二手房中介操作流程

二手房中介操作流程（精选10篇）

二手房中介操作流程 第1篇

二手房中介操作流程

租房部业务流程

1、业务接洽

2、业主提供房屋所有权证及租赁许可证

3、公司核实物业现状，办理委托手续

4、公司进行市场推广

5、联系承租方签定委托书带其实地看房

6、承租方交纳租房定金

7、鉴定房屋租赁合同收取佣金及首次房租

8、办理房屋入住交接手续

9、交易完毕，资料存档

售房部业务流程

1、业务接洽

2、业主提供房屋所有权证及相关证明文件

3、公司核实物业现状，办理委托手续

4、公司进行市场推广

5、联系买方鉴定委托书带其实地看房

6、买方交纳定金，鉴定购房合同

7、办理过户手续，制服首付款及佣金

8、领取新产权证结清相关费用支付余款

9、交易完毕，资料存档

二手房过户一览表

政策性住房

A：买方

1、契税：个人购买一套自用普通住宅，契税：按成交价或指导价*1.5%收取，个人购房2套以上或单位购买等则按3%收取。

2、交易手续费：按住房建筑面积收取，每平方米3元。

3、转移登记费：按套收取，每套80元。

B：卖方

1、交易手续费：按住房建筑面积收取，每平方米3元。

2、营业税及附加费：个人住房不足5年征全额营业税5.5%；个人购买并居住超过5年的普宅免征；购买非普通住宅、超过5年转手交易的，销售时征差额营业税。

3、土地出让金（由市国土资源局代收）二环路以内按成交价或指导价*1.5%计征。二环路以外按成交价或指导价*1%计征。

非政策性住房

A：买方

1、契税：个人购买一套自用普通住宅，契税：按成交价或指导价*1.5%收取，个人购房2套以上或个人购买非住宅或单位购买等均按3%收取。

2、交易手续费：住宅按建筑面积收取，每平方米3元。非住宅按成交价或指导价*0.35%收取。

3、转移登记费：住宅按套收取，每套80元；非住宅按套收取，每套240元。

B：卖方

二手房中介操作流程 第2篇

二、房产中介二手房交易注意事项

(一)房产中介二手房交易注意事项去正规的网站和中介

如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。

中介的收费、服务情况要先问清。

还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。

付完记得要发票。

中介如果提供贷款服务，让他玩去。

贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。

(二)房产中介二手房交易注意事项之实地考察房屋情况

1、房屋自身建筑情况

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2、房屋周边状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

(三)房产中介二手房交易注意事项之看房子产权是否清晰

1、看房产证。

看以下几点：

(1)有没有房产证。

没有的直接PASS

没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。

有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。

让他滚!让他借钱把证赎回，再找你

除非非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。

(2)看房主是谁

卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的，多半不会)。

有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。

只和其中一个或是几个签的无效。

(3)看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

2、看土地证

我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。

3、看房子是否在租

4、近期是否会拆迁

二手房中介操作流程 第3篇

我很不喜欢我妈跟别人说:我女儿在加拿大做房屋中介。因为我脑海里对“房屋中介”的印象是:几排人密密麻麻坐在电脑前打电话:“喂,赵姐,我是小王,XX花园刚出了一个笋盘才800万……喂?喂?”我曾经每接一个这样的电话,就加入通讯录并改名“房屋中介,不要接”。在我拉黑了100个这样的电话后,第101个又打进了,于是我改变战略,只说四个字:“同行!同行!”

谁知谎言成真,现在真变同行了!

不管我怎么纠正我妈:“是地产经纪,不是房屋中介!”她还是改不了口。也难怪,实质上就是一回事:销售自己的服务,协助安居置业、达成房屋交易。

可是,中国的房屋中介和加拿大的地产经纪在诸多方面还是存在很大差异的。

中介,顾名思义,处在中间位置:你不知道谁有房在卖,我不知道谁正好想买,于是我们去到一个信息集散地——房屋中介公司,他们掌握着双方的供、求信息。他们来做一个匹配,和婚姻中介差不多,双方对上眼了,就有戏。买家和卖家之间就好比隔着一堵墙,而中介就骑坐在墙上,可以看见两边。

而经纪的意思,英文解释是:A person acts on behalf of another,in particular,一个人在某方面代表另一个人,关键词是“代表”。买家经纪代表买家利益,使命是保护买家利益并尽力使其最大化;同理,卖方那边,把“买”字换成“卖”字就行了。

而买卖双方的利益不是此消彼长,犹如跷跷板吗?是的。所以大多数情况下,加拿大的地产经纪,是各自代表买卖双方的。我代表买方,你代表卖方,我们坐下来谈一谈。

但是也有同时代表买卖双方的情况:当买家和卖家都是和同一家经纪公司签订协议时。在加拿大地产经纪的教科书里面,花了大量的篇幅,介绍“双重代表”:Multi-representation,也是必考的点。“双重代表”是非常敏感的情况,要万分小心的处理,因为同时使双方利益最大化是不可能的,是矛与盾的关系,所以此时经纪(准确的说是经纪公司)的角色,仿佛从辩论的正反两方,变成了辩论的主持人。要做到完全不偏不倚,对双方都公平公正,否则容易产生法律纠纷。

回过头再看中国的房屋中介,似乎全是Multi-representation啊!为了促成交易,这头劝卖家降、降、降;那头劝买家加、加、加,还要让双方都感到他是站在你这边的:“放心,我一定帮你砍到最低/卖到最高。”此为撮合。

在我看来,这就是最大的区别:加拿大的二手楼交易中大多数情况下既有买方经纪Buyer agent(也称Co-op)也有卖方经纪Seller agent(也称Listing agent),双重代表的情况也时有发生,但不普遍。发生了,也有一系列的法律条款指引经纪的行为。

另外,两国的房屋中介和地产经纪职业还有很多不同的地方:

1.从业门槛。我不知国内如何考牌,只能介绍下加拿大安大略省的情况,其他省大同小异。这里地产经纪考试总共六门科目。先考过五门,拿到临时牌;两年内必须再考过一门,才拿到永久牌。严格来讲也不算永久牌,因为每两年还要参加后续教育(Continuing education),必须与时俱进嘛。

考过六门的经纪名片上只能印Salesperson。Salesperson必须挂靠在一家地产公司,叫Brokerage,收入要跟公司分账。如果有更高的要求,希望自立门户的,必须再考两门,升级成“Broker”。Broker可以继续挂靠在经纪公司,也可以开自己的经纪公司。这里有很多一人经纪公司,好处是不用和任何人分账,挑战是一人身兼数职。这八门科目有厚厚的九大本书,涵盖了职业道德、法律法规、房屋结构、合同条款、商业地产、物业管理、物业法、房屋估值等等方方面面。教材和考试全是英文。

2.行业监管。地产经纪在加拿大是一个受到严格监管的行业,这真不是说笑的。有很多活生生的案例:罚款、停业、吊销执照甚至成为被告。这些记录,公众都可以在地产局的网站上都查到!谁也不愿意留下职业污点,因此大部分人还是老实的,以身试法者也不能完全杜绝。但是再老实,也背不住被人投诉,投诉的理由很多:放盘信息不准确、文件制作错误、没有在合同条款上充分保护客人、信息误导……还有很多小的细节也会遭到投诉,举个例子:这里看房是要预约的,约好后拿到密码信息,密码盒挂门把上,里面有钥匙。有时候经纪看完房把钥匙放回去后,忘了把密码打乱,也被投诉!还有忘了取消约定;忘了放下名片;忘了关灯……所以不拘小节的,丢三落四的人做经纪,可是要改一改。

3.收入支出。国内的中介通常是低底薪高提成的,公司需要为员工购买养老保险。这里的经纪是没有底薪的,收入完全靠成交后的佣金。在加拿大,成为经纪后,在税务方面的身份就变了:从受雇(Employer)到自雇(Self-employee)。经纪需要在税务局注册一个税号。年初报税的时候,要如实申报自己的收入,合理的申报与业务相关的支出以用于抵税。比如汽油、办公用品、电话费、广告费等、业务招待等等,可以在合理范围内抵扣收入,就和自己经营一盘生意一样,有出有入。有几项固定费用是每人每年都要交,否则会被地产局停牌:各级地产局的年费和强制性的职业保险。在安大略省,新考牌的经纪头一年要交纳近3000加币,以后每年2000多。

4.工作时间。因为是自雇,加拿大地产经纪的时间是自己掌控的,不用上班打卡。地产经纪家里都有打印机、扫描仪,用来制作、发送文件。北美是汽车王国,出门就开车,所以经纪的很多时间会花在路上,带客人看房、下Offer、看Offer、给卖家做Open house等等。如果买家是新移民、学生或老人,不开车,经纪很多时还需要提供接、送服务。遇到抢Offer或谈判僵持不下的时候,工作到半夜也是家常便饭。所以时间虽然是自己掌控,但一分耕耘一分收获,忙起来的时候,每天的工作时间远远不止八小时。这个和国内同行是一样的。

5.业务范围。地产经纪除了做住宅的买卖和租赁,还可以做商业地产的买卖和租赁,包括办公室、零售场所、厂房、农场、空地等等。除此之外,还可以做生意的转让:加油站、便利店、餐饮业、娱乐场所等等,这些需要转让或购买时,都可以找地产经纪来协助,对经纪在法律、财税上的知识和商业地产的经验要求很高。所以,虽然都可以做,但是每个人有自己主攻的方向。主攻住宅的当然是大多数。

6.公众形象。加拿大的地产经纪总是努力塑造自己专业、成功的个人形象,说白了,就是要显得自己牛。地产经纪的个人照片,都是穿着正装,做好发型,化好妆,在专业影楼进行拍摄,再配上灯光、角度,和成功者的自信笑容。也有走亲和力路线的,但亲切的笑容背后还是要透出成功与自信,不管是不是昨天刚拿到牌。这里想给国内的同行一个温馨提醒:我们不是要忽悠人,可是如果连照个像放在网上都随随便便,松松垮垮,怎么让人产生信赖感呢?

加拿大的地产经纪大多是开好车的,宝马、奔驰算是一般的了,见过有人开保时捷、玛莎拉蒂带客人看房的。这和北美的车价便宜有关,另外,这里的车是可以先租后买(Lease)的,租金还可以抵税。总之,地产经纪通过方方面面向客人传达一个信息:我在这行,做得不错!

7.年龄。这个职业没有年龄限制,只要脑袋还好使,做到80岁都可以。可能没有人做到80岁,因为那些坚持不下来的,一早就转行了;能坚持下来的,早就做成大牌,钱赚够了可以退休了。国内也没有年龄限制,但我们看到的房屋中介从业人员,超过40岁的已经很少了,或者升到了管理层。

区别应该还有很多,毕竟两边的国情大不相同,但是,任何地方,任何行业都有20/80原则:20%的人挣了80%的钱。看你是把它当成事业来经营,还是当成个饭碗。看你是真心爱它,还是骑驴找马。

买“二手房”谨防中介圈套 第4篇

圈套一：中介商不让购房者与房主见面，从中赚取差价。

按照有关规定，中介机构在经营活动中只能收取服务费，不能从事经销活动赚取差价。 但有的中介商在担当中介过程中编造房主出差、没空等谎言，不让买卖双方见面，待买卖双 方事后碰巧见面时，发现中介商从中赚取数千元甚至数万元的差价。

圈套二：中介商不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题。

购置商品要按质论价，这是最基本的道理，可有的中介商在担当中介过程中，借口房主 不让看、房主不在、质量绝对有保证等种种理由，不让购房者到实地观察。待办理交接手续 时，才发现房屋的质量有明显问题。

