别的政府官员以及人大代表、政协委员。1997年的夏天,当时我在深圳特区报工作的时候,当时的住宅局物业管理处邀请我参加了一个采访团,参观了天景花园、鹿丹村、华侨城等,在天景花园参观的时候我第一次听说了业主委员会这个新型组织的存在,那天中午在万科集团总部,王石接受采访,当时我向他提出怎么看待业主委员会。当时王石的发言有点含糊,这给我留下很深的印象。当时我依稀感受到一些困惑,作为有战略眼光的企业家,他肯定意识到业主委员会成立的重要意义,同时作为物业开发和管理企业的领导者,他对业委会的崛起有可能造成的麻烦又有些隐隐的担心。此后的二十年在物业管理的舞台上,业委会和物业公司因为合作,上演了一幕幕或大或小的悲喜剧。

今天的题目是“房产增值:业主与物业公司共同的追求”,对业主的追求大家没有异议,对物业企业的追求大家可能有不同的意见。确实,作为一个企业,物业公司会本能地将盈利最大化作为他们的追求目标,但是我们相信真正有远见、有社会责任的物业企业都能看到,只有将业主视为上帝,只有将业主的最大利益——房产的增值保值视为自己的最大利益才能获得业主的合作,同时获得自己应有的利润。

深圳市人大代表杨勤:

现实中私搭乱建、高空抛物都是我们头疼不已的事情,这些治理就要靠我们的基础性建设,也就是小区业委会和物业管理公司,高空抛物砸死一个人,小区房子就不要想增值了,现在十万一平方,明天就跌到八万一平方,这是毫无疑问的。

对于社区治理来说,规范市场是非常重要的,要依靠方方面面,需要政府、社会和行业共同来完成。特别是我们的法律,物业管理修法,这已经呼吁了好长时间,并不是说要出一部非常完美的法律,但是在物业管理变革的今天哪怕拿出一个不太完美的,也比没有强。既然现在法律不能适应物业管理发展的需要,就一定要修法。我们可以立法,再逐步修改,逐步前进,这应该是我们今后的方向。

关于社区建设,我还想谈一下契约精神。契约精神是当今社会的重要结点,我们国家文化中有两个缺陷,一个是投机取巧,一个是事不关己,高高挂起。这在业主方面都得到了体现,一定要改变过来。这就必须让契约精神成为共识,让业主和业委会之间,业委会和物业公司之间都形成好的契约精神,这个契约精神的奠定将会对我们的信用体系建设起到良好的作用。

深圳市政协委员卓睿:

现在物业管理和业主双边关系首先要找到大家的共同目标,在商业上叫做共同的利益点。因为有了利益共同点,才可以谈我们所谓双方的责任、权利、义务,我认为从这个主题引下来的一些具体工作,如怎么样让双方遵守合同,有契约精神。最后,建议大家有了市场化和正常商业关系的基础以后还是多宣传一些正面的东西,提倡业主和物业相互尊重,以阳光透明的原则共同创建美满的小区,共同实现房产的保值增值。

深圳市住建局物业监管处副处长肖琳:

这个讨论非常有意义,作为物业管理两大主体,业主和物业企业能坐到这里开诚布公地谈一谈,就像大家所感觉到的,能坐在一起这个事本身就是一个进步。其实房产对业主来讲是最大的、最重要的资产,房产增值我想每个业主都很高兴。

物业企业对于房产增值有多大的主动性、自主性?我也困惑过。通过对物业管理深入的摸索、探索,我们认为其实物业企业管理的核心内容,就是设施设备的管理,这个做好了就是保障了物业的保值增值,保障了物业小区的家园建设。

最后和大家介绍一下目前我们正在推进的工作。今年我们在条例修订的过程中大力推进业主大会法人登记,以此结合在罗湖区进行十二项物业管理改革,其中业主大会法人登记的工作是重点。我们希望通过业主大会取得法人登记,他们的权利多了,他们的责任也重了,可以更好地促进物业管理的发展。

我们还在大力推广业主大会电子投票系统,要将电子投票铺设到每个小区,小区只要有需要就能够通过电子平台进行电子投票,期间还会增加电子投票系统的实用性和易用性。还要让业主通过这个平台能够了解物业企业的物业管理账目;还可以记录业委会的决策和电子投票的结果,以供查询。政府会推动电子投票系统的公开透明。

