房地产金融生态

房地产金融生态（精选12篇）

房地产金融生态 第1篇

我国城镇化步调的加快以及“土地财政”红利的驱使,使得我国房地产业快速发展,加之政府出台的多项产业支持政策以及社会融资平台日趋开放,给了房地产业一个明显的宏观利好。但是房地产业属于典型的资金密集型行业(巴曙松,2005),单一的银行信贷渐渐无法满足房地产业的实际融资需求。加之多数房企走的是“以小博大”的发展模式,长期高杠杆经营,高负债意味着房企对银行的债权保障程度降低(林琳,2012),银行在高风险面前除了要求更高的风险补偿,信用评级的调低也会缩小甚至停止后续对债务人的信贷。房企为了保障资金链条的可持续,自然会从“非银”渠道增加自己的融资能力。而影子银行业务(如REITs,RMBS,CMBS)、众筹、上市融资等渠道的推广,有效缓解了房地产开发的资金压力,让雄厚的民间资本找到了合适的表达途径,直接或间接参与到房地产经营开发的投资行为中(艾振强,2015)。不少学者围绕房地产“非银”融资渠道提出了自己的观点,遗憾的是,目前国内已有的文献主要侧重于研究房地产如何融资渠道、融资模式的研究,对于行业操作已形成较多观点,然而,基于金融生态环境来关注房企的融资问题,特别是对“非银”渠道的资金获取,学术观点均涉猎甚少。

房地产企业的发展需要雄厚且开发周期内可持续的资源来源,主要渠道包括自有资金、银行信贷和其它融资。总体而言,大部分房企的自有资金都十分有限,且企业也会考虑到资金的占有机会成本,因此我们完全可以目光投向后面两个来源,即融资渠道。考虑到银行信贷发展多年已有一个比较规范的体系,建立有标准量化的测评准则,所以我们更愿意关注“非银”融资。考虑到宏观环境、制度环境等因素会影响社会投资者的风险识别能力和投资偏好,且社会融资还容易受到传统文化观念“、羊群效应”等主观因素的影响,因此笔者认为社会融资本身就是一个“半理性过程”,很多时候政治、经济、社会等金融生态环境对“非银”融资效率的影响显著大于对从商业银行取得信贷的影响,换言之,我们更有必要基于金融生态环境理清房企“非银”融资的内在逻辑性和发展规律性,为房企优化融资决策提供一定的参考价值。

二、文献综述与研究假设

近十年来,中国房地产业进入了“黄金时期”,房企强势扩展的同时也落入了“融资陷阱”,房企不得不考虑更多的融资渠道。这主要包括两方面原因,从宏观来看,房价阶段性升温后政府加强了对银行业借贷业务的管控同时提高了利率,直接加大了房企的融资成本,迫使房企不得不改变融资结构,从单纯的银行贷款向融资方式的多元化发展(王家庭、张换兆,2005)。从微观来看,正如前文提到的那样,高杠杆经营的背后就意味着银行信贷的不可持续,必须另辟蹊径(林琳,2012)。为了提高企业的生产力和绩效,地产开发商不得不解放长期以来对商业银行的依赖性,开始在资本市场盘活各种渠道。加之08金融危机以后国内影子银行的兴起,给不少房企特别是中小企业注足了资本活力,实现了互惠共赢(张畅,2014)。然而,各种融资工具的出现也暴露出了相应的问题,它们很容易受到外部环境的干扰,随机性远比银行信贷波动得大。

面对这样的现实,在关注房企其它融资渠道的问题上我们更有必要换一个维度来看,既要认识到什么样的方法工具是有效的,更能够考究这些工具在各种环境下的实际效率。“金融生态环境”这一仿生概念在2004由周小川提出后也成了很多金融效率问题的研究基石。房地产与现代金融的接轨,一方面实现了与金融市场的有机结合,另一方面也不可避免的与金融市场发生摩擦(赵胜民、罗琦,2013),对融资条件形成约束。

金融生态的维度很广,宏观层面囊括了政治、经济、文化、地理、人口等一切与金融业相互影响外在条件,微观层面主要包括企业管理、企业财务、法律准则等等。这里需要指出的是,文章对于论点的探讨主要集中在宏观金融生态层面。一般我们认为,好的经济环境、金融发展程度有利于企业融资数量的增加和渠道的拓展,能够增加社会民众的投资信心。围绕这一方向,Khurana et al.(2006)通过实证,发现了在金融环境不好的地区,企业通常选择内部融资以避免为外部融资付出高昂的代际,融资渠道十分狭窄。李姣、向为明(2012)通过对融资结构的研究发现,短期经济波动容易造成房企的贷款融资和利用外资困难,此外,我国房企融资结构水平还去区域经济发展水平密切相关,最明显的,我国东部和西部城市房企的融资水平就存在梯度差异。当然,对于房企“非银”融资效率的影响,包括但不限于宏观经济环境以及地方金融行业的成熟度,事实表明,政府的干预(Sendar,2005)、法制因素、勇于创新的文化信用环境等等,都会内生的隐性契约执行机制(陈志武,2005;李延凯等,2011)。可见,在“非银”融资过程中,确实存在诸多非量化因素、隐性因素均会影响投资者的主观偏好,他们会综合考虑后再决定是否将钱投向地产。于是,我们提出如下假设:

H1:金融生态环境质量与房企“非银”融资效率正相关。良好的经济基础好、金融发展水平高、居民文化素质高、制度环境完善的地区,房地产企业更容易获得“非银”融资。

同时我们也注意到,企业的融资效率和企业自身的背景也有密不可分的关系,企业的背景向市场释放了一个信号,即企业可信程度。众所周知,国企更容易受到政策的倾斜,同时投资者也更加坚信其可靠程度,频见大额融资,个别甚至能够摆脱金融环境影响,不受融资约束(Kenneth et al.,2012)。谢德仁和陈运森(2009)认为,金融生态环境和融资性负债发挥治理效应有着密切的关系,但是这种效应会被政府对国有控股上市公司的最终控制人的“父爱效应”削弱。而私企恰好相反,或多或少容易受到一定程度的产权歧视(李广子,2009;)。而且很多私企通常为中小企业,成立时间短、抵押物单薄、信息不对称,随时可能陷入融资约束困境(Almeida et al.,2004;吴志鹏,2013)。魏志华等(2014)也利用上市公司的数据进一步佐证了以上观点。另外,企业是否上市,也可能影响投资者的判断和信心,不过直观上我们只能推测出企业上市有利于企业融资纾困,提升绝对融资效率,但如果银行信贷和“非银”融资的同步增加,两者增长的速率究竟如何,是否同步,我们尚不得知。据此,我们提出假设2:

H2:金融生态环境与房地产企业背景在影响房企“非银”融资效率方面存在替代作用,房地产企业可能更加依赖企业背景改善房企自身融资能力。

三、研究设计

(一)研究样本与数据来源

本文以全国房地产企业为调查对象,样本包含了大中小型企业以及国企、私企。采集了2008—2014年各省份的金融生态评价数据以及当地房企融资信息。文中研究的所有数据主要来自人大经济论坛,RESSECT金融研究数据库,中国统计年鉴和各省市地方统计年鉴,CCER资本市场数据库,WIND数据库,企业官网披露以及网页博客等等。地方政府干预的相关数据则来源于《中国市场化数》(樊纲等,2011)中的“政府与市场关系”指数。

(二)模型设计与相关变量说明

为检验本文提出的理论假设.构造如下基本检验模型:

模型一:

模型二:

上述模型中,被解释变量为房企“非银”融资效率FYRZ,文章从相对效率(RE)和绝对效率(AE)两个方面综合衡量房企的“非银”融资能力。相对效率主要测度房企从“非银”渠道获得的融资与银行信贷直接融资比重上的差异,绝对效率主要测度房企的“非银”融资杠杆率,即如果小企业也能获得较多的“非银”融资的话,我们认为它在该环节的融资实力是突出的。

其中模型一是用来检测金融生态环境的不同维度对房地产企业“非银”融资能力的影响,这里测度的有在不同的经济基础、金融发展、居民文化素质和制度环境影响下,房企“非银”融资的相对效率和绝对效率。需要特别说明的是,经济基础和金融发展两者间虽然可能存在某种内在的关联,但由于各地经济结构的差异,这种关系不是绝对的,靠工业、旅游等产业支持的地方可能经济条件不错,但金融发展未必完善。此外,教育能够塑造个体的素质,进而影响投资观念,沿海等教育程度较高的地区,在智慧的牵引力下各项投融资服务业更为活跃。

模型二用于验证金融生态环境与企业背景的替代作用。根据假设2的预计,金融生态环境与房地产企业背景在影响房企“非银”融资效率方面存在替代作用,房地产企业可能更加依赖企业背景改善房企自身融资能力,具体表现为金融生态环境好坏对非国有企业和非上市企业融资影响较大,而实力雄厚的企业有可能脱离局部环境的约束。如果假设2的预计是成立的,则对于企业背景(Background)中的子变量,模型二的交乘ECN_indexi,t×Backgroundi,t的系数与的系数符号是相异的。

以上两个模型中的各个变量的描述见表1:

四、实证结果

(一)单变量分析

表格2中的Panel A是根据ECN-index指数的四个不同维度对房企“非银”融资(FYRZ)两种效率测度的单变量数据测验结果。其中,当地方经济基础(Economic)高于均值时,我们定义为“好”,否则为“差”,其它几个指标也采用类似的划分办法。从表中分组的均值检验结果来看,经济基础好、金融发展好、居民文化素质高与制度环境好的的一组,无论是相对效率还是绝对效率指标值都明显优于另外一组。这表明金融生态环境的好坏确实对FYRZ有显著影响。

而Panel B则是根据企业背景对房企“非银”融资(FYRZ)两种效率测度的单变量数据测验结果。从均值的检验结果来看,在全样本组下,国有企业的指标差异与民营企业指标在相对效率与绝对效率的数值大小相反,民营企业的“非银”融资能力相对效率高于国有房地产企业,但是绝对效率略逊于后者。这可能是因为国有房地产企业融资更多来源于银行贷款,从影子银行或是其他民间融资渠道所融款项较少;而从公司上市情况来看,上市公司的融资能力明显优于非上市公司。这说明,企业背景对FYRZ有着显著的影响。

根据单变量分析结果来看,金融生态环境中四个维度与FYRZ融资能力显著正相关,与假设1结论一致,即在经济基础好、金融发展水平高、居民文化素质高与制度环境好的地区,房地产企业更容易获得“非银”融资;二是企业背景也对FYRZ融资存在影响那么在金融生态环境与企业背景共同影响因素下,二者之间是否是假设中预测的替代关系,下面将进一步用回归分析来验证。

(二)回归结果分析

1、金融生态环境对房企“非银”融资效应的影响

表3集中反应了模型一的检测结果。文章分别检验了在经济基础、金融发展、居民文化素质与制度环境对房企“非银”融资效率的影响。从检测的结果来看,在控制了政府干预、盈利能力、公司规模和年份虚拟变量以后,四个解释变量检测得到的系数均显著为正。这表明在经济基础好、金融发展程度高、居民高等文化教育普及、制度环境宽裕的地区,房企更容易得到社会投资者的青睐,去的更多“非银”融资,这与本文的假设1预期相吻合。

注:括号内为p值,***、**、*表示显著水平为1%、5%和10%。

2、企业背景与金融生态环境是否存在替代作用

对样本数据的归类后,利用模型二检测了结果,表4集中反应了不同企业背景下各种金融生态环境可能会对房企的“非银”融资效率产生弱化效果。根据实证结果,我们发现,如果是国企,Economic与交乘项Economic×SOE对RE的影响符号相反,FIR与交乘项FIR×SOE,System与交乘项System×SOE对RE和AE的影响符号也均相异,且Economic、FIR与System的回归系数正负均与表4一致。据此我们可以推论,相比私企,国企在从“非银”取得融资的过程中,很多金融生态环境对它的影响都比较有限。造成这一结果的原因可能是因为,国企本身拥有强大的政治优势,与政府和银行联系紧密,能够比较容易的获得银行贷款,相对“非银”渠道的融资有更好,没有也不至于频临破产。反之,私企则不一样。

而对于上市企业,交互项指标的系数与四个维度的单项指标系数符号不少是相反的,有个别相同,但检验结果未必显著,所有单项指标的系数也与表4测算相同,说明上市企业对于金融生态环境的依赖也较小。原因很直观,企业一旦上市,利用股票可以融得巨大的资本,同时,所处的金融生态环境便由区域变成了全国,区域生态环境的变动相对于全国而言作用甚微。

综上所述,分样本对金融生态环境与企业背景替代作用检测进行检验的结果显示,金融生态环境对于民营企业或者是非上市公司的融资影响更为显著。换而言之,在房地产企业可以依赖与政府的关系改善融资的情况下,金融生态环境对企业融资的影响甚小,说明金融生态环境与企业背景之间具有替代作用,这与本文假设2的预期相一致,从而验证了该假设。

