房地产设计管理

房地产设计管理（精选12篇）

房地产设计管理 第1篇

一、房地产设计管理问题分析

设计管理是房地产开发企业针对建设项目设计工作的管理和控制, 而设计单位的选择和工作质量对开发商设计管理工作的影响至关重要, 目前开发商的设计管理工作普遍存在以下问题:

(一) 设计院选择局限性, 技术优势无法集合发挥。

目前, 多数开发商倾向于选择大型设计院, 而小型设计院只能承揽一些边缘业务。以重庆为例, 多数开发商选择市院、机三院、煤院、钢院等大型设计院, 他们包揽了重庆市几乎所有知名楼盘的设计。而小型设计院只能承接区县的小型业务。不可否认, 大设计院并非样样俱强, 而小型设计院也并非无其所长。但现状是各家设计院各自为阵, 甚至是恶性竞争, 不能发挥集合优势, 难以设计出全面的精品, 对设计市场健康发展极为不利, 同时也给房地产企业的设计管理工作带来很大难度。

(二) 设计单位对项目前期工作参与不够

1、设计单位在项目前期的工作缺乏系统性, 工作时间和内容不能完全满足国家在建设方面对设计的要求, 一般是根据投资方的需要分项分阶段参与工作。

2、项目前期工作一般由开发商委托专业机构或专业咨询单位承担, 设计单位一般不会介入, 设计工作缺乏连续性。

3、项目可行性研究往往拘泥于经济分析和技术分析, 而对环境的调查和分析不足, 导致项目定位和实施战略决策存在一定的不足。

(三) 设计单位相对独立, 管控不易

1、设计组织不稳定。

因设计院内部管理体制问题, 人员流动性较强, 项目负责人频繁更换或设计人员经常变动。新来的负责人对项目情况不熟悉, 不能很好地把控项目的目标, 也就不能很好地与房企设计管理人员进行沟通, 对项目设计目标达不成共识。新加入的设计人员不熟悉项目, 处理问题粗糙, 设计质量没有保证。对此, 甲方不能强行否决, 只能提要求, 反复沟通, 逐渐达成共识, 不仅工作量大, 而且要花大量时间。

2、设计人员水平有限。

目前设计人员年轻化, 对规范不够熟悉, 工作时间短, 经验不足。①对现场实地调查工作不到位, 特别是对地下管线的管位、标高、地形地貌、周边市政公用设施、相邻建 (构) 筑物保护等情况调查研究工作不足, 导致在施工阶段难以实施而进行设计变更;②规划、设计深度不够, 相关因素考虑不足, 致使初步设计概算数据较大, 加之方法粗略, 导致投资概算偏低。如在前期土建概算中多采用估算的方法, 与现场实际有很大出入, 且对原材料、人力价格上涨、通货膨胀因素考虑不足等。由于概算偏低, 在项目实施后实际发生费用易超过概算批复金额, 不得不重新申请调整概算。

3、多数设计单位存在重主体工程设计而轻附属工程设计的思想, 导致附属工程设计进度和内容不能与主体工程同步和匹配。

再加上设计院内部审图把关不严, 就不能及时形成完善的整体项目设计。

4、服务意识不强, 态度欠佳。

项目实施过程中, 设计、施工、监理单位都受聘于开发商, 对开发商负责。其中, 设计院处于相对独立的地位, 其与施工、监理单位的关系不很融洽。多数设计单位未树立设计工作涵盖项目整个寿命周期的观念。未摆正自己与其他参建单位平等的关系, 整体观念不强, 配合意识不够。往往只注重设计, 认为拿出图纸后任务就算完成。缺乏良好的后续服务意识, 对正在施工的项目不够上心, 对甲方的一些要求置若罔闻, 例如交底不清、不按时出席现场例会、不能有效管控设计变更和及时地处理施工中有关设计的问题等, 造成施工延误。更有甚者与甲方、施工单位经办人员发生争吵。

二、EPC模式下的设计管理

EPC工程总承包是目前国际上科学规范的工程项目管理模式, 由总承包企业受业主委托, 按照合同负责对工程总承包项目的设计、采购、施工等阶段实施全过程的动态、连续与合理交叉相结合的管理和控制。设计被纳入总承包管理模式中, 不再是独立单一的工作, 它不仅贯穿整个项目的实施过程, 而且与采购、施工单位组成一个有机整体。在项目实施的各阶段相互交叉, 相互支撑, 高效率、高质量地建成项目。

(一) 设计与采购的关系。

设计与采购同属EPC模式中, 在相关环节协调配合、不可分割。设计向采购提供设备材料请购单及询价技术文件, 由采购加上商务文件后组成完整的询价文件。采购负责组织询价, 设计负责对制造厂商的报价进行技术评审;供采购确定供货厂商, 设计负责对供货厂商提供的技术文件及图纸进行审查与确认。在设备制造过程中, 设计协助采购处理有关设计技术问题, 必要时设计参加由采购组织的关键设备材料的检验工作。

(二) 设计与施工的关系。

工程设计完成后, 设计向施工方提供工程项目设计图纸、文件。在参建各方审图的基础上及时进行图纸会审设计交底, 向EPC工程总承包项目的施工方和监理方说明设计意图, 解释设计文件, 明确设计要求。根据施工需要及时提供设计服务, 解决施工中出现的有关设计问题, 并对设计变更进行有效管理和控制。施工方应参与设计可施工性的分析论证, 参加重大设计方案讨论。

(三) 设计与试运行的关系。

在EPC工程总承包项目试车调试阶段, 设计提出必要的试运行操作原则和技术要求, 配合项目业主对工程的试车调试给予必要的技术指导与服务, 针对工程试运行过程中的问题, 由设计提出处理方案并及时解决。

三、基于EPC的设计管理思考

EPC模式很好地解决了当前设计管理中的问题, 这种模式的优势在于: (1) 设计、采购、施工均由总包单位负责, 统筹协调非常方便, 可以很快地解决项目建设中出现的问题, 提高了效率; (2) 有利于设计、采购、施工的整体方案优化。合同承包商在设计的早期阶段已介入项目, 能把自己在施工工艺、降低成本、缩短工期等方面的技术知识体现在设计文件中, 减少施工中出现问题的可能性; (3) 有利于实现项目目标, 能有效地对项目全过程进行进度、费用和质量的综合控制;各合同承包商在控制成本、工期、质量等方面都有独特的优势, 总承包商可以集这些优势于一身, 使固定价格合约的实现成为可能; (4) 业主只与一个单位打交道, 便于合同双方协调, 避免了多头协调产生的障碍。总承包方不仅提供设计、采购和施工统筹服务, 也提供建设项目的融资、项目建成后的使用培训和维修等全过程服务。

鉴于目前EPC模式还是一个新兴的工程管理模式, 市场上采用还不广泛, 为此本文提出如下建议:

(一) 转变观念意识。

从根本上转变传统的设计观念和意识, 树立工程项目建设全局统筹协调思想, 建立适应EPC工程总承包项目特点的新型设计管理体制, 逐步实现由过去传统的设计管理体制向总承包设计管理方向的转化, 使工程设计逐步纳入EPC工程总承包项目管理中, 成为其中一部分, 充分发挥设计的核心作用和优势, 使工程设计更好地为EPC工程总承包项目服务。

(二) 设计文件的质量和深度。

在EPC模式下, 工程项目对设计质量要求更高、设计深度要求更细。设计质量是决定工程质量、控制工程费用的主要因素, 是决定工程项目成败的关键。高度重视工程项目可行性研究报告、初步设计、施工图设计工作, 切实提高可研报告和各阶段设计文件的质量和深度, 确保其可行性、先进性、合理性。

可行性研究报告是确定工程项目投资的依据, 也是工程设计的重要文件。企业必须投入足够的时间和精力到可行性研究中, 对工程项目市场、技术、生产、经济等方面进行全面论证。得出的可研报告内容要全面、详细、准确、适用, 技术方案先进可行、经济合理, 避免因投资估算不准而产生偏差。

初步设计是施工图设计的依据, 在编制初步设计文件时, 其内容与深度应按照EPC工程总承包项目的要求进行。设计方案和设备选型明晰合理、初设概算完整准确, 确保初步设计文件内容的完整性、准确性, 确保初步设计文件的深度满足施工图设计的要求。避免因初步设计文件编制深度不够、初步设计概算不准而产生设计偏差。

施工图设计作为项目实施的依据, 必须做到内容全面, 表达清晰, 预算准确。避免出现无谓的错误和不必要的变更, 保证项目实施流畅, 节约成本。

(三) 组织、管理措施

1、单位之间的战略合作关系。

总承包单位根据项目需要和市场状况, 进行优质资源整合, 尽可能将各家优势结合为本项目服务。具体做法是对各设计单位的情况进行了解, 根据专业强弱进行分类, 如A设计院的方案和建筑专业是强项, B设计院的结构或安装专业是强项, C设计院的室内或景观专业是强项。在此基础上, 总承包单位就可同时选择多家设计单位, 分别为项目的各专业进行设计, 各取所长, 并由总包单位进行总体协调, 使各专业密切配合, 这样设计出来的产品肯定是精品。在项目建设过程中, 各设计单位在总包单位统筹下与采购部门、施工单位进行密切配合, 及时解决各种问题, 保证项目建设顺利实施。

2、精良设计组织、文件、变更管理

(1) 组织。根据设计院科室业务划分的特点, EPC项目启动实施后, 可以从专业科室里面抽调合适的人员, 成立相应的项目组。项目 (设计) 经理、总工程师、专业负责人、专业工程师、项目文秘、合同经营及外事联络等是项目组应该有的各种单元。项目组一旦成立, 各个组成单元必须按时、按要求执行并完成相应工作任务。

(2) 文件传递。EPC模式文件传递量大、反复性多、周期长。在文件传递管理上要有一套专门的办法。一般可以归结为进度周报月报、设计问题咨询及答疑、设备采购技术规格书及数据表、采购评标、会议纪要、施工图设计图纸、竣工图设计图纸、设计联络单及变更单、试车操作手册以及员工培训讲义等。

(3) 设计变更。在EPC模式合同条件下, 除了不可抗力、法律变化和业主要求的改变, 合同总价和工期都不可以改变, 也就是可索赔的设计变更必须要在以上3个条件之一发生时才能成立。任何一个设计变更, 都会引起一系列的工作量改变, 甚至会导致施工工期延误。在EPC模式下, 设计人员必须重视设计变更, 总承包方也需要详细分析设计变更给工程造价和工期所带来的影响。如果变更内容较多, 涉及许多新的工作量, 总承包方新增投资, 势必会影响到整个项目的最终收益。

(4) 设计收尾总结。设计收尾总结也要视为EPC项目实施的重要环节, 设计收尾总结过程也应纳入项目管理程序。设计收尾总结工作应由项目经理负责组织完成, 设计收尾总结工作主要分为三个部分:第一, 对项目过程中发生的全部资料进行整理、归档, 该工作可以由项目秘书负责;第二, 对项目启动、策划、实施和控制过程进行全面总结, 把成功经验和需要提高的地方都形成文字材料归档, 这项工作可由项目组成员共同完成;第三, 设计报奖资料准备。

(四) 加强人才培养, 不断提高设计人员综合素质。

EPC模式对工程设计人员的素质和能力提出了更高要求, 加强复合型人才的培养, 使设计人员在掌握专业设计知识的同时, 熟悉各地地规, 不断积累工程项目管理经验, 提高设计人员的综合素质和能力。设计人员不仅应具有丰富的专业技术知识和良好的设计基础, 还应具有所从事工程设计项目的相关阅历, 尤其是已建类似工程项目的相关经验。充分了解、掌握设计在以往相关工程建设项目中存在的问题, 吸取教训、总结经验, 及时采纳对工程建设项目有益的建议, 不断改进和优化设计。

摘要：当前, 房地产企业的设计管理工作存在设计单位选择局限、参与项目前期工作不够、管理不易等问题, 影响项目目标的实现。本文引入EPC模式下的设计管理, 较好的解决了这些问题, 并就这种新兴的设计管理模式提出建议。

房地产公司设计管理宝典0 第2篇

目录

第1章

房地产公司设计管理部的工作内容与要点 第2章

房地产公司项目策划阶段的设计管理 第3章

房地产公司设计招标管理 第4章

房地产公司概念设计管理 第5章

房地产公司方案设计管理 第6章

房地产公司初步设计管理 第7章

房地产公司施工图设计管理 第8章

房地产公司景观设计管理 第9章 房地产公司室内装修设计管理 第10章 房地产公司设计变更管理

设计工作是房地产开发的核心步骤是将房地产项目初期开发构思、投资目标进行可预

见、可量化的分析和实现的技术讨棍-设计管理工作拟将设计活动和设计相关的资源作为过 程进行管理，通过合理策划和控制设计过程，以期达到提高效率，并以最大限度服务和满足 开发过程为目的。

房地产公司负责设计管理的职能部门是设计管理部（有的公司也称设计部、技术部、研 发部等），对于一些集团公司，一般会有集团设计管理中心与其设计管理部进行设计管理工 作对接。设计管理的工作需要公司各个部门的配合与参与，其管理内容包括前期准备、设计 委托、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计等各阶段设计管理。1.1设计管理部的部门职能与岗位职责 1.1.1 设计管理部的部门职能

①负责公司产品研究开发与投资成本的把关工作，参与项目定位、策划的前期工作。②编制设计招标书、设计任务书，制订设计合同。

③组织各项设计的招标工作，负责与相关设计单位的联络，做好相关专业的技术协调 工作。

④负责公司内部设计任务书、设计方案的会审工作。

⑤负责设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。

⑥参加项目公司组织的图纸会审、交底等工作，并落实会审的有关修改变更问题。⑦负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题，并落实有关修改变更问题。⑧参与相关技术方案讨论工作。⑨参与材料、设备的复选工作。

⑩负责平面及户型修改调整，把控整体设计效果。11为前期部与相关政府部门沟通提供技术支持。12完成各类图纸归档工作。

1.1.2 设计管理部各岗位职责说明(1)设计管理部经理的岗位职责

①主持设计管理部的全面工作，严格执行公司各项规章制度，贯彻落实公司领导的指 示，调动各专业人员积极性、创造性，完成职责范围内的工作任务。

②主持公司产品研究开发与投资成本的把关工作，参与项目定位、策划的前期工作，并提供给领导作为决策参考依据。

③主持各项设计招投标工作，组织专家评审团。④参加规划、建筑、景观、装修设计方案的评选并指导方案的修改及审定。⑤负责公司内部设计任务书、设计方案的会审工作。

⑥保持与设计单位以及公司各部门之间的联系，做好组织协调工作。⑦对各种技术问题进行审核，具体包括： a．审核设计招标书； b．审核设计任务书； c．审核设计合同；

d．审核公司楼盘的交楼标准；

e．审核新产品、新技术、新工艺、新材料的选用； f。审核内、外装饰材料的定板；

g．审核各设计阶段的设计图纸及有关的设计变更。⑧负责制订部门月、工作计划，工作总结。

⑨负责指导、监督、协调部门员工的工作并检查其工作成果。

⑩负责本部门费用报销审核工作。11.负责审定部门员工考勤及假期安排。12负责审定部门员工考勤及假期安排。13完成上级领导交办的其他工作。(2)建筑设计主管的岗位职责

①协调经理负责设计部的全面技术管理工作和质量控制。②参与项目的策划、管理。

③参与项目前期可行性研究、概念设计工作，参与编制项目设计开发质量计划。④参与概念、方案、初步、施工图设计任务书及合同的编写工作。

⑤负责建筑设计单位的考察工作，负责起草建筑设计单位的考察报告工作。⑥负责编制设计招标书、设计任务书及制订合同深度的补充条款。

⑦负责跟踪并监督建筑设计各阶段图纸的设计进度，监督合同的执行情况。了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。⑧负责各阶段报建图纸的相关协调工作。

⑨负责建筑设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。参加项目公司组织的图纸会审、交底等工作，并落实会审的有关修改变更问题。⑩负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题，并落实有关修改变更问题。⑩负责与相关设计单位、相关专业的技术协调工作及与公司各部门的协调工作。11参与相关技术方案讨论工作。

12负责安排确定材料样板的总体计划，确保原设计的总体效果。参与材料、设备的复选工作。

13负责平面及户型修改调整，并把结果报部门经理批准后下发执。14为相关政府部门沟通提供技术支持。15完成各类图纸归档工作。(3)装修设计主管的岗位职责 ①负责装修设计的管理工作。

②负责编制装修招标任务书、设计任务书及制订合同深度的补充条款。

③负责跟踪并监督装修设计各阶段图纸的设计进度，监督合同的执行情况。了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。

④负责装修设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。

⑤负责与相关的设计单位相关专业的技术协调工作及与公司各部门的协调工作。⑥参与相关技术方案讨论工作。

⑦负责项目、售楼处、样板房、家私、灯饰、饰物等装修效果的把握工作。⑧负责编制交楼标准，收集最新产品资料，参与装修材料及家具的复选工作。⑨负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题。⑩完成各类图纸归档案工作。(4)规划园林设计主管的岗位职责

①参与项目定位、策划的前期工作，并编制策划设计任务书。

②负责制订总体规划及园林环境设计招标书、设计任务书和合同深度补充条款。

③负责跟踪并监督规划园林设计各阶段图纸的设计进度，了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。

④负责组织园林施工图纸的会审工作及设计质量和园林成本把关工作。⑤负责施工现场技术问题的协调工作及施工质量的评价把关工作。⑥负责组织安排各种材料样板的初选、复选工作。

⑦负责协调规划、景观设计与其他专业之间的沟通工作。⑧完成相关图纸的归档案工作。(5)，资料员的岗位职责

①负责文件档案的归类及查阅管理。②负责文件来往的收发。

③负责对设计师行文格式的审核。④ 协助建立基础资料系统。

⑤负责对完工项目文件的归档与校审。⑥负责本部门质量计划的实施工作。

⑦负责对本部门的ISO质量体系的建立和日程管理。⑧完成部门领导交办的其他工作。1.2设计管理部的人员管理规定 1。2.1人员入职和培训管理

①设计管理部必须向行政人事部提交每个专业不少于100 道题目的专业考卷题库。设计管理人员 入职时必须通过专业考试方可试用，试用期满必须再参加部门和公司的管理制度考试，合格后方可录取为正式员工，转入公司编制。②设计管理部必须建立员工长期培训及考核计划，每月组织不少于一次的全体设计管理人员集中培训及考核，考核结果在公司内通报，连续三次不合格者应予辞退。1.2。2 奖惩规定(1)基本规定

①本规定分奖励和处罚两部分，奖励分通报表扬和物质奖励，处罚分警告、记小过记大过、降级、辞退。

②一年内受到两次警告者做记小过一次处理，一年内受到两次记小过者做记大过一次-处理，依此类推。

③主管级以下员工的降级处罚按降低一级工资处理。

④对出现工作失职但拒不接受本处罚规定的，经公司查实后予以辞退处理。

⑤造成公司经济、信誉严重损失或有其他严重损害公司利益的行为，除按制度辞退外，公司保留追究其经济或法律责任的权利。(2)奖励规定 ①通报表扬

A．严格遵守设计管理制度，设计质量、进度、成本控制按目标完成，在管理中提出合理化建议的；b．在设计管理中，为公司节约成本或创造价值在五千元以下的。

② 物质奖励a．在设计管理中，居住区及小区规划、小区景观、商业建筑住宅单体等经总公司评审，设计效果为“优秀”的，对第一责任人增发当月及当年奖金100%奖励。B．在设计管理中，单位（单项）工程的造价在设计限额以内，并比限额下降一定比例，为公司节约成本或创造价值在五千元以上的，按如下给予奖励：i．五千至三万元的，对第一责任人增发当月奖金509《奖励；卜三万至五万元的，对第一责任人增发当月奖金100%奖励；叭五万至十万元的，对第一责任人增发当月及当年奖金100》6奖励；iv.十万至五十万元的，对第一责任人增发当月及当年奖金100%奖励，并晋升工资一级，每五十万元晋升工资一级。

(3)处罚规定凡因工作失职发生如下情形之一者，根据情节轻重给予处罚。

①有以下情况的给予警告，并扣除第一责任人当月奖金10%:设计把关不严影响工程施工进度，延误在五天以下的；b．因设计把关不严造成失误使公司损失在五千元以下的。

②有以下情况的给予记小过，并扣除第一责任人当月奖金50%:a·因设计把关不严影响工程施工进度，延误五至十天的；b．因设计把关不严造成失误使公司损失在五千至三万元的；c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更一次并造成公司损失在五千至三万元的。

③有以下情况的给予记大过，并扣除第一责任人当月奖金100》《及奖金的50%:a．因设计影响工程施工进度，延误十至二十天的；b．因设计失误造成公司损失在三万至五万元的；c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更二次并造成公司损失在三万至五万元的。

④有以下情况的给予降级，并扣除第一责任人当月及当年奖金ioo%： a。因设计影响工程施工进度，延误二十至三十天的； b．因设计失误造成公司损失在五万至十万元的；

c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更三次并造成公司损失在五万至十万元的；

d．经公司评审小组评审，设计效果为“不合格”的。

⑤有以下情况的给予辞退，并扣除第一责任人当月及当年奖金100%: a·因设计影响工程施工进度，延误三十天以上的； b．因设计失误造成公司损失在十万元以上的；

c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更三次以上并造成公司损失在十万元以上的；

d．在设计管理中徇私舞弊，与设计单位勾结，损害公司利益的，经调查属实的；

e．在本人所管专业的材料、设备选用中，推荐队伍、厂家或指定材料、设备的厂家、品牌，经调查属实的。

(4)奖惩程序责任人为公司人员的，不管其职位高低，均由公司监事会做出处理决定，由 公司人事部进行奖惩。“第一责任人”指设计管理部门负责设计管理的该专业主任工程师；“第二责任人”是指设计管理部门负责人、该项目或专业设计管理工程师、项目建筑师；“第三责任人”是指公司领导、工程管理部门负责人。“第一责任人”奖惩时，第二责任人比第一责任人降低一个档次，依此类推。公司总经理助理以上的领导本人违反本办法的，第一、二、三责任人均为其本人，做并罚处理。1.3设计管理部的工作内容

1.3.1 设计管理部的工作内容框图

设计管理部作为公司设计管理的职能部门与核心部门，其负责的工作内容具体如图1-1所示。

1.3.2 设计管理部的工作内容详述(1)项目前期规划 ①协助决策部门进行土地吸纳阶段的初步建筑规划及密度分析。②参与项目市场定位分析。

③负责组织项目概念性规划设计。④参与项目可行性研究。(2)设计管理

①负责组织项目概念设计工作。②负责拟制规划设计任务书。

③负责组织规划、设计、勘察招标及设计合同的管理。

④负责对方案、初设、施工图、立面、环境及其他专项设计的设计进度、质量进行跟踪检查并督促落实。

5)责对各阶段的设计图纸进行内部审核，组织项目部进行施工图的内部会审，参与管理部组织的施工图设计交底。

⑥负责在施工过程中的设计配合。

⑦负责对设计单位考察、设计单位表现评估。⑧负责装饰、装修材料样板、设备的选型、定样。⑨负责对设计变更进行审核或备案。

⑩负责根据市场反馈调整设计或提出变更。11负责审核支付设计费用。

12参与基础、主体、单位工程及综合验收。(3)售楼部、样板房的设计管理 ①负责设计单位的考察及招标。

②负责售楼部设计单位及其方案的选择评审，监控售楼部、样板房，尤其是空间方案的实施工程和效果。

③负责设计方案、施工图的审核审查，组织图纸会审及设计交底。④负责施工过程中材料及施工样板的审批。⑤负责施工过程中整体效果的把握及监控，指导监督施工单位，确保设计风格及效果得以实现。

(4)景观工程的设计管理

①负责设计单位的考察及招标。

②负责景观设计方案，施工图的设计进度、成果质量的监控。③负责景观施工图的审核审查，参与图纸会审及设计交底。④负责施工过程中材料及施工样板的审批。⑤负责组织植物、特殊景观材料（物品）、与项目整体效果有关配色设施的实施选用。⑥负责施工过程中整体效果的把握及监控，确保设计风格及效果实现。(5)二次装修工程的设计管理

①按照施工总进度计划参与编制二装工程设计招标计划。②负责二次装饰设计单位的考察及招标。③负责二次装饰设计进度、质量的监控。

④负责组织各阶段设计图纸审核及样板的审批工作。

⑤负责施工阶段的设计配合工作。

（6）规划设计信息管理

①收集和处理市场和客户（含业主）对规划设计的需求和期望信息。②了解、跟踪房地产发展的最新动态。③建立设计单位档案。④建立和维护设计师网络，积极寻找优秀设计师。⑤了解新材料、新技术、新工艺应用与引进。(7)其他

①对项目设计的质量、进度、成本控制进行监督。②参与项目发展后评估，进行设计管理专题总结。

③负责收集与处理本部门工作所涵盖的市场和客户（含业主）的相关信息。④建立和维护与相关单位之间的公共关系。⑤完成上级公司和公司领导交办的其他工作。L 3.3 设计管理部的工作流程 设计管理部的工作流程见图1-2。1.4设计管理的工作要点

为了加强公司的项目设计管理工作，提高系统能力，完善工程项目管理，真正体现设计中“事前、事中、结果”的过程管理，体现产品优化、成本优化的精神，并严格贯彻产品策划意图、取得优质高效的产品设计文件并正确指导工程施工，实现生活艺术空间创造产品基础，设计管理部必须严格控制各阶段的设计管理要点。1.4.1 设计管理的原则

设计管理的总体原则是：贯彻经过审批的概念性设计原创思想，完成实施方案设计、初步设计以及施工图设计，以“二合三指”的形式进行设计过程的全程监控，贯彻落实产品策划目标和成本目标；开展施工阶段的行销监理，确保实际最终产品满足产品策划、设计原创要求。1.4.2 设计管理的依据设计管理的主要依据是公司的权责规定、有关设计管理流程制度，有关成本管理流程制度及其他相关流程与制度。主要依据的法规政策是：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程勘察质量管理办法》等。依据的公司主要制度是：《成本标准编制与使用规则》、《合同管理办法》、《项目招标管理实施细则》以及各阶段的设计任务书、设计指引等。

