房地产中介市场

房地产中介市场（精选12篇）

房地产中介市场 第1篇

我很不喜欢我妈跟别人说:我女儿在加拿大做房屋中介。因为我脑海里对“房屋中介”的印象是:几排人密密麻麻坐在电脑前打电话:“喂,赵姐,我是小王,XX花园刚出了一个笋盘才800万……喂?喂?”我曾经每接一个这样的电话,就加入通讯录并改名“房屋中介,不要接”。在我拉黑了100个这样的电话后,第101个又打进了,于是我改变战略,只说四个字:“同行!同行!”

谁知谎言成真,现在真变同行了!

不管我怎么纠正我妈:“是地产经纪,不是房屋中介!”她还是改不了口。也难怪,实质上就是一回事:销售自己的服务,协助安居置业、达成房屋交易。

可是,中国的房屋中介和加拿大的地产经纪在诸多方面还是存在很大差异的。

中介,顾名思义,处在中间位置:你不知道谁有房在卖,我不知道谁正好想买,于是我们去到一个信息集散地——房屋中介公司,他们掌握着双方的供、求信息。他们来做一个匹配,和婚姻中介差不多,双方对上眼了,就有戏。买家和卖家之间就好比隔着一堵墙,而中介就骑坐在墙上,可以看见两边。

而经纪的意思,英文解释是:A person acts on behalf of another,in particular,一个人在某方面代表另一个人,关键词是“代表”。买家经纪代表买家利益,使命是保护买家利益并尽力使其最大化;同理,卖方那边,把“买”字换成“卖”字就行了。

而买卖双方的利益不是此消彼长,犹如跷跷板吗?是的。所以大多数情况下,加拿大的地产经纪,是各自代表买卖双方的。我代表买方,你代表卖方,我们坐下来谈一谈。

但是也有同时代表买卖双方的情况:当买家和卖家都是和同一家经纪公司签订协议时。在加拿大地产经纪的教科书里面,花了大量的篇幅,介绍“双重代表”:Multi-representation,也是必考的点。“双重代表”是非常敏感的情况,要万分小心的处理,因为同时使双方利益最大化是不可能的,是矛与盾的关系,所以此时经纪(准确的说是经纪公司)的角色,仿佛从辩论的正反两方,变成了辩论的主持人。要做到完全不偏不倚,对双方都公平公正,否则容易产生法律纠纷。

回过头再看中国的房屋中介,似乎全是Multi-representation啊!为了促成交易,这头劝卖家降、降、降;那头劝买家加、加、加,还要让双方都感到他是站在你这边的:“放心,我一定帮你砍到最低/卖到最高。”此为撮合。

在我看来,这就是最大的区别:加拿大的二手楼交易中大多数情况下既有买方经纪Buyer agent(也称Co-op)也有卖方经纪Seller agent(也称Listing agent),双重代表的情况也时有发生,但不普遍。发生了,也有一系列的法律条款指引经纪的行为。

另外,两国的房屋中介和地产经纪职业还有很多不同的地方:

1.从业门槛。我不知国内如何考牌,只能介绍下加拿大安大略省的情况,其他省大同小异。这里地产经纪考试总共六门科目。先考过五门,拿到临时牌;两年内必须再考过一门,才拿到永久牌。严格来讲也不算永久牌,因为每两年还要参加后续教育(Continuing education),必须与时俱进嘛。

考过六门的经纪名片上只能印Salesperson。Salesperson必须挂靠在一家地产公司,叫Brokerage,收入要跟公司分账。如果有更高的要求,希望自立门户的,必须再考两门,升级成“Broker”。Broker可以继续挂靠在经纪公司,也可以开自己的经纪公司。这里有很多一人经纪公司,好处是不用和任何人分账,挑战是一人身兼数职。这八门科目有厚厚的九大本书,涵盖了职业道德、法律法规、房屋结构、合同条款、商业地产、物业管理、物业法、房屋估值等等方方面面。教材和考试全是英文。

2.行业监管。地产经纪在加拿大是一个受到严格监管的行业,这真不是说笑的。有很多活生生的案例:罚款、停业、吊销执照甚至成为被告。这些记录,公众都可以在地产局的网站上都查到!谁也不愿意留下职业污点,因此大部分人还是老实的,以身试法者也不能完全杜绝。但是再老实,也背不住被人投诉,投诉的理由很多:放盘信息不准确、文件制作错误、没有在合同条款上充分保护客人、信息误导……还有很多小的细节也会遭到投诉,举个例子:这里看房是要预约的,约好后拿到密码信息,密码盒挂门把上,里面有钥匙。有时候经纪看完房把钥匙放回去后,忘了把密码打乱,也被投诉!还有忘了取消约定;忘了放下名片;忘了关灯……所以不拘小节的,丢三落四的人做经纪,可是要改一改。

3.收入支出。国内的中介通常是低底薪高提成的,公司需要为员工购买养老保险。这里的经纪是没有底薪的,收入完全靠成交后的佣金。在加拿大,成为经纪后,在税务方面的身份就变了:从受雇(Employer)到自雇(Self-employee)。经纪需要在税务局注册一个税号。年初报税的时候,要如实申报自己的收入,合理的申报与业务相关的支出以用于抵税。比如汽油、办公用品、电话费、广告费等、业务招待等等,可以在合理范围内抵扣收入,就和自己经营一盘生意一样,有出有入。有几项固定费用是每人每年都要交,否则会被地产局停牌:各级地产局的年费和强制性的职业保险。在安大略省,新考牌的经纪头一年要交纳近3000加币,以后每年2000多。

4.工作时间。因为是自雇,加拿大地产经纪的时间是自己掌控的,不用上班打卡。地产经纪家里都有打印机、扫描仪,用来制作、发送文件。北美是汽车王国,出门就开车,所以经纪的很多时间会花在路上,带客人看房、下Offer、看Offer、给卖家做Open house等等。如果买家是新移民、学生或老人,不开车,经纪很多时还需要提供接、送服务。遇到抢Offer或谈判僵持不下的时候,工作到半夜也是家常便饭。所以时间虽然是自己掌控,但一分耕耘一分收获,忙起来的时候,每天的工作时间远远不止八小时。这个和国内同行是一样的。

5.业务范围。地产经纪除了做住宅的买卖和租赁,还可以做商业地产的买卖和租赁,包括办公室、零售场所、厂房、农场、空地等等。除此之外,还可以做生意的转让:加油站、便利店、餐饮业、娱乐场所等等,这些需要转让或购买时,都可以找地产经纪来协助,对经纪在法律、财税上的知识和商业地产的经验要求很高。所以,虽然都可以做,但是每个人有自己主攻的方向。主攻住宅的当然是大多数。

6.公众形象。加拿大的地产经纪总是努力塑造自己专业、成功的个人形象,说白了,就是要显得自己牛。地产经纪的个人照片,都是穿着正装,做好发型,化好妆,在专业影楼进行拍摄,再配上灯光、角度,和成功者的自信笑容。也有走亲和力路线的,但亲切的笑容背后还是要透出成功与自信,不管是不是昨天刚拿到牌。这里想给国内的同行一个温馨提醒:我们不是要忽悠人,可是如果连照个像放在网上都随随便便,松松垮垮,怎么让人产生信赖感呢?

加拿大的地产经纪大多是开好车的,宝马、奔驰算是一般的了,见过有人开保时捷、玛莎拉蒂带客人看房的。这和北美的车价便宜有关,另外,这里的车是可以先租后买(Lease)的,租金还可以抵税。总之,地产经纪通过方方面面向客人传达一个信息:我在这行,做得不错!

7.年龄。这个职业没有年龄限制,只要脑袋还好使,做到80岁都可以。可能没有人做到80岁,因为那些坚持不下来的,一早就转行了;能坚持下来的,早就做成大牌,钱赚够了可以退休了。国内也没有年龄限制,但我们看到的房屋中介从业人员,超过40岁的已经很少了,或者升到了管理层。

区别应该还有很多,毕竟两边的国情大不相同,但是,任何地方,任何行业都有20/80原则:20%的人挣了80%的钱。看你是把它当成事业来经营,还是当成个饭碗。看你是真心爱它,还是骑驴找马。

房地产中介市场 第2篇

近三、五年，各地房地产行业的持续快速崛起成了房产交易中介服务行业发展的源泉和动力，我县也不例外，房产交易中介像雨后春笋般在定城市场上大量涌现。但快速发展的同时相关问题也随之出现，据统计，今年上半年县工商局12315中心就受理相关房产中介消费纠纷3起，涉及交易合同霸王条款、交易定金欺诈等，为此，6月中旬，县局消保股在报请局长同意后，确定工商局消保股牵头，县消协秘书处配合，以定城为主，开展全县房产交易中介市场专项整治执法调研工作，此次整治依照“规范经营、依法管理、建立长效”的原则，以营造我县良好房产市场秩序和维护社会稳定为出发点，加强对房产交易中介市场的监管，保护服务领域消费者的合法权益。现将执法调研中发现的问题及解决意见归纳总结如下：

