房地产信托风险加剧

房地产信托风险加剧（精选7篇）

房地产信托风险加剧 第1篇

一、当前房地产泡沫主要风险因素

1、国内货币流动性过剩。

2008年下半年开始, 中国货币政策开始从“从紧”向“适度宽松”转变, 并引发多次降息和存款准备金率的下调。随后, 政府拟定4万亿元投资计划, 并降低了个人房贷的门槛。

受益于宽松的货币政策环境和政府积极的财政支出, 国内货币市场出现了货币乘数上升和基础货币膨胀的双重压力, 并引发了严重的货币流动性过剩。过多的货币供给追逐过窄的投资渠道, 就会引发优质投资对象的“泡沫”, 而以房地产为代表的不动产具有相对风险小、避通胀等优势, 成为了人们在世界金融危机时代炒作的对象。

2、土地资源稀缺。

“泡沫”的形成来源于人们对价格上涨的预期, 其前提在于卖方市场的形成。土地作为房产的载体, 本身具有稀缺性和政府垄断性, 当市场中供给不能满足需求, 那么便催生了投机行为。中国的现状是人多地少, 但土地资源的利用开发并没有完全市场化, 地方政府“土地财政”和开发商囤地捂盘行为联手抑制了房地产市场的有效供给, 使得市场长期处于供需失衡的局面, 价格自然不断上涨。

3、制度缺失, 干预失灵。

政府尚未建立起有效的房地产动态预警、调控反应体系, 政策的出台和实施严重滞后, 经常出现“一抓就死、一放就乱”的现象。再者, 政策的制定缺乏稳定性和连续性, 调控过程中正常的市场政策和应急的救助政策界限混淆不明, 在贯彻落实过程中侧重点难以把握, 后续方向无法厘清。制度上的缺失使得投机客有空可钻, 在政策面利好的条件下疯狂投机, 在政策面利空的条件下蛰伏等待政策救助, 房地产泡沫不断累积形成。

二、我国物业税开征的特点

目前, 对物业税的内涵还存在不少争论, 但比较主流的观点是, 物业税是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者征收的税种, 通常的征收形式为每年按不动产评估值的一定比率征收税款, 其是一种财产税。

学界、社会上呼声较高的三种开征模式分别是: (1) 将房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税两个税种合并成“物业税”, 并将征收对象从经营性物业扩展到自用住宅; (2) 将现行税制中与房地产相关的税费清理合并, 调整为统一的保有环节的“物业税”; (3) 将土地出让由批租制改为年租制, 土地出让金由一次性收取改为按年收租, 并同相关税费一起整合成新“物业税”。

分析认为, 模式1具有现实可操作性, 经过20多年房产税征收经验的累积, 财税部门已经建立了一套完整的征收监管体系, 将其移植到自用住宅物业税的开征过程中, 难度不大, 其缺点在于太过保守, 影响有限;模式2代表了一种清理税费的思路, 持有该种观点的人认为房价过高的原因之一便是开发商和投机客将过重的税负层层转嫁的结果。但费可以清理, 但各种税的开征均为法定, 物业税作为一种财产税, 在法理上无法兼容其他税种, 且将流转环节的税费转移到保有环节更不合适, 故模式2仅代表了“正税清费”的观点, 但要以此作为物业税开征模式则具有相当难度;模式3作为财政部曾经对物业税的解释, 表达了国家摒弃“土地财政”、降低房价的强烈意愿, 但其开征涉及到土地出让金的地租性质和物业税的税收性质能否相兼容的问题。土地出让金作为土地的价格, 属于市场化的手段;物业税则是财产税的一种, 是国家保护公民财产的依据, 具有税的所有特点。即使将批租改为年租与物业税并行征收, 但年租制的房屋被交付给公民后, 公民得到的仅仅是土地债权, 无法得到有效的产权保护, 这势必造成大量的产权纠葛。模式3的推行比前两者更为困难, 牵涉到房地产现行体制的根本性改变, 在可以预见的时间内恐无法落实。

提要“房中房”是擅自更改房屋结构出租的一种居住现象。“房中房”存在着强烈的负外部性影响, 政府进行整治是毋庸置疑的。但是, 政府的强行整治行为并没有从根本上解决“房中房”问题, 并且还产生了一系列的问题, 如住房租赁市场的“市场失灵”等。只有针对根本问题, 即我国的住房租赁市场现存出租房源不足问题进行整改, 才能使“房中房”现象得到彻底的解决。

关键词:“房中房”;负外部性;整治

中图分类号:F291文献标识码:A

一、引言

“房中房”是介于商品房和“城中村”的中间产品。它的租赁对象是既买不了商品房, 又达不到购买经济适用房标准的社会“夹心层”。“房中房”存在着建筑的安全隐患和一些相应的负外部性影响, 因此各地政府在从法律或行为上进行了“房中房”的整治, 例如上海市政府对“房中房”的另类问题“群租”进行了一系列的严惩和整治行为, 广州市政府也在2009年5月底开始了主城区的大规模的“房中房”整治行为。从广州“房中房”整治来看, 政府起到了

三、物业税的开征是否推高房价, 加速房地产泡沫

以最具备实现可能的模式1为例, 来研究物业税的开征是否会继续推高房价。模式1物业税来源于房产税和城镇土地使用税的合并拓展, 这决定了其税负水平不能过重。

状况1:投机者拖欠物业税。以现行房产税和城镇土地使用税征收状况而言, 避税现象普遍, 居民将房出租后并不报税。20世纪八十年代初, 土地年租制盛行时也曾碰到过大量拒缴、欠缴现象, 土地市场最终选择转向了批租制。由此可见, 若物业税推行, 由于住宅基数过于庞大, 社会上必将出现大量拖欠物业税的案例。

由于人道主义的要求和管理水平的局限性, 也由于法不责众, 大量物业税的欠税无法在保有环节得到彻底解决, 只能被迫在流转环节以税款清缴和惩罚性滞纳金的形式予以厘清。那么, 投机者仍可在不景气的市场环境下通过拖欠物业税达到其保有成本最低的目的, 并在景气的

“房中房”现象社会学分析

□文/黄丹杨柳

很好的管制作用, 但是随着“房中房”整治脚步的接近尾声, 其引发的一系列问题开始浮上水面, 如“房中房”整治引爆单间需求, 业主与求租者以及政府之间的博弈, 群租现象的涌现, “城中村”整治的新一轮困难, 二手房租金的不正常上升等, 本文从社会学的角度出发, 主要就“房中房”出现的原因, 整治“房中房”的必要性, 重点对整治“房中房”产生的遗留问题及其问题解决对策等进行分析, 以期能有效解决“房中房”整治过程中的纷争, 从根本上解决“房中房”问题, 使其实现社会公平。

二、“房中房”现象整治的必要性

“房中房”存在着一些隐患, 归纳起来其隐患主要表现在两个方面:一是因为违法改建室

市场环境下将物业税成本全盘转嫁给购房者。由于房地产行业是许多地方政府推行城市建设、发展城市经济的支柱产业, 也由于供需矛盾的不断尖锐化, 房地产行业在一个较长时期内必然会在政府的扶持下不断成长。投机者的拖欠行为将保有环节税收推后至流转环节, 并转嫁给购房者, 促使房价不断上涨。

状况2:出租者缴纳物业税。物业税的税基是房价的估值, 而房价的估值可以表达为未来一定年限内出租收益的折现和。以出租房缴纳物业税为例, 出租房的盈利要求决定了物业税势必转移给租房客, 从而导致租金的普涨, 租金的上涨反过来提高了房价的估值, 体现为房价的上涨预期。随着出租房价值的提高, 区域内的自用住宅房价必然也随之上涨。

四、小结

房价不断恐慌性上涨引发了公众日益绝望的心理, 物业税作为房屋保有环节的税收也成了公众期盼房价下降的最后一根稻草。但物业税本质上作为一种税内结构, 人口居住拥挤而产生的建筑安全、消防安全、治安等隐患, 二是“房中房”具有明显的负外部性影响, 如环境卫生、邻里纠纷等隐患。

