房地关系范文

房地关系范文（精选11篇）

房地关系 第1篇

房地产产业是我国的支柱性产业, 它对我国国民经济的发展具有很大的促进作用, 具有较高的产业关联度和具有非常强的带动效应, 它对我国经济的发展起着重要的作用。为了更好地搞清楚当前我国房地产金融结构与房地产经济增长之间的关系, 我们采用了相关的方法进行分析。从调查分析的结果当中我们可以发现:房地产金融结构在突变期间对于我国房地产经济的增长带来的负面影响是短期均衡受到改革措施冲击的结果, 但是, 如果我们从长远的来看这是积极的, 并不会对我国的房地产经济产生太大的负面结果, 不会影响长期的均衡。

一、当前我国房地产金融结构的发展现状

众所周知, 现在我国的房地产金融结构还是以银行为主导型。所以, 将来我国房地产金融结构优化的方向应该是实现金融政策开放, 以及实现金融工具的创新。甚至我们可以这么说, 房地产金融结构的政策可以成为国家房地产经济发展政策基础性工程。这些年来, 伴随着我国社会的不断发展, 以及我国人民生活水平的不断提高, 我们对房地产相关产业的关注力度也在不断的提高, 然而, 房地产金融结构是我国房地产产业发展的核心, 这将会对我国房地产产业的发展起着直接的影响作用, 所以, 我们要进一步对房地产金融结构与房地产经济的增长关系进行分析和研究。

所谓的金融结构是指:一个国家金融结构的形成取决于多种因素, 但是, 最为主要的是当前社会的经济制度和当前社会的经济发展程度。然而, 国家的金融结构也不是完全取决于当前国家的经济, 但是, 它对于决定我国社会经济发展的社会经济结构的形成具有重大的影响, 甚至可以说, 在一定程度上起着决定作用。这主要是因为, 一定的金融结构是商品经济顺畅运行的条件和促进因素, 除此之外, 合理的金融结构也可以调节社会经济结构, 促使我国的经济朝着合理化的方向发展。

二、房地产经济的增长现状

房地产经济的增长受到了很多因素的影响, 主要有以下几个方面特点:生产周期长、资金密集性、相互影响性、易受政策影响性、房地产的增值性。目前我国的房地产市场并没有构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的地产融资渠道单一, 这就会导致信托、上市、债券、基金等融资渠道发展缓慢。还有一些商业银行为房地产业的资金需求提供支持, 然而, 因为房地产的信托规模很小, 并且, 功能单一, 对于股权融资和债券融资的能力是很有限的, 兴起不久的住房贷款证券化和房地产产业基金等有利于房地产行业发展的金融产品还处于摸索和探究阶段。然而, 在房地产金融市场上还出现了新的一系列问题, 主要有:缺乏专业的房地产抵押贷款机构, 以及专业的房地产投资机构、担保机构和保障机构。这也会促使其风险性变得很高。

我国房地产经济的增长过程中, 房地产市场秩序很混乱。现在, 我国的房地产市场没有一个良好的秩序, 这就会造成房地产开发、交易和服务管理上带有一些不合乎法律规范的现象, 从而使得我国的房地产市场秩序一片混乱。

随着我国房地产经济的增长, 但是我国的住房保障系统仍然不完善。随着我国经济的发展, 我国政府已经在很大程度上来确保人民的住房需求可以在最大限度上得到满足, 政府近几年在不断地完善住房保障体系, 但是, 由于在住房保障体系建设的过程中存在着资金、意识这些方面的影响, 造成我国住房保障体系的建设发展非常缓慢, 其中一些廉租房的建设和使用情况不容乐观。所以, 很大部分的中低收入家庭在住房方面仍然存在很大的问题。现在, 不完善的住房保障体系, 加剧了我国房地产市场的供求矛盾, 而且还造成我国的房地产市场不能够健康的发展。目前, 我国的房地产经济发展过程中出现的一系列问题都是由于房地产金融结构不合理所造成的, 因此要促进我国房地产经济的不断增长, 必须要搞好房地产结构与我国房地产经济增长方面的关系。

三、正确处理两者关系的建议和措施

第一, 金融结构对房地产经济增长促进作用的发挥需要房地产金融结构和经济结构的合理搭配。除此之外还有, 政策制度的长期性也是金融结构对房地产经济增长促进作用的有力保障。政策的执行会在短期内对它们的均衡产生一个冲击, 从而使其偏离原来预设的轨道这只能说是短期的失衡, 然而, 从长期来看, 标准化的协整向量足以说明我国的房地产金融结构与房地产经济的发展在经过相应的调整后, 还是存在着一定的均衡关系。这样也是可以促进房地产产业不断进步和发展的。

第二, 要合理地控制我国城市化的进程, 尽量限制我国农村人口向城市涌入, 这样可以更好地控制城市住房的需求, 缓解城市人口压力, 从而在一定程度上可以控制住房的需求, 可以对房地产市场进行合理的调控, 可以更好地调整房价。控制好了房价, 合理地调整房地产金融结构, 为我国房地产产业经济的增长提供更多的可能。

第三, 有针对性的, 根据我国房地产经济的增长情况合理调整我国房地产金融结构。我国目前的房地产金融结构仍然是银行主导型, 大多数都是来自于银行的贷款。所以, 房地产企业应该转变资金来源渠道, 扩大自身资金来源。创新金融工具, 实现长久经济增长。

四、结论

实现房地产经济稳定快速增长, 必须要合理地调整房地产金融结构。合理处理这两者的关系, 促进经济更好发展。

参考文献

房地产相邻关系案例分析 第2篇

甲与乙是东营区某村村民，平日关系甚好。只是年初甲在乙房屋后面建房时，没有留出足够的空间，其房屋的滴水檐距乙房屋后墙太近，以致下雨时乙房屋后墙墙体因水滴受潮导致屋内墙皮脱落，进而影响正常居住生活，甲屡劝乙不听，两家关系交恶，最终甲将乙告上法庭。

评析：

1、关于相邻权。相邻权是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，基于法律规定而派生地享有在他人不动产上的权利。如享有在他人不动产上的通行权、用水排水权、铺设管线权、采光权等。相邻权纠纷在现实生活中经常发生，民法通过扩张或限制不动产所有权与使用权的方法来调整相邻关系，目的在于使相邻各方彼此为对方行使不动产所有权或使用权时给予必要的方便，以谋取相邻各方利益的需要，从而充分发挥不动产的社会经济效益，民法相邻权制度的意义集中表现于此。同时，正确处理相邻关系，还具有增进团结、发扬互助精神，维护社会经济秩序等意义，相邻关系处理得好，互利互惠，增进协作和友谊，促进生产和生活;处理不好，往往邻里反目，给自己和他人造成诸多烦恼及纷争。

相邻关系是法律直接规定，而非当事人约定的，不同主体的不动产地理位置上的毗邻是引起相邻关系发生的法定条件，这里的毗邻，既包括不同主体的不动产的相互“毗连”，又包括不同主体的不动产的相互“邻近”。本案中，原告与被告的房屋因地理位置“邻近”而发生了法律规定的相邻关系，从而双方在行使对自己房屋的使用权时，应相互给予对方必要的方便或接受必要的限制。

2、关于相邻权应遵循的基本原则。根据《民法通则》第八十三条的规定及相邻关系的性质、特征，处理相邻关系应遵循“有利生产、方便生活的原则”。相邻关系无不涉及相邻各方的生产或生活，有利生产、方便生活、充分发挥不动产的使用效益，是法律调整相邻关系的目的所在。中国自古有“远亲不如近邻”之说，本案中甲与乙多年毗邻而居且关系素好，故应遵循“予人方便自己方便”的古训，发扬团结互助的精神，建立睦邻友好关系;在行使不动产所有权、使用权与相邻权时，相互尊重邻人的权利，兼顾邻人的利益，不能以邻为壑，损人利己;在遇到问题时，要互谅互让，采取协商的办法，公平合理地解决。

解决：

城市与房地产业发展的关系 第3篇

自美国次贷危机爆发以来, 其危机对其他国家众行业的影响可见一斑。究其爆发的最为直接的原因无非就是房地产业资源的不合理配置, 进而导致了多米诺骨牌效应。因此, 在很大程度上, 房地产业资源配置的合理与否是该城市循环经济能否得以顺利发展的一个基本要件;而城市循环经济发展又决定着城市的价值定位。

房地产业提升城市价值的过程也是实现其自身价值的过程。随着改革开放、经济发展、生活水平的提高, 人们对住房的要求不再局限于满足基本生活需要, 更多地开始注重户型的优化、空间尺度的延伸、环境配套的现代化。因此, 房地产商为迎合时代发展要求需要开发高品质楼盘。开发高品质楼盘, 在为城市创造经济价值、文化价值、生态价值的同时, 更重要的是提升了房地产业价值。

要实现现房地产发展与城市发展的良性互动。房地产业价值彰显城市价值, 城市价值在一定层面上映射地产价值。也只有实现真正意义上两者的良性互动, 才能实现地产与城市发展双赢的目标。

二、房地产业发展是城市文化追求的体现

真正意义上的城市文化, 不应该仅仅停留在对传统的延续层面, 而应与现代生活相适应, 契合时代发展的需求。源于历史而高于历史文化的更新与创造, 才能使一个城市更富有生命力和影响力。

房地产是一个高产出高回报的领域, 建造品质楼盘、渲染城市文化风景, 是开发商的责任和对社会应有的回报。房地产商应将房产开发与城市的自然、人文资源相结合, 同时应把全新的建筑文化意识和提高生活质量意识带入所开发的城市, 避免千城一面、千楼一面、千街一面等审美疲劳悲剧的上演。实现城市与地产的良性互动, 只有这样房地产业可持续发展才能变为可能。

随着城市发展节奏的日益加快, 人们物质生活与精神生活都得到了前所未有的提升, 对于住宅的要求也不仅仅只是满足最基本的居住功能了, 还要求更多:建筑设计、园林景观、社区文化等。对于城市白领和中产阶层来讲, 在户型设计、社区人群、精神内涵方面则有更多的需求。什么样的房地产与之所对应的就是什么档次的文化、品味。历史建筑重点不在于其建筑本身, 而是在其结构外观背后所蕴藏的深厚的文化意味。在欧洲众多国际化大都市中, 房地产是以古朴作为基本格调, 而正是这种格调决定了其文化的厚重。诸如奥运会的鸟巢, 它不仅仅是以庞大建筑外形存在的, 更重要的是它彰显着浓厚的现代艺术气息。当某种物品上升为艺术品时, 它的价值单靠经济价值是不能衡量的。

