房产买卖合同全款

房产买卖合同全款（精选8篇）

房产买卖合同全款 第1篇

需方：甘肃润丰建筑工程有限公司(甲方)编号：ZB-20__-10-2

供方：白银益成散热器有限公司 (乙方) 签约日期：20__年10月20日

经甲乙双方协商，遵照《合同法》的相关规定，同意按以下条款达成散热器购销合同并共同遵照执行。

合同总额：陆拾陆万壹仟陆佰陆拾元捌角整(含税) 二.质量标准：

1.执行Q/BYC001-20__标准、管材材质：GB 17234 标准。管壁厚度：≥2MM 2.内防腐处理、表面静电喷涂，乳白色。3.同侧进出水(DN15)

4.乙方承诺所提供的散热量等技术参数真实可靠。符合甲方对产品性能及一切技术参数的要求

三.交货时间：20__年11月30 日前全部交清。

四.交货地点、方式：1.供方按楼号整栋楼送货到皋兰施工现场，运费、供方承担。

2.塑膜包装。 3.产品附件：每组散热器含DN15内丝放汽阀、堵头各一只，挂件一套。

五.检验标准、方法，及供方对产品质量负责的条件和期限：

1.按合同第二条，系统打压合格、以及供方对产品质量的承诺。 2.质保期五个采暖期。

3.符合本合同确认的产品型号、规格及参数要求。

六.付款方式： 合同生效首付30%预付货款、货到付总额的30%、安装打压验收合格后供

方提供发票付至总额的35%留5%质保金三个采暖期满付清。

七.其它：1.产品三年质保期内乙方执行国家对产品的“三包”服务要求，并在24小时内

服务到位。在此期间内因产品自身质量问题引发的泄漏或爆裂造成的使用者损失的应负经济赔偿责任。质保期后终生优惠取酬服务。

2.产品安装由甲方负责、乙方提供安装说明和标准，技术人员现场负责指导。

3.供货数量以甲方提供的供货明细清单为准。

八.违约责任：

1.甲方责任：按合同约定按时付款。

乙方责任：保证产品质量标准及产品设计参数、按时供货。 2.按《合同法》相关规定处理。 3.违约方向对方赔偿经济损失。

4.如有违约事实发生双方协商解决、协商不成的可向签约地法院诉讼解决。

九.本合同双方签字盖章即生效、合同附件及供方出具的“质量承诺书”与本合同具有同等

法律效力。

十.本合同一式六份，甲方四份、乙方二份。

十一.附明细清单一份(共四页)。

需方： 甘肃润丰建筑工程有限公司 供方：白银益成散热器有限公司 法人代表： 法人代表： 委托代理人： 委托代理人：

账号：

开户行：

20__年 10 月 日 20__年 10 月 日

房产买卖合同全款 第2篇

立合同人以下简称 卖 方:甲 方

买 方:乙 方

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，双方议定房地产总价款为人民币大写：。

1、房屋状况（请按《房屋所有权证》填写）

房屋座落：，建筑结构：多层砖混结构，总层数：层，建筑面积（平方米），用途：民用住宅。

2、该房屋的所有权证号为：； 国有土地使用权证号为：

二、甲乙双方商定，自本合同签订之日起，乙方一次性付清房款后，甲方正式交付乙方房屋钥匙以及房屋产权证书。

三、甲方在房屋正式交付乙方时，甲方应已清结该房屋已发生的水、电、有线电视、物业管理等各项费用，并告知乙方。从正式交付乙方之日其起由乙方负责交纳，该房屋所产生的其他一切费用与甲方无关。

四、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议。

五、双方中途违约，由违约方向对方给付房地产价款百分之十（10%）的违约金。

六、经甲乙双方协商一致同意，办理房产过户手续所缴纳交易税费、手续费等相关费用均由乙方承担。甲方应提供办理办理过户手续所需的材料。

七、本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决。协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。

八、本合同经双方签章后即生效，须共同遵守。本合同未尽事项，可另行议定，其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。