1.4.3 设计管理的范围

项目开发令签署后，有关用地自然条件、社会条件及其他工程设计基础条件的搜集和完善、项目设计总体控制计划的编制、概念设计、顾客敏感点清单编制、方案设计、产品标准的编制、初步设计、施工图设计、各阶段设计成果及图纸的审查、设计变更、方案委员会管理办法等、设计报政府审批以及工程施工过程中的行销监理等所有具体工作都属于设计管理的范畴。

1.4.4 设计管理的实施要点

①设计委托统一由设计管理部门负责，并明确设计要求，设计限额等相关内容，同时规定对小区总体规划及单体方案必须根据营销部门编制的市场定位及营销方案并经论证通过后办理，这主要是为了解决项目前期设计、营销相互脱节的问题。在一些项目中，往往是等到样板房建好甚至是大面积开售后营销部门的意见才能反馈至设计管理部门，其中包含的规划、户型朝向、平面布置等意见往往无法调整，增大销售压力。

对单项设计因为忽略了设计要求、设计限额而造成返工、工期延长的情况非常普遍。如某项目拟建一临时公共汽车站，初期为追求设计效果，要求屋面采用张拉膜结构，立面方案几经反复，到最后张拉膜设计完成后初步预算费用将超过百万，不得不放弃此方案重新调整，前后浪费的时间超过一个月，：，这属于典型的事前控制不足，设计限额不明确的情况。

目前总体规划、景观方案、单体方案的重要性日益突出，为简化工作流程，同时促进设备设计单位相互间的竞争意识，应明确采用备案制度作单位委托设计，即每年编制单项工程设计委托单价表，选择不少于三家设计单位作为委托设计依据。②为避免造成下阶段的设计质量问题或设计返工，同时需引人现代营销观念，明确规定本阶段设计文件完成后应经设计管理部门组织包括营销在内的相关部门领导评审通过后，方可通知设计单位开始下一阶段设计任务。

③ 单体平面方案的合理与否直接影响到销售，同时，单体平面方案的调整往往涉及结构、设备等多个设计工种，所以合理确定单体平面方案是非常重要的环节。明确规定单体平面方案必须经营销中心、项目公司、设计管理部门会签确认。④房地产开发报建等工作对房地产企业合理、合法利用国家政策，寻求企业效益影响增长点有重要意义，设计及设计管理工作也应紧紧围绕这方面展开工作，故应明确各阶段的设计文件需经设计管理部门审核后方可交投资开发部门办理报批。

⑤需协调市政规划设计与景观设计中道路布置两者的关系，较好的做法是景观专业提前介入，在市政前确定景观方案。1.4。5 设计质量管理的要点 ①设计的合理性、安全性、经济性、设计效果和图纸出图质量，是设计质量管理的主要内容。设计质量以其合理性、经济性、设计效果及其具有的商业价值衡量。

②出图质量应保证设计深度符合要求，必须避免专业矛盾和设计错误，杜绝设计事故。设计图纸出图质量不符合要求的，设计管理部门应要求设计单位重新出图。③设计管理部门应与设计单位建立设计过程的实时监控制度，以便双方均能在各阶段实时掌握和检查设计进度和设计状况。④严格控制施工图阶段的设计变更，设计管理部门进行设计变更时应了解现场的材料提出处理意见，并分如下程序进行处理：

a．单项变更损失五万元以内的，由设计管理部门确认是否变更；

b。单项变更损失五至十万之间的，由设计管理部门管线领导确定是否变更； c．单项变更损失十万元以上的，应报公司上级领导批准后方可变更。⑤图纸会审是工程建设程序中的重要环节，凡未经会审的图纸不得用于施工，图纸会审应由工程、设计管理部门主持，相关单位必须对图纸会审工作予高度重视。

1.4.6 设计成本控制的要点成本控制是设计管理的重要组成部分，成本控制的工作要点如下。

①材料定板及设备选型原则上应在公司招投标中标单位中选择。② 影响到装修效果的材料、设计选用原则上应有营销部门的意见。

③设计委托时，设计合同必须明确本项目设计限额及材料、设备选用要求，这是成本控制中很重要的环节，只有具备合理的设计成本控制目标，设计单位才能在相关阶段的设计中围绕成本目标进行设计方案、材料选用等工作。设计管理部门应严格按公司下发的混凝土和钢筋的限额设计值作为结构限额设计标准(见表1-1和表 1-2)。设计管理部门可根据项目的具体情况对结构限额值提出修正意见，经公司领导批准后按修正值进行控制。

④设计单位在提交设计文件时，方案设计必须有工程估算；初步设计必须有工程概算；施工图设计宜有工程预算。

⑤各阶段的设计如果超出设计限额时，必须经设计管理部门及审核部审核后，报送公司领导批准后方可进行下一阶段设计或实施。

⑥应加大对“新产品、新材料、新技术、新工艺”的研究，试点和推广工作。重视“四新”的应用是投资控制的重要内容，但“四新”的应用必须遵循先试点后推广的过程，同时应进行技术经济分析。

⑦对公建配套用房的布置，设计单位往往重视程度不够，甚至将一些临街可售高价的地方安排为居委会等配套用房，所以应明确移交式低价出售的配套项目，必须布置在商业价值最低的地方，同时明确各阶段设计文件完成后需经设计管理部门审核后方可交投资开发部门办理报批。

⑧会所及大型商业用房设计，应由 商用物业管理部门组织使用单位：对使用功能布置参与规划，由设计管理部门跟踪完善。例如某会所已完成所有专业设计，经酒店管理公司审核后发现其功能与使用要求有较大出入，提出调整平面、增加客房等许多修改意见，整个项目的设计必须全面修改，造成工期延长大半年。

⑨ 材料、设备选用必须以“安全、合理、经济”为原则，以“价廉物美”为标准进行选用，避免材料、设备选用不合理造成浪费损失。⑩施工图的设计必须在满足规范、法规的前提下，以相对最经济的方案进行设计。

⑩所有施工图必须进行综合会审，减少各专业矛盾及返工损失。⑩移交或低价出售的配套项目，必须布置在商业价值最低的地方。⑩应严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更 第2章

2.1 项目策划阶段的设计基础资料收集 2.1.1 规划设计外部协作条件的取证要求 ①在项目规划和设计的各阶段，设计管理部除了与设计单位密切配合外，有很多方面需要及时与项目所在地的政府主管部门或国家机关等相关部门、机构取得联系，进行沟通、协调，并取得相关数据及有关方面的协议或批文，并作为各阶段设计的依据和条件提供给设计单位，这些条件称为规划设计的外部协作条件。

②一般相关的部门有：发改委、国土局、建委、规划局、工商统计局、银行、文教、环保、卫生、水、电、电信、煤气、热力、市政、消防、人防、安全保卫部门等。2.1.2 项目所需的设计基础资料

①设计管理部根据项目策划报告编写指引完成设计所需基础资料的收集、整理工作。

②设计管理部根据项目策划报告编写指引中策划阶段规划设计分析成果标准中的要求收集、整理并分析下列基础资料，为策划工作提供技术支持与依据：

a．城市总体规划的全部成果、城市总体规划文本、城市总体规划的主要图纸、总体规划阶段的各项专业规划的文本和图纸； b．分区规划的全部成果；

c．控制性详细规划的全部成果；

d．城市总体规划、分区规划及控制性详细规划对本地段的规划要求；

e．现状居住人口详细资料，包括人口密度、人口构成、平均每户，人数筹； {．用地现状资料V包括邻近地区）；

g．建筑现状资料，包括各类性质建筑质量、数量、分布、层数等； h．工程设施及管线现状资料（包括邻近地区）； i．工程地质、水文地质等有关资料；

j．所在城市或地区历史文脉、地方风貌、建筑传统形式等资料；

k．房地产及工程等经济资料（包括房价、地价、各类基础工程造价等）； 1.1： iooo～i： 2000实测地形图； m．竞争楼盘资料等。

2.1.3 设计基础资料收集的工作程序 项目设计基础资料收集包括：项目设计基础资料移交、项目设计基础资料补充和项目设计基础资料评审。

①项目设计基础资料移交。设计管理部完成与相应责任部门的项目设计基础资料交接，移交内容包括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》（投资开发部提供）和《竞争楼蕴列表》（营销策划部提供）三部分，并 由交接双方共同填写《项目设计基础资料移交评审表》。② 项目设计基础资料补充。设计管理部按照《项目设计基础资料移交评审表》完成项目设计基础资料的调查和补充，包括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》（投资开发部负责补充完善，设计管理部协助）和《竞争楼盘设计信息表》（营销策划部牵头完成）。

③ 项目设计基础资料评审。设计管理部组织投资开发部、营销策划部完成项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在《项目设计基础资料移交评审表》中，并由参与评审人员共同签字确认。

④设计管理部发出资料提供要求后相关部门未能在1个工作日内提供设计任务书输入文件导致设计任务书时间拖延，配合部门负责人及经办人扣 罚 100 元／次，设计管理部提供考核信息；设计管理部相关专业人员未跟催配合部门提供资料，扣罚 50 元／次，配合部门提供考核信息。

⑤ 项目设计基础资料移交评审表见表2-1。2.1.4 宗地自然条件资料

宗地自然条件表见本书 电子文件。2.1.5 宗地社会条件资料

宗地社会条件表见本书 电子文件。2.1.6 竞争楼盘信息

“竞争楼盘”是指区域内、或其他区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。价格需按产品类型列出最高价、最低价以及均价。竞争楼盘列表中的竞争楼盘清单，需由设计管理部与营销策划部共同确认。竞争楼盘列表形式参考本书电子文件。竞争楼盘设计信息表见本书电子文件。2.2 项目规划设计的可行性分析 2.2.1 项目场地地质勘察

项目场地地质勘察应根据项目策划、概念设计不同阶段的要求分阶段进行。

①在新项目选择、可行性分析阶段，设计管理部应负责进行可行性研究勘察（选址勘察），目的是对地块场地的地质稳定性和建筑适宜性做出评价，主要手段是搜集地块有关的地质资料和建筑经验资料、踏勘了解场地工程地质条件；当拟建场地工程地质条件复杂，已有资料不能满足要求时，可根据具体情况进行工程地质测绘和必要的勘探工作。②在项目策划阶段应进行场地初步勘察，为确定建筑总平面布置、主要建筑物地基基础设计方案提供岩土工程勘察资料，初步勘察应符合初步设计的要求。2.2.2 项目设计基础资料分析

①依据各个调查表格在策划阶段进行设计基础资料的收集，可结合项目的具体状况增加需收集的信息条目。在完成基础资料收集后，根据这些资料对项目的自然、市政、市场等条件做出基本的研判以作为项目策划、设计的基本依据。

②依据宗地自然条件表的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。

③依据宗地自然条件表的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）。

④依据宗地社会条件表的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。⑤设计管理部和营销策划部应共同组织人员对竞争楼盘做彻底的调查，调查内容不只局限于通常的总架、单价调查，而应结合竞争楼盘的规划设计细节和综合品质调查进行资料收集，并全面分析。

⑥依据宗地社会条件表的内容，当地政府各类间距、日照要求，并结合公司对项目的主要指标要求（总建筑面积、产品类型组合能），并分析对建筑排布的影响。

⑦ 当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行公司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表，当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表与产品分析表。

⑧ 当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表与产品分析表（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在项目进度总体计划、成本控制表单中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行 2.3规划设计分析

2.3.1 规划设计分析的要点

①技术经济指标：结合设计分析是否能达到 公司对项目开发的基本具体量化指标要求。2规划条件分析：分析小区如何和周边结合的可行性，包括道路交通、周边市政管网目的支持度等；分析容积率、密度等规划条件对项目指标的限制。③规划设计概念：如何体现该项目住区规划设计导则的精神；表现项目预期的风格和设计主题。

④技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。

⑤社区可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。

⑥规划设计分析草案图纸。⑦规划设计分析总平面图。⑧退让红线要求。

⑨不同功能物业的分布位置分析。⑩间距分析。10组团规模分析。

11市政条件分析图：包括道路交通、道路、停车、水、电、暖、通信等分析图；对于坡地、山 地等复杂地形应做全面的地形分析。12样板区选址及构成内容分析。2.3.2 项目综合经济技术指标

项目综合经济技术指标表和容积率分析表见本书 电子文件。2.3.3 项目产品策划分析

①规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本管理部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。

②规划结构对产品策划要求的户型指标的影响因素包括规划中单体的体块的面宽、进深是否和户型要求的面积、采光、通风要求相匹配。

③“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素，需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。④ 关于各因素的可参考定义

a。应根据各个地区的气候及日照条件制订 B．良好建筑朝向：“南偏东15。至南偏西15。范围内”的朝向。C．不良建筑朝向：“西偏南 45。至西偏北45。范围内”的朝向；景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。

2.4 策划阶段设计分析成果存档及编号

项目基础资料范例和项目规划设计草案见本书电子文件。2.5顾客敏感点及产品标准要点管理制度

为规范公司项目定位及策划阶段的操作，需加强对“顾客敏感点和产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、提高产品性价比和建立完整的项目价值体系。

2.5.1 顾客敏感点的定义

顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特性，是顾客具体需求在产品中的体现，相对投人有较大的产出效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑，综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响，受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。因此需要在每个项目策划过程甲分阶段确定严品的顾客敏感点。2.5.2 顾客敏感点的分类顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定）。顾客敏感项目为必须执行项目。顾客重视项目在具体项目中可作为顾客敏感点项目备选项目。《顾客敏感点及产品标准要点清单》规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点等级。

2.5.3 顾客敏感点策划实施说明

①每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标隹应恰 当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系。②设计管理部在项目策划阶段确定顾客敏感点类别，其中有四项为顾客敏感点项目，六项为顾客重视项目，共十点顾客敏感点。顾客敏感点确定从《顾客敏感点及产品标准要点清单》中的中类中选定，并可根据具体项目增加新的项目，填写《顾客敏感点及产品标准要③《顾客箣咸占聃

③《顾客敏感点及标准要点》完成稿会同《实施方案设计任务书》一起交给设计单位指导概念设计文件后的各专业后续设计工作。实施方案或初步设计完成后，应确定顾客敏感点的工艺工序以及材料标准，作为行销监理工作指引，作为施工图设计过程以及建造过程的工作指南。

2.5.4 顾客敏感点的确定及审核程序

①顾客敏感点和产品标准由营销策划部审核。②在完成项目市场定位后，设计管理部应结合项目策划报告编制顾客敏感点清单，确定本项目的顾客敏感点项目，应完成《顾客敏感点及产品标准要点清单》中的大类和中类部分。③在项目论证会结束后，结合项目产品定位和概念设计任务书的编写，应填写完成小类内容。④在完成概念设计文件招标后，结合中标方案，设计管理部应组织编写产品标准要点，作为概念设计文件修改和后续阶段设计的指导原则。⑤在实施方案完成后，项目设计管理部应依此编制完整的产品标准手册，用以指导初步及施工图设计、各项专项设计。

2，5.5 顾客敏感点及产品标准要点清单 见本书 电子文件。

2.5.6 顾客敏感点及产品标准要点 见本书电子文件。第3章 房地产公司设计招标管理

房地产公司设计招标是指为了选择合适的设计单位，房地产公司通过招标的方式将设计任务委托给设计单位完成，由设计单位根据国家法律法规的规定和房地产公司的设计要求进行设计，并提供设计成果，房地产公司可以选择委托同一个设计单位进行多个阶段的设计工作，也可以把不同阶段的设计任务分别委托给不同的设计单位负责。但无论是哪个阶段的招标管理工作，其管理的要点基本一致，具体包括：设计招标管理机构的设置与招标管理流程的制订；设计任务书的编制与评审管理；设计单位考察与设计招标书发放管理；开标、评标与定标管理；设计合同的签订管理；设计单位的履约评价管理等。本章将分别对上述设计招标的各管理要点进行详细的说明。

3.1设计招标的管理机构与管理流程 3.1.1设计招标的管理机构

(1)设计招标相关部门与岗位的职责

①公司总经理。公司总经理全面负责招标工作。其主要职责（不限于）是： a．批准招标计划与安排； b．组建招标领导小组；

c．主持招标领导小组会议，审批确定中标单位； d．组织合同会签；

e．签订合同或授权公司法人合同的签订。② 公司常务董事。公司常务董事是公司制度与流程执行的监督者。按照公司的规定和要求，参加评标活动，了解制度与流程执行情况进行监督。

③设计管理部负责各种设计招标工作。对产品和成本标准的实施起到监督与促进的作用。A．设计管理部经理。负责组织项目的技术管理工作，确定各种产品技术标准，组织编制产品成本标准。

B．总建筑师。其主要职责（不限于）是：i．负责编写项目设计说明；ii参加招标文件的编写，主要参加编写招标文件的)有关技术条款；iii按照评委方式参加技术评标；iv．参与最后澄清工作。

C．总工程师。其主要职责（不限于）是：i．与工程管理部协商负责编写工程施工组织总体方案介绍，拟定总工期、关键工期要求；U参加对投标人的资格预审；叭主要参加编写招标文件的技术条款，特别是施工技术要求；iv.按照评委方式参加评标；V.参与最后澄清工作。④成本管理部。其主要职责（不限于）是：

a。负责组织编制工程量清单，同时审核施工图； b．负责审核招标文件，对成本标杆进行核对；

c．负责参加编写专用合同条款、编制有关商务文件； d．参加对投标人的资格预审，e．参与过程和最后澄清和合同谈判工作。(2)设计招标领导小组的职责与人员组成 ①设计招标领导小组职责

a．批准招标文件，审查评标办法和细则的合理性和公正性； b．审批入围的投标人名单；

c．审定评委会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人，确定中标单位； d．决策采用团体成员各一票的方式投票表决。

②设计招标领导小组人员组成。概念设计、方案设计、初步设计与施工图设计招标领导小组由营销策划部经理或设计管理部经理任组长，由 公司设计管理部（代表）、营销策划部经理、总经理、公司常务董事、设计管理部、项目工程管理部高级经理、合同负责人组成。规定必须为单数成员。

(3)设计评标委员会的职责与人员组成 ①设计评标委员会职责

a．根据评标细则，对标书进行认真评审，负责组织进行澄清，完成评审报告。B．向招标领导小组报告评审意见，推荐合格的中标人和中标备选人。

C．针对一些议标的项目，遵从集体决策，发挥团队优势的原则，特组建“评标工作小，组”代替“评标委员会”行使相关职责。②设计评标委员会人员组成 a．评委5-9人。公司主要通过第一次和第二次方案审批会对概念设计和方案设计进行痒标。B．评委名单由项目总经理批准确定。

C．评委素质要求i．技术／业务专家应当在本项目方面有3-5 年的技术管理或相关业务专业工作经验。Ii 商务与经济方面的专家应当在有关业务方面 2-3 年的商务与经济专业工作经验。

(4)设计招标工作小组的职责与人员组成设计招标工作小组由设计管理部牵 头，主要负责招标的相关设计工作，主要工作人员，由设计管理部承担，一般由2-3人组成。报项目招标领导小组批准（招标工作审批表会签批准）。3.1.2 设计招标的管理流程

(1)设计招标管理流程设计招标管理流程见图3-1。

(2)设计招标的具体步骤表3-1是设计招标的具体步骤。3.2设计任务书的编制与评审管理

房地产项目设计任务书是指房地产公司对项目设计提出的要求，是设计单位进行项目设计的主要依据。在明确了规划设计要点之后，房地产公司设计管理部可以组织编写设计任务书。设计任务书的编制必须根据政府规划管理部门的规划设计要点、营销策划部的定位报告来编制，针对不同的设计阶段，设计任务书一般可分为概念设计任务书、方案设计任务书、初步设计任务书、施工图设计任务书、景观设计任务书和室内装饰设计任务书，根据公司的实际情况，也可以将不同阶段的设计任务合并在一起再编写。在设计任务书编制完成之后，设计管理部还应组织相关部门（一般包括成本管理部、投资开发部、营销策划部、工程管理部等）参与设计任务书的评审，评审通过的设计任务书是进行项目设计招标的重要依据。对于房地产公司在不同阶段对设计任务书编制与评审管理的具体内容，将在本书对应的章节中再进行详细的说明。

3.3设计单位考察与设计招棕书的发放管理

房地产公司在设计招标前，应对设计单位的设计资质、设计能力、公司实力、业绩与运作方式等进行考察，评价他们是否有能力提供本公司所需的产品和服务，确定合格的设计单位名单。

3.3.1 设计单 位考察的方式与工作要点

(1)设计单位考察的方式设计单位考察是对设计单位的业务范围、业务切义及八贝凹c禽则勺寐。—舣万）g公司考察、项目考察和作品考察。

①公司考察。公司考察是指对设计单位办公场所的综合考察。

② 项目考察。项目考察是指对设计单位主要参与设计的在建或建成项目的综合考察。③作品考察。作品考察是指对记录在公开发行或设计单位自行 印 刷的印 刷品中的，设计单位主要参与设计的在建或建成项目的综合考察。(2)设计单位考察的工作要点 ①设计管理部的工作要点

a．负责设计单位考察并建立设计单位名录。B．负责具体项目设计单位的选择及评审。C．负责对设计单位进行履约评价。D．负责设计单位资料的保存和管理。② 公司总经理的工作要点

a．审批具体项目设计单位的选择。

B．审批合作过程中设计单位不合格记录及履约评审结论。3.3.2 设计单位信息登记与基本资料审查管理(1)设计单位信息登记与基本资料审查的工作程序

①设计管理部要求设计单位按照标准格式提供《设计单位信息登记表》及附件并审核。②《设计单位信息登记表》及附件不符合要求的，设计管理部经办人需要求设计单位重新提供档案资料。之后仍不符合要求的，在《设计单位信息登记表》填写意见报设计管理部经理批准后，列入不合格设计单位名录

③《设计单位信息登记表》及附件符合要求，但设计单位的业务范围、业务历史及人员配备不能满足要求的，在《设计单位信息登记表》填写原因报设计管理部经理批准后，列入不合格设计单位名录。

④《设计单位信息登记表》及附件、业务范围、业务历史及人员配备均符合要求的，在《设计单位信息登记表》填写意见报设计管理部经理批准后，可对其进行综合考察。⑤设计管理部经办人将《设计单位信息登记表》及附件交设计管理部秘书保存归档。(2)设计单位信息登记表(3)设计单位信息登记汇总表见本书电子文件。3.3.3 设计单位综合考察管理

综合考察分为公司考察、项目考察或作品考察。设计单位综合考察的工作程序如下。①设计管理部经办人与设计单位商议确定进行公司考察或项目考祭2一。则买际情况不具备进行公司考察或项目考察条件的，经设计管理部经理同意，可对设计单位进行作品考察。②综合考察由设计管理部组织进行，参与人数必须在三人或三人以上，并至少包括一名设计管理部经理助理以上级人员，考察结论方可生效。③设计管理部参与综合考察人员填写《设计单位综合考察记录表》，并共同商讨得出-察结论，签字确认后报设计管理部经理审批。

④设计管理部经理审批《设计单位综合考察记录表》后，由设计管理部秘书根据审批结论将设计单位相应列入《不合格设计单位名单》或《合格设计单位名单》，同时将《设计单位综合考察记录表》保存归档。设计单位综合考察记录表、设计单位考察评分表、设计单位考察报告、合格设计单位名单、不合格设计单位名单样式见本书电子文件。3.3.4 设计招标书发放管理

设计招标书是房地产公司向设计单位简要说明本次设计招标项目的基本概况、设计要点、设计成果、设计时间以及本次招标的相关要求 等内容的文件，其一般会附上招标邀请函，告知并邀请设计单位 前来竞标。方案设计招标书范本见苯书叠子妄弄；—供读者參考借鉴。3.4开标、评标＼定标与设计合同的签订管理 3.4.1 开标管理

房地产公司应当按招标文件中规定的时间收取投标文件，并在截标后组织召开开标会议，邀请投标设计单位的法定代表参加。开标的组织管理流程一般如下。①开标会议应在招标文件规定的时间、地点举行，除投标人法定代表人或持有其代理委托书的代理人、本公司招标代表以及公正方有关人员外，其他人员或评标成员一律不得参加开标会议。

② 由本公司招标代表主持开标会议，向到会的投标人当众宣布评标办法、定标原则（评标委员会的组成人员、评标时间及地点应对投标人保密），当众启封并检验投标文件及补充函件，宣布检验结果。③开标结果宣布后，所有与投标人有关的人员退场，在建设行政主管部门经办人员的监督下，由招标人对有效投标文件进行登记、编码，重新密封投标信函。

④任何人不得向评标委员后泄漏有关投标人及投标文件登记、编码情况。3.4。2 评标管理 在开标之后，一般由评标委员会组织召开评标会，并按照公司制定的评标标准和评标方法对设计单位提交的投标文件进行综合的评价，择优确定中标方案。(1)评标的工作程序

①评标工作由评标委员会负责，②评标委员会由5-9人组成。由设计管理部经理、项目工程管理部高级经理、总工程师、总建筑师、工程管理部代表、设计管理部负责人、营销管理部、专业工程师、总造价师、财务部经理、预算员和外部顾问等组成。规定人数一般为五人以上单数，其中技术方面专家不得少于三分之二。

③在中标结果确定前，评标委员会成员的名单应当保密。④选举评标委员会主任。

⑤评标委员会宣布有效投标文件，并解释废标原因。⑥评委传阅各投标文件，听取投标文件介绍。⑦评标委员按照招标文件及评标办法确定的标准，审阅投标人的标书并进行评审和比较，各评委写出书面评标报告并签字。

⑧评标委员会根据各评委书 面评标报告，最终写出书 面评标报告并推荐2-3家合格的中标候选人，由招标领导小组选定。

⑨建筑工程设计的评标工作应本着公平、公正的原则，从适用、经济、美观、先进的角度，进行综合评议，择优评定优选方案。

⑩评标组织评选出优选方案后，由招标人按照招标文件规定的定标原则自主确定中标方案，公布中标人。

11在建筑工程设计评标过程中，若评标组织确认投标文件出现下列情况之一的，作无效投标文件处理，不得继续参加评标。

A．违反规划弪制条件或设计要点原则的。

B．有编制技术错误或编制深度明显不足的。若评标组织确认所有投标文件均不符合招标文件要求，则应按本实施细贝Q重新组织招标。(2)投标文件的评价标准 ①设计质量要求 a．市场调查充分。

B．市场定位及方案设计等合理。C．资料准确。

D．各阶段费用估算准确。②设计能力匹配。要求根据本项目市场定位，设计单位的设计能力要符合确定的设计导向要求，有类似工程实例及良好的服务记录。

③设计资质要求。要求根据本项目设计难度，设计单位的资质水平要满足公司及政府标准。④设计周期要求。要求根据本项目的工程进度，设计单位的设计时间要满足设计进度计划。⑤经济性指标要求。要求根据本项目的成本匡算，设计单位的设计收费及成果造价控制要满足成本目标。