三、房地产业发展是城市人民物质生活水平与素质的体现

房地产作为城市的硬件设施, 其发展水平代表着城市的经济发展水平, 而城市经济发展水平又是人民物质生活水平的重要体现。

而随着改革开放、经济发展、生活水平的提高, 人们对住房的要求不再局限于满足基本生活需要, 更多地开始注重户型的优化、空间尺度的延伸、环境配套的现代化。所以, 一地区的房地产发展如何, 就能感知到当地人民的生活水平如何。假如在某城市仍有棚户区, 就知道该地区的生活水平不怎么样;在某城市大厦林立, 就能强烈感知其经济发展的强劲、人民生活水平的优越。

素质即综合素质, 是指人所具有的认识、分析、处理事物的潜能, 通常包括思想素质、文化素质、身体素质等等。房地产业发展在一定层面上能彰显城市人民的素质。物质决定意识, 意识反作用于物质。只有物质生活水平到达一定程度了, 素质才能提高。

四、房地产业发展是城市审美的体现

房地产业发展是城市审美的体现。一地区房地产对顾客而言, 如果能让其达到感受阳光, 物我两忘的境界, 说明此地房地产的发展是成功的。在绿色、环保、可持续发展已成为本世纪的流行主题下, 如何才能达到感受阳光, 物我两忘的境界, 这就需要设计出唯美而且性价比高的楼盘。而营销追求的就是在“市场出清”的前提下利润最大化。所以, 我们房地产业要努力沿着与时俱进的道路不断追求卓越和创新。例如, 某些时候仍要加大楼盘投资, 使其节能化、环保化, 进而提高其经济的附加值;甚至还可以把某些新的理念附加上去, 使其更能适应时代审美发展的要求。也只有这样, 我们房地产业才能实现与城市发展的良性互动。

要将房地产品牌化。随着房地产行业和国际接轨, 更多建筑风格和建筑类型开始引入, 德式的、法式的、欧式的, 超高层公寓、花园洋房、连体排屋、独栋别墅等, 这些原本距离普通百姓比较遥远的建筑群开始在城市各个角落显现并呈现给我们现代化的享受。我们房产商要针对不同城市、不同特点的消费群体, 量身定做产品, 挖掘不同层次、不同类型受众的真实需求。依靠个性化的设计、高标准的质量、超值的价值享受、有效的情感沟通, 树立在不同城市的品牌形象。品牌的内涵在于一种知识。看楼盘就像读一本书一样, 我们能从中读到什么、感受到什么?进而将品牌涵盖的知识专利化。我们做产品初衷就是想将标准的产品走向品牌化, 品牌的产品走向国际化。

房地产业发展水平体现着政府的投资环境, 房地产产业在一定层面上可以说是一个城市的形象代言人。城市假如缺乏一个生态的、和谐的环有审美感的城市投资的。

五、房地产业发展是城市政府办事水平的体现

房地产业发展是城市政府办事水平最为直接的体现。这里提到的办事水平主要包括城市政府的决策水平、科学的规划布局水平等。举个最为简单的例子:关于生活区、工业区及商业区的划分问题, 首先生活区和商业区不能跟工业区交叉, 但生活区和商业区与工业区距离多少尺度合适?生活区可以与商业区交叉, 但交叉尺度又为多少合适?怎么来体现科学性?诸如此类的问题, 都需要政府做最后的决策。

公共空间的合理分布, 是对人最大的关怀和尊重。现代化城市必须具备一流的公共文化设施, 如博物馆、场、体育场、青少年活动中心、会议中心、学术交流中心、音乐厅等。

作为城区建设, 不要求面面俱备, 应因地制宜, 突出主题。建设广场不仅提供开敞的文化空间, 在视觉景观上给人以美的享受, 而且它还可以作为居民休闲游憩的场所, 将文化景观和文化活动充分结合。

XX房地产公司公共关系策划书 第4篇

杨雨萱 ***

Ⅰ、公关背景

该房地产公司选中了一个湖中一个景色秀丽的小岛屿，在小岛屿上建造了几幢豪华的公寓，命名为“港湾公寓”。这个小岛屿四面都是水，与外界隔绝，仿如一处“世外桃园”。公寓建成后的头三年，只售出了35%的单位，采取降价政策后，销售仍然没有起色。这家房地产公司非常焦急，怎么也想不透其中原因，遂邀请本公共关系公司来协助工作。Ⅱ、公关调研分析

一、面临的问题

公众（尤其是潜在的买主及对潜在买主有影响的人）对港湾公寓存有偏见，缺乏整体性的了解。比如，老人觉得住进去会太冷清寂寞，难以找到年纪相当的老人一起聊天、打牌；年轻夫妻觉得尽管环境不错，但交通不便，买东西、食品难，小孩上学更难，而且缺乏娱乐和夜生活。

二、环境分析

“港湾公寓”质量上乘，设施良好，附近景色迷人，而价钱相对来说不算特别贵，附近居民完全有购买能力。只要公关宣传做到位，就会明显改善目前的销售情况。Ⅲ、公关项目策划

一、公关目标：

整体目标：形成推销公寓的良好气氛，使原来滞销的公寓成为抢手货。分目标：

1.在公众中树立港湾公寓住得舒适、社会服务设施配套完备的形象。

2.在港湾公寓已有的住户中发展社会群体意识，形成住户彼此融洽相处，互相关心的小社会环境。

3.改善公寓对外的交通条件。

4.说服本地的意见领袖入住港湾公寓，从而达到劝说一般公众的目的。

5.制造新闻，提高知名度。

二、公关主题：

让滞销公寓变抢手货

三、目标公众、采用的方法和沟通渠道：

1.目标公众是知晓公众，特别是潜在的买主。采用的方法是：用实际行动加上适当的宣传达到。

2.目标公众主要是现有住户。采用的方法和沟通方式是：各种联谊活动，进行个体沟通。

3.目标公众是一般大众和政府部门。方法是做出实际行动，引起宣传。

4.目标公众是意见领袖。方法是邀请参观和入住。

5.目标公众是记者及一般大众。方法是实际行动和大众媒介的宣传。

四、公关策略：

为了达到上述目标，公司设计了五项大的活动：完善公寓的服务设施、增强居民群体意识、说服房地产公司资助政府建造连接小岛与陆地的公路、邀请城市名流参观公寓和赠送知名人士公寓、制造正面大新闻。

五、媒体选择

1.报纸媒体

2.网络媒体

3.电台媒体

六、项目实施

1、完善公寓的生活服务设施设备。开各种商店，设音乐厅、酒巴和夜总会，建造游泳池和健身室，开办学校和幼儿园，尽量使小岛里生活服务设施完善形成一个相对独立的小社会。通过广告向外界宣传这些变化，让公众了解港湾公寓不再是一个生活不便的地方，而是一个环境优美、宁静而社会设施又全面的居住圣地。

2、增强居民的群体意识。

（1）公关公司组织马戏团给居民们演出节目，教他们小丑化妆术，居民们从中得到很大娱乐，又借此给左邻右舍提供了见面攀谈的机会。

（2）春节来临之际，公关公司给每户住户写了封问候信并附上一份礼物作为祝贺，同时还组织居民进行春节家居装饰布置比赛，还抢印港湾公寓景色的贺年卡和明信片。

3、资助政府建造联接小岛个陆地的公路。鉴于公众对港湾公寓交通不便所提出的意见，房地产公司斥巨资资助政府建造一条联接小岛屿和陆地的公路，以方便住户上班和购物。这一行动受到诸多报刊的登报曝光。

4、邀请城市名流参观公寓和赠送知名人士公寓。考虑到意见领袖的现身说法的作用，公关公司邀请城市的一些名流，如政府部门的官员、知名的教授、企业家、体育和电影明星等到港湾公寓参观，并给为本市作出过杰出贡献的某些知名人士赠送公寓。

5、制造正面大新闻。为了巩固以上公共关系活动的效果并进一步提高知名度，公关公司最后还制造了两项大新闻。

（1）首先，组织了一次名为“城市历史纪念品大拍卖”活动，所得款项全部捐献给当地的建筑研究中心作为建筑教育基金之用。先在电视上大做广告，劝说公众捐献具有本城历史意义的纪念品．这一活动终于成了新闻记者追猎采访的对象。

（2）其次，国庆当天在港湾公寓楼前的空地上建了一个升旗台，树起了一支旗杆，邀请了附近一所军校的学员当作升旗的仪仗兵，并请了一队乐队出席演奏助兴。在音乐声中，开始了令人注目的升旗活动。只见在市长所派的代表主持下，军校学员们庄严地升起了国旗，并在空地上用三角小旗变换拼出了“港湾公寓”四个醒目的大字，为摄影记者提供了拍摄的好镜头。终于，在当晚的电视新闻上，港湾公寓升旗仪式的实况被报道出来。

七、公关预算

（略）

Ⅳ、公关策划评估

通过这一系列的公共关系活动，港湾公寓终于改变了原来滞销的状况而成了抢手货，达到了语气的公关目的。

1、完善了公寓的生活服务设施设备，树立了一个环境优美、设施完备的居住圣地的形象，使公众了解到港湾公寓不再是一个生活不便的地方，而是一个环境优美、宁静而社会设施又全面的居住圣地。

2、增强了居民的群体意识。通过组织马戏团表演节目和春节给居民寄信问候等活动，不仅为居民寄春节贺卡提供方便，又能增强住户的自豪感，并且还可以通过住户之手向其亲友宣传港湾公寓，提高知名度。这些活动落实后，在港湾公寓居民中产生了很大的反响。住户们认为这家房地产公司很富于人情味，关心他们的生活，在这里住得舒畅安，左邻右舍又能和睦共处，不象很多住宅小区那样人情淡薄。于是，港湾公寓的居民经常由衷地向同事、亲友赞扬和推荐港湾公寓。这些个体传播尽管一次传播面窄，但一传十，十传百，知道港湾公寓的人越来越多，对加强潜在买主的买房决心起到很大作用。

3、方便了住户购物和上班。房地产公司资助政府建路这一行动不但给港湾公寓住户带来方便，而且还为社区建设作出了很大的贡献。由于帮助政府部门改善了交通条件，这家房地产公司因此和政府部门的关系得到了很大的改善，在政府部门树立了关心社区建设的良好形象。新公路的建成是城市居民心目中的大事，因此，建造港湾公路这一行动引起了记者的瞩目，港湾公寓的名字由此得到了很多见报的机会。

