二手房买卖合同纠纷案例

二手房买卖合同纠纷案例（精选10篇）

二手房买卖合同纠纷案例 第1篇

二手房买卖合同纠纷案例

二手房买卖合同纠纷案例

湖北省法院民一庭民事调解书

上诉人(原审被告)中国建设银行湖北省孝感市分行(以下简称孝感建行)，住所地湖北省孝感市城站路120号。

代表人王明星，该行行长。

委托代理人张才金，湖北黄鹤律师事务所律师。

委托代理人胡志雄，湖北黄鹤律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)广州市拓业集团有限公司(以下简称拓业集团)，住所地广东省广州市中山一路51号。

法定代表人冯渭，该集团董事长。

委托代理人汪应东，湖北省孝感市人民政府驻广州办事处干部。

委托代理人黄红，湖北睡虎律师事务所律师。

案由：返还购房款纠纷

上诉人孝感建行因返还购房款纠纷一案，不服湖北省孝感市中级人民法院(XX)孝民三初字第89 号民事判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人拓业集团的全部诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。

经审理查明，湖北省孝感市中级人民法院(以下简称孝感中院)于1995年8月8日下发的(1995)孝经初字第39号民事判决书生效后，孝感市建银实业开发总公司(以下简称建银公司)即申请孝感中院对该案进入执行程序，原孝感市物资协作总公司(以下简称物协公司)拥有的广州市黄埔大道105号房屋首层已出租给张朝成，张朝成又将该房转租给广州市拓业有限公司(以下简称广州拓业)，故由孝感中院于1995年12月12日下达协助执行通知书给广州拓业和张朝成，要求其将应缴纳给张朝成，并由张朝成交给物协公司的租金，直接划转孝感中院，由孝感中院转付给建银公司，每月万元(人民币，下同)。随后，又应建银公司的要求，将广州市黄埔大道105号房首层进行委托评估，准备作价过户给建银公司或是拍卖获取资金履行建银公司应得到的受偿权，至1997年3月4日，孝感中院受理并调解了原告孝感市经协开发总公司诉物协公司的房屋代管协议纠纷案。孝感市经协开发总公司于1997年4月11日向孝感中院提出执行异议，孝感中院下发了(1997)孝经监字第1号民事裁定书，将该院(1996)孝经执字第12号民事裁定书予以撤销，后经建银公司于1997年8月28日向本院提交申诉材料，本院于1997年9月30日以(1997)鄂法立函第5号指令孝感中院重审。孝感中院即于1997年12月31日下发(1997)孝经监字第12-

1、孝经监字第12-2号民事裁定书，撤销了该院(1997)孝经监字第1号民事裁定书和(1997)孝经二初字第27号民事调解书，对建银公司与物协公司的案件进行再审，结论是物协公司对广州市黄埔大道105号房首层并不享有产权和处分权，说明其长期的出租和收取租金的行为都是非法的，并于1998年12月26日下发了(1997)孝经监字第12-3号民事裁定书，将黄埔大道105号房首层的产权确认仍为孝感市政府驻广州办事处。

建银公司的法定代表人毕从良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原广州拓业出具委托手续，提供孝感中院的相关法律文书，与其签订《房屋抵偿协议》、《抵偿借款合同》，约定由广州拓业借款200万元给涂志，建银公司则以孝感中院执行裁定确认的建银公司为申请执行人，物协公司为被执行人，并以收取广州市黄埔大道105号房首层租金每月万元近一年的法律文书判决的物权进行担保，在《房屋抵偿合同》中约定，如甲、乙双方任一方违约，将向对方支付违约金200万元。至1996年11月15日，原广州拓业即依约将200万元银行汇票交给涂志，涂志和毕从良在出具的收条上签字并加盖贴去“财务专用章”字样后的建银公司公章。1997年2月26日，建银公司又与广州拓业签订《房屋转让合同》，约定：建银公司依照孝感中院(1996)孝经执字第12号民事裁定书，将原误属于物协公司座落于广州市黄埔大道105号房首层平方米抵偿给广州拓业，总计价款为4123968元，合同签字后5天内建银公司收取广州拓业200万元(实际指的是前一年11月15日已交给涂志、毕从良的200万元)，建银公司保证在6个月内将房屋产权过户给广州拓业，转让费由广州拓业承担，过户十天内广州拓业将余款2123968元付清给建银公司。此后建银公司未如期将房屋过户手续办妥，即于1998年2月23日，再次找到广州拓业(此时广州拓业已更名为拓业集团)，一方面解释是案件在进行再审，一方面提出可以马上办理，并要求拓业集团再付50万元作为过户费用，拓业集团即又支付50万元给建银公司，建银公司亦开具了50万元的收款收据。1999年元月15日、XX年7月1日，建银公司向拓业集团发函，确认涂志的200万元借款和后期的50万元过户费已转付该公司，并确认两笔收款均于1998年元月14日和2月24日开具收款收据的事实，承诺待案件再审完结后一定为其办理过户手续，并承担相应的经济损失，还在《说明》中承认由孝感中院执行提取的物协公司应收取的每月万元租金已转达付建银公司的事实，亦加盖了贴去“财务专用章”字样后的建银公司公章。此后拓业集团在知道广州市黄埔大道105号房首层产权已经易主，即于XX年4月9日、6月4日发电报、函件给孝感建行，请求退还预付的250万元购房款无果而引起纠纷。拓业集团于XX年8月诉至孝感中院，请求判令孝感建行退还原下设的建银公司预收的250万元购房款，并承担相应的经济损失。

另查明，孝感建行下设的建银公司成立于1992年6月22日，毕从良任总经理至该公司被注销，虽然孝感建行曾于1994年以《孝建银人字(1994)第15号文件》将建银公司的总经理一职任命由罗建武担任，将毕从良调回行里就任他职，但直至建银公司于1996年7月9日经申请注销，孝感建行和建银公司均未到工商局办理法定代表人变更手续。

二手房买卖合同纠纷案例 第2篇

二手车买卖规范合同。二手车买卖合同是指政府为规范二手车交易市场设定的适用于买卖双方的。

保护双方权益的地方性细节法规。目前。全国越来越多省市已经发布二手车买卖规范合同。例如苏州。广东。深圳。2016年5月24日。湖北省工商局制定了湖北二手车买卖合同。