“房中房”是业主为了牟利, 将原本三室一厅或二室一厅的标准套房隔成三个甚至四五个单间出租给房客的房间, 这样会导致原本设计不承受承重墙的楼板或梁承受承重墙, 影响了建筑物的结构, 存在着一定的安全隐患。“房中房”现象同群租现象一样, 存在着严重的负外部性影响, 所谓外部性是指一个或多人的自愿行为在未经第三方情况下强加于或给予他们的成本或收益。“房中房”擅自更改房屋承重结构, 给整幢及其相邻建筑带来严重的安全

负, 只能增加投机成本, 抑制投机行为, 但无法解决房价上升的根本矛盾供需矛盾。在政府不断推动城市建设更新的背景下, 物业税的贸然开征不仅无助于房价的降低, 相反可能导致成本转嫁行为而使房价进一步推高, 进而加大房地产泡沫风险。在开征物业税之前, 政府相关部门需要深刻反思房价虚高、泡沫形成的主要风险在于制度缺失、土地有效供给不足以及当前货币流动性过剩, 并着手进行治理, 消灭投机者成本转嫁行为存在的基础, 并最终为物业税的有效开征创造条件。

参考文献

[1]白彦锋.土地出让金与我国的物业税改革.财贸经济, 2007.4.

[2]董昕.物业税的征收目的及可达性分析.中国房地产, 2010.1.

房地产信托风险加剧 第2篇

手机免费访问 2010年12月08日 17:59 中国证券网

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银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》

为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范信托公司房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，银监会近期颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

《通知》要求各银监局进一步加强对辖内信托公司房地产信托业务的合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。对在自查和核查中发现的问题，要立即采取措施责成信托公司予以纠正，并对违规行为依法查处。《通知》还要求各银监局督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩展，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

《通知》的出台将督促信托公司提高风险防范意识和风险控制能力，依法合规经营，有效控制风险，健康地开展房地产信托业务。银监会将积极落实国家房地产调控的相关政策措施，并根据国家宏观调控政策变化和经济形势的发展，进一步加强房地产信托业务的监管工作。

银监会有关部门负责人就《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》答记者问

银监会有关部门负责人就《关于

信托公司房地产信托业务风险提示的通知》答记者问

近日，中国银监会颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(银监办发[2010]343号，以下简称《通知》)，对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求对房地产信托业务进行自查和核查。银监会有关负责人就相关问题回答了记者提问。

问：银监会出台《通知》的背景和初衷？

答：银监会从2005年起陆续发布了多个关于房地产信托业务的监管文件，多次重申了房地产信托业务尤其是开发项目融资业务的监管要求，并根据不同时期的经济环境和市场变化对房地产信托业务监管政策进行了调整、细化、补充和完善。迄今为止，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求，除最低资本金、二级资质、“四证齐全”外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理等一系列监管政策，初步形成了房地产信托业务监管的政策体系。2010年8月24日，银监会发布《信托公司净资本管理办法》，在风险资本的计算中拟对房地产信托业务作出严格的要求，制定较高的风险系数，以有效做好对国家房地产宏观调控政策的落实工作。

在今年的房地产信托业务监管中，银监会重点抓风险监测，针对近期房地产信托业务较快增长的趋势和个别信托公司存在不审慎行为，为进一步规范信托公司房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，因此颁布了本《通知》。

问：《通知》的主要内容是什么？

答：《通知》主要包括以下内容：

一是对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

二是要求各银监局进一步加强对辖内信托公司房地产信托业务的合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。对在自查和核查中发现的问题，立即采取措施责成信托公司予以纠正，并对违规行为依法查处。

三是要求各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩展，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

问：下一步对信托公司的监管方向和措施？

答：房地产信托业务是信托公司的合法业务，一直处于银监会的严格监管之下。银监会将继续密切跟踪房地产行业调控的最新变化情况，督促信托公司加强项目后期尽职管理工作，在依法合规和有效控制风险的前提下健康开展房地产信托业务，提示信托公司关注流动性风险，提前做好风险处置预案工作。银监会将积极落实国家房地产调控的措施，并基于国家宏观调控政策变化和经济形势的发展加强房地产信托业务的监管工作。

银监会立规 信贷资产转让划定四禁区银行理财资金禁购信贷资产

昨日，《第一财经日报》获悉，银监会于上周末以急件形式下发了《关于进一步规范银行业金融机构信贷资产转让业务的通知》(下称《通知》)，规范银行信贷资产转让。

监管层要求转让信贷资产应该实现资产的真实、完全转让，风险的真实、完全转移。在前期明令禁止拆分性贷款转让之后，此次《通知》再次重申信贷资产转让需遵守整体性原则，并细化了四类信贷转让禁区。

《通知》还要求，银行业金融机构应当严格遵守信贷资产转让和银信理财合作业务的各项规定，不得使用理财资金(即银行销售理财产品汇集的资金)直接购买信贷资产。

严防粗糙版资产证券化

尽管北京、天津等地有了场内的信贷资产转让，但目前来看，场内信贷资产转让规模尚小。银行信贷资产转让仍大多在协议状态下完成，多为“一对一”的谈判交易，缺乏公信力和市场环境，存在潜在的金融风险。

“早在11月，银监会就曾提示银行业金融机构要高度重视贷款转让的潜在风险。”接近监管层的人士表示，监管层对拆分性贷款转让尤为警惕。在监管层看来，拆分性贷款转让其实质是无监管、无约束的资产证券化粗糙版，只能对风险蔓延起到推波助澜的作用。

《通知》在信贷资产转让遵守整体性原则上着墨颇多，要求转让的信贷资产应当包括全部未偿还本金及应收利息。

具体来看，《通知》列出四类不能容忍的禁区：将未偿还本金与应收利息分开；按一定比例分割未偿还本金或应收利息；将未偿还本金及应收利息整体按比例进行分割；将未偿还本金或应收利息进行期限分割。

对于银团贷款，《通知》要求，转出方在进行转让时，应优先整体转让给其他银团贷款成员；如其他银团贷款成员均无意愿接受转让，且对转出方将其转给银团贷款成员之外的银行业金融机构无异议，转出方可将其整体转让给银团贷款成员之外的银行业金融机构。

与此同时，监管层还要求，转出方不得安排任何显性或隐性的回购条款；转让双方不得采取签订回购协议、即期买断加远期回购等方式规避监管。

“信贷转让有利于调节信贷结构、规模，增强银行信贷资产流动性。”一位大行资产管理部人士表示，限制资产回购令银行通过腾挪信贷资产、修饰考核时点上的财务数据失去了操作空间。

理财资金禁购信贷资产

“一般而言，大银行向小银行、农信社转让信贷资产，而大中型银行风控能力普遍好于小银行、农信社。”业内人士表示，若在借款人、保证人不知情的情况下，转让信贷资产容易产生道德风险。

针对此情况，《通知》明令要求，信贷资产转入方应当与信贷资产的借款方重新签订协议，确认变更后的债权债务关系。此外，转出方在信贷资产转让前，应当征求保证人意见，保证人同意后，可进行转让。

为了保证受让方能全面把控风险，监管层还要求，转出方应当向转入方提供资产转让业务涉及的法律文件和其他相关资料；转入方应当行使信贷资产的日常贷后管理职责。

《通知》还要求，信贷资产转出方将信用风险、市场风险和流动性风险等完全转移给转入方后，应当在资产负债表内终止确认该项信贷资产，转入方应当在表内确认该项信贷资产，作为自有资产进行管理。

接近监管层的人士表示，转出方和转入方衔接一致，相关风险承担在任何时点上均没有落空。如此一来，转让信贷资产实现了风险的无缝对接。

《通知》最后还要求，银行业金融机构应当严格遵守信贷资产转让和银信理财合作业务的各项规定，不得使用理财资金直接购买信贷资产。

房地产信托的风险问题探究 第3篇

关键词：房地产信托,兑付,风险

一、房地产信托发展现状

房地产资金信托, 即委托人基于对信托投资公司的信任, 将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司, 由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或特定目的, 将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。近几年, 房地产发展较快, 有更多的融资需求, 由于房地产行业时间周期比较长, 资金占用量大, 利润回报高的特点, 所以需要多种融资渠道, 以满足其对资金的需求, 而房地产的调控政策使得其从银行贷款愈加困难, 从而使房地产信托有了发展的空间, 并在其中占据了越来越重要的地位。