(3)招标文件的评价方法评标一般可以采用初步评审和详细评审的方法。①初步评审与符合性检查 a．规定对投标文件首先应当在初步评审阶段进行符合性检查。

B．仅怀人经过初步澄清，全部满足如下主要商务条件(表3-2)的，为符合性检查合格。②详细评审。采用性价比评标法（评分／评标总价），即按照性价比的高低排序，性价比高的排前，低的排后。原则上规定技术评审的权重80%-60%，商务评审的权重20%-40%。各个具体项目可以参照表3-3的内容和招标的技术条件（或用户需求书）编制具体的评标办法，由领导小组审定。

(4)投标文件评分表方案设计投标文件评分表、规划设计详细评分表样式见本书电子文件。(5)投标文件经济技术指标对比表见本书电子文件。(6)投标文件评价意见汇总表见本书电子文件。3.4.3 定标管理

(1)定标的工作程序在确定中标单位之后，房地产公司应向中标单位发送中标通知书，向未中标单位发送未中标通知书（感谢函），其具体的工作程序如下。

①确定中标单位后，评标委员会于15天内发出中标通知书，同时抄送未中标单位。

②中标单位具备承接该项工程设计的，原则上继续承担下阶段设计，工程设计合同应，在中标通知书发出30天内签订，计取费标准双方协商确定。③中标单位若不进行下阶段设计，应负责将中标方案的设计构思、意图完整地传达给承接单位，并提供完整、准确的方案设计文件和数据资料。

④对于未中标的投标单位应给予合理的补偿费，补偿费一般不应低于投标的成本费。(2)中标通知书参考范本

(3)未中标通知书见本书电子文件。见本书电子文件。3.4.4 设计合同的签订管理 在确定了中标的设计单位之后，房地产公司便可以与该中标单位签订合同。根据设计单位所负责设计阶段的不同，设计合同一般可以分为概念设计合同、方案设计合同、初步设计合同、施工图设计合同、景观设计合同和室内装饰设计合同等，分别适用于房地产公司将不同阶段的设计任务委托给设计单位时使用。对于不同阶段设计合同签订管理的具体内容，将在本书对应的章节中再进行详细说明。

3.5设计单 位的履约评价管理在设计合同履约完毕后，房地产公司设计管理部需对设计单位的履约行为进行评价。对于评价结果优良的设计单位，在以后的设计招标中可以优先选用，对于不合格的设计单位，则给予淘汰处理，不再使用。

①项目负责人与参与项目设计人员 共同商讨得出评价结论，评价结论填写在《合作记录表》内，签字确认后上报审批。② 履约评价结论审批

a．评价结论无不合格记录的，由设计管理部经理审批。

B．评价结论有不合格记录的，由设计管理部经理审核，并报公司总经理审批。

③设计管理部秘书将《合作记录表》保存归档，同时根据审批结论调整设计单位名单。(2)设计单位履约评价的主要内容对设计单位的履约情况进行评价的主要内容如下。①合同的制订与履行。包括合同条款的合理性，能否配合公司进度计划而有所倾斜，②图纸质量。包括不同②图纸质量。包估小岡设计阶段图纸的数量、图纸内容的全面性、图纸表达深度、图纸表达的规范性等。

③ 收费标准。包括收费标准与同行的差异、付款方式的可操作性等。

④设计服务。包括与甲方的配合、与其他设计单位的配合、招投标的配合、施工交底、施工现场配合、中间验收及竣工验收配合等。

⑤成本控制。包括建筑设计方案（含总体与单体）、结构设计方案、给排水设计方案、电气设计方案、空调设计方案等是否有利于降低建设成本。⑥设计进度。包括合同约定进度完成情况。

⑦设计负责人。包括项目负责建筑师、主要工种负责设计师的专业水平、服务态度、协调能力等方面。

⑧设计创新。包括规划设计方案在理念上的超前性，规划设计手法上的创新，新材料、新设备、新技术的选用等方面。

(3)设计单位履约评价的评价设计单位履约评价表见本书 电子文件。(4)设计单位履约评估表见本书电子文件。(5)设计单位合作记录表见本书电子文(6)不合格设计单位记录见本书电子文件。第4章I房地产公司概念设计管理

概念设计是承接产品策划的设计阶段，是指房地产公司在拿地后提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、交通路线组织、绿化景观组织等。为规范概念设计流程，明确概念设计阶段划分原则、部门职责、工作方法；确保与设计单位沟通充分、及时和准确；为公司领导层及时提供充分、准确的信息和方案；为整个设计阶段的顺利进行做好准备。房地产公司设计管理部应做好概念设计阶段的管理工作，具体包括：概念设计管理部门职责与管理流程的制订、房地产公司对设计单位概念设计文件编制深度的管理、概念设计阶段的沟通交流管理、概念设计文件的内部评审等。本章将对上述各项概念设计管理工作进行详细的说明。4.1概念设计管鯽喲部门职责与管理流程 4.1.1 概念设计管理的部门职责

概念设计管理涉及的公司部门包括设计管理部、投资开发部、营销策划部、成本管理部等，其具体的部门职责如表4-1所列。4.1.2 概念设计的管理流程

(1)概念设计管理流程概念设计管理流程见图4-1。(2)概念设计管理的具体步骤见表4-2。4.2房地产公司对设计单 位概念设计文件编制深度的管理在概念设计阶段，为了使设计单位完成的概念设计文件能符合国家规定和公司的要求，公司设计管理部需要对设计单位编制的概念设计文件所需达到的深度要求进行说明，具体包括：对设计单位概念设计文件编制的基本要求、内容编排与装订的要求、对应于概念设计文件（一般包括设计说明说、设计图纸、设计总体控制计划等）各组成部分做出的具体要求等。4.2.1 对设计单位概念设计文件编制的基本要求

①概念设计文件可以根据需要结合当地政府报批所需的修建性详规设计，以修建性详，规深度为参照依据。

②设计内容在体现产品定位和概念设计任务书的基础上，应围绕修建性详规、场地分析和住宅单体选型的要求进行，表现手法可根据报批或者项目具体需要灵活确定。

③在概念设计阶段，设计管理部必须同步编制成本控制 表单，设计完成后应对设计如何体现设计任务书的要求及产品定位的说明做综合书面评估，并构成完整的概念设计文件供公司审批。

④概念设计文件的深度要在通过公司审批后据以进行实施方案设计。⑤概念设计文件包括设计单位以及设计管理部提供的：

a．设计单位提供的概念设计文件应以构思分析草图、场地分析草图、住宅单体风格以及户型选型示意图和总平面设计构思图纸为主，辅以对整体概念构思的简要设计说明； b．设计管理部编制的设计基础资料、成本控制表单和项目设计总体控制计划。⑥概念设计文件以说明如何实现甲方策划意图和设计的整体构思为主，结合政府报批要求及公司内部要求可以采用灵活的表现手法，为充分展示设计意图、特征和创新之处，可以有分析图草图、总平面及单体建筑图、透视图，还可根据项目需要增加模型、电脑动画、幻灯片等。

4.2.2 对设计单位概念设计文件内容编排与装订的要求(1)概念设计文件的内容与编排

(2)概念设计应包含以下两大组成部分，分别由设计单位和设计管理部提供。

(3)①设计单位或个人应该提供概念设计文件构思说明书、设计图纸、透视图三部分，编排顺序如下。

A．封面。写明方案名称、设计单位、设计年月。

B．扉页。注明方案编制单位的行政和技术负责人、设计总负责人、概念设计文件设计人，并经上述人员签署或授权盖章；以上人员需加注专业技术职称，本部分必要时需附透视图或者模型照片。

C。概念设计文件目录。

D．概念设计构思说明。由总说明和各专业构思说明组成；具体要求可参照国家修建性详细规划的设计说明格式，并应考虑增加结合项目实际情况的设计内容说明。

E．主要技术经济指标。主要指总建筑面积容积率、各分类建筑面积、各类住宅每户单元建筑面积等；设计单位应该完成项目、产品段设计分析成果标准及概念设计任务书中的各类统计表格。同时，设计管理部负责人应该负责审核上述数据的真实性。

F．设计图纸。主要由规划总平面图以及道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等总图类图纸，以及建筑专业图纸组成。

②设计管理部则应提供设计总体控制计划、成本控制表单以及设计如何体现产品定位 A．成本控制 表单。由设计管理部根据概念设计文件编制。

B．设计如何体现产品定位的分析说明。由设计管理部根据策划报告评价概念设计文件是如何满足产品定位要求以及需要改进的地方。C．顾客敏感点清单。

D．项目设计总体控制计划。对项目设计的总体分类以及进度安排，和其他部门的进度协调计划，具体形式参照公司提供的《项目设计总体控制计划模板》；根据项目的实际情况，可以对表单中的内容进行增减。

E．如设计合同以及设计任务书中有特别的约定，其设计文件的编制，应按照招标的规定和要求执行。

(2)概念设计文件的装订要求概念设计文件主要是公司内部使用，应根据公司规定或者设计任务书的约定制作，以下为主要编制原则。

①一般项目应按设计说明书、主要技术经济指标、设计图纸、成本控制表单、设计如何体现产品定位的分析说明，分为四部分。复杂项目每部分可以独立分册装订。

②设计图纸规格应尽量统一，以便装订整齐方便翻阅，为方便审查和公司存档，可增加A3规格的缩印本。

③设计说明书、顾客敏感点清单、成本控制表单宜采用A3规格。4.2.3 对设计单位概念设计文件编制深度的具体要求(1)概念设计图纸的深度要求 ①总平面图（总图）。示意性表达建筑排布与路网考虑，为核实经济技术指标的依据。②功能分区与产品分布图。明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。

③交通分析图。应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。

④分期开发示意图。考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景舰釁鸞i址椒商施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有相对独立的市政配套设施；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期售楼处的选址。⑤组团基本单元分析图。应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、人口的关系。

⑥ 配套分析图。考虑公建配套设施设置位置、规模、占地。应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。

⑦ 景观分析图。表达景观分析设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。

⑧ 景观视线分析图。若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等，则应从视角、视线高度等方面，分析用地内各住宅的观景情况。

⑨ 住宅单体平面图。高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求，低、多层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表达单体进深与开间尺寸。

⑩日照分析图。体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。坡度与坡向分析图。当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度／坡向的用地分布；坡度应以109《为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。12地形改造土方平衡图。根据坡度与高程进行土地的利用分析。(2)项目设计总体控制计划的编制要求

项目设计总体控制计划是概念设计文件的组成部分，是对项目设计阶段的划分、进度安排以及和其他相关部门的进度协调计划的说明，其具体内容见本书电子文件。4.3概念设计任务书的编制与评审管理(1)概念设计任务书编制与评审的工作程序 ①设计管理部在项目定位及产品策划阶段，即 根据产品策划报告，着手准备收集基础资料，并结合拓展阶段规划设计草案进行概念设计任务书的编制工作，在产品策划报告初步审批确定、项目运营整体策略、分期建议等初步研讨后，完善修订概念设计任务书，并视情况组织会签（必要时组织评审会），营销策划部、投资开发部、成本管理部、设计分管领导参与评审，总经理审批确认。

②设计管理部在计划时间内组织设计任务书评审会，各部门的评审重点如下。

A．设计管理部：基本设计资料正确性，规划设计原则，项目经济技术指标要求，设计b．成本管理部：设定项目成本控制建议。

B．成本管理部：设定项目成本控制建议。

C．投资开发部：提供并检查政府相关部门对项目的设计要求。

D．营销策划部：提供并检查项目产品定位要求，产品类型及面积、比例建议，提供项目商业定位及商业设计相关要求。

③设计管理部负责根据各部门评审意见在2个工作日内完成对《概念设计任务书》的修改调整，报分管领导审核，总经理确认，并将各部门意见落实情况抄送参与评审各郡门。可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚 100 元。可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100 元。

⑤对各部门意见，设计管理部无反对理由且未落实到位，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100 元。

(2)概念设计任务书参考范本概念设计任务书是房地产公司对设计单位在项目概念设计阶段的设计提出的要求，是设技术指标，设计内容、设计要求和设计成果等内容。概念设计任务书范本见本书电子文件。技术指标、设计内容、设计要求和设计成果等内容。概念设计任务书范本见本书 电子文件。

4.4概念设计阶段的沟通交流管理

房地产公司设计管理部在向设计单位提供概念设计任务书及设计基础资料时，应在设计前进行沟通；在进入概念设计阶段后，应定期联络设计单位，了解设计进度，并形成记录。(1)概念设计阶段沟通交流管理的主要内容

①在设计过程中，设计管理部应加强和设计人员的沟通和联络，密切跟踪设计过程，避免方案设计方向的偏离，同时进一步解释业主委托意见。② 当设计人员有新颖的创意时，不要立即否定，可以采用整合方式共同研讨方案的实施性。③对影响产品定位、成本的重大技术问题，设计管理部负责组织相关部门、人员进行专题价值工程分析，确定最优的技术方案。

④同时，设计管理部应与相关政府主管部门保持适当的沟通、协调关系，及时将设计基础条件的任何改变通知设计单位并研究确定应对策略。(2)概念设计业务联系单见本书电子文(3)概念设计交流信息见本书电子文

4.5概念设计文件的内部评审管理在设计单位完成概念设计文件之后，房地产公司设计管理部应组织外部专家和公司成本管理部、投资开发部、营销策划部等相关部门参与概念设计文件的评审工作，并要求设计单位根据评审意见做出修改。(1)概念设计文件内部评审的工作程序

①外部专家评审：设计管理部可组织外部专家对概念设计文件进行评审，提交设计评审表。②成本管理部对概念设计文件进行项目成本估算指标，财务部按照项目成本估算指标完成对项目投资收益及经济评价估算。

③ 公司评审：设计管理部组织召开公司内部评审会，营销策划部、成本管理部、投资开发部参与评审，主要目的是对产品策划报告相关内容进行验证，评审后填写设计评审表形成评审决议。

④设计管理部根据设计评审表，要求设计单位进行概念设计方案调整，设计管理部矿部审核调整后的概念设计成果提交设计分管领导审核、总经理审批。

⑤评审会讨论确定的问题／建议，设计管理部需跟进设计单位进行落实，并在10天内完成设计方案的调整，超过10天，每天扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员做100 元／天的扣罚。⑥评审会讨论确定的问题／建议，未在调整后的设计方案中落实，设计管理部未提出异议且得到总经理批准，未落实一条扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员做100 元每条的扣罚。

⑦成本管理部对项目成本估算修正，财务部对项目投资收益经济评价修正。⑧概念设计审批定稿后，由设计管理部组织方案设计。(2)概念设计文件各部门的评审要点

①设计管理部：检查设计成果的完整性，设计图纸内容及深度是否满足要求，是否足国家规范，重点检查概念设计文件的规划布局与交通流通流线、景观构架是否满足任务书要求，评价概念的可发展性；各阶段设计评审要点中列明需要避免的错误在审核过的图纸上出现。②成本管理部：检查概念设计文件是否突破项目成本控制建议，并根据最终确定的概念设计文件编制项目分项成本测算。

③投资开发部：检查概念成果是否满足政府相关部门对项目的设计要求。

④营销策划部：检查设计成果是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例建议，总体布局是否满足项目商业定位及商业设计相关要求；检查总体布局中是否存在客户投诉的隐患，从使用者和管理者的角度对概念设计成果进行评审。(3)概念设计文件比较量化评分表见本书电子文件。见本书电子文件。

第5章，房地产公司方案设计管理

方案设计是承接概念设计的设计阶段，是指设计单位依据方案设计任务书、概念设计文件等资料进行项目的设计。房地产公司进行方案设计管理的目的在于规范方案设计流程，明确方案设计阶段划分原则、部门职责、工作方法；确保与设计单位沟通得充分、及时和准确，为公司领导层及时提供充分、准确的信息和方案，为投资开发部报建、成本管理部测算成本及时提供所需图纸；为施工图设计做好准备。为了达到这些目的，房地产公司需要做好方案设计管理部门职责与管理流程的制订、房地产公司对设计单位方案设计文件编制深度的管理、方案设计过程的沟通交流管理、方案设计文件的评审管理以及方案设计文件的报批报建管理等工作。本章分别对上述的各项方案设计管理工作进行详细的说明。5.1方案设计管理的部门职责与管理流程 5.1.1 方案设计管理的部门职责

方案设计涉及的各部门包括设计管理部、营销策划部、成本管理部以及投资开发部其具体的工作职责如表5-1所列。5.1.2 方案设计的管理流程(1)方案设计管理流程

方案设计一般可分为规划方案设计和建筑方案设计两个阶段，这两个阶段的管理流程分别见图5-1和图5-2。

(2)方案设计管理的具体步骤

A．规划方案设计阶段管理步骤见表5-2。B．建筑方案设计阶段管理步骤见表5-3。

5.2房地产公司对设计单 位方案设计文件编制深度的管理

为了使设计单位完成的方案设计文件能符合国家规定和公司的要求，在设计单位进行方案设计之前，房地产公司设计管理部需要对设计单位编制的方案设计文件所需达到的深度要求进行说明，具体包括：对设计单位方案设计文件编制的基本要求、内容编排与装订要求、对应于方案设计文件（一般包括设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图等）各组成部分做出的具体要求等。

5.2.1 对设计单位方案设计文件编制的基本要求 ①方案设计的目的是在概念设计文件的基础上，按政府报批需要以及公司内部设计管理、工程成本管理的需要，把概念设计文件的主要构思及独创性深化设计。方案设计的编制应满足建筑工程设计招标、向主管部门（主要是规划管理部门）送审，以及按公司流程编制成本控制表单的要求。方案设计深度要在通过政府相关部门和公司方案委员会审批后据以编制产品标准以及进行初步设计，简单的单体工程经公司设计管理部批准后可据以进行施工图设计；简单的小区工程经公司设计管理部批准后可据以进行住宅单体施工图设计以及公建、场地、区内管网市政初步设计。

②方案设计文件应以总平面设计图、所有类型单体建筑（不同拼接方式也被视同为不同单体类型）设计图纸和外部空间及环境设计图纸为主，辅以各专业的必要的方案图以及设计说明、设计单位提供的投资估算、设计管理部汇总编制的成本控制表单。

③ 鉴于不同地区对方案阶段的报批要求不同，可结合政府规划部门的审批要求，在方案设计阶段中期增加一次出图过程以满足地区修建性详细规划或者方案设计以及内部审图和成本估算的要求，并对出图内容列出清单，统称为报批方案或者内审方案。设计管理部在编制项目设计总体控制计划应界定报批方案的设计深度和出图要求，并就设计分工、时间节点等体现在其中。④设计文件结合政府报批要求及公司内部要求可以采用不同的表现手法，为充分展示设计意图、特征和创新之处，可以有分析图、总平面及单体建筑图、透视图，还可根据项目需要增加模型、电脑动画、幻灯片等。

5.2.2 对设计单 位方案设计文件内容编排与装订的要求(1)方案设计文件的内容与编排

方案设计文件包含以下两大组成部分，分别由设计单位和设计管理部提供。①设计单位应该提供设计说明书、设计图纸、投资估算（侧重工程量计算）、透视图四部分。前三部分的编排顺序如下。

A．封面：写明方案名称、编制单位、编制年月。

B。扉页：注明方案编制单位的行政和技术负责人、设计总负责人、方案设计人，并经上述人员签署或授权盖章；以上人员需加注专业技术职称，本部分必要时需附透视图或者模型照片。

C．方案设计文件目录。

D．设计说明书：由总说明和各专业设计说明组成。E．投资估算：包括编制说明、投资估算及三材估用量。

F．设计图纸：主要由规划总平面设计图、建筑专业图纸以及道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等分析图组成。

②设计管理部应提供成本控制表单和产品标准清单

A．成本控制表单：公司规定的格式由设计管理部根据方案设计编制。

B．产品标准：依据顾客敏感点清单，由设计管理部根据方案设计对项目的各专业的设计标准、主要建筑用材性能、构造做法、施工工艺和等级、园林景观建设等级等编写；是用以指导下阶段初步设计或施工图设计的主要技术标准。

C．住宅户型分类统计表：格式参照方案设计成果标准中相关条款。

D．如设计合同以及设计任务书中有特别的约定，其方案设计文件的编制，应按照招标的规定和要求执行。

(2)方案设计文件的装订要求

方案设计文件应依照设计任务书的约定制作，以下做法仅供参考。

①一般项目宜按设计说明书、投资估算、设计图纸、成本控制表单／产品标准清单分为四部分。复杂项目每部分可以独立分册装订。

②设计图纸规格应尽量统一，以便装订整齐方便翻阅，为方便审查和公司存档，可增加A3规格的缩印本。

③设计说明书、产品标准清单、成本控

5.2.3 对设计单位方案设计说明书编制深度的具体要求制表单宜采用A3规格。设计说明书是设计文件的重要组成部分，由总说明及各专业的设计说明组成，其具体的编制深度要求如下。

(1)总说明的深度要求

①列出与工程设计有关的依据性文件的名称和文号，如选址及环境评价报告、地形图、项目的可行性研究报告、政府有关主管部门对立项报告的批文、设计任务书或协议书等。②列出与本工程方案设计有关的国家与当地的法规、规范、法令及规划管理部门的规划设计要求。

③列出本工程有关设计依据，如建设、规划、市政、交通、环保、消防、健康住宅等主管部门的批文、协议书、项目可行性报告、设计任务书等。

④设计基础资料，如气象、地形地貌、水文地质、地震、区域位置、地质初步勘察等。⑤简述建设方和政府有关主管部门对项目设计的要求，如对总平面布置、建筑立面造型等。当城市规划对建筑高度有限制时，应说明建筑、构筑物的控制高度（包括最高和最低高度限值）。

⑥委托设计的内容和范围，包括功能项目和设备设施的配套情况。

⑦列出工程概况，如总建筑面积，总投资、容纳人数等和设计标准（包括工程等级，结构的设计使用年限、耐火等级、装修标准等）。

⑧列出主要技术经济指标，如总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积（还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积）、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度，绿地率、停车泊位数（分室内、外和地上、地下），以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。当工程项目（如城市居住区规划）另有相应的设计规范或标准时，技术经济指标还应按其规定执行。

(2)总平面设计说明的深度要求

①概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，以及在竖向设计、交通组织、景观绿化、环境保护、市政管网布置、土方平衡等方面采取的具措施。② 关于一次规划、分期建设，以及原有建筑和古树名木保留、利用、改造（改建）方面的总体设想。

③首层建筑平面和周边的关系。

④列出规划主管部门的规划设计要求、技术经济指标表，包括总用地面积、建筑用地面积；总建筑面积（地上部分建筑面积、地下部分建筑面积）；建筑占地面积、建筑容积率覆盖率；各主要建筑物的名称、层数、高度；道路广场铺砌面积；绿化面积；集中绿化面积；绿化率；场地初平土方工程量等。⑤应提供建筑总图说明，主要解释建筑人行出入口层平面关系，注明建筑人行出人口层平面（通常为底层）、室外台阶、架空层及与道路的高差关系，以及物业管理围墙、、岗亭，大门的位置。(3)建筑设计说明的深度要求

①设计依据（计划任务书、立项批文、可行性报告批文、红线图或土地使用批准文件、城市规划人防部门对建筑设计提出的设计要求、设计任务书、可作为为设计依据的其他有关文件）是否充分。

②方案设计所依据的技术准则，如建筑类别、防火等级、抗震设防烈度、人防等级的确定、建筑及装修标准、业主提出的其他自有的设计标准或标准图。

③建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、环境分析（如日照、通风、采光）等。

④建筑的功能布局和各种出入口、垂直交通运输设施（包括楼梯、电梯、自动扶梯）的布置；电梯、自动扶梯的选型、数量及功能划分。

⑤建筑内部交通组织、防火设计和安全疏散设计。⑥ 关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明。

⑦在建筑声学、热工、建筑 防护、电磁波屏蔽以及人防 地下室等方面有特殊要求时，⑧列出住宅技。

⑧列出住宅技术经济指标及参数，如住宅中的套型、套型比、户室比、每层与每户建筑面积和使用面积。

(4)结构设计说明的深度要求 ①设计依据

a．本工程结构设计所采用的主要法规和标准。

B．建设方提出的符合有关法规、标准与结构有关的特别书面要求。

C．主要阐述建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件，包括风荷载、雪荷载、地震基本情况及有条件时概述工程地质简况等。②结构设计说明主要阐述的内容

a．建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别。B．上部结构选型概述和新结构、新技术的应用情况。c．采用的主要结构材料及特殊材料。E．地下室的结构做法.F．地下室的结构做法及防水等级，当有人防地下室时说明人防抗力等级。③需要特别说明的其他问题

a．简要说明相邻建筑物的影响关系。B．需要特别表达的其他事项。(5)给排水设计说明的深度要求 ①方案设计阶段，给水排水专业设计文件主要为设计说明书以及相关的系统总图和必要其他图纸。

②设计依据：简述本工程所列批准文件和依据资料中与本专业有关的内容及其他专业提供的有关资料，工程用地四周市政管网驳接情况。③给水设计

a．水源情况简述（包括自备水源及市政给水管网）。B．用水量及耗热量估算：总用水量（最高日、最大时），热水设计小时耗热量，消防水量。C．给水系统：简述系统供水方式；水箱、水池容量、位 置、泵房位 置、供水方式及分区。D。消防系统：简述消防系统种类，供水方式。e．热水系统：简述热源，供应范围及供应方式。f中水系统：简述设计依据，处理方法。

G．循环冷却水、重复用水及采取的其他节水节能措施。h．饮用净水系统：简述设计依据，处理方法等。I．景观用水水源及等级。

J．主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明。④排水设计

a．排水体制，污、废水及雨水的排放出路。

B．估算污、废水排水量，雨水量及重现期参数等。C．排水系统说明及综合利用。D．污、废水的处理方法。E．景观用水的排放方式.F．主要设施、设备的安置位置以及技术标准。G．卫生洁具等涉及建筑标准的设备器材的选用。H．需要说明的其他问题。(6)电气设计说明的深度要求