中文名,二手车买卖规范合同。发起者,政府。目的,为规范二手车交易市场。2016年5月24,湖北省工商局制定了该买卖合同。

合同范本。合同编号：卖方：住所：

法定代表人：身份证号码：电话号码：买方：住所：法定代表人：身份证号码：电话号码:根据《中华人民共和国合同法》。

《二手车流通管理办法》等有关法律。法规。规章的规定。就二手车的买卖事宜。买卖双方在平等。自愿。协商一致的基础上签订本合同。第一条车辆基本情况1。车主名称；车牌号码；厂牌型号。2。车辆状况说明见附件一。3。车辆相关凭证见附件二。第二条车辆价款。过户手续费及支付时间方式1。

车辆价款及过户手续费本车价款为人民币：元。过户手续费为人民币：元。2。支付时间。方式待本车过户。转籍手续办理完成后个工作日内。买方向卖方支付本车价款。过户手续费由方承担。方应于本合同签订之日起个工作日内。将过户手续费支付给双方约定的过户手续办理方。第三条车辆的过户。交付及风险承担方应于本合同签订之日起个工作日内。将办理本车过户。转籍手

续所需的一切有关证件。资料的原件及复印件交给方。该方为过户手续办理方。

卖方应于本车过户。转籍手续办理完成后个工作日内在向买方交付车辆及相关凭证。在车辆交付买方之前所发生的所有风险由卖方承担和负责处理；在车辆交付买方之后所发生的所有风险由买方承担和负责处理。第四条双方的权利和义务1。卖方应按照合同约定的时间。地点向买方交付车辆。2。卖方应保证合法享有车辆的所有权或处置权。3。卖方保证所出示及提供的与车辆有关的一切证件。证明及信息合法。真实。有效。4。买方应按照合同约定支付价款。二手车买卖合同

5。对转出本地的车辆。买方应了解。确认车辆能在转入所在地办理转入手续。根据《中华人民共和国合同法》。《二手车流通管理办法》等有关法律。法规。规章的规定。就二手车的买卖事宜。买卖双方在平等。自愿。协商一致的基础上签订本合同。第五条违约责任

1。卖方向买方提供的有关车辆信息不真实。买方有权要求卖方赔偿因此造成的损失。2。卖方未按合同的约定将本车及其相关凭证交付买方的。逾期每日按本车价款总额的%向买方支付违约金。

3。买方未按照合同约定支付本车价款的。逾期每日按本车价款总额%向卖方支付违约金。4。因卖方原因致使车辆不能办理过户。转籍手续的。买方有权要求卖方返还车辆价款并承担一切损失；因买方原因致使车辆不能办理过户。转籍手续的。卖方有权要求买方返还车辆并承担一切损失。5。任何一方违反合同约定的。均应赔偿由此给对方造成的损失。第六条合同争议的解决方式因本合同发生的争议。由当事人协商或调解解决；协商或调解不成的。

按下列第种方式解决：1。提交仲裁委员会仲裁；2。依法向人民法院起诉。第七条合同的生效本合同一式份。经双方当事人签字或盖章之日起生效。

买卖合同。江苏省二手车买卖合同

合同编号：订立地点：卖方：买方：甲。

乙双方在平等。自愿。公平。诚实信用的基础上。就二手车的买卖事宜。经协商一致。达成如下协议：一。卖方车辆的基本情况：车主姓名或单位名称： 厂牌型号：车牌号码： 已行驶里程：初次登记日期： 发动机号： 车架号：车辆状况： 需要说明的情况：车辆使用性质：□客运。□ 货运。□出租。□ 租赁。□非营运。□ 其他。具体瑕疵描述：底盘部分：车身外观部分：发动机部分：电器设备部分：其他：二。

车款及交验车：车款为 元；大写。买方应于 年 月 日在 同卖方当面查验车辆及相关证明。凭证。并以□现金□支票□汇票的方式自查验无误之日起日内向卖方支付车款的 %。待办理完过户手续后。即支付剩余车款。卖方应在收到第一笔车款的当日交付车辆。号牌及相关证明。凭证。并协助买方在15个工作日内办理完车辆过户。转籍手续。车辆过户。转籍过程中发生的税。费由负担。

二手房买卖合同纠纷案例 第3篇

2015年12月,买卖双方签订了海口一套房屋的房地产买卖契约,买方支付了用于解除抵押的第一期房款31万元。2016年1月6日上午,按照房地产买卖契约,卖方应交付房屋,办理过户手续。被告突然说不在海口,解押手续尚未办理,无法办理过户手续。当天下午卖方从外地快递了钥匙。到银行查询得知,卖方将买方存入银行提前还贷的资金转移用于家族企业的经营,原预约的提前还贷未能实现。房地产买卖契约约定的1月6日上午办理交易过户手续无法履行。

后买方诉卖方要求判决房地产买卖契约继续履行,办理交易过户手续,承担违约金。买方把银行列为第三人,由买方代为还贷并办理解押手续。

2016年5月海口市美兰区人民法院做出判决,支持了买方的诉求。关于违约金,判决按原告已付的购房款31万元, 以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付。

买方以违约金标准过低为请求上诉至海口市中级人民法院。

2判决书引用的有关法条规定

由于双方签订的合同未约定违约金, 判决书引用以下规定作为判决的依据:

(1)最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因, 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案已付购房款总额31万元, 违约金计算还要参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。

(2)中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知( 银发[2003]251号) 第三条:“关于罚息利率问题。逾期贷款( 借款人未按合同约定日期还款的借款) 罚息利率由现行按日万分之二计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~ 50%;借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率, 由现行按日万分之五计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%~ 100%。”现借款合同载明的贷款利率水平差距很大,商业银行购房贷款利率可以按基准利率,但信用贷款利率在基准利率基础上浮至四倍。央行利率放开后贷款利率正在多样化,判决可选择的贷款利率差距过大。

违约金的计算根据贷款利率水平和加收比例两个变量,贷款利率水平可以是中国人民银行贷款基准利率的1.0 ~ 4.0倍,加收比例可以是贷款利率的0.3 ~ 1.0倍。该案判决书违约金按原告已付的购房款31万元,以中国人民银行同期同类贷款基准利率基础的1.3倍计付,利率水平和加收比例均选择了违约金的最下限。

3判决违约金不能起到应有的惩罚作用

法庭调查已查明被告将原告用于解押的房款挪用于被告家族企业的生产经营,应参照“未按合同约定用途使用借款”的规定,而不是“逾期贷款”的规定计算罚息利率。中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知( 银发[2003]251号)第三条:“关于罚息利率问题……借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率,由现行按日万分之五计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%~ 100%。”该案判决违约金应为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%~ 100%。