九、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效，甲、乙双方各执一份。

十、甲乙双方约定随之转让的附属物及装修设施为：（以及之前约定的所有物品）。

甲方（卖方）：

身份证号：

住址：

电话：

年月

房产买卖合同全款 第3篇

这里首先需要就房地产买卖合同的特点进行认识, 从而为讨论执行监管机制提供切入点。具体而言, 可归纳为以下四个方面。

第一, 该合同以房地产为标的物。房地产买卖合同只能以房地产为标的, 由于房地产具有不同于其他一般商品的特殊性, 也决定了房地产买卖合同具有其特殊和复杂的一面。

第二, 该合同是一方转让房屋所有权及其土地使用权的权利, 另一方则以支付货币为对价, 否则就不是房地产买卖合同, 而是其他合同。

第三, 该合同处分的是房屋所有权及其土地使用权。房地产买卖合同与其他买卖合同的不同之处在于房屋是附着于土地上的不动产, 房屋所有权转移时, 根据房地产权利一致的原则, 土地使用权也随之转移。

第四, 房屋买卖合同是法律所规定的一种要式合同。由于房地产买卖合同不同于一般的买卖合同, 标的物所有权的转移不以交付为标志, 而是以办理相关的房产过户手续作为标志, 也就是说该合同处分权利的结果是以房地产行政主管部门进行房地产权属登记并依法确认房屋归属关系为要件。所以, 房地产买卖合同是一种要式合同。

2 认识引导下的执行监管目标定位

在以上认识引导下, 有关目标定位可界定为以下三个方面。

2.1 开发商方面

上文已经提到信息不对称问题, 即在合同的执行中开发商拥有更多的私人信息, 从而使得购房者往往处于信息弱势地位。在这样的地位不对等状况下, 开放商可能实施机会主义行为。从实践层面来看, 这种机会主义行为具体表现在延迟交房时间、更改小区绿化面积、未按合同要求建立相应的公共设施等, 当然也包括建筑质量问题。因此, 在构建执行监管机制时须增强开发商的参与意识, 这样才能在根本上规避监管缺位的现象。由此, 站在开发商的角度应在建立社会声誉度的要求下, 自觉履合同行监管行为。

2.2 购房者方面

已知在信息不对称和法律行为履行上, 购房者都处于绝对的弱势。但从当前各地所反馈出的信息来看, 建立“业主维权委员会”则是一个不错的选择。这种基于团队行为的业主集合, 可以融合各自的社会资源和影响力, 增强对房地产开发商威慑能力。从而, 提升在合同监管中的议价能力。因此, 这一方面的目标可概括为:通过建立集体行动路径, 来锁定购房合同中要件的履行情况。不难看出, 从我国房地产买卖现状着手, 在低成本运作下最好就是建立上述目标。

2.3 第三方方面

抛开现有法定仲裁机构不论, 如何引入民间第三方监管组织则是值得思考的问题。毕竟, 在我国城镇化进程中有关房地产买卖合同纠纷数不胜数, 若都依靠法定仲裁机构的话将延缓解决时间, 并增加买卖双方的交易成本。因此, 可以尝试建立以授权的中介组织面貌出现的第三方机构, 首先出面协助监管、协调的机制。因此, 这里的目标定位则包括:在授权范围内跟踪监管开发商的合同履行情况, 并在规定的信息平台上向购房者发布;同时, 为购房者提供利益诉求渠道, 来通达房管部门。

3 目标定位下的监管机制构建

根据以上所述并在目标定位下, 监管机制可分别从以下三个方面展开构建。

3.1 开发商监管机制构建

正是因为开发商存在着自身的利益驱动, 因此需要从两个途径上来构建开发商的监管机制。

(1) 声誉约束途径。房地产开发商作为厂商的一种类型, 必然需要树立品牌效应, 通过品牌效应的释放将提升他们的盈利能力, 而这在当前房地产调控下显得更为重要。为此, 在日益竞争的市场环境下必然能推动开发商强化合同监管意识。可见, 这实则是同行竞争倒逼下的行为选择。

(2) 行政规制途径。行政规制主要由法定仲裁部门给予监管, 由于其无法履行跟踪监管职能, 因此可以面向购房者建立利益诉求通道, 从而来根据反馈的相关信息建立起预警机制。

(3) 购房者监管机制构建

这里需要明确, 购房者往往都有自己的职业和生活, 因此在长周期的商品房建设中无能力、也无必要建立起跟踪监管行为。因此, 他们往往会在交房验收环节来考察合同的履行情况。这时就存在一个现实, 即暴露出来的问题已成为即定现实难以改变。为此, 可以通过建立“业主团队”来实施集体主义行动, 并在利益补偿机制配合下来履行跟踪监管活动。具体表现在, 选择部分当地业主组成跟踪监管团队, 并在其他业主的维权基金提供下履行上述活动。

