房地产行业基本情况

房地产行业基本情况（精选6篇）

房地产行业基本情况 第1篇

房地产基本专业知识学习：

1、问：什么是商品房？

答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

2、问：什么是复式住宅？ 答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

3、问：什么是跃层式住宅？

答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

4、问：什么是居住面积？ 答：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

5、问：什么是二手房？

答：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

6、问：什么是房地产产权？ 答：房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。

7、问：什么是按揭？

答：按揭是英文“mortgage”（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

8、问：什么是住房公积金？ 答：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）“个人存储，单位资助”住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按“统一管理”的原则管理住房公积金。（3）按“专项使用”的原则运用住房公积金。

9、问：什么是印花税？

答：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。

10、问：什么是契税？ 答：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%—5%。

11、问：什么是个人住房抵押贷款？

答：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

12、问：廉租住房

答：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

13、问：经济适用住房

答：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

14、问：公用设施用房

答：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。

15、问：商业用房

答：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

16、问：期 房

答：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

17、问：钢结构

答：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。

18、问：钢筋混凝土结构

答：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

19、问：低层住宅

答：指一层至三层的住宅。20、问：多层住宅

答：指四层至六层的住宅。

21、问：小高层住宅

答：指七层至十二层的住宅。

22、问：高层住宅

答：指8层及27层以下的住宅。

23、问：(住宅)房屋使用面积

答：是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

24、问：房屋预测面积

答：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

25、问：房屋实测面积

答：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

26、问：商品房的销售面积

答：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

27、问：共有建筑面积

答：共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

28、问：楼

花

答：一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

29、问：期

房

答：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。30、问：现

房

答：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

31、问：商品房的起价

答：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

32、问：商品房的均价

答：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。

33、问：TOWNHOUSE

答：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

34、问：商住住宅

答：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

35、问：会

所

答：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

36、问：外飘窗

答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

37、问：中空玻璃

答：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

38、问：基

价

答：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

39、问：七通一平

答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。40、问：三通一平

答：是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。

41、问：五 证

答：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

42、问：拆 迁

答：把经城市规划、土地管理机关批准,将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件。

43、问：房屋拆迁补偿 答：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

44、问：商品房维修基金

答：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

45、问：住宅共用部位共用设施设备维修基金

答：(简称维修基金)是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金），专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。

46、问：层

高

答：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

47、问：室内净高

答：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

48、问：住宅开间

答：住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

49、问：住宅进深

答：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

50、问：露

台

答：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

51、问：阳

台

答：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

52、问：封闭阳台

答：原设计及竣工后均为封闭的。

53、问：非封闭阳台

答：原设计或竣工后不封闭的阳台。

54、问：建筑容积率(建筑面积毛密度)

答：是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

55、问：建筑密度

答：即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。

56、问：绿化率

答：绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

57、问：面积误差比

答：面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）×100%÷合同约定面积

58、问：公用建筑面积分摊系数

答：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数

59、问：道路红线

答：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。60、问：智能化大厦

答：又称“智能型大厦”是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。61、问：物业管理

答：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。

62、问：物业管理服务费

答：物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。63、问：房屋的建筑面积

答：建筑面积也称“建筑展开面积”，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。64、问：土地使用年期

答：凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。65、问：中水处理

答：是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。66、问：什么是“内部认购”

答：近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照“开盘价”而言的，如果按照目前房地产发展商通行的“低开高走”的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的“便宜”。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。

67、问：酒店式公寓

答：酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。68、问：SOHO之后又推LOFT 答：日前，以SOHO为标志的知名楼盘现代城，又推出了LOFT。LOFT超高层办公空间位于SOHO建筑的A、B、C座的三层，面积8000平方米，层高达6米，是一个完全开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根据需求切割购买。69、问：LOFT是什么？