被告和原告签订房地产买卖契约, 收到原告支付的第一期房款31万元以后,另委托第三人转租该房屋并代理该房屋的销售,并交付了钥匙。后在该第三人不知情的情况下,又向原告交付了钥匙。向以上两人交付房屋之后,还多次撬锁闯入,委托多个中介试图一房多卖。诉讼过程中,被告做出许多虚假陈述,也被原告提交的证据逐一反驳。因此违约金应从高计算,在借款合同载明的贷款利率水平上加收100%。

被告家族企业年底资金周转困难, 通过商业银行信用贷款的利率会在基准利率基础上浮至四倍,通过小贷公司贷款的利率更高。由于判决的违约成本低于被告的贷款利率,违约金应有的惩罚作用不能发挥。

综上,该案应从高适用法定违约金的上限,而不是下限。商业银行信用贷款的利率在基准利率基础上浮至四倍, 被告未按约定用途使用房款应在贷款利率水平上加收100%,因而违约金应为同期同类贷款基准利率的8倍。

4判决违约金不能起到应有的补偿作用

被告一月份向原告办理交房手续。 由于没有交易过户,被告又以产权人的身份通知物业公司停水停电,在起诉前和诉讼中被告又多次以产权人的身份撬锁更换锁芯、故意毁坏房门,原告不能使用房屋。原告跑遍了相关政府部门, 水电不能恢复,安全没有保障,原告的家人和亲属不能如约到达海口过年。该判决的违约金每月1000多元不及该房屋的市场租金3000多元,违约金不及履约的预期利益。

1月6日上午,按照房地产买卖契约应办理过户手续,被告突然失去联系。 后来联系上后被告对房地产买卖契约的履行也没有足够的保证,连续几天原告及家人感觉31万元被骗了,原告及家人的精神损害应该考虑。由于被告没有按照约定偕妻子一起到海口办理过户手续, 原告增加了许多费用,还专程从海口到江苏见被告妻子签字确认合同。

对于原告以上种种损失,一审法院只判决被告赔偿几千元,驳回原告的其他赔偿要求,原告没有获得足够的补偿。

该判决书违约金的计算和民事诉讼法253条利息加倍的规定相对照显失公平。最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》(法释〔2014〕8号)第一条规定:根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。加倍部分债务利息的计算方法为:加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。同样是承担民事责任,该判决和执行阶段的赔偿标准相差一倍以上。

5该案例违约金计算没有可以直接适用的规范性文件

该判决书适用的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”本案二手房买卖并不属于该司法解释适用范围。

二手房交易过户如不适用该解释的规定,应根据《中华人民共和国合同法》 关于买卖合同的规定承担违约责任。由于《中华人民共和国合同法》对本案违约金的计算没有提供直接的依据;在不违反《中华人民共和国合同法》规定的前提下,可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

该判决参照了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,但该判决的违约金不能起到应有的惩罚作用和补偿作用, 根本违反了《中华人民共和国合同法》 关于买卖合同和违约责任的规定。

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号) 二十一规定:逾期办证违约金过高的判断标准,出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高,经审查买受人实际损失无法确定的,法院可以买受人已付购房款为基数,在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。 北京市高级人民法院的这个规定和民事诉讼法253条利息加倍规定的违法成本相近。从这个最新可以借鉴参考的规范性文件来看,海口市美兰区人民法院一审判决书的违约金不及该标准的一半。

6结束语

综上所述,现在二手房买卖合同纠纷案件很多。由于许多省份欠缺相应的规范性文件,法院审理这些案件时随意性大,甚至错误适用法律,在违约金计算上难以做出令人信服的判决。最高人民法院和各高级人民法院可以根据房地产市场的发展和最新的审判案例,不断出台二手房买卖合同纠纷案件审理可以适用的司法解释等规范性文件,直接作为法院审理的依据。据此规范性文件判决的违约金应能起到应有的惩罚作用和补偿作用,符合《中华人民共和国合同法》关于买卖合同和违约责任的规定。

摘要：现在二手房买卖合同纠纷案件很多。文章以海口市某二手房买卖合同纠纷案件为例,对海口市美兰区人民法院的判决书进行分析。该判决书的违约金计算不能起到应有的惩罚作用和补偿作用,违反了《中华人民共和国合同法》中关于违约责任的规定。

关键词：二手房买卖,合同纠纷,违约金,违约责任

参考文献

[1]王丽丽.审判实践中房屋买卖合同纠纷若干疑难问题研究[D].河北大学,2011.

二手房买卖的典型纠纷 第4篇

逾期支付房款引起的纠纷。当买家逾期支付房款时，卖家除可以要求买家继续付款之外，还可以要求买家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金；还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子。买家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，买家仍然要承担逾期付款的违约责任。

逾期交付房屋引起的纠纷。卖家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如买家未按时付款，否则要对买家承担违约责任。

逾期办理过户手续引起的纠纷。卖家或买家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但买家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是卖家不办过户手续。这时，买家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

要求返还定金引起的纠纷。按定金的性质可以分为立约定金、违约定金等，约定哪种定金关键要看定金合同中是怎么约定的。

因中介行为引起的纠纷。比如卖家或买家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。再如中介公司在进行居间和代理时，因不规范、不尽责而造成的纠纷。

要求解除房屋买卖合同，或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷。要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方过错程度的不同来判定各方承担的责任。

因房屋质量引起的纠纷。由于卖家交付的房屋存在质量问题，遭到买家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果卖家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果卖家已就房屋质量的问题明确告知买家，那卖家就不承担责任了。

因“黑白合同”引起的纠纷。“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。

因户口迁移引起的纠纷。房屋交付后，买家才发现房内有卖家的户口或他人的户口，即使合同中约定卖家应当保证户口迁走。但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

二手房买卖合同纠纷 第5篇

1.房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。

2.委托合同签订不规范

房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同，但是在实践中，房地产经纪机构往往与二手房买卖双方一同签订一份合同，多称为二手房买卖委托合同或房地产买卖契约补充协议，将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清。

3.逃避居间义务

1)房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在《深圳市房地产买卖契约》（现变更为《深圳市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。

2)这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

3.二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免权利被非法侵害。

4.合同的内容不完整

1)二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

2)二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。

3)价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

4)双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

5)合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。

6)支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

5.二手房买卖合同补充协议的效力不确定

1)在二手房买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。

2)买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

3)二手房中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是二手房中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。