一、存在的问题

1、无证无照、超范围经营行为存在在调研走访的二十一家房产交易中介服务单位中，有近一半经营户属无照经营或超范围经营，无照经营均属背街小巷的小规模经营户，经营的场所是自己家的房子，屋子里简单摆放几把椅子和桌子，墙上贴几张房产信息表，即开展经营活动，在执法人员询问其是否有营业执照时，部分经营者对此一无所知，并认为其不需要办理营业执照。超范围经营为分两种情况，一种是合法经营旅馆、洗衣或烟酒小店等生意，在店门口放几块宣传牌，兼职做房产交易中介生意；一种

1是营业执照核准的经营范围是房屋租赁交易，实际经营为房屋买卖交易经营。

2、提供违法违建房屋和土地交易服务

目前我地县委县政府正在大力开展拆除、没收城市违法违建房屋、违法用地工作，前几年少数投机分子违法违规占地或在其土地上盖房的，见情行不对，均纷纷将违法违规占地或所盖房屋委托房产中介处对外出售，这些土地和房屋均无合法手续，部分中介机构在明知此种情况下仍提供交易服务，既扰乱了正常的市场秩序，更为不知情的购买人埋下了今后面临坼迁、没收的风险。

3、交易合同使用不规范，违约现象存在在房屋买卖交易中，我县房地产管理局制定了标准合同文本《定远县存量房买卖合同》，对买卖双方均规定了相应的权利、义务，其中第四条还规定了买卖房款需交付于县房地产交易市场设立的资金托管专用账户，以保障买卖资金安全。但在走访中发现，只有极少数几家房产交易中介在实际交易中真正使用《定远县存量房买卖合同》，并将资金托管。绝大多数房产中介为图省事或出于自身利益出发，均使用自拟交易合同，这些合同不是条款简单，双方权利义务规定模糊，违约责任不明确，就是存在霸王条款，一旦市场上出现房屋买卖价格波动较大产生利益纠纷等情况交易双方违约，违约后责任很难界定，双方各执其词，给交易双方维护自己的合法权益均带来困难。从上半年12315中心受理的申诉来看，有买方投诉的，也有卖方投诉的，但无论哪方，均拿不出有力的证据来维护自己的合法权益。究其原因，双方没签订一份真正规范、齐全的买卖合同是主要方面。

4、从业人员整体素质不高，职业道德有待加强

房产交易中介是个涉及面广，综合性较强，业务素质要求很高的行业，因此其对从业人员的资质要求很高。我国人事部、建设部早在2001年12月份就发布了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人职业资格考试实施办法》，以此来规范、提高房产交易中介从业人员的专业素质水平和房产经纪领域秩序，但从我县的实际检查情况来看，我地从事房产交易中介人员普遍素质不高，大部分为下岗待业人员，自营房产中介只为了赚取一点生活费，贴补家用。从业人员年龄层次相对偏大，业务素质偏低，普遍不具备专业化技能，有的甚至连基本的电脑操作都不会。而职业素质和职业道德更是当前房产中介从业人员整体欠缺而又急需加强的。

5、行业主管部门监管力度不够，制度还存在遗憾

今年4月1日起全国实施的《房地产经纪管理办法》，对房产交易中介市场管理、规范均做出了明确规定，但我们认为其中最大一个遗憾是工商部门没有参与这个《办法》的起草、制定。这就造成了一个很尴尬的局面，《办法》很好、很全面。对房产交易中介的经营者、机构的规范运作做了详尽规定，但工商部门不能按其《办法》规定管理、规范市场，能按《办法》规定管理市场的房产局又由于方方面面的原因，据我们了解到目前为止还没有什么具体的措施来贯彻、落实这个《办法》。同时在日常的监管中，工商部门涉及房产交易中介管理、规范需房产部门配合的，有时也不能尽如人意。

二、建议解决的办法

要使得我县房产交易中介向着规范、有序、诚信的方向发展，增强市场竞争力和抗风性能力，我们认为应当从以下几个方面进行整改规范。

一、工商、消协部门要积极主动参与，与相关部门相互协调，加强市场监管

从现在来看，房产交易中介市场不同于其他普通商品市场，其交易对象是特殊的商品房，交易金额大，交易过程繁杂，二级市场即房产交易中介市场发展的好坏又能反过来影响到一级市场即房地产市场的繁荣，从大的方面关系到国家经济发展、社会稳定，小的方面关系到千家万户利益，所以无论从哪方面讲，作为市场监管、消费维权的主要部门—工商、消协，加强房产交易中介的监督管理、规范，责无旁贷。同时工商机关应立足本身职能，加强市场巡查，及时发现问题，属于工商监管的，做到“尽其责、不推诿、不扯皮”，涉及部门联动的，及时与相关部门联系、协调。作为消协要充分发挥联系协调作用，充分调动、发挥全社会力量来监管规范房产交易中介市场，维护消费者权益。

二、加大市场检查力度，取缔无照，规范经营范围

市场主体合法是市场经济良序运作的最基本条件，工商部门监管房产交易中介，首先就要规范其主体，取缔无照，规范经营范围。同时我们认为要根据各地具体情况，区别对待，即我们在检查中发现我地大部分房产交易中介经营者均无相应的经纪资格证。这样就带来一

个难题，即如按今年4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》规定，房产交易中介经营者必须参加全国的房产经纪资格考试；取得经纪资格证，房产交易中介机构也必须要有相应的具备经纪资格证的从业者经营。我们也咨询了我县房地产管理局，他们答复目前他们还没接到组织考试的相关通知。同时根据我们的走访了解，目前在从业的经营者可以讲一大半也不具备考试资格，就是去考试，估计也难通过。那么现在执照该怎么核发？核发经营范围为房产交易中介吧，其经营者没有相应的经纪资格证，与《房地产经纪管理办法》不吻合，不核发经营范围为房产交易中介吧，又超范围经营，我们认为凡是目前提供不出房产经纪资格证，又实际从事该经营项目的，应统一核准其经营范围为：房地产信息咨询、服务。这在目前，应为一稳妥的办法。

三、加大市场检查力度，规范合法经营，取缔非法经营。

在规范房产交易中介主体的基础上，我们认为规范房产交易中介经营行为应从以下几方面入手，一是要求凡从事房产交易中介经营用到自制合同的，合同一律应报工商部门备案，由工商执法人员审查合同条款是否规范，是否存在霸王条款，有问题的，提出整改意见。二是应加大市场检查力度，检查房产交易中介经营者在实际经营中，是否存在无照、虚假宣传、是否存在欺诈消费者行为等。发现问题的，应立案查处。三是在检查中如发现有房产交易中介提供违法违规房屋和土地交易服务的，应严肃提出批评，指出危害性，促其纠正。

四、成立行业协会，加强行业自律，加强职业道德教育

从前期检查的情况及在7月8日召开的定城房产交易中介座谈会

上看，我县房产交易中介经营目前还处在一个自发、无序的状态，同行业之间的沟通、交流较少。我们认为下一步条件许可的话，可在县消费者协会指导下，成立我县的房产交易中介行业协会，充分发挥行业协会自律管理作用，指导协会制定相关规章制度，从市场准入、业务范围、培训、自我教育、合同、收费等方面做出相关规定。目的是加强行业自律，加强行业从业者的职业道德教育，同时加强同行业之间联系和沟通，维护正常的房产交易中介市场秩序，避免恶性竞争、不正当竞争。

定远县工商局消保股

定远县消协秘书处

房地产中介生死破局 第3篇

由于去年年初的“限购令”等楼市调控政策，二手房成交量不断下跌，房地产中介行业中的大企业还能够撑住，而一些小中介公司却饱受市场寒冬煎熬，纷纷出现亏损、关闭、裁员等现象。链家地产发布的研究报告显示，2011年北京中介门店关店约1400家，其中超过7成为中小房地产中介。

21世纪不动产经过几轮融资后，终于在2010年登陆资本市场。然而，在上市元年，21世纪不动产却交出大幅亏损的答卷，其年报中披露上年普通股股东净亏损1.466亿元，无疑给风雨飘摇的房地产中介行业又添了一层迷雾。

全行业亏损

相比于往年的火热，房地产中介行业进入了寒冬。房产代理企业的收入受房产交易量和交易金额影响最直接，大幅下跌。

楼市火热时，诸多规模较大的房地产中介公司纷纷登陆资本市场，给行业注入强心剂。2010年11月，北京思源兴业房地产经纪有限公司在纽交所上市，成为紧随易居(中国)之后第二家在纽交所挂牌的中国房地产策划代理公司，而业内老牌代理企业世联早在2009年于深圳A股上市，最早上市的合富辉煌则在2004年就已在港交所IPO。

然而，“限购令”出台后，21世纪不动产在2011年即面临亏损。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在目前的形势下，不会有1家中介盈利，只是亏多亏少的问题。一些连锁中介采取关店等措施，实际上是在止损。