答：LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。

房地产行业基本情况 第2篇

深圳世联地产顾问股份有限公司 2

易居（中国）控股有限公司 3

同策房产咨询股份有限公司 4

合富辉煌集团控股有限公司 5

北京思源兴业房地产经纪有限公司 6

上海策源置业顾问有限公司 7

上海新聚仁物业咨询有限公司 8

广州保利地产代理有限公司 9

新景祥投资控股有限公司 10

房地产行业基本情况 第3篇

关键词：企业改革,思想政治工作,新形势

随着我国加入世界贸易组织和企业公司制改革的不断深化,房地产行业将面临越来越激烈的市场竞争,员工的思想也因此受到不同程度的影响,深层次的矛盾和问题也随之出现。因此,做好新形势下房地产行业员工的思想政治工作显得尤为重要,它直接关系到企业的发展,甚至关系到企业的兴衰存亡。

1 充分认识和把握新时期企业思想政治工作的新情况

1.1 企业实行人事制度改革后,房地产行业人员流动将更加频繁

房地产企业曾属于技术、人才密集型的国有企业,在公司制改革以前享有国家较多的优惠政策,用人制度一直是计划经济时期的那一套,后来虽有改革,但变化不大;员工的福利待遇相对比其他企业较好,自我感觉心安理得。实行公司制改革后,企业将建立层次分明的用人机制,对企业经理和中层管理者实行聘任制;对专业技术人员实行评聘分开,可高评低聘和低评高聘,不再论资排辈;专业技术人员靠自身实力获取岗位和报酬;对一般员工实行真正意义上的合同制,要求能进能出,这与我国现代企业制度是相符合的。这样一来,房地产企业的员工就可能出现人员流动性较大的新情况,员工的思想也可能呈不稳定的状态。在这种变化下,企业管理者、思想工作者应如何解决留人、留心的问题值得我们研究。

1.2 思想政治工作机构将随着企业公司制改革而变化

房地产企业实行公司制改革后,产权结构将会由原来的国有独资形式转变为多元化投资形式,董事会将由不同利益群体的代表组成,股东大会是公司的权力机构,职代会则是“内部人”民主管理的主要渠道;在产权多元化的公司组织中,思想政治工作的管理体制、运行机制、机构设置、人员配置等都会发生相应的变化,不太可能再维持原有的工作机构和专职政工人员编制。在这种变化下,如何继续发挥思想政治工作的优势,确保其企业生命线的作用,是企业管理者、思想工作者必须思考和解决的问题。

1.3 企业改革后将实行新的分配制度,员工的思想观念也将发生较大的变化

现代企业制度的分配机制是建立在体现人才价值、发挥人才作用基础上的机制,对工作能力强、有特殊贡献、工作成绩突出的优秀人才或关键岗位,在分配上给予大力倾斜,特别是企业经营者持股、年薪制等配套措施的实行,使同一企业中不同层次的管理人员与一般员工的分配差距拉大,这将极大地调动企业经营者、管理者的积极性,有利于留住和引进人才,发挥他们的潜能,促进企业快速发展。但这不可避免地影响了一些普通员工的情绪,同时引发一些人看重个人物质利益,淡化个人奉献意识和单位长远建设的思想。因此,企业要发展,要在市场经济中立足,创造良好的经济效益,关键是解决好员工的思想问题。

房地产企业在我国加入世界贸易组织后,如何解决公司改制中或改制后出现的新情况、新问题,是房地产企业经营管理者和思想工作者必须加以重视和考虑的问题。

2 思想政治工作要适应新形势,运用创新的方法、手段解决出现的新问题

随着社会的进步,特别是经济全球化、文化多元化和信息网络化趋势的不断加快,企业的思想政治工作呈现出许多前所未有的新特征。一是思想政治工作的环境和对象的多样化形势明显,员工队伍的文化层次和知识水平不断提高,独立思考、判断能力越来越强,思想多元化特点越来越明显。二是企业改革深化后,利益格局调整,员工思想上产生了许多新问题。其中,既有住房制度、收入分配制度、劳动人事制度、福利制度、医疗制度等改革带来的思想矛盾,也有竞争上岗、择优聘用带来的危机意识等。三是伴随着社会生活方式的多样化,员工的生活空间不断扩展,越来越受到整个社会环境的影响,这给企业思想政治工作带来了许多新的难点。如今,大众媒体发展迅速,信息渠道增多,电视、广播、各种报纸、电脑信息网络等多种传播方式并存,员工可以多方面获取信息,导致了企业思想政治工作的难度大增。以上特点都是现阶段摆在企业(包括民营企业)思想政治工作面前的新课题。这就要求企业的思想政治工作不能停留在以往的方式上,更不能完全套用旧的工作方法,必须解放思想,转变观念,与时俱进,开拓创新,实现由经验型向科学型的转变。