注:括号内为p值,***、**、*表示显著水平为1%、5%和10%。

五、结论和建议

本文从中国房地产企业从非银行渠道融得资金的效率出发,重点考察了金融生态环境对企业融资效率的影响,毕竟从“非银”渠道获取资金形式更加多样、影响因子更加复杂,其过程同时伴随了投资者的主观识别和理性判断,金融生态环境容易对以上因素形成干扰。根据前文的分析结果,我们梳理了如下结论,并得到启示:

金融生态环境与金融法制建设 第2篇

近些年，人们清楚地看到国家经济发展与金融生态环境建设有着密切的关系。当下如何在法治的大背景下，建立健全政银企三方沟通协调长效机制，进一步促进政银企密切合作，使国家的法律、法规、规章制度等能有效地为国民经济建设服务，是我们当前工作的切入点。

一、金融法制建设是金融生态建设的重中之重

金融生态环境通常可以理解为金融组织赖以生存、竞争和发展的各种外部政治、经济、法律、社会、文化环境因素在相互联系和动态演化中形成的有机整体，其中法律环境是金融生态环境建设的关键之一。

金融法制建设的作用是创设金融活动主体的行为规则，保障金融生态环境的健康发展。首先，法律构建金融组织市场准入、退出和公平竞争机制，使金融组织优胜劣汰，保持金融生态环境的良性发展和动态平衡。其次，法律确立金融生态环境的自我调节机制，通过对金融监管、金融组织自律和金融创新等方面的规范，防范和化解金融风险，保护投资者利益，增强金融生态环境的稳定性和适应性。再次，通过对不同类型的金融组织、金融产品和金融活动的立法，创造各种金融组织和金融活动的发展空间，保持金融生态环境的物种多样性，鼓励金融创新。

金融法制建设也为金融生态环境在政治、经济、社会、文化等方面的改善提供保障。以法律的形式将金融政策规范下来，不仅能够强化政策的执行力并减少执行成本，还可以一定程度上防止不利金融生态健康发展的政策出台；法律对产权、投资人权益、金融产品法律关系等的保护和确认，对金融违法行为的打击，可以优化金融生态的经济运行环境；法律还可以在很大程度上引导和促进积极向上的金融文化的确立和发展，这在构建良好的信用环境、良好的金融机构内部文化和金融活动行为模式等方面表现得尤为突出。

二、当前我国金融法律环境的几个问题

改革开放以来，特别是随着近年来金融改革的不断深化，我国的金融生态法律环境已经得到了很大的改善。但是，我国金融生态环境中的一些重要问题还未从法律制度的层面加以解决，金融生态环境自身不断发展完善与个别金融领域法制建设相对滞后的矛盾仍然存在。当前，我国金融生态法律环境面临以下几个方面的问题。

（一）规范的金融机构和其他企业市场退出机制缺失

规范的金融机构市场退出机制是金融生态法律环境的核心内容之一。当前，我国规范的金融机构市场化破产机制尚未建立。一方面，对金融行业的过度保护，导致经营不善乃至严重资不抵债的金融机构无法及时退出市场。由于金融机构破产法律制度缺失，中央银行和各级财政又不得不采取非市场化的救助手段，使得问题金融机构的风险继续沉淀累积，从而最终影响到整个金融体系的资产质量和经营水平。另一方面，即便是少量采取市场退出措施的金融机构，其关闭仍主要通过行政手段完成，带有明显的政策性特征。并且，由于缺乏有效的存款人和投资人保障机制，金融机构的债务（尤其是个人债务）往往还是由政府兜底，隐含着很大的道德风险。

一般企业的市场退出也面临着《企业破产法》调整范围有限、有效的破产程序和相关制度没有确立、政策性破产普遍化等问题，导致债权人特别是银行债权人的权益无法得到充分保护。

现行《企业破产法》仅适用于全民所有制企业。就其中的制度构建而言，国际上普遍采用的破产管理人制度没有建立起来，清算组往往漠视债权人的利益；就破产程序而言，在破产案件的管辖与受理、债权人会议、监督制度等方面的规定也不很健全。而实践中政策性破产的扩大化也进一步削弱了法律对破产企业债权人保护的力度，造成了银行债权人的经营风险。

规范的金融机构和其他企业市场退出机制的欠缺，导致当前我国金融生态环境负担沉重，制约了我国金融机构和金融业务的发展。

（二）金融法治力度薄弱

对金融违法犯罪行为的有效打击是金融生态环境自我调节、自我净化机制的基础。现行《刑法》的有关规定不能满足打击金融犯罪行为的要求。《刑法》关于挪用资金罪的规定仅适用于金融机构的工作人员挪用客户资金的行为，而不适用金融机构挪用客户资金、资产（如国债）的行为；对操纵金融机构挪用客户资金、资产的单位和个人，也很难根据《刑法》加以制裁。

（三）金融执法环境不佳，行政干预严重

执法环境对金融生态环境各项功能的充分发挥具有重要意义。当前我国金融执法环境的缺陷主要是执行时间长、程序复杂、成本高昂，地方保护主义和行政干预比较严重。

三、如何改善金融生态环境制度建设和执法环境

现阶段，我们应当从制度建设和执法环境建设两方面着手，构建合理高效的金融生态。

一是全面提高地方政府对区域金融生态环境建设工作重要性的认识。

各级地方政府尤其是金融生态环境较差的地方政府部门要从“金融是现代经济的核心”这一高度重视金融业的发展，进而提高对加强和改善生态环境建设重要性的认识，利用地方行政主管这一权力优势，主动承担起建设区域金融生态环境的领导职责，将区域生态环境建设列入政府的主要工作之中，认真安排、周密部署，指定专人抓好各项建设措施的落实。同时，协调金融机构、司法机关、税务等部门共同加强和改善金融生态环境，形成“以政府为主导、人行（或银监部门）为主体，相关各方共同参与”的建设格局。

二是重视解决中小企业融资问题，促进中小企业持续发展。

中小企业是影响金融生态的重要力量，是创造良好金融生态环境的关键，因此，必须把提高中小企业诚信标准、解决融资问题作为金融生态环境建设的重点。要树立多元化的融资理念，坚持直接融资与间接融资相结合，不断优化企业的融资结构，缓解资金紧张状况。继续发挥货币市场融资功能，进一步增加信贷投放额度。金融部门要正确处理信贷集中与支持地方经济发展的关系，适当逐级下放贷款审批权，努力为非公有制经济、中小企业创造平等竞争的金融政策环境。

三是修改《企业破产法》，建立市场化的企业破产机制。

首先，建立破产管理人制度，完善债权人会议、破产重整、破产申请和受理以及债务人财产清算等制度，给予有物的担保的债权绝对优先的清偿顺位。作为金融机构破产法律制度的补充，应当建立有关存款保险机制和证券投资者保护机制的法律制度，降低金融机构破产的社会成本，防止系统性金融风险。其次，地方政府有关部门要带头严格执法，防止个别地方政府部门以政抗法、以政代法，搞地方保护主义。企业破产的债务清偿要首先依法考虑债权人的利益，而不要借保护这个那个为名搞行政干预，这样往往给债权人利益造成巨大伤害。

四是修改《刑法》，强化对金融欺诈行为的打击力度。

只有严厉惩治挪用金融机构客户资金、资产的违法犯罪行为，追究相关责任人的刑事责任，才能有效维护社会秩序和金融稳定，发挥金融生态环境的自我调节和自我净化功能。应进一步扩大金融欺诈犯罪主体的范围，建立健全修改有关委托理财、金融衍生产品、金融结构性产品和金融控股公司等的法律规范。同时，要加强执法环境建设，提高执法效率。

金融生态等 第3篇

又名全球职业规划师（GlobalGareerDevelopmentFacilitator），是美国的一个全球性的认证体系，专门用来培养专注在职业生涯规划和职业咨询领域的专业人员。目前，GCDF已在美国、加拿大、日本、新西兰、欧盟和中国应用，已经拥有近14个语言版本，成为职业发展、职业规划、职业咨询和职业生涯规划的行业标准。

人民币理财

人民币理财产品是银行和购买者订立的一份承诺到期还本付息的理财合同，是一种金融创新产品，有别于储蓄。它的理财渠道是通过投资于债券市场、信托公司和央行票据等的理财项目信托和定期储蓄的组合，即按照一定比例，分别用于购买专门的信托产品和定期储畜，合理分散投资风险，适合低风险偏好的投资者。

3G

英文3rdGeneration的缩写，指第三代移动通信技术。相对第一代模拟制式手机（1G）和第二代GSM、TDMA等数字手机（2G），第三代手机是指将无线通信与国际互联网等多媒体通信结合的新一代移动通信系统。它能够处理图像、音乐、视频流等多种媒体形式，提供包括网页浏览、电话会议、电子商务等多种信息服务。

燃料乙醇

是变性燃料乙醇的简称，是指对乙醇进一步脱水，再加上适量汽油使之不能食用的无水乙醇。燃料乙醇是一种清洁燃料，可以清洁汽车引擎、减少机油更换频率、减轻汽车尾气对大气的污染。燃料乙醇工业是国家基于玉米再生资源利用、石油资源紧缺和控制大气污染的产物，是一种面向新世纪的“绿色能源”。

社区矫正

与监狱矫正相对应的一种行刑方式，是指让罪行较轻或经过监狱改造有悔改表现的罪犯，有条件地重返社区，由专门的国家机关，在相关社会团体以及社会志愿者的协助下，矫正罪犯的心理和行为恶习，使其顺利地回归社会。自上个世纪70年代末首先在欧美国家产生后，社区矫正目前已成为世界各国惩戒和改造罪犯的重要方式，英国、加拿大等国实行社区矫正的比例甚至超过了70%。社区矫正在我国尚处于试点阶段。

地下钱庄

是对从事非法金融业务的一类组织的俗称，属非法金融机构，以非法汇兑为主要业务，为我国法律所禁止，一些企业和个人为规避国家外汇管制，便通过地下钱庄，运用境内外串通交割方式进行非法资本转移。以“资本外逃”为例，地下钱庄的一般手法是，换汇人在境内将人民币交给地下钱庄，地下钱庄则将境外外汇打入换汇人所指定的境外账户。目前，“地下钱庄”是一些不法分子将非法收入进行洗钱的重要工具。

反向抵押贷款

一种在老人群体中推行的“抵押房产、领取年 (月)金”的寿险服务。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人（受益人)终身支付给付金，直至投保人亡故，保险公司才将房屋收回，进行销售、出租或拍卖。这种保险业务在英法等国已相当成熟，因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

IPv6与IPv4

IPv6的全称是“互联网协议第6版”，其地址是128位编码，能产生2的128次方个IP地址。在IPv6下，IP地址将可充分满足数字化生活的需要，不再需要地址的转换，还将提供更安全，更为广阔的应用与服务。目前的互联网协议为IPv4，其地址为32位编码，可提供的IP地址大约为40多亿个，而且由美国掌握绝对控制权，目前已经分配完了70%，预计2005年左右将全部分配完成，以IPv6为核心的下一代互联网随之提上日程。

博客

是英文单词“Blog”的音译，来源于“WebLog（网络日志）”的缩写。它是继E-mail、BBS、 ICQ(IM)之后出现的第四种网络交流方式。博客最主要的应用有三方面：一是新的个人人际交流方式；二是以个人为中心的信息过滤和知识管理；三是以个人为中心的传播出版。一个Blog就是一个网页，通常由简短、经常更新的帖子构成。这些帖子按照年份和日期倒序排列，所以也称为“网络日志”。

博客是个人性和公共性的结合体，其精髓不是表达个人思想和记录个人日常经历，而是以个人的视角，以整个互联网为视野，精选和记录自己在网上看到的精彩内容，为他人提供帮助，使其具有更高的共享价值。

韩流

是指在中国内陆、台湾、香港及越南等地区，因为崇拜、向往韩国的大众文化（包括音乐、连续剧、时尚流行、游戏、饮食、发型等），进而想要跟进、学习的一种文化现象。韩流这个名词是1999年由中国媒体首先使用的。在中国内陆和台湾，着迷于韩国大众文化的人群被称作是“哈韩族。”“哈韩族”一词来自“哈日族”，台湾人称一群在西门町闹市区掀起日本风，并崇拜、追随并模仿日本文化的年轻人为“哈日族”，而“哈日”是由闽南语音译而来，原本指的是在强烈的日光下中暑的意思。

生态博物馆

1971年，国际博物馆协会第九次大会提出生态博物馆概念后，诞生了以法国克勒索蒙特索矿区生态博物馆为代表的第一批生态博物馆。到20世纪末期，生态博物馆已成为流行的对文化遗产保护和保存的一种特殊形式。目前，全世界已建立各类生态博物馆300多座。1998年中挪合作建设的贵州省梭戛苗族生态博物馆是我国首座生态博物馆。

金融生态

由金融危机反思我国房地产金融系统 第4篇

为避免出现房地产泡沫,防范金融风险,促进房地产业及金融业的健康发展,我国政府出台了一系列房地产金融政策,数次加息和提高存款准备金率。但是,为应对金融危机对我国房地产业的影响,政府放宽了对房地产信贷量并辅以其他优惠政策予以保护,致使房地产业又有过热趋势。因此,有必要从理论上对房地产金融预弊系统进行深入的研究,既可为房地产开发经营、投资决策提供依据,又有助于保证房地产业和金融业理性发展,从而保证整个国民经济的持续稳定发展。