4、掀起购买公寓的热潮。通过邀请社会名流参观公寓并赠送知名人士公寓这一活动后，引起那些崇拜知名人土的公众掀起一股购买港湾公寓的热潮，取得了良好的经济效益。

土地市场与房地产市场关系的研究 第5篇

关键词：土地市场；房地产市场；关系；分析

中图分类号： F293.2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）35-82-2

0 引言

随着社会、经济的快速发展，人民的居住需求不断增长，促使房地产的快速、多元化发展。与此同时，房地产除了在满足人类居住需求外，与众多产业也是息息相关，比如消费、金融、就业、信贷等。近年来，国家对房地产业的重视度不断提高，并且制定了一系列的制度、政策，推动城镇住房的快速改革，引导其健康、平稳的发展。然而，由于房地产投资的过快增长，也日益暴露出了各种弊端，比如房地产市场供需结构的失衡、房价增长过快等。因此，对土地市场与房地产市场关系进行研究非常有必要。

1 地价与房地产价格的关系

研究表明，房地产价高的根源在于昂贵的地价。房地产价格与地价均授予产权价格的范畴，且决定于供求关系。其区别在于：在土地市场需求中，受到自然供给的影响，在价格方面的变动，也更倾向于需求。然而，与土地市场不同，房地产供给不包括生产费用。所以，作为一个生产的过程中，必须满足足够的经济回报，才能持续地发展下去。正因为如此，房地产价格既是购买方的价格，也是出售方的价格。除此之外，在不同城市中，地价的差异性，也引发了房地产价格的差异。经分析，可以得出下面的结论。第一，地价与房地产价格永远呈现正相关关系。当税费率、 容积率、建安成木不同时，也会影响到地价与房地产价格的关系。第二，上述条件中，保持其他条件恒定，当容积率的变化与房地产价格的变化呈负相关的关系。比如，当容积率增大时，房地产的价格就会降低。同样，保持其他条件不变，建安成本与房地产价格呈现出正相关的关系。举个例子，当建安成本升高后，就会导致房地产价格上升。再次，保持其他条件不变，税费率的变化与房地产的价格也呈正相关的关系。同时，与其他两个指标上臂，税费率的变化对房地产价格的影响最大。即当税费率下降后，房地产的价格就会下降。当税费率增加后，房地产的价格就会上升。可以看出，要想降低房地产价格，采取降低税费率的方式，是非常有效且比较直接的。

2 土地供应量与房地产数量的关系

房与地息息相关，不可分割。保证足够的土地供应量后，才能为房地产的数量提供条件。在分析二者之间的关系时，通常将容积率作为重要的参数。容积率指的是：在城市用地中，允许修建总建筑面积与地块面积的比值。下面的公式可以反映出二者的关系。如式（1）所示。

Q=F×QL（1）

在式（1）中，Q为房地产的数量，F表示容积率，QL表示土地供应量。保持容积率不变时，当土地供应量增加后，房地产的数量也增加。当土地供应量减少后，房地产的数量也减少。所以，二者之间是正相关的关系。直线穿过原点m后，显示了土地供应量与房地产数量的线性关系。即容积率下降时，m线斜率减少，并向下旋转，然后成为m1线。容积率上升时，则与上述的变化刚好相反，m线转换为m2线。一般而言，容积率的指标大于1，如图1所示。

3 土地市场与房地产市场互动机理

首先，从经济学的角度分析。如果房地产需求上升后，则会导致土地供应量、地价、房地产数量纷纷增加。所以，房地产价格上升后，也会使土地供应量上升。同时，土地供应量出现变化后，也是由房地产价格的变动引起的。其次，从土地价格弹性变化来分析。如果土地供给弹性充足，此时就可以满足房地产数量对土地的需求。所以，当土地供应量增加后，房地产价格不会受到影响。相反，当土地供给无任何弹性时，如果增加土地供给量，就会扩大房地产的需求，进而导致房地产价格增长。但是，从现实中来看，上述两种情况存在的非常少。最准确来说，二者之间的关系应该是介于两种情况之间。当城市处于发展的初期时，人口对于土地来说，也是相对宽松的。此时，土地供给弹性较大。如果土地供应量出现变动后，则会使房地产价格产生较大的变动。与此同时，随着城市的快速发展，人口数量就会大幅度增加。但是，受到城市规划的限制，城市土地越来越少，进而降低了土地的弹性供给。在这种情况下，如果土地供应量发生变动后，对房地产价格的影响也逐渐削弱。所以，当土地供给价格弹性条件不同时，也会导致土地市场与房地产市场呈现出不同的变化。该关系可以用曲线图来表示，如图2所示。

4 建议

根据上述理论，基于土地市场与房地产市场的关系，本文翻阅了大量的文献，并结合自身的工作经验，提出几点具体的建议和意见。首先，将用地制度中的“双规制取消”，并在政策上加大支持，比如，减免税收，提供无偿资助政策，有偿资助政策等。在“双轨制”的用地制度下，暴露的问题越来越多。因此，必须加大改革的力度。其次，土地储备中心在制定土地供应计划时，必须以市场需求标准。具体来讲，相关部门必须深入到土地市场环境当中，考虑到不同供给对象的不同需求，制定合理的供应计划，或者有偿出让用地计划。同时，在实施城市土地规划时，根据市场发展的成熟度，积极向有偿出让形式转变。再次，在出让土地时，采用拍卖的方式。长期以来，在出让土地时，主要采用协议的方式。但是，这种方式并不能真实地反映出市场的需求，本质上来讲就是行政划拨。鉴于此，采用拍卖的方式非常有必要。复次，采用税收的手段，促进城市土地内涵挖潜。研究表明，利益驱动是导致城市用地快速扩展的重要原因。因此，有必要建立城镇土地线，遏制土地被过度占用，以此来增加农业净收入。最后，对现行的城市总体规划制定方式进行改革。当前，在城市土地规划中，存在很多问题，影响到了人口预测的准确性，不利于土地资源的合理配置。因此，必须进行改革，以此来提高决策的科学性、合理性。

5 结束语

本文结合实际的工作经验，分析了土地市场与房地产市场的关系。然后，针对二者之间的关系，提出了改善的具体建议和意见。比如，将用地制度中的“双规制取消”，并在政策上加大支持；土地储备中心在制定土地供应计划时，必须以市场需求标准；在出让土地时，采用拍卖的方式等。希望可以作为参考。总而言之，只要掌握开发地产市场的发展规律，才能采取有效的办法和措施，促进其健康、稳定、快速地发展。

参 考 文 献

[1] 厉伟，孙文华.土地垄断供给、纵向市场关系与房地产价格——兼论基于价值链分析的房地产市场竞争促进政策[J].当代财经，2014，12（06）：5-9.

[2] 范卫华.土地供应对房地产市场影响的有效性探析——以合肥市为例[J].西北农林科技大学学报（社会科学版），2012，10（02）：47-50.

[3] 刘博，周晨丹，刘晓欣，孔倩，董纪昌.土地市场波动与房地产价格的关系分析：基于VAR模型的实证研究[J].数学的实践与认识，2012，25（13）：47-54.

[4] 李佳.通货膨胀、货币供给与房地产市场关系的实证研究——基于后危机时代数据的考察[J].金融理论与实践，2012，14（08）：13-18.

[5] 郭克莎.中国房地产市场的宏观定位、供给机制与改革取向[J].经济学动态，2015，22（09）：4-12.

中国股票市场与房地产市场关系 第6篇

一、中国股市与房地产市场负相关关系

根据中国统计年鉴统计数据和中国金融发展报告数据整理, 自1995年以来, 中国股市与房地产市场的发展均经历了四个阶段:

第一阶段, 1995-2001年上半年, 房地产投资增速跌落而股市繁荣。全国房地产开发投资增速从1995年的75%跌落至1996年的2.13%, 其后至2000年才又回到20%附近。而上证综合指数在1996年到2000年启动了从536点到2309.99的大牛市。

第二阶段, 2001下半年至2005年上半年, 房地产市场开始回升, 股市步入萧条。房地产投资从2001年到2005年的年增长率分别为27.29%、22.81%、30.33%、29.59%和20.91%。与此同时, 股市从2001年的2179点以后则开始了大熊市, 一直跌至2005年6月的998点。

第三阶段, 2005年下半年至2007年上半年, 房地产市场和股市步入共同繁荣阶段。股票市场从2005年7月开始了一轮大牛市, 在不到两年的时间里, 从1000点左右迅速上涨到4000点以上, 上涨幅度超过200%。而与此同时, 房地产投资不仅没有回落, 反而开始加速上升。房地产投资增速一直高于20%, 至2007年4月, 房地产投资增速达到28.2%, 四川等地房地产投资增速达到41.4%。股票市场与房地产市场的负相关效应消失, 出现了共同繁荣的局面。

第四阶段, 2007年下半年以来两个市场关系变得更为复杂。2008年, 中国经济受到全球金融危机的影响, 经历了一次大震荡, 中国的房地产市场与股票市场也经历过了一个大跌后逐渐回升的过程。虽然两个市场在这一阶段的波动趋势相似, 但两者的相互作用关系却并不是简单的正相关, 在巨大的经济冲击和政府的一系列大剂量的救市方案的作用下, 两个市场的关系变得更为复杂。2011年以来, 在史上最严的房地产调控政策实施下, 房地产市场步入下行通道, 与此同时, 在货币政策紧缩、经济增速放缓及欧洲债务危机等一系列内外利空因素冲击下, 股票市场也持续走弱。

由上述数据可见, 中国当前的股市和房地产市场发展的关系与2005年前存在巨大的反差。在以往两个周期中, 房地产市场繁荣的情况下, 股票市场就会步入熊市, 一旦股票市场开始走牛, 房地产市场就会衰落, 股票市场与房地产市场之间的牛熊转换在时间上几乎是相当吻合的, 也就是前面提过的“跷跷板效应”明显。而2005年下半年开始, 股市与房地产市场之间的关系呈现出新的特征, 二者同时呈现繁荣或回升的局面。