2.1 企业要建立健全思想政治工作责任制

我国加入WTO后,在现代企业制度下,要做好员工的思想政治工作,必须根据政工机构、人员的变化情况,建立一个切实可行的思想政治工作责任制。要以邓小平、胡锦涛同志关于新时期思想政治工作的地位作用、方法途径等重要论述为指导方针,把思想政治建设放在重要地位,按行政隶属关系,建立起一支由党组织统一领导,以专职政工干部为骨干,以部门管理人员为主力,以政工员为基础,广大党团员积极参与,覆盖全员和全过程的思想政治工作网络,形成一级抓一级、一级对一级负责的企业思想政治工作管理责任制,并使之与企业管理的经济、行政等手段相结合,把思想政治工作与员工的业绩考核,与各级部门的业务工作紧密结合起来,使各级行政组织的领导责任得以落实,形成思想政治工作的整体合力和优势,这样就能继续发挥思想政治工作的威力。

2.2 要重视对员工的现代企业制度教育,帮助他们转变观念

思想政治工作主要是做人的工作,只要解决好人的思想问题,解决其他问题就变得容易。针对企业改革中或改革后员工的思想观念一时难以扭转这一情况,思想政治工作者首先要对他们进行形势教育和建立现代企业制度重要性和必要性的教育,让员工明白,这是社会主义市场经济发展的必然要求,是我国加入WTO的必要准备。在具有雄厚经济实力、先进技术、优质服务和丰富市场经验的外国竞争对手进入我国之前,我们必须先行对企业进行改革,通过改革使我们的经营管理机制、员工思想观念、整体素质、激励措施等方面都能适应市场竞争的需要。通过教育,让员工了解改革的政策及现代企业制度的内容,使他们从思想上真正了解当前企业的改革是形势发展的需要,是市场经济条件下企业长盛不衰、稳步发展、扩大再生产的必要途径,并在改革过程中可取得他们的支持。这样,一旦企业出现困难或遇到员工出现待岗、下岗等问题,通过有关的政策措施和强有力的思想政治工作,员工的思想问题就比较容易解决。

2.3 要积极帮助员工解决改革中遇到的实际困难,加强思想政治工作的针对性

在企业改革过程中或改革后,特别要加强思想政治工作的预见性和针对性。员工面对择优上岗、分流下岗的抉择,思想深处一时难以接受现实是可以预见的,企业管理者必须重视并提前做好这部分员工的思想政治工作,对他们进行形势政策教育、法制教育和思想动员,实事求是、入情入理地把现行政策和企业的实情原原本本地叙述给员工,引导他们转变观念,使他们切实感受到组织的关怀和帮助,让他们明白自己在企业改革发展中应作出的正确选择。但对个别承受能力差、容易偏激与引发事端的员工,企业管理者切忌简单、轻率、粗暴,要集中力量开展对话或谈心活动,了解他们的心情,理解他们的处境和困难,多给一份理解、谅解;对稍年轻的同志还要尽力帮助他们寻找新的工作机会;对经济上、精神上压力较大的员工,更要做好耐心细致的思想工作,根据他们的长处和意向,为他们出主意、想办法,尽一切可能帮助他们找到新的就业路子。特别要关心曾经为企业作出贡献的老员工,尽力为他们排忧解难,切实解决他们在家庭生活中遇到的实际困难。

