房屋买卖纠纷案件思考

房屋买卖纠纷案件思考（精选5篇）

房屋买卖纠纷案件思考 第1篇

孙连会

律师, 合伙人;中国政法大学法学学士, 北京大学民商法硕士;本刊连锁法务栏目主编。

1997年开始律师执业, 主要从业领域为公司法、合同法、知识产权、特许经营、外商投资等领域。曾先后担任联想集团、中旅总社、21世纪不动产等知名企业的法律顾问工作, 并在知识产权、特许经营、公司法、合同法等业务领域取得了显著成绩。

尤其熟悉特许经营法律业务, 擅长特许经营体系的建立、运营、咨询、培训、特许经营合同制定、谈判等法律业务。著有《特许经营法律指南》、《特许经营案例精选》等著作。

曾先后兼任北京市劳动争议仲裁委员会仲裁员, 中国连锁经营协会特许经营委员会委员等社会职务。

联系方式:13311288595

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案情简介

由于质疑“玛雅房屋”商标尚未正式注册便进行全国范围的特许经营, 陕西省西安市新西蓝店连锁加盟商 (下称西安新西蓝店) 日前将陕西玛雅房屋中介有限公司 (下称玛雅陕西总部) 诉至西安市雁塔区人民法院, 请求法院判令与被告签订的加盟合同无效, 并返还相关费用。

原被告双方签订的加盟合同有效期为2006年7月3日至2012年7月2日。按合同要求, 原告向玛雅陕西总部交纳了加盟费8万元及保证金2万元, 每月还要上交2500元的品牌使用费。签约后, 玛雅陕西总部向该店派驻了店长与经纪人, 开通了统一的网络信息系统。该店加盟商一直向玛雅陕西总部要求出示“玛雅房屋”品牌的注册商标证书, 但玛雅陕西总部始终没有出示。但在“玛雅房屋”机构里, 包括纸张、办公用品等使用“玛雅房屋”字样之处都带有“R”标识。今年年初, 西安新西蓝店发现“玛雅房屋”商标并未通过正式注册。经向工商部门查询, “玛雅房屋”商标于2004年8月向国家工商行政管理商标局提出申请, 2007年11月通过初审, 于2008年5月才取得注册商标证书。于是, 西安新西蓝店将玛雅陕西总部诉至法院。

被告玛雅陕西总部则认为, 加盟不是卖商标, “玛雅房屋”提供的是一个特许经营服务系统。在商标使用问题上, 由于不熟知有关规定, 企业委托的有关标识物的设计者善意使用了“R”标识, 在发觉后已于2006年整改。2007年5月1日施行的《商业特许经营管理条例》 (下称《条例》) 与此前执行的《商业特许经营管理办法》 (下称《办法》) 中, 关于特许经营使用商标的要求不同, 《条例》要求必须是注册商标, 而《办法》对商标没有限制, 西安新西蓝店与玛雅陕西总部签订合同的时间在《条例》施行之前。而且商标只是合同其中一项, 不能因此作为不履行合同其他条款的理由。商标使用不当, 属工商部门行政管辖, 不属法院管辖。对于特许经营加盟, 重要的是特许经营商提供的品牌、系统、技术, 并非只是一个商标。

据了解, “玛雅房屋”已在商务部做过特许经营备案, 是一家以特许经营为发展模式的全国性房地产中介连锁机构。

律师点评

注册商标在特许经营中处于何种地位, 是否为特许经营不可或缺的必备因素, 随着《商业特许经营管理条例》的实施, 尤其是“玛雅房屋”及类似纠纷的发生, 引起了越来越多的争论和业界的普遍关注。而如何回答这一问题, 不但关系着能否正确认识和理解《条例》, 更关系着如何解决有关纠纷、如何保护特许双方的切身利益。因此, 本文借“玛雅房屋”这一案例, 探讨一下注册商标在特许经营中的作用问题, 并希望为同行和业界提供有益的思考和启示。

1. 非注册商标能否开展特许经营

《商业特许经营管理条例》第三条规定:本条例所称商业特许经营, 是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业 (以下称特许人) , 以合同形式将其拥有的经营资源许可其他经营者 (以下称被特许人) 使用, 被特许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营, 并向特许人支付特许经营费用的经营活动。正是这一条规定, 引起了注册商标与特许经营关系的种种争论和纠纷。

那么, 这一条到底应如何理解?是否只有注册商标才能开展特许经营, 而非注册商标不能从事特许经营?