二、中国股市与房地产市场关系呈阶段性变动的原因

1.2001～2005年间中国股价与房价呈现出负相关关系的原因。 (1) 股票市场难以形成财富效应。只有能够带来长期稳定红利收入的股票才被视作长期资产, 这部分财富变化将对消费产生影响。作为短期投资, 股票买卖的价差所带来的收益由于股价的频繁波动而被视作暂时性收入。只有被预期到的部分才有可能对消费产生影响。在这个时期的中国股市的财富效应有限。一方面, 直接财富效应由于股票投资在财产中占比小, 分红少的原因, 对房地产消费影响有限。1993年至2003年期间上市公司平均分红比例35.9%, 即有60%以上的上市公司不分红。因此, 居民股市获得的财产性收入仅占可支配收入的1%左右, 难以形成直接财富效应, 推动房地产消费。另一方面, 由于股权分为流通股和非流通股, 股权资产价值有较大的不确定性, 股票投资者大多以短线投资为主, 股价的频繁波动带来的收益被视作暂时性收入, 对作为重大消费的房地产消费很难产生影响。股票市场的长期低迷与宏观经济持续高涨形成强烈反差, 无法成为宏观经济的先导指标, 这使得股价变动对住宅消费的间接财富效应也十分不明显。二者综合作用, 中国股票市场对总消费 (包括住宅消费) 的财富效应十分薄弱。

(2) 股票相对收益下降, 投资渠道的匮乏导致大量资金流入房地产市场。在此期间我国房地产价格剧烈上涨并引发了种种非理性投资行为, 极大地强化了股票与房地产之间的替代效应。2001年之后, 中国股票价格持续下跌, 投资者信心严重不足, 难以形成回涨止跌的预期。在股票市场上形成了资金大量撤离的现象。与此同时, 中国房地产价格持续上涨, 投资收益率不断上升, 但风险并没有显著增加。从股票市场撤离的资金大量流向了相对收益率高的房地产市场, 在一定程度上推动了房地产价格上涨。而房地产相对收益的持续增加, 又会继续吸引资金从股市流入, 从而进一步推动房地产价格上涨并引发新一轮的资金流动。

2.2005年以来股价与房价正相关原因分析。2005年以来的股权分置改革顺利推进和流动性过剩成为市场效应作用的新背景。一是股权分置改革进展顺利, 股票的内在价值得到统一, 为股市财富效应奠定了基础。一方面, 全流通后居民投资股市的增加, 使直接财富效应逐步具备条件。从2005年4月份股权分置改革推行后, 截至2007年3月末, 沪深两市共有1200家左右的上市公司完成股改, 上市公司逐步实现全流通, 居民投资股市大幅增长, 股票资产在居民资产中占比逐步增加。从当前看, 已有部分居民将股市中的收益用于改善居住条件, 从而拉动房市。另一方面, 全流通理顺了市场定价机制, 间接财富效应将逐步发挥作用。随着股改的逐步推进, 大股东可以分享二级市场繁荣的好处, 使非流通股股东和流通股股东长期以来利益分割的局面得以纠正, 股票市场的周期波动与宏观经济周期波动开始趋同, 股市作为经济晴雨表的间接财富效应正逐步发挥作用, 有利于股市与房市的共同繁荣。

二是流动性过剩使资金约束成为历史, 改变投资者资产组合和替代效应效果。我国各层次货币供应量近年来保持持续快速增长, 2000至2006年M2增长率平均比GDP名义增长率高3-4个百分点。2012年以来货币供应量增长进一步加快, M2增速高于GDP近5个百分点, 人民币存贷差依然保持在11万亿的高位。在流动性充裕的背景下, 资产组合效应和替代效应不影响资金同时流入股市和房地产市场。一方面房价持续上涨积累的资产组合效应促使资金流入股市。自2004年起, 房价的不断推高, 控制房价过快上涨成为中国宏观调控的重中之重, 使房地产市场积累了一定的调整资产组合的需求。2006年股改顺利推进, 股票市场政策风险减小, 部分投资者在投资于房地产的同时, 加大了对股市投资, 这对促进股票市场走出低谷将起到良好的作用。另一方面, 由于流动性持续充裕, 股市收益增加引起的资金流入不至于减少房地产市场资金供给。

三、理顺股价与房价关系的政策建议

1.拓宽投资渠道。许多学者都认同的观点是, 目前股市对楼市是有一定影响的, 两者的关系取决于资金流向, 资金流入楼市, 楼市就会上涨, 流入股市, 股市就会升温, 而造成股市与楼市间这种影响最主要的原因就在于我国过于单一的投资渠道。我国当前应当从获利较快、风险较小的渠道开始, 逐步建立起具有多元化投资渠道的金融体系。首先, 为使银行更好地发挥居民投资主渠道作用, 必须创新服务产品和实现利率市场化, 并提供信息、指导投资行为、帮助居民理财等服务。其次, 可以考虑由国债带动金融债券、重点建设项目债券和企业债券等, 国债利率虽然稍高于银行利息, 但可以起到规避或减少风险的作用。在此基础上发展债券市场, 由政府控制贴现率并加强监管。再其次, 目前中国基金市场需要规范, 政府需要加强制度建设, 加大监管力度, 并可推荐、担保若干优质基金吸纳居民投资, 在此基础上扩大基金市场规模以及信用度。最后, 民间金融组织最好先试点后扩大, 主要限制在一定的地域范围内, 或者从事小规模的信托业务, 这样既便于监督, 也容易取得储户信任。

2.遏制投资非理性行为。市场投机气氛浓厚以及诸多参与主体的羊群行为, 是最终导致替代效应超过财富效应的关键。首先, 调节消费者购买成本, 对防止房地产价格过度偏离均衡价格并促使其回归到均衡水平具有显著作用。因此短期内可以通过提高个人住宅抵押贷款利率和首付款比例等手段来遏制非理性投资行为。其次, 长期内可以加强对投资者教育, 鼓励价值投资, 将对遏制投资者非理性行为起到有效的辅助作用。这不仅需要政府、证券监管部门、券商以及各种中介机构的力量, 更需要转化为一种全社会自觉地理性行动, 高等院校、科研机构和上市公司都要参于其中。

中央、地方财政关系与房地产价格 第7篇

近年来, 我国房地产业进入了前所未有的高速发展期, 在我国每年的GDP增长率中, 由房地产拉动的部分至少占2个百分点, 房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一。然而, 随着房地产泡沫论不断升温, 我国的房地产业出现了房价飞涨、投资过热等突出问题。目前, 我国房地产市场存在严重的泡沫, 房价畸高并在不断攀升。最新数据显示 (1) , 2009年全年房价涨幅24%, 平均每平方米上涨813元, 创造历史新高, 达到了1998年房改以来的最大涨幅。

在社会各界担心经济过热、追究房价涨因的舆论压力下, 房价问题从经济问题逐渐扩展为敏感的社会问题和政治问题。那么, 如此“不正常”上涨的房价与我国财政有何关系, 二者是否存在着相互作用机制呢?本文立足于公共财政视角, 在我国目前房价飞涨, 房市泡沫严重的环境下, 通过区分中央政府和地方政府两个角色的行为, 对财政与房价的相互关系进行阐述与深入分析, 并提出如何改革二者关系的对策。

一、房地产市场现状分析

首先, 国内房地产资产泡沫严重。判断我国房地产市场存在“泡沫”的依据主要有三: (1) “房价收入比”。联合国人居中心认为, 房价与居民户年收入比不应超过3:1, 美国的这一数据是3.5:1, 而我国的这一数据是10-15:1, 远远超出国际公认的合理水平。 (2) 商品房空置率。国际上一般认为4%-5%为适度空置率, 10%则为警戒空置率, 超过这一界线即进入红灯区, 空置率在20%以上, 则为商品房严重积压区。综合国家统计局和建设部的有关资料, 我国自2002年起, 商品房空置率始终处在20%的水平上下, 可见我国房地产市场存在泡沫。 (3) 我国房地产市场的融资结构单一, 过度依赖银行, 使银行和房地产市场都面临较高的风险。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在2005博鳌地产论坛上直言, 中国目前只有房地产信贷, 没有房地产金融 (2) , 由此亦可说明我国房地产市场存在泡沫。

其次, 房价畸高且还在不断攀升。尽管连年来采取连续加息和提高存款准备金率, 增加中小户型和中低价位商品房供应, 征收房屋交易税和个人所得税并提高契税等多种措施, 但我国房价不但没有下降反而不断暴涨。国家统计局发布的数据显示, 我国70个大中城市房价, 2006年同比上涨5.5%;2007年同比增长7.6%;2008年上半年同比上涨10.2%;2009年全年房价涨幅24%, 平均每平方米上涨813元, 达到了1998年房改以来的最大涨幅。

二、从中央、地方政府角度看房地产价格

在我国分税制下, 中央与地方权责分开, 各司其职。因此, 要研究财政与房价之间的关系有必要从中央政府和地方政府两个角色定位分别来看政府与房地产业、房价的关系。

(一) 中央政府与房地产价格

中央政府作为国民经济宏观调控者, 必然从宏观、综合的角度考虑房产业发展, 要承担起防范金融风险, 规范房产业经营行为, 通过促进房产业健康发展支持经济增长的责任, 同时在以人为本的施政目标下, 又要尽量实现“居者有其屋”的政治目标。因此, 在房产价格方面, 中央政府的目标是房产价格稳步上升, 实现同国民经济发展相适应的长期温和价格上升, 同时, 也不希望房产价格短期暴涨或暴跌, 出现投资过热、市场混乱的局面。

中央政府调控措施:中央政府主要通过指导性的政策建议以及宏观调控手段。近几年来, 为控制房价的上涨, 中央政府密集出台调控房价措施, 2003年以来, 我国共采取了以下三次较大规模的房地产宏观调控政策措施。2004年采取的以“控制土地供应, 压缩投资规模”为主基调的调控政策;2005年以国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》 (俗称“国八条”) 为基础的调控政策;2006年4月国务院七部委联合发布了“国六条”。在短短四年之内, 中央密集出台关于房产宏观调控措施, 但房价上升势头不减, 这说明关于房产宏观调控机制运行不畅, 阻力较大。名义上中央政府可以出台土地政策、金融政策、税收政策等来调节房产供应量、房产供应结构和房产需求, 实际上中央政府除了货币政策和税收政策可以直接作用于房产市场之外, 其他的政策措施都要通过地方政府来实施。

(二) 地方政府与房地产价格

导致房价持续上涨的原因是多方面的, 如城镇人口增长较快、商品房开发建设成本增加、供求关系不平衡等, 但本文认为真正导致房价屡次调控仍然高居不下的关键因素在于地方政府。在中国房产价格变化中, 地方政府扮演着关键的角色, 实际上地方政府对房价的上涨起到了推波助澜的作用。