①实施方案设计阶段，电气专业设计文件主要为设计说明书以及相关的系统图。②设计范围：本工程拟设置的电气系统。③变、配电系统

a．确定负荷级别：1、2、3级负荷的主要内容。B．负荷估算：照明、动力（水泵、电梯、锅炉等）、空调、景观循环水系统等。C．电源：根据负荷性质和负荷量，要求外供电源的回路数、容量、电压等级。D．变、配电所：位置、台数、容量与形式。

④应急电源系统：根据用电负荷等级及供电 电源状况，确定是否设置备用电源和应急电源形式，自备发电机的容量及台数。⑤室外景观用电负荷、回路等说明。

⑥ 防雷等级、防雷措施、接地设置及方式。⑦ 弱 电

a．方案设计阶段，弱 电专业设计文件主要为设计说明书。B．确定通信种类，估算通信数量、电话通讯及通信线路网络。C．电缆电视系统、卫星接收天线系统规模、前端及网络模式。D．闭路应用电视功能及系统组成。E．有线广播及扩声的功能及系统组成。F．电脑网络及软硬件系统。

G．小区自动化管理的服务功能及网络结构。H．安全报警功能及系统。I．安保设施及功能要求。J．其他需要说明的问题。

k．主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明。(7)采暖通风与空气调节设计说明的深度要求

①方案设计阶段，采暖通风与空气调节专业设计文件主要为设计说明书。②采暖通风与空气调节的设计方案要点。

③采暖、空气调节的室内设计参数及设计标准。④冷、热负荷的估算数据。⑤采暖热源的选择及其参数。

⑥ 空气调节的冷源、热源选择及其参数。

⑦采暖、空气调节的系统形式、简述控制方式及节能措施。⑧通风系统简述。

⑨ 防烟、排烟系统及环保简述。

⑩实施方案设计新技术采用情况，节能环保措施和需要说明的其他问题。⑩主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明。(8)热能动力设计说明的深度要求

①方案设计阶段，热能动力专业设计文件主要为设计说明书。②供热

a．热源及燃料概况。B．供热帚估笆 c．供热量估算。

D．锅炉房、热交换站面积、位置、层高要求。E．热力管道布置方式及铺设原则。F．水源、水质、水压要求。

G．节能、环保、消防及安全措施。③供燃气 a．燃气气源。C．燃气计算流量-d．消防安全措施。E．市政燃气系统的驳接位置和方式。A．动力站房内容、性a．动力站房内容、性质。B．设备系统主要技术参数。D．节能、环保、消防及寄令措觞d．节能、环保、消防及安全措施。5.2.4 对设计单位方案设计图纸绘制深度的具体要求

方案设计图纸主要由总平面设计图纸、建筑及结构设计图纸、道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等分析图组成，其具体的编制深度要求如下。(1)总平面设计图纸的深度要求 总平面设计图纸必须包括以下内容，如因实际状况而无法提供所有的设计内容，必须对 ①标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系。

②规划地段现状图：比例尺1: 500～1： 1000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等。

③场地的范围（用地和建筑物各角点的坐标或定位尺寸、道路红线）。④场地内及四邻环境的反映（四邻原有及规划的城市道路和建筑物，场地内需保留的建筑物、古树名木、历叉又化遦仔、现有地形与标高、水体、不良地质情况等）。

⑤规划总平面图：比例尺l： 500～1： 1000，图上应标明规划建筑、小品、绿地、道路、广场、停车场、河湖水系的布置和定位，并表示出主要建筑物与用地界线（或道路红线、建筑红线）及相邻建筑物之间的距离；条件许可的应表明各主要建筑物的对角点坐标以及相邻建筑之间的间距。

⑥ 附带首层平面布置图的建筑图：比例尺1： 500～1： 1000，图上应表达清楚规划建筑首层和主要车行及人行道路，景观院落系统的关系；绘制建筑人行出入口层平面关系，注明建筑人行出入口层平面（通常为底层）、室外台阶、架空层及与道路的高差关系，以及物业管理围墙、岗亭、大门的位置。

⑦ 道路交通和竖向规划图：比例尺1： 500～1： 1000，图上应标明各级道路（包括住宅宅前小路）的红线位置、横断面、转弯半径、道路中心交叉点坐标和标高，停车场用地界限，道路的纵坡和地面水排出方向，挡土墙位置和墙顶标高，排水明沟和沟底标高，每幢建筑物的室外地坪规划标高等。⑧场地出入口车流、人流的交通组织分析，并应说明按规定计算的停车泊位数和实际布置的停车泊位数。

⑨拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数与设计标高，以及主要道路、广场的控制标高。⑩指北针或风玫瑰图、比例。户型分布图：低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明户型分布状况，并标明住宅（户型、楼栋、组团）编号；高层居住区还可用剖 面图表明户型分布状况。12 公共服务设施布置分析图：表明公共服务设施的主要功能及分布情况。景观结构分析图：表达景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地面积。

14总体工作模型：应较真实地反映地形地势及周边环境；建筑高度、形体及建筑群体相互关系；应反映建筑立面及屋顶形式，宜反映项目整体色彩关系；真实地反映道路、停车场。15对周围建筑的日照影响做详细说明

16绘制冬至日照 阴影图或大寒日照阴影图。

17典型组团或典型建筑组合底层平面图：注明户型编号；需完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系；表明组团内景观布置示意及儿童活动场地的位置；若底层有商业，表明商业业态、运货流线及出人口位置。典型组团或典型住宅单元组合的剖面图：组团内部院落的立面在相关剖面图中表示。19 典型组团或典型住宅单元组合模型：应较真实地反映地形地势及组团或住宅单元组习边环境、建筑高度、形体及住宅单元相互关系；应反映連筑立面上阳台、空调板、D’j窗等构配件的形式、色彩。

20外部空间组合、景观及绿地布置分析图：应表达清楚主要外部空间节点、主要户外或半室内的景观节点、主要户外活动设施分布；如有有水 景的，应表达清楚水 面的分布位置等。21交通分析（人流及车流的组织、停车场的布置及停车泊位数量等）。22分期建设分析图。其他有必要的设计图纸。(2)建筑及结构设计图纸的深度要求

本项图纸主要包括所有类型单体建筑设计和相应的结构特征分析图，其中住宅建筑单体应做到户型平面确定成熟，立面轮廓成型；在项目中不同形态的单体都需绘制单独的设计图纸，同时应有以下内容。

①建筑平面图应表示的内容

a。底层平面的总尺寸、开间、进深尺寸或柱网尺寸。B．标准层平面的总尺寸、开间、进深尺寸或柱网尺寸。C．各非标准层的总尺寸、开间、进深尺寸或柱网尺寸。

D．屋面尺寸；屋面主要构筑物尺寸；坡面屋顶还需标注清楚屋脊线、坡向等。E．各主要使用房间的名称。

F．每个住宅户型的放大单元平面图，比例尺1： 50;放大单 元平面图需标明冢县、洁具、厨房设备室内布置。

G．结构受力体系中的柱网、承重墙、剪力墙位置。H．各楼层地面标高、屋面标高。I．要反映各种出人口及水平和垂直交通的关系；室内停车库还要画出停车 位和行 车线路。J．底层平面图应标明剖切线位置和编号，并应标示指北针。K．图纸名称、比例或比例尺。②建筑立面图应表示的内容

a．体现建筑造型的特点，每种典型建筑应绘制正立面、背立面和所有的侧立面；立面需标明主要建筑外装用材的意向及主要构件的形式。

B．各主要部位和最高点的标高或主体建筑的总高度；屋顶的形式和屋檐、屋脊线的标高。C．当与相邻建筑（或原有建筑）有直接关系时，应绘制相邻或原有建筑的局部立面图。D．图纸名称、比例或比例尺。③建筑剖面图应表示的内容

a．剖面应剖在高度和层数不同、空间关系比较复杂的主体建筑的纵向及横向相应部位；每栋典型建筑需做两个剖面，其中一个应剖楼梯，另外一个应剖到主要使用空间。

B．标明各层标高及室外地面标高，室外地面至建筑檐口（女儿墙）或屋脊线的总高度。C．若遇有高度控制时，还应标明最高点的标高。

D．建筑层数多、功能关系复杂时，还要注明层次及各层的主要功能关系。E．剖面编号、比例或比例尺。

④结构设计图。在方案设计阶段，为说明单体建筑设计构思的特点，应绘制结构剪土墙、柱网平面图、反映结构特征的典型结构平面布置图；高层结构尚应绘制基础（桩基）平面布置图。

⑤ 户外工程方案图。比例尺1： 500～1： 1000，图上应标明各类市政公用设施和管线的平面位置、间距、管径尺寸、埋设深度、埋设方式以及有关设施和构筑物位置；和市政道路、管线的驳接位置；根据需要各项市政工程规划设计可分别出图，图纸深度按各个专业的a，土石方工程方格分析图；土方和石方府分别计算。

B．给水、排水：除管网方案外还需标明设备用房位置。C．供电、埋设方式：除管网方案外还需标明设备用房位置。D．燃气：除管网方案外还需标明设备用房位置。E．弱 电：除管网方案外还需标明设备用房位置。F．生活垃圾中转用房。G．人防设施方案图。⑥热能动力设计图纸。当项目所在地为城市区域供热或区域煤气调压站时，设计单位在方案设计阶段必须进行本项设计，并需提供以下设计成果。A．主要设备平面布置图及主要设备表。B．工艺系统图。

C．工艺管网平面布置图。

D．依照本阶段设计成果标准完成相应的技术经济指标统计、面积及产品分类交叉统计。⑦ 根据设计任务书的约定需提供的各种分析图和表达规划议计图模型或马瞰图，以及相应的说明材料。

(3)方案设计图纸目录表见本书电子文件。

5.2.5 对设计单位投资估算文件编制深度的具体要求

投资估算文件作为方案设计文件的组成部分，其编制的深度要求具体如下。①方案设计阶段，投资估算文件包括估算的编制说明、投资估算表及三大材料表积一览表列于建筑设计说明中）。

②投资估算编制说明应包括的内容 a．编制依据：

b．编制范围（包括和不包括的工程项目和费用）。C．主要技术经济指标。D．其他必要说明的问题。

③投资估算表。投资估算表应以一个单项工程为单体，由土建、给排水、暖通、空调污水处理、照明电力、变配电、动力、弱 电、电梯等单位工程的投资估算和土方、道路、围墙大门、室外管线、环境景观等室外工程的投资估算两大部分内容组成。

④主要材料耗用表。根据类似工程三大材料耗用量，并结合本工程方案特点，分析估算出三大耗材用量。设计单位投资估算和成本控制表单的关系。设计单位的投资估算需参考国家和当地有关建筑工程概、预算文件，并着重提供相对准确、详尽的工程量相关的估算。业主的成本控制表单应着重提供建筑工程的费用价格标杆，以及除工程成本以外的其他，其他成本项目的估算，并在考虑预备费和预计销售收入后，汇总成建设项目的成本控制表单。5.3方案设计任务书的编制与方案设计合同的签订管理

房地产项目方案设计阶段一般可以细分为规划方案设计阶段和建筑方案设计阶段，对应于这两个阶段的设计任务，设计管理部需要分别编制规划方案设计任务书和建筑方案设计任务书。而对于一些比较简单的房地产项目，则只需要直接编制方案设计任务书。

(1)规划方案设计任务书编制与评审的工作程序①设计管理部根据设计资料编写规划方案设计任务书、设计管理工作计划，并落实确定规划指标，规划指标应包含以下内容：土地面积；建筑容积率；建筑密度；；绿化率；建筑控制高度；退界条件；设计限额指标；设计成果要求；完成时间。

②设计管理部组织相关部门和人员参与规划方案设计任务书评审。营销策划部、成本管理部、投资开发部、物业公司、分管领导参与评审。各部门参与方案设计任务书的评审重点如下。A．设计管理部：设计依据资料的正确性及完整性，规划设计与单体设计要求，项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，各阶段设计进度安排。B．成本管理部：设定项目方案设计成本控制建议。

C．投资开发部：提供并检查政府相关部门对项目方案设计的要求。

D．营销策划部：提供并检查项目严品足位要求，产品类型及面积、比例要求，规划设计风格建议，提供项目商业定位相关要求。

E．物业公司：在方案设计要求中明确应避免的客户投诉问题，设定物业管理模式，提供会所及物管用房的设计要求。

③设计管理部负责整理评审纪要，并填报《设计任务书会签表》(见表5-4)，设计管理部、营销策划部、投资开发部、成本管理部、物业公司以及分管领导参与会签，总经理审批后执行。设计管理部负责将评审意见落实到最终版的设计任务书中。

④设计管理部2个工作日内未完成修改，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理—：上rF．曰內禾完成修改，扣罚设计管理部经理50 ⑤对各部门意见，设计管理部无反对理由且未落实到 位，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚100 元。(2)建筑方案设计任务书编制与评审的工作程序

①设计管理部根据设计资料编写建筑方案设计任务书。

②设计管理部组织相关部门和人员进行建筑方案设计任务书评审。设计管理部、成本管理部、营销策划部、投资开发部、物业公司、分管领导参与评审。各部门参与建筑方案设计任务书的评审重点如下。

A．设计管理部：设计依据资料的正确性及完整性，规划设计与单体设计要求，项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，各阶段设计进度安排。B．成本管理部：设定项目方案设计成本控制建议。

C．投资开发部：提供并检查政府相关部门对项目方案设计的要求。

D．营销策划部：提供并检查项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，规划及单体设计风格建议，提供项目商业定位及商业单体设计相关要求。

E。物业公司：在方案设计要求中明确应避免的客户投诉问题，设定物业管理模式，提供会所及物管用房的设计要求。

③设计管理部负责整理评审纪要，并填报《设计任务书会签表》，设计管理部、成本管理部、营销策划部、投资开发部、物业公司以及分管领导参与会签，总经理审批后执行。设计管理部负责将评审意见落实最终版的设计任务书中。

④设计管理部2个工作日内未完成修改，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚 100 元。

⑤对各部门意见，设计管理部无反对理由且未落实到位，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚 100 元。(3)方案设计任务书参考范本

方案设计任务书是房地产公司对设计单位在项目方案设计阶段的设计提出的要求，是设计单位进行方案设计的主要依据。在编制方案设计任务书／规划（建筑）方案设计任务书时，一般要包括项目概况、项目定位、技术经济指标、设计要求、设计成果与设计进度等内容。方案设计任务书、规划方案设计任务书、建筑方案设计任务书的范本见本书电子文件，供读者借鉴参考。

在确定方案设计的中标苗竹十 F：在确定方案设计的中标单位之后，房地产公司应当与该设计单位签订方案设计合同。在拟订方案设计合同时，一般要明确设计单位所需提交的设计成果、设计周期、设计费用、双方应负的责任及违约责任等事项。方案设计合同范本见本书电子文件。

5.4方案设计阶段的沟通交流管理 在概念设计文件确定之后，房地产公司设计管理部与设计单位就应围绕概念设计文件进行方案设计前的沟通；进入方案设计阶段之后，设计管理部应定期了解设计单位设计的设计进度，及时处理设计单位的反馈意见并进行记录，以保证按计划和设计要求深化完善方案设计文件。

(1)方案设计阶段的沟通计划(2)方案设计业务联系单 见本书 电子文件。(3)方案设计交流信息记录表 本书电子文件。

5.5方案设计文件的内部评审管理在设计单位完成方案设计文件之后，设计管理部应组织成本管理部、投资开发部、营销策划部等部门以及物管公司对方案设计成果进行评审，设计单位根据评审意见进行修改后送至设计管理部复核，并经公司各相关部门会签确认以后才可报政府部门审批。

(1)方案设计文件内部评审的工作程序 ①规划方案设计文件内部评审的工作程序

A．设计管理部组织外部专家和内部评审会对设计单位提交的设计成果进行评审并提出改进意见。

B．设计管理部、营销策划部、成本管理部、投资开发部、物业公司以及分管领导、总经理参加评审并形成决议。

C．由设计管理部整理总结，形成规划方案设计评审纪要，并填报设计评审表，相关人员会签，d．设计管理部负责整理并向设计单位提交修改意见，设计单位根据评审意见对规划方案进行调整完善。设计管理部经理负责评审决议在设计方案中的落实。

E．设计方案调整，超过规定时间，每天扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员做100 元／天的扣罚。

F．评审会讨论确定的问题／建议，未在调整后的设计方案中落实，设计管理部未提出男议且得到总经理批准，未落实一条扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员做 100 元／条的处扣罚。

G．设计管理部对设计单位修改调整后规划方案设计进行审核签收。设计管理部、营销策划部、成本管理部、投资开发部以及分管领导进行会签，总经理审核后定稿。②建筑方案设计文件内部评审的工作程序 A．外部专家评审

1。设计管理部根据公司建筑方案设计确认成果要求准备资料：经济指标文件、图纸文件和单体工作模型。儿设计管理部组织召开建筑方案设计文件专家评审会，形成方案评审意见。B，公司内部评审i．设计管理部组织成本管理部、营销策划部、投资开发部、物业公司、分管领导、总经理、参加建筑方案设计文件评审，由总经理审批后确认。．设计管理部负责整理并向设计单位提交评审意见，设计单位根据评审意见对建筑方案设计文件进行调整完善。设计管理部负责评审决议在设计方案中的落实。叭设计单位完成建筑方案设计文件的调整完善并提交设计成果，由设计管理部签收。Iv.设计方案调整，超过10天，每天扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员 做100 元／天的处扣罚。V.评审会讨论确定的问题／建议，未在调整后的设计方案中落实，设计管理部未提出异议且得到总经理批准，未落实一条扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理有权对责任设计人员做 100 元每条的处扣罚。Vi-设计管理部对设计单位修改调整后规划方案设计进行审核定稿。设计管理部、成本管理部、营销策划部、投资开发部以及分管领导会签，总经理审批后定稿。(2)方案设计文件各部门的评审要点 ①规划方案设计文件各部门的评审要点

A．设计管理部：各专业设计人员进行检查，落实是否满足国家的政策、规范、是否满足公司的要求。重点检查规划方案设计文件是否满足任务书要求，示范区划分是否合理。需要时，结构专业设计人员对设计方案进行结构试算比选，以评审结构合理性；由于设计专业人员个人原因，各阶段设计评审要点中列明需要避免的错误在审核过的图纸上出现，遗漏一点扣罚 50 元，视情况严重程度可追扣罚50一

500 元。B．成本管理部：检查规划方案设计文件各分项是否突破项目成本测算要求，并根据调整完善后的方案编制项目分项成本匡算。

C.投资开发部：检查方案设计成果是否满足政府相关部门要求并达到报建深度（设计管理部协助）。

D．营销策划部：检查规划及单体设计是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，设计风格建议，销售示范区划分合理性。

e．物业公司：检查规划方案设计中是否存在客户投诉的隐患，检查规划方案设计是否满足物业管理模式要求，会所及物管用房的设计要求。②建筑方案设计文件各部门的评审要点

A．设计管理部：各专业设计人员进行检查，落实是否满足国家的政策、规范、是否满足公司的要求。重点检查建筑方案设计文件是否满足任务书要求，示范区划分是否合理。需要时，结构专业设计人员对设计方案进行结构试算比选，以评审结构合理性；由于设计专业人员个人原因，各阶段设计评审要点中列明需要避免的错误在审核过的图纸上出现，遗漏一点扣罚 50 元，视情况严重程度可追扣罚50一

500 元。

B．成本管理部：检查建筑方案设计文件各分项是否突破项目成本匡算要求，并根据调整完善后的方案编制项目分项成本概算。

C．投资开发部：检查方案设计成果是否满足政府相关部门要求并达到报建深度（设计管理部协助）。

D．营销策划部：检查建筑方案设计是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，设计风格建议，销售示范区划分合理性，检查规划及单体设计是否满足项目商业位及商业单体设计相关要求。

E．物业公司：检查建筑方案设计是否存在客户投诉的隐患，检查建筑方案设计是否满足物业管理模式要求，会所及物管用房的设计要求。(3)方案设计文件内部评审的内容

①总体方案设计文件的审核。总体方案审核主要在初步设计时进行，重点审核设计依据、设计规模、设备方案选择、功能工艺、项目组成以及总平面布局、配套设施、占地 面积、协作条件、环境保护、防灾抗灾、建设期限、投资概算等的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，是否满足质量目标和水平。一般包括以下主要内容。

A．设计规模和设计范围。包括工程设计的规模项目的组成，分期建设的情况，承担设计的范围和分工等。对非生产性部分建设项目，可用设计容量表示，如商业网点、铺位、面积，学校规模，多少户 数的住宅区等。

B．总建筑面积。包括全部建筑面积和各类面积（使用面积、辅助面积等）。如主要建筑物、公共辅助设施，会所、供配电、水房等设施的面积和其他主要建筑技术指标的说明。C．工艺及技术水平。项目采用的新工艺、新技术，主要工艺设备的选择等。

D．建筑造型。指建筑平面、立面形式以及三维造型（总体鸟瞰图）是否与外部环境相协调，建筑高度是否符合规定，建筑外观的艺术效果等。②建筑方案设计文件的审核

A．平面布置：主要房间平面尺寸及布置，户型及单元组合，人流、物 流交通组织等。平面布置也要结合结构的布置满足适用、安全、经济的要求。

B．空间布置：主要房间空间尺寸、室内外标高、建筑层数及层高；各专业要求的层高、空间尺寸以及管线占用的空间尺寸。C。室内装饰：各主要房间的装饰方案、装饰材料的选择与结构设计的荷载的关系。

D．门窗、幕墙布置：门窗幕墙的大小布置、材料、构造是否符合规范、经济、美观、安全、可靠等要求。E．建筑物理方面i．采光、环境：建筑物应满足充分利用自然条件，减少人工能源的消耗，减少对环境刚影响等。采光方式，是否达到规定的采光标准，灯具的选择及布置，遮阳措施的利用太阳能情况等。

F热环境：隔热、保温的方式，是否达到规定的标准，设备及材料的选择等。肌声环境：室内隔声方式，是否达到规定标准，材料的选择及构造措施等。／．通风：通风方式，是否达到规范的要求，建筑布置及构造措施等。V．防水：防水做法，是否满足规范的要求，构造措施等。Vi.消防：消防方式，是否符合规范和消防部门的规定，材料的选择及布置等。、⑥：人防是否符合规范，满足人防部门的要求 面积、设计的等级、材料、技术措施等。⑦环境工程：是否达到园林绿化规划和环保部门的要求、面积及所采取的技术措施等。(4)方案设计文件内部评审的标准 ①图纸深度要求：图纸深度是否满足设计任务书和国家有关勘察设计阶段图纸深度要求，是否满足规划报建要求。

②国家有关规范要求：是否满足国家有关设计规范要求，包括城市规划、消防、环保、供电、电信、市政、燃气等方面规范以及当地归口部门的指示性文件。

③成本控制要求：工程概算是否在规定范围以内，必要时请设计单位修改设计总概算。④业主要求：方案设计是否满足设计任务书要求，概念设计中的弱项是否修改，业主有关策划概念和主题，品牌要求等业主委托项目是否在方案中实现。(5)方案设计文件内部评审表

规划方案设计文件内部评审表和建筑方案设计文件内部评审表样式见本书电子文件。(6)方案设计文件内部评审问题记录表(7)方案设计文件评定表 见本书电子文件。

(8)方案设计文件会签单 见本书电子文件。

(9)方案设计评委会成员名单 见本书 电子文件。

5.6方案设计文件的报批报建管理

方案设计文件在经公司设计管理部、营销策划部、投资开发部等部门会签确认之后，应将其交由投资开发部报市规划、消防、环保等部门审批，审批通过后，由设计管理部填写《阶段设计文件确认表》进行确认，并开始组织设计单位进行初步设计或施工图设计。(1)方案设计文件报批报建涉及的部门人员

①相关联的内部部门或人员：总经理、设计管理部经理、工程管理部经理、项目经理、策划总监、营销策划部经理、项目总建筑师、项目总工程师。

②相关联的外部单位或人员：设计单 位、市规划、消防、人防、环保、绿化、城建、交警等部门。

(2)方案设计文件报批报建的工作程序 ①规划方案设计文件报批报建程序

A.设计管理部将审批后的规划方案设计资料提交投资开发部进行报批。B．投资开发部按计划时间完成规划方案设计文件的报批。C．投资开发部按时向设计管理部提交规划方案设计批复文件，设计管理部根据批复情况进行建筑方案设计工作。

D．由设计管理部负责规划方案设计与建筑方案设计程序的流转和工作协调。②建筑方案设计文件报批报建程序

A．投资开发部负责将建筑方案设计文件向政府部门报建，通过后向设计管理部提交报建批文，进行初步设计。

B．由于设计专业人员个人原因，未配合投资开发部办理前期相关手续，见具体情况对及相关人员处以100 元／次的扣罚款。

C．由设计管理部负责将方案设计与初步设计的流转和工作协调。(3)方案设计文件报批报建的准备工作 ①报批报建前应完成的事项

A．方案设计单位的设计资质和注册建筑师要得到 当地建委资格审查。B．向市规划（或报审）部门问明：方案设计文件图种、图幅、、数量等要求，需不需单独向消防、人防、市政、水、电等主管部门报审。C．问明报建所需的图纸和模型。

D．方案设计文件除建筑设计方案外，还应完成结构专业设计说明，给排水、电气、通信、空调专业以及消防设计说明，形成完整的方案设计文件。②报批报建前应准备的文件

A．-般采用A3复印盖章文本，但有的城市要求以兰图盖章为准，份数应符合要求。B．当地用地部门、规划部门要求的其他文件(4)方案设计文件报批报建的注意事项

在方案设计文件报批报建的过程中，公司相关部门和人员需要注意以下事项。①方案设计文件应达到国家规定的深度要求，设计总说明与图纸资料齐全，要有总体与建筑效果图。

②一般城市要求具有两个以上报建方案，但文本制作中要对业主选中的方案有倾向性的优化。

③方案报建人需要具备既懂专业又善于公关的人充 当，最好不要经常换人。

④ 项目设计管理部作为报建技术负责人，应努力推进报建工作，及时沟通报建中出现的问题，及时与公司总经理、项目经理、设计单位联络，寻求通过报建的技术措施。⑤有审查修改意见时，尽量在下阶段设计中改正和完善，争取一次报审通过。(5)阶段设计文件确认表 见本书 电子文件