雪球财经分析师吴桑茂在报告中指出，2011年前9个月，全国房产交易面积和金额在宏观调控的背景下依然保持增长；但多数代理商的佣金率却大幅下降至1%左右；而前两年房地产火爆时期，代理商的佣金率一度高达2-3%。

日前甚至有深圳中介业内人士预计，2012年将成深圳历年来最差的1年。在市场寒冬期，稍有实力的大企业开始寻找融资，以期度过难关。深圳中联房产企业发展有限公司总裁杜欣表示：“以前每个公司都说不缺钱，不用去募集基金，经历市场振荡、政策影响的时候，很多公司都出现了资金问题，其实房地产中介行业的运营成本还是挺高的，如果想做大做强，资金的保障就更加重要。有了资金的保障，公司的抗风险能力和占有市场的决心和信心也不同，我相信这是最关键的一点。”但此时私募基金投资中介行业，无异于“火中取栗”。私募基金会受到不断深入的楼市调控对中介公司上市的不利影响，被投资公司的上市市盈率也会受到市场环境的冲击。

扩张图变

尽管行业不景气，但却出现了一些规模较大的房地产中介企业逆势扩张的现象。

源于美国的21世纪不动产自2000年进入中国市场后，就开始了全国性扩展，通过直营和特许经营加盟的方式在全国范围内布网，并在2010年顺利登陆纽交所，融资1.6亿美元。然而，21世纪不动产的扩张并不是一帆风顺，自2006年起，21世纪不动产大幅扩张开店，几乎次次都与亏损结伴，其招股说明书显示，该公司在2006年、2007年、2008年连续亏损，亏损额分别为1955.4万元、7277.4万元、1.3亿元。直到2009年前9个月，该公司才首次扭亏，实现8833.3万元盈利，而其亏损的原因则是大幅扩张造成成本增长。

尽管如此，因为背靠美国高盛集团、美国艾威基金，21世纪不动产的扩张步伐没有丝毫犹疑。2009年年底21世纪不动产在全国共有650家直营店，2010年，直营店数量更上升到1500家，增长势头迅猛；深圳是21世纪不动产去年强势进入的地区，直营店也从20家上升到90家。

被市场寒流击中的中小房地产中介纷纷开始给诸如21世纪不动产这样的大公司负责人打电话，透露转让店面的想法。21世纪不动产则开始开店与收购并进的扩张。然而，一些房地产分析师表示21世纪不动产的盈利前景并不明朗，因为与新收购店铺需要一定的磨合期，难以迅速实现盈利。同时，市场调控仍在继续，前景并不算明朗。

虽然21世纪不动产的扩展带来了亏损，但这种亏损或是一种战略性亏损。相对于顺式扩张的较高成本，逆势扩张在成本上占绝对优势，而且逆势开店速度更快。显然，21世纪不动产逆市扩张是在为未来发展铺路，在寒冬期迅速占据市场份额，使未来竞争具备一定规模优势。

21世纪不动产中国区域副董事长卢航表示公司对于亏损早有预计，2011年采取了谨慎扩张的方式，并在新房、商业地产代理及金融服务上平衡利润收入。

转型之困

持续的宏观调控正在改变房地产市场的运行规则，房地产中介行业也已经到了必须转型的时候。目前这种市场环境下，房地产中介公司过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险很高。房地产中介行业借助一二手联动、涉足商业地产代理等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。

“传统的经营范围是一片红海，现在急需探寻的则是一片蓝海”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。很多房地产中介企业如同我爱我家一样，不再单纯依靠二手房业务，而选择同时兼顾一手房分销、商业地产销售租赁、按揭贷款等业务。房地产中介行业谋求转型，业界人士的共识是转卖

商业地产。21世纪不动产收购了北京上古地产，北京上古地产是一家从事商业地产、写字楼营销策划代理公司，通过并购该公司，21世纪不动产将增加商业地产、写字楼销售代理业务，21世纪不动产此举意在填补公司商业地产销售代理业务的空白，这种互补性也成为住宅调控下公司新的利润增长点，也可以弥补门店扩张带来的亏损，支撑现有的门店规模。

从2010年开始，21世纪不动产开始注重二手房销售以外的业务扩展，开拓新盘代理、商业地产租赁等新业务，形成了二手房业务、新房代理、商业地产租赁、商业地产代理、金融消费服务等围绕房子而形成的完整的产业架构，形成了丰富的产业链，拓宽了营收来源。

与此同时，在销售营销手段上，房地产中介更倾向于选择成本较低的电销。房地产中介将门店开在网络上，用户在网络门店中可以直接使用地图搜索相关地区的房屋户型分布、交通状况、社区规划等详细信息。在网上开设房产门面，降低了房源展示和沟通的成本，同时在信息展示量和获取人群数量上都具有实体门面无法比拟的优势。

在楼市调控影响之下，中介行业也在严峻的市场形势中寻求破局生存，打破常规，挖掘新的商业模式，谋求多元化业务经营，来度过这个凛冽的寒冬。

房地产中介市场 第4篇

一、强化教育培训,用诚信塑造中介人员的精神底色

古人云:“欲修其身者,必先正其心。”人心正,则行为端。通常情况下,思想动机支配着人的行为习惯,思想自觉引领行动自觉。我局加强对房地产中介市场的整治工作,把教育培训摆上重要位置,突出法治和诚信理念教育,着力提升中介人员的思想道德素质和必备的业务技能。

一是精心设计培训课程。在深入调研和征求部分服务对象、中介机构意见的基础上,我们有针对性地设计了《弘扬社会主义核心价值观与房地产经纪人职业道德》、《增强法治意识,提高依法服务能力》、《房地产经纪基础与实务》、《房地产登记办法与技术操作规程》、《房地产测绘程序与面积测算》等5门培训课程。

二是强化全员培训。由市房管局发文,要求全市具有高中以上文化程度从事房地产经纪、咨询服务机构从业人员参加培训,学员经考试合格后,由我局颁发“盐城市房地产经纪人员岗位培训合格证书”,作为我市经纪机构资质申报的重要依据。2013年11-12月,我局组织专家学者和职能部门负责人,先后在阜宁、滨海、射阳县和市区设立了4个培训点,对743名中介人员进行了为期4天的集中授课。其中安排半天时间,围绕“如何当一个守法、诚信的中介从业人员,尽心尽责为广大服务对象提供满意服务”这一主要议题,组织所有参训人员,联系本人工作实际,结合所学内容,分小组展开深入讨论,进一步促进培训内容入脑入心。

三是认真组织考试。根据市房管局的统一部署要求,对所有参学人员进行了闭卷考试。除17名成绩不及格者外,对其他考试合格的中介人员都颁发了培训合格证书,有效维护了专业培训的权威性、严肃性。

二、创新评价机制,促进中介人员按规范提升服务

涉房服务工作的质量和成效如何到底该由谁来评价?发言权应当交给谁来掌控?在党的群众路线教育实践活动中,我们深入学习对照习近平总书记提出的“三严三实”要求,深深感到,能否真正做到让广大服务对象评价涉房服务工作,不是一般的评价方式转变问题,而是如何正确对待群众的根本态度和根本立场问题。只有从制度上创新,真正让广大服务对象说了算,才能体现人民群众的主人翁地位,规范好中介服务工作的“最后一公里”。

我局坚持边整边改,立说立行,在总结过去做法和听取服务对象意见的基础上,于是2014年7月制定了《盐城市房地产经纪机构及从业人员监督管理考核办法》,对市区房地产中介从业人员发放IC信息卡,实行统一挂牌上岗,将房地产中介从业人员姓名、照片、编号、单位、身份证号码、从业情况、投诉情况等信息录入GIS管理平台,实行电子化、信息化管理,完成评价系统平台建设,做到IC信息卡与第三方评价联接。在市房产政务服务大厅15号窗口设置了服务评价器,经纪机构在提供商品房交易服务时,通过设在窗口的读卡器及网站读取经纪人信息卡编号,启动房地产经纪人信用和服务满意度第三方评价系统,让广大服务对象现场对服务满意度进行评价。广大服务对象的评价考核结果与中介机构资质管理、评先评优、业务承接等挂钩,并在备案证书上记载,公示于经营场所。对被评为“不合格”等级的房地产经纪机构责令其限期整改,整改不到位的,按年度检查不合格处理,不得从事房地产中介业务。对扰乱市场秩序、损害消费者利益、有重大违规经营行为的机构和从业人员,按照相关法律、法规、制度的规定进行行政处罚,情节严重的,依法给予停业整改等行政处罚。

自评价系统使用以来,已记录到客户满意度评价807次,其中首次满意评价803次,首次不满意评价4次,对首次不满意评价进行了回访处理、督促整改后,全部转化为满意。在局政务网站设置了房地产中介机构服务满意度评价页面,记录客户评价26条,全部为满意。同时在房产政务服务中心大厅总服务台设置了展架和桌牌,向社会公布房地产中介第三方客户满意度服务评价工作,提醒办事群众用好自己的权利,主动进行评价。服务评价系统的使用增强了房地产中介机构人员主动搞好优质服务的意识,使房地产中介服务的质量和效能得到了显著提高。