1. 房价的上涨促进地方财政收入增长。

从地方角度观察, 房地产业明显属于溺爱对象。现有体制下, 在我国作为房地产业生存发展载体的城市土地归国家所有, 具体由地方政府行使所有权职能, 开发商购买土地支付的土地出让金全归地方财政, 属预算外收入, 不必纳入收支两条线管理。在房价上涨的过程中, 土地价格就会翻倍上涨, 地方政府就能在高地价下可获得巨大的经济利益。这一“小金库”的容量惊人, 尤其是2009年土地市场火爆、高价地“成灾”, 很多城市的地价款总额都创下历史新高。2007年房地产开发企业向地方财政交土地出让金1.3万亿元, 当年地方财政总收入2.27万亿元, 土地出让金占地方财政收入57.2%、占房地产开发企业总支出的30.36%、占房地产开发企业总成本的42%。中国指数研究院统计数据显示, 截至2009年11月23日, 全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6 210亿元, 同比增加108%。显而易见, 房价的不断飙升, 让“以地生财”的地方政府赚得盆满钵溢。我国地方财政严重依赖土地出让金收入, 相关文献显示, 全国平均比重达到30%以上, 大城市更是达到50%水平。

房地产税收在地方税收体系中占有很大比重, 部分城市甚至高达四至六成。青年学者傅白水的研究报告显示“在江浙沪三地的地方财政收入中, 房地产业和建筑业 (不包括相关产业) 所占的比例都在30%左右, 在浙江房地产业中, 其比例甚至达到35%”。由于房地产对增加国民生产总值以及GDP的增长速度具有重要作用, 房价的暴涨对地方财税的增加也有重要贡献。数据显示, “十五”期间, 我国房地产业税收完成5 190.98亿元, 年均增长41.4%, 增幅在各行业中居于首位;2007年前10个月, 全国大部分省区市的房地产税收增幅均在40%以上, 最高达到80%左右。据全国工商联房地产商会的调查, 2008年房地产企业向政府交纳的税收占房地产开发企业总支出的19.06%。

在不少地方, 土地出让金和相关税费的土地收入已经成为地方政府的主要经济来源, 有的已占到其财政收入的一半以上。这些地方的财政事实上已成为“土地财政”。所以, 当中央实行紧缩型调控时, 地方政府不愿严格执行;当中央实行宽松型调控时, 地方政府却会加大救市力度。由于房价的上升直接关系到地方财政收入的增加, 仰赖“土地财政”的地方政府存在促进房地产业发展、抬高房价的激励。

2. 地方财政助推房价上涨。

有关房价与地价的研究表明, 在房地产市场的供求关系和价格传导机制中, 房价和地价互为因果。尽管目前国有土地供应是通过公开招标拍卖挂牌出让的, 但现行的土地拍卖制度是“价高者得地”。在土地供求关系紧张的情况下, 地价卖得越贵, 房价也就越高, 而房价的疯涨, 又拉动地价的循环上涨。尤其是地方政府为了获得更多的财政收入, 通过垄断手中掌握的土地, 在预算外通过抬高地价, 在增加土地出让金的同时也造成了房价上涨。另外, 为了依靠土地发财, 许多地方政府不仅减少廉租房和经济适用房建设用地, 令保障性住房供应短缺, 而且个别地方政府竟然请房地产公司当“托”哄抬地价, 以获取更大的利益 (堪争勇, 2007) 。可见房地产市场中的地方政府行为不但会影响土地价格水平, 也会对房地产价格的形成产生一定的影响。

除了地价推波助澜外, 各地政府的审批管理部门要求交纳诸如安检质检费等数十项规费和管理费;官商勾结和权力寻租造成公共权力的滥用而滋生的贪污腐败成本, 也都直接导致楼市成本增加。个别开发商自曝内幕“楼盘开发成本只占房价20%, 其中40%为开发商的利润, 余40%的利润全部被相关职能部门层层消化掉了” (秦鸿滨, 2008) 。2009年3月十位全国政协委员根据“政府税费比例占房价四成多”的调查而递交《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》的提案内容, 也都证实了这一切。

对于地方政府及其部门为了增土地出让金和相关税费而造成土地价格和楼市建筑的隐性成本过高问题, 宏观调控却束手无策, 房价也就不停地暴涨。可见, 财政与房价的关系是相互的, 高涨的房价通过地价的抬高、GDP的拉动及相应的税费增加使得地方财政收入增加, 而地方政府增加财政收入的激励和手段又通过地价的增加抬高了房价。这种“地方财力不足仰赖土地财政各地竞相招、拍、挂土地地价上涨推升房价房地产泡沫凸显影响金融安全”的恶性循环链导致了“地方财政倒逼房价、影响金融安全”的令人担忧的现象。

三、财政与房价关系的深层次分析

(一) 分税制的财政管理体制是根源

我国从1994年1月1日起实行了分税制的财政管理体制。其主要内容包括按照中央政府与地方政府的事权划分, 合理确定各级财政的支出范围;根据事权与财权相结合原则, 将税种统一划分为中央税、地方税、中央与地方共享税等。

分税制以后, 地方事权的比重普遍高于财权, 因此地方极力扩张GDP、尽力扩大收费。据有关研究, 与世界的大多数国家相比, 我国把更多的支出责任下放给了省以下的地方政府, 财政总支出的大约65%集中在省以上的地方政府 (20世纪90年代甚至高达80%) 。然而在收入方面, 地方政府却没有取得相应的权利, 因此地方收入与支出严重不成比例。从而无论是迫于发展经济、促进地方就业, 缓解地方财政压力, 还是由于地方间的竞争, 地方政府都不能不将发展经济、解决地方财政问题放在至高无上的地位。

分税制下的地方政府财政收入主要包括预算内收入和预算外收入两部分。不论是预算内收入, 还是预算外收入, 都与房地产业的发展息息相关。 (1) 预算内收入。主要是指地方各种费、税收入。分税制改革以后, 将与房地产业相关的房产税和土地税归入地方税种, 主要包括三个方面:一是与土地直接有关的税收, 包括城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税。二是与土地征用以及房地产业有关的税费。三是部门收费项目, 包括耕地开垦费、新增城镇建设用地有偿使用费等。分税制后建筑业税和房地产税占地方政府预算内收入的比例一直上升。 (2) 预算外收入包括了行政事业收费、政府性基金和土地出让金三部分。近年来随着中央政府收费的管理越来越规范, 行政事业性收费在预算外收入中的重要性大大减低。相比之下, 土地出让金收入变得越来越重要。

实行分税制后, 中央政府给地方留了一个“小口”土地出让金全部划归地方政府, 并且不纳入预算内收入, 这为“土地财政”的出现与当前的房地产市场过度活跃埋下了伏笔。从2004年8月31日开始, 所有经营性国有土地使用权转让都实行“招拍挂”的方式, 为了缓解地方财政困难, 地方政府有意愿通过垄断手中掌握的土地, 在预算外通过抬高土地出让价格获取更多的土地出让金, 进而推动了房价的上涨, 预算内通过推高房地产价格获得更多的房地产税和建筑业税, 房价的上涨又反过来推动地价的上涨, 形成恶性循环。

从税收角度来看, 分税制改革以后, 将建筑业税和房地产税划为地方税种。从地方政府的角度来看, 财政上依赖间接税收比依赖直接税收更加“保险”, 因为按照近年来财政改革的思路, 直接税收如果增长过快, 很可能被全部或者部分划为中央税收, 所以地方政府千方百计要增加建筑业税和房地产税。地价是房价的基础, 地价的上涨必然导致房价的上涨, 而较高的房价又会带来巨额的建筑业税和房地产税, 构成政府的财政收入。因此。地方政府为了获得较大的财政收入, 往往要促进建筑业和房地产业的发展, 其中主要是不断提高开发商取得土地的成本, 也就是不断抬高地价。不仅如此, 地方政府为了增加税收收入还进行城市扩张, 大拆大建, 根据中国土地政策改革课题组的调查研究结果, 由城市扩张带来的房地产和建筑业的发展, 近年来已成为地方财政预算内的支柱性收入。

(二) 政绩考核机制是动力

除了基于地方财政收入的考虑, 地方政府推高地价、房价的另外一个原因是政绩考核机制。由于我国到目前尚未有一套完善、科学的地方政府绩效评估制度, 在当前以经济建设为中心的大环境下, 对各地方政府绩效的评价存在一些误区。目前政府官员的考核标准主要是GDP的增长和城市建设, 房地产业的发展不仅可以拉动经济增长还能推动市政建设, 这就使地方政府将房地产业的发展视为重中之重。而房地产商开发的基础是土地, 其目标和地方政府不谋而合, 房价的持续走高可以说是与地方政府的主导密不可分的。首先, 大搞形象工程、“造城运动”, 盲目扩大拆迁规模, 人为制造需求旺盛, 拉动房价;其次, 炒卖地皮。一些地方政府低价征地, 转手高价出让, 卖地越多, 财政收入越多, 甚至少数地方政府暗中操盘, 唆使开发商哄抬地价;第三, 对房价求高弃低。一些政府官员视房价高为经济发达的标志, 把本地房价与其它地区盲目攀比, 对经济适用房、廉租房弃而不建, 而把兴趣用于高档住宅上, 导致本地房价居高不下。在土地大量出售、土地出让金不断流入地方政府囊中的同时, 与之形成强烈反差的是, 全国人大常委会2009年10月28日公布的权威报告显示, 截至2009年8月底, 全国保障性住房建设完成投资394.9亿元, 完成率仅为23.6%。

(三) 地方政府官员的权力设租需要

权力一旦插手市场, 房产商为了利润只有向权力称臣。而对于政府官员来说, 当巨大的利润轻易就可获得时, 权力寻租行为也就不再有其他顾忌。因此, 对利润的追求使一些官员、房产开发商以及投机者结成了稳固的联盟。土地是房产企业的利润之源, 当前能获得低价土地的, 往往是与政府相关, 或者是具有特殊关系背景的人 (企业) 。如闹得沸沸扬扬的湖南嘉禾商场项目, 开发商以每平方米30元的超低价拿到城中心一块需要拆迁的土地, 而当开发商与拆迁户发生利益冲突时, 当地政府不惜采取一切行政手段和经济手段对付无辜的拆迁户。他们一旦获得土地, 就成了房产市场的主宰, 土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。本应担当起监督制约职能的一些地方政府官员, 出于自身利益的考虑, 成了高房价坚定的支持者和支撑者, 不仅肆意买卖土地资源, 且对于开发商随意变更土地用途, 包括小区规划的改变、绿地减少、甚至廉价房摇身一变成市场房等行为听之任之, 导致国内房产的价格坚挺。