圈套三：中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况。

有消费者反映，他们的原有住房因要拆迁，所以急于购置“二手房”，当到中介机构办 妥购置手续后，才发现所购“二手房”也面临拆迁。如要反悔，需付违约金。

圈套四：中介商没有如实介绍商品房面积的含义。

目前表示商品房建筑面积的方法有两种：一种是带公用部分的建筑面积；另一种是不带 公用部分的建筑面积。而在中介过程中，中介商只笼统介绍建筑面积，消费者误认为不带公 用部分的建筑面积，实际上是带公用部分的建筑面积，事后因此发生纠纷。

圈套五：玩弄文字游戏，签订不公平合同。

中介商在担当中介过程中，对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比 较含糊，而购房者因缺乏经验和文化程度低等原因往往予以认可，一旦发生纠纷，购房者有 苦难言。

购房包括购买“二手房”是一种大额消费，需用去消费者数年甚至数十年的积蓄。为了 维护广大消费者的合法权益，中国消费者协会特发出郑重警示，警告消费者增强自身的保护 能力，在购置“二手房”时要注意以下几点：

1．要学习相关知识，注意调查研究。购房者在购房时要弄清房屋面积的计算方法、面 积名称的含义，请行家帮助评估房屋质量的好坏，要了解购房地段的价格行情、远近规划情 况，购房中介和房主信誉程度等情况，切莫急于求成。

2．一定要坚持与房主见面。购房者要在中介商的帮助下，向房主提出要观察房子，要 查看有关房子的各种手续，商谈房屋交易价格，然后再签订中介合同，切莫粗心大意。

二手房交易流程中介篇 第5篇

经过房阿哥了解，链家上海公司由于卷入了违规放贷**，正在被上海住建委调查中，目前涉事的两家门店已经暂停网签，整个事件也正在进行调查。

对于事件本身阿哥不予评价，只是觉得有点不可思议，却又有点不出意料。

通常来说，贷款没有还清的房子也是可以正常交易的，只不过需要卖家还清贷款解除抵押，再进行交易，而中介目前新兴的金融服务就是针对这一的二手房服务。

简单来说，不论卖方还是买方出现了资金周转困难时，中介都会提供短期的资金借款，仅从商业逻辑看，这些增值服务的出发点是好的，即解决交易过程中的难题，但是如何监管就成了难题，链家就是因此出事。

不过，就光论二手房交易来说，个人买卖二手房目前只有一个选择，那就是找一个口碑好的中介公司，然后全权委托，以前觉得似乎并没有什么不好，毕竟二手房交易程序太过于复杂，有专业人士辅助自然是好的，然而，连链家都能够出事，还有哪家中介公司可以值得信任呢?

所以自己了解必要的二手房交易流程和存在的陷阱还是非常有必要的。

二手房中介操作流程 第6篇

第一步：核身份、交定金、签合同

签合同前首先要核实房主身份是不是该房权的所有人、房主的户口是否在该房产上、房权是否有抵押等情况；其次仔细看好合同内容，约定评估费是谁负责，如果房主有二套住房的话要交纳个人所得税（评估价的1%）是谁负责，中介费谁负责，这些中介一般不会提醒，默认为购房者拿。和房主谈好相关事宜后，交付定金和房主签署购房合同，该合同是由中介提供起草的，需要三方签字，合同签署后买卖双方各一份、中介一份共三份。第二步：找评估、交契税

和房主约好让房主带上房权证、户口本、夫妻双方身份证、结婚证找房产评估公司评估，这个环节一般不要听从中介介绍的评估公司，因为中介可能有提成所以费用就高了（某房评了30万收了1500元的评估费，多冤啊），只要能办理手续，评的越少越好。在评估前自己先到房产评估公司摸摸底打听一下价格，只要有评估资质的都可以，如果中介介绍的评估公司高了可以不选。出一份评估报告一般需要30分钟，你可请评估公司将缴纳契税、个税、过户所需要的材料都复印几份。拿着证件和评估报告到所属财政局办理契税完税证费用为评估价的1.5%。第三步：到地税办认证

拿着以上几证到地税局办理个税认证，如果符合免税条件（房主仅有一套住房，该房房龄超过5年），需要五个工作日的认证。如果房主有多套房产那么必须交纳个人所得税。（这个费用就是当时签合同时没有进行约定，我当时想30万都花了就不差这3000块钱了。其实这个费用我完全可以不交纳，按照《合同法》规定没有进行约定的事项，要按惯例执行，个税应该是房主缴纳的我完全可以不缴纳并不会造成我违约。）交上个税后当天可以拿到《房屋交易应纳税额认定书》、《个人出售住房减免营业税申请备案表》。第四步：办理过户

1、若购房者户口不在房产所在地，还要办理流动人口《计划生育管理证明》，这个到户籍所在地计划生育管理部门就可办理，不需要缴纳费用，办理时需要提供夫妻2寸照，如果没有可以从结婚证上弄一份。

2、拿着契税和房产证复印件到小区的物业公司开一个入住证明，拿着证明到小区所在的居委会办理填写表格，需要夫妻身份证原件和复印件、结婚证原件和复印件，填写计划生育方面的表格，居委会会出具一个表格给你。

3、拿着居委会出具的表格到计划生育部门盖章。

4、如果是本地或者未结婚上边三步可能就省略了。

5、将“个人所得税”、“契税完税证”、“印花税”、房主夫妻身份证、结婚证、《房屋交易应纳税额认定书》、《个人出售住房减免营业税申请备案表》、买方身份证、《计划生育管理证明》、《购房合同》（附后，并不是中介提供的合同有一个统一制式的，这个合同主要是证明买方已经把所有的钱给了房主，这样过户后房管局可以避开以后的纠纷）都复印三份。