中国信托业协会公布的数据显示, 截至2012年6月末, 房地产信托余额为6751.49亿元, 占全行业受托资产总规模的12.81%。2012年上半年, 房地产信托发行规模为883亿元, 房地产信托成立规模为716亿元。可见, 房地产信托的发展非常迅速。

二、房地产信托存在的风险

在房地产业快速发展的同时, 房地产信托存在的风险也越来越明显, 2012年其兑付风险逐步受到关注, 其存在的风险主要表现为以下几个方面。

(一) 政策风险

房地产信托受政策性的影响较为严重, 由于房价上涨过快及泡沫的出现, 2011年中央政府对房地产行业实施宏观调控政策, 包括房产税政策, 限购政策等的一系列政策的出台, 都对房地产的需求和发展起到了一定的影响, 而后银监会对房地产监管力度的一再加强, 房地产信托项目实行逐笔“事前报备”, 再逐个监测的措施, 都在一定程度上对房地产信托的快速发展起到了限制作用。

(二) 市场风险

房地产信托的市场风险也称系统性风险, 是指市场价格的变动如利率风险、汇率风险、通货膨胀等造成信托财产损失的风险, 作为先行行业, 其受经济环境的影响较为敏感;同时, 对于房地产行业, 土地供应情况、建筑所用材料的价格变动以及消费者的需求等因素都会影响该行业, 从而引发房地产信托业务的风险。

(三) 信用风险

信用风险也称为道德风险, 是指交易对手 (主要是借款人、担保人等) 不履行合约承诺而造成的经济损失的风险, 主要是由各方的信息不对称导致, 由于信托各参与者有不同的利益要求, 这样就可能造成损害其他投资者以使自己利益最大化的行为, 同时其约束机制不够完善, 从而导致兑付风险的发生。

(四) 流动性风险

流动性风险, 也称兑付风险, 是房地产信托面临的重要风险, 其主要指抵押物变现风险, 信托财产多为土地、房产、股权等, 抵押担保物主要是土地、房产等固定资产, 如果出现融资方无法偿付的现象, 由于信托公司无法吸收存款, 且本身自有资金有限, 所以就需要转让信托产品或处置抵押物, 首先, 《信托法》规定, 信托产品不能通过公共媒体宣传, 造成其二级市场不活跃, 转让的成本很高;其次, 抵押物是固定资产, 处置流程复杂而且时间相对较长, 容易造成资金链断裂, 加剧流动性风险。

三、房地产信托风险控制建议

房地产信托融资还是有一定的发展空间, 因此如何防范其面临的风险就至关重要。

(一) 控制风险, 严格内部审查

由于房地产项目涉及的资金量比较多, 在项目初期就应做好项目的审核工作, 首先通过对融资人及担保人的信用评级和尽职调查进行严格的事前控制, 通过设定较严格的抵押担保措施、设定各指标底线并适当引入风险转移措施规避或减少风险, 最大限度地做到风险可控。其次, 对其后期管理要进行持续的追踪, 包括其评级情况, 建设进度, 财务状况等。信托公司应保证风险管理部门和合规部门对项目出具独立意见。再次, 信托公司应聘请评估团队对项目抵押物等进行合理估价, 并聘外部律师为项目的法律风险做出评估。

(二) 自主创新, 加强人才培养

房地产信托的发展限制引发创新的需求, 从资金的募集到项目的选择多个环节都可实现创新, 设计多渠道、多类型的房地产信托产品, 以适应市场多元化的需求。为此, 信托公司应加大人才培养, 针对其产品的多样性和复杂性, 应注重对产品设计人员、风险审核人员、交易人员的培养。设计人员应加强对市场的敏感度, 熟知企业运作及经济环境的变化, 通过产品的创新增强竞争力, 为投资人提供更广泛的投资方式, 有效的风险审核人员最好是经过专业训练, 具有律所或会计师事务所的从业经验, 并能独立公正出具风险意见, 而交易人员要有快速的反应能力, 快速应对交易中出现的变化。

(三) 其他措施

房地产信托作为融资类项目, 可以多借鉴商业银行的信贷管理经验, 加强管理, 同时, 信托公司应加强对净资本的管理, 加大风险资本的计提标准。同时, 加强现金流量的控制等。关注政府政策的变化及对市场行情保持高度的灵敏性, 以应对系统性风险, 降低其风险程度。

参考文献

[1]于月超.我国房地产企业风险管理与控制研究[J].会计之友.2010 (8)

[2]曾刚.加强房地产信托业务风险监管[J].中国金融家, 2011 (2) :131-132

房地产信托投资基金风险探析 第4篇

1 房地产信托投资基金发展的现状

信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发, 房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种, 是指信托公司通过制定信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金,然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比,房地产信托投资基金制度具有很大的优势,据《2012年中国信托业发展报告》数据显示,房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地产信托余额仅为2300多亿元;2010年末增加到4300余亿元;2011年6月末,继续增加到6000多亿元; 到2012年6月末为6752亿元,直至2012年底增加到6983亿元。

房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向,一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头,这种势头一直保持到了2011年的年中,从2011年下半年开始,由于国家对房地产行业进行宏观调控,加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管,这个势头开始下滑,但由于投资市场中股市持续低迷,储蓄利率也没有提高迹象,房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下,许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”,也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用,但无论如何, 在宏观调控的背景下,由于银行贷款的减少,确实让房地产信托投资基金“火”了一把。

2 房地产信托投资基金面临的风险

目前随着我国银行对房地产信贷的收紧, 信托投资基金已经成为房地产行业重要的资金来源之一,但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%,为投资者带来收益的同时,也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔,隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业,先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品,一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响,另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。

2.1 提前清盘风险

在真正的兑付高峰到来之前,2012年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘,如2012年2月10日,天津信托2009年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止,这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于2010年9月开盘,开盘之初,月成交套数能达到100套,但从2011年2月开始后的12个月,月销售套数基本都在个位数,而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而2011年2月开始,房产商销售回款大幅下降,而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款,一旦销售持续下降,兑付风险即呈现,信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷,尽管目前没有信托产品爆出兑付失败,但房地产信托投资基金风险暗流涌动,市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示,去年三季度以来,房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支,涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。2012年全国共有50支信托提前清盘,房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过,引起了社会舆论的集中关注。

2.2 企业不能集中兑付风险

经过过去两年的爆发式增长后,房地产信托投资基金迎来了集中兑付期,兑付问题成为市场关注的焦点。2013年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元,迎来首个兑付小高潮, 其中季度高峰出现在3季度,为716亿元,单月高峰出现在7月份,到期总额达到504亿元,兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会发布的数据显示,截止到2011年底,我国信托资产总规模达到4.8万亿元,同比增长58%,其中投向房地产市场的资金达到6882亿元,占比14.83%, 2011年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示,2012年房地产信托投资基金总到期规模约为1758亿元,2013年成为信托兑付高峰年,随着兑付高峰期的到来,受房地产市场调控政策与经济周期的影响以及信托公司自身发展不合理、监管措施具有滞后性等因素的影响,兑付风险严峻。

2.3 到期不能兑付约定收益风险

近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注,此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行,总规模为500亿元,一期资金为101亿元,根据该基金的背景资料,信托投资人的年化收益率高达20%到37%,上不封顶,其主要赢利点是分享土地增值收益,进行土地一级开发, 该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地,但是由于房地产市场受政策影响巨大,土地价格有着极大的不确定性,进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的,因此其能否顺利兑付也成为关注焦点。由于信托公司没有公开披露平台,各家公司产品披露情况差异巨大,因此, 在高收益的背后,整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力,是否能如期兑付约定收益,使房地产行业在收益构成方面,协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定,是房地产行业需不断警示自身发展的动力。

3 房地产信托投资基金风险产生的根源

房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式,但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩,房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源,如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。