房地产行业基本情况 第4篇

“地段，地段，还是地段”，这是房地产行业的至理名言。房地产行业决定价值的第一个因素就是“位置”。位于繁华的中心区域、交通便利、购物方便的房子，价格不断攀升。房产商在决定投资地产进行开发时，应注重地段的选择。这种地段的选择并不只限于找一块好地皮，注重常规意义上的商业环境、生活环境、交通环境、教育环境等质优因素，更为关键的是人口职业结构和消费结构等。 “位置决定价值”的现象随处可见，如“位高权重”、“不在其位，不谋其政”、“天时、地利、人和”。美国GE公司提出“数一数二”战略，即旗下各行业公司，如果做不到所在行业前两名，GE则退出该行业，从而保证竞争优势。从这个意义上讲，一切行业都是房地产行业。

如果说“送礼”是脑白金以定位法则取胜的法宝，那么，脑白金礼品概念的占位策略，实属营销领域的一个成功典范。脑白金不像其它同类产品以药品的身份出现，而是定位成保健食品中的“健康礼品”。这就避免了作为药品在营销上的缺点：广告上受限制以及销量上难以做大。脑白金定位为礼品，正好符合中国的送礼文化，“礼尚往来”确保了产品销量。脑白金“礼品”的定位策略，不仅仅为自己赢得了市场第一的位置，而且开创了健康品的礼品市场。

随着市场的变化，关键点的争夺显得尤为重要，变得更加激烈。笔者认为，在市场营销中以下六大关键点的抢夺将成为重中之重。

1、占概念

使产品概念成为行业属性的代名词，设置的是对所有同类产品的区隔。“大和酵素原液”在60年的消费市场中一直处于领先地位，在消费者心目中，大和酵素即酵素。在众多搜索引擎当中，Google以其庞大的搜索量、快速而精准的搜索结果和极高的知名度成为搜索引擎的代名词，因此自然成为企业网站推广的首选；百度则打出“全球最大中文搜索”、“百度更懂中文”的口号，其背后是中国概念的吸引力。百度对中文搜索市场有把握及对用户的习惯及爱好的了解更是Google无法比拟的。因此，从2005年初开始，“百度一下”迅速成为中文搜索的代名词。

2、占资源

社会热点事件是独一无二的资源，可以迅速造就企业明星。蒙牛成为航天员牛奶，健力宝是运动员饮料，热点事件看CNN，都是在利用热点事件在消费者心中占有专有位置，从而占有专有市场。

3、占标准

一流公司卖标准。如果你占据品类标准制定者地位，那么你就拥有了在整个行业的话语权！既可以在行业内一统江湖，也可在消费者中以行业代言人的身份出现，赢得信赖。

光线传媒就以其雄厚的实力成为中国娱乐传媒行业的标准，其节目领域涵盖娱乐、体育、时尚和电视剧，拥有12档节目，每日制作量达5.5小时，在全国近300家电视台600台次播放，覆盖中国内地全部地区，收视观众达10亿人以上。光线传媒制作的节目成为行业样式，进而成为明星接受采访的首选媒体，成为广告商投放娱乐性广告的首选媒体。

4、占通路

创新终端或抢先垄断终端对企业的良性发展起着非常重要的作用。娃哈哈利用经销商联盟，创造了饮料业的销售奇迹。例如商场的电视里正在播放新舒蕾的广告，于是就从货架上拿起一瓶新舒蕾走向收银台，但最后买单的却是一瓶夏士莲！原来，在走向收银台的过程中，发现了特价销售的夏士莲，因为夏士莲放在更为明显的端架上。

在市场渐趋成熟后，消费者对产品的印象愈来愈模糊，如果企业不能及时构思新的占位，就会陷入困境。如何进行有效占位，需要有适当的推动者，委婉地逐渐改变占位。房地产位置不变，但同一地段，有人营销教育，有人推广投资，还有人推广娱乐，因此关键在于“营销位置”要常变。

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2018地产行业情况 第5篇

1.宏观背景

从宏观的角度看，房地产经济重要性有所下降，今年以来，房地产对GDP的拉动作用和贡献度进一步下降。从行业集中度的角度看，资源禀赋进一步向排名前50的房企集中。从行业动能的角度看，今年上半年规模效应是房地产行业的主要驱动力，体现在上半年销售额和销售面积的同比增速出现分化。