3.3 第三方监管机制构建

关于本文所指出的第三方监管机构, 在当前仍属于一个新的课题。首先它应具有民间性质, 并能代表开发商和购房者的利益;同时, 还需要获得官方的授权。因此, 本文不打算将其具体化。这里只是提出几个原则: (1) 应具有独立的办公地点; (2) 可建立开发商代表和业主代表组成的团体; (3) 根据施工进度不定期开展协调会议; (4) 努力协调双方的利益诉求。

综上所述, 以上便构成了笔者对文章主题的讨论。诚然, 对于合同的监管机制构建可以从其它方面来进行, 但本文仍具有很强的实践意义。

结语

随着国家对房地产市场的调控持续进行, 消费者对于房价可能下将的预期更为稳定, 从而导致了许多具有刚性需求的家庭仍处于观望态势。这一态势所引发的房地产市场类型, 便从卖方市场转变到了买方市场。从我国近年来的房地产调控实践来看, 其实则形成了中央政府与地方政府间的博弈态势。由此, 当前强化对商品房买卖合同的监管机制便显得十分必要。这种机制的形成, 将在维护房地产市场秩序的同时, 维护开发商和购房者的利益。因此, 这就成为了本文立论的出发点。

本文认为, 在信息不对称条件下, 开发商往往具有更强的市场议价能力。从而, 须引入第三方主体来协助履行执行监管的工作。在监管机制构建中, 应围绕着开发商、购房者、第三方等三个方面展开。关于第三方监管机构在当前仍属于一个新的课题, 从而值得思考。最后, 本文权当抛砖引玉之用。

参考文献

[1]邵磊.浅析合作开发房地产合同的效力[J].文艺生活:下旬刊, 2011 (11) .

[2]马子英.论行政审批及登记对合作开发房地产合同效力的影响[J].文艺生活:中旬刊, 2011 (1) .

房产买卖合同全款 第4篇

关键词：房产新政；商品房；买卖合同

一、2010年房产新政的主要内容

1.限贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2.禁贷政策

暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题

房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。

一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。

国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。

三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析

情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]

情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。

房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]

笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。

对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。

对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。

四、总结

房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。

参考文献

[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.

[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.

[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.

[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.

作者介绍：

房屋买卖合同(全款交易版本) 第5篇

卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________地址：联系方式：

买方：_______________(简称乙方)身份证号码：_____________________地址联系方式

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区

________________________房产住宅，建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）。该房房龄____年。

第二条 上述房产的交易价格为：总价人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。

第三条 买卖双方在签订了房地产买卖合同及乙方付甲方全部购房款后，应立即到房屋所在区的房地产交易中心办理产权过户手续。

第四条 付款时间与办法：

乙方同意在本合同签订当日一次性向甲方支付全部购房款，共计人民币 ______

____元整。约定付款之后在房地产交易中心缴交税费，办理房屋产权过户手续。

第五条 交房时间和交房条件：

交房时间。

在收房时，必须确认甲方已结清水电、煤气、电话、电视、宽带、物业管理费等费用。甲方需将房屋钥匙交与乙方。

第六条 税费分担

甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易产生的一切税费由____方承担。

第七条 违约责任

本合同经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿利益受损方的相关经济损失。

第八条 权利保证约定

甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，乙方一份。

第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第1页/共2页

第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十二条 双方约定的其他事项：

甲方应协助乙方办理更名手续，如物业维修基金、水费，电费，煤气，有线电视，电话，宽带等的过户问题，由此产生的费用由乙方负责。

甲方（签字）乙方（签字）

（盖章）（盖章）

日期：_______年____月____日_______年____月____日

小产权房买卖合同(全款版) 第6篇

出卖人(甲方):身份证号码:身份证号码:

买受人(乙方):身份证号码:

身份证号码:

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守：

一、甲方自愿将其村证房位于章丘市___________镇（街道办事处）____________________________________________________________的房屋(建筑面积_________平方米，配套房____号____平方米)以人民币_________________________________元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。

二、本合同签订时，乙方一次性全额支付甲方购房款_____________________________元。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。

四、本合同签订后，甲方对_______________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。

六、违约责任

1、甲方应当于2011年___月____日前交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____________________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_____种方式解决。

1、提交________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向______________________人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式2份，甲乙方各执一份。

甲方:乙方:

合同：房产买卖合同 第7篇

合同样本：房产买卖合同

合同样本：房产买卖合同正文： 房产买卖合同出卖方(甲方)：____________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________购买方(乙方)：____________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋__栋__间，建筑面积为____平方米。第二条 上述房产的.交易价格：第三条 付款时间与办法：1.2.第四条 甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。第五条 税费分担1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。第六条 违约责任1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，[1][2]下一页

房产买卖合同全款 第8篇

关键词：房产买卖,合同,公证,问题

房地产公证是公证机关的重要业务之一, 通常包括房屋买卖公证、房屋继承公证、房屋赠与公证、房屋抵押公证等, 尤其是房产买卖合同公证, 由于其涉及金额大、发生次数多、政策性较强, 对当事人的影响非常深远, 更是为买卖双方所关注, 同时, 在办理房产买卖时, 常常要涉及到多种法律法规, 还要考虑相关房产的历史变革等因素, 因此, 在办理房产买卖合同公证时, 公证人员应更加谨慎, 要切实注意以下几个问题:

一、准确认定房屋产权归属

正确认定房屋产权的归属是办理房屋买卖合同公证的首要条件。是否能够正确地认定房屋产权的归属, 决定了公证人员能否正确地适用法律, 决定了相关公证的正确与错误。一方面, 公证员应确定房屋是国有、集体所有还是个人所有, 要确定申请人是否已经取得了相关房屋的所有权, 是否拥有合法的权属证明, 另一方面, 还要确定房屋是一人所有还是几人共有、所有权利人是否都同意出卖房屋。对于房屋是经济适用房和小产权房的, 公证员应当予以特别注意。

二、严格审查合同主要条款

合同的主要条款对合同的效力及履行起着至关重要的作用, 合同能否顺利履行, 很大程度上决定于合同的主要条款是否明确、合法, 所以, 在办理公证的过程中, 必须要严格审查合同的主要条款, 否则, 便很容易埋下隐患, 引起纠纷。

(一) 买卖主体

在房地产买卖合同中, 必须首先确定主体, 载明买卖双方当事人的姓名 (单位名称) 和地址。房产是属于共有还是个人所有, 代理人是否取得授权, 是否有代理资格。

(二) 标的

房地产买卖合同的标的是房屋及其相关的土地使用权。合同中应明确房屋的性质、结构、坐落位置、数量、门牌号、产权证号及相关土地使用权证号、四至界址等, 对房屋附属设备, 如有线电视、电话、沼气等是否连同房屋一起出卖, 也应在合同中予以说明。

(三) 价款及支付办法

对买卖双方议定的价格在合同中要如实反映, 以人民币为计算单位, 写明单价、总价及总价是否已包括附属物的价款, 同时还要写明价款的支付办法, 要写明是一次支付还是分期分批付清、房款是否需要暂时提存于公证处等。

(四) 办理房屋产权登记的特别约定

依照我国法律规定, 房产买卖必须办理房产权过户登记, 方视为产权转移, 因此要在合同中约定办理过户时双方的权利义务和税费分担办法。

(五) 履行期限

它是合同双方当事人在一定时间内履行合同的确定期, 一般以年月日为计算单位, 当合同中几项义务的履行期限不一致时 (如交付房屋的时间与付款时间可能不会相同) , 应将每项义务的完成时间载明于合同之中, 以免发生纠纷。

(六) 违约责任

双方当事人中一方不履行或不完全履行合同规定的内容时应承担相应的责任, 主要包括违约金额及因违约而造成损失时的赔偿责任。因不可抗力造成房屋意外损失, 双方当事人对承担损失也应相应约定。

以上这些条款, 是房屋买卖合同所必需的, 将上述内容规定得明确、具体、清楚, 是预防纠纷、减少诉讼的基本要求。

三、认真调查房屋相关情况

在办理房产买卖合同公证时, 除要求当事人提供完备的相关资料外, 有时还应采取实地走访、网络查询、电话调查等方式, 从多种渠道了解房屋相关情况, 在调查中, 应重点抓住以下几点:

(一) 确定房屋是否可以买卖

凡已取得了土地使用权证和房屋所有权证的房产, 除法律法规及相关的政策有限制性规定外, 都可凭证进入房地产市场进行买卖。不得买卖转让的房地产主要包括:1、以出让方式取得土地使用权, 没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金, 并取得土地使用权证书, 以及没有按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的;2、司法机关和行政机关依法裁定, 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用的;4、共有房地产, 未经其他共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记, 领取权属证书的;7、设定抵押权的房地产, 未经抵押权人同意的;8、商品房未办理预售登记审批手续领取预售许可证或未经验收和验收不合格的;9、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