第6章▲I房地产公司初步设计管理

初步设计是介于方案设计和施工图设计之间，承前启后的设计阶段，是方案设计的延伸与扩展，也是施工图设计的依据和纲领。初步设计同时也是公司工程成本控制和施工招标准备的重要环节之一。有些房地产项目，譬如别墅、低层建筑、多层住宅或中小型建筑等，如果政府主管部门不要求进行初步设计报建，则可采用两阶段设计，即可不进行初步设计，而将方案设计深化后直接进入施工图设计。对于需要进行初步设计的房地产项目来说，房地产公司需要做好该阶段的管理工作，具体包括：初步设计管理流程的制订、房地产公司对设计单位初步设计文件编制深度的管理、初步设计与施工图设计任务书的编制与合同的签订管理、初步设计过程的沟通交流管理、初步设计文件的内部评审管理以及初步设计文件的报批报建管理。本章将对上述初步设计的各项管理工作进行详细的说明。6.1初步设计的管理流程(1)初步设计管理流程

初步设计涉及的相关部门包括设计管理部、投资开发部、项目部以及设计单位等，；，其具体的管理流程如图6-1所示。(2)初步设计管理的具体步骤

6.2房地产公司对设计单 位初步设计文件编制深度的管理

为了使设计单位完成的初步设计文件能符合国家规定和公司的要求，房地产公司设计管理部需要对设计单位编制的初步设计文件所需达到的深度要求进行说明，具体包括：对设计单位初步设计文件编制的基本要求、内容编排与装订的要求、对应于初步设计文件（一般包括设计说明书、各专业的设计图纸、概算书等）各组成部分做出的具体要求等。6.2.1对设计单位初步设计文件编制的基本要求

①除简单的工程经公司批准后可以直接进行施工图设计之外，其他工程必须经过独立的初步设计阶段；在通过政府相关部门、公司相关部门审批后，设计管理部应据初步设计成果编制顾客敏感点清单和成本控制表单。

②初步设计应根据项目所在地管理向相关的政府部门（诸如：建设、规划、环保、消防、市政、公用、供电、人防、节能、园林等部门）；具体所需报批环节，应由设计管理部在初步设计开始前，了解清楚并形成书面文件，并结合设计任务书和本文要求和设计单位共同确定初步设计深度计划。

③初步设计文件的深度必须满足以下要求： A．应符合已审定的方案设计； b．能据以确定土地征用范围；

c．应提供工程设计概算，并在此基础上形成成本控制表单； d．能据以进行施工图设计； e．能据以进行施工招标准备;f．能据以进行主要材料和设备的集中采购招标准备。6.2。2 对设计单位初步设计文件内容编排与装订的要求

初步设计文件的编制应注重设计整体的逻辑性和图文的纲要性；初步设计文件通过各专业纲要性的设计说明和图纸表达，辅以工程概算书和由设计管理部编制的顾客敏感点清单和成本控制表单。

(1)初步设计文件的内容与编排 由于主要设备及材料，多在相关专业的设计说明或图纸内交代；三材估算也多在工程概算和成本控制表单内列出。因此，初步设计文件的内容主要由设计说明书、工程概算书、成本控制表单和设计图纸四部分构成。

①设计单位应该提供设计说明书、设计图纸、投资概算（侧重工程量计算）三部分。编排顺序如下。

A．封面：写明工程名称、设计号、编制单位、设计证书号、编制年月。

B．扉页：可为数页，注明方案编制单位的行政和技术负责人、设计总负责人、各专业的工种负责人和审定人，以上人员需加注专业技术职称；同时可根据合同规定排放透视图或者模型照片。

C．初步设计文件目录。

D．设计说明书：由设计总说明、各专业说明、专篇设计说明组成。E．工程概算书。

F．设计图纸：除各专业的常规图纸外，尚包括必要的设备系统设计图、主要设备及材料表、各类功能分析图等。

②设计管理部则应提供成本控制表单成本控制表单和产品标准清单

a．成本控制表单：按公司规定的格式，由设计管理部根据初步设计编制

B．顾客敏感点清单：由设计管理部根据初步设计对项目的各专业的设计标准、主要建筑用材性能和等级、园林景观建设等级等编写，用以指导施工图设计和施工行销监理。③如设计合同以及设计任务书中有特别的约定，其初步设计文件的编制，应按照招标的规定和要求执行。

(2)初步设计文件的装订要求 初步设计阶段设计图纸的幅面规格与图纸编排顺序应遵循《房屋建筑制图统一标准》(GB 50001-2010)的规定。

①按设计说明书、工程概算书、设计图纸、成本控制表单／顾客敏感点清单分为四部分。复杂项目每部分之内可酌情分册装订。

②设计图纸规格应尽量统一，以便装订整齐方便翻阅，为方便审查和公司存档，可增加A3规格的缩印本。

③设计说明书、成本控制表单／顾客敏感点清单宜采用A3规格。6.2.3 对设计单位设计总说明编制深度的具体要求(1)工程设计的主要依据

①设计中贯彻国家政策、法规。

②政府有关主管部门批准的批文、可行性研究报告、立项 书、方案文件等的文号或名称。③工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件。④ 公用设施和交通运输条件。

⑤规划、用地、环保、卫生、绿化、消防、人防、抗震等要求和依据资料。⑥建设单位提供的有关使用要求或生产工艺等资料。(2)工程建设的规模和设计范围 ①工程的设计规模及项目组成。

②分期建设（应说明近期、远期的工程）的情况。③承担的设计范围与分工。(3)设计指导思想和设计特点

①采用新技术、新材料、新设备和新结构的情况。

②环境保护、防火安全、交通组织、用地分配、节能、安保、人防设置以及抗震设防等主要设计原则。

③ 根据使用功能要求，对总体布局和选用标准的综合叙述。(4)总指标

①总用地面积、总建筑面积等指标。② 其他相关技术经济指标。

(5)提请在设计审批时需解决或确定的主要问题

①有关城市规划、红线、拆迁和水、电、蒸汽、燃料等能源供应的协作问题。②总建筑面积、总概算（投资）存在的问题。③设计选用标准方面的问题。

④主要设计基础资料和施工条件落实情况等影响设计进度和设计文件批复时间的因素。注：总说明中已叙述的内容，在各专业说明中可不再重复。6.2.4对设计单位总平面设计文件编制深度的具体要求

在初步设计阶段，总平面专业的设计文件应包括设计说明书、设计图纸、根据合同约定的鸟瞰图或模型。

(1)设计说明书的深度要求 ①设计依据及基础资料

A．摘述方案设计依据资料及批示中与本专业有关的主要内容。

B。有关主管部门对本工程批示的规划许可技术条件（道路红线、建筑红线或用地界线、建筑物控制高度、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数等），以及对总平面布局、周围环境、空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分期建设等方面的特殊要求。C．本工程地形图所采用的坐标、高程系统。D．凡设计总说明中已阐述的内容可从略。②场地概述

A．说明场地所在地的名称及在城市中的位置（简述周围自然与人文环境、道路、市政基础设施与公共服务设施配套和供应情况，以及四邻原有和规划的重要建筑物与构筑物）。B．概述场地地形地貌（如山丘，水域的位置、流向、水深，最高最低标高、总坡向、最大坡度和一般坡度等）。

C．描述场地内原有建筑物、构筑物，以及保留（包括名木、古迹等）、拆除的情况。

D．摘述与总平面设计有关的自然因素，如地震、湿陷性或胀缩性士、地裂缝、岩溶、滑坡与其他地质灾害。③总平面布置

A．说明如何因地制宜，根据地形、地质、日照、通风、防火、卫生、交通以及环境保护等要求布置建筑物、构筑物，使其满足使用功能、城市规划要求以及技术经济合理性。B．说明功能分区原则、远近期结合的意图、发展用地的考虑。C．说明室外空间的组织及其与四周环境的关系。D．说明环境景观设计和绿地布置等。④竖向设计

A．说明竖向设计的依据（如城市道路和管道的标高、她形、排水、洪水位、土方平衡等情况）。

B。说明竖向布置方式（平被式或台阶式），地表雨水的排除方式（明沟或暗管）等；如采用明沟系统，还应阐述其排放地点的地形与高程等情况。C．根据需要注明初平土方工程量。⑤交通组织

A．说明人流和车流的组织，出入口、停车场（库）的布置及停车数量的确定。B。消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置。

C．说明道路的主要设计技术条件（如主干道和次干道的路面宽度、路面类型、最大及最小纵坡等）。

⑥主要技术经济指标表。民用建筑王要技术经济指标表见表6-2。⑦提请在设计审批时解决或确定的主要问题。特别是涉及总平面设计中的指标和标准方面有待解决的问题，应阐述其情况及建议处理办法。(2)设计图纸的深度要求

①区域位置图（根据需要绘制）。②总平面图

a．保留的地形和地物。

B．测量坐标网、坐标值，场地范围的测量坐标（或定位尺寸），道路红线、建筑红线或用地界线。

C．场地四邻原有及规划道路的位置（主要坐标或定位尺寸），主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数、建筑间距

D．建筑物、构筑物的位置（人防工程、地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程用虚线表示），其中主要建筑物、构筑物应标注坐标（或定位尺寸）、名称（或编号）、层数。E．道路、广场的主要坐标（或定位尺寸），停车场及停车位、消防车道及高层建筑消扑救场地的布置，必要时加绘交通流线示意。F．绿化、景观及休闲设施的布置示意。G．指北针或风玫瑰图

h．主要技术经济指标表，该表也可列于设计说明内。

I．说明栏内注写：尺寸单位、比例、地形图的测绘单位、日期，坐标及高程系统名（如为场地建筑坐标网时，应说明其与测量坐标网的换算关系），补充图例及其他必要的说明等。③竖向布置图

A．场地范围的测量坐标值（或注尺寸）。

B．场地四邻的道路、地面、水面，及其关键性标高。C．保留的地形、地物。

D．建筑物、构筑物的名称（或编号）、主要建筑物和构筑物的室内外设计标高。

E．主要道路、广场的起点、变坡点、转折点和终点的设计标高，以及场地的控制性标高。{，用箭头或等高线表示地面坡向，并表示出护坡、挡土墙、排水沟等。G．指北针。

H．注明尺寸单位、比例、补充图例。

I．本图可视工程的具体情况与总平面图合并。

J．根据需要利用竖向布置图绘制土方图及计算初平土方工程量。6.2.5 对设计单位建筑设计文件编制深度的具体要求

在初步设计阶段，建筑专业设计文件应包括设计说明书和设计图纸。(1)设计说明书的深度要求 ①设计依据及设计要求

A．摘述设计任务书和其他依据资料中与建筑本专业有关的主要内容。

B．表述建筑类别和耐火等级，抗震设防烈度，人防等级，防水等级及适用规范和技术标准。C．简述建筑节能和建筑智能化等要求。②设计说明

A．概述建筑物使用功能和工艺要求，建筑层数、层高和总高度，结构选型和对设计方案调整的原因、内容。

B．简述建筑的功能分区，建筑平面布局和建筑组成，以及建筑立面造型、建筑群体与周围环境的关系。

C．简述建筑的交通组织、垂直交通设施（楼梯、电梯、自动扶梯）的布局，以及所采用的电梯、自动扶梯的功能、数量和吨位、速度等参数。

D．综述防火设计中的建筑分类、耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散，以及无障碍、节能、智能化、人防等设计情况和所采取的特殊技术措施。

E．主要的技术经济指标包括能反映建筑规模的总建筑面积，以及诸如住宅的套型和套数、旅馆的房间数和床位数、医院的门诊人次和住 院部的病床数、车库的停车 位数量等指标。③多子项工程中的简单子项可用建筑项目主要特征表(见表6-3)做综合说明。④对需分期建设的工程，说明分期建设内容和对续建、扩建的设想及相关措施。

⑤ 幕墙工程、特殊屋面工程及其他需要另行委托设计、加工的工程内容的必要说明。⑥需提请审批时解决的问题或确定的事项以及其他需要说明的问题，⑦必要的计算资料的说明简图。(2)设计图纸的深度要求 ①平面图

a．标明承重结构的轴线、轴线编号、定位尺寸和总尺寸。

B．绘出主要结构和建筑构配件，如非承重墙、壁柱。门窗（幕墙）、天窗、楼梯、电梯、自动扶梯、中庭（及其上空）、夹层、平台、阳台、雨篷、台阶、坡道、散水明沟等的位置；当围护结构为幕墙时，应标明幕墙与主体结构的定位关系。

C．表示主要建筑设备的位置，如水池、卫生器具等与设备专业有关的设备的位置。D．表示建筑平面或空间的防火分区和防火分区分隔位置和面积，宜单独成图 E．标明室内、外地面设计标高及地上、地下各层楼地面标高。F．标明指北针（画在底层平面）。G．标明剖切线及编号。

H．绘出有特殊要求或标准的厅、室的室内布置，如家具的布置等；也可根据需要绘制标准层、标准单元或标准问的放大平面图及室内布置图i．列出各类建筑设计规范要求计算的技术经济指标（也可在说明中列出）。J．标明图纸名称、比例。

②立面图。应选择绘制主要立面，立面图上应标明以下内容。A．两端的轴线和编号。

B．立面外轮廓及主要结构和建筑部件的可见部分，如门窗（幕墙）、雨篷、檐口（女儿墙）、屋顶、平台、栏杆、坡道、台阶和主要装饰线脚等。

C．平、剖面未能表示的屋顶及屋顶高耸物、檐口（女儿墙）、室外地面等主要标高或高度。D．图纸名称、比例。

③ 剖面图。剖面应剖在层高、层数不同、内外空间比较复杂的部位（如中庭与邻近的楼层或错层部位），剖面图应准确、清楚的标示出剖到或看到的各相关部分内容，并应表示以下内容。

A．主要内、外承重墙、柱的轴线，轴线编号。

B．主要结构和建筑构造部件，如地 面、楼板、屋顶、檐口、女儿墙、吊顶、梁、柱、内外门窗、天窗、楼梯、电梯、平台、雨篷、阳台、地沟、地坑、台阶、坡道等。

C．各层楼地面和室外标高，以及室外地面至建筑檐口或女儿墙顶的总高度，各楼层之 d，图纸名称、比例。

④对于紧邻的原有建筑，应绘出其局部的平、立、剖面图。6.2.6 对设计单位结构设计文件编制深度的具体要求

在初步设计阶段结构专业设计文件应有设计说明书和必要的结构布置图。(1)设计说明书的深度要求 ①设计依据

A，本工程结构设计所采用的主要标准及法规。B．相应的工程地质勘察报告及其主要内容，包括：

I．工程所在地区的地震基本烈度、建筑场地类别、地基液化判别；工程地质和水文地质简况、地基土冻胀性和融陷情况，着重场地的特殊地质条件分别予以说明；

U 当无勘察报告或已有工程地质勘察报告不能满足设计要求时，应明确提出勘察或补充勘察要求。

C．采用的设计荷载，包含工程所在地的风荷载和雪荷载、楼（屋）面使用荷载、其他特殊的荷载。

D．建设方对设计提出的符合有关标准、法规的与结构有关的书面要求。E．批准的方案设计文件，②设计说明

A．建筑结构的安全等级和设计使用年限、建筑抗震设防烈度和设防类别。

B．地基基础设计等级，地基处理方案及基础形式、基础埋置深度及持力层名称；若采用桩基时，应说明桩的类型、桩端持力层及进入持力层的深度。C．上部结构选型。

D．伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置

E．地下室的结构做法和防水等级，当有人防地下室时说明人防的抗力等级。F．为满足特殊使用要求所做的结构处理。G．主要结构构件材料的选用。H．高层建筑和大型公共建筑的主要结构特征参数和采用的计算程序及计算模型。I．新技术、新结构、新材料的采用。J．采用的标准图集。K．施工特殊要求。

L 其他需要说明的内容。

③提请在设计审批时需解决或确定的主要问题。(2)设计图纸的深度要求

①标准层、特殊楼层及结构转换层平面结构布置图，注明定位尺寸、主要构件的截面尺寸；基础平面图。

② 特殊结构部位的构造简图。(3)内部作业的深度要求

①与建筑及其他专业配合，确定结构形式及布置，②提出能为编制概算所需的结构简图及附加的文字说明。

③对高层建筑、大型公共建筑和复杂的建（构）筑物应进行必要的计算工作，计算书经校审后保存并提交建设方一份。

6.2.7 对设计单位建筑电气设计文件编制深度的具体要求初步设计阶段，建筑电气专业设计文件应包括设计说明书、设计图纸、主要电气设备表、计算书（供内部使用及存档）。(1)设计说明书的深度要求 ①设计依据

A．建筑概况：应说明建筑类别、性质、面积、层数、高度等。B．相关专业提供给本专业的工程设计资料。

C．建设方提供的有关职能部门（如供电部门、消防部门、通信部门、公安部门等）认定的工程设计资料，建设方设计要求。D．本工程采用的主要标准及法规。②设计范围

A．根据设计任务书和有关设计资料说明本专业的设计工作内容和分工。B．本工程拟设置的电气系统。(3)变、配电系统

A．确定负荷等级和各类负荷容量。

B．确定供电 电源及电压等级，电源由 何处引来，电源数量及回路数、专用线或非专线。电缆埋地或架空、近远期发展情况。

C．备用电源和应急电源容量确定原则及性能要求，有自备发电机时，说明启动方式及与市电网关系。

D．高、低压供电系统结线形式及运行方式：正常工作电源与备用电源之间的关系；母线联络开关运行和切换方式；变压器之间低压侧联络方式；重要负荷的供电方式。

E．变、配电站的位置、数量、容量（包括设备安装容量、计算有功、无功、视在容量、变压器台数、容量）及形式（户内、户外或混合）；设备技术条件和选型要求。{．继电保护装置的设置。

G．电能计量装置：采用高压或低压；专用柜或非专用柜（满足供电部门要求和建设方内部核算要求）；监测仪表的配置情况。

H．功率因数补偿方式：说明功率因数是否达到供用电规则的要求，应补偿容量和采取的补偿方式和补偿前后的结果。

I．操作电源和信号：说明高压设备操作电源和运行信号装置配置情况。J．工程供电：高、低压进出线路的型号及敷设方式。④ 配电系统

A．电源由何处引来、电压等级、配电方式；对重要负荷和特别重要负荷及其他负荷的供电措施。

B．选用导线、电缆、母干线的材质和型号，敷设方式。

C·开关、插座、配电箱、控制箱等配 电设备选型及安装方式。D．电动机启动及控制方式的选择。⑤ 照明系统

a．照明种类及照度标准。

B。光源及灯具的的选择、照明灯具的安装及控制方式。

C。室外照明的种类（如路灯、庭园灯、草坪灯、地灯、泛光照明、水下照明等）、电压等级、光源选择及其控制方法等。

d．照明线路的选择及敷设方式（包括室外照明线路的选择和接地方式）。⑥热工检测及自动调节系统

A．按工艺要求说明热工检测及自动调节系统的组成。B．自动化仪表的选择。

C．仪表控制盘、台选型及安装。D．线路选择及敷设。

E．仪表控制盘、台的接地。⑦ 火灾自动报警系统

A．按建筑性质确定保护等级及系统组成。B．消防控制室位置的确定和要求。

C．火灾探测器、报警控制器、手动报警按钮、控制台（柜）等设备的选择。D．火灾报警与消防联动控制要求，控制逻辑关系及控制显示要求。E．火灾应急广播及消防通信概述。

F．消防主电源、备用电源供给方式，接地及接地电阻要求。G．线路选型及敷设方式。

H．当有智能化系统集成要求时，应说明火灾自动报警系统与其他子系统的接口方式及联动关系。

I．应急照明的电源形式，灯具配置，线路选择及敷设方式，控制方式等。⑧通信系统

a对工程中不同性质的电话用户和专线，分别统计其数量。B．电话站总配线设备及其容量的选择和确定。C．电话站交、直流供电方案。

D．电话站站址的确定及对土建的要求。

E．通信线路容量的确定及线路网络组成和敷设。

F．对市话中继线路的设计分工，线路敷设和引人位置的确定。G．室内配线及敷设要求。

H．防电磁脉冲接地、工作接地方式及接地电阻要求。⑨有线电视系统

A．系统规模、网络组成、用户输出口电平值的确定。B．节目源选择。C．机房位置、前端设备配置。D，用户分配网络、导体选择及敷设方式、用户终端数量的确定。⑩闭路电视系统 A．系统组成。，．控制室的位置及设备的选择。C．传输方式、导体选择及敷设方式。D．电视制作系统组成及主要设备选择。⑩有线广播系统 A．系统组成。

B．输出功率、馈送方式和用户线路敷设的确定。

c．广播设备的选择，并确定广播室位置。D．导体选择及敷设方式。⑩ 扩声和同声传译系统

A．系统组成。B。设备选择及声源布置的要求。C．确定机房位置。D．同声传译方式。E，导体选择及敷设方式。⑩呼叫信号系统

A．系统组成及功能要求（包括有线或无线）。B．导体选择及敷设方式。C．设备选型。⑩ 公共显示系统

A．系统组成及功能要求。

B．显示装置安装部位、种类、导体选择及敷设方式。C．显示装置规格。⑩安全技术防范系统

A．系统防范等级、组成和功能要求。

B．保安监控及探测区域的划分、控制、显示及报警要求。C．摄像机、探测器安装位置的确定。D．访客对讲、巡更、门禁等子系统配置及安装。E．机房位置的确定。F．设备选型、导体选择及敷设方式。17综合布线系统

A.根据工程项目的性质、功能、环境条件和近、远期用户要求确定综合布线的类型及配置标准。

C．总配线架、楼屡配姥趣乃 住c·总配线架、楼层配线架及信息终端的配置。D．导体选择及敷设方式。

⑩建筑设备监控系统及系统集成

A．系统组成、监控点数及其功能要求。B．设备选型。

C．导体选择及敷设方式。⑩信息网络交换系统

A．系统组成、功能及用户终端接口的要求。B．导体选择及敷设要求。⑩ 车库管理系统

A．系统组成及功能要求。B．监控室设置。21集成形式及要求。B．设备选择。22建筑物防雷 a．确定防雷类别。B．防直接雷击、防侧击雷、防雷击电磁脉冲、防高电位侵入的措施。C．当利用建（构）筑物混凝土内钢筋做接闪器、引下线、接地装置时，应说明采取的措施和要求。23接地及安全

A．本工程各系统要求接地的种类及接地电阻要求。B．总等电位、局部等电位的设置要求。C．接地装置要求，当接地装置需做特殊处理时应说明采取的措施、方法等。D，安全接地及特殊接地的措施。

24.需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。(2)设计图纸的深度要求

①电气总平面图（仅有单体设计时，可无此项内容）A．标示建（构）筑物名称、容量，高、低压线路及其他系统线路走向，回路编号，导线及电缆型号规格，架空线杆位，路灯、庭园灯的杆位（路灯、庭园灯可不绘线路），重复接地点等。

B．变、配电站位置、编号和变压器容量。C．比例、指北针。②变、配电系统

A．高、低压供电系统图：注明开关柜编号、型号及回路编号、一次回路设备型号、设备容量、计算电流、补偿容量、导体型号规格、用户名称、二次回路方案编号。B．平面布置图：应包括高、低压开关柜、变压器、母干线、发电机、控制屏、直流 电源及信号屏等设备平面布置和主要尺寸，图纸应有比例。C．标示房间层高、地沟位置、标高。③ 配电系统（一般只绘制内部作业草图，不对外出图）。绘制主要干线平面布置图，竖向干线系统图（包括配电及照明干线、变配电站的配出回路及回路编号）。

④ 照明系统。对于特殊建筑，如大型体育场馆、大型影剧院等，有条件时应绘制照明平面图。该平面图应包括灯位（含应急照明灯）、灯具规格，配电箱（或控制箱）位，不需连线。⑤热工检测及自动调节系统

A．需专项设计的自控系统需绘制热工检测及自动调节原理系统图。B．控制室设备平面布置图。

⑥ 火灾自动报警系统

A．火灾自动报警系统图，b．消防控制室设备布置平面图。⑦通信系统

A，电话系统图。B．站房设备布置图。

⑧ 防雷系统、接地系统，一般不出图纸，特殊工程只出项规平面图，接地平面图。⑨ 其他系统

A．各系统所属系统图。

B．各控制室设备平面布置图（若在相应系统图中说明清楚时，可不出此图）。(3)主要设备表的深度要求

注明设备名称、型号、规格、单位、数量。(4)设计计算书的深度要求

①用电设备负荷计算。②变压器选型计算，③ 电缆选型计算。④系统短路电流计算。⑤ 防雷类别计算及避雷针保护范围计算。⑥各系统计算结果尚应标示在设计说明或相应图纸中。⑦因条件不具备不能进行计算的内容，应在初步设计中说明，并应在施工图设计时补算。6.2.8 对设计单位给排水设计文件编制深度的具体要求

在初步设计阶段，给排水专业设计文件应包括设计说明书、设计图纸、主要设备表、、计算书（内部使用并存档）。(1)设计说明书的深度要求 ①设计依据

A．摘录设计总说明所列批准文件和依据性资料中与本专业设计有关的内容。

B．本工程采用的主要法规和标准。C．其他专业提供的本工程设计资料，工程可利用的市政条件。

②设计范围。根据设计任务书和有关设计资料，说明本专业设计的内容和分工（当有其他单位共同设计时）③室外给水设计

A．水源。由市政或小区管网供水时，应说明供水干管的方位、接管管径、能提供的水量与水压。当建自备水源时，应说明水源的水质、水温、水文及供水能力，取水方式及净化处理工艺和设备选型等。B．用水量。说明或用表格列出生活用水定额及用水量，生产用水水量，其他项目用水定额及用水量（含循环冷却水系统补水量、游泳池和中水系统补水量、洗衣房、锅炉房、水景用水、道路、绿化洒水和不可预计水量等）；消防用水标准及用水量；总用水量（最高日用水量、最大时用水量）。C．给水系统。说明生活、生产、消防系统的划分及组合情况，分质分压分区供水的情况。当水量、水压不足时采取的措施，并说明调节设施的容量、材质、位置及加压设备选型。如系扩建工程，还应对现有给水系统加以简介。D．消防系统。说明各类形式消防设施的设计依据，设计参数，供水方式，设备选型及控制方法等。E．中水系统。说明中水系统设计依据，水质要求，工艺流程，设计参数及设备选型，并绘制水量平衡图。F．循环冷却水系统。说明根据用水设备对水量、水质、水温、水压的要求，以及当 地的有关气象参数（如室外空气干、湿球温度和大气压力等）来选择采取循环冷却水系统的组成，冷却构筑物、循环水泵的型号及稳定水质措施。G．当采用重复用水的系统较大时，应概述系统流程，净化工艺并绘制水量平衡图。H．管材、接口及敷设方式。④室外排水设计

