房地产市场调研预测

房地产市场调研预测（精选8篇）

房地产市场调研预测 第1篇

房地产市场调研

房地产市场细分与定位(一)操作程序

第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析

第2操作环节：房地产市场定位误区及对策

第3操作环节：房地产市场定位概念精要

第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略

第5操作环节：房地产市场定位要点分析

第6操作环节：房地产市场定位实战流程设计

使用指南

进行准确的市场定位，从而销定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。

第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析 分析A：楼盘畅销的先决条件

进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化’，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析B：明确定位的市场冲击力海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富豪，又是普通白领。

第2操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场

这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个著名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。误区B：缺乏文进的权称定位

一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层面，噪子喊破了之余，仅给人留下了只闻楼梯响不见人下来，或者是雷声大雨点小的印象。定位是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作用，不是仅仅作为广告或广告之一部分出现。当发展商在经过广泛深入的市场调查而找准项目的定位后，就必须在说和做方面保持一致和连贯，各方面都要统一和相通，让买家真正感受到所听到的和所见到的东西都是来自一个项目的，都是一脉相承的。从规划、平面、立面、环境、绿化、雕塑小品到室内外建筑和装饰材料、配套功能、包装和识别系统再到营销策划和物业管理，无处无时不体现楼盘的定位，策划人员用定位这一主线贯穿于整个房地产全程策划的始终。比如说上述广州某定位为环保家园的小区，环保这一功能性定位应该大有文章可作，人均绿地是否足够，有否达到环保专家测定的人均50平方米的草地？小区的整体利用率及室内空间利用率是否合理，是否出现因车占人道而减少住户活动空间的现象？在户型设计上有否出现过道厅面积大小，开门太多利用率不高或是阳台深度大小而不实用，造成浪费？其它因素如油烟排放、通风采光、隔音效果等等，这些都有否从使用和环保角度考虑。这一切都需要规划、设计人员严格按照定位来执行。在营销当中，VI设计、宣传物料、交通工具、广告、促销和公关活动，以及售前售后的物业管理是否都有能以环保这一定位作为指导思想？如 VI中的基准色可以绿色为主，看楼车可用无污染的电瓶车，参与和赞助社会的环保活动，售楼都和办公室内不用一次性的杯，小区环境明亮整洁，有明显的环保宣传指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，这里不—一细表。总之，全方位全过程地体规定位，才是定位的真正意义所枉，才能算是真正意义上的全面营销和全程策划。房地产项目的市场定位不仅是功能特性的展现，更多时候还是个性的体现，只有定准位并且执行好，才能在警警众多的楼盘中脱颖而出，才能在产品越来越趋向于同质化的房地产市场竞争中树立自己品牌的个性和魁力。

误区c：花样翻新定位缺乏核心

据悉，内地某城市一楼盘，推出一年尝试了多种营销手段。其营销过程大致是：

1、推出之初，定位为“成功人士的心水华庭”。

2、两个月后，定位为“孩子们成长的地方”，集中表现其配套齐全的特点。

3、又过了两个月，宣传客户所购房产即将升值。

4、后来，该按盘重新定位为“智能豪宅”。

5、年底时，眼看年关谈市已近，发展商心里着急，于是又降价促销。营销手法虽然在不断花样翻新，但效果总是难尽人意。

从以上可以看出，该楼盘在营销手法上存在明显的缺点：定位不明，角色变换大频繁。从“成功人士的心水华庭”、“孩子们成长的地方”到说不出名堂的“智能豪宅”，使潜在客户感到莫衷一是。要避免营销失误，销售策划还须遵循以下三个原则：

第一，销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

第二，主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

第三，操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。

房地产市场细分与定位(二)第3操作环节：房地产市场定位概念精要

精要A：房地产市场细分准则

（1）、细分市场必须足够大以保证其有利可图。

（2）、细分市场必须是可以识别的。

（3）、细分市场必须是媒体能够接触到的。

（4）、不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场，就没有必要把它们分开。

（5）、就其大小而言，各细分市场应该是稳定的。

（6）、细分市场应该具有合理的一致性。

（7）、细分市场应该不断增长。

（8）、细分市场不应该主要被竞争者占领，以免我们的项目达到失败。

精要B：房地产市场定位的任务

房地产开发营销，必须有科学的市场定位，而不应由经验引导定位。所谓市场定位：就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标客源，设计规划出符合消费者需来的产品。房地产市场定位包括：项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。（1）、项目定位

拿到一块地，首选的问题就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。沪北地区的锦秋加州花园之所以畅销，就是因为开发商充分了解了客户的儒求，及时推出别墅公寓，填补了市场空白，取得了良好的经济和社会效益。（2）、品质定位

一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的楼盘的品质是否相匹配？高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？目前市场上，一些品质适中的楼金在市场上取得了比高档接盘更好的销售业绩，因此，一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合市场的实际采求。

（4）、房型和面积的定位

从目前上海积压的商品房来看，其原因不外乎是房型设计过时，面积配比不合理，不是过大，就是偏小。要改变这种局面的根本途径就是要了解消拓者的囊求，设计出符合目标客源来求的产品，以保证市场的供求平衡。（5）、价格定位