同时,我们也请万科、长城以及中航协助制定标准,来推进设施设备的编码登记。标准通过验收后,我们就开始启动全市范围内物业管理服务区域内的设施设备编码登记,这个工作做好以后可以把很多应用放上去,对电梯管理、给排水的管理和供配电以及安防、消防设施设备的管理都会做一些重点环节的监管。

深圳市罗湖区住建局局长宋太平:

借这个机会我想对房产增值的命题说一说。

第一是生活价值,我们的小区有没有家园的意识?我很看重家园意识,因为深圳是一个移民城市,家园意识这几年媒体比较关注,我们生活的小区法律上的定义是物业管理区域,那是冷冰冰的。更重要的是业主、物业服务企业怎样在小区里生存,人与人之间、人与环境之间怎样和谐,包括我们的业主怎样健康地生活。这是第一个视角。

第二个是经济价值,刚才不少专家,特别是企业的老总做了非常全面的诠释。

第三个是精神价值,说实话,从深圳各个阶层的分析来看,作为物业投资毕竟不是社会大多数,有的几代人就一套物业,而且要延续下去。我觉得我们在研究房产价值的时候也应该去研究他们的精神价值。

华南和谐社区中心主任周活宁:

关于房产增值,第一是物业服务管理下的增值,但我想强调这种增值以外另一种增值——公共服务能提升整个社区的生活空间、居民的生活空间,能大大减轻社区居民的交际成本。我们形成强大的社会资本在小区,这种增值未来来看,如果大家能推动好,会大过本身房产的硬件增值,也就是我们的房价。

房产物业工作转正报告 第2篇

生性乐观的我在工作的第一周就倍感压力：连续几日的扫楼，客户的冷漠，加上路途的艰辛和保安的阻挠，使我几次萌生放弃的念头。但越是疲惫不堪，我越要坚持下去，我坚信经过学习和磨练，能和其他同事一样出色。

终于

在经历无数次失败之后，我成功的开了第一笔单，虽然数额不高，只有一万元，但这对于我个人来说，是零的突破。这除了个人努力之外，更离不开经理的悉心栽培和同事的鼓励帮助。

这段经历给我的最大体会就是要拥有良好的工作心态。无论做什么如果没有一个良好的心态，那他肯定做不好，特别是像我们做中介的，应该要有积极向上的态度去做每一件事，并要有强烈的竞争意识。这段时间经历的挫折、经验、教训，让我在这样一种环境中成熟了很多。

其次，要掌握与客户的沟通技巧，不能急于求成。一开始我对客户不够耐心，沟通的不够好，导致他的变化没有及时的追终，甚至失去客户。在这方面我还有待改进。

第三，勤劳。客户是跑出来的，房源是找出来的。命运不会眷顾懒散投机的人。我相信坚持不懈地辛勤工作一定会得到相应的回报。

今年工作目标：

业绩：每月20000元。

为实现以上目标，每周跑楼3天以上，每周新增3组以上客户，每天更新房源。

服务：积极参加业务培训，提升沟通技巧和销售技巧，多了解客户、房东的心态，尽量在他们那里得到更多信息，迎合他们，使他们相信自己，进而促成成交。

在薪资方面没有太多要求，请求公司给予交通费用和通信费用方面的补贴。

最后感谢中原领导对我的栽培，祝源中原蒸蒸日上！

上海中原物业代理有限公司

办公楼人民广场ａ组

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房产物业 第3篇

今年以来，虽然一线城市房价上涨，二三线城市房价也跟着涨，但以二三线城市业务为主的上市房企中航地产（000043.SZ）却把自己的房产业务几乎全部卖尽。

中航地产将旗下10家地产公司卖给了保利地产，交易价格为23亿元。中航地产为何要剥离地产业务？尤其是公司一面称，一些项目开盘销售率超过80%，一面却要放弃房地产业务，中航地产房产项目的真实销售状况究竟如何呢？记者就相关问题询问中航地产，公司未能给出一个合理说法。

房产业务盈利能力弱

此次中航地产转让的10家房地产项目公司股权以及1个房地产项目在建工程，分别位于成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆等省市，也就是说基本上都处于二三线不发达城市。