A.现有排水条件简介。当排入城市管道或其他外部明沟时应说明管道、明沟的大小、坡度、排人点的标高、位置或检查并编号。当排入水体（江、河、湖、海等）时，还应说明对排放的要求。

B．说明设计采用的排水制度、排水出路。如需要提升，则说明提升位置、规模，提升设备选型及设计数据，构筑物形式，占地面积，紧急排放的措施等。C．说明或用表格列出生产、生活排水系统的排水量。当污水需要处理时，应分别说明排放量、水质、处理方式、工艺流程、设备选型、构筑物概况以及处理效果等。D．说明雨水排水采用的暴雨强度公式（或采用的暴雨强度）、重现期、雨水排水量等。E。管材、接口及敷设方式。⑤建筑给水排水设计

A．说明或用表格列出各种用水量标准，用水单位数，工作时间，小时变化系数，最高日用水量，最大时用水量。

注：此项内容在设计说明中表示清楚时，则此款可不表示。

B．给水系统，说明给水系统的划分和给水方式，分区供水要求和采取的措施，计量方式，水箱和水池的容量、设置位置、材质，设备选型，保温、防结露和防腐蚀等措施。

C．消防系统。遵照各类防火设计规范的有关规定要求，分别对各类消防系统（如消火栓、自动喷水、水幕、雨淋喷水、水喷雾、泡沫、气体灭火系统）的设计原则和依据，计算标准，系统组成，控制方式，消防水池和水箱的容量、设置位置以及主要设备选择等予以叙述。D．热水系统。说明采取的热水供应方式，系统选择，水温、水质、热源、加热方式及最大小时用水量和耗热量等；说明设备选型、保温、防腐的技术措施等。当利用余热或太阳能时，尚应说明采用的依据，供应能力，系统形式，运行条件及技术措施等。

E．对水质、水温、水压有特殊要求或设置饮用净水、开水系统者，应说明采用的特殊技术措施，并列出设计数据及工艺流程、设备选型等。

f中水系统。说明中水系统设计依据，水质要求，工艺 流程，设计参数及设备选型，并绘制水量平衡图。

G．排水系统。说明排水系统选择，生活和生产污（废）水排水量，室外排放条件。有毒有害污水的局部处理工艺流程及设计数据。屋面雨水的排水系统选择及室外排放条件，采用的降雨强度和重现期。

H．管材、接口及敷设方式。

⑥节水、节能措施。说明高效节水，节能设备及系统设计中采用的技术措施等。⑦对有隔振及防噪要求的建（构）筑物，说明给排水设施所采取的技术措施。

⑧对特殊地区（地震、湿陷性或胀缩性土、冻土地区、软弱地基）的给排水设施，说明所采取的相应技术措施。

⑨需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。(2)设计图纸的深度要求

①给水排水总平面图a．全部建筑物和构筑物的平面位置、道路等，并标出主要定位尺寸或坐标、标高，指北针（或风玫瑰图）等。B．给水、排水管道平面位置，标注出干管的管径、流水方向、闸门并、消火栓井、水表并、检查并、化粪池等和其他给排水构筑物位置。C．场地内给水、排水管道与城市管道系统连接点的控制标高和位置。D．消防系统、中水系统、冷却循环水系统、重复用水系统的管道的平面位置，标注出干管的管径。②给水排水局部总平面图

A．取水构筑物平面布置图。如自建水源的取水构筑物距离较远时，应单独绘出取水构筑物平面，包括取水头部（取水口）、取水泵房、转换闸门并、道路平面位置、坐标、标高方位等，必要时还应绘出流程示意图，各构筑物之间的高程关系。

B．水处理厂（站）总平面布置及工艺流程图。如工程设计项目有净化处理厂（站）)时（包括给水、污水、中水），应单独绘出水处理构筑物总平面布置图及流程标高示意图。各构筑物是否要绘制单线条的平、剖面图，可视工程的复杂程度而定。在上述图中，还应列出建（构）筑物一览表，表中内容包括建（构）筑物的平面尺寸、结构形式等。③建筑给排水平面图

A·绘制给排水底层、标准层、管道和设备复杂层的平面布置图，标出室内外接管位置、管径等。

B．绘制机房（水池、水泵房、热交换间、水箱间、水处理问、游泳池、水景、冷却塔等）平面布置图（在上款中已表示清楚者，可不另出图）。

C．绘制给水系统、排水系统、各类消防系统、循环水系统、热水系统、中水系统等统原理图，标注干管管径，设备设置标高，建筑楼层编号及层面标高。D．绘制水处理流程图（或方框图）。

注：对于简单工程项目初步设计阶段一般可不出图。(3)主要设备表的深度要求

按子项分别列出主要设备的名称、型号、、规格（参数）、数量。(4)计算书的深度要求

①各类用水量和排水量计算。②有关的水力计算及热力计算。③设备选型和构筑物尺寸计算。6.2.9 对设计单位采暖通风与空气调节设计文件编制深度的具体要求 采暖通风与空气调节初步设计应有设计说明书括，除小型、简单工程外，初步设计还应包括设计图纸、设备表及计算书。(1)设计说明的深度要求 ①设计依据

A．与本专业有关的批准文件和建设方要求。B．本工程采用的主要法规和标准。C．其他专业提供的本工程设计资料等。

②设计范围。根据设计任务书和有关设计资料，说明本专业设计的内容和分工。③设计计算参数

A．室外空气计算参数，包括大气压力、温度、湿度、风速、最多风向及频率等 B．室内空气设计参数，包括温度、相对湿度、新风量、噪声标准等。④采暖

A．采暖热负荷。

B．叙述热源状况、热媒参数、室外管线及系统补水与定压。C．采暖系统形式及管道敷设方式。D．采暖分户热计量及控制。

E．采暖设备、散热器类型、管道材料及保温材料的选择。⑤ 空调

A．空调冷、热负荷。

B．空调系统冷源及冷媒选择，冷水、冷却水参数。C．空调系统热源供给方式及参数。

D．空调风、水系统简述，必要的气流组织说明。E．监测与控制简述。

F．空调系统的防火技术措施。

G．管道的材料及保温材料的选择。H．主要设备的选择。⑥通风

A．需要通风的房间或部位。

B．通风系统设备的选择和风量平衡 C．通风系统设备的选择和风量平衡。D．通风系统的防火技术措施。⑦ 防烟、排烟

A．防烟及排烟筒述。

B．防烟楼梯间及其前室、消防 电梯前室或合用前室以及封闭式避难层（间）的防烟设施和设备选择。

C．中庭、内走道、地下室等，需要排烟房间的排烟设施和设备选择。D．防烟、排烟系统风量叙述，需要说明的控制程序。⑧需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。(2)设计图纸的深度要求

①采暖通风与空气调节初步设计图纸一般包括图例、系统流程图、主要平面图。除较复杂的空调机房外，各种管道可绘单线图。

②系统流程图应表示热力系统、制冷系统、空调水路系统、必要的空调风路系统、防排烟系统、排风、补风等系统的流程和上述系统的控制方式。

注：必要的空调风路系统是指有较严格的净化和温湿度要求的系统。当空调风路系统、防排烟系统、排风、补风等系统跨越楼层不多，且在平面图中可较完整地表示系统时，可只绘制平面图，不给制系统流程图。

③采暖平面图。绘出散热器位置、采暖于管的入口、走向及系统编号。

④通风、空调和冷热源机房平面图。绘出设备位置、管道走向、风口位置、设备编号及连接设备机房的主要管道等，大型复杂工程还应注出大风管的主要标高和管径，管道交叉复杂处需绘局部剖面。

(3)主要设备表的深度要求

主要设备表（见表6-4）应列出主要设备的名称、型号、规格、数量等。(4)设计计算书的深度要求

对于采暖通风与空调工程的热负荷、冷负荷、风量、空调冷热水量、冷却水量、管径、主要风道尺寸及主要设备的选择，应做初步计算。

6.2.10 对设计单位热能动力设计文件编制的深度要求 在初步设计阶段，热能动力专业设计文件应有设计说明书、设计图纸、主要设备表、计算书。(1)设计说明书的深度要求 ①设计依据

A．摘录设计总说明中与本专业设计有关的批准文件和依据性资料（水质分析、燃料种类、地质情况、冻土深度、地下水位）。

B．其他专业提供的本工程设计资料（如总平面布置图、供热分区及介质参数、热负荷及发展要求等）。

C.本工程采用的主要法规和标准。②设计范围和内容

A.根据设计任务书和有关设计资料，说明本专业设计的内容和分工。B．供热和供气的协作关系、计量方式，对今后发展或扩建的考虑。C．改建、扩建工程，应说明对原有建筑、结构和设备等的利用情况。D．节能、环保、消防、安全措施等。③锅炉房

A．热负荷的确定及锅炉形式的选择。确定计算热负荷，列出各建筑物内部供热设施热负荷表；确定供热介质及参数；确定锅炉形式、规格、台数，并说明备用情况及冬夏季运行台数。b．热力系统及辅机选择。说明水处理系统，给水系统，蒸汽及凝结水系统，热水循环系统及其调节、定压补水方式，排污系统，各种水泵和加热设备等的台数及备用情况；对燃煤锅炉还应说明烟气除尘、脱硫措施。C．噪声的防治措施。

D．燃料系统。说明燃料肖耗量、燃料来源。当燃料为煤时，确定燃料的处理设备、计量和输送设备；当燃料为油时，说明油的来源、油罐大小、数量及位置、储存时间和间和运输方式；当燃料为燃气时，说明燃气来源、调压站位置及安全措施等。e简述锅炉房及附属间的组成，对扩建发展的考虑等。

f．技术指标。列出主要设备名称及技术规格、建筑面积、供热量、燃料消耗量灰渣排放量、软化水消耗量、自来水消耗量及电容量等。④ 其他动力站房

A.热交换站。说明加热介质及其参数；供热负荷、供热介质及其参数；简述热力系统；水处理系统、补水定压方式；确定换热器及配套辅助设备。

B．气体站房。说明各种气体的用途、用量和参数，供气系统，主要设备选择。若为可燃气体站房应明确有关安全措施。

C．柴油发电机房。说明供油系统及排烟方式。

d．燃气调压站。说明燃气用量、调压前后参数、调压器选择，有关安全措施。

E．气体瓶组站。说明各种气体用量及其参数、调压和供气方式、瓶组数量。若为可燃气体应明确有关安全措施。

⑤室内管道。确定各种介质负荷与参数，说明管道及附件的选用，管道敷设方式及保温材料的选择，燃气管道的安全措施。

⑥室外管网。确定各种介质负荷与参数，说明管道走向及敷设方式，明确主要管材和附件的选用，注明保温防腐方式和保温材料的选择。⑦需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。(2)设计图纸的深度要求 ①锅炉房

A．设备平面布置图。表示设备平面布置、绘出门、窗、楼梯、平台及地坑位置，注明房间名称、建筑轴线尺寸及标高；设备布置、定位尺寸及编号。

b．热力系统图。表示出设备与汽、水管道（含管道附件）

工艺流程；标明图例符号、管径，设备应编号（与设备表编号一致）；就地安装测量仪表位置等。② 其他动力站房。较大热交换站参照锅炉房出图深度。其他动力站房在初步设计阶段可不出图。

③室内外动力管道。室内动力管道可不出图，室外动力管道根据需要绘制平面走向图。(3)主要设备表的深度要求

主要设备表应列出主要设备名称、规格、技术参数、单位和数量。该表也可附在设计说明书中。

(4)设计计算书的深度要求

负荷计算，主要设备选型计算，水电和燃料消耗量计算，主要管道水力计算，并将主要计算结果列人设计说明书中有关部分。

6.2.11 对设计单位设计概算文件编制深度的具体要求 设计概算是初步设计文件的重要组成部分。

设计概算文件必须完整地反映工程项目初步设计的内容，严格执行国家有关的方针、政策和制度，实事求是地根据工程所在地的建设条件（包括自然条件、施工条件等影响造价的各种因素），按有关的依据性资料进行编制，编制方法及相应表单由成本管理部门给予指导。6.3初步设计与施工图设计任务书的编制与设计合同的签订管理

房地产公司通常会将初步设计阶段与施工图设计阶段的设计任务委托给同一家设计单位负责，需要编制初步设计与施工图设计任务书。而对于一些比较简单的小型房地产项目，经公司领导批准后，可以直接进入施工图设计阶段，则无需编制初步设计任务书。(1)初步设计与施工图设计任务书编制与评审的工作程序

①设计管理部根据收集的资料编写初步设计与施工图设计任务书。

②设计管理部组织设计任务书评审，成本管理部、物业公司、工程管理部参与评审。各部门参与初步设计与施工图设计任务书的评审重点如下。

A．设计管理部：组织各部门讨论完成初步与施工图设计指导书，二次设计及景观设计配合要求，各专业设计成果内容及深度要求，各节点设计进度安排及中间图纸提交要求，结构设计成本控制节点及要求。

B．成本管理部：确定项目分项成本概算要求。

C，工程管理部：根据项目施工要求提出基坑开挖及桩基施工图提前出图时间，施工图细部做法设计要求。

D．物业公司：参与设备选型技术标准制订。③设计管理部负责整理评审纪要，并填报《初步设计与施工图设计任务书评审记录）（表6-5），设计管理部经理、成本管理部经理、工程管理部经理参与会签，分管领导审核、总经理审批后执行。设计管理部负责将评审意见落实到最终版的设计任务书中。④设计管理部2个工作日内未完成修改，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚 100 元。计划管理中心考核。⑤对各部门意见，设计管理部无反对理由且未落实到 位，扣罚设计管理部经理50 元，设计管理部经理可根据部门内任务分配情况追究专业设计人员责任，扣罚 100 元。(2)初步设计施工图设计任务书参考范本

初步设计与施工图设计任务书是房地产公司对设计单位在初步设计与施工图设计阶段的设计提出的要求，是设计单位进行初步设计与施工图设计的主要依据。在编制初步设计与施工图设计任务书时，一般要包括项目概况、设计依据、技术经济指标说明、总体与各专业（包括建筑、结构、电气、给排水、暖通等）的设计要求、成本概算、预算和设计成果等内容。初步设计与施工图设计任务书范本见本书电子文件。(3)初步设计与施工图设计合同参考范本

在确定初步设计与施工图设计的中标单位之后，房地产公司应就设计单位所需提交的设计成果、设计费用及支付方法、双方责任及违约责任等事项与设计单位协商一致，并签订初步与施工图设计合同。初步设计与施工图设计合同范本见本书电子文件。6.4初步设计阶段的沟通交流管理

在方案设计文件确定之后到设计单位出初步设计文件之前的这段时间，房地产公司设计管理部与设计单位应就初步设计过程中所出现的问题及时进行沟通，通过填写设计业务联系单、设计交流信息记录表，对设计单位完成的设计文件进行及时的反馈，以保证设计单位可以按进度和设计要求细化和改进设计文件。(1)初步设计阶段的沟通计划

表6-6是初步设计阶段的沟通内容。(2)初步设计业务联系单 见本书电子文件。

(3)初步设计交流信息记录表 见本书 电子文件。

6.5初步设计文件的内部评审管理 在设计单位完成初步设计文件之后，设计管理部应组织公司成本管理部、投资开发部等相关部门对初步设计成果进行评审，设计单位依据评审意见进行修改后送设计管理部复核，并经公司各相关部门会签确认后报政府部门审批。(1)初步设计文件内部评审的基本要求

初步设计是贯彻业主意图，实现品牌策略、确定成本结构、进行全面价值论证的关键环节。设计管理部必须集中足够专家，安排足够时间进行一次全面价值分析论证和评审，评审的基本要求如下。

①以业主委托意见书作为基本文件，审查初步设计能否贯彻业主意图，是否满足各项经济技术指标要求。

②初步设计是方案设计的进一步深化和确定，尤其方案设计中的精髓和闪光点要得到延续和深化，方案设计不足部分要加以改进。

③ 项目设计任务书和初步设计业主要求一览表是初步设计会审的指导性文件，对设计任务书和业主要求一览表中各要点要逐项逐条审查。

④ 确定成本结构，对项目涉及反映的概念和文化主题，对品牌、建筑风格、结构体系、各专业措施的合理性以及各专业要求的协调统一，做一次认真梳理，最后形成评审意见和更具体的业主要求。

(2)初步设计文件内部评审的内容 ①总平面布置

A．有无建设工程规划许可证及国土局的土地批准书，规划报建方案审核书。B．本工程地形图所采用的坐标、高程系统及其与城市坐标系统的换算关系。C．本工程与当地水、电、交通公共服务设施的相互关系是否吻合、协调。D．所示建（构）筑物平面与单体建（构）筑物是否一致。E·建筑物退缩间距是否符合有关规定要求。F．场地标高确定是否合理。

G．公用配套设施布置及用地是否满足要求。H．公建配套是否符合规划设计要点批文要求。②建筑设计

A．户型、单元组合、房间平面尺寸是否符合采光通风、防火要求。B．建筑层数、层高、垂直交通的设置是否符合现行规范要求。

C．门窗、幕墙大小布置合理与否，是否符合适用、经济、美观要求。D．装修标准。

E．对特殊功能要求的房间是否满足有关要求，如人防、防爆、隔声等。F．与总平面布置中所示平面是否一致。③结构设计

A．设计依据：一些荷载的取值，结构周期、振型、风、震、下层间位移。B．结构选型：对复杂的建筑体型应进行试算及结构方案的比较。

C．提出结构草图：对已确定的结构方案提出各层结构平面布置图；估算主要承重构件截面，新技术、新材料的选择。

D．提出可能采取的地基基础形式，做出技术经济分析，在确保质量安全的前提下优选合适地基持力层和较经济的基础做法。

E．与建筑配合确定伸缩缝，沉降缝和抗震缝的尺寸和位置。F．其他工种配合的特殊要求。④给排水设计

A.初步设计应符合已经批准的方案设计文件或初步设计任务书的要求。

B．初步设计的内容应包括：设计说明；设计图纸；主要设备及材料表；工程概算书。C.初步设计的深度应满足相关的审批意见，具体包括：符合审定的方案；符合建筑设计功能要求；能据以准备主要设备和资料；能满足编制工程概算；能据以进行施工图设计；能据以进行施工准备。

D．设计说明应包括以下主要内容。

I．设计依据。包括上级单位批准的方案设计文件；工程设计所有的有关规范、规定；项目公司提供的有关资料。

Ii设计范围。根据工程性质及设计任务书要求，说明本专业设计的内容。如有必要，明确共同设计的分工内容、范围和界限。

肌室外给水。水源的情况，如给水干管位置、方向、标高、水压等，当自建水源时，还需说明水质、水温、水文、供取水方式、净化工艺等。用水量的情况，明确生活、生产、消防等用水标准，明确最高日用水量及总用水量。给水系统的情况，说明生活、生产、消防系统给水的划分和组合情况等。

Iv.室外排水。污水、雨水的排放量；排水系统的划分；有毒有害污水的处理等。

V.室内给水排水。给水、热水、中水系统的给水方式；分区给水划分、污水废水系统排水方式、中水处理流程等；消火栓、喷洒、水幕等给水方式和系统划分；贮水池、水箱的容积等资料。

Vi.各种管材的选用、隔振、防噪声、保温、防腐的要求及技术措施。对新型管材（给水管、排水管）的选用，要采取审慎的态度，经过技术上的认可，有关人员考察调研等一系列程序后方可使用。

Vii需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。E．设计图纸应包括以下主要图纸。I．室外给水排水总平面图。

II主要层（如地下室、首层、标准层）给排水消防平面图。III贮水池、水泵房、卫生间管井、水箱等大样图。

Iv，室内给水排水系统图（冷水、热水、中水、雨水、污废水等）。V.消防系统图（消防栓、喷洒、水幕等）。Vi.中水处理装置平面图、流程图。

F，主要设备及材料表。包括各种主要设备以及各种管材的选用。G．工程概算书。室内给水排水和室外给水排水应分别编制。H．计算书。各种用水量计算；相关的水力计算及热力计算；设备选型和构筑物尺寸计算等。⑤ 电气设计

A.审查用电负荷的设计依据和计算参数是否符合实际需要和有关规范，核算用电总容 量是否足够，有无过于偏大或偏小的情况存在。

B．供电方案的选择是否基本符合供电部门的有关规定，确定供电电源的回路数（是单 回路还是双回路高压供电）是否根据用电负荷的重要性和国家的有关规定，用电负荷等级（是一类、二类还是三类负荷）是否符合实际需要。

C．供电电源选自何方，供电距离是否合适，电压等级（是低压、高压还是超高压）选 择，供电线路的敷设方式（是架空还是埋地敷，是用电缆还是导线）是否符合经济、技术 要求。

D．备用电源的选择是否符合消防规定，备用电源的容量、型号选择是否基本符合实际需要和安全经济原则。

E．变、配电房的数量、位置及结构形式是否经济合理。

F．用电负荷有无考虑功率因数补偿，补偿方式、补偿容量及补偿后的功率因数多少是否基本经济合理。

G．审查建筑物防雷保护等级的选择是否正确，防雷接地线、防雷接地装置及防雷接地电阻值的确定是否符合有关规定。

H．安全接地系统中，配电系统及用电设备的保护接地方式（接零还是接地保护）的确定是否合适，有无考虑等电位连接等安全措施。

I．主要设备、材料表是否符合要求，有无明确名称、型号、规格、品牌、单位数量是否符合协约的规定范围。⑥ 空调设计

A．初步设计图纸深度是否达到有关设计文件规定的深度，图纸文件是否齐全。

B．空调、通风、消防系统设计是否符合方案设计的标准和要求，或符合方案审定意，有无大的变动；如系统设计有大的变动，是否有合理可靠的依据；变动后的系统设计比原方案设计是否更先进合理，审核相应的概算文件，投资控制有无突破限额。

C．主要设备材料的选型是否齐全准确，是否先进、节能又经济实用，是否符合主体工程的规模档次。

D．空调水管、风管走向布置是否合理，与其他专业有无严重冲突，有无浪费建筑层高，空调管井面积是否够用，进排风口对周围环境有无不良影响。(3)初步设计文件内部评审表

结构设计、电气设计、给排水设计、暖通设计内部评审表见本书电子文件。(4)初步设计文件会签单 本书电子文件

6.6初步设计文件的报批报建管理

初步设计文件在经公司各相关部门会签确认之后，应将其交由投资开发部报市建设、、消防、人防、环保等部门审批，审批通过后，由设计管理部填写《阶段设计文件确认表》进行确认，经确认之后可以组织进行施工图设计。(1)初步设计文件报批报建涉及的部门人员

①相关联的内部部门或人员：总经理、设计管理部经理、工程管理部经理、项目经理、销策划部经理、项目总建筑师、总工程师。

②相关联的外部单位或人员：市主管部门（规划、消防、环保、人防、市政、水、供电、园林、安审等）、设计单位。

浅析房地产行业的景观设计管理 第3篇

关键词：设计管理 成本控制 工程管理 制定 执行

0 引言

随着房地产市场竞争的日趋激烈，客户对楼盘的要求，由前些年的只重外观、实用，发展到现在注重整体风格、景观、内部格局和外部环境的协调统一。在景观楼盘中，大到广场小到铺路石子，无处不体现着景观设计师的艺术修养。高明的景观设计师具有点石成金的能力，能夠提升整个楼盘的品质和价值。

1 景观设计管理与房地产成本

1.1景观成本控制难点问题

景观建设成本在总开发成本中所占比重较小，往往不被引起重视，作用被忽视。行业技术规范相对不够完善，成本预算无完备技术标准作为计算依据。工程材料资源有限，价格长期看涨，如大型乔木等。同时，景观具有较强的感官性，每个人判断标准不完全统一，管理人员的专业素质很大程度会影响景观最终效果。

1.2设计成本控制与预算管理要点

景观成本控制中应注意避免极端化管理，确保景观效果的同时，兼顾经济性与可实施性，确定合理的目标成本预算，细化项目建设预算中的景观工程成本预算。在设计任务书中提出详细限额设计要求，加强施工图纸审查，减少后期设计修改和现场变更，实行过程成本动态控制管理，及时修正。

1.3 景观工程建设成本与产品销售价格

环境景观是住宅产品的一个重要组成部分，住宅产品竞争力的多元化延伸需要景观介入。当前房地产市场环境的低迷，需要加强楼盘景观的营造，吸引消费者购买。景观建设成本与产品销售价格具有联动作用，应提倡相对成本目标控制的原则，不能盲目低价成本控制。例如：每平方米多投入50元景观成本，至少可提升100元房价。

2 设计管理与工程管理的统筹

2.1设计管理和工程管理的冲突

首先，由于开发公司中各部门的设置职能不一致，因此职员素质及工作关注度不同，同时景观施工存在现场二次设计的现象，受现场施工管理人员的影响较大。其次，景观施工现场地形变化较大，图纸可能与现场实际不一致，存在诸多结合现场实际的设计变更。另外，工程现场进度与设计意图体现的不一致，可能会出现意见分歧。

2.2设计管理与工程管理的有机统筹整合

在图纸设计中，加强图纸细化。施工中及时反馈和解决工程施工中的技术问题，尽量减少人为原因引起的变更。建立设计与工程定期交流制度，也可以临时成立统筹小组，加强管理协调。

3景观设计管理规范的制定和执行

3.1景观设计标准化体系

设计标准化体系建设包括：设计管理制度、设计文件规范、产品设计标准、材料部品选型、工程样板及验收。完善设计管理制度和规范设计文件是首要工作，有利于提高图纸设计效率，避免人员变动对设计进度和质量造成影响。产品设计标准是难点，需要建立庞大的设计资料和设计信息库。材料部品选型、工程样板及验收是重点，是实施效果的保证。

3.2产品设计标准

景观产品设计标准包括：景观材料标准和施工工艺标准；设计图集的整理汇总、完善和更新；常用硬景材料的收集，样品管理；区域植物资料库的建立和定期完善；新材料、新工艺的可行性应用研究和试验。

3.3设计评审制度

设计评审制度可有效减少设计管理中的决策失误，对设计错漏进行及时修改和补充。设计评审需各专业人员参加，主要应包括：设计管理人员、工程管理人员、成本人员、营销人员、客服人员等。由专业人员认真讨论后形成有效纪要，对后续执行情况进行监控，实行专人专责。