高价的楼盘，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销。若价格定低7，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。新近推出的浦东“新世纪花苑”就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定了一个合理的价格，其结果既保证了消钻者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益。精要C：日地产市场钢分定位的变色设计

1、通过产品特征或顾客利益点定位

应用最多的定位战略是将某一事物与产品特征或顾客利益点（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相联系。以多种产品特征定位总是有诱惑力的，当我们的品牌拥有一些好的产品特征而不能向人们宣传时，那种感觉不太好，但包合大多产品特征的广告目标将很难实施，这种定位的结果常常是形象模糊、混乱，对品牌十分不利。

2、以价格和质量定位

由于价格与质量非常重要，我们不必要对之单独加以考虑。在产品类别中，一些品牌的服务、产品特性和产品表现等方面做得越多越好，这些品牌的制造商一般也会将价格定得较高，一方面是为了抵消其较高的成本，另一方面是为宣传其较高的质量。

3、以用途或应用定住

另一种宣传形象的方法是将产品与用途或应用联系起来虽然多重定位战略会明显增加困难的风险，但某些产品仍然可以采用这种方式。一个以用途定位的战略常常表现出品牌的第二、第三定位以试图扩大品牌的市场。

4、以产品使用者定位

另一种定位方法是将产品与使用者或某一类使用者联系起来。希望通过模特或名人与产品联系赶来，并能通过他们的特征和形象来影响产品形象。

5、以产品类别定位

某些产品益要与产品等级联系起来进行定位。

6、以文化象征定位

许多广告用文化象征来差别化他们的品牌。其基本任务就是要发现某种对人们很有意义的内容，这些内容具有象征性而又被其他竞争者用于其品牌。

7、以竞争者定住

在大多数定位战略中，竞争者的定位都被直接或间接地作为参考。在某些场合，参者竞争者可能是确定定位战略的最主要方面。参考竞争者来定位之所以必要，主要有两方面理由：其一，竞争者可能有一个稳固的、拥有多年塑造起来的良好形象，竞争者的形象可以作为一种桥梁来帮助宣传另外一个形象。如果某个人想找一个地址在哪，告诉他靠近该地址的美国银行大楼比向他描述各种街道的走法更好。其二，有时，顾客认为你如何好并不重要，重要的是你比某个竞争者更好，或与它同样好。为了创造一种产品特征定位，采用与竞争者联系的方式可能是非常有效的，特别是用价格和质量定位更是如此。以竞争者定位可以通过比较性广告进行。在这种广告中，竞争者要被明确地指出来，共产品的一个或多个特性也要被比较

房地产市场细分与定位(三)第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略

策略A：很好入文因素细分定位

1、年龄

购房能力随着年龄的增加在不断的变化。二十岁、三十岁、三十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准皆有大的差异。

2、性别

性别区分为男性与女性。随着女权运动的高涨与女性经济能力的不断提升，在行销企划时，除了对传统男性特质的诉或外，愈来愈需要对女性的观点与特质作毅颖的计划与诉求。正如同有愈来愈多的杂志是针对女性市场作开发与诉求。

3、所得

可将所得精分为高所得、中所得、低所得。市区的房子通常为中上所得购置，到区及较偏远区则为中下所得所光顾，而最高级的地段则为最高所得所聚居。而书所得划分为年八二万、三万、四万……八万……十万……等时，则所得区隔更乒细分与威力。

4、职业

可分为会计师、律师、医师、企业界经理级、政府高级官员、老师、一般公务员，一般商人、劳工朋友、技术人员、家庭主妇·。…·等。

5、教育

区分为小学、中学、专科、大学、研究生等学历。

6、宗教信仰

道教、佛教、基督教、天主教等。

7、社会阶层

可区分为下下、上下、下中、上中、下上、上上等阶层。社会阶层有以下之特征：（1）同一阶级的人群具有类似的行为。（2）社会阶层的地位有高低。

（3）社会阶层乃是职业、所得、教育……等综合的结果。

（4）社会阶层的内涵会变动，而且个人亦会提升到较高阶层或下降到较低阶层。

8、家庭成员

1人、2人、3人、4、5人、6人、7入、7人以上……等。

9、家庭生命循环

可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下，年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以下小孩，年老单身……等。另如新婚市场、单身市场、老入市场等。策略B：根据地理因素细分定位

1、居住区

区分为市区、郊区、乡村等、或老市区、新发展区等。

2、行政区

如广州市的天河区、海珠区、东山区、越秀区等。

3、大区域

都市人。多寡如 5万人以下，5万人一 10万人，10万人一 30万人，50万 人、100万人等。

策略C：根据心理特征细分定位 l、个性

内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型……等。

2、生活型态

平实型、寒酸型、炫耀型、名土型……等。策略D：消费行为因素细分定位

1、购屋率

第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。

2、购买动机

经济型、地位型、理智型、投资性、投机型……等。

3、品牌忠诚性 强、轻、没有等三种。4．准备购买时

不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望…··。等。

5、对产品之态度

狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视……等 第5操作环节：房地产市场定位。1.房地产市场细分 2.选定目标市场 3.房地产市场定位 4.确定竞争对手 5.如何认识和评价竞争对手 6.确定竞争对手的定位 7.分析顾客 8.比较定价法 要点分析