因这些项目所处地理位置不具吸引力，中航地产转让10家下属公司股权仅得到23亿元。但这些几乎是中航地产在地产领域的全部家当，其收购方——保利地产公告透露的信息便是佐证。

关于此次交易，保利地产在公告中称，“此次房地产业务整合的交易范围为中航工业直接或通过下属公司持有的房地产开发业务平台公司和项目公司的全部股权”。

除了地产外，物业管理也是中航地产的一部分业务。今年上半年，公司物业管理业务占据了总营收的三分之一，房产业务占比则超过二分之一。

由此可见，对于当前的中航地产来说，房地产业务在其总盘子中仍占据大头。那么，中航地产为何要把自家的房产业务全部变卖？

答案在于中航地产对其房产业务不再抱有信心了。公司在公告中表示：虽然自2014年年末以来房地产市场整体平稳回暖，但宏观经济增速放缓、行业整体发展速度减缓。与此同时，房地产行业竞争依然保持激烈状态、整体盈利能力下滑，未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。

中航地产还认为，公司因房产项目主要集中在二三线城市，去库存压力较大。其在公告中称，2015年，虽然全国商品房销售金额仍同比增长，但是行业库存仍居历史高位，2015年年末商品房待售面积较2014年末同比上升15.6%，同时，城市分化严重，部分二三线城市库存压力巨大。

中航地产的房产项目正是位于贵阳、昆山、赣州等二三线城市，受库存偏高及经济不景气的影响，虽然市场成交和价格呈现恢复态势，但是未来发展仍面临较大压力。

卖掉房产公司股权后，中航地产打算今后着重发展物业管理。在中航地产看来，公司置出未来行业风险较大、盈利增长能力较弱的房地产开发业务，更具有发展前景的物业资产管理业务，增强了公司持续经营能力。

也许，中航地产不看好旗下的房产业务有一定道理，资本市场似乎也对其剥离地产、聚焦物业管理的转型较认同。因此次重组，中航地产自7月6日停牌，10月21日复牌的当天股价便大涨，3个交易日内，其股价上涨20.9%。因股价猛涨，中航地产还在10月25日披露了股价交易异常波动公告。

销售不畅致资金紧张

不得不剥离房地产，对公司来说颇为无奈，因为在2014年，中航地产还称，将进一步聚焦房地产业务。

2014年的说法是“进一步聚焦”，而将房地产作为重点战略则是在更早以前。而此次剥离房产，也并非中航地产这几年来第一次剥离重要业务。2011年，中航地产将酒店经营业务剥离出来，当时放弃酒店业务，就是想要“集中优势资源”发展地产开发。

短短几年，从聚焦到全面放弃，中航地产怎么走到了这一步，是自身战略出了问题吗？

同样在2011年前后，中航地产明确将开发的重点放在二线城市的新兴区域和三四线城市。彼时，中航地产认为，二三线城市房地产业是有发展空间的。公司曾在2010年表示：“2011年房地产行业的刚性需求仍然存在，由于中国人口结构和中国经济体制以投资为主导驱动因素短期难以转变，3～5年内中国住宅市场仍然存在较大的潜力。”

以开发二三线城市为主的战略，起初还是为中航地产带来业绩增长的。但在2011、2012连续两年房产收入增长后，自2013年开始，公司房地产收入连年减少，显露疲态。公司2013年房产业务营收为41亿元，今年上半年却只有16亿元，远不足2013年的一半。

房产收入减少，直接影响到中航地产的盈利状况。公司2015年净利润为4亿元，同比减少18%，今年上半年，公司净利润也只有336万元。而这样的财务数据也是公司分别依靠2015年出售旗下4家公司股权，以及今年上半年转让下属企业“深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司”股权来实现的。

盈利状况不佳，主要是因为房子没有以前好卖了。记者通过其年报数据发现，中航地产2015年在售项目签约率仅为52.3%，2016年上半年则下降到51.4%。与此同时，公司今年上半年存货余额也比去年年末增加了6亿元左右，这也就证明其存货压力确实较大。

库存压力大，房子销售不畅的中航地产最近资金也较紧张，今年上半年末，其资产负债率达80%。中航地产也坦承：本次交易旨在通过重大资产出售方式剥离市场前景不佳的房地产开发相关业务和资产，减轻上市公司的经营负担，降低公司资产负债率，提升资产流动性。