作者认为, 拥有非注册商标也可以从事特许经营, 但必须具备一定的前提条件。《条例》第三条规定的只是特许经营的概念, 而并不是规定只有拥有注册商标才能开展特许经营。到底具备什么条件可以开展特许经营, 也就是特许人的条件和资格问题, 《条例》没有以明确的条文进行规定, 而是以不明确的规定分散在有关条文中, 才导致了种种误解和纠纷。因此, 消除误解和纠纷的最好办法是明确特许人的条件和资格到底是什么, 解决了这一问题, 商标问题也就迎刃而解了。

作者认为, 《条例》关于特许人资格的规定主要在第三条和第七条, 综合起来, 应该包括以下四个方面: (1) .企业; (2) .拥有经营资源; (3) .拥有成熟的经营模式, 并具备为被特许人持续提供经营指导、技术支持和业务培训等服务的能力;4.应当拥有至少两个直营店, 并且经营时间超过1年。可以看出, 拥有经营资源只是特许人必备的条件之一, 而至于具体应具备何种经营资源, 《条例》第三条作了列举性规定, 同时又用“等”字作了延展性规定。那么, 是否特许人必须同时具备这些经营资源, 才符合这一条件呢, 显然不是。因为特许人不可能同时拥有这些经营资源, 也没有必要同时拥有这些经营资源。从立法本意上理解, 最底线的要求是特许人只要拥有其中的一项经营资源就可以开展特许经营, 即只要拥有“注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源”中的任何一项就可以从事特许活动。如此一来, 则注册商标只是其中的一种经营资源, 特许人不是必须具备注册商标才可以开展特许经营。如果特许人拥有企业标志、专利、专有技术等经营资源时, 也可以开展特许, 此时特许人的商标如果是未注册商标则并无碍特许人的条件和资格。

2. 关于本案的几点看法

原告如果仅以被告商标未注册为由, 请求法院判令与被告签订的合同无效, 根据上述第一点的论述, 则很难获得胜诉。当然, 如果法院对条例的看法不同, 则本案胜诉的可能也是存在的。

至于被告擅自使用“R”标识的问题, 商标法及商标法实施条例规定, 商标注册人有权使用注册标记, 而未注册商标使用注册标记的行为, 依据《商标法》第四十八条的规定, 可以认定为冒充注册商标的行为, 工商行政管理部门应予以制止, 限期改正, 并可以予以通报或者处以罚款。但被告的此种行为违反的是行政法律规范, 应承担行政法律责任, 并不因此向原告承担民事法律责任。当然, 被告的此种行为有一定的欺诈性, 是否因此向原告承担民事法律责任, 应由法院根据具体情况认定。

拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件特点 第2篇

一、案件基本情况

2005年以来，起诉到本院的此类案件共计75起。此类纠纷主要发生于各拆迁安置小区，尤以早期的和平、新北两个拆迁户数较多的小区突出。不少拆迁户在当时仅凭拆迁协议就与他人进行了房屋买卖，协议一般均是以拆迁安置协议载明的被安置人为出卖人，约定买受人预先支付大部分的购房款，余款在出卖人配合办理产权证时支付;由于拆迁房产权证办理工作进展缓慢，近期才陆续开始办理。而较争议双方签订房屋买卖协议时，现在房屋价格已近大幅增长，故较多出卖人反悔，纷纷要求买受人在原买卖合同约定的款项之外额外支付一笔购房款差价，否则不予协助办理产权证。双方协商不成，买受人于是提起诉讼，要求法院确认买卖合同有效，并诉请出卖人协助办理房屋产权证，或者出卖人以各种理由主动诉请法院判决买卖协议无效。