3.1 兑付高峰引来提前清盘风险

2012年出现的50支信托提前清偿,主要原因有三:第一,房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高,房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款, 资质好的地产集团,基本上利率都在15%-18%左右,高于银行同业利率10%左右,有的地产商借了信托的资金,拿到地后四证齐全,即可到银行申请开发房地产贷款,贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降,因此房地产商拿到这笔钱之前,会想办法先把信托这部分余款补足,信托项目就会提前终止。第二,提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下,不愿意开发项目,造成提前偿还。第三,信托公司严加监管,及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险,在房地产信托投资基金里面,信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的,信托公司针对每一笔信托项目,都会采取大股权项目,指派项目监理及财务总监控制现金流,公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时,会造成提前还款, 这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。

3.2 到期日集中导致企业不能集中兑付风险

目前房地产信托投资基金融资规模巨大, 到期日又相对集中,陆续出现地产信托到期难支付的案例:如华奥国际信托的一个地产项目在2013年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此,大量集中兑付风险的产生原因有两方面:首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示2012年全年,根据单家公司房地产信托规模排行,发现排在前列的都是大型房地产公司,诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元,融资规模远大于中小房地产企业。

2012年9月初,万科以51亿元的购地金额领跑土地市场,粗略计算,其2012年前8个月, 累计购地金额已达135亿元,巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例,2012年绿城面临超过200亿元的短期债务压力,其中包括45亿元左右的信托贷款。2013年6月,绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓,融资51亿港元,而后又转让了9个项目给融创中国,套现33.7亿元。如此腾挪转移,皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期,必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。

3.3 市场规模激增导致预期收益无法收回风险

在追捧这种具有高收益率的投资产品时, 切记要注意其风险,主要原因有两方面:首先, 预计年化收益率过高导致到期兑付收益无法实现。就2011年全年来讲,在市场上共运行着138款信托产品,其中预计年化收益率高达12.5%的有两支,分别为中信信托的聚信汇金地产基金3号信托和吉林置业的阳光国际购物中心建设集合资金信托计划。业内人士分析,如此高的预计年化收益率,主要是因为央行,特别是国务院对房地产进行调控后,开发商想从商业银行正常贷款会受到限制,通过信托方式来融资实属必然之选。其次,多款产品投资同一项目导致兑付收益减低。在众多的房地产信托投资基金产品中,投资风险大小在于所投项目优劣,在国家加大对房地产企业融资监管的背景下,这种现象的产生有了一定的必然性,因为信托有约定性, 信托产品有人数限制及资金限制,所以一个信托能够融资的量是有限的,而房地产开发商需要的资金量却比较大,必须分散给几个信托去做,产品所募资金除用于具体项目外,还用于银行存款,同业拆借,短期贷款等资金市场运作, 以获取投资收益。房地产信托投资基金产品的一款多用,作为闲置资金,投资于银行间市场,在资金盘活角度上来讲没有太大风险,但如果投资于其他实业,如制造业、股票等风险比较高的市场上,开发商资信情况较差或者开发的项目销售不出去,资金没办法预期回笼就会造成极大风险。

4 防范房地产信托投资基金风险的对策

针对上述问题,只有政府、银监会、房地产商及信托公司多方做出努力,采取切实可行的措施,才能有效防范信托投资基金风险。

4.1 协调平衡政府监管力度

房地产信托投资基金是需要政府严加管理的一个重要方面,需加强监管。在兑付高峰期, 房地产商面对的主要是资金链问题,并不是亏损问题,所以房地产商在兑付困难情况下就会采取降价卖楼等措施。因为有些民间的集资以房地产信托的方法去筹集资金,它是用高利息去吸引投资者进行投资的,但在投资项目不明确时就进行筹资,把资金投给房地产开发商,这必然存在投资风险,例如信托业发展良好的香港在没有项目之前,是不允许这样筹资的,从而减少融资风险。又如美国是房地产信托投资基金产生的摇篮,经过40多年的发展,从识别、评估和管理三个方面进行系统性研究,建立了风险调控系统,值得我国政府借鉴。因此,我国政府在协调平衡监管力度的同时,应借鉴国际先进经验,从技术层面出发,全力提升我国信托行业风险监管水平。

4.2 创新改革银监会调控方式

银监会在加强对房地产信托投资基金业务监管方面一直不断改革,创新银监会调控方式对信托业务将带来巨大影响,尤其是对长期性建设项目。作为信托行业的指挥调控者,银监会应对信托公司各项业务进行业务合规性风险自查,逐笔分析业务的合规性和风险状况,合理把握规模扩展,加强信托资产的运用监控,严控对大型房企集团多投授信,集团成员内部关联风险,积极防范房地产市场的调整风险。此前,银监部门曾给诸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指导,这是非常好的举措。今后,银监会应不断创新调控方式,预防房地产信托投资基金业务风险,促进房地产信托投资基金行业稳定健康发展。

4.3 稳步提升房产商应对方式

就房地产商而言,应在原有应对方式基础上,不断提升自身应对方式,开展更多应对手段, 一是借新还旧,找另外一家信托公司发一个新的信托产品,新信托产品融到的钱偿还旧信托产品的资金,这种方式目前比较常见。二是把信托产品卖给资产管理公司,由于抵押率低,哪怕最后偿还不了,将土地及物业抵押后得到的资金足够用来弥补初期投入,对于投资人来说,只要抵押物有价值,就一定会有人来接盘。三是把信托产品卖给房地产商,在股权信托模式下,把信托公司持有的股权卖给股权公司,按双方认可的价钱卖给接盘公司是一个极为理性的选择。四是把信托产品卖给房地产基金,由于地产基金期限比信托长,更利于其度过房地产低迷期, 对于投资人来说,等于把风险慢慢消耗掉了。

4.4 改善调整信托调控能力

此前,信托公司对信托到期无法兑现问题的解决途径包括:延期兑付,借新还旧,第三方接盘,项目重组,出售抵押资产偿还投资者以及自由基金接盘等,但是由于信托对到期收益条款的刚性规定,以及新发行信托难度加大等原因,所以上述措施在实施上困难重重。于是,信托公司应改善原有做法,创新防范措施,预防风险,转化风险,保证信托投资公司的盈利能力和行业声誉。现今,不管是监管层,还是房地产公司自身,都对房地产信托投资基金风险十分重视,监管层已发文控制信托风险,那么,对于信托公司自身来说,严控风险发生势在必行。

房地产信托业道德风险及对策分析 第5篇

1 房地产信托业中道德风险的现状分析

房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金, 按受托人意愿以自己的名义, 为受益人的利益或特定目的, 以不动产或其经营企业为主要运用标的, 对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为[1]。在房地产信托计划存续期间, 各参与者既有共同的目标, 也有不同的利益要求, 可能会利用各种机会牺牲其他投资者利益使自己利益最大化, 产生各自不同的道德风险。一旦参与者作出错误的抉择而产生道德风险时, 就会降低自身在房地产信托产业链中所承担角色的主观能动性, 导致其他风险的发生, 即道德风险的诱导效应。这种诱导效应是兑付危机发生的催熟剂。一旦兑付危机发生, 投资者将会遭受巨大的损失。

我国信托业的发展历经曲折, 信托行业多次出现兑付危机。自1979年我国信托行业恢复后短短20多年的时间里, 先后经历了五次较大规模的治理整顿, 这也反映出我国信托行业存在严重道德风险问题。房地产信托是在这五次较大规模整顿后才出现的一种房地产新型融资工具, 它与其他信托产品一样只是信托投资公司经营的一种产品, 一旦信托投资公司的某支信托产品出现问题, 就会产生连锁反应, 波及到房地产信托计划能否按期兑付给投资者。然而, 就在房地产信托诞生后不到五年的时间里, 就发生了很多严重的兑付危机。