二三线城市房价增长潜力不再

中航地产退出房地产业务最令人疑惑不解之处在于，从数据上看今年房地产市场较火爆，房企日子应该挺好过。今年9月，全国54个大中城市签约量达到21.7万套，1～8月份，全国商品住宅销售额同比增长40.1%。统计局新闻发言人盛来运也曾表示，房地产销售对GDP增长起到了重要作用，房地产行业对中国1-9月份的GDP增长贡献了8%。

那么，大部分二三线城市此番又跟着这轮房产热，房价大涨一番，其房价后续增长潜力如何，房企们会侧重开发二三线城市吗？答案并非如此，除了中航地产干脆放弃了地产业务，万科和碧桂园等巨头也公开表示过，将在一二线城市加码。

而房企之所以在一二线城市、尤其是一线城市重点开发，在分析师看来主要因二三线城市房价已无增长潜力。中原地产分析师宋会雍对《投资者报》记者表示：“二三线城市本身房价发展也经历过几次高潮，但现在它们的存量大多已经过剩、发展的热潮已过去。中小城市因为人口净流入较少，无论是租赁还是出售，都很难有新增需求，因而房价很难持续上涨”。

另一可以说明二三线城市房价增长潜力不足的证据是：尽管二三线城市商品房销售金额增长，但购房者用于自住的并不多，投资客占比却不在少数。宋会雍告诉记者，今年超发的货币不少流入了房地产市场，就我们调查的二三线城市新增住房中，用于投资的比例超过30%。由于社会投资人群和开发商的积极购房、购地，市场情绪就被调动起来了。

房地产公司买地当然不会全靠自有资金，今年以来，大多房地产公司都在加杠杆入场，不止中航地产资产负债率超80%，万科、绿地、华夏幸福等地产巨头资产负债率均超过80%。在房地产红火的同时，中国房企的杠杆率也在创新高，而这一状况也颇令人担忧，地产企业如此激进地拿地，导致债台高筑，这是否会在一二线城市制造出更大的泡沫？

卖房产的中航地产对房产业务不再看好，那么买房产的保利地产呢？

不同于中航地产，截至今年上半年末，保利地产的房产项目中，一二线城市占比约71.4%。保利地产也在半年报中透露“一二线城市成交火爆，销售表现显著优于三线城市，公司仍将拓展重心集中在一线和部分核心的二线城市”。这说明保利地产对开发中小城市并不看重。那么，作为接盘方，保利地产将如何运营中航地产转让的二三线城市项目，能否令这些项目起死回生？《投资者报》将持续关注。

大庆油田矿区房产物业管理与发展 第4篇

关键词：矿区,房产物业,管理,发展,大庆油田

一、落实政策, 加强建设, 全面完成各项管理工作

(一) 积极稳妥解决房屋遗留问题

房产处与大庆市房产管理局紧密结合, 按照大庆市解决未办证房屋上访问题领导小组的统一部署, 先后起草并下发《大庆油田住房委员会办公室[2014]1号文件》和《2号文件》, 对油田第五批房改房屋产权认证的范围、程序及时间做出具体安排。2014年上半年, 认真组织油田所属单位对本单位自管的公有住宅房屋进行自查, 同时, 对辖区住宅小区房屋进行全面摸底调查, 为下一步出台公有住宅房屋管理政策奠定了基础。

(二) 加快回迁小区的关闭利用

房产处协调市房产管理局及国土资源局完成回迁小区已拆除房屋住户的产权及土地证注销事项, 并扎实做好丰收村、红岗西巷无偿移交的各项前期基础工作, 为正式启动移交做好准备工作。另外, 针对大庆市政府2014年拟建设公租房涉及收购八一村、风云东村及红岗东巷3个回迁小区1 975套回购房, 组织开展调研工作, 配合公司土地、规划部门完成房屋及配套设施设备等数据调查、统计、分析工作, 并就相关事项提出意见和建议。

(三) 推进房产物业信息系统软件开发

为保障事业部物业及采暖费用的收缴工作, 房产处联合财务资产处、收费中心、信息中心等部门, 联合研发新的付费信息管理系统。目前, 系统框架、业务需求、功能模块初步确定, 技术方案已设计完成, 按照公司要求申报业务部门进行审批。