要点A：应当用经济分析格导决策

任何目标的成功大多取决于两个因素：潜在的市场规模乘以渗透的可能性。除非这两个因素都适合，否则难以获得成功。要点B：定位通常暗示一种细分保证定位通常表示做出公开的决策，忽略市场的其他部分，而集中于某些细分市场。这种方法要求保证和纪律，因为不顾潜在的购买者并不是一件容易做到的事。采取明确的、有意义的定位的结果就是集中于目标细分市场，而不被其他细分市场的反应束缚。将市场进一步细分，并且针对非常特殊的市场是可能的。最近一些研究表明，在一个品牌的同一个广告中宣传几个不同的特征（而不是在几个广告中），可以使品牌让人看上去与其他同类产品差别更大，可被看作特殊产品或此类产品中的一个子类，甚至被看作是与标准产品根本不同的产品。要点C：有软的广告自坚持出下去一个广告经理常常会对一个定位战略感到厌烦，希望进行一些改变，但广告的个性和形象就如同人一样，是许多年发展起来的，时间的持续价值不能被忽略。要点D：不回该回成为你根本不足的事物

有些营销者将自己的产品假定为它根本不是的事物，以期利用市场采来或机会。这种定位决策看上去有些诱惑，但却是天真的，其中大多归于失败。在将产品定位前，考虑不同竞争对手的定位是很重要的。这一步包括顾客分析。什么细分变量最相关？什么利益点细分最相关？ 要点E：考虑象征

一个或一系列象征可以具有很强的联系性，在定位决策前应当考虑。一个定位目标应当是可操作的，并且是可衡量的。

要点F：形成量身定做的解决方实在如此激烈竞争的市场中，有些地产商已在琢磨捷径，瞄准细分市场做文章了。比如有的开发商打出了“本科生打刘折，研究生打XX折，博士打xX折”、“一切为了孩子”等口号，针对某一特定市场展开促

销。可以说，这是目前房地产界“有效德来不足与供给盲目这一主要矛盾”的理

性化解决方式之一，也是今后房地产经营的基本思路。金地聚园就是“置身定发’的典型案例。此项目除了”地利”这个先天优势之外，无其它优势可言。但金地人做足7功夫，使它平添了许多后天优势，其核心内容就是“星体裁衣”、“置身定造”。首先，其市场定位是社会上最稳定、有效成求最充足的白领工薪阶层，而非像金地海景那样的二次置业机会市场。其次，我们的专业人员对目标市场进行了详尽的市场调查，对其主要特征进行了科学的分析。然后，又根据这些特征对金地翠园进行整体策划，确定项目的个性；实用、现代、自然、有品味、重视孩子、价格合理等。同时，在广告策略上，对目标市场推出针对性宣传；在物业管理服务上，特别对孩子作出独具匠心的服务承诺。

房地产市场预测 运用科学的方法，对房地产市场供求关系及其发展趋势和相联系的各种因素加以分析和判断，从而为国家宏观调控和企业制定发展战略服务，以有效地提高资源配置的效率。其主要步骤是：

（一）目标测定

市场预测目标是指预测的具体对象的项目和指标，主要是房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间等。

（二）资料整理

根据所需资料来源不同可分为：一是各级政府、主管部门和综合管理部门公布企业积累的历来的市场信息资料。二是调查收集市场动态的原始材料，用于及时、迅捷地反映市场动态，主要方法有典型调查、个别走访、召开座谈会或展销会等等，从而准确掌握目前人们对房地产市场商品要求的动态。

（三）因素分析

影响房地产市场运行有主观、客观多方面的因素：主观因素有服务态度、广告宣传、销售方式等；客观因素有国际国内局势、社会商品购买力、物价水平、房地产商品周期、消费偏好等。对因素分析通常应根据具体情况而作定性、定量分析。

（四）结果论证

对预测结构必须从技术、经济两方面论证其合理性。结合没有考虑或业已变化的因素，并借助经验、推理和知识去判断和修正预测结果。

（五）编写报告 通过理论检验、资料检验、专家检验之后，得出新的预测结果及主要结论，编写预测报告。报告分两种：一是一般性报告，其目的是简洁、明确地向各级管理、决策人员提供预测结果和市场活动建议，并对预测过程和结果加以扼要说明和简单论证；二是专门性报告，其读者是市场研究和咨询人员，要求详尽地说明预测目标、预测方法、资料来源、预测过程。房地产市场预测方法主要有：

经验判断法，包括个人判断法、集合意见法、专家征询法等；

预测调查预测法，包括典型调查、抽样调查、全面调查、销售调查和定期交换情报预测法等；

数学外推预测法，包括算术平均法、移动平均法、最小二乘法、指数平滑法等；

季节变动趋势预测法，包括季节性变动趋势预测和季节性影响比例预测法等；

相关因素预测法，包括一元回归、多元回归及投入产出预测法等；

商品生命周期曲线预测法、概率模型预测法。

（一）集合意见法

由预测人员召集企业经营管理人员根据已收集到的信息资料及个人经验，对未来市场作出判断预测，并加以综合。该方法特别适合于企业预测，适用内容有房地产商品开发、市场容量、房地产商品成交量、市场占有率、房地产使用年限及开发经济效果的预测。