6、签字过户，需要房主及房主相关利害人都要到场签字。

7、房屋测绘，一般房管局就安排人测绘重绘一份房屋图。（这个也可以自己找有资质的绘图公司绘制）

8、缴纳“房屋所有权登记费”80元、“交易手续费”542.30元、“测绘费”122.9元。

9、一般三个工作日后就可以拿证了。

按揭相关费用五个

房产评估费：贷款额的千分之五的评估价 抵押登记费;贷款额的的万分之八加60元 印花税：贷款额的万分之一 担保费，480-680 按揭服务费：贷款额的百分之一

正常的购房过户费一共是八种：

契税，个税，营业税，工本费，交易服务费，土地收益金，维修基金，印花税。其中税价应该以房管的市场指导价计算。

一、契税：小于144㎡收两个点，大于144㎡收四个点，首次购房90㎡以下收一个点

二、个税：二次购房不论面积，个税一个点。

三、营业税：全额=市场指导价×5.5％，差额=﹙市场指导价－原始购房价﹚×5.5％。不过五年：大于144㎡全额收取，小于144㎡差额收取；超过五年：大于144㎡差额收取，小于144㎡不收。

四、工本费：80元

五、交易服务费：商品房6元/㎡，房改房和经济适用房3元/㎡

六、土地收益金：﹙地段值×面积﹚÷总楼层

七、维修基金：无电梯：35元×面积；有电梯：65×面积；别墅：45元×面积。

一、买房人应缴纳税费：

1、契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）

2、印花税：房款的0.05%

3、交易费：3元/平方米

4、测绘费：按各区具体规定

5、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

6、中介费：房款的1%

二、卖房人应缴纳税费：

1、印花税：房款的0.05%

2、交易费：3元/平方米

3、中介费：房款的2%

4、营业税：成交价*5.5%(房产证未满5年的)

5、个人所得税:房产交易盈利部分的20%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

买卖双方各需缴纳的费用列表

卖方

◎营业税：

A、普通住房对外销售：

购入时间超过2年，免征营业税；购入时间不足2年，征收房屋差价5.6%营业税，即5.6%×(房屋卖出价-买房买入价)。

B、非普通住房对外销售：

购入时间超过2年，征收房屋差价5.6%的营业税；购入时间不足2年，全额征收营业税，即5.6%×交易合同价。

◎个人所得税：

免征条件：个人转让除房改房外的其他住房，须同时满足自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件。否则，按先转让价减房产原值的差额，再减去转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算，税率为20%。

其中可减免的部分费用包括：

A、支付的住房装修费用

已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%；

B、支付的住房贷款利息据实扣；

C、实际支付的手续费、公证费等，据实扣除。

◎印花税：按新房地产证本数记，每本5元贴花。

◎中介代理费：2%(视不同中介代理公司规定而定)。

买方

◎契税：

房屋面积> 144平方米，收取房屋成交价3%的契税；90平方米<房屋面积<144平方米，收取房屋成交价1.5%的契税；房屋面积< 90平方米，收取房屋成交价1%的契税。

◎印花税：按新房地产证本数记，每本5元贴花。

◎评估费：1‰。

◎中介代理费：2%(视不同中介代理公司规定而定)。

二手房交易买卖双方需要提交证件及税费标准 买卖流程

（1）、申请人到交易中心测绘收件窗口审办《房地产测绘证明》。（2）、申请人到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。

（3）、符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起15日内办理完毕 所需提交证件： 卖 方：

（1）、《房屋所有权证》、《土地使用权证》（2）、房屋买卖合同（3）、评估报告（4）、房地测绘证明（5）、身份证复印件 买 方： 身份证及复印件 税费标准： 买

方： 一）登记费：80/套 二）契

税：1.5%或3% 说明：1.5%适用于单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）两个条件的住房为普通住房，缺两条件之一的为非普通住房，契税则为3%。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准，住宅小区建筑容积率由规划部门提供。三）印 花 税：5元 四）手 续 费：3元/平米 卖 方：

一）个人所得税：税率为20％

说明：应纳所得税额＝（转让住房的收入额－住房原值和合理费用）×20％

对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

除按国家税务总局规定可免征个人所得税的情况外，对个人首次出售已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房，个人所得税核定征收率不低于1％；其他核定征收率不低于2％。具体由主管税务机关根据当地实际确定。二）手续费：3元/平米

三）营业税：

1、5.5%或差价5.5% 说明：2006年6月1日起转让购买不足5年普通住房征收5.5％营业税；如果要转让购买超过5年（含5年）、且符合我市普通住房标准的房子，则不用交营业税。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

如果转让购买的非普通住房超过2年（含2年）的房子，营业税计算方法需要按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额征收5.5％营业税。

四）印花税：5元 五）评估费：房产评估价值的5‰，如果买方需要贷款则为7‰ 说明：若购买的二手房属于已购公房，买方需要贷款，则应缴评估费为标的总额的千分之二；如果不贷款，则无需缴纳评估费。若购买的二手房属于私房，在买方贷款情况下，则应缴评估费为标的房产评估价值的千分之七；不贷款应缴千分之五。

二手房中介操作流程 第7篇

与新入职体验的员工沟通心态，抽检昨晚的户型图成品、布置今天白天的跑盘范围和注意事项。

上午：09：00-16：00

进行商圈的跑盘

上午：10：30

店长打电话给员工，切勿让新跑盘员工感觉是在检核工作。注意要点是让员工感觉是在关怀他，是在帮助他的工作，是在经验分享。

中午12：00

店长打电话给员工进行关怀，提醒员工注意身体，先吃饭等等的，重点还是以关怀为主。

下午：15：00

店长打电话给员工，提醒他注意时间的把控，16：00钟返回门店，让他别错过时间，并提醒他别太累了以及返回门店的班车路线，提醒他明天还会有类似的跑盘。

下午回到门店后，店长检核员工的跑盘成果，注意，有些员工会上E都市抄地图，所以提问尽量有针对性，比如跑盘里面的外墙色彩，小区的明显标志或是小区里面有些幢数的高度等等。

成果检验完成以后，告诉他跑盘对于员工发展的重要性，并要求员工自己继续在晚上进行熟悉，并自己画一份详细且标准的跑盘地图，第二天上午上交，此份跑盘图以后会伴随该名员工的工作中，因为自己画的图印象较深刻。