三、严格监督管理,确保向服务对象交上满意答卷

强化监督是推进制度落实到位的有力抓手。

一是由局纪检监察部门和市房协强化常规监督。通过群众信箱、房产服务网页和向群众发送意见征求表等形式,广泛吸收社会各界的意见,加强对中介机构及其从业人员服务工作的监督。只要接到群众投诉或举报,立刻介入调查核实;只要群众反映情况属实,马上落实处理意见。

二是落实房产政务服务大厅专职人员现场监督。从2014年7月下旬开始,在市房产政务服务大厅建立日常巡查制度,落实专人,每日进行不少于4次的挂牌巡查,督促中介机构从业人员挂牌服务,主动接受客户评价,并及时处理涉房中介纠纷,有力地促进了房地产中介机构从业人员改进服务态度、提升服务技能、规范服务流程。

三是建立存量房交易资金监管制度,规范中介收费服务行为。为保障存量房交易资金安全,管好中介机构经手交易资金,防范买卖双方在存量房交易中的资金风险,我局出台了《关于加强存量房交易资金监管的通知》,市安居担保公司按照规定,全面实行存量房交易合同网上签约和资金监管制度,构建了统一的网上签约和资金监管服务平台,免费为交易双方提供交易合同网上签订、资金托管等一条龙服务,使存量房交易程序规范,信息透明。2014年9月,在房产政务服务中心大厅进行了“关于防范二手房交易风险,保障交易资金安全的风险提示”活动,引导存量房买卖双方进行交易资金托管,有效规范了中介从业人员的服务行为,为保证交易资金的安全装上了“放心锁”,保护了二手房买卖双方的权益。进一步激活了我市二手房交易市场,今年一季度,已实现二手房交易1305件,成交金额7.1亿元,做到了零失误、零投诉。我局还与物价局联合颁发了《关于放开权证代理收费等房地产中介服务收费的通知》,在房产政务服务中心大厅公示房地产中介机构收费标准,实行市场调节价格,自主协商,合同约定。要求房地产中介服务机构严格按照相关法律法规要求,遵循公平竞争、合法经营、诚实守信原则,综合考虑服务成本和市场需求状况等因素,与委托人协商约定收费标准,并在服务合同中详细标明服务内容、收费条款等,规范了服务收费行为。

房地产中介合同 第5篇

乙方：

经甲、乙双方友好协商，就乙方向甲方提供房地产项目中介服务事宜达成协议。

条文如下：

一、服务内容：

1、受甲方委托，乙方为甲方在武汉市寻求----------------公司地块开发房地产项目。项目信息具体情况如下：该项目位于xx673号，用地面积亩。区域内交通十分便利，配套设施齐备，规划中的.地铁站就设在项目旁。

2、甲方在对该项目进行评估审查后，初步同意接受乙方所中介的房地产项目。

3、为便于甲方与乙方达成项目合作协议，乙方积极配合进行调查和分析。向甲方提供了土地业主方资料及进行沟通，供甲方参考。并陪同甲方工作人员对项目作了实地调查和现场踏勘。

二、中介服务费用及支付方式：

鉴于乙方提供了上述房地产项目信息和相关的服务，经双方协商，甲方同意按乙方所中介的房地产项目土地金额(市场价值)%即人民币万元向乙方支付中介服务费用(税后)。双方约定，该款项在甲方与武汉气体压缩机有限公司签订协议后一个星期内付清。否则，乙方有权按年息20%收取滞纳金，同时要求甲方承担相应的违约责任。

三、违约责任：

甲、乙双方如有违约，守约方均可向法律机关申请仲裁，或提出起诉，要求违约方承担相应的违约责任。

四、本协议一式肆份，双方各执两份，具有同等效力。

五、本协议双方签字盖章后生效。

甲方：乙方：

代表：代表：

地产中介之美国模式 第6篇

美同作为一个发达国家，其房地产及经纪业的发展先干我国许多年，已经具有成熟的运作模式和管理经验，正确认识并借鉴美国的经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益。

美国中介机构的管理制度

经纪人资质等级

在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构——房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：经纪人，具备独立的法人地位，具有经纪人执照；销售员，具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。

2.法规制度

美国有关房地产中介的法规主要有：一般代理法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。

3.职业道德

美国非常重视中介的职业道德，《商业法典》10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。

二、美国房地产中介行业的特点

美国的中介行业发展历史悠久，中介事业发达，有独特的房地产中介管理制度和动作程序。法规健全，权责明确，对规范中介行为，保障双方权益起到很大作用。行业个人资格准入严格，机构准入市场化，优胜劣汰。中介企业发展注重连锁经营和品牌效应。充分采集信息资源，利用网络信息技术，提高竞争力。

美国房地产市场的发展在很大程度上得益于MLS系统。所谓MLS系统（英文全称为Multiple Listing Service）即多重上市服务，是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。在房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟，不仅仅是一种营销模式，而是将不同房源多重上市，被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。

MLS系统的建立，提高了经纪公司的佣金比例，早年佣金一般在2%左右，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，而且房源也比较少。而在MLS系统出现之后，房源逐渐地增加，佣金比例也在不断地增加，如今已经达到了6%。在美国，如果商业上形成垄断态势，属于非法，政府一定是不依不饶的，MLS系统的完善之后，全美国90%的房源集中到房地产中介手中，形成了垄断，为了避免被政府压制，全国中介公司达成佣金的比率标准，也就是行业自律了——无论在全国哪个地方，地产经纪都收取一个比较稳定的，大约是6%或者7%的佣金提成，就不会形成恶性垄断了。

三、中美地产中介行业的比较

1.经纪形式不同

美国房地产中介无论售房或是购房都实行全权委托经纪人制度，然后，所有的运作程序包括介绍贷款、物业公证、房产保险、咨询律师、提交登记等都由委托经纪人全权办理，所有费用也都在最后列出清单，由甲乙双方支付。而我国房地产中介实行的是双方签约制度，中介机构收取中介费后，免费帮助双方办理过户手续，由有关管理机构直接向甲乙双方收取费用。

2.产权管理不同

美国实行的是契约登记制度，买卖双方完全以市场化的程序进行操作。所有运作通过售楼律师中介经纪，从物业公证到房产保险，构成一个完整的市场保证体系。只有当这个过程全部完成后，政府才通过登记的手段来加以确认，并把相关的资料进行保存，以备查询。而我国目前实行的是产权产籍登记制度。相比之下，美国的登记制度比我们现行的产权产籍制，更能适应房地产市场的变化，体现政府的职能。

3.地产性质不同

美国一般房屋是建筑在地产基础上的，最大的区别是地产也属个人财产。因此，房地产概念极为完整，私人购房后，以地契为准，连地带房都属私人财产，但房主必须每年向国家缴税，而且政府有许多法律条文来限制私人在其土地上进行的各种活动，如不准私建乱搭，不准破坏绿地等。而我国地产属于国家，个人只拥有国家土地使用证，因而房地产买卖一般注重于房产证的交涉。个人财产的法律体现是以产权证为标志，这样就使中美两国房地产买卖在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差异。

四、美国地产中介模式对我国的启示

1.健全完善法律制度，创造公平规范的市场环境

为了保证市场中介组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，我国也需要加强立法：完善法规，将房地产中介组织纳入法制化、规范化的轨道。国家有关部门应尽快制定各种市场中介组织的管理法规或条例，对房地产中介组织的主体资格、活动范围、酬金标准、权利与义务、违法处理等问题做出更明确的规定。依法对房地产中介组织登记，坚决取缔无照经营。凡是具有一定专业知识和中介服务经验、愿意从事中介服务活动的人员，必须经过政府有关部门的培训，合格者发给资格证书，方可申请开办市场中介组织和从事中介服务活动。工商行政管理部门必须通过严格的资格审查后，方可依照有关登记管理法规予以注册登记，颁发营业执照，使其合法经营。完善对市场中介人员的资格考试制度。对市场中介人员的考核是一种对其工作能力的鉴定制度，这项制度对保证市场中介服务的客观性、公正性、准确性和权威性具有重要的作用。

2.搞好培训、提高人员素质

中介行业是一个注重品牌的行业，品牌是中介服务业生存的基础。要以诚信培育行业品牌，没有长期的信誉积累不可能做大做好中介服务，这是中介服务生命。因此，行业要得以充分发展，高素质人才队伍和过硬的合法经营机构是必不可少的。要达到这个要求，要求员工在思想素质、专业技术均达到一定的标准，建立一个完整的资格考试体系。坚决实行从业人员资格认证制度，做到从事房地产中介服务的人员都符合条件要求。

3.房地产中介信息的网络化和资源共享

当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。

4.走中介公司间的联合和规模化道路，实现房产连锁经营

随着互联网手段的不断普及，中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，企业间的联合，规模化发展，连锁性经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。联合不是简单的叠加，而是资源的共享，优化组合的过程。企业联合实行连锁经营，可采用原有的品牌或创立新品牌。目前的连锁经营主要有三种模式：直营连锁经营、加盟连锁经营和前面两种的混合模式。