四、推动财政体制改革

倘若现行分税制下地方政府依赖“土地财政”、“房产税收”的系统自锁定状态无法打破、地方财政缺乏主体税种支撑的话, 中央政府即便对楼市再调控, 房价依然还会上涨, 财政与房价相互作用导致地价、房价互推增长的现象仍将继续。勿庸置疑, 要想真正抑制房价涨升, 改革财政与房价的关系, 就必须考虑调整分税制, 尤其是理顺省以下财政体制, 破解地方政府“土地财政”。具体改革对策如下:

1.建立健全与事权相匹配的地方财税体系, 推进以房地产税制为重点的财产税改革。实行分税制改革造成了地方政府以“土地财政”解决财政困境。因此, 要消除“土地财政”, 就要从根本上扩大地方政府财政收人, 使地方财政达到稳步增收, 建立健全与事权相匹配的地方财税体系, 推进以房地产税制为重点的财产税改革。本文认为, 适时开征房地产税, 实行物业税征收模式, 有利于增加地方政府的财权, 为地方政府提供稳定、可靠的税源, 从源头上解决地方政府的财政困境。加快物业税制度的建设, 减少房地产流通环节的税种和税负, 增加对房地产保有环节的课税, 使房地产税成为地方政府的主体税种, 对于地方政府获得有保障的经常性的收入来源具有现实意义, 进而从源头上遏制其助推土地“非正常”上涨并造成恶性循环的行为模式。

2.进一步规范地方政府自身的行为, 改革政绩考核机制。当前, 地方政府的短视的发展观和政绩观推动房价的飙升。房地产市场宏观调控能否顺利进行很大程度上取决于地方政府能否规范自身的行为。因此, 要想使宏观调控真正取得实效, 地方政府就应该摆正自己的位置, 一定要从以地生财、以房涨GDP的经营理念和政绩观转变为“居者有其屋”的以人为本科学发展观。

在政绩观转变方面, 要重新审视和制定地方官员的政绩考核机制。如减少GDP、财政收入、城市建设等纯经济指标, 增加中低收入居民居住情况、社会和谐等民生指标, 树立科学合理的以经济的可持续发展为目标, 兼顾社会和环境效益的政绩观。

3.规范土地出让收入管理, 建立国有土地收益基金。首先, 必须打破地方政府在土地出让制度中追求出让金最大化的机制。改革土地出让金管理办法, 将土地出让金纳入预算管理并让中央参与土地出让金的分享。国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》提出, 要将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理, 实行收支两条线管理。其次, 要建立国有土地收益基金, 规定其不得作为政府当期收入安排使用。本届政府获得的土地出让金是若干年土地使用期的收益之和, 其实际上是提前支取了以后各届政府的土地收入, 透支了未来的土地收益。因此, 必须按照国有土地出让金收入的一定比例, 建立国有土地收益基金, 为地方政府未来发展预留储备金。

4.合理确定土地供应政策, 加强土地使用监管。在土地出让过程中, 由于地方政府采取“非饱和”限量供应的政策, 使土地市场始终保持卖方市场, 造成市场供求失衡, 加剧土地价格的上涨。因此, 要合理确定土地供应量, 根据市场需求供给土地, 调控土地市场, 保证政府土地收入的稳定。当前, 面对不断上涨的地价和房价, 地方政府有必要采取适度从宽的经营性土地供应政策。在土地供应上可以采取小地块、快频率、多数量的供地方式, 用数量、频率来抑制土地价格上涨。

另外, 对土地的使用, 应有严格的监督和管理, 土地的拍卖, 一定要提高公开度、透明度, 信息披露要完全, 竞争要充分, 禁止违规操作。对购地建房的房产商, 应明确规定不得转让出让, 并且需要制定法律法规, 坚决打击土地的炒卖, 确保住宅建设用地价格的合理与稳定。要加大对闲置土地的清理力度, 切实制止囤积土地行为。

5.加大力度建设经济适用房和廉租房, 促使房价的理性回归。目前我国房价不断上扬与我国缺少保障性用房有着密切的关系。在控制高价位商品房住宅建设的基础上, 应及时调整房地产开发用地供应结构, 把建设经济适用房和廉租房作为政府调控住房的工作重点。应明令各地必须优先供应保障性住房用地, 优先考虑“廉租房”、“经济适用房”和中低价位、中小套型普通商品房的用地;同时拿出更多的土地出让金用于“廉租房”、“经济适用房”等福利性或者半福利性支出的比例, 增加房产的市场供给, 消化部分居住需求, 从而促使房价的理性回归。

6.加强中央宏观调控的执行监督机制, 实行问责制。中央的宏观调控政策能否真正取得实效, 关键就看地方政府对中央调控政策的积极性和执行力度。中央政府对房地产市场进行宏观调控, 需要对地方政府执行中央宏观调控政策的情况加大监督检查, 对中央宏观政策执行不力的地方政府要实行问责制, 并追究相关责任人行政不作为的责任;同时对宏观调控取得实际成效的地方政府要给予通报表扬, 纳入政绩考核。

中国房地产市场的利益关系人分析 第8篇

房地产市场的繁荣和发展, 必然导致利益多元化, 导致新的利益结构、利益组织和利益群体的出现, 并分化组合成特定的利益集团。德国的乔治西梅尔在其社会学经典著作中也强调集团是普遍存在且不可避免的;而小利益集团在此过程中往往掌握了产业的话语权, 抬高房价, 损害公众利益, 妨碍产业健康发展。

1 利益集团理论

奥尔森在《集体行动的逻辑》一书中, 指出有理性、寻求自身利益的个人不会采取行动来实现他们共同的或集团的利益, 因为集团利益的公共物品性质会导致集团成员普遍的“搭便车”行为。奥尔森认为, 集团规模大小与个人行为和集团行动的效果密切相关, 小集团的行动比大集团更有效。像行会、工会、卡特尔以及议会院外活动集团等这样一些分利集团之所以会阻碍经济增长, 主要是由于这些特殊利益集团具有排他性, 它们阻碍了技术进步、资源的流动与合理配置;降低了生产经营活动的报酬;提高了社会交易成本而降低了社会经济效益。

2 房地产市场中的主要利益关系人分析

2.1 房地产开发商

由于房地产行业的特殊性, 一个地区的房地产市场往往被几个开发商所垄断, 根据利益选择理论, 小型集团最先组织成功。由于集团中成员的数目很少, 每个成员都可以从市场总收益中得到相当大的一部分, 集体物品 (如通过市场炒作诱导房价上涨) 就可以通过集团成员自发的行为提供。虽然成员的规模不等, 或对集体物品的兴趣不等, 集体物品仍可能被提供, 因为某个成员对集体物品的兴趣太大, 他能获得的集体物品带来收益的份额就越大, 即使他不得不承担全部的成本, 他也会提供这种物品。[1]

2.2 开发商和地方政府

公共选择理论认为, 政治市场上的当事人的基本行为动机也假定为追求自身利益最大化的“经济人”, 政府组织作为一个整体的利益实体主要表现在政府具有自我膨胀的倾向, 也像厂商一样追求“规模”, 追求政绩和权力增加。高速上涨的房价对地方经济的发展有着短期的拖动效应。从经济学的角度讲, 市场经济条件下, 土地作为一种生产要素进入市场, 要求国家以所有者的身份或产权主体的身份进入市场;由于现行土地批租制度可使地方政府在短期内获得巨额财政收入, 为了谋求经济的发展 (在短期利益和政绩思想的驱动下) , 一些地方政府忽视了土地资源的优化配置和城市的可持续发展, 大多采取以土地换开发, 进行招商引资, 以低廉的土地出让金和其他优惠政策吸引资金。[3]2.3开发商和商业银行

我国商业银行普遍存在资金流动性过剩的现象, 迫于盈利压力, 银行急于把这些过剩的资金贷出去。房地产业是国家的支柱产业, 有借款人的房产作为抵押物, 相对风险较小, 顺理成章成为各银行青睐的放贷对象。

房地产投资一个突出的特点是投资巨大, 属于资金密集型投资, 与金融业息息相关, 这一方面表现为房地产业需要金融业的资金支持, 另一方面也表现为房地产业是金融业的重要服务领域。

2.4 最终消费者

这一群体是对住房的真正需求者, 构成了房地产市场上的主要消费者。每一个家庭都是居住购房的需求者, 住房消费占家庭收入的大部分。可以设想, 购买房产的消费者可以作为一个集团, 其中每个成员都会意识到开发商抬高价格或政府增加税收使房价上升均会使自己受损。但集团越大, 就越需要协议和组织, 建立一个集团协议或组织中的难度就越大。组织成本是集团中个人数量的一个单调递增函数。其次, 在一个大集团中, 没有某个个人的贡献会对集团整体产生很大的影响;并且个人承担的成本可能远远超出其所能获得的利益, 可以肯定地说, 除非存在强制或外界因素引导大集团的成员为实现他们的共同利益而奋斗, 否则集团物品不会被提供。从这些累积的经济因素可以看出, 集体成员数量越大, 在获得任何集体物品之前需要跨越的障碍就越大。同样地, 从社会激励的角度来看, 在这个大集团中, 成员不可能彼此都认识, 因此集团实际上也不可能是一个“友谊集团”, 即使一个成员没有为其集团的目标作出什么牺牲, 他的社会地位一般不会受到影响。因此, 最终消费者不可能组成任何团体, 他们既不具备选择性刺激手段, 又不是人数很少的个体集合, 他们很可能被排除在社会协商之外。

3 结束语

建国60年以来, 我国房地产市场取得了飞速发展, 房地产业关联度高, 带动力强, 已经成为我国国民经济的支柱产业。土地使用制度改革和城镇住房制度改革不断深化并取得了实质性进展, 住房建设步伐加快, 住房消费有效启动, 居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的城市房地产市场不断发展, 对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了积极作用。在房地产市场取得较大成绩的同时, 我们还应当看到, 我国房地产市场发展存在的问题:经常出现供求总量的短缺与过剩;房地产业的垄断性间接导致了我国经济效率的下降;对房地产市场的宏观调控还缺乏完善的手段和措施。因此, 在新形势下, 深入研究房地产市场, 对促进我国房地产市场的健康持续发展具有重要的意义。

摘要：探讨为什么房地产市场是失衡的, 为什么政府的控制能力并不是很有效等问题。借助利益集团理论, 分析我国房地产市场的利益关系人。

关键词：房地产市场,利益集团,利益集团理论

参考文献

[1] (美) 曼瑟尔.奥尔森.《集体行动的逻辑》[M].陈郁, 郭宇峰, 李崇新译.上海:上海人民出版社, 2007.

[2] (美) 曼瑟尔.奥尔森.国家兴衰探源——经济增长、滞涨与社会僵化[M].李增刚等译.上海:上海世纪出版集团, 上海人民出版社, 2007.