4)二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

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二手房买卖合同纠纷解析 第6篇

案情简介： 年 6 月 21 日，朱向阳的父亲由陈荆松做为中介方，以朱向阳的名义与王慧海签订了一份房地产经纪合同，购买位于沈阳市某区的商品房一套，朱向阳的父亲并按合同约定交付给王慧海定金 0 元。合同签订后，朱向阳发现该合同上卖方(房主)写的是邱木真，而在卖方(房主)上面签名的却是王慧海，经到沈阳市房产局咨询和核实后，朱向阳找到王慧海，要求退还定金 20000 元。得知该房屋系刘菁珊购买的邱木真的，但尚未办理产权过户手续。朱向阳的父亲所交的 20000 元定金实际上在刘菁珊手中，朱向阳的父亲找到刘菁珊，经交涉，刘菁珊同意退回 17000 元。朱向阳的父亲于 2001 年 6 月 29 日 在收到 17000 元后，出具了收条，并在收条上注明 “ 另外补偿叁仟元整房主 ” 。后朱向阳在向刘菁珊索要 3000 元未果的情况下，于 2001 年 12 月 7 日 诉讼至人民法院，要求刘菁珊返还 3000 元定金，王慧海对刘菁珊的返还义务负连带责任。

法院判决： 法院认为，朱向阳与王慧海、陈荆松签订的房地产经纪合同，因王慧海并非房屋的所有权人，而刘菁珊亦未依法登记领取该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此刘菁珊应当返还全部定金 20000 元;被告王慧海与朱向阳签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应承担连带清偿责任。依法判决：“一、于本判决生效之日起 10 日内，刘菁珊应返还朱向阳 3000 元定金款;二、被告王慧海对上述款项承担连带清偿责任。”

律师点评： 司法实践中，法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋，有关房屋买卖合同效力认定问题上，做法很不一致，有的认定有效，有的认定无效。但是近年来，法院日渐趋向于认定有效。本律师认为，判断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是《民法通则》、《合同法》，而不应该是行政法律法规《城市房地产管理法》。

本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同，合同签订人王慧海既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。王慧海明知刘菁珊不是房主，自己既没有房主的委托手续，也没有刘菁珊的委托手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。并且王慧海将定金转交给刘菁珊也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此王慧海对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错，其应承担连带返还责任。依据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

2 .拒绝卖房双倍赔偿定金案

案情简介： 年 6 月 30 日 原告高素琴与被告孙和平经房地产中介公司介绍，被告孙和平将一套房屋出售给原告高素琴，双方协商，原告高素琴向被告孙和平先交纳定金人民币 5,000 元。之后，高素琴向被告孙和平交纳定金 5,000 元，被告孙和平为此给高素琴出具收条一份，收条中写明，该房屋系私有产权，总价额 73,000 元;孙和平在 2003 年 7 月 12 日 应搬出此房，屋内设施不动;若孙和平不卖此房需赔偿高素琴 10,000 元，若高素琴不买此房则定金不退。收条还注明在未办理产权过户前高素琴向孙和平押 3,000 元，办理产权过户后一次性付清全部房款。并且，交付定金时孙和平正在办理自己名下房屋产权证，双方亦未签订房屋买卖协议。 2003 年 9 月高素琴以孙和平未能与其办理房屋过户手续，要求孙和平返还定金未果，特起诉至人民法院，要求孙和平双倍返还定金 10,000 元。

法院判决： 法院认为，原告高素琴与被告孙和平之间的房屋买卖虽然经房屋中介所介绍，双方虽未签订房屋买卖协议，但双方之间有收条为凭，从该收条记载的内容，对双方当事人均有约束力，应当认定有效孙和平取得房屋产权证后，未将该房出售给高素琴应当承担违约责任，对于原告高素琴要求双倍返还定金的诉讼请求，法院予以支持。依法判决：孙和平应于本判决书生效后十日内向高素琴双倍返还定金 10,000 元。

律师点评： 定金合同是实践性合同，从当事人实际交付定金时生效。本案中，根据定金收条中记载的内容，高素琴交付的属于履约定金。若房主孙和平收受定金后不履行约定的交付房屋并办理产权过户的合同义务时，则高素琴有权要求其双倍返还定金。定金具有惩罚性，目的是为了约束当事人履行约定义务，在当事人违反约定时给对方合理补偿，因此也具有补偿性。本案中，孙和平违反约定拒绝为高素琴办理产权过户手续，导致高素琴获得房屋所有权的合同目的无法实现，高素琴可以要求孙和平双倍赔偿定金。《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。

《担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，买卖双方在合同中已经明确约定交付的 10000 元是购房定金，并约定了定金的惩罚性质，即收受定金的一方违约的，须双倍返还定金;交付定金的一方违约的，对方有权没收定金。需要说明的是：若合同已经写明“定金”，即使没有注明定金的性质，也具有担保法上定金的法律效力;若合同中没有写明“定金”，而写明的是“保证金”、“押金”等其他名称，但同时规定了定金的性质，那么也具有担保法上定金的法律效力。

双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的 20% ，否则超过的部分无效。而且定金合同是实践性合同，以定金的实际交付为生效要件。

3 .协议收回定金则无权要求双倍返还定金案

案情简介： 原告李耀鹏与被告严树英双方于 年 5 月 18 日签订一份房屋买卖合同书，约定严树英将房屋一套以 49500 元的价格卖给李耀鹏，李耀鹏在签订合同时给付定金 4000 元。合同签订后，李耀鹏支付了全部的购房款。 2002 年 5 月 29 日 双方去房产交易所办理过户手续。由于当时严树英所带证件不齐备，故产权过户手续未能办成。之后，严树英通知李耀鹏再等几天，后又告诉李耀鹏说，她的房子不能卖了。后双方重新在该房屋买卖合同书上约定：“由于严树英违约，严树英于 2002 年 6 月 6 日 将购房定金 4000 元还给李耀鹏，甲、乙双方同意该协议终止。”被告于 2002 年 6 月 6 日 将全部房款及定金 4000 元全部退还给李耀鹏。但是李耀鹏认为严树英违反约定应当双倍返还定金，还应支付 4000 元违约金。双方在协商无果的情况下，李耀鹏向法院提出诉讼，要求严树英支付违约金 4000 元，并负担诉讼费用。