一、我国房地产金融系统现状分析

(一)房地产金融主要内容

房地产金融是指以房地产的产权或产权人的信誉为基础,以房地产金融为运作载体,借助各种金融工具,由金融机构为房地产业筹集、融通、结算或清算资金并提供风险或保险的所有金融活动的总称。房地产金融不仅能够挖掘、创造房地产有效需求,保证房地产持续有效供给而且通过资金的合理、快速流动,加快房地产商品从W-P-W的转化,还可扩大金融业的业务空间,状大金融业的自身实力。在我国,房地产金融是门新兴学科,内容丰富,主要有:房地产信贷资金的筹集与运作、房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机构、房地产金融市场等。

(二)我国房地产市场流程及资金运行图

从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销信等房地产业运行的整个过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者(如图1):

(三)我国房地产金融现状

自1998年住房制度改革以来,我国房地产业发展迅速,住房抵押贷款规模日益扩大。截至2007年年底,四家国有独资商业银行个人住房抵押贷款余额己达18437.79亿元,个人房贷增量达4324.18亿元。个人住房抵押贷款余额占金融机构贷款余额的比重几乎呈直线性增长。2007个人住房按揭贷款达到27031亿元,增量是7146.88亿元,占整个个人贷款的82.5%。从1998年以来,我国的实际利率长期处于下降的趋势并持续在低位徘徊,较低的实际利率在一定程度上刺激了我国房地产的发展。从2004年开始我国房地产市场进入繁荣期,房价开始显著上涨。到2007年末,全国房价平均增幅超过100%,远远高于同期物价上涨水平和GDP增幅。2007年,我国总体经济增长出现过热迹象,GDP增长超过11%,通胀压力加大。央行连续六次加息,十次调高存款准备率,为的是调控经济过快增长。政府又相继推出增加廉租房、经济适用房、限价房等调控房地产的政策,北京、上海、深圳等一线城市的房屋交易量自2007年第四季度开始显著缩小,房价也有明显的下调迹象。如图2

二、我国房地产金融存在的主要问题

(一)信贷资金价格呈现双轨

其表现:部分资金的价格受到政府管制,即政府强制将部分社会储蓄固定在住房上,给予一个较低的报酬,同时严格限制资金的使用方向;另一部分信贷资金的价格是放开的。由此而形成两种不同身份的信贷资金:一个是政策性的,一个是商业性的。它阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动,诱发了对住房资金产权的侵犯。

(二)融资机制脆弱

我国的融资机制仍然是以储蓄为基础,企业存款和私人存款是银行的主要信贷资金来源。而储蓄来源分散、流动性强,因此这种融资机制是不稳定的。

(三)金融机构不健全

由于住房资金被人为的分割成政策性和非政策性两部分,所以,金融机构就分为商业银行和试点阶段的住房储蓄银行。商业银行以市场利率自主经营住房存贷款业务,住房储蓄银行偏离了最初的目标,要以中位和开发企业贷款为主。住房机构体系的另一个缺陷是贷款担保机构的缺失。消费者向银行申请抵押贷款时要先向商业保险公司购买住房贷款保险及工作中位提供保证,不但增加了中低收入家庭的经济负担,也不适应流动人口日趋频繁及就业结构多样化的现实,从而不利于住房抵押贷款的发展。

(四)房地产信贷投资存在偏差

从社会目标和商业银行稳健经营的角度分析,银行的房地产信贷不合理。公积金承担着固定的社会目标,即为低收入家庭提供低成本融资以使提高他们购房支付能力。而现在公积金贷款对象多是职工中位、开发企业以及高收入家庭,职工住房抵押贷款比重较低。住房公积金的支持对象发生了错位。住房商业信贷面向房地产开发企业和个人消费信贷。在房地产开发贷款,银行受利益驱动,更倾向于房地产开发项项目贷款。

(五)住房信贷交易费用偏高

住房抵押信贷的交易费用有两种:识别和筛选费用。由于无法提高利率来补偿成本的增加,为了尽可能减少这种费用,银行只能提高市场准入条件的方式来减少信贷供给,如对户口和固定工作单位及对首付款比例的要求等,将潜在的违约者在入市之初就剔除掉。

三、房地产金融风险的防范对策

(一)建立多元化的融资渠道

我国房地产融资主要集中在信贷市场,降低房地产金融风险的有效途径就是改变房地产融资单一集中于银行的局面,制定各种政策鼓励房地产企业通过多种方式进行融资。鼓励实力强、信誉好的房地产公司发行公司债券,吸引社会闲散资金进行房地产投资;吸引信托基金、海外基金等投人房地产业。值得注意的是,2008年12月8日《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》中明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道。”目前上海浦东已开始试点房地产信托投资基金(REITs)。

(二)建立和完善房地产金融市场

在逐步完善房地产金融一级市场的基础上,逐步建立和完善房地产金融二级市场。在这个市场上交易的工具更多的是住房贷款机构发起的证券化产品,包括住房抵押贷款支持证券、商用房抵押支持证券等等。我国的房地产金融产品主要是贷款,并且贷款品种也不够丰富。因此,需要加快探索、开发新的房地产金融产品,一方面拓宽融资渠道,另一方面也要提供更丰富的贷款产品以适应贷款人不同层次的需要。为了支持房地产金融的良好运行,为市场服务的各种专业性中介服务机构是不可或缺的,包括房产评估机构、贷款保险(担保)机构、会计师事务所、律师事务所、评级机构等。

(三)防范和化解房地产金融市场风险

建立和完善与金融市场和房地产市场相关的法律体系,通过立法对房地产金融所涉及的各个方面进行规范,明确各有关主体的权利和义务。加强房地产市场和房地产金融相关指标的监测分析,以此制定金融政策,调控房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本,确保房地产金融的健康运行。关注房地产贷款的集中度风险,针对房地产业较强的区域性特征,建立房地产金融地区联系制度。加强个人征信系统的应用和推广,充分发挥其联网功能,有效防范违约风险。商业银行对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。严格遵守有关制度和业务操作规程,认真执行“三查”制度,严厉打击企业的欺诈行为。加大对境外机构和个人进人境内房地产市场的监控力度,进一步加强对跨境外汇资金流动的管理。完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。借鉴发达国家的成熟经验,促进住房抵押贷款担保和保险制度的培育和发展。尽快研究建立专业化的、跨区域的住房抵押贷款担保体系。

(四)建立和完善住房抵押贷款二级市场的担保和保险制度

对于违约客户,银行应全力保全资产,必要时要诉诸法律,维护基本的信用秩序,防止债务人出现集体违约和道德风险。同时,积极鼓励大型房地产公司并购中小公司,以推动行业整合,减少银行体系的系统性风险。.

摘要：当前,我国房地产金融方面存在的问题,主要是信贷资金价格呈现双轨,融资机制脆弱,金融机构不健全,房地产信贷投资存在偏差,住房信贷交易费用偏高等。鉴于我国房地产业的发展现状和存在的问题以及金融危机的前车之鉴,应从以下方面采取措施防范房地产金融风险,即建立多元化的融资渠道,建立和完善房地产金融市场,防范和化解房地产金融市场风险,建立和完善住房抵押贷款二级市场的担保和保险制度。同时,积极鼓励大型房地产公司并购中小公司,推动行业整合,减少银行体系的系统性风险。

关键词：次贷危机,房地产金融系统,银行信贷

参考文献

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[2]次贷风波研究课题组.次贷风波启示录[M].北京:中国金融出版社,2008.

[3]胡琼.房贷分期首付现身多个城市,中国式“次贷”隐患[N].财富时报,2008-04-22.

[4]成晖.当前房地产主要风险和对策建议[J].金融市场,2008,(6).

[5]陈怡.美国次级债危机对中国房地产市场的警示[J].房地产金融,2007,(10).

[6]曹远征.美国房地产抵押次级债风波的分析与启示[J].国际金融研究,2007,(11).

金融生态文献论文 第5篇

金融生态文献论文【1】

摘 要：目前关于金融生态和金融生态环境的论述较多，但有关金融生态和金融生态环境的概念不清晰。

为此，本文首先对前沿学者有关金融生态和金融生态环境的概念界进行梳理，使得这两个容易混淆的概念更加清晰，然后从金融生态评价体系、金融生态评价方法、金融生态评价未来的改进方向等方面进行梳理，为未来研究者进行定性和定量分析提供研究参考，最后是分析国内有关金融生态和金融生态环境研究的一些成功和不足之处，以供未来各级政府、金融企事业单位和科研院所进行金融生态研究提供参考。

关键词：金融生态;金融生态环境;评价体系

一、金融生态和金融生态环境的概念

金融是经济的核心。

经济社会的发展有助于整个金融系统的快速、高效发展，高效运行的金融体系反过来又促进整个社会、经济的统一和协调发展。

因此，在一个地区经济社会的发展中，要提升其竞争力，就得有一个运转良好的金融系统，要有这个系统的良性循环，就必须重视金融生态和金融生态环境建设。

关于金融生态和金融生态环境的概念，早在白钦先就已提出，但是，直到，周小川才首次把生态学引入金融学，并且系统而较为深入地分析了金融生态问题。

自此以后，有关金融生态和金融生态环境的相关论述大量涌现。

(一)金融生态

金融生态和金融生态环境二者并不等价。

金融生态是一个开放、复杂的动态平衡系统，它不但包括金融生态环境，而且还包括金融生态主体和金融生态调节等。

徐诺金指出，金融生态是金融与其环境之间相互关系的总和，是各种金融组织与其生存环境之间及其内部金融组织相互之间的长期相互作用过程中，形成的具有一定结构特征、执行一定功能作用的动态平衡系统。

李扬等(2005)认为，金融体系的运行不但包括政治、经济、文化、法制等基本要素，还包括这些要素的自身构成及其变化，以及这些变化对金融生态系统的影响，它是由这些要素以及要素变化所形成的一个动态平衡系统。

(二)金融生态环境

金融生态环境则主要从金融外部运行机制、金融基础条件等方面来探讨改善金融生态的相关运作机理。

白钦先()最早阐述了金融生态环境，他认为金融资源的开发和利用是提高资源利用效率的重要组成部分，而其开发利用过程和效率状态则构成一国经济的金融生态环境。

同时，还阐述了维持保护和改善金融生态环境的作用，得出金融的可持续发展必须以金融生态环境的可持续性为前提。

周小川()认为金融生态指的主要不是金融机构的内部运作，而是金融运行的外部环境，即金融生态环境。

他认为金融生态就是指微观层面的金融环境，包括法律、社会信用体系、会计与审计准则、中介服务体系、企业改革的进展及银企关系等环境以及这些环境的改善。

徐诺金(2005)认为，金融生态环境包括硬环境和软环境，硬环境由政治、经济、法律等制度构成，软环境由社会习俗、文化传统等构成，无论是硬环境还是软环境都对金融生态主体的行为及运行情况有重大影响。

二、影响金融生态的主要因素及评价体系

毫无疑问，不同金融发展水平的地区，其金融生态和金融生态环境不一样，由此构成的评价体系也各不相同，以下就影响金融生态的主要因素和评价体系方面的相关研究进行讨论。

(一)影响因素

就金融生态的影响因素而论，金融生态环境观的学者多从造成不同区域金融生态巨大差异的原因进行分析，从中寻找改善的关键要素。

如李扬、王国刚(2005)、徐小林(2005)、钟敏(2005)、湖南大学金融管理研究中心()等几乎都从法制环境、经济发展水平、金融发展水平、金融机构独立性、信用体系和文化等几个方面研究影响金融生态环境的因素，认为这些因素是造成区域金融生态环境差异的主要原因。

中国人民银行德阳中心支行()认为金融生态环境的条件状况、金融主体的形态状况、金融生态关系的互动状况等是影响各地区金融生态环境的主要因素。

其中金融生态的条件状况包括经济、法制与诚信环境，金融主体的形态状况包括风险、结构与活力状况，而金融生态关系的互动状况则包括维护与协调状况。

金融生态系统观的研究者则侧重于分析金融生态系统失衡的主要原因，主要是从金融生态系统主体、生态环境和生态调节等方面进行阐述。

其中，金融企业的产权治理是其分析的重点。

皮天雷()认为，我国金融生态法制缺陷的深层次原因是没有真正实现从“人治”、“权治”到“法治”的根本转变，以及非正式约束与市场经济还存在诸多矛盾。

赵振宇(2009)认为，金融生态失衡的原因在于内部环境失调和外部环境恶化，主要包括金融市场缺乏竞争、国家过度保护、地方政府干预、缺乏有效中介服务、金融企业产权不明晰、金融体制落后、监管不力、退出规制不完善和信用环境不良等。

郭佳(2009)从法律制度缺陷、信用法律环境和金融执法环境等方面分析了金融生态系统存在的问题。

黄可权(2009)从委托代理交易成本、产权制度、制度变迁形式等方面进行了分析。

(二)评价体系

除了影响因素外，一些学者在对金融生态或金融生态环境的评价中构建了相应的一些指标体系，由于各自视角不同，指标体系的构建也存在差异。

人民银行南充中心支行()在做金融生态环境分析时，其指标体系的构建分为三个层次：一级指标包括经济运行、社会信用、交易保障和金融综合指标等四个方面，每个一级指标包括若干个二级和三级指标，共计14个二级指标和40个三级指标。