二、案件特点

1、诉求集中：主要表现为要求被告确认合同有效、协助办理产权过户手续。在75件此类案件中，其中68起案件的原告均要求被告确认合同有效，并要求法院判决被告协助原告办理产权过户手续，占此类案件的90%。另外7件则是由出卖人或房屋的其他共有人为原告要求主张合同无效。理由主要集中于出卖时未经得其他共有权人同意或房屋未取得产权证书等。

2、出卖人反悔原因集中：大多系房屋价格大幅增长所致。从案件审理的情况上来看，尽管众多出卖人在进行答辩时所提出的理由都并非是以房屋价格增长，但法院在审理过程中依然能清楚的感觉到利益因素的影响诚为出卖人反悔的最主要原因。

3、调解难度集中。从本院对此类案件进行审理的情况来看，一个突出的问题就是原被告双方很难达成调解协议。原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利，普遍不愿意接受合同之外另行支付补偿购房差价;而被告一方却认为当初双方签订的合同对其明显不公，是在信息资源严重失衡的情况下签订的，原告理应对其进行适当的补偿。

4、法院判决集中：出卖人败诉。遵循允诺必需信守的合同法基本原则，本院在处理此类案件时，除原、被告双方自愿达成调解协议的外，其余案件均以被告败诉告终。

三、原因分析

1、利益驱动下的诚信缺失。此类案件之所以大量出现，究其根本原因则是出卖人的诚信缺失，而此种现象的背后则是利益因素的影响。由于房屋价格呈现连年的持续增长的态势，这种价格变化所导致的过去和现在之间的利益悬殊引起了被告的心理失衡，而房屋产权证件办理的进度缓慢又给予了出卖人将此失衡进行现实表达的机会，其结果就是出卖人不愿意依据原合同履行办理产权过户的义务。

2、现行立法、司法的缺陷。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点，往往缺乏体系的逻辑严密性和和谐统一，因此在处理此类案件的时候，无可避免的在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点。这就容易给当事人在估计失信的法律成本方面形成错觉。同时，对失信行为的处罚力度弱，也是最要的原因。

3、安置房买卖本身所蕴含的法律风险。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于拆拆安置房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。司法实践中这种类型案例举不胜举，且逐年递增。所谓法律风险，主要是针对买受人而言。一般情况下，拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，卖方都会要求买方支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是房屋所有权人，这样买受人就会置于高风险法律地位。究其根本原因，在于该房屋物权变动需要一个很漫长的历史周期，期间可能会出现的法

律风险诸如房价飙升违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。

四、对策建议

1、规范安置协议。由于拆迁安置房大部分是家庭共有财产，而签订房屋买卖合同时往往又是以家庭中的一员为代表与买方订立合同，卖方往往以其他共有人不同意为由毁约。因此有必要规范安置协议，在对安置房进行产权登记时应将共有人一并登记在产权证上，以明确房屋所有人，并要求一起签订买卖合同或出具书面同意书。

2、加强事前预防教育。加大对拆迁安置房屋出卖人的教育和法治理念宣传，将大量的此类纠纷消弭于进入诉讼前。此举不但可以减轻法院的审判、执行、调解负担，而且在时间点的选择上更有利，即在买卖双方的矛盾尚未升级的时候，更有利于促使其达成新的合意。

3、加大社区调解力度。由于此类案件涉及的当事人多在同一小区，社区工作人员对争议双方的情况比较了解，更能因势利导的对双方进行规劝。要充分重视社区调解在此类纠纷解决中的作用，充分发挥社区的组织和协调功能。在尊重买受人处分权的基础上，可引导双发达成补偿协议，尽量减少纠纷的发生。

4、强化以案示法的宣传。以案示法可以充分发挥法律的社会引导功能。审理此类案件时从被告答辩和庭审的情况来看，许多被告主张合同无效的理由中，很重要的一点就是认为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。我院判决已确认，拆迁安置房屋是公民的合法财产被国家依法毁损后，国家对公民给予的一种实物补偿。在此类案件中，被告在取得安置房屋后，虽未进行权属登记，但其手中持有证明房屋权属的有效凭据，足见其对房屋享有所有权。部分出卖人辩称其房屋买卖合同无效的观点应受到否定，未经登记仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响，故房屋买卖协议有效。被告有义务协助原告进行房屋交易后的过户登记。大力宣传这种法律判断和判决结论，可以引导其他类似情况的案外人对行为性质作出准确的判断，从而作出恰当的选择。