今天的地产行业的竞争本质只有：规模为王，强者恒强！

规模第一的碧桂园，一年要拿400-500块地，相比拿几十块地的房企，其灵活性和抗风险能力都大大增强。

规模第二的万科，2014年启动多元化，如今商业、物流、教育、装修、长租公寓全面开花，成为多个领域的领头羊。

规模第三的恒大，以前一直被同行嘲笑高负债、低利润、不赚钱。没想到2017年稍一发力就释放出400多亿利润，股价涨了5倍多，许老板直接成为中国首富。

从投资来源的结构上看，土地购置费的影响进一步增强。扣除土地购置费后的投资同比已经跌入负区间。从投资流向的结构上看，住宅投资占据的份额最大。2017年下半年起，住宅投资占比止跌转增，至今占比增长逾2%，投资占比将近70%。从投资区域结构的角度看，一、二线和东中部城市房地产投资的份额占比有所下降。

从土地成交的角度看，二、三线城市土地成交依旧旺盛。从土地供需的角度看，主动出让土地是土地成交走高的主要推手，从土地成交溢价率上也能看出近期各类城市土地价格相对于成本价的溢价程度在下降，尤其是一线城市土地溢价率已经回到2012年末的水平，这说明市场对房地产信心已经不断降低，同样也反映出价格效应在今年上半年房地产投资中作用确实有限。

从价格的角度看，三线城市的住宅价格上涨动能依旧强劲，主因在于落户政策放松的利好，和棚改政策效用的延续；从量的角度看，商品房销售同比出现了下滑，相对去年而言，住宅销售下滑趋势有所放缓，而办公楼和商业营业用房销售增速则加速回落。从新开工的角度看，新开工面积和销售面积的变动趋势出现分化，我们对比中东西部的相关数据，发现不同区域新开工和销售的分化也非常明显。

从融资的角度看，房地产到位资金增速今年继续放缓，其中国内贷款增速去年4季度开始转为下行，6月份跌幅超过20%，而去年4季度以来自筹资金的同比增速和规模占比一路上行，也反映出在其他融资渠道不同程度承压下，房地产公司依靠自主筹资的压力确实较大。

对比东中西部的房地产到位资金，东部地区房地产国内贷款今年以来依旧占比依旧较高，这反映出今年上半年房地产融资不仅整体承压，结构上也有分化，投资价值越高的地区，信贷融资的难度相对较小。

总结而言，今年上半年，房地产各类数据表现不弱的核心在于规模效应，其中：主体贡献主要来自于行业龙头企业；结构贡献主要来自于土地购置费；区域贡献主要来自于二、三线及以下城市；品种贡献主要来自于住宅投资、建设和销售的周转加速；而资金贡献主要来自于销售带来的回款和房企的自筹资金。

战略导向

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。

聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。

聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。

Part 1：中长期行业发展机遇：房地产成为一种新型链接

房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。

新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级：房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。

新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式

房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。

万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。

Part

2、短期市场形势：三四线市场将阶段性见顶

全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。

关键变量分析：地产金融环境

1、趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待。当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，行业资金紧绷形势难改善。

2企业策略：稳健财务抗行业风险。房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。

关键变量分析——三四线走势。棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化。

1、解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响

2、作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素

3、趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化。三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。

4、企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析

当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。

2.人才竞争--房地产行业的竞争本质上是高端人才的竞争

1)《房地产行业人才需求白皮书》

i.房地产行业人才需求概述：东部地区人才需求较大，尤其是一线和二线城市 ii.房地产行业人才招聘要求：大专和本科学历人才需求较大，华北地区对人员学历要求最高。有 3 年左右行业相关经验的人才需求最大 ,东部地区对人员从业经验要求相对较高。iii.房地产行业人才招聘薪酬条件：行业薪酬多集中在 6000 元 / 月左右，东部地区薪酬水平相对较高。不同类型企业所提供的薪酬水平差距较大，政府 / 非盈利机构薪酬水平相对较高。iv.房地产行业人才需求趋势