之后，店长开始企业手册的培训，前面行政方面的考勤制度、企业文化及一些其他必要的制度和规章，所有内容在5天体验期里全部培训完毕，第二天还要抽检前一天的成果。

17：30分，让新跑盘员工回门店，并提醒员第二天到店时间以及第二天需抽检，让员工自行回家准备。

二手房中介寒冬图存 第8篇

在“58同城”网今年主打的一款广告上，杨幂表情舒畅地说：“不用中介找房子！”

这句话在今年22岁的房产经纪人小孟听来，实在是太刺耳了。“干脆直接说，让中介都饿死吧。”

差不多三个月前，毕业不久的小孟通过朋友介绍来到了现在所在的这家中介公司上班。待遇是底薪1000，根据租单和售单等不同情况提取佣金，提成并不低。但当时他不了解，自己赶上了武汉二手房中介日子最难过的时候。小孟说，再过几天，如果没有走狗屎运的话，这个月就还只有底薪可拿，而且这1000块钱底薪里包括了寻找房源信息等硬性任务工资。

“换一家？现在整个的生意都不好，都（和我们）差不多的。过了年说不定我就改行了。”他告诉记者。

武汉市房管局的统计数字显示：整个10月，武汉三镇二手房成交仅1721套。如果把这个数字平均到武汉所有中介公司头上来计算，也就相当于，全武汉近3000家房产中介门店有将近一半10月份业绩为零，且与今年一月份相比，成交面积也缩减了一半。这样计算也许并不科学，但至少可以从数字得出结论：冬天到来的时候，地产中介的冬天真的来了。

另据亿房网二手房研究中心的统计数据显示，11月第4周，武汉市主要区域二手住宅均价为5472.74元/平方米，与上周相比，下降了9.32元/平方米，环比降幅为0.17%。但即便如此，其效果仍然拼不过新房美轮美奂的打折促销广告。

对于小公司来说，关门已经成为苟延残喘之后无奈的选择。没关门的，日子也并不好过。

位于汉口的“圆中园房地产中介咨询公司”，可视为本土中小型中介公司的代表。截至到11月底，圆中园在武汉的两家店今年仅成交8套二手房。置业顾问邹守亮告诉记者，这个量跟去年比一半都不到，员工收入缩水近半。“我今年很努力，收入才跟去年差不多，但我的同事大多数捉襟见肘。现在的形势来看，月入3000以上就是精英了，1000块左右是一般水平。上一套房子还是八月份卖出去的。”邹守亮说，“不谈卖房，谈卖房伤感情。”

本地业内人士认为，随着楼市调控的持续深入，武汉大部分银行上调首套房贷利率，打击了刚性需求者的购房积极性，而波及全国的房地产降价潮也是导致二手房中介市场遇冷的主要原因。武汉楼市近来推出的新楼盘纷纷采取了团购、打折、送面积等诸多优惠。根据搜房网公布的相关调查显示，富力、保利等名牌房企都进行了不同程度和形式的降价促销，继中海、龙湖之后，万科等品牌开发商也参与了新一轮价格大战。搜房网监控中心统计，武汉十月份降价楼盘最多，幅度最大的地区为武昌区，其中某知名品牌均价下跌了1000元/平。而进入11月以来，武昌等中心区域仍然持续降温，当月跌幅最大达4000元/平。

这让一向自矜的二手房毫无价格优势。除此之外，按照武汉目前一二手房价“倒挂”的倾向来看，购买二手房比新房平白多出的诸如营业税、个税、中介费、评估费等成本，也让客户买二手房“图便宜”的心理期待彻底落空。进入11月，武汉楼市降价潮愈演愈烈，许多原本打算以二手房作为首套房的刚需客户直奔新房而去，武汉二手房中介普遍门前冷落车马稀。

业内人士指出，2009年是投资房地产较为火爆的时期，炒家带动了本地房屋中介市场，好生意持续到了2010年。但今年以来，限购政策愈加严厉。受此影响，二手房的交易量急剧下滑并不奇怪。没有生意，但公司已经散得遍地都是，僧多粥少的情况下，倒一批也是必然现象。

周日，位于武昌区某繁华路段的“百居易”房屋超市生意冷清，几个身着西装的年轻人齐齐坐成一排，对着电脑保持缄默。偶尔有人在门前驻足，一两个年轻人就会迎出来：“你租房还是买房？进来谈吧。”不过更多的时候，他们都只能坐在店里对着电脑寻找和发布信息，累了走出店外稍作活动，顺便观察一下和他们一街相隔的“中联地产”生意如何。而事实上，中联地产、包括附近的1+2联合不动产、顺驰地产这几家邻里的生存状态并无差别。

一位不愿具名的业内人士谈起当前二手房中介行业的窘境，十分愤慨：“关键是没有人重视。你说这个行业解决了多少人的就业问题？有多少应届毕业生、“40、50”人员在我们中介就业？武汉几十万人通过中介实现了安居乐业。这怎么没有人来说呢？媒体一报道就是‘黑中介黑中介’。”他说，“据我了解，武汉房地产中介的服务费标准还是按照96年的文件执行的，在全国同类城市中倒数第一，连我们周边的地级市都不如。在这么低的服务费标准下，成交量一跌，日子肯定撑不下去啊。”

但与之相对的是，买方并不嫌这个标准低，事实上，当下大多数二手房买家的心态甚至是希望绕开中介。

家住富安街一小区的韩女士为了女儿的教育考虑打算在实验幼儿园附近买一套二手房，为此专门逛了几家较有资质的中介公司。在经纪人问明了位置、楼层、面积、价位等一系列要求后，为韩女士提供了几套房源信息供她参考，但她看过之后没有要求中介立即实地看房，而是借口离开。出了门对记者说：“我看到那套是‘城市花园’一楼的88平，要83万。回去先在网上找找，说不定房东自己也挂出来了，看是什么价。”韩女士觉得，买卖双方商量就行了，中介赚的就是一个信息不对称的钱。