法院判决： 法院认为，原、被告双方于 2002 年 5 月 18 日所签的合同书及以后所补充的协议内容，均为双方的真实意思表示，双方均应严格履行。原告在该合同书中的明确表示在被告退还定金后同意该协议终止，并未要求双倍返还定金，应视为双方当事人新的约定。双方应按此约定履行，而且双方已经实际履行。原告起诉要求双倍返还定金没有法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国担保法 > 若干问题解释》第一百二十条之规定，判决如下：驳回原告李耀鹏的诉讼请求。

律师点评： 定金合同是实践性合同，双方当事人不能约定定金合同生效的时间，定金合同生效的时间是法律明确规定的，即定金实际交付时定金合同生效。为此，双方之间是否存在定金合同法律关系，一切以是否实际支付定金为准。《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，由于严树英违约不办理产权过户手续，李耀鹏依法有权要求其双倍返还定金。但是当李耀鹏收回全部定金，不管双方是否补充约定权利义务关系终止，双方的定金合同关系都一律随即终止，李耀鹏再要求双倍返还定金则无法律依据，因此其诉求也不会被法院所支持。

4 .未取得产权证签订房屋买卖合同有效案

案情简介： 甲在 年 3 月 13 日 购买一套商品房， 6 月 1 日 入住， 11 月 30 日 开发商做产权作登记，甲 12 月 20 日 取得房屋所有权证。在同年 11 月 20 日 ，甲与宋某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定甲将建筑面积 129.70平方米 的房屋，以 158 万元价格转让给宋某。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的 10 %支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后，宋某就一直没有再履行过合同。 年 3 月 9 日 ，甲起诉到法院，要求宋某以总房价款的 10 %支付违约金 15.8 万元。在庭审中宋某辩称，是甲在没有取得房产证之前，就与宋某签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。

法院判决 ：法院认为，宋某与甲签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。因宋某的违约行为造成合同不能履行，于是法院判决宋某按合同约定支付甲 10 %的违约金 15.8 万元。一审判决后宋某提出上诉，认为法院适用法律错误，我国的房地产管理法明确规定未取得房地产权属证书的房屋不得转让，宋某与甲的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，按照合同法第五十二条的规定应属于无效。但最后二审法院维持了一审法院的判决。

律师点评： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的北京市房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并没有规定在没有取得房屋产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。《城市房地产管理法》第三十七条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合合同法精神的。因此法院的判决是正确的。但目前对于未取得产权证出售房屋的情况，法院的处理方式也不一样，有的法院认为双方签订的合同是无效的，因此请读者注意诉讼当中的风险。

5 .未还清贷款出售房屋买卖合同有效

案情简介 ：甲 2002 年买的房子， 2004 年 8 月 1 日取得房产证，但甲是通过贷款买的房屋，银行贷款还未还清，房屋做了抵押。 2004 年 12 月 21 日 ，甲与王某签订了买卖合同，王某交付了首付款并入住了该房屋。房子卖完不久，房价就涨了将近20% 。于是，甲起诉到法院，以房子在转让时已抵押给银行为由，要求法院确认这起房屋买卖行为无效，以达到收回房子的目的。

法院判决： 法院经审理认为，甲的请求不符合公平原则，为维护交易安全及市场交易的流转，驳回了甲的诉讼请求。

律师点评： 因甲对房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前你所购房屋不能办理过户手续，甲所购房屋在所有权行使上是受到一定限制的。但甲与王某签订的合同是双方真实意思的表示。虽然涉诉房屋已在银行抵押，现合同已实际履行，王某给付了部分房款，目的在于让甲将所欠银行贷款还清，解除抵押，以利于办理过户手续，因此甲应及时还清银行贷款。况且甲已将房屋交付给王某，王某也实际入住该房屋，因此从维护市场交易的秩序及公平公正的原则以及甲要求确认合同无效的真实目的，法院的判决是正确的。

6 .最终 办不下来房产证房屋买卖合同无效

案情简介： 2002 年 4 月 15 日 , 何某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同 , 约定贷款购买开发商开发的一套房子。何某 2003 年 2 月 28 日 办理了入住手续，但未实际入住。 2005 年 3 月 2 日，在北京 XX 房地产经纪有限责任公司参与下 , 刘某、何某及中介公司三方签订了《房屋交易居间合同》 , 合同约定 , 刘某购买何某的房子，价款 40 万元。合同签订后 , 刘某支付中介公司首付款 20 万元，其中含定金 2 万元 , 中介公司将其中 1 万元留作自己的中介费，其余 19 万给付了何某。刘某在等待开发商给何某办理房产证，以便于尽快过户，但是该项目的开发商已被撤销了房地产开发资质，且房地产公司已是人去楼空，该项目无法办理初始产权登记，所购项目的所有购房人均不能取得房屋所有权证。于是刘某状告中介公司 , 要求确认三方签订的《房屋交易居间合同》无效 , 并要求返还购房款。

法院判决 ：法院经审理后认为，因开发商已不存在，买方最终无法取得房屋所有权证，其合同目的已不能实现，应认定买卖合同无效，卖方返还房款。

二手房买卖案例及对策 第7篇

一套房子也许是许多人一辈子最大的投资，也是一辈子的希望。然而，买房不仅会花掉辛苦赚来的钱，而且还有可能碰到黑心的房东和中介，会因一时冲动而买到了不喜欢的房子，也有可能因一时疏忽而惹上官司。潍房网收集了一些二手房买卖的典型案例和相应对策，希望能给您善意的提醒和贴心的帮助。陷阱一：一房两卖

卖家设局 一房两卖卷走5万案件重放：

朱某拟买房,经熟人介绍,得知曾某有房出售。两人一谈即合,商定该房以78000元价格出售。曾某表示买房是急需钱周转生意,要求先支付房款50000元,同时要等他处理完事情约一个月后才有空去办理过户。因此双方签订房地产买卖合同后,朱某先支付了50000元。

等待期间,曾某联系朱某,表示事情就快忙完,但还差钱处理尾事,希望朱某再汇6000元房款给他,朱某依言照办。

一个月期到了,朱某发现怎么也联系不到曾某,心生疑窦,去查看该房,发现该房已经卖给另一人赵某。于是朱某立即报警,追查之下,发现曾某一房两卖,与朱某签订合同后,又将该房以73000元的价格卖给赵某,并办理了房屋过户手续,随后又再骗走朱某6000元。