房地产行业传统人才需求较为稳定。房地产行业传统人才需求量仍然较大，尤其是一线和二线经济发达地区。其中，建筑工程类人才需求相对较大，建筑工程师、结构工程师、机电工程师、预算工程师等发展空间较大；项目管理类人才具有较大的需求增长潜力。

跨界的复合型人才成为新的需求增长点。为适应市场变化、应对竞争压力，房地产行业各企业纷纷尝试转型发展，进行跨行业、跨领域、跨区域的业务拓展，这对企业内部的人力资源提出了更高的要求，既需要内部高层管理者具备跨界的决心和能力，又需要具备跨界知识和业务能力的得力人员做支撑，这就需要企业通过跨界获取、内部选拔培养等方式获得相关人才。“互联网 +”改变传统思维模式，引领“房地产 +”时代的到来，地产服务的发展要求具备互联网运营思维的人才，地产金融的发展需要能力较强的投融资、资产管理人才；随着多元化地产的发展，养老板块人才、大健康板块人才、产业园区建设人才等需求量较大；随着 PPP 模式的推行，具备当地政府关系的项目管理人才炙手可热。2)《地产企业职场特质模型》：将房企划分为金牛、黑马、悍狼、骆驼四种特质 金牛 优势：老牌房企，发展稳健，体系健全，能培养人，适合应届生加入打基础，或缺乏知名房企背景的人加入镀金。

不足：人才储备已经较完善，关键岗位人员稳定，机会更多留给管培生，社招人才会遇到明显的发展瓶颈。

典型：万科、中海、龙湖、金地、世茂 黑马

优势：发展迅速，敢于用人，薪酬较高，内部晋升机会多，适合希望快速成长的应届生，或名企经理人兑现个人价值。

不足：体系建设尚不全面，对个人能力要求高，在高速奔跑中必然要面临变化和调整，对适应能力挑战较大。

典型：旭辉、正荣、阳光城、泰禾、中南 悍狼

优势：增速凶猛，打法彪悍，强调狼性与竞争，用人开放，大浪淘沙，适合彪悍出挑的年轻人，或期望获得更大管理平台且能力强劲的成熟人才。

不足：管理层收入很高但基层收入偏低，强势的狼性文化需要适应，大浪淘沙的用人模式导致个体的“平均成才率”偏低。

典型：碧桂园、恒大、融创、中梁、华夏 骆驼

优势：大型国企，实力雄厚，稳定均衡，重视长期服务，适合希望稳定发展的应届生，或注重工作与生活平衡的成熟人才。

不足：薪酬竞争力偏弱，晋升速度稍慢，市场价值需较长时间积累才能展现，相对安逸的氛围可能导致未来跳槽到狼性企业会难以适应。

典型：保利、绿地、华润、绿城、招商

3)地产行业最需要职业辅导的有四类人：

1、应届毕业生：作为职业生涯的起点，公司、职位、地点都是影响重大的因素，需要综合考虑而不能只看品牌和排名。

比如金牛型企业的成本岗和黑马型企业的投资岗相比，后者的发展速度可能更快；比如大公司的三线城市和小公司的一线城市相比，可能后者未来的职业机遇更多。

2、上升期人才：上升期的中基层骨干，跳槽应关注专业能力与管理能力的积累，要么去专业度更高的公司加强纵深，要么寻求更大的管理范围横向扩展。

比如设计条线应首选产品力强的公司，而营销条线则更注重管理体量的扩大，哪里能更快提升核心竞争力，就应该选哪个。

3、名企经理人：金牛、骆驼类房企中的成熟管理层，要不要跳槽往往是个难题，很多人在“想跳又不敢跳”的矛盾中白白浪费时间，一晃就过了40岁。职场人最应该警惕的就是“舒适区陷阱”。