创建房地产“大中介”业务平台 第7篇

2014年以来,由于原有几家房地产经纪代理的互联网平台和经纪代理公司“结怨”,导致一些大型的房地产经纪代理公司更多地依靠自建互联网信息平台,另一些中小型公司则一直在希望联合建设这样的信息平台。房地产估价行业的平台建设起步还稍早一些,已经全面整合了房地产估价的全过程管理,能够很好地辅助房地产机构和估价师做好从接受估价委托到现场查勘、估价作业、报告审核,直到估价业务完成的每一项工作。而最新的进展则是有的房地产估价互联网平台开始从估价业务辅助工具拓展为估价业务交易平台,能够联结房地产估价业务的供求双方,帮助需求方便利地找到估价服务的供应方,进而再协助供求双方完成房地产估价服务的交易全过程。然而,迄今为止,笔者还未见到有功能更强大的互联网平台,能够将整个房地产“大中介”业务整合在一起。

暂且不考虑“大中介”业务中的咨询业务,只讨论估价和经纪,这两项业务的联系已经是非常紧密了,特别是如果把服务于银行和二手房买家的按揭服务考虑进去的话(这一块业务有些是传统的房地产经纪机构在做,有些是专门的按揭服务机构或者是置业担保机构在做),相互之间的关系就更加紧密。例如:房地产估价业务往往是抵押贷款业务的衍生需求,而二手房经纪业务往往首先也是从提供二手房价格评估业务切入的(买卖双方首先需要对买卖标的物的价格有基本的了解),这些业务流程原本就是服务价值链的上下游关系。如果能够将这些业务整合在一个平台上,那么既可以重塑房地产“大中介”的业务价值链,又可以通过业务流程的整合减少很多无效劳动,提高行业的生产效率。而目前房地产估价平台正在做的一项重要工作:收集市场价格信息。设想一下:当这些海量的真实交易信息不断累积和完善,将能够给房地产估价行业提供多大的支持?

房地产中介电子商务模式初探 第8篇

1.1 行业发展的必然趋势

众所周知, 房地产中介机构属于服务性行业, 承载了为政府、发展商以及消费者三方的房地产顾问咨询服务, 更是一种知识密集型和高度信息化的行业。从服务的终端 (消费者) 层面, 需要及时了解消费者的需求动态以及持续性的客户关系维护;而从服务的前端 (政府以及开发商) 层面, 需要体现更多的行业专业知识的应用技能, 也就是说需要有一种能够指导和引领客户的能力。这就要求房地产中介行业比房地产开发企业具有更强的知识、技术、信息的掌握能力。同时, 房地产信息化程度的提高将促进企业的全国性发展战略布局和区域性发展。

1.2 政策环境下, 行业整合重组趋势对信息化要求的程度加剧

随着国家宏观调控政策因素的影响房地产三级以及二级市场受到明显的政策打压, 传统的房地产销售模式面临挑战, 而电子商务、网络营销作为一种新生的营销传播手段成为了房地产销售方式的新宠“手机短信”、“电子路牌”、“数字楼宇以及车载系统”、“房地产网络广告”、“网络团购”等营销途径铺天盖地, 一方面降低了房地产开发企业的推广成本;另一方面有效地扩大了受众群体的传播范围, 成为了传统媒体营销方式的有效补充。

2 我国房地产中介电子商务发展现状与前景

我国房地产中介企业发展迅速, 由原来的几十家发展到几百家到上千家。但真正具有能力发展电子商务经营模式的企业为数甚少, 有些企业网站只能简单的公布房源信息额和企业的广告, 完全不能满足消费者的需求, 使信息不能透明化, 没有实现真正意义上的电子商务。到目前为止, 在我国的房地产中介行业中, 还没有出现取得行业完全认同的电子商务系统。结合房地产中介行业的现状、特点和电子商务的经营模式以及电子商务的优势, 目前房地产电子商务发展在我国是初期发展阶段电子商务和传统的营销方式相结合是目前主要的营销方式。以电子商务系统为依托电子商务技术为核心, 兼顾传统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式, 将逐渐构建具有中国房地产中介行业特色的电子商务系统。

电子商务应用主要是方便顾客, 提高效率, 增强信息透明度, 加大销售成功率, 其未来发展趋势主要体现在以下几个方面。

2.1 管理跨域化

我国地区的自然条件, 人们的生活水平, 城乡差别等的差异性以及房地产行业自身的区域性, 使房地产电子商务表现出较强的区域特征, 目前区域性房地产经济为特点的网站今后将成为房地产电子商务的基础平台, 使整个企业管理的跨域化进程大大加快。

2.2 信息透明化

随着房地产电子商务的发展, 要使房地产营销方式多样化, 要立消费者需求为核心的营销理念, 改变以往售楼处, 媒体广告, 和置业人员促销的传统营销方式发展电子商务, 增强信息透明度, 使消费者在透明的网络信息得到满意的信息资源。

3 房地产中介企业实施电子商务的方式

对于房地产一级市场而言, 房地产中介企业体现的主要是房地产专业技术的应用水平, 信息化应用的核心应体现在知识管理平台的建立和应用上。包括服务体系、服务内容 (report) 、服务流程、知识技术分享、客户关系管理等。二级市场则在此基础上需要增强消费者需求数据库系统的建立, 包括数字样板房、网络社区服务等先进的营销方式。三级市场则更加注重的是房源系统以及买家、客的需求信息, 需要强大的数据库平台支持在线交易系统的建立和同时GIS (地理信息系统) 的应用将更多地运用到房地产销售过程中。

摘要：在信息网络飞速发展的今天, 电子商务对传统房地产中介行业将产生重大的影响。论文论述了房地产中介行业实施电子商务的必要性, 分析了我国房地产中介电子商务的发展现状, 提出房地产中介企业电子商务的模式。

关键词：电子商务,房地产中介,网络营销

参考文献

[1]陈一.试论房地产电子商务的应用与发展[J].福建电脑, 2006 (7) :62～62, 99.

[2]丁昭巧.浅析房地产电子商务的应用[J].商场现代化, 2007 (19) :121～122.

中国房地产中介的商业模式探讨 第9篇

一、当前国内房地产中介公司采用的四种主要商业模式

(一) 香港模式

作为中国大陆房地产中介行业的“拓荒者”, 香港房地产中介公司最早进入内地市场, 在珠三角市场站稳脚跟后积极“北上”, 无论到哪儿, 都致力于复制香港模式, 代表公司有中原公司和美联公司等。他们的特点非常鲜明:一般采用直营连锁模式, 不采用加盟形式, 强调利用直营连锁来发展门店数量。如中原地产在深圳、广州店铺均过百家, 满堂红在广州店铺超过120家。整体来看, 这些中介公司对学历要求较低。主要采用人海战术, 销售队伍较为庞大。以中原地产为例, 一个门店的经纪人就多达30余人。过度地强调业务量导致员工对公司的认同感较低, 人员流动性大。

(二) 台湾模式

台湾流派的房地产中介公司尽管进军大陆也较早, 但他们主要致力于在上海发展, 目前已经成为上海房地产中介业的主流, 代表公司有信义、太平洋地产等。他们有不同于其他流派的特点:发展加盟店与建立直营店并重, 但门店扩张速度较慢。公司看重员工学历, 强调业务员个人素质的提升和企业文化建设, 因而在培训上舍得投入资金, 这也使得员工流动性相对较低。强调房地产经纪人为自己的客户提供一对一的全程服务, 鼓励员工成为客户真正的置业顾问, 主张信息不共享。经纪人保密各自的房源、客源信息。经纪人通过原始的方式, 如自己用本子记录等来保留客户的信息。台湾公司注重通过对外合作来发展业务。台湾公司走的多元化的发展方向也与众不同, 他们更侧重于提供搬家、室内设计装修等配套服务。

(三) 美国模式

重连锁网络、轻地产业务的美国房地产中介公司进入中国大陆较晚, 但在国内发展较为迅猛。典型的有CENTURY 21、REMAX、COLDWELL BANKER等。他们主要采用特许加盟的方式在中国发展。以CENTURY 21为例:美国上市公司CENDANT控股CENTURY 21, CENTURY 21授权给“北京埃菲特”, “北京埃菲特”注册了“21世纪中国不动产”。负责21世纪不动产在中国内地的拓展。