专家提醒：购房款分开给 房产证找中间方保管

这个案例里买家缺乏保障自己权益的意识,在未递件前就支付了过半的房款,又没做好防止卖家一房多卖的措施,让卖家有机可趁。同时亦说明买卖双方自行交易有风险,而找有资质的、正规的中介公司协助交易则可规避交易风险。以代办交易的流程为例,可以防止一房多卖：

首先签订三方买卖合同,买方仅支付业主小额订金（具体金额由买卖双方协调,若签订合同前由中介公司代收诚意金,则不超过房款1%）;同时为了保障交易安全,中介公司会代为保管该房的房产证;随后买家申请按揭贷款;贷款获批后双方递件交易,凭递件回执,买家支付约30%的首期款;待到完税或出新证后,买家再支付余下房款。

其中最重要一的点就是签订合同后,中介公司已经代为保管房产证,业主就无法在递件前的时间里再利用房产证另行转卖。

陷阱二：阴阳合同

二手房交易报低成交价得不偿失

案件回放

买家唐小姐（化名）与业主易先生（化名）在房产交易上出现纠纷闹上法院,究竟好端端一宗正常的交易为何闹得如此不快?马上让记者带大家抽丝剥茧,看看事件的真相是怎样的。

不久前,唐小姐看中一套面积约136平方米的二手（出售、出租）房,业主开价实收147万,要求买家支付业主的全部交易税。由于物业总价不低,加上业主持有房产证不足2年,卖家税费仅个人所得税及营业税就是一笔不菲的支出。唐小姐很喜欢这套房,但总价及交易税费加起来又觉得太贵了,已大大超出其预算范围,因此一直对交易与否犹豫不决。通过几次交涉,业主显然已摸透了唐小姐的疑虑,为了尽快达成交易,易先生便暗示唐小姐可在办理过户手续时,将成交价报低一些,这样税收部分就可以大大减少。为增加唐小姐的信心,业主还说自己当初购

买这套物业时,就是采用这种“阴阳合同”的方式,报低成交价为79万元,并成功过关,这次双方口径一致,肯定能少缴不少税费。唐小姐闻言不禁打起了小算盘,如果报低成交价,可以交少几万元的税费,于是便爽快地签署了房屋买卖合同。

随后,两人按80万元的成交价申请办理过户手续,唐小姐满心以为肯定没问题。谁知由于成交价过低,房管局按评估价110万依法征收税费。这样一来,需支付税费总额比预期多出2万多元。得知此事后唐小姐当场就傻眼了。随后,她要求业主自行缴纳税费,不然就解除交易合同。理由是买卖基于业主建议报低成交价少交税的前提下才成交,现在税费超出预期,业主需负一定责任。但业主反口不认,辩驳唐小姐为避税要求报低成交价,自己只是配合进行,税费支付问题已经在合同上签订由买方支付,因此所有税费由唐小姐负责,并称若解除合同即为违约,要没收首期款。唐小姐一气之下将易先生告上法院,称被唆使误导,要求解除合同,取回已支付房款。易先生不甘示弱,双方拉据中„„。

专家提醒：二手房交易报低成交价得不偿失

交易提醒

1、买卖二手房刻意报低交易价格以避免少缴税费并不可行。因为房地产交易中心会有专门的房屋评估价计算方法,有关部门会参照该物业所在区域、路段以及该地段同类型物业的成交价进行评估。如果发现成交价过低,会要求买卖双方按照评估价来纳税,而非按合同上的成交价来征收税费的。想通过报低成交价来少缴税往往行不通。

2、报低成交价对卖方有较大风险。买卖双方在交易时,如果采取“阴阳合同”（即递件过户时为一份合同,双方私下又有另一版本合同）,一旦有争执,买方否认有私下合同,因为递交房地产交易中心的合同是最具法律效力的,打起官司来,法院一般会以递件时提交的合同为准,卖方就得不偿失,要低价出售房产了。

3、对于买家来说,报低成交价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。目前针对业主征收的个人所得税、营业税都会按成交价减去房产购入原值的差额再征收,因此,即使现在能报低成交价,以后出售房产时亦因两价差额较大会被征收高额税费。

中原地产市场部人士表示,二手房在过户交易时,买方需要缴纳的税费有契税、印花税、交易管理税,而业主一方要缴纳的包括个人所得税、营业税和土地增值税等(非普通住宅)等。由于目前二手房价不断攀升,业主普遍盛行“实收价”,即房屋交易中所产生的所有税费由买家支付。因此交易前,买家一定要衡量,选择各付各税还是“实收价”,并将相关约定写入合同中。一般而言,选择各付各税时,买家可以避免因政策突然调整而缴交过高的税费;若选择实收价,即一定要留有充足的税费预算,在预期税费与实际税费用有较大差距时有充裕的资金可支付。

陷阱三：房东反价

不动产投资支招：见招拆招应对房东跳价

提要：当楼市处在上升期时，由于价格的不断上涨导致交易过程充满变数，因此对于购房者来说，应该讲究相应的购房策略来增加成功的概率。专家认为，最行之有效的办法就是出手讲究快速高效。

在楼市上升期买房有讲究。当楼市处于上升期时，其具体表现为量价齐升，交易火爆，房价多变。在此阶段，购房策略应 该异于平常时期。因为价格的变

化会使得交易过程充满变数，如“跳价”，更有甚者直接违约。而对于购房者来说，遭遇这些情形难免会让人感到失望，故应该想办法避免这种情况的发生。那么，在楼市上升期买房到底该怎么做呢？

上升期购房有讲究

在楼市上升期，购房者发现以前的一些买房经验在此时已无法派上用场了。上海的林东方就因为自己的一时犹豫而错过了一套房，现在想起来还有点后悔。在两个月前，他就开始看房，但一直没有找到让自己满意的房子，而就在这个时候，房价开始上涨了，他的心里不免慢慢有些着急了。

林东方其实属于刚性需求一类。与女友相恋了三年多，双方父母都在不停催促他们赶快结婚，因此买房成为当务之急。为了不至于让自己因为买房而背上沉重的经济负担，他打算先买一套小面积的两房过渡，日后经济条件改善之后再换大房，女友也支持他的想法。但前段时间小房实在是抢手，很少有这样的房源抛出，当然，偶然也能碰到面积大小合适的，但因为其他原因如楼层、房型等无法让自己满意，因此买房之事一直悬而未决。