其中经济运行包括经济规模和增长能力、产业结构与城市化水平、企业竞争力、居民生活和保障水平四个二级指标;社会信用指标包括企业信用、居民信用、政府信用和征信制度发展四个二级指标;交易保障指标包括法律环境、政府行为和中介服务三个二级指标;金融综合指标包括金融业务发展、金融稳定和金融部门独立性三个二级指标。

胡滨(2009)在做金融生态环境评价时，指标体系由政府对经济的主导、经济运行的质量、地区金融发展和信用基础以及基础建设四个一级指标和20个二级指标构成。

①需要特别说明的是在指标体系构建及将其运用范围最广的是中国社科院的李扬等(2005、2007、2009)所做的研究，他们对全国各省市和核心城市的金融生态环境评价中都构建了相应的指标体系。

另外，像人民银行洛阳市中心支行(2006)、人民银行西安分行(2009)、湖南大学金融管理研究中心(2009)等都对金融生态环境评价构建了相应的指标体系。

不过，这些指标体系的构建主观性比较大，各自之间共性较少，没有形成一套系统的、科学的评价体系。

三、金融生态的评价方法

在构建了指标体系之后，接下来是采取什么样的方法客观、科学地评价各地区金融生态环境差异问题，与评价指标体系一样，不同的研究者在对地区金融生态环境做评价时所采用的方法也各不相同。

即使是相同的研究者，他们在不同的时期，或者面对不同的评价主体时所采用的方法也不尽相同。

如中国社科院的李扬等(2005)在对各省市和核心城市的金融生态环境做评价时采用的是数据包络分析法，之后，他们进行了持续的跟踪研究和指标修改并在采用因子分析和层次分析相结合的方法对各省市的金融生态环境进行评价。

人民银行南充中心支行(2007)、刘伟玲()等在做金融生态环境评价时所采用的则是加权函数法。

胡滨(2009)采用多元统计因子分析法构建了多因素综合模型。

中国人民银行武汉分行金融生态办公室课题组(2010)在对湖北省的金融生态环境进行评估时所使用的则是因子分析和主成份分析法。

韩占兵()则使用面板数据回归的方式对河南省的18个省辖市的金融生态环境水平进行测评。

蔡则祥(2011)等在对长三角地区的金融生态系统运行环境绩效评估时所使用的是DEA模型。

总之，不同的研究者在对金融生态环境评价时使用了不同的方法，这与研究者的喜好和所掌握的方法有关系。

同时，不同的研究方法对数据要求的差异，也是造成研究方法不同的主要原因。

然而，相同研究对象，相同的数据，如果使用不同的测评方法可能得出不同的结果，这是金融生态环境测评中遇到的难题。

四、金融生态的改进和优化

由于金融生态不但包括金融生态环境，而且还包括金融生态主体和金融生态调节等，而金融生态环境则不但包括金融外部运行机制、金融基础条件，还包括如何改善金融生态的相关运作机理。

因此，金融生态的改进和优化也是研究的主要内容之一。

周小川(2004)从五个方面提出金融生态的改进和优化方向：其一是建立良好的法律和执法体系，其二是加快企业客户的市场化改革，其三是完善社会信用体系，其四是提高审计、会计、信息披露等标准，其五是提高律师事务所、会计师事务所、评估机构等中介机构的专业化服务水平。

徐诺金(2005)指出我国金融生态环境在法律上存在立法思想滞后、体系不完善、执法效率低及司法不规范等问题。

李扬等(2005)分析了非均衡制度是如何加大地区间金融生态环境的差距。

他们认为，在统一的经济体内，各个地区之间不应当存在明显的金融生态环境差异，但我国各地区之间的金融生态环境却存在着巨大的差异。

造成金融生态环境巨大差异的原因有很多方面，其中，非均衡制度加大了地区间金融生态环境差距。

同时李扬等还强调，无论造成各省市金融生态环境差异的原因有多复杂，但在这当中，最为关键的因素是地方政府行为。

因此，他们建议改变地方政府行政手段干预地区经济发展的倾向，转而以培育市场主体完善市场体系搞好经济调控为主。

侯连卿等(2005)认为，由于金融业是建立在信用基础之上的特殊行业，因此，金融生态状况的改善，首要的问题就是在全社会范围内建立并形成良好的诚信机制。

他们分析了信用缺失对金融生态的制约及缺失的原因，提出了重建社会信用，改进金融生态环境的措施。

与侯连卿的观点类似，张紫平(2007)通过分析社会信用体系和金融生态环境二者之间的关系，研究了我国社会信用体系建设对金融生态环境的影响，并提出了相应的政策建议。

李扬、王国刚、刘煜辉等(2008)分析了地方政府行为模式及其对地区金融生态的影响，认为中国的经济改革是一个从中央向地方分权的过程。

分权化改革曾经极大地激发了地方政府的积极性和活力，但过于强调下级政府自主动员资源的能力，导致金融资源配置的行政化不断加强，从而导致当前的金融运行出现各类问题。

五、各省(部)市有关金融生态的研究

各省市有关金融生态和金融生态环境建设的研究，主要从定性和定量两个方面来进行阐述，其中定量的居多。

在定量研究中，一般是先构建一定的指标体系，而后采用一定的评价方法对各地区金融生态和金融生态环境进行评价，大部分使用的都是前面所述的方法。

在所有这些研究当中，最为权威的当属社科院金融研究所所长李扬为组长的课题组的研究，他们历经四年，对金融生态环境作了三次评价：，对全国291个地级以上城市的金融资产质量进行评级，对50个大中城市的地区金融生态环境进行排名并做出评价;20，进一步深化20的研究成果，将金融生态环境评价的地域范围大幅扩展，包含了30个省份和90个核心城市;2008-进一步扩大，对我国30个省份和100个核心城市的金融生态环境以及338个地区的信贷资产质量等级进行了评估。

除此之外，部分省市、中国人民银行部分省市的分行或中心支行、高校的课题组以及某些个人研究者都对地区生态环境评价进行了大量的实证研究。

人民银行南充中心支行(2007)构建了一套评价指标体系，不过遗憾的是没有带入数据进行实证;胡滨(2009)采用多元统计因子分析法对黑龙江省13个地市的金融生态环境都做出了评价;中国人民银行武汉分行金融生态办公室课题组(2010)运用主成份分析法对湖北省16个州市的金融生态环境进行了评价;刘伟玲(2010)对黑龙江的金融生态环境体系进行了分析。

段福印(2011)构建了一套指标体系对北京、上海、深圳三地的金融生态和金融生态环境进行了对比分析，韩占兵(2011)通过构建一定的指标和评价方法对河南省18个地级市的金融生态建设进行了评价;蔡则祥(2011)等利用包络模型(DEA)对长三角地区的金融生态系统运行环境绩效进行了评估。

注释：

① 这20个指标是政府经济实力、预算内外财政收支、财政缺口、预算内外财政收入比、国家机关工作人员比重、行政事业收入比重、政府消费比重;人均GDP、投资效率、居民收入增速比、城乡收入比、非国有工业总产值比重、非国有固定资产投资非国有金融部门金融支持、私人部门获得的金融支持、消费信贷;律师比重、注册会计师比重、养老保险制度建立面、事业保险制度建立面。

参考文献：

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[14] 黄可权.新制度经济学视角下的金融生态建设研究[J].理论观察，2009，(01).

[15] 郭佳.构建和谐金融生态与金融法制化[J].决策探索，2009，(04).

[16] 赵振宇.金融生态环境建设问题研究[J].学习与探索，2009，(04).

[17] 胡滨.区域金融生态环境评价方法与实证研究[J].经济管理，2009，(06).

[18] 中国人民银行西安分行.关于西安分行辖区金融生态环境建设情况的调查报告[EB/OL].中国人民银行网页，2009-07-07.

[19] 湖南大学金融管理研究中心.衡阳市县域金融生态评估报告[N].衡阳日报，2009-11-04.

[20] 刘伟玲.黑龙江省金融生态环境体系评价分析[J].理论探讨，2010，(02).

[21] 中国人民银行武汉分行金融生态办公室.湖北省金融生态监测评价实践与思考[J].武汉金融，2010，(10).

[22] 韩占兵.河南省金融生态水平的实证评估研究[J].企业经济，2011，(03).

[23] 段福印.城市金融生态比较与上海金融生态改善[J].上海金融，2011，(05).

[24] 蔡则祥.长三角区域金融生态系统环境运行绩效的测算[J].经济问题，2011，(05).

金融创生态环境建设文献研究【2】

[摘 要] 20中国人民银行行长周小川提出了“金融生态环境”这个概念:要求整个金融发展在更高层次上追求生态环境的质量和经济性,也是实现内生机制对外生机制的替代,最终形成良性的循环机制。

房地产进入金融运作时代 第6篇

2004年房地产企业的融资活动空前活跃。仅从房地产信托来看，根据云南信托的有关统计，2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。

一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示，近一年来仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。

通过分析和研究目前房地产企业的各种融资创新和模式，我们认为中国房地产行业正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向金融运作转变。这场革命最终将可能产生两个结果：一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式，向美国等发达国家的房地产模式靠近。而且在这一过程中，房地产企业的走向必然分化出不同的路径，像万科、金地、招商地产这样的一些正在探索多种融资渠道的公司可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。二是随着这种变化趋势的出现，现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化，最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。

从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期；与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。否则，失去土地和资金两方面的寻租能力，开发商就只能凭借在房屋建造的组织方面的专业能力赚取与其付出相适应的合理利润。近期万通宣称参与集资建房并担任承建商的角色，其期望的利润率据称为“8%-15%”。

招商地产董秘陈宇认为，随着房地产行业的进一步发展，行业内的专业分工将越来越细。结果是政府赚土地的钱，投资商（也可以包括个人集资）赚取资金的回报，建造商赚取产品创造的价值。

开发模式向投资模式转变

在一系列政策的影响下，房地产行业的游戏规则正在发生变化，其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移，而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式，正越来越清晰地展示了这种转变的路径。

土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，冲击并改变着固有的房地产开发模式。20年来中国房地产模式的核心是房地产商统揽土地—融资—规划—施工—销售—物业管理的全部环节。在这一产业价值链中，土地是房地产商能够进行开发的原始支点，融资只不过是整个运作的一个环节而已。

然而在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商越来越重视融资环节，将这一环节提升到了前所未有的高度，而且其金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，即由开发商向投资商、运营管理商转变。

金地集团转向投资商的尝试

金地集团参与金信双龙房地产信托计划是其向投资商转变的尝试；而与摩根士丹利等联手参与银行不良资产的操作，则体现了其将多年积累的房地产开发经验和管理经验运用到存量物业的管理和再开发，向运营管理商转变的思路

2003年6月，央行“121号文件”出台，几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。作为上市公司，金地集团（600383）除了寻求以增发等形式再融资外，也在房地产信托等领域进行了尝试。

2003年12月18日，金地集团公告称，公司与其第二大股东金信信托投资股份有限公司签署金信双龙房地产投资资金信托合同。根据《金信双龙房地产投资信托计划》及信托合同，金地集团为特别委托人和受益人，金信信托投资股份有限公司为受托人和管理人。该信托产品的运作模式借鉴了房地产投资信托基金（REITs）的基本原理，以房地产开发企业的股权投资为主（图1）。

从运作模式看，金地集团第二大股东金信信托作为融资平台推出双龙房地产信托计划，金地集团、杭州绿城房地产集团有限公司和通和置业（金地集团第四大股东通和控股旗下企业）是该信托计划的特别委托人，其中金地集团委托金额为2500万元。

西南证券信托研究专家孟辉认为，该产品的一个突出特点是金地集团及其股东等利益相关各方，将各自的优势资源捆绑在一起，以达到合理的风险匹配和利益共享。从该信托计划的几个特别委托人的背景来看，都属于传统的房地产开发商，“通过设立信托的方式，特别委托人获得了金信信托这一融资平台的支持，获得了一条新的融资渠道。”

从目前该信托计划资金投入的项目来看，特别委托人如通和置业在杭州的一个项目、杭州绿城房地产集团有限公司在合肥的一个项目都获得了该信托计划资金的支持。尽管目前该信托计划融资规模不大，已使用了31份信托计划筹集了2.79亿元，“但预计未来的融资目标是30-50亿元。”金地集团董秘、企业发展部总经理郭国强告诉《新财富》。

值得注意的是，金信信托与金地集团、通和置业等特别委托人之间的股权关系和战略合作关系是实现这种模式的一个重要基础。对于房地产信托这类具有高风险特征的信托产品而言，风险管理能力的高低几乎决定了产品开发的成功与否。金地集团、通和置业作为开发商，能够在房地产项目选择、项目评价以及项目管理方面提供专业建议，保证了信托产品能够成功推出和持续运营。

在这一案例中，“房地产专业机构＋融资平台”成了金地集团房地产金融运作的基本要素。“金地集团＋金信信托进行的其实是房地产金融运作，而且它们担当的是投资商的角色。”孟辉认为。