设计人员应在施工期间长期驻扎现场，并定期组织工程样板及总体小区域效果评审。

3.4产品验收标准

景观产品验收标准主要包括材料验收标准和工程验收标准，验收标准为图纸设计和图纸审查提供依据。景观材料主要划分为景观硬景材料验收标准、景观植物验收标准、景观安装材料验收标准。工程验收标准应加强装饰工艺和植物效果验收。材料验收与工程验收有机结合，需前后一致。

3.5材料样板和工程样板

景观材料和工程样板制度，是确保景观效果非常必要的措施。工程施工前进行材料封样，由设计部确认。植物施工进行苗木选型，拍摄照片存档或现场编号。样板确认由设计部与工程部共同参加，作书面记录。

3.6景观专业与其他专业的协调

景观材料和建筑材料在色彩和质感上要呼应协调。景观小品、景观植物与建筑主体的体量、尺度、比例的协调。充分考虑主要车行、人行出入口设计的统一性，考虑用景观设计语言进行强化。核对管网的走向、标高等，避免重复施工或者施工错误，合理减少管井数量。周界防护要与景观设计相结合，提前解决管线预留预埋的问题。

3.7质量缺陷的预防与消减

为了防止工程返工及不必要的设计变更产生，设计成果需分阶段进行审核，在图纸会审时将存在问题提前消解。配合现场相关部门及时处理现场问题。项目工程完工后，以书面报告形式进行总结。

3.8后期效果调整与维护

由于景观施工往往受气候条件影响较大，导致间断性工期较紧，因此景观工程施工中需要在后期进行现场效果调整，调整周期一般为三个月左右。物业的后期养护及管理对景观的效果影响巨大，若苗木在施工单位的养护期内，无人打理、修剪，最终植物长势凌乱，影响景观效果。物业管理需控制车行及停车，避免出现车辆破坏种植的现象发生，对损坏、死亡的树苗及时进行更换。

小区内地面铺装及立面饰面也需要物业维护其整洁，对损毁部分进行修整。

4 结束语

居住区园林景观是住户对居住区的基本要求，幽静美丽的环境是住户的公共场所，它可以增进人们视觉的舒适感，满足居民对室内外空间心理的及生理的需求，对当前的房产消费有积极的促进作用。 居住区中的景观效果如何，可间接决定企业利润的多少，由于景观设计是个专业性很强的内容，需要既懂专业设计又了解施工工艺的专业人员参予建设项目的整个过程，以确保景观设计意图在具体项目实施中的完美体现。

参考文献：

1、张舟 《房地产园林景观建设研发与设计 》 天津大学出版社，第一版（2012年4月1日）

房地产开发项目设计管理 第4篇

一、方案施工阶段

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案, 也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后, 一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划, 确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向, 作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一, 或考察设计院实力的方法, 招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准, 或希望项目有所创新的房地产公司, 一般采用招投标的方式, 集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志, 一般采用直接委托的方式进行方案设计, 以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计, 都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析, 甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段, 房地产公司设计规划人员及相关部门人员, 对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析, 如:交通系统功能空间布局, 建筑空间分布, 建筑体型分析, 环境景观系统, 设备的设置及户型平面和立面风格等, 逐一与设计院沟通, 并与政府相关部门进行沟通, 使方案朝着开发商所期望的方向发展。

二、方案设计阶段

在方案设计阶段, 项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段, 主要的沟通为:内部沟通 (纵向和横向的沟通) , 与设计公司沟通, 与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前, 在沟通过程中, 要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系, 以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。

在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实, 在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球, 甚至违规操作, 给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险, 对设计公司的了解及分析不够深入, 不能取长补短, 往往会造成成果与期望相差甚大, 或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外, 其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识, 对项目做风险定性分析, 就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段, 房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合, 发挥各种资源的能动性, 是项目资源管理的关键。首先要了解资源, 分析各种资源的长处和在此阶段, 房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合, 发挥各种资源的能动性, 是项目资源管理的关键。首先要了解资源, 分析各种资源的长处和短处, 才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入, 但由于操作的各种项目较多, 积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时, 但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段, 也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司, 实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控, 与设计单位共同合作, 保证设计成果的内容质量外, 成果的表现质量也是管理的一个方面, 包括成果的内容、数量、质量等, 一般在委托设计合同中做详细交待。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立, 设计工作流程相对简单, 有序, 因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单, 成员配置一般由设计总监、工程项目经理 (建筑专业) , 以及建筑、结构、设备及概算人员组成, 形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单:委托设计, 拟定技术措施, 中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中, 中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后, 要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查, 审查其主持设计工程项目的图纸质量, 对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中, 要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制, 保证成果的质量, 中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查, 即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查, 提出整改意见, 把错漏控制在设计阶段。在此阶段, 项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来, 形成知识积累。

在房地产设计运作过程中, 经常会出现方案阶段设计周期过长, 留给施工图设计阶段的周期较短, 设计院加班加点赶图, 不能保证图纸质量, 甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决, 给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上, 一定要作好甘特图, 严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下, 也要适时地启动下个阶段任务的准备工作, 以利于整体工作的顺利完成。

摘要：项目管理是一种新兴的管理方法。在房地产开发项目设计管理阶段引入成熟的项目管理方法, 将对设计进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。

房地产项目设计管理工作小结 第5篇

一、项目规划方案设计管理

1、项目策划阶段，提出符合市场定位（依据市场研究报告）及营销（户型、面积段、建筑风格等）的设计理念。（拿地后项目定位会）

2、方案设计阶段，参与项目的设计方案评审，对方案的合理性、经济性、设计效果及可实施性提出意见与见解。（内部方案评审会）

3、规划报批阶段，全程参与项目规划方案报批，与规划主管部门沟通项目方案（项目规划设计条件、当地规划管理文件），协调设计院解决过程中遇到的问题（技术经济指标与日照问题很重要），按照计划节点完成报批。报批阶段划分：

a、规划主管部门分管领导沟通确认；

b、参与方案专家评审会并根据专家会意见调整修改方案；（会前与相应专家沟通）； c、征询各相关部门意见（消防、人防、园林、环保、交通、城管、物业办等），根据有关意见对方案调整；

d、上报市规委会评审（总平图、效果图、技术经济指标、功能分区图、交通分析图、景观分析、竖向设计、日照分析、综合管网图、建筑单体图）； e、完成方案调整并备案。

二、项目施工图设计管理

1、施工图设计阶段：

a、选择合适的施工图设计单位并签订设计合同； b、编写项目设计任务书；

c、向设计单位提供上阶段的设计资料和文件（备案文本）、主管部门批准文件、工程建造标准；

d、全程跟进施工图的设计进度，要求设计单位严格按照既定节点计划完成出图；（基础图先出、首开楼栋先出）

2、施工图审核阶段：

a、施工图外审，选择合作较好的施工图审查单位，快速审查快速出具施工图审图合格证（3天出意见+设计院意见回复+1天出证），配合办理施工证。外审主要审核是否满足国家及地方规范要求（强条必须满足、非强条可沟通争取不执行）。b、施工图内审，审核施工图是否按照设计任务书及合同要求设计。

①图纸提供的数量、专业是否齐全；②图纸是否达到设计深度要求；③是否满足合同要求的限额设计指标（含钢量、砼含量）；④是否出现施工图常见设计问题；⑤材料、设备的选用是否合理、经济（混凝土等级、砌体材料、保温、门窗、管材等）；⑥是否控制在方案阶段设计概算内。

3、办证配合阶段：

a）施工许可证，提供施工图图审合格证、人防图审合格证（如有）、图审意见及回复（一式两份）；各单体建筑节能计算书、节能备案表（盖图审章、一式三份）；消防设计文件、二次供水设计资料、燃气图纸审核；配合完成质量监督表填报。b）预售许可证，完成销售资源库制作（户型图、销售合同附图、改造前后平面图、不利因素展示、交付标准）；面积预测报告审核确认。

三、项目实施阶段设计管理

1、施工图纸交底与会审：会前施工单位、监理单位提前审图；会中设计单位交底设计意图及施工注意事项、答复各单位的图纸疑问；会后完善图纸交底会审记录内容，各主体单位签字盖章。

2、设计变更管理：图审意见产生变更单、设计优化变更单、错漏碰缺变更单、施工单位提出的技术核定单。设计变更单及时审核与变更收发管理、建立台账；

3、各专项工程设计管理：专项设计招标及图纸技术问题总协调管理。a）园区景观设计，包括景观方案设计（满足绿地率、产品定位标准，集团上会确认，上园林部门专家会）、景观施工图设计（园林部门备案、集团备案）。b）精装修设计，依据产品配置标准、交付标准设计。

公共区域装修包括首层入户大堂、电梯厅、公共走廊、地下室入户大堂等； 精装交付重点为户内精装设计：玄关、厨房、客餐厅、主卧、次卧、书房、卫生间、阳台等部位的顶棚、墙面、地面，厨房的橱柜、燃气灶、油烟机、热水器，卫生间的淋浴间、洗漱区等设计。

c）弱电智能化设计，整个园区智能化设计（闭路监控、门禁、周界警戒、背景音乐、电子公告等系统），单体内弱电设计（门禁系统、可视对讲、弱电箱、电话网络点位、紧急救援等）。d）室外综合管线设计，包括雨污排水、自来水（常压供水）、开闭所前电缆沟、燃气管线、三网合一管线等，需综合协调能力较强的设计单位。

3、二次深化设计管理：

a）幕墙深化设计，设计单位选定、签订合同、设计图纸审核（石材材质、颜色把控）；

b）门窗深化设计确认，中标单位深化图纸审核：满足建筑外立面方案设计要求、材料符合节能设计要求；

c）外立面分缝图确认，依据方案效果图控制好外立面形式与效果，与建筑整体风格一致；

d）栏杆百叶深化图确认，材料经济合理、颜色型式满足方案立面要求； e）电梯图纸确认，满足配置电梯参数与建筑预留设计尺寸。

四、设计单位的管理

1、设计单位考察、编写评估报告；

2、编制设计招标书、各阶段设计任务书；

3、设计单位选定，设计合同条款谈判与签订；

4、跟进各阶段图纸设计进度，并依据图纸进度与质量情况，安排支付设计费；

5、协调设计单位到项目参与各节点工程验收。

五、销售三宝设计管理

1、样板房设计管理：展示户型确定、样板房土建施工图设计（砖混或钢结构）；精装修设计单位选定、合同签订；装修风格、硬装、软装标准确定，样板房装修方案设计、上会确定方案、施工图设计；各装修用材选型定样、施工过程中效果把控与技术问题协调处理。

2、售楼部设计管理：根据营销要求确定售楼部面积、平面布置、装修风格、外立面造型等；售楼部土建施工图设计（临建或永久）；室内装修方案设计并过会确定，根据方案完成施工图设计；施工现场技术问题协调处理。

房地产开发中的设计管理工作 第6篇

随着社会对住宅商品的需求日益高涨，小区项目的开发红红火火，设计生产和管理取得了长足的进步。然而，随着政府对房产政策的调控及业主购房理念的日趋理性，这就要求，房地产开发商对开发项目的策划和设计越来越重视，大浪淘沙，终究这个行业要在竞争中重新洗牌，留下来的企业必然是在经营、管理上优秀的企业。

房地产开发中的设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析，设计过程的管理，到施工中的技术配合和效果控制，再到项目后期的样版房的跟踪管理等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败。

什么是设计管理

很多非从业者甚至部分从业者都会认为设计管理就是“管设计院”或者更有甚者，认为设计管理就是“催图”或者整理设计资料，这其实都是对于设计管理的曲解，也是房地产企业在粗放管理形式下形成的观念。

设计管理是贯穿于房地产开发始末的，针对设计成果的，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。下面就围绕这个定义，来对设计管理工作的内容进行进一步的阐述。

1. 项目前期的分析管理 在建设项目的前期，项目设计管理人员通过项目用地性质，对项目用地界定，设计管理人员应该在项目投资的前期对项目的周边环境，项目的交通组织条件，项目的功能分区，项目的业态，项目区域建筑风格等等进行分析。从而从设计的角度分析项目的可行性，进而给投资者提供投资的信心。前期设计分析在商业地产开发中是必不可少的，也是决定商业地产项目能否成功操盘的决定因素之一。

2. 项目总规划阶段设计管理 方案阶段的重要性不言而喻的，大部分房产公司都在这一阶段投入了大量的内部和外部资源，以求取得一个满足市场需求和高效的方案，希望磨出一个精品楼盘来，但是很多房产公司却是事与愿违，要么设计成果偏离目标，要么建筑设计不合理。

为业主方的设计人员，也就是设计管理者，应该对项目的设计经营定位，项目的周边业态、项目的交通功能、项目的建筑空间分布、项目的体型、项目的设备系统、环境景观等进行分析。然后做出正确的判断，在此基础上形成项目的整体方向，结合规划指标要求、规划原则、规划成果要求、设计进度要求等等，做为项目总规划的设计依据，才能形成合理有效的设计任务要求。业主设计师在判断设计成果时，应该站在产品定位的角度，或者说是站在客户的角度，根据设定客户的好恶来判断。所以说好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到策划、测算的工作中去，任务的编制才能有的放矢。

在规划方案设计阶段，沟通和 资源管理是很重要的， 这一阶段的沟通主要是对政府职能部门、设计公司、房地产公司内部等。与政府职能的沟通主要将政府对项目土地使用的具体要求传递，将房产公司对项目使用的空间分布及建筑使用性质的传递，监控完善设计公司在用地性质、容积率、建筑密度、建筑面积、停车率、绿化率等数据上使用的准确。与内部沟通主要是与房产公司内部相关部门的沟通，如与财务部门配合，拟定投资计划，与项目部门配合，提供环境评估资料及项目立项，与项目部门配合，拟定项目投资计划及可行性研究报告分析等。

这一阶段有两个方面是应该注意的，一是：要建立沟通信息的存储系统和信息管理系统，以便信息可以通过不同的方式由团队成员共享。二是；应该注意资料的保密不外流，因为，在项目没有公示之前，所有的资料都是商业机密，应该注意同行的竞争。

3. 项目施工图方案设计阶段 建设项目施工图设计阶段，是在方案报建文本批复完成的基础上进行的。由于规划方案已经确定，设计工作流程相对比较简单有序，但这一阶段也是关键阶段，首先是对外观的确定，另外还应该对内部使用功能的合理性进行分析。便利的商住地理位置，美观的外观，合理的室内布局是商业地产成功的基础。同时，这一阶段也必须重视项目设计成本控制，也就是限额设计的成本偏差控制。

首先是对外观造型的分析，应根据项目的使用功能确定建筑外观的建筑风格，根据项目周围环境及项目的功能情况分析外观的颜色体系，根据建筑的高度、宽度等体型分析其设计表现手法，根据项目的使用功能分析外观的整体属性感觉，通过项目室内的通风采光要求分析外观的虚实墙体的使用，通过项目的投资定位分析外观材料使用，根据项目的内部功能分析方案配套设备的设置情况及具体位置安排，根据项目的具体交通位置及平面分布分析其平面的内外交通组织，

其次，由于这一阶段的设计专业较多，建筑外观设计、建筑结构设计、建筑给排水设计、机电设计、消防设计、人防设计、设备设计、灯饰设计、园林设计、空调设计、室内设计等等同步展开，设计管理者的工作更多的是在各单位之间的协调、沟通，并利用各专业设计公司自身的技术优势形成“冲突”，来解决问题。一般来说，一家设计单位只对委托范围内的环节比较关心，比如建筑外观设计单位只对建筑外型或者灯饰处理比较重视，对室内的布局和室内通风采光不会特别关心，那么此时我们就要在相应的节点来引入室内设计单位，来与建筑外观设计单位产生“冲突”，把后期可能遇到使用功能问题及技术问题提前解决，这是我们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插，让每一个设计单位在进行委托范围工作的同时，也参与了对其他顾问单位的技术管理。

4. 设计管理中的进度管理 首先，设计成果的完成的时间直接影响房地产开发中的报批、施工等下一步环节，因此要对总体的设计进行计划、进度管理。

总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。其次，编制的进度计划应尽量详尽，而且具有可操作性，并且要对应对于各个阶段有设计成果的要求，要与设计单位建立起高效、畅通的联络渠道，确保做到信息及时、准确的交流。建设工程施工周期长、不确定因素多，从设计到施工必然存在一些需要及时协调解决的问题一是设计意图的领会差异，二是设计文件与实际操作可行性之间的差异，三是设计遗漏与各专业之间误差，四是建设单位或其他条件要求下的修改。

5. 设计管理中的技术管理 在设计管理的管理工作中，是以技术为前提的，在通过流程把过程规范的同时，具体的工作还要靠相关专业的技术的应用。对各阶段设计文件的审查是设计管理工作中重要的内容，是确保贯彻落实设计任务书和使用单位或投资单位其它需要的重要手段。审查的主要内容包括：审查设计文件是否满足设计任务书以及建设单位或投资单位的其它要求，审查设计文件是否达到了该阶段设计深度的要求，审查设计文件是否符合国家、行业和地方的法律法规、标准、规范等要求。审查的形式主要有：建设单位内部的专业单项审查、专业之间的交叉审查、专题审查和整体会商等，组织外部相关专家进行评审，根据住建部要求委托第三方进行审查等。

6. 设计管理中的成本控制管理 加强设计概算的审核和管理，做好限额设计工作。首先，在初步设计开始前，项目设计负责人应组织专业设计人员与造价工程师进行充分讨论和沟通，确定各专业的设计限额，其次，在初步设计过程中，专业设计人员应及时与造价工程师保持沟通，努力在满足各专业功能需要的同时确保整体限额受控，第三，认真记录和分析设计变更对工程造价的影响，做好限额设计的动态和全过程管理。第四，在主要材料和设备招标时，应认真配合确定材料和设备的技术要求、落实限额设计的要求，严禁擅自超标准采购。

结束语

房地产开发中的设计管理者必须具备“一专多能”的全面专业知识，同时，必须熟悉房地产项目开发中的各工作流程。设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是重要的环节。设计管理是房地产开发中管理的重点工作，是项目管理的龙头，是确保开发项目功能、质量和进度的前提和基础，是做好工程投资控制的关键，设计管理人员必须得到充分的认识和足够的重视，希望能够引起从业者的高度重视，不仅仅把设计管理看作是“催图”，更应认识到里面技术和管理的含量。

（作者单位：深圳龙光地产有限公司）

浅谈房地产设计研发与管理 第7篇

1 一般流程

设计工作的环节通常是: 规划审批→单体报建审批→人防审批→消防审批→施工图审查→节能绿建审查→幕墙深化图→智能化深化图→锌钢栏杆百叶深化图→防水做法梳理→污水处理设施的规划设计→信报箱图纸→燃气图纸→防火门图纸等, 有些步骤根据实际情况是可以在同一时间完成或经过多次报批才能完成。

2 研发思路

( 1) 设计工作并行或前置。将原本需要逐步开展的设计 ( 如室内设计、园林设计等) 与建筑设计一同开展, 大大减少设计所需的时间成本; ( 2) 设计界限交界处的重点检查。由于涉及设计前置或并行, 以及不同设计单位之间的配合, 设计界限的交界处、重叠处重点检查, 梳理有冲突、不一致之处, 减少后期误差; ( 3) 报建审批先行。由于报建审批等工作的时间主要是由相关审批单位主导, 为了尽可能缩短项目前期时间, 我们的设计工作最初都以满足报建为重点, 完成报建所需图纸后再进行下一步的设计工作; ( 4) 项目配合工作。综合协调设计公司、深化公司、施工单位, 协助项目部完成工程任务。在出现施工问题时, 积极寻求解决办法, 推进工程进度; 在有图纸不够清晰时, 立刻联系设计单位答疑、完善图纸。

3 突出设计亮点

( 1) 通过整合借力, 完善设计。整合深化单位、供应商的设计部门、公司项目部等的资源和经验, 推进完善设计工作, 尤其是节点大样做法等方面, 并将工作成果存档, 便于下一个项目参考; ( 2) 阳台改小房的设计方案可以尝试通过单体报建, 为购房客争取了面积优惠。在营销工作中获得溢价, 是同板块同期楼盘中独有的优势; ( 3) 地下室停车库的效率提升, 将个体面积缩小到在行业领先水平。减少地下室的面积和开挖范围, 节约成本; ( 4) 地下室标高设计中, 可采取半地下室模式, 即地下室负一层顶板高于原场地标高, 从而节约了土方开挖, 节省工期和成本; ( 5) 努力做到绿建达到一星要求, 满足国家及地方对环境保护的要求, 履行单位对环境保护应有的责任; ( 6) 落实住宅标准化, 提升设计整体稳定性和成本施工的可预估率。也为今后的住宅项目提供了引导, 便于更快速的开展项目工作。

4 重点突破

( 1) 项目配合工作的效率需要增强。首先是要增强经验, 将已有的经验做总结, 以便在今后的工作中出现同类问题, 可以快速反应。再次就是需要增强各专业的能力, 如果暂时无法通过岗位补充, 那就需要通过自身努力学习来加强; ( 2) 报建的时效要尽可能从设计源头上提供帮助。尤其体现在新项目的产品设计定位上, 要尽可能根据单位的特质, 制定出最高效的报建方案, 而从得出相应的设计定位。只有这样, 才能将最大的报建成本、时间成本控制住; ( 3) 参与公共建筑的相关工作, 缓解部门人手不足的局面, 推进开展相关工作; ( 4) 实践并完善住宅标准化成果, 可以在新的住宅项目中应用, 并跟进完善。通过标准化成果, 既可以快速推进住宅项目的进度, 也可以有效的控制产品质量。

5 设计注意点

( 1) 施工配合无法面面俱到, 时效性及小毛病时有发生。需要通过增加实战经验、补足岗位空缺, 借助设计标准化, 从而弥补不足; ( 2) 报建时间持续较久, 图纸的报建风险控制不足。需要通过长期的沟通、精准的产品定位、更高效的部门配合、设计标准化、更丰富的报建经验, 合力提升报建时效; ( 3) 公司流程的相关工作无法达到理想的完善状态, 各阶段各部门之间需要更加的磨合。

6 结束语

房地产设计研发与管理环节决定了一个项目的成败, 如何把有限的资源发挥到最大效率, 控制好设计过程, 是项目成功的关键, 在设计环节中必须抓住重点和主要矛盾, 更好的服务整个项目。

参考文献

[1]张鹏.改进价值工程在房地产设计阶段造价控制中的应用[D].湖北:武汉科技大学, 2013.

[2]胡震.浅谈房地产开发设计阶段成本管理[J].华东交通大学学报, 2007, 24 (3) :27-32.

[3]陈林杰.房地产开发与经营实务[M].机械工业出版社, 2010.