1、美国模式的特点。

这些美国中介公司的特点是:商标经营、连锁网络拓展大于经营房地产业务。比如, 21世纪不动产母公司CENDANT公司并不是一家专业经营房地产服务业的公司, 而是一家经营加盟连锁业的公司。其旗下各类业务及品牌包括:地产服务连锁CENTURY 21、COLDWELL BANKER、ERA;汽车租赁连锁AVIS;小型酒店连锁DAYS INN、SUPER 8 MOTEL、AMERIHOST INN、KNIGHT INN等等。加盟费是CENDANT公司的主要收入。CENDANT经营这些相互不关联的行业, 但盈利模式相同特许经营。地产服务连锁、汽车租赁连锁、小型酒店连锁分别为公司收入的贡献比例为40%、30%、30%, 差别并不大。CENDANT经营加盟连锁网络的业务模式与盈利模式决定了它的加盟商的经营模式。这也决定了“21世纪中国不动产”作为中国的一级授权商与其说是在经营房地产服务, 倒不如说是在经营加盟网络。收取加盟费和特许权使用费是“21世纪中国不动产”和各个二级区域的主要收入来源, 这决定了它需要不断扩大门店规模, 争取更多的下游加盟商。规模化、网络化是他们的生存根本。

2、典型公司举例21世纪不动产在中国的发展。

21世纪不动产2000年3月进入中国, 公司定位为以房地产事业为主, 包括住房金融、保险及其他相关衍生业务的综合房地产服务供应商。截止到2006年12月, 21世纪不动产已经发展成为覆盖全国25个区域、35个城市、拥有1000家门店、交易额已达到300亿元的中国最大的房地产特许经营体系。从授权链条看, 21世纪中国不动产采用了二级授权的模式, 即:中国总部-区域分部-加盟店, 但其中任意两者之间完全独立, 没有从属关系, 中国总部与其说是区域分部的上级, 不如说是区域分部的顾问。他们注重吸引大型的区域加盟商。但是, 单个门店的加盟条件并不高。

在21世纪不动产已经进入的、正式运营的区域市场, 在企业规模和成交额方面, 21世纪不动产在90%的区域处于当地市场前三名的领先地位, 在其中30%区域占据绝对市场份额第一的地位。

21世纪不动产的区域加盟商均为当地唯一的特许授权商, 一般为当地有影响力的开发商或上市公司等, 具有良好的企业背景和雄厚的资金实力。例如济南三联集团、上海新锦江集团、广州珠江地产、山东鲁银集团、天津永泰集团等都是21世纪不动产的区域加盟商。

21世纪中国不动产体系正在通过规范的品牌管理和运营支持、系统的培训服务和IT平台、强大的资源整合和衍生业务发展, 吸收更多的加盟店, 培养更多的经纪人, 推动和支持加盟店业务的规范发展, 实现国际化品牌落地生根。21世纪中国不动产未来的发展目标是:在全国建立60个区域分部、吸收4000家门店、培养30000名经纪人。[1]

(四) 本土模式

由于参与主体的不同, 房地产中介本土流派主要包括了国企、民企两大类, 典型的国企代表有上海的金丰易居、深圳的招商置业;民营的有天津的顺驰置业、北京的我爱我家、中大恒基、深圳的星彦地产、广州的合富、上海的富阳等等。

1、本土房地产中介公司的主要特点:

(1) 为完善服务链而提供中介服务, 配合自身开发楼盘的销售;

(2) 商业模式以模仿为主。上海的模仿台湾模式, 深圳、广州的模仿香港模式, 内地的房地产中介由于发展较晚多模仿美国模式;

(3) 地域性强。由于实力弱, 这类公司往往很难跨地域发展。

1、典型公司举例。

(1) 北京中大恒基房地产经纪有限公司。该公司成立于1996年, 以租赁业务起步, 该公司注重连锁网络的建立, 将连锁店开到北京市的各个重要枢纽地段, 构成覆盖京城的销售网络。随着连锁店的逐步增加, 该公司在北京房地产二、三级市场具有很大的优势并与一级市场的销售代理形成级别市场互动;

(2) “我爱我家”房屋租赁置换有限公司成立于2000年4月, “我爱我家”一直采用直营连锁的发展模式, 这也是国内中介机构普遍采用的模式。先后在北京、南京、杭州、苏州、宁波、天津、上海、温州、太原等城市设立9家分公司和230多家连锁店。作为本土企业的“我爱我家”, 有着人脉资源和本土优势, 在大量发展直营连锁店的同时, 又推出“我爱我家”网站。专业提供网上房屋租赁、买卖、置换以及相关房地产金融等服务信息, 使传统房屋中介与互联网得以有效结合。2000年8月, “我爱我家”英文网站建设完成, 为拓展海外市场准备了服务平台。再加上原先的电话呼叫网, 我爱我家“三网合一”的经营模式是虚实相生, 相辅相成。直营连锁实现了规模扩张, 互联网则实现了信息共享, 这也是今后国内房地产中介的发展方向。[2]

二、我国房地产中介的发展思路

从前面的分析可以看出, 虽然房地产中介市场在我国还不够成熟, 但连锁经营已成为目前我国房地产中介组织扩张的主流商业模式。其中连锁经营中的两种重要模式:特许经营和直营连锁可以说是各占半壁江山。对直营连锁来讲, 因为所有权和经营权的统一, 整个连锁体系的管理相对容易, 服务质量比较容易保证。但由于连锁网络要自筹资金进行发展, 因此发展速度受到制约, 并且需要配备大量的经营管理人员。而特许连锁组织中总店与加盟店的所有权各自独立、经营权相分离, 双方是合作伙伴关系。由于体系主要依靠招聘独立的法人扩张, 能够充分利用加盟者的资金, 因此相对直营连锁来说能取得更快的扩张速度。但是由于加盟者是独立的法人, 具有较大的自主性, 因此体系管理难度变大, 在国内法律法规不健全的情况下, 双方极易产生各种矛盾, 也容易出现服务质量不统一的情况。这都将对整个体系造成不好的影响。

从目前情况来看, 房地产中介公司在国内单纯的采用直营连锁或特许连锁都不是最佳解决方案。笔者认为, 今后我国房地产中介的主流商业模式应该是采取直营连锁和特许连锁相结合, 充分利用二者的优势, 在整个连锁网络中直营店相对容易管理, 通过总部的努力打造, 可以把直营店打造为样板店, 一方面可以进行形象宣传、吸引加盟者;另一方面也可以让总部从国内房地产中介行业迅速发展的大好形势下分得一块蛋糕。可以成为总部的一个利润增长点。此外, 总部要想给加盟店良好的支持, 业务不断的创新, 运营经验是万万不可缺少的。而直营店的运作正好可以让总部积累经验, 减少决策失误。

由于国内房地产行业是一个地域性非常强的行业, 各地区之间存在很大的差异性, 所以当总部进入新的市场时, 一方面要通过开设直营店起到样板的效果, 另外还要充分利用特许加盟的优势, 迅速实现扩张, 利用加盟商在当地的人脉资源和本土优势, 占领该市场。

由于要同时开设直营店和加盟店, 所以总部必然要面临二者之间的比例选择, 对于直营店和加盟店之间的比例, 我认为总部在人力、资金比较紧张时, 在进入市场的初期, 可以遵循二八原理, 以特许加盟为主, 即直营店占店铺总数的20%左右, 加盟店占80%。当人力、资金比较充裕时, 可以适当加大直营店的比例, 开出新的直营店或干脆回购部分加盟店, 转变为二者并重。这种模式也是许多连锁体系普遍采用的商业模式。象麦当劳、肯德基等知名的特许经营体系, 基本上都是采用特许加直营的商业模式。麦当劳作为全球最大的特许经营体系, 在直营店和加盟店二者之间的比例一直维持在2:8左右。

对房地产中介公司来说, 商业模式的正确选择直接关系到公司能否持续健康的发展。由于我国房地产中介市场发展时间较短, 目前仍存在着严重的信任危机和生存危机, 但随着我国房地产市场的逐步规范化、规模化和市场化, 消费者的品牌意识逐步加强, 这为具有品牌优势的房地产中介公司提供了很好的发展机会。采用直营连锁和特许连锁相结合的商业模式, 将是今后一段时间我国房地产中介公司的正确选择。

当然, 房地产中介公司赢得市场的根本, 是以更好的服务质量为客户提供满意的服务, 这也是房地产中介公司发展的最终出路。

参考文献

[1]全球最大房地产中介“21世纪不动产”正式进入苏州[OL].http://www.soufun.com, 2004-12-21.