4、乙方转甲方：这类人最为可惜，很多朋友背景和资质很好，本可以一毕业就进入大型甲方，然而却听信错误言论选择了乙方，现在想转甲方却发现困难重重。

二、标杆地产公司人才运作

在冲刺过程中，各大房企管理层希望在规模扩张与人才储备之间找到平衡，为“明天的增长”做足准备。1.内部人才裂变

针对中高层的内部培养计划：

碧桂园：2017“未来领袖”集训，按照培养计划200名新入职“未来领袖”学员半年即挂职项目副总，表现优良的未来领袖两年半之内晋升项目总经理，3-5年内争取培养成为区域总裁。除“未来领袖”计划外，在碧桂园人才培养体系中，还有2010年便已实行的“涅槃”计划，培养对象为各大区域总裁、副总裁、总裁助理、集团业务及职能中心总经理。位于“金字塔”第二层，是2010年开始实施的“领翔”计划，它与“未来领袖”计划相似，专门培养项目总经理。

保利地产：2017年“百帅行动”人才培养计划。该计划目标是在未来两年内，通过分期培养，寻找100名城市总经理储备人才，学员将在接受半个月封闭式培训后，再接受近一年的跟踪培养。

越秀地产：“鸿鹄凝志”计划，希望在“十三五”期末培养出50名后备区域总和150名项目总。

应届生方面：

碧桂园的“碧业生”计划培养目标为专业骨干与业务经理，旨在为渴求人才的碧桂园吸纳优秀应届毕业生。2017年，碧桂园升级了面向本科和硕士的“碧业生”计划，推出“超级碧业生”，打出“双倍薪酬，价值双享”的口号。

龙湖地产：校园招聘计划则包括“仕官生”“绽放生”“CS商业种子”“点将”四个项目，其中仕官生培养目标为中高层管理者及专业技术骨干人员，绽放生培养目标为地产行业营销管理人才。

除此之外，万科“新动力”、中海“海之子”、恒 大“恒星计划”、金地“金鹰计划”等，均是各大房企沿用已久的校园招聘计划。2.会挖人更会留人

除了积极培养内部人才，房企在如何留住人才方面也是“挖空心思”。最为直接的是调薪。以佳兆业为例，2014年，佳兆业相关雇员成本(包括董事薪酬)为6.508亿元，2015年降至5.177亿元，2016年大幅增加至7.779亿元。年人均薪酬方面，2014年佳兆业人均薪酬为66097元，2015年降至62995元，2016年大幅增加至78228元。

除了调薪，针对中高层管理层级别，各企业目标主要是采用合伙人制度、期权激励等方向的激励制度，形成利益共同体，增加管理人员黏性。

万科：2014年开创事业合伙人制度的先例后，金地、越秀地产等房企纷纷跟进。

碧桂园：规定公司2014年10月及以后获取的新项目，均采取跟投机制，总部及项目层面的高级管理人员需认购不超过15%的公司股权。

房地产行业基本情况 第6篇

一、坚持政府主导，建立全方位协税护税机制

一是建立联席会议制度，明确协税护税主体。年初，我市明确把房地产行业作为今年税收工作挖潜增收的一个重要切入点来抓，实行部门联席会议制度，由市政府主要领导牵头，经常召集地税、国土、房产、建工等相关部门的负责同志，专题研究房地产行业地方税收工作重点、难点和对策，明确房产局、国土资源局、建工局为具体的协税护税单位，并以政府专题会议纪要规范管理流程，明确责任追究，确保各部门协税护税力度执行到位。

二是加强宣传教育，优化协税护税环境。以市政府名义下发了《常宁市人民政府关于加强房地产行业税收征管工作的通告》，在城区主要街道、广场发放和张贴。在常宁市电视台开办了“今日说房”栏目，由政府领导、部门负责人对全市房地产行业现状和房地产行业税收征管作专题讲话，提醒广大市民“要买商品房就买照章纳税开发商开发的商品房”，在买卖房屋过程中一定要取得相应的地税发票，让广大购房户积极参与到对开发商纳税情况的监督活动中来，形成了全民共识，为征收工作顺利开展创造了和谐的征纳环境。