因此, 更好的解决了道德风险, 可从一定程度上降低房地产信托中其它风险的发生, 从而达到有效降低房地产信托行业体系风险的效果。

2 房地产信托业中道德风险产生的原因及其影响

2.1 房地产信托业中道德风险产生的原因

科托威茨 (K.Kotwitza) 提出, 道德风险是从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用时做出的、不利于他人的行动[2]。道德风险产生的主要原因是在投资过程中信息的不对称、不确定因素等的影响以及参与人行为的不可验证性, 导致投资双方无法有效地监督彼此的投入行为, 再加上缺乏有效的激励机制, 造成了一方为了提高自己的利益而损害另一方的利益。

从本质上看, 产生道德风险的就是由于机会主义驱使, 而助长机会主义的本源就在于投资过程中存在的信息不对称、不确定因素等的影响以及参与人行为的不可验证性。由于不确定因素等的影响以及参与人行为的不可验证性都是随机的。因此, 信息不对称便成为了解决道德风险的突破口。具体来讲, 投资过程的信息不对称表现在对投资项目的确定上以及投资者投入资金后在管理、收益和项目的运营信息方面存在严重的信息不对称。在这种情况下, 外部投资者所注重的是企业利润的增值, 而企业家兴趣可能不全在此, 同样由于机会主义, 他们会利用拥有的私人信息优势采取一些不利于投资者的行动, 以最大化自己的效用, 这样就产生了投资过程中的道德风险

2.2 道德风险造成的不良后果

道德风险的产生不利于我国房地产信托行业健康地发展;不利于保护房地产信托投资者的利益;不利于发挥信托投资公司专家理财、组合投资的优势。道德风险的存在直接增加了房地产信托参与主体发生风险事故的概率和事故发生后所造成的损失, 使投资者和国家都将遭受巨大的损失, 长此以往, 将影响我国房地产信托业的持续健康发展。

3 应对措施及建议

3.1 对信托投资公司制定更加有效的激励约束机制

投资者或政府监管机构应重点把精力关注在信托投资公司方面, 通过对信托投资公司的有效激励约束来达到引导其他参与主体行为的目的, 使得投资者、信托投资公司和其他参与主体三方的利益协调发展。因此, 有必要针对信托投资公司制定出更加有效的激励和严惩机制, 增加信托投资公司产生道德风险的成本, 营造出更加公平的行业竞争环境。

3.2 加快建立和完善房地产信托行业的制度与机制

3.2.1 规范房地产信托行业准入制度

建立严格的发行房地产信托的准入标准, 对开展房地产信托业务的信托投资公司进行资质认证、经营历史考评并考察其综合经济实力;对拟发行的房地产信托产品进行严格的审查, 从源头上尽可能降低房地产信托的投资风险;应建立房地产信托从业人员的准入制度, 实行从业人员持证上岗, 并建立从业人员职业历程信用档案。

3.2.2 将创新的投保机制引入到房地产信托

在我国房地产信托中, 可考虑将信托担保公司的担保作为发行房地产信托计划、运用和管理信托资金的必备条件以及对保险公司开放房地产信托保险业务, 完善投保机制来控制投资者面临的道德风险, 使信托投资公司尽职尽责。

3.2.3 成立委托人监督委员会

根据我国现有的房地产信托运作体系, 可考虑由政府发起并组建非赢利性质的委托人监督委员会, 使其作为委托人的代表对投资者全权负责, 由委托人监督委员会监督信托投资公司的经营状况、信托计划的实施情况以及信息披露情况等, 发挥其完全独立于信托投资公司和房地产公司的作用。

3.2.4 加强监管部门内部监管机制

监督不力是滋生寻租的土壤, 只要监督机制发挥作用, 扎牢管束权力的篱笆, 就能防患于未然。

3.2.5 建立和完善法律法规体系及信用体系

目前, 我国房地产信托行业的相关法律法规还不完善, 加之我国的信用体系还存在很大的缺陷, 因此建立和完善法律法规体系以及信用体系迫在眉睫。

3.3 走REITs发展的模式有效降低房地产信托中的道德风险

房地产投资信托基金 (real estate investment trusts, REITs) 是国际房地产投资市场的一种重要的投资形式。它是通过发行基金受益凭证募集资金, 交由专业投资管理机构运作, 基金资产专门投资于房地产产业或项目, 以获取投资收益或资本增值的一种基金形态[3]。REITs在很多方面可以大大降低房地产信托中可能的道德风险, 是我国房地产信托发展的必然趋势。

3.4 培养机构投资者, 加强投资者道德风险教育

目前我国房地产信托的投资者结构比例失衡, 个人投资者比例偏大。个人投资者不仅风险识别能力较差, 容易做出错误的投资决策, 而且资金实力有限, 承受兑付危机的能力较弱。只有培养更多的机构投资者, 增加其在投资者中的比例, 才能更加直接、有效地促进信托投资公司努力提高其自身的专业化经营管理水平。

房地产信托在我国还是一种新型的融资工具, 国内的散户投资者在购买房地产信托计划时还缺乏理性的判断, 对房地产信托中道德风险的识别能力、心理承受能力以及对产品的认同度都还亟待提高。面对房地产信托中的道德风险, 加强投资者投资道德风险教育显得尤为重要。

参考文献

[1]中国银监会.信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法.2004, (10) .

[2]Thomas F.Hellmann, Kevin C.Murdock, and Joseph E.StiglitzLiberalization, Moral Hazard in Banking, and PrudentialRegulation:Are Capital Requirement Enough?The AmericanReview, 2000, (3) .

[3]于平.关于发展我国房地产信托的思考[J].北方经贸, 2004, (06) .

浙江省房地产信托产品信用风险研究 第6篇

房地产行业是我国国民经济的晴雨表, 其发展状况直接影响着我国的经济发展水平。2003年8月, 国务院18号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业, 房地产业由此成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。根据中国指数研究院长期数据监测显示, 目前我国房地产开发投资额占G D P的比重呈逐年上升的趋势, 由2001年的5.8%上升到2013年的20%, 其重要性可见一斑。2008年当蔓延全球的金融危机来袭时, 中国出口贸易持续下滑, 制造业的经营环境更加严峻, 此时国家出台了一系列经济刺激政策, 一方面变紧缩货币政策为适度宽松政策, 通过加大固定资产投资的力度来保持国民经济的稳定, 另一方面强调扩大消费需求特别是居民消费需求, 扩大内需以保持国内经济平稳发展。对前期受到诸多调控措施限制的房地产业, 首先重提其重要支柱产业的地位。随着房地产市场的复苏, 房地产的开发投资和消费直接影响到钢铁、原材料、建材、装修、家电以及汽车等其他关联行业的发展, 而这些行业的发展同样是支撑国内需求的重要因素。

随着房地产行业的飞速发展, 其弊端也逐渐显露出来。首先, 开发商在利益驱使之下, 盲目追求暴利, 导致部分地区房价非理性飞涨;其次, 投机者为了获取超额利益, 不断炒高房价, 使真正有自住需求的人买不起房, 两极分化日益严重;最后, 我国房地产行业的金融信贷风险在不断升高, 部分开发商自筹资金不足, 为了筹资需要, 千方百计从银行贷款, 从而致使银行的金融信贷风险不断增加。也有些个人利用银行贷款购买多处房产, 囤积房源进行炒作, 导致房地产泡沫经济, 加剧信贷风险。浙江作为经济大省, 其经济发展水平对我国的G D P规模有着举足轻重的作用, 同样地, 浙江省房地产行业发展规模对浙江省G D P的发展至关重要。因此, 本文选取浙江省作为研究对象, 可以较好的拟合全国房地产信托市场的发展现状。2009年底, 国家对房地产行业的监管措施逐步出台, 央行采取了紧缩的货币政策, 至此, 房地产行业的融资来源成了每个房地产企业所面临的重要问题。为了缓解房地产行业的融资难问题, 房地产信托市场快速崛起, 截止至2013年, 全国68家信托公司管理的信托资产规模达到10.91万亿, 首次突破10万亿, 信托业步入“后10万亿时代”。随着房地产行业的迅速发展, 房地产信托产品逐渐成为目前国内信托产品市场的重要组成部分。但是, 与此同时, 信托业也遭遇了前所未有的挑战。经济下行增加了信托业经营的宏观风险、“泛资产管理”加剧了信托业的竞争、金融自由化萎缩了传统融资信托的市场空间、金融机构同业业务的规范减少了简单通道业务的市场机会。在房地产信托爆发性增长的同时, 由于房地产行业固有的高风险性, 房地产信托业务中所蕴含的风险不言而喻, 一旦兑付风险集中爆发, 将对我国经济运行产生严重影响。因此, 无论市场还是监管机构都必须重视房地产信托市场的违约风险以及由此可能造成的对我国经济的影响。本文首先分析浙江省房地产信托市场的现状、面临的风险;其次, 利用V a R模型定量测度浙江省房地产行业的违约风险大小;最后提出一些建议来规避风险。