金融生态问题研究 第7篇

金融生态, 专家和学者们对金融生态主要有以下一些不同的理解:

中国人民银行行长周小川 (2004) 认为, “金融生态”是一个比喻, 它指的主要不是金融机构的内部运作, 而是金融运行的外部环境, 也就是金融运行的一些基础条件。

易宪容 (2004) 则认为, 金融生态应该包括整个金融市场得以生成的环境, 并且其基本上可以用法治变量来表示, 而法治实际上包含了一组权利。

徐诺金 (2005) 认为, 金融生态是指各种金融组织为了生存和发展, 与其生存环境之间及内部金融组织相互之间在长期的密切联系和相互作用过程中, 通过分工、合作所形成的具有一定结构特征, 执行一定功能作用的动态平衡系统。

因此所谓的生态系统, 被定义为由生物群落及其生存环境共同组成的能量流动和物质循环的动态平衡系统。也就是说在生态系统中, 各个部分的功能要比各个部分的具体结构来的更为重要, 或者说才是问题的本质所在。

那么在金融系统中呢?诺贝尔经济学奖获得者Merton (1995) 指出:金融机构的功能才是金融系统的重要组成部分。Merton提出两个假设:一是金融功能比金融机构更稳定, 即随着时间的推移和区域的变化, 金融功能的变化要小于金融机构的变化。二是金融功能优于金融组织, 即金融机构的功能比金融机构的组织方式更重要, 只有机构不断创新和竞争才能最终导致金融体系具有更强的功能和更高的效率。因此, 我们根据上述的所有定义, 将金融生态定义为金融资源以金融组织为载体, 在各种金融组织、非金融组织以及所处的生存环境之间配置和转移的动态均衡系统。

二、金融生态的结构和功能

从定义中我们可以看到, 金融生态的功能要重于它的结构, 金融组织的结构是金融生态功能实现的载体。

下面我们借鉴生态系统的成分及其结构, 利用金融系统与生态系统的相似性, 来简要分析一下金融系统中的各种成分及其相关的结构。

金融系统是一个经济体中金融资源流动的基本框架。在金融系统中, 金融资源从资源盈余者手中转移到资源稀缺者手中, 从而实现资源的优化配置。因此, 金融系统是由金融资源的盈余部门、金融市场和中介、资源的稀缺部门, 以及它们的所处环境组成的综合体。由于金融活动具有很强的外部性, 在一定程度上可以视为准公共产品, 因此, 政府的管制框架是金融环境的重要组成部分。金融生态不是这些部分的简单相加的平衡, 而是这些部分相互适应、相互协调而形成的一个有机的动态均衡的统一体。我们可以用金融生态结构图 (见图1) 来表示金融系统的主要成分和结构。

在上面的结构分析中, 我们已经运用生态学中的同资源种团的概念, 将金融生态中执行相同功能的成分归为一类。下面分析一下金融生态的功能机制。

1、金融资源的配置。

通过金融机构和市场这一载体, 金融资源 (主要体现为金融资产) 从盈余者转移到了稀缺者手中, 实现了资源的最优配置, 提高了资源的使用效率。

2、信息生产的能力。

一个金融系统产生信息的能力越高, 信息的可得性和传递性越高, 金融系统越趋有效。也就是说, 一个金融系统中, 如果产生的有效信息便于为金融主体获得, 信息披露制度越完善, 则金融生态系统越趋健全。

3、调节能力。

生态系统具有自动调节恢复稳定态的能力。金融系统也具有与之类似的自我调节能力。在金融系统中, 随着金融机构的数量的增多, 融资模式的完善, 支付机制的供给, 融资渠道的增多等, 金融系统的自我调节能力将加大, 抵御外来风险的能力会加大, 金融系统将趋于稳定。

金融生态的失衡因素也可以归纳为与生态系统失衡类似的三点:内部结构的改变;环境的变化;信息系统的破坏。具体来看:

(1) 内部结构的改变。比如说, 由于政府对金融活动的过多干预, 如限制某些金融组织的发展, 或者是对某些金融组织的某些业务的限制, 会导致各种金融组织在金融体系内的数量和结构发生变化, 或者说是使得受限制的金融组织处于不利地位, 而政府鼓励的组织则占有有利的生态位。

(2) 环境的变化。环境的变化只要体现在两个方面:一是金融生态的无机环境, 主要是社会法律制度、政治法规等的变化, 也就是我们通常所称的金融外部环境;二是金融生态的有机环境, 主要是其他体系内的金融组织的入侵, 是体系内竞争格局的变化, 主要是金融安全问题。

(3) 信息系统的破坏。如果一个金融系统中的信息系统遭到破坏, 缺乏完善的信息传导机制, 不具备较完善的信息披露制度, 那么这个金融系统的信息生产功能将无法实现。重建信息系统将消耗整个金融系统大量的资源, 重建的效率还取决于这个金融生态系统的恢复力。

三、我国的金融生态:现状与问题

我国的金融系统仍处于发展之中, 还不够成熟完善, 徐诺金 (2005) 将我国的金融生态的状况归纳为:金融产权制度的缺陷;金融生态自调节机制的严重破坏;金融生态的外部环境对金融生态的平衡和优化的严重危害。之所以我国的金融生态存在诸多问题, 究其原因在于对金融生态的功能的把握不到位, 从而导致我国目前的金融生态中, 各个组成成分都未很好的发挥其功能, 功能的发挥机制扭曲, 金融生态链单一, 金融环境欠缺。具体来看:

1、企业治理机制的不完善, 导致金融生态基础的失衡。

在金融生态中, 企业既是金融资源的创造者, 又是金融资源的最终接受者。因此企业的内在机制, 在合乎一国一定时期的经济目标和金融政策的约束下, 所产生的金融行为, 是决定金融生态均衡的最基本条件。而目前我国的企业都存在不同程度的治理机制上的问题。

2、居民也是金融生态基本成分之一。

从居民支出的角度看, 居民收入的支配方向可分为三大类:消费、投资、储蓄。根据经济发展和居民收入的整体水平, 科学调整三类支出的比例是现代金融的重要功能, 也是金融生态建设的重要基础。而在我国, 居民用于消费后的剩余, 很少用于资本投资, 商业银行聚集了大量的居民储蓄。一方面是由于居民投资意识的不足, 另一方面也是因为居民可选择的金融产品的单一。这样易导致整个金融生态面临较大的金融风险, 一旦出现状况, 银行将承担极大的挤兑压力, 加上金融生态的反馈作用, 必然通过外溢效应, 破坏整个经济体系, 甚至是政治的安定。

3、金融市场发展不成熟, 导致金融市场的功能缺失。

资本市场的产品单一, 无法满足市场的需求。另外, 资本市场缺乏有效的监督机制, 信用体系缺失, 信息披露制度不完善。再次, 投资者对资本市场的风险认识不足, 缺乏舆论监督机制。

4、金融生态链的单一。

目前我国直接融资和间接融资的比例失衡, 间接融资比例过大。使企业和个人过分依赖于银行, 导致银行的资产风险相对集中;债市则显得冷清, 居民投资工具稀少, 金融生态失衡。另外, 金融要素市场封闭, 影响资金合理流动。我国虽有人民币拆借、外汇交易、黄金买卖和证券期货等要素市场, 但由于制度性壁垒较多, 可流动渠道较少, 基本处于各自封闭状态。

5、金融生态环境中的问题, 主要体现在三个方面:

(1) 金融监管体制的缺陷。金融监管就是为了协调金融市场和金融机构的商业行为而采取的各种行为规则或出台的种种制度安排。而金融监管体制的缺陷是由我国的政府职能的定位不准确造成的, 政府职能的弱式有效, 既削弱了宏观调控的能力, 又扰乱了市场秩序。

(2) 法律制度的缺陷。法律体系不完善, 金融法规不健全, 使得游戏规则不明, 不利于公平竞争。

(3) 信用体系的缺陷。信用是市场经济的基础, 良好的信用环境是维护经济秩序稳定, 提高市场资源配置效率, 促进经济发展的重要基础。我国还没有建立起科学、完善的个人信用和企业信用制度, 会计、审计制度存在一定的缺陷。

四、改善我国金融生态的对策建议

为使我国金融生态的功能可以得以正常发挥, 应针对上述问题, 从金融生态的结构和功能出发, 采取以下有效措施:

一是要完善企业治理机制, 完善金融生态的基础。

二是要调整居民的生态位, 就是说要引导居民科学合理的消费观、储蓄观和投资观。金融组织要向居民提供尽可能多样化的投资产品, 从而引导居民的多样化投资。

三是要规范和发展金融市场。对于资本市场, 要尽快实现由“筹资型”向“资源配置型”的职能转变。大力倡导证券市场制度改革和资源配置的功能, 将资源配置和制度创新作为证券市场的首要功能。

四是要改变我国金融生态链单一的局面。增加金融系统中的生物链, 要降低间接融资的比例, 加大直接融资的比例。允许并规范一些非正规的金融组织的存在, 丰富我国金融系统生态链的途径, 增强体系的稳定性。除了增加金融生态系统中的成分, 还要增加金融产品, 强化各种金融成分间的联系。

五是要建立良好的金融生态环境, 这包括三方面措施:

首先是放松和完善金融监管。目前金融监管的关键是如何在观念上从以往的监管为“命令与控制”转变到“市场激励”上, 即金融监管, 政府仅是市场裁判或规则执行者, 而不是市场的参与者, 更不是市场的主事人, 市场完全由政府监管来安排。

其次是健全法律体系。在金融系统的法律体系基础中, 《破产法》是至关重要的, 因为它涉及到贷款人能否运用最后手段, 使破产起诉成为制约借款人的最终底线。金融机构的破产必须确立这样的思想基础, , 即金融业是高风险领域, 投资者应该承担行业的大部分风险, 而国内政府部门常常对投资者提供过度保护, 使投资者无法正确认识风险。

最后是要建立和完善社会信用体系。社会信用体系是一种社会机制, 包括信用法律法规体系、现代信用服务体系、信用数据技术支撑体系、信用监管体系、企业信用管理体系、诚信教育体系和失信惩戒机制等七个体系一个机制。其次, 还包括市场体系的完善程度, 其中涉及中介服务体系的完善程度。像律师事务所、会计师事务所、评级机构等中介机构在金融服务中非常重要, 如果这些方面薄弱, 就会使金融运行存在漏洞, 也不利于建立完善的社会信用体系。

摘要：金融生态是金融学和生态学相结合的一个概念, 它强调了用生态学的概念和方法来分析金融问题。本文通过归纳金融生态的定义, 诠释金融生态的结构和功能, 揭示了金融生态的内涵;进而分析了我国的金融系统的现状, 提出了六个方面的问题;最后有针对性地提出若干对策建议。

关键词：金融生态,结构和功能,金融系

参考文献

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[8]易宪容.利率市场化下的金融生态[EB].互联网周刊, 2004-12-17.

房地产金融市场建设研究 第8篇

1.1 我国资本市场现状

随着我国证券市场的发展壮大, 截止到2013年末, 中国房地产公司海内外上市家数已过百家。这些公司的上市, 为其发展带来持续不断的融资渠道, 公司实力迅速壮大, 同时也为其经营规避了流动性不足的风险。

1.1.1 国内主板上市的条件限制多, 一般的房地产企业很难达到上市要求

如主板首次公开发行上市的主要条件中规定:发行前三年的累计净利润超过3 000万元人民币;发行前三年累计净经营性现金流超过5 000万元人民币或累计营业收入超过3亿元;无形资产与净资产比例不超过20%。而现实是很多房地产公司土地的无形资产占有很大的比例, 且不说盈利能力如何。

1.1.2 现有的创业板市场主要面对的是高成长、高科技的公司

如规定发行人应当主要经营一种业务且最近两年连续盈利, 最近两年净利润累计不少于1 000万元, 且持续增长;最近两年营业收入增长率均不低于30%。其要求体现的高成长显而易见, 对于有地有业绩、没地没获利的房地产业, 这条路基本被封上了。

1.1.3 中小板市场一样有盈利等的限制

中小板市场上市的条件与主板比较, 除了股本规模较小以外, 大体一致。中小企业板块主要安排主板市场拟发行上市企业中具有较好成长性和较高科技含量的、流通股本规模相对较小的公司, 持续经营时间应当在3年以上。所以其限制条件一样很多, 很多房地产企业想通过这个渠道融资, 也不是一件容易的事。

1.2 建设多层次的资本市场, 并向房地产业适当倾斜

多层次资本市场是因为多层次投融资的需求和风险分层管理的要求而产生的资本市场体系。现有的新三板市场主要针对处于初创的、成长型的高新技术企业, 并设定盈利能力达到一定水平时转为创业板或中小板上市, 重点在于鼓励“两高六新”企业 (“两高”即成长性高、科技含量高;“六新”即是新经济、新服务、新农业、新材料、新能源和新商业模式) , 在行业上是有所偏好的。因此, 对于房地产企业而言, 可能利好不是很多。为了这一途径, 房地产企业自身应转换企业发展模式, 不再完全依托于“买地———盖楼———卖楼”这一简单模式, 应考虑将产品加入更多的“智能”、“低碳”、“零排放”等元素, 创造新的商业模式, 同时, 政策制定者们应适当向房地产业倾斜一定的政策。