半个月前的一个傍晚，他在距离莘庄不远的宝安新苑看到一套80平方米的两房，房东报价75万元。该报价在当时来说并不高，因为房东缺钱所以想急抛。但林东方对此却毫不知情，看完房后他没有听从经纪人的建议马上支付定金，而是想在第二天跟房东再“磨”一下价格，“说不定还能降下来三、五千元呢。”他心里当时这样想。于是借口天色已晚便回家了。

谁知第二天形势发生了突变。上午当他来到中介公司准备跟房东谈价钱时，一上午已经接待了三批购房者的房东变得“牛气”了起来。半个小时之后，经纪人告诉他，房东已以76.5万元的价格卖给了另外一个购房者。

专家表示，林东方之所以会遭遇失败，其最主要的不足在于并不完全了解市场，导致机会出现在眼前没有发现而让其溜走。上海“我爱我家”市场部总监于静表示，在楼市上升期，购房其实要讲究策略，这样购买到称心的房子的可能性会大大增加。

专家提醒：合同里写明反价要双倍甚至更多的赔偿

四招应对非常时期

在上升期买房要注意哪些方面呢？专家建议要结合上升期的主要特点来制定具体的应对策略。据介绍，在楼市上升期，其特点就是房价变化快，二手房几乎隔三岔五就会提价；同时包括卖家、中介等在内的参与者心中浮躁不安，因此交易过程充满变数。为了能够细致解析上升期购房策略，在此将结合案例来进行说明。

“追涨”不如四处撒网

详细了解市场，掌握自己所中意区域的房价真实情况，这种做法要比“追涨”合理得多。

【案例1】郑先生在买房的时候，每次跟中介公司的业务员出去看房，都会向他们打听附近的房价，而对自己心仪的房源价格情况，他还会记录下来。没过多久，他就已经把周边楼市情况了解得一清二楚。直到有一天，他看到一套房子挂牌价低于市场价，于是立即支付了定金。

【招数详解】专家认为，在楼市上升期尤其要注重了解市场行情。上升期房价变化较快，唯有在真正了解市场行情的情况下，才能发现哪些房子要价合理，也才能发现哪些房子价格定得较低，从而避免“追涨”给自己带来的诸多不利因素。

要做到详细了解市场行情，专家建议四处撒网。所谓四处撒网，是指多跟附近的房产中介接触，通过他们来了解市场变化。房产中介处在市场最前沿，他们对其中的变化自然了解得非常透彻。

陷阱四：户口纠纷

原业主户口不迁出 买家“落户难”

案件回放：

黄小姐通过中介公司购买某物业,约定业主刘先生收到首期款当天即交楼,同时负责在交楼后迁走户口。为了确保业主迁走户口,黄小姐从首期楼款中暂扣5000元作为保证金。

一个月后,黄小姐与业主办理了交易过户递件手续,黄小姐当即支付了首期给业主,业主亦将物业钥匙交与黄小姐。大半个月后,双方办理了房屋完税过户手续。过户后两天,黄小姐到派出所查询户口迁出情况,却意外发现该户口仍有人占用着。黄小姐向中介公司反应了这个情况,在中介公司和黄小姐的一再追问下,业主表示购买此房是作用投资,自己的户口未曾迁入,因此亦未理会户口的情况,也搞不清楚该户口究竟是何人何时迁入,对于户口占用问题,他也没办法处理。业主刘先生一点也不配合,而且在收到按揭贷款的放款后,他就没再理会黄小姐了。面对这样的情况,黄小姐只好将业主起诉至法院,要求强制原业主将户口迁出,并支付相关违约金。目前案件仍在审理中„„

专家提醒：共有房东 只有一人签字合同无效

案件分析

二手（出售、出租）房买卖后强制迁出户口在法律上属于空白地带,目前未有明确的相关法律可供解决,皆因户籍是由公安部门进行管理,房屋的产权问题则由房管局进行管理。即使合同有相关迁出户口的约定,若然原业主不配合迁出,就算法院判决新业主胜诉,在实际执行方面仍存在一定的难度,通常的做法只能是协调双方。

为了避免上述情况出现,专家提醒广大购房者

1、在签订买卖合同前,多向业主了解物业的占用户口情况,事先了解清楚情况,如有必要,应要求户主本人带上房产证及身份证的原件到户口所在的相关公安机关户籍科查询。

2、如果原业主本人的户口仍在,那买家可要求他先迁出再递件交易;

买卖二手房当心陷阱多多 第8篇

目前, 在市场上二手房源交易信息大部分来自于房产中介公司, 消费者因缺乏专业知识和不熟悉交易程序及规则, 很容易掉入陷阱。就此, 消协发布消费警示, 提醒消费者购买房屋时, 需谨防中介公司5大陷阱。

陷阱一:定金锁定交易, 反悔即侵吞。在交易初期, 买方有购房意向, 中介公司则立即要求支付“诚意金”、“意向金”等, 规避“定金”的法律约束, 试图预先把部分佣金收入囊中, 进而锁定交易, 并制定对中介公司有利的约定, 以避免交易过程中受双方反悔、串通、被同行抢客等不利因素影响导致交易中止, 自己分文无收的情况。

陷阱二:隐瞒瑕疵, 误导消费者。中介提供的信息不实有两个原因:一是业主没有如实告知中介, 但中介应当尽核对核查义务;二是业主如实告诉了中介, 但中介故意隐瞒, 比如房龄、抵押、缺陷等, 购房者签了合同后才知道存在不利因素, 此时中介往往以“扣定金”来威胁, 迫使客户继续交易。

陷阱三:虚假承诺, 诱使交易。为促成交易, 中介公司工作人员信口开河, 做出迎合买卖双方交易意向的虚假口头承诺, 消费者往往缺乏有效的书面证据不能依法维权。

二手房买卖合同效力问题研究 第9篇

一、关于合同有效

《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。但合同成立并非等于合同生效，因为只有依法成立的合同才能生效。一般而言，合同的生效要件包括：①合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力。民事行为能力是民事法律行为有效的先决条件，无民事行为能力人及限制民事行为能力人实施的民事法律行为只有经其法定代理人的追认才有效。②合同當事人意思表示真实。所谓意思表示，是指向外部表明愿意发生一定法律效果的意思的行为。意思表示是构成法律行为的要素。意思表示真实是构成有效合同的先决条件之一，一方在被欺诈、胁迫或者重大错误下订立的合同往往非其真实意思表示，属于无效或可撤销的合同。③合同不违反法律或社会公共利益。所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益，易言之，符合公序良俗的要求。因此，合同不违反法律或社会公共利益是合同有效的当然条件之一。但必须注意的是，合同不违反法律，是指合同不得违反当事人必须遵守、不得通过协商加以改变的强行性法律规定。④合同的内容必须确定或可能。“依法成立之契约，于当事人之间犹如法律”。因此，作为确定当事人各自权利义务依据的合同内容对于判断合同是否生效、生效后如何履行，以及发生纠纷时判断孰对孰错具有重大意义。合同内容确定，是指合同内容在合同成立时必须确定，或者必须处于在将来履行时可以确定的状态。合同的内容可能，是指合同所规定的特定事项在客观上具有实现的可能性。如果合同内容属于事实不能、自始不能、客观不能、永久不能及全部不能中的任何一种情形，则合同无效。另外，根据（合同法）第44条第2款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同，必须依照规定办理批准登记等手续才能生效；否则，即使具备了上述一般合同的生效要件，合同也不生效。