（二）市场因子法

是根据预测者的经验对市场的统计观察，选择市场活动中的客观事物作为因子来推测市场变量的预测方法。市场因子的选择要根据预测者及别人的预测经验和对市场情况的认真观察、细致分析，以及对房地产商品类型、结构等问题的深入了解。

（三）市场调查法

提广泛运用现场观察、实验调查和访问调查等种类方法，结合房地产商品特点，选用适当方式进行预测。如运用现象观察方法，可以到房地产交易所了解人们对住宅结构、位置、面积、楼层、朝向等方面的问题；通过实验调查法来选择不同的广告宣传方式或广告词等；运用访问调查法，将拟订的调查事项当面、电话或书面询问被调查者，以了解住户对住宅消费方式（购买、租赁或抵押等）及维修管理、住宅环境等方面的直接信息，以此作为确定房地产开发方向和规模的依据。

（四）直线方程法 直线方程法是适合于进行呈直线发展趋势的房地产市场的长期预测，其基本原理是：

根据历年房地产市场成交的实际数据，分析未来一定时期内的房地产市场发展趋势，并假定今后仍在较长时期内延续该态势，从而预测出今后一定时期的房地产市场状态。

（四）结果论证

对预测结构必须从技术、经济两方面论证其合理性。结合没有考虑或业已变化的因素，并借助经验、推理和知识去判断和修正预测结果。

（五）逻辑曲线预测法

主要用于人口增长和耐用商品的预测

房地产市场调研预测 第2篇

今天，应公司的要求，我个人向大家汇报一下我所了解到的房地产行业在2013年前后的形势及走向。由于没有进行专业的市场调查和第一手数据，我在这里仅依据国家政策、官方数据、市场现状，以及当前可以获得的一些信息为基础，同时结合个人对市场的观点进行预测，观点难免片面，欢迎大家提出不同意见进行讨论。

我觉得谈市场形势或市场预测就要用数据来说话，没有数据支持的预测我认为起码是不准确的。

一、房地产行业在宏观经济中的重要性

二、我对房地产调控的认识

国家之所以要对房地产进行调控，我个人认为有两条原因，第一，控制房价上涨过快的地区及城市回归到合理水平。第二，调控房价的同时加大保障房的市场投入，就是补欠账。

我国房地产市场存在一个很有趣的现象，即存在着一个普遍的欠债，也存在着一个普遍的闲置。原因就是房地产在具备居住属性的同时兼有投资属性。目前国家对房地产调控是在抑制一些炒房客对住房的过度投机投资，从而使房价适当回归，使房地产行业长期稳定健康发展。

房企的分化，行业集中度的提高，以及未来不确定因素的仍然存在，都使得房企必须积极应对，在经营模式和竞争策略上努力创新。在竞争战略上，通过差异化战略，聚焦细分区域和特定

市场，或以个性化的服务来促进销售和品牌的知名度

调控后的房地产市场走向：

1、行业市场集中度将会不断提高，行业会从垄断竞争朝

着寡头竞争的方向发展。

2、3、三、全国房地产2012年总结及2013年的预测

2012年中央经济会议明确指出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地结余集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。前不久，李克强副总理又指出，“中国要依靠改革实现真正发展，而成转化是发展最大的潜力。”

全世界人口流动的规律和趋势都是从乡村到城市。当前政府提出的城镇化是有别于城市化的。城镇化：即未来要重点发展中小城市、小城镇，二并不是一味的将现有的城市规模不断的扩大。政府已经意识到大城市会有很多难以根治的顽疾，如交通拥堵、空气污染等等。

2012 年商品房成交创历史新高，13年行业指标将全面超越12年。

（一）受调控政策影响，全年房地产供应趋紧

2012 年全年，房地产开发投资同比增长16.2%，土地购置面积同比下降19.5%，房屋新开工面积同比下降7.3%，房企资金来源同比增长12.7%，全年国房景气指数处于100 以下。2012 年房地产市场总体供应趋紧，以上五大指标中，最主要的土地和新开

工均同比下降，景气指数全年均在不景气区间，只有开发投资与房企资金来源同比正增长，但增幅有所回落，这主要是受全年调控政策的影响，特别是地方政府和房企的预期，下半年才恢复推地和拿地的积极性。12 年上半年土地供应的趋紧有可能影响13 年上半年市场上的新房可售量。

（二）全年商品房销售面积销售额同创历史新高

2012 年全年，商品房销售面积同比增长1.8%，商品房销售额同比增长10%。从全年商品房销售情况看，销售量和销售额均创历史新高。由于2012 年四季度房地产市场成交的强势回升，拉动全年成交量同比正增长，预计2013 年一季度将惯性延续这一趋势。

（三）一线城市房价指数首现同比环比全面上涨月份，70 个大中城市新建商品住宅价格同比综合指数为99.94，全年月份房价指数同比值均为负，从这一指标来评判调控效果的话，总体达到抑制房价涨幅这一调控目标。但12月份，房价指数强势上涨，特别是一线城市环比涨幅远超二三线。从这一趋势看，2013 年一季度很有可能延续这一趋势，70 大中城市房价指数同比值由负转正，一线城市将继续涨幅扩大，如果房价指数继续上行，将有政策加码的可能（本周就有部分地区收紧公积金贷款、新“国五条”的出台均是形势大于内容）。