[3]单春明, 齐秉宇.试析我国的房改、房价与利益集团[J].当代经济, 2008, (4) :100-101.

山西某房地产客户关系管理分析 第9篇

一、山西某房地产的客户分析

1. 客户层次分析。

最重要的是划分顾客的层次,将客户资源分为大客户、中级顾客和小顾客。大客户更关心商品的质量、价值、服务、节约时间等,当他使用本公司的产品感到满意后,就会成为公司的忠诚顾客,以避免花更多的时间去搜寻,避免购买其他产品可能带来的购物风险。在中级客户方面,要尽力留住这些客户。这些顾客的顾客忠诚度相对不高,可能由于某些原因而转向其他企业。所以,要对他们开展营销活动,保持他们不流失,并在适当的时机将他们转化为大客户。小客户方面,要尽量维持好目前的关系,并努力使他们转化为普通客户。

2. 客户的性别分析。

此次的调查中,男性比例较高,占57%,这表明在购置房产这方面,男性仍占重要地位。男性在购置房产时更注重房子的投资保值,而女性则更多的是为了改善居住条件和其他需求。

3. 客户的年龄及动机分析。

23岁~30岁左右的年轻人刚刚大学毕业,大部分未婚或刚结婚,工作也是刚刚起步。因而,他们购置房产主要是为了满足居住需求,以便于更好地安家立业。31岁~40岁的受访者也以改善居住需求为主,他们大多已具有了一定的经济基础并已结婚生子,因而创建一个更为舒适,更为安逸的生活环境。处于41岁~50岁年龄阶段的客户购置房产的原因比较复杂,他们大部分是为了满足下一代的需求,也有一部分是为了投资保值。

4. 客户的家庭收入分析。

根据数据显示,在某市购置房产者有将近一半为中档收入者,占44%。其次为抵挡收入和高档收入者,无收入者所占的比例很少。

二、某房地产客户关系管理中存在的问题

1.“以产品为中心”的落后经营管理理念仍然存在。

该房地产公司一直主张和提倡“以产品为中心”的经营理念,即“只要产品好,不用担心市场”,公司管理的关键是保持产品优势,服务仅仅是附加的。在这种理念的支配下,如果产品与市场契合度不高,这就严重制约了公司的发展。

2. 房地产客户体系不够完善。

该房地产的客户体系不够完善,其现阶段的重心在售后服务方面,而对客户细分、吸引客户、维持客户关系的工作不够重视。

3. 不能进行有效的市场细分。

该房地产在营销策划中,面对着许多问题:对市场形势的把控程度不高、推广手段单一、定位不够准确、客户满意度和忠诚度没有优势等。由此可见,阳光99房地产的运营流程基于产品,客户细分不明确,没意识到营销的本质是为了满足客户的需求,影响房屋销售成功的主要因素是满足客户需求。

三、对该房地产的客户关系管理改进建议

1. 树立以“客户为中心”的管理理念。

当今社会,随着市场的不断开放和发展,房地产行业的特殊性使得房地产产品、技术很容易被竞争对手复制和模仿,因而客户逐渐成为房地产市场激烈争夺的对象。“以客户为中心”的管理理念要求企业把目光从产品转向客户、管理重心从公司内部转向外部,实现对客户的有效管理。

2. 获取目标客户。

在对客户进行了定位后,就要运用合理的方式来获取目标客户。获取目标客户的关键在于与客户进行不断的接触和互动以了解客户特点、需求和购买意向。该公司应认真理清与客户发生接触的关键点,然后针对各接触点建立相应的制度;提高客户服务员工的素质并对员工进行定期培训和考核,提高服务质量。

3. 巩固老客户,发展新顾客。

在对客户进行选择、定位、获取了目标顾客的基础上,企业要把客户的各种信息收集起来,不断改进产品和服务,满足客户的需求,以提高客户的满意度来发展客户,努力把潜在的客户转化为新客户、新客户转化为老客户,运用差异化的策略,不断发展新顾客。

4. 对客户进行细分。

企业可依据客户支付能力、年龄和需求状况等细分变量,将客户分为经济适用类、投资类和老年类。经济适用类客户的支付能力相对较低,其购房的目的是为了满足基本的居住需求。投资类客户的支付能力相对较强,其购房为了投资,获取经济收益。这类客户一般要求房屋处于良好的地段和看好的投资收益。老年类客户的支付能力相对较强,这类客户一般要环境良好、医疗方便、生活丰富多彩等。

5. 提升客户满意度和客户忠诚度。企业必须把客户满意度和客户忠诚度放到同样重要的位置。通过客户关怀、市场调查、客户定期活动、客户交谈会等有效渠道了解客户的需求。同时要关注客户的体验,妥善、及时解决客户问题,在解决问题的同时与客户建立起友好的关系。要从客户的角度出发,不断改善产品和服务,满足客户的个性化需求。

摘要：随着国内外经济形势、国家房产政策和消费者观念的不断变化,我国的房地产市场竞争愈演愈烈,客户在市场中所占的位置越来越重要。这就意味着,客户经济将会影响着房地产企业的经营,以客户为核心的经营模式将会取代传统的以产品、服务为核心的经营模式。

关键词：客户分析,客户关系管理

参考文献

[1]王亚军.浅谈房地产开发企业与客户关系的管理[J].中国外资,2010.

[2]菲利浦.科特勒〔美〕.科特勒营销新论[M].北京:中信出版社,2004.

浅议房地产开发与居民居住的关系 第10篇

关键词:房地产;居住;改善;市场定位;目标市场

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1000-8136(2010)11-0113-02

城市规划包括城市总体规划和详细规划。总体规划不但确定城市的性质和规模,还要从空间上确定城市的布局和土地使用功能,以及道路交通和市政基础设施网络等,决定着一个城市未来的发展方向。房地产开发商更关注一个城市的详细规划——对各项建设项目的具体部署和详细安排,是指导城市中某一区域或某一建设项目进行当前开发建设的依据和蓝图,涉及到该区域居民居住的生存环境、商业服务等配套设施以及住宅开发量、绿地率、容积率等各项比较具体的技术经济指标,从而说明房地产开发对改善居民居住环境的重要作用。

1 房地产行业特性概述

1.1 公司的一般特性

商品住宅具有普通商品的一般特性,这就决定了作为商品住宅生产者的房地产公司具有一般商品生产企业的特点及功能,同样也应当具备生产、销售、财务等系统及合理的管理体系、严谨的控制体系,来支撑起公司的主体框架,完成企业的基本职能,但是房地产业的要素中起更大作用的是土地、资金和市场需求。当然市场需求是所有商品是否有生命力的最根本依据,如果没有市场需求,那无论什么产品其作为商品的属性都不完整,以下分析是以有市场需求为前提进行的。

1.2 公司对土地的依赖性

因公司产品固有的固定性、单件性、地域性及消费的一次性等特点,使得房地产公司具有对土地资源及储备量多少的依赖性。土地资源的不可再生性、稀缺性、不可替代性,决定了公司只有占有一定数量的土地资源,拥有一定的土地储备量,才可能拥有持续发展的必要条件。现在国家调整土地政策,所有土地的出让必须经过规定的程序,按挂牌、招标或拍卖的方式进行。土地市场的压缩性规范化,使得地产开发商对好地块追逐的激烈程度增加,土地的交易成本也加大。这对大型的、有实力的开发商将更加有利,而小开发商的生存空间会缩小,土地市场的规范化也将使房地产业产生马太效应,大房地产开发企业越做越大,小开发商则举步维艰。

1.3 房地产具有保值和增值性

房地产是相对稀缺的,而随着社会的发展、人口的增加和经济的繁荣,对房地产的需求日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的,而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价上涨幅度。因而,在一般情况下,拥有房地产不仅能够有效地保值,而且能够获得增值。从这一角度来说,房地产具有资本品和消费品的双重属性,在其使用过程中能有效避免通货膨胀的影响,甚至使所有者获得增值收益。

2 房地产发展与改善居民环境

2.1 趋向:突破——调控——健康持续发展

房地产业是经久未衰的传统产业,在市场经济中占有重要地位。发达国家的房地产业约占总产值20%以上。由于房地产业在国民经济中具有先导性和基础性,有时会随经济起落有所波动,但大趋势总是跟经济的发展、国土的开发和社会的进步一致的,是朝前发展的。

中国房地产业正在向市场经济转轨,在出让土地和商品房市场上有所突破;2009年随经济高速度发展,出现了突飞猛进的局面,全年完成732亿投资,全国城镇新建住房1.6亿m2,这是加快改革开放的必然结果。但这仅仅是开了一个头,当前中国城市人均住房不过6.7 m2,全国房地产值还只占生产总值的2.3%只有发达国家的1/10,发展的前景是十分广阔的。最近香港《南华早报》预测:“尽管大陆经济降温,但房地产业前景令人乐观”,这不是没有道理的。

在社会主义市场经济的条件下,政府能够有效调控房地产业,通过加强管理兴利除异,充分发挥房地产业繁荣经济、改善环境、造福人民的功能;走上能与社会经济和建设环境协调、稳定、持续发展的道路。当前政府宏观调控取得的初步成功,可以说明这一点。

2.2 问题

(1)土地供应过量,拉低了地价。据调查统计,例如房地产开发商手中现有的土地约0.133 4 hm2,可开发建设商品房200多万m2。政府4~5年不供地,这部分开发商不愁供地难,不怕地价涨,年年搞开发,年年都有房卖。这种状况下,政府失去了土地的调控作用。

(2)二级市场不活,阻碍了流转。按照市场规律,商品房销售稳步增长的情况下,存量市场也应随着升温。但当前市场运行出现反常,商品房销售增长,二手房交易反而下降。原因有许多方面,最主要是转、受双方积极性不高,对税费政策不明确,感到无税费政策优惠;还有中介市场发育不完备,部分企业中介行为不规范,存在管理不到位、从业人员素质低、服务跟不上等问题,影响了二级市场健康有序发展。

(3)各种名义建房过多,冲击了市场。调查显示,有的县(区)一段时间内出现了私人建房、合伙建房的热潮,他们中的大多数人建成单家独院,一部分两人或多人合伙共建,有的建住宅楼;有的建商住楼;还有的建成后出租或出售。此外,城市房屋拆迁安置地基建房五花八门,有的自建;有的合伙建;有的转让部分或全部地基给他人建房。这样,冲击了商品房市场,误导了市民的住房消费观念。