二、关于房屋买卖合同无效的后果

二手房买卖存在着非常大的法律风险，最终可能导致几种情况：①作为出售人，涉案房屋已过户但购房款未付清；②作为购房人，房屋无法交付或无法过户。

关于几种二手房买卖合同效力问题研究

（1）共同共有房屋中一人单独出售房屋时的合同效力问题。①产权登记在该出卖人一方名下的，共同共有房屋只登记在一方名下时，在该方出卖房屋时买受人有理由相信其为单独所有人，这种情况下买受人支付合理价款并办理房屋登记的，双方之间的房屋交易就是正常的房屋交易，买受人取得房屋产权。其他所有人无权要求返还房屋，只能向出卖人要求赔偿，但由于产权证上确实只有一方名字，因此其他共有人对与出卖人之间存在共有关系负有证明责任。②产权登记在共同共有人名下的，共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，因此产权登记在共同共有人名下时，出卖人显然没有处分权，按照法律规定房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。如果出卖人没有提交证明书但是买受人善意即有理由相信其有处分权，且已经支付合理对价并办理产权变更登记的，买受人依据民法中善意取得制度当然取得房屋产权，此时其他所有人无权要求返还房产，只能要求出卖人进行赔偿，包括房款的份额分配和丧失优先购买权等带来的损失。若产权尚未变更登记，则该合同有效，并不当然能够进行房屋的过户。

（2）未取得产证前将房屋出售时的合同效力问题。这种情况主要发生在动迁房买卖中。动迁房往往在价格方面由于开发商开发的商品房，故在二手房市场中有部分占比。动迁房在尚未办理产权证前出售的属于效力待定合同，若出售者未能办理出相关产证，系无权出售，该合同可能导致合同目的无法实现，故购房者在购买房屋时应尽量选择产权明确的房屋，以防范不必要的风险。

（3）已设立抵押权的房屋出售问题。①抵押期间，房屋所有人转让房屋，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况；房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，转让行为无效。在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”。②买卖房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的价款，应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。③抵押人出售房屋所得价款，除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外，剩余部分归抵押人所有，不足部分有抵押人继续清偿。

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催告函(二手房买卖合同纠纷) 第10篇

林某某先生、福州某某房产代理有限公司：

我与你们双方于2005年10月29日签订了《房产买卖经纪合同》（以下简称《合同》），合同当事人三方为，甲方：林某某，乙方：龚某某，丙方：福州某某房产代理有限公司。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，该《合同》各方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，于各方当事人签字之时已依法成立并生效。依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。经咨询专业律师，现就《合同》履行过程中的有关事宜郑重函告你们：

为了积极履行《合同》，我方已交付定金人民币两万元，并已通过民间借贷方式筹得购房款万元，每日承担利息高达元。根据《合同》第十三条：补充条款⑵“因上述房产尚处于抵押状态，甲方同意于2005年11月5日前自行出资办理银行还贷手续，待解押手续办理完毕后十五个工作日内开始办理产权交易受理手续及乙方购买上述房产的按揭贷款手续。”甲方迟至今日仍未完成交易标的房产的解押手续，丙方未能尽到催告督促义务，甲方、丙方未与乙方办理产权交易手续及乙方购买上述交易标的房产的按揭贷款手续，系迟延履行《合同》规定的主要义务，已构成违约。根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《合同法》第九十四条规定，“有 1

下列情形之一的，当事人可以解除合同：……

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及三方签订《合同》

第十条：“违约责任……

2、甲乙双方任何一方未能及时备齐材料并进行交易受理、甲方未能按时进行房产交接、乙方未能按时解款至丙方，丙方因自身原因未能及时放款给甲方，属不按时履行行为。不按时履行方应自不按时履行之日起每日按本合同第二条约定的房产交易总价的0.05%向利益受损方支付滞纳金。”我方郑重催告你们（甲方、丙方）：

1、限你们于收到本函日之内办理完毕交易标的房产的解押手续，并办理产权交易手续及乙方购买上述房产的按揭贷款手续。

2、乙方保留追究甲方、丙方违约责任的权利。

如果于上述时限内甲方、丙方仍未履行，我方有权选择：

一、通知解除《合同》，并依法主张以下权利，包括但不限于：

1、要求双倍返还定金；

2、要求支付违约金（每日按约定房产交易总价的0.05%计算）；

3、不支付中介费用；

4、要求赔偿损失，包括但不限于：⑴购房筹资的利息损失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易标的房产增值部分价值；⑶乙方的房租损失。

二、要求继续履行《合同》，并依法主张以下权利，包括但不限于：

1、要求支付违约金（每日按约定房产交易总价的0.05%计算）；

2、要求赔偿损失，包括但不限于：⑴购房筹资的利息损失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易标的房产增值部分价值；⑶乙方的房租损失。

我方认为，甲方、丙方迟延履行《合同》主要义务，事实清楚，证据确凿，已经构成违约，严重损害了我方的合法权益。为依法维护我方的合法权益，同时也为了避免甲方、丙方的责任进一步扩大，我方诚望甲方、丙方能够高度重视此事，采取积极合作的态度，抓紧履行《合同》义务。如果甲方、丙方不采取主动的态度或继续借故拖延，我方只有通过法律途径维护我方的合法权益。届时，甲方、丙方不但仍要继续履行、支付违约金、赔偿损失或者双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失，而且还要支出诉讼费、律师费，同时还要承担我方依法维权所支出的诉讼费、律师费、交通费、误工费等各项损失，并承受不必要的讼累。

希望林某某先生、福州某某房产代理有限公司收到本函后及时与我方联系并作出明确答复。