武汉房地产中介协会副秘书长霍飞虎不认同这种说法：“现在是信息时代，许多信息都已经公开透明，中介赚的是服务的钱。”他还说，在武汉二手房中介市场，“飞单”（指通过中介看房后，买卖双方私下达成交易以避免付给中介服务费）这种不尊重经纪人劳动的现象时有发生，大概占到3成。这严重损害了行业的信心。在这种情况下，有的中介公司为了确保自己的利益，一些个别的不规范操作也是存在的，损害了整个行业的形象。所以对于大多数二手房中介公司来说，提升自己的业务水平、完善服务质量、树立品牌和行业形象势在必行。从另一个角度看，这轮考验对中介行业来说反而是一个梳理品牌的好时机。

面对严冬，不甘坐以待毙的中介企业也使出浑身解数加以应对。据了解，目前中联地产、百居易、21世纪不动产等6家大型中介品牌企业共同签下了战略联盟，准备在武汉全市共400多个中介门店内从事新房交易，借以抗衡二手房低迷的阶段性魔咒，其中包括开始各种商铺、写字楼、高档住宅的中介交易。除此之外，加强和巩固此前已经着手多时的租赁业务，培训团队机构，提高业务人员素质，这也是多数中介企业当下正在恶补的功课。

“上一轮宏观调控的时候二手房中介市场也有波动，所以绝大多数中介都另辟蹊径开展了租赁等业务，面对这一次困难，二手房中介公司在业务上可以继续加以延伸，比如现在很多公司都已经在做新房代理。”霍飞虎说，“总而言之，这是暂时性的困难。有关门的，但也不断有人进入这一行。长远看来，二手房还是朝阳产业。”

二手房买卖合同公证操作流程 第9篇

二、公证员根据当事人提交的证明材料进行如下审查：1，申请人提供的身份证明文件是否与其本人一致;2，申请人的行为能力是否完全具有，不存在限制行为能力或无行为能力的情形;3，申请人进行房屋买卖交易以及公证的意思真实是否真实自愿;4，申请人自己对于即将进行的交易以及公证所认识的后果是否与其行为实际产生的后果一致;5，买卖双方对于交易的主要条款(如交易标的、交易金额、付款方式等)认识无异议，或者至少已经基本达成一致;6，交易的房产所有权明确，不存在限制或者禁止交易的情形;7，如果交易房产存在多个所有权人，则所有的产权人都与买受人达成了一致的意思表示;8，当事人的申请符合公证管辖的规定。

三、公证员在进行完上述八项初步审查后，认为都不存在问题，符合公证受理的条件的，通知当事人填写《房屋买卖合同公证申请表》，按照规定交纳公证费用。公证员履行告知义务，告诉当事人所提交的材料以及所有的陈述都必须是真实的，如果公证员经过调查发现有虚假材料当事人必须承担相应的法律责任甚至是刑事责任，而且所交的公证费也不予退还。当事人接受的，公证处正式受理买卖双方的公证申请，启动公证程序。

四、公证员受理申请后首先重点审查当事人之间的买卖契约。对于交易房产的坐落、建筑面积、建筑年代、权属状况、交易金额、付款方式和时间、交付时且要逐向询问双方当事人是否清楚且没有任何异议，如果对于其中的任何一项持有异议的都要暂停公证程序，等当事人协商一致后再恢复。此外，公证员还要审查买卖合同是否对于房屋的附属设施、微小瑕疵以及水、电、气、电视、电话、宽带、家电、家具、物业、户口、税费承担、面积误差约定、风险转移等有关相对次要但也容易引起纠纷的事项作出明确的约定，如果约定不明确的公证员要提示买卖双方，并在公证谈话笔录内注明。房屋买卖合同内容复杂，而且不仅仅是房产的买卖，涉及到很多附随义务，法律术语也多，一般当事人可能难于理解。而现在房产管理部门提供的是制式合同，留给当事人制作的空间很小，实践中不很规范，而且不能适应不同当事人的需要，千变万化的交易情形只使用同一种合不少当事人进行交易时会签定两种合同：交房产部门一份，自己又签定了另一份合同。对此我们要求申请二手房公证的当事人只能签定同一份合同，而且只能以公证处公证过的合同为准。根据当事人的申请，公证员可以为当事人完善或者重新起草房屋买卖合同。

五、公证员根据买卖双方的实际情况以及买卖合同按照《公证程序规则》的要求分别与买卖双方谈话并且制作谈话笔录。

六、公证员对交易的各个相关环节进行调查。如：1，核查卖方的身份是否是真正的房主;2，卖方的婚姻状况，如果卖方已婚则要求其配偶到场并书面表示同意卖方出售上述房产;3，是否所有的共有人及其配偶都已经到场并且同意出售;4，卖方提交的房产证和土地证是否属实，如有需要应当到房产部门查档或者到房屋现场考察;5，房屋的土地使用权是以何种方式取得的，是否存在禁止买卖的情形，6，如果土地使用权是划拨取得的，应当补交土地出让金，对土地出让金是否作了明确的约定;7，房产是否存在被抵押的情形，如果已经被抵押是否已经征得抵押权人的同意;8，是否存在被出租的情形，如果已经被出租是否承租人已经放弃了优先购买权;9，房产是否存在快被拆迁得风险，如果存在对此是否买方已经认识到;10，双方约定的付款方式和产权过户方式是否存在对于一方具有相当大的风险而该方当事人却没有发现的情形;11，当事人对于合同条款的约定是否存在与现行法律法规相违背的地方等。公证员如果到登记机关查询登记档案应当现场制作查档记录，对房屋现场考察的也应当制作现场笔录，还可以根据实际需要使用拍照、摄像等一些辅助手段。

七、公证员出具房屋买卖合同公证书。出具公证书必须符合下例要求：对交的各个环节都调查核实后，发现买卖双方提供的材料和交易意图都是真实的;至少对于买卖合同的主要条款都是约定明确、具体的;对于那些可能带给一方当事人不利的条款经过公证员提示后当事人仍然坚持接受的。公证员出具公证书后提示双方当事人应当在合同生效后三十天内凭借公证书到房产部门办理权属变更手续，房屋权利转移的时间是房产部门准予变更登记的时间，而不是房屋实际交付的时间。