冲击经济秩序、破坏生态环境在房地产业放开、搞活的过程中,发生“失拉”,出现诸多问题和弊病,引起社会关注。讨论较多的有“六多”、“六少”:①开发企业多,开发量少;②旧城改造拆迁多,居民安置一步到位少;③国有土地使用权协议出让多,公开拍卖少;④外资、合资企业增加多,但资金到位落实少;⑤利用外资建高档商品房多,建工业厂房、民宅少;⑥开发区开办多,占耕地、绿地多,炒地皮多;按规划、项目批地少,开工少,政府收益少。归纳起来有3个弊端:①妨碍经济正常运转,投机倒把,扰乱金融,危害经济;②加剧社会分配不公,扩大人民居住条件的反差,引起中下收入居民的不满;③破坏生态环境和国土资源,居住环境进一步恶化,难以恢复,这一点最值得忧虑,破坏性的“建设”危害极大。

中国环境污染、生态破坏本来就严重,国家十分重视,把“环境保护”定为国策。经20年防治,局部有改善,总体仍呈恶化趋势,2009年有较明显的反映。据环境公报统计:全国尘排量增加7.6%,SO增加3.9%,工业废水增加9%,工业固体废弃物增加5.1%。开发区从117个增到2 700个,占地1.5万km2,80%是耕地;城市绿地人均由4.1 m2,下降到3.9 m2;滥砍乱杀之风盛行。盲目开发搞乱规划局面,破坏自然生态和人文景观,造成视觉污染,居住环境质量下降,居民健康受到影响。据有关媒体问卷调查:上海、北京、广东、陕西、安徽、甘肃6省市,约81.1%的人对目前环境状况“不大满意”或“很不满意”。

城市环境则更突出,由于城镇化速度加快,城市规划、住房建设与基础设施等滞后,城市规划仍需要继续完善。

3.3 前景

目前,房地产开发不单单是兴建一套套的房子,还包括小区景观的设计,配套设施的完善和周边环境的便利,是一个被整体“打包”了的产品,而且具有很強的区域性。开发商们普遍表示,现在房地产开发已经不再局限于产品的外立面,更要考虑小区的配套设施和其周围的规划布局。随着人们对住宅要求的提高,开发商在开发高质量产品的同时也会带动一个城市整体建筑水平的提升。一些小区为了加强配套方面的建设,常常引进一些超市连锁店和医疗保健机构,在很大程度上方便了居民的生活。

总而言之,中国的房地产市场正将朝着稳定、健康的方向迈进。其理由是:从宏观上看,随着全国经济回升态势逐渐稳固,中央近期对房地产市场也展开了密集调控,国务院一个月内5次“出手”调控房地产市场。此轮调控的目标是支持自住和改善性住房消费,抑制投机、投资性购房,遏制房价过快上涨。加快实施保障性安居工程,改善城市低收入家庭和农村困难群众的住房条件是政府的郑重承诺,房地产市场的供需关系与居民居住条件的改善势必得到合理调整,千方百计促进房地产市场的健康运行,同时也加快了保障性住房建设的步伐。宏观经济平稳回升、居民收入不断增加、物价水平止跌回升、流动性总体宽松、消费结构升级和通胀预期心理等诸多积极因素的影响,为房地产市场发展打下坚实的基础,呈现出百姓安居乐业的生活图景。

Discusses the Real Estate Development and the Resident Relationship

Ji Minghong

Abstract: This article mainly talked about the relations which the real estate and the resident live, first elaborated Real estate company’s profession characteristic,was precisely his profession characteristic had decided he with improved the resident environment the relations,simultaneously the resident occupied the demand also reaction in Real estate company’s localization.

房地产价格与金融市场的关系研究 第11篇

在此, 研究房地产与金融的关系对于我们国家合理的制定出正确的决策, 梳理出房地产与金融行业。房地产与国民经济的关系, 这样才能更好地保证我国国民经济健康, 长远的发展。

一、对于房地产价格的概述

一般来说房地产的价格 (Real Estate Price) 是交换价值的货币表现。所以说, 房地产所带来的经济价值以及房地产自身的价值的产生, 是由于房地产效用, 房地产业的稀缺性以及房地产有效需求的三者相互作用所造成的。

这篇文章以房地产的价格和金融体系的总体机制的实际理论与分析, 并且将金融市场对目前房地产的价格的作用所在的渠道归根于金融市场给房地产市场带来的两种效应, 具体来说, 一种是波及效应, 另外一种就是财富效应。所以本文在此重点讨论和探索金融业对于房地产价格的作用和它所带来的影响。

在这里主要讨论一下价格的波及效应, 我们通常所说的价格波及效应指的是某一产业或是若干产业的价格变动会给其他的产业带来变动也会给其他产业产品的价格带来不同程度的影响。

那么分析金融市场对房地产价格的波及作用就变得十分重要, 这可以帮助我们判断房地产目前的价格是否处于合适的, 正常的水平, 这也是本文想要解决的重要问题之一。本文通过研究并且分析金融体系中的银行贷款部分, 居民存款部分, 国家广义货币发行量以及股票流通市值对于目前的房地产价格变化起着什么作用, 对于房地产的价格变化具体的一些影响, 以及影响程度的判断。从这里我们不难看出金融市场和房地产价格之间的具体关系之所在, 从这里我们也可以看出来目前的房地产价格对于金融市场来说是不是健康的, 可持续发展的。

庇古 (1941) 在很早的时候就已经发现并指出财富效应的存在, 因为他发现当人们手中持有的货币或是公债等一些资产的实际价值增加从而导致财富的增加, 与此同时, 人们将增加他的消费支出, 从而影响了社会中的消费品的增加, 以及就业机会的增加, 从而更好地促进经济的增长。那么, 我们所说的狭义上的财富效应又是什么呢?狭义财富效应指的是由于某种资产或是资产价格上涨或是下跌, 从而导致的资产持有人的财富的增长或是减少, 进而可以促进或者是抑制消费的增长, 进而影响到短期的边际消费倾向, 促进或是抑制紧急增长的效应。

在我国近几年来出现了房地产价格的上升, 而这种上升与房地产市场的关系十分密切的金融部门息息相关。

二、房地产价格与金融市场的关系

正如图一所示, 房地产的价格还是居于核心的位置, 而且房地产的价格还受到四个方面的因素所制约, 如银行贷款, 居民储蓄, 货币的供应量和股票流通市值。

三、房地产价格与银行贷款的关系

在此我们假设银行贷款与房地产的价格之间所成的是正向关系, 及银行贷款的规模扩大与房地产价格的上升成的是正比。

根据图2来看, 房地产市场的供给情况决定着房地产的价格, 而且在目前来说, 房地产的定价大多都是房地产商自己定价, 但是我国衔现阶段房地产开发商的资金有限, 大多数都是通过贷款来获得, 而贷款的增加也就表明了房地产开发商可以获得更大的利润, 也就是通过提高房地产价格来获得更高的回报。

在我国城市化的速度加快, 城市的土地稀缺以及人们迫切的希望改善自己的生活住房条件的情况下, 房地产商品的需求也就转换为刚性的需求, 因此房地产需求量随着价格水平的上涨而增加。

四、房地产价格与居民储蓄的关系

居民的储蓄财富指的是人们手中的货币或是持有债权等资产实际价值的增加而导致的财富的增加。所以说当居民的存款储蓄增加时, 相对来说居民的购买能力也会随之增加, 在房地产市场供应的一定条件下, 房地产价格也会随之上升。

五、房地产价格与货币供应的关系

图中假设货币的供应量与房地产中间成正比的关系, 及货币的供应量规模的扩大所导致的价格上升, 那么国家降低货币供应量也将导致房地长价格的下降。

现金货币MO仅仅指的是流通中的现金货币, 那么我们所说的是狭义的货币M1是指流通中的现金并且加上银行的活期存款, 而广义上的货币M2就是指M1再加上定期的存款。所以说本文所指的是货币供应量为广义的货币供应量M2。所以货币供给方程是为:

本文所采用的是经济外生变量, 由于我国目前正在进行经济的改革, 很多经济学家对中国的货币供给到底是内生变量还是外生变量都提出了不同的见解。但是从本源上来讲, 货币的供给都是由中央银行发行的银行券决定的。

货币的供应量将决定我国国民经济体系中的商品价格水平, 所以说房地产业是国民经济的支柱, 但是货币的供应量过多势必会导致房地产经济泡沫。

由于中国正在进行经济改革, 很多经济学家对中国货币供给到底是内生变量还是外生变量都提出了不同的见解, 但文章仍采用外生变量的观点, 因为目前我国货币供给仍由中央银行控制, 中央银行对宏观经济能够通过货币政策对宏观经济进行强有力的干预和调控, 经济体系中的全部货币都是从银行流出的, 从本源上讲, 货币供给都是由中央银行发行银行券决定的, 中央银行只要控制银行贷款量就可以控制货币供应量。

货币供应量将决定国民经济体系中的商品价格水平, 房地产行业是国民经济的重要支柱, 对货币需求量大, 对货币供应量的敏感性较高, 货币供应量变动可能会造成房地产价格的大幅度波动, 货币供应量的过多发行必然导致房地产经济泡沫, 因此, 货币供应量的增加将导致房地产价格的上涨, 货币供应量的减少将导致房地产价格的下跌。

六、房地产价格与股票流通市值的关系

我国的股票市场是在经济体制转轨的特殊时期发展起来的, 所以说真正的市场流通的股票只是发行股的一部分, 我国股票市场的流通值正在逐年的增加, 所以说股票已经成为我国居民的有一个投资热点。

所以说, 房地产价格研究致力于揭示房地产的运行规律, 我们应该防范房地产价格快速的上涨和金融危机而导致的房地产泡沫。

经过本文的研究发现, 随着我国经济的快速增长, 影响房地产价格的因素也在变化中, 国家在制定房地产宏观时应该充分考虑这些变化。

摘要：近几年, 我国的房地产业蒸蒸日上, 发展十分迅速。相对其他产业来说, 房地产业由于资本密集, 因而对金融市场的依赖性更高。受房地长市场供求关系和金融市场的影响, 房地产价格逐渐发生变化, 其与金融市场的结构也产生了一些变化。本文主要针对这两个市场的变化进行了相关研究和分析。

关键词：房地产业,金融市场,关系研究

参考文献

[1]汤炎非, 杨青著.可行性研究与投资决策.武汉:武汉大学出版社, 1998:5-7

[2]李竹成主编.房地产经济专业知识与实务.北京:团结出版社, 2001

[3]潘蜀健主编.房地产项目投资、北京:中国建筑工业出版社, 1999:139～141