（四）2013 年行业各指标将全面超越2012 年

据链家地产市场研究部统计，万科、恒大地产等20家标杆上市房企1月销售合计855.32亿元，环比增长6.42%，同比增长174.95%，实现开门红。

2013 年整个房地产市场将在2012 年回暖的基础上，继续企稳。预计2013 年土地购置面积和房屋新开工面积同比上涨10%左右，房地产开发投资和房地产企业资金状况将上涨20%以上。且2013 全年商品房成交量将有望实现10%以上的增长，70 城房价指数将在一季度由负转正，国房景气指数有望重回100 以上。但也不排除由于上半年行业走势强劲，政策继续加码的可能性。

四、呼和浩特市房地产2012年总结及2013年的预测 房地产行业一个最基本的特性就是存在明显的区域性。拿全国来讲，北京的房子好卖、温州、常州、邯郸等地的房子就不好卖；就全区来说，呼市的房子比起其他盟市的好卖；就呼市来说，金川的房子比其他区县的相对好卖，这就是房地产行业地域性的一种表现。

虽然都处于调控之下，也会有销的好的地区，好卖的楼盘，具体就看怎么操作。例如呼市，我所了解的就是中海、恒大的楼盘比较好卖。我分析原因有以下几点：

1、品牌效应，房屋质量好，比较可信。

2、价格适中、购房者溢价较高。

3、推广力度大，优惠幅度大。

2008年北京房地产市场预测 第3篇

观点1:人民币加速升值助推楼市, 奥运前后难现市场拐点

预计2008年的宏观环境对房地产市场仍是整体推动和利好的:一方面, 人民币加速升值加剧流动性过剩, 引发热钱对人民币资产的追逐, 助推楼市发展;另一方面, 逐步扩大的城市基础设施建设规模加速了城市化进程, 特别是奥运带来交通路网的改善和配套产业的加强, 使市场的热点区域进一步分化和泛化, 北京近郊、远郊 (如平谷) 甚至周边城镇 (如固安、燕郊) 都会随之升温。

毋庸置疑, 2008年的奥运会将成为展示北京的大舞台, 届时会将全国甚至全球的目光聚焦北京, 最直接的利好是带来外地和外国的大量投资, 推动本地诸多行业尤其是服务业的发展;聚焦到房地产行业, 大量的人流带来大量的市场需求, 同时奥运建设会带来局部区域价值的明显提升, 而且可以肯定地判断, 阶段性的奥运停工以及可能停售的政策不会影响到明年房地产市场的整体供需。所以总体来看, 奥运背景对房地产市场是整体利好的, 2008年难现拐点。

第二部分政策导向篇

观点2:全年政策性住房供应约5万套, 建设力度将继续加强

2007年的宏观调控效果尚未完全显现, 原因之一是由于政策效力和影响存在滞后性, 预计部分政策的明显效果将在2008年凸显。其中最值得关注的是调整住房供应结构、加大政策性住房力度方面通过加强土地供应和资金保障, 落实供应计划, 预计2008年北京将实现市场供应经济适用房3万余套;廉租房约0.2万套;两限房约1.5万套;共计政策性住房约5万套。住房结构调整初见成效, 2008年政府必将继续加大政策性住房保障和建设力度。

第三部分住宅市场篇

观点3:住宅市场三足鼎立趋势渐成, 政策性住房对商品住宅市场直接分流有限

预计2008年北京市商品住宅将成交14万套、二手住宅成交8万至9万套、政策性住房成交5万套, 住宅市场三足鼎立之势渐成, 将北京的房地产市场带入理性、健康的发展道路。

从相互影响上来说:在中高端市场, 二手住宅因其区域和现房优势, 与商品住宅分庭抗礼;在中低端市场, 政策性住房和部分低总价二手住宅相互分流;另外, 因2008年政策性住房规模和受众范围有限, 导致其对商品住宅市场的直接分流作用有限, 但由政策性住房体系催生的购房者观望情绪, 将对高速上涨的商品住宅房价起到一定的抑制和稳定作用。

观点4:商品住宅成交量随供应增加而上涨, 房价涨幅低于2007年, 局部市场或有下降

从政府加强整治闲置土地、开发商规避奥运后市场风险、行业资金链收紧加快销售回款等诸多因素可以看出, 2008年商品住宅整体供应量呈上涨趋势。面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力, 预计成交量价都会随之上升。但同时, 从紧的货币政策对房地产企业资金链的收紧、限外手段对国际热钱的限制, 可能将放缓房价涨幅, 因此预计2008年房价整体涨幅应低于2007年。

然而, 在全市均价上涨的同时:局部区域可能因为奥运透支效应出现阶段性价格震荡;部分中档小户型产品也可能受供应放量而需求减弱影响出现均价下降;部分项目由于开发商销售策略的变化也可能出现价格下调。

观点5:二手房成交总量保持在8万至9万套之间

2007年经历了央行加息、资金监管、网上签约等众多政策洗礼, 北京二手房整体交易量依旧走势如虹、势不可挡。频繁出台的政策逐步规范了市场, 并使得行业内部以及买卖双方的承受能力日益增强。