房地产测绘信息管理系统设计研究 第8篇

房地产测绘信息管理系统是利用先进的计算机技术、网络技术、GIS技术、数字化成图技术、CAD技术和数据库技术, 建设一个城市范围内准确、动态、高效和标准化的共享

型房地产基础空间数据库, 使之成为城市房地产行业的空间定位基础, 成为“数字房产”的空间基础平台, 全面实现空间数据共享, 实现以图管房、以图管证、以图管档、以图管业。防止房屋重登、漏登, 防止产权虚报、瞒报, 为房地产管理、规划和建设, 为社会公众提供完善、优质和高效的房地产地理空间信息。

系统将充分结合房地产基础测绘和项目测绘业务, 体现工作流思想, 通过房产数字地图的测绘、房屋面积测算及产权户面积认证等业务过程, 采集大量有关房屋、土地、权属

状况、利用状况及相关的地形要素等空间数据和属性数据, 并按照统一的编码规则和数据标准, 建立起房地产基础空间数据库。该数据库将能够对房屋给予定位 (确定房屋的位置) 、定性 (确定房屋的权属性质) 、定界 (确定房屋的范围或产型) 、定量 (确定房屋的建筑面积) 的描述。系统应实现对房地产基础空间信息的采集、录入、处理、存储、查询、统计、分析、输出和维护等功能。

二、系统开发平台MAPGIS

房地产信息可以分为两大类:一类是房地产本身的信息, 例如房子的位置、周围地理环境等:另一类信息是房地产的一些属性信息, 例如房屋建筑年代、功能、所属单位等。

房地产信息中有明确的空间分布数据, 而且这些空间分布信息的描述和分析, 又是房地产信息管理系统中的一个重要的组成部分。由于具有明确的空间分布特性, 房地产信息管理系统必须建立在地理信息系统平台上。

MAPGIS地理信息系统是一个国产优秀GIS平台。它可对数字、文字、地图、遥感图像、航片、GPS实时数据等多源数据进行有效的采集、一体化管理、综合空间分析以及可视化表示。该系统是一个功能强大的大型软件系统, 能将传统的地图制图软件、数据库软件以及数据分析软件功能汇集到一个统一的平台, 从而为多源数据的综合评价与分析创造了一个理想的环境。MAPGIS平台分为“数据输入”、“数据处理”、“数据库管理”、“空间分析”、“图像处理”、“数据输出”以及“实用服务”七大部分。

三、系统功能设计

房地产测绘信息管理系统将图形与属性信息完全融合在同一数据库内统一管理, 提供多种灵活的图形数据双向输入与输出接口;实用的图形数据拓扑、查询、数据检查、编辑、房产成果图的输出等功能;能与房地产管理局的房产网络办公自动化系统实现数据库的共享。系统能解决的问题有:查询地形图、案卷定号、浏览楼层表、房地产查询统计、房地产专题图制作、地形图打印、接收地形图更新要求等。

1房产数字化测图子系统

通过使用各种测绘仪器, 采集房地产测绘点坐标, 绘制包括房产分幅分丘图, 以及出地形图, 方便以dbs形式建立地形库, 并对图库灵活的管理, 同时系统还需包括数据转换

(当前流行的数字测图软件格式数据的转入) 和地形图, 房产图输出功能。

2基础测绘子系统

主要完成属性数据输入 (图形属性挂接) , 空间资料转入 (建立丘幢空间拓扑关系, 可由空间数据库读入, 电子手簿直接读入, 其它格式数据转入, 以及键盘输入) , 以初始建库为核心, 提供部分图形编辑工具以及属性编辑, 建立起与房产专题相关的属性数据库, 外挂属性数据库。在该部分内, 录入房屋勘测属性数据、填写房屋调查信息。系统需包含控制点管理、数据维护与管理及制图输出等模块, 提供了强大的编辑功能, 如图形编辑、属性编辑、数据导入导出等。

3项目测绘子系统

以幢为单位, 生成测绘楼层表, 录入权属信息, 并建立起从幢到层到户的对应关系, 该系统通过唯一的幢号与基础测绘中的幢建立关联。提供数据转换, 从而利用Auto CAD强大的图形编辑功能实现分层分户图的编辑, 同时该系统也是为完成面积量测算等数据加工功能而设计的。

4房产测绘成果管理子系统

该子系统是实现数据汇总的平台, 是基于房产平面图编制丘、楼盘等房产要素, 并将项目测绘的分层分户图成果转入到房产基础GIS图形库中, 并建立分层分户图与房产平面图中丘、楼盘以及房产属性信息之间的关联, 完成丘幢户的互查。提供定位浏览、信息查询、条件检索、统计分析等功能, 同时也提供了灵活丰富的打印输出模板, 输出房产测绘中心的各类年度报表。

5系统维护子系统

完成系统运行的配置, 如数据库参数及图形服务器参数, 以确保系统的运行, 系统用户权限定义。此部分分为以下五个部分: (1) 环境配置 (2) 编码体系维护 (3) 符号库管理 (4) 用户权限设置 (5) 房产坐落词典更新。它能有效维护房屋地址, 辅助实现房产基础GIS图形属性数据的管理。

四、结语

浅谈房地产开发中的设计管理 第9篇

关键词：设计管理,业主,设计师,任务,资源,进度,技术

0 引言

随着前一段时间的房地产热, 高企的房价让房地产企业有足够的利润空间, 即使管理操作不甚规范的企业也能赚得盆满钵满, 但是随着从08年开始的经济萧条, 也让房地产企业的日子也越来越难过了。大浪淘沙, 终究这个行业要在竞争中重新洗牌, 留下来的企业必然是在经营、管理上优秀的企业。

房地产开发中的设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析, 设计过程的管理, 到施工中的技术配合和效果控制等, 基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分, 不能不引起从业者的高度重视, 甚至决定了一个项目的成败。在这里, 笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历, 从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理工作。

1 什么是设计管理

很多非从业者甚至部分从业者都会认为设计管理就是“管设计院”或者更有甚者, 认为设计管理就是“催图”, 这其实都是对于设计管理的曲解, 也是房地产企业在粗放管理形式下形成的观念。

我个人认为, 设计管理是贯穿于房地产开发始末的, 针对设计成果的, 兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。下面就围绕这个定义, 来对设计管理工作的内容进行进一步的阐述。

1.1 设计管理中的任务管理

作为业主方的设计人员, 也就是设计管理者, 区别于所聘请的设计顾问单位中设计人员最大的一点就是前者是任务的制定者, 而后者是任务的执行者。抛开了这个任务要求和行业技术要求以外, 对于设计文件的探讨是没有任何意义的, 很可能会掺杂进去设计管理者个人的好恶在里面。

这就涉及到业主设计师对设计文件的评判标准是什么, 那就是设计任务要求, 为什么不用设计任务书这个称谓呢?因为设计任务要求不仅仅局限于设计任务书, 这还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求, 甚至合同当中的一些要求。那么要制定合理有效的设计任务要求, 是业主方对设计顾问公司管理的根本。

设计任务要求这么重要, 我们就不能草率地编写, 我们以概念规划的设计任务要求为例来说明它的组成极其来源: (1) 规划指标要求 (来源于政府给出的该地块的规划条件) ; (2) 产品配比要求 (来源于市场调研及策划分析、成本测算、前期规划研究) ; (3) 规划原则 (来源于市场调研及策划分析、前期规划研究) ; (4) 规划成果要求 (来源于满足该阶段, 业主对于设计成果的了解、下阶段设计的衔接以及政府的报批要求) ; (5) 设计进度要求 (来源于项目的总体设计计划) 。

由上述组成的来源可以看出, 编写任务要求之前要有很多功课要做, 诸如规划研究;参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告;参与到成本测算, 在施工图设计任务要求中还可能需要确定限额设计的限值;编制总体设计计划等等。只有做足了这些工作, 才能形成合理有效的设计任务要求。业主设计师在判断设计成果时, 应该站在产品定位的角度, 或者说是站在客户的角度, 根据设定客户的好恶来判断。所以说好的设计管理并不是只是针对设计, 而是要跳出设计来谈设计, 更多的参与到策划、测算的工作中去, 任务的编制才能有的放矢。

1.2 设计管理中的资源管理

作为设计管理中的最大资源就是所聘请的设计顾问公司, 但在实际的委托中, 往往不是一家, 而是一个顾问团队, 按照专业及阶段的不同, 一般会有如下组成: (1) 规划方案设计单位; (2) 建筑方案设计单位; (3) 建筑施工图设计单位; (4) 景观方案设计单位; (5) 景观施工图设计单位; (6) 小区管网综合设计单位; (7) 室内装修设计单位。

一般还不止于此, 一个工程完成下来, 所涉及到单位也不会少于10家。

首先, 在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位, 或者说我们的委托原则是什么。一般情况下会兼顾以下几个原则: (1) 擅长原则:比如在产品定位中, 根据市场的接受程度等原因, 要求项目的建筑风格是南加州风格, 可能映入我们眼帘的就会是W+Y这样的设计单位, 因为这个设计单位所擅长的就是这样的风格, 比如广州的星河湾, 武汉的南国明珠等项目。 (2) 成本原则:这里说的是设计费用的成本控制, 一般在大型房地产企业, 会根据项目的定位, 确定总的设计费用, 比如说确定75元/m2, 那设计委托就要围绕这个限额进行, 可能会此消彼长。而且在同等条件下, 肯定是选择价格低的设计单位。 (3) 磨和原则:尽量选择以往配合过的设计单位, 这样他们的沟通成本会降低, 比如在笔者操作的一个项目中就是聘请了GBBN与北京墨臣分别担当建筑外檐与规划、户型的设计, 而他们正是在万科西山庭院项目的设计组合。 (4) 技术优先原则:我们在委托施工图设计单位时, 经常会遇到这样的情况, 技术好的设计单位配合度差, 而服务好的设计单位技术又不行, 那我们怎么权衡二者呢, 配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进, 而技术问题的改进不是一朝一夕能促进的, 而由于技术的偏差, 很可能对项目造成无可挽回的损失, 因此我们以技术作为更重要的选择条件。

其次, 在确定了设计顾问团队以后, 我们如何对这么多的单位进行管理, 除了通过合同、任务要求之外, 更多的工作是在各单位之间的协调、沟通工作, 并利用他们自身的技术优势形成“冲突”, 来解决问题。一般来说, 一家设计单位只对委托范围内的环节比较关心, 比如单体建筑方案设计单位对结构的可实施性和成本可能不会特别关心, 至少不如施工图设计单位关心, 那么我们就要在相应的节点来引入施工图设计单位, 来与方案单位产生“冲突”, 把后期可能遇到技术问题提前解决, 这是我们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插, 让每一个顾问单位在进行委托范围工作的同时, 也参与了对其他顾问单位的技术管理。

1.3 设计管理中的进度管理

首先, 设计成果的完成的时间直接影响房地产开发中的报批、施工等下一步环节, 因此要对总体的设计进行计划、进度管理。总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上, 能够将设计中各阶段进行完毕, 同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。

总体设计计划绝不是各专业设计计划的简单叠加, 要形成相应的时间穿插, 这样做不仅仅是为了满足缩减时间的需要, 更重要的是, 要让各专业设计形成有机的结合, 下面通过几个事件相关性的例子来说明: (1) 在进行概念性规划设计的汇报这个节点前, 要产生建筑单体方案单位 (甚至是施工图设计单位) , 还要产生景观方案设计单位。在汇报时刻, 将这两家单位引入, 形成与规划设计单位的“冲突”, 因为每个设计单位关注点不一样, 比如建筑方案设计单位更关注单体本身的形态, 而景观设计单位更关注单体以外的空间, 让他们在听取规划汇报时刻, 都联系自己的设计部分, 更能发现规划中的问题所在。 (2) 景观设计中的方案、初步设计的时间节点一定要与小区管网综合的方案、专业管线的施工图的设计节点发生联系, 一定不能做完一个再做下一个, 因为在室外可能存在大量的构筑物, 比如雕塑、院墙等, 很可能与某个管线的井发生冲突, 实际上相当于两个设计并行发展, 增加会审的环节。

其次, 编制的进度计划应尽量详尽, 而且具有可操作性, 并且要对应对于各个阶段有设计成果的要求, 下面截取某项目景观方案设计中的“深化景观方案设计”阶段为例。 (1) 深化调整甲方确认的景观方案设计 (3月11日至3月31日。成果:深化, 调整由甲方确认后的规划设计方案及户型平面 (CAD) , 提供供甲方初步选择的意向立面, 景观彩图资料) ; (2) 景观方案汇报 (4月1日) ; (3) 公司内外部对方案进行评审并反馈意见 (4月2日至4月4日。注:综合管网设计公司参加) ; (4) 根据反馈意见调整景观方案 (4月15日至4月21日) ; (5) 根据综合管网意见调整景观方案 (4月15日至4月28日) ; (6) 景观方案确认 (4月29日至4月29日)

1.4设计管理中的技术管理

在设计管理的管理工作中, 是以技术为前提的, 在通过流程把过程规范的同时, 具体的工作还要靠相关专业的技术的应用。通常的技术管理工作分为以下几类: (1) 技术研究:比如前期的规划研究, 就是要求业主设计师根据地块的规划条件及策划的相关要求, 根据当地的规划管理规定进行规划的实际摆位, 得出产品形态等初步结论, 指导后面的设计单位委托。 (2) 任务要求的编写:通过设计语言将产品定位表达成为任务书, 同时要结合规范、成本等其他的要求。 (3) 技术方案对比:比如结构部分基础选型的工作、公建建筑中中央空调选型工作等, 这都是要组织设计单位进行技术分析, 在多方案中对比成本、时间等综合要素来得出方案选型结论。 (4) 设计文件的审核:这是充斥在设计管理工作中的各个角落, 方案过程文件的交流、汇报的听取、图纸的审核等等。

2结束语

房地产设计管理 第10篇

关键词：房地产项目,设计管理,设计评价,设计指标权重体系

0 引言

随着我国加入WTO，房地产业的竞争也日趋激烈，对于房地产业既是一次严峻的生存挑战，也是一个难得的发展机遇。设计管理作为项目管理的一个重要方面，在相当程度上决定了整个工程的质量，直接影响到能否顺利施工以及工程项目投入使用后的经济效益和社会效益。

1 设计管理中设计评价问题概述

目前，大多数设计评价都采用专业审查的方法，各专业各自审查本专业设计的成果往往导致该专业审查满足要求，但是与其他专业有冲突，影响整个设计系统效果。采用专业审查的方法虽然能在局部形成最优设计，但是从系统角度来看，却不是全局最优的设计。通过对众多设计作品的分析，我们发现设计效果不好的原因虽然很多，但是很多设计失败的案例都与缺乏正确的设计评价有很大关系。于是设计的评价问题成为设计管理的一个重要问题。目前由于设计评价人员的认识水平有限及设计评价的复杂性，设计评价在实践中存在以下两个问题：一、设计评价中人的主观色彩较重，评价指标缺乏科学性、合理性；二、设计评价中没有合理的统一标准，致使评价不规范。

2 项目设计评价问题的应对策略———构建设计技术评价体系

2.1 构建综合评价体系

对一个工程设计目标的实现与否要从多个角度、标准来衡量，同时一个工程设计是由多个专业设计系统组成。但是由于工程设计目标及各专业系统之间的矛盾，带来设计评价中各种矛盾出现。而基于技术集成的综合评价体系可以更好的解决这个问题，工程设计评价体系如图1所示。

工程设计评价体系组成：

2.1.1 我们按照专业系统进行分解，把复杂综合的设计任务分解成各个专业设计系统，如图2。

2.1.2 根据工程设计的目标与各专业设计相关内容及要求,分析提出工程系统设计的评价准则,这些准则可以为具体的设计要求,工程设计准则示意图如图3。

2.1.3 在一个工程设计中，由各个专业设计系统提出的设计方案之间会存在矛盾，将各个专业设计的最优方案组合起来并不能形成一个最优化的工程设计，必须进行系统集成。首先采用系统分析方法，分析和处理设计总系统中各专业系统之间的相互关系；然后根据各个专业工程系统有不同的重要性，确定它们在工程设计系统中的重要性等级，在设计中优先满足等级高的专业工程系统的设计方案。如在建筑工程中，结构系统比设备系统优先级高，当结构系统与设备系统出现矛盾时，一般首先满足结构系统。

2.2 建立设计评价指标体系

2.2.1 建立设计评价中专业设计和设计准则的权重

由于设计的各个准则要求与对应的各专业设计系统的重要性并不是全部平等的，在设计评价中必须考虑他们之间的协调性，进行系统集成。首先对专业设计系统设定等级，按照各个专业设计系统占总设计系统的重要性用具体的百分比来表示，比如设计系统包括结构设计、设备安装设计、装饰设计、绿化设计，其重要性百分比如表1。

设计准则选取应根据工程设计的目标、工程设计专业内容以及国家规范要求建立，设并应与设计准则相匹配。具体办法，可由业主设计管理团队结合专家咨询团队，研究具体工程设计的要求，以及行业的标准要求并参照相关设计案例成果基础上，提取可以实现设计目标的设计评价准则。然后将这些设计准则的重要性用百分比表示如表2所示。

2.2.2 形成设计评价中具体设计指标权重

由于准则在设计评价过程中过于笼统，因此应该根据一定原则对准则进行分解深化到设计指标。在专业设计中有比较成熟的设计以及发展不是很成熟的设计，我们采用不同的指标确定办法。对于目前已经比较成熟的设计，根据文献总结法，直接应用已经成熟的指标，并根据具体的设计目标适当调整；对于不是很成熟的设计，我们可采取专家咨询的办法，确定指标体系。比如建筑设计我们就采用第一种方法，而生态规划设计就最好采用第二种方法。确定指标体系后，我们要确定设计指标的权重。指标权重的确定主要根据要实现的目标，由专家为该设计符合设计指标的程度来打分确定。然后根据每条指标所得分数占该设计准则的百分比，可以确定该指标的权重（如表3）。

2.3 技术评价方法的具体实施

在实际工程设计中，我们主要将此指标体系用于经过筛选的满足各要求的设计方案的评审。在确定设计方案时，我们经常遇到设计方案的评审，主要是从多种方案中选择一个最优的，检查该设计方案是否符合我们设计的标准，是否能达到最优的设计。此时我们可以根据指标体系对方案提出定量的评价，如图4。

利用上面介绍的权重分析法，我们能得到各个指标体系的权重=设计指标的权重×设计准则的权重×专业设计的权重。也就是每个交叉点都能得到一个权重，通过比较，我们很直观地观察出该设计方案是否最优，从而完成设计方案的评审。

3 结语

本文结合当前设计评价方法，提出建立设计指标的权重体系来解决当前设计评价存在的主观色彩浓重的问题，为设计评价提供一个客观的方法，加强房地产企业的设计管理。

参考文献

[1]谭术魁.房地产项目管理[M].机械工业出版社,2006.

[2]戚安邦.多要素项目集成管理方法研究.南开管理评论,2002,(6):70-75.

[3]虞晓芬.多指标综合评价方法综述.统计与决策,2004,(n):119-1.

房地产设计管理 第11篇

关键词：房地产项目规划设计管理

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败，由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上，认为设计公司配合不积极，方案总不能达到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员，大多工作都是通过承包和采购的形式完成的，而设计工作是贯穿项目始终的，对设计公司合理准确的采购，对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年(几乎是一辈子!)负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计!我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元!谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的情形。

现在物业已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看。”以前设计方案是不考虑物业的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。

四、计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目的方便。

在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果；户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善。

五，划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。

一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。

六、发展商与建筑商的关系

在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。

七，选好建筑师的技巧

建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人(业绩、经验、当面交谈)

八，发展商与建筑师的交流

发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。

前期工作是创作的源泉，交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否，也关系到项目建设的是否顺利。因此，设计的前期阶段，建筑师应主动和开发商联系沟通，尽量去挖他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思，从专业技术的角度给予转化和升华。

建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系，加强相互的沟通和协调，使建筑设计在建设工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。

九，策划师与建筑师

在过去是两点成一线，发展商直接找会画图纸的，一拍即合，一合就画，画出来就施工，然后卖楼，买不动请人策划，策划走几步成残局，就死棋。

浅谈房地产开发中的设计管理 第12篇

房地产热销时期, 高启猛涨的房价, 让房地产企业总有足够的利润空间。即使管理操作不甚规范的房地产企业, 也能赚得盆益钵满。但是, 随着2010年的住宅限购政策的出台、2011年全球金融市场大动荡、世界性经济不景气, 房地产企业的日子也就越来越不好过了。市场经济大浪淘沙, 终究建筑行业也要在竞争中重新洗牌, 留下的, 必然是在经营、管理上特别优秀的企业。如何才能成为房地产开发竞争中的佼佼者, 是众多开发者努力探讨的课题。

以往, 前期土地获取, 对于意向地块的规划研究分析、项目策划、设计过程的管理, 直至施工的技术配合和效果控制, 房地产开发的设计管理, 基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。房地产开发项目的设计费, 只占建安成本不足2%, 却影响着70%以上的建安成本。由于设计管理的疏忽, 会导致项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加, 甚至导致产品质量的严重受损。因此, 房地产开发中的设计管理, 作为房地产开发操作的重要组成部分:资源管理、任务管理、进度管理和技术管理, 就不能不引起业者的高度重视。

1 设计管理中的资源管理

设计管理中的最大资源, 就是所聘用的设计单位。房地产设计的类别比较多, 按对象可分为规划方案设计、建筑方案设计、建筑施工图设计、景观设计、市政综合管网设计、室内装修设计、幕墙设计、边坡设计等;按过程可分为方案设计、初步设计和施工图设计。一个工程的完成, 所涉及到的单位往往不会少于10家。

资源管理中, 首先涉及到的就是如何选择和委托设计单位, 选对了设计单位, 则设计管理就成功了一半。从设计行业的发展趋势看, 国外的房地产设计行业, 正走向专业化的发展道路。设计的分工越来越细, 设计的领域也越来越广。除少数具备规划设计、建筑设计和景观设计等, 有综合设计能力的知名大型设计公司外, 其它设计公司都将自己定位在某个领域, 进行专业化发展以打造核心竞争力。例如, 有许多知名国外的设计公司, 仅只专做别墅小区规划设计, 或中产阶级住宅的户型设计, 或写字楼的室内设计等。国内设计行业, 也在往这个方向发展。这种趋势将造成房地产开发企业, 需要整合设计单位会越来越多, 而且对整合和管理能力提出更高的要求。

一般情况下, 选择设计单位要兼顾以下几个原则: (1) 擅长原则:根据公司的市场定位和产品定位, 有针对性地收集设计单位的信息, 建立设计单位资源信息库。例如市场定位和产品定位是中档住宅, 及为中低收入阶层提供普通住宅, 设计管理部门从专业媒体、同行业等各种渠道, 收集省内中、低端住宅设计做得较好的设计单位的相关资料, 并由管理中心的总经理, 带领设计、营销和工程等负责人, 考察相关设计单位及其产品, 从中筛选; (2) 成本原则:即设计费用的成本控制。一般房地产企业会根据项目的定位, 确定总的设计费用, 比如说确定25元/m2, 那设计委托, 就要围绕这个限额进行, 可能会此消彼长。而在同等条件下, 肯定是选择价格低的设计单位; (3) 磨合原则:对合作过的设计单位, 建立设计资源信息库。信息库主要体现单位设计力量、资源配备状况、设计团队及主设计师的资历和业绩。具体到设计师评估, 更要体现其技术水平、沟通力、配合度、施工图质量、成本控制等方面的评估。从中尽量选择配合过的设计单位及设计人, 这样工作的沟通成本会降低; (4) 技术优先原则:在委托施工图设计单位时, 经常会遇到这样的情况, 技术好的设计单位配合度差, 而服务好的设计单位, 技术上又不行。那么该怎么权衡呢?配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进, 而技术问题的改进, 不是一朝一夕能促进的, 而且由于技术的偏差, 很可能对项目造成无可挽回的损失。因此, 应以技术的高低, 作为更重要的选择条件。

2 设计管理中的任务管理

作为房地产项目的设计管理者, 与所聘请的设计单位的设计人员的最大区别就是:前者是任务的制定者, 而后者是任务的执行者。房地产企业设计管理部门是“做产品”而不是“做设计”。房地产企业关心的是客户是谁、要做成什么样的产品 (客户喜欢什么样的户型、景观、环境和配套设施等) 、产品的成本和售价是多少, 产品要什么时候上市销售等, 房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求, 转化成设计的语言, 对设计委托单位提出设计思路和设计要求。

设计任务书是设计委托单位进行设计的主要输入文件, 也是对设计成果进行验收和评价的标准, 设计任务书编制要求全面、明确、准确的反映甲方的设计要求。设计任务要求这么重要, 我们就不能草率地编写, 我们以施工图的设计任务要求为例来说明它的组成及其来源: (1) 设计依据:规划局、国土局、消防、环保、人防、气象、电信、电业、水务、燃气等单位关于项目初步设计的审批意见书; (2) 设计指标要求:设计原则、总体要求、各专业 (建筑、消防、人防、结构、水、暖、电、市政等) 详细的设计要求; (3) 成本控制要求;建造标准、限额设计要求及成本控制建议; (4) 设计成果要求; (5) 设计进度要求。

由上述组成的来源可以看出, 编写任务要求之前, 要有很多功课要做, 诸如收集各政府部门政策要求、成本测算、确定限额设计的限值、编制总体设计计划等等。只有做足了这些工作, 才能编写出合理有效的设计任务要求。设计管理部门在判断设计成果时, 应该站在产品定位的角度, 或者说是站在客户的角度, 根据设定客户的好恶来判断。因此, 好的设计管理并不是只针对设计, 而是要跳出设计来谈设计, 更多的参与到策划、测算的工作中去, 任务的编制才能有的放矢。

3 设计管理中的进度管理

对于房地产开发企业来说, 时间就是金钱, 巨额的贷款利息、前期建设的大量资金投入, 以及市场行情的瞬息万变, 宏观调控的变幻无常, 都让房地产开发企业, 希望能牢牢地把握项目进度, 既希望加快设计进度, 又怕产品设计做得不好, 导致市场滞销造成巨大的现金流压力, 因此, 总体的设计进行计划、进度管理显得犹为重要。

首先, 总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上, 能够将设计中各阶段进行完毕, 同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。总体设计计划, 绝不是各专业设计计划的简单叠加, 要形成相应的时间穿插, 应预见到哪些设计是其它设计的前提条件, 它们的上下游关系或交叉关系如何。总体规划和主体设计是其它专项设计的前提条件, 在专项设计中, 景观设计是市政设计和照明设计的前提条件, 室内设计影响机电设计, 而景观设计和室内设计是可以并行的。为缩短设计周期, 可将相互有影响的下游设计工作进行前置, 将相互间没有影响的设计采取并行的方法。即在概念设计后, 就进行景观概念的设计, 在建筑方案确定后, 进行景观方案和室内方案的设计;在结构和设备初步方案确定后进行景观和室内初步设计, 然后进行市政初步设计;在主体施工图确定后进行景观和室内施工图设计, 然后再做市政施工图设计和照明设计。部品材料的调研工作, 在建筑方案确定后即启动, 待初步设计完成后, 明确部品材料清单, 并确定关键设备, 例如电梯的选型, 开始电梯的招标采购。因此, 要做好各类设计的无缝链接, 相关设计单位的选择工作, 也应该相应地前置, 并作好不同设计工作的设计交底, 避免各项设计在思路和设计要求上的脱节。其次, 编制的进度计划, 应尽可能详尽、具有可操作性, 并且对各个阶段, 要有设计成果的要求。

4 设计管理中的技术管理

设计管理的工作中, 是以技术为前提的。通过流程把过程规范的同时, 具体工作, 就要靠相关专业技术的应用来理顺。通常的技术管理工作分为以下几类: (1) 技术研究:比如前期的规划研究, 就是要求业主设计管理部门, 根据地块的规划条件及策划的相关要求, 按当地规划管理规定, 进行规划的实际摆位, 得出产品形态等初步结论, 指导后面的设计单位委托; (2) 任务要求的编写:通过设计语言, 将产品定位表达成为任务书, 同时要结合规范、成本等其他方面的要求; (3) 技术方案对比:比如结构部分基础选型的工作、公建建筑中央空调选型等, 这都是要组织设计单位进行技术分析, 在多方案中对比成本、时间等综合要素, 得出方案选型结论; (4) 设计文件的审核:其充斥在设计管理工作的各个角落。方案过程文件的交流、汇报工作的听取、图纸的审核、设计变更的审核与控制等。其中设计变更的审核与控制尤为重要, 设计变更总费用如能控制在建安工程总造价的5%以内时, 即可判断为控制效果良好。那么, 设计变更应该如何控制呢?应从变更的分类、变更可行性论证、和变更统计分析达到。

设计变更的来源和性质通常可分为: (1) 设计院:纠错类、缺漏类变更; (2) 甲方:优化类、营销类、超投资类变更; (3) 施工方:现场施工产生的错误、使用材料品种的改变变更; (4) 外部:投诉类、政策类。如属于纠错类和缺漏类的变更, 此基本上都必须实施的。可行性论证的作用不大, 基本上就是直接发放执行。其它类别的设计变更, 由设计管理部门组织变更涉及到的相关部门和成本管理部门, 共同进行论证。成本部对变更的工程洽商费用, 予以估算, 如果变更影响到销售承诺, 还须将变更情况及时通知营销部或招商部, 与客户及时进行沟通和确认, 以免造成后期客户投诉甚至诉讼。

在项目进度较紧张情况下, 为确保进度不受变更的影响, 有些在做变更论证后, 并不进行工程洽商费用估算。因为, 与施工单位工程洽商, 有分歧会影响施工进度, 待工程竣工结算时, 再与施工单位进行费用洽商。这种方式有利于进度控制, 结算时甲方处于主动, 但不利于成本的及时统计和控制, 往往要待竣工结算后, 才知道目标成本变动情况。

设计变更完成后, 应及时对变更的类别作统计分析, 通常是每月做变更统计与分析报告。纠错类和缺漏类的统计, 应作为对设计院进行供方评价的依据之一, 优化类变更的统计和分析结果, 进入设计信息库, 积累经验和提高设计管理能力。

5 结语