5、倡扬诚信观念与法治信仰。此类纠纷的出现反映了当前在市场交易行为中诚信的缺乏，行为人在利益驱动之下，往往任意违约。而市场经济本质上是一种信用经济，稳固的信用基础是市场经济的动力和源泉。我国要发展和繁荣社会主义市场经济，就必须在广泛倡导社会诚信的基础上培植和维护信誉，建立社会主义信用体系。当然，作为司法机关，有必要通过正确适用法律法规对不诚信行为进行负面评价，加大失信成本，进一步在民众心中树立诚信意识和法治信仰。

医疗纠纷案件的法律分析与思考 第3篇

关键词：医疗纠纷；举证责任；过错；限额赔偿

目前，我国医患问题不断升级，时有暴力冲突发生，在一定程度上不仅影响了公众的安全，也阻碍了医疗卫生事业的发展。如何在法律上解决医疗纠纷已成为当下一个亟待解决的问题，对于法治国家与和谐社会的实现也具有十分重要的意义。

一、具体案例中发现的法律问题

1.医疗事故鉴定方式

目前，医疗纠纷鉴定主要表现为两种方式，一种是医学会组织的医疗事故技术鉴定，一种是因医疗事故以外的原因引起的其他医疗赔偿纠纷由司法鉴定机构组织的司法鉴定。两种鉴定并存、交错，造成司法实践中技术鉴定程序上的矛盾，究竟运用何种鉴定方式，没有统一的标准，造成司法实践的混乱，增加了法官的自由裁量，甚至出现同案不同判的现象，影响司法公正。

2.医疗事故民事赔偿的举证责任制度

举证责任分配具有“双重性”，同样的医疗行为引起的侵权纠纷，构成医疗纠纷事故的被视为特殊侵权，责任倒置；医疗事故以外的侵权被视为一般侵权，实行“谁主张，谁举证”。同样的侵权行为却适用不同的举证责任，造成司法实践中举证责任的混乱。

3.对于医疗人身伤亡事故中“限额经济赔偿”与足额经济赔偿的取舍

在医疗损害赔偿纠纷中，一方面由于患者处于相对的弱势地位，需要给予一定保护，另一方面，巨额的赔偿款势必会阻碍医疗卫生事业的发展。我们当前的现实情况决定了我们不能由医疗机构来承担全部责任。因此，如何分担责任，综合全面考虑，做到合理合法，实现利益均衡，成为司法实践中的一个现实问题。

4.具体的法律适用问题

我国目前没有专门的一部法律来调整医疗损害赔偿纠纷，目前解决医疗纠纷的主要法律依据是《民法通则》与2002年国务院颁布的《医疗事故处理条例》。然而，这两个法律依据却在医疗纠纷的处理标准上有所不同，造成司法实践的失范。依据《医疗事故处理条例》，如果鉴定为医疗事故的，医疗机构则应当承担赔偿责任，而如果鉴定为非医疗事故的，即使医疗机构存在过错，也可不承担赔偿责任。这加大了患者就医的风险，为医疗机构逃脱责任提供了依据。然而，《民法通则》规定的是过错责任原则，只要医方存在过错，即使是非医疗事故，医方就需要赔偿。此外，《医疗事故处理条例》相比《民法通则》来说，不仅赔偿的标准相对较低，而且未规定死亡赔偿金。并且，在司法实践中，由于法官的对法律的认识和理解存在差异，会出现同案不同判现象。

5.医疗纠纷解决方式不同

当前，我国的医疗纠纷解决方式主要有三种，分别为协商解决，行政调解与民事诉讼。但往往不能彻底解决问题，如采用协商和调解，当事人易在事后反悔，不履行协议，最终还要诉诸法律。民事诉讼的方式又过于程序化，使得当事人不趋向于诉讼，而通过与医方争论，甚至引发暴力冲突，导致医患关系紧张，互不信任。