(四) 规范房屋租赁审批流程

为规范事业部房屋租赁审批及管理, 房产处下发了《大庆油田矿区服务事业部房屋租赁管理办法 (试行) 》文件, 进一步规范房屋租赁的审批时间、招租形式、检查方式及考核内容, 将房屋租赁工作从制度上加以固化和完善。

(五) 开展出租房屋面积测绘工作

房产处聘请大庆市恒信达测绘服务有限公司对各单位出租房屋面积进行测绘, 完成了事业部5家单位, 321处, 6.46万平方米出租房屋面积的测绘工作, 测绘报告结果将作为今后房屋出租的准确依据。

(六) 积极开展油田义务植树工作

油田绿化办公室在调查了解各单位绿化工作重点的基础上, 于2014年年初印发《大庆油田2014年义务植树工作实施方案》和《大庆油田2014年秋冬季义务植树工作实施方案》, 通过现场检查发现义务植树尽责率达到98.1%, 圆满完成了油田公司义务植树任务。

(七) 组织开展小区绿化提档升级

房产处针对希望、银河B区等14个小区实施绿化提档升级。改善小区环境, 提高小区绿化景观效果, 植树35 534株、植篱4 032米、草坪1.03万平方米、草花1 040平方米、宿根花2.13万平方米。采取播种草籽、栽植马蔺、玉簪等方式, 积极进行小区裸露地治理, 共治理裸地14.73万平方米, 提档升级的小区绿化覆盖率达到40%以上。

(八) 完善制度体系建设

房产处研究起草了《社区服务综合体规范化管理大纲》, 对综合体服务项目和服务内容进行了梳理和分类, 初步规范了5大类33项内容, 并结合综合体实际运行情况和管理情况, 编辑《矿区服务事业部社区服务综合体标准化管理手册》。

(九) 积极推广综合体居民自治管理

房产处着力推动居民自治管理, 成员企业大力推进, 发展成熟的小区大胆实践, 尝试全面自治;目前, 乘新一小区、阳光家园、东光小区社区服务综合体已通过组织发动、居民推选等程序, 选举产生社区居民自治领导小组, 基本实现“一站三平台”, 卫生自我管理、活动自我组织。

二、主要措施

(一) 加强组织领导, 各项工作持续推进

在解决房屋遗留问题上, 房产处成立了房屋问题整改工作小组, 定期组织召开专项推进工作会议, 深入成员单位进行细致沟通, 调查房屋遗留问题情况, 细致分析问题存在形式, 把握问题存在的症结, 积极妥善地处理房屋遗留问题。在绿化工作上, 依托绿委会专家, 组成绿化专业考核小组, 加强考核力度, 克服人员较少的困难, 假日不休息, 对油田单位进行了全面考核, 并下发考核通报, 有力推进了油田绿化工作

(二) 业务整合合理分工, 进一步理顺工作程序

房产处对部室业务进行了重新梳理, 按照工作需要进行业务整合, 对岗位人员进行业务调整, 做到人尽其职、人尽其责、人尽其才。业务整合以来, 各部室岗位职责更加清晰、工作流程更加科学、部门之间沟通协调更加顺畅, 避免了审核环节多、时间长造成的工作脱节现象, 提高了业务审核和服务职能的作用, 方便了基层单位办理业务。

(三) 积极协调相互合作, 确保工作有序开展

2014年以来, 房产处协调公司企管法规部组织开展回迁小区调整安置工作;协调大庆市房产局解决油田引进人才住房待遇政策的落实工作;协调市城管委办理事业部所属小区收费许可备案申请工作;协调大庆市民政局落实惠民惠企政策。