二手房买卖公证需慎用两点法律事项需知道

在二手房市场中，购房者会与到需要在二手房买卖过程中做公证的情况，而多数公证分为两个方面，一是在委托办理，二是因为各种原因需要延期办理相关手续时。而一般来说二手房买卖公证在交易中起到了很大的保障作用，但是其也存在着一些问题，下面就为大家说说在二手房买卖公证中需要知道的一些事项，让大家在交易时最好慎用公证以免产生不必要的风险。

一、二手房买卖公证意义何在

二手房买卖公证中需要知道是公证行为只是证明了当事人之间存在合同行为，这种公证与诉讼不同，公证一不能证明合同本身的合法性，二不能解决争议。公证的意义仅仅在于证明，在诉讼或仲裁过程中起一种证据作用。

二、二手房买卖公证阻止不了恶意违约

在二手房交易市场中，有时也会遇到房产未满5年却符合心意的房子，往往这时候就会想到用公证延期过户时间来解决，但是这种约定其实对双方来说仍然存在极大的风险。因为在二手房市场中，二手房价格是随着市场的变动而变的。如果卖方出现了反悔、涨价、再次出卖或抵押的情况下，买房将受到或大或小的损失。而之前的二手房买卖公证就没什么大的法律作用。

延伸阅读：

如何签订二手房买卖合同?

二手房买卖交易过程中，双方都会担心因房屋转让产生纠纷，二手房买卖合同就显得尤为的重要。在合同中，双方应尽量的将权利义务在合同中列明，即使以后发生纠纷，合同可以作为双方权利义务的凭证。那二手房买卖合同应包含哪些条款呢?

概念解读

二手房买卖交易过程中，双方都会担心因房屋转让产生纠纷，二手房买卖合同就显得尤为的重要。在合同中，双方应尽量的将权利义务在合同中列明，即使以后发生纠纷，合同可以作为双方权利义务的凭证。那二手房买卖合同应包含哪些条款呢?

1.检查房屋产权

在签订房屋买卖合同前，买方首先应检查房屋的产权和手续是否齐备，房屋是否抵押或转卖，房屋上是否还有其他的共有人。如果房屋产权手续齐备，且房屋产权没有瑕疵的，便可签订合同。

2.确定房屋成交价格和税费责任

签订合同中，重要的是要注明房屋的成交价格，交易时间，交易税费等。虽然税费承担有法律的相关规定，但是双方可以协商确定税费的承担。

3.明确买卖双方权利义务

在合同中写明双方的权利义务，并写明违约责任的承担，赔偿或者补偿规则，如果一方在日后出现违约责任时，可以按照合同约定的责任进行承担，受害方可以要求其赔偿。

4.确定付款方式和时间

合同中还用列明付款的方式、时间以及每次付款的金额等。将付款方式和时间都载明在合同中，可以防止对方拖欠金额等。

5.确定过户时间

在二手房买卖中，房产要办理过户后，房产才算真正的进行了交易，买方才能真正获得房屋产权，所以过户时间对于买方来说是非常关键的。如果在房屋过户前，买方应谨慎付款。

6.物业交割

二手车置换操作流程(最新) 第10篇

1/15 二手车置换系统操作流程

置换管理在系统中的操作流程：

步骤一收购管理：检测维护-----评估维护---收购签约维护（合同类型请选择A或B合同）步骤二置换管理：置换管理—置换申请维护 步骤三资源管理：资源管理――整备维护－定价维护 步骤四销售管理：销售签约新增，售车申报

下面通过截屏来进行说明：

步骤一

收购管理 车辆检测

点收购管理—检测维护—车辆检测，出现如下画面：注意红色打* 项为必填项。

如果是置换车,但不是认证车，请在是否置换,选择“否”。

如果是置换车，同时这台的车况也符合认证车的标准，准备已认证车收购进来，那么是否置换,选择“是”。

二手车交易管理系统-认证车操作指南

2/15 在上传图片的时候，打* 项必须传图片，置换有3个图片必传：左前45度角、行驶证、车主身份证。

另外请注意，图片的大小和规格为：上传图片大小不得超过500K，尺寸比例为4:3 所有上传的图片，必须为彩色扫描或数码相机照片，不能是复印后的扫描或照片。

左前45度角 图片：注意要带车牌照号的图片

二手车交易管理系统-认证车操作指南

3/15

车辆评估

点收购管理—评估维护—车辆评估，出现如下画面：注意红色打* 项为必填项。

如果车辆检测信息填写完成之后，检测报告有效期是１０天，必须在１０天之内进行车辆评估。如果在１０天之内，可以出现待评估的车辆。

点“评估”后，出现如下画面：

选择评估日期，填入建议购入价，选择评估师，点“保存”即可。二手车交易管理系统-认证车操作指南

4/15

如果没有出现待评估的车辆，那么有２种情况： 车辆在系统里没有做检测维护；

这种情况，只要回到上一步，按照上面的操作办法去做车辆检测即可。车辆在系统里已做检测维护，但是已经超过１０天有效期。

如果超过有效期，就必须修改检测报告的日期，把日期修改在10天之内，操作办法如下：

点收购管理—检测维护—检测信息修改，出现可以修改检测信息的车辆清单，点“修改”后，画面如下： 二手车交易管理系统-认证车操作指南

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只要修改 检测日期即可，这时检测报告有效期，会自动计算。最后点“保存”。按照这个方法操作后，车辆就会在评估页面出现。

收购签约

点收购管理—收购签约维护—收购签约新增，所有已评估车辆和未签约的车辆会自动显示在如下画面。如果车辆评估信息填写完成之后，评估报告有效期是１０天，必须在１０天之内进行收购签约。如果在１０天之内，可以出现待签约的车辆。