二、浙江省房地产信托市场面临的风险

广义的信托风险指由于宏观、政策、区域、行业、企业运营等不可预测因素发生变化, 导致信托各方主体由于信托交易而产生的可能获利或损失的不确定性。狭义的信托风险指信托财产在一定期限内遭受损失的可能性。本文主要研究狭义的信托风险。由于信托财产运用方式既可以是债权投资、股权投资, 又可以是收益权投资、夹层融资、组合投资;既能进行资本市场投资、货币市场投资, 又能进行实业投资, 因此, 风险来源较为复杂。参照金融机构的风险类别, 考虑到信托业的特征, 本文从风险来源的角度来分析, 各信托主体所面临的风险主要有以下几种类型:

(一) 经营与操作风险

经营风险是指信托公司在日常经营活动中所面临的风险。根据2013年的《中国信托业社会责任报告》显示, 截至2013年底, 全国共有信托公司68家, 从业人员14301人, 为近百万客户提供服务, 管理信托资产规模10.91万亿元, 同比增长46%, 全行业上缴国家各项税款208.61亿元。按资金投向来算, 房地产信托占整个信托行业的比重大约为10%, 重要性可见一斑, 其中部分信托公司的项目回报率高达20%。按照风险与收益配比原则, 如此高的投资回报率, 意味着相当高的风险。从现实中来看, 我国信托行业规模发展迅速, 信托公司为了赚取利润, 赢得竞争优势及吸引投资者, 不断推出高收益率产品, 而为了支付高收益, 便将信托资金投向那些风险较大的房地产项目, 以赚取更多的报酬, 形成了一个恶性循环;但是在业务快速扩张的同时, 并没有形成完善的风险控制制度及管理模式, 导致信托资产损失。

操作风险是重点从信托公司内部角度来研究公司所面临的风险, 该风险主要是由于员工素质、技术设备及基础设施、欺诈等行为所引起的。操作风险管理涉及每一个产品、每一个流程、每一个渠道、每一名员工, 而且操作风险很难量化, 绩效并不能竿见影地展现, 管理最具挑战性。

(二) 市场风险

市场风险是一种常见的风险, 主要是由信托产品价格变动及要素价格变化所引起的。具体包括利率风险、汇率风险、通货膨胀风险等等。通常情况下, 信托公司对市场风险的规避能力较差。在信托合同签订与到期之间, 市场上利率变动通常不能够在信托产品上得到体现, 一般而言, 信托公司也很难对信托产品进行实时动态调整。

(三) 信用风险

信用风险主要是指信托资金使用方由于市场判断失误、投资失败及经营失败等原因导致的不能按时支付信托产品收益及到期归还本金的风险。对房地产信托产品来说, 如果所投资的房地产项目出现问题, 现金流中断, 那么就会出现这类风险。

(四) 政策风险

政策风险指因国家政策、法规变化导致信托财产损失的风险。一方面是由于国家的宏观经济政策调整, 引起金融市场、产业市场的经济变量发生变化, 从而影响信托产品的收益, 比如房地产行业的政策调整 (投资于房地产领域的信托产品比重较大) 。另一方面, 相关的新法规颁布实施后, 对原有信托产品的收益产生损失的风险。如当拓展的业务因法规的调整而被勒令提前终止时, 信托财产因此可能遭受损失等。

概括来说, 上述风险主要是从三个方面来阐述我国房地产信托行业所面临的风险。首先, 从宏观经济政策角度, 阐述宏观经济变化及房地产信托行业相关政策变动所带来的风险, 如政策风险和市场风险;其次是行业角度, 房地产信托行业处于高风险高收益的现状, 信托公司为了高额回报, 而忽视了经营风险;最终是微观角度, 从个别公司角度分析, 主要指公司内部操作风险以及对投资项目审核不严带来的信用风险。

三、浙江省房地产信托市场实证分析

(一) 模型选取

在险价值 (V alue at R isk) , 就是在正常的市场条件和给定的置信水平下, 金融参与者在给定的时间区间内的最大损失。其最先起源于20世纪80年代末交易商对金融资产风险测量的需要, 其真正作为一种金融风险测定和管理的工具, 则是以JP摩根银行最早在1994年推出的风险度量模型为标志。与以往主要靠管理者的主观判断进行风险的定性评价不同, 在险价值法是一种利用概率论和数理统计进行风险量化和管理的方法, 具有坚实的科学基础。目前, 以在险价值法为基础的金融风险管理技术已成为国际范围内普遍使用的风险管理技术。V a R的优点就是能用一个数字即V a R值来精确地描述出银行所面临的市场风险及逆向运动的可能性, 事实证明它是解决组合风险问题的较好的工具。要确定一个金融机构或资产组合的V a R值, 必须首先确定以下两个数量因素:一个是样本期间, 即浙江省房地产信托产品的观测期;令一个是置信区间, 通常情况下为90%~99%。

鉴于前述V a R模型所述的优点, 本文特地选取该模型来度量浙江省房地产信托市场的违约风险, 结合统计和金融分析, 该模型能很好的拟合金融资产的风险。用数学公式表示:

ΔpΔt代表风险持有期内的损失, a代表一定的置信度水平。

由于金融资产存在着非正态分布、条件异方差以及波动的非对称性问题, 所以文章借用N elson (1991) 提出的EG A R C H模型来拟合房地产信托产品的违约风险, 这样能更好的拟合V a R模型。EG A R C H (p, q) 阶条件方差模型如下:

在EA R C H模型基础上, 可进一步求得:

Vt代表t时刻房地产信托的市场规模;ac代表分位数;δt代表t时刻的波动率。

(二) 样本数据选取

考虑到浙江省房地产信托市场的实际情况以及样本数据的可获得性, 文章选取2012.1~2014.4期间的浙江省房地产信托市场的月平均收益率数据进行统计分析, 置信度为95%。 (数据来源于用益、钱景等信托网站)

(三) 实证分析

1. 正态性检验。

首先, 文章运用EV IEW S6.0软件对浙江省房地产信托产品的月收益率数据进行正态性分析, 分析结果如图3-1所示。从图3-1中可以看出, 2012.1~2014.4期间, 浙江省房地产信托产品的收益率均值为9.81%, 波动率值为0.39%, 相对较小, 表明在观测期房地产收益率数据一直在10%左右小幅波动, 较为稳定;另外, Jarque-B era统计量为1.079, 其概率值高达58.29%, 应该拒绝原假设, 即样本数据并不符合正态分布, 因此, 本文采用G ED分布进行回归分析。

2. 平稳性检验。

在对收益率数据进行正态性分析后, 有必要对时间序列进行平稳性分析, 以避免出现“伪回归”现象的出现。本文利用A D F模型对收益率数据进行平稳性检验, 根据T值的大小来判断收益率数据是否平稳。A D F检验主要是通过下述三个模型来实现的:

上述模型的原假设为:模型存在着一个单位根。模型1中不包含截距项与趋势项, 模型2中包含了常数项但不包含截距项, 模型3中既包含了常数项又包含了截距项。通常情况下, A D F检验从模型3开始, 其次是模型2, 最后是模型1, 只要其中一个模型拒绝了原假设, 就意味着通过了平稳性检验, 就可以停止检验。

本文运用Eview s6.0进行A D F平稳性检验, 检验结果如下表所示:

从表1中可以看出模型3、模型2、模型1在1%, 5%, 10%的显著性水平下都通不过平稳性检验, 表明收益率样本数据存在着单位根。因此, 对样本数据进行一阶差分后, 再检验其平稳性, 可得表2:

从表2可以发现, 模型3的A D F统计量为-6.655, 概率值为0.0001, 意味着该模型在1%的显著性水平下通过了平稳性检验, 表明一阶差分后的收益率数据是平稳的, 即原来的收益率数据是一阶单整的, I (1) 。

3. EGARCH模型回归。

利用一阶差分后的收益率数据, 对EG A R C H模型进行回归模拟, EG A R C H (1, 1) 模型各项参数均显著, 表明EG A R C H (1, 1) 模型能较好的拟合收益率风险, 得到条件异方差模型:

利用Eview s6.0软件计算得出G ED分布的95%置信度下对应的分位数ac为1.6314, 进而根据EA R C H (1, 1) 模型计算得出信托产品的风险δ=0.0014, 就可以求得V a R为0.0023。根据计算结果, 可以看出, 在一定条件下, 持有浙江省房地产信托产品100000元, 一个月的损失不超过228.4元的概率为95%。这主要是由于浙江省房地产收益率的波动率较小所造成的, 在2012.1~2014.4期间, 浙江省房地产信托产品收益率一直在10%上下波动徘徊。另外, 由于金融市场投资工具较少, 伴随着房地产市场的升温, 房地产信托产品发展迅速, 收益率较高, 违约概率较低。此外, 由于我国房地产信托产品没有上市, 因此, 浙江省房地产信托产品的收益率数据采用加权平均收益率, 而不是指数收盘价, 这与V a R模型的计算存在着差异, 间接导致了风险度量存在着一定的误差。为了能更好的衡量房地产信托产品的风险, 我国的房地产信托行业应该尽快向R EIT s转变。

四、结论与建议

从第三章的实证分析结果可知, 浙江省房地产信托产品的违约风险较小, 这可能主要来自于两个方面的原因。一方面是:结合实证结果与统计性描述, 可知浙江省房地产信托产品在2012.1~2014.4月期间的收益率数据波动很小, 大致稳定在10%左右, 这导致了V a R值较小;另一方面是数据处理上存在一些问题。V a R模型中的收益率通常为指数收盘价, 而考虑到浙江省房地产市场的现实状况, 得不到指数收盘价, 因此, 选择加权平均收益率指标作为替代指标。考虑到上述两个方面都有可能导致实证结果出现偏差, 导致我国房地产信托产品市场的风险被低估, 因此, 本文给出几点建议:

(一) 房地产投资项目筛选

文章讨论的是房地产信托产品, 因此, 最终的资金使用者为房地产商, 为避免出现信用风险, 应妥善选择投资项目。选择房地产开发商, 可以从多个角度出发:从行业排名来筛选房地产公司;从历史违约状况角度来分析;从公司的财务报表来分析, 如资产规模, 净利润、负债情况及相关财务指标等等。

(二) 不动产抵押、动产质押及保证

抵押是避免出现违约风险的主要方式。通常, 用于抵押的产品有厂房、建筑物、机器设备等不动产;也可以是动产质押, 如汽车等, 还可以是股票、债券等权利质押;保证也是一种重要的应对措施, 但通常情况下, 财产容易转移, 不易锁定。

(三) 房地产信托行业应该尽快向REITs转变

根据分析可知, 房地产信托行业品种单一, 发展不完善是可能低估浙江省房地产信托市场风险的主要原因之一。为了更准确的评估我国的房地产信托风险, 房地产信托市场应多样化发展, 证券化, 面向R EIT s转变。

摘要：2009年底, 国家对房地产行业的监管措施逐步出台, 央行采取了紧缩的货币政策, 至此, 房地产行业的融资来源成了每个房地产企业所面临的重要问题。为了解决房地产市场融资难的问题, 房地产市场信托产品这一创新金融工具应运而生。截止至2013年, 全国68家信托公司管理的信托资产规模达到10.91万亿, 首次突破10万亿, 信托业步入“后10万亿时代”。但是, 伴随着房地产信托市场的快速发展, 该行业的风险也逐渐显露出来。本文以浙江省为例, 首先分析我国房地产信托行业的现状及风险;其次选择2012.12014.4期间作为观测期, 运用Va R模型分析浙江省房地产信托行业存在的违约风险, 得出浙江省房地产信托市场的违约风险不大, 在一定条件下, 持有浙江省房地产信托产品100000元, 一个月的损失不超过228.4元的概率为95%;最后, 根据实证分析结果给出一些建议。

关键词：房地产信托,违约风险,VaR

参考文献

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[4]陶于权, 刘建增.房地产市场融资“异象”的法律思考[A].第三届西部律师发展论坛论文集[C].2010.

房地产信托风险加剧 第7篇

随着20世纪90年代以来加速的资本市场全球化的持续和中国加入WTO,中国房地产业将融入到房地产业全球化的浪潮中。随着我国经济的起飞和持续繁荣,房地产业成为我国发展速度快、影响面广的支柱产业。而由于房地产实体具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点,使得房地产投资金额庞大,资产流动性差,容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口;房地产业作为资金密集性产业,其持续良性发展离不开金融业的支持和同金融业的很好融合。因而房地产业的发展与房地产金融业的成长息息相关。信托业、银行信贷、保险业、证券业是构成现代金融业的四大支柱,而目前国有商业银行在房地产信贷方面存在严重的资产与负债期限结构不相协调的矛盾,且加之商业银行在前几年房地产热潮中被积压在商品房上的两千亿元巨额资金,使其已无力承担起为启动房地产市场提供大规模资金的重任。特别是2001年6月19日,中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》,该通知的实施将进一步降低银行对房地产业的支持力度。几乎与此同时,中国人民银行对信托业进行了第五次整顿,此举的目标就是让信托业与银行业、信托业与证券业实行分业经营,信托业回归本位,真正成为名副其实的“受人之托、代人理财”的投资信托公司。而我国的投资信托公司不仅开展各类金融业务,还涉足多方面的实业投资业务,其中房地产业务占有相当大的比重。而现实是众多的投资信托公司因参与房地产经营而背上了沉重的不良资产的句袱,甚至步入债务危机。

1 房地产信托信息不对称的产生原因分析

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证,将社会上的资金集中起来,汇集成具有一定规模的信托财产,并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人,对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资[1]。房地产投资信托基金实行多元化投资策略,选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务,通过集中专业管理和多元组合投资,可有效降低投资风险,取得较高投资回报。具有筹集资金的灵活性和广泛性,具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高和品种多等优点。中国的房地产信托投资是指信托投资公司(有房地产开发经营权)运用自有资金和稳定的长期信托资金,以投资者的身份直接参与对房地产的经营开发的投资行为,信托投资公司在一定程度上变成了房地产开发商。在我国,它的经营模式一般如图1所示[2]。

房地产投资信托公司与投资者以及房地产开发企业与投资信托公司存在一定的委托代理关系。由于现实市场信息的不对称,房地产信托各主要当事人之间便会产生逆向选择和道德风险,根据信息不对称理论,信息不对称是在市场交易中交易的一方对交易的另一方的信息缺乏了解,影响其做出正确的决策,从而导致交易效益降低的现象。根据信息学理论,信息不对称分为事前的逆向选择和事后的道德风险两种情况,即逆向选择是交易前的信息不对称,而道德风险是交易后的信息不对称[3]。

1.1 房地产信托运行过程可能会遇到的逆向选择

所谓逆向选择,是指双方当事人在签订交易契约之前,进行市场交易的一方已经拥有了另一方所不具有的某些信息,而这些信息有可能影响后者的利益,于是,占据信息优势的这方就很可能利用这种信息优势,作出对自己有利而对他人不利的事情来,从而降低了市场效率和经济效率。

首先,房地产投资信托公司在寻找房地产投资项目过程中,因无法了解有关房地产开发企业的有效信息,在利润最大化的驱动下,可能会选择预期收益率较高的劣质项目。这样,优质项目会逐渐退出这个市场。其次,投资者与投资信托公司之间也存在逆向选择,即劣质投资信托公司占据信息优势,提供高于优质投资信托公司的预期收益率来吸引投资大众,从而把优质投资信托公司驭逐出这个市场。这使得整个信托业会出现很多风险。