2 积极发展多元化的房地产金融市场, 创新利用各种金融工具

目前, 中国房地产金融主要围绕商业银行、非银行金融机构, 住房公积金中心等机构作为一级市场, 而以房地产抵押贷款担保机构为二级市场的金融业务还比较弱, 没能形成多元化的支持性体系和风险分担体系。金融体系未来的发展是影响房地产产业发展的关键, 金融是整个房地产经济发展的瓶颈, 未来房地产资金来源将越来越多样化。房地产金融应通过银企合作不断创新, 形成以银行信贷为主, 其他金融机构参与, 信托、债券、企业上市和并购、股权基金、海外发债等多种类型和方式的投融资体系。

2.1 大力发展房地产信托投资基金

房地产投资信托, 是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言, 是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证, 将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产, 交由专门的投资管理机构加以管理, 获得收益由基金券持有人按出资比例分享, 风险共担的一种融资模式。

目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式:一种是贷款信托。信托资金用于贷款, 与商业银行贷款基本相同, 如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”, 募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设。二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权, 靠经营房地产来获得收入。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。所以, 应积极发展权益信托以拓宽房地产业的融资渠道。

2.2 尝试金融创新, 引入住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化是指商业银行将本身住房抵押贷款, 且其流动性较差但具有未来现金收入流的那部分, 按照设定的标准进行组合打包, 形成抵押贷款池, 出售给特殊目的机构, 换取现金, 经过担保、信用提高、保险等技术处理后以证券组合形式出售给投资者的融资过程。发行募集的资金用于支付购买抵押贷款的价款, 同时促使个人投资者闲散资金向房地产投资转化, 获得住房抵押贷款利息收益。

证券市场经过三十余年的发展日趋成熟, 加入世贸组织后商业银行的迅猛发展, 金融产品的不断创新, 人民收入的不断提高, 这些都为住房抵押贷款证券化提供了良好的外在条件。

参考文献

[1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社, 2003, (03) :60-62.

[2]肖元真, 徐闯, 李茂荣.世界各国房地产发展现状和政策调控[J].金融与经济, 2006, (02) :80-82.

房地产金融生态 第9篇

关键词：民间金融,农村,金融生态,关系

区域金融中心是区域金融产业和金融资源高度集聚的地方, 通过金融中心资金融通和资本运作, 实现资源在该区域的优化配置, 并促进金融中心所在城市及周边地区的经济繁荣, 形成相关产业的扩张和交易的集聚, 提升城市和地区竞争力。在市场经济条件下, 基于金融中心带来的诸多利益, 各地政府竞争成为区域金融中心也就在所难免。截至2011年, 国内有26个以上城市以建立金融中心为城市发展的战略目标, 掀起了一股“金融中心热”。然而什么是区域金融中心, 其建设需具备什么条件?在没有厘清这些问题之前, 便盲目地争抢区域金融中心地位并进行盲目建设, 无疑是不经济也是不明智的。

一、农村金融生态的理论内涵

金融生态这一概念是由周小川 (2004) 提出, 周小川把金融生态与金融生态环境相等同, 因为, 他认为“金融生态”是一个比喻, 它指的主要不是金融机构的内部运作, 而是金融运行的外部环境, 也就是金融运行的一些基础件。徐诺金 (2005) 认为金融生态是指“各种金融组织为了生存和发展, 与其生存环境之间及内部金融组织相互之间在长期的密切联系和相互作用过程中, 通过分工、合作所形成的具有一定结构特征, 执行一定功能作用的动态平衡系统”。张鹏、姜玉东 (2005) 认为金融生态是在一定时间和空间范围内, 金融市场、金融机构、金融产品要素之间及其与外部制度环境之间相互作用过程中, 通过分工、合作所形成的具有一定结构特征, 执行一定功能作用的动态平衡系统。

二、农村民间金融的概念

(一) 基本概念

广义的农村民间金融指的是农村领域中的非公有制性质的全部金融组织和金融活动的总和。狭义的农村民间金融指的是农村领域中未登记注册或尚未纳入中央银行监管范畴之内的金融组织和金融形式的总和。在当前中国的转型时期和二元经济明显的阶段, 对农村民间金融的界定采用狭义解释更为合适, 也就是说农村民间金融形式以剔除农村信用合作社为宜。农村信用合作社是农民自发组建的合作性质的农村金融组织, 具有自发性, 国际上有将其划入民间金融的惯例。但中国的农村信用合作社, 在政府的直接干预下, 已逐步从民办机构蜕化成为国家银行的附属机构 (陈元, 1994) , 实际上是商业银行在农村的分支机构, 已经成为正规金融或者说是政府金融的一个重要组成部分。

(二) 组织形式

(1) 农村合作基金会。从性质上看, 农村合作基金会并非真正意义上的金融机构, 它是合作制集体经济组织。其兴起于1983年一些乡村为有效地管理和用活集体积累资金, 清理整顿集体财产, 将集体资金由村或乡管理, 并有偿使用而设立基金会。 (2) 合会。合会是一个综合的概念, 是各种金融会的通称, 通常在亲情、乡情等血缘、地缘关系基础上带有合作、互助性质, 其在国外较现代的名字是“轮转基金”, 在国内包括以下一些会:“标会”, 又称“写会”。 (3) 民间自由借贷。民间借贷是指民间个人之间、个人与经济组织之间以货币形态 (也有少量的实物形态) 授受信用的行为, 是一种直接的借贷活动。民间借贷在中国广大农村地区尤为盛行。民间借贷可以分为友情借贷 (无息借贷) 、灰色借贷 (中等利息借贷) 和黑色借贷 (高利贷) 。 (4) 集资。民间集资是指集体或个人本着自愿互利的原则, 将资金集中起来, 联合兴办各种企业, 这是为了组织生产而快速集中社会闲散资金的一种有效的直接融资方式。

三、农村民间金融与农村金融生态的关系

民间金融是金融生态主体的重要组成部分, 农村民间金融与农村金融生态的关系是相互的、辩证的。一方面, 农村民间金融总是依赖一定的环境而生存和发展, 农村金融生态环境构成农村民间金融的服务对象和活动空间, 它决定着农村民间金融的生存条件、健康状况、运行方式和发展方向。不同的环境会创造出不同的金融生态主体结构及其行为特征, 这就像不同的自然环境中会存在不同的生物形态及其生物特性一样。另一方面, 农村民间金融也不是消极被动的适应环境, 它能在积极主动地通过调整自身而适应环境的同时, 也直接和间接地作用环境, 使环境更加适合自身的需要。

四、规范民间金融、优化农村金融生态的对策

(一) 政府管理农村民间金融的政策建议

1. 放松民间金融组织市场准入的限制, 规范民间金融活动。

自改革以来, 民间金融缺乏规范的组织形式, 导致资金大量在体外循环又无法有效监管, 存在巨大风险, 不受政策鼓励和保护, 且屡遭禁止和取缔。但仍然“禁”而不止, 生生不息, 主要是由于经济的发展和现行金融体制提供的金融供给不相适应所致。因此, 国家应该放松民间金融组织进入市场的限制, 加强市场竞争, 提高金融效率。解除市场准入方面的制度性障碍, 允许民间资本在金融服务业领域享受国民待遇, 为其提供一种规范、开放的政策环境与制度安排, 使得民间金融获得稳定、明确的制度预期。也就是说, 实现金融业的对内开放。对于民间金融来说, 如果它符合一定的条件、遵循一定的行为准则和行为规范, 政府原则上就应该按照固定的程序模式, 颁发经营许可证, 允许它开业, 而不是像现在一样存在制度歧视。同样, 完善的金融机构市场退出也非常重要。但是金融机构市场退出的实现要遵循一定的行为规范和行为准则, 要受到一定的制度约束, 否则, 这种市场行为又可能因无序引发金融震荡。

2. 建立健全由市场供求决定的利率形成机制, 推进利率市场化进程。

目前体制内金融制度实行低利率管制, 这与民间金融的灵活性是相矛盾的, 在金融压制的背景下, 民间金融市场的利率与政府管制下的银行利率相差悬殊, 要使利率能充分反映市场对资金的供求关系, 就要求政府尽快建立健全由市场供求决定的利率形成机制, 推进利率市场化进程。2004年10月29日, 国务院批准调整存贷款基准利率, 同时放松了对金融机构的利率管制, 这是利率市场化改革迈出的重要一步, 今后, 我们还要加快利率市场化的步伐, 要扩大金融机构贷款利率浮动区间和自主定价权, 提高贷款利率市场化程度和信贷风险的补偿能力, 实行存款浮动利率, 扩大农村信用社利率市场化改革试点范围, 在条件成熟的情况下, 允许存款利率上浮, 建立新的市场竞争体系。

3. 对民间金融进行分类监管。

政府金融监管是通过立法和管理条例对金融机构的市场准入、业务、资金价格以及分支机构设置等方面实施限制。金融监管对金融体系的有效运作非常必要。而民间金融作为一类金融制度安排, 和其他金融制度安排一样需要金融监管, 否则可能会因民间金融的负效应、信息不对称, 而引发市场失灵, 进而给参与金融交易的双方带来一定的损失, 并威胁到整个金融体系的有效运作和安全稳定。

(二) 加强农村民间金融的自身建设

1.明晰产权, 保障农村民间金融的合法权益。根据制度经济学的理论, 产权的明确界定和有效保护是降低交易费用、提高交易效率的首要条件。完整的产权制度是在严格界定产权的权和利的同时, 防止成本外化, 使由“权”和“利”而来的“责”和“本”在产权范畴之中。中国还是一种以公有制为主体的金融产权, 其他产权主体对金融的介入缺少基本法律规定和保护。中国金融产权制度的不足, 扭曲了金融主体的行为, 非公有制的金融主体发育不健全, 民间金融绝大多数仍处于灰色状态。民间金融的产权改革, 既要明确民间机构投资者的所有权以及由此派生的支配权和监督权等, 使投资者从法律上成为真正意义上的股东, 能按照利润最大化和风险最小化原则建立评估体系, 建立规范的内部控制制度、财务管理、审计稽核和风险防范制度。

2.确立正确的市场定位。市场定位要根据客户需求、目标市场上的竞争者产品所处的位置和企业自身条件, 创造具有一定的特色产品, 塑造并树立独特的市场形象, 以求在目标顾客群中形成一种特殊偏爱。因此, 市场定位的实质是要想办法找出本企业产品与其竞争对手产品之间的差异, 这些差异应是消费者所需要的且对他们来说是重要而又较少或没有得到满足的, 并使这些差异有效到达消费者。基于国有大型金融机构撤离农村, 中小企业及广大农户资金及相关金融服务无法得到满足的市场分析, 民间金融机构的服务对象定位于中小企业及广大农户。因为相对于其他金融机构而言, 民间金融机构规模较小、实力较弱, 很难与前者在大型企业市场进行竞争。另外, 民间金融机构基于血缘、地缘等优势发展起来的, 能有效克服借贷市场的信息不对称, 极大地降低信息收集成本, 减少经营管理费用, 提高了收益。又由于各地区生产力发展不平衡, 经济发展水平存在很大差异, 人们对金融需求的水平与层次也不同。民间金融受资源和资金的限制, 很难满足所有消费者的需要, 而只能选择满足某一部分消费者的需求中小企业及广大农户的金融需求。

参考文献

[1]谢朝军, 陈小瑜.论改进金融生态环境的科学决策问题[J].企业经济, 2005, (6) .

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[3]张鹏, 姜玉东.中国金融生态体系的改进与优化[J].财经科学, 2005, (4) .

[4]崔荣钦.征信业发展与改善金融生态环境[J].金融理论与实践, 2005, (7) .