铜仁房地产中介业发展情况分析 第10篇

1. 房地产中介的概念

按照《城市房地产管理法》的规定, 房地产中介服务, 是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称, 这样对房地产中介的理解比较狭义, 从广义来看房地产中介服务是指覆盖房地产的投资、经营管理、流通、消费的各个环节和各个方面提供多元化的中介服务, 它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

2. 房地产中介的必要性

房地产中介是随着房地产市场的发展而产生发展的, 房地产中介的存在是由于房地产市场的一些固有特征导致的。

第一, 房地产市场是土地使用权和房屋所有权、使用权交易的场所, 其交易复杂专业性强, 许多普通消费者不懂, 就必然出现了从事这行的专业人员和机构。

第二, 房地产位置的固定性决定导致了它不能像一般商品那样集中在某个场所进行交易。对房地产市场来说, 信息的汇集和传播就显得至关重要。

第三, 房地产价值比较大投资开发周期长, 投资大, 回收期长, 风险较高, 同时, 国家政策也时刻影响着房地产投资, 这些都需要相关的金融知识、法律知识和灵敏的政策理解能力。

基于各方面的原因, 使房地产市场的交易既复杂又难以判断和理解, 这些都决定了房地产中介服务的繁荣和必要。

二、房地产中介在铜仁的发展现状

铜仁由于房地产市场起步较晚且房产中介市场发展也较晚, 在2006年以前几乎是一片空白, 只有少量的中介机构也是家庭式的很不正规, 2006年东太公司从深圳引进天骜经纪公司为该公司做了御风锦江的销售策划后, 铜仁的房地产市场被掀起了一片波澜, 房开商尝到了甜头, 纷纷引进销售策划公司和人员, 房价也节节攀升, 房地产市场也一片繁荣。新房的价格上扬使二手房的交易也热闹起来, 市场也就催生了一些房地产中介机构, 先后成立了铜仁信德房地产评估有限公司、铜仁市慷宇房地产中介公司以及一些二手房交易中心、房屋置换中心、还有很多大大小小的中介机构。目前铜仁房地产中介的特点主要表现在以下几个方面。

1. 知名度低, 没有品牌意识

铜仁房地产市场的消费者对房地产中介机构的意识都很淡薄, 就算急需委托服务的也不知道到哪里去找, 可见这些房地产中介机构的知名度是很低的, 不像其他市场总有一些龙头企业非常的醒目。房地产中介非常缺乏品牌宣传意识。

2. 信誉度低, 消费者怕上当

房地产市场刚起步的时候, 市场极不规范, 出现了一些欺骗消费者的黑中介, 最多的是公布虚假房屋租赁、销售信息, 与客户签订租房、购房合同, 骗取客户中介费及定金, 甚至有的中介公司指使公司员工及他人假扮购房人, 与卖房人签订房屋买卖合同, 支付少量定金或部分房款后, 将房屋过户至虚假购房人名下, 最后将骗取的房屋转卖或抵押, 从中非法获利。一旦发生了这些事消息传开使得该市场的名声扫地, 铜仁地方又不是很大, 坏消息的传播能力非常强, 很快市民就知道了, 就算想找中介公司买卖房屋也怕上当了。

3. 从业人员素质不一, 良莠不齐

房地产中介服务工作涉及面广, 综合性强, 是多学科知识的综合能力的体现。除了要懂得如何评估房地产的价格、质量、折旧、维修, 以及税收、抵押、信贷、保险、未来的升降值趋势等必需的专业知识和技能, 还应当对地理知识、民俗风情、社区文化、家庭结构、人口变化和邻里关系等社会学、民俗学的知识有较多的了解。因此要干好房地产中介服务工作, 需要懂的知识很多, 房地产专业知识就包括:房地产经纪知识、城市规划和环境知识、建筑工程知识、房地产金融与投资、房地产市场营销、物业管理、房地产测量、会计、统计等方面的知识。其他的还有社会学、心理学、历史学、人际关系学、传播学、广告学、演讲学等这些辅助知识。但由于房地产中介业是近来才兴起的行业, 从业人员资格认证制度尚不规范, 匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历。而且这些人素质普遍偏低, 有的甚至没什么文化, 上岗的目的都是看到有利可图, 而且政策制度环境要求低, 主客观环境都导致了从业人员素质普遍偏低。

4. 规模小, 专业能力差, 资金实力弱

目前铜仁的房地产中介机构普遍规模偏小, 没有什么影响力的企业, 大型的项目没有能力做, 尤其是大型房产的开发策划销售几乎都是外来中介公司做的, 手续繁杂的交易也做不了, 二手房的贷款处理都能力差。另外其资金实力也很弱, 企业后续发展能力匮乏。

5. 政府监管力度不够

政府在房地产中介上没什么实质性的管理, 虽有房地产经纪人、评估人员的考试制度, 但事实上进入这个行业非常容易, 真正持证上岗的人并不多, 也没有政府有力的监管。

三、铜仁房地产中介的发展建议

1. 制定品牌发展战略提高企业知名度

铜仁房地产中介最大的困惑应该是消费者对企业的认知, 可以说没有几个消费者能说出哪一家中介最值得信赖。所以铜仁的房地产中介考虑的首要问题应该是企业的知名度, 这就要靠一系列的品牌发展规划, 其重点是 (1) 品牌识别系统, 最基本的店名、店饰、店员形象 (2) 良好的企业管理制度, 保证员工正常服务的基础 (3) 品牌宣传, 铜仁地方小最经济实惠又有效的宣传就是制作精美的宣传画或宣传册在街头派发, 经济良好的可以制作精美的路牌广告, 在铜仁这样的小城市路牌广告不仅可以快速提高企业知名度还会提高其美誉度, 御风锦江楼盘、公园道1号楼盘、名门窗帘都高效使用了路牌广告 (4) 品牌形象维护, 作为一种区域明显的地方消费, 品牌形象的后续维持至关重要, 需要的是一人来千回而不能靠千人来一回, 这样才能长期稳定地占有市场。

2. 进行培训提高员工职业道德、专业素养

目前铜仁房地产中介市场上从业人员文化素养都不高, 从业人员几乎没有执业资格, 大多数人仅接受过公司自己组织的房地产知识教育和培训, 对前几年的铜仁市场来说勉强能做, 但是现在铜仁房地产市场需求较前几年已发生了很大变化, 投资性购房需求的增加和购房群体职业层次和收入层次以及个人素质的提高, 客观上对中介企业服务品质的要求也在提升, 所以人才素质问题越发重要, 而且房地产交易本身的专业性和综合性很强, 它必须要求员工拥有专业能力和较强的综合素质。对员工的要求前文已述, 对于中介企业来说就要对员工进行专业培训, 也可以在专业的大专院校聘请毕业生加入, 像铜仁职业技术学院就有相关的专业, 其毕业生在市场上操作能力是非常强的。

3. 深值服务是活命之本的观念

服务是中介公司的活命之本, 要让员工都具有这样的理念, 从客户接待、登记、陪客户看房、帮客户分析市场、签合同甚至处理纠纷, 一定要让客户感受到公司和员工是在忠诚耐心地帮他服务, 他就是上帝这样的感觉, 有纠纷时一定要及时解决, 让客户有安全感。

4. 加入知名房地产中介公司的特许经营

有一定的资金, 但实在没有经营能力和管理经验的公司就可以找知名房地产中介公司寻求帮助, 加入他们的特许经营。加入知名的房地产中介特许经营体系, 获得的最大好处是可以利用其成熟的运营操作系统提高公司高效的服务水平, 同时还可以得到特许体系持续的支持, 不断提高公司的管理水平以及员工的服务水平, 帮助公司降低投资和运营成本, 利用特许体系的前瞻性规避市场风险, 确定自身的核心竞争优势。

参考文献

[1]刘薇, 房地产经纪, 化学工业出版社2010年01月

[2] (荷) 柏唯良著, 朱宇译, 细节营销, 机械工业出版社2009年1月

地产中介之困境与出路 第11篇

一、地产中介的现状

这是一个被恶性竞争玩坏了的行业。

以深圳市为例，2015年深圳市注册的持证中介从业人员约4万至5万人，2015年月均成交二手房大概在6千至8千套之间。算下来平均一位经纪人8-10个月卖掉一套房，这还不算在一些中介公司存在的大量“无证驾驶”的人员。在实际调查的某一5000人的社区中（该社区为内部封闭式，店都开在社区内，因而不大可能做外部生意），年均成交二手房200-300套，内部大大小小中介人员在250人以上。这说明房地产经纪服务市场已出现严重的供过于求。

在供过于求的市场可能发生的事情，在房产中介行业中也一一出现了：激烈的竞争导致价格底线被不断突破、为了成交无底线无节操的营销方式、抢单与反抢单成为工作新常态、中介公司将固定成本转化为增量成本转嫁经营风险（低底薪高提成）。再加上房产中介行业固有的顽疾，包括：差异化经验困难、公司对员工的管控力低、人海战术、房源体系混乱、后续服务难于保障等，让房产中介行业的状况雪上加霜，亟需寻找新的出路。

二、地产中介的出路

在现有的活跃的二手房市场环境下，房产中介服务是一个必需存在的服务，因为这是房产交易过程中的信息保障，信息传递、交易双方监督的职能是无可取代的，过户交易的专业性也能省去不少的麻烦。

在多元化的市场环境下，不同特质的中介机构也开始寻找各自的出路。现在市场上的中介机构，已经形成了好几股不同的、各具代表性的力量。

1.原有传统中介

现在，传统的大型中介纷纷开始了自己的“互联网”转型之路，但是以目前来看，中介在线下的服务无法取代，如何“互联网化”都只是信息渠道的拓展，并不能从根本上替代实体门店的作用。因此，以“跑马圈地”为特征的传统中介还在以惊人的速度进行着开疆拓土的宏伟蓝图，只不过，这越来越属于富人的游戏了。