1.2 房地产信托运行过程可能会遇到的道德风险

所谓道德风险,这里重点指委托代理问题。委托代理问题是指由于信息不对称,处于信息劣势的委托人难以知道代理人的行为,代理人为追求自身利益而实施违背委托人利益的行为。

首先,投资基金尤其是产业投资基金在我国还没有形成完善的运作模式,对基金管理人的有效的约束和激励机制尚未形成,容易发生基金管理人的道德风险[4]。在该种情况下,由于存在信息不对称,基金管理公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲基金投资者的利益为自己谋取好处。我国的投资基金在发展过程中就发生了相当多的这种问题。基金管理人侵占基金资产,将基金资产盈利转移到基金管理公司上等事件时有发生,如有些基金资产净值几年增长几个百分点,而同期基金管理公司资产却膨胀几倍;另有一些基金管理人,不顾投资者利益,无端作出大笔交易,目的在于个人获得营业部的交易佣金返还。

其次,在当前情况下,房地产投资信托基金通过股权投资于房地产企业很有可能会发生被投资企业的道德风险。由于我国的现代企业制度在相当多的企业还没有真正建立,多数企业面临着所有者缺位、法人治理结构低效运作等诸多问题。我国目前有两万多家房地产开发企业,多数都是运作极为不规范的小型企业,该类问题就更为突出。在基金投资该种房地产企业后,利益很有可能受到原有股东的侵占。

再次,房地产投资信托和房地产开发之间应该是“一壁之隔”的商业关系。房地产投资信托在选择投资目标的时候考虑问题的唯一出发点应该是未来现金流的数量和质量,是投资信托全体股东的投资回报,而不应该是关联房地产开发项目的销售和关联房地产开发公司的回报[5]。在中国,这里面会有一定的道德风险。如果房地产开发商同时具有房地产投资信托的功能,一定会有短视的房地产开发商把房地产投资信托看作自己房地产开发业务变现和解套的工具。如果开始的几家混业经营的房地产投资信托这么做了,那么它们很有可能会因为败坏了房地产投资信托的声誉而断送了一个行业的远大前程。

2 信息不对称导致的房地产信托的风险

2.1 财务信息“失真”风险

在我国目前监管制度还不健全的情况下,房地产开发企业要获得房地产投资信托公司的青睐,往往会利用财务手段,制造虚假报表。而这种会计“失真”现象在证券市场上也是屡见不鲜。目前,市场上所发行的房地产信托产品期限大多为一至三年,预期年收益率普遍在4%到6%之间,有的甚至高达8%。而银行人民币存款利率三年期为3.96%,两年期只有2.70%;三年期国债年利率也只有3.14%左右。然而高收益必然意味着投资者须承担较高风险。一旦房地产市场走下坡路,房地产企业资金链条断裂,投资者必然面临很大风险。此外,房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发和拆东墙补西墙已是众所周知的秘密。或者,一旦房地产开发企业“资金链”断裂,就会造成项目停工,信托资金必然会遭受到毁灭性损失。值得注意的是,投资信托公司同样也存有信息“失真”风险。例如,有些投资信托公司只宣传了“预期收益率“,却没有讲清楚风险投资带来的“实际收益率“。尽管房地产信托预期收益率比一般的投资品高出较多,但“预期”二字也表明在房地产信托计划中的收益率并不等同于投资者实际获得的投资收益率水平。据有关报道,国内多数房地产信托的实际收益率水平低于信托计划中的预期收益率水平[6]。另外,按照我国的《信托法》,信托产品不作保底承诺。这意味着法律并不保护信托产品的预期收益率。一旦项目运行达不到预期收益率,投资者只能承担相应风险。由于信托产品并不保本,所以一旦发生风险,投资者则可能亏损严重。

2.2 赔偿风险

央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说,信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失,而在运营过程中发生的风险,则完全要由投资人承担,也就是说,信托公司不负责运营过程中发生的风险。而我们知道,由于信息不对称,投资信托公司可能因内控制度不健全或其道德缺失,借项目之名挪用资金。在房地产开发项目中,一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。如果信托资金被挪用到其他项目上,房地产开发企业资金链条一旦断裂,就会造成一系列的烂尾工程,从而严重损害投资者的利益。当然,也不排除由于投资信托公司缺乏相关经验,房地产开发企业利用专业优势来编造用款理由以达到资金挪用目的。由于存在委托人与代理人追求的目标不一致的问题,在房地产信托投资的运营中,可能会出现很多对委托人不利的情况,如房地产投资信托基金管理公司很有可能会降低基金的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背基金收益最大化的原则。而这些问题对于投资者来说都是无法控制的,一旦发生,投资者的损失也不能得到合理的赔偿。

2.3 房地产项目本身的风险

我国的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域,而房地产本身就是一个技术含量非常高的资源整合的过程,包括确定土地选择、产品设定、业态规划、商业招商、市场营销、运营管理等,都需要开发商来整合资源,而且各个环节环环相扣,缺一不可。在房地产开发项目中,一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。开发商的管理能力包括工程管理、项目管理、人员管理、资金流、公共协调关系等,这些能力不到位也可能导致项目经营失败,同时带来信托产品的风险。而有的信托公司不具备房地产专业管理的经验和能力,如果选择的项目本身的是市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题,则无论信托产品怎样控制风险,项目本身的先天缺陷总是无法避免的。

3 信息不对称导致的房地产信托投资的风险防范

房地产信托投资风险的防范是一个系统工程,从以上的信息不对称导致的风险来看,必须通过政府、信托公司、投资者各利益方的协调努力,给予房地产投资信托更多的关注。

3.1 引入委托人和受益人监督机制

针对现有信托投资公司存在的对客户不忠现象,加强委托人和受益人对受托人的监督。委托人、受益人或其授权的人有权向信托投资公司了解对其信托财产的管理运用、处分及收支情况,并要求信托投资公司做出说明。信托投资公司违反信托目的处分信托财产、或者管理运用、处分信托财产有重大过失的,委托人有权依照信托文件的规定解任该信托投资公司,或者申清人民法院解任该信托投资公司[7]。引入评估机构。目前,大多数投资信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足,风险控制能力较差。因此,引进或建立专业的房地产经营管理机构或中介机构,让他们提供专业化管理、咨询服务,借助专业机构的判断和管理,可预见并有效控制房地产金融风险。房地产信托可将部分信托事务委托专业机构处理,以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任,既可以加强房地产信托的专业管理能力,各专业机构又分担了其责任范围内的风险,同时,各专业机构也以自身信誉为信托计划提供了无形担保,具有信用增强作用[8]。这样,可较好防范房地产信托风险。

3.2 建立信息披露制度

监管部门规范信息披露行为应做到:一是信息披露要在监管机关指定的媒体上进行;二是只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件,反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等,不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息;三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露。政府必须实行强制信息披露制度,约束房地产开发企业行为,并将所有相关信息公之于众,以免投资者因信息不对称遭受损失[9]。因为,我国房地产信托业健康发展,必然依赖于信托市场对投资者利益的切实保护和投资者对市场的信心。

3.3 建立银行托管制度

银行作为信托财产的托管人,对信托财产的运用进行审核,拒绝不符合信托目的和信托文件规定的资金划付,可以在更大程度上保障信托财务的安全。同时,银行可以指定专业机构审核融资方的用款请求,例如,由银行指定房产项目的监理公司,由监理公司对项目的每笔用款出具意见,以做到专款专用。通过这些措施来控制信托资金挪用等风险。

摘要：自国家出台政策与措施抑制房地产投资过热以来,房地产信托作为一种新的融资方式,便成为了房地产开发企业的新宠。尽管如此,我国房地产信托业仍处于初级阶段,发展不完善,蕴含着许多风险。本文从信息不对称理论的角度,对房地产信托业存在的逆向选择和道德风险进行了初步的探讨。并对因信息不对称而导致的风险提出了一些防范方法。

关键词：信息不对称理论,房地产投资信托,风险,防范

参考文献

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