房地产估价规避房地产金融风险探讨 第10篇

一、房地产估价概述

(一) 房地产估价的含义

房地产估价就是专业的估价人员按照一定的估价目的, 遵守被普遍认同的估价原则, 严格依照估价程序, 采用恰当的、科学的估价方法, 在综合分析影响房地产价格因素的基础之上, 对房地产在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是一个旨在揭示、表达客观存在的房地产价值的动态过程[1]。

(二) 房地产估价应该遵循的原则

在进行房地产估价的时候, 必须遵循以下原则:第一、合法原则。在房地产估价的过程中, 应该以房地产的合法使用、合法处分作为前提条件进行估价, 遵循合法原则。第二、最佳最高使用原则。进行估价的时候, 要充分考虑房地产的最佳最高使用因素, 以此为基础进行估价。第三、替代原则。对于房地产价格应该合理进行评估, 其结果不应与类似房地产在同等条件下的正常价格差异过大。第四、估价时点原则。遵循估价时点原则, 这就要求房地产的估价结果必须是在其估价时点的客观、合理价格或价值。第五、应该遵循公平原则。第六、要坚持谨慎原则。

(三) 房地产估价的方法

到目前为止, 我国房地产估价方法应用比较广泛的就是市场法、成本法以及收益法[2]。

1. 市场法。

市场法也被称为市场比较法, 就是比较估价房地产和估价时点近期交易过的类似房地产, 改正类似房地产的已知价格, 进而估算所估价房地产的合理价值或价格的一种方法。

2. 成本法。

成本法就是以估价房地产的重新购建价格为基础, 估算所要估价房地产的价值的一种方法。

3. 收益法。

收益法又叫收益还原法, 这是一种通过所要估价房地产的未来收益, 来估算其现在价值的估价方法, 也就是预测所估价房地产的未来收益, 然后将其转化成相应的价值, 进而估算所估价房地产现有的客观价值。

二、房地产估价引发的金融风险

(一) 影响金融机构

一部分国外同行以及投资者对我国银行公布的不良资产率保持怀疑, 这是因为不良资产率的计算需要比较房地产抵押价值和贷款, 由于房地产的抵押价值是通过房地产估价机构来进行评估的, 所以一旦房地产评估结果虚高, 就会导致金融机构的优良资产不断减少, 而且形成一种账面上的不良资产率保持在合理范围的假象。如果房地产抵押贷款逐渐增加, 所占的商业银行余额的比例增高, 出现金融波动后, 金融机构就会因为资金短缺而导致经济危机的发生。

(二) 影响资本市场

股票市场也会受到房地产估价行业的影响, 一旦后者出现问题, 股票市场也会产生动荡。上市企业通常都有较大规模的不动产, 在企业年报中对于不动产的资产评估都是让专业的房地产估价机构来处理。所以一旦股民怀疑房地产估价行业的合理性、正确性, 对企业的财务就会产生信任危机, 进而大大降低投资企业股票的信心。就目前的情况来看, 国内的股民对于内地上市公司的股票没有足够的信心, 究其原因就是对企业股票的含金量持怀疑态度。

(三) 影响抵押贷款

房地产估价与房地产金融最直接的联系形式就是房地产抵押贷款。当前房地产融资的最主要手段就是借助银行的抵押贷款, 渠道相对比较单一。进行房地产抵押首先就要做好房地产估价, 这是银行放贷的主要依据。但是实际估价受到诸多因素的影响, 评估价格普遍偏高, 一旦这种情况持续发展, 很容易就会引发银行的金融风险。

三、规避金融风险的措施

(一) 加强房地产估价人才队伍建设

规避房地产估价引发的金融风险, 首先应该加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养, 打造一支技术过硬、职业素质高的房地产估价人才队伍。房地产估价是经验、科学还有艺术三者的结合体, 因此在进行估价的时候会有较多的不确定因素, 而且其灵活性非常大[3]。房地产估价师要想做好房地产估价的工作, 首先就要全面掌握正确的关于房地产市场的认识, 而且可以准确判断制度、社会、经济等因素对房地产价值的影响, 从而利用自己的估价技能准确进行房地产估价。培养房地产估价师的职业技能和道德素养, 就要加强对其的后期教育, 并且进行定期考核。在后期教育中, 要重视培养房地产估价人员的职业道德教育和专业技能教育, 加强对其敬业、勤业精神的教育, 强化房地产估价人员的风险意识和责任意识, 促进其职业道德素质的发展。除此之外, 还要组织房地产人员进行定期的专业知识技能培训, 将处于行业领先水平的估价技术以及相关理论知识进行传授, 组织学习最新的房地产行业方面的法律法规, 全面提高房地产估价人员的专业知识技能。

(二) 规范市场行为, 严禁垄断现象发生

规范房地产市场行为, 严禁垄断行为的发生, 形成公平竞争, 促进市场的健康发展, 这就要求必须加大金融机构制度建设的力度, 避免指定评估的现象发生, 让客户可以根据自己的意愿选择估价机构。金融机构和客户不可以对估价机构的相关业务加以干涉, 保证估价机构公正性、客观性以及独立性。估价机构的主管部门应该定期抽查估价机构, 避免出现不规范的行为。估价行业协会要组织各估价机构开展评比, 备案出现的违规记录并给予警告, 屡教不改的直接取消其执业资格。此外, 还要建立估价机构和估价人员信用档案, 对于良好行为和违规行为都记录在案, 在社会上进行公示。同时, 要构建一套行之有效的客户反馈投诉体系, 加强客户以及社会人员对估价机构和估价人员的监督。

(三) 建立市场信息数据库, 搭建信息共享平台

房地产估价行业协会应该加快建立二手房交易市场的信息数据库, 搭建起市场信息的共享平台[4], 指导房地产估价行业的规范发展, 并提供相应的服务。建立市场信息数据库, 可以促进房地产估价的科学化、信息化, 实现估价机构间的资源共享, 从而有效的提升房地产估价的质量。房地产行业协会应该加强与估价机构之间的合作, 完善房地产交易市场的信息预警制度, 避免一些交易风险, 促进经济的发展。同时, 搭建互联网信息交流平台, 做到信息互通有无, 形成信贷风险信息系统, 避免由于信息缺失而出现的管理漏洞、损失贷款等问题, 规避金融风险, 保证信贷安全。预警相关产业状况、信贷风险等, 收集法律法规信息, 充分掌握最新的抵押担保方面的司法解释, 向社会定期公布有关信息, 加强金融机构对信贷风险的控制力。

四、结束语

总而言之, 房地产估价在金融机构、资本市场、抵押贷款等方面都可能引发严重的金融风险, 因此, 加强房地产估价管理, 对规避房地产金融风险有十分重要的意义。所以, 要加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养, 打造一支技术过硬且专业素质高的房地产估价人才队伍, 还要规范房地产市场行为, 杜绝垄断行为, 促进公平竞争, 对房地产估价进行信息化、科学化建设, 通过这些措施加强房地产估价行业的发展, 进而有效规避房地产金融风险的发生, 促进房地产健康、稳定的发展。

摘要：房地产行业由于自身的特性很容易产生风险和泡沫, 所以人们越来越重视房地产金融的安全问题。由于房地产估价与房地产金融相关, 因此本文以房地产估价的相关概念为切入点, 阐述了房地产估价引发的房地产金融风险, 探讨了规避房地产风险的措施。

关键词：房地产,估价,规避,金融风险

参考文献

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[3]梁敬.我国房地产估价和商业银行金融风险防范研究[J].商情, 2012, (19) :99-99, 102.

金融生态环境浅析 第11篇

关键词：金融；生态环境；评价指标体系

我国的经济金融目前正在转型期间，金融界和政府正在逐步改善金融生态环境，但是我国金融生态方面仍然存在一定的问题需要解决。相比之下云南仍然是我国经济发展比较缓慢的地区，同时受到金融氛围、区域信用文化等影响导致金融生态环境有待完善和提高。为此，本文将以云南为例探讨金融生态环境相关问题。

一、金融生态环境评价指标体系概述

金融生态是仿生概念。金融系统有着很多的生态学方面的特征，可以借鉴自然生态问题的思考模式来思考解决我国的金融问题，利用生态学方法加强对金融系统的分析和考核。

金融是伴随商品生产和流通而自然发展演进而来的。金融生态又叫做金融生态体系，是各种组织与生存环境之间和内部金融组织之间合作和作用从而促进生存和发展的一个过程，具有一定的分工、合作结构特征，能够在某些功能上维持一定的动态平衡。居民、企业、政府等活动着的人群或者社会、经济、习俗、文化等人群活动积淀形成了金融生态系统的各个要素和子系统。可以说，人是金融生态系统中最为核心的内容也是金融生态系统的形成基础。

目前，我国专家学者分别从金融生态环境的评价指标、实证方法等角度进行了深入研究，并取得了一定的研究成果。在金融生态评价指标方面，李扬（2005）从政府诚信、区域企业诚信、经济基础、金融发展、金融组织独立性等9方面建立区域金融生态环境评价体系，从而对我国50个大中城市进行了金融生态环境比较分析。李习江等（2006）从宏观经济、微观和宏观金融、社会信用水平和法律政策等方面选用了80多个指标构建金融生态环境评价体系。许红莲等（2007）从经济环境、政策环境、信用环境、法制环境与自然环境等方面构建指标对中部地区的金融生态环境进行分析研究。刘伟玲（2010）构建对黑龙江金融生态环境质量评价的指标体系包括经济基础、金融发展水平、社会信用、和金融生态保障笔四方面。谢太锋（2010）根据经济基础、金融发展水平和基础设施建设三方面设计指标，对北京和上海进行了金融生态环境评价。在研究金融生态环境的实证方法方面，中国人民银行洛阳市中心支行课题组（2006）采用层次分析法（AHP），根据自行设定的指标体系对对区域金融生态环境进行了研究。张晓锋（2007）首次使用平面模型分析法，评价了区域金融生态环境情况，并提出了改善金融生态环境质量的相关建议。中国人民银行长沙中心支行课题组（2008）运用专家调查和层次分析法对2007年株洲市的金融生态环境质量进行实证研究。韩廷春（2010）采用典型相关分析和主成分分析法，对我国1993～2007年金融生态系统的平衡性进行评价。

二、云南省金融生态环境建设中存在的主要问题

（一）自我调节机制失灵

自我调节机制不仅存在于生物圈中，在金融生态系统中同样也存在，只是在金融生态系统中调节能力比较有限。金融生态系统在外力的过度干涉下就可能会失衡，比如说，对利率和汇率进行过度管制会导致金融资源的非有效配置，对金融生态系统进行失当的管理、人为地阻碍或维护某种金融产业的发展都会使金融生态系统的稳定性产生波动，使其缺乏最基本的竞争力。

（二）发展不平衡

在我国金融生态环境发展进程中，出现了严重的发展不均衡状况，其中包括地区间金融生态环境发展不平衡和城乡间金融生态环境发展不平衡等。农村经济发展水平比较低、民间借贷活跃、金融市场参与率比较低和无存款比例高等，这些问题都导致了农村金融市场的风险大、效率低且成本高的特点。由于定期存款的风险较低，农村家庭大多数会选择定期存款，其总数占到金融资产的54%。又有报告指出，2013年，农村家庭金融资产占总资产的比重明显比城市家庭的低，仅为5%，而城市家庭为9%。农村金融市场的不发达，使得农村家庭更多只能选择民间借贷进行融资。而云南地区经济响度落后，金融市场的参与率比较低，无存款率比较高，这也是金融发展不平衡中的一个体现。

（三）法律制度不健全

从根本上说，现代社会的发展，需要以法律作为支撑。在我国，金融法律制度中存在的问题增加了金融业的风险，因此，健全金融法律制度对改善我国金融生态环境具有重要的作用。法律限制个人独资企业、合伙企业出资参与设立金融机构，把重点放在公有制金融主体，非公有制的金融主体则遭到歧视，阻碍了金融生态主体的多元化形成。由于缺乏法律基础作为依据，一些政策性金融机构就模糊了对管理层的目标，久而久之便丧失了设立之初的宗旨。

（四）经济基础薄弱，金融业发展所依托的经济环境不理想

云南省民族地区广、经济欠发达地区多、资金投放的流动性和安全性不高，为规避风险，四大商业银行自2000年起相继实施战略性“信贷退出”，造成了县域金融服务的缺失，信贷资金向发达地区流出严重。这种信贷资金非均衡流动的加剧，在影响云南省经济发展不平衡的同时也进一步制约了云南省金融生态整体的持续改善和优化。

（五）外部环境恶化

金融生态外部环境恶化，其中表现为社会信用体系的不完善、不良的诚信环境、政府过度干预等。诚信机制的不健全会使金融市场信息不对称，便会产生逆向选择的现象，金融机构便不能正确判断出哪些企业比较适合自己进行投资。如果只是凭借金融机构来对借款人进行筛选和监督，其高效性并不能得到保证，甚至会失败，金融资源也不能得到有效配置。

三、优化云南省金融生态环境的措施

（一）建立与完善金融市场体系

改革开放以来，随着经济发展水平的提高，金融业也迅速发展起来，维护金融业的稳定也便成为当务之急。要加速推进多层次保险市场体系的建立与完善，使得众多的商业性、专业性及政策性保险能够实现协调共存，为我国证券期货、信托公司、金融租赁等行业的蓬勃发展提供全面丰富的资金融通等相关服务支持。政府要采取相应措施使各类各级银行与农村信用社在融资机构及股权结构等各方面得到进一步的完善。

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（二）完善法律体系，提高执法效率

法律环境对于金融生态环境来说具有重要意义，可以把它定位成金融生态环境运行发展中的一个非常直接而重要的影响因素。构建高效有序的法治环境是实现金融生态稳定发展的首要的基础性工作。在经济与金融长远发展的航道上，法律的“保驾护航”一刻都不能缺少，对法制环境净化与不断完善为金融业实现其长久健康发展提供了必要保障。

（三）倡导诚信文化理念

金融生态环境建设的另一重要内容是社会信用体系的建设，政府协同金融机构和企业，相互协调合作推进中小企业信用体系的建设，为众多面临着融资难题的中小企业提供有力帮助。推动经济金融信息收集与发布共享机制、社会监督与惩罚机制的建立与完善，这一举措能够在很大程度上解决当前存在的信息不对称问题，大大促进融资成本的降低和贷款风险识别与防范能力的提高。