三、将来工作思路及措施

一个平台:继续完善物业房产及租赁软件开发, 规范整合大庆油田矿区房产、物业、房改及租赁等业务流程, 实现一个平台操作相互融合运行。

三个加强:即加强反腐倡廉教育、加强服务基层意识、加强全员技能及业务素质的培训。

二个争创:即争创学习型、节约型、服务型团队, 争创机关优秀支部。

(一) 房产物业方面

1. 深入开展第五批油田房改房屋产权认证工作。

在2014年已完成认证初审工作的基础上, 把解决好未办证遗留问题作为工作重点, 组织人力深入细致地开展第五批房改房屋产权认证工作。

2. 规范和加强公有住宅房屋管理工作。

对前期清查的公有住宅房屋数据进行综合分析、研究, 提出合理的处理意见, 形成专题汇报, 并制定办法。

3. 推进回迁小区关闭利用工作。

结合市政府“关于西城区公租房建设问题”的通知内容及丰收村、红岗西巷移交工作的回复意见, 待公司领导意见明确后, 实施具体推进工作。

4. 加快房屋面积付费系统的研发。

计划将油田公司各二级单位的付费功能与矿区服务事业部的收费功能相对接, 统一建立数据库, 在油田各二级单位实现以人管房, 以房付费, 在事业部内部实现以房对人, 按房收费, 实现网上收费认证、房屋面积核实、科学测算成本、数据资源共享等多项功能, 满足付费用户、收费单位便捷查询、统计分析、有效监控、辅助决策的需求。

(二) 面积稽查方面

1. 开展高层一楼清理工作。

下一步将针对龙南、龙岗、景园、悦园及乘四高层一楼进行清理, 进一步达到高层一楼管理工作的规范化、标准化。

2. 开展面积稽查工作。重点对商服类设施管理面积和服务项目进行稽查, 严格监督增减面积审批程序。

3. 开展房改住房面积测绘工作。

依据国家《房产测量规范》的有关规定, 对油田房改住房的建筑面积进行规范。通过入户实测, 将房屋产权证上的登记面积变更为实际建筑面积, 并按照《房屋登记办法》的有关要求换发新的《房屋所有权证》。

(三) 园林绿化方面

1. 完成园林绿化资源普查软件开发。对园林绿化资源普查软件进行系统测试, 并组织相关培训。

2. 推动节点绿化。针对油田主城区重要节点如远望环岛、奔腾立交桥、一中立交、创业城立交等重要节点进行重点打造。

3. 开展绿地评级工作。深入开展道路、公园、广场及小区绿地评级工作, 核定养护费用推进绿地分级管理。

(四) 房改及社会治理方面。

房产税或物业税 第5篇

对执有房征收房产税或物业税，有违反《宪法》之虞

理由如下：一是，我国的《宪法》规定城镇土地属于国家所有。虽然《宪法》也规定城镇土地可以转让，但是不允许买卖。《物权法》第四十一条规定： 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。第四十五条规定：法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。所以，无论如何转让城镇土地的国家所有的性质是不变，土地永远是国家的财产。目前城镇居民购买房屋是以土地出让金的方式向国家租用70年的土地使用权，只有地上承载的房屋属于私人财产。二是，物业税或房产税，属于财产税，是对个人财产征收的一种税，也就是说纳税人应该是财产的所有人。反过来说，已经纳税的财产必然是纳税人所拥有所有权的财产。否则，就不应该称之为财产税。三是，就一些地区的物业税空转试点的情况来看，这个税是按照房屋市值再做一些扣除后为税基征收的。而房屋市值包含两部分内容，即承载房屋的土地价值和地上房屋的价值。但是在房价中，这二者是根本不可能划分清楚的。在土地私有制的情况下，按房屋市值征是没有问题的，因为，私人在购买房屋的同时也购买了承载房屋的土地。但在土地公有制的情况下，问题就出来了。地上的房屋是私产，承载房屋的土地是国家的财产，而二者在价值上根本就无法量化区分清楚。但有一点是可以肯定的，那就是地上房屋是有寿命的，在购买后就开始折旧，每年都在贬值。如果房屋在购买后发生了增值，就一定是土地在增值，因为土地的寿命是无穷的。在当前房屋价格不断上涨的情况下，如果按照市场值征收物业税或是房产税，就等于是将国家的财产(土地)作为私人财产征了税。我国《宪法》规定镇土地属于国家所有。但税法却将城镇的土地确认为私人的财产进行征税，明显违反了《宪法》。因为，税收除了筹集收入的功能之外，还有一个巨大的作用就是可以通过税收将非法收入认定为合法收入。我国春秋时期鲁国的初税亩就完全证实了这个作用，这也是史学界所公认的。如果要征房产税也应该先行修宪，把土地私有化。

房产物业 第6篇

近年来, 随着我国经济的蓬勃发展, 我国的房地产业呈现了高速发展的形态, 房价持续高升。2009年5月25日, 中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》, 同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》, 其中, “开征物业税”再次纳入。