二、改善医患关系具体措施

1.医疗鉴定服务标准化

面对当前鉴定中出现的问题，如何才能更好的确保鉴定的公平公正，是我们面临的一个重要问题。首先，应该赋予鉴定组织中立的鉴定地位。现行制度下的鉴定组织隶属于卫生行政机构，而卫生行政机关是作为纠纷当事一方的医疗单位的主管部门，就使得鉴定单位失去中立地位。其次，鉴定组织应该由医学专家和法学专家共同组成。

2.規范医疗侵权责任的归责原则

医疗侵权纠纷实行举证责任倒置原则。法庭对举证责任倒置也应具体问题具体分析，不可绝对化，否则会产生极端的效果，同样有可能造成不公正的结果。这要求法官根据案件具体的情形灵活运用各种手段解决纠纷和化解矛盾，综合考虑案件的公平公正。“如果在具体的案件中，过失和因果关系的存在是显而易见的，那就适用经验法则，亦即由法官根据一般人的社会经验，直接作出认定，不仅不能采用举证责任倒置，也不应要求当事人举证。”

3.实行限额赔偿制度

我国的医疗纠纷实行以全面赔偿为主，限额赔偿为辅的制度。但是现行的制度未考虑到医疗纠纷中医方责任的不确定性和风险性大，虽保护了患者，但势必损害医方，增加医方的责任，这又会导致医方自我保护意识的增强，趋利避害。因此建立限额赔偿制度，按责任的大小，将责任分别分配给医方和患方，通过分配风险负担，分配责任的制度，使得医方和患方都能尽到必要的注意义务，通过限额，达到限责，和谐医患关系，简化诉讼程序，减少医疗纠纷。

4.不同的医疗纠纷区分适用不同的法律

法院在审理医疗纠纷时，可根据不同的案件，具体选择适用不同的法律，即将《民法通则》和《医疗事故处理条例》统一协调适用。确定一个统一的标准，何种案件该适用何种程序和法律。当然，国家也应该制定专门的法律来处理医疗纠纷，将医疗纠纷规范化，制度化，缓解医患矛盾，减少不必要的纠纷。

5.注重民事调解，建立第三方调解机构

医疗纠纷究其根本来说应该属于民事纠纷，医生和患者处于平等的地位，以自愿为基础，是一种服务者与被服务者的关系，因此建立一种调解制度，有利于更加及时高效解决纠纷，减少上诉，再审，申诉，减少诉讼纠纷，节约诉讼成本，方便当事人。如建立诸如医疗调解委员会这样的第三方调解机构。

如何才能够正确的处理医患关系，达到医生和患者所追求的最大利益，相互合作，相互理解，和谐医患关系，减少不必要的纠纷至关重要。患者对健康利益的追求，医疗界对医疗技术进步的追求，在这两点上，二者的有共同的利益，在这个利益共同点的基础上，如何从法律上更好的保障是我们一直追求的目标。

参考文献：

[1]马玉龙.“医疗纠纷解决方式的法律完善问题研究”.《医学论文》，2008年第4期.

由一起农民房屋纠纷引发的思考 第4篇

被告韩某是城镇居民, 从事个体经营。韩某见城郊土地房屋逐渐被国家征收, 便开始大量购买城郊农村土地和房屋, 韩某曾向宗某表示要购买宗某的房屋, 宗某没有同意。2010年, 宗某回老家, 发现自己的房屋被自家的两兄弟擅自卖给了韩某。宗某遂向法院提起诉讼, 要求被告韩某返还房屋。韩某辩称其购房时, 不知宗某的两兄弟对房屋没有处分权, 而自己又向韩某两兄弟支付了相应的价款, 自己属于善意取得。法院支持了被告韩某。此案件, 是众多农村房宅流转中的个案, 但它折射出农村房产、宅基地流转的现实性对现有法律制度的挑战, 以及司法不公对农民利益的损害。

一、依据现有法律规定韩某作为城镇居民不具有购买农房资格

农村房屋买卖, 在法律上不存在障碍, 如《土地管理法》第62条规定:农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。从我国的《民法通则》、《合同法》分析, 也不存在争议。但在确定房屋买卖的买受人对象上存有歧义。

国务院办公厅曾在1999年发文规定:“农民的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅, 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国土资源部又于2004年颁发文件8, 强调了该精神:“严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证.”