点“签约”后，出现如下画面。二手车交易管理系统-认证车操作指南

6/15

注意：合同，可以使用厂家提供的合同范本，也可以使用自己设计的合同；

厂家提供的合同范本请到参考系—模板参考系-模板参考系

去找，找到后，下载打印，和客户双方签字盖章后扫描或数码相机照后传到这里来。

合同1传合同的第一页，合同2传合同的第二页。如果签的合同只有一页，那么合同1/2，就传同一页即可。

置换车交易类型必须选择A或者B，如果是认证车，同时也是置换车，必须选择A合同。如果仅仅只是置换车，不是认证车，就选B合同。

注意：置换标识，必须选择 “是”。见下图：

如果在 页面，没有出现待签约的车辆，那么有２种情况：

车辆在系统里没有做车辆评估；

这种情况，只要回到上一步，按照上面的操作办法去做车辆评估即可。车辆在系统里已做车辆评估，但是已经超过１０天有效期。二手车交易管理系统-认证车操作指南

7/15

如果超过有效期，就必须修改评估报告的日期，把日期修改在10天之内，操作办法如下：

点 收购管理-评估维护—评估信息修改，出现可以修改评估信息的车辆清单，点“修改”后，画面如下：

只要修改 评估日期即可，这时评估报告有效期，会自动计算。最后点“保存”。按照这个方法操作后，车辆就会在收购签约页面出现。

注意：以上3个步骤，必须按顺序操作，一个步骤都不能省略。

步骤二

置换管理 置换申请维护

在置换管理---置换申请维护时，必须注意新车必须在DMS先作售车申报，然后才能够在VO系统里，进行二手车置换申请。

点置换管理---二手车置换——置换申请维护，出现如下画面。二手车交易管理系统-认证车操作指南

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见上图，点 “申请”后，进入置换申请页面，在置换申请页面，见下图有一个“保存”和“确定”按钮，请注意这2个按钮是有区别的。点“保存 ” 之后，数据被保存下来了，但数据还可以反复修改，总部可以看到，但是总部不能对这样的单据进行审核。

如果点“确定”之后，数据就算申请完成了，再不能修改。总部可以对此进行审核。

对于2011-5-1 之后新的商务政策，要求网点必须在新车销售48小时之内提交置换申请，应该这样操作：

新车销售后，在DMS系统里做了新车售车申报之后，进入二手车系统，按照置换管理的操作流程来输入数据，在进行置换申请维护时，应该把新车车系，新车VIN号填写完整，选择对应的商务政策，上传新车销售发票，然后点“保存”，这样数据就被保存下来了，总部就算网点在48小时之内提交了置换申请。点“保存”之后，单据的状态是“待置换”

等新车的行驶证办下来之后，再重新进入申请页面，上传完新车的行驶证图片后，再点“确定”，将该置换信息正式提交总部审核。点“确认”之后，单据的状态是“待审核”

在待审核状态下，也就是总部没审核之前，旧车的图片可以随时修改，点“修改“就可以进入修改页面。

1.置换申请，被总部打回后，即“审核异常”，该如何修改？ 二手车交易管理系统-认证车操作指南

9/15 审核异常分3 种情况： 1），旧车的车主信息错误。

这种情况，自己不能补充或修改信息，只能把所有需要修改/补充的资料发邮件给longxin-1@dcad.com.cn,会有专人处理。

2）旧车图片不全，需要补充。旧车图片错误，需要修改。

这种情况，可以自己修改信息。在置换申请维护的页面，见下图，凡是被总部打回的单据，都可以在这条信息的后面看到 红色的2个字“修改”

点“修改 ”之后，可以看到申报页面，可以修改旧车信息。先选择需要重新上传的文件名称，然后在图片导入文件，点“浏览”。点 红色按钮“保存”，新的图片文件就上传成功了。注意 ：一次只能传一个文件，如果要修改上传多个图片文件，重复上述操作多次。

注意旧车图片修改完之后，一定要再进入“申请”页面，点“保存”和“确定”之后，数据才会被提交到总部。

3）新车信息错误或资料不全，需要修改新车资料；或者商务政策选择错误。

这种情况，可以自己修改信息。在置换申请维护的页面，见下图，凡是被总部打回的单据，都可以在这条信息的后面看到 红色的2个字“申请”

点“申请”之后，即可看到如下画面，可以修改新车的车身号，可以重新选择 商务政策。二手车交易管理系统-认证车操作指南

10/15

可以重新上传新车的发票，行驶证等 证件图片。

点保存后，新车信息就被修改并保存了，然后再点“确定”，数据就被正式提交总部审核。总部看到的信息就是“待审核”的单据，自然就会重新审核了。

步骤四

资源管理 整备维护

旧车置换申报完成之后，如果旧车销售出去或者转售给其他人，都必须销售，在销售之前必须先作资源管理－整备维护――定价维护，才可以做销售管理。如果是收购签约时，合同类型如果选的是Ａ合同，那么在整备之前，还要先作收购过户。整备维护包含2部分内容：整备维护和手续整备维护

整备维护

点资源管理—整备维护—整备维护，出现如下 ：

二手车交易管理系统-认证车操作指南

11/15 点“维护”，如下，自整备和外委整备任选其一填写。整备单号为维修派工单号。

如果不是认证车，请在“是否认证“选择否：

手续整备

点资源管理—整备维护—手续整备维护，出现如下 ：

点“维护”，如下，点，可探出对话框，如下 二手车交易管理系统-认证车操作指南

12/15

选择一个项目，点“确定”。填写帐务费用，点“插入“即可。

定价维护

定价维护，必须在总部审核完技术置换申请成功之后，才能操作，否则后面的商务置换申请不能显示此车。

点资源管理—定价维护—定价发布，如下，会出现整备后的车辆

二手车交易管理系统-认证车操作指南

13/15 点“维护“，如下

填写所有打* 项后，点“保存“即可。

步骤五

销售管理 销售签约新增

点销售管理—销售签约维护—销售签约新增,如下

点“新增” 二手车交易管理系统-认证车操作指南

14/15

填写完所有必填项后，点“保存”即可。

售车申报

点销售管理—销售申报维护—销售申报维护,如下

点“申报” 二手车交易管理系统-认证车操作指南