2.互联网中介

立足于房产信息网站的新兴互联网中介，相比传统中介而言，有最直接的客户接触途径和大数据平台的优势，然而没有深入社区难以提供后续的服务保障、资金来源过于依赖融资、难以在业务上产生实质的经营优势等瓶颈也限制着互联网中介的发展。

3.物业中介

这是市场上一支低调的生力军，即社区的物业公司。万科、招商局物业等大型物业公司在这些年陆陆续续开通了自己的中介业务，虽然目前看来仍有些不成熟了，但是依然可以看到他们的优势：以物业服务为后续服务的依托、接受业主的监管、对房屋情况更了解、能接触到有需求的业主、对经纪人行为的约束力更强、一个房源对应一家物业等。当然，客户资源有限、效率低、投入产出低等缺陷也不容忽视。

4.业务层面各自的结合点

综合对以上几路人马的分析，单凭其中任何一方，都不足以支撑整个体系的变革，因为短版都非常明显。但是，如果我们不以单一的角度，而是以整合的角度来看问题，或以能够发现一些“新大陆”。比如说上述三路人马之间的整合。

通过一个简单的分解，业务结构被分解为房源端、客源端、专业关三个部分。何为“专业关”？一方面是有效办理相关手续，另一方面是提供最专业的房地产市场资讯，这主要依赖于经纪人个人专业素质。在客源端，房产网站凭借其现成的客户端与早期推广，毫无疑问是购房者的导向之一。在房源端，通过上面的分析，物业公司无疑是最有开展优势的。不难发现，在这三个部分，传统中介反而没有形成自己的核心优势。

5.如何结合才会更有利于业务的发展

通过上面的分析，我们知道现在具备最好的客户资源的机构是互联网中介，具备最好的房源资源的机构是物业中介，而专业性人员可以依附于任意机构，或者以独立经纪人的形式存在。

浅谈房地产中介服务行业的发展 第12篇

中介市场鱼龙混杂, 中介市场中经营模式不规范、规模小、诚信度低, 从业人员素质良莠不齐。由于中介机构设立门槛低、管理滞后, 中介机构呈现“小、散、乱”的现状。一些中介机构签两方约、骗吃差价、侵占买卖双方利益、擅自挪用客户购房款、假意许诺、发布虚假信息以及代理买卖违法房屋的不良现象时有发生。致使房地产中介行业陷入了诚信危局, 被冠以“黑中介”的恶名, 严重影响了房地产中介市场的良性发展。

1 目前房屋中介服务行业存在问题的原因

1) 中介行业准入门槛过低。随着房地产市场的繁荣, 房地产开发、房地产交易不断升温, 带动了房屋中介机构急剧增加。为了缓解社会就业压力, 鼓励自主创业、个人创业, 相对申请办理中介公司的审核较为宽松, 申请人只要在工商局办理了营业执照就可从事房屋中介, 申请人不需要投入什么成本, 往往一个人、一张桌子、一部电话就是一个房地产中介部, 很多从业人员学历太低、未经过相关培训便直接上岗, 造成中介机构规模差异大、人员素质等良莠不齐。据统计, 银川市有70%以上房屋中介服务机构为个体经营户, 从业人员大多数为下岗职工和无业人员, 从业人员综合素质较低。据监管部门的统计, 在接到的房地产中介投诉中, 属于中介机构违规违法的情况占90%, 一些中介公司受利益的驱使, 采取弄虚作假、欺诈、错误解读政策、合同陷阱等手段促成交易, 给房屋买卖双方当事人造成很大损失, 社会反映强烈。2) 房屋行政主管部门和工商部门对中介机构的管理各自为政, 缺乏信息互通, 造成管理上的缺陷。按照现行的规定, 成立中介机构时, 申请人在工商部门办理营业执照, 且应当在一个月内到房地产行政主管部门进行备案登记。但实事上, 工商部门只负责办理营业执照, 对申请方是否具备开办中介服务的条件不做要求。另一方面, 房管部门掌握的中介机构资料有限。在2010年6月的银川市房地产中介行业专项检查中发现有70余家中介服务机构只办理了工商营业执照而并未到房产管理部门办理相关手续, 这样从中介机构的设立开始, 行政监管就出现了断层。管理面受限造成管理上的脱节滋生了一些“黑中介”, 这些“黑中介”正是扰乱中介市场的祸首。3) 房地产中介管理法律、法规不健全, 缺乏有效的执法力度。在房地产中介机构管理方面, 2001年国家建设部颁布了《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》, 2005年建设部又颁布了《房地产估价机构管理办法》, 由于房地产中介市场发展较快, 一些法规已明显滞后, 不能适应当前市场发展的需要。2011年4月颁布的《房地产经纪管理办法》, 对规范本地房地产中介市场的运行起到了积极的促进作用。对经纪机构及经纪人员的处罚做出明确的规定, 使房地产主管部门能够有法要依。但在日常管理中, 对一些违规的中介机构处理起来效果不明显, 起不到震慑作用。管理部门在查处中介机构违规行为时, 按照执法程序, 往往还没下达行政处罚书, 该中介机构已经人去房空。事情过后, 这些人又在别处“另起炉灶”, 以他人名义申请了营业执照开张营业。

2 对加强房屋中介行业管理应采取的措施

2.1 积极立法, 使管理更加形之有效

成都市于2010年1月出台了《成都市房地产销售服务人员管理暂行规定》, 正拟出台《成都市房地产经纪行业服务规范》是对房地产销售服务人员的行为进行一步细化规范, 为行业的健康稳定发展提供一个服务的标准和模板。随着成都等地的行业规范的实施, 《银川市房地产经纪管理条例》在2010年起草后, 经反复讨论修改, 于2010年9月1日施行。随着各地方法规的实施, 2011年4月《房地产经纪管理办法》也正式实施了。研究出台房地产经纪人员行为规范的相关法规, 将更有利于房地产经纪人员素质的提高, 为今后房地产中介行业管理打下坚实的基础, 促进整个房地产市场发展。

2.2 加强对房地产经纪人员管理

根据成都市对房地产经纪的编号管理的经验, 可用经纪人管理来带动机构管理, 对于房地产中介机构的基本信息、从业人员的情况、中介机构的资信等级等情况通过房地产管理部门网站对外公示。把通过培训上岗的经纪人统一编号、拍照后在网上公示。将对房地产中介机构的从业人员情况进行动态跟踪管理, 为拓宽群众投诉渠道, 增设网上投诉, 对于中介机构及从业人员在服务态度、收费等方面的投诉在网上及时公布, 以达到监督中介机构提高服务质量。对于违反职业道德的从业人员和中介机构分别在媒体和当地房地产主管部门网站曝光, 并采取定评选先进房地产经纪明星的形式, 向社会推出合格、优质的房地产经纪人员。

房地产经纪从业人员实行在机构注册的形式进行管理, 房地产经纪从业人员必须在相应的经纪机构执业参加继续教育才能长期从事经纪工作, 经纪人员调换经纪机构后, 30日内进行变更人员备案信息, 并动态更改网上公示的机构、人员信息。结合各地房地产中介市场发展的实际需要, 通过地方立法的形式设置合理的梯级培训体系, 分层次地培养房地产经纪专业人员, 促进整体素质的提高。

2.3 房源等信息发布不准确造成的投诉在房地产投诉中占有一定的比例

由于房源信息的发布没有机构进行审核, 也没有统一的发布渠道, 使房源信息发布处于无人管理的状态。如果房地产中介主管部门建立房源信息平台并让各中介公司免费使用, 逐步扩大使用范围直到占领房地产信息市场, 成为权威的信息发布机构。房地产经纪机构发送的房源广告信息必须经审核其真实性, 及是否符合上市交易条件, 才能上信息平台或对外媒体发布, 逐步取得社会对官房房源信息平台认可, 从房源发布的根源上进行中介机构的管理。

2.4 行业自律和监督检查相结合的管理方式

成立中介行业协会并定期召开座谈会, 组织房地产中介企业进行经验交流, 推动中介企业建立现代企业制度和企业改革, 促进会员之间多层次、多形式的沟通合作等。每年评选一次星级规范机构, 对于连续二次获得星级的机构政府将给予相应扶持, 可缩短相应业务受理时限, 设立绿色通道等。

加强检查督查, 进一步规范中介市场秩序。房地产行政主管部门应加强检查督查, 进一步规范中介市场秩序。房地产行政主管部门应每年对管理范围内的房地产中介行业进行一次全面彻底的检查, 对有问题的中介公司进行进一步的深入整顿和清理规范。对于群众投诉的中介公司及时处理, 不定期对于投诉较多, 口碑较差的中介公司进行专项检查, 以及时发现问题, 解决问题。对行为不规范的中介坚决取缔, 使房地产经纪机构能够在一个良好的社会环境下做大、做优、做强。

摘要：我国房地产中介行业的现状, 目前房屋中介服务行业存在问题的原因, 加强房屋中介行业管理应采取的措施。