2008年在政策盘活并进一步规范二手房市场的形势下, 更多的二手房房源将进入市场流通, 并形成有效供给。在足量的需求支撑下, 二手房凭借其现房和地段优势, 将实现交易量的强劲增长, 预计2008年北京二手房市场的成交总量将突破8万套大关, 乐观状况下可能冲击至9万套关卡。

第四部分土地篇

观点6:政府供地意愿和能力提升, 2008年土地供地计划完成将更为顺畅

随着12月的一轮大规模放量, 近年来土地供应计划在2007年首度得以完成, 由此可以看出政府加大土地供应的意愿强烈。同时也反映出政府在土地供应执行层面的能力不断加强。

另外, 从逐步规范的土地一级开发市场来看, 现有土地储备的规模较为乐观, 截止到2007年9月29日, 全市一级开发在施的土地共计2197公顷, 即将进入一级开发的土地414公顷, 保证了未来土地二级市场的充足供应。

因此, 预计2008年土地出让力度继续加大, 供应计划完成更为顺畅。

第五部分企业篇

观点7:市场策略更加理性, 加快销售确保资金链

房地产市场调研预测 第4篇

3600米：演绎地产商家的大智慧和高风险

中山路，被誉为青城第一街，长度 1．8公里，3600米。大大小小的来自外地的、本地的地产商家在这里登台亮相，以各自的运做理念实践着期望的地产开发目标。然而，相对于北京、上海等大城市的状况而言，呼市仅仅是一个中等城市，是否有能力支撑3600米的商业街的消费额度，业内人士表示出的更多的是担心，而个是乐观。一、商业街的建设不应该在交通大动脉上，比如像北京的王府井大街、西单大街，应该是大动脉进去的明街暗巷，恰恰我们的中山路商业街有这样的弊端。中山路作为呼市最主要的交通大动脉，这条路交通流量是非常大的。

二、按照社科院经济所做的一项测验，按呼市的购买能力每平米是8000块钱，实际上呼市做的测度也是每平米8000块钱，一个5万平方米的购物广场应该是4个亿的消费潜力作为支撑，现在呼市中山路上大大小小店铺总的面积是80万平米，保守估计需要64个亿的消费潜力，占到呼市商品零售额的一半，仅100多亿商品零售总额来支撑这样3600米的长街，呼和浩特到底有没有这么大的购买能力?生活居住在呼和浩特的居民都亲眼目睹了联营商场的改造，民族商场、天元商厦、维多利购物广场的兴衰变迁。它们在老百姓生活中的记忆是深刻的。首府广场——这样一个大型主题卖场的兴建将会是一种什么样的状态?能够带给呼和浩特零售业什么样的变化?是否又是另一次中山路卖场的轮回?我们将拭目以待。

地产开发有所为与有所不为

今年，首府地产市场投资不断上升，销售日渐火爆，呼市地产业迎来黄金时代。据了解，今年1—4月，呼市国有、集体及私营房地产开发企业本年度到位资金24410万元，同比增长674%，其中，国内贷款同比下降45．4%，自筹资金和其他资金分别上涨了42．2%和31．6%。民间投资使房地产开发增长依赖外部资金的程度显著增加，外地企业投资呼市房地产的比例在日渐加大。目前，呼市不少楼盘是江浙、温州投资商开发，或者是由外地企业与本地企业联合开发的。但据业内人士讲，作为呼市的开发商和地产商目前有近400家，每年有项目的仅有50—80家。从总体上来讲，在呼市地区成长起来的，大多数操作地产项目或者商业地产项目的公司，一般具有以下特点。一是先是做施工队，后转向地产项目开发，甚至是商业地产项目的开发；二是呼和浩特地区在2002年以前的房地产开发模式一般是这样的，先取得一块土地的用地意向，通过立项，然后自己自筹一部分资金，先进入开发，补办各项手续，通过银行融资，施工方垫资等等手段完成楼盘建设。实际上项目操作成功与否就取决于卖楼的能力。如此进行开发的地产项目在市场运作中，风险相当大。一旦资金链出现问题，对于开发公司来说其结果将是致命的。这样的房地产公司一旦在市场利益的驱动下，进入了自己根本无力运营的商业地产领域必然会导致严重的后果。比如：无视商业地产本身的运营规律，沿用住宅项目开发的经验进行分割出售，“摊位”概念的盛行就是明证。且不说今后的经营将怎样进行，单就投资者权益而言，就面临以下几方面的风险：一是产权不完整。摊位的投资者，依据国家的有关规定可能永远也不可能拿到合法的产权证明。因此，消费者或业主的应有权益实际上已经被“虚化”了。二是面临整体经营的风险。市场运营有好有坏，而且与经营者的能力直接相关，摊位作为小概念不可能左右整体经营运作。因此，经营一旦失败，投资者将很难收回成本，可能甚至血本无归。三是商业地产的自身规律没有得到应有的遵循。有的地产商认为同样的地产经验可以克隆，可以复制到相关的领域中去。事实证明，中山路有的商业地产商家的运营失败，除了经营管理方面的原因，盲目克隆其他领域的成功经验也是一个相当重要的因素。笔者认为：有所为有所不为，才是成熟企业的一个重要标志。