依据民法理论, 为方便利用不动产资源, 房屋与土地转让时实施“房地一致”原则, 而不应该分割转让。如确实需要分割转让, 则需要经过严格的审批手续并依法办理过户登记。

基于以上分析, 在现有的法律框架下, 城镇居民在农村购买房宅受到较为严格的限制, 因此, 本案中的韩某因身份原因, 不能成为农村房屋及宅基地买卖契约的主体。

但有一个现实问题不能否认, 由于农村人口大量向城市流动, 农村出现了大量的闲置房产, 而城镇居民或基于对田园生活的向往, 或基于创业的需求, 甚或于投机不当利益的驱动, 使农村房产和土地的交易暗流涌动。而面对这样的现实, 法律没有适时跟进是一个遗憾。

二、宗某由农村将户口迁至县城对受赠农村房产并无影响

《中华人民共和国土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。”根据该规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地, 不得超量多占。而事实是, 目前一户拥有两处以上宅基地的情况现实中普遍存在, 其中相当一部分是因赠与或继承而取得。根据宅基地使用权是基于农民特定身份而享有的性质, 城镇居民是无权享有宅基地使用权的。而现实生活中, 城镇居民因继承、赠与而受让农村房屋的情况也不在少数。这些房屋有的被长期闲置, 没有处理;也有的被城镇居民翻建或年长后回去居住。对此, 所在村集体往往不予过问, 事实上变相取得了农村房屋的宅基地使用权。

中国目前大多省市还实行着“二元化”城乡户籍管理制度, 即还存在着农村户口和城镇户口的区别。那么, 赠与人可否将农村房屋赠与城镇户口的受赠人?笔者认为, 法律并未对继承人的城乡身份进行区分, 只要是赠与人合法建造的农村房屋, 无论受赠人是农村户口还是城镇户口, 也不论其是本集体经济组织的成员还是非本集体经济组织的成员, 受赠人在符合法律规定的条件下都应有权接受。

三、韩某受让宗某房宅的行为不构成善意取得

根据《物权法》第106条的规定, 承包地流转中适用善意取得也应同时具备以下三个条件:

(一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二) 以合理的价格转让;

(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记, 不需要登记的已经交付给受让人。

首先, 受让人取得承包地必须是善意的。

善意取得制度中的“善意”, 是指受让人不知转让人无所有权或处分权的事实。受让人是否善意要考察其是否尽到审查注意义务。受让人尽到了自己的审查注意义务, 仍然对转让人无处分权或承包地存在权利瑕疵不知情的, 其主观上才是善意的。若应知或明知出让人无处分权而仍然通过交换而占有该不动产的, 则为恶意, 恶意不能合法地取得财产的所有权。所以, 善意是受让人取得财产所有权或主张其他权利的法律前提和道德上的立足点。一个明知转让人无处分权而仍受让该财产的人, 同违反所有人意志转让财产的人一样, 均属于一种故意侵犯他人所有权的行为, 不仅在法律上不能主张权利, 还应受到法律的制裁。一般情况下, 受让人应当可以通过查阅有关公示的材料而得知出让人是否有权处分该土地。而被告韩某未尽审查注意义务, 仅凭主观想象和日常规律推断而主张不知宗某无处分权不能作为善意的理由。

另外从善意取得的立法本意来看, 不动产的善意取得主要针对的是错误和有瑕疵的登记, 受让人信赖此登记而发生的不动产所有权转移, 一般是和欺诈行为以及职能部门不负责有关。而本案并不存在登记错误和登记有瑕疵。