（四）发挥云南比较优势，强化经济基础

云南省的优势主要有：1、区位优势。云南位于中国西南边疆，是我国6个内陆边疆省份之一，与缅甸、老挝、越南3国接壤，与东盟尤其是大湄公河次区域的国家有着天然的地缘优势。2、地理及人文优势。我省具有特殊的地理和气候条件，加之民族的多样性，人文社会发展，经济运行环境及经济发展有自己的特点和优势，如我省的经济秩序相比较为规范等。3、资源优势。电力、矿产、生物、旅游、交通等资源极其丰富，使得我省具有很强的投资吸引力和较高的区位投资价值。所以，应当加大经济发展力度，优化经济基础环境。经济基础是金融生态环境建设的重要因素。只有良好的经济基础下才能支持良好的金融生态环境建设。要大力发展云南经济，并不意味着是生产总值的简单增加，而是在经济发展过程中不断转变经济增长方式和调整经济结构，增强自主创新能力，大力发展民营经济，提高云南经济竞争力。优化企业资本结构，拓宽企业融资渠道，合理引导资金流向经济增长质量高的部门和领域，降低银行的信贷风险。

（五）增强金融部门的独立性，合理减少政府干预

减少政府在行政过程中对市场的干预甚至主导，可以视作我国当前所进行的金融改革的核心。为真正达到改革预期目标，政府应当在进程中做出相关努力：1、在实际工作中，加速政府职能的转变，严格界定职责与权力范围，避免用政府行政手段取代市场作用对经济进行调节；正确处理政府、金融机构、企业之间的关系，真正发挥政府在促进金融生态协调发展中的重要作用。2、地方政府要切实发挥在金融机构与企业之间帮助其进行沟通的桥梁作用，通过各种有效形式加强彼此间的了解与信任、降低风险，使各方利益得到更好的实现与保护。

四、结束语

通过营造良好的金融生态环境，云南省的金融生态环境正在改善，银行的金融机构能够较为顺利正常地运行，规模有所扩大，效益有所提高，降低了不良贷款率。本文首先就金融生态环境评价指标体系进行了阐述，分析了云南省金融生态环境建设中存在的一些问题，提出了一些优化云南金融生态环境建设的措施。希望本文的提出能够为我国金融生态环境建设提供一定的参考。

参考文献：

[1]胡登峰，王巍.技术创新投融资金融生态环境评价指标体系的构建及应用——以安徽省为例[J].科技进步与对策，2012，07：142-147.

[2]邓淇中，李鑫，陈瑞.区域金融生态环境指标体系构建及竞争力评价研究[J].湖南科技大学学报（社会科学版），2012，06：75-80.

[3]王涛.县域金融生态环境评价指标体系研究[J].山东行政学院.山东省经济管理干部学院学报，2010，03：45-47.

[4]吴庆田，陈伟.农村金融生态环境与金融效率指标体系构建及互动分析[J].财务与金融，2010，06：1-6.

基金项目：云南省教育厅科学研究基金项目（项目编号：2014Y635）。

浅谈我国房地产金融政策 第12篇

关键词：房地产金融,房地产周期,房地产金融政策,实效

一、房地产金融政策变化的趋势

近年来, 中央政府和央行颁布了一系列房地产金融政策, 促进了房地产业和房地产金融业务的快速发展。然而, 由于房地产业明显的行业特征, 以及其与国民经济发展的密切相关, 它的快速发展一定程度上造成了固定投资增长过快、贷款规模过大, 并进一步导致了今年整体宏观经济发展局部过热。随着我国房地产金融政策体系的建立和中央银行功能的不断完善, 中央银行对于房地产市场走向的关注日益提高。并在货币政策上进行引导, 运用金融政策和宏观经济发展的协调性希望能使房地产市场回到健康的发展道路上来。在对住房需求进行细分的基础上, 货币政策趋向于对真实的住房需求给予保护和支持, 而对投资性的需求给予了抑制, 力求遏止由于投资而导致的房地产市场价格的恶意猛涨。对于房地产市场处于起步和发展阶段的地区运用政策依然给与大力的支持, 而对因炒作过热导致价格飚升的地区给予政策性的限制。

1. 房地产政策正逐步改变其力度和结构

房地产市场的金融政策作为宏观调控的重要组成部分, 其走向与宏观经济密切相关, 因此随着宏观经济形势的变化、房地产市场的成熟度和金融机构风险意识的增强, 金融政策对于房地产市场的优惠性支持, 正逐步改变其力度和结构。货币政策强调的是协调总需求和总供给。对于房地产市场的金融调控, 既是总体调控政策的重要组成部分, 又因为其影响面大、渗透力强成为调控的重要关注对象。

2. 房地产金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化

对比20世纪90年代以来国家运用的房地产金融政策, 可以看出, 对于房地产市场的金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化。

(1) 金融政策的制定和实施走向预防性

1993年, 由于当时全国房地产市场不发达, 机制不健全, 部分房地产已经过热甚至产生了泡沫之后才进行调控的, 是“事后调控”;而从2003年开始的本次调控政策的制定和实施更大程度上是“预防”, 具有很大程度的超前性, 央行从分析银行的违规、房地产贷款造成的风险出发, 及时提出防范房地产过热甚至产生“泡沫”的措施, 以保证房地产市场健康、稳定地发展, 这一系列的政策促进了房地产市场的稳步上升。

(2) 金融政策调控方式的间接化

20世纪90年代以后国家在制定房地产金融政策开始注重政策的柔性化, 采用金融政策直接调控和间接调控相结合的形式。央行在直接限制商业银行对房地产业的信贷结构和信贷条件的同时, 还通过利率政策来调节货币的供应量。

(3) 金融政策工具的多样化

随着经济市场化改革, 经济金融领域发生了巨大的变化, 我国房地产金融政策工具有以直接调控向以间接调控为主转化, 货币政策工具的选择越来越多, 有贷款规模、再贷款、利率、存款准备金、再贴现等, 房地产金融政策工具也呈现多样化。央行在运用一般性政策工具的基础上, 开始灵活运用数量型工具和价格型工具, 综合运用利率、准备金率、首付比例的调整、窗口指导等多种政策, 以及加大对商业银行的风险监管力度, 从房地产需求和供给两个层面对房地产市场进行调控, 手段相对温和, 政策的导性更加明晰, 直接调控工具的使用逐步减少, 间接调控工具的使用逐步加强。

(4) 金融政策作用对象的多元化

随着我国住房货币化改革的完成, 金融政策开始从房地产需求和供给两个方面对房地产市场进行调控, 国家在1998年扩大内需的战略中, 指出把住宅建设培育成为新的经济增长点, 调控的重点就是启动居民住房消费, 金融政策对于房地产业的支持在这一阶段开始转向, 由以前的主要支持供给转为同时关注消费需求和供给。2003年开始的调控不仅针对投资者, 同时通过信贷政策来影响消费者。

二、影响房地产金融政策实效的因素

1. 房地产金融政策自身的问题 (1) 房地产金融政策缺乏一致性

在市场经济条件下, 政府的职责在于建立“游戏规则”, 而不是随意更改规则, 政府应当保持政策的一致性和连续性。而我国监管当局对房地产市场的调控存在争议, 房地产金融政策缺乏一致性。2003年我国房地产金融监管进入了加强监管、适度调控的阶段。2003年121号文件一出台就遭到房地产商的强烈抗议。2004年8月国务院18号文件对121号文件进行纠偏, 认定房地产市场是健康的, 并积极鼓励对优质房地产企业进行贷款。此举显示了央行政策的多变性, 让公众无所适从。而且并没有对房地产市场形成太多影响, 致使后来的房价一路飞涨, 迫使央行不得不提高存款准备金、提高房地产开发企业自有资金比例等一系列措施。

(2) 房地产金融政策缺少“靶向”准确的调控工具

由于我国采用一般性政策工具和选择性货币政策工具, 缺少“靶向”准确的调控工具, 制度设计仍不够完善, 某些调控手段影响面过大而力度略显不足, 对整个宏观经济产生了不利影响。2005年3月的住房还贷“加息”政策本为打击炒房者, 但“一刀切”的加息却影响了炒房者与买房人。由于炒房者资金雄厚, 政策对其影响不大;反而是那些普遍经济能力有限, 对住房抵押贷款依赖性强的购房者受到了较大的影响。

(3) 忽视了“地区差异”和“结构性差异”

央行不仅在多次出台贷款利率浮动政策、上调存款准备金率、再贷款浮息制度等政策时, 针对不同金融机构采用差别化政策手段间接调控市场流动性、引导金融机构的贷款行为, 而且通过“窗口指导”等直接调控手段引导金融机构有选择性的贷款支持。应该看到, 全国相当部分地区的房地产市场还处于起步阶段, 非常需要资金上的支持和金融政策上的扶持, 如果在这个时候把它们拉进来一起调控, 提高房地产开发和购置的门槛, 增加开发和消费的成本, 这对于房地产市场整体的发展是非常不利的。我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展, 而不是运用“一刀切”的政策, 否则势必影响发展。

2. 房地产金融政策之外的影响因素

(1) 政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向

我国房地产金融政策出台后, 或多或少都要面临一个同样的问题:中央金融政策在执行过程中“变形”。金融政策由中央银行制定, 而房地产经济政策则产生并服务于地方经济, 表明地方政府与中央政府在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展, 地方政府会设法加以规避, 这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。

(2) 银行对房地产金融的“过度支持”

到目前为止, 理论界对房地产发展中金融“过度支持”的观点基本上取得共识, 但对导致金融“过度支持”原因的认识则存在较大分歧。金融“过度支持”的主要因素是体制和利益驱动。这里所说的体制是指金融体制, 其中重点是证券市场 (尤其是股票市场) 和银行部门。

(3) 公众对房地产市场的心理预期

由于房地产经济活动的特殊性, 房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大, 其原因如下:一是房地产投资者或购买者对未来期望过高。由于土地资源有限, 土地的供给与需求矛盾日益突出, 以致房地产价格具有与物价水平同步上涨的特性, 亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力;二是房地产投资者或购买者的从众行为。

三、完善我国房地产金融政策的建议

1. 坚持金融支持房地产市场发展的基本方向

房地产业已经是国民经济的支柱产业。作为一个涉及面广、带动系数高的行业, 房地产业的发展, 对建材装潢业的拉动作用, 对建筑业和农村劳动力的转移作用, 对改善投资环境吸引外资的集聚作用都十分明显, 可以说是“一房拉百业”。因此, 促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。人民银行采取了一些金融方面的宏观调控政策, 目的是避免房地产业大起大落, 让其少走弯路, 健康发展。长远看房地产融资渠道多元化是必然趋势, 但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道。因此, 金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展。既要支持商品房的开发, 也要继续发放按揭贷款, 支持城乡居民改善住房条件。

2. 注重长效机制, 保持政策的连贯性

由于政府政策在时间上不一致, 就会造成政府政策目标无法实现。在这种情况下, 只有保持政策一致性, 就可以实现其目标。这就要求:强化政策制定者的行为准则, 使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策;加强政策制定的统一性, 莫要政出多门。应该综合运用城市规划、土地供应、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行综合治理;加大政策执行力度。在新的房价调控政策出台之前, 我们看到的更多的是中央和地方政府之间的博弈, 政府和开发商之间的博弈以及政府不同部门之间的推诿和争议, 这些博弈和不同意见造成了各级政府和金融机构在执行房价调控政策时互相掣肘, 大大削弱了房价调控效果。因此, 加大执行力度是政策取得预期效果的必要条件。

3. 选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度

在当前结构性问题突出的情况下, 运用金融政策对房地产市场进行调控时应尽可能选择直接调控的方式来对房地产业进行调控, 避免“误伤”。直接调控方式的运用视情况而定、力求针对性, 可选择的具体措施包括中央银行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额;直接限制银行贷款给房地产业的结构。同时, 我们应谨慎地把握金融政策调控的时机, 避免因时机选择不对而降低政策调控的有效性, 或者与其他调控政策相互抵消。房地产调控的手段为, 政府通过可控的货币、土地资源, 采取金融、法律法规和行政手段影响房地产周期波动;调控的方法为, 通过反周期方法, 平抑或引导其周期波动。

4. 注重“地区差异”和“结构性差异”

房地产市场的区域性导致房地产市场发展的区域不均衡性。由于房地产位置的固定性, 房地产市场也必然是一个区域性的市场, 各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。鉴于目前我国不同地区所处房地产周期各不相同, 央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策。中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动, 保持政策力度均衡, 并将政策的重点放在引导供需各方, 形成正确预期, 逐步调整其不理性行为上。

对目前房地产市场中所存在的结构性不合理和房价过高问题, 可以鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模, 提高低收入家庭的购房能力, 满足普通市民改善居住条件的愿望。要压缩高档项目的用地供给, 增加高档项目开发、交易和炒作的成本。但要从根本上解决问题, 还应着眼于发挥市场机制作用, 政策应通过市场机制起作用, 而不能完全依赖行政手段来干预。

参考文献

[1]郁文达:房地产周期和金融政策[J].中国房地产金融, 2003

[2]齐淮钧:我国房地产市场发展状况分析[J].市场周刊, 2004