地产成本与需求的断层：地产市场发展中的瓶颈

在房地产投资火爆的同时，消费者极为关注的楼盘价格一路看涨。据呼市城市经济调查队显示，一季度房屋销售价格与本年同期相比上涨14%，其中，住宅上涨幅度最大，比去年同期上涨了58%，商业用房销售价格比去年同期上涨了27%。在住宅中，经济适用住房上涨幅度最大，比去年同期上涨了52%。据了解，随着国家土地供应政策的紧缩，目前呼市地区的土地价格大幅度上扬，市中心的最高地价每亩达到了100多万元，环中心地带的土地价格每亩也在60—70万元之间，城市周边的地价每亩大约在30—40万元，就连刚刚兴建中的金桥开发区的地价也达到了每亩25万左右。业内资深人士分析，开发商建筑成本中土地价格所占比例很大，以环中心地带每亩50万元的土地价格为例，假定高层建筑的容积率为7，最后分析可知：每平方米分摊土地价格为107元左右。

除了土地成本，建筑成本是房价的另一部分构成。一是钢材、水泥等主要建筑材料涨价导致地产成本增加，住房价格上涨。另外，单就住宅而言，住宅不是“入库”，不是“盛人”的地方，只能睡觉，只能做饭，只能会客；住宅是一种新的生活方式的外在体现：消费者对居住场所的位置、环境、户型、物业、楼盘信誉、小区绿化率等多方位要求的日渐提高，开发成本自然增加；高档别墅，带电梯的小高层住宅，内部带精装修的商品楼的价格普遍要高于普通住宅，高层建筑的建筑成本由于施工难度大，复杂程度增加必然导致高层比多层建筑成本高很多。此外，配套设施费，如水、电、暖、通信、道路、电梯等方面的开支，即开发商经常说的“七通一平”费用，每平方米也要摊上数百元不等。如果再遇到有产权利益的拆迁问题，拆迁成本又会成为不可忽视的成本。如此一来，高层建筑的成本在2200元左右并不奇怪，这还不包括后期交到房产管理部门的税费等。因此，随着地价增高，建筑成本增加，房价自然水涨船高，在所难免，新一轮竞争即将展开。据了解，今年呼市就有94幢高层建筑要拔地而起。开工和竣工的高层建筑主要有写字楼、商住混合楼、商厦等建筑形态。主要集中在呼伦路、光华街、中山路等城市轴心线上，特别是在呼伦路沿线集中了20多幢高层建筑。

房地产市场调研预测 第5篇

养老地产是养老产业的模式之一，是老龄化时代到来形成的特有概念，是市场机制下养老制度创新的结晶。对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产，具体包括老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所、以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的开发和经营过程。本报告中，养老地产专指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

养老地产作为关注夕阳生活的朝阳产业，缺口巨大，受到各方的关注，这一细分市场的成熟对于众多房地产开发商来说，蕴涵着无限商机。政策的倾斜、巨大的市场、稀少的竞争者这些有利条件使养老地产成为开发商心目中的蓝海。

前瞻网《2013-2017年 中国养老保险行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》主要分析了养老地产行业的市场规模、养老地产行业市场供需求状况、养老地产行业市场竞争状况和养老地产行业主要企业经营情况、养老地产行业市场主要企业的市场占有率，同时对养老地产行业的未来发展做出科学的预测。

房地产市场调研预测 第6篇

内容提示：调整可能会促使政府加快市场化改革，推动稳增长措施加快从需求方向供应方转变。这些变化将有助于中国朝一种更加均衡和可持续的增长模式转变。

智研咨询（2014-2020年北京房地产市场调查与投资前景评估报告）调查分析，房地产市场放缓是中国主要的宏观风险，房地产投资增速下降5个百分点会拖累GDP增长下降0.6个百分点，不过房价崩溃的可能性仍然较小。

分析认为，中国房地产市场的转变在很大程度上可以归因于供应过剩和2013年下半年以来的货币政策紧缩，另外房贷利率上升，也打压了房地产市场需求。

房地产市场的恶化已经触发了一些政策反应。央行日前要求主要商业银行确保它们的为首次购房者提供合理的房贷支持。另外，一些地方政府已经宣布了放松房地产紧缩的措施，南京、天津和无锡放松了住房限购的执行标准，铜陵为首次购房者提供财政补贴，扬州提供住房公积金支持。朱海斌判断，地方层面的松绑将不足以扭转市场形势。

房地产市场放缓已经引发了很多担忧。数据显示，房价崩溃的可能性仍然有限，原因是基本面支持和存在政策调整空间。首先，城镇化看起来并没有减速；其次，家庭收入增长仍然保持稳固；第三，中国的家庭储蓄率非常高，但是投资的选择有限，目前房地产仍是一种具有吸引力的投资对象；第四，鉴于房价崩溃可能会导致社会动荡，政府适时将会进行干预，防范下行风险。预测，未来几年每年的真实住宅需求约为10亿平方米，这与2013年销售的建筑面积大致相当。

不过，房地产市场调整仍可能是未来几个季度内中国面临的最大宏观风险，主要原因是房地产投资放缓和土地出让金下降。预计，全国房价将会温和下降2%，在一线城市房价仍将保持强劲，在供应较少的二线城市房价仍将持平，而在那些供应严重过剩的城市，价格可能会下降10%。