三是建立确价机制，统一最低征收标准。由地税、国土、房产、物价等部门联合建立了交易确价机制，对单位和个人的房地产交易行为，应纳税款原则上从实征收，对确属无法核实而纳税人申报纳税及开票金额低于确定市价的，由上述部门根据土地位置、房产规模和市价等因素，综合确定房地产基准交易价，制定常宁市房地产开发地方税收最低征收标准，统一征收口径，统一协调征缴。

四是强化任务考核，严格协税护税奖惩。市政府与各协税护税单位签订了责任书，地税局与各协税护税单位签订了委托代征协议，明确协税护税责任。市政府督查室每季度对任务执行情况进行督查，对各协税护税单位完成基数任务，或超额完成的，由市财政给予该单位一定比例的奖励，对单位负责人和相关工作人员也一并奖励。反之，对把关不严造成税款流失或未完成全年协税护税任务又无正当理由的单位，财政部门从其安排的下拔经费中如数扣回，在年终市政府对各单位目标考核时实行一票否决，对协税过程中违规操作人员予以及时通报和处罚。

二、坚持先税后证，完善多角度征收管理举措

一是实行环节把关。房产局、国土资源局、建工局在办理相关许可和产权手续时严格把关，协助地税部门在地方税收缴齐后才能办理相关手续。具体方法是，国土资源局协助土地转让和矿山转让环节地方各税，在纳税人办理相关过户手续时，凭税务部门的发票和纳税证明单才能办理过户手续；建工局在纳税人办理施工许可时，先到地税部门办理税务管理预案登记，在办理竣工验收手续时，把建筑安装环节的地方税收足额缴纳；房产局在办理房屋产权手续时，对房屋销售环节的地方各税，在税务部门足额缴纳后方可办理。

二是实行以票控税。对土地使用权转让方和房地产开发商联合实施“以票控税”办法，地税部门依法对土地使用权转让、房屋销售以及房屋产权的转让、采矿权转让和建筑安装项目征收税款，开具相应的专用发票，并按项目登录台帐、加强管理。各协税护税单位必须凭地税发票和项目纳税证明单，才能办理相关手续。

三是实行先税后证。地税局办税大厅对各开发商开具无形资产专用发票，销售不动产发票和特殊专用发票，一律实行按项目进行台帐登记管理，做到每一个项目，每一位开发商已经缴了多少税，开了多少发票都能一目了然。同时做到一票一证，没缴税，就不能开具发票；没有发票，国土、房产、建工等单位就不能办理产权登记手续；开了多少发票，就只能办理多少面积的产权登记。

三、坚持重点稽查，加大房地产税收依法清缴力度

一是澄清税源底子。我市组建了房地产税收联合稽查队伍，分成三个小组，由各协税护税单位专管负责人牵头，地税部门派专人参与，对全市范围的房地产开发项目、建安工程项目和土地及矿产转让项目实行全面清理，对每一个项目的开发面积、已完工开发面积、已销售和办证面积、以及应纳税与已纳税情况进行澄清和掌握。1—4月，全市清理财务核算健全的房地产企业3户，个体挂靠房地产企业开发项目12个，没有开发资质的零星开发项目4个，清缴税款170.6万元。

二是依法催报催缴。对已澄清的房地产开发商，分项目调查核实，对能如实核算经营收入和经营费用的，实行查账征收；对不符合查账征收条件的，按不低于政府确定的最低征收标准进行核定征收。对按开发和施工进度未能足额缴纳税款的，下达纳税事项告知书、税款核定通知书，对逃避和欠缴税款的纳税人，下达限期缴纳税款通知书，督促各开发商及时缴纳税款。

三是重点稽查突破。地税局在年初的稽查选案中明确房地产行业应占一定的比例，对举报和相关协税护税单位移交的案件实行从快从严稽查，做到查处一起，处罚一起。对一些性质恶劣、构成移送条件的案件坚决移送司法机关追究其法律责任，并予以媒体曝光，从严维护房地产行业税收征管秩序。1—4月，全市稽查房地产开发企业3户，查补入库税款160.3万元，加收滞纳金及罚款57.8万元，对1户性质恶劣的典型户进行了曝光，敦促了房地产开发商及时申报、如实缴纳税款。