(二) 关于经济适用房的交易公证

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅, 其建设由国家统一下达计划、用地采取地方政府行政划拨的方式, 免收土地出让金, 对各种经批准的收费实行减半征收, 出售价格按照微利的原则确定, 具有经济性和适用性的特点。因经济适用房的交易情况比较复杂, 需要公证员根据情况, 谨慎办理。在审查时发现有以下情况之一的, 不得出售二手经济适用房, 不能办理相关公证:1.以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房。

2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准, 或者违反规定利用公款超标准装修, 且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的。

3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的经济适用房。

4.产权共有的房屋, 其他共有人不同意出售的经济适用房。

5.已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房。

6.上市出售后形成新的住房困难的经济适用房。

7.擅自改变房屋使用性质的。

8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

此外, 二手经济适用房出售一般分两种情况处理:一种是已经住满5年, 另一种是尚未住满5年的。“住满5年”是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖中出售方的居住时间。

(1) 出售住满5年的经济适用房。

二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。但应在公证谈话笔录中告诉当事人需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。

(2) 出售未住满5年的经济适用房。

政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房, 只能以不高于购买时的单价出售, 且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的, 出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。

此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。出售方以原价出售给有购买资格的人后, 仍符合经济适用房购房条件的, 还可以再次购买他处经济适用房。

(三) 关于小产权房的买卖公证

“小产权房”也称“乡产权房”, 是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓, 是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产, 即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房的出现有其较为复杂的原因, 但“小产权房”的建设违反了《中华人民共和国规划法》、《中华人民共和国建筑法》等国家法律的强制性规定, 国家有关政策明确指出小产权房不得登记发证, 自2012年2月开始, 国家开始试点清理小产权房。因此, 购买“小产权房”是没有任何保障的, 购房人无法获得其所购买的房屋的所有权, 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定, 购房人与卖房人签订的房屋买卖合同当然无效。

根据法律规定, 对小产权房的买卖不能办理公证。在公证实践中, 有这样一种现象:即购房人知道自己买的是小产权房, 知道小产权房不受国家法律保护, 却希望通过公证把小产权房的买卖合法化, 从而保障自己的利益, 有的当事人甚至愿意出较高的公证费来办理公证, 对此, 公证人员应当向当事人讲明:小产权房的买卖不能办理公证, 即使出具了公证书也是非法无效的。

(四) 购房优先权

即特定人在特定的房屋出卖时所具有的优先购买的权利。主要有以下几种情况:

1共有的房屋出卖时, 在同等条件下, 该房屋的其他共有人享有优先购买要权。

2.出租的房屋出卖时, 应提前三个月通知承租人, 在同等条件下, 该房屋的承租人有优先购买权。

3.出典人对出典的房屋回赎后出卖时, 在同等条件下, 该房屋的典权人有优先购买权。

4.在住房制度改革中, 出售公有住房时, 原住房户有优先购买权;职工购买的公有住房, 政策允许在购房5年以后进入市场出售的, 原房权单位有优先购买权, 并且这两种优先权是绝对的。

四、及时做好公证告知工作

(一) 告知房产买卖合同公证在房屋买卖中的作用, 使当事人对公证的作用有一个正确的认识, 特别在小产权房的买卖中, 公证员应明确告知双方:小产权房买卖不能办理公证, 公证不能使违法变为合法。

(二) 告知申请人应如实提供各项公证申办材料, 公证处将对房屋买卖合同的合法性进行审查。如果当事人提供假材料等产生的法律后果由当事人自己承担。

(三) 告知当事人公证与过户之间的关系, 使其明确公证并不能替代房产过户, 明确不及时办理过户手续的有关风险, 督促买方及时与卖方到房管局办理过户手续。在公证实践中, 部分当事人之所以选择办理房产买卖合同公证, 真实目的是认为房产过户费用高, 想规避房产过户, 最后反而引起了一些纠纷。

此外, 要办好房产买卖合同公证, 还要加强与房地产管理等相关部门的沟通, 争取获得必要的协作。

总之, 由于房产买卖涉及金额大、政策性强, 同时风险也很大, 所以对当事双方影响极大, 公证员在办理房产买卖合同公证时, 一定要慎之又慎, 要正确地运用法律手段, 有效地降低风险, 从而充分地保障当事人的合法权益。

参考文献

[1]寇玉芳.警惕房产委托公证中的陷阱[J].中国公证, 2008, (07) .