鉴于房地产投资放缓，预测中国今年GDP增长率下降至7.2%。同时，房价下降将会直接导致银行和影子银行房地产贷款的违约率上升，土地和房地产抵押贷款的信用质量也会随之恶化。

房地产市场调研预测 第7篇

这句话有三个要点需要学习。第一，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。如果中央坚持房地产不应是投机品，进而从源头抑制投机则有必要。货币政策是资本市场的源头，从央行现行政策来看，今年3月以来央行已经开始坚定执行对房地产市场开发商和购房者的贷款限制，没有资金支持，想在房地产长期、大规模投机难。当然，政策实施效果会有时滞，大会开完，政策效果会更快得显露出来。第二，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这句话表明：在全国房地产市场商业化近后，我们要返本归源，中央要在房地产市场增加非商品属性的房源供给。既然是非商品属性的房源，那么也不是以追求商业利润为目标的房源，这块成为保障房的公共品类别房源则有望开始加大幅度进入住房市场。只要学过经济学的供求原理就会明白，加大非盈利的保障性住房供给对房地产市场意味着什么(真正有动作和喊口号是两码事)。第三，“让全体人民住有所居”。这是一个伟大愿景，需要有政策跟进，下面接着分析。

简单溯源，之所以提出：“房子是用来住的、不是用来炒的”这一论断，其实已经敏锐意识到，房地产已经全面推高了中国制造成本(极大削弱了中国外贸竞争力)、影响了全国人民的民生。如果继续放任房地产市场的野蛮生长，昨天小川行长说的“明斯基”时刻就会到来。作为最高决策者不希望，也绝不允许这样的影响产生。这也是各位中央部委领导在这半年，在各大场会议上反复强调要防控风险的原因。前天，在大会期间，宁夏颁布了一条“老房地产税”的修订政策，一时间激起千层浪。业内人士都知道，这是“老房地产税”的简单修订，但在这一时间点发布，不得不让大家猜测其背后的政策用意。

由于房地产市场体量已经发展到对经济系统能够产生巨大影响的水平，因此如何调控房地产市场是令领导非常头疼的事情。对于房地产市场未来政策走势，想必是大家都非常关心的问题。由于这个问题有点sensitive，所以只想在这里简单聊几句。第一，为了抑制投机，未来全国会把限售进行到底，并且把限售时间继续延长，有非常大的概率接下来全国会以5-8年限售作为各地城市的标配。在经济转型完成和新增长点培养成型前，领导人知道一定会有一个不短的政策阵痛期。在阵痛期内，为了保障房地产市场平稳，要尽可能抑制投机资金出来砸盘，所以锁定房地产市场投机资金的流动性是调控的第一步。第二，由于房地产流动性的缺失，房地产投机(投机)价值的消退，房地产市场的整体需求也一定会大幅下降，进而影响到各地土地出让金的积累。因此，在抑制投机政策执行到一定阶段后(1-3年)，各地土地出让金已无法覆盖地方财政支出时，中央地方财政分成改革也必然同步推进，其中最大的动作应该是出台真正意义上的房产税，使其作为地税的新财源。全国不动产登记联网工作今年年底即将完成，这也为房地产税的开征提供了技术准备。

房地产市场调研预测 第8篇

一、纵观后调控时代,

政策以完善房地产供应体系为主。新的领导集体试图采取逐步淡化房地产调控的冷处理方法解决市场矛盾,近期诸多高级会议不提房地产调控即为明证,可见我国已告别房地产调控时代。2014年的房地产政策主要有3大特点:首先,中央层面出台的政策明显减少,而地方政府依据当地实际情况出台的针对性政策增加;其次,无论中央还是地方,出台的政策都不会强调房地产调控,而是强调完善房地产体系;再次,注重房地产市场秩序,比如最新的税收制度、商品房预售制度、二手房交易制度等会相续落实。

二、置身双轨制时代,

政府与房企共同成为房地产市场主体。2013年10月29日中共中央政治局集体学习时,习近平强调未来中国房地产将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。由此可见,我国房地产已正式迎来双轨制时代,2014年及以后相当长一段时间,在房地产市场充当重要角色的主体将是政府和房企。具体表现为在棚户区改造及廉租房建设方面由政府主导;在公租房、自住型商品房的建设与供应方面,转型为政府与房企协作;而中高端商品房市场,则由房企主导、政府承担服务及监管职能。

三、房地产分化成主要特征并长期存在。

在政府大力扶持下,中国房地产市场发展迅速,随着房价不断上涨,房地产上升动能日渐疲弱。如果将房地产发展历程看作一场旷日持久的比赛,现在已经到了下半场时间,其最大特点就是分化,并且这种分化将长期存在。具体表现在以下几点:首先产品分化,高端商品住宅日渐低迷,中、低端住宅逐步向好;其次区域分化,一、二线城市市场震荡下降,三、四线城市市场稳中有降,县、镇级市场逐步向好;再次战略分化,大型房企将加快工业化、产业化步伐,中小型房企将更多地选择与政府合作,进军商业地产的房企将选择跨产业资源整合。

四、畸形高房价下,商品住宅价格步入下行通道。