四、宗某两兄弟属于无权处分权属明确的他人房产

宗某两个兄弟虽然与原告为兄弟关系, 但该房宅属于宗某所有, 宗某两个兄弟属于无权处分行为。

摘要：近年来, 农村房屋买卖及纠纷频繁出现。为保护作为农民基本生活资料的房屋和土地, 国家出台了一系列的法律、法规, 防止农村基础物质资料的流失。但现实生活中, 农民的房宅交易不断冲破法律的防线, 使农民的权益受到损害。法理及现行法的规定对一起农民房宅纠纷予以分析后, 可厘清农宅买卖中的相关法律问题, 以期农民利益得到保障。

房屋买卖纠纷案件思考 第5篇

就原告金正中、陆明华诉被告上海嘉宝神马房地产有限公司（以下简称神马公司）房屋买卖合同纠纷案件，特提出如下法律意见：

一、案件由来

2012年3月13日，原告起诉神马公司，要求：

一、判令被告赔偿原告经济损失133800元；

二、判令被告支付4个月物业费3013.40元。原告起诉基于的事实与理由为：2009年12月27日，原告与被告订立《上海市商品房出售合同》（以下简称《合同》），购置被告开发的嘉定区德立路99弄107号商品房一套，交房日期为2011年3月28日。原告收房后，于2011年7月准备装修，发现房屋严重渗水漏水，房屋不具备装修条件。为此，原告取消装修计划，向被告报修。被告于同年7月27日指派施工单位对房屋进行维修，于2011年11月24日维修完毕才交回钥匙，维修期达四个月，影响了原告正常使用房屋。

原告认为，系争房屋虽然以合格标准在形式上交付了，但由于建筑质量问题而严重影响正常居住使用，实际上等于未交付。因此，被告不仅应尽维修义务，还应对原告收了房但不能居住使用的损失参照逾期交房的违约标准予以赔偿；另需赔偿维修期间4个月的物业费3013.40元。经原告交涉无果，涉诉。

二、讼争焦点及分析

1.本案讼争的《合同》约定的房屋交付行为何时完成？2011年11月24日的物业交付行为的性质如何判断？

因被告已于2011年3月将经质量检测机构检测合格的房屋交付给原告，经原告验收并办妥移交手续，已完成法律意义的房屋交付。此后，房屋进入保修期，被告应按照《房屋建筑工程质量保修办法》规定承担保修义务。2011年11月24日的交还钥匙的行为只能理解为保修行为的结束，不能理解为《房屋买卖合同》的房屋交付行为。

2.原告的索赔诉请是否有法律依据？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条： 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。

从以上法律规定看，如房屋交付使用后存在质量问题，出卖人应承担修复义务，通过保修不能修复的，买受人可行使解约权并赔偿损失。事实上，从原告陈述上看，被告于2011年11月24日完成修复，已承担了法律规定的修复责任，但这不意味着就可以免除对原告无法使用期间的的赔偿责任。即，被告仍有义务对原告实际经济损失赔偿。

3.原告的经济损失如何界定？

首先，原告如有损失发生的，应对自己的实际经济损失负有举证责任。其次，因为原告的漏水事件发生在保修期内，所以原告主张参照《合同》第13条约定的逾期交房违约责任计算经济损失是缺乏依据的。也就是说，房屋一旦实现交付，就不应再适用合同规定的逾期交付的赔偿标准。当然，被告交付的房屋存在漏水现象，施工单位的维修客观上给原告的入住造成实际影响，在原告无法举证的情况下，法官完全可能参照《最高院房屋买卖司法解释》第十七条的规定，比照同地段同类房屋的租金水平，酌情判决一个赔偿金额。但无论如何参照，判决金额不可能高于5万元。

4.原告物业管理费的索赔问题

物业服务费是物业公司为全体业主提供物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；物业管理区域清洁卫生，物业管理区域绿化养护，物业管理区域秩序维护等服务内容而收取的费用，即物业服务费是针对公共服务收费，即使原告空置房屋，仍负有交纳物业费的义务，因此，原告索赔物业费无任何依据。

三、结论

鉴于上述分析，原告索赔并非没有法律依据，仅是索赔金额适用了错误的计算方法。在诉前调解阶段，我方可尝试与原告接触，如差距太大，进入诉讼程序也是必然之选。

以上意见，请参考。

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