物业税又叫“财产税”或“地产税”, 主要针对土地、房产等不动产, 要求其所有者或承租人每年按一定比例缴付一定的税款。而应缴的税值会随着市值的升高而升高。目前, 我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。在供求紧张的市场环境下, 这些税收成本最终多是转嫁到购房者身上。较高的交易税和零持有税使得“囤积”房地产的机会成本较低, 少数消费者投机性增强, 利用手中持有的大量资金购买并持有房屋, 造成房地产业的虚假繁荣。而实际上, 大部分消费者仍存在着“购房难”的难题。物业税的征收能够有效的刺激房产投机者出售手中闲置的“二套房”, “三套房”等。

二、在即将开征物业税的影响下房产投机者和消费者间的博弈

1.假设前提:

所有参与博弈的博弈者都是理性人;博弈双方在完全信息状态下博弈, 即双方都了解物业税的信息并知道开征物业税的准确时间;把所有的房产投机者看做一个人甲, 即消费者购买“二套房”只能从甲处获得;房产投资者甲提供的产品是无差异的 (即不考虑区位优势因素) ;消费者购买房屋用于居住, 消费者在购买之前没有属于自己的房屋;价格因素是消费者考虑购房与否的惟一因素;甲的所有成本只考虑他的购入成本和开征物业税后没有将房屋售出而所应缴纳的税款部分成本, 所以甲的获利将等于X-C, 其中, X是甲的单位销售收入, C是甲的单位成本;消费者的获利将等于U-X, 其中U是乙购房得到的单位效用, X是乙的购房单位成本, 并且一旦给定我们就把它看做固定量;甲和消费者在交易时可以直接交易, 无须经过中介机构;假设物业税的年税率为t, 只考虑当年的交易;房地产“二套房”市场存在供不应求的状况。

假设甲在购房时, 单位成本为C元/ 平方米, 房子面积一定为S 平方米, 那么房产投资者在开征物业税前购得房屋的总成本为C*S元。甲在售房时只存在两种情况:一种情况是开征物业税之前就已经将房屋售出;另一种情况是甲一旦在开征物业税之前没有卖出就要缴纳物业税。那么就有:

假设情况一:由于信息完全流通, 甲若想在开征物业税之前将房屋卖出, 就只能降低房屋价格吸引一部分消费者前来购买, 假设在开征物业税之前房价为X元/平方米, 甲降低的价格为Z元/平方米, 由于面积一定, 我们只考虑单位面积甲的获利情况, 此时甲将获利= (X-Z-C) 元/平方米;若甲没有降价却没有将房屋售出, 将会损失Z元/平方米;

假设情况二:甲不愿意降低房屋价格, 即甲希望继续维持价格X元/米, 所以没有在开征物业税之前将房屋售出, 那么甲只能向政府缴纳物业税, 此时则甲将房屋售出将获利= (X-C-X*t) 元/平方米;若没有将房屋售出甲亏损X*t元/平方米。

如果甲降价售房, 那么甲最多会将价格降低多少呢?即Z的值最大是多少呢?不难想象, 甲之所以降价售房目的就是不愿意缴纳物业税, 要在物业税开征之前将房屋售出, 所以, 甲降低价格Z的最大值应该和甲向政府缴纳的税款一样多, 即maxZ=X*t。事实上, 由于房地产“二套房”市场存在供不应求的状况, 只要甲一降价就很有可能会有一部分消费者前来购买。所以, 一般情况下, Z将小于X*t。

下面讨论消费者的购买状况和获利情况:

消费者面对“二套房”也存在两种选择:一种情况是购买, 另一种情况是将持继续观望态度。

假设一:消费者在得知甲降价售房情况下, 抓住时机购买房屋, 那么消费者将获利= (U-X+Z) 元/平方米;如果此时消费者希望继续观望而不购买, 消费者将获利0;

假设二:消费者在甲维持价格的情况下, 进行购买房屋, 那么消费者将得到好处= (U-X) 元/平方米;如果消费者没有而是继续观望, 那么消费者将获利0。

2.建立模型 (按每平方米获利博弈) 并分析:

根据以上分析, 建立房产投资者和消费者之间的博弈矩阵:

由图可知, 如果甲降价消费者购买, 消费者得到的好处 (U-X+Z) 将大于甲降价消费者没有购买得到的好处0, 所以, 如果甲降价, 消费者一定会选择购买策略;如果甲维持价格不降价, 消费者购买房屋得到好处 (U-X) 也大于没有购买而得到的0, 所以消费者还是会选择购买策略。这样可以得出, 在给定甲的选择策略同时, 消费者将都会选择购买策略, 这样甲将存在一个占优策略。

如果甲知道消费者将购买房屋, 那么他降价处理房屋将得到好处 (X-Z-C) , 而如果维持价格将得到好处 (X-C-X*t) , 由于我们知道Z将小于或最大等于X*t, 所以甲选择降价处理房屋得到的好处将会大些;如果甲知道消费者无论降价与否都不会购买房屋, 那么甲会比较降价带来的损失Z和不降价而需缴纳的税款X*t的大小。由于我们假设的是当年内的交易, 所以X*t在这里仅仅是甲一年的损失, 考虑到物业税本身的性质, 一旦甲没有将房屋卖掉而是一直持有, 那甲将每年向政府缴纳X*t的物业税, 而且, 即使是房屋随着时间的推移会有可能增值, 但甲每年向政府缴纳的税款也会继续增大。甲的损失还取决于物业税税率t的大小, 如果t很大, 假设t=100%, 那甲每年的损失将是整个销售收入X;如果t很小, 假设t可以忽略不计, 那甲每年的损失也几乎可以取0。所以, 甲降价与否的重要因素将取决于t的大小。

在上述博弈矩阵中不难看出, 存在一个纳什均衡, 将是房产投资者降价处理房屋, 而消费者也在此时进行购买, 双方都有利可图, 获利情况为 (X-Z-C, U-X+Z) 。

三、在即将开征物业税的影响下房地产投机者间的博弈

1.假设前提:

假设目前房地产投机者市场中只有A、B两个投机者;信息完全充分, 两人都要知道开征物业税的消息, 都想在开征前将房子售出;A、B两人提供的产品是无差异的 (即不考虑区位优势因素) ;消费者只愿意从这两人的产品中进行购买;A、B两人以价格为信号博弈;价格是产量的惟一变量。

2.建立模型:

根据伯特兰德模型:Qi=l-mPi+nPj, 其中2m>n。A、B两人的利润函数可表示为:

∏A=PAQA-CAQA= (PA-CA) (l-mPA+nPB) ;

∏B=PBQB-CBQB= (PB-CB) (l-mPB+nPA)

当A、B实现利润最大化时, 即一阶导数为零时, 得:

∏A (PA) ’=l-2mPA+nPB+mCA=0;

∏B (PB) ’=l-2MpB+nPA+McB=0;

联立以上方程解得:PA= (l+mCA) / (2m-n) ;PB= (l+mCB) / (2m-n)

所以, 博弈的结果将是:

当PA>PB时, CA>CB, 消费者只会购买房产投机者B的房子;

当PB>PA时, CB>CA, 消费者只会购买房产投机者A的房子;

当PA=PB时, CA= CB, 消费者购买A和B的房子是无差异的。

由此可见, 开征物业税后, 房产投资者之间将会产生竞争, 他们将不会再继续持有房子, 而是竞争的将房子售出。在这种情况下, 那么房产投资者之间的竞争主要是各自的成本竞争, 如果谁的成本低, 谁就将占领市场。在均衡状态下, 二者会平分市场。

四、结束语

本文从博弈论的角度分析了在即将开征物业税情况下, 房地产市场中房产投资者和消费者之间, 以及房产投资者之间的相互影响和相互博弈。说明在开征物业税后影响房产投资者和消费者之间博弈的最重要因素是物业税t税率的大小。同时还说明一旦开征物业税, 直接影响房产投资者之间的关系, 二者之间不再是没有竞争关系的各自投资者, 而变成了相互靠成本竞争争夺市场的对立者。消费者则可以通过及时了解物业税信息来调整自己的购房计划, 使自己的购房效用发挥最大化。同时开征“物业税” 将有效刺激广大消费者购买“二套房” , 对政府部门有效调整房地产市场结构, 建立客观有效的房地产咨询机构和评价标准, 为房地产市场健康有效的发展具有一定的指导意义。

参考文献

[1]王则柯.人人博弈论.北京中信出版社, 2007.